De waardecreatie van verduurzaamde kantoorgebouwen

SamenvattingHet doel van het onderzoek is het ontwikkelen van een methode om de meerwaarde te bepalen vanhet duurzaam aanpassen van bestaande kantoorgebouwen. Belangrijke eisen aan de methode zijndat de meerwaarde uitgedrukt wordt in geld en dat het resultaat snel en overzichtelijk weergegevenwordt. Met behulp van het waardekader model is een methode ontwikkeld die voldoet aan de eisen,het integrale waardemodel. Per waardekader wordt de meerwaarde berekend. De mogelijkewaardekaders zijn: de basale waarde, de gebruikswaarde, de economische waarde, de ecologischewaarde, de strategische waarde en de belevingswaarde. De belevingswaarde van het gebouw wordtin dit onderzoek niet meegenomen. Aangezien de financiële aspecten zo belangrijk zijn voor depersonen die de keuzes maken in het proces van verduurzamen zal elk waardekader vertaald wordennaar de economische waarde. Aan de hand van een test case zijn de mogelijkheden van het modelinzichtelijk gemaakt.De leegstand van verouderde kantoorgebouwen is momenteel groot. Door deze panden teverduurzamen worden ze weer aantrekkelijk voor huurders. De test case is samengesteld op basisvan criteria waaraan het grootste gedeelte van de leegstaande kantoorgebouwen voldoen. Deselectiecriteria zijn een gebruiksoppervlakte van 5.000 m 2 tot 10.000 m 2 , moet gebouwd zijn tussen1970 en 1990 en het type infrastructuur is hoogbouw of een laag langwerpig gebouw. Hetreferentiegebouw van de test case die voldoet aan de opgestelde criteria is gebaseerd op tweebestaande kantoorgebouwen. Voor de test case zijn drie concepten ontworpen. Bij het ontwerp vande duurzame concepten is de aanname gemaakt dat het referentiegebouw geheel gestript wordt,dus inclusief de schil. Ieder concept bestaat uit een bouwkundig en een installatietechnisch gedeelte.De bouwkundige aanpassing is voor ieder concept hetzelfde. Het installatietechnisch gedeelte vanhet concept is ontworpen op basis van het beschikbare budget, de investering. In de praktijk namelijkwordt de mate van het investeren in duurzaamheid vaak bepaald door het budget. Uit de test caseblijkt dat het concept met het grootste budget de meest duurzame optie is, zowel op het financiëlegebied, als op het sociale en ecologische gebied.De variabelen die een rol spelen tijdens de exploitatiefase en zijn meegenomen in het onderzoek zijnde productiviteit van de werknemers (basale waarde), het energiegebruik van het gebouw(ecologische waarde), de investering (economische waarde), het onderhoud van de installaties(gebruikswaarde) en de flexibiliteit van het gebouw met betrekking tot herindelingen (strategischewaarde). De productiviteit van de werknemers is de enige variabele die invloed heeft op de omzetvan het gehuisveste bedrijf. De overige variabelen behoren tot de jaarlijkse kosten van het gebouw.Uit de resultaten blijkt dat de toename in productiviteit de meeste invloed heeft op dewinstgevendheid van een onderneming. Aangezien de basale waarde een belangrijk aandeel heeft inhet totale financiële overzicht, is het van belang om de ecologische waarde niet over het hoofd tezien. De invloed van het kantoor op het milieu is een aspect waar rekening meegehouden moetworden.Dankzij de diagrammen die zijn ontstaan uit de gevoeligheidsanalyse en het integrale waarde modelis snel en overzichtelijk de meerwaarde te berekenen van concepten. Het resultaat is een financieeloverzicht van de investering versus de kosten en opbrengsten tijdens de exploitatie. De ingenieur kande resultaten gebruiken als designtool om het ontwerp te optimaliseren en tevens de resultatengebruiken om de opdrachtgever te overtuigen van de meerwaarde van duurzame maatregelen.TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 2

InhoudsopgaveSummary ................................................................................................................................................. 1Samenvatting ........................................................................................................................................... 21. Inleiding ........................................................................................................................................... 51.1. Achtergrond ............................................................................................................................. 51.2. Doelstelling .............................................................................................................................. 61.3. Methodologie .......................................................................................................................... 62. De methode ..................................................................................................................................... 92.1. De test case ........................................................................................................................... 102.2. De selectiecriteria .................................................................................................................. 102.3. Het referentiegebouw ........................................................................................................... 122.4. De duurzame concepten ....................................................................................................... 143. De waarde van duurzame gebouwen............................................................................................ 183.1. De basale waarde .................................................................................................................. 183.1.1. Luchtkwaliteit ................................................................................................................ 183.1.2. Thermisch comfort ........................................................................................................ 243.1.3. Akoestisch comfort ........................................................................................................ 273.1.4. Visueel comfort ............................................................................................................. 323.1.5. Test case ........................................................................................................................ 343.1.6. Discussie ........................................................................................................................ 343.2. De strategische waarde ......................................................................................................... 383.2.1. Het integrale waardemodel........................................................................................... 383.2.2. Test case ........................................................................................................................ 413.3. De ecologische waarde .......................................................................................................... 433.3.1. Het integrale waardemodel........................................................................................... 443.3.2. Test case ........................................................................................................................ 453.4. De gebruikswaarde ................................................................................................................ 473.4.1. Productieondersteuning ................................................................................................ 473.4.2. beheerbaarheid ............................................................................................................. 484. De totale waarde (Economische waarde) ..................................................................................... 504.1. Investeringen ......................................................................................................................... 514.1.1. Het integrale waardemodel........................................................................................... 524.1.2. Test case ........................................................................................................................ 524.2. Exploitatie .............................................................................................................................. 54TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 3

4.2.1. Test case ........................................................................................................................ 554.3. Netto contante waarde ......................................................................................................... 574.3.1. De test case ................................................................................................................... 574.4. Gevoeligheidsanalyse ............................................................................................................ 584.4.1. Basale waarde: productiviteit........................................................................................ 584.4.2. Ecologische waarde: energiegebruik ............................................................................. 594.4.3. Strategische waarde: flexibiliteit ................................................................................... 614.5. Waardecreatie voor de gebouweigenaar of gebruiker? ....................................................... 635. Discussie ........................................................................................................................................ 646. Conclusie ....................................................................................................................................... 687. Aanbevelingen ............................................................................................................................... 69Bibliografie ............................................................................................................................................ 70Bijlage 1 – ontwikkeling kantoormarkt ................................................................................................. 74Bijlage 2 – uitgangspunten test case ..................................................................................................... 76Referentie .......................................................................................................................................... 76Concept minimaal.............................................................................................................................. 79Concept modaal ................................................................................................................................ 81Concept luxe ...................................................................................................................................... 83Bijlage 3 – Voorbeeld morfologische overzichten ................................................................................. 85Bijlage 4 – overzicht werking VABI module productiviteit .................................................................... 87Bijlage 5 – investeringskosten test case ................................................................................................ 88Bijlage 6 – cd: Het integrale waardemodel + berekeningen ................................................................. 92TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 4

1. Inleiding1.1. AchtergrondDuurzaamheid is onlosmakelijk verbonden met de gebouwde omgeving. De bouw is verantwoordelijkvoor circa 30% van de gehele CO 2 emissie (Sustinno, 2010). Duurzaamheid is echter door de jarenheen steeds meer een containerbegrip geworden dat voor meerdere interpretaties vatbaar is. Hetbegrip duurzame ontwikkeling wordt door de Commissie Brundtland in 1987 gedefinieerd als: ‘eenontwikkeling die voorziet in de behoefte van de huidige generatie zonder daarmee voor detoekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien’(SenterNovem, 2006). Belangrijk is dat naast het ecologische belang tevens rekening gehoudenwordt met de sociale en economische belangen.Figuur 1: grafische weergave van het begrip duurzame ontwikkeling volgens Brundtland (SenterNovem, 2006)Gedurende de duurzame ontwikkeling van de gebouwde omgeving, waarin sociale, milieukundige eneconomische dimensies een rol spelen, moet gekeken worden naar de huidige situatie om totoplossingen voor de toekomst te komen. Zo blijkt dat gebouwen in de utiliteitsector, met namekantoren, behoren tot de grootste energieverspillers van Nederland (Kroon, 1997). Dekantorenmarkt is verantwoordelijk voor 16% van de totale energieconsumptie in Nederland. In dezemarkt liggen daarom kansen voor verduurzaming, het besparingspotentieel bedraagt maar liefst 80%(SenterNovem, 2009). Binnen de kantorenmarkt heeft met name de bestaande bouw veel potentie,per jaar wordt slechts 1 à 2 procent nieuw gebouwd. Slopen is vaak geen goede optie, omdat dit leidttot onnodige kapitaalsvernietiging en extra CO 2 emissie. Het is dus belangrijk om de huidige voorraadkantoorgebouwen te verduurzamen. Gezien de definitie van Brundtland moeten voor een integraalverduurzamingsproces naast de milieu aspecten ook de sociale en economische aspecten van eengebouw worden meegenomen.De waarde van duurzaam gerenoveerde gebouwen verschilt vaak per gebouw. De meerwaarde vaneen duurzaam gebouw wordt namelijk in de huidige markt zelden meegenomen in de marktwaarde.Bijvoorbeeld het Royal Institute for Chartered Surveyors (RICS) stelt in het onderzoeksrapport ‘Issustainability reflected in commercial property prices: an analysis of the evidence base’ dat er weinig“hard evidence” is voor de meerwaarde van duurzaam vastgoed. Dit onderzoek heeft met namebetrekking op de kantorenmarkt in de Verenigde Staten. Tevens blijkt uit zeer recent onderzoek inNederland dat duurzaamheid in de kantorenmarkt nog verre van eenduidig gewaardeerd wordtTU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 5

(Berkhout, 2010). In het onderzoek maakten taxateurs van verschillende firma’s geen onderscheid intaxatiewaarden tussen niet-duurzame en duurzame kantoorruimte. Indien wel onderscheid werdgemaakt was het waarde-effect zeer divers.De relatie tussen duurzaamheid en de waarde van kantoorgebouwen is nog verre van duidelijk.Verschillende aspecten spelen hier een rol in. Zo wordt de invloed van een gebouw op de gezondheiden behaaglijkheid van de gebruikers vaak niet meegenomen in de marktwaarde. Uit onderzoek blijktechter dat er een positieve relatie bestaat tussen een gezond binnenklimaat en dearbeidsproductiviteit. Dit aspect levert dus een meerwaarde op voor de gebouwgebruiker en indirectvoor de gebouweigenaar. Vanwege een beter binnenmilieu kan de gebouweigenaar namelijk eenhogere huur vragen.1.2. DoelstellingIndien het lukt om ontwikkelaars, investeerders, gebouweigenaren en huurders van bestaandekantoorgebouwen bewust te maken van de meerwaarde die duurzame maatregelen kunnenopleveren zullen zij sneller investeren in duurzame maatregelen.Dit leidt tot het volgende doel van het onderzoek:Het ontwikkelen van een methode om de meerwaarde te bepalen van het duurzaam aanpassen vanbestaande kantoorgebouwen.Aangezien duurzaamheid alleen te bereiken is door economische innovatie, immers de kosten speleneen belangrijke rol in het keuzeproces van de opdrachtgever, zal het resultaat uitgedrukt worden ineen economische maatstaf. Deze maatstaf zal bestaan uit een financieel overzicht van de investeringversus de exploitatie. Daarnaast is het streven dat de methode snel en overzichtelijk de waarde vaneen duurzaam kantoorgebouw in kaart brengt, zodat de resultaten teruggekoppeld kunnen wordenaan de ontwerper en opdrachtgever. Hierdoor is het mogelijk voor de ontwerper om de methode tegebruiken als ontwerptool en tevens als hulpmiddel om de opdrachtgever te overtuigen vanduurzame maatregelen.1.3. MethodologieNiet elk kantoorgebouw is geschikt voor renovatie, daarom is het noodzakelijk om eerst eenonderzoek te starten om te bepalen of het desbetreffende gebouw in aanmerking komt voorverduurzaming. De eerste stap van de methodiek Duurzame Kans Bestaande kantoorgebouwen,ontwikkeld door DTZ Zadelhoff, Inbo en Deerns, is een goed hulpmiddel om snel en inzichtelijk teonderzoeken of een bestaand kantoorgebouw in aanmerking komt voor verduurzaming (klep,Buurman, & Simons, 2010). De eerste stap bestaat uit verkenning van de geschiktheid van de locatieen het gebouw. Factoren die in deze beoordelingsfase een rol spelen zijn de leeftijd van het gebouwen commerciële criteria zoals type locatie, parkeernorm, afstand tot de eerste snelwegafrit, reistijdopenbaar vervoer, organisaties in de omgeving en voorzieningen.Indien blijkt dat het kantoorgebouw na de verkenningsfase genoeg potentie heeft om teverduurzamen kan het ontwerpproces gestart worden. Na een analyse van het gebouw zijn deaspecten bekend waarop winst valt te behalen, bijvoorbeeld een “lekke” gevel luchtdicht maken ofgebruik gaan maken van aardwarmte in plaats van een verwarmingsketel. Uitgaande van demogelijkheden die binnen het budget liggen en op basis van de wensen en eisen van deTU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 6

opdrachtgever zullen één of meerdere duurzame concepten samengesteld worden. Elk concept zalbestaan uit een aantal duurzame maatregelen.Na de ontwerpfase zal per concept de eventuele meerwaarde ervan bepaald worden. Daarvoor is hetbelangrijk om inzicht te krijgen in de aspecten die een gebouw duurzaam maken. Internationaal zijnal veel systemen verschenen om de duurzaamheid van gebouwen vast te stellen. Een voorbeeld ishet veelgebruikte en populaire programma BREEAM. Veel van dit soort certificeringprogramma’s,zoals BREEAM, nemen echter de economische waarde niet mee. Aangezien de kosten vanverduurzaming een belangrijke rol spelen in de beslissing van ontwikkelaars, investeerders,gebouweigenaren en huurders, is de economische waarde van het gebouw wel degelijk van belang.Om de mate van duurzaamheid te bepalen dient dus naar een andere methodiek gekeken te worden.Een methodiek die zowel de ecologische, economische en sociale belangen meeneemt in debeoordeling van duurzaamheid zijn de waardekaders (Rutten, 2005). De kracht van deze integralemethodiek is dat geen enkel aspect tijdens het verduurzamingsproces over het hoofd wordt gezien.Met behulp van de waardekaders kan op elk tijdstip van de levenscyclus van een bouwwerk dewaarde ervan berekend worden door de balans te bepalen tussen door de gebruiker gevraagde endoor het gebouw geleverde prestaties. Een gebouw waarvan het prestatieaanbod lager is dan degevraagde prestaties is uiteraard slecht, omdat het niet voldoet. Daarentegen is het ook niet goed alshet prestatieaanbod veel hoger is dan de gevraagde prestatie, omdat het dan waarschijnlijk veel teduur is. Elk kader vormt de basis voor een groep waarin de specifieke gebouwwaarde voor dat kaderkan worden bepaald door die af te zetten tegen de door de gebouwsystemen geleverde prestaties:een waardekader. De mogelijke waardekaders zijn: de basale waarde, de gebruikswaarde, deeconomische waarde, de ecologische waarde, de strategische waarde en de belevingswaarde, ziefiguur 2. De belevingswaarde van het gebouw zal in dit onderzoek niet mee worden genomenaangezien dat meer het werkgebied van de architect is. Desondanks kan de beleving een grotemeerwaarde hebben voor de gehuisveste onderneming, met name als een onderneming zichzelfprofileert als duurzaam en/of in een markt werkzaam is waarin duurzaamheid een belangrijke rolspeelt.De werknemer zal het kantoor vooral waarderen op een aantal basale prestaties (gebouw-mens). Debasale waarde bestaat uit de prestaties bescherming, veiligheid, gezondheid&behaaglijkheid enruimtelijke beleving. Dit onderzoek richt zich voornamelijk op de prestatie gezondheid enbehaaglijkheid ofwel een goede luchtkwaliteit, een goed thermisch, visueel en akoestisch comfort.De invloed die een gebouw tijdens zijn levenscyclus heeft op het milieu, in termen van gebruik vaneindige grondstoffen en energiegebruik, kan aangeduid worden binnen het kader van de ecologischewaarde. Naast het binnenmilieu en de ecologie zal het kantoorgebouw getoetst worden op degebruikswaarde. Voor het gehuisveste bedrijf zijn de productieondersteuning door het gebouw, debetrouwbaarheid en beheerbaarheid van een gebouw essentiële aspecten. Deproductieondersteuning bepaalt in welke mate de ruimtelijke indeling en de technischevoorzieningen inspelen op de eisen die het primaire proces van de onderneming stelt. Om in detoekomst te blijven voldoen aan de variërende prestatie-eisen is veranderbaarheid van het gebouwnodig. De veranderbaarheid van een gebouw neemt toe naarmate veranderingen sneller, goedkoperen met groter hergebruik van materialen uitgevoerd kunnen worden.TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 7

GebouwsystemenGebouw Prestaties WaardekadersInrichting- bescherming- veiligheid- gezondheid &behaaglijkheid- ruimtelijke belevingBasale waardegebouw - mensRuimtelijkeindeling- poductieondersteuning- beheerbaarheid- betrouwbaarheidGebruikswaardeGebouw - organisatieInstallaties- energiegebruik enwaterverbruik- materiaalgebruik- emissies- afvalEcologischewaardeGebouw - milieuSchil- veranderbaarheidStrategischewaardeGebouw - tijdConstructie- stichtingskosten /marktwaarde- operationele kostenEconomischewaardeGebouw - eigenaarFiguur 2: waardekaders: balans tussen de gevraagde en geleverde prestaties (Rutten, 2005)De basale en gebruikswaarde beschrijven de mate waarin een gebouw voldoet aan relevanteprestatie-eisen in de relaties die een gebouw onderhoudt met de mens of groepen mensen (Rutten,2005). De economische waarde van een gebouw wordt bepaald door de mate waarin hetprestatieaanbod en de prestatievraag van een koper of huurder bij elkaar aansluiten en deecologische waarde omsluit de relatie van het gebouw met het milieu. Om in de toekomst te voldoenaan veranderde prestatie-eisen binnen het basale, gebruiks-, economisch en ecologisch waardekadermoet er sprake zijn van veranderbaarheid van het gebouw, zie figuur 3. Tijdens het gebruik van hetgebouw heeft de strategische waarde dus invloed op de andere waardekaders.Structuur& StrategieOrganisatieMilieuEigenaarTijdMensFiguur 3: De strategische waarde in relatie tot de andere waardekaders (Rutten, 2005)TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 8

2. De methodeDe economische belangen van verduurzaming spelen een belangrijke rol in de beslissing vanontwikkelaars, investeerders, gebouweigenaren en huurders om duurzame maatregelen toe tepassen. Een opdrachtgever wil niet weten dat de concentratie vluchtige organische stoffen in hetbinnenmilieu is afgenomen, maar dat door een verbeterde luchtkwaliteit de werknemersproductiever zijn en dus winstgevender. Aangezien de financiële aspecten zo belangrijk zijn voor depersonen die de keuzes maken in het proces van verduurzamen zal elk waardekader vertaald wordennaar de economische waarde. Het economische waardekader wordt dus het overkoepelende kader,zie figuur 4. Door elke meerwaarde per kader uit te drukken in euro’s kunnen ontwikkelaars,investeerders, gebouweigenaren en huurders eerder aangezet worden tot het nemen van duurzamemaatregelen.economischewaardestrategischewaardebasalewaardeecologischewaardegebruikswaardeFiguur 4: elke waarde wordt vertaald naar de economische waardeSamenvattend moeten een aantal stappen doorlopen worden om de integrale meerwaarde van eenduurzaam concept inzichtelijk te maken. Deze stappen zijn:1. Het ontwerpen van verschillende duurzame concepten2. Het bepalen van de meerwaarde per waardekader voor elk concept3. De meerwaarde per kader uitdrukken in euro’s (€)4. Het bepalen van de totale meerwaarde per concept (economische waardekader)Eén van de subdoelen van de methode is om de waarde van een duurzaam concept overzichtelijk ensnel in kaart te brengen, zodat de resultaten teruggekoppeld kunnen worden aan de ontwerper enopdrachtgever. Hierdoor is het mogelijk voor de ontwerper om de methode te gebruiken alsontwerptool en tevens als hulpmiddel om de opdrachtgever te overtuigen van duurzamemaatregelen. Vanwege het snel en overzichtelijk in kaart brengen van de waarde van een concept isTU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 9

een model ontwikkeld. Dit zelfontwikkelde model bestaat uit de stappen 2 t/m 4 van bovenstaandoverzicht. De resultaten van het model worden teruggekoppeld aan het ontwerpproces (stap 1).Door de terugkoppeling kunnen ontwerpkeuzes onderbouwd of indien nodig aangepast worden. Hetmodel zal in het vervolg van het rapport benoemd worden als het integrale waardemodel.2.1. De test caseHet ontwikkelde integrale waardemodel wordt getoetst door hem eenmaal te doorlopen voor eentest case. De test case staat referent voor een reeks gebouwen, zodat voor één type kantoorgebouwde meerwaarde van duurzame maatregelen berekend wordt. De berekende meerwaarde kandaardoor gebruikt worden door ontwerpers om opdrachtgevers te overtuigen. Het onderzoekbestaat dus uit twee delen, het ontwikkelen van een model om de meerwaarde te bepalen vanverduurzaamde gebouwen en het toepassen van dit model in de vorm van een test case.In de zoektocht naar een geschikte test case is de eerste stap het afbakenen van een referentiekader.Het kader dient als referentie voor een bepaalde reeks gebouwen met overeenkomstige functies enprestaties. Naast het feit dat het om bestaande kantoorbouw gaat zijn er nog een aantalselectiecriteria. Om tot de selectiecriteria te komen is aan de hand van een literatuurstudie deontwikkeling van de kantoormarkt geanalyseerd. Met behulp van de studie is een helder beeldverkregen van de huidige kantorenmarkt. Hierdoor wordt inzichtelijk welke type kantoren het meestgeschikt zijn voor verduurzaming. Op basis hiervan zijn vervolgens de criteria opgesteld. Hetoverzicht van de ontwikkelingen binnen de kantoormarkt is beschreven in bijlage 1.2.2. De selectiecriteriaVanwege de dynamiek in de maatschappij en het bedrijfsleven is de kantorenmarkt onderhevig aansnelle veranderingen. Na het verlopen van huurcontracten, de duur bedraagt meestal vijf tot tienjaar, verhuizen gebruikers vaak naar modernere kantoorgebouwen. De gemiddeldeverhuisfrequentie van een kantoororganisatie bedraagt momentaal ongeveer vijf jaar (Evers, 2007).De verouderde gebouwen blijven hierdoor leeg staan. De structurele leegstand van kantoorruimte issteeds meer opgelopen. Op basis van economische en demografische ontwikkelingen zal deleegstand alleen nog maar verder toenemen (Dynamis, 2009). De kloof tussen vraag en aanbodwordt onder andere vergroot door de huidige kredietcrisis.Vanwege de grote leegstand op de kantorenmarkt is het een interessante optie om deze gebouwente verduurzamen, waardoor ze weer interessant worden voor ontwikkelaars, investeerders enondernemingen. De gebouwen uit de periode 1970-1990 hebben het grootste aandeel in deleegstand (Troostwijk Taxaties Research, 2009) (Remøy & Jonge). Om te zorgen dat de resultatenvan de test case zoveel mogelijk toegepast kunnen worden in de praktijk is het eerste selectiecriteria:het kantoorgebouw moet gebouwd zijn tussen 1970 en 1990.De range van de oppervlakten van de gedateerde leegstaande kantoorgebouwen is groot. Omdatveel onderdelen van een gebouw, zoals de constructie en de gebouwgebonden installaties, eenverband hebben met de gebruiksoppervlakte van een gebouw zal dit het tweede criteria zijn waarophet gebouwtype geselecteerd wordt. Kleinere kantoorgebouwen hebben vaak eenvoudigereinstallaties, kleinere organisaties, minder emissies en afval, lager totaal energiegebruik en geen ofeen simplistisch gebouwbeheer. Duurzame investeringen zullen daarom vaak minder rendabel zijn.TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 10

De oppervlakte van het gebouwtype moet minimaal 5.000 m 2 zijn. Gebouwen boven de 10.000 m 2worden niet meegenomen omdat deze door extreme eigenschappen teveel kunnen verschillen vande overige gebouwen. Uit verscheidene bronnen blijkt daarnaast dat gebouwen met eengebruiksoppervlakte tussen de 5.000 m 2 en 10.000 m 2 een groot aandeel hebben in het aanbod vankantoorruimten.De standaard kantoorgebouwen uit de jaren zeventig en tachtig hebben een simpele vorm (Remøy &Jonge). Twee soorten infrastructuur zijn dominant. Onder infrastructuur wordt het geheel vanblijvende onroerende voorzieningen verstaan (Kamerling & Kamerling, 1997), zoals:- De draagconstructie- De verkeersvoorzieningen als trappenhuizen en liftschachten- De specifieke ruimten als vluchtwegen- De installatieruimten en leidingschachtenDe levensduur van de elementen van de infrastructuur is vaak gelijk aan de levensduur van hetgebouw. Het eerste type infrastructuur is een hoog gebouw en de draagconstructie bestaat uitvloervelden met kolommen gestabiliseerd door een centrale kern bestaande uit trappenhuizen enliftschachten. Extra stabiliteit wordt verkregen door het plaatsen van dragende elementen in debuitengevel.Het tweede type is een laag langwerpig gebouw, waarvan de draagconstructie ook bestaat uitvloervelden met kolommen. Behalve de kolommen worden afhankelijk van het vloertype dragendeelementen in een of tweerichtingen geplaatst. DeVerkeersvoorzieningen, oa liftschacht en trappenhuisverkeersvoorzieningen zijn ookKolommenDragende elementenhier in het centrum van hetvluchtroutesgebouw te vinden. Devluchtroutes bevinden zich aande dwarsgevels van het gebouw.Figuur 5: De twee typen infrastructuren die dominant warenin de jaren zeventig en tachtig met betrekking tot kantorenDe locatie van hetkantoorgebouw speelt in ditonderzoek geen rol. Het gaat indit onderzoek om de duurzameaanpassing van het gebouw,daarom zal de waarde gecreëerddoor de locatie niet veranderenaangezien de locatie ongewijzigdblijft.Samenvattend moet de test case, dat dient als referentie voor een reeks gebouwen, de volgendeeigenschappen bevatten: gebouwfunctie: kantoor bouwperiode: 1970-1990 gebruiksoppervlakte: 5.000 m 2 – 10.000 m 2 structuur: Hoogbouw of laag langwerpig gebouwTU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 11

2.3. Het referentiegebouwDe test case die voldoet aan de opgestelde criteria is gebaseerd op twee bestaandekantoorgebouwen. Beide kantoren, de zilveren toren en de groene toren, maakten onderdeel uit vaneen gezamenlijk project uitgevoerd door ingenieursbureau Deerns. De groene toren is in de juisteperiode gebouwd, namelijk in 1983, maar heeft niet de juiste infrastructuur. De zilveren torendaarentegen heeft de structuur van de eerder beschreven hoogbouw, maar het bouwjaar komt nietovereen met de criteria. Voor de test case zal dus de structuur van de zilveren toren aangehoudenworden en op basis van de groene toren zullen de installatietechnische en bouwkundigeuitgangspunten opgesteld worden. Tezamen vormen zij de basis voor het referentiegebouw van detest case.De installatietechnische en bouwkundige eigenschappen van de groene toren komen niet geheelovereen met de gebruikelijke eigenschappen van kantoorgebouwen afkomstig uit de bouwperiode1970-1990. Deze eigenschappen zullen aangepast worden aan de gangbare installatietechnische enbouwkundige eigenschappen uit die periode. De test case dient immers als referentie voor een reeksgebouwen. De zilveren toren is hoogbouw en heeft een draagconstructie bestaande uit vloerveldendie met kolommen en twee centrale kernen bestaande uit trappenhuizen en liftschachtengestabiliseerd wordt. Deze constructie komt goed overeen met de opgestelde criteria. Daarentegenis de totale gebruiksoppervlakte van de zilveren toren groter dan de criteria eis van 10.000 m 2 ,daarom is slechts het gebouwdeel vanaf de begane grond t/m de 6 e verdieping meegenomen.Project Zilveren toren Groene torenBouwjaar 1969 1983 (entrée in 2000)Oppervlakte 27.239 m 2 22.140 m 2PlattegrondGebouwschilTU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 12

Ten opzichten van de huidige situatie waren de gevels van de gebouwen rond 1980 slecht geïsoleerden was de luchtdichtheid vaak van slechte kwaliteit. Vanwege het warmteverlies via de gevel werdvoor de ruimteverwarming veelal uitgegaan van een systeem met verwarmingselementen ter plaatsevan de borstwering. Daarnaast was het noodzakelijk om ruimteverwarming onder de beglazing aante brengen om koudeval en koudestraling tegen te gaan. Voor veel gebouwen werd in die periodeuitgegaan van radiatorenverwarming in combinatie met een ventilatiesysteem met een constantdebiet (Afdeling Klimaattechniek TVVL, 2009). Meer luxe gebouwen werden voorzien van eensysteem met convectoren of inductie-units langs de gevel. De verwarmingsinstallatie van de groenetoren bestaat uit inductie-units ter plaatse van de borstwering. Een systeem van lijnroosters met eenconstant volume debiet in combinatie met radiatoren was echter meer gangbaar, daarom zal ditinstallatieprincipe aangehouden worden voor de referentie. Het uitblaaspatroon van de lijnroostersis langs het plafond gericht waarbij het rooster gebruik maakt van het coanda-effect. Het wasgebruikelijk om gebouwen te voorzien van viervoudige ventilatie waarvan ongeveer 70%gerecirculeerd werd. Warmteterugwinning in de vorm van een twin-coil unit was al op de markt,maar werd toen nog zelden toegepast. In bijlage 2 zijn de bouwkundige en installatietechnischeuitgangspunten nader omschreven.gebouwniveau verdiepingsniveau werkplekniveauVRKMLBKrecirculatieflexibiliteit (indeelbaarheid)Conventioneletl verlichtingFiguur 6: Overzicht van het referentiegebouw (KM = koelmachine, VR = verbeterd rendement ketel, LBK =luchtbehandelingskast)TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 13

2.4. De duurzame conceptenInzicht in de consequenties van een lichte renovatie tot vergaande vernieuwing is noodzakelijk omverantwoorde keuzes te maken. Vanwege het huidige grote aanbod van kantoorruimte en eenachterblijvende opname geniet de huurder een grote mate van keuzevrijheid. Uitgaande van debestaande bouw kan de keuze onderverdeeld worden in het huren van een pand in ongewijzigdevorm, het huren van een pand na renovatie en het huren van een nieuwbouwpand na sloop van hetbestaande pand. Deze laatste categorie gebouwen wordt niet verder behandeld aangezien het in ditonderzoek gaat om duurzame renovatie.Dit leidt tot de volgende huurscenario’s:- Een kantoorgebouw in ongewijzigde vorm huren- Een kantoorgebouw na lichte renovatie huren (vernieuwd: binnenwanden, plafonds eninstallaties)- Een kantoorgebouw na ingrijpende renovatie huren (gebouw geheel gestript, dus ook gevels)Kantoorgebouwen afkomstig uit de jaren ’70 en ’80 hebben vaak een groot warmteverlies vanwegeeen slecht geïsoleerde buitenschil en een hoog infiltratievoud. Daarnaast zijn bij deze gebouwen deinstallaties meestal al afgeschreven. De resterende levensduur van het kantoorgebouw zal in dezesituatie circa 10 jaar zijn (W/E adviseurs, 2010). Vanwege de matige kwaliteit van het gebouw en zijninstallaties bestaat er een grote kans dat het gebouw een deel van de resterende levensduur leegblijft staan. Het huurscenario een pand in ongewijzigde vorm huren is dus geen goede optie. Dit geldtvoor zowel de huurder als de gebouweigenaar. Immers een leegstaand kantoorgebouw betekentvoor de gebouweigenaar geen opbrengsten, maar alleen kosten. Onderhoud aan het pand eninstallaties blijft nodig.De twee huurscenario’s die overblijven zijn een pand huren na lichte en na ingrijpende renovatie. Ineen studie verricht door W/E adviseurs zijn deze twee huurscenario’s met elkaar vergeleken (W/Eadviseurs, 2010). De lichte renovatie bestaat in de studie uit indelingswijzigingen en upgrading vanonder andere installaties, inrichting en afwerking. Het casco wordt niet aangepakt en de schil alleenwaar dit zonder grote ingrepen kan. Aangenomen is dat de resterende levensduur 25 jaar bedraagt.Bij de zware renovatie worden zowel het exterieur als het interieur grondig aangepakt. De gehelegevel wordt vervangen. Dit geldt ook voor de dakisolatie- en bedekking. In het gebouw wordt devolledige indeling, afwerking en uitrusting vervangen. Het casco, bestaande uit de vloeren, dedragende wanden en het dak, wordt niet aangepakt. De resterende levensduur bedraagt in dit geval40 jaar. In de studie is in deze 40 jaar na 25 jaar een lichte renovatie verondersteld.Uit de studie blijkt dat op het gebied van de integrale milieubelasting (van energie- enmateriaalgebruik) het vaak zinvol is om ingrijpend te renoveren bij kantoorgebouwen van 20 jaar enouder (W/E adviseurs, 2010). Bij gebouwen met een energielabel D of slechter, lijkt een forseverbeteringsgreep zelfs de enige optie die leidt tot een duurzaam resultaat. Het energielabel is eenmaat voor de energieprestatie van een bestaand gebouw. Het energielabel geeft met letters A t/m Gde energiezuinigheid aan. Klasse A staat voor zuinig en klasse G voor onzuinig. Indien een gebouween energielabel B of beter heeft, komt de lichte renovatie ook als duurzame optie in beeld.Kantoorgebouwen afkomstig uit de jaren ’70 en ‘ 80 beschikken vaak niet over een groen label (A,Bof C). Vanwege de hoge milieubelasting, onder andere een heel erg hoog warmteverlies, is een zwareTU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 14

Concept luxeHet laatste concept bestaat uit de meest moderne maatregelen op het gebied van duurzaamheid.Een van de meest duurzame methode om een goed thermisch binnenklimaat te realiseren is hetopslaan van warmte en koude in de bodem. De energieopslag vindt plaats in aquifers, door de natuurgevormde zandlagen in de bodem. In de winter wordt water uit de warme bron gepompt en middelseen warmtepomp op juiste temperatuur gebracht voor de verwarming van het kantoor. Nadat hetverwarmingswater zijn warmte heeft afgestaan zal het in de koude bron geïnfiltreerd worden. In dezomer speelt het omgekeerde proces zich af. Dus de koude bron wordt dan ontladen en de warmebron geladen. Een goed passend afgiftesysteem moet verwarmen met een relatief lage temperatuuren koelen met een relatief hoge temperatuur. Het systeem dat aan deze voorwaarde voldoet entevens ten goede komt van de flexibiliteit zijn klimaatplafonds. Flexibiliteit is een van de speerpuntenvan het ontwerp. Indien na enkele jaren de indeling van het kantoor gewijzigd wordt zijn de kostenminimaal. De installatie is hierop afgestemd.gebouwniveau verdiepingsniveau werkplekniveauLBKIncl. warmtewielflexibiliteit (indeelbaarheid)HF verlichtingWPFiguur 9: overzicht concept luxe (LBK = luchtbehandelingskast, WP = warmtepomp, HF = hoogfrequent)TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 17

De omgeving van een gebouw heeft ook invloed op het binnenmilieu van een kantoorgebouw.Aangezien het in dit onderzoek gaat om de verduurzaming van bestaande kantoorgebouwen wordtde omgeving buiten beschouwing gelaten. Vanwege het geringe en vaak kwalitatieve onderzoek naarconsumenten producten en gebruiksactiviteiten zullen deze onderwerpen ook niet verder behandeldworden.BouwmaterialenAangezien materialen in gebouwconstructies, met name de materialen die direct grenzen aan debinnenruimte, constant in aanraking komen met de binnenlucht is het belangrijk om de bijdrage aande luchtverontreiniging van deze materialen te onderzoeken. Dit geldt voor zowel kunstmatige alsnatuurlijke materialen. De luchtverontreiniging kan ontstaan door direct contact van luchtstromingenmet het oppervlak van materialen of doordat atomen en/of moleculen van de materialen eenchemische binding aangaan zodat nieuwe stoffen ontstaan, de reactieproducten. Hetlaatstgenoemde proces wordt onder andere beïnvloed door de grootte en structuur van dereactanten, de microstructuur van het materiaal, de temperatuur, het vochtgehalte en de pH (ENVIE,2008).Het effect van het materiaal op de binnenlucht varieert sterk per type materiaal. Niet alleeninrichtingsmaterialen bevatten gevaarlijke stoffen maar ook bouw-, isolatie en afwerkingsmaterialen.Verschillende onderzoeken hebben al aangetoond dat materialen, zoals verf, producten bestaandeuit koolteer en verschillende polymeren, de binnenlucht over een lange termijn vervuilen(Gustafsson, 1992) (ENVIE, 2008). Daarnaast zijn ook materialen bekend, zoals vers hout, die op kortetermijn emissies uitstoten. De emissie kan veroorzaakt worden door verval van het materiaal of doorreacties veroorzaakt door vocht. Daarnaast kan de luchtvervuiling van het materiaal per merkverschillen, zoals bij latex verf. Materialen met een minimalistisch vervuiling zijn steen, glas enroestvrij staal (ENVIE, 2008). Gezien de vele soorten materialen, verschillende mogelijkheden vanvervuiling en variërende gezondheidseffecten zijn in dit onderzoek slechts enkele prominentematerialen behandeld. Voor een uitgebreid overzicht van materialen en de bijbehorende emissie kanhet best de BUMA Database geraadpleegd worden (Priorizitation of BUilding MAterials as indoorpollution sources).Overige vervuilingsbronnenNaast bouwmaterialen zijn ook andere bronnen in een kantoorruimte aanwezig die de luchtkwaliteitnegatief beïnvloeden. Voorbeelden van luchtvervuilingsbronnen zijn luchtbevochtiging, recirculatievan afgevoerde lucht, grote printers of copiers in de werkruimte en vervuilde vloerbedekking. UitDeens laboratoriumonderzoek blijkt dat het verwijderen van vervuilingsbronnen, oude vervuildevloerbedekking of vervuilde luchtbevochtiging, uit een werkruimte leidt tot een vergroting van deproductie van 3% bij administratieve taken en 7% bij tekstverwerking, beide objectief gemeten (SBR,2002). Uit een ander Deens onderzoek komen soortgelijke resultaten. De vervuilingsbronnen warenin dit onderzoek linoleum, verouderde kit en houten schappen met boeken en papierendocumenten. Door het verwijderen van de vervuilingsbronnen wordt de waargenomen luchtkwaliteitverbeterd zonder toename van de ventilatiehoeveelheid (Wargocki, Bakó-Biró, Clausen, & Fanger,2002). De studie toont aan dat gebruik van materialen met weinig emissies leidt tot een betereluchtkwaliteit.TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 19

Voor een ander laboratoriumonderzoek is een goed controleerbare normale kantoorruimte gebruikt,waarin twee verschillende luchtkwaliteiten zijn gerealiseerd. Eén ruimte werd voorzien van eenvloertapijt als extra bron van verontreiniging. Het vloertapijt was onzichtbaar voor de gebruikers vande ruimte. Dezelfde proefpersonen werkten in beide ruimten gedurende 4,5 uur aan gesimuleerdekantoorwerkzaamheden. De productiviteit van de proefpersonen bleek 6,5 % hoger te zijn (P

verontreinigingen met elkaar reageren, waardoor nieuwe verbindingen ontstaan die meer irriterendan de oorspronkelijke (smog). Ten slotte leidt recirculatie in veel gevallen tot te lage verseluchthoeveelheden vanwege gebrek aan controle over de regelkleppen.De aanwezige luchtkwaliteit kan naast het aanpassen van het ventilatiesysteem ook verbeterdworden door het aanbrengen van beplanting. Een belangrijk voordeel van planten in gebouwen is deverlaging van de CO 2 concentratie en de productie van zuurstof als gevolg van de fotosynthese.Daarnaast kan beplanting fungeren als fijnstoffilter, omdat het namelijk de stofbelasting in eenruimte verminderd. Naast het fysiologisch effect van planten op de luchtkwaliteit kan beplanting ookpositief werken op de productiviteit van werknemers ten gevolge van psychologische effecten. Uitrecente onderzoeken blijkt dat beplanting een positief effect heeft op de productiviteit vanwerknemers (SBR, 2010). Bijvoorbeeld het aanwezig zijn van bladplanten in een binnenomgevingverbeterd het typen van tekst (Doi, Matsumoto, & Nakao). Hierin is geen onderscheid gemaakttussen fysische en psychologische effecten. Te weinig onderzoek is verricht naar het effect vanplanten op de productiviteit van werknemers om een kwantitatief verband samen te stellen.Fanger (Fanger, 2007) behandelt in zijn artikel nog andere methoden dan bovenstaande om deluchtkwaliteit te verbeteren. Zo zijn de zuiveringsmethoden, absorptie en fotokatalyse, veelbelovende methoden om de lucht van gasvormige verontreinigingen te zuiveren. Voor de typischemenging van honderden chemicaliën aanwezig in erg kleine concentraties in het binnenmilieu, kanmet een combinatie van de twee bovengenoemde methoden een zuiveringsefficiëntie van meer dan80% haalbaar zijn. Ook persoonlijke ventilatie kan een sterke verbetering opleveren van deluchtkwaliteit rondom de werknemer. Van de verse lucht die wordt toegevoerd in een kantoor metmengventilatie wordt per persoon slechts 1% ingeademd. Het idee is daarom om iedere gebruiker tevoorzien van schone lucht die zo min mogelijk verontreinigd is door de verontreinigingsbronnen in deruimte. In een kantoor kan deze persoonlijke ventilatie worden geleverd door een individuele,eenvoudige verplaatsbare uitlaat. Onder ideale omstandigheden kan de werknemer schone lucht vande kern van de luchtstroom inademen. Tochtklachten worden vermeden door een lage snelheid enturbulentie van de toegevoerde lucht. Verder onderzoek van de beschreven methoden is echternodig.Samenvattend kan de kwaliteit van het binnenmilieu dus verbeterd worden door de bron aan tepakken, zoals vermindering van milieuvervuilende materialen en producten, en door het nemen vanexterne maatregelen, zoals het verhogen van de ventilatiehoeveelheid.Het integrale waardemodelDe Rehva taskforce productiviteit heeft twee kwantitatieve verbanden ontwikkeld voor de effectenvan de binnenluchtkwaliteit op de werkprestatie bij kantoorwerkzaamheden. Dit zijn de volgendekwantitatieve verbanden (REHVA, 2006):- het verband tussen de ventilatiehoeveelheid en de werkprestatie- het verband tussen de waargenomen luchtkwaliteit en de werkprestatie.TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 21

Test caseDe drie duurzame concepten van de test case zijn met elkaar vergeleken en doorberekend in hetintegrale waardemodel. Aangezien de productiviteitsverandering berekend wordt aan de hand vanhet verschil in luchtverversing tussen twee concepten wordt het resultaat altijd weergegeven tenopzichte van een referentie. In dit geval is de referentie het concept minimaal. De invloed van deluchtkwaliteit op de concepten van de test case is dus berekend op basis van deventilatieverandering van de concepten modaal en luxe ten opzichte van het concept minimaal. Inonderstaande tabel zijn de resultaten weergegeven.Tabel 1: Toename productiviteit als gevolg van de verhoging van de ventilatiehoeveelheidConceptenVentilatiehoeveelheidToename productiviteit tovConcept minmaalConcept minimaal 30 l/s per persoon -Concept modaal 20 l/s per persoon -0,7 %Concept luxe 20 l/s per persoon -0,7 %Het ventilatietype van het concept minimaal is een VAV-systeem. De luchthoeveelheid is bepaald aande hand van het benodigd koelvermogen. Uit berekeningen volgde een luchtverversing van 28 l/s perpersoon uitgaande van een gemiddelde bezetting van 65%. De ventilatiehoeveelheid wordt per stapvan 5 l/s ingevoerd in het integrale waardemodel. De concepten modaal en luxe zijn voorzien van 2-voudige ventilatie. Het bouwbesluit eist voor nieuwbouw met als functie kantoor een minimaleluchtverversing van 1,3 l/s per m 2 . Vanwege het verkrijgen van een goede luchtkwaliteit is gekozenvoor een hoger ventilatievoud.TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 23

prestatie aan de uurlijks weggeschreven data van VA114 (Plokker & Wijsman, 2009). Deze bewerkingwordt uitgevoerd in een nabewerkingsprogramma. Dit programma is echter nog niet op de markt,maar dankzij Vabi Software BV is een testversie beschikbaar gesteld voor dit onderzoek.De VABI module berekent voor ieder uur en per ruimte de productiviteit door iedere situatie tebeoordelen ten opzichte van de ideale situatie, een binnenluchttemperatuur van 22 °C. Deberekening gebeurt alleen tijdens de gebruiksuren. De gebouwgemiddelde productiviteit wordtberekend aan de hand van de productiviteit per ruimte en het aantal personen per ruimte. Naast hetverlies in productiviteit veroorzaakt door de binnentemperatuur neemt de module ook hetproductiviteitsverlies mee op het gebied van de ventilatiehoeveelheid en de luchttemperatuur. Demodule zal echter niet gebruikt worden voor deze twee laatste parameters. Voor een uitgebreidoverzicht van de werking van de module zie bijlage 4.Test caseDe gebouwgemiddelde productiviteit van elk concept van de test case is berekend met behulp van deVABI module. Aangezien de productiviteitsverandering berekend wordt ten opzichte van de idealesituatie is er altijd sprake van afname in productiviteit.Tabel 2: Toename productiviteit als gevolg van het thermisch comfortConceptenAfname gebouwgemiddeldeproductiviteit tov ideale situatieToename productiviteit tovConcept minimaalConcept minimaal 0,94% -Concept modaal 0,86% 0,08 %Concept luxe 0,82% 0,12 %TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 26

3.1.3. Akoestisch comfortGeluid kan hinderlijk zijn voor werknemers waardoor de prestatie zal afnemen. Diverse factorenbepalen de hinderlijkheid van geluid: de voorspelbaarheid van (de duur van) het geluid, devertrouwdheid van geluid en de beheersbaarheid van het geluid. Daarnaast spelen andere zaken eenrol, zoals de geluidsgevoeligheid van de blootgestelde personen en de geluidsfrequentie. De kwaliteitvan het gehoor van de blootgestelden is belangrijk; zo zullen slechthorenden (10% van de bevolking)veel eerder hinder ondervinden van achtergrondgeluid bij een gesprek dan mensen met een perfectgehoor (SBR, 2004). Lawaai wordt doorgaans gedefinieerd als ieder ongewenst signaal of als geluiddat door mensen als hinderlijk wordt ervaren. Het begrip lawaai is dus enigszins subjectief, immersde perceptie van een persoon bepaalt wanneer het geluid als lawaai wordt ervaren.De bron van geluidshinder kan zich buiten het gebouw bevinden of binnen in het gebouw. De matewaarin het verkeerslawaai of ander geluid binnen hinder veroorzaakt is afhankelijk van degeluidsisolerende eigenschappen van de gevel. Naast de akoestische isolatie van de dichte gevel enbeglazing spelen factoren zoals de infiltratie, open delen, bijvoorbeeld ventilatieroosters, enkierdichting een rol.Geluidshinder vanuit het gebouw zelf wordt vaak veroorzaakt door de directe omgeving, zoalscollega’s, of door installaties. Geluidshinder als gevolg van gebouwinstallaties komt met name voor inwoningen. Hinder veroorzaakt door geluid vanuit de directe omgeving, bijvoorbeeld eentelefonerende collega of verkeer in de gang, is een actueel probleem voor kantoren. Dit type lawaaiis nadelig voor het welzijn en het concentratievermogen van de desbetreffende werknemer,waardoor de arbeidsproductiviteit vermindert. Men gaat dus slechter presteren, vooral als het gaatom denkwerk (in het bijzonder het korte termijngeheugen) en werk waarbij creativiteit is vereist.Twee van de belangrijkste oorzaken van lawaai op de werkplek zijn de introductie van de openkantoorwerkplek en het zo transparant mogelijk uitvoeren van gesloten bedoeldekantoorwerkplekken (Roelofsen, 2007).De indeling van kantoren kan grofweg in twee typen ingedeeld worden, kantoorcellen enkantoortuinen. Het concept van de kantoortuin is het laatste decennia steeds populairder geworden.Het heeft namelijk een aantal voordelen vergeleken met de kantoorcellen. De grootste voordelen zijnhet halveren van de werkruimte per werknemer, het gemak waarmee de ruimte aangepast kanworden en het flexibel indelen van de ruimte. Daarnaast bevordert het de communicatie tussenwerknemers, waardoor meer en sneller informatie uitgewisseld wordt en de relaties onderlingverbeterd worden. Daarentegen is het akoestisch comfort van kantoortuinen vaak matig. Hetomgevingslawaai zorgt vaak voor een zeer lage spreekprivacy.Op het gebied van het akoestische comfort is nog onvoldoende kwantitatief onderzoek uitgevoerdom een kwantitatief verband te ontwikkelen tussen geluid en prestatie van de werknemers.Desondanks blijkt uit literatuur dat een slecht akoestisch comfort negatieve effecten heeft op deprestatie. Zo worden complexe cognitieve taken gehinderd door geluid van 70-80 dB(A) en deleesvaardigheid gaat achteruit indien men aan kantoorgeluid van 80 dB(A) wordt blootgesteld invergelijking met 55 dB(A) (REHVA, 2006).TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 27

Een eerste poging is gedaan om een verband te leggen tussen geluid en productiviteit. Zo heeftValtteri Hongisto een model ontwikkeld dat het productiviteitsverlies berekent als gevolg van despraakverstaanbaarheid van collega’s (Hongisto V. , 2005). Uit literatuuronderzoek is namelijkgebleken dat spraak het meest hinderlijke geluid is in kantoren (Roelofsen, 2007) & (Hongisto, 2010).Bij spraak kan gedacht worden aan intern overleg, telefoongesprekken etc. De meest afleidendefactor is niet het volume van het gesprek of de aanwezigheid van meerdere gesprekken, maar hetverstaan van het gesprek. Indien een werknemer eenmaal is afgeleid duurt het gemiddeld tienminuten om weer op hetzelfde concentratieniveau te komen (Roelofsen, 2007). Spraak vermindertdus de prestatie van de werknemer, bijvoorbeeld de negatieve beïnvloeding van het korte termijngeheugen. Het vervolg van deze paragraaf zal gebaseerd zijn op meerdere wetenschappelijkeartikelen van Hongisto waarin het bovengenoemde model beschreven is.Spraak is alleen storend wanneer het duidelijk hoorbaar is, ofwel verstaanbaar. Despraakverstaanbaarheid in kantoren neemt toe indien het achtergrondgeluid of de nagalmtijdafneemt. De verstaanbaarheid van de spraak is te bepalen door het meten van de SpeechTransmission Index (STI). De waarde van deze index varieert tussen 0, niet verstaanbaar, en 1, zeergoed verstaanbaar. Deze index maakt het mogelijk om despraak te meten zonder tussenkomst van mensen. De SpeechTransmission Index kan bepaald worden indien de nagalmtijdvan de ruimte en de ratio tussen het te meten geluid en hetachtergrondgeluid bekend zijn. Het verband tussen desubjectieve spraakverstaanbaarheid en de index isverschillend voor zinnen, woorden en lettergrepen. Hetmodel is gebaseerd op het verband dat is samengesteld opbasis van gesproken zinnen.De grafische weergave van het ontwikkelde model is te zien infiguur 13. Daarin is het verlies in prestatie als een functie vanSTI uitgezet. De hoogste prestatie wordt verkregen wanneerer geen spraak is (STI = 0,00) en het hoogste prestatieverliestreedt op indien de spraak goed verstaanbaar is (STI > 0,70)ongeacht het geluidsniveau. De spreekprivacy is goed in hetgeval van slechte spraakverstaanbaarheid en vice versa. Inonderstaande tabel zijn de waarden van de STI index inwoorden beschreven en zijn enkele voorbeelden voorkantoorvertrekken weergegeven.Figuur 13: De grafische weergave vanhet model met daarin het verlies inprestatie, DP, als een functie van deSpeech Transmission Index.(Hongisto V. , 2005).TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 28

Tabel 3:De STI index gekoppeld aan voorbeelden van kantoren (Hongisto V. , 2005)STI Spraakverstaanbaarheid spreekprivacy Voorbeelden(kantoren)0,00-0,05 heel slecht uitstekendTussen twee kantoorcellen, goedegeluidisolatie0,05-0,20 slecht goed0,20-0,40 matig redelijk0,40-0,60 redelijk slecht0,60-0,75 goed heel slecht0,75-0,99 uitstekend geenTussen twee kantoorcellen, gangbaregeluidisolatieTussen werkplekken in een kantoortuinmet een goed akoestisch comfortTussen twee kantoorcellen met de deuropenTussen werkplekken in een kantoortuinmet een gangbaar akoestisch comfortTussen werkplekken in een kantoortuinmet een slecht akoestisch comfortVergaderruimteTussen werkplekken in een kantoortuinmet een heel slecht akoestisch comfortEen optimaal akoestisch comfort is te verkrijgen door een indeling met kantoorcellen met voldoendegeluidsisolatie. Aangezien kantoortuinen ten opzichte van kantoorcellen veel voordelen hebben,zoals het bevorderen van de communicatie, zullen werkgevers vaak kiezen voor een concept metkantoortuinen. Om een goed akoestisch comfort te verkrijgen zullen daarom aanvullendemaatregelen genomen moeten worden. Belangrijke maatregelen daarbij zijn goede isolatie,voldoende absorberende materialen en het maskeren van storende achtergrondgeluiden. Het zorgenvoor geluidsisolatie in kantoortuinen kan door middel van het plaatsen van geluidsschermen. Ditheeft alleen effect indien de plafond- en wandoppervlakken bestaan uit of voorzien zijn vangeluidsabsorberende materialen. Vaak zijn deze maatregelen nog niet voldoende om een goedakoestisch comfort te creëren. Het geluidsniveau van de spraak kan door het nemen van dezemaatregelen terug worden gebracht tot 40-45 dB. Aangezien het geluid van een ventilatiesysteemdoorgaans een geluidniveau heeft van ongeveer 35 dB zal de spraak toch goed verstaanbaar zijn (STI> 0,50). Aanvullende maatregelen zijn dus een vereiste om een goed akoestisch comfort teverkrijgen. Het maskeren van het achtergrondgeluid is hiervoor een goede optie. Deze methodevoegt geluid binnen een bepaald frequentiegebied toe in een ruimte, waardoor het ongewenstegeluid van de spraak gereduceerd wordt. Dit resulteert in een redelijk tot goede spreekprivacy vaneen werknemer in een kantoortuin. Uit zeer recent onderzoek blijkt dat de prestatie vanverscheidene cognitieve taken significant verbetert indien de spreekprivacy verandert van slecht (STI= 0,65) naar goed (STI 0,35).Een andere parameter om een beeld te krijgen van het akoestisch comfort in een kantoortuin is de“distraction distance”. Dit is de afstand tussen werkplekken waar de STI van normale spraak lager isdan 0,50. In kantoortuinen met een slecht akoestisch comfort is deze afstand groter dan 16 meter(Hongisto, Haapakangas, Haka, & Keskinen, 2010). Met andere woorden de spraak kan in de geheleruimte verstaan worden. In kantoortuinen met een goed akoestisch comfort was deze afstand slechts5 meter.TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 29

Het integrale waardemodelDe berekening van de invloed van het akoestisch comfort op de productiviteit in het integralewaardemodel is gebaseerd op de classificering van de spraakverstaanbaarheidsindex, zie tabel 4. Deeerste twee klassen (STI 0,00-0,05; STI 0,05-0,20) en de laatste twee klassen (STI 0,60-0,75; STI 0,75-0,99) van de oorspronkelijke tabel, tabel 3, zijn samengevoegd. Het productiviteitsverlies is namelijkhetzelfde in deze klassen, zie figuur 14.Tabel 4: de classificering van de spraakverstaanbaarheidsindex zoals gebruikt in het integrale waardemodelSTI Spraakverstaanbaarheid spreekprivacy Voorbeelden(kantoren)0,00-0,20heel slecht tot slechtUitstekend totgoed0,20-0,40 matig redelijk0,40-0,60 redelijk slecht0,60-0,99Goed totuitstekendheel slecht totgeenTussen twee kantoorcellen, goedegeluidisolatieTussen twee kantoorcellen, gangbaregeluidisolatieTussen werkplekken in een kantoortuinmet een goed akoestisch comfortTussen twee kantoorcellen met de deuropenTussen werkplekken in een kantoortuinmet een gangbaar akoestisch comfortTussen werkplekken in een kantoortuinmet een slecht akoestisch comfortVergaderruimteDeze klassen zijn door het model van Hongisto te koppelen aan het productiviteitsverlies, zie figuur14. Bijvoorbeeld in een kantoortuin met een slecht akoestisch comfort is de spraakverstaanbaarheidvan elkaar goed en dus is de spreekprivacy zeer slecht. Naar alle waarschijnlijkheid zal debijbehorende STI waarde dan tussen de 0,60 en 1 liggen. Dat betekent dat een werknemer in dezekantoortuin 7% minder productief is dan wanneer hij of zij in een kantoorcel met goedegeluidsisolatie zou werken.Figuur 14: De grafische weergave van het verlies in prestatie, DP, alseen functie van de STI. De rode klassen geven de spreekprivacy aan.TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 30

Test caseDe werkplekken van de duurzame concepten minimaal en modaal bevinden zich hoofdzakelijk inkantoortuinen. Gezien het hogere budget van het concept modaal zijn er meer akoestischemaatregelen getroffen. Het kantoorlandschap van het concept luxe bestaat uit een optimalecombinatie van flexplekken in kantoortuinen en kantoorcellen. Indien een werknemer zich moetconcentreren is er de mogelijkheid om zichzelf terug te trekken in een kantoorcel en indien erbehoefte is aan communicatie onderling biedt een flexplek in een kantoortuin de uitkomst.Tabel 5: Toename productiviteit als gevolg van het akoestisch comfortConcepten Type indeling STIConcept minimaalConcept modaalConcept luxeKantoortuin met eengangbaar akoestisch comfortKantoortuin met eengoed akoestisch comfortCombinatie kantoorcellen enkantoortuin (flexplekken)Toename productiviteit tovConcept minmaal0,40-0,60 -0,20-0,40 3,70 %0,00-0,20 5,40 %TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 31

3.1.4. Visueel comfortLicht beïnvloedt het dagelijks ritme en het welzijn van mensen op een fysiologische, psychologischeen biologische wijze. Licht zorgt er niet alleen voor dat de mens kan zien, want naast visuelereceptoren zitten ook niet-visuele fotoreceptorcellen in het oog. Deze receptoren zijn ontdekt bijrecentelijk onderzoek en beïnvloeden de biologische klok van een mens (Aries, 2005)&(Górnicka,2008). Deze interne klok regelt dagelijkse, maandelijkse en jaarlijkse ritmes van velelichaamsprocessen, zoals lichaamstemperatuur, slaap patronen, cognitieve prestaties, stemming ende aanmaak of onderdrukking van diverse hormonen. Het proces gaat als volgt te werk: blauwachtiglicht zorgt voor een remming van de productie van melatonine. Melatonine is een hormoon datinvloed heeft op het slaap-waakritme (24-uurs ritme). Indien de productie van melatonine opgangkomt, bij vermindering van blootstelling aan licht, is dit voor het lichaam een signaal om de dagactiviteiten te verminderen en zich voor te bereiden op de nacht. Daarentegen wordt de productievan cortisol (stresshormoon) juist gestimuleerd bij blootstelling aan licht. Cortisol zorgt voor afbraakvan bepaalde eiwitten in de spieren waardoor energie in de vorm van glucose vrijkomt.Figuur 15: Het zien en de biologische klok (Beld, 2006)Figuur 16: overzicht van variabelen in een 24-uur ritme die gegenereerd worden door de biologische klok,het blauwe gedeelte in de tijdlijn is de nacht. De variabelen zijn de lichaamstemperatuur (rode grafiek), dealertheid (gele grafiek), het hormoon melatonine (licht blauwe grafiek) en het hormoon cortisol (donkerblauwe grafiek) (Beld, 2006)Licht heeft via twee wegen invloed op de prestatie van werknemers, via visuele processen en vianon-visuele processen. De non-visuele effecten zijn onder te verdelen in directe effecten, zoals dereactie van de pupil en de onderdrukking van melatonine, en lange termijn effecten, bijvoorbeeld debeïnvloeding van het 24-uur ritme. De biologische klok van ochtend en avondmensen toont groteverschillen. Dit is terug te zien in de prestatie van de mens bij vaste werktijden. De prestatie opTU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 32

ijvoorbeeld de maandagochtend wordt beïnvloed door het slaapgedrag tijdens het weekeinde. Zelfsde overgang van zomer naar wintertijd veroorzaakt verschillen in prestaties (Beld, 2006). Debiologische functionaliteit van licht kan bijdragen tot het optimaliseren van cognitieve functies zoalsstemming, alertheid, concentratie en de slaap, en kan daarom van directe invloed zijn op zowel deproductiviteit als het maken van fouten op de werkplek (SBR, 2004).De huidige normen en richtlijnen met betrekking tot kantoorverlichting, NEN 12464-1, zijnhoofdzakelijk gebaseerd op visuele criteria. Deze norm houdt rekening met factoren alsdaglichtopeningen, helderheid en kleur binnen de ruimte, armaturen, lampen en optieken, eventueleregelsystemen en zonwering. De belangrijkste parameters bij het ontwerpen van verlichting inkantoren is de horizontale verlichtingssterkte, de gelijke verdeling van het licht en het beperken vande reflectie. Voor niet-visuele stimulatie is de horizontale verlichtingssterkte niet relevant. Om eenkantoor aan biologische lichtcondities te laten voldoen is de verticale verlichtingssterkte belangrijk.Het integrale waardemodelVerschillende studies hebben aangetoond dat een goed visueel comfort een positief effect heeft opde werkprestatie van de werknemers. Zo is het bewezen dat mensen productiever werken in eenruimte met veel daglicht dan in een inpandige ruimte met standaard kunstverlichting. Er zijn enkelestudies gedaan naar de invloed van verschillende verlichtingssystemen op zelf gerapporteerdeprestatie, bijvoorbeeld hoe computerwerk wordt beïnvloed door het verlichtingstype. Met name deflikkering van TL-verlichting is aangetoond hinderlijk en slecht voor de gezondheid te zijn (REHVA,2006). Daarnaast is bewezen dat de nabijheid van een raam een belangrijke factor is in detevredenheid over het desbetreffende verlichtingssysteem (SBR, 2004). Desondanks is te weinigonderzoek verricht naar de effecten van het visuele comfort op de prestatie om een kwantitatiefverband op te stellen tussen licht en de arbeidsproductiviteit.Vanwege de complexiteit en het geringe onderzoek naar het verband tussen het visuele comfort ende arbeidsproductiviteit is dit onderdeel niet meegenomen in het model. Belangrijk is dat tijdens hetontwerp van een lichtplan op basis van de comforteisen naast de visuele effecten van licht ookrekening gehouden wordt met de niet visuele effecten van licht.TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 33

3.1.5. Test caseVoor een goede analyse van de duurzame concepten moeten ze met elkaar vergeleken worden. Inhet kader van de basale waarde wordt de meerinvestering afgewogen tegen de verhoging van deproductiviteit als gevolg van een beter binnenmilieu. In onderstaande tabel is de toename inproductiviteit weergegeven van de concepten modaal en luxe ten opzichte van het conceptminimaal. De financiële gevolgen van een verhoging van de productiviteit worden in hoofdstuk 4inzichtelijk gemaakt.Tabel 6: Toename in productiviteit van de concepten modaal en luxe ten opzichte van concept minimaalHet binnenmilieu Concept modaal Concept luxe- Luchtkwaliteit -0,70% -0,70%- Thermisch comfort 0,08% 0,12%- Akoestisch comfort 3,70% 5,40%- Visueel comfort - -Totaal 3,08% 4,82%Onderzoek en praktijk hebben zich vooral gericht op de enkelvoudige onderdelen van hetbinnenmilieu: het thermisch comfort, het visueel comfort, het akoestisch comfort en deluchtkwaliteit. In een kantooromgeving zullen deze onderdelen van het binnenmilieu elkaarbeïnvloeden, maar tot op heden is weinig bekend over de gecombineerde effecten van dezefactoren. Het gecombineerde effect wordt daarom als volgt berekend: De mate van hetgecombineerde effect is de som van de aparte parameters. Deze aanname wordt verder besprokenin de discussie.3.1.6. DiscussieLuchtkwaliteitDe binnenluchtkwaliteit kan verbeterd worden door de luchtvervuilingsbronnen, bijvoorbeeldmaterialen, te minimaliseren en door het nemen van externe maatregelen, zoals verhoging van deverse lucht toevoer. Enkel de invloed van de ventilatiehoeveelheid is meegenomen in de berekeningvan de invloed van de binnenluchtkwaliteit op de werkprestatie. De effecten van deventilatiehoeveelheid en de luchtvervuilingsbronnen staan namelijk niet los van elkaar. Voor eenbetere benadering van de werkelijkheid zouden beide variabelen meegenomen moeten worden. Eenverhoging van de ventilatiehoeveelheid heeft immers meer effect op de luchtkwaliteit indien in hetgebouw veel luchtvervuilingsbronnen aanwezig zijn.Thermische comfortConform het kwantitatieve verband tussen de temperatuur en de werkprestatie stijgt de prestatie bijtemperaturen lager dan circa 22°C en daarboven daalt de werkprestatie (REHVA, 2006). De aannameis gemaakt dat de productiviteit maximaal is bij de temperatuur van 22°C. Het is onduidelijk of hethierbij gaat om de luchttemperatuur of de comforttemperatuur.De thermische omgeving bestaat uit de luchttemperatuur, de stralingstemperatuur, de luchtsnelheiden de luchtvochtigheid. Deze factoren in samenwerking met persoonsgebonden factoren kunnenTU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 34

leiden tot thermisch discomfort. Indien sprake is van discomfort zal de productiviteit van dewerknemers afnemen. Ook snelle of langzame temperatuurwisselingen kunnen een negatief effecthebben op de productiviteit. Slechts de temperatuur is meegenomen in de berekening van deproductiviteitswinst ten gevolge van een goed thermisch comfort.De verandering van de werkprestatie van de werknemers ten gevolge van het temperatuurverloopwordt berekend door de VABI module. Eén van de subdoelen van het integrale waardemodel is hetsnel en overzichtelijk in kaart brengen van de waarde van een duurzaam kantoorgebouw. Desimulatie van het kantoor met het programma VABI neemt teveel tijd in beslag. De simulatie iswelbeschouwd te complex voor een snelle indicatieve berekening van de productiviteitsverandering.Akoestisch comfortIn het model van Hongisto is het maximale productieverlies 7 procent. Dit is gebaseerd op cijfers uiteen aantal literatuuronderzoeken. Deze cijfers variëren van elkaar en binnen elk onderzoek komt erook een sterke spreiding van de cijfers voor. Daarnaast is het daadwerkelijk productiviteitsverliesafhankelijk van de te verrichte taak van de werknemer. Per type werktaak kan de grafiek afgeleidworden van het algemene model. Hierbij moet kritisch gekeken worden naar de helling van degrafiek, deze kan namelijk per taak lichtelijk variëren. Nader onderzoek is benodigd om de steilheidvan de hellingen te verifiëren. Met name in het gebied van 0.30 STI tot 0.50 STI zijn nog onvoldoendegegevens bekend om harde conclusies te trekken.Hongisto et al (2004) heeft tevens een model ontwikkeld dat de STI tussen naast elkaar gelegenwerkplekken in een kantoortuin kan berekenen. Het model berekent aan de hand van het volumevan de ruimte, de nagalmtijd, het materiaal waar het plafond uit bestaat, de plafondhoogte, deeventuele schermhoogte en de afstand tussen de werkplekken, de bijbehorende STI waarde. Ditmodel is een handig hulpmiddel om de productiviteit te bereken. Indien de STI waarde namelijkbekend is kan gemakkelijk de productiviteit berekend worden, zie figuur 14.Figuur 17: Schematisch weergave van het verband tussen de spraakverstaanbaarheid index (STI), denagalmtijd (T) en de ratio tussen het te meten geluid en het achtergrondgeluid (L SN ). De aanname is gemaaktdat de nagalmtijd en de ratio onafhankelijk zijn van de geluidsfrequentie.TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 35

Het grote voordeel van het concept van de kantoortuin is de bevordering van de communicatie ensamenwerking onderling. Deze interactieve taken zijn niet meegenomen in bovengenoemdeonderzoeken. De resultaten in de vorm van prestatieverbetering kunnen dus enkel toegeschrevenworden aan individueel werk.Figuur 18: Akoestische privacy gaat vaak gepaard met een verlaging van de communicatie (Voordt & Meel,2002)BinnenmilieuDe relatie tussen het binnenmilieu en het welzijn van de gebruikers/bewoners is zeer complex.Klachten en gezondheidseffecten, gerelateerd aan het binnenmilieu, worden meestal nietveroorzaakt door een enkelvoudige parameter. Uit onderzoek werd geconcludeerd dat het ‘Sickbuilding syndroom’ (SBS) een van meerdere factoren afhankelijk oorzaak effectprobleem is, waarvande oorzaken slechts indicatoren van andere factoren kunnen zijn (Bluyssen, 2010). De onderliggendemechanismen worden niet volledig begrepen. Behalve de fysiologische factoren, zijn ook dezogeheten “zachte” factoren (leeftijd, geslacht, positie op het werk, sociale status etc.) betrokken. Debasale meerwaarde wordt enkel berekend op basis van het binnenmilieu, veronderstellende dat defysiologische factoren en de psychologische factoren tijdens dit proces constant blijven. Inwerkelijkheid hebben deze factoren natuurlijk ook een invloed op de productiviteit.De productiviteit kan op verschillende manier gemeten worden, zowel objectief, subjectief of eencombinatie van beide. Ongeacht de meetmethode is het moeilijk om het effect te bepalen van eenbepaalde factor op de productiviteit in een gecontroleerde omgeving. Een van de redenen is in devorige alinea beschreven, namelijk dat er zoveel factoren invloed hebben op de productiviteit.Daarnaast zijn bij de meetmethoden kanttekeningen te plaatsen, waardoor de relevantie van deresultaten van het onderzoek discutabel worden. Zo bestaan objectieve meetmethoden van deproductiviteit vaak uit monotone activiteiten die onderdeel zijn van dagelijkse bezigheden van eenwerknemer, zoals het typen van tekst. Alleen wanneer de geteste activiteit dominant is voor denormale bezigheden van de geteste persoon (wat betekent dat die persoon waarschijnlijk niet snellerleert typen tijdens de testperiode), is de test relevant voor het meten van het resultaat van dieTU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 36

kanalisatie is het transport van elektrische bedrading afgeschermd door behuizing. Voor een flexibelconcept bestaat de kanalisatie uit flexibele vloergoten. De meerinvestering van de kanalisatie wordttevens meegenomen in het model. De vier mogelijkheden waaruit gekozen kan worden metbijbehorende prijzen zijn (Deerns, 2009):- Kabelgoot en wandgoot €10,- per m 2 bvo (bruto vloeroppervlakte)- Kabelgoot en opvoerzuilen €15,- per m 2 bvo (bruto vloeroppervlakte)- Kabelgoot en vloergoot €19,- per m 2 bvo (bruto vloeroppervlakte)- Flexibele vloergoot €25,- per m 2 bvo (bruto vloeroppervlakte)Ten slotte wordt de meerinvestering op bouwkundig gebied in de vorm van verplaatsbarebinnenwanden meegenomen. Dragende binnenwanden worden vanzelfsprekend niet meegenomen,omdat deze tijdens een verbouwing blijven staan. De kosten van vaste binnenwanden inclusiefdeurunits en glaspanelen bedragen €64,39 per m 2 wand (bbn adviseurs, 2005). De kosten van deverplaatsbare binnenwanden zijn inclusief deurunits en glaspanelen €67.63 per m 2 wand. Voor beidetype materialen wordt uitgegaan van vergelijkbare materialen. De vaste binnenwand loopt door totaan de vaste bovenconstructie en de verplaatsbare binnenwand loopt door tot aan hetsysteemplafond. In de ruimte boven het systeemplafond wordt ter plaatse van de wanden eengeluidsbarrière aangebracht.De kosten bij een herindeling zullen hoger uitvallen bij de strategie waar geen rekening is gehoudenmet flexibiliteit. De parameters die de extra kosten veroorzaken en onderdeel uitmaken van hetmodel zijn het opnieuw indelen van de hoofdkanalen (lucht), de verbouwing van de kanalisatie enhet opnieuw plaatsen van de binnenwanden. Alleen de kosten van hoofdkanalen wordenmeegenomen, omdat de overige luchtkanalen ook bij de flexibele indeling vervangen of opnieuwgeplaatst moeten worden. Met overige luchtkanalen worden de vertakkingen bedoeld die van dehoofdkanalen naar de ruimten leiden. De hoofdkanalen van het flexibele concept zijn net als deluchtbehandelingskast overgedimensioneerd en hoeven niet vervangen of verplaatst te worden.Daarnaast zal door een nieuwe ruimtelijke indeling de kanalisatie opnieuw ingedeeld moetenworden. Het kantoor met het flexibele concept bespaart ook op dit gebied kosten, omdat de gootniet in de vloer is gestort. De aansluitpunten zijn namelijk geplaatst boven verlaagde plafonds, onderverhoogde vloeren of in zuilen die bereikbaar zijn door flexibele goten direct op de vloer. Deverhoogde vloer bestaat uit metalen tegels die op kunststof voeten geplaatst worden of uitvloerbedekking die tevens in tegelvorm uitgevoerd wordt. Op deze manier zijn de kabels altijdbereikbaar. De aansluitpunten voor de werkplekken bevinden zich in vloerdozen of kolommen(Technisch Buro Teeuwen).Tijdens het opnieuw indelen van het kantoor worden de binnenwanden in een flexibele indelingverplaatst. Bij een niet flexibele indeling wordt een deel van de binnenwanden gesloopt en wordenvervolgens nieuwe wanden geplaatst. De kosten van het herindelen van verplaatsbare wandenbedraagt per m2 wand €127,89, uitgaande dat 2 personen (€35,- per uur) in 1 week (80 uur) 200 m 2systeemwand verplaatsen (bbn adviseurs, 2005). De kosten van het slopen en opnieuw plaatsen vaneen binnenwand bedraagt per m2 wand €193,51 (bbn adviseurs, 2005). Het percentage binnenwanddat gesloopt of herplaatst wordt tijdens de verbouwing is als extra parameter in het modelopgenomen.TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 39

Om de investeringskosten te verrekenen met de verbouwingskosten in de toekomst is de nettocontante waarde methode gebruikt. Deze methode wordt uitvoerig beschreven en behandeld inhoofdstuk 4. De mogelijkheden van het integrale waardemodel worden inzichtelijk gemaakt door eenvoorbeeld te behandelen. De volgende gegevens zijn benodigd en ingevoerd:- Het bruto vloeroppervlak 10.818 m 2- De totale oppervlakte binnenwand 8.000 m 2- De totale luchthoeveelheid 48.000 m 3 /h- Het percentage overdimensionering luchtbehandeling 20%- Het type kanalisatie kabelgoot en opvoerzuilen- Discontovoet 7%- Percentage binnenwand dat tijdens een herindelinggesloopt/verplaatst wordt 75%Indien bovenstaande gegevens ingevoerd zijn wordt onderstaande tabel verkregen.Tabel 7: De besparing van een flexibele indeling indien een verbouwing plaats vindt na een bepaalde periodeperiode datverbouwingplaatsvindtscenariomeerinvestering[€]extraverbouwingskosten[€]besparing flexibeltov niet flexibel0 herindeling 193.138,00 - -5 herindeling - 448.482,15 255.344,1510 herindeling - 351.397,50 158.259,5015 herindeling - 275.329,14 82.191,1420 herindeling - 215.727,58 22.589,5825 herindeling - 169.028,21 -24.109,7930 herindeling - 132.438,02 -60.699,98Gezien de tabel is de meerinvestering in flexibiliteit voor dit kantoor €193.138,-. Indien uitgegaanwordt van 100% zekerheid op een herindeling binnen een periode van 20 jaar is het flexibele conceptde beste keus. De besparing van het flexibele concept ten opzichten van het niet flexibele concept isin dit geval €22.589,58. Des te later het kantoor opnieuw ingedeeld wordt des te lager debesparingen van het flexibele concept. Bovenstaande grafiek houdt echter geen rekening met deprognose van een herindeling. De kans op een nieuwe indeling wordt als extra variabele aan hetmodel toegevoegd. Het integrale waardemodel houdt rekening met vijf verschillende prognoses,namelijk 0, 25, 50, 75 en 100% kans op een herindeling. Deze variabele is meegenomen in deresultaten weergegeven in onderstaande grafiek.TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 40

€300.000,00200.000,00100.000,000,00-100.000,005 10 15 20 25 300%25%50%75%100%-200.000,00-300.000,00periode (aantal jaar)Figuur 19: Voorbeeld van de besparing van een flexibele indeling ten opzichte van een niet flexibele indelingIn dit voorbeeld is af te leiden dat bij een kans van 75% op een herindeling de verbouwing alleeneconomisch positief uitpakt als de herindeling plaats vindt binnen 17 jaar. De exacte waarde van deeventuele besparing van een flexibele indeling tov een niet flexibele indeling wordt berekend indienin het model de periode en de kans op een herindeling ingevoerd worden.3.2.2. Test caseDe gegevens van de drie duurzame concepten die nodig zijn voor de invoer van de moduleflexibiliteit in het model zijn in onderstaande tabel weergegeven. Het merendeel van deinvoergegevens komen overeen aangezien de concepten enkel verschillen op installatietechnischgebied. De variërende parameters zijn de totale luchthoeveelheid en het type kanalisatie. Bij hetontwerp van het concept luxe is uitgegaan van een flexibele indeling. De vloergoot is flexibeluitgevoerd en er is rekening gehouden met 10% overdimensionering van de luchtbehandeling. Dezeflexibele maatregelen zijn niet meegenomen voor de invoer van het model, zodat de eventuelemeerwaarde van deze flexibele maatregelen ten opzichte van een niet flexibele indeling bepaald kanworden. Zonder deze flexibele maatregelen komen de invoergegevens van het concept luxe overeenmet de invoergegevens van het concept modaal. Kortom het daadwerkelijke ontwerp van hetconcept minimaal en modaal is niet flexibel uitgevoerd en het concept luxe heeft wel een flexibeleindeling.Tabel 8: invoergegevens van de concepten ten behoeve van de flexibiliteitInvoergegevens Concept minimaal Concept modaal Concept luxeBruto vloeroppervlak 10.818 m 2 10.818 m 2 10.818 m 2Totale oppervlaktebinnenwand8.000 m 2 8.000 m 2 8.000 m 2Totale luchthoeveelheid 82.700 m 3 /h 48.000 m 3 /h 48.000 m 3 /hOverdimensioneringluchtbehandeling10% 10% 10%Type kanalisatieKabelgoot enKabelgoot en Kabelgoot enwandgootvloergootvloergootDiscontovoet 7% 7% 7%Percentage binnenwandengesloopt/verplaatst75% 75% 75%TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 41

Indien uitgegaan wordt van 100% zekerheid op een herindeling binnen een periode van 15 jaar is deinvestering in flexibiliteit winstgevend voor het concept minimaal, zie figuur 19. De investering inflexibiliteit verdient zich niet meer terug als de kans op een herindeling 50% of lager is en deherindeling plaats vindt na een periode van minimaal 5 jaar.Besparing van een flexibele indelingtov een niet flexibele indeling300.000,00€200.000,00100.000,000,00-100.000,005 10 15 20 25 30Kans opherindeling0%25%50%75%-200.000,00100%-300.000,00periode (aantal jaar)Figuur 20: De eventuele besparing indien het concept minimaal flexibel wordt uitgevoerdDe kans op een besparing van een flexibele indeling ten opzichten van een niet flexibele indelingvoor de concepten modaal en luxe is groter in vergelijking met het concept minimaal. Indien er zekereen herindeling plaats vindt binnen 22 jaar is een flexibele indeling op termijn winstgevender.Besparing van een flexibele indelingtov een niet flexibele indeling€400.000,00300.000,00200.000,00100.000,000,00-100.000,005 10 15 20 25 30Kans opherindeling0%25%50%75%100%-200.000,00periode (aantal jaar)Figuur 21: De eventuele besparing indien het concept modaal flexibel wordt uitgevoerdTU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 42

3.3. De ecologische waardeDe ecologische waarde van het gebouw is de invloed van het kantoor op het milieu tijdens de gehelelevenscyclus. De ecologische waarde van het kantoor wordt bepaald door het toepassen van eenbeoordelingsmethode. In Nederland zijn diverse meetmethoden beschikbaar voor de beoordelingvan een gebouw met betrekking tot de ontwikkeling en het beheer van duurzaam vastgoed.Voorbeelden zijn GreenCalc + , Groenverklaring, EPC, GPR Gebouw en Triodos Toets voor duurzaamvastgoed. In Europa, als ook mondiaal, worden daarnaast ook diverse beoordelingsmethodesgebruikt. Een aantal hiervan is zeer succesvol, zoals de methoden LEED en BREEAM, maar ook GreenGlobes voor bestaande utiliteitsgebouwen in Canada, CASBEE in Japan en de Europeseimplementatie van de energiecertificaten (EPBD).Een aantal criteria zijn opgesteld waaraan de beoordelingsmethode moet voldoen. Zo moet demethode geschikt zijn voor bestaande bouw, veel programma’s bestaan uit twee delen, één voorbestaande bouw en één voor nieuwbouw. Ten tweede moeten de resultaten kwantitatief zijn,bijvoorbeeld in kWh of MJ. Anders is het onmogelijk om het energiegebruik uit te drukken in kosten.Immers elk waardekader wordt vertaald naar eenzelfde munteenheid, de euro. Daarnaast moet hetprogramma bekend en betrouwbaar zijn en geschikt voor utiliteitsgebouwen. Een aantal succesvolleprogramma’s, zoals LEED en BREEAM, vallen af omdat deze methoden het resultaat uitdrukken in devorm van punten of categorieën, waardoor de energiekosten niet te berekenen zijn. De programma’sdie overblijven en een grote bekendheid dragen in Nederland, dus ook een groter draagvlak in hetbedrijfsleven, zijn EPC en GreenCalc + . De concepten worden eerst in de EPC methodiek ingevuld omvervolgens ingelezen te worden in GreenCalc + . In GreenCalc + worden de verschillende concepten metelkaar vergeleken.GreenCalc + is een instrument waarmee de duurzaamheid van een gebouw in kaart wordt gebracht.De beoordeling van de duurzaamheid geschiedt op basis van drie thema’s: materiaalgebruik,watergebruik en energiegebruik. Indien verschillende gebouwvarianten doorberekend worden is eenobjectieve vergelijking mogelijk tussen duurzame en niet-duurzame oplossingen. Het programma isdoor Stichting Sureac en DGMR raadgevend ingenieurs ontwikkeld voor de Rijksgebouwendienst. Demate van duurzaam bouwen wordt gemeten door het bepalen van de belasting die het gebouwgedurende zijn bestaansperiode heeft op het milieu. Deze belasting wordt uitgedrukt in geld, demilieukosten. Anders gezegd: ‘milieukosten zijn de kosten die gemaakt zouden moeten worden omde milieuschade die door een materiaalkeuze of oplossing worden veroorzaakt, te kunnen herstellen’(Duifhuizen, van Hooren, van Bergen, & Ubbels, 2000). De milieukosten van een bestaand gebouwkan zodoende afgewogen worden tegen renovatie alternatieven. Hierdoor is het mogelijk ombouwkundige en installatietechnische maatregelen te vergelijken en tegen elkaar af te wegen. Opbasis van deze vergelijking kan een pakket maatregelen beoordeeld worden.TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 43

3.3.1. Het integrale waardemodelHet jaarlijks energiegebruik dat uit de GreenCalc + berekening volgt wordt in het integralewaardemodel ingevoerd. De mogelijkheden van het model worden inzichtelijk gemaakt door eenvoorbeeld te behandelen. De volgende gegevens zijn benodigd en ingevoerd:- Het bruto vloeroppervlak 10.818 m 2- Gasgebruik per jaar 68.100 m 3 per jaar- Elektriciteitsgebruik per jaar 24,3 kWh per jaar per m 2 bvo- Discontovoet 7%- Exploitatieperiode 25 jaar- Huidig gastarief €0,40 per m 3 gas- Huidig elektriciteitstarief €0,15 per kWh- Jaarlijkse stijging gasprijs 7%- Jaarlijkse stijging elektriciteitsprijs 5%De discontovoet en exploitatieperiode zijn benodigd om de netto contante waarde van hetenergiegebruik over de desbetreffende periode te berekenen. De netto contante waarde methodeneemt de netto contante waarde van investeringen als maatstaf voor het vergelijken van voordelen.Alle kasstromen die samenhangen met een investeringsproject worden terug gedisconteerd naar hetbegin van de gebruiksperiode. Deze methode wordt uitvoerig beschreven en behandeld in hoofdstuk4. Het resultaat van de energiemodule zijn onder andere een overzicht van de jaarlijkseenergiekosten, zie figuur 21.€300.000,00250.000,00200.000,00150.000,00100.000,0050.000,000,000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24EgasFiguur 22: overzicht van de jaarlijkse energiekosten van een voorbeeldprojectDe jaarlijkse prijsstijging van de gasprijs en elektriciteitsprijs zijn als variabelen toegevoegd aan hetintegrale waardemodel, zodat een gevoeligheidsanalyse van de energietarieven uitgevoerd kanworden. Gezien de ontwikkelingen op de energiemarkt zijn variërende energieprijzen een niet meeruit te bannen fenomeen: variaties kunnen ontstaan door mondiale ontwikkelingen die de olieprijsbeïnvloeden of door individuele onderhandelingen met leverende partijen (Raadgevend TechniesBuro Van Heugten bv, 2004). Variërende energieprijzen beïnvloeden de berekeningsresultaten. Het isniet zeker hoe de energietarieven zich in de toekomst gaan ontwikkelen. Onvoorspelbare ensamenlopende factoren als technische en politieke ontwikkelingen maken het opstellen van eenbetrouwbare voorspelling nagenoeg onmogelijk. Ter indicatie sinds 1972 tot 2002 bedraagt deTU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 44

stijging van de energieprijs 7% voor aardgas en 4% voor elektriciteit (Raadgevend Technies Buro VanHeugten bv, 2004). Vanwege de onzekerheid van de energietarieven in de toekomst is er eengevoeligheidsanalyse van de energietarieven uitgevoerd. Deze analyse is beschreven in hoofdstuk 4.3.3.2. Test caseHet energiegebruik van de concepten is berekend met GreenCalc + en vervolgens ingevoerd in hetintegrale waardemodel. Naast het energiegebruik zijn de volgende gegevens ingevoerd:- Het bruto vloeroppervlak 10.818 m 2- Discontovoet 7%- Exploitatieperiode 25 jaar- Huidig gastarief €0,40 per m 3 gas- Huidig elektriciteitstarief €0,15 per kWh- Jaarlijkse stijging gasprijs 8%- Jaarlijkse stijging elektriciteitsprijs 4%- Gasgebruik per jaaro Concept minimaal 69.650 m 3 per jaaro Concept modaal 92.350 m 3 per jaaro Concept luxe 0 m 3 per jaar- Elektriciteitsgebruik per jaaro Concept minimaal 65,5 kWh per jaar per m 2 bvoo Concept modaal 61,1 kWh per jaar per m 2 bvoo Concept luxe 70,8 kWh per jaar per m 2 bvoDe jaarlijkse energiekosten stijgen per jaar ten gevolge va de stijging van de energietarieven.Vanwege de uitputting van de fossiele energiebronnen zal naar alle waarschijnlijkheid de gasprijsprocentueel harder stijgen dan de elektriciteitsprijs. De prognose van de jaarlijkse energiekostenvoor het concept minimaal zijn weergegeven in onderstaande figuur. De verwarming van het kantoorgebeurt op basis van het verbranden van gas. Het elektriciteitsgebruik wordt veroorzaakt door onderandere de ventilatie, de koeling en de verlichting.€500.000,00400.000,00300.000,00200.000,00100.000,000,00Jaarlijkse energiekosten0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24EgasFiguur 23: jaarlijkse energiekosten concept miniaal, het gasgebruik is 69.650 m 3 per jaar en hetelektriciteitsgebruik is 65,5 kWh per jaar per m 2 bvo.TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 45

Het concept modaal gebruikt meer gas voor verwarming en meer elektriciteit voor koeling dan hetconcept minimaal. Het elektriciteitsgebruik ten gevolge van de ventilatie is lager bij het conceptmodaal.€600.000,00500.000,00400.000,00300.000,00200.000,00100.000,000,00Jaarlijkse energiekosten0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24EgasFiguur 24: jaarlijkse energiekosten concept modaal, het gasgebruik is 92.350 m 3 per jaar en hetelektriciteitsgebruik is 61,1 kWh per jaar per m 2 bvo.Het concept luxe heeft geen gasaansluiting. Het totale energiegebruik is geheel gebaseerd opelektriciteit.€350.000,00300.000,00250.000,00200.000,00150.000,00100.000,0050.000,000,00Jaarlijkse energiekosten0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24EgasFiguur 25: jaarlijkse energiekosten concept luxe, het elektriciteitsgebruik is 70,8 kWh per jaar per m 2 bvoTU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 46

3.4. De gebruikswaardeHet gebruik van het gebouw behelst de relatie tussen het gebouw en de daarin gehuisvesteonderneming. Het gaat er in dit waardekader om hoe de activiteiten die in het kantoorgebouwplaatsvinden worden ondersteund. De onderliggende eisen van de gebruikswaarde zijn:productieondersteuning, beheerbaarheid, betrouwbaarheid en locatie (Rutten, 2005). Deproductieondersteuning en de beheerbaarheid worden in dit onderzoek behandeld. De factorbetrouwbaarheid is te verdelen in constructieve integriteit en betrouwbaarheid van de installaties.Aangenomen wordt dat de constructieve integriteit, of het gebouw vanuit constructief oogpuntstevig genoeg is, in orde is. Dit aspect wordt berekend door de constructeur. Het andere aspect, debetrouwbaarheid van de installaties, is belangrijk om kostbare bedrijfsonderbrekingen enopstartprocedures te voorkomen. Vanwege de tijdsduur en omvang van het onderzoek is de downtime van de installaties niet meegenomen in het model van dit onderzoek. De aanname wordtdaarom gemaakt dat door een goed ontwerp van de concepten en regelmatig onderhoud er geenkostbare bedrijfsonderbrekingen en bijbehorende opstartprocedures plaatsvinden. Naast debetrouwbaarheid wordt ook de locatie van het kantoorgebouw niet verder onderzocht. Het gaat indit onderzoek om de duurzame aanpassing van het gebouw, daarom zal de waarde gecreëerd doorde locatie niet veranderen aangezien de locatie ongewijzigd blijft.3.4.1. ProductieondersteuningIndien de kosten van een werknemer geanalyseerd worden blijkt dat per vierkante meterkantoorgebouw de salariscomponent verreweg de grootste en belangrijkste is (REHVA, 2006). Het isdaarom van belang dat het gebouw en de gebouwgebonden installaties dusdanige ondersteuning endiensten levert dat de totale kosten geminimaliseerd worden. Werknemers zullen productiever zijnindien een gezond en behaaglijk binnenmilieu heerst, zoals besproken in het basale waardekader.Naast de fysiologische aspecten van het binnenmilieu spelen ook psychologische aspecten een rol,zoals individuele regelbaarheid. Een groot gedeelte van de kantoorgebouwen worden gekenmerktdoor een binnenmilieu waarin een mens geen zeggenschap heeft over de instelling van een aantalbinnenklimaatvariabelen, zoals de temperatuur en luchtsnelheid (Rutten, 2005). De werknemer is indit geval overgeleverd aan een binnenmilieu dat geregeld wordt door een technisch complexsysteem. Uit onderzoek is gebleken dat een minimum van vijf procent van een aantal mensen in eenbepaald uniform binnenklimaat zich onbehaaglijk voelt en daarom ontevreden is (Rutten, 2005).Deze onderzoeken tonen tevens aan dat de gevoeligheid van de behaaglijksheids gewaarwordingvoor variaties in bijvoorbeeld kleding en activiteitsniveau aanzienlijk is. Indien werknemersontevreden zijn zullen ze minder productief zijn. Een oplossing is het dusdanig ontwerpen van deinstallaties dat het binnenmilieu geregeld kan worden door de individuele werknemer. Per individuregelen is moeilijk realiseerbaar, maar per 2 à 4 personen is mogelijk.Uit onderzoek blijkt dat gebruikers het appreciëren als gebouwen responderen op hun acties(Bordass, Leaman, & Ruyssevelt, 1999). Aspecten als te openen ramen, de reactie snelheid van deinstallaties en individuele regelbaarheid zijn daarom belangrijk voor de gebouwgebruikers. Indiengebouwgebruikers zich prettiger voelen zullen ze ook productiever zijn. Deze aspecten die deproductiviteit van de werknemers ondersteunen zijn niet meegenomen in dit onderzoek. Te weinigliteratuur is beschikbaar om indicatieve getallen van een verandering in productiviteit te bepalen.TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 47

De ruimtelijke indeling is tevens een aspect dat invloed heeft op de productiviteit. Naar allewaarschijnlijkheid is de productiviteit hoger in kleine en meer geïntegreerde werkgroepen (Bordass &Leaman, Probe 15: Productivity - the killer variables, 1998). Er is te weinig onderzoek gedaan omdeze veronderstelling te onderbouwen. Gezien communicatie tussen werknemers bevorderend isvoor de productiviteit zijn werkgroepen gewenst. De grens van goed geïntegreerde werkgroepen iscrirca 4 a 5 personen (Bordass & Leaman, Probe 15: Productivity - the killer variables, 1998). Indiende werkgroepen groter worden kunnen de risico’s van een lagere productiviteit proportioneeltoenemen met de grootte van de groep.3.4.2. beheerbaarheidIndien het ontwerp van een kantoorgebouw het beheer doelmatiger maakt neemt degebruikswaarde toe. De beheerbaarheid bestaat uit werkzaamheden als schoonmaken, onderhouden regelen en besturen van informatiesystemen. Het doel van onderhoud is de instandhouding vande functie van het gebouw. Belangrijk daarbij is om de conditie van het gebouw te bewaken enachterstallig onderhoud te voorkomen door tijdig preventief technisch onderhoud uit te voeren.Om de onderhoudskosten van de concepten van de test case te berekenen wordt gebruik gemaaktvan de Life Cycle Costs (LCC) applicatie van Deerns raadgevende ingenieurs bv. In deze methodiekworden de onderhoudskosten van een klimaatconcept berekend gedurende de levenscyclus van eengebouw op basis van de netto contante waarde. De totale onderhoudskosten zijn onderverdeeld invervangend, correctief en preventief onderhoud. Hieronder zijn per concept de onderhoudskostenweergegeven over een exploitatieperiode van 25 jaar.Figuur 26: totale onderhoudskosten van het concept minimaal over een exploitatieperiode van 25 jaar(Deerns)Figuur 27: totale onderhoudskosten van het concept modaal over een exploitatieperiode van 25 jaar(Deerns)TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 48

Het onderhoud neemt toe naarmate het budget per concept toeneemt. Het onderhoud van eeninductie unit is namelijk een stuk duurder dan het onderhoud van een radiator. Het kosten vanonderhoud zijn het hoogst voor het concept luxe. Dat komt met name door het vervangendeonderhoud. Vaak is er een positief verband tussen de hoogte van de investering en de hoogte vanhet vervangende onderhoud.Figuur 28: totale onderhoudskosten van het concept luxe over een exploitatieperiode van 25 jaar (Deerns)TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 49

4. De totale waarde (Economische waarde)De concepten worden geanalyseerd door het vergelijken van de investering met de kosten enopbrengsten tijdens de exploitatiefase. Een concept wordt vergeleken met een alternatief concept.Het verschil in kasstromen tussen de concepten wordt met behulp van de netto contante waardemethode terug verdisconteerd naar het begin van de gebruiksperiode, zodat het vergeleken kanworden met de meerinvestering.De investeringskosten worden in een aparte module ingevoerd in het integrale waardemodel,hierover meer in paragraaf 4.1. De investering is onderdeel van de economische waarde van hetkantoor. De overige waardekaders hebben invloed op de exploitatie, zowel op de omzet als op dekosten. De brutowinst van een onderneming bestaat uit de omzet minus de kosten. De omzet wordtbepaald door de productie en door de verkoopprijzen. Een goed binnenmilieu, dus een hogerearbeidsproductiviteit, zorgt voor een hogere productie en dus meer winst (basale waarde). Dekarakteristieke jaarlijkse kosten van een kantoorgebouw, de exploitatiekosten, zijn afhankelijk vanfactoren als het bouwjaar, de grootte, de kwaliteit en de locatie van het gebouw. Tot deexploitatiekosten behoren onder andere de energiekosten (ecologische waarde), onderhoudskosten(gebruikswaarde), kosten ten gevolge van een herindeling (strategische waarde) en vaste kosten,zoals de huur en de verzekeringen (economische waarde). De invloed van de duurzame maatregelenop de exploitatie fase wordt verder toegelicht in paragraaf 4.2. Samenvattend zijn de factoren diemeegenomen zijn in het integrale waardemodel in onderstaand schema weergegeven.Achtereenvolgens zullen per paragraaf de investering, exploitatie en netto contante waardebehandeld worden en toegelicht worden door de test case door te rekenen.InvesteringEconomische waardekader- InvesteringDuurzame conceptMaatregel 1Maatregel ...Mogelijke waardecreatie+OmzetBasale waarde: productiviteitExploitatie- Bruto winst(jaarlijks)-KostenStrategische waarde: flexibiliteitGebruikswaarde: onderhoudEcologische waarde: energiegebruikFiguur 29: Overzicht van de factoren die meegenomen zijn in het integrale waardemodelTU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 50

4.1. InvesteringenEen investering betreft in dit onderzoek een uitgave ofwel een kapitaalsinjectie ten behoeve van eendoel dat op lange termijn wordt behaald. Door de gedane investeringen ontstaan vaste activa diemeerjarig worden gebruikt. Door en gedurende het gebruik daalt de waarde van de activa, watfinancieel zijn vertaling vindt in afschrijvingen. De afschrijvingen vormen samen met de rentelasten,de kapitaallasten van de investeringen (Drechtsteden, 2008).De afschrijvingstermijn is afgestemd op de toekomstige gebruiksduur ofwel de levensduur. Delevensduur van vaste activa wordt bepaald door technische slijtage en economische veroudering.Tussen deze twee soorten levensduur zit verschil, te weten (Gemeente Drechterland, 2006):- De technische levensduur; de periode waarin het technisch mogelijk is het actief tegebruiken- De economische levensduur; de periode waarin het actief naar schatting ook economischkan worden gebruikt, dat wil zeggen dat het afgestane nut opweegt tegen de kosten.In principe is de gebruiksduur de technische levensduur van het bedrijfsmiddel, dus de periodetotdat het helemaal versleten is. Indien de technische levensduur langer is dan de economischelevensduur wordt als gebruiksduur de economische levensduur aangehouden. Bijvoorbeeld deeconomische levensduur van een machine is de periode waarin de machine nog een economischewaarde heeft voor het bedrijf. De machine wordt vervangen zodra de aanschaf van een nieuwemachine economisch waardevoller is dan het behoud van de huidige machine. De machine kanechter nog steeds gebruikt worden. De periode totdat de machine geheel versleten is wordt detechnische levensduur genoemd.Er zijn verschillende methoden om op basis van de afschrijvingsduur te komen tot de afschrijving perperiode waaraan de lasten worden toegerekend. Deze methoden zijn (Gemeente Drechterland,2006):- Afschrijving op basis van een vast bedrag per periode (lineair)- Progressief afschrijven per periode (annuïtair)- Degressief afschrijven per periode (percentage van de boekwaarde)- Variabele afschrijving per periode (afhankelijk van gebruik)Van deze methoden worden de lineaire en annuïtaire methode het meest toegepast. Bij een lineaireafschrijving laten de jaarlijkse kapitaallasten van de investering een dalend verloop zien. Deafschrijvingslasten worden evenredig verspreid over de gebruiksperiode. Aangezien de rente wordtberekend over de actuele boekwaarde, daalt het totaal van de afschrijvings- en rentelasten in deloop van de gebruiksperiode. Bij de annuïtaire methode zijn de jaarlijkse som van afschrijving entoegerekende rente gedurende de gebruiksduur elk jaar gelijk. Aangezien de rente wordt berekendover de actuele boekwaarde nemen de rentekosten per jaar af en nemen de afschrijvingskosten perjaar toe.TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 51

4.1.1. Het integrale waardemodelIn het integrale waardemodel moeten de investeringskosten ingevoerd worden. Deze kunnenbijvoorbeeld bestaan uit bouwkundige, elektrotechnische en werktuigbouwkundige investeringen.Het is tevens mogelijk andere investeringskosten mee te nemen, bijvoorbeeld de advieskosten. Aande hand van de keuze tussen de lineaire en annuïtaire methode wordt een overzicht gegenereerdvan de jaarlijkse kapitaallasten van de investering. In figuur 29 is een voorbeeld gegeven waarbijbeide methoden te zien zijn.80Lasten706050403020100lineair bouwkundiglineair E+Wannuitair bouwkundigannuitair E+W1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25JaarFiguur 30: Voorbeeld van de jaarlijkse kapitaallasten van een investering voor zowel de lineaire alsannuïtaire methodeIn het voorbeeld is de technische levensduur van de installaties 15 jaar. De afschrijvingstermijn vande installaties is daarom afgestemd op een periode van 15 jaar. De technische levensduur van debouwkundige investering is 30 jaar. Aangezien de economische levensduur 25 jaar is wordt voor deafschrijvingstermijn een periode van 25 jaar aangehouden.4.1.2. Test caseOm de hoogte van de investeringskosten van de gebouwgebonden installaties van de concepten teberekenen wordt gebruik gemaakt van de Life Cycle Costs (LCC) applicatie van Deerns raadgevendeingenieurs bv. De uitkomst van het LCC-model gezien de investering is opgesplitst in de investering inde werktuigbouwkundige installaties en de investering in elektrotechnische installaties. Eenuitgebreid overzicht van de investering is weergegeven in bijlage 5. Deze twee getallen moeteningevoerd worden in het integrale waardemodel. Het model genereert vervolgens de afschrijving perperiode volgens één van de twee meest toegepaste methoden, de lineaire en annuïtaire methode.Voor alle drie de concepten zijn beiden methoden weergegeven in onderstaande figuren.TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 52

Lasten€60504030201001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25Jaarlineair bouwkundiglineair E+Wannuitair bouwkundigannuitair E+WFiguur 31: Afschrijving van de jaarlijkse kapitaallasten per m 2 van de investering van het concept minimaal,de werktuigbouwkundige investeringskosten bedragen €224,-/m 2 (bvo) en de elektrotechnischeinvesteringskosten bedragen €140,-/m 2 (bvo)Lasten€807060504030201001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25Jaarlineair bouwkundiglineair E+Wannuitair bouwkundigannuitair E+WFiguur 32: Afschrijving van de jaarlijkse kapitaallasten per m 2 van de investering van het concept modaal, dewerktuigbouwkundige investeringskosten bedragen €264,-/m 2 (bvo) en de elektrotechnischeinvesteringskosten bedragen €261,-/m 2 (bvo)Lasten€120100806040200lineair bouwkundiglineair E+Wannuitair bouwkundigannuitair E+W1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25JaarFiguur 33: Afschrijving van de jaarlijkse kapitaallasten per m 2 van de investering van het concept luxe, dewerktuigbouwkundige investeringskosten bedragen €313,-/m 2 (bvo) en de elektrotechnischeinvesteringskosten bedragen €386,-/m 2 (bvo)TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 53

In het vervolg van het hoofdstuk wordt enkel de meerinvestering van de concepten meegenomen.Voor de analyse van de concepten zijn de jaarlijkse investeringskosten in verhouding tot hetbasisalternatief van belang. Het basisalternatief van de test case is het concept minimaal. Deinvestering van de concepten modaal en maximaal worden vergeleken met de investering van hetconcept minimaal. De bouwkundige aanpassing is voor ieder concept hetzelfde waardoor er geenmeerinvestering ontstaat op dit gebied.4.2. ExploitatieDe variabelen die een rol spelen tijdens de exploitatiefase en zijn meegenomen in het onderzoek zijnde productiviteit van de werknemers, het energiegebruik van het gebouw, het onderhoud van deinstallaties en de flexibiliteit van het gebouw met betrekking tot herindelingen. De productiviteit vande werknemers is de enige variabele die invloed heeft op de omzet van het gehuisveste bedrijf. Deoverige variabelen behoren tot de jaarlijkse kosten van het gebouw.Een goed binnenmilieu, dus een hogere arbeidsproductiviteit,is sterk afhankelijk van het typeinstallatie. De prestatie van de installatie gaat vaak gepaard met hogere investerings- enbeheerkosten. Een beter binnenmilieu zorgt voor toename in productiviteit van de werknemers. Dekostenpost van bijna iedere onderneming bestaat grotendeels uit arbeidskosten. Een kleineverhoging van de arbeidsproductiviteit kan daardoor een grote besparing opleveren voor deonderneming. De grootte van de meerwaarde op het gebied van het binnenklimaat die ontstaat doorhet investeren in betere klimaatinstallaties hangt van verschillende factoren af. Deze factoren zijn:- De werkwaarde van de werknemer- Het vloeroppervlak per werknemer- De discontovoet- De levensduur van de investering- De aanwezigheid van de werknemer- De verandering van de productiviteitDe hoogte van de energiekosten zijn gebaseerd op het energiegebruik, de energieprijs en de stijgingvan de energietarieven. De hoogte van de onderhoudskosten is afhankelijk van het type installatie.De verhouding van de exploitatie variabelen ten opzichte van elkaar wordt inzichtelijk gemaakt doorhet behandelen van de test case. De variabele flexibiliteit is niet opgenomen in het totaal overzicht.De besparing van een flexibele indeling ten opzichte van een niet flexibele indeling wordt perconcept berekend en niet ten opzichte van elkaar. De totale luchthoeveelheid en kanalisatie isverschillend per concept, waardoor ook de verbouwingskosten en de meerinvestering van deoverdimensionering en kanalisatie verschillen. De gevoeligheid van een aantal parameters op hetgebied van de flexibiliteit komt nog aan bod in paragraaf 4.4.3.TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 54

4.2.1. Test caseDe kapitaallasten van de investering zijn ook meegenomen in het totaal overzicht van de exploitatie.De analyse van de concepten geschiedt door het vergelijken van de meerinvestering met de kostenen opbrengsten tijdens de exploitatiefase. De exploitatie variabelen van de concepten modaal enmaximaal worden vergeleken met de variabelen van het concept minimaal. De volgendeeconomische uitgangspunten zijn aangehouden in het integrale waardemodel om dewinstgevendheid van een verandering van de productiviteit te berekenen:- De werkwaarde van de werknemer €40.000,-- Het vloeroppervlak per werknemer 21,6 m 2- De discontovoet 7%- De levensduur van de investering 25 jaar- De aanwezigheid van de werknemer 65%- De verandering van de productiviteito Concept modaal tov concept minimaal 4,08% (zie paragraaf 3.1.5.)o Concept luxe tov concept minimaal 5,82% ( zie paragraaf 3.1.5.)De overige uitgangspunten, de jaarlijkse kosten, zijn reeds in hoofdstuk 4 besproken. De afschrijvingvan de investering gebeurt op basis van een vast bedrag per periode, de lineaire methode.€/m2 bvo6050403020100-10-20-30-40meerinvestering E+W productiviteit energiegebruik gas energiegebruik elektra onderhoudskosten E+W1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25Figuur 34: Overzicht van de jaarlijkse opbrengsten en kosten van het concept modaal ten opzichte van hetconcept minimaal€/m2(bvo)50,0040,0030,0020,0010,000,00totaaltotaal1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25Figuur 35: Totale jaarlijkse opbrengst van het concept modaal ten opzichte van het concept minimaalTU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 55

De variabele met de meeste invloed voor zowel het concept luxe als het concept modaal ten opzichtevan het concept minimaal is de verandering van de productiviteit. In vergelijking met deproductiviteit en de investering zijn het energiegebruik en het onderhoud slechts een kleinpercentage van de jaarlijkse exploitatielasten.€/m2 bvo100806040200-20-40-60meerinvestering E+W productiviteit energiegebruik gas energiegebruik elektra onderhoudskosten E+W1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25Figuur 36: Overzicht van de jaarlijkse opbrengsten en kosten van het concept luxe ten opzichte van hetconcept minimaal€/m2(bvo)100,0080,0060,0040,0020,000,00totaaltotaal1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25Figuur 37: Overzicht van de jaarlijkse opbrengsten en kosten van het concept luxe ten opzichte van hetconcept minimaalTU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 56

4.3. Netto contante waardeDe vergelijking van de concepten in het integrale waardemodel gebeurt op basis van de nettocontante waarde methode, ook wel net present value genoemd. Dit is een disconteringsmethode diegoed bruikbaar is bij investeringsbeslissingen. Uitgangspunt van de NCW methode is dat detoekomstige kasstromen worden verdisconteerd naar het moment van initiële uitgave van hetproject. Met andere woorden de waarde van de toekomstige kasstromen wordt uitgedrukt in deeurowaarde op het moment van investeren. De algemene formule is (WEKA Financieel):Z = alle in- en uitgaande stromen van het investeringsprojectI= de discontovoett= het aantal periodenRente staat voor de vergoeding voor het beschikbaar stellen van vermogen. Indien rente berekendwordt over de huidige waarde (startkapitaal) wordt er gesproken van interest. Ingeval de renteberekend wordt over de toekomstige waarde wordt er gesproken van disconto. Bij de netto contantewaarde methode wordt de toekomstige waarde gebruikt waardoor er sprake is van disconto(Vreeburg). De discontovoet I is in beginsel gelijk aan het rendement dat te halen is bij eenalternatieve belegging met een gelijk risicoprofiel (WEKA Financieel).4.3.1. De test caseDe netto contante waarde van de concepten is berekend in het integrale waardemodel, zie tabel 10.Uitgangspunt bij de berekening van de waarden zijn een discontovoet van 7% en een levensduur van25 jaar.Tabel 9: De netto contante waarde per m 2 bvo van de concepten modaal en luxe ten opzichte van conceptminimaalDe Netto Contante WaardePer m 2 bvoInvestering(economische waarde)Productiviteit(basale waarde)Onderhoud(gebruikswaarde)Energie(ecologische waarde)Totaal(economische waarde)De ncw van concept modaaltov concept minimaalDe ncw van concept luxe tovconcept minimaal- €161,- - €335,-+ €571,- + €815,-- €45,- - €59,-- €12,- + €58,-+ €353,- + €478,-TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 57

4.4. GevoeligheidsanalyseVoor een aantal aspecten is een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd. Deze aspecten zijn de veranderingvan de productiviteit, de hoogte van de energiekosten en de mate van flexibiliteit. Per aspect wordtde gevoeligheid van een aantal parameters onderzocht.4.4.1. Basale waarde: productiviteitEen toename in productiviteit levert een financieel voordeel op voor de gehuisveste onderneming.De grootte van het financiële voordeel hangt af van een aantal parameters. Behalve de toename inproductiviteit zijn de overige parameters de werkwaarde van de werknemer, het vloeroppervlak vande werknemer, de discontovoet, de levensduur van de investering en de gemiddelde aanwezigheidvan de werknemers op kantoor. De parameters die niet onderzocht worden op de gevoeligheid zijnde discontovoet en de levensduur van de investering. De discontovoet bedraagt 7% en de levensduurvan de investering is hetzelfde als de afschrijvingsduur die is aangehouden in de test case, 15 jaar.Met behulp van het onderstaande nomogram is aan de hand van de overige te kiezen parameters denetto contante waarde te berekenen van een toename in productiviteit.Oppervlakte (bvo) per werknemer€ per m 2 bvo1% 2%Verhoging productiviteit320018,0 m 24%21,6 m 22400160080027,0 m 2 Bezettingsgraadx1.000€waardeperwerknemer(binnen)4836241220250500 750 1000€NCWper m 2 bvo4080% 65% 50%60x1.000 €werkwaarde per werknemerFiguur 38: gevoeligheidsanalyse van de netto contante waarde van de winst die ontstaat door een beterearbeidsproductiviteitAan de hand van een voorbeeld, de rode pijlen, wordt de werking van het diagram inzichtelijk. Opbasis van het diagram kan bepaald worden wat de toename in productiviteit zou moeten zijn indiende investering van het concept modaal ten opzichte van het concept minimaal terugverdiend wordt.TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 58

De meerinvestering van het concept modaal bedraagt €161,- per m 2 bvo (NCW). De overigeaangehouden waarden zijn een werkwaarde per werknemer van €40.000, een gemiddeldebezettingsgraad van 65% en een vloeroppervlak van 21,6 m 2 per werknemer. In het diagram is nu afte lezen dat bij een verhoging van de productiviteit van circa 1,5% de meerinvestering terugverdiendwordt.4.4.2. Ecologische waarde: energiegebruikDe totale energiekosten van een gebouw gedurende de levenscyclus is afhankelijk van hetenergiegebruik, de energieprijs en de jaarlijkse stijging van de energietarieven. Om de energiekostente vergelijken met investeringen is het praktisch om de jaarlijkse kosten te verdisconteren naar hetmoment van de investering. De parameters benodigd om de netto contante waarde te bereken vande energiekosten zijn de discontovoet en de exploitatieperiode. Deze parameters worden nietonderzocht op gevoeligheid. De discontovoet bedraagt 7% en voor de exploitatieperiode is 25 jaaraangehouden. Om de gevoeligheid van de parameters te onderzoeken is een diagram gemaakt voorhet elektriciteitsgebruik en het gasgebruik.In het diagram van het elektriciteitsgebruik is een voorbeeld te zien van de gevoeligheid van deprocentuele jaarlijkse stijging van de elektriciteitsprijs, zie de rode pijlen in figuur 39. Uitgaande vaneen elektriciteitsgebruik van 50 kWh per jaar per m 2 (bvo) is de netto contante waarde van deenergiekosten €110,- per m 2 op basis van een jaarlijkse prijsstijging van 2%. Indien de prijsstijgingjaarlijks met 8% toeneemt is de netto contante waarde van de energiekosten €210,- per m 2 . Hetverschil in netto contante waarde is €100,- per m 2 . Het diagram is gebaseerd op een elektriciteitsprijsvan €0,15 per kWh in het eerste jaar.Jaarlijkse stijging elektriciteitsprijs6%8%NCW per m 2 bvo€4004%3202%24016080kWh per jaarper m 2 bvo120100806040 20Figuur 39: gevoeligheidsanalyse van de netto contante waarde van de elektriciteitskosten over eenexploitatieperiode van 25 jaarTU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 59

Vanwege de uitputting van de fossiele energiebronnen zal naar alle waarschijnlijkheid de gasprijsprocentueel harder stijgen dan de elektriciteitsprijs. Het diagram van het gasgebruik heeft daaromhogere waarden voor de procentuele jaarlijkse stijging van het energietarief. Het diagram isgebaseerd op een gasprijs van €0,40 per m 3 gas in het eerste jaar.Jaarlijkse stijging gasprijs11%NCW per m 2 bvo€2001608%1205%8040kWh per jaarper m 2 bvo120100806040 20Figuur 40: gevoeligheidsanalyse van de netto contante waarde van de kosten van het gasgebruik over eenexploitatieperiode van 25 jaarTU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 60

4.4.3. Strategische waarde: flexibiliteitDe strategische waarde wordt berekend door de meerinvestering van een flexibele indeling inverhouding tot een niet flexibele indeling te vergelijken met de besparing op verbouwingskostentijdens een herindeling. Voor de berekening van de meerinvestering en voor de berekening van deextra verbouwingskosten is een diagram opgesteld. Indien de meerinvestering lager is dan de nettocontante waarde van de verbouwingskosten bespaart de flexibele indeling kosten ten opzichte vaneen niet flexibele indeling. De meerinvestering in een flexibele indeling is afhankelijk van de totaleluchthoeveelheid, de overdimensionering, het type kanalisatie en de totale oppervlakte aan nietdragende binnenwanden. De werking van beide diagrammen wordt inzichtelijk gemaakt door tweevoorbeelden te behandelen. De groene pijlen staan referent voor het concept minimaal van de testcase en de rode pijlen voor het concept modaal. De meerinvestering voor beide projecten bedraagtrespectievelijk €240.000,- en €120.000,-, zie figuur 41.Kabelgoot enwandgootKabelgoot enopvoerzuilenType kanalisatieMeerinvesteringx1.000 €240180Totale oppervlakte niet dragende binnenwanden6.000 m 28.000 m 210.000 m 2Kabelgoot envloergoot12060x1.000€Meerinvestering8060402060120 180 240x1.000€Meerinvestering204060Overdimensionering8015%10% 5%X1.000 m 3 /hTotale luchthoeveelheidFiguur 41: gevoeligheidsanalyse van de meerinvestering in een flexibele indeling ten opzichte van een nietflexibele indelingTU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 61

De meerinvestering in een flexibele indeling van het concept minimaal bedraagt €240.000,- en demeerinvestering van het concept modaal is €120.000,-. Indien een flexibele indeling een besparingoplevert moet de netto contante waarde van de extra verbouwingskosten ten gevolge van een nietflexibele indeling hoger zijn dan de meerinvestering. Bij het opstellen van het diagram om de nettocontante waarde van de extra verbouwingskosten te berekenen is uitgegaan van een discontovoetvan 7%. In het onderstaande diagram is af te leiden dat een flexibele indeling voor het conceptminimaal winstgevend is als er binnen 15 jaar met 100% zekerheid een herindeling plaats vindt. Deinvestering in een flexibele indeling voor het concept modaal is financieel voordelig indien eenherindeling met 100% zekerheid plaats vindt binnen 25 jaar.Totale extraOppervlakte binnenwand dat verbouwingskosten8.000 m 2 Periode dat er met 100% zekerheidverplaatst / gesloopt wordtx1.000 € 25 jaar 15 jaareen verbouwing plaats vindt8006004002006.000 m 2 X 1.000 m 3 /h5 jaar4.000 m 2x1.000€Extraverbouwingskosten32024016080120240 360 480x1.000 €NCWExtraverbouwingskosten20Typekanalisatie4060Kabelgoot envloergoot80Kabelgoot enopvoerzuilenKabelgoot enwandgootTotale luchthoeveelheidFiguur 42: gevoeligheidsanalyse van de extra verbouwingskosten van een niet flexibele indeling ten opzichtevan een flexibele indelingTU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 62

4.5. Waardecreatie voor de gebouweigenaar of gebruiker?De investering in duurzame maatregelen kan per waardekader een meerwaarde opleveren wat leidttot financiële voordelen. Deze voordelen volgen uit de verschillende waardekaders. Voorbeelden zijneen hogere arbeidsproductiviteit van de werknemers, een lager ziekteverzuim, een lagerenergiegebruik en lagere onderhouds- en verbouwingskosten. In de praktijk is de gebouweigenaarvaak niet de gebouwgebruiker. In dat geval wordt de meerwaarde van een investering over de tweepartijen verdeeld. Een goed binnenklimaat bijvoorbeeld leidt tot betere werkprestaties van dewerknemers en is direct een toegevoegde waarde voor de huurder. Het is indirect een toegevoegdewaarde voor de gebouweigenaar indien de meerwaarde wordt doorberekend in de huur. Een flexibelgebouw heeft bij aanpassing van de indeling lagere verbouwingskosten en dat kan voor zowel degebouweigenaar als de gebouwgebruiker voordeel opleveren. Hieronder zijn de eventuele financiëlevoordelen schematisch weergegeven voor zowel de gebruiker als de eigenaar van eenkantoorgebouw.Basal valuePossibleValue creationProfit for de building owner and building userBuilding owner ≠ building userIndoor climateStrategicvalueIncreased productivityReduced sick leaveFinancial profitsbuilding ownerSustainableconceptschangeabilityReduced renovationcostsHigher rentBuilding ownerInvestmentMeasure 1Measure 2EcologicalvalueFinancial profitsbuilding userMeasure 3Measure 4Measure ..Impact on theenvironmentFunctionalvalueMaintenanceLower energy andwater useReduced maintenancecostsNet financialprofitsbuilding userDowntimeMinimum downtimeExperiencevalueappearanceSustainableimageFiguur 43: overzicht van de mogelijke financiële voordelen van duurzame maatregelenTU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 63

5. DiscussieBasale waardeDe basale waarde van een kantoorgebouw wordt berekend op basis van de verandering inproductiviteit van de werknemers ten gevolge van het binnenmilieu. Uit de resultaten van de testcase en het integrale waardemodel blijkt dat het thermisch comfort in vergelijking met hetakoestisch comfort en de luchtkwaliteit minder invloed heeft op de productiviteit. De toename inproductiviteit is een gemiddelde van het gehele gebouw. De verandering van de productiviteit op hetgebied van het thermisch comfort wordt berekend op basis van het temperatuurverloop. In eenkantoorgebouw is vaak voldoende verwarmingscapaciteit aanwezig om het in de winter optemperatuur te houden. Het productiviteitsverschil wordt vaak gecreëerd door te hogetemperaturen. Te hoge temperaturen treden vaak alleen op in de vertrekken aan de zonbelastegevels van het gebouw. Aangezien de hoge temperaturen slechts in enkele vertrekken optreedt zalhet maar een geringe invloed hebben op de gebouwgemiddelde productiviteit.Het akoestisch comfort en de luchtkwaliteit hebben de grootste invloed op de productiviteit van dewerknemer. Een werknemer is in een ruimte waar de spreekprivacy goed is 7% productiever dan ineen ruimte waar de spreekprivacy slecht is. De luchtkwaliteit heeft vooral veel invloed op deproductiviteit indien de totale luchtverversing in het alternatieve concept aan de lage kant is. Deproductiviteit neemt met 2% toe indien de luchtverversing verhoogd wordt van 10 liter per secondeper persoon naar 30 liter per seconde per persoon. Indien de luchtverversing per persoon van 30 l/swordt verhoogd naar 50 l/s is de toename in productiviteit slechts 0,55%.De productiviteit van de werknemers bepaalt voor een deel de winst van de onderneming. Deinvloed van de productiviteit op de winst is afhankelijk van een aantal parameters. Door eengevoeligheidsanalyse is een diagram opgesteld waarmee eenvoudig de netto contante waarde teberekenen is van de opbrengt die ontstaat door een betere arbeidsproductiviteit. Met behulp van ditdiagram kan berekend worden wat de verbetering in productiviteit moet zijn om de meerinvesteringten opzichte van een alternatief concept terug te verdienen. Bijvoorbeeld de meerinvestering van hetconcept modaal wordt terugverdiend indien de productiviteit van de werknemers met circa 1,5%toeneemt. Tevens kan met behulp van het diagram berekend worden hoeveel de gemiddeldeproductiviteit van de werknemers moet toenemen om de investering in de werktuigbouwkundigeinstallaties terug te verdienen. Zo wordt de werktuigbouwkundige investering van concept modaal,€264,- per m 2 bvo (bruto vloeroppervlak), geheel terugverdiend indien de gebouwgemiddeldeproductiviteit toeneemt met 2%, zie groene pijlen in figuur 44. De rode pijlen in figuur 44 tonen eenvoorbeeld waarin uitgegaan wordt van gunstigere financiële condities van de onderneming. Dewerkwaarde van de werknemer is €60.000,- in plaats van €40.000,- en de oppervlakte perwerknemer neemt af van 21,6 m 2 naar 18,0 m 2 . Onder deze omstandigheden wordt de investering inde werktuigbouwkundige installaties al terugverdiend bij een productiviteitsstijging van 1%.TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 64

Oppervlakte (bvo) per werknemer€ per m 2 bvo1% 2%Verhoging productiviteit320018,0 m 24%21,6 m 22400160080027,0 m 2 Bezettingsgraadx1.000€waardeperwerknemer(binnen)48362412250500 750 1000€NCWper m 2 bvo20406080% 65% 50%x1.000 €werkwaarde per werknemerFiguur 44: gevoeligheidsanalyse van de netto contante waarde van de winst die ontstaat door een beterearbeidsproductiviteitDe basale waarde van een kantoorgebouw is onderzocht door de toename van dearbeidsproductiviteit te berekenen als gevolg van een goed binnenmilieu. Het binnenmilieu heeftechter niet alleen effect op de productiviteit, maar ook op het voorkomen van faalkosten, op eenpositief creativiteitseffect en op vermindering van het ziekteverzuim (TVVL Magazine, 2007). Indiende concentratie van de werknemers vermindert kunnen fouten ontstaan die leiden tot extraorganisatiekosten. Het voorkomen van fouten, het stimuleren van creatief denkwerk en een lagerziekteverzuim ten gevolge van een goed binnenmilieu kan leiden tot forse besparingen. Hierdoorverbetert het financiële rendement van de investering in een beter binnenmilieu.In de hele samenleving is een toename te zien van het comfortniveau, bijvoorbeeld het steeds vakertoepassen van koeling in huizen (TVVL Magazine, 2007). Het gevolg hiervan is de vermindering vande acceptatiegraad van een matig of slecht binnenmilieu. Een werknemer zal zwaardere eisen stellenen hogere verwachtingen hebben voor het binnenmilieu. De marktwaarde van de kantoren met een‘matig’ binnenmilieu wordt lager ten gevolge van een lagere acceptatiegraad. Door een daling inwaarde daalt ook de huur. Tevens kan een verlaging van de acceptatiegraad leiden tot een negatiefeffect met betrekking tot de werving en het behoud van werknemers.Strategische waardeDe strategische waarde wordt berekend door de meerinvestering van een flexibele indeling inverhouding tot een niet flexibele indeling te vergelijken met de besparing op verbouwingskostentijdens een herindeling. Indien de meerinvestering lager is dan de netto contante waarde van deverbouwingskosten bespaart de flexibele indeling kosten ten opzichte van een niet flexibele indeling.Uit de gevoeligheidsanalyse van de meerinvestering blijkt dat de totale oppervlakte van debinnenwanden weinig invloed heeft op de meerinvestering. Het verschil in kosten tussen nieuweverplaatsbare binnenwanden en niet verplaatsbare binnenwanden is namelijk erg klein. Uit hetdiagram blijkt dat de totale luchthoeveelheid en het type kanalisatie het meeste invloed hebben opTU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 65

de meerinvestering. Uit de gevoeligheidsanalyse van de netto contante waarde van deverbouwingskosten blijkt dat de oppervlakte van de binnenwanden dat verplaatst of gesloopt moetworden, de totale luchthoeveelheid en de periode dat de herindeling plaats vindt de grootste invloedhebben op de kosten. De oppervlakte van de binnenwanden heeft meer invloed op deverbouwingskosten dan op de investering. Tijdens de verbouwing moeten de overbodigebinnenwanden eerst gesloopt worden en vervolgens worden er nieuwe wanden geplaatst. Bij eenflexibele indeling kunnen de wanden eenvoudig verplaatst worden. Het type kanalisatie heeft nietzoveel invloed op de verbouwingskosten. De aanname is gemaakt dat de helft van de kanalisatieopnieuw gelegd moet worden.Uit de resultaten van de test case blijkt dat de investering in flexibiliteit rendementvoller is bijontwerpen waar een groter budget mee gemoeid is. Een groter budget betekent vaak duurderecentrale elektrotechnische voorzieningen. Indien er meer geld begroot is voor onder andere dekanalisatie dan is de meerinvestering voor een flexibele indeling kleiner. De invloed van het typekanalisatie op de extra verbouwingskosten is niet zo groot als de invloed op de meerinvestering.De strategische waarde van een kantoorgebouw is de mate van veranderbaarheid. Dezeveranderbaarheid is nodig om in de toekomst te blijven voldoen aan variërende prestatie-eisen vande andere waardekaders. Het kan bijvoorbeeld zijn dat de CO 2 emissie van het kantoorgebouw na 20jaar gehalveerd moet worden door het invoeren van nieuwe normen. Het kantoor en debijbehorende installaties moeten vervolgens aangepast worden. De veranderbaarheid van eengebouw neemt toe naarmate veranderingen sneller, goedkoper en met groter hergebruik uitgevoerdworden. Dit onderzoek neemt enkel de flexibiliteit met betrekking tot herindelingen mee.De overdimensionering van de luchtbehandelingskast en luchtkanalen is één van de maatregelen diede flexibiliteit van een kantoor vergroot. In de praktijk wordt de totale luchthoeveelheid tijdens hetontwerpproces met het oog op de flexibiliteit met 5% a 10% overgedimensioneerd. Dit levert eenmeerinvestering op voor het flexibele concept. Gezien de exploitatie heeft de ventilator een groteinvloed op de energiekosten. Bij de jaarlijkse exploitatiekosten van de luchtbehandelingskast kan70% van de kosten worden veroorzaakt door de ventilator (AL-KO Luchttechniek). Hoe lager hetgemiddeld drukverlies over het luchtbehandelingssysteem, hoe lager het asvermogen van deventilator. Een lager asvermogen van de ventilator betekent ook een lager elektrisch vermogen.Kortom de energiekosten zullen laag zijn, indien het gemiddeld drukverlies ook laag is. Door deoverdimensionering van de luchtbehandelingskast en luchtkanalen is het gemiddeld drukverlieslager. De lagere energiekosten ten gevolge van de overdimensionering van het luchtsysteem is nietmeegenomen in het onderzoek.Ecologische waardeDe totale energiekosten van een gebouw gedurende de levenscyclus is afhankelijk van hetenergiegebruik, de energieprijs en de jaarlijkse stijging van de energie tarieven. Dankzij het diagramdat is verkregen uit de gevoeligheidsanalyse is de netto contante waarde van de energiekosten overeen exploitatieperiode van 25 jaar te bepalen. Voor de discontovoet is 7% aangehouden. Er is eendiagram gemaakt voor het elektriciteitsgebruik en een voor het gasgebruik. Uitgangspunten hierbijzijn een discontovoet van 7% en voor de energieprijzen op het moment van de investering zijn deenergietarieven uit 2010 aangehouden. Op basis van de diagrammen is te berekenen hoeveelTU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 66

kg CO 2 eq.procent van de investering in een duurzame maatregel terugverdiend wordt. Stel dat het vervangenvan de apparatuur en verlichting per jaar 20 kWh per m 2 per jaar bespaart en de kosten in aanschafzijn €200,- per m 2 bvo. Uitgaande van een jaarlijkse prijsstijging van 4% is de netto contante waardevan de energiebesparing circa €40,- per m 2 bvo. Dat betekent dat 20% van de investering terug wordtverdiend.De diagrammen ten behoeve van de gevoeligheid van het energiegebruik zijn gebaseerd op deenergietarieven uit 2010. Aangezien jaarlijks de prijs stijgt moet het starttarief van de diagrammenjaarlijks aangepast worden. Met behulp van het integrale waardemodel zijn de diagrammeneenvoudig aan te passen.Aangezien de basale waarde een belangrijk aandeel heeft in het totale financiële overzicht, is het vanbelang dat de ecologische waarde niet over het hoofd wordt gezien. De invloed van het kantoor ophet milieu is een aspect waar rekening meegehouden moet worden. Het integrale waardemodelberekent daarom naast de kosten ook de totale CO 2 emissie van het gebouw. De meerinvestering vanhet concept modaal wordt terugverdiend, maar het energiegebruik is wel groter. Uit de test caseblijkt dat het concept luxe de meest duurzame optie is, zowel op het financiële gebied, als op hetsociale en ecologische gebied.800.000700.000Emissies - broeikaseffect600.000500.000722.850 733.812 617.673concept minimaal concept modaal concept luxeFiguur 45: CO 2 emissie van de concepten van de test caseTU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 67

6. ConclusieHet overzicht van de jaarlijkse kosten en opbrengsten van de test case tijdens de exploitatiefasemaken de verhouding van de variabelen van de waardekaders ten opzichte van elkaar inzichtelijk. Devariabelen die een rol spelen tijdens de exploitatiefase en zijn meegenomen in het onderzoek zijn deproductiviteit van de werknemers (basale waarde), het energiegebruik van het gebouw (ecologischewaarde), de investering (economische waarde), het onderhoud van de installaties (gebruikswaarde)en de flexibiliteit van het gebouw met betrekking tot herindelingen (strategische waarde). Deproductiviteit van de werknemers is de enige variabele die invloed heeft op de omzet van hetgehuisveste bedrijf. De overige variabelen behoren tot de jaarlijkse kosten van het gebouw. Uit deresultaten blijkt dat de toename in productiviteit de meeste invloed heeft op de winstgevendheidvan een onderneming. Dat wordt bevestigd door het overzicht van de netto contante waarde van deconcepten modaal en luxe ten opzichte van concept minimaal.Aangezien de berekende productiviteitsstijging een indicatie is kan de toename van de productiviteitin werkelijkheid lager uitvallen. Belangrijk is daarom om te bepalen hoeveel procent de toename vande arbeidsproductiviteit moet zijn zodat de meerinvestering terugverdiend wordt. Dat kan berekendworden aan de hand van het gevoeligheidsdiagram. Zo blijkt dat de meerinvestering van het conceptmodaal ten opzichte van het concept minimaal terugverdiend wordt bij een toename van deproductiviteit met 1,5%. Dat is een ordegrootte (factor 2,5) kleiner dan de berekendeproductiviteitsstijging (4,08%). Verondersteld mag worden dat de meerinvestering terugverdiendwordt.De netto contante waarde van de kosten bestaande uit de investering en het onderhoud zijnongeveer de helft van de opbrengst ten gevolge van een toename van de arbeidsproductiviteit. Ditgeldt zowel voor het concept modaal in verhouding tot het concept minimaal, als voor het conceptluxe in verhouding tot het concept minimaal. De energiekosten hebben een gering aandeel in dejaarlijkse kosten van het kantoorgebouw. Gezien de test case heeft de ecologische waarde de minsteinvloed op de totale meerwaarde in vergelijking met de andere variabelen. Het is van belang dat deecologische waarde niet over het hoofd wordt gezien, omdat de impact van een gebouw op hetmilieu een belangrijk aspect is. Het integrale waardemodel berekent daarom naast de kosten ook detotale CO 2 emissie van het gebouw. Voor een goede beoordeling moet gekeken worden naar deeconomische, ecologische en sociale belangen.Dankzij de diagrammen die zijn ontstaan uit de gevoeligheidsanalyse en het integrale waardemodelis snel en overzichtelijk de meerwaarde te berekenen van concepten. Het resultaat is een financieeloverzicht van de investering versus de kosten en opbrengsten tijdens de exploitatie. De ingenieur kande resultaten gebruiken als designtool om het ontwerp te optimaliseren en tevens de resultatengebruiken om de opdrachtgever te overtuigen van de meerwaarde van duurzame maatregelen. Hetintegrale waardemodel en de gevoeligheidsdiagrammen zijn niet alleen te gebruiken voor bestaandebouw, maar ook toepasbaar voor nieuwbouw.TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 68

7. AanbevelingenDe stijging van de productiviteit van de werknemer heeft een grote invloed op de rentabiliteit vaneen investering. In dit onderzoek zijn veel aannames gemaakt om te komen tot een indicatie van detoename in productiviteit. Het is daarom van belang dat er meer onderzoek gedaan wordt naar deverschillende aspecten die de productiviteit beïnvloeden. In dit onderzoek is de invloed van hetvisueel comfort op de productiviteit niet meegenomen. Het is interessant om te weten wat vooreffect het visueel comfort heeft op de productiviteit en wat de verhouding is ten opzichte van deandere onderdelen van het binnenmilieu.Enkel de invloed van de ventilatiehoeveelheid is meegenomen in de berekening van het effect van debinnenluchtkwaliteit op de werkprestatie. De werkelijkheid wordt beter benaderd indien naast deluchthoeveelheid ook de luchtvervuilingsbronnen wordt meegenomen in de berekening. Eendynamisch model dat beide variabelen meeneemt is hiervoor een goede oplossing. De veranderingvan de werkprestatie van de werknemers ten gevolge van het temperatuurverloop wordt berekenddoor de VABI module. De simulatie van het kantoor met het programma VABI neemt teveel tijd inbeslag. Voor het integrale waardemodel is een snelle indicatieve berekening van deproductiviteitsverandering benodigd.Onderzoek en praktijk hebben zich vooral gericht op de enkelvoudige onderdelen van hetbinnenmilieu: het thermisch comfort, het visueel comfort, het akoestisch comfort en deluchtkwaliteit. In een kantooromgeving zullen deze onderdelen van het binnenmilieu elkaarbeïnvloeden, maar tot op heden is weinig bekend over de gecombineerde effecten van dezefactoren. Meer onderzoek is nodig om de gecombineerde invloed van de afzonderlijke onderdelen opde productiviteit van de werknemer inzichtelijk te maken.Dit rapport neemt enkel de flexibiliteit met betrekking tot herindelingen mee. Om de prestatie-eisenvan de andere waardekaders in stand te houden is ook veranderbaarheid nodig. Meer inzicht is nodigom de invloed te bepalen van de strategische waarde op de andere waarden, zodat ook in detoekomst voldaan kan worden aan de variërende prestatie-eisen van een gebouw.De belevingswaarde van het gebouw is niet meegenomen in de bepaling van de meerwaarde van eenkantoor. Desondanks kan de beleving een grote meerwaarde hebben voor de gehuisvesteonderneming, met name als een onderneming zichzelf profileert als duurzaam en/of in een marktwerkzaam is waarin duurzaamheid een belangrijke rol speelt.Bij het ontwerp van de concepten is aangenomen dat de functie van het kantoorgebouw niet wijzigt.De ontwerpen zijn afgestemd op de functie kantoren. Nederland heeft momenteel een overschotaan kantoorgebouwen en er is een vraag naar woningen. Het is daarom interessant om teonderzoeken wat ervoor nodig is om het kantoorgebouw om te bouwen naar eenappartementencomplex en welke meerwaarde dat oplevert.TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 69

BibliografieAfdeling Klimaattechniek TVVL. (2009, December). Verwarmen en koelen. TVVL Magazine , pp. 18-20.AL-KO Luchttechniek. Optimale selectie van luchtbehandelingskasten op basis van de Life Cycle Costs.Aries, M. (2005). Human Lighting Demands. PhD thesis. Eindhoven: Technische UniversiteitEindhoven.BBA Binnenmilieu. (2006). Literatuuronderzoek gebouwgebonden gezondheid, comfort, productiviteiten ziekteverzuim in relatie tot energiegebruik.bbn adviseurs. (2005). Scholen en huisvesting. Houten.Beld, G. v. (2006). Biologische effecten van licht.Berkhout, G. (2010). De meerwaarde van duurzaam vastgoed. Real Estate Research Quarterly , Juli,pp. 35-42.Bluyssen, P. M. (2010). Comfortabele en gezonde gebouwen. TVVL Magazine , Januari, pp. 14-23.Boer Hartog Hooft. (2009). Sprekende Cijfers Kantorenmarkten Eerste Kwartaal Amsterdam.Bordass, B., & Leaman, A. (1998). Probe 15: Productivity - the killer variables. Building services journal, 19-21.Bordass, B., Leaman, A., & Ruyssevelt, P. (1999). Final report 4: Strategic conclusions. In Probestrategic review 1999.Bouten, E. (1995). Het systematiseren van klimaatinstallaties en hun waardekenmerken.Masterscriptie Technische Universiteit Eindhoven.Bree, P. v. (2002). Onderzoek flexibele kantoor- / woninghoogbouw.Dartel, H. v., Zeiler, W., Lichtenberg, J., & Panhuys, O. v. (2005). Slimbouwen - Het integraalontwerpen van gevel en installatie. TVVL magazine , 149-155.Deerns. (2009). Installatieconcepten E en W netto contant.Deerns. (sd). Life Cycle Costs (LCC) applicatie . Ontwikkeld binnen Deerns. Gebruikt oktober 2010.Doi, K., Matsumoto, H., & Nakao, T. Effect of Foliage Plants on Human Physiological/PsychologicalResponse and Productivity. Clima 2010.Drechtsteden. (2008). Notitie activeren en afschrijven.Duifhuizen, S., van Hooren, A., van Bergen, P., & Ubbels, A. (2000). Hergebruik loont. Duurzaambouwen , September.Dynamis. (2009). Sprekende Cijfers 2009 kantorenmarkten .Dynamis. (2009). Sprekende Cijfers kantorenmarkten Derde kwartaal.TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 70

ECORYS Nederland BV. (2009). De kantorenmarkt van Midden- en Oost-Brabant. Rotterdam.ENVIE. (2008). Co-ordination Action on Indoor Air Quality and Health Effects .Evers, M. (2007). Een duurzame structuur.Fanger, O. (2007). Wat is IAQ? TVVL Magazine , Augustus, pp. 14-20.Gemeente Drechterland. (2006). Nota Activa Drechterland.Geraedts, R. P. (1999). Design For Change - Flexcos compares costs and benefits of flexibility.Geraedts, R. P. (2006). Ugrading the Adaptability of Buildings. Adaptables 2006, InternationalConference On Adaptable Building Structures, (pp. 33-37). Eindhoven.Geraerdts, R. P. (2001). Costs and benefits of flexibility. CIB World Building Congress, (pp. 1-12).Wellington, New Zealand.Górnicka, G. (2008). Lighting at Work. PhD thesis. Eindhoven: Technische Universiteit Eindhoven.Grether, W., Harris, C., Mohr, G., Nixon, C., Ohlbaum, M., Sommer, H., et al. (1971). Effects ofcombined heat noise and vibration stress on human performance and physiological functions.Aerospace Medicine , 1092-1097.Grether, W., Harris, C., Ohlbaum, M., Sampson, P., & Guignard, J. (1972). Further study of combinedheat noise and vibration stress. Aerospace Medicine , pp. 641-645.Gustafsson, H. (1992). Building Materials Identified as Major Emission Sources for Indoor AirPollutants. Swedish Council for Building Research.Halle, R. (2010). LCC-model Deerns. Persoonlijke communicatie, oktober.Hongisto, V. (2005). A model predicting the effect of speech of varying intelligibility on workperformance. Indoor Air , 458-468.Hongisto, V. (2010). Perception of acoustic environment in private office rooms and open-plan offices- longitudinal study during relocation. 10th REHVA World Congress, Clima2010. Antalya.Hongisto, V., Haapakangas, A., Haka, M., & Keskinen, E. (2010). Subjective disturbance andperformance effects of speech - laboratory experiment simulating sound environments in threedifferent office types. 10th REHVA World Congress, Clima2010. Antalya.ISSO. (2004). ISSO Publicatie 74 Thermische behaaglijkheid.IVBN. (2007). De vastgoedbeleggingsmarkt in Nederland 2007.Juslén, H., & Tenner, A. (2005). Mechanisms involved in enhancing human performance by changingthe lighting in the industrial workplace. International Journal of Industrial Ergonomics 35 , 843-855.Kamerling, J., & Kamerling, M. (1997). Jellema Hogere Bouwkunde. Waltman.klep, J. P., Buurman, P., & Simons, J. (2010). Duurzame Kans Bestaande Kantoren.TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 71

Kortweg, P. J. (2002). veroudering van kantoorgebouwen: probleem of uitdaging? Utrecht.Kroon, J. (1997). Besparing: Na de APK nu de EPK. NRC 27, november.Meel, J. v. (2000). The European office. Rotterdam: 010 Publishers.milieu centraal. (sd). Opgehaald van http://www.milieucentraal.nl/. Laatst bekeken: september 2010.NEN. (2004). NEN 2916 Energieprestatie van utiliteitsgebouwen.Onderwater, S. (2007). transformatie van bedrijventerreinen.Plokker, W., & Wijsman, A. (2009). Productivity and sick leave integrated into building performancesimulation. Eleventh International IBPSA Conference , (pp. 1135-1142). Glasgow, Scotland.Priorizitation of BUilding MAterials as indoor pollution sources. (sd). Opgehaald van BUMA:http://www.buma-project.eu. Laatst bekeken: juni 2010.Raadgevend Technies Buro Van Heugten bv. (2004). Haalbaarheidsstudie naar de mogelijkheden vooraansluiting van de campus van Servatius te Maastricht op de energiecentrale van het azM.REHVA. (2006). Indoor Climate and Productivity in Offices.Remøy, H., & Jonge, H. d. (sd). Transformation and typology; Vacancy,characteristics and conversioncapacity.163-170.Roelofsen, C. (2007). Prestatieverlies in open kantoorruimten door lawaai. TVVL Magazine 5, pp. 30-34.Rutten, P. (2005). Dictaat: Geintegreerd ontwerpen van gebouw en installaties. maart.SBR. (2004). Basiswerk binnenmilieu - Cahier A1 uit de serie Praktijkboek Gezonde Gebouwen.Rotterdam: ISSO.SBR. (2002). Binnenmilieu, productiviteit en ziekteverzuim - Cahier A3 uit de serie PraktijkboekGezonde Gebouwen. Rotterdam: ISSO.SBR. (2004). Gezonde Verlichting in Gebouwen - Cahier A2 uit de serie Praktijkboek GezondeGebouwen.SBR. (2010). Groen in gebouwen - Cahier P6 uit de serie Praktijkboek Gezonde Gebouwen. Rotterdam:ISSO.SenterNovem. (2006). Basisdocument Wat is duurzaam bouwen?SenterNovem. (2008). Instrumenten Beoordeling en Promotie Duurzame Kantoren.SenterNovem. (2009, December). Koplopers doorbreken de Circle of Blame. Duurzaam VastgoedNieuwskrant , p. 1.Seppänen, O., & Fisk, W. (2002). Association of Ventilation System Type with SBS symptoms in OfficeWorkers. International Journal of Indoor Environment and Health , 98-112.TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 72

Stoelinga, P. (2007). De waarde van comfort. TVVL Magazine , 6-11.Stoelinga, P. (2010). Progress meeting (graduation). Persoonlijke communicatie maart 2010.Sustinno. (sd). Duurzaam bouwen. Opgehaald van Sustinno duurzaam ontwikkelen:http://www.sustinno.nl/duurzaam_bouwen.html. Laatst bekeken: februari 2010.Technisch Buro Teeuwen. (sd). Netwerk in bekabeling. Opgehaald van http://www.tbt.nlTroostwijk Taxaties Research. (2009). kantorenmarkt Rotterdam.TVVL Magazine. (2007). Financieel Rendement. TVVL Magazine , 5.Voordt, D. v., & Meel, J. v. (2002). Psychologische aspecten van kantoorinnovatie.Voordt, T. v. (2007). transformatie van kantoorgebouwen. Rotterdam: Uitgeverij 010.Vreeburg, M. Bepaling van de rentevoet bij investeringsanalysis.W/E adviseurs. (2010). Kiezen voor nieuwbouw of het verbeteren van het huidige kantoor. Utrecht.Wargocki, P., Bakó-Biró, Z., Clausen, G., & Fanger, P. O. (2002). Air quality in a simulated officeenvironment as a result of reducing pollution sources and increasing ventilation. Energy andBuildings 34 , 775-783.WEKA Financieel. Achtergrondinformatie NCW en IR.TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 73

Bijlage 1 – ontwikkeling kantoormarktDeze bijlage is gebaseerd op en deels overgenomen uit literatuur (Remøy & Jonge) (Meel, 2000).Een van de gevolgen van de industriële revolutie is het ontstaan van kantoorgebouwen. Demassaproductie in de fabriekshallen creëerden de behoefte aan coördinatie en administratie. Hetkantoor toentertijd bestond uit een hal met daarin lange tafels.Dit kantoortype maakte in het begin van de 20 e eeuw plaats voor grote kantoorhallen met daarinkleine bureaus opgesteld in fabriekachtige lijnen. Dit concept was ontwikkeld door Frederick Tayloren legt de focus op hiërarchie, werkdivisies, nauwkeurigheid en controle. De grote hallen werdenmogelijk gemaakt door de ontwikkeling van nieuwe staalconstructies. Deze constructies haddennamelijk een grotere draagkracht waardoor grotere overspanningen mogelijk werden en deconstructie minder ruimte in beslag nam. Daarnaast deed de personenlift zijn intrede waardoor deeerste hoge kantoorgebouwen ontstonden.De economische groei na de tweede wereldoorlog zorgde voor een extensie van de tertiaire sector.Kantoren werden voorzien van kunstverlichting en airconditioning. Dit zorgde, in tegenstelling tot inde Verenigde Staten, in Europa niet tot diepere gebouwvertrekken. De focus van het ontwerp lag opde gebouwschil, in het bijzonder de gevels, en niet op het werkklimaat van de werknemers. Hetkantoorgebouw was vaak voorzien van een centrale corridor met daaromheen een afwisselende,flexibele ruimte-indeling, zoals kantoorcellen en groepsruimten.In de jaren zestig werd naast de gebouwschil de nadruk gelegd op het werkklimaat. Dat kwam doorhet inzien van het belang van communicatie en collegialiteit, de toenemende behoefte aanflexibiliteit en door de technische vooruitgang op het gebied van de informatica. Hierdoor ontstondhet concept kantoorlandschap. Het kantoorlandschap is één grote ruimte uitgerust met modernekantoormeubels en planten. De plaats van de werknemers is zo bepaald dat er een optimalecommunicatie onderling ontstaat.In de jaren zeventig verloor het kantoorlandschap haar populariteit. De werknemers hadden veelklachten over het binnenklimaat, zoals geluidsoverlast en temperatuurschommelingen. Daarnaastwaren een gebrek aan privacy en weinig visueel contact met de buitenwereld redenen om hetconcept niet meer toe te passen. De kantoorcellen kwamen terug en kantoorindelingen werdengestandaardiseerd. Nieuwe concepten voor de lay-out van kantoren werden ontwikkeld, zoals in hetgebouw van Centraal Beheer (1972). Het kantoor bestaat uit kantoorunits (8-10 personen) die metelkaar verbonden worden door een atrium en ontmoetingsruimten.Na de oliecrisissen in de jaren zeventig begon de economie begin jaren tachtig weer op te bloeien.Dit zorgde voor een modernisering van het kantoorconcept. Bijna elke werknemer beschikte middenjaren tachtig over een persoonlijke computer. Het gevolg daarvan was extra bekabeling en hetkantoor moest voorzien worden van extra koeling vanwege de hogere interne warmtelast. Daarnaastzorgde de ontwikkeling van de computer voor de eerste automatische regeling van degebouwgebonden installaties, zoals de koeling en ventilatie.TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 74

Het beeld van het kantoor veranderde in de jaren negentig door de ontwikkeling van mobieletelefoons, laptops, internet en e-mail. De grens tussen werken en vrije tijd wordt daardoor steedsvager.TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 75

Bijlage 2 – uitgangspunten test caseReferentieAlgemeen- Gebouwfunctie kantoorgebouw- Bedrijfstijd installatie 7-18h gedurende ma t/m vr- gebruikstijd 8-17h gedurende ma t/m vr- te huisvesten aantalpersonen500 st- m 2 FNO/persoono kantoorruimte 10,2 m 2o vergaderruimte 2,6 m 2- gelijktijdigheidvergaderruimte 50%- gemiddelde bezettingvergaderruimte 40%- gelijktijdigheido personen 65%o apparatuur 65%o verlichting 90%Bouwkundig- bruto vloeroppervlak 10817,8 m 2- functioneel nuttigvloeroppervlak 6345,8 m 2- stramienmaat 5,25 m- gebouwdiepte 27,9 m- gebouwlengte 55,4 m- aantal verdiepingen 7 st- verdiepingshoogte gem. 3,7 m- netto vertrekhoogte gem. 2,9 m- glaspercentage 32%- te openen ramen nee- zonwering binnenzonwering- Rc waardeno Buitenwand 1,3 m 2 K/W (aluminium vliesgevel)o Tussenwand kalkzandsteen of betono Dak 1,3 m 2 K/Wo Bg vloer 1,3 m 2 K/W- Beglazingo U-waarde, excl. kozijn 2,7 W/m 2 Ko U-waarde, incl. kozijn 4,1 W/m 2 Ko ZTA 0,35o LTA 0,74- Infiltratie 0,0035 m 3 /s/(m 2 x gevel) (ISSO 53)TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 76

Werktuigbouwkundige Installaties- Warmte opwekking bestaande cv-ketels- Koude opwekking compressiekoelmachine- Systeem verwarming ventilatielucht, constant volume- Aanvullende verwarming radiatoren met thermostaatkraan- Systeem koeling ventilatielucht, constant volume- Luchtbehandelingssysteem mechanische luchttoe- en afvoer (lijnroosters)- Ventilatiehoeveelheid 4-voudig, waarvan 70% recirculatie (zie ventilatieschema)- Hoeveelheid verse lucht 36 m 3 /h per persoon (werkplek)- Regeltechniek centraal, thermostaatkraan radiatoren- Stooklijn inblaaslucht Tbuiten Tinblaas18°C 20°C24°C 17°C28°C 17°C40°C 29°C- Setpointso Verwarming overdag 20°C, s’nachts 17°C, weekend 16 °Co Koeling overdag 25°C, s’nachts -°CInterne warmtelast- Verlichting 15 W/m2- Personen 130 W per persoon- Apparatuur 100-150 W per computerElektrotechnische installaties- Kanalisatie vloergoot- Verlichtingstype conventionele tl-verlichting- Regeling conventioneel (vertrekschakeling)- Aansluitpunten datao Indeelbaarheid 1,80mo 1V/2V/3V (pp) 2Vo Draadloos neeTU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 77

VentilatieschemaBegane grond1e verdieping t/m 6e verdieping348.9 m2 348.9 m2 182.5 m2 182.5 m2KantoorKantoorKantoorKantoor27 werkplekken,18 personenaanwezigToiletten /Goederenlift175 m3/h 175 m3/h-350 m3/h+4500 m3/h +4500 m3/hGang /50 m3/hPantry / Kopie50 m3/h27 werkplekken,18 personenaanwezig-200 m3/h-4275 m3/h -4275 m3/h+2100 m3/hKantoor+2100 m3/hToiletten /Goederenlift175 m3/h 175 m3/h-1925 m3/h -1925 m3/h14 werkplekken14 werkplekken-350 m3/h9 personen9 personen216.4 m2 216.4 m2Gang /Pantry / Kopie+2500 m3/h +2500 m3/h-200 m3/h50 m3/h 50 m3/hKantoorEntree+580 m3/h+100 m3/h+180 m3/hLift-180 m3/h-580 m3/h229.9 m2-2450 m3/h+100 m3/h-2450 m3/h17 werkplekken11 personen182.5 m2+180 m3/h-180 m3/h Lift17 werkplekken11 personen182.5 m2132.5 m2+1700 m3/h-230 m3/h25 m3/h +180 m3/h 25 m3/hLift / Trap+1700 m3/h132.5 m225 m3/h Lift / Trap 25 m3/h-230 m3/h+2100 m3/h +180 m3/h+2100 m3/hKantoorKantoorKantoorKantoor10 werkplekken -1675 m3/h -1675 m3/h 10 werkplekken14 werkplekken14 werkplekken7 personen7 personen9 personen -2075 m3/h -2075 m3/h 9 personenTU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 78

Concept minimaalAlgemeen- Gebouwfunctie kantoorgebouw- Bedrijfstijd installatie 7-18h gedurende ma t/m vr- gebruikstijd 8-17h gedurende ma t/m vr- te huisvesten aantalpersonen500 st- m 2 FNO/persoono kantoorruimte 10,2 m 2o vergaderruimte 2,6 m 2- gelijktijdigheidvergaderruimte 50%- gemiddelde bezettingvergaderruimte 40%- gelijktijdigheido personen 65%o apparatuur 65%o verlichting 90%Bouwkundig- bruto vloeroppervlak 10817,8 m 2- functioneel nuttigvloeroppervlak 6345,8 m 2- stramienmaat 5,25 m- gebouwdiepte 27,9 m- gebouwlengte 55,4 m- aantal verdiepingen 7 st- verdiepingshoogte gem. 3,7 m- netto vertrekhoogte gem. 2,9 m- glaspercentage 32%- te openen ramen nee- zonwering binnenzonwering- Rc waardeno Buitenwand 1,8 m 2 K/Wo Tussenwand kalkzandsteen of betono Dak 3,0 m 2 K/Wo Bg vloer 1,3 m 2 K/W- Beglazingo U-waarde, excl. kozijn 2,7 W/m 2 Ko U-waarde, incl. kozijn 4,1 W/m 2 Ko ZTA 0,35o LTA 0,74- Infiltratie 0,0020 m 3 /s/(m 2 x gevel) (ISSO 53)TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 79

Werktuigbouwkundige Installaties- Warmte opwekking HR107-ketels- Koude opwekking compressiekoelmachine- Systeem verwarming ventilatielucht, constant volume (variant met VAV)- Aanvullende verwarming radiatoren met thermostaatkraan- Systeem koeling ventilatielucht, constant volume (variant met VAV)- Luchtbehandelingssysteem mechanische luchttoe- en afvoer (lijnroosters)- Warmteterugwinning twin-coil- Ventilatiehoeveelheid 3,4-voudig- Hoeveelheid verse lucht 102 m 3 /h per persoon (werkplek)- Regeltechniek centraal, thermostaatkraan radiatoren- Stooklijn inblaaslucht Tbuiten Tinblaas18°C 20°C22°C 17°C28°C 17°C40°C 29°C- Setpointso Verwarming overdag 20°C, s’nachts 17°C, weekend 16 °Co Koeling overdag 25°C, s’nachts -°CInterne warmtelast- Verlichting 11 W/m2- Personen 130 W per persoon- Apparatuur 100-150 W per computerElektrotechnische installaties- Kanalisatie vloergoot- Verlichtingstype HF-verlichting- Regeling veegschakeling- Aansluitpunten datao Indeelbaarheid 1,80mo 1V/2V/3V (pp) 2Vo Draadloos neeTU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 80

Concept modaalAlgemeen- Gebouwfunctie kantoorgebouw- Bedrijfstijd installatie 7-18h gedurende ma t/m vr- gebruikstijd 8-17h gedurende ma t/m vr- te huisvesten aantalpersonen500 st- m 2 FNO/persoono kantoorruimte 10,2 m 2o vergaderruimte 2,6 m 2- gelijktijdigheidvergaderruimte 50%- gemiddelde bezettingvergaderruimte 40%- gelijktijdigheido personen 65%o apparatuur 65%o verlichting 70%Bouwkundig- bruto vloeroppervlak 10817,8 m 2- functioneel nuttigvloeroppervlak 6345,8 m 2- stramienmaat 5,25 m- gebouwdiepte 27,9 m- gebouwlengte 55,4 m- aantal verdiepingen 7 st- verdiepingshoogte gem. 3,7 m- netto vertrekhoogte gem. 2,9 m- glaspercentage 32%- te openen ramen nee- zonwering geen- Rc waardeno Buitenwand 3,0 m 2 K/Wo Tussenwand kalkzandsteen of betono Dak 4,0 m 2 K/W (vegetatiedak)o Bg vloer 1,3 m 2 K/W- Beglazingo U-waarde, excl. kozijn 1,1 W/m 2 Ko U-waarde, incl. kozijn 2,2 W/m 2 Ko ZTA 0,30o LTA 0,60- Infiltratie 0,0015 m 3 /s/(m 2 x gevel) (ISSO 53)TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 81

Werktuigbouwkundige Installaties- Warmte opwekking HR107-ketels- Koude opwekking compressiekoelmachine- Systeem verwarming plafondinductiesysteem- Systeem koeling plafondinductiesysteem- Luchtbehandelingssysteem mechanische luchttoe- en afvoer- Warmteterugwinning warmtewiel- Ventilatiehoeveelheid 2-voudig- Hoeveelheid verse lucht 59 m 3 /h per persoon (werkplek)- Regeltechniek per zone/vertrek (verwarming/koeling/ventilatie)- Stooklijn inblaaslucht Tbuiten Tinblaas18°C 20°C22°C 17°C28°C 17°C40°C 29°C- Setpointso Verwarming overdag 20°C, s’nachts 17°C, weekend 16 °Co Koeling overdag 24°C, s’nachts -°CInterne warmtelast- Verlichting 11 W/m2- Personen 130 W per persoon- Apparatuur 100-150 W per computerElektrotechnische installaties- Kanalisatie vloergoot + vloerpotten- Verlichtingstype HFR-verlichting, gang HF-verlichting- Regeling veegschakeling + aanwezigheidsdetectie- Aansluitpunten datao Indeelbaarheid 1,80mo 1V/2V/3V (pp) 3Vo Draadloos jaTU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 82

Concept luxeAlgemeen- Gebouwfunctie kantoorgebouw- Bedrijfstijd installatie 7-18h gedurende ma t/m vr- gebruikstijd 8-17h gedurende ma t/m vr- te huisvesten aantalpersonen500 st- m 2 FNO/persoono kantoorruimte 10,2 m 2o vergaderruimte 2,6 m 2- gelijktijdigheidvergaderruimte 50%- gemiddelde bezettingvergaderruimte 40%- gelijktijdigheido personen 65%o apparatuur 65%o verlichting 70%Bouwkundig- bruto vloeroppervlak 10817,8 m 2- functioneel nuttigvloeroppervlak 6345,8 m 2- stramienmaat 5,25 m- gebouwdiepte 27,9 m- gebouwlengte 55,4 m- aantal verdiepingen 7 st- verdiepingshoogte gem. 3,7 m- netto vertrekhoogte gem. 2,9 m- glaspercentage 32%- te openen ramen nee- zonwering geen- Rc waardeno Buitenwand 3,0 m 2 K/Wo Tussenwand kalkzandsteen of betono Dak 4,0 m 2 K/Wo Bg vloer 1,3 m 2 K/W- Beglazingo U-waarde, excl. kozijn 1,1 W/m 2 Ko U-waarde, incl. kozijn 2,2 W/m 2 Ko ZTA 0,30o LTA 0,60- Infiltratie 0,0006 m 3 /s/(m 2 x gevel) (ISSO 53)TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 83

Werktuigbouwkundige Installaties- Warmte opwekking wko + pieklastketel- Koude opwekking wko- Systeem verwarming klimaatplafond- Systeem koeling klimaatplafond- Luchtbehandelingssysteem mechanische luchttoe- en afvoer- Warmteterugwinning warmtewiel- Ventilatiehoeveelheid 2-voudig- Hoeveelheid verse lucht 59 m 3 /h per persoon (werkplek)- Regeltechniek per 4 werkplekken /vertrek (verwarming/koeling/ventilatie)- Stooklijn inblaaslucht Tbuiten Tinblaas18°C 20°C22°C 17°C28°C 17°C40°C 29°C- Setpointso Verwarming overdag 20°C, s’nachts 17°C, weekend 16 °Co Koeling overdag 24°C, s’nachts -°CInterne warmtelast- Verlichting 11 W/m2- Personen 130 W per persoon- Apparatuur 150 W per computerElektrotechnische installaties- Kanalisatie vloergoot + vloerpotten- Verlichtingstype HFR-verlichting + daglichtregeling, gang HF-verlichting- Regeling veegschakeling + aanwezigheidsdetectie + daglichtregeling- Aansluitpunten datao Indeelbaarheid 1,80mo 1V/2V/3V (pp) 3Vo Draadloos jaTU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 84

Bijlage 3 – Voorbeeld morfologische overzichtenFunctie: koelingGebouwniveau: verdiepingTU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 85

Functie: koelingGebouwniveau: gebouwVervolg opwekking:TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 86

Bijlage 4 – overzicht werking VABI module productiviteitGemeten verbanden Rehva handleidingnr. 6:- kort ziekteverzuim versusventilatiehoeveelheid- prestatie versus ventilatiehoeveelheid- prestatie versus luchtkwaliteit- prestatie versus binnenluchttemperatuurDe ieder uur berekende productiviteit is hierbijgedefineerd als het verlies in productiviteit tenopzichte van de ‘ideale’ situatie:- binnenluchttemperatuur 22C- ventilatiehoeveelheid ‘oneindig’- binnenluchtkwaliteit 0% ontevredenenInvoergegevens:Uurlijkse data die wordtweggeschreven:Algemene uitgangspuntenbinnenluchttemperatuurventilatiehoeveelheidBouwkundige uitgangspuntenInstallatietechnische uitgangspuntenInterne warmtelastVABI114Benodigde verwarmingBenodigde koelingBenodigde ventilatorenergieBenodigde pompenergieEtc.Module VABIMbt productiviteit en ziekteverzuimVerlies aan productiviteitOp jaarbasis per ruimteToename kort ziekteverzuimOp jaarbasis per ruimteTgv ventilatieTgv luchtkwaliteitTgv binnenluchttemperatuurVoorwaarden genoemd in de ISSO/REHVA-handleiding- kort ziekteverzuim is alleen van toepassing in situaties waar overdracht vaninfecties mogelijk is (kantoortuin of aanzienlijke recirculatie)- Alleen als er luchtkwaliteit (% ontevredenen) is waargenomen kan er ietsover het effect van extra ventilatie worden gezegd. Zo niet dan is heteffect 0,0%- verhoging ventilatiehoeveelheid verhoogd productiviteit tgvventilatiehoeveelheid en luchtkwaliteit. In deze situatie wordt demaximale waarde genomen en andere aan 0,0% gesteldInvoergegevens:- het aantal ruimten- het aantal personen per ruimte bij 100% bezetting- de bezettingsgraad- het kort ziekteverzuim bij een ventilatiehoeveelheid van 0 l/s per persoon- de luchtkwaliteit in percentage ontevredenen- het soort kantoorwerkTU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 87

Bijlage 5 – investeringskosten test caseConcept minimaal – werktuigbouwkundig (Deerns)TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 88

Concept modaal – werktuigbouwkundig (Deerns)TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 89

Concept luxe – werktuigbouwkundig (Deerns)TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 90

Elektrotechnische uitgangspunten van de investering van de concepten (Deerns, 2009)TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 91

Bijlage 6 – cd: Het integrale waardemodel + berekeningenCd met het integrale waardemodel, VABI berekeningen en de GreenCalc + berekeningen.TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 92