'Bouwen aan de Stad', Utrechtse samenwerkingsafspraken - Portaal
'Bouwen aan de Stad', Utrechtse samenwerkingsafspraken - Portaal
'Bouwen aan de Stad', Utrechtse samenwerkingsafspraken - Portaal
- No tags were found...
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
coverfoto: renovatiewerkzaamhe<strong>de</strong>n <strong>aan</strong> <strong>de</strong> Cantondreef
Bouwen <strong>aan</strong> <strong>de</strong> stadUTRECHTSE SAMENWERKINGSAFSPRAKENGEMEENTE EN WONINGCORPORATIES2011-2015
InhoudsopgaveSamenvatting 7Inleiding 91. Productieprogramma 112. Sociale huurwoningvoorraad 213. Mid<strong>de</strong>ninkomens en doorstroming 234. Duurzaamheid 245. Veiligheid 286. Verkoop 337. Participatie 388. Bijzon<strong>de</strong>re doelgroepen 449. Krachtwijken 4610. Monitoring 5111. Slotbepaling 5212. On<strong>de</strong>rtekening 53Bijlagenbijlage 1: Financiële afspraken 56bijlage 2: Plankostenscan 64bijlage 3: Definitie hoofdinfrastructuur 68bijlage 4: Overzicht Leidsche Rijn 70bijlage 5: Checklist Begindocument 73bijlage 6: Achtergrondka<strong>de</strong>r bij herstructurering en krachtwijken 76bijlage 7: Begripsomschrijving 80bijlage 8: Algemeen Sociaal Plan 875
SamenvattingDe <strong>Utrechtse</strong> <strong>samenwerkingsafspraken</strong> vormen een totaalpakket <strong>aan</strong> afspraken tussen <strong>de</strong>gemeente Utrecht en <strong>de</strong> <strong>Utrechtse</strong> woningcorporaties Mitros, <strong>Portaal</strong>, Bo-Ex, SSH en GroenrandWonenvoor <strong>de</strong> perio<strong>de</strong> 2011 tot en met 2015. Gemeente en corporaties hebben bij <strong>de</strong>zeafspraken <strong>de</strong> volgen<strong>de</strong> prioriteiten gesteld: <strong>de</strong> woningproductie op peil hou<strong>de</strong>n, <strong>de</strong> Krachtwijkenverbeteren, <strong>de</strong> participatie verbeteren en fors investeren op het gebied van duurzaamheid. Hettotaalpakket van afspraken bestaat uit een productieprogramma met voorgenomen projectenop het gebied van nieuwbouw, renovatie, sloop en verkoop en beleidsmatige afspraken overbijvoorbeeld duurzaamheid en participatie. Om <strong>de</strong> gewenste productie te stimuleren zijn in <strong>de</strong><strong>samenwerkingsafspraken</strong> ook financiële afspraken gemaakt tussen bei<strong>de</strong> partijen.De <strong>Utrechtse</strong> <strong>samenwerkingsafspraken</strong> op hoofdlijnen:• een fors productieprogramma met ongeveer 6.200 nieuwbouwwoningen waarvan <strong>de</strong> bouwstart in <strong>de</strong> perio<strong>de</strong> tot 1 januari 2016. Hiervan wor<strong>de</strong>n ongeveer 2.100 woningen in LeidscheRijn gebouwd en ongeveer 4.100 in an<strong>de</strong>re <strong>de</strong>len van <strong>de</strong> stad;• in het productieprogramma zijn 6.300 renovaties voorzien in <strong>de</strong> genoem<strong>de</strong> perio<strong>de</strong>. Dit issubstantieel meer dan voorheen;• het <strong>aan</strong>tal sloop-nieuwbouwprojecten is afgenomen ten opzichte van eer<strong>de</strong>re afspraken uit<strong>de</strong> Raamovereenkomst De <strong>Utrechtse</strong> Opgave, 2001 (DUO);• <strong>de</strong> focus ligt nu op <strong>de</strong> realisatie van sociale huurwoningen met een huur tussen € 554,76 en€ 652,52 (H3). Utrecht heeft onvoldoen<strong>de</strong> woningen in <strong>de</strong>ze categorie en <strong>de</strong> realisatie van<strong>de</strong>ze woningen kan <strong>de</strong> doorstroming uit <strong>de</strong> overige sociale huurwoningen bevor<strong>de</strong>ren;• het voortzetten van het programma Krachtwijken met investeringen vanuit gemeente enwoningcorporaties op sociaal en fysiek terrein. De corporaties investeren in <strong>de</strong> komen<strong>de</strong>twee jaar € 6 miljoen per jaar <strong>aan</strong> sociale maatregelen en € 9 miljoen per jaar op fysiekgebied. Als gevolg van het wegvallen van <strong>de</strong> zogenaam<strong>de</strong> ‘Vogelaarheffing’ en <strong>de</strong> bijzon<strong>de</strong>reprojectsteun is dat 30% min<strong>de</strong>r dan in <strong>de</strong> perio<strong>de</strong> 2008 tot en met 2011. De gemeenteinvesteert <strong>de</strong> komen<strong>de</strong> jaren € 4 miljoen per jaar in <strong>de</strong> krachtwijken;• <strong>de</strong> <strong>Utrechtse</strong> woningcorporaties zullen in <strong>de</strong> perio<strong>de</strong> 2011 tot en met 2015 in totaal 17.500woningen <strong>aan</strong>pakken (door nieuwbouw, renovatie of planmatig on<strong>de</strong>rhoud) om eengroener energielabel te realiseren en dus een betere energieprestatie. Concreet betekent dit3.000 labelstappen per jaar. Bij nieuwbouw wordt energielabel A of beter gerealiseerd, bijingrijpen<strong>de</strong> renovaties is het streven energielabel B of beter. Met <strong>de</strong>ze afspraken leveren <strong>de</strong>woningcorporaties een belangrijke bijdrage <strong>aan</strong> <strong>de</strong> vermin<strong>de</strong>ring van CO 2-uitstoot in <strong>de</strong> stad.De verwachting is dat door innovatie het ren<strong>de</strong>ment van <strong>de</strong> afgesproken investeringen intermen van energiebesparing <strong>de</strong> komen<strong>de</strong> jaren nog ver<strong>de</strong>r zal toenemen;• <strong>de</strong> woningcorporaties bie<strong>de</strong>n tot en met 2015 een garantie van een minimaal bezit van 44.000sociale huurwoningen (woningen met een huur tot maximaal € 652,52). Een on<strong>de</strong>r<strong>de</strong>el van<strong>de</strong> sociale huurvoorraad, <strong>de</strong> kernvoorraad (woningen met een huur tot € 554,76), is op ditmoment voldoen<strong>de</strong> gezien <strong>de</strong> omvang van <strong>de</strong> doelgroep die wat betreft inkomen op <strong>de</strong>zewoningen zijn <strong>aan</strong>gewezen (<strong>de</strong> zogenaam<strong>de</strong> huurtoeslagdoelgroep: huishou<strong>de</strong>ns met eeninkomen tot € 20.325 / € 29.350). Er is afgesproken <strong>de</strong> ontwikkelingen van <strong>de</strong> kernvoorraadte volgen en zonodig <strong>aan</strong>vullen<strong>de</strong> afspraken te maken;7Samenvatting
• om doorstroming te bevor<strong>de</strong>ren wor<strong>de</strong>n best<strong>aan</strong><strong>de</strong> woningen voor <strong>de</strong> doelgroepmid<strong>de</strong>ninkomens verkocht en wor<strong>de</strong>n sociale koopwoningen gebouwd die bij voorkeurverkocht wor<strong>de</strong>n <strong>aan</strong> huishou<strong>de</strong>ns die een sociale huurwoning achterlaten;• <strong>de</strong> afspraken op het gebied van participatie (voorheen beschreven in het Ste<strong>de</strong>lijk Protocol)zijn herzien en in overeenstemming gebracht met <strong>de</strong> <strong>Utrechtse</strong> Participatiestandaard;• op het gebied van veiligheid staat het Politie Keurmerk Veilig Wonen centraal. Conform <strong>de</strong>productieprogramma’s verwerven <strong>de</strong> woningcorporaties in <strong>de</strong> genoem<strong>de</strong> perio<strong>de</strong> 6.500certificaten. Het gaat hierbij om certificaten voor nieuwbouw- of gerenoveer<strong>de</strong> woningen ofwoningen waarbij planmatig on<strong>de</strong>rhoud wordt uitgevoerd;• om investeringen door woningcorporaties te stimuleren werkt <strong>de</strong> gemeente mee <strong>aan</strong> hetverbeteren van mogelijkhe<strong>de</strong>n op het gebied van verkoop. In tegenstelling tot eer<strong>de</strong>reafspraken wordt - op beperkte schaal - <strong>de</strong> verkoop van woningen in <strong>de</strong> wijken Binnenstad enOost toegest<strong>aan</strong>. Om <strong>de</strong> verkoop van appartementen te stimuleren wor<strong>de</strong>n daarnaast ook<strong>de</strong> mogelijkhe<strong>de</strong>n versoepeld om appartementen ten behoeve van verkoop kadastraal tesplitsen;• <strong>de</strong> hoofdlijnen van <strong>de</strong> eer<strong>de</strong>r in <strong>de</strong> Raamovereenkomst DUO vastgeleg<strong>de</strong> financiëleafspraken tussen gemeente en woningcorporaties, zijn overgenomen. Dit betekent on<strong>de</strong>ran<strong>de</strong>re dat integrale herontwikkeling van locaties plaatsvindt voor rekening en risico van<strong>de</strong> woningcorporaties en dat daarbij geen economische meerwaar<strong>de</strong> van <strong>de</strong> grond hoeftte wor<strong>de</strong>n afgedragen <strong>aan</strong> <strong>de</strong> gemeente. Aan <strong>de</strong> financiële afspraken is een nieuwe (sociale)grondprijs toegevoegd. Het gaat om een grondprijs van € 25.849 voor een sociale huurwoningmet een huur tussen € 554,76 en € 652,52 (H3). Voor alle woningen met een huurprijs tot€ 554,76 is een grondprijs van € 17.273 afgesproken.Samenvatting8
InleidingDe gemeente Utrecht heeft zich via <strong>de</strong> woonvisie en het collegeprogramma ‘Groen, open ensociaal’ uitgesproken om <strong>de</strong> woningproductie binnenste<strong>de</strong>lijk en in Leidsche Rijn op peil tehou<strong>de</strong>n en zich extra in te zetten voor duurzaamheid, senioren, stu<strong>de</strong>nten en starters. Daarnaastzijn het vermin<strong>de</strong>ren van <strong>de</strong> wachttijd voor sociale huurwoningen en het stimuleren van eenopen en constructieve samenwerking met partners in <strong>de</strong> stad, belangrijke ambities voor <strong>de</strong>gemeente Utrecht. De <strong>Utrechtse</strong> woningcorporaties <strong>de</strong>len <strong>de</strong>ze ambities. Zij investeren in hetvernieuwen van wijken om ervoor te zorgen dat <strong>de</strong> woon- en leefomgeving van hun huur<strong>de</strong>rsstructureel verbetert.Utrecht biedt een <strong>aan</strong>trekkelijke woonomgeving, een stad van kennis en cultuur waar mensengraag wonen, werken en recreëren. De vraag naar betaalbare en kwalitatief goe<strong>de</strong> woningenblijft daardoor toenemen. Voor <strong>de</strong> stad zijn dat prettige omstandighe<strong>de</strong>n maar tegelijkertijdmoeten we vaststellen dat het economische tij sterk gekeerd is. De woningmarkt die toch almatig functioneert en talrijke knelpunten kent, stagneert ver<strong>de</strong>r. Als gevolg van <strong>de</strong> economischecrisis zijn <strong>de</strong> normen voor kredietverlening door <strong>de</strong> Autoriteit Financiële Markten (AFM) en <strong>de</strong>rijksoverheid <strong>aan</strong>gescherpt. Banken zijn daardoor strenger gewor<strong>de</strong>n bij het verstrekken vanhypotheek. Door <strong>de</strong> stijgen<strong>de</strong> rente en strengere hypotheekvoorwaar<strong>de</strong>n kunnen mensenmin<strong>de</strong>r geld lenen. De prijzen van koopwoningen zijn gedaald, <strong>de</strong> woningen st<strong>aan</strong> veel langer tekoop, het <strong>aan</strong>tal verkochte woningen is fors gedaald en <strong>de</strong> woningproductie sterk gereduceerd.De verwachting is dat het herstel van <strong>de</strong> woningmarkt op zich zal laten wachten.Door <strong>de</strong>ze stagnatie is <strong>de</strong> doorstroming vanuit sociale huurwoningen ver<strong>de</strong>r teruggelopen:er komen min<strong>de</strong>r huurwoningen beschikbaar voor woningzoeken<strong>de</strong>n. Ook het besluit van<strong>de</strong> Europese Commissie met betrekking tot staatssteun voor woningcorporaties kan totver<strong>de</strong>rg<strong>aan</strong><strong>de</strong> verstarring lei<strong>de</strong>n. Woningcorporaties moeten immers vanaf 1 januari 2011 hunvrijgekomen woningen met een huurprijs lager dan € 652,52 toewijzen <strong>aan</strong> huishou<strong>de</strong>ns met eeninkomen tot € 33.614. Zij kunnen slechts 10% toewijzen <strong>aan</strong> huishou<strong>de</strong>ns met een hoger inkomenzon<strong>de</strong>r dat dit gevolgen heeft voor <strong>de</strong> staatssteun.Door <strong>de</strong> sterk stagneren<strong>de</strong> verkoop van woningen zien <strong>de</strong> woningcorporaties eenbelangrijke inkomstenbron opdrogen, een essentiële bron ook voor <strong>de</strong> financiering van hunproductieprogramma’s. Een belangrijke re<strong>de</strong>n voor <strong>de</strong> verslechteren<strong>de</strong> financiële positie vanwoningcorporaties is het inflatievolgend huurbeleid dat vanaf 2006 van kracht is. Vanuit<strong>de</strong> rijksoverheid zijn bovendien maatregelen <strong>aan</strong>gekondigd die tot ver<strong>de</strong>re <strong>aan</strong>tasting van<strong>de</strong> financiële mogelijkhe<strong>de</strong>n lei<strong>de</strong>n. De afschaffing van <strong>de</strong> zogenaam<strong>de</strong> ‘Vogelaarheffing’bijvoorbeeld en daarmee <strong>de</strong> subsidiëring van <strong>de</strong> inzet van woningcorporaties in <strong>de</strong> krachtwijken,lei<strong>de</strong>n direct tot een vermin<strong>de</strong>ring van hun investeringen in <strong>de</strong>ze wijken. Het meest ingrijpend isechter <strong>de</strong> heffing voor huurtoeslag die volgens planning in 2014 wordt ingevoerd. Deze bijdrageleidt tot een zeer omvangrijke lastenverzwaring bij <strong>de</strong> woningcorporaties. Het zal dan ook lei<strong>de</strong>ntot een sterke inkrimping van hun productieprogramma’s.Ook <strong>de</strong> gemeente heeft een zware bezuinigingstaak. De inkomsten vanuit leges en OZB lopenterug doordat <strong>de</strong> woningbouwproductie is gereduceerd. Daarnaast stelt het rijk substantieelmin<strong>de</strong>r subsidies beschikbaar voor ste<strong>de</strong>lijke vernieuwing.9Inleiding
Al met al leidt dit er toe dat er zowel voor gemeente als voor woningcorporaties <strong>de</strong>komen<strong>de</strong> jaren min<strong>de</strong>r investeringskapitaal beschikbaar zal zijn. De opgave in <strong>de</strong> stad isechter onvermin<strong>de</strong>rd groot: we moeten blijven investeren in <strong>de</strong> buurten om <strong>de</strong> leefbaarheidte verbeteren. Gemeente en woningcorporaties stellen dat het juist in <strong>de</strong>ze veran<strong>de</strong>r<strong>de</strong>omstandighe<strong>de</strong>n belangrijk is om op een intensieve en betrokken manier met elkaar samen tewerken en reële afspraken te maken. De nieuwe tij<strong>de</strong>n vragen om creativiteit, selectiviteit en om<strong>aan</strong>passingsvermogen. Bei<strong>de</strong> partijen kiezen er daarom voor om uit te g<strong>aan</strong> van een dynamischproductieprogramma. We kunnen en willen ons in <strong>de</strong>ze tij<strong>de</strong>n niet voor jaren vastzetten opeen vooraf opgesteld en uitgekristalliseerd programma. Tegelijkertijd moeten gemeente enwoningcorporaties wel van elkaar op <strong>aan</strong> kunnen als het gaat om optimale inzet om buurtendie dat het hardst nodig hebben, te verbeteren. Daarom wordt er veel sterker dan voorheeningespeeld op <strong>de</strong> actuele situatie. Ie<strong>de</strong>r jaar zal <strong>aan</strong> <strong>de</strong> hand van <strong>de</strong> situatie in <strong>de</strong> wijken, <strong>de</strong> vraagvan bewoners maar ook op basis van economische ontwikkelingen of veran<strong>de</strong>rend rijksbeleidhet programma geactualiseerd wor<strong>de</strong>n. Daarbij bepalen gemeente en woningcorporaties samen<strong>de</strong> prioriteiten voor <strong>de</strong> komen<strong>de</strong> jaren en zetten zij zich in om maximaal synergievoor<strong>de</strong>el tebehalen. Bij <strong>de</strong> uitwerking van <strong>de</strong> verschillen<strong>de</strong> projecten zullen huur<strong>de</strong>rs maar bijvoorbeeld ookomwonen<strong>de</strong>n, nauw betrokken wor<strong>de</strong>n.De nieuwe afspraken vormen een totaalpakket voor <strong>de</strong> perio<strong>de</strong> vanaf on<strong>de</strong>rtekening tot enmet 2015. In <strong>de</strong>ze uitgave zijn <strong>de</strong> overeengekomen ambities op het gebied van doorstroming,veiligheid, duurzaamheid en participatie vastgelegd. Ook over <strong>de</strong> fysieke en sociale investeringenin <strong>de</strong> krachtwijken zijn nieuwe afspraken gemaakt. De evaluatie heeft laten zien dat <strong>de</strong>ze <strong>aan</strong>paksucces heeft en Utrecht kiest ervoor door te g<strong>aan</strong> met gezamenlijk investeren in <strong>de</strong>ze wijken.Meer focus, min<strong>de</strong>r (nieuwe) projecten en meer samenhang tussen reguliere en extra inzet,vormen <strong>de</strong> uitgangspunten bij het opstellen van <strong>de</strong> wijkactieprogramma’s voor <strong>de</strong> komen<strong>de</strong>jaren. De productieprogramma’s voor wat betreft nieuwbouw en renovatie in <strong>de</strong> best<strong>aan</strong><strong>de</strong>stad en in Leidsche Rijn zijn per woningcorporatie opgesteld en g<strong>aan</strong> uit van forse investeringen,zeker gezien het huidige economisch tij. Om al <strong>de</strong>ze investeringen mogelijk te maken, maaktengemeente en woningcorporaties ook financiële afspraken gebaseerd op het stimuleren van<strong>de</strong> voorgenomen productie. Zo leg<strong>de</strong>n bei<strong>de</strong> partijen het fundament voor een gezon<strong>de</strong>samenwerking, gericht op het realiseren van belangrijke verbeteringen voor <strong>de</strong> stad.Meer informatie over <strong>de</strong> wijze van samenwerken tussen gemeente en woningcorporaties vindt uin het achtergrondka<strong>de</strong>r (bijlage 6).Inleiding10
1 ProductieprogrammaIn <strong>de</strong> woonvisie ‘Wonen in een sterke stad’ (voorjaar 2010) heeft <strong>de</strong> gemeente Utrecht <strong>de</strong>speerpunten van het woonbeleid vastgesteld. Om te beginnen wil Utrecht <strong>de</strong> druk op <strong>de</strong>woningmarkt zoveel mogelijk vermin<strong>de</strong>ren. Het woning<strong>aan</strong>bod sluit onvoldoen<strong>de</strong> <strong>aan</strong> op <strong>de</strong>vraag. Dat is niet nieuw. Daar waar in an<strong>de</strong>re <strong>de</strong>len van het land <strong>de</strong> bevolking krimpt, blijftUtrecht mensen <strong>aan</strong>trekken. Dit betekent een onvermin<strong>de</strong>r<strong>de</strong> druk op <strong>de</strong> woningmarktén op <strong>de</strong> opgave om woningen te bouwen. Naast dit speerpunt spreekt <strong>de</strong> gemeente zichin <strong>de</strong> woonvisie uit voor binnenste<strong>de</strong>lijk bouwen in hoge kwaliteit, optimaliseren van <strong>de</strong>doorstroming, het verbeteren van <strong>de</strong> kwaliteit van <strong>de</strong> woningvoorraad en het zich profilerenals stad van kennis en cultuur.Deze speerpunten sluiten nauw <strong>aan</strong> bij <strong>de</strong> ambities van <strong>de</strong> <strong>Utrechtse</strong> woningcorporaties,vertaald in hun investeringen. De woningcorporaties bouwen vooral sociale huurwoningen inLeidsche Rijn, <strong>de</strong> grootste nieuwbouwlocatie van Ne<strong>de</strong>rland. Daar zijn al bijna 4.000 socialehuurwoningen gerealiseerd en daar komen er nog ruim 2.500 woningen bij. Utrecht kentdaarnaast binnenste<strong>de</strong>lijk verschillen<strong>de</strong> naoorlogse wijken met een fors <strong>aan</strong>tal woningenin corporatiebezit die <strong>aan</strong> vernieuwing en verbetering toe zijn. Aanpak van <strong>de</strong>ze woningenis belangrijk om <strong>de</strong> kwaliteit substantieel te verbeteren waarbij duurzaamheid en veilighei<strong>de</strong>ssentiële aspecten zijn. Daarnaast speelt op een <strong>aan</strong>tal locaties in met name <strong>de</strong> krachtwijken<strong>de</strong> wens om <strong>de</strong> leefbaarheid te verbeteren. Daarom wordt in die buurten daadkrachtiggestuurd om naast maatregelen op sociaal en economisch gebied ook fysieke ingrepen tedoen die zorgen voor een meer gedifferentieerd woning<strong>aan</strong>bod en een kwalitatief betereopenbare ruimte. Een meer gedifferentieerd woning<strong>aan</strong>bod kan ook in die buurten <strong>de</strong>doorstroming stimuleren.Op basis van <strong>de</strong> woonvisie, <strong>de</strong> situatie in <strong>de</strong> buurten en <strong>de</strong> staat van het bezit van<strong>de</strong> woningcorporaties zijn gemeente en woningcorporaties een voorgenomenproductieprogramma overeengekomen. Het gaat om een zeer omvangrijk programmaver<strong>de</strong>eld over <strong>de</strong> stad. Zo zijn er bijvoorbeeld 6.300 renovaties opgenomen voor <strong>de</strong> perio<strong>de</strong>tot en met 2015, het realiseren van ruim 2.100 woningen in Leidsche Rijn en circa 4.100nieuwe woningen in <strong>de</strong> best<strong>aan</strong><strong>de</strong> stad waar sloop <strong>aan</strong> vooraf gaat (een compleet overzichtis opgenomen in tabel 1). Gemeente en woningcorporaties geven met dit voorgenomenproductieprogramma <strong>aan</strong> dat zij in <strong>de</strong> stad willen blijven investeren. De realisatie van hetproductieprogramma is echter wel afhankelijk van economische omstandighe<strong>de</strong>n en vanontwikkelingen die woningcorporaties raken, zoals beschreven in <strong>de</strong> inleiding.Afspraken:1. meer <strong>aan</strong>dacht voor renovatieDe evaluatie van <strong>de</strong> Raamovereenkomst De <strong>Utrechtse</strong> Opgave 2001 (DUO) laat zien dat er inverhouding tot <strong>de</strong> opgave <strong>de</strong> afgelopen perio<strong>de</strong> relatief meer renovatieprojecten zijn uitgevoerddan sloop-nieuwbouwprojecten. Sloop-nieuwbouwprojecten blijken steeds lastiger haalbaar en<strong>de</strong> herhuisvesting wordt moeilijker. Door innovatie wordt bij renovatieprojecten juist een steedsbeter product gerealiseerd. Met <strong>de</strong>zelf<strong>de</strong> financiële mid<strong>de</strong>len kunnen meer woningen wor<strong>de</strong>n<strong>aan</strong>gepakt en kan bij meer woningen <strong>de</strong> energieprestatie wor<strong>de</strong>n verbeterd. Daarom is ervoor11Productieprogramma
gekozen om meer in te zetten op renovatie. Het collegeprogramma ‘Groen, open en sociaal’ gaatook uit van een groter <strong>aan</strong><strong>de</strong>el renovatie;2. focus op realisatie van woningen met een huurprijs tot € 652,52 (H3)In <strong>de</strong> woonvisie is <strong>aan</strong>gegeven dat er vooral voor mensen met een laag mid<strong>de</strong>ninkomen van€ 20.325 / € 29.350 (max. inkomensgrenzen conform art. 18 lid 1 Wet op <strong>de</strong> huurtoeslag)tot € 33.614 weinig keus is in <strong>de</strong> stad. Deze groep komt voor een belangrijk <strong>de</strong>el terecht inwoningen voor mensen met een huur tot € 554,76: <strong>de</strong> zogenoem<strong>de</strong> kernvoorraad voor <strong>de</strong>huurtoeslagdoelgroep met een inkomen tot € 20.325 / € 29.350. Door <strong>de</strong> juiste woningen toete voegen kan doorstroming uit <strong>de</strong> best<strong>aan</strong><strong>de</strong> woningvoorraad op gang wor<strong>de</strong>n gebracht. Dezevoorraad komt dan in grotere mate beschikbaar voor <strong>de</strong> huurtoeslagdoelgroep. In LeidscheRijn wordt uit oogpunt van differentiatie gebouwd in zowel <strong>de</strong> categorie tot € 652,52 als in <strong>de</strong>categorie tot € 554,76. Gemeente en woningcorporaties vin<strong>de</strong>n het belangrijk dat mensen met<strong>de</strong> laagste inkomens ook in Leidsche Rijn terecht kunnen;3. <strong>aan</strong>dacht voor speciale doelgroepenEen <strong>de</strong>el van het productieprogramma is uiteraard gericht op starters, zowel in Leidsche Rijnals in <strong>de</strong> best<strong>aan</strong><strong>de</strong> stad. Daarnaast is er specifiek <strong>aan</strong>dacht voor stu<strong>de</strong>nten, senioren en voormensen met een functiebeperking. Overigens zijn in het Bouwbesluit eisen van <strong>aan</strong>pasbaarbouwen verwerkt. Daardoor is het overgrote <strong>de</strong>el van nieuwe reguliere sociale huurwoningenstraks ook voor senioren geschikt.Per woningcorporatie is invulling gegeven <strong>aan</strong> <strong>de</strong> doelstellingen en afspraken over <strong>de</strong>voorgenomen productie van renovatie, sloop, vervangen<strong>de</strong> nieuwbouw, nieuwbouw enverkoop voor <strong>de</strong> perio<strong>de</strong> 2011 tot en met 2015. Dit is vastgelegd in een productieprogramma.Daarbij is uitgeg<strong>aan</strong> van het moment van start bouw. Het project is dus opgenomen in hetproductieprogramma als <strong>de</strong> bouw start (of is gestart) in <strong>de</strong> perio<strong>de</strong> van 2011 tot en met 2015.Productieprogramma12De realisatie van het productieprogramma is sterk afhankelijk van veran<strong>de</strong>ren<strong>de</strong>omstandighe<strong>de</strong>n. Daarom is in <strong>de</strong> afspraken per woningcorporatie <strong>de</strong> productie gekoppeld<strong>aan</strong> onzekere factoren als <strong>de</strong> economische omstandighe<strong>de</strong>n, <strong>de</strong> ontwikkeling van <strong>de</strong>koopwoningmarkt en daarmee <strong>de</strong> realisatie van verkoop, rentevoet, rijksbeleid, het Europadossieren eventuele overige regelgeving. Valt <strong>de</strong> verkoop tegen of stijgt <strong>de</strong> rentevoet, dan zaldat effect hebben op het voorgenomen productieprogramma.In <strong>de</strong> afspraken is bovendien uitgebreid <strong>aan</strong>dacht besteed <strong>aan</strong> <strong>de</strong> manier waarop gemeenteen woningcorporaties met elkaar willen samenwerken om (vervangen<strong>de</strong>) nieuwbouw terealiseren. Essentie daarbij is dat we het proces vanaf <strong>de</strong> start van een project tot en met <strong>de</strong>afgifte van <strong>de</strong> bouwvergunning zo efficiënt en effectief mogelijk willen inrichten. De gemeenteis verantwoor<strong>de</strong>lijk voor <strong>de</strong> integrale afwegingen van bijvoorbeeld ste<strong>de</strong>nbouwkundige,verkeerskundige en milieukundige eisen en wensen. Woningcorporaties zijn verantwoor<strong>de</strong>lijkvoor en wor<strong>de</strong>n in staat gesteld om geduren<strong>de</strong> het proces van het opstellen van <strong>de</strong>randvoorwaar<strong>de</strong>n, direct mee te rekenen <strong>aan</strong> het plan en <strong>aan</strong> te geven of die randvoorwaar<strong>de</strong>nook lei<strong>de</strong>n tot een haalbaar plan.
Gemeente en woningcorporaties hou<strong>de</strong>n het voorgenomen productieprogramma jaarlijks tegenhet licht. Aan <strong>de</strong> hand van <strong>de</strong> actuele stand van zaken van <strong>de</strong> projecten, <strong>de</strong> situatie in <strong>de</strong> wijk, <strong>de</strong>vraag van bewoners, <strong>de</strong> economische situatie en eventuele nieuwe beleidsontwikkelingen kanhet productieprogramma waar nodig geactualiseerd wor<strong>de</strong>n.Tabel 1: ProductieprogrammaGlobaal totaalbeeld van <strong>de</strong> voorgenomen productieprogramma’s van <strong>de</strong> <strong>Utrechtse</strong>woningcorporaties. De on<strong>de</strong>rver<strong>de</strong>ling in huur- en koopwoningen is indicatief en zal per projectwor<strong>de</strong>n vastgelegd.AanpakAantal woningennieuwbouwproductie 6.200nieuwbouw voorafgeg<strong>aan</strong> door sloop van woningen 2.800nieuwbouw niet voorafgeg<strong>aan</strong> door sloop van woningen 3.400- in Leidsche Rijn 2.100- in <strong>de</strong> overige <strong>de</strong>len van <strong>de</strong> stad 4.100ver<strong>de</strong>ling in categorieën- woningen nog niet na<strong>de</strong>r gespecificeerd 2.600- sociale huur 2.250- vrije sector huur 300- koopwoningen tot E 200.000 100- koopwoningen boven E 200.000 400- koopwoningen nog niet na<strong>de</strong>r gespecificeerd 550- seniorenwoningen ¹/² 250- woningen voor mensen met een functiebeperking ² 200- stu<strong>de</strong>ntenwoningen ² 850<strong>aan</strong>pak nog niet besloten 550renovaties 6.300sloop 1.7001. Nagenoeg alle nieuwbouwwoningen wor<strong>de</strong>n levensloopbesteding opgeleverd en zijn in principe geschikt voor senioren. Deopgenomen <strong>aan</strong>tallen zijn <strong>de</strong> woningen die op dit moment als seniorenwoning zijn gelabeld. Over labelen wor<strong>de</strong>n na<strong>de</strong>reafspraken gemaakt.2. Dit <strong>aan</strong>tal maakt <strong>de</strong>el uit van het totaal.13Productieprogramma
Haalbare kaartKwaliteit en keuzeBinnen <strong>de</strong> muren van <strong>Portaal</strong> Utrecht is ‘herstructureren’ een veelbesproken on<strong>de</strong>rwerp. Hetstaat zowel voor nieuwbouw na sloop als voor grondige renovaties van woningen en complexen.Jaren van overleg en discussie g<strong>aan</strong> doorg<strong>aan</strong>s <strong>aan</strong> <strong>de</strong> projecten vooraf.Herstructurering is ingrijpend. Het leidt tot onzekerheid bij bewoners: in ruil voor een nieuwe ofgrondig opgeknapte woning zitten ze wel een poos in <strong>de</strong> rommel of zelfs in een heel an<strong>de</strong>r huis.Dat maakt hen soms huiverig. Daarnaast veran<strong>de</strong>rt ook <strong>de</strong> structuur en het karakter van <strong>de</strong> wijksterk. Dat laatste is nu precies <strong>de</strong> bedoeling. Deze buurten kunnen wel een duwtje in <strong>de</strong> goe<strong>de</strong>richting gebruiken: kwaliteit omhoog, meer verschei<strong>de</strong>nheid en keuzemogelijkhe<strong>de</strong>n voor <strong>de</strong>huidige en hopelijk ook toekomstige bewoners. Met als uitein<strong>de</strong>lijk doel: het verbeteren van <strong>de</strong>leefbaarheid in <strong>de</strong> wijken.Met gepaste trots verschijnen foto’s van recente nieuwbouwprojecten op tafel: Loevenhout ishet para<strong>de</strong>paardje van <strong>Portaal</strong> in Overvecht. Maar liefst elf woonlagen op een plint maar quaarchitectuur speels, luchtig en met een bijzon<strong>de</strong>r dakterras van ruim 6.000 m2. Zon<strong>de</strong>r uit <strong>de</strong>toon te vallen levert Loevenhout een enorme impuls <strong>aan</strong> <strong>de</strong> uitstraling van <strong>de</strong> wijk. Datzelf<strong>de</strong>geldt voor het project De Nieuwe Wereld (van Mitros, Proper Stok en <strong>Portaal</strong>) dat pal naast <strong>de</strong>Prins Clausbrug in Kanaleneiland wordt gerealiseerd. De eerste drie woonblokken best<strong>aan</strong> uitruim 250 woningen in diverse soorten en maten: koop en sociale huur.Het belang voor <strong>de</strong> wijk is zó groot dat <strong>de</strong> betrokken woningcorporaties bij bei<strong>de</strong> projectenbesloten om te starten met bouwen nog voordat woningen waren verkocht. Een opmerkelijkgebaar: in tij<strong>de</strong>n van crisis en een stagneren<strong>de</strong> woningmarkt werd daarmee een behoorlijk risicogenomen. Waarom? Omdat <strong>de</strong> wijk <strong>de</strong> impuls heel hard nodig had en om huidige en toekomstigebewoners te laten zien dat er ondanks <strong>de</strong> crisis geïnvesteerd wordt in wijken met potentie.Renoveren is INDe <strong>samenwerkingsafspraken</strong> tussen gemeente en corporaties zijn sowieso afgestemd op<strong>de</strong> economische actualiteit. Een direct gevolg daarvan is dat het accent verschuift vannieuwbouwprojecten naar renovaties. Het houdt <strong>de</strong> mate van verschei<strong>de</strong>nheid wat beperkt:een tienhoog-flat blijft ook na een grondige renovatie een flat met tien woonlagen. Daarst<strong>aan</strong> ook voor<strong>de</strong>len tegenover. Het proces verloopt vaak soepeler en sneller, <strong>de</strong>kwaliteit van woning en woonomgeving gaat met sprongen vooruit en met hetzelf<strong>de</strong> geldkunnen fors meer woningen wor<strong>de</strong>n <strong>aan</strong>gepakt.14
eerste bewoners Battutal<strong>aan</strong> nemen hun intrek (De Nieuwe Wereld)
Leidsche RijnDe realisatie van sociale woningbouw in Leidsche Rijn heeft een hoge prioriteit. Dewoningcorporaties die in het ka<strong>de</strong>r van DUO het sociale programma in Leidsche Rijn uitvoeren,hebben afspraken gemaakt over <strong>de</strong> on<strong>de</strong>rlinge ver<strong>de</strong>ling.Voor <strong>de</strong> ‘centrale zone’ is <strong>de</strong> ver<strong>de</strong>ling van <strong>de</strong> door <strong>de</strong> vier betrokken woningcorporaties (<strong>Portaal</strong>,Mitros, Bo-Ex en SSH) te leveren productie door <strong>de</strong> Stichting <strong>Utrechtse</strong> Woningcorporaties(STUW) vastgelegd in bijgevoegd schema (bijlage 4). Dit schema vormt voor gemeenteen woningcorporaties het vertrekpunt voor <strong>de</strong> <strong>de</strong>elplannen in dit meest ste<strong>de</strong>lijke <strong>de</strong>elvan Leidsche Rijn. De samenwerking tussen bei<strong>de</strong> partijen krijgt in Leidsche Rijn gestaltedoor <strong>de</strong>elname van <strong>de</strong> woningcorporaties <strong>aan</strong> <strong>de</strong> ste<strong>de</strong>nbouwkundige planfase. Bij eendoor het projectteam vastgesteld ste<strong>de</strong>nbouwkundig plan (SP) moet instemming van <strong>de</strong>woningcorporaties gezien wor<strong>de</strong>n als een principe-uitspraak over <strong>de</strong> haalbaarheid van <strong>de</strong>opgave.De opgave in <strong>de</strong> ‘centrale zone’ van Leidsche Rijn betreft een samenhangend programma metook in financiële zin, meer en min<strong>de</strong>r complexe on<strong>de</strong>r<strong>de</strong>len. Partijen zijn het eens dat <strong>de</strong> balanszowel in programmatisch als in financieel opzicht in evenwicht dient te blijven. Als het evenwichttussen meer en min<strong>de</strong>r complexe opgaven verstoord dreigt te wor<strong>de</strong>n, zal <strong>de</strong> woningcorporatiedit in het ka<strong>de</strong>r van vaststelling van een individueel SP <strong>aan</strong>geven. Bij afronding van <strong>de</strong> SP-fasestelt het projectbureau Leidsche Rijn <strong>de</strong> woningcorporaties in staat om <strong>de</strong> haalbaarheid van haar<strong>de</strong>el van <strong>de</strong> productie te beoor<strong>de</strong>len <strong>aan</strong> <strong>de</strong> hand van een (voorlopig) voorstel tot een ver<strong>de</strong>lingvan <strong>de</strong> bouwkavels over <strong>de</strong> realisatoren. Als één van <strong>de</strong> woningcorporaties in <strong>de</strong>ze fase niet met<strong>de</strong> gevraag<strong>de</strong> productie kan instemmen, wordt (in eerste instantie door <strong>de</strong> woningcorporaties)bekeken of binnen <strong>de</strong> <strong>Utrechtse</strong> woningcorporaties tot een an<strong>de</strong>re ver<strong>de</strong>ling van het programmakan wor<strong>de</strong>n gekomen. Vanwege <strong>de</strong> samenhangen<strong>de</strong> ste<strong>de</strong>nbouwkundige ontwikkeling dient <strong>de</strong>te realiseren planning in lijn te liggen met wat daarover in <strong>de</strong> SP’s wordt afgesproken.Productieprogramma16De sociale huur in Leidsche Rijn wordt gedifferentieerd <strong>aan</strong>gebo<strong>de</strong>n in <strong>de</strong> categorieën H2en H3 (al dan niet gestapeld). De sociale koop tot een VON-prijs van € 200.000,- wordtgedifferentieerd <strong>aan</strong>gebo<strong>de</strong>n in prijscategorieën (al dan niet gestapeld) waarbij een on<strong>de</strong>rscheidwordt gemaakt tussen woningen voor starters en woningen ten behoeve van <strong>de</strong> doorstrominguit <strong>de</strong> sociale huursector. Differentiatie wordt niet alleen gerealiseerd in verschillen<strong>de</strong>prijsklassen maar ook in producten voor verschillen<strong>de</strong> doelgroepen.In Leidsche Rijn zullen koopwoningen voor starters vooral gerealiseerd wor<strong>de</strong>n in of nabijLeidsche Rijn Centrum of an<strong>de</strong>rszins in <strong>de</strong> meer ste<strong>de</strong>lijke <strong>de</strong>len van <strong>de</strong> wijk.De productieafspraken hebben geen absoluut verplichtend karakter en kunnen niet wor<strong>de</strong>ngezien als een bouwrecht. De gemeente behoudt zich het recht voor om voor een <strong>de</strong>el van<strong>de</strong> opgave in Leidsche Rijn een an<strong>de</strong>re realisator binnen of buiten <strong>de</strong> STUW te zoeken, ophet moment dat een woningcorporatie niet kan instemmen met een SP of in een latere fase<strong>aan</strong>geeft een project niet te zullen realiseren binnen <strong>de</strong> in het SP <strong>aan</strong>gegeven randvoorwaar<strong>de</strong>nof planning. Met het oog op <strong>de</strong> te realiseren balans in programmatisch en financieel opzichtzal in dat laatste geval wor<strong>de</strong>n bekeken of er consequenties ontst<strong>aan</strong> voor <strong>de</strong> overige door<strong>de</strong> betreffen<strong>de</strong> woningcorporatie te leveren productie in Leidsche Rijn. Bij zo’n afwegingkunnen eventueel ook an<strong>de</strong>re locaties in <strong>de</strong> stad wor<strong>de</strong>n betrokken waar <strong>de</strong> gemeente <strong>de</strong>verantwoor<strong>de</strong>lijkheid draagt voor <strong>de</strong> gron<strong>de</strong>xploitatie.
ouwproject ‘De Golf’ in Terwij<strong>de</strong>-Zuid (Leidsche Rijn)
Bouwen in Leidsche RijnTekentafelprojectenEen concrete opdracht van <strong>de</strong> gemeente Utrecht had Bo-Ex niet. Toch besloot <strong>de</strong> woningcorporatieom op eigen initiatief een bijzon<strong>de</strong>r ontwerp te maken voor bouwproject De Golf inTerwij<strong>de</strong>-Zuid. Bo-Ex wil<strong>de</strong> een gebouw plaatsen met een afwijken<strong>de</strong> vorm, een hele uitdaging<strong>aan</strong>gezien <strong>de</strong> grond bestaat uit een lange smalle strook. Die strook maakt on<strong>de</strong>r<strong>de</strong>el uit vanHet Tableau, een project met rechte woonblokken waar Bo-Ex al zo’n 400 woningen realiseer<strong>de</strong>.Projectlei<strong>de</strong>r Peter Witteman: ‘We ken<strong>de</strong>n het gebied goed en had<strong>de</strong>n dui<strong>de</strong>lijke i<strong>de</strong>eën voor DeGolf. Dat kwam ook terug in het ontwerp.’ De gemeente was on<strong>de</strong>r <strong>de</strong> indruk en vroeg Bo-Ex hetproject uit te voeren.Architectenbureau Dil en Bonazzi ontwierp een gebouw van 160 meter lang en 33 meter breed.Het gebouw kenmerkt zich door vloeien<strong>de</strong> lijnen die opvallend afsteken tegen <strong>de</strong> rechte enstatige woonblokken in <strong>de</strong> omgeving. Witteman: ‘Met mooie <strong>de</strong>tails in het metselwerk en sjiekeverdiepte kozijnen, ook wel neggen genoemd.’ Bovendien loopt een <strong>de</strong>el van Terwij<strong>de</strong>s wan<strong>de</strong>lroute‘The scenic mile’ dwars door het gebouw.De Golf beschikt over woningen in alle soorten en maten, enkele bedrijfsruimtes, een parkeergarage,twee binnentuinen en een acht meter hoge multifunctionele ruimte voor kerkdiensten,bioscoopfilms en an<strong>de</strong>re voorstellingen. Het project heeft een sterk sociaal karakter. Zo huurtstichting Timon <strong>de</strong>rtien woningen, op maat gemaakt voor het begeleid wonen van jongeren enjongvolwassenen die extra on<strong>de</strong>rsteuning kunnen gebruiken Samen maken ze gebruik van eengrote besloten binnentuin. Ook zijn er in het complex drie FOKUS-woningen voor mensen meteen lichamelijke handicap. Aan die woningen is een ruimte verbon<strong>de</strong>n waar permanent eenverpleegkundige <strong>aan</strong>wezig is om <strong>de</strong> bewoners te helpen met praktische zaken als douchen en<strong>aan</strong>kle<strong>de</strong>n.De Golf werd eind 2010 opgeleverd. Peter Witteman is blij met het project en trots op hetresultaat: ‘Bouwen in een weiland is altijd <strong>aan</strong>trekkelijk. Met een handvol randvoorwaar<strong>de</strong>nkun je <strong>de</strong> architect <strong>aan</strong> het werk zetten. Meer maatwerk, min<strong>de</strong>r compromissen. Het overlegmet <strong>de</strong> omgeving verloopt vanzelf een stuk soepeler dan wanneer je bouwt in binnenste<strong>de</strong>lijkgebied. Je krijgt <strong>de</strong> kans om echt iets moois neer te zetten. Die kans hebben we met bei<strong>de</strong> han<strong>de</strong>n<strong>aan</strong>gegrepen.’18
egeleid wonen in ‘De Golf’
NOTES20
2 Sociale huurwoningvoorraadGemeente en woningcorporaties vin<strong>de</strong>n het belangrijk dat er voldoen<strong>de</strong> socialehuurwoningen beschikbaar zijn voor <strong>de</strong> doelgroep. Het gaat hierbij om zelfstandigehuurwoningen met een huur tot € 652,52 5 ten behoeve van huishou<strong>de</strong>ns met een inkomentot € 33.614. De omvang van <strong>de</strong> doelgroep tot € 33.614 in Utrecht is 44.200 huishou<strong>de</strong>ns.Daarvan woont 19% in een koopwoning en 12% in een particuliere huurwoning. Op basis van<strong>de</strong>ze cijfers zijn er voor <strong>de</strong>ze doelgroep ruim 30.000 sociale huurwoningen nodig.Tabel 2 : Zelfstandig wonen<strong>de</strong> huishou<strong>de</strong>ns met een inkomen tot € 33.614 in Utrecht<strong>aan</strong>tal woningen<strong>aan</strong>tal huishou<strong>de</strong>ns < € 33.614 44.200- waarvan in koopwoning (19%) 8.600- waarvan in particuliere huurwoning (12%) 5.500<strong>aan</strong>tal woningen benodigd in sociale huur 30.100Bron: WoON 2009Op 1 januari 2011 beschikten <strong>de</strong> <strong>Utrechtse</strong> woningcorporaties over 47.000 zelfstandige socialehuurwoningen. Het verschil tussen het <strong>aan</strong>tal benodig<strong>de</strong> sociale huurwoningen en <strong>de</strong> huidigeomvang van <strong>de</strong> sociale voorraad valt vooral te verklaren door ‘scheefwoners’: huishou<strong>de</strong>nsmet een inkomen > € 33.614 in een woning met een m<strong>aan</strong>dhuur van < € 652,52. Dit zijn er naarschatting 17.000. Wanneer we kijken naar <strong>de</strong> groep met een inkomen > € 45.000gaat het om ongeveer 7.000 huishou<strong>de</strong>ns. Met <strong>de</strong> nieuwe toewijzingsbepalingen per1 januari 2011 wordt ‘scheefwonen’ bij <strong>de</strong> start van <strong>de</strong> verhuur gereduceerd. Dit zal het <strong>aan</strong>talscheefwoners echter niet op korte termijn drastisch laten dalen. Daarom vin<strong>de</strong>n gemeenteen woningcorporaties het van belang dat er <strong>de</strong> komen<strong>de</strong> jaren meer sociale huurwoningenbeschikbaar blijven dan volgens <strong>de</strong> berekening vanuit <strong>de</strong> omvang van <strong>de</strong> doelgroep striktnoodzakelijk zou zijn.Afspraken:1. garantie omtrent omvang sociale huurwoningvoorraadDe <strong>Utrechtse</strong> woningcorporaties garan<strong>de</strong>ren tot en met 31 <strong>de</strong>cember 2015 minimaal 44.000woningen in bezit te hebben met een sociale huurprijs (on<strong>de</strong>r <strong>de</strong> huurprijsgrens conform art. 13,lid 1a van <strong>de</strong> Wet op <strong>de</strong> huurtoeslag, per 1 januari 2011: € 652,52). De ontwikkeling van <strong>de</strong> omvangvan <strong>de</strong> sociale voorraad is afhankelijk van <strong>de</strong> realisatie van <strong>de</strong> individuele productieprogramma’sen <strong>de</strong> ka<strong>de</strong>rs die het rijk <strong>de</strong> komen<strong>de</strong> jaren stelt, bijvoorbeeld ten <strong>aan</strong>zien van huurbeleid. Het<strong>aan</strong>tal van 44.000 kan dus gegaran<strong>de</strong>erd wor<strong>de</strong>n mits er geen grote veran<strong>de</strong>ringen optre<strong>de</strong>n in<strong>de</strong> ka<strong>de</strong>rs waarbinnen men opereert. Dit <strong>aan</strong>tal is - ook als rekening gehou<strong>de</strong>n wordt met eenzekere mate van scheve bewoning - ruim voldoen<strong>de</strong>;2. blijven volgen van <strong>de</strong> huurtoeslagdoelgroep en voorraad tot aftoppingsgrensDe ‘ou<strong>de</strong>’ kernvoorraad (sociale huurwoningen met een huur tot <strong>de</strong> aftoppingsgrens conform art.20 lid 2b Wet op <strong>de</strong> huurtoeslag, per 01-01-2011: € 554,76) bedraagt 42.1825. Conform art. 13 lid 1a Wet op <strong>de</strong> huurtoeslag, prijspeil 01-01-201121Sociale huurwoningvoorraad
woningen in 2010. Dit is 4.000 meer dan het minimaal gegaran<strong>de</strong>er<strong>de</strong> <strong>aan</strong>tal tot 1 januari 2010en bijna 10.000 meer dan het <strong>aan</strong>tal huishou<strong>de</strong>ns in <strong>de</strong> huurtoeslagdoelgroep (33.370 WoON2009) 6 . De verwachting is dat <strong>de</strong> overmaat <strong>aan</strong> voorraad tot <strong>de</strong> aftoppingsgrens weliswaariets vermin<strong>de</strong>rt maar toch ruim voldoen<strong>de</strong> blijft. Gemeente en woningcorporaties sprekenaf <strong>de</strong> ontwikkelingen te blijven volgen. Dit doen zij tweejaarlijks <strong>aan</strong> <strong>de</strong> hand van het WoONon<strong>de</strong>rzoekwaarbij <strong>de</strong> omvang van <strong>de</strong> huurtoeslagdoelgroep (huishou<strong>de</strong>ns met een inkomen tot€ 33.614) en <strong>de</strong> voorraadontwikkeling wordt gepeild. Als blijkt dat <strong>de</strong> omvang van <strong>de</strong> woningentot <strong>de</strong> aftoppingsgrens van € 554,76 onvoldoen<strong>de</strong> wordt ten opzichte van <strong>de</strong> doelgroep, tre<strong>de</strong>ngemeente en woningcorporaties met elkaar in overleg om tegen <strong>de</strong> achtergrond van dat moment<strong>aan</strong>vullen<strong>de</strong> afspraken te maken;3. nieuwbouw sociale huurwoningenDe woningcorporaties voegen tot 2015 een fors <strong>aan</strong>tal nieuwbouwwoningen toe <strong>aan</strong> <strong>de</strong> socialehuurwoningvoorraad, zowel in Leidsche Rijn als in <strong>de</strong> best<strong>aan</strong><strong>de</strong> stad. De focus ligt hierbij op<strong>de</strong> huurcategorie tussen <strong>de</strong> € 554,76 en € 652,52. Momenteel zijn er onvoldoen<strong>de</strong> woningen in<strong>de</strong>ze huurcategorie beschikbaar. Met name in Leidsche Rijn zullen uit oogpunt van differentiatie– selectief en passend bij product en locatie – woningen wor<strong>de</strong>n gerealiseerd tot € 554,76. In <strong>de</strong>best<strong>aan</strong><strong>de</strong> stad zullen woningen wor<strong>de</strong>n gerealiseerd tot € 554,76 voor specifieke doelgroepenzoals stu<strong>de</strong>nten en starters.Sociale huurwoningvoorraad226. WoON 2009 is een woningmarkton<strong>de</strong>rzoek dat tweejaarlijks wordt uitgevoerd door het ministerie van Binnenlandse Zaken.
3 Mid<strong>de</strong>ninkomens en doorstromingDe mid<strong>de</strong>ninkomens <strong>de</strong>finiëren we als <strong>de</strong> groep met een inkomen tussen <strong>de</strong> € 33.614 en<strong>de</strong> € 45.000. Circa 10.000 huishou<strong>de</strong>ns met een mid<strong>de</strong>ninkomen wonen in een socialehuurwoning (scheefwoners). Daarnaast wonen ook nog eens ruim 7.000 huishou<strong>de</strong>ns met eeninkomen boven € 45.000 ‘scheef’ in <strong>de</strong> sociale huurwoningvoorraad. Bij woningtoewijzingwordt <strong>de</strong> groep mid<strong>de</strong>ninkomens voor een groot <strong>de</strong>el uitgesloten van <strong>de</strong> voorraad socialehuurwoningen. De groep met een inkomen boven <strong>de</strong> € 45.000 komt helemaal niet meer in<strong>aan</strong>merking voor een sociale huurwoning.Het tegeng<strong>aan</strong> van ‘scheefwonen’ is niet eenvoudig. Om <strong>de</strong> uitstroom te bevor<strong>de</strong>ren zaleen <strong>aan</strong>trekkelijk alternatief moeten wor<strong>de</strong>n gecreëerd. Gemeente en woningcorporatiesspannen zich in om in <strong>de</strong> best<strong>aan</strong><strong>de</strong> voorraad dan wel in <strong>de</strong> nieuwbouw goe<strong>de</strong> alternatievente realiseren. Bei<strong>de</strong> partijen vin<strong>de</strong>n het belangrijk <strong>de</strong> sociale huurwoningvoorraad zoveelmogelijk te behou<strong>de</strong>n voor <strong>de</strong> primaire doelgroep (< € 33.614) en scheefwoners zoveel mogelijk te laten doorstromen. Bei<strong>de</strong> partijen zien ook dat <strong>de</strong> doelgroep met eeninkomen tussen <strong>de</strong> € 33.614 en <strong>de</strong> € 45.000 in <strong>de</strong> huidige woningmarkt in <strong>de</strong> knel komt.Woningcorporaties willen ook voor <strong>de</strong>ze doelgroep een <strong>aan</strong>bod bie<strong>de</strong>n.Afspraken:1. het – eventueel met financieringsconstructies – verkopen van woningen in <strong>de</strong> best<strong>aan</strong><strong>de</strong>stad die gericht zijn op <strong>de</strong> doelgroep mid<strong>de</strong>ninkomens (meerpersoonshuishou<strong>de</strong>ns);2. bouwen van sociale koopwoningen in Leidsche Rijn. Hierbij is <strong>de</strong> product- marktcombinatievan belang. Het gaat voor een <strong>de</strong>el om kleinere huishou<strong>de</strong>ns en daarmee voor een <strong>de</strong>el ookom kleinere producten;3. in <strong>de</strong> best<strong>aan</strong><strong>de</strong> stad wor<strong>de</strong>n – daar waar financieel en markttechnisch mogelijk – socialekoopwoningen gerealiseerd. De focus ligt op <strong>de</strong> kleinere huishou<strong>de</strong>ns en daarmee ook opkleinere producten;4. nieuwe sociale koopwoningen bij voorkeur verkopen <strong>aan</strong> huishou<strong>de</strong>ns die nu in een socialehuurwoning wonen om zo doorstroming te stimuleren.23Mid<strong>de</strong>ninkomens en doorstroming
4 DuurzaamheidDe stad Utrecht telt ongeveer 129.000 woningen die samen verantwoor<strong>de</strong>lijk zijn voorongeveer 40% van <strong>de</strong> totale CO 2-uitstoot in <strong>de</strong> stad. De gebouw<strong>de</strong> omgeving verdientdan ook substantieel <strong>aan</strong>dacht als het gaat om het beperken van (<strong>de</strong> effecten van)klimaatveran<strong>de</strong>ring. Daarnaast geeft <strong>de</strong> ontwikkeling van <strong>de</strong> woonlasten re<strong>de</strong>n tot zorg:<strong>de</strong> woonquote van <strong>de</strong> primaire doelgroep na<strong>de</strong>rt in sommige gevallen <strong>de</strong> 50% 7 . Dat wordtvoor het leeuwen<strong>de</strong>el veroorzaakt door prijsstijgingen van gas- en elektra in <strong>de</strong> afgelopenjaren. Het risico is groot dat die stijging <strong>de</strong> komen<strong>de</strong> jaren ver<strong>de</strong>r doorzet. Vanuit datperspectief willen gemeente en woningcorporaties samen investeren in duurzaamheid. Een‘groen’ energielabel (A, B of C) is een concrete en effectieve manier om bij te dragen <strong>aan</strong> <strong>de</strong>klimaatdoelstellingen in <strong>de</strong> stad.Het accent van <strong>de</strong> investeringen in duurzaamheid ligt op het verbeteren van <strong>de</strong> best<strong>aan</strong><strong>de</strong>woningvoorraad. De re<strong>de</strong>n hiervoor is dat er met gerichte maatregelen in <strong>de</strong> best<strong>aan</strong><strong>de</strong> –veelal voor 1980 gebouw<strong>de</strong> – woningen met een slechte energieprestatie op korte termijnveel energiewinst te behalen valt. Door renovaties (ca. 6.300 woningen in <strong>de</strong> perio<strong>de</strong> toten met 2015) en door het <strong>aan</strong>brengen van energiebesparen<strong>de</strong> maatregelen bij planmatigon<strong>de</strong>rhoud, het vervangen van cv-ketels en an<strong>de</strong>re maatregelen (ca. 5.000 woningen in <strong>de</strong>perio<strong>de</strong> tot en met 2015) krijgen veel huur<strong>de</strong>rs een woning met een groener energielabel endus een betere energieprestatie. Ook een grote bijdrage levert het slopen van ca. 1.700 ou<strong>de</strong>slechte woningen en het bouwen van ca. 6.200 nieuwe woningen. Met nieuwbouwwoningenis <strong>de</strong> CO 2-uitstoot uiteraard veel lager en <strong>de</strong> besparing op energielasten compenseert in veelgevallen <strong>de</strong> huursprongen.Met <strong>de</strong>ze maatregelen pakken <strong>de</strong> woningcorporaties in totaal (6.300 + 5.000 + 6.200 =)17.500 woningen <strong>aan</strong>. Zij voldoen daarmee <strong>aan</strong> het Ae<strong>de</strong>sconvenant, gericht op <strong>de</strong> reductievan CO 2-uitstoot met 20% in tien jaar tijd. Mo<strong>de</strong>lmatige berekeningen geven <strong>aan</strong> dat met ditprogramma <strong>de</strong> stad Utrecht per jaar circa. 20.000 ton CO 2min<strong>de</strong>r uitstoot.Duurzaamheid24De verwachting is dat innovatieve technieken het ren<strong>de</strong>ment van <strong>de</strong>ze investeringen <strong>de</strong>komen<strong>de</strong> jaren zal doen toenemen. De woningcorporaties werken nu al met warmte-kou<strong>de</strong>opslaginstallaties.En ook in <strong>de</strong> warmte-opwekkingsinstallaties wor<strong>de</strong>n <strong>de</strong> komen<strong>de</strong> tijdontwikkelingen verwacht. Daarnaast komen er (nu nog tegen hoge kosten) CV-installatiesop <strong>de</strong> markt die naast warmte ook elektriciteit afgeven. An<strong>de</strong>re ontwikkelingen betreffenbijvoorbeeld het vervangen van ou<strong>de</strong> verlichting door LED-verlichting in collectieve ruimten.Dit soort ontwikkelingen bie<strong>de</strong>n telkens weer nieuwe metho<strong>de</strong>n van verduurzaming en <strong>de</strong>woningcorporaties zullen steeds investeren in technieken met een goe<strong>de</strong> verhouding tussenenergiebesparing en kosten.Gemeente en woningcorporaties hebben er bij het thema duurzaamheid voor gekozenafspraken te maken met een dui<strong>de</strong>lijke focus op energiebesparing en CO 2-reductie. Deafspraken sluiten <strong>aan</strong> bij het gemeentelijk programma <strong>Utrechtse</strong> Energie (vastgesteld voorjaar2011) en het convenant tussen rijksoverheid, Ae<strong>de</strong>s (vereniging van woningcorporaties) en <strong>de</strong>Woonbond (vastgesteld najaar 2008).7. Bron: WoON 2006, bewerking OTB
Afspraken:1. <strong>de</strong> CO 2-uitstoot van <strong>de</strong> woningvoorraad van <strong>de</strong> woningcorporaties wordt in tien jaar tijd(2008 -2018) met 20% vermin<strong>de</strong>rd;2. bij nieuwbouw wordt label A of beter gerealiseerd;3. bij ingrijpen<strong>de</strong> renovaties (resteren<strong>de</strong> levensduur 30 jaar of meer) is het streven energielabel Bof beter;4. <strong>de</strong> ambitie om in een perio<strong>de</strong> van tien jaar het gemid<strong>de</strong>l<strong>de</strong> energielabel van het bezit van <strong>de</strong>woningcorporaties op label C te brengen;5. het <strong>aan</strong>tal woningen met een F- of een G-label tot het minimum te reduceren. Monumenten,complexen die voor renovatie of sloop in <strong>aan</strong>merking komen en an<strong>de</strong>re bijzon<strong>de</strong>re situatiesuitgezon<strong>de</strong>rd;6. gemeente en woningcorporaties starten een campagne om <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>rs bewust te makenvan het eigen energieverbruik, hen te informeren over mogelijkhe<strong>de</strong>n om dat verbruik tebeïnvloe<strong>de</strong>n en hen te stimuleren <strong>de</strong> energieprogramma’s van <strong>de</strong> woningcorporaties teon<strong>de</strong>rsteunen;7. in Kanaleneiland-Zuid wordt op gebiedsniveau een gezamenlijk project uitgevoerd gerichtop energiebesparing: <strong>de</strong> woningcorporaties richten zich op energiebesparing binnen <strong>de</strong>eigen woningvoorraad, <strong>de</strong> gemeente richt zich in dat gebied op energiebesparing in <strong>de</strong>woonomgeving en bij particuliere eigenaren;8. <strong>de</strong> woningcorporaties voeren projecten uit op het gebied van alternatieve technieken,bijvoorbeeld projecten met zonnepanelen of warmte-kou<strong>de</strong>-opslag;9. in Utrecht-West streven gemeente en woningcorporaties naar een energieneutrale wijk. Bij <strong>de</strong><strong>aan</strong>pak van <strong>de</strong> complexen daar werken <strong>de</strong> corporaties toe naar energiezuinige woningen;10. woningcorporaties zorgen voor 3.000 labelstappen per jaar.11. De corporaties geven binnen <strong>de</strong> afgesproken productieprogramma’s prioriteit <strong>aan</strong> <strong>de</strong> <strong>aan</strong>pakvan <strong>de</strong> resteren<strong>de</strong> F- en G-labels.25Duurzaamheid
Vechtzoom en <strong>de</strong> GagelZonnetjes in huisIn rap tempo renoveert Mitros in Overvecht-Noord 640 woningen. Duurzaamheid staat bijdit project voorop. De woningen wor<strong>de</strong>n zowel <strong>aan</strong> <strong>de</strong> binnen- als <strong>aan</strong> <strong>de</strong> buitenkant grondig<strong>aan</strong>gepakt. Zelfs <strong>de</strong> gevel wordt helemaal vernieuwd. De renovatie die wordt uitgevoerd inopdracht van Mitros, trekt als een reizen<strong>de</strong> karav<strong>aan</strong> door <strong>de</strong> buurt. Elke m<strong>aan</strong>d een portiek. Intotaal dus 64. Eind 2013 wordt het laatste portiek opgeleverd.De renovatiewerkzaamhe<strong>de</strong>n wor<strong>de</strong>n zoveel mogelijk gecombineerd met maatregelen ophet gebied van duurzaamheid. Zo liet <strong>de</strong> <strong>aan</strong>nemer voor <strong>de</strong> gevels smallere stenen makenwaardoor er in <strong>de</strong> gevel meer ruimte is voor mo<strong>de</strong>rn isolatiemateriaal. Daarnaast wordt eenenorme hoeveelheid zonnepanelen <strong>aan</strong>gebracht die samen jaarlijks 500.000 Kwh <strong>aan</strong> stroomopleveren. Door <strong>de</strong> renovatie vermin<strong>de</strong>rt <strong>de</strong> uitstoot van CO 2met 62%. De totale woonlastenvoor bewoners dalen gemid<strong>de</strong>ld met maar liefst 6%. Voor een woning met vier kamers kandat oplopen tot een bedrag van € 25,- tot € 55,-. En met <strong>de</strong> stijgen<strong>de</strong> energiekosten in hetvooruitzicht, wordt dat voor<strong>de</strong>el alleen nog maar groter. Een welkome tegemoetkoming voor <strong>de</strong>bewoners; <strong>de</strong> huur van <strong>de</strong> woningen wordt na oplevering namelijk met € 20,- verhoogd.Bewoners zijn erg benieuwd naar wat <strong>de</strong> renovatie voor hun huis gaat betekenen. Dat blijktuit <strong>de</strong> enorme belangstelling voor <strong>de</strong> portiekavon<strong>de</strong>n die Mitros samen met <strong>de</strong> <strong>aan</strong>nemerorganiseert. Ook op an<strong>de</strong>re manieren wordt geprobeerd bewoners te betrekken en <strong>de</strong> overlastte verzachten. Er is een buurtwinkel geopend en een woonconsulent <strong>aan</strong>gesteld. Daarnaast zijner rustwoningen ingericht en kunnen <strong>de</strong> bewoners beschikken over tij<strong>de</strong>lijke bergruimtes voor hetveilig opsl<strong>aan</strong> van spullen.26
duurzaam renoveren <strong>aan</strong> <strong>de</strong> Cantondreef (Overvecht)
5 VeiligheidHet <strong>aan</strong>tal woninginbraken is na een <strong>aan</strong>vankelijk dalen<strong>de</strong> trend in 2010 <strong>aan</strong>zienlijk gestegen.En hoewel er in voorg<strong>aan</strong><strong>de</strong> jaren sprake was van een daling, werd in <strong>de</strong> voornemensvan <strong>de</strong> veiligheidspartners in 2006 een grotere daling nagestreefd. Re<strong>de</strong>n voor <strong>de</strong>samenwerkingspartners (gemeente Utrecht, <strong>de</strong> <strong>Utrechtse</strong> woningcorporaties, politie enopenbaar ministerie) om via het programma ‘Veilig Wonen’ een grote inzet te plegen omhet <strong>aan</strong>tal inbraken terug te dringen. De gemeente streeft naar daling van 20% in 2014 tenopzichte van 2006 (2.577 inbraken), te beginnen met een daling van 6% in 2011.Afspraken:1. da<strong>de</strong>rs- De gemeente, het openbaar ministerie en <strong>de</strong> politie hebben afspraken gemaakt overopsporing, beperking van <strong>de</strong> recidive, beperking van <strong>de</strong> <strong>aan</strong>was van nieuwe da<strong>de</strong>rs,on<strong>de</strong>rzoek naar ketenbehan<strong>de</strong>ling van da<strong>de</strong>rs en <strong>de</strong> <strong>aan</strong>pak van heling;- <strong>de</strong> korpsbeheer<strong>de</strong>r ziet erop toe dat <strong>de</strong> informatievoorziening van <strong>de</strong> politie <strong>aan</strong> <strong>de</strong>woningcorporaties snel en a<strong>de</strong>quaat verloopt;2. woning en woonomgeving- In hotspot-buurten is extra <strong>aan</strong>dacht voor inbraakpreventie. Gemeente en woningcorporatiestreffen samen maatregelen om het inbraakrisico te verkleinen. De gemeente pakt <strong>de</strong>woonomgeving (achterpa<strong>de</strong>n en buitenverlichting) <strong>aan</strong> en <strong>de</strong> woningcorporaties treffenmaatregelen <strong>aan</strong> <strong>de</strong> woningen;- woningen moeten zoveel mogelijk voldoen <strong>aan</strong> het Politie Keurmerk Veilig Wonen (PKVW).Nieuwbouwwoningen voldoen <strong>aan</strong> <strong>de</strong> eisen en krijgen een certificaat. De gemeente is erverantwoor<strong>de</strong>lijk voor dat <strong>de</strong> woonomgeving in ste<strong>de</strong>nbouwkundig opzicht voldoet <strong>aan</strong> <strong>de</strong>eisen; <strong>de</strong> woningcorporaties dragen die verantwoor<strong>de</strong>lijkheid ten <strong>aan</strong>zien van <strong>de</strong> woning;- bij ingrijpen<strong>de</strong> renovatie en planmatig on<strong>de</strong>rhoud van corporatiewoningen wordt hetbehalen van het PKVW-certificaat nagestreefd. Hierbij is wel sprake van maatwerk: daar waaron<strong>de</strong>r<strong>de</strong>len van woningen niet wor<strong>de</strong>n vervangen kan niet wor<strong>de</strong>n vold<strong>aan</strong> <strong>aan</strong> <strong>de</strong> eisen vanhet PKVW;- in totaal halen <strong>de</strong> woningcorporaties in <strong>de</strong> perio<strong>de</strong> van 2011 tot en met 2015 doornieuwbouw, renovatie en planmatig on<strong>de</strong>rhoud 6.500 certificaten. Het verschil tussen dit<strong>aan</strong>tal en <strong>de</strong> totale productiecijfers is gelegen in het feit dat PKVW-certificaten niet bij alletypen renovaties kunnen wor<strong>de</strong>n verkregen. Bovendien geldt hier <strong>de</strong> opleveringsdatum enniet datum waarop <strong>de</strong> bouw van start gaat;- bij sloopwoningen wordt steeds bekeken of eenvoudige inbraakweren<strong>de</strong> maatregelen kunnenwor<strong>de</strong>n toegepast.Veiligheid283. bewoners- om bewoners bewust te maken van het risico van woninginbraak en hun gedrag te beïnvloe<strong>de</strong>nwor<strong>de</strong>n diverse instrumenten ingezet: toezichthou<strong>de</strong>rs die woningen controleren opinbraakgevoeligheid, huis-<strong>aan</strong>-huis <strong>aan</strong>belacties door <strong>de</strong> af<strong>de</strong>ling Toezicht en handhaving,huisbezoek na inbraak, het updaten van <strong>de</strong> website www.stop<strong>de</strong>criminaliteit.nl,
het organiseren van bewonersavon<strong>de</strong>n, publicaties in wijkmedia en communicatie doorme<strong>de</strong>werkers van woningcorporaties;- op 2.500 adressen zijn setjes SelectaDNA <strong>aan</strong>gebo<strong>de</strong>n. Resultaten wor<strong>de</strong>n gevolgd en actiefgecommuniceerd.De afspraken tussen gemeente en woningcorporaties wor<strong>de</strong>n jaarlijks geëvalueerd enbijgestuurd, afhankelijk van het effect van <strong>de</strong> inzet.29Veiligheid
Veilige stu<strong>de</strong>ntenwoningenRechtmatige eigenarenIn <strong>de</strong> strijd tegen woninginbraak is het Politie Keurmerk Veilig Wonen (PKVW) een serieus wapen.Woningcorporaties doen er alles <strong>aan</strong> om hun woningen afdoen<strong>de</strong> te beveiligen: het PKVWcertificaatvormt <strong>de</strong> kroon op het werk. Daar waar woningen goed en vooral ook zichtbaarbeveiligd zijn, daalt het <strong>aan</strong>tal woninginbraken significant. Ook SSH, <strong>de</strong> corporatie die zichricht op het huisvesten van stu<strong>de</strong>nten, draagt bij <strong>aan</strong> <strong>de</strong> afgesproken quota voor certificaten.Alleen al in 2010 en 2011 ontvingen alle nieuw opgelever<strong>de</strong> stu<strong>de</strong>ntenunits in De Clophaemer, DeBisschoppen, Casa Confetti en <strong>de</strong> Amsterdamsestraatweg een certificaat. In totaal gaat het ombijna 950 wooneenhe<strong>de</strong>n.Ingewikkel<strong>de</strong>r ligt het met verou<strong>de</strong>rd bezit dat binnen afzienbare tijd gesloopt wordt. Door<strong>de</strong> beperkte levensduur van <strong>de</strong> woningen heeft het weinig zin om rigoreus in te grijpen. Maarstu<strong>de</strong>nten beschikken vaak over dure laptops, mobiele telefoons en an<strong>de</strong>re verhan<strong>de</strong>lbarespullen en dat maakt <strong>de</strong> woningen <strong>aan</strong>trekkelijk voor inbrekers. Die trend is ook in <strong>de</strong>inbraakcijfers terug te zien.Om leegstand te voorkomen bood Mitros onlangs het project Lauwerecht <strong>aan</strong> voor het tij<strong>de</strong>lijken goedkoop on<strong>de</strong>rbrengen van stu<strong>de</strong>nten. SSH maakte daar uiteraard dankbaar gebruik van.De woningen in <strong>de</strong> tien sloopflats zijn schoon en heel maar niet nieuw en ook wat min<strong>de</strong>r veilig.In overleg met <strong>de</strong> gemeente, eigenaar Mitros en SSH werd een ‘schouw’ georganiseerd: een teamvan betrokkenen (zoals <strong>de</strong> wijkagent en <strong>de</strong> gebiedsmanager) trok door <strong>de</strong> wijk om mogelijkhe<strong>de</strong>nop te sporen voor kleine maar effectieve maatregelen. Het gaat dan om het dichtschroeven vanramen, plaatsen van kettingen, het repareren van <strong>de</strong> buitenverlichting of het goed terugsnoeienvan al het groen direct rond <strong>de</strong> woningen.Tips and tricksNaast Lauwerecht zijn er meer stu<strong>de</strong>ntencomplexen waar tij<strong>de</strong>lijke maatregelen wor<strong>de</strong>ngetroffen. Soms maakt alleen het verstrekken van informatie al veel verschil. Als <strong>de</strong>inbraakcijfers daar <strong>aan</strong>leiding toe geven, krijgen huur<strong>de</strong>rs van risicovolle stu<strong>de</strong>ntencomplexeneen persoonlijke mail met een waarschuwing. Dat gebeurt bijvoorbeeld bij het complex <strong>aan</strong><strong>de</strong> Ina Boudier Bakkerl<strong>aan</strong>. Nieuwe bewoners krijgen standaard een flyer bij hunhuurcontract. De tips in <strong>de</strong> flyer zijn met zorg op een rij gezet. De titel was een inkoppertje:‘Houd <strong>de</strong> dief’.30
veiligheidsmaatregelen bij stu<strong>de</strong>ntenwoningen (Lauwerecht)
NOTES32
6 VerkoopDe woningcorporaties hebben <strong>de</strong> verkoop van sociale huurwoningen nodig om mid<strong>de</strong>lente genereren voor <strong>de</strong> afgesproken investeringen in nieuwbouw, renovatie, energiebesparingen <strong>de</strong> <strong>aan</strong>pak in <strong>de</strong> krachtwijken. De woningcorporaties mogen sociale huurwoningen tegenmarktconforme condities verkopen binnen <strong>de</strong> afspraken die gel<strong>de</strong>n voor <strong>de</strong> omvang socialehuurwoningvoorraad en voor het monitoren van <strong>de</strong> kernvoorraad.Verkoop draagt ook bij <strong>aan</strong> <strong>de</strong> differentiatie van het woningbestand in Utrecht en daardoor<strong>aan</strong> <strong>de</strong> leefbaarheid in <strong>de</strong> wijken. Vooral in <strong>de</strong> herstructureringswijken Overvecht, Hoograven,Kanaleneiland, Zuilen en Ondiep zijn relatief veel goedkope huurwoningen. In die wijkendient verkoop een dubbel doel.AFSPRAAK:1. Als een corporatie een woning langer dan een jaar te koop heeft st<strong>aan</strong> zon<strong>de</strong>r dat hetvooruitzicht bestaat dat <strong>de</strong>ze binnen een re<strong>de</strong>lijke termijn verkocht zal wor<strong>de</strong>n, dan zullen zij<strong>de</strong>ze woning weer in (reguliere) verhuur nemen.In <strong>de</strong> wijken Binnenstad en Oost zijn er verhoudingsgewijs te weinig goedkoperehuurwoningen. Verkoop in die wijken brengt woningdifferentiatie juist in gevaar. Desondankszijn we overeengekomen dat het verantwoord is ook in <strong>de</strong>ze wijken een beperkt <strong>aan</strong>talwoningen te verkopen. De kansen om huurwoningen voor een goe<strong>de</strong> prijs te verkopen, zijnjuist in populaire wijken als Binnenstad en Oost het grootst. Zo wordt investeringsvolumetoegevoegd <strong>aan</strong> het productieprogramma.Afspraken:Verkoop van sociale huurwoningen in Binnenstad en Oost:1. partijen komen overeen dat in <strong>de</strong> perio<strong>de</strong> 2011 tot en met 2015 woningcorporaties maximaal5% van het bezit in <strong>de</strong>ze wijken mogen verkopen. De in <strong>de</strong>ze wijken voor verkoop te labelenwoningen wor<strong>de</strong>n in on<strong>de</strong>rlinge afstemming tussen gemeente en woningcorporaties bepaald;2. <strong>de</strong> woningen wor<strong>de</strong>n zo veel mogelijk verkocht <strong>aan</strong> toekomstige eigenaar-bewoners;3. Mitros en <strong>Portaal</strong> hebben <strong>aan</strong>gegeven van bovengenoemd recht gebruik te zullen maken. Hetgaat om <strong>de</strong> volgen<strong>de</strong> <strong>aan</strong>tallen:Mitros: maximaal 58 extra verkopen, buiten <strong>de</strong> mogelijkhe<strong>de</strong>n die Mitros al heeft metbetrekking tot het zogenaam<strong>de</strong> <strong>aan</strong>gekochte bezit van het woningbedrijf Utrecht(overgebracht in Mitros); <strong>Portaal</strong>: maximaal 45 verkopen;4. na twee jaar wor<strong>de</strong>n <strong>de</strong> resultaten geëvalueerd en afgezet tegen <strong>de</strong> investeringsruimte.Om te kunnen voldoen <strong>aan</strong> <strong>de</strong> investeringsopgave van <strong>de</strong> woningcorporaties, dient <strong>de</strong>‘verkoopvijver’ uitgebreid te wor<strong>de</strong>n. Een <strong>de</strong>el van <strong>de</strong> woningen dient voor verkoop inappartementsrechten gesplitst te wor<strong>de</strong>n. Met betrekking tot <strong>de</strong>ze splitsing doet zich een <strong>aan</strong>talproblemen voor die zorgen voor vertraging in <strong>de</strong> oplevering van <strong>de</strong> te verkopen woningen.De gemeente wil <strong>de</strong> woningcorporaties tegemoet komen. Het is immers van groot belang dat<strong>de</strong> verkoop van woningen niet stagneert zodat er voldoen<strong>de</strong> geld gegenereerd wordt voorinvesteringen. De gemeente wil <strong>de</strong> lastenverlichting en versnelling uitwerken naar Amsterdamsmo<strong>de</strong>l.33Verkoop
Afspraken kadastraal splitsen:De afspraken hebben betrekking op zelfstandige woningen waarvoor eer<strong>de</strong>r eenbouwvergunning is afgegeven en dus niet op best<strong>aan</strong><strong>de</strong> woningen die wor<strong>de</strong>n opgesplitst inappartementen. Het gaat om het kadastraal splitsen van woningen (in verband met verkoop) enniet om het bouwkundig splitsen. Voor het bouwkundig splitsen is nieuw beleid in ontwikkelingdat naar verwachting in het najaar van 2011 in werking treedt.Verkoop341. Voor het splitsen in appartementsrechten van woongebouwen jonger dan 25 jaar blijft <strong>de</strong>huidige regeling van kracht. Deze regeling geeft <strong>aan</strong> dat voor <strong>de</strong>ze woongebouwen geensplitsingsvergunning hoeft te wor<strong>de</strong>n <strong>aan</strong>gevraagd. Hier is sec kadastrale splitsing vantoepassing;2. voor het splitsen in appartementsrechten van woongebouwen (flats) ou<strong>de</strong>r dan 25 jaarmet een bouwjaar van 1950 en later én voor het splitsen in appartementsrechten vangrondgebon<strong>de</strong>n bene<strong>de</strong>n- en bovenwoningen van 1950 en later die voorzien zijn van eensteenachtige woningschei<strong>de</strong>n<strong>de</strong> vloer, hoeft geen splitsingsvergunning meer te wor<strong>de</strong>n<strong>aan</strong>gevraagd;3. voor het splitsen in appartementsrechten van <strong>de</strong>ze woningen dient door <strong>de</strong>woningcorporaties wel een verklaring <strong>aan</strong> <strong>de</strong> gemeente te wor<strong>de</strong>n overlegd. Daarin moetzijn opgenomen dat <strong>de</strong>ze woningen voldoen <strong>aan</strong> <strong>de</strong> kwaliteitseisen uit het Bouwbesluitvoor best<strong>aan</strong><strong>de</strong> bouw en <strong>aan</strong> enkele specifieke brandveiligheidseisen. Het gaat dan ommaatregelen waardoor in het gebouw <strong>aan</strong>wezige appartementsrechten on<strong>de</strong>rling weerstandbezitten tegen branddoorslag en brandoverslag (WDBDO) van tenminste zestig minuten, ten<strong>aan</strong>zien van:a. <strong>de</strong> appartementsrechtschei<strong>de</strong>n<strong>de</strong> wan<strong>de</strong>n, vloeren, plafonds en trappen;b. <strong>de</strong> appartementsrechtschei<strong>de</strong>n<strong>de</strong> doorvoeringen van water-, gas-, elektra-, enrioleringsleidingen, leidingkokers, schachten, kanalen en <strong>de</strong>rgelijke.Als er maatregelen getroffen moeten wor<strong>de</strong>n om <strong>aan</strong> <strong>de</strong>ze specifieke brandveiligheidseisente voldoen, dienen <strong>de</strong>ze maatregelen opgenomen te zijn in <strong>de</strong> meerjarenon<strong>de</strong>rhoudsplanningen uiterlijk vijf jaar na verkoop te zijn gerealiseerd. De gemeente controleert <strong>de</strong> kwaliteit van<strong>de</strong> woningen op basis van haar gemeentelijke toezichtstaak (naar <strong>aan</strong>leiding van signalen en/of steekproefsgewijs);4. voor het splitsen in appartementsrechten van alle overige woningen blijft <strong>de</strong> vergunningplichtin stand (mits <strong>de</strong>ze gebouwen ou<strong>de</strong>r zijn dan 25 jaar);5. <strong>de</strong> splitsingseisen waar<strong>aan</strong> <strong>de</strong> wél vergunningplichtige corporatiewoningen dienen te voldoenhebben hun basis in <strong>de</strong> kwaliteitseisen bij splitsing in appartementsrechten zoals vastgesteldin februari 2004. De hoofdlijn is: voldoen <strong>aan</strong> <strong>de</strong> eisen uit het Bouwbesluit voor best<strong>aan</strong><strong>de</strong>bouw. Voor brandveiligheidseisen geldt een hoger niveau zijn<strong>de</strong> WDBDO van tenminste zestigminuten (geluidvoorzieningen wor<strong>de</strong>n meegenomen wanneer dit re<strong>de</strong>lijkerwijs mogelijk is).Eventuele knelpunten bij het voldoen <strong>aan</strong> <strong>de</strong>ze on<strong>de</strong>r<strong>de</strong>len zullen in het reguliere overlegtussen gemeente en woningcorporaties wor<strong>de</strong>n ingebracht. Hierin wordt ook <strong>de</strong> wijzebesproken en bepaald waarop het voldoen <strong>aan</strong> <strong>de</strong> kwaliteitseisen bij vergunningplichtigewoningen wordt vastgesteld (bijvoorbeeld door een checklist of een verklaring van <strong>de</strong>corporatie). In dit overleg leggen we ook <strong>de</strong> wijze van rapporteren vast van verkochtewoningen met uitgestel<strong>de</strong> uitvoering van splitsingseisen. Tot slot maken we hierin afsprakenover <strong>de</strong> omka<strong>de</strong>ring van splitsingsvergunning<strong>aan</strong>vragen;
6. het gefaseerd uitvoeren van achterstallig on<strong>de</strong>rhoud bij vergunningplichtige woningenwordt ged<strong>aan</strong> op basis van een goedgekeur<strong>de</strong> meerjarenon<strong>de</strong>rhoudsplanning. Aanbrandveiligheidseisen (en als ingrijpen<strong>de</strong> ingrepen over het gehele vloeroppervlak nodigwaren om hier<strong>aan</strong> te kunnen voldoen, ook <strong>de</strong> geluidseisen) dient in ie<strong>de</strong>r geval vold<strong>aan</strong> tezijn bij mutatie en bij voorkeur ook vóór verkoop. Fasering naar maximaal drie jaar uitstel ismogelijk als <strong>de</strong> persoonlijke situatie van <strong>de</strong> nog zitten<strong>de</strong> huur<strong>de</strong>r daarom vraagt.Voorwaar<strong>de</strong>n voor het in werking tre<strong>de</strong>n van <strong>de</strong> afspraken met betrekking tot kadastralesplitsing zijn:- besluitvorming over <strong>de</strong> noodzakelijke <strong>aan</strong>passing van <strong>de</strong> regionale huisvestingsveror<strong>de</strong>ningdoor het Bestuur Regio Utrecht (BRU);- besluitvorming over (mogelijke) <strong>aan</strong>passing van <strong>de</strong> legesveror<strong>de</strong>ning.Gelet op <strong>de</strong>ze procedures zullen <strong>de</strong> afspraken uiterlijk 1 januari 2012 in werking tre<strong>de</strong>n. Als<strong>de</strong>ze datum niet wordt gehaald, tre<strong>de</strong>n gemeente en woningcorporaties in overleg om <strong>de</strong>vergunningsvrije splitsing on<strong>de</strong>r genoem<strong>de</strong> condities te effectueren.35Verkoop
Van groot naar klein, van klein naar grootVoor én achter zwaaienDe markt voor sociale huurwoningen zit behoorlijk op slot. Dat is al jaren zo. Kunstgrepenmoeten bewoners verlei<strong>de</strong>n om te g<strong>aan</strong> bewegen. Een van <strong>de</strong> meest succesvolle instrumentenom leven in <strong>de</strong> markt te krijgen is <strong>de</strong> zogenaam<strong>de</strong> koopgarantregeling. Woningcorporatiesgeven huur<strong>de</strong>rs <strong>de</strong> mogelijkheid om tegen gunstige voorwaar<strong>de</strong>n en een terugkoopgarantieeen huurwoning te kopen. Dat werkt goed. De afgelopen jaren heeft GroenrandWonen op diemanier al zo’n 25 woningen verkocht met soms meer<strong>de</strong>re verhuisbewegingen als gevolg. Derecente sleutelwissel van een woning <strong>aan</strong> <strong>de</strong> Stoelenmakersl<strong>aan</strong> laat zien hoe het kan werken.Met gepaste trots poseert Mevrouw Oostveen voor <strong>de</strong> fotograaf. In het mid<strong>de</strong>lpunt st<strong>aan</strong> isniets voor haar. Ze doet het voor <strong>de</strong> kin<strong>de</strong>ren, vertelt ze. ‘Zij hebben me door een hele moeilijkeperio<strong>de</strong> gesleept en alles geregeld wat met dit huis te maken heeft’. En ze is er haar kin<strong>de</strong>ren nuerg dankbaar voor. Mevrouw Oostveen woon<strong>de</strong> met haar zieke en bedlegerige man in een ruimewoning <strong>aan</strong> <strong>de</strong> Stoelenmakersl<strong>aan</strong> in De Meern. ‘Maar het huis gaf onrust. Ik was voortdurendbezig met <strong>de</strong> zorg voor mijn man. Huis en tuin kon ik er eigenlijk niet meer naast doen. Hetwerd me gewoon te veel.’ Ze ging op zoek naar een huis dat beter paste bij hun situatie. ‘Ditappartement was het helemaal: twee slaapkamers, gelijkvloers met ruime balkons en enormeramen. Op die manier zou mijn man <strong>de</strong> hele dag in het groen kunnen kijken.36mevrouw Oostveen, Vicusl<strong>aan</strong> (De Meern)
We waren erg enthousiast.’ Helaas liep het leven an<strong>de</strong>rs dan gepland. ‘Een m<strong>aan</strong>d voor <strong>de</strong>verhuizing overleed mijn man. Dat was een grote klap. Ik wil<strong>de</strong> niets meer weten van verhuizen.Had niet eens <strong>de</strong> puf om te g<strong>aan</strong> kijken als mijn kin<strong>de</strong>ren hier <strong>aan</strong> het werk waren om alles inor<strong>de</strong> te maken.’ Pas toen het behangen voor driekwart klaar was, vond ze <strong>de</strong> moed om eenbezoek te brengen. ‘Toen ik zag hoe hard ze werkten, besloot ik door te zetten. Op <strong>de</strong> dag van <strong>de</strong>verhuizing werd ik om 09.00 uur ‘s ochtends opgehaald. Diezelf<strong>de</strong> dag nog zat ik om 17.00 uur inmijn nieuwe huis op mijn eigen stoel met <strong>de</strong> televisie <strong>aan</strong>!’ Een nieuwe fase kon beginnen. ‘Ik hebhet naar mijn zin. Met <strong>de</strong> buren en met mijn huis. Het is allemaal zo gemakkelijk en overzichtelijk.En als <strong>de</strong> kin<strong>de</strong>ren huiswaarts g<strong>aan</strong>, kan ik voor én achter zwaaien!’Mevrouw Oostveen liet een grote huurwoning achter. GroenrandWonen bood <strong>de</strong> woning <strong>aan</strong>als ‘koopgarantwoning’ voor starters. Dennis Ebbenhorst en zijn vriendin waren juist op zoeknaar een eigen woning toen zij langs <strong>de</strong> Stoelenmakersl<strong>aan</strong> wan<strong>de</strong>l<strong>de</strong>n. ‘Wij waren enthousiasten zijn direct g<strong>aan</strong> bellen. Van een koopgarantregeling had ik op dat moment nog nooit gehoord.Helaas voor ons kregen <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>rs van GroenrandWonen voorrang. Maar toen die wegblevenwaren wij <strong>aan</strong> <strong>de</strong> beurt. Ik heb wel even gestu<strong>de</strong>erd op <strong>de</strong> regeling: hoe werkt het en watbetekent het voor ons, nu en straks! Intussen ben ik erg enthousiast. Zon<strong>de</strong>r die regeling had<strong>de</strong>nwij dit huis nooit kunnen kopen!’ Nadat ze <strong>de</strong> sleutel kregen hebben ze in zes weken het hele huisgemo<strong>de</strong>rniseerd en ingericht naar eigen smaak. ‘We zijn dik tevre<strong>de</strong>n met ons stekje. Echt, datkoopgarant raad ik ie<strong>de</strong>re starter <strong>aan</strong>.’Dennis Ebbenhorst en Shannon Barneveld, Stoelenmakersl<strong>aan</strong> (De Meern)37
7 ParticipatieDe projecten uit <strong>de</strong> voorgenomen productieprogramma’s lei<strong>de</strong>n op een <strong>aan</strong>tal plekken in<strong>de</strong> stad tot forse veran<strong>de</strong>ringen. Dit heeft grote impact op <strong>de</strong> huidige bewoners en op <strong>de</strong>omwonen<strong>de</strong>n. De gemeente en <strong>de</strong> woningcorporaties vin<strong>de</strong>n het daarom van groot belangbewoners bij <strong>de</strong>ze projecten op een zorgvuldige manier een rol te geven. Het doel van hetlaten participeren van bewoners is om <strong>de</strong> plannen inhou<strong>de</strong>lijk te verbeteren, beter te laten<strong>aan</strong>sluiten op <strong>de</strong> wensen van belanghebben<strong>de</strong>n en te zorgen voor een betere afweging in<strong>de</strong> besluitvorming. Een afgeleid effect daarvan is dat er mogelijk meer draagvlak voor <strong>de</strong>ingrepen ontstaat.Afspraken:1. Zowel voor <strong>de</strong> ontwikkeling van Leidsche Rijn als <strong>de</strong> herstructurering in <strong>de</strong> best<strong>aan</strong><strong>de</strong>stad geldt dat gemeente en woningcorporaties <strong>de</strong> <strong>Utrechtse</strong> Participatiestandaardtoepassen.De <strong>Utrechtse</strong> Participatiestandaard kent vijf stappen: krachtenveldanalyse maken, niveauvan participatie bepalen, actoren met kernboodschap bepalen, kalen<strong>de</strong>r maken enparticipatiemid<strong>de</strong>len kiezen. De gemeente zal het initiatief nemen voor <strong>de</strong> krachtenveldanalyse:welke belanghebben<strong>de</strong>n zijn er, wat zijn hun belangen, wat is hun mening over het project enhoe belangrijk zijn zij voor het welslagen van het project? In het geval van herstructureringgeldt ook nog dat <strong>de</strong> woningcorporatie en <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>rscommissie (indien actief) wor<strong>de</strong>nbena<strong>de</strong>rd om <strong>de</strong>el te nemen. Vervolgens bepalen gemeente en woningcorporatie gezamenlijkhet participatieniveau (informeren, raadplegen, adviseren of coproduceren), <strong>de</strong> verschillen<strong>de</strong>doelgroepen, <strong>de</strong> planning en <strong>de</strong> participatiemid<strong>de</strong>len.Bij concrete herstructureringsprojecten zijn er naast het toepassen van <strong>de</strong> <strong>Utrechtse</strong>Participatiestandaard een <strong>aan</strong>tal <strong>aan</strong>vullen<strong>de</strong> afspraken van toepassing:2. Als er een raadsbesluit is genomen over <strong>de</strong> toekomst van bepaal<strong>de</strong> complexen(bijvoorbeeld via een gebiedsplan) is dat raadsbesluit het vertrekpunt voor <strong>de</strong>woningcorporatie bij het opstarten van concrete projecten.Coproductie is dus niet <strong>aan</strong> <strong>de</strong> or<strong>de</strong> als het gaat om het plan voor wat er met een complex gaatgebeuren. Voor <strong>de</strong> te ontwikkelen nieuwbouw is <strong>de</strong> <strong>Utrechtse</strong> Participatiestandaard wel vantoepassing;3. De woningcorporatie en <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>rscommissie stellen samen een begindocument op.Hierin wor<strong>de</strong>n het vertrekpunt en <strong>de</strong> randvoorwaar<strong>de</strong>n vastgelegd. Ook het niveau vanparticipatie van een huur<strong>de</strong>rscommissie wordt in overleg bepaald en vastgelegd;Participatie384. Gemeente en woningcorporatie(s) verzorgen <strong>de</strong> participatie samen om <strong>de</strong> processen zoefficiënt mogelijk te laten verlopen.De participatiestrategie wordt vastgelegd in een startdocument. Het startdocument benoemthet door <strong>de</strong> gemeente en woningcorporatie (en indien van toepassing: <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>rscommissie)gekozen participatieniveau en <strong>de</strong> belangrijkste doelgroepen. Dit startdocument wordt eerst terbesluitvorming voorgelegd <strong>aan</strong> <strong>de</strong> projectstuurgroep waarin gemeente en woningcorporatie
participeren en vervolgens <strong>aan</strong> het college van burgemeester en wethou<strong>de</strong>rs (conform hetUtrechts Planproces (UPP)).Wat betreft <strong>de</strong> uitvoering is <strong>de</strong> gemeente verantwoor<strong>de</strong>lijk voor participatie rondom hetste<strong>de</strong>nbouwkundig programma van eisen (SpvE) en <strong>de</strong> woningcorporatie voor <strong>de</strong> participatierondom het bouwplan en het Algemeen sociaal plan (ASP). Om het participatieproces zoefficiënt mogelijk te laten verlopen, is bij <strong>de</strong> participatie rondom het SPvE het schetsplanlei<strong>de</strong>nd. Er wor<strong>de</strong>n dus geen aparte trajecten gevolgd. De gemeente voert ook met <strong>de</strong>woningcorporaties <strong>de</strong> discussie over het schetsplan. Daar zal dus ook <strong>de</strong> participatie metbelanghebben<strong>de</strong>n plaatsvin<strong>de</strong>n.Deze <strong>aan</strong>pak is voor huur<strong>de</strong>rs en an<strong>de</strong>re belanghebben<strong>de</strong>n communicatief het meest dui<strong>de</strong>lijk.Gemeente en woningcorporaties trekken gezamenlijk op bij <strong>de</strong> communicatie en participatie vanhet schetsplan. Als slotstuk van dit proces zal het SpvE dan wel <strong>de</strong> bouwenveloppe 8 (door <strong>de</strong>gemeente) formeel wor<strong>de</strong>n voorgelegd <strong>aan</strong> belanghebben<strong>de</strong>n;5. De woningcorporaties voeren voor ie<strong>de</strong>r project een bewonerson<strong>de</strong>rzoek uit.Het bewonerson<strong>de</strong>rzoek wordt opgesteld in het overleg tussen <strong>de</strong> woningcorporatie en <strong>de</strong>huur<strong>de</strong>rscommissie. Het wordt afgestemd op <strong>de</strong> opdracht en <strong>de</strong> randvoorwaar<strong>de</strong>n uit hetbegindocument. Het bewonerson<strong>de</strong>rzoek vindt plaats in <strong>de</strong> oriëntatiefase van een project;6. Gemeente en woningcorporatie verzorgen gezamenlijk voortgangsberichten.Het is voor huur<strong>de</strong>rs en an<strong>de</strong>re belanghebben<strong>de</strong>n belangrijk regelmatig geïnformeerd tewor<strong>de</strong>n over <strong>de</strong> stand van zaken. Ook als er inhou<strong>de</strong>lijk weinig nieuws te vertellen valt, wordtgecommuniceerd over het verloop van het proces. Radiostiltes moeten wor<strong>de</strong>n voorkomen;7. Huur<strong>de</strong>rs en an<strong>de</strong>re belanghebben<strong>de</strong>n wor<strong>de</strong>n zoveel mogelijk individueel enrechtstreeks bena<strong>de</strong>rd.Omdat <strong>de</strong> ingrepen voor ie<strong>de</strong>re bewoner van belang zijn, wordt zo veel mogelijk rechtstreeksen individueel met bewoners gecommuniceerd. Gemeente en woningcorporaties vin<strong>de</strong>n hetbelangrijk dat zij reacties krijgen van een zo breed mogelijke groep. Om dit te bereiken wor<strong>de</strong>nnaast traditionele communicatie- en participatiemid<strong>de</strong>len als wijkbericht, klankbordgroep ofconsultatieavond nadrukkelijk ook mo<strong>de</strong>rne mid<strong>de</strong>len ingezet zoals digitale enquêtes of eeninternetpanel;8. Huur<strong>de</strong>rscommissies hebben een belangrijke rol als het gaat om het me<strong>de</strong> vormgevenvan het proces van participatie en <strong>de</strong> communicatie met <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>rs.Een huur<strong>de</strong>rscommissie weet vaak goed op welke manier bewoners het best bena<strong>de</strong>rdkunnen wor<strong>de</strong>n. Ook heeft zij inzicht in <strong>de</strong> verschillen<strong>de</strong> groepen huur<strong>de</strong>rs (bijvoorbeeldou<strong>de</strong>ren, jongeren of an<strong>de</strong>re groepen die in <strong>de</strong> communicatie speciale <strong>aan</strong>dacht verdienen). Dehuur<strong>de</strong>rscommissie kan ook adviseren over een speciaal voor het betreffen<strong>de</strong> project te vormenklankbordgroep;8. Utrechts Plan Proces, januari 201039Participatie
9. Huur<strong>de</strong>rscommissies kunnen voor <strong>de</strong> onafhankelijke on<strong>de</strong>rsteuning die zij nodighebben in het proces van herstructurering en voor <strong>de</strong> communicatie met hun achterban,een financieel beroep doen op <strong>de</strong> woningcorporatie.Tot <strong>de</strong> vormen van on<strong>de</strong>rsteuning behoort ook <strong>de</strong> mogelijkheid een onafhankelijk voorzitter inte huren om het overleg tussen corporatie en huur<strong>de</strong>rscommissie binnen <strong>de</strong> overeengekomenuitgangspunten op gang te hou<strong>de</strong>n. Er blijft een financiële regeling best<strong>aan</strong> voor <strong>de</strong>huur<strong>de</strong>rscommissies die begeleiding nodig hebben in het overleg met <strong>de</strong> verhuur<strong>de</strong>r en/of <strong>de</strong>gemeente;10. Voor geschillen met betrekking tot <strong>de</strong> correcte toepassing van het Algemeen sociaalplan (ASP) en afspraken uit dit hoofdstuk voorzover die een uitbreiding betreffen tenopzichte van <strong>de</strong> <strong>Utrechtse</strong> Participatiestandaard, blijft <strong>de</strong> geschillencommissie DUO/UVbest<strong>aan</strong>.11. Bij <strong>de</strong> start van een project wor<strong>de</strong>n nieuwe (en vaak aspirant) le<strong>de</strong>n van <strong>de</strong>huur<strong>de</strong>rscommissie door <strong>de</strong> woningcorporatie geïnformeerd over <strong>de</strong> afspraken die in dithoofdstuk zijn vastgelegd.Dit heeft betrekking op <strong>de</strong> participatiemogelijkhe<strong>de</strong>n, <strong>de</strong> rollen die <strong>de</strong> commissie kaninnemen en <strong>de</strong> on<strong>de</strong>rsteuningsmogelijkhe<strong>de</strong>n. De woningcorporaties spannen zich in om in<strong>de</strong> complexen waarin geen huur<strong>de</strong>rscommissie actief is, een gesprekspartner te vin<strong>de</strong>n of eenbewonerscommissie te organiseren;12. Als sluitstuk van <strong>de</strong> participatie wordt een draagvlakmeting gehou<strong>de</strong>n on<strong>de</strong>r huur<strong>de</strong>rs.De woningcorporatie laat als <strong>de</strong> schetsplannen voor het (<strong>de</strong>el)project gereed zijn, eendraagvlakmeting uitvoeren door een onafhankelijke partij. Een draagvlakmeting bevat niet meerdan een korte samenvatting van <strong>de</strong> plannen (waaron<strong>de</strong>r ook het Algemeen sociaal plan waarin<strong>de</strong> rechten en plichten van bewoners vastgelegd zijn) en <strong>de</strong> vragen of men hiermee wel of nietinstemt, of geen mening heeft. Van tevoren moet dui<strong>de</strong>lijk zijn op welke manier <strong>de</strong> stemmenbijdragen <strong>aan</strong> <strong>de</strong> uitslag: geen mening telt niet mee in <strong>de</strong> uitslag van <strong>de</strong> draagvlakmeting. Voor <strong>de</strong>telling telt ‘geen mening’ wel mee in het responspercentage. Alleen <strong>de</strong> rechtmatige huur<strong>de</strong>r mag<strong>de</strong>elnemen <strong>aan</strong> <strong>de</strong> draagvlakmeting; tij<strong>de</strong>lijke huur<strong>de</strong>rs doen niet mee <strong>aan</strong> <strong>de</strong> draagvlakmeting.Aan bewoners kan <strong>de</strong> mogelijkheid wor<strong>de</strong>n gebo<strong>de</strong>n op basis van woonduur met volledigeverhuiskostenvergoeding te vertrekken, nog vóór <strong>de</strong> draagvlakmeting is gehou<strong>de</strong>n. In dat gevalwordt <strong>de</strong> woning <strong>aan</strong>sluitend tij<strong>de</strong>lijk verhuurd en tellen <strong>de</strong> vertrekken<strong>de</strong> bewoners mee als‘ja-stem’ in <strong>de</strong> meting. Deze mogelijkheid wordt alleen gebo<strong>de</strong>n als <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>rscommissiedie minimaal het participatieniveau ‘adviseren’ heeft, hiermee akkoord gaat. Wordt eendraagvlakmeting niet gehaald, dan g<strong>aan</strong> woningcorporaties en bewoners om tafel om <strong>de</strong>toekomst van het gebouw te bespreken;Participatie40
13. Gemeente en woningcorporaties gebruiken het Algemeen sociaal plan (ASP) voor hetvastleggen van rechten van individuele huur<strong>de</strong>rs bij sloop- of renovatieprojecten.Het ASP is als bijlage 8 opgenomen in <strong>de</strong>ze overeenkomst;14. Om <strong>de</strong> toepassing van <strong>de</strong> <strong>Utrechtse</strong> Participatiestandaard hel<strong>de</strong>r te kunnentoelichten <strong>aan</strong> bewoners en huur<strong>de</strong>rscommissies zal <strong>aan</strong>vullend communicatiemateriaalwor<strong>de</strong>n ontwikkeld waarbij <strong>de</strong> <strong>Utrechtse</strong> Participatiestandaard wordt toegespitst opherstructureringsprojecten.41Participatie
Voors en tegensKrachten bun<strong>de</strong>lenBewoners moeten een grotere stem krijgen in <strong>de</strong> manier waarop hun woningen en leefomgevingwor<strong>de</strong>n gevormd. Of het nu om herstructurering, nieuwbouw of beheer gaat. Dat vindt DeBun<strong>de</strong>ling, het bewonersplatform voor <strong>Utrechtse</strong> woonvraagstukken dat zich hard maakt voordui<strong>de</strong>lijke ste<strong>de</strong>lijke ka<strong>de</strong>rs en bewoners in staat stelt actief <strong>de</strong>el te nemen <strong>aan</strong> projecten diespelen in <strong>de</strong> stad. In een van hun brochures vertelt bewoonster Ali Peek over haar ervaringen alslid van <strong>de</strong> bewonerscommissie.Vergeefse moeite?Ali Peek is – na veertig jaar – verhuisd naar een eengezinswoning el<strong>de</strong>rs in Overvecht.De vierhoog-flat waar ze woon<strong>de</strong> was enorm <strong>aan</strong> het verloe<strong>de</strong>ren. Nauwelijks on<strong>de</strong>rhoud,eenzijdige samenstelling van huur<strong>de</strong>rs, verou<strong>de</strong>r<strong>de</strong> voorzieningen in huis. ‘Er moest ook wel watgebeuren’, vertelt Ali. ‘Renovatie of sloop? Eigenlijk wil<strong>de</strong> <strong>de</strong> corporatie van het begin af <strong>aan</strong>sloop maar we hebben het proberen tegen te hou<strong>de</strong>n.’ [..] ‘In <strong>de</strong> flats woon<strong>de</strong>n veel ou<strong>de</strong> mensendie niet meer wil<strong>de</strong>n verkassen maar ook veel gezinnen die blij waren met <strong>de</strong> lage huur. Voor veelvan die gezinnen zou <strong>de</strong> huur van een nieuwe woning een stuk hoger liggen.’ ‘De corporatie ha<strong>de</strong>en bouwtechnisch on<strong>de</strong>rzoek laten verrichten; renovatie kwam neer op € 49.000,- per woning.‘Wij hebben een second opinion laten doen. Volgens dat bureau kon het voor € 30.000,-.En dát was het bedrag dat men nog zou willen investeren – had<strong>de</strong>n ze gezegd. Inmid<strong>de</strong>lswaren <strong>de</strong> verhoudingen niet best meer. Met <strong>de</strong> geschillencommissie zijn we overeengekomengezamenlijk een <strong>de</strong>r<strong>de</strong> bureau in te schakelen. Helaas, dat kwam weer op een veel hoger bedrag.De corporatie wil<strong>de</strong> die investering niet meer doen en heeft het voorstel tot sloop <strong>aan</strong> <strong>de</strong>bewoners voorgelegd. Het vereiste instemmingpercentage van zestig procent is toen behaald.’[..]Ondanks <strong>de</strong> teleurstelling dat <strong>de</strong> commissie <strong>de</strong> sloop niet heeft kunnen tegenhou<strong>de</strong>n is Alipositief. ‘We hebben ook wél dingen bereikt’, vertelt ze. ‘Bijvoorbeeld uitbreiding van het DUOgebiedwaar mensen zich kon<strong>de</strong>n inschrijven voor een an<strong>de</strong>re woning en <strong>de</strong> <strong>aan</strong>stelling van eenhuismeester.’ De bewonerscommissie heeft veel steun on<strong>de</strong>rvon<strong>de</strong>n van <strong>de</strong> welzijnsorganisatie.‘Echt fantastisch! Zon<strong>de</strong>r dat is het haast niet te doen.’ Met nadruk: ‘Als bewonerscommissieheb je allerlei rechten: bijvoorbeeld op on<strong>de</strong>rsteuning en om zelf professioneel advies in teroepen. Ook is het mogelijk om als commissie een training te volgen om elkaar en elkaars i<strong>de</strong>eënte leren kennen. Maak daar gebruik van! Alle on<strong>de</strong>rsteuning is welkom want je komt in eenwereld terecht van brieven en procedures.’ Ali is gehecht <strong>aan</strong> Overvecht. ‘Ik laat me toch nietwegstoppen in bijvoorbeeld Houten waar ik ver van alles en ie<strong>de</strong>reen woon en afhankelijk wordvan an<strong>de</strong>ren.’ Ze is nu nog actief in Mitropool, <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>rorganisatie van Mitros. ‘Door alleervaring ben ik een goe<strong>de</strong> gesprekspartner, ik weet waar ik het over heb!’(uit: Huur<strong>de</strong>rs hebben een stem bij plannen voor hun wijk of woning, uitgave van De Bun<strong>de</strong>ling,Utrecht 2010)42
Ali Peek voor haar woning in Overvecht
8 Bijzon<strong>de</strong>re doelgroepenDe <strong>Utrechtse</strong> volkshuisvesting richt zich op betaalbare huisvesting voor een bre<strong>de</strong> laag van <strong>de</strong>bevolking. Veel mensen vin<strong>de</strong>n zelfstandig een (an<strong>de</strong>re) sociale woning via <strong>de</strong> Woningkrant.Een <strong>aan</strong>tal doelgroepen heeft echter een steuntje in <strong>de</strong> rug nodig bij het vin<strong>de</strong>n van eengeschikte woning. Zo is het (ook voor <strong>de</strong> variatie in wijken) van belang om mensen tehelpen bij het bemachtigen van hun eerste koopwoning (koopstarters). Daarnaast moet <strong>de</strong>wachttijd voor jongeren en stu<strong>de</strong>nten omlaag. In <strong>de</strong> leeftijdscategorie van 55- plussers is<strong>de</strong> vraag naar woningen al dan niet met zorg, groter dan het <strong>aan</strong>bod. Ook mensen met eenlichamelijke of licht verstan<strong>de</strong>lijke functiebeperking kunnen vaak niet geheel zelfstandig inhun woningbehoefte voorzien.Gemeente en woningcorporaties maken voor <strong>de</strong>ze bijzon<strong>de</strong>re doelgroepen afsprakenover het <strong>aan</strong>tal te bouwen en te bestemmen woningen via <strong>de</strong> productieprogramma’s perwoningcorporatie. Zo hebben zij een grotere kans om via <strong>de</strong> Woningkrant zelf een (an<strong>de</strong>re)geschikte woning te vin<strong>de</strong>n. De ervaring leert dat genoem<strong>de</strong> doelgroepen zich met <strong>de</strong>zemaatregel voldoen<strong>de</strong> kunnen red<strong>de</strong>n op <strong>de</strong> woningmarkt.Bijzon<strong>de</strong>re doelgroepen44Bij bovengenoem<strong>de</strong> doelgroepen ligt <strong>de</strong> focus op het productieprogramma. Er zijn ookdoelgroepen die extra <strong>aan</strong>dacht en steun nodig hebben bij het vin<strong>de</strong>n van een geschiktewoning, waarbij <strong>de</strong> focus veel meer ligt op het zo goed en rechtvaardig mogelijk ver<strong>de</strong>lenvan <strong>de</strong> schaarste op <strong>de</strong> <strong>Utrechtse</strong> woningmarkt. Hierbij gaat het in eerste instantie omstatushou<strong>de</strong>rs (voormalige asielzoekers). Zij zijn vrijwel allemaal <strong>aan</strong>gewezen op <strong>de</strong> socialewoningmarkt. Daarnaast gaat het om mensen die uitstromen uit diverse instellingen voormaatschappelijke opvang, zoals mensen met een verstan<strong>de</strong>lijke handicap, (voormalig) dakenthuislozen, mensen uit een psychiatrische instelling of mensen die on<strong>de</strong>r <strong>de</strong> reclasseringvallen. Deze doelgroepen krijgen via <strong>de</strong> Vereniging Beter Wonen (waarbij 32 instellingen zijn<strong>aan</strong>gesloten) een eenmalige <strong>aan</strong>bieding en een contract voor twee jaar woonbegeleiding.Gemeente en woningcorporaties hechten er<strong>aan</strong> <strong>de</strong> overgang van instelling naar zelfstandigwonen op <strong>de</strong>ze manier te vergemakkelijken.Ook spannen bei<strong>de</strong> partijen zich in om te zorgen dat zwakkere groepen hun sociale huurwoningzo veel mogelijk kunnen behou<strong>de</strong>n. In <strong>de</strong> afgelopen jaren ontwikkel<strong>de</strong>n zij een integrale<strong>aan</strong>pak van woonoverlast en het voorkómen van huisuitzettingen. Deze <strong>aan</strong>pak is <strong>de</strong> afgelopenjaren zeer succesvol gebleken en wordt onvermin<strong>de</strong>rd voortgezet in alle <strong>Utrechtse</strong> wijken.Afspraken:1. statushou<strong>de</strong>rsJaarlijks stelt <strong>de</strong> minister <strong>de</strong> taakstelling vast voor het <strong>aan</strong>tal te huisvesten statushou<strong>de</strong>rs in<strong>de</strong> gemeente. In goed overleg met <strong>de</strong> <strong>Utrechtse</strong> woningcorporaties wor<strong>de</strong>n <strong>de</strong>ze <strong>aan</strong>tallente huisvesten personen doorvertaald naar <strong>de</strong> afzon<strong>de</strong>rlijke corporaties. Gemeente enwoningcorporaties spreken af dat <strong>de</strong> taakstelling behaald wordt;2. wonen met zorgEen <strong>de</strong>el van <strong>de</strong> vrijgekomen woningen wordt jaarlijks toegewezen <strong>aan</strong> <strong>de</strong> Vereniging BeterWonen en een <strong>de</strong>el <strong>aan</strong> <strong>de</strong> vrouwenopvang. Gemeente en woningcorporaties spreken af om inhet najaar van 2011 in <strong>de</strong> stuurgroep Utrecht Vernieuwt concrete percentages overeen te komen.
Er is gekozen voor een percentage van <strong>de</strong> vrijgekomen woningen (in plaats van concrete<strong>aan</strong>tallen) omdat er per jaar min<strong>de</strong>r huurwoningen beschikbaar komen. Wonen met zorg zou danbeslag leggen op een te groot <strong>aan</strong><strong>de</strong>el;3. <strong>aan</strong>pak woonoverlast en het voorkomen van huisuitzettingenGemeente en woningcorporaties maken in 2011 hernieuw<strong>de</strong> afspraken over <strong>de</strong> integrale <strong>aan</strong>pakvan woonoverlast en het voortzetten van het project ‘Voorkom huisuitzettingen’. Het doel ishuisuitzettingen te voorkomen door het vroegtijdig signaleren van problemen en <strong>de</strong>ze waarmogelijk op te lossen.45Bijzon<strong>de</strong>re doelgroepen
9 KrachtwijkenDe gezamenlijke <strong>aan</strong>pak in <strong>de</strong> krachtwijken Overvecht, Kanaleneiland, Zuilen-Oost enOndiep wordt <strong>de</strong> komen<strong>de</strong> jaren voortgezet. De evaluatie van het programma laat zien dat<strong>de</strong> <strong>aan</strong>pak succesvol is. Op grond van die evaluatie en vanwege het feit dat er <strong>de</strong>ze jarenmin<strong>de</strong>r financiële mid<strong>de</strong>len beschikbaar zijn, wordt in <strong>de</strong> wijkactieprogramma’s voor <strong>de</strong>komen<strong>de</strong> perio<strong>de</strong> meer focus <strong>aan</strong>gebracht, min<strong>de</strong>r (nieuwe) maatregelen ingezet en wordt<strong>de</strong> samenhang met <strong>de</strong> reguliere inzet van gemeente en woningcorporaties verbeterd. Net alsvoorg<strong>aan</strong><strong>de</strong> jaren doen <strong>de</strong> programmateams in <strong>de</strong> krachtwijken hier voorstellen voor.De afspraken over <strong>de</strong> organisatie, <strong>de</strong> rapportages en monitoring wor<strong>de</strong>n voortgezet conform(het supplement bij) <strong>de</strong> Uitvoeringsovereenkomst 2008.Voor 2012 en 2013 wor<strong>de</strong>n ‘har<strong>de</strong>’ afspraken gemaakt. Voor 2014 en 2015 zijn <strong>de</strong> afsprakenintentioneel.Financiële inzet woningcorporatiesDoor het wegvallen van <strong>de</strong> ‘Vogelaarheffing’ en <strong>de</strong> bijzon<strong>de</strong>re projectsteun die daaruit werdgefinancierd, kunnen <strong>de</strong> woningcorporaties 30% min<strong>de</strong>r investeren in <strong>de</strong> krachtwijken: € 15miljoen in plaats van € 21,5 miljoen per jaar. Van dit bedrag wordt € 9 miljoen besteed <strong>aan</strong>fysieke investeringen in <strong>de</strong> krachtwijken en ruim € 6 miljoen is per jaar beschikbaar voor socialeinvesteringen. Net als in voorg<strong>aan</strong><strong>de</strong> jaren wordt on<strong>de</strong>rscheid gemaakt tussen flexibel en belegdbudget.Tabel 3: Investeringen woningcorporaties 2012 – 2013 in miljoenen per jaarMitros <strong>Portaal</strong> Bo-Ex Totaalflexibel 1,475 0,450 0,075 2,000belegd 1,545 1,200 0,425 3,170maatschappelijk vastgoed 0,700 0,170 0,088 0,958totaal sociaal 3,720 1,820 0,588 6,128totaal fysiek 9 5,660 1,880 1,382 8,922totaal per jaar 9,380 3,700 1,970 15,050Krachtwijken46Financiële inzet gemeenteDe gemeente heeft voor 2012 tot en met 2015 € 4 miljoen per jaar beschikbaar voor <strong>de</strong> <strong>aan</strong>pakin <strong>de</strong> krachtwijken. De ste<strong>de</strong>lijke kosten (monitoring, rapportages, communicatie en ste<strong>de</strong>lijkeorganisatie) wor<strong>de</strong>n ten laste van het programmabudget gebracht. Hiervoor is per jaar (maximaal)€ 500.000 beschikbaar.Wat betreft <strong>de</strong> door <strong>de</strong> gemeente zelf toegevoeg<strong>de</strong> krachtwijk Hoograven wordt <strong>de</strong> komen<strong>de</strong>twee jaar een ‘zachte landing’ ingezet. Dit betekent dat het extra budget wordt afgebouwd. Voor2012 is € 400.000 opgenomen, iets min<strong>de</strong>r dan <strong>de</strong> helft van het huidige budget. In 2013 is er nog€ 350.000 beschikbaar voor Hoograven.9. Deze fysieke investeringen maken <strong>de</strong>el uit van <strong>de</strong> productieprogramma’s van <strong>de</strong> corporaties.
Financiële inzet per wijkIn on<strong>de</strong>rst<strong>aan</strong><strong>de</strong> tabel is <strong>aan</strong>gegeven hoe het budget voor sociale investeringen over <strong>de</strong> vier‘officiële’ krachtwijken wordt ver<strong>de</strong>eld.Tabel 4: Ver<strong>de</strong>ling flexibel en belegd per wijk 2012 – 2013 in miljoenen per jaarOvervecht Kanaleneiland Zuilen-Oost Ondiep totaalgemeente 1,406 0,860 0,487 0,347 3,100corporaties 0,710 0,510 0,340 0,440 2,000flexibelcorporaties 1,774 1,110 0,163 0,123 3,170belegdtotaal flexibelen belegd3,890 2,480 0,990 0,910 8,270maatschappelijkvastgoedna<strong>de</strong>r tever<strong>de</strong>lenna<strong>de</strong>r tever<strong>de</strong>lenna<strong>de</strong>r tever<strong>de</strong>lenna<strong>de</strong>r tever<strong>de</strong>len0,958totaal per jaar 9,228In het najaar van 2011 wor<strong>de</strong>n door <strong>de</strong> programmateams in <strong>de</strong> verschillen<strong>de</strong> wijken <strong>de</strong>wijkactieprogramma’s afgerond met daarin <strong>de</strong> concrete invulling van het programma voor <strong>de</strong>komen<strong>de</strong> twee jaar.47Krachtwijken
De Doe Mee centra in OvervechtPlankenkoorts in kleine kringHet is een komen en g<strong>aan</strong> van ou<strong>de</strong>rs en kin<strong>de</strong>ren in Doe Mee centrum Einstein in Overvecht.Gemid<strong>de</strong>ld stappen er elke week zo’n 500 bezoekers over <strong>de</strong> drempel. Bewoners metverschillen<strong>de</strong> achtergron<strong>de</strong>n en kin<strong>de</strong>ren in alle leeftijdscategorieën. Ze wor<strong>de</strong>n vrien<strong>de</strong>lijkontvangen in <strong>de</strong> foyer en vervolgen hun weg naar theaterzaal, redactieruimte of leslokaal.Het Doe Mee centrum <strong>aan</strong> <strong>de</strong> Stroyenborchdreef biedt on<strong>de</strong>rdak <strong>aan</strong> <strong>de</strong> wijkredacties van UceeStation, Mix Station en U in <strong>de</strong> Wijk. Ook <strong>de</strong> zelforganisatie N.I.C.E is een vaste huur<strong>de</strong>r en biedter volksdansen <strong>aan</strong> en huiswerkbegeleiding voor kin<strong>de</strong>ren en jongeren. Maar het zijn vooral<strong>de</strong> bre<strong>de</strong>schoolactiviteiten <strong>aan</strong>gebo<strong>de</strong>n door het Utrechts Centrum voor <strong>de</strong> Kunsten, die eenculturele stempel drukken.In een handomdraai is <strong>de</strong> zaal verduisterd en geven <strong>de</strong> lampen het juiste sfeerbeeld. Voorveel kin<strong>de</strong>ren is <strong>de</strong> theaterzaal intussen een vertrouw<strong>de</strong> en veilige plek. Een groot <strong>de</strong>el van<strong>de</strong> culturele activiteiten die in het ka<strong>de</strong>r van <strong>de</strong> verleng<strong>de</strong> schooldag in Overvecht wor<strong>de</strong>n<strong>aan</strong>gebo<strong>de</strong>n, vin<strong>de</strong>n hier plaats. Ook <strong>de</strong> eindpresentaties wor<strong>de</strong>n in <strong>de</strong>ze zaal georganiseerd.Gerrie Quist, accountmanager Maatschappelijke Ontwikkeling: ‘Hier maken kin<strong>de</strong>ren kennismet <strong>de</strong> mogelijkhe<strong>de</strong>n en beperkingen van hun eigen talenten. Ze voelen voor het eerst watplankenkoorts is maar krijgen ook <strong>de</strong> kick van een goe<strong>de</strong> performance. En dat <strong>de</strong>len ze metelkaar.’Quist: ‘Dit centrum is een van <strong>de</strong> <strong>aan</strong>winsten die het programma Krachtwijken <strong>de</strong> wijkheeft gebracht. Het werd in november 2009 geopend met het doel cultuur, ontmoeting enleefbaarheid in <strong>de</strong> buurt te verbeteren. Dat is absoluut gelukt: het centrum bruist <strong>aan</strong> allekanten. Ook voor <strong>de</strong> culturele partners die elkaar hier treffen. Zij kunnen hier maximaalprofiteren van elkaars <strong>aan</strong>wezigheid en expertise’.In het noor<strong>de</strong>lijk <strong>de</strong>el van <strong>de</strong> wijk Overvecht bevindt zich Doe Mee centrum De Gagel. Deactiviteiten daar zijn meer gericht op het informeren en activeren van volwassenen. Hulp bijadministratie, een computercursus voor en door bewoners en veel informatie over opleiding enwerk. Het centrum is <strong>de</strong> thuisbasis voor <strong>de</strong> wijkvoorlichters en het activeringsteam; <strong>de</strong> sociaalraadslie<strong>de</strong>n hebben er een vast spreekuur. Maar het centrum is vooral een uitkomst voor <strong>de</strong>samenwerken<strong>de</strong> partners die hier hun doelgroep eenvoudig kunnen vin<strong>de</strong>n, <strong>aan</strong>spreken enenthousiasmeren.Gerrie Quist: ‘In bei<strong>de</strong> centra is in korte tijd een goe<strong>de</strong> basis gelegd. Zeer waar<strong>de</strong>vol. We willengraag door: verdiepen en verbre<strong>de</strong>n. Nu maar hopen dat we daar ondanks <strong>de</strong> bezuinigingen <strong>de</strong>kans voor krijgen.’48
culturele activiteiten in Doe Mee Centrum Einstein
NOTES50
10 MonitoringDe afspraken wor<strong>de</strong>n elk jaar op hoofdlijnen gemonitord. Gemeente en woningcorporatiesmaken afspraken over <strong>de</strong> vorm van <strong>de</strong> monitor en welke aspecten daarin wor<strong>de</strong>nmeegenomen.Begin 2015 zal een bre<strong>de</strong> evaluatie wor<strong>de</strong>n uitgevoerd van het totaalpakket <strong>aan</strong> afsprakenen <strong>de</strong> financiële steun die daar vanuit <strong>de</strong> gemeente tegenover heeft gest<strong>aan</strong>. Dan wordt inbeeld gebracht wat er gerealiseerd is en welke kosten er op basis van <strong>de</strong>ze afspraken vanuit<strong>de</strong> gemeente zijn gemaakt. Het doel van <strong>de</strong>ze evaluatie is om conclusies te trekken voor hetmaken van nieuwe (prestatie)afspraken.51Monitoring
11 SlotbepalingMet <strong>de</strong> on<strong>de</strong>rtekening van <strong>de</strong>ze nieuwe <strong>samenwerkingsafspraken</strong> eindigen <strong>de</strong>Raamovereenkomst De <strong>Utrechtse</strong> Opgave (DUO), het Mantelcontract 2 tot uitwerking van <strong>de</strong>DUO, het Ste<strong>de</strong>lijke Protocol en <strong>de</strong> prestatieafspraken 2007-2010.Voor projecten waarbij tussen gemeente en woningcorporatie overeenstemming isbereikt over het SPvE en/of <strong>de</strong> bouwenvelop, lei<strong>de</strong>nd tot een sloopbesluit van <strong>de</strong>woningcorporatie en vaststelling door het college van burgemeester en wethou<strong>de</strong>rs (lees:vrijgave voor inspraak) en het eventueel verstrekken van urgenties, gel<strong>de</strong>n <strong>de</strong> afspraken uit<strong>de</strong> Raamovereenkomst DUO en Mantelcontract 2. Op basis van bovenst<strong>aan</strong><strong>de</strong> criteria is perproject uit het productieprogramma vastgelegd of <strong>de</strong> financiële afspraken van DUO of <strong>de</strong><strong>Utrechtse</strong> <strong>samenwerkingsafspraken</strong> van toepassing zijn.De projecten op <strong>de</strong> DUO-lijst die nog niet afgerond en niet opgenomen zijn in <strong>de</strong> voorgenomenproductieprogramma’s, komen voorlopig te vervallen. Bij <strong>de</strong> actualisatie van <strong>de</strong> productieprogramma’skunnen <strong>de</strong>ze projecten na on<strong>de</strong>rlinge afstemming alsnog wor<strong>de</strong>n toegevoegd.Nieuwe ontwikkelingen kunnen <strong>aan</strong>leiding zijn voor <strong>aan</strong>vullen<strong>de</strong> afspraken. Zo zal er bijvoorbeeldook nog overleg plaatsvin<strong>de</strong>n tussen gemeente en woningcorporaties over <strong>de</strong> nieuwe regeling inhet woningwaar<strong>de</strong>ringsstelsel omtrent <strong>de</strong> 25 extra punten in schaarstegebie<strong>de</strong>n.De mogelijkheid tot ontbinding van <strong>de</strong> <strong>samenwerkingsafspraken</strong> zoals vastgelegd in ditdocument, is beperkt tot <strong>de</strong> navolgen<strong>de</strong> gevallen:1. bij gezamenlijk besluit van alle partijen tot ontbinding van <strong>de</strong> afspraken;2. indien zich zodanige structurele en onvoorziene wijzigingen van omstandighe<strong>de</strong>n voordoenwaardoor een ver<strong>de</strong>re uitvoering van <strong>de</strong> gemaakte afspraken naar maatstaven van re<strong>de</strong>lijkhei<strong>de</strong>n billijkheid niet van <strong>de</strong> gemeente en/of corporatie(s) gevergd kan wor<strong>de</strong>n. Alvorens eenberoep te kunnen doen op <strong>de</strong>ze structurele en onvoorziene omstandighe<strong>de</strong>n zullen gemeenteen corporaties in overleg tre<strong>de</strong>n om een gezamenlijke oplossing te vin<strong>de</strong>n.Slotbepaling52
12 On<strong>de</strong>rtekening1. De gemeente Utrecht, vertegenwoordigd door <strong>de</strong> wethou<strong>de</strong>r Wonen,<strong>de</strong> heer G. Isabella, hierna te noemen ‘<strong>de</strong> gemeente’2. Stichting Mitros, vertegenwoordigd door haar directeur, mevrouw K. Verdooren,hierna te noemen ‘Mitros’3. Stichting <strong>Portaal</strong>, vertegenwoordigd door haar directeur, mevrouw T. van Haarst,hierna te noemen ‘<strong>Portaal</strong>’4. Stichting Bo-Ex ‘91, vertegenwoordigd door haar directeur, <strong>de</strong> heer J.J.G.M. Klinkenberg,hierna te noemen ‘Bo-Ex’5. SSH, vertegenwoordigd door haar directeur, <strong>de</strong> heer A.F.R. Jochems,hierna te noemen ‘SSH’6. Stichting GroenrandWonen, vertegenwoordigd door haar directeur, mevrouw L. Verheul,hierna te noemen ‘GroenrandWonen’verklaren dat zij op <strong>de</strong> in <strong>de</strong> notitie <strong>Utrechtse</strong> Samenwerkingsafspraken (met alle bijbehoren<strong>de</strong>bijlagen waaron<strong>de</strong>r <strong>de</strong> financiële bijlage en het Algemeen Sociaal Plan) beschreven wijze zullensamenwerken bij het realiseren van <strong>de</strong> <strong>Utrechtse</strong> opgave voor sociale woningbouw en <strong>de</strong> <strong>aan</strong>pakvan <strong>de</strong> krachtwijken.1. voor <strong>de</strong> gemeente: 5. voor Bo-Ex2. voor Mitros 4. voor SSH3. voor <strong>Portaal</strong> 5. voor GroenrandWonenBewonersplatform De Bun<strong>de</strong>ling, vertegenwoordigd door zijn voorzitter, <strong>de</strong> heer R. Buiting,stemt in met <strong>de</strong> afspraken op het gebied van participatie zoals ze opgenomen zijn in hoofdstuk 7.voor De Bun<strong>de</strong>ling:53On<strong>de</strong>rtekening
Bij <strong>de</strong>ze overeenkomst horen <strong>de</strong> volgen<strong>de</strong> bijlagen:bijlage 1: Financiële afsprakenbijlage 2: Plankostenscanbijlage 3: Definitie hoofdinfrastructuurbijlage 4: Overzicht Leidsche Rijnbijlage 5: Checklist Begindocumentbijlage 6: Achtergrondka<strong>de</strong>r bij herstructurering en krachtwijkenbijlage 7: Begripsomschrijvingbijlage 8: Algemeen Sociaal Plan54
NOTES
.Bijlage 1: Financiële afsprakenOn<strong>de</strong>rst<strong>aan</strong><strong>de</strong> financiële afspraken zijn volledig van toepassing op herontwikkelingslocatiesin <strong>de</strong> best<strong>aan</strong><strong>de</strong> stad. Voor het <strong>de</strong>elgebied Leidsche Rijn gel<strong>de</strong>n on<strong>de</strong>rst<strong>aan</strong><strong>de</strong> afsprakenmet uitzon<strong>de</strong>ring van het bepaal<strong>de</strong> on<strong>de</strong>r ‘Conversie’, ‘Integrale herontwikkeling’,‘Parkeervoorzieningen (1 e ge<strong>de</strong>elte)’, ‘Plankosten’ en ‘Plangrens, inrichting plangebied’. In <strong>de</strong>productieprogramma’s per woningcorporatie is per project in <strong>de</strong> kolom ‘financiële afspraken’<strong>aan</strong>gegeven of <strong>de</strong>ze financiële afspraken van toepassing zijn.UitgifteUitgifte van grond vindt plaats met toepassing van het erfpachtregime dat uitgaat vaneeuwigduren<strong>de</strong> erfpacht met eenmalig af te kopen canon, zoals vastgelegd in <strong>de</strong> ‘Algemenevoorwaar<strong>de</strong>n voor <strong>de</strong> uitgifte van gron<strong>de</strong>n in erfpacht van <strong>de</strong> gemeente Utrecht 1989 ‘(AV 1989).In <strong>de</strong> te sluiten uitgifteovereenkomsten zal <strong>de</strong> bestemming ‘sociale huurwoning’ (inclusief <strong>de</strong><strong>de</strong>sbetreffen<strong>de</strong> huurcategorie) respectievelijk ‘duurzaam niet vrij verhan<strong>de</strong>lbare koopwoning’wor<strong>de</strong>n vastgelegd. De woningen dienen voor een minimale perio<strong>de</strong> van tien jaar ná opleveringte wor<strong>de</strong>n geëxploiteerd conform <strong>de</strong> in <strong>de</strong> erfpachtovereenkomst vastgeleg<strong>de</strong> bestemming.Indien een sociale huurwoning voor een kortere perio<strong>de</strong> dan tien jaar na oplevering wordtgeëxploiteerd, is <strong>de</strong> woningcorporatie die <strong>de</strong> woning exploiteert, op het moment van staken van<strong>de</strong> exploitatie, <strong>aan</strong> <strong>de</strong> gemeente het verschil tussen <strong>de</strong> grondprijs voor een sociale huurwoningen <strong>de</strong> grondprijs voor een vergelijkbare koopwoning verschuldigd, vermeer<strong>de</strong>rd met <strong>de</strong>wettelijke rente vanaf <strong>de</strong> vestiging van het erfpachtrecht.UitgifteprijsVoor nieuwe uitgiften in erfpacht van grond voor sociale huurwoningen gel<strong>de</strong>n <strong>de</strong> navolgen<strong>de</strong>uitgifteprijzen:FINANCIËLE AFSPRAKEN56Sociale huur• H2-woning (huurprijs tot € 554,76 per m<strong>aan</strong>d) € 17.273• H3-woning (huurprijs tot € 652,52 per m<strong>aan</strong>d) € 25.849 10Duurzaam niet vrij verhan<strong>de</strong>lbare koopwoningen• koopwoning, die duurzaam niet vrij verhan<strong>de</strong>lbaar is zon<strong>de</strong>rvoorafg<strong>aan</strong><strong>de</strong> schriftelijke toestemming van <strong>de</strong> gemeente € 20.529 11Het prijspeil van <strong>de</strong> hiervoor genoem<strong>de</strong> uitgifteprijzen is 1 januari 2011 en is exclusief BTW.De uitgifteprijzen zullen jaarlijks, voor het eerst per 1 januari 2012, wor<strong>de</strong>n <strong>aan</strong>gepast<strong>aan</strong> <strong>de</strong> hand van het gemid<strong>de</strong>l<strong>de</strong> van enerzijds <strong>de</strong> CBS (gezinsconsumptie)-in<strong>de</strong>x, zijn<strong>de</strong>consumentenprijsin<strong>de</strong>x alle huishou<strong>de</strong>ns met 2006 = 100 en an<strong>de</strong>rzijds <strong>de</strong> BDB-in<strong>de</strong>x (BureauDocumentatie Bouw), woningbouw nieuwbouw <strong>aan</strong>neemsom inclusief BTW, zijn<strong>de</strong> 2003 = 100.10. De grondprijs is gebaseerd op 75% van <strong>de</strong> grondwaar<strong>de</strong> van een vergelijkbare koopwoning(stichtingskosten € 170.404; grondwaar<strong>de</strong> € 35.799, excl. BTW)11. Voor vrij verhan<strong>de</strong>lbare koopwoningen geldt een marktconform te bepalen grondwaar<strong>de</strong>, met an<strong>de</strong>re woor<strong>de</strong>n:géén vaste grondwaar<strong>de</strong> per eenheid.Als sociale koopwoning moet bijvoorbeeld een woning in Maatschappelijk Gebon<strong>de</strong>n Eigendom (MGE) wor<strong>de</strong>n beschouwd,doch niet <strong>de</strong> zgn. Koopgarantwoning (in verband met het feit dat een koopgarantwoning na terugverkoop door <strong>de</strong> eerste koperals vrije sector koopwoning op <strong>de</strong> markt kan wor<strong>de</strong>n gebracht).
Indien een sociale huurwoning uit <strong>de</strong> H2-categorie voor een kortere perio<strong>de</strong> dan tien jaarna oplevering wordt geëxploiteerd als H2-woning en binnen <strong>de</strong>ze kortere perio<strong>de</strong> overgaatnaar <strong>de</strong> H3-categorie, dan is <strong>de</strong> woningcorporatie die <strong>de</strong> <strong>de</strong>sbetreffen<strong>de</strong> sociale huurwoningexploiteert, op het moment van <strong>de</strong> overgang van financieringscategorie, <strong>aan</strong> <strong>de</strong> gemeente hetverschil verschuldigd tussen <strong>de</strong> grondprijs voor een sociale huurwoning in <strong>de</strong> H2-categorie en<strong>de</strong> grondprijs voor een sociale huurwoning in <strong>de</strong> H3-categorie, vermeer<strong>de</strong>rd met <strong>de</strong> wettelijkerente over voornoemd verschil vanaf <strong>de</strong> vestiging van het erfpachtrecht tot het ein<strong>de</strong> van <strong>de</strong>tienjaarsperio<strong>de</strong>.Nadat een sociale huurwoning uit <strong>de</strong> H2-categorie voor een perio<strong>de</strong> van tien jaar na opleveringvan <strong>de</strong> woning als zodanig is geëxploiteerd en overgang plaatsvindt van <strong>de</strong> H2-categorie naar <strong>de</strong>H3-categorie, is <strong>de</strong> woningcorporatie hiervoor geen bijbetaling van grondwaar<strong>de</strong> verschuldigd<strong>aan</strong> <strong>de</strong> gemeente.HardheidsclausuleIn <strong>de</strong> navolgen<strong>de</strong> gevallen vindt geen verrekening plaats van het verschil tussen <strong>de</strong> grondprijsvoor een sociale huurwoning in <strong>de</strong> H2-categorie en <strong>de</strong> grondprijs voor een sociale huurwoning in<strong>de</strong> H3-categorie:1. indien een sociale huurwoning in <strong>de</strong> H2-categorie waarbij een huur<strong>de</strong>r zelf voorzieningenheeft <strong>aan</strong>gebracht, opnieuw wordt verhuurd voor een huurprijs waarin <strong>de</strong> zelf <strong>aan</strong>gebrachtevoorzieningen van <strong>de</strong> vorige huur<strong>de</strong>r zijn verdisconteerd. In dat geval mag <strong>de</strong>ze huurprijs echtermet niet meer dan 5% boven <strong>de</strong> bovenkant van <strong>de</strong> H2-huurprijs stijgen;2. indien als gevolg van <strong>de</strong> stijging van het inkomen van <strong>de</strong> zitten<strong>de</strong> huur<strong>de</strong>r van een socialehuurwoning in <strong>de</strong> H2-categorie <strong>de</strong> huur uitstijgt boven <strong>de</strong> bovenkant van <strong>de</strong> huurprijs in<strong>de</strong> H2-categorie, dan wordt hogere huur toegest<strong>aan</strong> voor <strong>de</strong> perio<strong>de</strong> dat <strong>de</strong>ze huur<strong>de</strong>r <strong>de</strong>woning huurt. Zodra sprake is van een nieuwe verhuring van <strong>de</strong> woning binnen <strong>de</strong> tienjarigeexploitatieperio<strong>de</strong>, zal <strong>de</strong> woning opnieuw als huurwoning in <strong>de</strong> H2-categorie wor<strong>de</strong>n<strong>aan</strong>gebo<strong>de</strong>n.Als het rijk binnen <strong>de</strong> looptijd van <strong>de</strong>ze afspraken met nieuw huurbeleid komt, waardoorsociale huurwoningen in <strong>de</strong> H2-categorie in <strong>de</strong> H3-categorie komen te vallen, zullen <strong>de</strong>woningcorporaties en <strong>de</strong> gemeente met elkaar in overleg tre<strong>de</strong>n om <strong>aan</strong>vullen<strong>de</strong> afsprakente maken, waarbij zoveel als mogelijk zal wor<strong>de</strong>n gehan<strong>de</strong>ld in <strong>de</strong> geest van <strong>de</strong> on<strong>de</strong>rhavigeafspraken.57FINANCIËLE AFSPRAKEN
HoogtecorrectieUitsluitend indien sprake is van een appartementengebouw met sociale huurwoningen of socialekoopwoningen die duurzaam niet vrij verhan<strong>de</strong>lbaar zijn zon<strong>de</strong>r vooraf schriftelijke toestemmingvan <strong>de</strong> gemeente, zal <strong>de</strong> uitgifteprijs per woning wor<strong>de</strong>n <strong>aan</strong>gepast met <strong>de</strong> navolgen<strong>de</strong>correctiefactor:<strong>aan</strong>tal woonlagen correctiefactor2 0,93 0,84 0,755 0,7256 0,77 0,6758 0,659 0,62510 0,611 0,5512 of meer 0,5Als ‘woonlaag’ wordt beschouwd: <strong>de</strong> bouwlaag die als één zelfstandige woonruimte is bestem<strong>de</strong>n zal wor<strong>de</strong>n gebruikt. Een plint waarin geen woonruimte wordt gerealiseerd en gebouwd is inéén of meer bouwlagen vanaf <strong>de</strong> begane grond, wordt gerekend als één woonlaag. Maisonnettesgebouwd in twee bouwlagen, wor<strong>de</strong>n gerekend als één woonlaag.FINANCIËLE AFSPRAKEN58Conversie en bestemmingswijzigingConversieConversie van best<strong>aan</strong><strong>de</strong> (ou<strong>de</strong>) erfpachtrechten naar <strong>de</strong> ‘Algemene Voorwaar<strong>de</strong>n voor <strong>de</strong>uitgifte van gron<strong>de</strong>n in erfpacht van <strong>de</strong> gemeente Utrecht’ (AV 1989) is verplicht:a. <strong>aan</strong> het ein<strong>de</strong> van <strong>de</strong> contractstermijn; ofb. <strong>aan</strong> het ein<strong>de</strong> van het vijftigjarige erfpachttijdvak; ofc. bij voorgenomen verkoop van grondgebon<strong>de</strong>n sociale huurwoningen respectievelijk eenof meer woningen uit een appartementencomplex; ofd. in het geval dat in het ka<strong>de</strong>r van herstructurering <strong>de</strong> best<strong>aan</strong><strong>de</strong> bebouwing wordt gesloopten wordt vervangen door nieuwbouw.Bij conversie van <strong>de</strong>ze best<strong>aan</strong><strong>de</strong> erfpachtcontracten met <strong>de</strong> bestemming ‘sociale huurwoning’geldt dat van <strong>de</strong> afkoopsom van het erfpachtrecht, na aftrek van <strong>de</strong> restant boekwaar<strong>de</strong> (welkbedrag toekomt <strong>aan</strong> <strong>de</strong> gemeente) twee<strong>de</strong>r<strong>de</strong> zal toekomen <strong>aan</strong> <strong>de</strong> woningcorporatie eneen<strong>de</strong>r<strong>de</strong> zal toekomen <strong>aan</strong> <strong>de</strong> gemeente. Indien het best<strong>aan</strong><strong>de</strong> en te converteren erfpachtrechtzowel bestaat uit <strong>de</strong> bestemming ‘sociale huurwoning’ en een an<strong>de</strong>re bestemming zijn<strong>de</strong>niet-wonen (bijvoorbeeld <strong>de</strong> bestemming ‘bedrijfsruimte’) dan zal voor <strong>de</strong> berekening van <strong>de</strong>afkoopsom voor <strong>de</strong> bestemming ‘sociale huurwoning’ het bovenst<strong>aan</strong><strong>de</strong> van toepassing zijn enzal <strong>de</strong> afkoopsom van <strong>de</strong> an<strong>de</strong>re bestemming (niet-wonen) marktconform wor<strong>de</strong>n vastgesteld.Als het best<strong>aan</strong><strong>de</strong> en te converteren erfpachtrecht alleen bestaat uit een bestemming niet
zijn<strong>de</strong> wonen, zal <strong>de</strong> afkoopsom van het te converteren erfpachtrecht marktconform wor<strong>de</strong>nvastgesteld. De boekwaar<strong>de</strong> van <strong>de</strong> erfpachtrechten van <strong>de</strong> woningcorporaties, zijn<strong>de</strong> éénwaar<strong>de</strong> voor alle bij <strong>de</strong> woningcorporaties in bezit zijn<strong>de</strong> woningen, zal jaarlijks wor<strong>de</strong>nbijgesteld, rekening hou<strong>de</strong>nd met <strong>de</strong> afschrijvingen die in dat jaar hebben plaatsgevon<strong>de</strong>n. Geletop <strong>de</strong> perio<strong>de</strong> van canonbetaling van 1 oktober van het betreffen<strong>de</strong> jaar tot 1 oktober van hetvolgen<strong>de</strong> jaar, zal <strong>de</strong> boekwaar<strong>de</strong> voor <strong>de</strong>zelf<strong>de</strong> perio<strong>de</strong> wor<strong>de</strong>n vastgesteld.De afkoopsom (het conversiebedrag) bij tussentijdse afkoop wordt berekend op <strong>de</strong> volgen<strong>de</strong> wijze:- aflopen<strong>de</strong> erfpachtrechten (meestal AV 1961):afkoopsom = oorspronkelijke uitgifteprijs + actuele grondwaar<strong>de</strong> sociale huurwoning2- erfpachtrechten on<strong>de</strong>r <strong>de</strong> AV 1974 12 :afkoopsom = actuele grondwaar<strong>de</strong> sociale huurwoning- erfpachtrechten on<strong>de</strong>r <strong>de</strong> AV 1983 13 :afkoopsom = actuele grondwaar<strong>de</strong> sociale huurwoning minus <strong>de</strong> waar<strong>de</strong> van het best<strong>aan</strong>d erfpachtsrechtBestemmingswijziging bij verkoop sociale huurwoningHet verschil in grondwaar<strong>de</strong> van <strong>de</strong> ou<strong>de</strong> bestemming (sociale huurwoning) en <strong>de</strong> nieuwebestemming (koopwoning) zal voor twee<strong>de</strong>r<strong>de</strong> toekomen <strong>aan</strong> <strong>de</strong> woningcorporatie en vooreen<strong>de</strong>r<strong>de</strong> <strong>aan</strong> <strong>de</strong> gemeente.De grondwaar<strong>de</strong> van <strong>de</strong> ou<strong>de</strong> bestemming zal wor<strong>de</strong>n bepaald op basis van <strong>de</strong> hiervoorgenoem<strong>de</strong> uitgifteprijzen voor sociale huurwoningen resp. sociale koopwoningen. De basis voor<strong>de</strong> berekening van <strong>de</strong> grondwaar<strong>de</strong> van <strong>de</strong> nieuwe bestemming is <strong>de</strong> gerealiseer<strong>de</strong> verkoopprijs.Vervolgens wordt <strong>de</strong> grondwaar<strong>de</strong> bepaald <strong>aan</strong> <strong>de</strong> hand van <strong>de</strong> <strong>de</strong>sbetreffen<strong>de</strong> grondquotezoals opgenomen in on<strong>de</strong>rst<strong>aan</strong><strong>de</strong> tabel.GrondquoteGerealiseer<strong>de</strong> verkoopprijs18% van <strong>de</strong> verkoopprijs, indien € 136.895 en < € 171.08720% van <strong>de</strong> verkoopprijs, indien >€ 171.087 en < € 205.30421% van <strong>de</strong> verkoopprijs, indien >€ 205.304 en < € 239.52122% van <strong>de</strong> verkoopprijs, indien >€ 239.521 en < € 273.78923% van <strong>de</strong> verkoopprijs, indien >€ 273.789prijspeil 01-10-201012. Het gaat hier in het algemeen om voortduren<strong>de</strong> erfpachtrechten met een tienjaarlijkse canon<strong>aan</strong>passing (alleen in stijgen<strong>de</strong>zin). Telkens na afloop van een tijdvak van vijftig jaar kan <strong>de</strong> gemeente <strong>de</strong> voorwaar<strong>de</strong>n <strong>aan</strong>passen. Afkoop naar <strong>de</strong> voorwaar<strong>de</strong>nAV 1989 houdt in dat in één keer alle toekomstige canonverhogingen wor<strong>de</strong>n afgekocht. Voorzover sprake is van eenvoortdurend erfpachtrecht, waarvan <strong>de</strong> canonverplichting voor <strong>de</strong> duur van het erfpachtrecht van vijftig jaar is afgekocht, zal <strong>de</strong>afkoopsom bepaald wor<strong>de</strong>n op <strong>de</strong> wijze als beschreven on<strong>de</strong>r ‘Erfpachtrechten on<strong>de</strong>r <strong>de</strong> AV 1983’.13. Het gaat hier om voortduren<strong>de</strong> erfpachtrechten, waarvan meestal <strong>de</strong> canonverplichting (met uitzon<strong>de</strong>ring van een canonvan €11,34 per jaar) voor <strong>de</strong> duur van het erfpachttijdvak van vijftig jaar is afgekocht. Een belangrijk verschil tussen <strong>de</strong> AV 1983en <strong>de</strong> an<strong>de</strong>re erfpachtvoorwaar<strong>de</strong>n is dat <strong>de</strong> actuele grondwaar<strong>de</strong> van <strong>de</strong> grond bij <strong>de</strong> AV 1983 bepaald wordt op basis van hetuitgangspunt ‘actuele waar<strong>de</strong> van <strong>de</strong> grond, als ware <strong>de</strong>ze grond vrij van zakelijke en persoonlijke rechten en onbebouwd’. Bijerfpachtrechten die voor vijftig jaar zijn afgekocht, is geen mogelijkheid <strong>aan</strong>wezig voor tussentijdse verhogingen, behou<strong>de</strong>ns bijbestemmingswijziging.59FINANCIËLE AFSPRAKEN
De verkoopgrenzen zoals opgenomen in bovenst<strong>aan</strong><strong>de</strong> tabel zullen jaarlijks, voor het eerstper 1 oktober 2011, wor<strong>de</strong>n <strong>aan</strong>gepast <strong>aan</strong> <strong>de</strong> hand van het gemid<strong>de</strong>l<strong>de</strong> van enerzijds <strong>de</strong> CBS(gezinsconsumptie)-in<strong>de</strong>x, zijn<strong>de</strong> consumentenprijsin<strong>de</strong>x alle huishou<strong>de</strong>ns met 2006 = 100 enan<strong>de</strong>rzijds <strong>de</strong> BDB-in<strong>de</strong>x (Bureau Documentatie Bouw), woningbouw nieuwbouw <strong>aan</strong>neemsominclusief BTW, zijn<strong>de</strong> 2003 = 100.Besteding financiële voor<strong>de</strong>lenDe gel<strong>de</strong>n die als gevolg van <strong>de</strong> conversie respectievelijk bestemmingswijziging voor socialewoningbouwprojecten, bij <strong>de</strong> woningcorporatie(s) beschikbaar komen maar ook an<strong>de</strong>refinanciële voor<strong>de</strong>len die <strong>de</strong> woningcorporatie(s) genieten in het ka<strong>de</strong>r van het on<strong>de</strong>rhavigeafsprakenstelsel (zoals <strong>de</strong> mogelijkheid om op herontwikkelingslocaties twee<strong>de</strong>r<strong>de</strong> <strong>de</strong>elvan <strong>de</strong> terug te bouwen woningen in koop te realiseren) zullen door <strong>de</strong> woningcorporatie(s)uitsluitend mogen wor<strong>de</strong>n besteed <strong>aan</strong> DAEB-activiteiten als bedoeld en met inachtnemingvan <strong>de</strong> voorwaar<strong>de</strong>n hieromtrent in <strong>de</strong> beschikking van <strong>de</strong> Europese Commissie inzakeSteunmaatregelen nr. E 2/2005 en N642/2009 van 15 <strong>de</strong>cember 2009 casu quo <strong>de</strong> voorwaar<strong>de</strong>ndie <strong>de</strong> minister van Binnenlandse zaken daar<strong>aan</strong> in <strong>de</strong> Tij<strong>de</strong>lijke regeling diensten van algemeeneconomisch belang toegelaten instellingen d.d. 3 november 2010 (nr. BJZ 2010028548) heeftgesteld, casu quo <strong>de</strong> nieuwe Woningwet 14 .Per woningcorporatie is een productieprogramma vastgesteld voor <strong>de</strong> perio<strong>de</strong> 2011 tot enmet 2015 met daarin opgenomen <strong>de</strong> herontwikkelingslocaties (zie hieron<strong>de</strong>r) waarbij <strong>de</strong>zefinanciële afspraken van toepassing zijn. Partijen spreken af dat <strong>de</strong> hierboven bedoel<strong>de</strong>conversiegel<strong>de</strong>n resp. bestemmingswijzigingsgel<strong>de</strong>n zullen wor<strong>de</strong>n ingezet voor <strong>de</strong> projecten uithet productieprogramma en in beginsel binnen <strong>de</strong> tijdsperio<strong>de</strong> van dat programma.FINANCIËLE AFSPRAKEN60Integrale herontwikkelingPer woningcorporatie is in het ka<strong>de</strong>r van <strong>de</strong> nieuwe <strong>samenwerkingsafspraken</strong> eenproductieprogramma vastgelegd waarin <strong>de</strong> herontwikkelingslocaties zijn benoemd. Per locatie is<strong>aan</strong>gegeven of er financiële afspraken van toepassing zijn.Uitsluitend voor <strong>de</strong> in <strong>de</strong> productieprogramma’s vastgeleg<strong>de</strong> herontwikkelingslocaties geldt datgesloopte huurwoningen voor een<strong>de</strong>r<strong>de</strong> <strong>de</strong>el wor<strong>de</strong>n vervangen door sociale huurwoningenen voor twee<strong>de</strong>r<strong>de</strong> <strong>de</strong>el mogen wor<strong>de</strong>n vervangen door koopwoningen, zon<strong>de</strong>r dat daarvooreconomische meerwaar<strong>de</strong> van <strong>de</strong> grond behoeft te wor<strong>de</strong>n afgedragen <strong>aan</strong> <strong>de</strong> gemeente 15 .De herontwikkeling van <strong>de</strong> hier bedoel<strong>de</strong> locaties geschiedt integraal voor rekening en risicovan <strong>de</strong> woningcorporaties, zulks met inachtneming van <strong>de</strong> hieron<strong>de</strong>r uitgewerkte regels omtrentparkeervoorzieningen, plankosten, planscha<strong>de</strong> en plangrens.ParkeervoorzieningenOp herontwikkelingslocaties zullen gemeente en woningcorporatie(s) gezamenlijk bezien opwelke wijze het parkeren voor bewoners van <strong>de</strong> nieuw te realiseren sociale huurwoningen moetwor<strong>de</strong>n geregeld. Gezien <strong>de</strong> financiële consequenties voor bei<strong>de</strong> partijen, streven gemeenteen corporaties naar het zo beperkt mogelijk toepassen van gebouw<strong>de</strong> parkeervoorzieningen14. Binnen afzienbare tijd zal <strong>de</strong> Woningwet wor<strong>de</strong>n gewijzigd, waarbij <strong>de</strong> Tij<strong>de</strong>lijke regeling diensten van algemeen economischbelang toegelaten instellingen d.d. 3 november 2010 zal wor<strong>de</strong>n geïncorporeerd en uitgewerkt als een <strong>de</strong>finitieve regeling.15. Per project kan <strong>de</strong> ver<strong>de</strong>ling tussen huur- en koopwoningen an<strong>de</strong>rs zijn maar voor het totale programma van <strong>de</strong>herontwikkelingslocaties per corporatie geldt als uitgangspunt een<strong>de</strong>r<strong>de</strong> <strong>de</strong>el sociale huurwoningen en twee<strong>de</strong>r<strong>de</strong> <strong>de</strong>elkoopwoningen.
ij sociale huurwoningen. Indien en voor zover sprake is van een gebouw<strong>de</strong> parkeervoorzieningop eigen terrein die door <strong>de</strong> gemeente is geëist, zal <strong>de</strong> gemeente <strong>aan</strong> <strong>de</strong> woningcorporatie 75%vergoe<strong>de</strong>n van <strong>de</strong> onrendabele stichtingskosten.Gemeente en woningcorporatie(s) zijn op grond hiervan vaste bedragen overeengekomen voorgebouw<strong>de</strong> parkeervoorzieningen gekoppeld <strong>aan</strong> <strong>de</strong> realisatie van ie<strong>de</strong>re sociale huurwoningwaarbij <strong>de</strong> gemeente een gebouw<strong>de</strong> parkeervoorziening eist:• gebouw<strong>de</strong> parkeervoorziening op maaiveld (hetzij on<strong>de</strong>r woningen, hetzij on<strong>de</strong>r losst<strong>aan</strong>d,functioneel <strong>de</strong>k): € 9.000;• halfverdiepte gebouw<strong>de</strong> parkeervoorziening : € 16.000;• volledig on<strong>de</strong>rgrondse gebouw<strong>de</strong> parkeervoorziening: € 25.000.Deze bedragen zijn vastgesteld op prijspeil 01-09-2011. De bedragen wor<strong>de</strong>n jaarlijks vermeer<strong>de</strong>rdmet het gemid<strong>de</strong>l<strong>de</strong> van <strong>de</strong> CBS (gezinsconsumptie)-in<strong>de</strong>x en <strong>de</strong> BDB (bouwkosten)-in<strong>de</strong>x.Bovenst<strong>aan</strong><strong>de</strong> bedragen zijn gebaseerd op het rapport ‘Referentieberekening kostenparkeeroplossing bij sociale huurwoningen in Utrecht’ 16 . De uitvoering kan in <strong>de</strong> praktijkverschillen van <strong>de</strong> in het rapport genoem<strong>de</strong> mogelijkhe<strong>de</strong>n, maar beoogd is een vergelijkbarefunctionaliteit en kwaliteit van <strong>de</strong> vooraf overeengekomen oplossingen.Indien om ste<strong>de</strong>nbouwkundige re<strong>de</strong>nen <strong>de</strong> gemeente <strong>de</strong> wens uitspreekt om gebouw<strong>de</strong>parkeerplaatsen toe te passen, zullen partijen gezamenlijk zoeken naar een voor bei<strong>de</strong>partijen acceptabele ste<strong>de</strong>nbouwkundige oplossing waarbij het <strong>aan</strong>tal benodig<strong>de</strong> gebouw<strong>de</strong>parkeerplaatsen zo beperkt mogelijk zal wor<strong>de</strong>n gehou<strong>de</strong>n.Gemeente en woningcorporatie(s) werken vervolgens gezamenlijk <strong>aan</strong> een zo efficiënt mogelijkeen betaalbare gebouw<strong>de</strong> parkeeroplossing. Dit wordt verwerkt in <strong>de</strong> ste<strong>de</strong>nbouwkundigerandvoorwaar<strong>de</strong>n voor het betreffen<strong>de</strong> project.Voor <strong>de</strong> bouw van nieuwe sociale huurwoningen in Leidsche Rijn geldt dat een bijdrage in <strong>de</strong>kosten van parkeren bij sociale woningbouw kan wor<strong>de</strong>n verstrekt, als en voor zover er sprake isvan een door <strong>de</strong> gemeente geëiste gebouw<strong>de</strong> parkeervoorziening die leidt tot een <strong>aan</strong>toonbaaronrendabele investering en indien kan wor<strong>de</strong>n <strong>aan</strong>getoond dat <strong>de</strong> bijdrage daar<strong>aan</strong> werkelijkwordt besteed.De financiële consequenties van specifieke ste<strong>de</strong>nbouwkundige situaties zijn bespreekbaarindien sprake is van omstandighe<strong>de</strong>n die niet kon<strong>de</strong>n wor<strong>de</strong>n voorzien in <strong>de</strong> fase van hetste<strong>de</strong>nbouwkundig plan (SP).Bij verkoop van een sociale huurwoning en <strong>de</strong> daar<strong>aan</strong> gekoppel<strong>de</strong> parkeervoorziening zal van<strong>de</strong> verkoopopbrengst eerst <strong>de</strong> door <strong>de</strong> gemeente verstrekte bijdrage (75% van <strong>de</strong> onrendabelestichtingskosten) vermeer<strong>de</strong>rd met <strong>de</strong> CBS (gezinsconsumptie)-in<strong>de</strong>x, zijn<strong>de</strong> consumentprijsin<strong>de</strong>xalle huishou<strong>de</strong>ns met 2006 = 100 vanaf het moment van verstrekking, wor<strong>de</strong>n afgetrokken enterugvloeien naar <strong>de</strong> gemeente. Op <strong>de</strong> resteren<strong>de</strong> verkoopopbrengst is <strong>de</strong> een<strong>de</strong>r<strong>de</strong>/twee<strong>de</strong>r<strong>de</strong>-16. Voor <strong>de</strong> verschillen<strong>de</strong> typologieën gebouw<strong>de</strong> parkeervoorzieningen wordt verwezen naar het rapport van VKZ d.d. 10-10-2011,Referentieberekening kosten parkeeroplossingen bij sociale huurwoningen in Utrecht.61FINANCIËLE AFSPRAKEN
egeling van toepassing zoals bedoeld hiervoor on<strong>de</strong>r het kopje ‘Bestemmingswijziging bijverkoop sociale huurwoning’.Plankosten 17Als het tengevolge van <strong>de</strong> planontwikkeling door woningcorporaties noodzakelijk is dat <strong>de</strong>gemeente het juridisch planologisch ka<strong>de</strong>r voor het gebied waarin <strong>de</strong> planontwikkeling isbegrepen, wijzigt dan vergoe<strong>de</strong>n <strong>de</strong> woningcorporaties <strong>de</strong> kosten <strong>aan</strong> <strong>de</strong> gemeente die gemoeidzijn met voormel<strong>de</strong> wijziging. Een en an<strong>de</strong>r op basis van <strong>de</strong> zogenaam<strong>de</strong> plankostenscan 18waarin <strong>de</strong> plankosten zijn opgebouwd vanuit <strong>de</strong> producten en diensten die nodig zijn om eengebiedsontwikkeling (herontwikkeling) te kunnen realiseren (zie bijlage 2). De basis voor <strong>de</strong>vergoeding van <strong>de</strong> kosten is het bepaal<strong>de</strong> in af<strong>de</strong>ling 6.4 van <strong>de</strong> Wet op <strong>de</strong> Ruimtelijke Or<strong>de</strong>ning.De plankostenscan berekent <strong>de</strong> maximum te verhalen kosten. Hiervan wor<strong>de</strong>n bij elk project<strong>de</strong> kosten van het maken van het startdocument, het ste<strong>de</strong>nbouwkundig programma van eisen(SPvE) en <strong>de</strong> communicatie daarover, het projectmanagement tot en met <strong>de</strong> SPvE-fase en<strong>de</strong> bestuurlijke vaststelling van het SPvE en <strong>de</strong> kosten in verband met het beoor<strong>de</strong>len en/ofgoedkeuren van bestekken terzake <strong>de</strong> inrichting van <strong>de</strong> openbare ruimte, afgetrokken. De in <strong>de</strong>vorige volzin bedoel<strong>de</strong> kosten komen voor rekening van <strong>de</strong> gemeente.Planscha<strong>de</strong>, na<strong>de</strong>elcompensatieEventuele planscha<strong>de</strong> en/of na<strong>de</strong>elcompensatie veroorzaakt door planontwikkelingen vanwoningcorporaties, zullen <strong>de</strong> woningcorporaties <strong>aan</strong> <strong>de</strong> gemeente vergoe<strong>de</strong>n.FINANCIËLE AFSPRAKEN62Plangrens, inrichting plangebiedDe plangrenzen voor alle herstructureringslocaties zullen in on<strong>de</strong>rling overleg tussen <strong>de</strong><strong>de</strong>sbetreffen<strong>de</strong> woningcorporatie en <strong>de</strong> gemeente op logische wijze wor<strong>de</strong>n vastgesteld.Uitgangspunt daarbij is dat <strong>de</strong> buitengrenzen van <strong>de</strong> locatie wor<strong>de</strong>n gesteld op een afstand vanmaximaal 10 meter rondom <strong>de</strong> (buiten)grenzen van <strong>de</strong> best<strong>aan</strong><strong>de</strong> bebouwing dan wel gelijk zijn<strong>aan</strong> <strong>de</strong> kadastrale percelen (kavelgrens, uitgegeven grond) waarbij <strong>de</strong> ruimste van <strong>de</strong>ze grenzenbepalend is. Definitieve vaststelling van <strong>de</strong> plangrenzen vindt plaats zodra het nieuwbouwplanbekend is.De (her)inrichting van (toekomstig) openbaar gebied binnen <strong>de</strong> plangrenzen geschiedt inovereenstemming met het bepaal<strong>de</strong> in het Handboek Inrichting Openbare Ruimte (HIOR) danwel een vergelijkbaar en bestuurlijk vastgesteld beleidska<strong>de</strong>r alsme<strong>de</strong> door en voor rekening van<strong>de</strong> woningcorporatie tenzij het hoofdinfrastructuur 19 betreft. Hoofdinfrastructuur komt voorrekening en risico van <strong>de</strong> gemeente.17. Uitgangspunt van het nieuwe stelsel in <strong>de</strong> Wro vormt een verplichting tot kostenverhaal bij particuliere gron<strong>de</strong>xploitatie. Dezeverplichting houdt in dat een gemeente <strong>de</strong> te maken kosten op <strong>de</strong> exploitant moet verhalen in het geval <strong>de</strong>ze exploitant tot eenontwikkeling van <strong>de</strong> gron<strong>de</strong>n overgaat. De gemeente mag hier dus niet meer van afzien, zoals in <strong>de</strong> voorg<strong>aan</strong><strong>de</strong> regelingen metbetrekking tot het kostenverhaal nog wel het geval kon zijn. Indien er sprake is van een bouwplan (zoals omschreven in art. 6.2.1Bro) moeten <strong>de</strong> gemeentelijke kosten (zoals omschreven in art. 6.2.3 Bro en art. 6.2.4 Bro) wor<strong>de</strong>n verhaald op <strong>de</strong> exploitant. Voorhet kostenverhaal wor<strong>de</strong>n <strong>de</strong> kosten vergeleken met <strong>de</strong> opbrengsten (artikel 6.16 Wro). Het maximaal verhaalbare bedrag <strong>aan</strong>kostenverhaal kan niet hoger zijn dan <strong>de</strong> opbrengsten.18. De plankostenscan kent <strong>de</strong> navolgen<strong>de</strong> hoofdposten: verwerving, ste<strong>de</strong>nbouw, ruimtelijke or<strong>de</strong>ning, civiele encultuurtechniek, landmeten en vastgoedinformatie, communicatie, gronduitgifte, management en planeconomie. De plankostengemoeid met <strong>de</strong> post ‘ste<strong>de</strong>nbouw’ komen voor rekening van <strong>de</strong> gemeente. In het geval <strong>de</strong> woningcorporatie voor eigenrekening en risico (toekomstig) openbaar gebied ontwerpt en <strong>aan</strong>legt, neemt <strong>de</strong> corporatie in dat geval <strong>de</strong> kosten voor civiele encultuurtechnische werken voor haar rekening. De kosten van toetsing van <strong>de</strong> hierop betrekking hebben<strong>de</strong> bestekken komen voorrekening van <strong>de</strong> gemeente.19. De <strong>de</strong>finitie van hoofdinfrastructuur is opgenomen in <strong>de</strong> bijlage (conform DUO)
Als er als gevolg van herstructurering van hoogbouw, openbaar gebied nodig is om te komen toteen a<strong>de</strong>quate ste<strong>de</strong>nbouwkundige oplossing, dan zal het openbaar gebied door <strong>de</strong> gemeente inbeginsel ‘om niet’ beschikbaar wor<strong>de</strong>n gesteld. De kosten van overdracht zijn voor rekening van<strong>de</strong> woningcorporatie. Als het ter beschikking gestel<strong>de</strong> openbaar gebied leidt tot economischemeerwaar<strong>de</strong> dan geldt dit principe niet en zullen partijen in on<strong>de</strong>rling overleg <strong>de</strong> waar<strong>de</strong>bepalen.Bij <strong>de</strong> (her)inrichting van (toekomstig) openbaar gebied binnen <strong>de</strong> plangrenzen zal <strong>de</strong>woningcorporatie rekening hou<strong>de</strong>n met <strong>de</strong> dan gel<strong>de</strong>n<strong>de</strong> regels op het gebied van <strong>aan</strong>besteding.Generieke financieringDe gemeente is bereid mee te werken <strong>aan</strong> generieke achtervangovereenkomsten bij <strong>de</strong> WSWborgingop basis van <strong>de</strong> vooraf af te spreken financieringsbehoefte per woningcorporatie. Eenhar<strong>de</strong> voorwaar<strong>de</strong> hierbij is dat er voldoen<strong>de</strong> inzicht wordt gebo<strong>de</strong>n in <strong>de</strong> financiële positie van<strong>de</strong> woningcorporaties en <strong>de</strong> financieringsbehoefte voldoen<strong>de</strong> bepaald is.De gemeente gaat daartoe met het WSW voor <strong>de</strong> perio<strong>de</strong> van <strong>de</strong> <strong>samenwerkingsafspraken</strong> (vierjaar is gebruikelijk) een gelimiteer<strong>de</strong> achtervangovereenkomst <strong>aan</strong>.Afspraken:1. gemeente en woningcorporaties besluiten gezamenlijk tot het gebruik maken van <strong>de</strong>mogelijkheid om een generieke achtervangovereenkomst bij <strong>de</strong> WSW-borging <strong>aan</strong> te g<strong>aan</strong>.De generieke achtervang van <strong>de</strong> gemeente Utrecht heeft betrekking op nieuwe leningen enconversie en/of herfinanciering van best<strong>aan</strong><strong>de</strong> leningen ten behoeve van <strong>de</strong> stad Utrecht. Dewoningcorporaties stellen <strong>de</strong> financiële gegevens waarvan zij opgave doen <strong>aan</strong> het CentraalFonds Volkshuisvesting, gelijktijdig beschikbaar <strong>aan</strong> <strong>de</strong> gemeente. De gegevens zullen door <strong>de</strong>gemeente niet <strong>aan</strong> <strong>de</strong>r<strong>de</strong>n wor<strong>de</strong>n verstrekt;2. <strong>de</strong> woningcorporaties verklaren dat <strong>de</strong> financieringsruimte uit Utrechts bezit gebruikt wordtvoor <strong>de</strong> stad Utrecht;3. <strong>de</strong> financieringsbehoefte wordt vooraf <strong>aan</strong>gegeven in relatie tot het nieuwbouw- ofverbeterprogramma evenals <strong>de</strong> benodig<strong>de</strong> herfinanciering van best<strong>aan</strong><strong>de</strong> leningen. Degemeente Utrecht heeft periodiek overleg over <strong>de</strong> benodig<strong>de</strong> financiering met <strong>de</strong> afzon<strong>de</strong>rlijkewoningcorporaties. De benodig<strong>de</strong> ruimte wordt in <strong>de</strong>ze overleggen bepaald en vastgesteld;4. <strong>de</strong> gemeente toetst <strong>de</strong> besteding van <strong>de</strong> <strong>aan</strong>getrokken financieringen achteraf.63FINANCIËLE AFSPRAKEN
Bijlage 2: PlankostenscanVerkorte * toelichting excel mo<strong>de</strong>l behorend bij hetontwerp van <strong>de</strong> ministeriële regeling plankosten exploitatieplanHet mo<strong>de</strong>l invullen wanneer het exploitatieplan voorziet in 1 of meer van <strong>de</strong> volgen<strong>de</strong> bouwplannena. een bouwplan voor meer dan 1 (bedrijfs)woningb. een bouwplan voor een hoofdgebouw voor agrarische doelein<strong>de</strong>n of bedrijfsdoelein<strong>de</strong>n (muv horeca, kantoor,<strong>de</strong>tailhan<strong>de</strong>l ) met een oppervlakte van meer dan 1.500 m2 bvoc. een bouwplan voor een an<strong>de</strong>r hoofdgebouwd. een bouwplan voor een uitbreiding van een gebouw voor agrarische doelein<strong>de</strong>n of bedrijfsdoel<strong>de</strong>in<strong>de</strong>n(muv horeca, kantoor, <strong>de</strong>tailhan<strong>de</strong>l) met meer dan 2.000 m2 bvo of met een woning of meer dan 1 bedrijfswoninge. een bouwplan voor een uitbreiding van een an<strong>de</strong>r gebouw met meer dan 2.000 m2 bvo of met meer dan 1 woningf. een bouwplan voor kassen met een oppervlakte van meer dan 30.000 m2 bvotabblad vragenlijst:1. Vul <strong>de</strong> gegevens in cel E10, E11 en E12 in .2. Geef een antwoord op <strong>de</strong> vragen 1 t/m 18, uitgangspunt is een actieve gemeentelijke gron<strong>de</strong>xploitatie.3. Klik op <strong>de</strong> grijze ? buttons voor meer informatie over <strong>de</strong> vraag.tabblad produktenlijstGeef in kolom B per produkt/activiteit <strong>aan</strong> of het bij dit project van toepassing is: vul ja of nee in.tabblad resultaatIn cel G51 staat het forfaittair bedrag dat in het exploitatieplan op het moment vanvaststelling ruimtelijk besluit wordt opgenomen. Dus niet na<strong>de</strong>r faseren.printenPrint het blad vragenlijst, produktenlijst en resultaat met behulp van <strong>de</strong> printbuttonsDeze uitdraaien moeten bij het exploitatieplan gevoegd wor<strong>de</strong>n.berekening kosten voorbelasten/ophogen en bestemmingsplannenIn een hulpblad wor<strong>de</strong>n <strong>de</strong> kosten voor voorbelasten/ophogen separaat berekend.Tevens zijn hierin <strong>de</strong> uren voor het maken van ruimtelijke or<strong>de</strong>ning produkten <strong>aan</strong>gegeven.Met <strong>de</strong>ze button wordt het hulpblad zichtbaar danwel verborgen.hulpbladtonenhulpbladverbergentechnische informatieOm <strong>de</strong> scan goed te laten functioneren dient het beveiligingsniveau in Excel op "laag" gezet te wor<strong>de</strong>n.Extra, Macro, beveiliging, laagPLANKOSTENSCAN64* een uitgebrei<strong>de</strong> toelichting is te vin<strong>de</strong>n in <strong>de</strong> bijlagen bij <strong>de</strong> ontwerp regeling.Dit excel mo<strong>de</strong>l is in opdracht van het Ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Or<strong>de</strong>ning en Milieubeheerop basis van <strong>de</strong> Plankostenscan ontwikkeld en opgesteld door :Mevr drs B.A.M.P. van Hoekmevr mr ing. M.E Krul-Seenb.van.hoek@bieleveldvanhoek.nlMKN@tg.nl073- 615 60 77 <strong>de</strong> heer ir M.J. D. StoutMJS@tg.nl033 467 7777
Vragenlijst ontwerp regeling plankosten exploitatieplanDatum 11-8-2011GemeenteGemeente UtrechtProjectnaamProjectnummer…Datum prijspeil 1-1-2010Looptijd project in jaren 0Aantal werkweken per jaar 42printA Algemeen1 Wat is <strong>de</strong> looptijd van het project vanaf het moment van vaststellen van het ruimtelijk besluit ? 0 jaren2 Wat is <strong>de</strong> grootte van het exploitatiegebied (netto) ? 0 ha3 Waar ligt het exploitatiegebied ? historisch gebiedbinnenste<strong>de</strong>lijke locatieinbreidingslocatieuitleglocatie4 Betreft het een herstructureringsopgave ?jajajajajaneeneeneeneeneeB Eigendomsituatie5 Hoeveel onroeren<strong>de</strong> zaken dienen verworven te wor<strong>de</strong>n ? 0 totaala waarvan percelen (onbebouwd) 0 stuksb waarvan woningen 0 stuksc waarvan (agrarische) bedrijven/winkels/kantoren 0 stuksd waarvan bijzon<strong>de</strong>re objecten 0 stuks6 Van hoeveel huur(pacht)ontbindingen is sprake ? 0 stuks7 Wordt er met een onteigeningsplan gewerkt (administratieve procedure) ?a zo ja voor hoeveel onroeren<strong>de</strong> zaken ? 0 stuksb in hoeveel van die gevallen komt het tot een gerechtelijke procedure ? 0 stuks8 Wordt of is een voorkeursrecht gevestigd ?janeeC Beoog<strong>de</strong> programma9 Wat is het beoog<strong>de</strong> programma volgens het ruimtelijk besluit ? woningen 0 <strong>aan</strong>talbedrijvigheid 0 m2 uitgeefbaarcommercieel/retail 0 m2 bvomaatschappelijk 0 m2 bvorecreatie 0 m2D On<strong>de</strong>rzoeken10 a Is een Milieu Effect Rapportage (MER) benodigd ?b Is na<strong>de</strong>r on<strong>de</strong>rzoek nodig naar luchtkwaliteit ?c Is <strong>aan</strong>vullend archeologisch on<strong>de</strong>rzoek nodig ?d Is saneringson<strong>de</strong>rzoek nodig naar bo<strong>de</strong>mverontreiniging ?jajajajaneeneeneenee??E Ruimtelijke or<strong>de</strong>ningsprocedures11 Wordt het ruimtelijk besluit opgesteld:a mid<strong>de</strong>ls een globaal uit te werken plan of projectbesluit of projectafwijkingsbesluit ?ja neeIndien sprake is van een globaal uit te werken plan, hoeveel uitwerkingsplannen verwacht u? Aantal 0b of mid<strong>de</strong>ls een ge<strong>de</strong>tailleerd bestemmingsplan ?ja nee12 Of kan gebruik gemaakt wor<strong>de</strong>n van een wijziging van het bestemmingsplan ?ja nee13 Maakt dit exploitatieplan <strong>de</strong>el uit van een groter bestemmingsplan ?ja neezo ja, wat is <strong>de</strong> verhouding in oppervlakte ten opzichte van dit bestemmingsplan ? 0,00foutF Civiele en cultuurtechniek14 Wat is <strong>de</strong> (te verwachten) bo<strong>de</strong>mgesteldheid in het gebied? SlechtNormaalGoedjajajaneeneenee15 Wat zijn <strong>de</strong> (te verwachten) sloopkosten? €-16 Is sprake van ophoging danwel voorbelasting?ja neeIndien er opgehoogd/voorbelast wordt, <strong>de</strong> volgen<strong>de</strong> vragen invullen:vraag 16 a t/m d NIET invullena Wordt er integraal of partieel opgehoogd? integraal ja neefoutpartieelja neeb In hoeveel <strong>de</strong>elplannen/fasen wordt er opgehoogd/voorbelast? 0 <strong>de</strong>elplan/fasec Wat is <strong>de</strong> te verwachten zettingstijd? 0 jaard Wat is <strong>de</strong> hoogte van <strong>de</strong> voorbelasting? 0 m117 Wat zijn <strong>de</strong> (te verwachten) kosten voor bouw en woonrijpmaken ? €-G Gronduitgifte18 a hoeveel vrije kavels wor<strong>de</strong>n uitgegeven ? 0 stuksb hoeveel uitgiftecontracten woningbouw verwacht u ? 1 stuksc hoeveel uitgiftecontracten bedrijvigheid verwacht u ? 0 stuksd hoeveel uitgiftecontracten commercieel vastgoed verwacht u ? 0 stuksC:\Documents e hoeveel uitgiftecontracten and Settings\kauw201\Bureaublad\plankostenscan maatschappelijke voorzieningen verwacht blanco u ? 0 Vragenlijst stuks 11-8-2011f hoeveel uitgiftecontracten met gemeng<strong>de</strong> uitgiften verwacht u ? 0 stuks65PLANKOSTENSCAN
Produkten/activiteitenlijstontwerp regeling plankosten exploitatieplanprintDatum 11-8-2011GemeenteGemeente UtrechtProjectnaam 0Projectnummer…invullen! Datum prijspeil 1-1-2010Looptijd project in jaren 0Produkt/activiteitVerwervingja nee 1.1 Taxatie en <strong>aan</strong>koop onroeren<strong>de</strong> zaakuur per onbebouw<strong>de</strong> perceeluur per woning (ook huur/pachtontbinding)uur per agrarisch/bedrijf/winkel/kantooruur per agrarisch/bedrijf/winkel/kantoor in herstructureringuur per byzon<strong>de</strong>r objectuur per byzon<strong>de</strong>r object in herstructureringjanee1.2 Onteigenen van onroeren<strong>de</strong> zakenuur per administratieve procedureuur per gerechtelijke procedurevast bedrag advocaatkosten per onteigeningjanee1.3 Toepassen Wet voorkeursrecht gemeenteuur voor vestiging voorkeursrechtSte<strong>de</strong>nbouwjanee2.1 Programma van Eisenuur voor opstellen pveuur bij maatschappelijk programajanee2.2 Prijsvraag uur voor organiserenjanee2.3 Masterplanuur per woninguur per 100 m2 uitgeefbaar niet woningbouwjanee2.4 Beeldkwaliteitsplanuur per woninguur per 100 m2 uitgeefbaar niet woningbouwjanee2.5 Ste<strong>de</strong>nbouwkundig planuur per woninguur per 100 m2 uitgeefbaar niet woningbouwuur bij maatschappelijk programajanee2.6 Inrichtingsplan Openbare ruimteuur per woninguur per 100 m2 uitgeefbaar niet woningbouwjajaneeneeRuimtelijke or<strong>de</strong>ning3.1 Opstellen en procedure bestemmingsplan of project (afwijkings) besluituur per globaal uit te werken plan of project (afwijkings)besluituur per uitwerkingsplanuur per ge<strong>de</strong>tailleerd bestemmingsplan3.2 Opstellen en procedure wijziging uur per wijzigingPLANKOSTENSCAN66C:\Documents and Settings\kauw201\Bureaublad\plankostenscan blanco Productenlijst 11-8-2011
Resultaatsheet ontwerp regeling plankosten exploitatieplanDatum 11-8-2011 Complexiteit 125%GemeenteGemeente UtrechtProjectnaam 0Projectnummer…Datum prijspeil 1-1-2010printLooptijd project in jaren 0euro'sProdukt/activiteit uren euro's in %Verwerving - € - #DEEL/0!1.1 Taxatie en <strong>aan</strong>koop onroeren<strong>de</strong> zaak - € - #DEEL/0!1.2 Onteigenen van onroeren<strong>de</strong> zaken - € - #DEEL/0!1.3 Toepassen Wet voorkeursrecht gemeente - € - #DEEL/0!Ste<strong>de</strong>nbouw - € - #DEEL/0!2.1 Programma van Eisen - € - #DEEL/0!2.2 Prijsvraag - € - #DEEL/0!2.3 Masterplan - € - #DEEL/0!2.4 Beeldkwaliteitsplan - € - #DEEL/0!2.5 Ste<strong>de</strong>nbouwkundig plan - € - #DEEL/0!2.6 Inrichtingsplan Openbare ruimte - € - #DEEL/0!Ruimtelijke Or<strong>de</strong>ning - € - #DEEL/0!3.1 Opstellen en procedure bestemmingsplan of project (afwijkings) besluit - € - #DEEL/0!3.2 Opstellen en procedure wijziging - € - #DEEL/0!3.3 Opstellen en procedure exploitatieplan - € - #DEEL/0!Civiele en cultuur techniek - € - #DEEL/0!4.1 Planontwikkeling - € - #DEEL/0!4.2 Voorbereiding, toezicht en directievoering € - #DEEL/0!Landmeten/vastgoedinformatie - € - #DEEL/0!5.1 Kaartmateriaal - € - #DEEL/0!Communicatie - € - #DEEL/0!6.1 Omgevingsmanagement - € - #DEEL/0!Gronduitgifte - € - #DEEL/0!7.1 Gronduitgiftecontracten - € - #DEEL/0!Management - € - #DEEL/0!8.1 Projectmanagement - € - #DEEL/0!8.2 Projectmanagementassistentie - € - #DEEL/0!Planeconomie - € - #DEEL/0!9.1 Planeconomie - € - #DEEL/0!totaal - € - #####opnemen in hetexploitatieplanC:\Documents and Settings\kauw201\Bureaublad\plankostenscan blancoresultaat11-8-201167PLANKOSTENSCAN
Bijlage 3: Definitie hoofdinfrastructuurAls hoofdinfrastructuur wor<strong>de</strong>n <strong>aan</strong>gemerkt die voorzieningen die qua belang, schaal enreikwijdte <strong>de</strong> voor een pure woonstraat benodig<strong>de</strong> openbare voorzieningen ver te boveng<strong>aan</strong>. Als maatstaf voor het vaststellen van hoofdinfrastructuur geldt dat het <strong>de</strong> openbarevoorzieningen betreft die voor twee<strong>de</strong>r<strong>de</strong> of meer ook dienen voor an<strong>de</strong>re woningen dan<strong>de</strong> woningen in <strong>de</strong> woonstraat van <strong>de</strong> herstructurering. Deze maatstaf voor het bepalen vanhoofdinfrastructuur kan, op hoofdlijnen, als volgt na<strong>de</strong>r wor<strong>de</strong>n uitgewerkt:Definitie hoofdinfrastructuur68• on<strong>de</strong>rgrondse (en eventueel ook bovengrondse) kabels en leidingen behoren tot <strong>de</strong>hoofdinfrastructuur, wanneer het totaal <strong>aan</strong>tal <strong>aan</strong>gesloten woningen drie of meer malengroter is dan het <strong>aan</strong>tal <strong>aan</strong>gesloten woningen in <strong>de</strong> woonstraat waardoor het projectontsloten wordt;• bovengrondse infrastructuur van groen en water behoort tot <strong>de</strong> hoofdinfrastructuur wanneerhet <strong>aan</strong>tal woningen waarvoor die infrastructuur normatief als voorziening dient, drie of meermalen groter is dan het <strong>aan</strong>tal woningen in <strong>de</strong> woonstraat waardoor het project ontslotenwordt;• alle voorzieningen speciaal voor openbaar vervoer die in afwijking zijn van <strong>de</strong> straatinrichtingzon<strong>de</strong>r openbaar vervoer, behoren tot <strong>de</strong> hoofdinfrastructuur. Uitgangspunt is hier in feitedat openbaar vervoer per <strong>de</strong>finitie behoort tot <strong>de</strong> hoofdinfrastructuur. Voor voorzieningenspeciaal ten behoeve van openbare nutsdiensten geldt, mutatis mutandis, hetzelf<strong>de</strong>;• voor <strong>de</strong> verkeershoofdinfrastructuur kan in dit verband als maatstaf dienen:verkeersinfrastructuur waarvan het verkeer meer dan 50 dBA geluidsbelasting veroorzaakt opeen gevel van <strong>de</strong> nieuwbouw. Verkeersinfrastructuur met een intensiteit van motorvoertuigenper etmaal die vijftien malen of meer maken groter is dan het <strong>aan</strong>tal woningen in <strong>de</strong>woonstraat waardoor het project wordt ontsloten, wordt gerekend tot <strong>de</strong> hoofdinfrastructuur(daarbij wordt ervan uitgeg<strong>aan</strong> dat <strong>aan</strong> ie<strong>de</strong>re woning vijf autoritten per dag kunnen wor<strong>de</strong>ngerelateerd. Meer dan driemaal zoveel is <strong>de</strong>rhalve hoofdinfrastructuur). Zie voor meerinformatie notitie ECORYS-Kolpron dd. 11-03-2002 on<strong>de</strong>r 2.2.Dat wat als hoofdinfrastructuur kan wor<strong>de</strong>n <strong>aan</strong>gemerkt, wordt vastgesteld in het SPvE en/of <strong>de</strong>bouwenveloppe (of op het moment van het vaststellen van <strong>de</strong> startnotitie, als er geen SpvE ofbouwenveloppe wordt opgesteld)
NOTES
Bijlage 4: Overzicht Leidsche RijnN.B. Alle hier opgenomen H1-woningen komen in <strong>de</strong> categorie H2 te vallen. Voor <strong>de</strong> categorie H2geldt dat per project wordtgekeken hoeveel woningen hiervan on<strong>de</strong>r H2 blijven vallen en welke woningen on<strong>de</strong>r H3 g<strong>aan</strong> vallen.on<strong>de</strong>rwerpVoorstel ver<strong>de</strong>ling van huur en koopwoningen naar coportatie en per <strong>de</strong>elplan op basis van overzicht PBLRopgesteld STUW J.Ne<strong>de</strong>rhofDatum 4-04-07 13-04-07 14-05-07 31-07-07 17-08-07HUURWONINGEN, EENGEZINSWONINGENBO-EX MITROS PORTAAL SSH sub totTotaal voor G H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 lijst PBLRLRC 0Leeuwensteijn Noord 25 50 48 24 147Overtuin 0Grauwaart ** 21 21 42Hoge wei<strong>de</strong> 49 69 24 44 20 42 248Rijnvliet 83 36 42 19 32 212totaal 95 223 108 110 20 42 19 32 649totalen per corp. 318 218 62 51 649totalen H1 95 108 20 19 242Totalen H2 223 110 42 32 407totaal EGW + MGW 433 517 200 143Overzicht Leidsche Rijn70ver<strong>de</strong>ling van koopwoningen naar coporatie en per <strong>de</strong>elplan op basis van overzicht PBLR d.d. 20-03-2007KOOPWONINGENBO-EX MITROS PORTAALTotaal voor G mgw egw s1 egw S2 mgw egw s1 egw S2 mgw egw s1 egw S2LRC 105 175 102Leeuwensteijn Noord 23 57 40OvertuinGrauwaart 74 25Hoge wei<strong>de</strong> 80 34 40 10 25Rijnvliettotaal 179 23 57 280 34 80 102 10 25totalen per corp. 259 394 137ver<strong>de</strong>ling van koopwoningen naar coporatie en per <strong>de</strong>elplan op basis van overzicht PBLR d.d. 20-03-2007 ontvangen d.d. 20-03-2007gewijzigd door PBLR d.d. 20 juli 2007HuurKoopEGW MGW totaal MGW egws1 egwS2 totaalver<strong>de</strong>ling PBLR H1 H2 H1 H2LRC 0 0 96 264 360 416 0 0 416leeuwensteijn Noord 73 74 41 21 209 0 26 94 120Overtuin 0 0 0 0 0 0 0 0 0Grauwaart 21 21 56 56 154 99 0 0 99Hoge wei<strong>de</strong> 44 204 12 98 358 80 44 75 199Rijnvliet 95 96 9 12 212 0 0 0 0PM 4 4 8 5 5totaal 237 399 214 451 1301 600 70 169 839636 665Opm.: in dit schema is rekening gehou<strong>de</strong>n met <strong>de</strong> extra woningen van <strong>Portaal</strong> in Vleuterwei<strong>de</strong>. Deze zijn ver<strong>de</strong>eld over <strong>de</strong> an<strong>de</strong>re corporaties.
d.d. 20-03-200713-09-07 16-10-07HUURWONINGEN, MEERGEZINSWONINGENBO-EX MITROS PORTAAL SSH sub tot TOTAALH1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 ljist PBLR55 75 44 94 37 55 360 3607 21 34 62 2090 032 80 112 15455 12 43 110 3580 2127 108 101 198 44 94 37 55 644 1293115 299 138 92 644 1293 12937 101 44 37 189 431108 198 94 55 455 862SSHtotaal MGW zijn verschoven naar <strong>de</strong> EGW inmgw egw s1 egw S2Rijnvliet (9 H1 en 12 H2 won.34 4161200993 7 199034 3 7 83444 834 834resumeH1 H2 H1 H2 huur soc. koop totaalCorp. EGW EGW MGW MGW TotaalTOTAAL Bo-ex 95 223 7 108 433 259 692Mitros 108 110 101 198 517 394 911776 <strong>Portaal</strong> 20 42 44 94 200 137 337329 SSH 19 32 37 55 143 44 1870 Totaal 242 407 189 455 1293 834 2127253557212 212713 Opm. verschil van 13 is bekend bij PBLR nl 8 huur en 5 MGE nog bespreken132140 214071Overzicht Leidsche Rijn
Bijlage 5: Checklist begindocumentBij herstructureringsprojecten in <strong>de</strong> best<strong>aan</strong><strong>de</strong> stad passen gemeente en woningcorporaties <strong>de</strong><strong>Utrechtse</strong> Participatiestandaard toe. Deze is te vin<strong>de</strong>n op www.participedia.nl. Daarnaast gel<strong>de</strong>n<strong>de</strong> bepalingen die beschreven st<strong>aan</strong> in hoofdstuk 7 van <strong>de</strong> <strong>Utrechtse</strong> Samenwerkingsafspraken.Algemeen1. <strong>de</strong> checklist wordt gebruikt om bij <strong>de</strong> start van een traject <strong>de</strong> beginsituatie en <strong>de</strong> spelregelsten <strong>aan</strong>zien van participatie van <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>rscommissie te kunnen vaststellen;2. <strong>de</strong> checklist wordt ingevuld door elke <strong>aan</strong> het traject <strong>de</strong>elnemen<strong>de</strong> partij. De checklist heeft<strong>de</strong> status van een inventarisatie;3. <strong>aan</strong> <strong>de</strong> hand van <strong>de</strong> ingevul<strong>de</strong> checklisten wordt het begindocument vastgesteld. Aan eenvastgesteld begindocument kunnen rechten ontleend wor<strong>de</strong>n;4. <strong>de</strong> in <strong>de</strong> checklist genoem<strong>de</strong> on<strong>de</strong>rwerpen geven een compleet overzicht van <strong>de</strong> mogelijkeon<strong>de</strong>rwerpen in het begindocument. Partijen stellen in overleg vast welke on<strong>de</strong>rwerpen inhet begindocument wor<strong>de</strong>n opgenomen.Opdracht:vastst<strong>aan</strong><strong>de</strong> randvoorwaar<strong>de</strong>n:• ste<strong>de</strong>nbouwkundig• financieel• volkshuisvestelijk• procesmatig• sociaal en fysiek infrastructureelChecklist begindocument72betrokken partijen:• corporatie• huur<strong>de</strong>rscommissie• gemeente••
ol en bijbehoren<strong>de</strong> verantwoor<strong>de</strong>lijkhe<strong>de</strong>nhuur<strong>de</strong>rscommissie:•klankbord: groep huur<strong>de</strong>rs die spreekt oppersoonlijke titel, dus zon<strong>de</strong>r achterban.Haar rol is passief, zij wordt geraadpleegd:zij reageert op vragen of stellingen van <strong>de</strong>corporatie. Zij geeft vrijblijvend advies.•platform: groep huur<strong>de</strong>rs die spreekt namenseen informele achterban. Zij haalt vragenen meningen op bij <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>rs en voertnamens hen gesprekken met <strong>de</strong> corporatie.De resultaten bespreekt zij met <strong>de</strong> achterban.Haar rol kan zowel passief als actief zijn, zij kanzelf on<strong>de</strong>rwerpen voor gesprek <strong>aan</strong>dragen. Zijgeeft zwaarwegend advies: <strong>de</strong> corporatie kandaar met on<strong>de</strong>rbouwing van afwijken.Bij <strong>aan</strong>vang kiest <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>rscommissievoor <strong>de</strong> volgen<strong>de</strong> rol: klankbord platform vertegenwoordiging co-producentGeduren<strong>de</strong> het proces kan <strong>de</strong> rol van <strong>de</strong>huur<strong>de</strong>rscommissie veran<strong>de</strong>ren.• vertegenwoordiging: groep huur<strong>de</strong>rs diedoor <strong>de</strong> achterban formeel is gekozen of<strong>aan</strong>gewezen om hen te vertegenwoordigen.Zij vertegenwoordigt, volgens <strong>de</strong>mocratischeprincipes, alle huur<strong>de</strong>rs. Zij heeft <strong>aan</strong>toonbaar(zichtbaar) een globaal mandaat, belangrijkebeslissingen wor<strong>de</strong>n besproken met <strong>de</strong>achterban (= opnieuw ophalen mandaat). Zijinformeert regelmatig haar achterban. Zij geeftgekwalificeerd advies: er moeten dwingen<strong>de</strong>re<strong>de</strong>nen zijn het advies niet te volgen.• co-producent: groep huur<strong>de</strong>rs diedoor <strong>de</strong> achterban formeel is gekozen of<strong>aan</strong>gewezen om hen te vertegenwoordigen.Zij vertegenwoordigt alle huur<strong>de</strong>rs en zorgtdat <strong>de</strong>ze geïnformeerd wor<strong>de</strong>n. Zij heeft<strong>aan</strong>toonbaar (zichtbaar) volledig mandaat. Zijcommitteert zich <strong>aan</strong> <strong>de</strong> randvoorwaar<strong>de</strong>n enis, samen met <strong>de</strong> corporatie, verantwoor<strong>de</strong>lijkvoor het eindresultaat. Zij neemt samen met<strong>de</strong> corporatie beslissingen en draagt <strong>de</strong>ze uitnaar <strong>de</strong> achterban.73Checklist begindocument
niveau participatie huur<strong>de</strong>rscommissie:• klankbord: heeft recht op informatie en kangeraadpleegd wor<strong>de</strong>n.• platform: heeft recht op informatie, kangeraadpleegd wor<strong>de</strong>n en geeft (gevraagd enongevraagd) zwaarwegend advies.• vertegenwoordiging: heeft recht opinformatie en kan geraadpleegd wor<strong>de</strong>n.Brengt gevraagd en ongevraagd gekwalificeerdadvies uit.• co-producent: heeft recht op informatie enneemt me<strong>de</strong> beslissingen.mandaat /bevoegdhe<strong>de</strong>n:• corporatieme<strong>de</strong>werker(s)• gemeenteme<strong>de</strong>werker(s)• huur<strong>de</strong>rscommissie• overige <strong>de</strong>elnemersChecklist begindocument74<strong>aan</strong>vullen<strong>de</strong> participatie en inspraak:• alle bewoners• te on<strong>de</strong>rschei<strong>de</strong>n bijzon<strong>de</strong>re groepen(bijvoorbeeld kin<strong>de</strong>ren, jongeren, allochtonen,mensen met een handicap, senioren)• werkvormen en activiteiten (per groep)• benodig<strong>de</strong> budgetbudget functioneren en extra begeleidinghuur<strong>de</strong>rscommissie (verga<strong>de</strong>rkosten,productie nieuwsbrieven enz.):voorzitter (procesbewaker) van het traject:organisatiestructuur:• stuurgroep• projectgroep(en)• werkgroep(en)• an<strong>de</strong>rs, namelijk
communicatie:• doel• vorm• frequentie• intern• externglobale planning (doorlooptijd):• benodig<strong>de</strong> tijd tussen start en einddatumvan het traject•fasering en activiteiten per fase- Initiatieffase- On<strong>de</strong>rzoeksfase(bewonerson<strong>de</strong>rzoek,bouwtechnisch on<strong>de</strong>rzoek)- Planvormingsfase (incl. project sociaalstatuut)- Besluitvormingsfase (incl. draagvlakmeting)- Ontwerp- en realisatiefase<strong>de</strong> partij(en) die het besluit over heteindproduct neemt/nemen:contactpersoon in Utrecht Vernieuwtorganisatie:75Checklist begindocument
Bijlage 6: Achtergrondka<strong>de</strong>r bijherstructurering en krachtwijkenAchtergrondka<strong>de</strong>r bij herstructurering en krachtwijken76DoelstellingGemeente Utrecht en <strong>de</strong> <strong>Utrechtse</strong> woningcorporaties kennen een jarenlange samenwerkingvanuit een <strong>aan</strong>tal doelstellingen. Gemeente en corporaties vin<strong>de</strong>n het van groot belang dat <strong>de</strong>omvang van <strong>de</strong> sociale huurwoningvoorraad voldoen<strong>de</strong> groot blijft in verhouding tot <strong>de</strong> omvangvan <strong>de</strong> doelgroep. Bovendien moet <strong>de</strong> sociale huurwoningvoorraad van een betere kwaliteitwor<strong>de</strong>n. Daarnaast vin<strong>de</strong>n gemeente en corporaties dat het <strong>aan</strong>bod van <strong>aan</strong>trekkelijke huur- enkoopwoningen moet groeien voor mensen die hogere kwaliteit willen en dat kunnen betalen.Het gaat enerzijds om meer keuzemogelijkhe<strong>de</strong>n voor <strong>Utrechtse</strong> bewoners, maar an<strong>de</strong>rzijdskan door spreiding van huur- en koopwoningen in verschillen<strong>de</strong> prijsklassen een evenwichtigerebevolkingssamenstelling in <strong>de</strong> wijken ontst<strong>aan</strong>. De uitein<strong>de</strong>lijke doelstelling van <strong>de</strong>ze maatregelenis dat <strong>de</strong> leefbaarheid in <strong>de</strong> wijken waar <strong>de</strong> corporaties veel bezit hebben verbeterd wordt.De woningcorporaties en <strong>de</strong> gemeente willen met <strong>de</strong> nieuwe <strong>samenwerkingsafspraken</strong> zoveelmogelijk tegenwicht bie<strong>de</strong>n <strong>aan</strong> <strong>de</strong> huidige problemen op <strong>de</strong> woningmarkt en <strong>de</strong> terugval ininvesteringen in nieuwbouw. Tevens willen zij voorkomen dat het huidig economisch tij eenterugslag geeft in <strong>de</strong> krachtwijken. Daarom hebben zij <strong>de</strong> volgen<strong>de</strong> prioriteiten gesteld:<strong>de</strong> woningproductie op peil hou<strong>de</strong>n, <strong>de</strong> krachtwijken verbeteren en fors investeren op hetgebied van duurzaamheid. Gemeente en corporaties g<strong>aan</strong> samen voor <strong>de</strong> verbetering van<strong>de</strong> stad. Een gezamenlijke, gecoördineer<strong>de</strong> investeringsstrategie levert <strong>de</strong> beste garantie om<strong>de</strong> gewenste kwaliteitsverbetering tot stand te brengen. De corporaties investeren in <strong>de</strong>woningvoorraad en <strong>de</strong> directe woonomgeving, <strong>de</strong> gemeente in <strong>de</strong> hoofdinfrastructuur enopenbare voorzieningen.<strong>Utrechtse</strong> <strong>samenwerkingsafspraken</strong>De productieprogramma’s van <strong>de</strong> verschillen<strong>de</strong> woningcorporaties g<strong>aan</strong> uit van forseinvesteringen in <strong>de</strong> stad. Volgens planning wor<strong>de</strong>n er door <strong>de</strong> corporaties ongeveer 6.200nieuwbouwwoningen (inclusief Leidsche Rijn) in <strong>aan</strong>bouw genomen en 6.300 woningengerenoveerd in <strong>de</strong> perio<strong>de</strong> 2011 tot en met 2015.De <strong>Utrechtse</strong> Samenwerkingsafspraken vormen een gezamenlijk totaalpakket: er zijn enerzijdsafspraken gemaakt over maatregelen van <strong>de</strong> woningcorporaties die betrekking hebben op <strong>de</strong>minimale omvang van <strong>de</strong> sociale huurwoningvoorraad, <strong>de</strong> gewenste nieuwbouwproductie, <strong>de</strong>verbetering van <strong>de</strong> best<strong>aan</strong><strong>de</strong> woningen en sociale investeringen en an<strong>de</strong>rzijds zijn afsprakengemaakt over maatregelen die <strong>de</strong> gemeente neemt om <strong>de</strong> productie en investeringen van<strong>de</strong> corporaties te stimuleren. Het gaat in dit laatste geval bijvoorbeeld over mogelijkhe<strong>de</strong>nvoor verkoop en financiële afspraken waaron<strong>de</strong>r een sociale grondprijs en afspraken overerfpachtsconversies en meerwaar<strong>de</strong>afdracht.Uitgangspunten samenwerkingDe genoem<strong>de</strong> financiële afspraken zijn in <strong>de</strong> <strong>Utrechtse</strong> Samenwerkingsafspraken opgenomenin bijlage 1. Deze financiële afspraken g<strong>aan</strong> uit van een samenwerking tussen gemeente encorporaties die sinds <strong>de</strong> vaststelling van <strong>de</strong> Raamovereenkomst DUO (in 2001) van krachtis. Daarbij wordt een beroep ged<strong>aan</strong> op het on<strong>de</strong>rnemerschap van corporaties. Concreet
etekent dit dat gemeente en corporaties hebben afgesproken dat <strong>de</strong> integrale herontwikkelingplaatsvindt voor rekening en risico van <strong>de</strong> woningcorporaties. Ook <strong>de</strong> onrendabeleinvesteringen wor<strong>de</strong>n door <strong>de</strong> corporaties gefinancierd. De grond- en bouwexploitatie opherontwikkelingslocaties blijft dus in een hand. Op <strong>de</strong>ze herontwikkelingslocaties wor<strong>de</strong>n <strong>de</strong>gesloopte sociale huurwoningen globaal voor ongeveer 2/3 vervangen door koopwoningen.Normaal gesproken wordt hiervoor door ontwikkelaars meerwaar<strong>de</strong> afgedragen <strong>aan</strong> <strong>de</strong>gemeente. Gemeente en corporaties hebben in <strong>de</strong> financiële afspraken vastgelegd dat er geeneconomische meerwaar<strong>de</strong> hoeft te wor<strong>de</strong>n afgedragen bij integrale herontwikkeling. Daar staattegenover dat corporaties wel <strong>de</strong> openbare voorzieningen ten behoeve van <strong>de</strong> nieuwbouwrealiseren zoals ontsluitingswegen, parkeervoorzieningen, trottoirs, groenvoorzieningen engeluidsweren<strong>de</strong> voorzieningen (voor zover <strong>de</strong>ze laatste niet <strong>de</strong> hoofdinfrastructuur betreffen).Daarbij gel<strong>de</strong>n <strong>de</strong> gebruikelijke kwaliteitseisen van <strong>de</strong> gemeente Utrecht. Het bouwprogramma,het ste<strong>de</strong>nbouwkundig programma van eisen/bouwenveloppe, het ontwerp en het bestek van<strong>de</strong> maaiveldinrichting en het civieltechnisch programma wor<strong>de</strong>n per locatie in on<strong>de</strong>rling overlegvastgesteld. Per locatie wordt een anterieure overeenkomst afgesloten tussen corporatie engemeente waarin on<strong>de</strong>r an<strong>de</strong>re afspraken wor<strong>de</strong>n vastgelegd over hoofdinfrastructuur, inrichtingopenbaar gebied, anti-speculatiebeding en te realiseren programma.De <strong>aan</strong>leg van <strong>de</strong> hoofdinfrastructuur is <strong>de</strong> verantwoor<strong>de</strong>lijkheid van <strong>de</strong> gemeente. Daarnaastis <strong>de</strong> gemeente verantwoor<strong>de</strong>lijk voor besluitvorming over veror<strong>de</strong>ningen en vergunningen enplanologische-juridische processen, inclusief <strong>de</strong> verplichte inspraak. In Leidsche Rijn blijft <strong>de</strong>gemeente (als eigenaar van <strong>de</strong> grond), overigens volledig verantwoor<strong>de</strong>lijk voor het bouwrijpmaken van <strong>de</strong> grond en <strong>de</strong> inrichting van <strong>de</strong> openbare ruimte.Naast <strong>de</strong> <strong>aan</strong>leg van <strong>de</strong> micro-infrastructuur komen ook <strong>de</strong> vergoedingen <strong>aan</strong> bewoners vanslooplocaties voor on<strong>de</strong>r an<strong>de</strong>re zelf <strong>aan</strong>gebrachte voorzieningen en verhuiskosten voorrekening van <strong>de</strong> woningcorporaties. De corporaties zijn verantwoor<strong>de</strong>lijk voor verhuizingen enuitplaatsingen. Het Algemeen Sociaal Projectplan wordt hierbij gevolgd.KrachtwijkenIn hoofdstuk 9 van <strong>de</strong> <strong>samenwerkingsafspraken</strong> is <strong>aan</strong>gegeven dat <strong>de</strong> afspraken overorganisatie, rapportages en monitoring wor<strong>de</strong>n voortgezet conform (het supplement bij) <strong>de</strong>Uitvoeringsovereenkomst 2008.OrganisatieDe samenwerking tussen corporaties en gemeente en <strong>de</strong> organisatievorm die daarvoor bij <strong>de</strong>start van het programma krachtwijken is gekozen, wordt voortgezet.In <strong>de</strong> wijken werken <strong>de</strong> gemeentelijke gebiedsmanagers van <strong>de</strong> grote gemeentelijke dienstensamen met <strong>de</strong> gebiedsmanagers van <strong>de</strong> corporaties <strong>aan</strong> <strong>de</strong> uitvoering van <strong>de</strong> wijkactieplannenin kleine, slagvaardige programmateams. De programmateams st<strong>aan</strong> on<strong>de</strong>r leiding van <strong>de</strong>wijkmanagers in hun rol als programmamanager van het wijkactieprogramma.Ste<strong>de</strong>lijk blijft <strong>de</strong> stuurgroep Utrecht Vernieuwt/Krachtwijken verantwoor<strong>de</strong>lijk voor <strong>de</strong><strong>aan</strong>sturing en voor besluitvorming over <strong>de</strong> inzet van <strong>de</strong> gezamenlijke mid<strong>de</strong>len, oplossen vanknelpunten in <strong>de</strong> voortgang en an<strong>de</strong>re kwesties die zich voordoen rond <strong>de</strong> <strong>aan</strong>pak krachtwijken.77Achtergrondka<strong>de</strong>r bij herstructurering en krachtwijken
InvesteringenVoor <strong>de</strong> krachtwijken is vanaf 2012 min<strong>de</strong>r budget beschikbaar dan in voorg<strong>aan</strong><strong>de</strong> jaren. Van rijken provincie wor<strong>de</strong>n geen extra mid<strong>de</strong>len meer verwacht. Als gevolg van het afschaffen van <strong>de</strong>Vogelaarheffing en bijzon<strong>de</strong>re projectsteun investeren <strong>de</strong> corporaties per jaar 30 % min<strong>de</strong>r,€ 15 miljoen in plaats van € 21,5 miljoen per jaar. Van dat bedrag wordt € 6 miljoen besteed <strong>aan</strong>sociale maatregelen, € 9 miljoen is bestemd voor fysieke investeringen in <strong>de</strong> krachtwijken.De gemeente investeert komen<strong>de</strong> jaren € 4 miljoen per jaar in <strong>de</strong> krachtwijken.Achtergrondka<strong>de</strong>r bij herstructurering en krachtwijken78Sociale investeringenNet als voorg<strong>aan</strong><strong>de</strong> jaren vormen <strong>de</strong> wijkactieprogramma’s <strong>de</strong> concrete invulling van <strong>de</strong> socialeinvesteringen in <strong>de</strong> krachtwijken. Wat betreft <strong>de</strong> financiering van <strong>de</strong> wijkactieprogramma’s wordton<strong>de</strong>rscheid gemaakt tussen flexibel en belegd budget. In hoofdstuk 9 is <strong>de</strong> hoogte van <strong>de</strong>zebudgetten <strong>aan</strong>gegeven.Het gezamenlijk budgetbeheer van het flexibel budget wordt voortgezet. De flexibele mid<strong>de</strong>lenvan <strong>de</strong> corporaties wor<strong>de</strong>n samen met <strong>de</strong> gemeentelijke mid<strong>de</strong>len in één fonds ged<strong>aan</strong>.Gemeente en corporaties beheren gezamenlijk <strong>de</strong>ze pot van € 5,1 miljoen per jaar(plus € 0.4 miljoen per jaar voor Hoograven) en besluiten gezamenlijk over <strong>de</strong> inzet van <strong>de</strong>zemid<strong>de</strong>len. De mid<strong>de</strong>len wor<strong>de</strong>n uitgegeven op basis van <strong>de</strong> wijkactieprogramma’s per wijk.Fysieke investeringenDe fysieke investeringen in <strong>de</strong> krachtwijken zijn integraal (en herkenbaar) opgenomen in <strong>de</strong>productieprogramma’s van Mitros, <strong>Portaal</strong> en Bo-Ex. De in hoofdstuk 9 opgenomen bedragenhebben betrekking op het onrendabele investerings<strong>de</strong>el van <strong>de</strong> betreffen<strong>de</strong> projecten.Rapportage en monitoringDe effectiviteit van <strong>de</strong> gezamenlijke investeringen in <strong>de</strong> krachtwijken wordt ook komen<strong>de</strong>jaren gevolgd met <strong>de</strong> Monitor krachtwijken. Voor een goe<strong>de</strong> sturing op <strong>de</strong> uitvoering van <strong>de</strong>wijkactieprogramma’s wordt daarnaast tweemaal per jaar over <strong>de</strong> voortgang van <strong>de</strong> projecten enactiviteiten gerapporteerd. Eén keer per jaar wordt die rapportage gepubliceerd.
NOTES
Bijlage 7: BegripsomschrijvingAftoppingsgrensDe aftoppingsgrenzen markeren dat <strong>de</strong>el van <strong>de</strong> huur waarboven men slechts bij uitzon<strong>de</strong>ringextra huurtoeslag ontvangt.Algemeen Sociaal PlanHierin zijn <strong>de</strong> rechten beschreven van huur<strong>de</strong>rs die te maken krijgen met sloop of (ingrijpen<strong>de</strong>)renovatie van hun woning.Anterieure overeenkomstOvereenkomst tussen <strong>de</strong> gemeente en woningcorporatie over gron<strong>de</strong>xploitatie, gesloten vóór<strong>de</strong> vaststelling van een planologische maatregel.BegindocumentHet begindocument is een beschrijving van het project, waarin opgenomen is op welkewijze bewoners en huur<strong>de</strong>rscommissie zullen participeren en welke mid<strong>de</strong>len daarvoor terbeschikking st<strong>aan</strong>. Aan het begin van ie<strong>de</strong>r project stellen corporatie, huur<strong>de</strong>rscommissie en,indien betrokken, <strong>de</strong> gemeente gezamenlijk het Begindocument vast <strong>aan</strong> <strong>de</strong> hand van een vastechecklist.BouwenveloppeEen bouwenveloppe is een gemeentelijk document waarin <strong>de</strong> belangrijkste randvoorwaar<strong>de</strong>nst<strong>aan</strong> opgenomen met betrekking tot het programma en <strong>de</strong> bebouwing binnen <strong>de</strong> ruimtelijkeopgave. Het is vergelijkbaar met een SPvE maar is vanwege <strong>de</strong> min<strong>de</strong>r omvangrijke opgavebeperkter in omvang.Bouwkundig splitsenEén zelfstandige woning voor bewoning door één huishou<strong>de</strong>n wordt verbouwd tot meer<strong>de</strong>rezelfstandige woningen voor bewoning door meer<strong>de</strong>re huishou<strong>de</strong>ns.BEGRIPSOMSCHRIJVING80BouwplanEen uitgewerkt ontwerp van een te bouwen object, opgesteld door <strong>de</strong> woningbouwcorporatie,op basis waarvan een bouwvergunning kan wor<strong>de</strong>n verleend.DraagvlakmetingEen draagvlakmeting is een meting vanuit <strong>de</strong> woningbouwcorporaties on<strong>de</strong>r huur<strong>de</strong>rs omhet draagvlak voor <strong>de</strong> ingreep in het best<strong>aan</strong><strong>de</strong> complex (renovatie, sloop) en tevens hetbijbehoren<strong>de</strong> sociaal plan te toetsen.EnergielabelEen energielabel laat zien hoe energiezuinig een woning is. Hierbij wordt on<strong>de</strong>r an<strong>de</strong>re gekekennaar isolatie en <strong>de</strong> zuinigheid van verwarmingsinstallaties. Het A-label is het energiezuinigst, eenG-label is het minst zuinig.
ExploitatieovereenkomstElke overeenkomst tussen <strong>de</strong> gemeente en een woningcorporatie over gron<strong>de</strong>xploitatie.Huur<strong>de</strong>rscommissieDe bewoners die namens een omschreven <strong>aan</strong>tal huurwoningen <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>rs vertegenwoordigenHet kan g<strong>aan</strong> om één of meer<strong>de</strong>re complexen met woningen.HuurtoeslagdoelgroepHuishou<strong>de</strong>ns die in <strong>aan</strong>merking komen voor huurtoeslag. Het gaat hier om huishou<strong>de</strong>ns met eeninkomen tot € 20.325 (eenpersoonshuishou<strong>de</strong>n) /€ 29.350 (meerpersoonshuishou<strong>de</strong>ns),De maximale inkomensgrenzen conform art. 18 lid 1 van <strong>de</strong> Wet op <strong>de</strong> huurtoeslag.Kadastraal splitsenHet splitsen van een pand of gebouw waarbij al sprake is van (<strong>de</strong> mogelijkheid tot) bewoningdoor meer<strong>de</strong>re huishou<strong>de</strong>ns, in zelfstandige juridische eenhe<strong>de</strong>n die ie<strong>de</strong>r een an<strong>de</strong>re eigenaarkunnen krijgen.KernvoorraadDit is het woningbestand van <strong>de</strong> woningbouwcorporaties in Utrecht best<strong>aan</strong><strong>de</strong> uit zelfstandigehuurwoningen met een huurprijs tot maximaal <strong>de</strong> bovenste aftoppingsgrens (conform art. 20lid 2b Wet op <strong>de</strong> huurtoeslag, per 01-01-2011: € 554,76). De kernvoorraad is een <strong>de</strong>el van <strong>de</strong>sociale huurwoningvoorraad.KlankbordgroepEen groep bewoners, die kennis heeft van wat er leeft in het gebied en op persoonlijke titel,zon<strong>de</strong>r opdracht van een achterban, een inhou<strong>de</strong>lijke inbreng levert.KrachtwijkenIn 2007 zijn door toenmalig minister Vogelaar op basis van 18 criteria 40 wijken in 18gemeenten <strong>aan</strong>gewezen als <strong>aan</strong>dachtswijk. In <strong>de</strong>ze 40 <strong>aan</strong>dachtswijken blijft <strong>de</strong> kwaliteit van<strong>de</strong> leefomgeving sterk achter bij die van an<strong>de</strong>re wijken. Dit komt door een opeenstapeling vanproblemen zoals hoge (jeugd)werkloosheid, criminaliteit, voortijdig schoolverlaten, verloe<strong>de</strong>r<strong>de</strong>woonomgeving (2,5 keer meer woningen met een lage kwaliteit). Deze wijken krijgen sinds 2007extra geld en <strong>aan</strong>dacht In <strong>de</strong>cember 2007 is het Actieplan Krachtwijken van start geg<strong>aan</strong> en zijndoor <strong>de</strong> ste<strong>de</strong>n voor alle wijken wijkactieplannen in uitvoering geg<strong>aan</strong>. Doelstelling is, dat <strong>de</strong>wijken in 8 tot 10 jaar weer prettige woon-, werk-, leer- en leefomgevingen zijn.LabelstappenDoor verbetering van <strong>de</strong> isolatie en energiezuinigheid van een woning kan een woning een hogerenergielabel krijgen. Bijvoorbeeld van label D naar label C. Dit noemen we één labelstap.Niet vrij verhan<strong>de</strong>lbare koopwoningEen door <strong>de</strong> corporaties gerealiseer<strong>de</strong> koopwoning bestemd voor <strong>de</strong> doelgroep, die duurzaamniet vrij verhan<strong>de</strong>lbaar is zon<strong>de</strong>r voorafg<strong>aan</strong><strong>de</strong> schriftelijke toestemming van <strong>de</strong> gemeente.81BEGRIPSOMSCHRIJVING
Planscha<strong>de</strong>Scha<strong>de</strong> die een <strong>de</strong>r<strong>de</strong> kan claimen op grond van artikel 49 Wet op <strong>de</strong> ruimtelijke or<strong>de</strong>ning.Politie Keurmerk Veilig Wonen (PKVW)Het PKVW is een label dat eisen stelt <strong>aan</strong> het ontwerp van <strong>de</strong> woning, complex enwoonomgeving met betrekking tot veiligheid, zoals inbraakwering.Primaire doelgroepHuishou<strong>de</strong>ns met een inkomen tot € 33.614 per jaar (prijspeil 01-01-2011).ProductieprogrammaPer woningbouwcorporatie is een productieprogramma (ook wel investeringsprogramma)opgesteld. Dit schema biedt een overzicht van <strong>de</strong> voorgenomen renovatie, sloop (vervangen<strong>de</strong>)nieuwbouw en verkoop in <strong>de</strong> perio<strong>de</strong> van 2011 t/m 2015. Er is on<strong>de</strong>rscheid gemaakt tussenprojecten in uitwerkingsfase en projecten in voorbereidingsfase.ProjectstuurgroepStuurgroep waarin gemeente en (minimaal) één corporatie participeren. De stuurgroependienen als gezamenlijke escalatiemogelijkheid en om <strong>de</strong> voortgang van projecten te bespreken.Daarnaast stelt <strong>de</strong> projectstuurgroep startdocumenten vast.SchetsplanEen ste<strong>de</strong>nbouwkundige verkenning die het programma en <strong>de</strong> te realiseren volumes weergeeft.Het schetsplan dient als basis voor <strong>de</strong> financiële haalbaarheidsanalyse. Het is een twee- ofdriedimensionale uitwerking van <strong>de</strong> verkaveling inclusief parkeeroplossing.BEGRIPSOMSCHRIJVING82SelectaDNASelectaDNA is een markeringsvloeistof voor waar<strong>de</strong>volle spullen. De vloeistof is onzichtbaar,maar <strong>de</strong> politie heeft apparatuur waarmee men <strong>de</strong> unieke co<strong>de</strong> die in <strong>de</strong> vloeistof zit kanherkennen. Gebruikers van SelectaDNA st<strong>aan</strong> geregistreerd in een lan<strong>de</strong>lijke databank, zodat<strong>de</strong> politie gestolen spullen bij <strong>de</strong> eigenaar kan terugbezorgen. Door <strong>de</strong> markering zijn spullenmakkelijker herkenbaar als gestolen goe<strong>de</strong>ren, daarom gaat er van <strong>de</strong> markering ook eenpreventieve werking tegen diefstal uit.Sociale huurwoningHuurwoningen met een huurprijs van maximaal <strong>de</strong> huurprijsgrens (conform art. 13 lid 1a Wet op<strong>de</strong> huurtoeslag, per 01-01-2011: € 652,52). Gemeente en corporaties on<strong>de</strong>rschei<strong>de</strong>n twee typensociale huurwoningen:H2: een huurwoning met een huur tot € 554,76 (prijspeil 01-01-2011)H3: een huurwoning met een huur tussen € 554,76 en € 652,52 (prijspeil 01-01-2011)Sociale huurwoningvoorraadHet <strong>de</strong>el van <strong>de</strong> voorraad zelfstandige huurwoningen in <strong>de</strong> gemeente Utrecht dat eenhuurprijs heeft lager dan <strong>de</strong> huurprijsgrens (conform art. 13 lid 1a Wet op <strong>de</strong> huurtoeslag,per 01-01-2011: € 652,52).
De voorraad huurwoningen met een huurprijs tot maximaal € 554,76 per m<strong>aan</strong>d noemen we <strong>de</strong>kernvoorraad.De gemel<strong>de</strong> huurprijzen zullen jaarlijks wor<strong>de</strong>n geïn<strong>de</strong>xeerd <strong>aan</strong> <strong>de</strong> hand van <strong>de</strong> gemid<strong>de</strong>l<strong>de</strong>huurprijsstijging, zoals die door CBS in <strong>de</strong> vorm van een percentage wordt gepubliceerdSociale koopwoningEen koopwoning met een VON-prijs tot € 200.000 (prijspeil 01-01-2011).Ste<strong>de</strong>nbouwkundig Programma van Eisen (SPvE)Een gemeentelijke document waarin <strong>de</strong> analyse van <strong>de</strong> haalbaarheid van <strong>de</strong> opgave wordtverwoord. Daarnaast bevat het document een omschrijving van <strong>de</strong> randvoorwaar<strong>de</strong>n metbetrekking tot programma, bebouwing, openbare ruimte etc. Bovendien wordt in dit document<strong>de</strong> economische uitvoerbaarheid van het plan verwoord.StartdocumentHet startdocument is een gemeentelijk document waarin het initiatief van eenwoningbouwcorporatie om tot een herstructurering/ontwikkeling over te g<strong>aan</strong> wordt verwoord.Het startdocument bevat on<strong>de</strong>r an<strong>de</strong>re een ruimtelijke quickscan, een beschrijving van <strong>de</strong>randvoorwaar<strong>de</strong>n en een beschrijving van het te volgen planproces. Een startdocument wordtdoor <strong>de</strong> projectstuurgroep vastgesteld.Ste<strong>de</strong>nbouwkundig Plan (SP)Een uitgewerkt verkavelingsplan dat door <strong>de</strong> woningbouwcorporaties wordt opgesteld, inclusiefprogramma, openbare ruimte en parkeeroplossing. In een ste<strong>de</strong>nbouwkundig plan wordt ook<strong>aan</strong>dacht besteed <strong>aan</strong> <strong>de</strong> uitstraling van een gebied en <strong>de</strong> bouwhoogtes.<strong>Utrechtse</strong> ParticipatiestandaardDe <strong>Utrechtse</strong> Participatiestandaard is Utrechts beleid over hoe in ruimtelijke projectenmet participatie dient om te wor<strong>de</strong>n geg<strong>aan</strong>. De belangrijkste uitgangspunten zijn <strong>de</strong> vierparticipatieniveaus (informeren, raadplegen, adviseren en coproduceren) en <strong>de</strong> vijf stappen diegevolgd moeten wor<strong>de</strong>n (krachtenveldanalyse, niveau van participatie bepalen, doelgroepenbepalen, planning en mid<strong>de</strong>len bepalen). De standaard is in april 2010 vastgesteld door <strong>de</strong>gemeenteraad van Utrecht.VerhuiskostenvergoedingEen tegemoetkoming in <strong>de</strong> kosten van verhuizing en herinrichting wegens sloop of ingrijpen<strong>de</strong>renovatie van <strong>de</strong> woning, uiterlijk te verstrekken door <strong>de</strong> corporatie vanaf <strong>de</strong> peildatum.Vogelaarheffing/projectsteunIn 2007 is door toenmalig minister Vogelaar bijzon<strong>de</strong>re projectsteun ingesteld voor corporatiesin <strong>de</strong> 40 krachtwijken. Daarmee kon 30% van <strong>de</strong> onrendabele investeringen van <strong>de</strong> corporaties in<strong>de</strong> krachtwijken wor<strong>de</strong>n gefinancierd. Om <strong>de</strong>ze bijzon<strong>de</strong>re projectsteun mogelijk te maken werddoor het Centraal Fonds een jaarlijkse bijdrageheffing bijzon<strong>de</strong>re projectsteun opgelegd <strong>aan</strong> allean<strong>de</strong>re woningbouwcorporaties in Ne<strong>de</strong>rland.83BEGRIPSOMSCHRIJVING
In het regeerakkoord van het kabinet Rutte is opgenomen dat <strong>de</strong> Vogelaarheffing wordtafgebouwd. Minister Donner heeft op 22 juni 2011 <strong>aan</strong> <strong>de</strong> Twee<strong>de</strong> Kamer laten weten hoe hij <strong>de</strong>bijzon<strong>de</strong>re projectsteun wijken<strong>aan</strong>pak gaat afbouwen. Voor het jaar 2011 wordt <strong>de</strong> heffing en<strong>aan</strong>spraak op bijzon<strong>de</strong>re projectsteun in <strong>de</strong> 40 <strong>aan</strong>dachtswijken beperkt tot € 50 miljoen en in2012 tot € 25 miljoen.Vrije sector huurHuurwoningen met een huurprijs boven € 652,52 per m<strong>aan</strong>d, conform lan<strong>de</strong>lijke richtlijn(prijspeil 01-01-2011).Warmte-kou<strong>de</strong>-opslag (WKO)Metho<strong>de</strong> om energie in <strong>de</strong> vorm van warmte of kou<strong>de</strong> op te sl<strong>aan</strong> in <strong>de</strong> bo<strong>de</strong>m. Hiermeewor<strong>de</strong>n gebouwen verwarmd of gekoeld.BEGRIPSOMSCHRIJVING84
nieuwbouw De Nieuwe Wereld, Kanaleneiland
Bijlage 8: Algemeen Sociaal Planbij <strong>de</strong> Utrechtste herstructureringGemeente Utrecht en stichting <strong>Utrechtse</strong> woningcorporaties
ALGEMEEN SOCIAAL PLAN88
InhoudsopgavePrÉ ambule 90I Status van het ASP 91II Herhuisvesting 93III Beheer voorafg<strong>aan</strong>d <strong>aan</strong> en tij<strong>de</strong>ns <strong>de</strong> uitvoering van maatregelen 97IV Financiële regelingen 99V Dienstverlening <strong>aan</strong> bewoners 102Bijlage 1. Zoekprofiel 103Bijlage 2. Zelf <strong>aan</strong>gebrachte voorzieningen 103DEEL C:I Hardheidsclausule 104II Geschillenregeling 104Leidraad draagvlakmeting 10589ALGEMEEN SOCIAAL PLAN
PréambuleHet Algemeen sociaal plan (ASP) geeft inzicht in <strong>de</strong> rechten en plichten van <strong>de</strong> verschillen<strong>de</strong>partijen nadat het besluit tot renovatie of sloop is gevallen. Het is van toepassing op allesloop- en nieuwbouwprojecten en renovatieprojecten van woningcorporaties in <strong>de</strong> stadUtrecht. Het ASP bestaat uit een pakket <strong>aan</strong> voorzieningen voor <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>r. Ie<strong>de</strong>re huur<strong>de</strong>rdie te maken krijgt met een ingrijpen<strong>de</strong> <strong>aan</strong>pak van zijn woning, inclusief sloop, wordt via ditplan geïnformeerd over zijn rechten en plichten. Ook voor <strong>de</strong> verhuur<strong>de</strong>r en voor <strong>de</strong> gemeenteUtrecht wor<strong>de</strong>n rechten en plichten beschreven. Het ASP biedt huur<strong>de</strong>rs <strong>de</strong> mogelijkheid omscha<strong>de</strong>s en ongemakken die zich voordoen te verlichten. De huur<strong>de</strong>r dient dit sociaal plan te zienals een contract met <strong>de</strong> verhuur<strong>de</strong>r. On<strong>de</strong>rtekening is dan ook niet vrijblijvend. Dit laat onverletdat ie<strong>de</strong>re huur<strong>de</strong>r het recht heeft om het contract niet te tekenen. De weg naar <strong>de</strong> rechterstaat dan open. Het ASP bevat ook een hardheidsclausule en een geschillenregeling. Het planlaat onverlet dat er op meer<strong>de</strong>re terreinen al bevoegdhe<strong>de</strong>n van huur<strong>de</strong>rs zijn geregeld die –indien ze meer rechten bie<strong>de</strong>n – onverkort gehandhaafd blijven. Dit geldt zowel voor <strong>de</strong> rechtenvan <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>rscommissies als voor <strong>de</strong> rechten van individuen. Het ASP loopt tot en met 2015.Die perio<strong>de</strong> staat gelijk <strong>aan</strong> die van <strong>de</strong> overeenkomst die gemeente en woningcorporaties metelkaar hebben afgesloten over <strong>de</strong> herstructurering in wijken en buurten. Het ASP kan in overlegmet <strong>de</strong> betrokken partijen tussentijds wor<strong>de</strong>n <strong>aan</strong>gepast.ALGEMEEN SOCIAAL PLAN90
IStatus van het ASP1 Partijen1.1 Het ASP is een overeenkomst op het niveau van <strong>de</strong> stad Utrecht1.2 De partijen die <strong>de</strong>ze overeenkomst zijn <strong>aan</strong>geg<strong>aan</strong> zijn:• <strong>de</strong> gemeente Utrecht• <strong>de</strong> <strong>Utrechtse</strong> woningcorporaties Mitros, <strong>Portaal</strong>, Bo-Ex, SSH en GroenrandWonen;2 DefinitiesIn dit ASP wordt verst<strong>aan</strong> on<strong>de</strong>r:zelfstandige woning: woonruimte met een eigen toegang die door een huishou<strong>de</strong>n kan wor<strong>de</strong>nbewoond zon<strong>de</strong>r dat het huishou<strong>de</strong>n daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buitendie woonruimte;onzelfstandige woonruimte: woonruimte die door een huishou<strong>de</strong>n kan wor<strong>de</strong>n bewoondwaarbij één of meer<strong>de</strong>re wezenlijke voorzieningen met één of meer<strong>de</strong>re huishou<strong>de</strong>ns ge<strong>de</strong>eldwor<strong>de</strong>n;huishou<strong>de</strong>n: een alleenst<strong>aan</strong><strong>de</strong> of twee of meer personen die een duurzamegemeenschappelijke huishouding voeren;huurcontract: overeenkomst <strong>aan</strong>g<strong>aan</strong><strong>de</strong> woonruimte die voor onbepaal<strong>de</strong> tijd is afgeslotentussen huur<strong>de</strong>r en verhuur<strong>de</strong>r en die betrekking heeft op een zelfstandige of onzelfstandigewoonruimte;huur<strong>de</strong>rscommissie: bewoners die namens een omschreven <strong>aan</strong>tal huurwoningen <strong>de</strong>huur<strong>de</strong>rs vertegenwoordigen. Het kan g<strong>aan</strong> om één of meer<strong>de</strong>re complexen van woningen;peildatum: <strong>de</strong> datum waarop het sociaal plan voor een project in werking treedt.bouwenveloppe: een bouwenveloppe is een gemeentelijk document waarin <strong>de</strong> belangrijksterandvoorwaar<strong>de</strong>n st<strong>aan</strong> opgenomen met betrekking tot het programma en <strong>de</strong> bebouwingbinnen <strong>de</strong> ruimtelijke opgave. Het is vergelijkbaar met een SPvE maar is vanwege <strong>de</strong> min<strong>de</strong>romvangrijke opgave beperkter in omvang.3 Reikwijdte3.1 Het ASP is van toepassing op <strong>de</strong> sloop- en nieuwbouwprojecten enrenovatieprojecten van woningcorporaties in <strong>de</strong> stad Utrecht;3.2 het ASP heeft betrekking op het niveau van één of meer<strong>de</strong>re bij elkaar liggen<strong>de</strong>complexen van woningen. Dit betekent een bij elkaar horend <strong>aan</strong>tal sociale huurwoningendie in het ka<strong>de</strong>r van <strong>de</strong> herstructurering, een bepaal<strong>de</strong> <strong>aan</strong>pak krijgt;3.3 <strong>de</strong> duur van <strong>de</strong>ze overeenkomst is gekoppeld <strong>aan</strong> <strong>de</strong> overeenkomst tussen<strong>de</strong> gemeente Utrecht en <strong>de</strong> <strong>Utrechtse</strong> woningcorporaties met betrekking tot <strong>de</strong>herstructurering. Regelmatige evaluaties kunnen tot <strong>aan</strong>passingen lei<strong>de</strong>n;91ALGEMEEN SOCIAAL PLAN
3.4 <strong>de</strong> huisvestingsveror<strong>de</strong>ning is van toepassing. De peildatum is tevens bepalendvoor <strong>de</strong> versie van <strong>de</strong> huisvestingsveror<strong>de</strong>ning die van toepassing is op dit sociaal plan;3.5 het ASP is van toepassing op zelfstandige en onzelfstandige woonruimten.Voor <strong>de</strong> hoogte van <strong>de</strong> financiële tegemoetkomingen <strong>aan</strong> huur<strong>de</strong>rs wordt welon<strong>de</strong>rscheid gemaakt;3.6 in het geval van illegale on<strong>de</strong>rhuur zal <strong>de</strong> formele huur<strong>de</strong>r niet in <strong>aan</strong>merking komen voor<strong>de</strong> rechten voortkomend uit dit ASP;3.7 geschillen die voortkomen uit dit ASP kunnen wor<strong>de</strong>n voorgelegd <strong>aan</strong> <strong>de</strong>geschillencommissie;3.8 dit ASP treedt in werking nadat partijen overeenstemming hebben bereikt over<strong>de</strong> inhoud ervan.4 Gebruik van het ASP per project4.1 Het ASP zal in ie<strong>de</strong>r project dat uitgevoerd wordt in het ka<strong>de</strong>r van <strong>de</strong> herstructureringgehanteerd wor<strong>de</strong>n door betrokken partijen. Het ASP geldt als het minimum <strong>aan</strong> afsprakenmet inachtneming van <strong>de</strong> bepalingen in artikel 4.2;4.2 per project kunnen <strong>aan</strong>vullen<strong>de</strong> afspraken gemaakt wor<strong>de</strong>n indien <strong>de</strong> betrokken partijen hethierover eens zijn gewor<strong>de</strong>n. Afwijkingen in het sociaal projectplan kunnen uitsluitendwor<strong>de</strong>n overeen gekomen indien het ASP leidt tot <strong>aan</strong>toonbare projectgebon<strong>de</strong>n knelpunten.5 Peildatum5.1 Het college van burgemeester en wethou<strong>de</strong>rs of via mandaat <strong>aan</strong> <strong>de</strong> wethou<strong>de</strong>r Wonen c.a.stelt <strong>de</strong> peildatum voor urgenties vast zodra er voldoen<strong>de</strong> draagvlak on<strong>de</strong>r <strong>de</strong> bewoners is en<strong>de</strong> corporatie het met <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>rs overeengekomen sociaal projectplan heeft vastgesteld. Bijsloop- nieuwbouwprojecten geldt bovendien dat gemeente en corporatie het eens zijn over<strong>de</strong> toekomstige ontwikkeling van het gebied. Het uiterste moment voor dit besluit is hetcollegebesluit over het SPvE of <strong>de</strong> bouwenveloppe.ALGEMEEN SOCIAAL PLAN926 Partijen bij het gebruik van het ASP per project6.1 Op ie<strong>de</strong>re huur<strong>de</strong>r met een huurcontract voor onbepaal<strong>de</strong> tijd in het project is het ASPvan toepassing;6.2 Ie<strong>de</strong>re huur<strong>de</strong>r ontvangt een exemplaar van het sociaal projectplan;6.3 In het overleg over het ASP zijn per project <strong>de</strong> volgen<strong>de</strong> gesprekspartners betrokken:• <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>rs(organisatie) van het betreffen<strong>de</strong> complex;• <strong>de</strong> woningcorporatie;en afhankelijk van <strong>de</strong> aard van <strong>de</strong> <strong>aan</strong>pak, ook:• <strong>de</strong> gemeente.
II HerhuisvestingDe regeling voor herhuisvesting is erop gericht huur<strong>de</strong>rs die vanwege sloop of ingrijpen<strong>de</strong>renovatie hun woning moeten verlaten, in één keer te verhuizen naar een passen<strong>de</strong> en gewenstewoning. De huur<strong>de</strong>rs kunnen daarbij gebruik maken van een stadsurgentie of een regiourgentie.Huur<strong>de</strong>rs die na gebruik van een stadsurgentie of regio-urgentie terug willen kerennaar het nieuwbouw- of gerenoveer<strong>de</strong> complex gebruiken daarna ook nog <strong>de</strong> zogenaam<strong>de</strong>terugkeervoorrang. Huur<strong>de</strong>rs die willen verhuizen naar een regiogemeente gebruiken <strong>de</strong>regio-urgentie. Hiervoor gel<strong>de</strong>n <strong>de</strong> bepalingen uit <strong>de</strong> regionale huisvestingsveror<strong>de</strong>ning. Dezebepalingen g<strong>aan</strong> uit van een zoekprofiel gebaseerd op <strong>de</strong> huidige woning. Huur<strong>de</strong>rs die binnen<strong>de</strong> gemeente Utrecht willen verhuizen, gebruiken <strong>de</strong> stadsurgentie. Wooncarrière is hierbij- binnen bepaal<strong>de</strong> grenzen - mogelijk. Ook bij <strong>de</strong> terugkeervoorrang is wooncarrière binnenbepaal<strong>de</strong> grenzen mogelijk.Verhuizen zon<strong>de</strong>r urgentieHuur<strong>de</strong>rs van te slopen of ingrijpend te renoveren woningen wordt <strong>de</strong> mogelijkheid gebo<strong>de</strong>nmet woonduur te verhuizen voordat <strong>de</strong> urgenties wor<strong>de</strong>n verleend. Vanaf <strong>de</strong> vaststelling vanhet begindocument hebben huur<strong>de</strong>rs <strong>de</strong> mogelijkheid hun woonduur voor 100% te gebruiken alswachttijd, ook als zij zich na 1 juli 2006 hebben ingeschreven als woningzoeken<strong>de</strong>. Huur<strong>de</strong>rs vante renoveren woningen geven hiermee <strong>aan</strong> hun huurcontract te willen ontbin<strong>de</strong>n en niet terug tewillen keren naar <strong>de</strong> gerenoveer<strong>de</strong> woning. Na verhuizing met woonduur vervalt <strong>de</strong> inschrijftijd.De woningen die op <strong>de</strong>ze manier vrijkomen kunnen door <strong>de</strong> corporatie tij<strong>de</strong>lijk wor<strong>de</strong>nverhuurd. Huur<strong>de</strong>rs die van <strong>de</strong>ze mogelijkheid gebruik maken en een verhuiskostenvergoedingkrijgen, tellen als ‘ja-stem’ mee in <strong>de</strong> later te hou<strong>de</strong>n draagvlakmeting. Deze mogelijkheid wordtalleen gebo<strong>de</strong>n als <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>rscommissie die minimaal het participatieniveau ‘adviseren’ heeft,hiermee akkoord is. De regeling verhuizen zon<strong>de</strong>r urgentie geldt alleen in <strong>de</strong> gemeente Utrecht.Bij (tij<strong>de</strong>lijke of permanente) herhuisvesting van huur<strong>de</strong>rs wordt on<strong>de</strong>rscheid gemaakt naarhuur<strong>de</strong>rs van een:1 sloopwoning: het huurcontract wordt door <strong>de</strong> corporatie opgezegd;2 te renoveren woning uitgevoerd in onbewoon<strong>de</strong> staat: <strong>de</strong> renovatie is dan zodanig ingrijpenddat uitplaatsing voor meer<strong>de</strong>re m<strong>aan</strong><strong>de</strong>n nodig is, hetgeen door <strong>de</strong> woningcorporatiebeoor<strong>de</strong>eld wordt. On<strong>de</strong>rschei<strong>de</strong>n wordt bovendien:2a ontbinding van het huurcontract op verzoek van <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>r: <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>r heeft dan<strong>de</strong>zelf<strong>de</strong> rechten als bij <strong>de</strong> sloop van <strong>de</strong> woning;2b Ontbinding van het huurcontract door <strong>de</strong> corporatie. Hiervan is alleen sprake wanneer <strong>de</strong>woning door <strong>de</strong> renovatie <strong>de</strong>rmate wijzigt, dat <strong>de</strong> oorspronkelijke woning niet meerbestaat. Dit komt bijvoorbeeld voor bij samenvoegen van woningen. De huur<strong>de</strong>r heeft<strong>de</strong>zelf<strong>de</strong> rechten als bij sloop van <strong>de</strong> woning.2c het huurcontract blijft gehandhaafd: <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>r heeft dan recht op een wisselwoning;3 te renoveren woning in bewoon<strong>de</strong> staat: <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>r heeft recht op een vergoeding volgens<strong>de</strong> bepalingen in hoofdstuk IV van dit ASP.Ad 1., 2a en 2b:1 <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>r wiens woning wordt gesloopt of gerenoveerd in onbewoon<strong>de</strong> staat, krijgt eenregio-urgentie (geldig in stad en regiogemeenten), een stadsurgentie (alleen geldig in <strong>de</strong> stad)93ALGEMEEN SOCIAAL PLAN
ALGEMEEN SOCIAAL PLAN94en een terugkeervoorrang;2 <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>r mag maximaal twee keer met voorrang verhuizen (artikel 2.5 lid C van <strong>de</strong>regionale huisvestingsveror<strong>de</strong>ning staat dit toe). Voor <strong>de</strong> eerste verhuizing gebruikt hij <strong>de</strong>stadsurgentie of regio-urgentie en voor <strong>de</strong> twee<strong>de</strong> verhuizing <strong>de</strong> terugkeervoorrang;3 <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>r die gebruik maakt van <strong>de</strong> stadsurgentie mag eerst met voorrang verhuizen naareen door hem gewenste woning in <strong>de</strong> gemeente Utrecht, met uitzon<strong>de</strong>ring van complexendie vallen on<strong>de</strong>r <strong>de</strong> zogenoem<strong>de</strong> 5%-regeling. Binnen <strong>de</strong>ze regeling kan <strong>de</strong> gemeentebest<strong>aan</strong><strong>de</strong> en nieuwbouwwoningen uitsluiten van urgenten op grond van artikel 2.5.1 lid 6 van<strong>de</strong> regionale huisvestingsveror<strong>de</strong>ning. Een lijst met woningen die on<strong>de</strong>r <strong>de</strong>ze regeling vallenwordt in beginsel jaarlijks door gemeente en corporaties in overleg vastgesteld;4 bij <strong>de</strong>ze eerste verhuizing mag <strong>de</strong> stadsurgent wooncarrière maken met inachtneming van <strong>de</strong>bezettingsnorm (zie 10);5 <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>r die verhuist met stadsurgentie of <strong>de</strong> regio-urgentie behoudt na <strong>de</strong> eersteverhuizing zijn inschrijftijd;6 <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>r die met stadsurgentie of regio-urgentie is verhuisd mag vervolgens met voorrangterugkeren naar een woning in het nieuwbouw- of renovatiecomplex. Hij maakt dan gebruikvan <strong>de</strong> terugkeervoorrang. Bij <strong>de</strong>ze twee<strong>de</strong> verhuizing mag <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>r wooncarrière makenmet inachtneming van <strong>de</strong> bezettingsnorm (zie 10);7 Als <strong>de</strong> stadsurgent of <strong>de</strong> regio-urgent terugkeert naar een woning in het nieuwbouw- ofrenovatiecomplex vervallen <strong>de</strong> inschrijftijd en <strong>de</strong> woonduur;8 <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>r kan ook na het toekennen van <strong>de</strong> urgenties gebruik maken van <strong>de</strong> mogelijkheidmet woonduur (te gebruiken als wachttijd) te verhuizen. Indien hij van <strong>de</strong>ze mogelijkheidgebruik maakt, behoudt hij zijn terugkeervoorrang tot het moment dat <strong>de</strong> laatste woning inhet nieuwbouw- of renovatiecomplex is opgeleverd;9 alle huur<strong>de</strong>rs met een stads- en regio-urgentie die op <strong>de</strong> peildatum een eengezinswoninghuren, hou<strong>de</strong>n het recht op een eengezinswoning;10 naast <strong>de</strong> afspraken over <strong>de</strong> bezettingsnorm in <strong>de</strong> regionale huisvestingsveror<strong>de</strong>ning geldt een<strong>aan</strong>vullen<strong>de</strong> bezettingsnorm voor het reageren met <strong>de</strong> stadsurgentie op eengezinswoningen:<strong>de</strong>ze woning mag maximaal één kamer meer omvatten dan het <strong>aan</strong>tal le<strong>de</strong>n van het huishou<strong>de</strong>n;11 voor eenpersoonshuishou<strong>de</strong>ns die op <strong>de</strong> peildatum in een eengezinswoning wonen, geldt <strong>de</strong>uitzon<strong>de</strong>ring dat hun nieuwe eengezinswoning maximaal drie kamers mag omvatten;12 het recht om <strong>de</strong> twee<strong>de</strong> keer met voorrang te verhuizen (terugkeervoorrang) en <strong>de</strong>woonduur vervallen als <strong>de</strong> laatste woning van het nieuwbouw- of renovatiecomplex isopgeleverd;13 wanneer meer urgenten op <strong>de</strong>zelf<strong>de</strong> woning reageren, wordt <strong>de</strong> voorrang on<strong>de</strong>rling als volgtgeregeld:a bewoners die gebruik maken van hun terugkeervoorrang;b bewoners uit <strong>de</strong> wijk (volgens <strong>de</strong> officiële <strong>Utrechtse</strong> wijkin<strong>de</strong>ling) die hun stadsurgentiegebruiken, hebben voorrang op woningen in <strong>de</strong> wijk waar ze op <strong>de</strong> peildatum woon<strong>de</strong>nten opzichte van bewoners uit an<strong>de</strong>re wijken;c bewoners met <strong>de</strong> oudste peildatum hebben voorrang op bewoners met een jongerepeildatum;d bewoners met <strong>de</strong> langste woonduur hebben voorrang op bewoners met een korterewoonduur;
14 <strong>de</strong> urgenties voor <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>r zijn minimaal twaalf m<strong>aan</strong><strong>de</strong>n geldig voorafg<strong>aan</strong>d <strong>aan</strong> hetmoment dat <strong>de</strong> woning ontruimd moet zijn;15 als een huur<strong>de</strong>r na zes m<strong>aan</strong><strong>de</strong>n nog geen an<strong>de</strong>re woonruimte gevon<strong>de</strong>n heeft zal <strong>de</strong>verhuur<strong>de</strong>r een adviesgesprek (laten) voeren;16 als een huur<strong>de</strong>r voor <strong>de</strong> ontruimingsfase nog geen woning gevon<strong>de</strong>n heeft, doet <strong>de</strong>verhuur<strong>de</strong>r eenmalig een <strong>aan</strong>bod voor een passen<strong>de</strong> woning in Utrecht;17 <strong>de</strong> huurprijs van <strong>de</strong> te slopen woning wordt vanaf <strong>de</strong> peildatum bevroren;18 <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>r van een te slopen of te renoveren woning zoekt zelf an<strong>de</strong>re woonruimte via het<strong>aan</strong>bodsysteem;19 <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>r die in het ka<strong>de</strong>r van <strong>de</strong> sloop moet verhuizen, krijgt een m<strong>aan</strong>d lang <strong>de</strong>beschikking over <strong>de</strong> te verlaten én <strong>de</strong> te betrekken woning. De huur<strong>de</strong>r betaalt <strong>de</strong>ze m<strong>aan</strong>dslechts <strong>de</strong> huurprijs voor <strong>de</strong> woning waar hij naartoe verhuist.Ad 2c.1 De corporatie bepaalt na overleg met <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>rscommissie of renovatie in onbewoon<strong>de</strong>staat uitgevoerd wordt;2 door het <strong>aan</strong>bie<strong>de</strong>n van stadsurgentie is het voor renovatiekandidaten niet meer nodigom in een wisselwoning te verblijven. Als men dit toch wenst, dan moet <strong>de</strong> corporatie eengestoffeer<strong>de</strong> wisselwoning in <strong>de</strong> buurt ter beschikking stellen. Het huurcontract blijft in stan<strong>de</strong>n <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>r maakt geen gebruik van urgenties;3 het tij<strong>de</strong>lijk betrekken van een wisselwoning wordt via een apart huurcontract voor <strong>de</strong>wisselwoning geregeld;4 <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>r die tij<strong>de</strong>lijk zijn woning moet verlaten, krijgt van <strong>de</strong> verhuur<strong>de</strong>r <strong>de</strong> beschikkingover een wisselwoning;5 <strong>de</strong>ze wisselwoning is wat ruimte betreft (<strong>aan</strong>tal kamers) passend voor het betreffen<strong>de</strong>huishou<strong>de</strong>n;6 tij<strong>de</strong>ns het verblijf in <strong>de</strong> wisselwoning wordt <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>r maximaal <strong>de</strong> huurprijs berekend van<strong>de</strong> ou<strong>de</strong> huurwoning;7 <strong>de</strong> verhuur<strong>de</strong>r zorgt ervoor dat <strong>de</strong> wisselwoning schoon, gestoffeerd, gesausd of behangenbeschikbaar komt. De wisselwoning is <strong>aan</strong>gesloten op minimaal <strong>de</strong> nutsvoorzieningen of eengelijkwaardige vervanging die ook <strong>de</strong> oorspronkelijke woning bevatte. Huur<strong>de</strong>r zal voor hetgebruik van <strong>de</strong> wisselwoning zelf geen verwarmingstoestel en/of warmwatertoestel hoeven<strong>aan</strong> te schaffen;8 er wordt gestreefd naar een wisselwoning in <strong>de</strong> eigen buurt. Hierbij wordt rekening gehou<strong>de</strong>nmet persoonlijke omstandighe<strong>de</strong>n zoals schoolg<strong>aan</strong><strong>de</strong> kin<strong>de</strong>ren of een zorgtaak voor an<strong>de</strong>ren;9 huur<strong>de</strong>rs die ou<strong>de</strong>r zijn dan 70 jaar hebben altijd recht op een traploze (inpandig)wisselwoning die bovendien traploos te bereiken is;10 huur<strong>de</strong>rs waarvoor in <strong>de</strong> huidige woning voorzieningen zijn <strong>aan</strong>gebracht op grond van <strong>de</strong>Wet Voorzieningen Gehandicapten (WVG) krijgen een wisselwoning <strong>aan</strong>gebo<strong>de</strong>n met eenvergelijkbaar voorzieningenniveau;11 <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>r heeft minimaal twee weken <strong>de</strong> gelegenheid om van <strong>de</strong> eigen woning naar <strong>de</strong>wisselwoning te verhuizen. Deze termijn geldt an<strong>de</strong>rsom ook: bij <strong>de</strong> verhuizing terug naar <strong>de</strong>eigen woning. Geduren<strong>de</strong> <strong>de</strong>ze verhuisperio<strong>de</strong>n betaalt <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>r slechts voor één woninghuur, namelijk <strong>de</strong> huur die hoort bij <strong>de</strong> woning waar hij naar toe verhuist;12 <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>r hoort minimaal een m<strong>aan</strong>d tevoren op welke datum <strong>de</strong> verhuizing kan beginnen.95ALGEMEEN SOCIAAL PLAN
Ad 3.1 De corporatie bepaalt na overleg met <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>rscommissie of renovatie in bewoon<strong>de</strong> staatwordt uitgevoerd;2 <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>r heeft recht op een vergoeding volgens <strong>de</strong> bepalingen in hoofdstuk IV van dit ASP;3 door persoonlijke omstandighe<strong>de</strong>n kan het noodzakelijk blijken om op sociale of medischegron<strong>de</strong>n tij<strong>de</strong>lijk <strong>de</strong> woning te verlaten. Voor dit laatste kan een <strong>aan</strong>vraag ingediend wor<strong>de</strong>nbij <strong>de</strong> corporatie. Beoor<strong>de</strong>ling van <strong>de</strong> situatie gebeurt naar re<strong>de</strong>lijkheid en billijkheid.ALGEMEEN SOCIAAL PLAN96
III Beheer voorafg<strong>aan</strong>d <strong>aan</strong> en tij<strong>de</strong>ns <strong>de</strong> uitvoering van maatregelenBij het beheer van <strong>de</strong> woningen en <strong>de</strong> woonomgeving is het uitgangspunt <strong>de</strong> kwaliteit zo goedmogelijk te borgen. Dit betekent dat gevaarlijke situaties verme<strong>de</strong>n wor<strong>de</strong>n en dat er extra<strong>aan</strong>dacht is voor gebreken.1 On<strong>de</strong>rhoud van woningen1.1 De verhuur<strong>de</strong>r verplicht zich om tot het moment van renovatie of sloop zorg te dragen voorgoed bewoonbare woningen en een uitstraling van het complex die geen verloe<strong>de</strong>ring in <strong>de</strong>hand werkt;1.2 <strong>de</strong> verhuur<strong>de</strong>r zal in <strong>de</strong> <strong>aan</strong>loop tot <strong>de</strong> <strong>aan</strong>pak geregeld overleg voeren met <strong>de</strong>huur<strong>de</strong>rsorganisatie over te nemen maatregelen om <strong>de</strong> leefbaarheid van <strong>de</strong> woningen en hetcomplex te garan<strong>de</strong>ren.2 On<strong>de</strong>rhoud en beheer woonomgeving2.1 De gemeente zal afspraken maken met <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>rscommissie over <strong>de</strong> afvoer van grofvuilin <strong>de</strong> perio<strong>de</strong> van verhuizingen. De verhuur<strong>de</strong>r maakt afspraken met <strong>de</strong> gemeente over hetophalen en <strong>de</strong> afvoer van (grof)vuil. De verhuur<strong>de</strong>r neemt initiatief voor het overleg over<strong>de</strong>ze afspraken. De gemeente zal zich inspannen om <strong>de</strong> buurt netjes te hou<strong>de</strong>n;2.2 indien nodig plaatst <strong>de</strong> verhuur<strong>de</strong>r containers voor <strong>de</strong> afvoer van grof vuil;2.3 <strong>de</strong> verhuur<strong>de</strong>r on<strong>de</strong>rhoudt contact met <strong>de</strong> politie over <strong>de</strong> inzet van extra personeel om <strong>de</strong>veiligheid in <strong>de</strong> buurt te garan<strong>de</strong>ren en vervuiling tegen te g<strong>aan</strong>;2.4 <strong>de</strong> verhuur<strong>de</strong>r besteedt in <strong>de</strong> perio<strong>de</strong> voorafg<strong>aan</strong>d <strong>aan</strong> <strong>de</strong> <strong>aan</strong>pak zo nodig extra <strong>aan</strong>dacht<strong>aan</strong> het schoonhou<strong>de</strong>n van gemeenschappelijke ruimtes behorend bij <strong>de</strong> woningen. Over <strong>de</strong>noodzaak hiertoe overlegt <strong>de</strong> verhuur<strong>de</strong>r met <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>rscommissie;2.5 <strong>de</strong> verhuur<strong>de</strong>r treedt in overleg met <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>rscommissie over <strong>de</strong> noodzaak tot extratoezicht in <strong>de</strong> buurt geduren<strong>de</strong> <strong>de</strong> perio<strong>de</strong> van ge<strong>de</strong>eltelijke leegstand.3 Tij<strong>de</strong>lijke verhuur en het in bruikleen geven van woonruimte3.1 De mogelijkheid tot het tij<strong>de</strong>lijk verhuren van woonruimte vindt in principe plaats met ingangvan <strong>de</strong> peildatum van het project;3.2 <strong>aan</strong> <strong>de</strong> bewoners kan <strong>de</strong> mogelijkheid gebo<strong>de</strong>n wor<strong>de</strong>n op basis van woonduur metvolledige verhuiskostenvergoeding te vertrekken vóór <strong>de</strong> peildatum. In dat geval wordt <strong>de</strong>woning <strong>aan</strong>sluitend tij<strong>de</strong>lijk verhuurd en tellen <strong>de</strong>ze vertrekken<strong>de</strong> bewoners mee als ‘jastem’in <strong>de</strong> later te hou<strong>de</strong>n draagvlakmeting. Deze mogelijkheid wordt alleen gebo<strong>de</strong>n als <strong>de</strong>huur<strong>de</strong>rscommissie die minimaal het participatieniveau ‘adviseren’ heeft, hiermee akkoord is;3.3 woningen die leeg komen voordat <strong>de</strong> sloop start, zullen zo lang mogelijk tij<strong>de</strong>lijk verhuurdwor<strong>de</strong>n. Nadat <strong>de</strong> te slopen woningen niet meer tij<strong>de</strong>lijk verhuurd kunnen wor<strong>de</strong>n, zullen zetot <strong>aan</strong> het moment van <strong>aan</strong>pak of an<strong>de</strong>rs zo lang mogelijk, in bruikleen wor<strong>de</strong>n gegeven;3.4 <strong>de</strong> huurprijs van een tij<strong>de</strong>lijk te verhuren woning bedraagt niet meer dan <strong>de</strong> huurprijs die <strong>de</strong>laatste reguliere huur<strong>de</strong>r betaald heeft;3.5 <strong>de</strong> woningen die gerenoveerd wor<strong>de</strong>n en waarbij een huurcontract in stand blijft, wor<strong>de</strong>nniet tij<strong>de</strong>lijk verhuurd of in bruikleen gegeven.97ALGEMEEN SOCIAAL PLAN
4 Maatregelen bij beëindigen van bewoning4.1 Wanneer het in bruikleen geven van woningen niet meer mogelijk is zullen <strong>de</strong> woningenwor<strong>de</strong>n dichtgezet;4.2 <strong>de</strong> verhuur<strong>de</strong>r zal <strong>de</strong>sgewenst en in overleg met <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>rscommissie kiezen voor een zoveilig mogelijke manier van dichtzetten.5 Staat van <strong>de</strong> woning bij vertrek huur<strong>de</strong>r5.1 Als <strong>de</strong> woning na verhuizing nog tij<strong>de</strong>lijk verhuurd wordt kan <strong>de</strong> oorspronkelijke huur<strong>de</strong>r <strong>de</strong>zelf <strong>aan</strong>gebrachte voorzieningen, mits <strong>de</strong>ze voorzieningen veilig zijn, in <strong>de</strong> woning achterlaten;5.2 als <strong>de</strong> woning na verhuizing niet meer bewoond gaat wor<strong>de</strong>n, laat <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>r <strong>de</strong> woningleeg achter en mag eventuele zelf <strong>aan</strong>gebrachte voorzieningen in <strong>de</strong> woning achterlaten. Als<strong>de</strong> verhuur<strong>de</strong>r een financiële bijdrage <strong>aan</strong> <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>r verstrekt voor <strong>de</strong> zelf <strong>aan</strong>gebrachtevoorziening, moet <strong>de</strong>ze voorziening in <strong>de</strong> woning achtergelaten wor<strong>de</strong>n.ALGEMEEN SOCIAAL PLAN98
IV Financiële regelingen1 Algemeen1.1 Voor een vergoeding komen alleen huur<strong>de</strong>rs in <strong>aan</strong>merking met een standaardhuurcontractvoor onbepaal<strong>de</strong> tijd die is afgesloten met <strong>de</strong> betrokken verhuur<strong>de</strong>r;1.2 <strong>de</strong> uitbetaling vindt plaats <strong>aan</strong> <strong>de</strong> feitelijke hoofdhuur<strong>de</strong>r;1.3 geen rechten op vergoeding hebben: inwonen<strong>de</strong> kin<strong>de</strong>ren, huur<strong>de</strong>rs met een tij<strong>de</strong>lijkhuurcontract, bruikleners, on<strong>de</strong>rhuur<strong>de</strong>rs en krakers;1.4 als <strong>de</strong> woning verhuurd wordt als onzelfstandige woonruimte zal ie<strong>de</strong>r van <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>rs zoalsomschreven in <strong>de</strong> <strong>de</strong>finitielijst (zie I, artikel 2), in <strong>aan</strong>merking komen voor één vier<strong>de</strong> van <strong>de</strong>bedragen zoals die gel<strong>de</strong>n voor <strong>de</strong> zelfstandig bewoon<strong>de</strong> woningen;1.5 voor ie<strong>de</strong>re woning zal slechts éénmaal het recht op <strong>de</strong> tegemoetkoming in <strong>de</strong> verhuis- enherinrichtingskosten gel<strong>de</strong>n;1.6 <strong>de</strong> hoogte van <strong>de</strong> tegemoetkomingen wordt (jaarlijks) geïn<strong>de</strong>xeerd;1.7 <strong>de</strong> tegemoetkoming die <strong>aan</strong> <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>r wordt uitgekeerd kan door gemeente of corporatieniet gebruikt wor<strong>de</strong>n om achterstallige betalingen mee te verrekenen;1.8 <strong>de</strong> tegemoetkoming die <strong>aan</strong> <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>r wordt uitgekeerd is niet van invloed op bijdragenof kwijtscheldingsregelingen <strong>aan</strong> <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>r in verband met een laag inkomen. Wat betreft<strong>de</strong> best<strong>aan</strong><strong>de</strong> schul<strong>de</strong>n kan <strong>de</strong> financiële tegemoetkoming niet zon<strong>de</strong>r toestemming van<strong>de</strong> huur<strong>de</strong>r verrekend wor<strong>de</strong>n. Uiteraard blijft <strong>de</strong> schul<strong>de</strong>naar verantwoor<strong>de</strong>lijk voor zijnschul<strong>de</strong>n en zal <strong>de</strong> schul<strong>de</strong>iser zware druk uitoefenen om tot betaling over te g<strong>aan</strong>.2 Vergoeding in geval van werkzaamhe<strong>de</strong>n in bewoon<strong>de</strong> staatIn dit artikel gaat het om eigendommen van <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>r die al dan niet nagelvast zijn en die alsgevolg van <strong>de</strong> werkzaamhe<strong>de</strong>n, naar alle re<strong>de</strong>lijkheid, scha<strong>de</strong> on<strong>de</strong>rvin<strong>de</strong>n. Het kan bijvoorbeeldg<strong>aan</strong> om vloerbe<strong>de</strong>kking, gordijnen, jaloezieën, behang en/of binnenschil<strong>de</strong>rwerk. Voorafg<strong>aan</strong>d<strong>aan</strong> <strong>de</strong> werkzaamhe<strong>de</strong>n zal per project bepaald wor<strong>de</strong>n welke voorzieningen in <strong>de</strong> woning alsgevolg van <strong>de</strong> werkzaamhe<strong>de</strong>n zullen beschadigen en daarom vernieuwd wor<strong>de</strong>n. De voorzienescha<strong>de</strong> wordt gewaar<strong>de</strong>erd op <strong>de</strong> helft van <strong>de</strong> nieuwwaar<strong>de</strong> of vervangingskosten, er vanuitg<strong>aan</strong><strong>de</strong> dat <strong>de</strong> gemid<strong>de</strong>l<strong>de</strong> ou<strong>de</strong>rdom van <strong>de</strong> voorzieningen ongeveer gelijk zal zijn <strong>aan</strong> <strong>de</strong>helft van <strong>de</strong> afschrijfduur. Metho<strong>de</strong> en prijzen voor standaard vergoeding per project: Bij scha<strong>de</strong>sgeldt <strong>de</strong> dagwaar<strong>de</strong> als basis voor een vergoeding. Deze dagwaar<strong>de</strong> wordt bepaald door <strong>de</strong>vervangingswaar<strong>de</strong> en <strong>de</strong> afschrijving. Voor het bepalen van een standaardvergoeding per projectwordt <strong>de</strong> volgen<strong>de</strong> metho<strong>de</strong> gebruikt:• bepaal per project <strong>de</strong> voorzienbare scha<strong>de</strong> <strong>aan</strong> elementen als vloerbe<strong>de</strong>kking, gordijnen,jaloezieën, behang en/of binnenschil<strong>de</strong>rwerk: hoeveel m² hiervan loopt gemid<strong>de</strong>ld scha<strong>de</strong>op als gevolg van <strong>de</strong> renovatie?;• bepaal <strong>de</strong> gemid<strong>de</strong>l<strong>de</strong> vervangingswaar<strong>de</strong> door <strong>de</strong> uitkomsten te vermenigvuldigen met <strong>de</strong>vastgestel<strong>de</strong> m²-prijs (zie hieron<strong>de</strong>r);• bepaal <strong>de</strong> tegemoetkoming op 50% van <strong>de</strong> vervangingswaar<strong>de</strong>. De afschrijvingstermijn van<strong>de</strong>ze elementen is circa.tien jaar. Bij 50% wordt dus uitgeg<strong>aan</strong> van een gemid<strong>de</strong>l<strong>de</strong> ou<strong>de</strong>rdomvan vijf jaar voor <strong>de</strong> te vervangen elementen. Aangezien ingrijpen<strong>de</strong> renovaties meestalmeer<strong>de</strong>re jaren van tevoren bekend zijn en bewoners doorg<strong>aan</strong>s met vervanging wachtentot na <strong>de</strong> renovatie, valt <strong>de</strong>ze <strong>aan</strong>name eer<strong>de</strong>r in het voor<strong>de</strong>el van <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>r dan van <strong>de</strong>verhuur<strong>de</strong>r uit.99ALGEMEEN SOCIAAL PLAN
Op grond van prijzen (per 01-07-2005) en standaar<strong>de</strong>n die door verzekeringsexperts gehanteerdwor<strong>de</strong>n, zijn <strong>de</strong> volgen<strong>de</strong> standaard m²-prijzen vastgesteld. Evenals <strong>de</strong> in het ASP genoem<strong>de</strong>vergoedingen wor<strong>de</strong>n <strong>de</strong>ze prijzen jaarlijks geïn<strong>de</strong>xeerd.element m 2 -prijs (01-07-2005) m 2 -prijs (01-07-2011)herinrichting tuin € 15,00 € 16,59sauswerk wand en plafond € 12,50 € 13,83pleisterwerk wand en plafond € 25,00 € 27,66binnenschil<strong>de</strong>rwerk € 35,00 € 38,72behang € 15,00 € 16,59gordijnen, vitrage, jaloezieën € 25,00 € 27,66Vloerbe<strong>de</strong>kking, laminaat € 35,00 € 38,722.1 Scha<strong>de</strong>s veroorzaakt door <strong>de</strong> <strong>aan</strong>nemer en niet voorzien in <strong>de</strong> voorbereiding van het project,meldt <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>r <strong>aan</strong> <strong>de</strong> verhuur<strong>de</strong>r;2.2 <strong>de</strong> verhuur<strong>de</strong>r regelt <strong>de</strong> scha<strong>de</strong>claim met <strong>de</strong> <strong>aan</strong>nemer en draagt zorg voor <strong>de</strong> uitbetaling <strong>aan</strong><strong>de</strong> huur<strong>de</strong>r;2.3 in ie<strong>de</strong>r project wordt door gerichte voorlichting <strong>aan</strong> <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>r over <strong>de</strong> te nemenvoorzorgsmaatregelen, voorkomen dat er scha<strong>de</strong> voor <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>r kan ontst<strong>aan</strong>.2.4 <strong>de</strong> verhuur<strong>de</strong>r maakt afspraken met <strong>de</strong> <strong>aan</strong>nemer om scha<strong>de</strong>beperken<strong>de</strong> maatregelen tetreffen;2.5 Indien <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>r een <strong>de</strong>el van <strong>de</strong> woning moet ontruimen, draagt <strong>de</strong> verhuur<strong>de</strong>r zorg voorvoldoen<strong>de</strong> opslagruimte voor <strong>de</strong> inboe<strong>de</strong>l.ALGEMEEN SOCIAAL PLAN1003 Financiële tegemoetkoming verhuizen en herinrichting3.1 Als <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>r in verband met <strong>de</strong> werkzaamhe<strong>de</strong>n <strong>de</strong> woning (tij<strong>de</strong>lijk) moet verlaten is ersprake van een financiële tegemoetkoming in <strong>de</strong> kosten;3.2 <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>r ontvangt voor het verhuizen en voor het opnieuw inrichten van een woning eenbedrag van € 5.532 (prijspeil 01-07-2011);3.3 <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>r die terugkeert naar een nieuwbouwwoning in het complex of in <strong>de</strong> per projectomschreven nieuwbouw in <strong>de</strong> buurt, ontvangt daarnaast nog een bedrag voor <strong>de</strong> twee<strong>de</strong>verhuizing. Deze bijdrage bedraagt € 2.012 (prijspeil 01-07-2011);3.4 als <strong>de</strong> renovatie zodanig ingrijpend is dat uitplaatsing voor meer<strong>de</strong>re m<strong>aan</strong><strong>de</strong>n nodig is, <strong>de</strong>woning leeg achtergelaten moet wor<strong>de</strong>n en na renovatie groten<strong>de</strong>els heringericht moetwor<strong>de</strong>n, dan ontvangt <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>r een totaalbedrag van €6.252 (prijspeil 01-07-2011).4 Vergoeding zelf <strong>aan</strong>gebrachte voorzieningen4.1 Zelf <strong>aan</strong>gebrachte voorzieningen die met goedkeuring van <strong>de</strong> corporatie zijn <strong>aan</strong>gebrachten die gewaar<strong>de</strong>erd kunnen wor<strong>de</strong>n volgens het woningwaar<strong>de</strong>ringssysteem (WWS),zullen door <strong>de</strong> corporatie bij sloop of renovatie vergoed wor<strong>de</strong>n. Hierbij geldt <strong>de</strong>zelf<strong>de</strong>afschrijvingstermijn als die <strong>de</strong> corporatie hanteert;4.2 zelf<strong>aan</strong>gebrachte voorzieningen die zon<strong>de</strong>r goedkeuring van <strong>de</strong> corporatie zijn <strong>aan</strong>gebrachtmaar die - indien dat wel <strong>aan</strong>gevraagd zou zijn - ook verstrekt zou<strong>de</strong>n wor<strong>de</strong>n door<strong>de</strong> corporatie, kunnen in <strong>aan</strong>merking komen voor een vergoeding. Ook hierbij geldt <strong>de</strong>
<strong>aan</strong>vullen<strong>de</strong> voorwaar<strong>de</strong> dat <strong>de</strong> voorziening gewaar<strong>de</strong>erd kan wor<strong>de</strong>n volgens het WWS. In<strong>de</strong>ze situaties geldt een afschrijvingstermijn van maximaal tien jaar (per jaar één tien<strong>de</strong> <strong>de</strong>elvan <strong>de</strong> totale afschrijving);4.3 voor zelf <strong>aan</strong>gebrachte voorzieningen met een behoorlijke investering die lei<strong>de</strong>n tot eenkwaliteitsverhoging maar die geen punten opleveren in het WWS, kan toch een vergoedingverstrekt wor<strong>de</strong>n. Hierbij gel<strong>de</strong>n twee voorwaar<strong>de</strong>n: <strong>de</strong> kwaliteitsverhogen<strong>de</strong> voorzieningmoet op <strong>de</strong> bijbehoren<strong>de</strong> lijst vermeld st<strong>aan</strong> (zie bijlage 6) en <strong>de</strong> corporatie heeft geenmelding gemaakt van het voornemen om het complex binnen vijf jaar grondig <strong>aan</strong> te pakken.5 Inschrijfgeld registratie als woningzoeken<strong>de</strong>Huur<strong>de</strong>rs die als gevolg van <strong>de</strong> herstructurering naar een an<strong>de</strong>re woonruimte moeten verhuizen,wor<strong>de</strong>n gratis als woningzoeken<strong>de</strong> geregistreerd.6 Uitbetaling tegemoetkoming6.1 De afkoopbedragen wor<strong>de</strong>n <strong>aan</strong> huur<strong>de</strong>rs uitbetaald op het moment van het inleveren van<strong>de</strong> sleutel van <strong>de</strong> ou<strong>de</strong> woning dan wel bij <strong>de</strong> oplevering van <strong>de</strong> werkzaamhe<strong>de</strong>n door <strong>de</strong><strong>aan</strong>nemer;6.2 <strong>de</strong> tegemoetkoming voor <strong>de</strong> verhuis- en herinrichtingskosten van <strong>de</strong> woonruimte wordt inmeer<strong>de</strong>re <strong>de</strong>len uitbetaald:• In geval van sloop wordt 75% van <strong>de</strong> tegemoetkoming een m<strong>aan</strong>d voorafg<strong>aan</strong>d <strong>aan</strong> <strong>de</strong>geplan<strong>de</strong> verhuizing naar een <strong>de</strong>finitieve an<strong>de</strong>re woonruimte uitbetaald. De resteren<strong>de</strong>25% van <strong>de</strong> tegemoetkoming wordt uitgekeerd op het moment dat <strong>de</strong> sleutel van <strong>de</strong> ou<strong>de</strong>huurwoning wordt ingeleverd;• bij eventuele terugkeer in <strong>de</strong> nieuwbouw gel<strong>de</strong>n voor het bedrag ten behoeve van <strong>de</strong> twee<strong>de</strong>verhuizing <strong>de</strong>zelf<strong>de</strong> percentages en termijnen.• bij vertrek naar een wisselwoning wordt 35% uitgekeerd op het moment van het betrekkenvan <strong>de</strong> wisselwoning. Nog eens 40% wordt uitgekeerd een m<strong>aan</strong>d voorafg<strong>aan</strong>d <strong>aan</strong> hetbetrekken van <strong>de</strong> nieuwbouwwoning. De laatste 25% wordt uitgekeerd op het moment dat<strong>de</strong> sleutel van <strong>de</strong> wisselwoning wordt ingeleverd.101ALGEMEEN SOCIAAL PLAN
V Dienstverlening <strong>aan</strong> bewoners1 Communicatie1.1 Voordat er gesprekken in <strong>de</strong> buurt wor<strong>de</strong>n gestart over <strong>de</strong> toekomst(plannen) van hetcomplex, wordt <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>rscommissie geïnformeerd over het ASP en zal <strong>de</strong> verhuur<strong>de</strong>r ditplan met <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>rscommissie doornemen;1.2 <strong>de</strong> verhuur<strong>de</strong>r zal overleg voeren met <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>rscommissie over specifieke zaken zoalsopgenomen in dit ASP. Voor dit overleg en <strong>de</strong> daaruit voortkomen<strong>de</strong> activiteiten heeft <strong>de</strong>huur<strong>de</strong>rscommissie recht op on<strong>de</strong>rsteuning;1.3 verhuur<strong>de</strong>r en huur<strong>de</strong>rscommissie maken afspraken over <strong>de</strong> soort informatie die <strong>de</strong>huur<strong>de</strong>rs ontvangen over <strong>de</strong> voortgang en <strong>de</strong> uitvoering van het project. Het gaat hierbijom bijvoorbeeld een (wekelijks) spreekuur, een vaste contactpersoon of <strong>de</strong> schriftelijkeinformatie die beschikbaar komt. Hiertoe behoort in ie<strong>de</strong>r geval <strong>de</strong> informatie over <strong>de</strong>inhoud van het sociaal projectplan, een overzicht van <strong>de</strong> werkzaamhe<strong>de</strong>n <strong>aan</strong> <strong>de</strong> woning en<strong>de</strong> mogelijke in<strong>de</strong>lingswijziging van <strong>de</strong> woning.In geval van renovatie in bewoon<strong>de</strong> staat zullen <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>rscommissie en <strong>de</strong> verhuur<strong>de</strong>rafspraken maken over zaken als werktij<strong>de</strong>n (in <strong>de</strong> woning) en <strong>de</strong> beschikbaarheid van(vervangen<strong>de</strong>) voorzieningen zoals keuken, badruimte en toilet. De verhuur<strong>de</strong>r en <strong>de</strong>huur<strong>de</strong>rscommissie maken afspraken over <strong>de</strong> on<strong>de</strong>rsteuning die <strong>de</strong> verhuur<strong>de</strong>r biedt <strong>aan</strong> <strong>de</strong>huur<strong>de</strong>r. Te <strong>de</strong>nken valt <strong>aan</strong> zaken als <strong>de</strong> voorlichting over en <strong>de</strong> <strong>aan</strong>vraag van individuelehuursubsidie, <strong>de</strong> <strong>aan</strong>passingen <strong>aan</strong> <strong>de</strong> woning in het ka<strong>de</strong>r van <strong>de</strong> Wet VoorzieningenGehandicapten en <strong>de</strong> extra hulp die ou<strong>de</strong>ren en gehandicapten nodig kunnen hebben in <strong>de</strong>loop van het traject;1.4 voor <strong>de</strong> extra communicatie tussen huur<strong>de</strong>rscommissie en huur<strong>de</strong>rs die nodig is ten gevolgevan <strong>de</strong> herstructurering wordt een vergoeding beschikbaar gesteld.ALGEMEEN SOCIAAL PLAN1022 Inventarisatie individuele knelpunten en daarop afgestemd <strong>aan</strong>bod voor begeleidingin geval van sloop of renovatie2.1 In <strong>de</strong> fase tussen het <strong>de</strong>finitieve besluit voor <strong>de</strong> <strong>aan</strong>pak en <strong>de</strong> uitvoering zal met ie<strong>de</strong>rehuur<strong>de</strong>r die dat wil een individueel gesprek gevoerd wor<strong>de</strong>n;2.2 in die gesprekken wordt in ie<strong>de</strong>r geval ingeg<strong>aan</strong> op <strong>de</strong> volgen<strong>de</strong> on<strong>de</strong>rwerpen: <strong>de</strong> locatie van<strong>de</strong> wisselwoning, noodzakelijke extra hulp of begeleiding, extra voorzieningen en eventuelemaatregelen om overlast en scha<strong>de</strong>s te voorkomen.
Bijlage 1 ZoekprofielHet zoekprofiel geldt alleen voor <strong>de</strong> regio-urgentie.Zelfstandig wonend in een eengezinswoning, dan recht op:1 eengezinswoning2 bovenwoning3 flat vanaf <strong>de</strong> 1e woonlaagZelfstandig wonend in een bene<strong>de</strong>nwoning of parterreflat, dan recht op:1 bene<strong>de</strong>nwoning2 bovenwoning3 flat vanaf <strong>de</strong> begane grondZelfstandig wonend in een bovenwoning of flat eerste verdieping of hoger, dan recht op:1 bovenwoning2 flat vanaf <strong>de</strong> eerste woonlaagOnzelfstandig wonend, dan recht op:1 bovenwoning2 flat vanaf <strong>de</strong> eerste woonlaagZelfstandig wonend in een bene<strong>de</strong>nmaisonnette, dan recht op:1 bovenwoning2 flat vanaf eerste woonlaag3 bene<strong>de</strong>nmaisonnetteZelfstandig wonend in een bovenmaisonnette, dan recht op:1 bovenwoning2 flat vanaf eerste woonlag3 bovenmaisonnetteBijlage 2 Zelf <strong>aan</strong>gebrachte voorzieningenDe on<strong>de</strong>rst<strong>aan</strong><strong>de</strong> zelf <strong>aan</strong>gebrachte voorzieningen die eigendom zijn van <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>r, komen in<strong>aan</strong>merking voor een vergoeding door <strong>de</strong> verhuur<strong>de</strong>r.1 dakkapel2 veluxraam3 extra hang- en sluitwerk (PKVW)4 vloerverwarming5 luxe bad6 luxe keuken7 extra vertrekken8 extra berging (bijvoorbeeld in <strong>de</strong> tuin)9 voorzieningen voor gehandicapten die in <strong>aan</strong>merking komen voor subsidie WVGmaar die niet door <strong>de</strong> WVG verstrekt zijn;10 vastliggend parket103ALGEMEEN SOCIAAL PLAN
DEEL CI Hardheidsclausule1 Verzoeken tot toepassing van <strong>de</strong> hardheidsclausule wor<strong>de</strong>n voorgelegd <strong>aan</strong> <strong>de</strong> gemeente;2 <strong>de</strong> hardheidsclausule wordt alleen toegepast wanneer er als gevolg van het ASP voor eenhuur<strong>de</strong>r of huur<strong>de</strong>rscommissie, sprake is van een dui<strong>de</strong>lijke onrechtvaardige situatie.II Centrale geschillenregeling1 De partijen kunnen een geschil over <strong>de</strong> gevolg<strong>de</strong> procedures <strong>aan</strong> <strong>de</strong> geschillencommissievoorleggen;2 individuele huur<strong>de</strong>rs kunnen alleen een geschil <strong>aan</strong> <strong>de</strong> geschillencommissie voorleggen alshet geschil betrekking heeft op het ASP of op afspraken uit het hoofdstuk Participatie van <strong>de</strong><strong>Utrechtse</strong> Samenwerkingsafspraken voorzover die een uitbreiding betreffen ten opzichte van<strong>de</strong> <strong>Utrechtse</strong> Participatiestandaard;3 huur<strong>de</strong>rscommissies die vin<strong>de</strong>n dat hun project ten onrechte niet on<strong>de</strong>r <strong>de</strong> werking van hetASP vallen, kunnen een beroep doen op <strong>de</strong> geschillenregeling;4 voor alle projecten waar dit ASP op van toepassing is, zal eenzelf<strong>de</strong> geschillenregeling vankracht zijn;5 <strong>de</strong> uitspraak van <strong>de</strong> geschillencommissie is bin<strong>de</strong>nd;6 <strong>de</strong> geschillencommissie zal werken volgens het reglement zoals dat op 10-12-2002 isvastgesteld en op 30-11-2004 op een viertal punten is gewijzigd;7 het reglement voor <strong>de</strong> geschillencommissie heeft betrekking op <strong>de</strong> bepalingen zoalsbeschreven in dit ASP;8 <strong>de</strong>ze geschillenregeling in het ka<strong>de</strong>r van <strong>de</strong> herstructurering mag niet in strijd zijn met <strong>de</strong>klachtenregeling met betrekking tot <strong>de</strong> woonruimtever<strong>de</strong>ling of die van <strong>de</strong> afzon<strong>de</strong>rlijkecorporaties;9 als voor een geschil meer<strong>de</strong>re geschillenregelingen <strong>aan</strong> <strong>de</strong> or<strong>de</strong> kunnen zijn, wordt <strong>de</strong> meestver strekken<strong>de</strong> van toepassing verklaard;10 dit sociaal projectplan noch <strong>de</strong>ze geschillenregeling kunnen een gang naar <strong>de</strong> kantonrechterdoor <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>r in <strong>de</strong> weg st<strong>aan</strong>;11 uitgeproce<strong>de</strong>er<strong>de</strong> geschillen kunnen lei<strong>de</strong>n tot een <strong>aan</strong>passing van het ASP.ALGEMEEN SOCIAAL PLAN104
Leidraad draagvlakmetingInleidingVeelvuldige vragen van bewoners en -commissies over <strong>de</strong> wijze van het meten van draagvlakwaren <strong>aan</strong>leiding om ondui<strong>de</strong>lijkhe<strong>de</strong>n hierover én over het informatieproces daaromheen tebespreken en voorstellen voor verdui<strong>de</strong>lijking te doen. Een werkgroep van drie partijen: DeBun<strong>de</strong>ling, woningcorporaties en <strong>de</strong> gemeente Utrecht <strong>aan</strong>gevuld met een vertegenwoordigervan Het vier<strong>de</strong> huis, stel<strong>de</strong> on<strong>de</strong>rst<strong>aan</strong><strong>de</strong> leidraad op. Deze leidraad is in het zogenaam<strong>de</strong>‘driepartijenoverleg’ van 01-10-2007 vastgesteld.AanbevelingenMet twee kernachtige uitspraken vat <strong>de</strong> werkgroep <strong>de</strong> conclusies samen: ‘het gaat om maatwerk’en ‘draagvlak begint met communicatie’. Ie<strong>de</strong>re wijk is an<strong>de</strong>rs, ie<strong>de</strong>r project is an<strong>de</strong>rs en ie<strong>de</strong>rebewoner is an<strong>de</strong>rs. Dat maakt het onmogelijk om een vaste methodiek af te spreken voor <strong>de</strong>draagvlakmeting en <strong>de</strong> weg ernaar toe. Tegelijkertijd zijn er <strong>de</strong> ervaringen van woningcorporatiesmet succesvolle werkwijzen. Er zit een lijn in die successen waar we van kunnen leren. Zowelop het gebied van vorm, methodiek als ook voor <strong>de</strong> wijze van communiceren. Hieron<strong>de</strong>r st<strong>aan</strong><strong>de</strong> <strong>aan</strong>bevelingen van <strong>de</strong> werkgroep. Uitgangspunt voor <strong>de</strong> werkgroep was 60% draagvlak opprojectniveau.Wijze van draagvlak metenUniformering van <strong>de</strong> methodiek van draagvlak meten is nodig en mogelijk op <strong>de</strong> volgen<strong>de</strong>punten:1 Eenduidige terminologieNaast <strong>de</strong> draagvlakmetingen wor<strong>de</strong>n in <strong>de</strong> oriëntatiefase verschillen<strong>de</strong> on<strong>de</strong>rzoekenuitgevoerd om inzicht te krijgen in <strong>de</strong> woonwensen van bewoners, hun achtergrond eneventuele problemen waarop hulp ingezet kan wor<strong>de</strong>n. De termen draagvlakmeting,woonwensenon<strong>de</strong>rzoek, bewonerson<strong>de</strong>rzoek, haalbaarheidsstudie etc. wor<strong>de</strong>n door elkaargebruikt. Om verwarring te voorkomen wat nu precies on<strong>de</strong>rzocht wordt én om <strong>aan</strong> te gevenwaarin <strong>de</strong> verschillen<strong>de</strong> soorten on<strong>de</strong>rzoeken zich van elkaar on<strong>de</strong>rschei<strong>de</strong>n, zijn <strong>de</strong> volgen<strong>de</strong><strong>de</strong>finities overeengekomen. De volgor<strong>de</strong> is chronologisch:Woonbelevingson<strong>de</strong>rzoek (15 á 20 vragen)Dit on<strong>de</strong>rzoek geeft informatie over wat <strong>de</strong> bewoner vindt van zijn woning en woonomgeving:wat zijn <strong>de</strong> sterke en min<strong>de</strong>r sterke punten van bei<strong>de</strong>? De uitkomsten leveren ook informatie opover <strong>de</strong> richting waarin het proces kan g<strong>aan</strong> en geeft een eerste <strong>aan</strong>zet tot bewonersparticipatie.Bewonerson<strong>de</strong>rzoek (25 á 35 vragen)Dit on<strong>de</strong>rzoek geeft informatie over <strong>de</strong> samenstelling van <strong>de</strong> bevolkingspopulatie van hetbetreffen<strong>de</strong> complex. Tevens biedt het inzicht in <strong>de</strong> behoeften en wensen van <strong>de</strong> bewonersten <strong>aan</strong>zien van zaken als nieuwbouw, woningtypen en terugkeer maar ook het eventueelinschakelen van hulp. De gegevens uit dit on<strong>de</strong>rzoek zijn nuttig voor <strong>de</strong> projectplanning enhet in kaart brengen van kansen en knelpunten in <strong>de</strong> herhuisvesting. Het bewonerson<strong>de</strong>rzoekbestaat uit drie on<strong>de</strong>r<strong>de</strong>len. In het eerste <strong>de</strong>el wordt o.a. gevraagd naar <strong>de</strong> grootte van het105ALGEMEEN SOCIAAL PLAN
huishou<strong>de</strong>n, <strong>de</strong> gezinssamenstelling, leeftij<strong>de</strong>n en inkomenscategorieën. In het twee<strong>de</strong> <strong>de</strong>elwordt <strong>de</strong> mening van bewoners gevraagd over mogelijke plannen met het complex. Gevraagdwordt welke richting <strong>de</strong> herstructureringsingreep op zou moeten g<strong>aan</strong> (nieuwbouw na sloop,renovatie, combinaties daarvan of geen ingreep). Het <strong>de</strong>r<strong>de</strong> on<strong>de</strong>r<strong>de</strong>el van dit on<strong>de</strong>rzoek bestaatuit het in kaart brengen van sociale, medische en/of financiële problemen die bewoners ervaren.Deze problemen zou<strong>de</strong>n een rol kunnen spelen bij <strong>de</strong> mogelijke herhuisvesting. Ook kan op basisvan die informatie een indicatie wor<strong>de</strong>n gegeven over <strong>de</strong> hoeveelheid in te huren hulpverleningtij<strong>de</strong>ns <strong>de</strong> herhuisvesting.Draagvlakmeting (2 á 3 vragen)Bij dit on<strong>de</strong>rzoek wordt het draagvlak on<strong>de</strong>r <strong>de</strong> bewoners gemeten voor <strong>de</strong> door <strong>de</strong>woningcorporatie gepresenteer<strong>de</strong> plannen. Gevraagd wordt of men op <strong>de</strong> hoogte is van<strong>de</strong> plannen die <strong>de</strong> corporatie heeft en of men het er mee eens of oneens is. On<strong>de</strong>r <strong>de</strong>gepresenteer<strong>de</strong> plannen hoort tevens het Algemeen Sociaal Plan (ASP) waarin <strong>de</strong> rechten enplichten van bewoners neergelegd zijn en waar mogelijk projectspecifieke kenmerken <strong>aan</strong> zijntoegevoegd. Bij het gebruik van termen is ver<strong>de</strong>r opgemerkt dat ‘peiling, meting, studie enon<strong>de</strong>rzoek’ nu door elkaar wor<strong>de</strong>n gebruikt. Om verwarring bij bewoners te voorkomen, stellenwe voor om het woord ‘meting’ alleen te gebruiken in het ka<strong>de</strong>r van <strong>de</strong> draagvlakmeting en <strong>de</strong>term on<strong>de</strong>rzoek in alle overige gevallen.ALGEMEEN SOCIAAL PLAN1062 Richtlijnen met betrekking tot <strong>de</strong> vorm van draagvlakmetingen• Een draagvlakmeting bevat niet meer dan een korte samenvatting van <strong>de</strong> plannen en <strong>de</strong>vragen of men hiermee wel of niet instemt of geen mening heeft;• het is niet wenselijk <strong>de</strong> draagvlakmeting te combineren met een an<strong>de</strong>r on<strong>de</strong>rzoek;• een draagvlakmeting kan alleen uitgevoerd wor<strong>de</strong>n wanneer een concreet plan is uitgewerkt;• tij<strong>de</strong>lijke huur<strong>de</strong>rs doen niet mee <strong>aan</strong> <strong>de</strong> draagvlakmeting;• ‘geen mening’ telt niet mee in <strong>de</strong> uitslag van <strong>de</strong> draagvlakmeting. Bij het tellen van hetresponspercentage telt ‘geen mening’ wel mee;• alleen <strong>de</strong> rechtmatige huur<strong>de</strong>r mag <strong>de</strong>elnemen <strong>aan</strong> <strong>de</strong> draagvlakmeting. De huur<strong>de</strong>r moetzich kunnen legitimeren. Tegelijkertijd moet <strong>de</strong> anonimiteit van <strong>de</strong> bewoners gewaarborgdwor<strong>de</strong>n. Het on<strong>de</strong>rzoeksbureau dat <strong>de</strong> meting uitvoert moet dui<strong>de</strong>lijk <strong>aan</strong>geven dat <strong>de</strong>gegevens vernietigd wor<strong>de</strong>n;• om alle schijn van partijdigheid te voorkomen voert een onafhankelijke partij (bijvoorbeeldHet Vier<strong>de</strong> Huis) <strong>de</strong> draagvlakmetingen uit. Na overleg met <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>rscommissie bepaalt <strong>de</strong>woningcorporatie wie <strong>de</strong> draagvlakmeting uitvoert;• bij onvoldoen<strong>de</strong> draagvlak wor<strong>de</strong>n <strong>de</strong> plannen eerst bijgesteld alvorens <strong>de</strong> draagvlakmetingopnieuw wordt uitgevoerd. Dit om het vertrouwen in <strong>de</strong> meting te waarborgen.3 Het informatie- en communicatieprocesEen ge<strong>de</strong>gen informatie- en communicatieproces draagt bij <strong>aan</strong> het verkrijgen van draagvlakon<strong>de</strong>r <strong>de</strong> bewoners. De trefwoor<strong>de</strong>n ‘hel<strong>de</strong>r, zorgvuldig en eerlijk’ moeten lei<strong>de</strong>nd zijn voor watbetreft inhoud en toon. Met dit als uitgangspunt zijn <strong>de</strong> volgen<strong>de</strong> <strong>aan</strong>bevelingen geformuleerd:• Start het informatie- en communicatietraject in een vroeg stadium. Begin met het informerenen betrekken van bewoners ruim voordat <strong>de</strong> plannen voor <strong>de</strong> toekomst van het complexvastliggen. Betrek bewoners bijvoorbeeld in <strong>de</strong> analysefase door een woonbelevings- of een
ewonerson<strong>de</strong>rzoek uit te voeren. Dit levert waar<strong>de</strong>volle input op voor <strong>de</strong> ver<strong>de</strong>re inrichtingvan <strong>de</strong> plannen en het proces doordat het zicht op <strong>de</strong> individuele belangen van bewonersverbeterd is;• bepaal <strong>aan</strong> <strong>de</strong> hand van <strong>de</strong> <strong>Utrechtse</strong> Participatiestandaard hoe het informatie- encommunicatietraject voor een project eruit ziet en wie welke verantwoor<strong>de</strong>lijkhe<strong>de</strong>n hierinheeft. Bespreek dit traject met <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>rscommissie en leg een en an<strong>de</strong>r vast in eencommunicatieplan;• het communicatietraject dient te wor<strong>de</strong>n ingebed in het hele planproces;• wees hel<strong>de</strong>r over <strong>de</strong> uitkomst van <strong>de</strong> haalbaarheidsstudie waaruit blijkt of er geslooptzal moeten wor<strong>de</strong>n of dat ook renovatie tot <strong>de</strong> mogelijkhe<strong>de</strong>n behoort. Ook moet dan<strong>aan</strong>gegeven wor<strong>de</strong>n hoe het vervolgproces eruit ziet en welke rol en/of beïnvloedingsruimtevoor bewoners is weggelegd. Zo wordt voorkomen dat bewoners zich voor een voldongenfeit gesteld voelen en er wantrouwen ontstaat over het vervolgproces;• geef dui<strong>de</strong>lijkheid over <strong>de</strong> fases in het herstructureringsproces, <strong>de</strong> besluitvorming (wanneerwordt waarover besloten) en <strong>de</strong> rol van bewoners hierin. Geef ook hel<strong>de</strong>r <strong>aan</strong> waarop<strong>de</strong> bewoners <strong>aan</strong>spraak kunnen maken tij<strong>de</strong>ns het proces, bijv. het consulteren vancasemanagers of individuele hulp bij eventuele schul<strong>de</strong>nproblematiek;• schets het perspectief, wat levert het bewoners op en wanneer gaat dat spelen? Denk <strong>aan</strong>terugkeergarantie, voorrangsmogelijkhe<strong>de</strong>n, wooncarrière, <strong>de</strong> eventuele huurverhoging. Maarook: hoe lang zitten bewoners in <strong>de</strong> rommel, hoe lang duurt het nog minimaal voordat ietsgaat gebeuren, wor<strong>de</strong>n mankementen <strong>aan</strong> <strong>de</strong> te slopen woning nog opgelost, wat gebeurt ermet woningen die eer<strong>de</strong>r leeg st<strong>aan</strong>? Wees reëel in het schetsen van hun perspectief;• beperk je communicatie niet alleen tot <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>rscommissie. De woningcorporatiedient direct alle individuele bewoners te informeren maar wel in overleg met <strong>de</strong>huur<strong>de</strong>rscommissie (of een vertegenwoordiging hiervan). In veel gevallen zal ook met <strong>de</strong>buurt gecommuniceerd moeten wor<strong>de</strong>n. Ook het wijkbureau dient hierbij betrokken tewor<strong>de</strong>n;• beperk je niet alleen tot schriftelijke informatie of informatieavon<strong>de</strong>n maar bena<strong>de</strong>rindividuele bewoners ook persoonlijk;• gebruik beeldmateriaal zoals maquettes en mo<strong>de</strong>lwoningen. Het zijn prima instrumentenom bewoners gevoel te laten krijgen bij <strong>de</strong> gestel<strong>de</strong> randvoorwaar<strong>de</strong>n en het mogelijke,uitein<strong>de</strong>lijke resultaat;• laat geen radiostiltes vallen. Geduren<strong>de</strong> het proces moeten bewoners op regelmatigebasis geïnformeerd wor<strong>de</strong>n. Vertel wat er ‘achter <strong>de</strong> schermen’ plaatsvindt, ook als er geenvolgen<strong>de</strong> stap gezet wordt. Leg dan uit waarom dat niet gebeurt;• doe geen toezeggingen die je niet kunt nakomen;• maak in <strong>de</strong> communicatie indien mogelijk gebruik van het wijknetwerk, <strong>de</strong> zogenaam<strong>de</strong>sleutelfiguren in <strong>de</strong> wijk;• als er meer woningcorporaties actief zijn in een bepaald gebied moet <strong>de</strong> communicatietussen die corporaties op elkaar afgestemd zijn.107ALGEMEEN SOCIAAL PLAN
NOTES108
NOTES
NOTES110
NOTES
NOTES112
NOTES
NOTES114
NOTES
NOTES116
NOTES
NOTES118
NOTES
NOTES120
NOTES
NOTES122
NOTES
nieuwbouwproject ‘Loevenhout’
ColofonDit is een uitgave van Mitros, <strong>Portaal</strong>, Bo-Ex, GroenrandWonen, SSH en <strong>de</strong> gemeente Utrecht.Samengesteld in opdracht van <strong>de</strong> Stuurgroep Utrecht Vernieuwt/Krachtwijken, <strong>de</strong>cember 2011.Fotografie: Willem Mes, Ellen Schepers (foto pag. 43)Vormgeving: Smaak OntwerpersDruk: ZuidamUithof DrukkerijenAfwerking: Boekbin<strong>de</strong>rij Patist119