De waardecreatie van verduurzaamde kantoorgebouwen

2.4. De duurzame conceptenInzicht in de consequenties van een lichte renovatie tot vergaande vernieuwing is noodzakelijk omverantwoorde keuzes te maken. Vanwege het huidige grote aanbod van kantoorruimte en eenachterblijvende opname geniet de huurder een grote mate van keuzevrijheid. Uitgaande van debestaande bouw kan de keuze onderverdeeld worden in het huren van een pand in ongewijzigdevorm, het huren van een pand na renovatie en het huren van een nieuwbouwpand na sloop van hetbestaande pand. Deze laatste categorie gebouwen wordt niet verder behandeld aangezien het in ditonderzoek gaat om duurzame renovatie.Dit leidt tot de volgende huurscenario’s:- Een kantoorgebouw in ongewijzigde vorm huren- Een kantoorgebouw na lichte renovatie huren (vernieuwd: binnenwanden, plafonds eninstallaties)- Een kantoorgebouw na ingrijpende renovatie huren (gebouw geheel gestript, dus ook gevels)Kantoorgebouwen afkomstig uit de jaren ’70 en ’80 hebben vaak een groot warmteverlies vanwegeeen slecht geïsoleerde buitenschil en een hoog infiltratievoud. Daarnaast zijn bij deze gebouwen deinstallaties meestal al afgeschreven. De resterende levensduur van het kantoorgebouw zal in dezesituatie circa 10 jaar zijn (W/E adviseurs, 2010). Vanwege de matige kwaliteit van het gebouw en zijninstallaties bestaat er een grote kans dat het gebouw een deel van de resterende levensduur leegblijft staan. Het huurscenario een pand in ongewijzigde vorm huren is dus geen goede optie. Dit geldtvoor zowel de huurder als de gebouweigenaar. Immers een leegstaand kantoorgebouw betekentvoor de gebouweigenaar geen opbrengsten, maar alleen kosten. Onderhoud aan het pand eninstallaties blijft nodig.De twee huurscenario’s die overblijven zijn een pand huren na lichte en na ingrijpende renovatie. Ineen studie verricht door W/E adviseurs zijn deze twee huurscenario’s met elkaar vergeleken (W/Eadviseurs, 2010). De lichte renovatie bestaat in de studie uit indelingswijzigingen en upgrading vanonder andere installaties, inrichting en afwerking. Het casco wordt niet aangepakt en de schil alleenwaar dit zonder grote ingrepen kan. Aangenomen is dat de resterende levensduur 25 jaar bedraagt.Bij de zware renovatie worden zowel het exterieur als het interieur grondig aangepakt. De gehelegevel wordt vervangen. Dit geldt ook voor de dakisolatie- en bedekking. In het gebouw wordt devolledige indeling, afwerking en uitrusting vervangen. Het casco, bestaande uit de vloeren, dedragende wanden en het dak, wordt niet aangepakt. De resterende levensduur bedraagt in dit geval40 jaar. In de studie is in deze 40 jaar na 25 jaar een lichte renovatie verondersteld.Uit de studie blijkt dat op het gebied van de integrale milieubelasting (van energie- enmateriaalgebruik) het vaak zinvol is om ingrijpend te renoveren bij kantoorgebouwen van 20 jaar enouder (W/E adviseurs, 2010). Bij gebouwen met een energielabel D of slechter, lijkt een forseverbeteringsgreep zelfs de enige optie die leidt tot een duurzaam resultaat. Het energielabel is eenmaat voor de energieprestatie van een bestaand gebouw. Het energielabel geeft met letters A t/m Gde energiezuinigheid aan. Klasse A staat voor zuinig en klasse G voor onzuinig. Indien een gebouween energielabel B of beter heeft, komt de lichte renovatie ook als duurzame optie in beeld.Kantoorgebouwen afkomstig uit de jaren ’70 en ‘ 80 beschikken vaak niet over een groen label (A,Bof C). Vanwege de hoge milieubelasting, onder andere een heel erg hoog warmteverlies, is een zwareTU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 14