De waardecreatie van verduurzaamde kantoorgebouwen

een model ontwikkeld. Dit zelfontwikkelde model bestaat uit de stappen 2 t/m 4 van bovenstaandoverzicht. De resultaten van het model worden teruggekoppeld aan het ontwerpproces (stap 1).Door de terugkoppeling kunnen ontwerpkeuzes onderbouwd of indien nodig aangepast worden. Hetmodel zal in het vervolg van het rapport benoemd worden als het integrale waardemodel.2.1. De test caseHet ontwikkelde integrale waardemodel wordt getoetst door hem eenmaal te doorlopen voor eentest case. De test case staat referent voor een reeks gebouwen, zodat voor één type kantoorgebouwde meerwaarde van duurzame maatregelen berekend wordt. De berekende meerwaarde kandaardoor gebruikt worden door ontwerpers om opdrachtgevers te overtuigen. Het onderzoekbestaat dus uit twee delen, het ontwikkelen van een model om de meerwaarde te bepalen vanverduurzaamde gebouwen en het toepassen van dit model in de vorm van een test case.In de zoektocht naar een geschikte test case is de eerste stap het afbakenen van een referentiekader.Het kader dient als referentie voor een bepaalde reeks gebouwen met overeenkomstige functies enprestaties. Naast het feit dat het om bestaande kantoorbouw gaat zijn er nog een aantalselectiecriteria. Om tot de selectiecriteria te komen is aan de hand van een literatuurstudie deontwikkeling van de kantoormarkt geanalyseerd. Met behulp van de studie is een helder beeldverkregen van de huidige kantorenmarkt. Hierdoor wordt inzichtelijk welke type kantoren het meestgeschikt zijn voor verduurzaming. Op basis hiervan zijn vervolgens de criteria opgesteld. Hetoverzicht van de ontwikkelingen binnen de kantoormarkt is beschreven in bijlage 1.2.2. De selectiecriteriaVanwege de dynamiek in de maatschappij en het bedrijfsleven is de kantorenmarkt onderhevig aansnelle veranderingen. Na het verlopen van huurcontracten, de duur bedraagt meestal vijf tot tienjaar, verhuizen gebruikers vaak naar modernere kantoorgebouwen. De gemiddeldeverhuisfrequentie van een kantoororganisatie bedraagt momentaal ongeveer vijf jaar (Evers, 2007).De verouderde gebouwen blijven hierdoor leeg staan. De structurele leegstand van kantoorruimte issteeds meer opgelopen. Op basis van economische en demografische ontwikkelingen zal deleegstand alleen nog maar verder toenemen (Dynamis, 2009). De kloof tussen vraag en aanbodwordt onder andere vergroot door de huidige kredietcrisis.Vanwege de grote leegstand op de kantorenmarkt is het een interessante optie om deze gebouwente verduurzamen, waardoor ze weer interessant worden voor ontwikkelaars, investeerders enondernemingen. De gebouwen uit de periode 1970-1990 hebben het grootste aandeel in deleegstand (Troostwijk Taxaties Research, 2009) (Remøy & Jonge). Om te zorgen dat de resultatenvan de test case zoveel mogelijk toegepast kunnen worden in de praktijk is het eerste selectiecriteria:het kantoorgebouw moet gebouwd zijn tussen 1970 en 1990.De range van de oppervlakten van de gedateerde leegstaande kantoorgebouwen is groot. Omdatveel onderdelen van een gebouw, zoals de constructie en de gebouwgebonden installaties, eenverband hebben met de gebruiksoppervlakte van een gebouw zal dit het tweede criteria zijn waarophet gebouwtype geselecteerd wordt. Kleinere kantoorgebouwen hebben vaak eenvoudigereinstallaties, kleinere organisaties, minder emissies en afval, lager totaal energiegebruik en geen ofeen simplistisch gebouwbeheer. Duurzame investeringen zullen daarom vaak minder rendabel zijn.TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 10