'Bouwen aan de Stad', Utrechtse samenwerkingsafspraken - Portaal

coverfoto: renovatiewerkzaamheden aan de Cantondreef

Bouwen aan de stadUTRECHTSE SAMENWERKINGSAFSPRAKENGEMEENTE EN WONINGCORPORATIES2011-2015

InhoudsopgaveSamenvatting 7Inleiding 91. Productieprogramma 112. Sociale huurwoningvoorraad 213. Middeninkomens en doorstroming 234. Duurzaamheid 245. Veiligheid 286. Verkoop 337. Participatie 388. Bijzondere doelgroepen 449. Krachtwijken 4610. Monitoring 5111. Slotbepaling 5212. Ondertekening 53Bijlagenbijlage 1: Financiële afspraken 56bijlage 2: Plankostenscan 64bijlage 3: Definitie hoofdinfrastructuur 68bijlage 4: Overzicht Leidsche Rijn 70bijlage 5: Checklist Begindocument 73bijlage 6: Achtergrondkader bij herstructurering en krachtwijken 76bijlage 7: Begripsomschrijving 80bijlage 8: Algemeen Sociaal Plan 875

SamenvattingDe Utrechtse samenwerkingsafspraken vormen een totaalpakket aan afspraken tussen degemeente Utrecht en de Utrechtse woningcorporaties Mitros, Portaal, Bo-Ex, SSH en GroenrandWonenvoor de periode 2011 tot en met 2015. Gemeente en corporaties hebben bij dezeafspraken de volgende prioriteiten gesteld: de woningproductie op peil houden, de Krachtwijkenverbeteren, de participatie verbeteren en fors investeren op het gebied van duurzaamheid. Hettotaalpakket van afspraken bestaat uit een productieprogramma met voorgenomen projectenop het gebied van nieuwbouw, renovatie, sloop en verkoop en beleidsmatige afspraken overbijvoorbeeld duurzaamheid en participatie. Om de gewenste productie te stimuleren zijn in desamenwerkingsafspraken ook financiële afspraken gemaakt tussen beide partijen.De Utrechtse samenwerkingsafspraken op hoofdlijnen:• een fors productieprogramma met ongeveer 6.200 nieuwbouwwoningen waarvan de bouwstart in de periode tot 1 januari 2016. Hiervan worden ongeveer 2.100 woningen in LeidscheRijn gebouwd en ongeveer 4.100 in andere delen van de stad;• in het productieprogramma zijn 6.300 renovaties voorzien in de genoemde periode. Dit issubstantieel meer dan voorheen;• het aantal sloop-nieuwbouwprojecten is afgenomen ten opzichte van eerdere afspraken uitde Raamovereenkomst De Utrechtse Opgave, 2001 (DUO);• de focus ligt nu op de realisatie van sociale huurwoningen met een huur tussen € 554,76 en€ 652,52 (H3). Utrecht heeft onvoldoende woningen in deze categorie en de realisatie vandeze woningen kan de doorstroming uit de overige sociale huurwoningen bevorderen;• het voortzetten van het programma Krachtwijken met investeringen vanuit gemeente enwoningcorporaties op sociaal en fysiek terrein. De corporaties investeren in de komendetwee jaar € 6 miljoen per jaar aan sociale maatregelen en € 9 miljoen per jaar op fysiekgebied. Als gevolg van het wegvallen van de zogenaamde ‘Vogelaarheffing’ en de bijzondereprojectsteun is dat 30% minder dan in de periode 2008 tot en met 2011. De gemeenteinvesteert de komende jaren € 4 miljoen per jaar in de krachtwijken;• de Utrechtse woningcorporaties zullen in de periode 2011 tot en met 2015 in totaal 17.500woningen aanpakken (door nieuwbouw, renovatie of planmatig onderhoud) om eengroener energielabel te realiseren en dus een betere energieprestatie. Concreet betekent dit3.000 labelstappen per jaar. Bij nieuwbouw wordt energielabel A of beter gerealiseerd, bijingrijpende renovaties is het streven energielabel B of beter. Met deze afspraken leveren dewoningcorporaties een belangrijke bijdrage aan de vermindering van CO 2-uitstoot in de stad.De verwachting is dat door innovatie het rendement van de afgesproken investeringen intermen van energiebesparing de komende jaren nog verder zal toenemen;• de woningcorporaties bieden tot en met 2015 een garantie van een minimaal bezit van 44.000sociale huurwoningen (woningen met een huur tot maximaal € 652,52). Een onderdeel vande sociale huurvoorraad, de kernvoorraad (woningen met een huur tot € 554,76), is op ditmoment voldoende gezien de omvang van de doelgroep die wat betreft inkomen op dezewoningen zijn aangewezen (de zogenaamde huurtoeslagdoelgroep: huishoudens met eeninkomen tot € 20.325 / € 29.350). Er is afgesproken de ontwikkelingen van de kernvoorraadte volgen en zonodig aanvullende afspraken te maken;7Samenvatting

• om doorstroming te bevorderen worden bestaande woningen voor de doelgroepmiddeninkomens verkocht en worden sociale koopwoningen gebouwd die bij voorkeurverkocht worden aan huishoudens die een sociale huurwoning achterlaten;• de afspraken op het gebied van participatie (voorheen beschreven in het Stedelijk Protocol)zijn herzien en in overeenstemming gebracht met de Utrechtse Participatiestandaard;• op het gebied van veiligheid staat het Politie Keurmerk Veilig Wonen centraal. Conform deproductieprogramma’s verwerven de woningcorporaties in de genoemde periode 6.500certificaten. Het gaat hierbij om certificaten voor nieuwbouw- of gerenoveerde woningen ofwoningen waarbij planmatig onderhoud wordt uitgevoerd;• om investeringen door woningcorporaties te stimuleren werkt de gemeente mee aan hetverbeteren van mogelijkheden op het gebied van verkoop. In tegenstelling tot eerdereafspraken wordt - op beperkte schaal - de verkoop van woningen in de wijken Binnenstad enOost toegestaan. Om de verkoop van appartementen te stimuleren worden daarnaast ookde mogelijkheden versoepeld om appartementen ten behoeve van verkoop kadastraal tesplitsen;• de hoofdlijnen van de eerder in de Raamovereenkomst DUO vastgelegde financiëleafspraken tussen gemeente en woningcorporaties, zijn overgenomen. Dit betekent onderandere dat integrale herontwikkeling van locaties plaatsvindt voor rekening en risico vande woningcorporaties en dat daarbij geen economische meerwaarde van de grond hoeftte worden afgedragen aan de gemeente. Aan de financiële afspraken is een nieuwe (sociale)grondprijs toegevoegd. Het gaat om een grondprijs van € 25.849 voor een sociale huurwoningmet een huur tussen € 554,76 en € 652,52 (H3). Voor alle woningen met een huurprijs tot€ 554,76 is een grondprijs van € 17.273 afgesproken.Samenvatting8

InleidingDe gemeente Utrecht heeft zich via de woonvisie en het collegeprogramma ‘Groen, open ensociaal’ uitgesproken om de woningproductie binnenstedelijk en in Leidsche Rijn op peil tehouden en zich extra in te zetten voor duurzaamheid, senioren, studenten en starters. Daarnaastzijn het verminderen van de wachttijd voor sociale huurwoningen en het stimuleren van eenopen en constructieve samenwerking met partners in de stad, belangrijke ambities voor degemeente Utrecht. De Utrechtse woningcorporaties delen deze ambities. Zij investeren in hetvernieuwen van wijken om ervoor te zorgen dat de woon- en leefomgeving van hun huurdersstructureel verbetert.Utrecht biedt een aantrekkelijke woonomgeving, een stad van kennis en cultuur waar mensengraag wonen, werken en recreëren. De vraag naar betaalbare en kwalitatief goede woningenblijft daardoor toenemen. Voor de stad zijn dat prettige omstandigheden maar tegelijkertijdmoeten we vaststellen dat het economische tij sterk gekeerd is. De woningmarkt die toch almatig functioneert en talrijke knelpunten kent, stagneert verder. Als gevolg van de economischecrisis zijn de normen voor kredietverlening door de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en derijksoverheid aangescherpt. Banken zijn daardoor strenger geworden bij het verstrekken vanhypotheek. Door de stijgende rente en strengere hypotheekvoorwaarden kunnen mensenminder geld lenen. De prijzen van koopwoningen zijn gedaald, de woningen staan veel langer tekoop, het aantal verkochte woningen is fors gedaald en de woningproductie sterk gereduceerd.De verwachting is dat het herstel van de woningmarkt op zich zal laten wachten.Door deze stagnatie is de doorstroming vanuit sociale huurwoningen verder teruggelopen:er komen minder huurwoningen beschikbaar voor woningzoekenden. Ook het besluit vande Europese Commissie met betrekking tot staatssteun voor woningcorporaties kan totverdergaande verstarring leiden. Woningcorporaties moeten immers vanaf 1 januari 2011 hunvrijgekomen woningen met een huurprijs lager dan € 652,52 toewijzen aan huishoudens met eeninkomen tot € 33.614. Zij kunnen slechts 10% toewijzen aan huishoudens met een hoger inkomenzonder dat dit gevolgen heeft voor de staatssteun.Door de sterk stagnerende verkoop van woningen zien de woningcorporaties eenbelangrijke inkomstenbron opdrogen, een essentiële bron ook voor de financiering van hunproductieprogramma’s. Een belangrijke reden voor de verslechterende financiële positie vanwoningcorporaties is het inflatievolgend huurbeleid dat vanaf 2006 van kracht is. Vanuitde rijksoverheid zijn bovendien maatregelen aangekondigd die tot verdere aantasting vande financiële mogelijkheden leiden. De afschaffing van de zogenaamde ‘Vogelaarheffing’bijvoorbeeld en daarmee de subsidiëring van de inzet van woningcorporaties in de krachtwijken,leiden direct tot een vermindering van hun investeringen in deze wijken. Het meest ingrijpend isechter de heffing voor huurtoeslag die volgens planning in 2014 wordt ingevoerd. Deze bijdrageleidt tot een zeer omvangrijke lastenverzwaring bij de woningcorporaties. Het zal dan ook leidentot een sterke inkrimping van hun productieprogramma’s.Ook de gemeente heeft een zware bezuinigingstaak. De inkomsten vanuit leges en OZB lopenterug doordat de woningbouwproductie is gereduceerd. Daarnaast stelt het rijk substantieelminder subsidies beschikbaar voor stedelijke vernieuwing.9Inleiding

Al met al leidt dit er toe dat er zowel voor gemeente als voor woningcorporaties dekomende jaren minder investeringskapitaal beschikbaar zal zijn. De opgave in de stad isechter onverminderd groot: we moeten blijven investeren in de buurten om de leefbaarheidte verbeteren. Gemeente en woningcorporaties stellen dat het juist in deze veranderdeomstandigheden belangrijk is om op een intensieve en betrokken manier met elkaar samen tewerken en reële afspraken te maken. De nieuwe tijden vragen om creativiteit, selectiviteit en omaanpassingsvermogen. Beide partijen kiezen er daarom voor om uit te gaan van een dynamischproductieprogramma. We kunnen en willen ons in deze tijden niet voor jaren vastzetten opeen vooraf opgesteld en uitgekristalliseerd programma. Tegelijkertijd moeten gemeente enwoningcorporaties wel van elkaar op aan kunnen als het gaat om optimale inzet om buurtendie dat het hardst nodig hebben, te verbeteren. Daarom wordt er veel sterker dan voorheeningespeeld op de actuele situatie. Ieder jaar zal aan de hand van de situatie in de wijken, de vraagvan bewoners maar ook op basis van economische ontwikkelingen of veranderend rijksbeleidhet programma geactualiseerd worden. Daarbij bepalen gemeente en woningcorporaties samende prioriteiten voor de komende jaren en zetten zij zich in om maximaal synergievoordeel tebehalen. Bij de uitwerking van de verschillende projecten zullen huurders maar bijvoorbeeld ookomwonenden, nauw betrokken worden.De nieuwe afspraken vormen een totaalpakket voor de periode vanaf ondertekening tot enmet 2015. In deze uitgave zijn de overeengekomen ambities op het gebied van doorstroming,veiligheid, duurzaamheid en participatie vastgelegd. Ook over de fysieke en sociale investeringenin de krachtwijken zijn nieuwe afspraken gemaakt. De evaluatie heeft laten zien dat deze aanpaksucces heeft en Utrecht kiest ervoor door te gaan met gezamenlijk investeren in deze wijken.Meer focus, minder (nieuwe) projecten en meer samenhang tussen reguliere en extra inzet,vormen de uitgangspunten bij het opstellen van de wijkactieprogramma’s voor de komendejaren. De productieprogramma’s voor wat betreft nieuwbouw en renovatie in de bestaandestad en in Leidsche Rijn zijn per woningcorporatie opgesteld en gaan uit van forse investeringen,zeker gezien het huidige economisch tij. Om al deze investeringen mogelijk te maken, maaktengemeente en woningcorporaties ook financiële afspraken gebaseerd op het stimuleren vande voorgenomen productie. Zo legden beide partijen het fundament voor een gezondesamenwerking, gericht op het realiseren van belangrijke verbeteringen voor de stad.Meer informatie over de wijze van samenwerken tussen gemeente en woningcorporaties vindt uin het achtergrondkader (bijlage 6).Inleiding10

1 ProductieprogrammaIn de woonvisie ‘Wonen in een sterke stad’ (voorjaar 2010) heeft de gemeente Utrecht despeerpunten van het woonbeleid vastgesteld. Om te beginnen wil Utrecht de druk op dewoningmarkt zoveel mogelijk verminderen. Het woningaanbod sluit onvoldoende aan op devraag. Dat is niet nieuw. Daar waar in andere delen van het land de bevolking krimpt, blijftUtrecht mensen aantrekken. Dit betekent een onverminderde druk op de woningmarktén op de opgave om woningen te bouwen. Naast dit speerpunt spreekt de gemeente zichin de woonvisie uit voor binnenstedelijk bouwen in hoge kwaliteit, optimaliseren van dedoorstroming, het verbeteren van de kwaliteit van de woningvoorraad en het zich profilerenals stad van kennis en cultuur.Deze speerpunten sluiten nauw aan bij de ambities van de Utrechtse woningcorporaties,vertaald in hun investeringen. De woningcorporaties bouwen vooral sociale huurwoningen inLeidsche Rijn, de grootste nieuwbouwlocatie van Nederland. Daar zijn al bijna 4.000 socialehuurwoningen gerealiseerd en daar komen er nog ruim 2.500 woningen bij. Utrecht kentdaarnaast binnenstedelijk verschillende naoorlogse wijken met een fors aantal woningenin corporatiebezit die aan vernieuwing en verbetering toe zijn. Aanpak van deze woningenis belangrijk om de kwaliteit substantieel te verbeteren waarbij duurzaamheid en veiligheidessentiële aspecten zijn. Daarnaast speelt op een aantal locaties in met name de krachtwijkende wens om de leefbaarheid te verbeteren. Daarom wordt in die buurten daadkrachtiggestuurd om naast maatregelen op sociaal en economisch gebied ook fysieke ingrepen tedoen die zorgen voor een meer gedifferentieerd woningaanbod en een kwalitatief betereopenbare ruimte. Een meer gedifferentieerd woningaanbod kan ook in die buurten dedoorstroming stimuleren.Op basis van de woonvisie, de situatie in de buurten en de staat van het bezit vande woningcorporaties zijn gemeente en woningcorporaties een voorgenomenproductieprogramma overeengekomen. Het gaat om een zeer omvangrijk programmaverdeeld over de stad. Zo zijn er bijvoorbeeld 6.300 renovaties opgenomen voor de periodetot en met 2015, het realiseren van ruim 2.100 woningen in Leidsche Rijn en circa 4.100nieuwe woningen in de bestaande stad waar sloop aan vooraf gaat (een compleet overzichtis opgenomen in tabel 1). Gemeente en woningcorporaties geven met dit voorgenomenproductieprogramma aan dat zij in de stad willen blijven investeren. De realisatie van hetproductieprogramma is echter wel afhankelijk van economische omstandigheden en vanontwikkelingen die woningcorporaties raken, zoals beschreven in de inleiding.Afspraken:1. meer aandacht voor renovatieDe evaluatie van de Raamovereenkomst De Utrechtse Opgave 2001 (DUO) laat zien dat er inverhouding tot de opgave de afgelopen periode relatief meer renovatieprojecten zijn uitgevoerddan sloop-nieuwbouwprojecten. Sloop-nieuwbouwprojecten blijken steeds lastiger haalbaar ende herhuisvesting wordt moeilijker. Door innovatie wordt bij renovatieprojecten juist een steedsbeter product gerealiseerd. Met dezelfde financiële middelen kunnen meer woningen wordenaangepakt en kan bij meer woningen de energieprestatie worden verbeterd. Daarom is ervoor11Productieprogramma

gekozen om meer in te zetten op renovatie. Het collegeprogramma ‘Groen, open en sociaal’ gaatook uit van een groter aandeel renovatie;2. focus op realisatie van woningen met een huurprijs tot € 652,52 (H3)In de woonvisie is aangegeven dat er vooral voor mensen met een laag middeninkomen van€ 20.325 / € 29.350 (max. inkomensgrenzen conform art. 18 lid 1 Wet op de huurtoeslag)tot € 33.614 weinig keus is in de stad. Deze groep komt voor een belangrijk deel terecht inwoningen voor mensen met een huur tot € 554,76: de zogenoemde kernvoorraad voor dehuurtoeslagdoelgroep met een inkomen tot € 20.325 / € 29.350. Door de juiste woningen toete voegen kan doorstroming uit de bestaande woningvoorraad op gang worden gebracht. Dezevoorraad komt dan in grotere mate beschikbaar voor de huurtoeslagdoelgroep. In LeidscheRijn wordt uit oogpunt van differentiatie gebouwd in zowel de categorie tot € 652,52 als in decategorie tot € 554,76. Gemeente en woningcorporaties vinden het belangrijk dat mensen metde laagste inkomens ook in Leidsche Rijn terecht kunnen;3. aandacht voor speciale doelgroepenEen deel van het productieprogramma is uiteraard gericht op starters, zowel in Leidsche Rijnals in de bestaande stad. Daarnaast is er specifiek aandacht voor studenten, senioren en voormensen met een functiebeperking. Overigens zijn in het Bouwbesluit eisen van aanpasbaarbouwen verwerkt. Daardoor is het overgrote deel van nieuwe reguliere sociale huurwoningenstraks ook voor senioren geschikt.Per woningcorporatie is invulling gegeven aan de doelstellingen en afspraken over devoorgenomen productie van renovatie, sloop, vervangende nieuwbouw, nieuwbouw enverkoop voor de periode 2011 tot en met 2015. Dit is vastgelegd in een productieprogramma.Daarbij is uitgegaan van het moment van start bouw. Het project is dus opgenomen in hetproductieprogramma als de bouw start (of is gestart) in de periode van 2011 tot en met 2015.Productieprogramma12De realisatie van het productieprogramma is sterk afhankelijk van veranderendeomstandigheden. Daarom is in de afspraken per woningcorporatie de productie gekoppeldaan onzekere factoren als de economische omstandigheden, de ontwikkeling van dekoopwoningmarkt en daarmee de realisatie van verkoop, rentevoet, rijksbeleid, het Europadossieren eventuele overige regelgeving. Valt de verkoop tegen of stijgt de rentevoet, dan zaldat effect hebben op het voorgenomen productieprogramma.In de afspraken is bovendien uitgebreid aandacht besteed aan de manier waarop gemeenteen woningcorporaties met elkaar willen samenwerken om (vervangende) nieuwbouw terealiseren. Essentie daarbij is dat we het proces vanaf de start van een project tot en met deafgifte van de bouwvergunning zo efficiënt en effectief mogelijk willen inrichten. De gemeenteis verantwoordelijk voor de integrale afwegingen van bijvoorbeeld stedenbouwkundige,verkeerskundige en milieukundige eisen en wensen. Woningcorporaties zijn verantwoordelijkvoor en worden in staat gesteld om gedurende het proces van het opstellen van derandvoorwaarden, direct mee te rekenen aan het plan en aan te geven of die randvoorwaardenook leiden tot een haalbaar plan.

Gemeente en woningcorporaties houden het voorgenomen productieprogramma jaarlijks tegenhet licht. Aan de hand van de actuele stand van zaken van de projecten, de situatie in de wijk, devraag van bewoners, de economische situatie en eventuele nieuwe beleidsontwikkelingen kanhet productieprogramma waar nodig geactualiseerd worden.Tabel 1: ProductieprogrammaGlobaal totaalbeeld van de voorgenomen productieprogramma’s van de Utrechtsewoningcorporaties. De onderverdeling in huur- en koopwoningen is indicatief en zal per projectworden vastgelegd.AanpakAantal woningennieuwbouwproductie 6.200nieuwbouw voorafgegaan door sloop van woningen 2.800nieuwbouw niet voorafgegaan door sloop van woningen 3.400- in Leidsche Rijn 2.100- in de overige delen van de stad 4.100verdeling in categorieën- woningen nog niet nader gespecificeerd 2.600- sociale huur 2.250- vrije sector huur 300- koopwoningen tot E 200.000 100- koopwoningen boven E 200.000 400- koopwoningen nog niet nader gespecificeerd 550- seniorenwoningen ¹/² 250- woningen voor mensen met een functiebeperking ² 200- studentenwoningen ² 850aanpak nog niet besloten 550renovaties 6.300sloop 1.7001. Nagenoeg alle nieuwbouwwoningen worden levensloopbesteding opgeleverd en zijn in principe geschikt voor senioren. Deopgenomen aantallen zijn de woningen die op dit moment als seniorenwoning zijn gelabeld. Over labelen worden nadereafspraken gemaakt.2. Dit aantal maakt deel uit van het totaal.13Productieprogramma

Haalbare kaartKwaliteit en keuzeBinnen de muren van Portaal Utrecht is ‘herstructureren’ een veelbesproken onderwerp. Hetstaat zowel voor nieuwbouw na sloop als voor grondige renovaties van woningen en complexen.Jaren van overleg en discussie gaan doorgaans aan de projecten vooraf.Herstructurering is ingrijpend. Het leidt tot onzekerheid bij bewoners: in ruil voor een nieuwe ofgrondig opgeknapte woning zitten ze wel een poos in de rommel of zelfs in een heel ander huis.Dat maakt hen soms huiverig. Daarnaast verandert ook de structuur en het karakter van de wijksterk. Dat laatste is nu precies de bedoeling. Deze buurten kunnen wel een duwtje in de goederichting gebruiken: kwaliteit omhoog, meer verscheidenheid en keuzemogelijkheden voor dehuidige en hopelijk ook toekomstige bewoners. Met als uiteindelijk doel: het verbeteren van deleefbaarheid in de wijken.Met gepaste trots verschijnen foto’s van recente nieuwbouwprojecten op tafel: Loevenhout ishet paradepaardje van Portaal in Overvecht. Maar liefst elf woonlagen op een plint maar quaarchitectuur speels, luchtig en met een bijzonder dakterras van ruim 6.000 m2. Zonder uit detoon te vallen levert Loevenhout een enorme impuls aan de uitstraling van de wijk. Datzelfdegeldt voor het project De Nieuwe Wereld (van Mitros, Proper Stok en Portaal) dat pal naast dePrins Clausbrug in Kanaleneiland wordt gerealiseerd. De eerste drie woonblokken bestaan uitruim 250 woningen in diverse soorten en maten: koop en sociale huur.Het belang voor de wijk is zó groot dat de betrokken woningcorporaties bij beide projectenbesloten om te starten met bouwen nog voordat woningen waren verkocht. Een opmerkelijkgebaar: in tijden van crisis en een stagnerende woningmarkt werd daarmee een behoorlijk risicogenomen. Waarom? Omdat de wijk de impuls heel hard nodig had en om huidige en toekomstigebewoners te laten zien dat er ondanks de crisis geïnvesteerd wordt in wijken met potentie.Renoveren is INDe samenwerkingsafspraken tussen gemeente en corporaties zijn sowieso afgestemd opde economische actualiteit. Een direct gevolg daarvan is dat het accent verschuift vannieuwbouwprojecten naar renovaties. Het houdt de mate van verscheidenheid wat beperkt:een tienhoog-flat blijft ook na een grondige renovatie een flat met tien woonlagen. Daarstaan ook voordelen tegenover. Het proces verloopt vaak soepeler en sneller, dekwaliteit van woning en woonomgeving gaat met sprongen vooruit en met hetzelfde geldkunnen fors meer woningen worden aangepakt.14

eerste bewoners Battutalaan nemen hun intrek (De Nieuwe Wereld)

Leidsche RijnDe realisatie van sociale woningbouw in Leidsche Rijn heeft een hoge prioriteit. Dewoningcorporaties die in het kader van DUO het sociale programma in Leidsche Rijn uitvoeren,hebben afspraken gemaakt over de onderlinge verdeling.Voor de ‘centrale zone’ is de verdeling van de door de vier betrokken woningcorporaties (Portaal,Mitros, Bo-Ex en SSH) te leveren productie door de Stichting Utrechtse Woningcorporaties(STUW) vastgelegd in bijgevoegd schema (bijlage 4). Dit schema vormt voor gemeenteen woningcorporaties het vertrekpunt voor de deelplannen in dit meest stedelijke deelvan Leidsche Rijn. De samenwerking tussen beide partijen krijgt in Leidsche Rijn gestaltedoor deelname van de woningcorporaties aan de stedenbouwkundige planfase. Bij eendoor het projectteam vastgesteld stedenbouwkundig plan (SP) moet instemming van dewoningcorporaties gezien worden als een principe-uitspraak over de haalbaarheid van deopgave.De opgave in de ‘centrale zone’ van Leidsche Rijn betreft een samenhangend programma metook in financiële zin, meer en minder complexe onderdelen. Partijen zijn het eens dat de balanszowel in programmatisch als in financieel opzicht in evenwicht dient te blijven. Als het evenwichttussen meer en minder complexe opgaven verstoord dreigt te worden, zal de woningcorporatiedit in het kader van vaststelling van een individueel SP aangeven. Bij afronding van de SP-fasestelt het projectbureau Leidsche Rijn de woningcorporaties in staat om de haalbaarheid van haardeel van de productie te beoordelen aan de hand van een (voorlopig) voorstel tot een verdelingvan de bouwkavels over de realisatoren. Als één van de woningcorporaties in deze fase niet metde gevraagde productie kan instemmen, wordt (in eerste instantie door de woningcorporaties)bekeken of binnen de Utrechtse woningcorporaties tot een andere verdeling van het programmakan worden gekomen. Vanwege de samenhangende stedenbouwkundige ontwikkeling dient dete realiseren planning in lijn te liggen met wat daarover in de SP’s wordt afgesproken.Productieprogramma16De sociale huur in Leidsche Rijn wordt gedifferentieerd aangeboden in de categorieën H2en H3 (al dan niet gestapeld). De sociale koop tot een VON-prijs van € 200.000,- wordtgedifferentieerd aangeboden in prijscategorieën (al dan niet gestapeld) waarbij een onderscheidwordt gemaakt tussen woningen voor starters en woningen ten behoeve van de doorstrominguit de sociale huursector. Differentiatie wordt niet alleen gerealiseerd in verschillendeprijsklassen maar ook in producten voor verschillende doelgroepen.In Leidsche Rijn zullen koopwoningen voor starters vooral gerealiseerd worden in of nabijLeidsche Rijn Centrum of anderszins in de meer stedelijke delen van de wijk.De productieafspraken hebben geen absoluut verplichtend karakter en kunnen niet wordengezien als een bouwrecht. De gemeente behoudt zich het recht voor om voor een deel vande opgave in Leidsche Rijn een andere realisator binnen of buiten de STUW te zoeken, ophet moment dat een woningcorporatie niet kan instemmen met een SP of in een latere faseaangeeft een project niet te zullen realiseren binnen de in het SP aangegeven randvoorwaardenof planning. Met het oog op de te realiseren balans in programmatisch en financieel opzichtzal in dat laatste geval worden bekeken of er consequenties ontstaan voor de overige doorde betreffende woningcorporatie te leveren productie in Leidsche Rijn. Bij zo’n afwegingkunnen eventueel ook andere locaties in de stad worden betrokken waar de gemeente deverantwoordelijkheid draagt voor de grondexploitatie.

ouwproject ‘De Golf’ in Terwijde-Zuid (Leidsche Rijn)

Bouwen in Leidsche RijnTekentafelprojectenEen concrete opdracht van de gemeente Utrecht had Bo-Ex niet. Toch besloot de woningcorporatieom op eigen initiatief een bijzonder ontwerp te maken voor bouwproject De Golf inTerwijde-Zuid. Bo-Ex wilde een gebouw plaatsen met een afwijkende vorm, een hele uitdagingaangezien de grond bestaat uit een lange smalle strook. Die strook maakt onderdeel uit vanHet Tableau, een project met rechte woonblokken waar Bo-Ex al zo’n 400 woningen realiseerde.Projectleider Peter Witteman: ‘We kenden het gebied goed en hadden duidelijke ideeën voor DeGolf. Dat kwam ook terug in het ontwerp.’ De gemeente was onder de indruk en vroeg Bo-Ex hetproject uit te voeren.Architectenbureau Dil en Bonazzi ontwierp een gebouw van 160 meter lang en 33 meter breed.Het gebouw kenmerkt zich door vloeiende lijnen die opvallend afsteken tegen de rechte enstatige woonblokken in de omgeving. Witteman: ‘Met mooie details in het metselwerk en sjiekeverdiepte kozijnen, ook wel neggen genoemd.’ Bovendien loopt een deel van Terwijdes wandelroute‘The scenic mile’ dwars door het gebouw.De Golf beschikt over woningen in alle soorten en maten, enkele bedrijfsruimtes, een parkeergarage,twee binnentuinen en een acht meter hoge multifunctionele ruimte voor kerkdiensten,bioscoopfilms en andere voorstellingen. Het project heeft een sterk sociaal karakter. Zo huurtstichting Timon dertien woningen, op maat gemaakt voor het begeleid wonen van jongeren enjongvolwassenen die extra ondersteuning kunnen gebruiken Samen maken ze gebruik van eengrote besloten binnentuin. Ook zijn er in het complex drie FOKUS-woningen voor mensen meteen lichamelijke handicap. Aan die woningen is een ruimte verbonden waar permanent eenverpleegkundige aanwezig is om de bewoners te helpen met praktische zaken als douchen enaankleden.De Golf werd eind 2010 opgeleverd. Peter Witteman is blij met het project en trots op hetresultaat: ‘Bouwen in een weiland is altijd aantrekkelijk. Met een handvol randvoorwaardenkun je de architect aan het werk zetten. Meer maatwerk, minder compromissen. Het overlegmet de omgeving verloopt vanzelf een stuk soepeler dan wanneer je bouwt in binnenstedelijkgebied. Je krijgt de kans om echt iets moois neer te zetten. Die kans hebben we met beide handenaangegrepen.’18

egeleid wonen in ‘De Golf’

NOTES20

2 Sociale huurwoningvoorraadGemeente en woningcorporaties vinden het belangrijk dat er voldoende socialehuurwoningen beschikbaar zijn voor de doelgroep. Het gaat hierbij om zelfstandigehuurwoningen met een huur tot € 652,52 5 ten behoeve van huishoudens met een inkomentot € 33.614. De omvang van de doelgroep tot € 33.614 in Utrecht is 44.200 huishoudens.Daarvan woont 19% in een koopwoning en 12% in een particuliere huurwoning. Op basis vandeze cijfers zijn er voor deze doelgroep ruim 30.000 sociale huurwoningen nodig.Tabel 2 : Zelfstandig wonende huishoudens met een inkomen tot € 33.614 in Utrechtaantal woningenaantal huishoudens < € 33.614 44.200- waarvan in koopwoning (19%) 8.600- waarvan in particuliere huurwoning (12%) 5.500aantal woningen benodigd in sociale huur 30.100Bron: WoON 2009Op 1 januari 2011 beschikten de Utrechtse woningcorporaties over 47.000 zelfstandige socialehuurwoningen. Het verschil tussen het aantal benodigde sociale huurwoningen en de huidigeomvang van de sociale voorraad valt vooral te verklaren door ‘scheefwoners’: huishoudensmet een inkomen > € 33.614 in een woning met een maandhuur van < € 652,52. Dit zijn er naarschatting 17.000. Wanneer we kijken naar de groep met een inkomen > € 45.000gaat het om ongeveer 7.000 huishoudens. Met de nieuwe toewijzingsbepalingen per1 januari 2011 wordt ‘scheefwonen’ bij de start van de verhuur gereduceerd. Dit zal het aantalscheefwoners echter niet op korte termijn drastisch laten dalen. Daarom vinden gemeenteen woningcorporaties het van belang dat er de komende jaren meer sociale huurwoningenbeschikbaar blijven dan volgens de berekening vanuit de omvang van de doelgroep striktnoodzakelijk zou zijn.Afspraken:1. garantie omtrent omvang sociale huurwoningvoorraadDe Utrechtse woningcorporaties garanderen tot en met 31 december 2015 minimaal 44.000woningen in bezit te hebben met een sociale huurprijs (onder de huurprijsgrens conform art. 13,lid 1a van de Wet op de huurtoeslag, per 1 januari 2011: € 652,52). De ontwikkeling van de omvangvan de sociale voorraad is afhankelijk van de realisatie van de individuele productieprogramma’sen de kaders die het rijk de komende jaren stelt, bijvoorbeeld ten aanzien van huurbeleid. Hetaantal van 44.000 kan dus gegarandeerd worden mits er geen grote veranderingen optreden inde kaders waarbinnen men opereert. Dit aantal is - ook als rekening gehouden wordt met eenzekere mate van scheve bewoning - ruim voldoende;2. blijven volgen van de huurtoeslagdoelgroep en voorraad tot aftoppingsgrensDe ‘oude’ kernvoorraad (sociale huurwoningen met een huur tot de aftoppingsgrens conform art.20 lid 2b Wet op de huurtoeslag, per 01-01-2011: € 554,76) bedraagt 42.1825. Conform art. 13 lid 1a Wet op de huurtoeslag, prijspeil 01-01-201121Sociale huurwoningvoorraad

woningen in 2010. Dit is 4.000 meer dan het minimaal gegarandeerde aantal tot 1 januari 2010en bijna 10.000 meer dan het aantal huishoudens in de huurtoeslagdoelgroep (33.370 WoON2009) 6 . De verwachting is dat de overmaat aan voorraad tot de aftoppingsgrens weliswaariets vermindert maar toch ruim voldoende blijft. Gemeente en woningcorporaties sprekenaf de ontwikkelingen te blijven volgen. Dit doen zij tweejaarlijks aan de hand van het WoONonderzoekwaarbij de omvang van de huurtoeslagdoelgroep (huishoudens met een inkomen tot€ 33.614) en de voorraadontwikkeling wordt gepeild. Als blijkt dat de omvang van de woningentot de aftoppingsgrens van € 554,76 onvoldoende wordt ten opzichte van de doelgroep, tredengemeente en woningcorporaties met elkaar in overleg om tegen de achtergrond van dat momentaanvullende afspraken te maken;3. nieuwbouw sociale huurwoningenDe woningcorporaties voegen tot 2015 een fors aantal nieuwbouwwoningen toe aan de socialehuurwoningvoorraad, zowel in Leidsche Rijn als in de bestaande stad. De focus ligt hierbij opde huurcategorie tussen de € 554,76 en € 652,52. Momenteel zijn er onvoldoende woningen indeze huurcategorie beschikbaar. Met name in Leidsche Rijn zullen uit oogpunt van differentiatie– selectief en passend bij product en locatie – woningen worden gerealiseerd tot € 554,76. In debestaande stad zullen woningen worden gerealiseerd tot € 554,76 voor specifieke doelgroepenzoals studenten en starters.Sociale huurwoningvoorraad226. WoON 2009 is een woningmarktonderzoek dat tweejaarlijks wordt uitgevoerd door het ministerie van Binnenlandse Zaken.

3 Middeninkomens en doorstromingDe middeninkomens definiëren we als de groep met een inkomen tussen de € 33.614 ende € 45.000. Circa 10.000 huishoudens met een middeninkomen wonen in een socialehuurwoning (scheefwoners). Daarnaast wonen ook nog eens ruim 7.000 huishoudens met eeninkomen boven € 45.000 ‘scheef’ in de sociale huurwoningvoorraad. Bij woningtoewijzingwordt de groep middeninkomens voor een groot deel uitgesloten van de voorraad socialehuurwoningen. De groep met een inkomen boven de € 45.000 komt helemaal niet meer inaanmerking voor een sociale huurwoning.Het tegengaan van ‘scheefwonen’ is niet eenvoudig. Om de uitstroom te bevorderen zaleen aantrekkelijk alternatief moeten worden gecreëerd. Gemeente en woningcorporatiesspannen zich in om in de bestaande voorraad dan wel in de nieuwbouw goede alternatievente realiseren. Beide partijen vinden het belangrijk de sociale huurwoningvoorraad zoveelmogelijk te behouden voor de primaire doelgroep (< € 33.614) en scheefwoners zoveel mogelijk te laten doorstromen. Beide partijen zien ook dat de doelgroep met eeninkomen tussen de € 33.614 en de € 45.000 in de huidige woningmarkt in de knel komt.Woningcorporaties willen ook voor deze doelgroep een aanbod bieden.Afspraken:1. het – eventueel met financieringsconstructies – verkopen van woningen in de bestaandestad die gericht zijn op de doelgroep middeninkomens (meerpersoonshuishoudens);2. bouwen van sociale koopwoningen in Leidsche Rijn. Hierbij is de product- marktcombinatievan belang. Het gaat voor een deel om kleinere huishoudens en daarmee voor een deel ookom kleinere producten;3. in de bestaande stad worden – daar waar financieel en markttechnisch mogelijk – socialekoopwoningen gerealiseerd. De focus ligt op de kleinere huishoudens en daarmee ook opkleinere producten;4. nieuwe sociale koopwoningen bij voorkeur verkopen aan huishoudens die nu in een socialehuurwoning wonen om zo doorstroming te stimuleren.23Middeninkomens en doorstroming

4 DuurzaamheidDe stad Utrecht telt ongeveer 129.000 woningen die samen verantwoordelijk zijn voorongeveer 40% van de totale CO 2-uitstoot in de stad. De gebouwde omgeving verdientdan ook substantieel aandacht als het gaat om het beperken van (de effecten van)klimaatverandering. Daarnaast geeft de ontwikkeling van de woonlasten reden tot zorg:de woonquote van de primaire doelgroep nadert in sommige gevallen de 50% 7 . Dat wordtvoor het leeuwendeel veroorzaakt door prijsstijgingen van gas- en elektra in de afgelopenjaren. Het risico is groot dat die stijging de komende jaren verder doorzet. Vanuit datperspectief willen gemeente en woningcorporaties samen investeren in duurzaamheid. Een‘groen’ energielabel (A, B of C) is een concrete en effectieve manier om bij te dragen aan deklimaatdoelstellingen in de stad.Het accent van de investeringen in duurzaamheid ligt op het verbeteren van de bestaandewoningvoorraad. De reden hiervoor is dat er met gerichte maatregelen in de bestaande –veelal voor 1980 gebouwde – woningen met een slechte energieprestatie op korte termijnveel energiewinst te behalen valt. Door renovaties (ca. 6.300 woningen in de periode toten met 2015) en door het aanbrengen van energiebesparende maatregelen bij planmatigonderhoud, het vervangen van cv-ketels en andere maatregelen (ca. 5.000 woningen in deperiode tot en met 2015) krijgen veel huurders een woning met een groener energielabel endus een betere energieprestatie. Ook een grote bijdrage levert het slopen van ca. 1.700 oudeslechte woningen en het bouwen van ca. 6.200 nieuwe woningen. Met nieuwbouwwoningenis de CO 2-uitstoot uiteraard veel lager en de besparing op energielasten compenseert in veelgevallen de huursprongen.Met deze maatregelen pakken de woningcorporaties in totaal (6.300 + 5.000 + 6.200 =)17.500 woningen aan. Zij voldoen daarmee aan het Aedesconvenant, gericht op de reductievan CO 2-uitstoot met 20% in tien jaar tijd. Modelmatige berekeningen geven aan dat met ditprogramma de stad Utrecht per jaar circa. 20.000 ton CO 2minder uitstoot.Duurzaamheid24De verwachting is dat innovatieve technieken het rendement van deze investeringen dekomende jaren zal doen toenemen. De woningcorporaties werken nu al met warmte-koudeopslaginstallaties.En ook in de warmte-opwekkingsinstallaties worden de komende tijdontwikkelingen verwacht. Daarnaast komen er (nu nog tegen hoge kosten) CV-installatiesop de markt die naast warmte ook elektriciteit afgeven. Andere ontwikkelingen betreffenbijvoorbeeld het vervangen van oude verlichting door LED-verlichting in collectieve ruimten.Dit soort ontwikkelingen bieden telkens weer nieuwe methoden van verduurzaming en dewoningcorporaties zullen steeds investeren in technieken met een goede verhouding tussenenergiebesparing en kosten.Gemeente en woningcorporaties hebben er bij het thema duurzaamheid voor gekozenafspraken te maken met een duidelijke focus op energiebesparing en CO 2-reductie. Deafspraken sluiten aan bij het gemeentelijk programma Utrechtse Energie (vastgesteld voorjaar2011) en het convenant tussen rijksoverheid, Aedes (vereniging van woningcorporaties) en deWoonbond (vastgesteld najaar 2008).7. Bron: WoON 2006, bewerking OTB

Afspraken:1. de CO 2-uitstoot van de woningvoorraad van de woningcorporaties wordt in tien jaar tijd(2008 -2018) met 20% verminderd;2. bij nieuwbouw wordt label A of beter gerealiseerd;3. bij ingrijpende renovaties (resterende levensduur 30 jaar of meer) is het streven energielabel Bof beter;4. de ambitie om in een periode van tien jaar het gemiddelde energielabel van het bezit van dewoningcorporaties op label C te brengen;5. het aantal woningen met een F- of een G-label tot het minimum te reduceren. Monumenten,complexen die voor renovatie of sloop in aanmerking komen en andere bijzondere situatiesuitgezonderd;6. gemeente en woningcorporaties starten een campagne om de huurders bewust te makenvan het eigen energieverbruik, hen te informeren over mogelijkheden om dat verbruik tebeïnvloeden en hen te stimuleren de energieprogramma’s van de woningcorporaties teondersteunen;7. in Kanaleneiland-Zuid wordt op gebiedsniveau een gezamenlijk project uitgevoerd gerichtop energiebesparing: de woningcorporaties richten zich op energiebesparing binnen deeigen woningvoorraad, de gemeente richt zich in dat gebied op energiebesparing in dewoonomgeving en bij particuliere eigenaren;8. de woningcorporaties voeren projecten uit op het gebied van alternatieve technieken,bijvoorbeeld projecten met zonnepanelen of warmte-koude-opslag;9. in Utrecht-West streven gemeente en woningcorporaties naar een energieneutrale wijk. Bij deaanpak van de complexen daar werken de corporaties toe naar energiezuinige woningen;10. woningcorporaties zorgen voor 3.000 labelstappen per jaar.11. De corporaties geven binnen de afgesproken productieprogramma’s prioriteit aan de aanpakvan de resterende F- en G-labels.25Duurzaamheid

Vechtzoom en de GagelZonnetjes in huisIn rap tempo renoveert Mitros in Overvecht-Noord 640 woningen. Duurzaamheid staat bijdit project voorop. De woningen worden zowel aan de binnen- als aan de buitenkant grondigaangepakt. Zelfs de gevel wordt helemaal vernieuwd. De renovatie die wordt uitgevoerd inopdracht van Mitros, trekt als een reizende karavaan door de buurt. Elke maand een portiek. Intotaal dus 64. Eind 2013 wordt het laatste portiek opgeleverd.De renovatiewerkzaamheden worden zoveel mogelijk gecombineerd met maatregelen ophet gebied van duurzaamheid. Zo liet de aannemer voor de gevels smallere stenen makenwaardoor er in de gevel meer ruimte is voor modern isolatiemateriaal. Daarnaast wordt eenenorme hoeveelheid zonnepanelen aangebracht die samen jaarlijks 500.000 Kwh aan stroomopleveren. Door de renovatie vermindert de uitstoot van CO 2met 62%. De totale woonlastenvoor bewoners dalen gemiddeld met maar liefst 6%. Voor een woning met vier kamers kandat oplopen tot een bedrag van € 25,- tot € 55,-. En met de stijgende energiekosten in hetvooruitzicht, wordt dat voordeel alleen nog maar groter. Een welkome tegemoetkoming voor debewoners; de huur van de woningen wordt na oplevering namelijk met € 20,- verhoogd.Bewoners zijn erg benieuwd naar wat de renovatie voor hun huis gaat betekenen. Dat blijktuit de enorme belangstelling voor de portiekavonden die Mitros samen met de aannemerorganiseert. Ook op andere manieren wordt geprobeerd bewoners te betrekken en de overlastte verzachten. Er is een buurtwinkel geopend en een woonconsulent aangesteld. Daarnaast zijner rustwoningen ingericht en kunnen de bewoners beschikken over tijdelijke bergruimtes voor hetveilig opslaan van spullen.26

duurzaam renoveren aan de Cantondreef (Overvecht)

5 VeiligheidHet aantal woninginbraken is na een aanvankelijk dalende trend in 2010 aanzienlijk gestegen.En hoewel er in voorgaande jaren sprake was van een daling, werd in de voornemensvan de veiligheidspartners in 2006 een grotere daling nagestreefd. Reden voor desamenwerkingspartners (gemeente Utrecht, de Utrechtse woningcorporaties, politie enopenbaar ministerie) om via het programma ‘Veilig Wonen’ een grote inzet te plegen omhet aantal inbraken terug te dringen. De gemeente streeft naar daling van 20% in 2014 tenopzichte van 2006 (2.577 inbraken), te beginnen met een daling van 6% in 2011.Afspraken:1. daders- De gemeente, het openbaar ministerie en de politie hebben afspraken gemaakt overopsporing, beperking van de recidive, beperking van de aanwas van nieuwe daders,onderzoek naar ketenbehandeling van daders en de aanpak van heling;- de korpsbeheerder ziet erop toe dat de informatievoorziening van de politie aan dewoningcorporaties snel en adequaat verloopt;2. woning en woonomgeving- In hotspot-buurten is extra aandacht voor inbraakpreventie. Gemeente en woningcorporatiestreffen samen maatregelen om het inbraakrisico te verkleinen. De gemeente pakt dewoonomgeving (achterpaden en buitenverlichting) aan en de woningcorporaties treffenmaatregelen aan de woningen;- woningen moeten zoveel mogelijk voldoen aan het Politie Keurmerk Veilig Wonen (PKVW).Nieuwbouwwoningen voldoen aan de eisen en krijgen een certificaat. De gemeente is erverantwoordelijk voor dat de woonomgeving in stedenbouwkundig opzicht voldoet aan deeisen; de woningcorporaties dragen die verantwoordelijkheid ten aanzien van de woning;- bij ingrijpende renovatie en planmatig onderhoud van corporatiewoningen wordt hetbehalen van het PKVW-certificaat nagestreefd. Hierbij is wel sprake van maatwerk: daar waaronderdelen van woningen niet worden vervangen kan niet worden voldaan aan de eisen vanhet PKVW;- in totaal halen de woningcorporaties in de periode van 2011 tot en met 2015 doornieuwbouw, renovatie en planmatig onderhoud 6.500 certificaten. Het verschil tussen ditaantal en de totale productiecijfers is gelegen in het feit dat PKVW-certificaten niet bij alletypen renovaties kunnen worden verkregen. Bovendien geldt hier de opleveringsdatum enniet datum waarop de bouw van start gaat;- bij sloopwoningen wordt steeds bekeken of eenvoudige inbraakwerende maatregelen kunnenworden toegepast.Veiligheid283. bewoners- om bewoners bewust te maken van het risico van woninginbraak en hun gedrag te beïnvloedenworden diverse instrumenten ingezet: toezichthouders die woningen controleren opinbraakgevoeligheid, huis-aan-huis aanbelacties door de afdeling Toezicht en handhaving,huisbezoek na inbraak, het updaten van de website www.stopdecriminaliteit.nl,

het organiseren van bewonersavonden, publicaties in wijkmedia en communicatie doormedewerkers van woningcorporaties;- op 2.500 adressen zijn setjes SelectaDNA aangeboden. Resultaten worden gevolgd en actiefgecommuniceerd.De afspraken tussen gemeente en woningcorporaties worden jaarlijks geëvalueerd enbijgestuurd, afhankelijk van het effect van de inzet.29Veiligheid

Veilige studentenwoningenRechtmatige eigenarenIn de strijd tegen woninginbraak is het Politie Keurmerk Veilig Wonen (PKVW) een serieus wapen.Woningcorporaties doen er alles aan om hun woningen afdoende te beveiligen: het PKVWcertificaatvormt de kroon op het werk. Daar waar woningen goed en vooral ook zichtbaarbeveiligd zijn, daalt het aantal woninginbraken significant. Ook SSH, de corporatie die zichricht op het huisvesten van studenten, draagt bij aan de afgesproken quota voor certificaten.Alleen al in 2010 en 2011 ontvingen alle nieuw opgeleverde studentenunits in De Clophaemer, DeBisschoppen, Casa Confetti en de Amsterdamsestraatweg een certificaat. In totaal gaat het ombijna 950 wooneenheden.Ingewikkelder ligt het met verouderd bezit dat binnen afzienbare tijd gesloopt wordt. Doorde beperkte levensduur van de woningen heeft het weinig zin om rigoreus in te grijpen. Maarstudenten beschikken vaak over dure laptops, mobiele telefoons en andere verhandelbarespullen en dat maakt de woningen aantrekkelijk voor inbrekers. Die trend is ook in deinbraakcijfers terug te zien.Om leegstand te voorkomen bood Mitros onlangs het project Lauwerecht aan voor het tijdelijken goedkoop onderbrengen van studenten. SSH maakte daar uiteraard dankbaar gebruik van.De woningen in de tien sloopflats zijn schoon en heel maar niet nieuw en ook wat minder veilig.In overleg met de gemeente, eigenaar Mitros en SSH werd een ‘schouw’ georganiseerd: een teamvan betrokkenen (zoals de wijkagent en de gebiedsmanager) trok door de wijk om mogelijkhedenop te sporen voor kleine maar effectieve maatregelen. Het gaat dan om het dichtschroeven vanramen, plaatsen van kettingen, het repareren van de buitenverlichting of het goed terugsnoeienvan al het groen direct rond de woningen.Tips and tricksNaast Lauwerecht zijn er meer studentencomplexen waar tijdelijke maatregelen wordengetroffen. Soms maakt alleen het verstrekken van informatie al veel verschil. Als deinbraakcijfers daar aanleiding toe geven, krijgen huurders van risicovolle studentencomplexeneen persoonlijke mail met een waarschuwing. Dat gebeurt bijvoorbeeld bij het complex aande Ina Boudier Bakkerlaan. Nieuwe bewoners krijgen standaard een flyer bij hunhuurcontract. De tips in de flyer zijn met zorg op een rij gezet. De titel was een inkoppertje:‘Houd de dief’.30

veiligheidsmaatregelen bij studentenwoningen (Lauwerecht)

NOTES32

6 VerkoopDe woningcorporaties hebben de verkoop van sociale huurwoningen nodig om middelente genereren voor de afgesproken investeringen in nieuwbouw, renovatie, energiebesparingen de aanpak in de krachtwijken. De woningcorporaties mogen sociale huurwoningen tegenmarktconforme condities verkopen binnen de afspraken die gelden voor de omvang socialehuurwoningvoorraad en voor het monitoren van de kernvoorraad.Verkoop draagt ook bij aan de differentiatie van het woningbestand in Utrecht en daardooraan de leefbaarheid in de wijken. Vooral in de herstructureringswijken Overvecht, Hoograven,Kanaleneiland, Zuilen en Ondiep zijn relatief veel goedkope huurwoningen. In die wijkendient verkoop een dubbel doel.AFSPRAAK:1. Als een corporatie een woning langer dan een jaar te koop heeft staan zonder dat hetvooruitzicht bestaat dat deze binnen een redelijke termijn verkocht zal worden, dan zullen zijdeze woning weer in (reguliere) verhuur nemen.In de wijken Binnenstad en Oost zijn er verhoudingsgewijs te weinig goedkoperehuurwoningen. Verkoop in die wijken brengt woningdifferentiatie juist in gevaar. Desondankszijn we overeengekomen dat het verantwoord is ook in deze wijken een beperkt aantalwoningen te verkopen. De kansen om huurwoningen voor een goede prijs te verkopen, zijnjuist in populaire wijken als Binnenstad en Oost het grootst. Zo wordt investeringsvolumetoegevoegd aan het productieprogramma.Afspraken:Verkoop van sociale huurwoningen in Binnenstad en Oost:1. partijen komen overeen dat in de periode 2011 tot en met 2015 woningcorporaties maximaal5% van het bezit in deze wijken mogen verkopen. De in deze wijken voor verkoop te labelenwoningen worden in onderlinge afstemming tussen gemeente en woningcorporaties bepaald;2. de woningen worden zo veel mogelijk verkocht aan toekomstige eigenaar-bewoners;3. Mitros en Portaal hebben aangegeven van bovengenoemd recht gebruik te zullen maken. Hetgaat om de volgende aantallen:Mitros: maximaal 58 extra verkopen, buiten de mogelijkheden die Mitros al heeft metbetrekking tot het zogenaamde aangekochte bezit van het woningbedrijf Utrecht(overgebracht in Mitros); Portaal: maximaal 45 verkopen;4. na twee jaar worden de resultaten geëvalueerd en afgezet tegen de investeringsruimte.Om te kunnen voldoen aan de investeringsopgave van de woningcorporaties, dient de‘verkoopvijver’ uitgebreid te worden. Een deel van de woningen dient voor verkoop inappartementsrechten gesplitst te worden. Met betrekking tot deze splitsing doet zich een aantalproblemen voor die zorgen voor vertraging in de oplevering van de te verkopen woningen.De gemeente wil de woningcorporaties tegemoet komen. Het is immers van groot belang datde verkoop van woningen niet stagneert zodat er voldoende geld gegenereerd wordt voorinvesteringen. De gemeente wil de lastenverlichting en versnelling uitwerken naar Amsterdamsmodel.33Verkoop

Afspraken kadastraal splitsen:De afspraken hebben betrekking op zelfstandige woningen waarvoor eerder eenbouwvergunning is afgegeven en dus niet op bestaande woningen die worden opgesplitst inappartementen. Het gaat om het kadastraal splitsen van woningen (in verband met verkoop) enniet om het bouwkundig splitsen. Voor het bouwkundig splitsen is nieuw beleid in ontwikkelingdat naar verwachting in het najaar van 2011 in werking treedt.Verkoop341. Voor het splitsen in appartementsrechten van woongebouwen jonger dan 25 jaar blijft dehuidige regeling van kracht. Deze regeling geeft aan dat voor deze woongebouwen geensplitsingsvergunning hoeft te worden aangevraagd. Hier is sec kadastrale splitsing vantoepassing;2. voor het splitsen in appartementsrechten van woongebouwen (flats) ouder dan 25 jaarmet een bouwjaar van 1950 en later én voor het splitsen in appartementsrechten vangrondgebonden beneden- en bovenwoningen van 1950 en later die voorzien zijn van eensteenachtige woningscheidende vloer, hoeft geen splitsingsvergunning meer te wordenaangevraagd;3. voor het splitsen in appartementsrechten van deze woningen dient door dewoningcorporaties wel een verklaring aan de gemeente te worden overlegd. Daarin moetzijn opgenomen dat deze woningen voldoen aan de kwaliteitseisen uit het Bouwbesluitvoor bestaande bouw en aan enkele specifieke brandveiligheidseisen. Het gaat dan ommaatregelen waardoor in het gebouw aanwezige appartementsrechten onderling weerstandbezitten tegen branddoorslag en brandoverslag (WDBDO) van tenminste zestig minuten, tenaanzien van:a. de appartementsrechtscheidende wanden, vloeren, plafonds en trappen;b. de appartementsrechtscheidende doorvoeringen van water-, gas-, elektra-, enrioleringsleidingen, leidingkokers, schachten, kanalen en dergelijke.Als er maatregelen getroffen moeten worden om aan deze specifieke brandveiligheidseisente voldoen, dienen deze maatregelen opgenomen te zijn in de meerjarenonderhoudsplanningen uiterlijk vijf jaar na verkoop te zijn gerealiseerd. De gemeente controleert de kwaliteit vande woningen op basis van haar gemeentelijke toezichtstaak (naar aanleiding van signalen en/of steekproefsgewijs);4. voor het splitsen in appartementsrechten van alle overige woningen blijft de vergunningplichtin stand (mits deze gebouwen ouder zijn dan 25 jaar);5. de splitsingseisen waaraan de wél vergunningplichtige corporatiewoningen dienen te voldoenhebben hun basis in de kwaliteitseisen bij splitsing in appartementsrechten zoals vastgesteldin februari 2004. De hoofdlijn is: voldoen aan de eisen uit het Bouwbesluit voor bestaandebouw. Voor brandveiligheidseisen geldt een hoger niveau zijnde WDBDO van tenminste zestigminuten (geluidvoorzieningen worden meegenomen wanneer dit redelijkerwijs mogelijk is).Eventuele knelpunten bij het voldoen aan deze onderdelen zullen in het reguliere overlegtussen gemeente en woningcorporaties worden ingebracht. Hierin wordt ook de wijzebesproken en bepaald waarop het voldoen aan de kwaliteitseisen bij vergunningplichtigewoningen wordt vastgesteld (bijvoorbeeld door een checklist of een verklaring van decorporatie). In dit overleg leggen we ook de wijze van rapporteren vast van verkochtewoningen met uitgestelde uitvoering van splitsingseisen. Tot slot maken we hierin afsprakenover de omkadering van splitsingsvergunningaanvragen;

6. het gefaseerd uitvoeren van achterstallig onderhoud bij vergunningplichtige woningenwordt gedaan op basis van een goedgekeurde meerjarenonderhoudsplanning. Aanbrandveiligheidseisen (en als ingrijpende ingrepen over het gehele vloeroppervlak nodigwaren om hieraan te kunnen voldoen, ook de geluidseisen) dient in ieder geval voldaan tezijn bij mutatie en bij voorkeur ook vóór verkoop. Fasering naar maximaal drie jaar uitstel ismogelijk als de persoonlijke situatie van de nog zittende huurder daarom vraagt.Voorwaarden voor het in werking treden van de afspraken met betrekking tot kadastralesplitsing zijn:- besluitvorming over de noodzakelijke aanpassing van de regionale huisvestingsverordeningdoor het Bestuur Regio Utrecht (BRU);- besluitvorming over (mogelijke) aanpassing van de legesverordening.Gelet op deze procedures zullen de afspraken uiterlijk 1 januari 2012 in werking treden. Alsdeze datum niet wordt gehaald, treden gemeente en woningcorporaties in overleg om devergunningsvrije splitsing onder genoemde condities te effectueren.35Verkoop

Van groot naar klein, van klein naar grootVoor én achter zwaaienDe markt voor sociale huurwoningen zit behoorlijk op slot. Dat is al jaren zo. Kunstgrepenmoeten bewoners verleiden om te gaan bewegen. Een van de meest succesvolle instrumentenom leven in de markt te krijgen is de zogenaamde koopgarantregeling. Woningcorporatiesgeven huurders de mogelijkheid om tegen gunstige voorwaarden en een terugkoopgarantieeen huurwoning te kopen. Dat werkt goed. De afgelopen jaren heeft GroenrandWonen op diemanier al zo’n 25 woningen verkocht met soms meerdere verhuisbewegingen als gevolg. Derecente sleutelwissel van een woning aan de Stoelenmakerslaan laat zien hoe het kan werken.Met gepaste trots poseert Mevrouw Oostveen voor de fotograaf. In het middelpunt staan isniets voor haar. Ze doet het voor de kinderen, vertelt ze. ‘Zij hebben me door een hele moeilijkeperiode gesleept en alles geregeld wat met dit huis te maken heeft’. En ze is er haar kinderen nuerg dankbaar voor. Mevrouw Oostveen woonde met haar zieke en bedlegerige man in een ruimewoning aan de Stoelenmakerslaan in De Meern. ‘Maar het huis gaf onrust. Ik was voortdurendbezig met de zorg voor mijn man. Huis en tuin kon ik er eigenlijk niet meer naast doen. Hetwerd me gewoon te veel.’ Ze ging op zoek naar een huis dat beter paste bij hun situatie. ‘Ditappartement was het helemaal: twee slaapkamers, gelijkvloers met ruime balkons en enormeramen. Op die manier zou mijn man de hele dag in het groen kunnen kijken.36mevrouw Oostveen, Vicuslaan (De Meern)

We waren erg enthousiast.’ Helaas liep het leven anders dan gepland. ‘Een maand voor deverhuizing overleed mijn man. Dat was een grote klap. Ik wilde niets meer weten van verhuizen.Had niet eens de puf om te gaan kijken als mijn kinderen hier aan het werk waren om alles inorde te maken.’ Pas toen het behangen voor driekwart klaar was, vond ze de moed om eenbezoek te brengen. ‘Toen ik zag hoe hard ze werkten, besloot ik door te zetten. Op de dag van deverhuizing werd ik om 09.00 uur ‘s ochtends opgehaald. Diezelfde dag nog zat ik om 17.00 uur inmijn nieuwe huis op mijn eigen stoel met de televisie aan!’ Een nieuwe fase kon beginnen. ‘Ik hebhet naar mijn zin. Met de buren en met mijn huis. Het is allemaal zo gemakkelijk en overzichtelijk.En als de kinderen huiswaarts gaan, kan ik voor én achter zwaaien!’Mevrouw Oostveen liet een grote huurwoning achter. GroenrandWonen bood de woning aanals ‘koopgarantwoning’ voor starters. Dennis Ebbenhorst en zijn vriendin waren juist op zoeknaar een eigen woning toen zij langs de Stoelenmakerslaan wandelden. ‘Wij waren enthousiasten zijn direct gaan bellen. Van een koopgarantregeling had ik op dat moment nog nooit gehoord.Helaas voor ons kregen de huurders van GroenrandWonen voorrang. Maar toen die wegblevenwaren wij aan de beurt. Ik heb wel even gestudeerd op de regeling: hoe werkt het en watbetekent het voor ons, nu en straks! Intussen ben ik erg enthousiast. Zonder die regeling haddenwij dit huis nooit kunnen kopen!’ Nadat ze de sleutel kregen hebben ze in zes weken het hele huisgemoderniseerd en ingericht naar eigen smaak. ‘We zijn dik tevreden met ons stekje. Echt, datkoopgarant raad ik iedere starter aan.’Dennis Ebbenhorst en Shannon Barneveld, Stoelenmakerslaan (De Meern)37

7 ParticipatieDe projecten uit de voorgenomen productieprogramma’s leiden op een aantal plekken inde stad tot forse veranderingen. Dit heeft grote impact op de huidige bewoners en op deomwonenden. De gemeente en de woningcorporaties vinden het daarom van groot belangbewoners bij deze projecten op een zorgvuldige manier een rol te geven. Het doel van hetlaten participeren van bewoners is om de plannen inhoudelijk te verbeteren, beter te latenaansluiten op de wensen van belanghebbenden en te zorgen voor een betere afweging inde besluitvorming. Een afgeleid effect daarvan is dat er mogelijk meer draagvlak voor deingrepen ontstaat.Afspraken:1. Zowel voor de ontwikkeling van Leidsche Rijn als de herstructurering in de bestaandestad geldt dat gemeente en woningcorporaties de Utrechtse Participatiestandaardtoepassen.De Utrechtse Participatiestandaard kent vijf stappen: krachtenveldanalyse maken, niveauvan participatie bepalen, actoren met kernboodschap bepalen, kalender maken enparticipatiemiddelen kiezen. De gemeente zal het initiatief nemen voor de krachtenveldanalyse:welke belanghebbenden zijn er, wat zijn hun belangen, wat is hun mening over het project enhoe belangrijk zijn zij voor het welslagen van het project? In het geval van herstructureringgeldt ook nog dat de woningcorporatie en de huurderscommissie (indien actief) wordenbenaderd om deel te nemen. Vervolgens bepalen gemeente en woningcorporatie gezamenlijkhet participatieniveau (informeren, raadplegen, adviseren of coproduceren), de verschillendedoelgroepen, de planning en de participatiemiddelen.Bij concrete herstructureringsprojecten zijn er naast het toepassen van de UtrechtseParticipatiestandaard een aantal aanvullende afspraken van toepassing:2. Als er een raadsbesluit is genomen over de toekomst van bepaalde complexen(bijvoorbeeld via een gebiedsplan) is dat raadsbesluit het vertrekpunt voor dewoningcorporatie bij het opstarten van concrete projecten.Coproductie is dus niet aan de orde als het gaat om het plan voor wat er met een complex gaatgebeuren. Voor de te ontwikkelen nieuwbouw is de Utrechtse Participatiestandaard wel vantoepassing;3. De woningcorporatie en de huurderscommissie stellen samen een begindocument op.Hierin worden het vertrekpunt en de randvoorwaarden vastgelegd. Ook het niveau vanparticipatie van een huurderscommissie wordt in overleg bepaald en vastgelegd;Participatie384. Gemeente en woningcorporatie(s) verzorgen de participatie samen om de processen zoefficiënt mogelijk te laten verlopen.De participatiestrategie wordt vastgelegd in een startdocument. Het startdocument benoemthet door de gemeente en woningcorporatie (en indien van toepassing: de huurderscommissie)gekozen participatieniveau en de belangrijkste doelgroepen. Dit startdocument wordt eerst terbesluitvorming voorgelegd aan de projectstuurgroep waarin gemeente en woningcorporatie

participeren en vervolgens aan het college van burgemeester en wethouders (conform hetUtrechts Planproces (UPP)).Wat betreft de uitvoering is de gemeente verantwoordelijk voor participatie rondom hetstedenbouwkundig programma van eisen (SpvE) en de woningcorporatie voor de participatierondom het bouwplan en het Algemeen sociaal plan (ASP). Om het participatieproces zoefficiënt mogelijk te laten verlopen, is bij de participatie rondom het SPvE het schetsplanleidend. Er worden dus geen aparte trajecten gevolgd. De gemeente voert ook met dewoningcorporaties de discussie over het schetsplan. Daar zal dus ook de participatie metbelanghebbenden plaatsvinden.Deze aanpak is voor huurders en andere belanghebbenden communicatief het meest duidelijk.Gemeente en woningcorporaties trekken gezamenlijk op bij de communicatie en participatie vanhet schetsplan. Als slotstuk van dit proces zal het SpvE dan wel de bouwenveloppe 8 (door degemeente) formeel worden voorgelegd aan belanghebbenden;5. De woningcorporaties voeren voor ieder project een bewonersonderzoek uit.Het bewonersonderzoek wordt opgesteld in het overleg tussen de woningcorporatie en dehuurderscommissie. Het wordt afgestemd op de opdracht en de randvoorwaarden uit hetbegindocument. Het bewonersonderzoek vindt plaats in de oriëntatiefase van een project;6. Gemeente en woningcorporatie verzorgen gezamenlijk voortgangsberichten.Het is voor huurders en andere belanghebbenden belangrijk regelmatig geïnformeerd teworden over de stand van zaken. Ook als er inhoudelijk weinig nieuws te vertellen valt, wordtgecommuniceerd over het verloop van het proces. Radiostiltes moeten worden voorkomen;7. Huurders en andere belanghebbenden worden zoveel mogelijk individueel enrechtstreeks benaderd.Omdat de ingrepen voor iedere bewoner van belang zijn, wordt zo veel mogelijk rechtstreeksen individueel met bewoners gecommuniceerd. Gemeente en woningcorporaties vinden hetbelangrijk dat zij reacties krijgen van een zo breed mogelijke groep. Om dit te bereiken wordennaast traditionele communicatie- en participatiemiddelen als wijkbericht, klankbordgroep ofconsultatieavond nadrukkelijk ook moderne middelen ingezet zoals digitale enquêtes of eeninternetpanel;8. Huurderscommissies hebben een belangrijke rol als het gaat om het mede vormgevenvan het proces van participatie en de communicatie met de huurders.Een huurderscommissie weet vaak goed op welke manier bewoners het best benaderdkunnen worden. Ook heeft zij inzicht in de verschillende groepen huurders (bijvoorbeeldouderen, jongeren of andere groepen die in de communicatie speciale aandacht verdienen). Dehuurderscommissie kan ook adviseren over een speciaal voor het betreffende project te vormenklankbordgroep;8. Utrechts Plan Proces, januari 201039Participatie

9. Huurderscommissies kunnen voor de onafhankelijke ondersteuning die zij nodighebben in het proces van herstructurering en voor de communicatie met hun achterban,een financieel beroep doen op de woningcorporatie.Tot de vormen van ondersteuning behoort ook de mogelijkheid een onafhankelijk voorzitter inte huren om het overleg tussen corporatie en huurderscommissie binnen de overeengekomenuitgangspunten op gang te houden. Er blijft een financiële regeling bestaan voor dehuurderscommissies die begeleiding nodig hebben in het overleg met de verhuurder en/of degemeente;10. Voor geschillen met betrekking tot de correcte toepassing van het Algemeen sociaalplan (ASP) en afspraken uit dit hoofdstuk voorzover die een uitbreiding betreffen tenopzichte van de Utrechtse Participatiestandaard, blijft de geschillencommissie DUO/UVbestaan.11. Bij de start van een project worden nieuwe (en vaak aspirant) leden van dehuurderscommissie door de woningcorporatie geïnformeerd over de afspraken die in dithoofdstuk zijn vastgelegd.Dit heeft betrekking op de participatiemogelijkheden, de rollen die de commissie kaninnemen en de ondersteuningsmogelijkheden. De woningcorporaties spannen zich in om inde complexen waarin geen huurderscommissie actief is, een gesprekspartner te vinden of eenbewonerscommissie te organiseren;12. Als sluitstuk van de participatie wordt een draagvlakmeting gehouden onder huurders.De woningcorporatie laat als de schetsplannen voor het (deel)project gereed zijn, eendraagvlakmeting uitvoeren door een onafhankelijke partij. Een draagvlakmeting bevat niet meerdan een korte samenvatting van de plannen (waaronder ook het Algemeen sociaal plan waarinde rechten en plichten van bewoners vastgelegd zijn) en de vragen of men hiermee wel of nietinstemt, of geen mening heeft. Van tevoren moet duidelijk zijn op welke manier de stemmenbijdragen aan de uitslag: geen mening telt niet mee in de uitslag van de draagvlakmeting. Voor detelling telt ‘geen mening’ wel mee in het responspercentage. Alleen de rechtmatige huurder magdeelnemen aan de draagvlakmeting; tijdelijke huurders doen niet mee aan de draagvlakmeting.Aan bewoners kan de mogelijkheid worden geboden op basis van woonduur met volledigeverhuiskostenvergoeding te vertrekken, nog vóór de draagvlakmeting is gehouden. In dat gevalwordt de woning aansluitend tijdelijk verhuurd en tellen de vertrekkende bewoners mee als‘ja-stem’ in de meting. Deze mogelijkheid wordt alleen geboden als de huurderscommissiedie minimaal het participatieniveau ‘adviseren’ heeft, hiermee akkoord gaat. Wordt eendraagvlakmeting niet gehaald, dan gaan woningcorporaties en bewoners om tafel om detoekomst van het gebouw te bespreken;Participatie40

13. Gemeente en woningcorporaties gebruiken het Algemeen sociaal plan (ASP) voor hetvastleggen van rechten van individuele huurders bij sloop- of renovatieprojecten.Het ASP is als bijlage 8 opgenomen in deze overeenkomst;14. Om de toepassing van de Utrechtse Participatiestandaard helder te kunnentoelichten aan bewoners en huurderscommissies zal aanvullend communicatiemateriaalworden ontwikkeld waarbij de Utrechtse Participatiestandaard wordt toegespitst opherstructureringsprojecten.41Participatie

Voors en tegensKrachten bundelenBewoners moeten een grotere stem krijgen in de manier waarop hun woningen en leefomgevingworden gevormd. Of het nu om herstructurering, nieuwbouw of beheer gaat. Dat vindt DeBundeling, het bewonersplatform voor Utrechtse woonvraagstukken dat zich hard maakt voorduidelijke stedelijke kaders en bewoners in staat stelt actief deel te nemen aan projecten diespelen in de stad. In een van hun brochures vertelt bewoonster Ali Peek over haar ervaringen alslid van de bewonerscommissie.Vergeefse moeite?Ali Peek is – na veertig jaar – verhuisd naar een eengezinswoning elders in Overvecht.De vierhoog-flat waar ze woonde was enorm aan het verloederen. Nauwelijks onderhoud,eenzijdige samenstelling van huurders, verouderde voorzieningen in huis. ‘Er moest ook wel watgebeuren’, vertelt Ali. ‘Renovatie of sloop? Eigenlijk wilde de corporatie van het begin af aansloop maar we hebben het proberen tegen te houden.’ [..] ‘In de flats woonden veel oude mensendie niet meer wilden verkassen maar ook veel gezinnen die blij waren met de lage huur. Voor veelvan die gezinnen zou de huur van een nieuwe woning een stuk hoger liggen.’ ‘De corporatie hadeen bouwtechnisch onderzoek laten verrichten; renovatie kwam neer op € 49.000,- per woning.‘Wij hebben een second opinion laten doen. Volgens dat bureau kon het voor € 30.000,-.En dát was het bedrag dat men nog zou willen investeren – hadden ze gezegd. Inmiddelswaren de verhoudingen niet best meer. Met de geschillencommissie zijn we overeengekomengezamenlijk een derde bureau in te schakelen. Helaas, dat kwam weer op een veel hoger bedrag.De corporatie wilde die investering niet meer doen en heeft het voorstel tot sloop aan debewoners voorgelegd. Het vereiste instemmingpercentage van zestig procent is toen behaald.’[..]Ondanks de teleurstelling dat de commissie de sloop niet heeft kunnen tegenhouden is Alipositief. ‘We hebben ook wél dingen bereikt’, vertelt ze. ‘Bijvoorbeeld uitbreiding van het DUOgebiedwaar mensen zich konden inschrijven voor een andere woning en de aanstelling van eenhuismeester.’ De bewonerscommissie heeft veel steun ondervonden van de welzijnsorganisatie.‘Echt fantastisch! Zonder dat is het haast niet te doen.’ Met nadruk: ‘Als bewonerscommissieheb je allerlei rechten: bijvoorbeeld op ondersteuning en om zelf professioneel advies in teroepen. Ook is het mogelijk om als commissie een training te volgen om elkaar en elkaars ideeënte leren kennen. Maak daar gebruik van! Alle ondersteuning is welkom want je komt in eenwereld terecht van brieven en procedures.’ Ali is gehecht aan Overvecht. ‘Ik laat me toch nietwegstoppen in bijvoorbeeld Houten waar ik ver van alles en iedereen woon en afhankelijk wordvan anderen.’ Ze is nu nog actief in Mitropool, de huurderorganisatie van Mitros. ‘Door alleervaring ben ik een goede gesprekspartner, ik weet waar ik het over heb!’(uit: Huurders hebben een stem bij plannen voor hun wijk of woning, uitgave van De Bundeling,Utrecht 2010)42

Ali Peek voor haar woning in Overvecht

8 Bijzondere doelgroepenDe Utrechtse volkshuisvesting richt zich op betaalbare huisvesting voor een brede laag van debevolking. Veel mensen vinden zelfstandig een (andere) sociale woning via de Woningkrant.Een aantal doelgroepen heeft echter een steuntje in de rug nodig bij het vinden van eengeschikte woning. Zo is het (ook voor de variatie in wijken) van belang om mensen tehelpen bij het bemachtigen van hun eerste koopwoning (koopstarters). Daarnaast moet dewachttijd voor jongeren en studenten omlaag. In de leeftijdscategorie van 55- plussers isde vraag naar woningen al dan niet met zorg, groter dan het aanbod. Ook mensen met eenlichamelijke of licht verstandelijke functiebeperking kunnen vaak niet geheel zelfstandig inhun woningbehoefte voorzien.Gemeente en woningcorporaties maken voor deze bijzondere doelgroepen afsprakenover het aantal te bouwen en te bestemmen woningen via de productieprogramma’s perwoningcorporatie. Zo hebben zij een grotere kans om via de Woningkrant zelf een (andere)geschikte woning te vinden. De ervaring leert dat genoemde doelgroepen zich met dezemaatregel voldoende kunnen redden op de woningmarkt.Bijzondere doelgroepen44Bij bovengenoemde doelgroepen ligt de focus op het productieprogramma. Er zijn ookdoelgroepen die extra aandacht en steun nodig hebben bij het vinden van een geschiktewoning, waarbij de focus veel meer ligt op het zo goed en rechtvaardig mogelijk verdelenvan de schaarste op de Utrechtse woningmarkt. Hierbij gaat het in eerste instantie omstatushouders (voormalige asielzoekers). Zij zijn vrijwel allemaal aangewezen op de socialewoningmarkt. Daarnaast gaat het om mensen die uitstromen uit diverse instellingen voormaatschappelijke opvang, zoals mensen met een verstandelijke handicap, (voormalig) dakenthuislozen, mensen uit een psychiatrische instelling of mensen die onder de reclasseringvallen. Deze doelgroepen krijgen via de Vereniging Beter Wonen (waarbij 32 instellingen zijnaangesloten) een eenmalige aanbieding en een contract voor twee jaar woonbegeleiding.Gemeente en woningcorporaties hechten eraan de overgang van instelling naar zelfstandigwonen op deze manier te vergemakkelijken.Ook spannen beide partijen zich in om te zorgen dat zwakkere groepen hun sociale huurwoningzo veel mogelijk kunnen behouden. In de afgelopen jaren ontwikkelden zij een integraleaanpak van woonoverlast en het voorkómen van huisuitzettingen. Deze aanpak is de afgelopenjaren zeer succesvol gebleken en wordt onverminderd voortgezet in alle Utrechtse wijken.Afspraken:1. statushoudersJaarlijks stelt de minister de taakstelling vast voor het aantal te huisvesten statushouders inde gemeente. In goed overleg met de Utrechtse woningcorporaties worden deze aantallente huisvesten personen doorvertaald naar de afzonderlijke corporaties. Gemeente enwoningcorporaties spreken af dat de taakstelling behaald wordt;2. wonen met zorgEen deel van de vrijgekomen woningen wordt jaarlijks toegewezen aan de Vereniging BeterWonen en een deel aan de vrouwenopvang. Gemeente en woningcorporaties spreken af om inhet najaar van 2011 in de stuurgroep Utrecht Vernieuwt concrete percentages overeen te komen.

Er is gekozen voor een percentage van de vrijgekomen woningen (in plaats van concreteaantallen) omdat er per jaar minder huurwoningen beschikbaar komen. Wonen met zorg zou danbeslag leggen op een te groot aandeel;3. aanpak woonoverlast en het voorkomen van huisuitzettingenGemeente en woningcorporaties maken in 2011 hernieuwde afspraken over de integrale aanpakvan woonoverlast en het voortzetten van het project ‘Voorkom huisuitzettingen’. Het doel ishuisuitzettingen te voorkomen door het vroegtijdig signaleren van problemen en deze waarmogelijk op te lossen.45Bijzondere doelgroepen

9 KrachtwijkenDe gezamenlijke aanpak in de krachtwijken Overvecht, Kanaleneiland, Zuilen-Oost enOndiep wordt de komende jaren voortgezet. De evaluatie van het programma laat zien datde aanpak succesvol is. Op grond van die evaluatie en vanwege het feit dat er deze jarenminder financiële middelen beschikbaar zijn, wordt in de wijkactieprogramma’s voor dekomende periode meer focus aangebracht, minder (nieuwe) maatregelen ingezet en wordtde samenhang met de reguliere inzet van gemeente en woningcorporaties verbeterd. Net alsvoorgaande jaren doen de programmateams in de krachtwijken hier voorstellen voor.De afspraken over de organisatie, de rapportages en monitoring worden voortgezet conform(het supplement bij) de Uitvoeringsovereenkomst 2008.Voor 2012 en 2013 worden ‘harde’ afspraken gemaakt. Voor 2014 en 2015 zijn de afsprakenintentioneel.Financiële inzet woningcorporatiesDoor het wegvallen van de ‘Vogelaarheffing’ en de bijzondere projectsteun die daaruit werdgefinancierd, kunnen de woningcorporaties 30% minder investeren in de krachtwijken: € 15miljoen in plaats van € 21,5 miljoen per jaar. Van dit bedrag wordt € 9 miljoen besteed aanfysieke investeringen in de krachtwijken en ruim € 6 miljoen is per jaar beschikbaar voor socialeinvesteringen. Net als in voorgaande jaren wordt onderscheid gemaakt tussen flexibel en belegdbudget.Tabel 3: Investeringen woningcorporaties 2012 – 2013 in miljoenen per jaarMitros Portaal Bo-Ex Totaalflexibel 1,475 0,450 0,075 2,000belegd 1,545 1,200 0,425 3,170maatschappelijk vastgoed 0,700 0,170 0,088 0,958totaal sociaal 3,720 1,820 0,588 6,128totaal fysiek 9 5,660 1,880 1,382 8,922totaal per jaar 9,380 3,700 1,970 15,050Krachtwijken46Financiële inzet gemeenteDe gemeente heeft voor 2012 tot en met 2015 € 4 miljoen per jaar beschikbaar voor de aanpakin de krachtwijken. De stedelijke kosten (monitoring, rapportages, communicatie en stedelijkeorganisatie) worden ten laste van het programmabudget gebracht. Hiervoor is per jaar (maximaal)€ 500.000 beschikbaar.Wat betreft de door de gemeente zelf toegevoegde krachtwijk Hoograven wordt de komendetwee jaar een ‘zachte landing’ ingezet. Dit betekent dat het extra budget wordt afgebouwd. Voor2012 is € 400.000 opgenomen, iets minder dan de helft van het huidige budget. In 2013 is er nog€ 350.000 beschikbaar voor Hoograven.9. Deze fysieke investeringen maken deel uit van de productieprogramma’s van de corporaties.

Financiële inzet per wijkIn onderstaande tabel is aangegeven hoe het budget voor sociale investeringen over de vier‘officiële’ krachtwijken wordt verdeeld.Tabel 4: Verdeling flexibel en belegd per wijk 2012 – 2013 in miljoenen per jaarOvervecht Kanaleneiland Zuilen-Oost Ondiep totaalgemeente 1,406 0,860 0,487 0,347 3,100corporaties 0,710 0,510 0,340 0,440 2,000flexibelcorporaties 1,774 1,110 0,163 0,123 3,170belegdtotaal flexibelen belegd3,890 2,480 0,990 0,910 8,270maatschappelijkvastgoednader teverdelennader teverdelennader teverdelennader teverdelen0,958totaal per jaar 9,228In het najaar van 2011 worden door de programmateams in de verschillende wijken dewijkactieprogramma’s afgerond met daarin de concrete invulling van het programma voor dekomende twee jaar.47Krachtwijken

De Doe Mee centra in OvervechtPlankenkoorts in kleine kringHet is een komen en gaan van ouders en kinderen in Doe Mee centrum Einstein in Overvecht.Gemiddeld stappen er elke week zo’n 500 bezoekers over de drempel. Bewoners metverschillende achtergronden en kinderen in alle leeftijdscategorieën. Ze worden vriendelijkontvangen in de foyer en vervolgen hun weg naar theaterzaal, redactieruimte of leslokaal.Het Doe Mee centrum aan de Stroyenborchdreef biedt onderdak aan de wijkredacties van UceeStation, Mix Station en U in de Wijk. Ook de zelforganisatie N.I.C.E is een vaste huurder en biedter volksdansen aan en huiswerkbegeleiding voor kinderen en jongeren. Maar het zijn vooralde bredeschoolactiviteiten aangeboden door het Utrechts Centrum voor de Kunsten, die eenculturele stempel drukken.In een handomdraai is de zaal verduisterd en geven de lampen het juiste sfeerbeeld. Voorveel kinderen is de theaterzaal intussen een vertrouwde en veilige plek. Een groot deel vande culturele activiteiten die in het kader van de verlengde schooldag in Overvecht wordenaangeboden, vinden hier plaats. Ook de eindpresentaties worden in deze zaal georganiseerd.Gerrie Quist, accountmanager Maatschappelijke Ontwikkeling: ‘Hier maken kinderen kennismet de mogelijkheden en beperkingen van hun eigen talenten. Ze voelen voor het eerst watplankenkoorts is maar krijgen ook de kick van een goede performance. En dat delen ze metelkaar.’Quist: ‘Dit centrum is een van de aanwinsten die het programma Krachtwijken de wijkheeft gebracht. Het werd in november 2009 geopend met het doel cultuur, ontmoeting enleefbaarheid in de buurt te verbeteren. Dat is absoluut gelukt: het centrum bruist aan allekanten. Ook voor de culturele partners die elkaar hier treffen. Zij kunnen hier maximaalprofiteren van elkaars aanwezigheid en expertise’.In het noordelijk deel van de wijk Overvecht bevindt zich Doe Mee centrum De Gagel. Deactiviteiten daar zijn meer gericht op het informeren en activeren van volwassenen. Hulp bijadministratie, een computercursus voor en door bewoners en veel informatie over opleiding enwerk. Het centrum is de thuisbasis voor de wijkvoorlichters en het activeringsteam; de sociaalraadslieden hebben er een vast spreekuur. Maar het centrum is vooral een uitkomst voor desamenwerkende partners die hier hun doelgroep eenvoudig kunnen vinden, aanspreken enenthousiasmeren.Gerrie Quist: ‘In beide centra is in korte tijd een goede basis gelegd. Zeer waardevol. We willengraag door: verdiepen en verbreden. Nu maar hopen dat we daar ondanks de bezuinigingen dekans voor krijgen.’48

culturele activiteiten in Doe Mee Centrum Einstein

NOTES50

10 MonitoringDe afspraken worden elk jaar op hoofdlijnen gemonitord. Gemeente en woningcorporatiesmaken afspraken over de vorm van de monitor en welke aspecten daarin wordenmeegenomen.Begin 2015 zal een brede evaluatie worden uitgevoerd van het totaalpakket aan afsprakenen de financiële steun die daar vanuit de gemeente tegenover heeft gestaan. Dan wordt inbeeld gebracht wat er gerealiseerd is en welke kosten er op basis van deze afspraken vanuitde gemeente zijn gemaakt. Het doel van deze evaluatie is om conclusies te trekken voor hetmaken van nieuwe (prestatie)afspraken.51Monitoring

11 SlotbepalingMet de ondertekening van deze nieuwe samenwerkingsafspraken eindigen deRaamovereenkomst De Utrechtse Opgave (DUO), het Mantelcontract 2 tot uitwerking van deDUO, het Stedelijke Protocol en de prestatieafspraken 2007-2010.Voor projecten waarbij tussen gemeente en woningcorporatie overeenstemming isbereikt over het SPvE en/of de bouwenvelop, leidend tot een sloopbesluit van dewoningcorporatie en vaststelling door het college van burgemeester en wethouders (lees:vrijgave voor inspraak) en het eventueel verstrekken van urgenties, gelden de afspraken uitde Raamovereenkomst DUO en Mantelcontract 2. Op basis van bovenstaande criteria is perproject uit het productieprogramma vastgelegd of de financiële afspraken van DUO of deUtrechtse samenwerkingsafspraken van toepassing zijn.De projecten op de DUO-lijst die nog niet afgerond en niet opgenomen zijn in de voorgenomenproductieprogramma’s, komen voorlopig te vervallen. Bij de actualisatie van de productieprogramma’skunnen deze projecten na onderlinge afstemming alsnog worden toegevoegd.Nieuwe ontwikkelingen kunnen aanleiding zijn voor aanvullende afspraken. Zo zal er bijvoorbeeldook nog overleg plaatsvinden tussen gemeente en woningcorporaties over de nieuwe regeling inhet woningwaarderingsstelsel omtrent de 25 extra punten in schaarstegebieden.De mogelijkheid tot ontbinding van de samenwerkingsafspraken zoals vastgelegd in ditdocument, is beperkt tot de navolgende gevallen:1. bij gezamenlijk besluit van alle partijen tot ontbinding van de afspraken;2. indien zich zodanige structurele en onvoorziene wijzigingen van omstandigheden voordoenwaardoor een verdere uitvoering van de gemaakte afspraken naar maatstaven van redelijkheiden billijkheid niet van de gemeente en/of corporatie(s) gevergd kan worden. Alvorens eenberoep te kunnen doen op deze structurele en onvoorziene omstandigheden zullen gemeenteen corporaties in overleg treden om een gezamenlijke oplossing te vinden.Slotbepaling52

12 Ondertekening1. De gemeente Utrecht, vertegenwoordigd door de wethouder Wonen,de heer G. Isabella, hierna te noemen ‘de gemeente’2. Stichting Mitros, vertegenwoordigd door haar directeur, mevrouw K. Verdooren,hierna te noemen ‘Mitros’3. Stichting Portaal, vertegenwoordigd door haar directeur, mevrouw T. van Haarst,hierna te noemen ‘Portaal’4. Stichting Bo-Ex ‘91, vertegenwoordigd door haar directeur, de heer J.J.G.M. Klinkenberg,hierna te noemen ‘Bo-Ex’5. SSH, vertegenwoordigd door haar directeur, de heer A.F.R. Jochems,hierna te noemen ‘SSH’6. Stichting GroenrandWonen, vertegenwoordigd door haar directeur, mevrouw L. Verheul,hierna te noemen ‘GroenrandWonen’verklaren dat zij op de in de notitie Utrechtse Samenwerkingsafspraken (met alle bijbehorendebijlagen waaronder de financiële bijlage en het Algemeen Sociaal Plan) beschreven wijze zullensamenwerken bij het realiseren van de Utrechtse opgave voor sociale woningbouw en de aanpakvan de krachtwijken.1. voor de gemeente: 5. voor Bo-Ex2. voor Mitros 4. voor SSH3. voor Portaal 5. voor GroenrandWonenBewonersplatform De Bundeling, vertegenwoordigd door zijn voorzitter, de heer R. Buiting,stemt in met de afspraken op het gebied van participatie zoals ze opgenomen zijn in hoofdstuk 7.voor De Bundeling:53Ondertekening

Bij deze overeenkomst horen de volgende bijlagen:bijlage 1: Financiële afsprakenbijlage 2: Plankostenscanbijlage 3: Definitie hoofdinfrastructuurbijlage 4: Overzicht Leidsche Rijnbijlage 5: Checklist Begindocumentbijlage 6: Achtergrondkader bij herstructurering en krachtwijkenbijlage 7: Begripsomschrijvingbijlage 8: Algemeen Sociaal Plan54

NOTES

.Bijlage 1: Financiële afsprakenOnderstaande financiële afspraken zijn volledig van toepassing op herontwikkelingslocatiesin de bestaande stad. Voor het deelgebied Leidsche Rijn gelden onderstaande afsprakenmet uitzondering van het bepaalde onder ‘Conversie’, ‘Integrale herontwikkeling’,‘Parkeervoorzieningen (1 e gedeelte)’, ‘Plankosten’ en ‘Plangrens, inrichting plangebied’. In deproductieprogramma’s per woningcorporatie is per project in de kolom ‘financiële afspraken’aangegeven of deze financiële afspraken van toepassing zijn.UitgifteUitgifte van grond vindt plaats met toepassing van het erfpachtregime dat uitgaat vaneeuwigdurende erfpacht met eenmalig af te kopen canon, zoals vastgelegd in de ‘Algemenevoorwaarden voor de uitgifte van gronden in erfpacht van de gemeente Utrecht 1989 ‘(AV 1989).In de te sluiten uitgifteovereenkomsten zal de bestemming ‘sociale huurwoning’ (inclusief dedesbetreffende huurcategorie) respectievelijk ‘duurzaam niet vrij verhandelbare koopwoning’worden vastgelegd. De woningen dienen voor een minimale periode van tien jaar ná opleveringte worden geëxploiteerd conform de in de erfpachtovereenkomst vastgelegde bestemming.Indien een sociale huurwoning voor een kortere periode dan tien jaar na oplevering wordtgeëxploiteerd, is de woningcorporatie die de woning exploiteert, op het moment van staken vande exploitatie, aan de gemeente het verschil tussen de grondprijs voor een sociale huurwoningen de grondprijs voor een vergelijkbare koopwoning verschuldigd, vermeerderd met dewettelijke rente vanaf de vestiging van het erfpachtrecht.UitgifteprijsVoor nieuwe uitgiften in erfpacht van grond voor sociale huurwoningen gelden de navolgendeuitgifteprijzen:FINANCIËLE AFSPRAKEN56Sociale huur• H2-woning (huurprijs tot € 554,76 per maand) € 17.273• H3-woning (huurprijs tot € 652,52 per maand) € 25.849 10Duurzaam niet vrij verhandelbare koopwoningen• koopwoning, die duurzaam niet vrij verhandelbaar is zondervoorafgaande schriftelijke toestemming van de gemeente € 20.529 11Het prijspeil van de hiervoor genoemde uitgifteprijzen is 1 januari 2011 en is exclusief BTW.De uitgifteprijzen zullen jaarlijks, voor het eerst per 1 januari 2012, worden aangepastaan de hand van het gemiddelde van enerzijds de CBS (gezinsconsumptie)-index, zijndeconsumentenprijsindex alle huishoudens met 2006 = 100 en anderzijds de BDB-index (BureauDocumentatie Bouw), woningbouw nieuwbouw aanneemsom inclusief BTW, zijnde 2003 = 100.10. De grondprijs is gebaseerd op 75% van de grondwaarde van een vergelijkbare koopwoning(stichtingskosten € 170.404; grondwaarde € 35.799, excl. BTW)11. Voor vrij verhandelbare koopwoningen geldt een marktconform te bepalen grondwaarde, met andere woorden:géén vaste grondwaarde per eenheid.Als sociale koopwoning moet bijvoorbeeld een woning in Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) worden beschouwd,doch niet de zgn. Koopgarantwoning (in verband met het feit dat een koopgarantwoning na terugverkoop door de eerste koperals vrije sector koopwoning op de markt kan worden gebracht).

Indien een sociale huurwoning uit de H2-categorie voor een kortere periode dan tien jaarna oplevering wordt geëxploiteerd als H2-woning en binnen deze kortere periode overgaatnaar de H3-categorie, dan is de woningcorporatie die de desbetreffende sociale huurwoningexploiteert, op het moment van de overgang van financieringscategorie, aan de gemeente hetverschil verschuldigd tussen de grondprijs voor een sociale huurwoning in de H2-categorie ende grondprijs voor een sociale huurwoning in de H3-categorie, vermeerderd met de wettelijkerente over voornoemd verschil vanaf de vestiging van het erfpachtrecht tot het einde van detienjaarsperiode.Nadat een sociale huurwoning uit de H2-categorie voor een periode van tien jaar na opleveringvan de woning als zodanig is geëxploiteerd en overgang plaatsvindt van de H2-categorie naar deH3-categorie, is de woningcorporatie hiervoor geen bijbetaling van grondwaarde verschuldigdaan de gemeente.HardheidsclausuleIn de navolgende gevallen vindt geen verrekening plaats van het verschil tussen de grondprijsvoor een sociale huurwoning in de H2-categorie en de grondprijs voor een sociale huurwoning inde H3-categorie:1. indien een sociale huurwoning in de H2-categorie waarbij een huurder zelf voorzieningenheeft aangebracht, opnieuw wordt verhuurd voor een huurprijs waarin de zelf aangebrachtevoorzieningen van de vorige huurder zijn verdisconteerd. In dat geval mag deze huurprijs echtermet niet meer dan 5% boven de bovenkant van de H2-huurprijs stijgen;2. indien als gevolg van de stijging van het inkomen van de zittende huurder van een socialehuurwoning in de H2-categorie de huur uitstijgt boven de bovenkant van de huurprijs inde H2-categorie, dan wordt hogere huur toegestaan voor de periode dat deze huurder dewoning huurt. Zodra sprake is van een nieuwe verhuring van de woning binnen de tienjarigeexploitatieperiode, zal de woning opnieuw als huurwoning in de H2-categorie wordenaangeboden.Als het rijk binnen de looptijd van deze afspraken met nieuw huurbeleid komt, waardoorsociale huurwoningen in de H2-categorie in de H3-categorie komen te vallen, zullen dewoningcorporaties en de gemeente met elkaar in overleg treden om aanvullende afsprakente maken, waarbij zoveel als mogelijk zal worden gehandeld in de geest van de onderhavigeafspraken.57FINANCIËLE AFSPRAKEN

HoogtecorrectieUitsluitend indien sprake is van een appartementengebouw met sociale huurwoningen of socialekoopwoningen die duurzaam niet vrij verhandelbaar zijn zonder vooraf schriftelijke toestemmingvan de gemeente, zal de uitgifteprijs per woning worden aangepast met de navolgendecorrectiefactor:aantal woonlagen correctiefactor2 0,93 0,84 0,755 0,7256 0,77 0,6758 0,659 0,62510 0,611 0,5512 of meer 0,5Als ‘woonlaag’ wordt beschouwd: de bouwlaag die als één zelfstandige woonruimte is bestemden zal worden gebruikt. Een plint waarin geen woonruimte wordt gerealiseerd en gebouwd is inéén of meer bouwlagen vanaf de begane grond, wordt gerekend als één woonlaag. Maisonnettesgebouwd in twee bouwlagen, worden gerekend als één woonlaag.FINANCIËLE AFSPRAKEN58Conversie en bestemmingswijzigingConversieConversie van bestaande (oude) erfpachtrechten naar de ‘Algemene Voorwaarden voor deuitgifte van gronden in erfpacht van de gemeente Utrecht’ (AV 1989) is verplicht:a. aan het einde van de contractstermijn; ofb. aan het einde van het vijftigjarige erfpachttijdvak; ofc. bij voorgenomen verkoop van grondgebonden sociale huurwoningen respectievelijk eenof meer woningen uit een appartementencomplex; ofd. in het geval dat in het kader van herstructurering de bestaande bebouwing wordt gesloopten wordt vervangen door nieuwbouw.Bij conversie van deze bestaande erfpachtcontracten met de bestemming ‘sociale huurwoning’geldt dat van de afkoopsom van het erfpachtrecht, na aftrek van de restant boekwaarde (welkbedrag toekomt aan de gemeente) tweederde zal toekomen aan de woningcorporatie eneenderde zal toekomen aan de gemeente. Indien het bestaande en te converteren erfpachtrechtzowel bestaat uit de bestemming ‘sociale huurwoning’ en een andere bestemming zijndeniet-wonen (bijvoorbeeld de bestemming ‘bedrijfsruimte’) dan zal voor de berekening van deafkoopsom voor de bestemming ‘sociale huurwoning’ het bovenstaande van toepassing zijn enzal de afkoopsom van de andere bestemming (niet-wonen) marktconform worden vastgesteld.Als het bestaande en te converteren erfpachtrecht alleen bestaat uit een bestemming niet

zijnde wonen, zal de afkoopsom van het te converteren erfpachtrecht marktconform wordenvastgesteld. De boekwaarde van de erfpachtrechten van de woningcorporaties, zijnde éénwaarde voor alle bij de woningcorporaties in bezit zijnde woningen, zal jaarlijks wordenbijgesteld, rekening houdend met de afschrijvingen die in dat jaar hebben plaatsgevonden. Geletop de periode van canonbetaling van 1 oktober van het betreffende jaar tot 1 oktober van hetvolgende jaar, zal de boekwaarde voor dezelfde periode worden vastgesteld.De afkoopsom (het conversiebedrag) bij tussentijdse afkoop wordt berekend op de volgende wijze:- aflopende erfpachtrechten (meestal AV 1961):afkoopsom = oorspronkelijke uitgifteprijs + actuele grondwaarde sociale huurwoning2- erfpachtrechten onder de AV 1974 12 :afkoopsom = actuele grondwaarde sociale huurwoning- erfpachtrechten onder de AV 1983 13 :afkoopsom = actuele grondwaarde sociale huurwoning minus de waarde van het bestaand erfpachtsrechtBestemmingswijziging bij verkoop sociale huurwoningHet verschil in grondwaarde van de oude bestemming (sociale huurwoning) en de nieuwebestemming (koopwoning) zal voor tweederde toekomen aan de woningcorporatie en vooreenderde aan de gemeente.De grondwaarde van de oude bestemming zal worden bepaald op basis van de hiervoorgenoemde uitgifteprijzen voor sociale huurwoningen resp. sociale koopwoningen. De basis voorde berekening van de grondwaarde van de nieuwe bestemming is de gerealiseerde verkoopprijs.Vervolgens wordt de grondwaarde bepaald aan de hand van de desbetreffende grondquotezoals opgenomen in onderstaande tabel.GrondquoteGerealiseerde verkoopprijs18% van de verkoopprijs, indien € 136.895 en < € 171.08720% van de verkoopprijs, indien >€ 171.087 en < € 205.30421% van de verkoopprijs, indien >€ 205.304 en < € 239.52122% van de verkoopprijs, indien >€ 239.521 en < € 273.78923% van de verkoopprijs, indien >€ 273.789prijspeil 01-10-201012. Het gaat hier in het algemeen om voortdurende erfpachtrechten met een tienjaarlijkse canonaanpassing (alleen in stijgendezin). Telkens na afloop van een tijdvak van vijftig jaar kan de gemeente de voorwaarden aanpassen. Afkoop naar de voorwaardenAV 1989 houdt in dat in één keer alle toekomstige canonverhogingen worden afgekocht. Voorzover sprake is van eenvoortdurend erfpachtrecht, waarvan de canonverplichting voor de duur van het erfpachtrecht van vijftig jaar is afgekocht, zal deafkoopsom bepaald worden op de wijze als beschreven onder ‘Erfpachtrechten onder de AV 1983’.13. Het gaat hier om voortdurende erfpachtrechten, waarvan meestal de canonverplichting (met uitzondering van een canonvan €11,34 per jaar) voor de duur van het erfpachttijdvak van vijftig jaar is afgekocht. Een belangrijk verschil tussen de AV 1983en de andere erfpachtvoorwaarden is dat de actuele grondwaarde van de grond bij de AV 1983 bepaald wordt op basis van hetuitgangspunt ‘actuele waarde van de grond, als ware deze grond vrij van zakelijke en persoonlijke rechten en onbebouwd’. Bijerfpachtrechten die voor vijftig jaar zijn afgekocht, is geen mogelijkheid aanwezig voor tussentijdse verhogingen, behoudens bijbestemmingswijziging.59FINANCIËLE AFSPRAKEN

De verkoopgrenzen zoals opgenomen in bovenstaande tabel zullen jaarlijks, voor het eerstper 1 oktober 2011, worden aangepast aan de hand van het gemiddelde van enerzijds de CBS(gezinsconsumptie)-index, zijnde consumentenprijsindex alle huishoudens met 2006 = 100 enanderzijds de BDB-index (Bureau Documentatie Bouw), woningbouw nieuwbouw aanneemsominclusief BTW, zijnde 2003 = 100.Besteding financiële voordelenDe gelden die als gevolg van de conversie respectievelijk bestemmingswijziging voor socialewoningbouwprojecten, bij de woningcorporatie(s) beschikbaar komen maar ook anderefinanciële voordelen die de woningcorporatie(s) genieten in het kader van het onderhavigeafsprakenstelsel (zoals de mogelijkheid om op herontwikkelingslocaties tweederde deelvan de terug te bouwen woningen in koop te realiseren) zullen door de woningcorporatie(s)uitsluitend mogen worden besteed aan DAEB-activiteiten als bedoeld en met inachtnemingvan de voorwaarden hieromtrent in de beschikking van de Europese Commissie inzakeSteunmaatregelen nr. E 2/2005 en N642/2009 van 15 december 2009 casu quo de voorwaardendie de minister van Binnenlandse zaken daaraan in de Tijdelijke regeling diensten van algemeeneconomisch belang toegelaten instellingen d.d. 3 november 2010 (nr. BJZ 2010028548) heeftgesteld, casu quo de nieuwe Woningwet 14 .Per woningcorporatie is een productieprogramma vastgesteld voor de periode 2011 tot enmet 2015 met daarin opgenomen de herontwikkelingslocaties (zie hieronder) waarbij dezefinanciële afspraken van toepassing zijn. Partijen spreken af dat de hierboven bedoeldeconversiegelden resp. bestemmingswijzigingsgelden zullen worden ingezet voor de projecten uithet productieprogramma en in beginsel binnen de tijdsperiode van dat programma.FINANCIËLE AFSPRAKEN60Integrale herontwikkelingPer woningcorporatie is in het kader van de nieuwe samenwerkingsafspraken eenproductieprogramma vastgelegd waarin de herontwikkelingslocaties zijn benoemd. Per locatie isaangegeven of er financiële afspraken van toepassing zijn.Uitsluitend voor de in de productieprogramma’s vastgelegde herontwikkelingslocaties geldt datgesloopte huurwoningen voor eenderde deel worden vervangen door sociale huurwoningenen voor tweederde deel mogen worden vervangen door koopwoningen, zonder dat daarvooreconomische meerwaarde van de grond behoeft te worden afgedragen aan de gemeente 15 .De herontwikkeling van de hier bedoelde locaties geschiedt integraal voor rekening en risicovan de woningcorporaties, zulks met inachtneming van de hieronder uitgewerkte regels omtrentparkeervoorzieningen, plankosten, planschade en plangrens.ParkeervoorzieningenOp herontwikkelingslocaties zullen gemeente en woningcorporatie(s) gezamenlijk bezien opwelke wijze het parkeren voor bewoners van de nieuw te realiseren sociale huurwoningen moetworden geregeld. Gezien de financiële consequenties voor beide partijen, streven gemeenteen corporaties naar het zo beperkt mogelijk toepassen van gebouwde parkeervoorzieningen14. Binnen afzienbare tijd zal de Woningwet worden gewijzigd, waarbij de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economischbelang toegelaten instellingen d.d. 3 november 2010 zal worden geïncorporeerd en uitgewerkt als een definitieve regeling.15. Per project kan de verdeling tussen huur- en koopwoningen anders zijn maar voor het totale programma van deherontwikkelingslocaties per corporatie geldt als uitgangspunt eenderde deel sociale huurwoningen en tweederde deelkoopwoningen.

ij sociale huurwoningen. Indien en voor zover sprake is van een gebouwde parkeervoorzieningop eigen terrein die door de gemeente is geëist, zal de gemeente aan de woningcorporatie 75%vergoeden van de onrendabele stichtingskosten.Gemeente en woningcorporatie(s) zijn op grond hiervan vaste bedragen overeengekomen voorgebouwde parkeervoorzieningen gekoppeld aan de realisatie van iedere sociale huurwoningwaarbij de gemeente een gebouwde parkeervoorziening eist:• gebouwde parkeervoorziening op maaiveld (hetzij onder woningen, hetzij onder losstaand,functioneel dek): € 9.000;• halfverdiepte gebouwde parkeervoorziening : € 16.000;• volledig ondergrondse gebouwde parkeervoorziening: € 25.000.Deze bedragen zijn vastgesteld op prijspeil 01-09-2011. De bedragen worden jaarlijks vermeerderdmet het gemiddelde van de CBS (gezinsconsumptie)-index en de BDB (bouwkosten)-index.Bovenstaande bedragen zijn gebaseerd op het rapport ‘Referentieberekening kostenparkeeroplossing bij sociale huurwoningen in Utrecht’ 16 . De uitvoering kan in de praktijkverschillen van de in het rapport genoemde mogelijkheden, maar beoogd is een vergelijkbarefunctionaliteit en kwaliteit van de vooraf overeengekomen oplossingen.Indien om stedenbouwkundige redenen de gemeente de wens uitspreekt om gebouwdeparkeerplaatsen toe te passen, zullen partijen gezamenlijk zoeken naar een voor beidepartijen acceptabele stedenbouwkundige oplossing waarbij het aantal benodigde gebouwdeparkeerplaatsen zo beperkt mogelijk zal worden gehouden.Gemeente en woningcorporatie(s) werken vervolgens gezamenlijk aan een zo efficiënt mogelijkeen betaalbare gebouwde parkeeroplossing. Dit wordt verwerkt in de stedenbouwkundigerandvoorwaarden voor het betreffende project.Voor de bouw van nieuwe sociale huurwoningen in Leidsche Rijn geldt dat een bijdrage in dekosten van parkeren bij sociale woningbouw kan worden verstrekt, als en voor zover er sprake isvan een door de gemeente geëiste gebouwde parkeervoorziening die leidt tot een aantoonbaaronrendabele investering en indien kan worden aangetoond dat de bijdrage daaraan werkelijkwordt besteed.De financiële consequenties van specifieke stedenbouwkundige situaties zijn bespreekbaarindien sprake is van omstandigheden die niet konden worden voorzien in de fase van hetstedenbouwkundig plan (SP).Bij verkoop van een sociale huurwoning en de daaraan gekoppelde parkeervoorziening zal vande verkoopopbrengst eerst de door de gemeente verstrekte bijdrage (75% van de onrendabelestichtingskosten) vermeerderd met de CBS (gezinsconsumptie)-index, zijnde consumentprijsindexalle huishoudens met 2006 = 100 vanaf het moment van verstrekking, worden afgetrokken enterugvloeien naar de gemeente. Op de resterende verkoopopbrengst is de eenderde/tweederde-16. Voor de verschillende typologieën gebouwde parkeervoorzieningen wordt verwezen naar het rapport van VKZ d.d. 10-10-2011,Referentieberekening kosten parkeeroplossingen bij sociale huurwoningen in Utrecht.61FINANCIËLE AFSPRAKEN

egeling van toepassing zoals bedoeld hiervoor onder het kopje ‘Bestemmingswijziging bijverkoop sociale huurwoning’.Plankosten 17Als het tengevolge van de planontwikkeling door woningcorporaties noodzakelijk is dat degemeente het juridisch planologisch kader voor het gebied waarin de planontwikkeling isbegrepen, wijzigt dan vergoeden de woningcorporaties de kosten aan de gemeente die gemoeidzijn met voormelde wijziging. Een en ander op basis van de zogenaamde plankostenscan 18waarin de plankosten zijn opgebouwd vanuit de producten en diensten die nodig zijn om eengebiedsontwikkeling (herontwikkeling) te kunnen realiseren (zie bijlage 2). De basis voor devergoeding van de kosten is het bepaalde in afdeling 6.4 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening.De plankostenscan berekent de maximum te verhalen kosten. Hiervan worden bij elk projectde kosten van het maken van het startdocument, het stedenbouwkundig programma van eisen(SPvE) en de communicatie daarover, het projectmanagement tot en met de SPvE-fase ende bestuurlijke vaststelling van het SPvE en de kosten in verband met het beoordelen en/ofgoedkeuren van bestekken terzake de inrichting van de openbare ruimte, afgetrokken. De in devorige volzin bedoelde kosten komen voor rekening van de gemeente.Planschade, nadeelcompensatieEventuele planschade en/of nadeelcompensatie veroorzaakt door planontwikkelingen vanwoningcorporaties, zullen de woningcorporaties aan de gemeente vergoeden.FINANCIËLE AFSPRAKEN62Plangrens, inrichting plangebiedDe plangrenzen voor alle herstructureringslocaties zullen in onderling overleg tussen dedesbetreffende woningcorporatie en de gemeente op logische wijze worden vastgesteld.Uitgangspunt daarbij is dat de buitengrenzen van de locatie worden gesteld op een afstand vanmaximaal 10 meter rondom de (buiten)grenzen van de bestaande bebouwing dan wel gelijk zijnaan de kadastrale percelen (kavelgrens, uitgegeven grond) waarbij de ruimste van deze grenzenbepalend is. Definitieve vaststelling van de plangrenzen vindt plaats zodra het nieuwbouwplanbekend is.De (her)inrichting van (toekomstig) openbaar gebied binnen de plangrenzen geschiedt inovereenstemming met het bepaalde in het Handboek Inrichting Openbare Ruimte (HIOR) danwel een vergelijkbaar en bestuurlijk vastgesteld beleidskader alsmede door en voor rekening vande woningcorporatie tenzij het hoofdinfrastructuur 19 betreft. Hoofdinfrastructuur komt voorrekening en risico van de gemeente.17. Uitgangspunt van het nieuwe stelsel in de Wro vormt een verplichting tot kostenverhaal bij particuliere grondexploitatie. Dezeverplichting houdt in dat een gemeente de te maken kosten op de exploitant moet verhalen in het geval deze exploitant tot eenontwikkeling van de gronden overgaat. De gemeente mag hier dus niet meer van afzien, zoals in de voorgaande regelingen metbetrekking tot het kostenverhaal nog wel het geval kon zijn. Indien er sprake is van een bouwplan (zoals omschreven in art. 6.2.1Bro) moeten de gemeentelijke kosten (zoals omschreven in art. 6.2.3 Bro en art. 6.2.4 Bro) worden verhaald op de exploitant. Voorhet kostenverhaal worden de kosten vergeleken met de opbrengsten (artikel 6.16 Wro). Het maximaal verhaalbare bedrag aankostenverhaal kan niet hoger zijn dan de opbrengsten.18. De plankostenscan kent de navolgende hoofdposten: verwerving, stedenbouw, ruimtelijke ordening, civiele encultuurtechniek, landmeten en vastgoedinformatie, communicatie, gronduitgifte, management en planeconomie. De plankostengemoeid met de post ‘stedenbouw’ komen voor rekening van de gemeente. In het geval de woningcorporatie voor eigenrekening en risico (toekomstig) openbaar gebied ontwerpt en aanlegt, neemt de corporatie in dat geval de kosten voor civiele encultuurtechnische werken voor haar rekening. De kosten van toetsing van de hierop betrekking hebbende bestekken komen voorrekening van de gemeente.19. De definitie van hoofdinfrastructuur is opgenomen in de bijlage (conform DUO)

Als er als gevolg van herstructurering van hoogbouw, openbaar gebied nodig is om te komen toteen adequate stedenbouwkundige oplossing, dan zal het openbaar gebied door de gemeente inbeginsel ‘om niet’ beschikbaar worden gesteld. De kosten van overdracht zijn voor rekening vande woningcorporatie. Als het ter beschikking gestelde openbaar gebied leidt tot economischemeerwaarde dan geldt dit principe niet en zullen partijen in onderling overleg de waardebepalen.Bij de (her)inrichting van (toekomstig) openbaar gebied binnen de plangrenzen zal dewoningcorporatie rekening houden met de dan geldende regels op het gebied van aanbesteding.Generieke financieringDe gemeente is bereid mee te werken aan generieke achtervangovereenkomsten bij de WSWborgingop basis van de vooraf af te spreken financieringsbehoefte per woningcorporatie. Eenharde voorwaarde hierbij is dat er voldoende inzicht wordt geboden in de financiële positie vande woningcorporaties en de financieringsbehoefte voldoende bepaald is.De gemeente gaat daartoe met het WSW voor de periode van de samenwerkingsafspraken (vierjaar is gebruikelijk) een gelimiteerde achtervangovereenkomst aan.Afspraken:1. gemeente en woningcorporaties besluiten gezamenlijk tot het gebruik maken van demogelijkheid om een generieke achtervangovereenkomst bij de WSW-borging aan te gaan.De generieke achtervang van de gemeente Utrecht heeft betrekking op nieuwe leningen enconversie en/of herfinanciering van bestaande leningen ten behoeve van de stad Utrecht. Dewoningcorporaties stellen de financiële gegevens waarvan zij opgave doen aan het CentraalFonds Volkshuisvesting, gelijktijdig beschikbaar aan de gemeente. De gegevens zullen door degemeente niet aan derden worden verstrekt;2. de woningcorporaties verklaren dat de financieringsruimte uit Utrechts bezit gebruikt wordtvoor de stad Utrecht;3. de financieringsbehoefte wordt vooraf aangegeven in relatie tot het nieuwbouw- ofverbeterprogramma evenals de benodigde herfinanciering van bestaande leningen. Degemeente Utrecht heeft periodiek overleg over de benodigde financiering met de afzonderlijkewoningcorporaties. De benodigde ruimte wordt in deze overleggen bepaald en vastgesteld;4. de gemeente toetst de besteding van de aangetrokken financieringen achteraf.63FINANCIËLE AFSPRAKEN

Bijlage 2: PlankostenscanVerkorte * toelichting excel model behorend bij hetontwerp van de ministeriële regeling plankosten exploitatieplanHet model invullen wanneer het exploitatieplan voorziet in 1 of meer van de volgende bouwplannena. een bouwplan voor meer dan 1 (bedrijfs)woningb. een bouwplan voor een hoofdgebouw voor agrarische doeleinden of bedrijfsdoeleinden (muv horeca, kantoor,detailhandel ) met een oppervlakte van meer dan 1.500 m2 bvoc. een bouwplan voor een ander hoofdgebouwd. een bouwplan voor een uitbreiding van een gebouw voor agrarische doeleinden of bedrijfsdoeldeinden(muv horeca, kantoor, detailhandel) met meer dan 2.000 m2 bvo of met een woning of meer dan 1 bedrijfswoninge. een bouwplan voor een uitbreiding van een ander gebouw met meer dan 2.000 m2 bvo of met meer dan 1 woningf. een bouwplan voor kassen met een oppervlakte van meer dan 30.000 m2 bvotabblad vragenlijst:1. Vul de gegevens in cel E10, E11 en E12 in .2. Geef een antwoord op de vragen 1 t/m 18, uitgangspunt is een actieve gemeentelijke grondexploitatie.3. Klik op de grijze ? buttons voor meer informatie over de vraag.tabblad produktenlijstGeef in kolom B per produkt/activiteit aan of het bij dit project van toepassing is: vul ja of nee in.tabblad resultaatIn cel G51 staat het forfaittair bedrag dat in het exploitatieplan op het moment vanvaststelling ruimtelijk besluit wordt opgenomen. Dus niet nader faseren.printenPrint het blad vragenlijst, produktenlijst en resultaat met behulp van de printbuttonsDeze uitdraaien moeten bij het exploitatieplan gevoegd worden.berekening kosten voorbelasten/ophogen en bestemmingsplannenIn een hulpblad worden de kosten voor voorbelasten/ophogen separaat berekend.Tevens zijn hierin de uren voor het maken van ruimtelijke ordening produkten aangegeven.Met deze button wordt het hulpblad zichtbaar danwel verborgen.hulpbladtonenhulpbladverbergentechnische informatieOm de scan goed te laten functioneren dient het beveiligingsniveau in Excel op "laag" gezet te worden.Extra, Macro, beveiliging, laagPLANKOSTENSCAN64* een uitgebreide toelichting is te vinden in de bijlagen bij de ontwerp regeling.Dit excel model is in opdracht van het Ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheerop basis van de Plankostenscan ontwikkeld en opgesteld door :Mevr drs B.A.M.P. van Hoekmevr mr ing. M.E Krul-Seenb.van.hoek@bieleveldvanhoek.nlMKN@tg.nl073- 615 60 77 de heer ir M.J. D. StoutMJS@tg.nl033 467 7777

Vragenlijst ontwerp regeling plankosten exploitatieplanDatum 11-8-2011GemeenteGemeente UtrechtProjectnaamProjectnummer…Datum prijspeil 1-1-2010Looptijd project in jaren 0Aantal werkweken per jaar 42printA Algemeen1 Wat is de looptijd van het project vanaf het moment van vaststellen van het ruimtelijk besluit ? 0 jaren2 Wat is de grootte van het exploitatiegebied (netto) ? 0 ha3 Waar ligt het exploitatiegebied ? historisch gebiedbinnenstedelijke locatieinbreidingslocatieuitleglocatie4 Betreft het een herstructureringsopgave ?jajajajajaneeneeneeneeneeB Eigendomsituatie5 Hoeveel onroerende zaken dienen verworven te worden ? 0 totaala waarvan percelen (onbebouwd) 0 stuksb waarvan woningen 0 stuksc waarvan (agrarische) bedrijven/winkels/kantoren 0 stuksd waarvan bijzondere objecten 0 stuks6 Van hoeveel huur(pacht)ontbindingen is sprake ? 0 stuks7 Wordt er met een onteigeningsplan gewerkt (administratieve procedure) ?a zo ja voor hoeveel onroerende zaken ? 0 stuksb in hoeveel van die gevallen komt het tot een gerechtelijke procedure ? 0 stuks8 Wordt of is een voorkeursrecht gevestigd ?janeeC Beoogde programma9 Wat is het beoogde programma volgens het ruimtelijk besluit ? woningen 0 aantalbedrijvigheid 0 m2 uitgeefbaarcommercieel/retail 0 m2 bvomaatschappelijk 0 m2 bvorecreatie 0 m2D Onderzoeken10 a Is een Milieu Effect Rapportage (MER) benodigd ?b Is nader onderzoek nodig naar luchtkwaliteit ?c Is aanvullend archeologisch onderzoek nodig ?d Is saneringsonderzoek nodig naar bodemverontreiniging ?jajajajaneeneeneenee??E Ruimtelijke ordeningsprocedures11 Wordt het ruimtelijk besluit opgesteld:a middels een globaal uit te werken plan of projectbesluit of projectafwijkingsbesluit ?ja neeIndien sprake is van een globaal uit te werken plan, hoeveel uitwerkingsplannen verwacht u? Aantal 0b of middels een gedetailleerd bestemmingsplan ?ja nee12 Of kan gebruik gemaakt worden van een wijziging van het bestemmingsplan ?ja nee13 Maakt dit exploitatieplan deel uit van een groter bestemmingsplan ?ja neezo ja, wat is de verhouding in oppervlakte ten opzichte van dit bestemmingsplan ? 0,00foutF Civiele en cultuurtechniek14 Wat is de (te verwachten) bodemgesteldheid in het gebied? SlechtNormaalGoedjajajaneeneenee15 Wat zijn de (te verwachten) sloopkosten? €-16 Is sprake van ophoging danwel voorbelasting?ja neeIndien er opgehoogd/voorbelast wordt, de volgende vragen invullen:vraag 16 a t/m d NIET invullena Wordt er integraal of partieel opgehoogd? integraal ja neefoutpartieelja neeb In hoeveel deelplannen/fasen wordt er opgehoogd/voorbelast? 0 deelplan/fasec Wat is de te verwachten zettingstijd? 0 jaard Wat is de hoogte van de voorbelasting? 0 m117 Wat zijn de (te verwachten) kosten voor bouw en woonrijpmaken ? €-G Gronduitgifte18 a hoeveel vrije kavels worden uitgegeven ? 0 stuksb hoeveel uitgiftecontracten woningbouw verwacht u ? 1 stuksc hoeveel uitgiftecontracten bedrijvigheid verwacht u ? 0 stuksd hoeveel uitgiftecontracten commercieel vastgoed verwacht u ? 0 stuksC:\Documents e hoeveel uitgiftecontracten and Settings\kauw201\Bureaublad\plankostenscan maatschappelijke voorzieningen verwacht blanco u ? 0 Vragenlijst stuks 11-8-2011f hoeveel uitgiftecontracten met gemengde uitgiften verwacht u ? 0 stuks65PLANKOSTENSCAN

Produkten/activiteitenlijstontwerp regeling plankosten exploitatieplanprintDatum 11-8-2011GemeenteGemeente UtrechtProjectnaam 0Projectnummer…invullen! Datum prijspeil 1-1-2010Looptijd project in jaren 0Produkt/activiteitVerwervingja nee 1.1 Taxatie en aankoop onroerende zaakuur per onbebouwde perceeluur per woning (ook huur/pachtontbinding)uur per agrarisch/bedrijf/winkel/kantooruur per agrarisch/bedrijf/winkel/kantoor in herstructureringuur per byzonder objectuur per byzonder object in herstructureringjanee1.2 Onteigenen van onroerende zakenuur per administratieve procedureuur per gerechtelijke procedurevast bedrag advocaatkosten per onteigeningjanee1.3 Toepassen Wet voorkeursrecht gemeenteuur voor vestiging voorkeursrechtStedenbouwjanee2.1 Programma van Eisenuur voor opstellen pveuur bij maatschappelijk programajanee2.2 Prijsvraag uur voor organiserenjanee2.3 Masterplanuur per woninguur per 100 m2 uitgeefbaar niet woningbouwjanee2.4 Beeldkwaliteitsplanuur per woninguur per 100 m2 uitgeefbaar niet woningbouwjanee2.5 Stedenbouwkundig planuur per woninguur per 100 m2 uitgeefbaar niet woningbouwuur bij maatschappelijk programajanee2.6 Inrichtingsplan Openbare ruimteuur per woninguur per 100 m2 uitgeefbaar niet woningbouwjajaneeneeRuimtelijke ordening3.1 Opstellen en procedure bestemmingsplan of project (afwijkings) besluituur per globaal uit te werken plan of project (afwijkings)besluituur per uitwerkingsplanuur per gedetailleerd bestemmingsplan3.2 Opstellen en procedure wijziging uur per wijzigingPLANKOSTENSCAN66C:\Documents and Settings\kauw201\Bureaublad\plankostenscan blanco Productenlijst 11-8-2011

Resultaatsheet ontwerp regeling plankosten exploitatieplanDatum 11-8-2011 Complexiteit 125%GemeenteGemeente UtrechtProjectnaam 0Projectnummer…Datum prijspeil 1-1-2010printLooptijd project in jaren 0euro'sProdukt/activiteit uren euro's in %Verwerving - € - #DEEL/0!1.1 Taxatie en aankoop onroerende zaak - € - #DEEL/0!1.2 Onteigenen van onroerende zaken - € - #DEEL/0!1.3 Toepassen Wet voorkeursrecht gemeente - € - #DEEL/0!Stedenbouw - € - #DEEL/0!2.1 Programma van Eisen - € - #DEEL/0!2.2 Prijsvraag - € - #DEEL/0!2.3 Masterplan - € - #DEEL/0!2.4 Beeldkwaliteitsplan - € - #DEEL/0!2.5 Stedenbouwkundig plan - € - #DEEL/0!2.6 Inrichtingsplan Openbare ruimte - € - #DEEL/0!Ruimtelijke Ordening - € - #DEEL/0!3.1 Opstellen en procedure bestemmingsplan of project (afwijkings) besluit - € - #DEEL/0!3.2 Opstellen en procedure wijziging - € - #DEEL/0!3.3 Opstellen en procedure exploitatieplan - € - #DEEL/0!Civiele en cultuur techniek - € - #DEEL/0!4.1 Planontwikkeling - € - #DEEL/0!4.2 Voorbereiding, toezicht en directievoering € - #DEEL/0!Landmeten/vastgoedinformatie - € - #DEEL/0!5.1 Kaartmateriaal - € - #DEEL/0!Communicatie - € - #DEEL/0!6.1 Omgevingsmanagement - € - #DEEL/0!Gronduitgifte - € - #DEEL/0!7.1 Gronduitgiftecontracten - € - #DEEL/0!Management - € - #DEEL/0!8.1 Projectmanagement - € - #DEEL/0!8.2 Projectmanagementassistentie - € - #DEEL/0!Planeconomie - € - #DEEL/0!9.1 Planeconomie - € - #DEEL/0!totaal - € - #####opnemen in hetexploitatieplanC:\Documents and Settings\kauw201\Bureaublad\plankostenscan blancoresultaat11-8-201167PLANKOSTENSCAN

Bijlage 3: Definitie hoofdinfrastructuurAls hoofdinfrastructuur worden aangemerkt die voorzieningen die qua belang, schaal enreikwijdte de voor een pure woonstraat benodigde openbare voorzieningen ver te bovengaan. Als maatstaf voor het vaststellen van hoofdinfrastructuur geldt dat het de openbarevoorzieningen betreft die voor tweederde of meer ook dienen voor andere woningen dande woningen in de woonstraat van de herstructurering. Deze maatstaf voor het bepalen vanhoofdinfrastructuur kan, op hoofdlijnen, als volgt nader worden uitgewerkt:Definitie hoofdinfrastructuur68• ondergrondse (en eventueel ook bovengrondse) kabels en leidingen behoren tot dehoofdinfrastructuur, wanneer het totaal aantal aangesloten woningen drie of meer malengroter is dan het aantal aangesloten woningen in de woonstraat waardoor het projectontsloten wordt;• bovengrondse infrastructuur van groen en water behoort tot de hoofdinfrastructuur wanneerhet aantal woningen waarvoor die infrastructuur normatief als voorziening dient, drie of meermalen groter is dan het aantal woningen in de woonstraat waardoor het project ontslotenwordt;• alle voorzieningen speciaal voor openbaar vervoer die in afwijking zijn van de straatinrichtingzonder openbaar vervoer, behoren tot de hoofdinfrastructuur. Uitgangspunt is hier in feitedat openbaar vervoer per definitie behoort tot de hoofdinfrastructuur. Voor voorzieningenspeciaal ten behoeve van openbare nutsdiensten geldt, mutatis mutandis, hetzelfde;• voor de verkeershoofdinfrastructuur kan in dit verband als maatstaf dienen:verkeersinfrastructuur waarvan het verkeer meer dan 50 dBA geluidsbelasting veroorzaakt opeen gevel van de nieuwbouw. Verkeersinfrastructuur met een intensiteit van motorvoertuigenper etmaal die vijftien malen of meer maken groter is dan het aantal woningen in dewoonstraat waardoor het project wordt ontsloten, wordt gerekend tot de hoofdinfrastructuur(daarbij wordt ervan uitgegaan dat aan iedere woning vijf autoritten per dag kunnen wordengerelateerd. Meer dan driemaal zoveel is derhalve hoofdinfrastructuur). Zie voor meerinformatie notitie ECORYS-Kolpron dd. 11-03-2002 onder 2.2.Dat wat als hoofdinfrastructuur kan worden aangemerkt, wordt vastgesteld in het SPvE en/of debouwenveloppe (of op het moment van het vaststellen van de startnotitie, als er geen SpvE ofbouwenveloppe wordt opgesteld)

NOTES

Bijlage 4: Overzicht Leidsche RijnN.B. Alle hier opgenomen H1-woningen komen in de categorie H2 te vallen. Voor de categorie H2geldt dat per project wordtgekeken hoeveel woningen hiervan onder H2 blijven vallen en welke woningen onder H3 gaan vallen.onderwerpVoorstel verdeling van huur en koopwoningen naar coportatie en per deelplan op basis van overzicht PBLRopgesteld STUW J.NederhofDatum 4-04-07 13-04-07 14-05-07 31-07-07 17-08-07HUURWONINGEN, EENGEZINSWONINGENBO-EX MITROS PORTAAL SSH sub totTotaal voor G H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 lijst PBLRLRC 0Leeuwensteijn Noord 25 50 48 24 147Overtuin 0Grauwaart ** 21 21 42Hoge weide 49 69 24 44 20 42 248Rijnvliet 83 36 42 19 32 212totaal 95 223 108 110 20 42 19 32 649totalen per corp. 318 218 62 51 649totalen H1 95 108 20 19 242Totalen H2 223 110 42 32 407totaal EGW + MGW 433 517 200 143Overzicht Leidsche Rijn70verdeling van koopwoningen naar coporatie en per deelplan op basis van overzicht PBLR d.d. 20-03-2007KOOPWONINGENBO-EX MITROS PORTAALTotaal voor G mgw egw s1 egw S2 mgw egw s1 egw S2 mgw egw s1 egw S2LRC 105 175 102Leeuwensteijn Noord 23 57 40OvertuinGrauwaart 74 25Hoge weide 80 34 40 10 25Rijnvliettotaal 179 23 57 280 34 80 102 10 25totalen per corp. 259 394 137verdeling van koopwoningen naar coporatie en per deelplan op basis van overzicht PBLR d.d. 20-03-2007 ontvangen d.d. 20-03-2007gewijzigd door PBLR d.d. 20 juli 2007HuurKoopEGW MGW totaal MGW egws1 egwS2 totaalverdeling PBLR H1 H2 H1 H2LRC 0 0 96 264 360 416 0 0 416leeuwensteijn Noord 73 74 41 21 209 0 26 94 120Overtuin 0 0 0 0 0 0 0 0 0Grauwaart 21 21 56 56 154 99 0 0 99Hoge weide 44 204 12 98 358 80 44 75 199Rijnvliet 95 96 9 12 212 0 0 0 0PM 4 4 8 5 5totaal 237 399 214 451 1301 600 70 169 839636 665Opm.: in dit schema is rekening gehouden met de extra woningen van Portaal in Vleuterweide. Deze zijn verdeeld over de andere corporaties.

d.d. 20-03-200713-09-07 16-10-07HUURWONINGEN, MEERGEZINSWONINGENBO-EX MITROS PORTAAL SSH sub tot TOTAALH1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 ljist PBLR55 75 44 94 37 55 360 3607 21 34 62 2090 032 80 112 15455 12 43 110 3580 2127 108 101 198 44 94 37 55 644 1293115 299 138 92 644 1293 12937 101 44 37 189 431108 198 94 55 455 862SSHtotaal MGW zijn verschoven naar de EGW inmgw egw s1 egw S2Rijnvliet (9 H1 en 12 H2 won.34 4161200993 7 199034 3 7 83444 834 834resumeH1 H2 H1 H2 huur soc. koop totaalCorp. EGW EGW MGW MGW TotaalTOTAAL Bo-ex 95 223 7 108 433 259 692Mitros 108 110 101 198 517 394 911776 Portaal 20 42 44 94 200 137 337329 SSH 19 32 37 55 143 44 1870 Totaal 242 407 189 455 1293 834 2127253557212 212713 Opm. verschil van 13 is bekend bij PBLR nl 8 huur en 5 MGE nog bespreken132140 214071Overzicht Leidsche Rijn

Bijlage 5: Checklist begindocumentBij herstructureringsprojecten in de bestaande stad passen gemeente en woningcorporaties deUtrechtse Participatiestandaard toe. Deze is te vinden op www.participedia.nl. Daarnaast geldende bepalingen die beschreven staan in hoofdstuk 7 van de Utrechtse Samenwerkingsafspraken.Algemeen1. de checklist wordt gebruikt om bij de start van een traject de beginsituatie en de spelregelsten aanzien van participatie van de huurderscommissie te kunnen vaststellen;2. de checklist wordt ingevuld door elke aan het traject deelnemende partij. De checklist heeftde status van een inventarisatie;3. aan de hand van de ingevulde checklisten wordt het begindocument vastgesteld. Aan eenvastgesteld begindocument kunnen rechten ontleend worden;4. de in de checklist genoemde onderwerpen geven een compleet overzicht van de mogelijkeonderwerpen in het begindocument. Partijen stellen in overleg vast welke onderwerpen inhet begindocument worden opgenomen.Opdracht:vaststaande randvoorwaarden:• stedenbouwkundig• financieel• volkshuisvestelijk• procesmatig• sociaal en fysiek infrastructureelChecklist begindocument72betrokken partijen:• corporatie• huurderscommissie• gemeente••

ol en bijbehorende verantwoordelijkhedenhuurderscommissie:•klankbord: groep huurders die spreekt oppersoonlijke titel, dus zonder achterban.Haar rol is passief, zij wordt geraadpleegd:zij reageert op vragen of stellingen van decorporatie. Zij geeft vrijblijvend advies.•platform: groep huurders die spreekt namenseen informele achterban. Zij haalt vragenen meningen op bij de huurders en voertnamens hen gesprekken met de corporatie.De resultaten bespreekt zij met de achterban.Haar rol kan zowel passief als actief zijn, zij kanzelf onderwerpen voor gesprek aandragen. Zijgeeft zwaarwegend advies: de corporatie kandaar met onderbouwing van afwijken.Bij aanvang kiest de huurderscommissievoor de volgende rol: klankbord platform vertegenwoordiging co-producentGedurende het proces kan de rol van dehuurderscommissie veranderen.• vertegenwoordiging: groep huurders diedoor de achterban formeel is gekozen ofaangewezen om hen te vertegenwoordigen.Zij vertegenwoordigt, volgens democratischeprincipes, alle huurders. Zij heeft aantoonbaar(zichtbaar) een globaal mandaat, belangrijkebeslissingen worden besproken met deachterban (= opnieuw ophalen mandaat). Zijinformeert regelmatig haar achterban. Zij geeftgekwalificeerd advies: er moeten dwingenderedenen zijn het advies niet te volgen.• co-producent: groep huurders diedoor de achterban formeel is gekozen ofaangewezen om hen te vertegenwoordigen.Zij vertegenwoordigt alle huurders en zorgtdat deze geïnformeerd worden. Zij heeftaantoonbaar (zichtbaar) volledig mandaat. Zijcommitteert zich aan de randvoorwaarden enis, samen met de corporatie, verantwoordelijkvoor het eindresultaat. Zij neemt samen metde corporatie beslissingen en draagt deze uitnaar de achterban.73Checklist begindocument

niveau participatie huurderscommissie:• klankbord: heeft recht op informatie en kangeraadpleegd worden.• platform: heeft recht op informatie, kangeraadpleegd worden en geeft (gevraagd enongevraagd) zwaarwegend advies.• vertegenwoordiging: heeft recht opinformatie en kan geraadpleegd worden.Brengt gevraagd en ongevraagd gekwalificeerdadvies uit.• co-producent: heeft recht op informatie enneemt mede beslissingen.mandaat /bevoegdheden:• corporatiemedewerker(s)• gemeentemedewerker(s)• huurderscommissie• overige deelnemersChecklist begindocument74aanvullende participatie en inspraak:• alle bewoners• te onderscheiden bijzondere groepen(bijvoorbeeld kinderen, jongeren, allochtonen,mensen met een handicap, senioren)• werkvormen en activiteiten (per groep)• benodigde budgetbudget functioneren en extra begeleidinghuurderscommissie (vergaderkosten,productie nieuwsbrieven enz.):voorzitter (procesbewaker) van het traject:organisatiestructuur:• stuurgroep• projectgroep(en)• werkgroep(en)• anders, namelijk

communicatie:• doel• vorm• frequentie• intern• externglobale planning (doorlooptijd):• benodigde tijd tussen start en einddatumvan het traject•fasering en activiteiten per fase- Initiatieffase- Onderzoeksfase(bewonersonderzoek,bouwtechnisch onderzoek)- Planvormingsfase (incl. project sociaalstatuut)- Besluitvormingsfase (incl. draagvlakmeting)- Ontwerp- en realisatiefasede partij(en) die het besluit over heteindproduct neemt/nemen:contactpersoon in Utrecht Vernieuwtorganisatie:75Checklist begindocument

Bijlage 6: Achtergrondkader bijherstructurering en krachtwijkenAchtergrondkader bij herstructurering en krachtwijken76DoelstellingGemeente Utrecht en de Utrechtse woningcorporaties kennen een jarenlange samenwerkingvanuit een aantal doelstellingen. Gemeente en corporaties vinden het van groot belang dat deomvang van de sociale huurwoningvoorraad voldoende groot blijft in verhouding tot de omvangvan de doelgroep. Bovendien moet de sociale huurwoningvoorraad van een betere kwaliteitworden. Daarnaast vinden gemeente en corporaties dat het aanbod van aantrekkelijke huur- enkoopwoningen moet groeien voor mensen die hogere kwaliteit willen en dat kunnen betalen.Het gaat enerzijds om meer keuzemogelijkheden voor Utrechtse bewoners, maar anderzijdskan door spreiding van huur- en koopwoningen in verschillende prijsklassen een evenwichtigerebevolkingssamenstelling in de wijken ontstaan. De uiteindelijke doelstelling van deze maatregelenis dat de leefbaarheid in de wijken waar de corporaties veel bezit hebben verbeterd wordt.De woningcorporaties en de gemeente willen met de nieuwe samenwerkingsafspraken zoveelmogelijk tegenwicht bieden aan de huidige problemen op de woningmarkt en de terugval ininvesteringen in nieuwbouw. Tevens willen zij voorkomen dat het huidig economisch tij eenterugslag geeft in de krachtwijken. Daarom hebben zij de volgende prioriteiten gesteld:de woningproductie op peil houden, de krachtwijken verbeteren en fors investeren op hetgebied van duurzaamheid. Gemeente en corporaties gaan samen voor de verbetering vande stad. Een gezamenlijke, gecoördineerde investeringsstrategie levert de beste garantie omde gewenste kwaliteitsverbetering tot stand te brengen. De corporaties investeren in dewoningvoorraad en de directe woonomgeving, de gemeente in de hoofdinfrastructuur enopenbare voorzieningen.Utrechtse samenwerkingsafsprakenDe productieprogramma’s van de verschillende woningcorporaties gaan uit van forseinvesteringen in de stad. Volgens planning worden er door de corporaties ongeveer 6.200nieuwbouwwoningen (inclusief Leidsche Rijn) in aanbouw genomen en 6.300 woningengerenoveerd in de periode 2011 tot en met 2015.De Utrechtse Samenwerkingsafspraken vormen een gezamenlijk totaalpakket: er zijn enerzijdsafspraken gemaakt over maatregelen van de woningcorporaties die betrekking hebben op deminimale omvang van de sociale huurwoningvoorraad, de gewenste nieuwbouwproductie, deverbetering van de bestaande woningen en sociale investeringen en anderzijds zijn afsprakengemaakt over maatregelen die de gemeente neemt om de productie en investeringen vande corporaties te stimuleren. Het gaat in dit laatste geval bijvoorbeeld over mogelijkhedenvoor verkoop en financiële afspraken waaronder een sociale grondprijs en afspraken overerfpachtsconversies en meerwaardeafdracht.Uitgangspunten samenwerkingDe genoemde financiële afspraken zijn in de Utrechtse Samenwerkingsafspraken opgenomenin bijlage 1. Deze financiële afspraken gaan uit van een samenwerking tussen gemeente encorporaties die sinds de vaststelling van de Raamovereenkomst DUO (in 2001) van krachtis. Daarbij wordt een beroep gedaan op het ondernemerschap van corporaties. Concreet

etekent dit dat gemeente en corporaties hebben afgesproken dat de integrale herontwikkelingplaatsvindt voor rekening en risico van de woningcorporaties. Ook de onrendabeleinvesteringen worden door de corporaties gefinancierd. De grond- en bouwexploitatie opherontwikkelingslocaties blijft dus in een hand. Op deze herontwikkelingslocaties worden degesloopte sociale huurwoningen globaal voor ongeveer 2/3 vervangen door koopwoningen.Normaal gesproken wordt hiervoor door ontwikkelaars meerwaarde afgedragen aan degemeente. Gemeente en corporaties hebben in de financiële afspraken vastgelegd dat er geeneconomische meerwaarde hoeft te worden afgedragen bij integrale herontwikkeling. Daar staattegenover dat corporaties wel de openbare voorzieningen ten behoeve van de nieuwbouwrealiseren zoals ontsluitingswegen, parkeervoorzieningen, trottoirs, groenvoorzieningen engeluidswerende voorzieningen (voor zover deze laatste niet de hoofdinfrastructuur betreffen).Daarbij gelden de gebruikelijke kwaliteitseisen van de gemeente Utrecht. Het bouwprogramma,het stedenbouwkundig programma van eisen/bouwenveloppe, het ontwerp en het bestek vande maaiveldinrichting en het civieltechnisch programma worden per locatie in onderling overlegvastgesteld. Per locatie wordt een anterieure overeenkomst afgesloten tussen corporatie engemeente waarin onder andere afspraken worden vastgelegd over hoofdinfrastructuur, inrichtingopenbaar gebied, anti-speculatiebeding en te realiseren programma.De aanleg van de hoofdinfrastructuur is de verantwoordelijkheid van de gemeente. Daarnaastis de gemeente verantwoordelijk voor besluitvorming over verordeningen en vergunningen enplanologische-juridische processen, inclusief de verplichte inspraak. In Leidsche Rijn blijft degemeente (als eigenaar van de grond), overigens volledig verantwoordelijk voor het bouwrijpmaken van de grond en de inrichting van de openbare ruimte.Naast de aanleg van de micro-infrastructuur komen ook de vergoedingen aan bewoners vanslooplocaties voor onder andere zelf aangebrachte voorzieningen en verhuiskosten voorrekening van de woningcorporaties. De corporaties zijn verantwoordelijk voor verhuizingen enuitplaatsingen. Het Algemeen Sociaal Projectplan wordt hierbij gevolgd.KrachtwijkenIn hoofdstuk 9 van de samenwerkingsafspraken is aangegeven dat de afspraken overorganisatie, rapportages en monitoring worden voortgezet conform (het supplement bij) deUitvoeringsovereenkomst 2008.OrganisatieDe samenwerking tussen corporaties en gemeente en de organisatievorm die daarvoor bij destart van het programma krachtwijken is gekozen, wordt voortgezet.In de wijken werken de gemeentelijke gebiedsmanagers van de grote gemeentelijke dienstensamen met de gebiedsmanagers van de corporaties aan de uitvoering van de wijkactieplannenin kleine, slagvaardige programmateams. De programmateams staan onder leiding van dewijkmanagers in hun rol als programmamanager van het wijkactieprogramma.Stedelijk blijft de stuurgroep Utrecht Vernieuwt/Krachtwijken verantwoordelijk voor deaansturing en voor besluitvorming over de inzet van de gezamenlijke middelen, oplossen vanknelpunten in de voortgang en andere kwesties die zich voordoen rond de aanpak krachtwijken.77Achtergrondkader bij herstructurering en krachtwijken

InvesteringenVoor de krachtwijken is vanaf 2012 minder budget beschikbaar dan in voorgaande jaren. Van rijken provincie worden geen extra middelen meer verwacht. Als gevolg van het afschaffen van deVogelaarheffing en bijzondere projectsteun investeren de corporaties per jaar 30 % minder,€ 15 miljoen in plaats van € 21,5 miljoen per jaar. Van dat bedrag wordt € 6 miljoen besteed aansociale maatregelen, € 9 miljoen is bestemd voor fysieke investeringen in de krachtwijken.De gemeente investeert komende jaren € 4 miljoen per jaar in de krachtwijken.Achtergrondkader bij herstructurering en krachtwijken78Sociale investeringenNet als voorgaande jaren vormen de wijkactieprogramma’s de concrete invulling van de socialeinvesteringen in de krachtwijken. Wat betreft de financiering van de wijkactieprogramma’s wordtonderscheid gemaakt tussen flexibel en belegd budget. In hoofdstuk 9 is de hoogte van dezebudgetten aangegeven.Het gezamenlijk budgetbeheer van het flexibel budget wordt voortgezet. De flexibele middelenvan de corporaties worden samen met de gemeentelijke middelen in één fonds gedaan.Gemeente en corporaties beheren gezamenlijk deze pot van € 5,1 miljoen per jaar(plus € 0.4 miljoen per jaar voor Hoograven) en besluiten gezamenlijk over de inzet van dezemiddelen. De middelen worden uitgegeven op basis van de wijkactieprogramma’s per wijk.Fysieke investeringenDe fysieke investeringen in de krachtwijken zijn integraal (en herkenbaar) opgenomen in deproductieprogramma’s van Mitros, Portaal en Bo-Ex. De in hoofdstuk 9 opgenomen bedragenhebben betrekking op het onrendabele investeringsdeel van de betreffende projecten.Rapportage en monitoringDe effectiviteit van de gezamenlijke investeringen in de krachtwijken wordt ook komendejaren gevolgd met de Monitor krachtwijken. Voor een goede sturing op de uitvoering van dewijkactieprogramma’s wordt daarnaast tweemaal per jaar over de voortgang van de projecten enactiviteiten gerapporteerd. Eén keer per jaar wordt die rapportage gepubliceerd.

NOTES

Bijlage 7: BegripsomschrijvingAftoppingsgrensDe aftoppingsgrenzen markeren dat deel van de huur waarboven men slechts bij uitzonderingextra huurtoeslag ontvangt.Algemeen Sociaal PlanHierin zijn de rechten beschreven van huurders die te maken krijgen met sloop of (ingrijpende)renovatie van hun woning.Anterieure overeenkomstOvereenkomst tussen de gemeente en woningcorporatie over grondexploitatie, gesloten vóórde vaststelling van een planologische maatregel.BegindocumentHet begindocument is een beschrijving van het project, waarin opgenomen is op welkewijze bewoners en huurderscommissie zullen participeren en welke middelen daarvoor terbeschikking staan. Aan het begin van ieder project stellen corporatie, huurderscommissie en,indien betrokken, de gemeente gezamenlijk het Begindocument vast aan de hand van een vastechecklist.BouwenveloppeEen bouwenveloppe is een gemeentelijk document waarin de belangrijkste randvoorwaardenstaan opgenomen met betrekking tot het programma en de bebouwing binnen de ruimtelijkeopgave. Het is vergelijkbaar met een SPvE maar is vanwege de minder omvangrijke opgavebeperkter in omvang.Bouwkundig splitsenEén zelfstandige woning voor bewoning door één huishouden wordt verbouwd tot meerderezelfstandige woningen voor bewoning door meerdere huishoudens.BEGRIPSOMSCHRIJVING80BouwplanEen uitgewerkt ontwerp van een te bouwen object, opgesteld door de woningbouwcorporatie,op basis waarvan een bouwvergunning kan worden verleend.DraagvlakmetingEen draagvlakmeting is een meting vanuit de woningbouwcorporaties onder huurders omhet draagvlak voor de ingreep in het bestaande complex (renovatie, sloop) en tevens hetbijbehorende sociaal plan te toetsen.EnergielabelEen energielabel laat zien hoe energiezuinig een woning is. Hierbij wordt onder andere gekekennaar isolatie en de zuinigheid van verwarmingsinstallaties. Het A-label is het energiezuinigst, eenG-label is het minst zuinig.

ExploitatieovereenkomstElke overeenkomst tussen de gemeente en een woningcorporatie over grondexploitatie.HuurderscommissieDe bewoners die namens een omschreven aantal huurwoningen de huurders vertegenwoordigenHet kan gaan om één of meerdere complexen met woningen.HuurtoeslagdoelgroepHuishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag. Het gaat hier om huishoudens met eeninkomen tot € 20.325 (eenpersoonshuishouden) /€ 29.350 (meerpersoonshuishoudens),De maximale inkomensgrenzen conform art. 18 lid 1 van de Wet op de huurtoeslag.Kadastraal splitsenHet splitsen van een pand of gebouw waarbij al sprake is van (de mogelijkheid tot) bewoningdoor meerdere huishoudens, in zelfstandige juridische eenheden die ieder een andere eigenaarkunnen krijgen.KernvoorraadDit is het woningbestand van de woningbouwcorporaties in Utrecht bestaande uit zelfstandigehuurwoningen met een huurprijs tot maximaal de bovenste aftoppingsgrens (conform art. 20lid 2b Wet op de huurtoeslag, per 01-01-2011: € 554,76). De kernvoorraad is een deel van desociale huurwoningvoorraad.KlankbordgroepEen groep bewoners, die kennis heeft van wat er leeft in het gebied en op persoonlijke titel,zonder opdracht van een achterban, een inhoudelijke inbreng levert.KrachtwijkenIn 2007 zijn door toenmalig minister Vogelaar op basis van 18 criteria 40 wijken in 18gemeenten aangewezen als aandachtswijk. In deze 40 aandachtswijken blijft de kwaliteit vande leefomgeving sterk achter bij die van andere wijken. Dit komt door een opeenstapeling vanproblemen zoals hoge (jeugd)werkloosheid, criminaliteit, voortijdig schoolverlaten, verloederdewoonomgeving (2,5 keer meer woningen met een lage kwaliteit). Deze wijken krijgen sinds 2007extra geld en aandacht In december 2007 is het Actieplan Krachtwijken van start gegaan en zijndoor de steden voor alle wijken wijkactieplannen in uitvoering gegaan. Doelstelling is, dat dewijken in 8 tot 10 jaar weer prettige woon-, werk-, leer- en leefomgevingen zijn.LabelstappenDoor verbetering van de isolatie en energiezuinigheid van een woning kan een woning een hogerenergielabel krijgen. Bijvoorbeeld van label D naar label C. Dit noemen we één labelstap.Niet vrij verhandelbare koopwoningEen door de corporaties gerealiseerde koopwoning bestemd voor de doelgroep, die duurzaamniet vrij verhandelbaar is zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de gemeente.81BEGRIPSOMSCHRIJVING

PlanschadeSchade die een derde kan claimen op grond van artikel 49 Wet op de ruimtelijke ordening.Politie Keurmerk Veilig Wonen (PKVW)Het PKVW is een label dat eisen stelt aan het ontwerp van de woning, complex enwoonomgeving met betrekking tot veiligheid, zoals inbraakwering.Primaire doelgroepHuishoudens met een inkomen tot € 33.614 per jaar (prijspeil 01-01-2011).ProductieprogrammaPer woningbouwcorporatie is een productieprogramma (ook wel investeringsprogramma)opgesteld. Dit schema biedt een overzicht van de voorgenomen renovatie, sloop (vervangende)nieuwbouw en verkoop in de periode van 2011 t/m 2015. Er is onderscheid gemaakt tussenprojecten in uitwerkingsfase en projecten in voorbereidingsfase.ProjectstuurgroepStuurgroep waarin gemeente en (minimaal) één corporatie participeren. De stuurgroependienen als gezamenlijke escalatiemogelijkheid en om de voortgang van projecten te bespreken.Daarnaast stelt de projectstuurgroep startdocumenten vast.SchetsplanEen stedenbouwkundige verkenning die het programma en de te realiseren volumes weergeeft.Het schetsplan dient als basis voor de financiële haalbaarheidsanalyse. Het is een twee- ofdriedimensionale uitwerking van de verkaveling inclusief parkeeroplossing.BEGRIPSOMSCHRIJVING82SelectaDNASelectaDNA is een markeringsvloeistof voor waardevolle spullen. De vloeistof is onzichtbaar,maar de politie heeft apparatuur waarmee men de unieke code die in de vloeistof zit kanherkennen. Gebruikers van SelectaDNA staan geregistreerd in een landelijke databank, zodatde politie gestolen spullen bij de eigenaar kan terugbezorgen. Door de markering zijn spullenmakkelijker herkenbaar als gestolen goederen, daarom gaat er van de markering ook eenpreventieve werking tegen diefstal uit.Sociale huurwoningHuurwoningen met een huurprijs van maximaal de huurprijsgrens (conform art. 13 lid 1a Wet opde huurtoeslag, per 01-01-2011: € 652,52). Gemeente en corporaties onderscheiden twee typensociale huurwoningen:H2: een huurwoning met een huur tot € 554,76 (prijspeil 01-01-2011)H3: een huurwoning met een huur tussen € 554,76 en € 652,52 (prijspeil 01-01-2011)Sociale huurwoningvoorraadHet deel van de voorraad zelfstandige huurwoningen in de gemeente Utrecht dat eenhuurprijs heeft lager dan de huurprijsgrens (conform art. 13 lid 1a Wet op de huurtoeslag,per 01-01-2011: € 652,52).

De voorraad huurwoningen met een huurprijs tot maximaal € 554,76 per maand noemen we dekernvoorraad.De gemelde huurprijzen zullen jaarlijks worden geïndexeerd aan de hand van de gemiddeldehuurprijsstijging, zoals die door CBS in de vorm van een percentage wordt gepubliceerdSociale koopwoningEen koopwoning met een VON-prijs tot € 200.000 (prijspeil 01-01-2011).Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE)Een gemeentelijke document waarin de analyse van de haalbaarheid van de opgave wordtverwoord. Daarnaast bevat het document een omschrijving van de randvoorwaarden metbetrekking tot programma, bebouwing, openbare ruimte etc. Bovendien wordt in dit documentde economische uitvoerbaarheid van het plan verwoord.StartdocumentHet startdocument is een gemeentelijk document waarin het initiatief van eenwoningbouwcorporatie om tot een herstructurering/ontwikkeling over te gaan wordt verwoord.Het startdocument bevat onder andere een ruimtelijke quickscan, een beschrijving van derandvoorwaarden en een beschrijving van het te volgen planproces. Een startdocument wordtdoor de projectstuurgroep vastgesteld.Stedenbouwkundig Plan (SP)Een uitgewerkt verkavelingsplan dat door de woningbouwcorporaties wordt opgesteld, inclusiefprogramma, openbare ruimte en parkeeroplossing. In een stedenbouwkundig plan wordt ookaandacht besteed aan de uitstraling van een gebied en de bouwhoogtes.Utrechtse ParticipatiestandaardDe Utrechtse Participatiestandaard is Utrechts beleid over hoe in ruimtelijke projectenmet participatie dient om te worden gegaan. De belangrijkste uitgangspunten zijn de vierparticipatieniveaus (informeren, raadplegen, adviseren en coproduceren) en de vijf stappen diegevolgd moeten worden (krachtenveldanalyse, niveau van participatie bepalen, doelgroepenbepalen, planning en middelen bepalen). De standaard is in april 2010 vastgesteld door degemeenteraad van Utrecht.VerhuiskostenvergoedingEen tegemoetkoming in de kosten van verhuizing en herinrichting wegens sloop of ingrijpenderenovatie van de woning, uiterlijk te verstrekken door de corporatie vanaf de peildatum.Vogelaarheffing/projectsteunIn 2007 is door toenmalig minister Vogelaar bijzondere projectsteun ingesteld voor corporatiesin de 40 krachtwijken. Daarmee kon 30% van de onrendabele investeringen van de corporaties inde krachtwijken worden gefinancierd. Om deze bijzondere projectsteun mogelijk te maken werddoor het Centraal Fonds een jaarlijkse bijdrageheffing bijzondere projectsteun opgelegd aan alleandere woningbouwcorporaties in Nederland.83BEGRIPSOMSCHRIJVING

In het regeerakkoord van het kabinet Rutte is opgenomen dat de Vogelaarheffing wordtafgebouwd. Minister Donner heeft op 22 juni 2011 aan de Tweede Kamer laten weten hoe hij debijzondere projectsteun wijkenaanpak gaat afbouwen. Voor het jaar 2011 wordt de heffing enaanspraak op bijzondere projectsteun in de 40 aandachtswijken beperkt tot € 50 miljoen en in2012 tot € 25 miljoen.Vrije sector huurHuurwoningen met een huurprijs boven € 652,52 per maand, conform landelijke richtlijn(prijspeil 01-01-2011).Warmte-koude-opslag (WKO)Methode om energie in de vorm van warmte of koude op te slaan in de bodem. Hiermeeworden gebouwen verwarmd of gekoeld.BEGRIPSOMSCHRIJVING84

nieuwbouw De Nieuwe Wereld, Kanaleneiland

Bijlage 8: Algemeen Sociaal Planbij de Utrechtste herstructureringGemeente Utrecht en stichting Utrechtse woningcorporaties

ALGEMEEN SOCIAAL PLAN88

InhoudsopgavePrÉ ambule 90I Status van het ASP 91II Herhuisvesting 93III Beheer voorafgaand aan en tijdens de uitvoering van maatregelen 97IV Financiële regelingen 99V Dienstverlening aan bewoners 102Bijlage 1. Zoekprofiel 103Bijlage 2. Zelf aangebrachte voorzieningen 103DEEL C:I Hardheidsclausule 104II Geschillenregeling 104Leidraad draagvlakmeting 10589ALGEMEEN SOCIAAL PLAN

PréambuleHet Algemeen sociaal plan (ASP) geeft inzicht in de rechten en plichten van de verschillendepartijen nadat het besluit tot renovatie of sloop is gevallen. Het is van toepassing op allesloop- en nieuwbouwprojecten en renovatieprojecten van woningcorporaties in de stadUtrecht. Het ASP bestaat uit een pakket aan voorzieningen voor de huurder. Iedere huurderdie te maken krijgt met een ingrijpende aanpak van zijn woning, inclusief sloop, wordt via ditplan geïnformeerd over zijn rechten en plichten. Ook voor de verhuurder en voor de gemeenteUtrecht worden rechten en plichten beschreven. Het ASP biedt huurders de mogelijkheid omschades en ongemakken die zich voordoen te verlichten. De huurder dient dit sociaal plan te zienals een contract met de verhuurder. Ondertekening is dan ook niet vrijblijvend. Dit laat onverletdat iedere huurder het recht heeft om het contract niet te tekenen. De weg naar de rechterstaat dan open. Het ASP bevat ook een hardheidsclausule en een geschillenregeling. Het planlaat onverlet dat er op meerdere terreinen al bevoegdheden van huurders zijn geregeld die –indien ze meer rechten bieden – onverkort gehandhaafd blijven. Dit geldt zowel voor de rechtenvan de huurderscommissies als voor de rechten van individuen. Het ASP loopt tot en met 2015.Die periode staat gelijk aan die van de overeenkomst die gemeente en woningcorporaties metelkaar hebben afgesloten over de herstructurering in wijken en buurten. Het ASP kan in overlegmet de betrokken partijen tussentijds worden aangepast.ALGEMEEN SOCIAAL PLAN90

IStatus van het ASP1 Partijen1.1 Het ASP is een overeenkomst op het niveau van de stad Utrecht1.2 De partijen die deze overeenkomst zijn aangegaan zijn:• de gemeente Utrecht• de Utrechtse woningcorporaties Mitros, Portaal, Bo-Ex, SSH en GroenrandWonen;2 DefinitiesIn dit ASP wordt verstaan onder:zelfstandige woning: woonruimte met een eigen toegang die door een huishouden kan wordenbewoond zonder dat het huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buitendie woonruimte;onzelfstandige woonruimte: woonruimte die door een huishouden kan worden bewoondwaarbij één of meerdere wezenlijke voorzieningen met één of meerdere huishoudens gedeeldworden;huishouden: een alleenstaande of twee of meer personen die een duurzamegemeenschappelijke huishouding voeren;huurcontract: overeenkomst aangaande woonruimte die voor onbepaalde tijd is afgeslotentussen huurder en verhuurder en die betrekking heeft op een zelfstandige of onzelfstandigewoonruimte;huurderscommissie: bewoners die namens een omschreven aantal huurwoningen dehuurders vertegenwoordigen. Het kan gaan om één of meerdere complexen van woningen;peildatum: de datum waarop het sociaal plan voor een project in werking treedt.bouwenveloppe: een bouwenveloppe is een gemeentelijk document waarin de belangrijksterandvoorwaarden staan opgenomen met betrekking tot het programma en de bebouwingbinnen de ruimtelijke opgave. Het is vergelijkbaar met een SPvE maar is vanwege de minderomvangrijke opgave beperkter in omvang.3 Reikwijdte3.1 Het ASP is van toepassing op de sloop- en nieuwbouwprojecten enrenovatieprojecten van woningcorporaties in de stad Utrecht;3.2 het ASP heeft betrekking op het niveau van één of meerdere bij elkaar liggendecomplexen van woningen. Dit betekent een bij elkaar horend aantal sociale huurwoningendie in het kader van de herstructurering, een bepaalde aanpak krijgt;3.3 de duur van deze overeenkomst is gekoppeld aan de overeenkomst tussende gemeente Utrecht en de Utrechtse woningcorporaties met betrekking tot deherstructurering. Regelmatige evaluaties kunnen tot aanpassingen leiden;91ALGEMEEN SOCIAAL PLAN

3.4 de huisvestingsverordening is van toepassing. De peildatum is tevens bepalendvoor de versie van de huisvestingsverordening die van toepassing is op dit sociaal plan;3.5 het ASP is van toepassing op zelfstandige en onzelfstandige woonruimten.Voor de hoogte van de financiële tegemoetkomingen aan huurders wordt welonderscheid gemaakt;3.6 in het geval van illegale onderhuur zal de formele huurder niet in aanmerking komen voorde rechten voortkomend uit dit ASP;3.7 geschillen die voortkomen uit dit ASP kunnen worden voorgelegd aan degeschillencommissie;3.8 dit ASP treedt in werking nadat partijen overeenstemming hebben bereikt overde inhoud ervan.4 Gebruik van het ASP per project4.1 Het ASP zal in ieder project dat uitgevoerd wordt in het kader van de herstructureringgehanteerd worden door betrokken partijen. Het ASP geldt als het minimum aan afsprakenmet inachtneming van de bepalingen in artikel 4.2;4.2 per project kunnen aanvullende afspraken gemaakt worden indien de betrokken partijen hethierover eens zijn geworden. Afwijkingen in het sociaal projectplan kunnen uitsluitendworden overeen gekomen indien het ASP leidt tot aantoonbare projectgebonden knelpunten.5 Peildatum5.1 Het college van burgemeester en wethouders of via mandaat aan de wethouder Wonen c.a.stelt de peildatum voor urgenties vast zodra er voldoende draagvlak onder de bewoners is ende corporatie het met de huurders overeengekomen sociaal projectplan heeft vastgesteld. Bijsloop- nieuwbouwprojecten geldt bovendien dat gemeente en corporatie het eens zijn overde toekomstige ontwikkeling van het gebied. Het uiterste moment voor dit besluit is hetcollegebesluit over het SPvE of de bouwenveloppe.ALGEMEEN SOCIAAL PLAN926 Partijen bij het gebruik van het ASP per project6.1 Op iedere huurder met een huurcontract voor onbepaalde tijd in het project is het ASPvan toepassing;6.2 Iedere huurder ontvangt een exemplaar van het sociaal projectplan;6.3 In het overleg over het ASP zijn per project de volgende gesprekspartners betrokken:• de huurders(organisatie) van het betreffende complex;• de woningcorporatie;en afhankelijk van de aard van de aanpak, ook:• de gemeente.

II HerhuisvestingDe regeling voor herhuisvesting is erop gericht huurders die vanwege sloop of ingrijpenderenovatie hun woning moeten verlaten, in één keer te verhuizen naar een passende en gewenstewoning. De huurders kunnen daarbij gebruik maken van een stadsurgentie of een regiourgentie.Huurders die na gebruik van een stadsurgentie of regio-urgentie terug willen kerennaar het nieuwbouw- of gerenoveerde complex gebruiken daarna ook nog de zogenaamdeterugkeervoorrang. Huurders die willen verhuizen naar een regiogemeente gebruiken deregio-urgentie. Hiervoor gelden de bepalingen uit de regionale huisvestingsverordening. Dezebepalingen gaan uit van een zoekprofiel gebaseerd op de huidige woning. Huurders die binnende gemeente Utrecht willen verhuizen, gebruiken de stadsurgentie. Wooncarrière is hierbij- binnen bepaalde grenzen - mogelijk. Ook bij de terugkeervoorrang is wooncarrière binnenbepaalde grenzen mogelijk.Verhuizen zonder urgentieHuurders van te slopen of ingrijpend te renoveren woningen wordt de mogelijkheid gebodenmet woonduur te verhuizen voordat de urgenties worden verleend. Vanaf de vaststelling vanhet begindocument hebben huurders de mogelijkheid hun woonduur voor 100% te gebruiken alswachttijd, ook als zij zich na 1 juli 2006 hebben ingeschreven als woningzoekende. Huurders vante renoveren woningen geven hiermee aan hun huurcontract te willen ontbinden en niet terug tewillen keren naar de gerenoveerde woning. Na verhuizing met woonduur vervalt de inschrijftijd.De woningen die op deze manier vrijkomen kunnen door de corporatie tijdelijk wordenverhuurd. Huurders die van deze mogelijkheid gebruik maken en een verhuiskostenvergoedingkrijgen, tellen als ‘ja-stem’ mee in de later te houden draagvlakmeting. Deze mogelijkheid wordtalleen geboden als de huurderscommissie die minimaal het participatieniveau ‘adviseren’ heeft,hiermee akkoord is. De regeling verhuizen zonder urgentie geldt alleen in de gemeente Utrecht.Bij (tijdelijke of permanente) herhuisvesting van huurders wordt onderscheid gemaakt naarhuurders van een:1 sloopwoning: het huurcontract wordt door de corporatie opgezegd;2 te renoveren woning uitgevoerd in onbewoonde staat: de renovatie is dan zodanig ingrijpenddat uitplaatsing voor meerdere maanden nodig is, hetgeen door de woningcorporatiebeoordeeld wordt. Onderscheiden wordt bovendien:2a ontbinding van het huurcontract op verzoek van de huurder: de huurder heeft dandezelfde rechten als bij de sloop van de woning;2b Ontbinding van het huurcontract door de corporatie. Hiervan is alleen sprake wanneer dewoning door de renovatie dermate wijzigt, dat de oorspronkelijke woning niet meerbestaat. Dit komt bijvoorbeeld voor bij samenvoegen van woningen. De huurder heeftdezelfde rechten als bij sloop van de woning.2c het huurcontract blijft gehandhaafd: de huurder heeft dan recht op een wisselwoning;3 te renoveren woning in bewoonde staat: de huurder heeft recht op een vergoeding volgensde bepalingen in hoofdstuk IV van dit ASP.Ad 1., 2a en 2b:1 de huurder wiens woning wordt gesloopt of gerenoveerd in onbewoonde staat, krijgt eenregio-urgentie (geldig in stad en regiogemeenten), een stadsurgentie (alleen geldig in de stad)93ALGEMEEN SOCIAAL PLAN

ALGEMEEN SOCIAAL PLAN94en een terugkeervoorrang;2 de huurder mag maximaal twee keer met voorrang verhuizen (artikel 2.5 lid C van deregionale huisvestingsverordening staat dit toe). Voor de eerste verhuizing gebruikt hij destadsurgentie of regio-urgentie en voor de tweede verhuizing de terugkeervoorrang;3 de huurder die gebruik maakt van de stadsurgentie mag eerst met voorrang verhuizen naareen door hem gewenste woning in de gemeente Utrecht, met uitzondering van complexendie vallen onder de zogenoemde 5%-regeling. Binnen deze regeling kan de gemeentebestaande en nieuwbouwwoningen uitsluiten van urgenten op grond van artikel 2.5.1 lid 6 vande regionale huisvestingsverordening. Een lijst met woningen die onder deze regeling vallenwordt in beginsel jaarlijks door gemeente en corporaties in overleg vastgesteld;4 bij deze eerste verhuizing mag de stadsurgent wooncarrière maken met inachtneming van debezettingsnorm (zie 10);5 de huurder die verhuist met stadsurgentie of de regio-urgentie behoudt na de eersteverhuizing zijn inschrijftijd;6 de huurder die met stadsurgentie of regio-urgentie is verhuisd mag vervolgens met voorrangterugkeren naar een woning in het nieuwbouw- of renovatiecomplex. Hij maakt dan gebruikvan de terugkeervoorrang. Bij deze tweede verhuizing mag de huurder wooncarrière makenmet inachtneming van de bezettingsnorm (zie 10);7 Als de stadsurgent of de regio-urgent terugkeert naar een woning in het nieuwbouw- ofrenovatiecomplex vervallen de inschrijftijd en de woonduur;8 de huurder kan ook na het toekennen van de urgenties gebruik maken van de mogelijkheidmet woonduur (te gebruiken als wachttijd) te verhuizen. Indien hij van deze mogelijkheidgebruik maakt, behoudt hij zijn terugkeervoorrang tot het moment dat de laatste woning inhet nieuwbouw- of renovatiecomplex is opgeleverd;9 alle huurders met een stads- en regio-urgentie die op de peildatum een eengezinswoninghuren, houden het recht op een eengezinswoning;10 naast de afspraken over de bezettingsnorm in de regionale huisvestingsverordening geldt eenaanvullende bezettingsnorm voor het reageren met de stadsurgentie op eengezinswoningen:deze woning mag maximaal één kamer meer omvatten dan het aantal leden van het huishouden;11 voor eenpersoonshuishoudens die op de peildatum in een eengezinswoning wonen, geldt deuitzondering dat hun nieuwe eengezinswoning maximaal drie kamers mag omvatten;12 het recht om de tweede keer met voorrang te verhuizen (terugkeervoorrang) en dewoonduur vervallen als de laatste woning van het nieuwbouw- of renovatiecomplex isopgeleverd;13 wanneer meer urgenten op dezelfde woning reageren, wordt de voorrang onderling als volgtgeregeld:a bewoners die gebruik maken van hun terugkeervoorrang;b bewoners uit de wijk (volgens de officiële Utrechtse wijkindeling) die hun stadsurgentiegebruiken, hebben voorrang op woningen in de wijk waar ze op de peildatum woondenten opzichte van bewoners uit andere wijken;c bewoners met de oudste peildatum hebben voorrang op bewoners met een jongerepeildatum;d bewoners met de langste woonduur hebben voorrang op bewoners met een korterewoonduur;

14 de urgenties voor de huurder zijn minimaal twaalf maanden geldig voorafgaand aan hetmoment dat de woning ontruimd moet zijn;15 als een huurder na zes maanden nog geen andere woonruimte gevonden heeft zal deverhuurder een adviesgesprek (laten) voeren;16 als een huurder voor de ontruimingsfase nog geen woning gevonden heeft, doet deverhuurder eenmalig een aanbod voor een passende woning in Utrecht;17 de huurprijs van de te slopen woning wordt vanaf de peildatum bevroren;18 de huurder van een te slopen of te renoveren woning zoekt zelf andere woonruimte via hetaanbodsysteem;19 de huurder die in het kader van de sloop moet verhuizen, krijgt een maand lang debeschikking over de te verlaten én de te betrekken woning. De huurder betaalt deze maandslechts de huurprijs voor de woning waar hij naartoe verhuist.Ad 2c.1 De corporatie bepaalt na overleg met de huurderscommissie of renovatie in onbewoondestaat uitgevoerd wordt;2 door het aanbieden van stadsurgentie is het voor renovatiekandidaten niet meer nodigom in een wisselwoning te verblijven. Als men dit toch wenst, dan moet de corporatie eengestoffeerde wisselwoning in de buurt ter beschikking stellen. Het huurcontract blijft in standen de huurder maakt geen gebruik van urgenties;3 het tijdelijk betrekken van een wisselwoning wordt via een apart huurcontract voor dewisselwoning geregeld;4 de huurder die tijdelijk zijn woning moet verlaten, krijgt van de verhuurder de beschikkingover een wisselwoning;5 deze wisselwoning is wat ruimte betreft (aantal kamers) passend voor het betreffendehuishouden;6 tijdens het verblijf in de wisselwoning wordt de huurder maximaal de huurprijs berekend vande oude huurwoning;7 de verhuurder zorgt ervoor dat de wisselwoning schoon, gestoffeerd, gesausd of behangenbeschikbaar komt. De wisselwoning is aangesloten op minimaal de nutsvoorzieningen of eengelijkwaardige vervanging die ook de oorspronkelijke woning bevatte. Huurder zal voor hetgebruik van de wisselwoning zelf geen verwarmingstoestel en/of warmwatertoestel hoevenaan te schaffen;8 er wordt gestreefd naar een wisselwoning in de eigen buurt. Hierbij wordt rekening gehoudenmet persoonlijke omstandigheden zoals schoolgaande kinderen of een zorgtaak voor anderen;9 huurders die ouder zijn dan 70 jaar hebben altijd recht op een traploze (inpandig)wisselwoning die bovendien traploos te bereiken is;10 huurders waarvoor in de huidige woning voorzieningen zijn aangebracht op grond van deWet Voorzieningen Gehandicapten (WVG) krijgen een wisselwoning aangeboden met eenvergelijkbaar voorzieningenniveau;11 de huurder heeft minimaal twee weken de gelegenheid om van de eigen woning naar dewisselwoning te verhuizen. Deze termijn geldt andersom ook: bij de verhuizing terug naar deeigen woning. Gedurende deze verhuisperioden betaalt de huurder slechts voor één woninghuur, namelijk de huur die hoort bij de woning waar hij naar toe verhuist;12 de huurder hoort minimaal een maand tevoren op welke datum de verhuizing kan beginnen.95ALGEMEEN SOCIAAL PLAN

Ad 3.1 De corporatie bepaalt na overleg met de huurderscommissie of renovatie in bewoonde staatwordt uitgevoerd;2 de huurder heeft recht op een vergoeding volgens de bepalingen in hoofdstuk IV van dit ASP;3 door persoonlijke omstandigheden kan het noodzakelijk blijken om op sociale of medischegronden tijdelijk de woning te verlaten. Voor dit laatste kan een aanvraag ingediend wordenbij de corporatie. Beoordeling van de situatie gebeurt naar redelijkheid en billijkheid.ALGEMEEN SOCIAAL PLAN96

III Beheer voorafgaand aan en tijdens de uitvoering van maatregelenBij het beheer van de woningen en de woonomgeving is het uitgangspunt de kwaliteit zo goedmogelijk te borgen. Dit betekent dat gevaarlijke situaties vermeden worden en dat er extraaandacht is voor gebreken.1 Onderhoud van woningen1.1 De verhuurder verplicht zich om tot het moment van renovatie of sloop zorg te dragen voorgoed bewoonbare woningen en een uitstraling van het complex die geen verloedering in dehand werkt;1.2 de verhuurder zal in de aanloop tot de aanpak geregeld overleg voeren met dehuurdersorganisatie over te nemen maatregelen om de leefbaarheid van de woningen en hetcomplex te garanderen.2 Onderhoud en beheer woonomgeving2.1 De gemeente zal afspraken maken met de huurderscommissie over de afvoer van grofvuilin de periode van verhuizingen. De verhuurder maakt afspraken met de gemeente over hetophalen en de afvoer van (grof)vuil. De verhuurder neemt initiatief voor het overleg overdeze afspraken. De gemeente zal zich inspannen om de buurt netjes te houden;2.2 indien nodig plaatst de verhuurder containers voor de afvoer van grof vuil;2.3 de verhuurder onderhoudt contact met de politie over de inzet van extra personeel om deveiligheid in de buurt te garanderen en vervuiling tegen te gaan;2.4 de verhuurder besteedt in de periode voorafgaand aan de aanpak zo nodig extra aandachtaan het schoonhouden van gemeenschappelijke ruimtes behorend bij de woningen. Over denoodzaak hiertoe overlegt de verhuurder met de huurderscommissie;2.5 de verhuurder treedt in overleg met de huurderscommissie over de noodzaak tot extratoezicht in de buurt gedurende de periode van gedeeltelijke leegstand.3 Tijdelijke verhuur en het in bruikleen geven van woonruimte3.1 De mogelijkheid tot het tijdelijk verhuren van woonruimte vindt in principe plaats met ingangvan de peildatum van het project;3.2 aan de bewoners kan de mogelijkheid geboden worden op basis van woonduur metvolledige verhuiskostenvergoeding te vertrekken vóór de peildatum. In dat geval wordt dewoning aansluitend tijdelijk verhuurd en tellen deze vertrekkende bewoners mee als ‘jastem’in de later te houden draagvlakmeting. Deze mogelijkheid wordt alleen geboden als dehuurderscommissie die minimaal het participatieniveau ‘adviseren’ heeft, hiermee akkoord is;3.3 woningen die leeg komen voordat de sloop start, zullen zo lang mogelijk tijdelijk verhuurdworden. Nadat de te slopen woningen niet meer tijdelijk verhuurd kunnen worden, zullen zetot aan het moment van aanpak of anders zo lang mogelijk, in bruikleen worden gegeven;3.4 de huurprijs van een tijdelijk te verhuren woning bedraagt niet meer dan de huurprijs die delaatste reguliere huurder betaald heeft;3.5 de woningen die gerenoveerd worden en waarbij een huurcontract in stand blijft, wordenniet tijdelijk verhuurd of in bruikleen gegeven.97ALGEMEEN SOCIAAL PLAN

4 Maatregelen bij beëindigen van bewoning4.1 Wanneer het in bruikleen geven van woningen niet meer mogelijk is zullen de woningenworden dichtgezet;4.2 de verhuurder zal desgewenst en in overleg met de huurderscommissie kiezen voor een zoveilig mogelijke manier van dichtzetten.5 Staat van de woning bij vertrek huurder5.1 Als de woning na verhuizing nog tijdelijk verhuurd wordt kan de oorspronkelijke huurder dezelf aangebrachte voorzieningen, mits deze voorzieningen veilig zijn, in de woning achterlaten;5.2 als de woning na verhuizing niet meer bewoond gaat worden, laat de huurder de woningleeg achter en mag eventuele zelf aangebrachte voorzieningen in de woning achterlaten. Alsde verhuurder een financiële bijdrage aan de huurder verstrekt voor de zelf aangebrachtevoorziening, moet deze voorziening in de woning achtergelaten worden.ALGEMEEN SOCIAAL PLAN98

IV Financiële regelingen1 Algemeen1.1 Voor een vergoeding komen alleen huurders in aanmerking met een standaardhuurcontractvoor onbepaalde tijd die is afgesloten met de betrokken verhuurder;1.2 de uitbetaling vindt plaats aan de feitelijke hoofdhuurder;1.3 geen rechten op vergoeding hebben: inwonende kinderen, huurders met een tijdelijkhuurcontract, bruikleners, onderhuurders en krakers;1.4 als de woning verhuurd wordt als onzelfstandige woonruimte zal ieder van de huurders zoalsomschreven in de definitielijst (zie I, artikel 2), in aanmerking komen voor één vierde van debedragen zoals die gelden voor de zelfstandig bewoonde woningen;1.5 voor iedere woning zal slechts éénmaal het recht op de tegemoetkoming in de verhuis- enherinrichtingskosten gelden;1.6 de hoogte van de tegemoetkomingen wordt (jaarlijks) geïndexeerd;1.7 de tegemoetkoming die aan de huurder wordt uitgekeerd kan door gemeente of corporatieniet gebruikt worden om achterstallige betalingen mee te verrekenen;1.8 de tegemoetkoming die aan de huurder wordt uitgekeerd is niet van invloed op bijdragenof kwijtscheldingsregelingen aan de huurder in verband met een laag inkomen. Wat betreftde bestaande schulden kan de financiële tegemoetkoming niet zonder toestemming vande huurder verrekend worden. Uiteraard blijft de schuldenaar verantwoordelijk voor zijnschulden en zal de schuldeiser zware druk uitoefenen om tot betaling over te gaan.2 Vergoeding in geval van werkzaamheden in bewoonde staatIn dit artikel gaat het om eigendommen van de huurder die al dan niet nagelvast zijn en die alsgevolg van de werkzaamheden, naar alle redelijkheid, schade ondervinden. Het kan bijvoorbeeldgaan om vloerbedekking, gordijnen, jaloezieën, behang en/of binnenschilderwerk. Voorafgaandaan de werkzaamheden zal per project bepaald worden welke voorzieningen in de woning alsgevolg van de werkzaamheden zullen beschadigen en daarom vernieuwd worden. De voorzieneschade wordt gewaardeerd op de helft van de nieuwwaarde of vervangingskosten, er vanuitgaande dat de gemiddelde ouderdom van de voorzieningen ongeveer gelijk zal zijn aan dehelft van de afschrijfduur. Methode en prijzen voor standaard vergoeding per project: Bij schadesgeldt de dagwaarde als basis voor een vergoeding. Deze dagwaarde wordt bepaald door devervangingswaarde en de afschrijving. Voor het bepalen van een standaardvergoeding per projectwordt de volgende methode gebruikt:• bepaal per project de voorzienbare schade aan elementen als vloerbedekking, gordijnen,jaloezieën, behang en/of binnenschilderwerk: hoeveel m² hiervan loopt gemiddeld schadeop als gevolg van de renovatie?;• bepaal de gemiddelde vervangingswaarde door de uitkomsten te vermenigvuldigen met devastgestelde m²-prijs (zie hieronder);• bepaal de tegemoetkoming op 50% van de vervangingswaarde. De afschrijvingstermijn vandeze elementen is circa.tien jaar. Bij 50% wordt dus uitgegaan van een gemiddelde ouderdomvan vijf jaar voor de te vervangen elementen. Aangezien ingrijpende renovaties meestalmeerdere jaren van tevoren bekend zijn en bewoners doorgaans met vervanging wachtentot na de renovatie, valt deze aanname eerder in het voordeel van de huurder dan van deverhuurder uit.99ALGEMEEN SOCIAAL PLAN

Op grond van prijzen (per 01-07-2005) en standaarden die door verzekeringsexperts gehanteerdworden, zijn de volgende standaard m²-prijzen vastgesteld. Evenals de in het ASP genoemdevergoedingen worden deze prijzen jaarlijks geïndexeerd.element m 2 -prijs (01-07-2005) m 2 -prijs (01-07-2011)herinrichting tuin € 15,00 € 16,59sauswerk wand en plafond € 12,50 € 13,83pleisterwerk wand en plafond € 25,00 € 27,66binnenschilderwerk € 35,00 € 38,72behang € 15,00 € 16,59gordijnen, vitrage, jaloezieën € 25,00 € 27,66Vloerbedekking, laminaat € 35,00 € 38,722.1 Schades veroorzaakt door de aannemer en niet voorzien in de voorbereiding van het project,meldt de huurder aan de verhuurder;2.2 de verhuurder regelt de schadeclaim met de aannemer en draagt zorg voor de uitbetaling aande huurder;2.3 in ieder project wordt door gerichte voorlichting aan de huurder over de te nemenvoorzorgsmaatregelen, voorkomen dat er schade voor de huurder kan ontstaan.2.4 de verhuurder maakt afspraken met de aannemer om schadebeperkende maatregelen tetreffen;2.5 Indien de huurder een deel van de woning moet ontruimen, draagt de verhuurder zorg voorvoldoende opslagruimte voor de inboedel.ALGEMEEN SOCIAAL PLAN1003 Financiële tegemoetkoming verhuizen en herinrichting3.1 Als de huurder in verband met de werkzaamheden de woning (tijdelijk) moet verlaten is ersprake van een financiële tegemoetkoming in de kosten;3.2 de huurder ontvangt voor het verhuizen en voor het opnieuw inrichten van een woning eenbedrag van € 5.532 (prijspeil 01-07-2011);3.3 de huurder die terugkeert naar een nieuwbouwwoning in het complex of in de per projectomschreven nieuwbouw in de buurt, ontvangt daarnaast nog een bedrag voor de tweedeverhuizing. Deze bijdrage bedraagt € 2.012 (prijspeil 01-07-2011);3.4 als de renovatie zodanig ingrijpend is dat uitplaatsing voor meerdere maanden nodig is, dewoning leeg achtergelaten moet worden en na renovatie grotendeels heringericht moetworden, dan ontvangt de huurder een totaalbedrag van €6.252 (prijspeil 01-07-2011).4 Vergoeding zelf aangebrachte voorzieningen4.1 Zelf aangebrachte voorzieningen die met goedkeuring van de corporatie zijn aangebrachten die gewaardeerd kunnen worden volgens het woningwaarderingssysteem (WWS),zullen door de corporatie bij sloop of renovatie vergoed worden. Hierbij geldt dezelfdeafschrijvingstermijn als die de corporatie hanteert;4.2 zelfaangebrachte voorzieningen die zonder goedkeuring van de corporatie zijn aangebrachtmaar die - indien dat wel aangevraagd zou zijn - ook verstrekt zouden worden doorde corporatie, kunnen in aanmerking komen voor een vergoeding. Ook hierbij geldt de

aanvullende voorwaarde dat de voorziening gewaardeerd kan worden volgens het WWS. Indeze situaties geldt een afschrijvingstermijn van maximaal tien jaar (per jaar één tiende deelvan de totale afschrijving);4.3 voor zelf aangebrachte voorzieningen met een behoorlijke investering die leiden tot eenkwaliteitsverhoging maar die geen punten opleveren in het WWS, kan toch een vergoedingverstrekt worden. Hierbij gelden twee voorwaarden: de kwaliteitsverhogende voorzieningmoet op de bijbehorende lijst vermeld staan (zie bijlage 6) en de corporatie heeft geenmelding gemaakt van het voornemen om het complex binnen vijf jaar grondig aan te pakken.5 Inschrijfgeld registratie als woningzoekendeHuurders die als gevolg van de herstructurering naar een andere woonruimte moeten verhuizen,worden gratis als woningzoekende geregistreerd.6 Uitbetaling tegemoetkoming6.1 De afkoopbedragen worden aan huurders uitbetaald op het moment van het inleveren vande sleutel van de oude woning dan wel bij de oplevering van de werkzaamheden door deaannemer;6.2 de tegemoetkoming voor de verhuis- en herinrichtingskosten van de woonruimte wordt inmeerdere delen uitbetaald:• In geval van sloop wordt 75% van de tegemoetkoming een maand voorafgaand aan degeplande verhuizing naar een definitieve andere woonruimte uitbetaald. De resterende25% van de tegemoetkoming wordt uitgekeerd op het moment dat de sleutel van de oudehuurwoning wordt ingeleverd;• bij eventuele terugkeer in de nieuwbouw gelden voor het bedrag ten behoeve van de tweedeverhuizing dezelfde percentages en termijnen.• bij vertrek naar een wisselwoning wordt 35% uitgekeerd op het moment van het betrekkenvan de wisselwoning. Nog eens 40% wordt uitgekeerd een maand voorafgaand aan hetbetrekken van de nieuwbouwwoning. De laatste 25% wordt uitgekeerd op het moment datde sleutel van de wisselwoning wordt ingeleverd.101ALGEMEEN SOCIAAL PLAN

V Dienstverlening aan bewoners1 Communicatie1.1 Voordat er gesprekken in de buurt worden gestart over de toekomst(plannen) van hetcomplex, wordt de huurderscommissie geïnformeerd over het ASP en zal de verhuurder ditplan met de huurderscommissie doornemen;1.2 de verhuurder zal overleg voeren met de huurderscommissie over specifieke zaken zoalsopgenomen in dit ASP. Voor dit overleg en de daaruit voortkomende activiteiten heeft dehuurderscommissie recht op ondersteuning;1.3 verhuurder en huurderscommissie maken afspraken over de soort informatie die dehuurders ontvangen over de voortgang en de uitvoering van het project. Het gaat hierbijom bijvoorbeeld een (wekelijks) spreekuur, een vaste contactpersoon of de schriftelijkeinformatie die beschikbaar komt. Hiertoe behoort in ieder geval de informatie over deinhoud van het sociaal projectplan, een overzicht van de werkzaamheden aan de woning ende mogelijke indelingswijziging van de woning.In geval van renovatie in bewoonde staat zullen de huurderscommissie en de verhuurderafspraken maken over zaken als werktijden (in de woning) en de beschikbaarheid van(vervangende) voorzieningen zoals keuken, badruimte en toilet. De verhuurder en dehuurderscommissie maken afspraken over de ondersteuning die de verhuurder biedt aan dehuurder. Te denken valt aan zaken als de voorlichting over en de aanvraag van individuelehuursubsidie, de aanpassingen aan de woning in het kader van de Wet VoorzieningenGehandicapten en de extra hulp die ouderen en gehandicapten nodig kunnen hebben in deloop van het traject;1.4 voor de extra communicatie tussen huurderscommissie en huurders die nodig is ten gevolgevan de herstructurering wordt een vergoeding beschikbaar gesteld.ALGEMEEN SOCIAAL PLAN1022 Inventarisatie individuele knelpunten en daarop afgestemd aanbod voor begeleidingin geval van sloop of renovatie2.1 In de fase tussen het definitieve besluit voor de aanpak en de uitvoering zal met iederehuurder die dat wil een individueel gesprek gevoerd worden;2.2 in die gesprekken wordt in ieder geval ingegaan op de volgende onderwerpen: de locatie vande wisselwoning, noodzakelijke extra hulp of begeleiding, extra voorzieningen en eventuelemaatregelen om overlast en schades te voorkomen.

Bijlage 1 ZoekprofielHet zoekprofiel geldt alleen voor de regio-urgentie.Zelfstandig wonend in een eengezinswoning, dan recht op:1 eengezinswoning2 bovenwoning3 flat vanaf de 1e woonlaagZelfstandig wonend in een benedenwoning of parterreflat, dan recht op:1 benedenwoning2 bovenwoning3 flat vanaf de begane grondZelfstandig wonend in een bovenwoning of flat eerste verdieping of hoger, dan recht op:1 bovenwoning2 flat vanaf de eerste woonlaagOnzelfstandig wonend, dan recht op:1 bovenwoning2 flat vanaf de eerste woonlaagZelfstandig wonend in een benedenmaisonnette, dan recht op:1 bovenwoning2 flat vanaf eerste woonlaag3 benedenmaisonnetteZelfstandig wonend in een bovenmaisonnette, dan recht op:1 bovenwoning2 flat vanaf eerste woonlag3 bovenmaisonnetteBijlage 2 Zelf aangebrachte voorzieningenDe onderstaande zelf aangebrachte voorzieningen die eigendom zijn van de huurder, komen inaanmerking voor een vergoeding door de verhuurder.1 dakkapel2 veluxraam3 extra hang- en sluitwerk (PKVW)4 vloerverwarming5 luxe bad6 luxe keuken7 extra vertrekken8 extra berging (bijvoorbeeld in de tuin)9 voorzieningen voor gehandicapten die in aanmerking komen voor subsidie WVGmaar die niet door de WVG verstrekt zijn;10 vastliggend parket103ALGEMEEN SOCIAAL PLAN

DEEL CI Hardheidsclausule1 Verzoeken tot toepassing van de hardheidsclausule worden voorgelegd aan de gemeente;2 de hardheidsclausule wordt alleen toegepast wanneer er als gevolg van het ASP voor eenhuurder of huurderscommissie, sprake is van een duidelijke onrechtvaardige situatie.II Centrale geschillenregeling1 De partijen kunnen een geschil over de gevolgde procedures aan de geschillencommissievoorleggen;2 individuele huurders kunnen alleen een geschil aan de geschillencommissie voorleggen alshet geschil betrekking heeft op het ASP of op afspraken uit het hoofdstuk Participatie van deUtrechtse Samenwerkingsafspraken voorzover die een uitbreiding betreffen ten opzichte vande Utrechtse Participatiestandaard;3 huurderscommissies die vinden dat hun project ten onrechte niet onder de werking van hetASP vallen, kunnen een beroep doen op de geschillenregeling;4 voor alle projecten waar dit ASP op van toepassing is, zal eenzelfde geschillenregeling vankracht zijn;5 de uitspraak van de geschillencommissie is bindend;6 de geschillencommissie zal werken volgens het reglement zoals dat op 10-12-2002 isvastgesteld en op 30-11-2004 op een viertal punten is gewijzigd;7 het reglement voor de geschillencommissie heeft betrekking op de bepalingen zoalsbeschreven in dit ASP;8 deze geschillenregeling in het kader van de herstructurering mag niet in strijd zijn met deklachtenregeling met betrekking tot de woonruimteverdeling of die van de afzonderlijkecorporaties;9 als voor een geschil meerdere geschillenregelingen aan de orde kunnen zijn, wordt de meestver strekkende van toepassing verklaard;10 dit sociaal projectplan noch deze geschillenregeling kunnen een gang naar de kantonrechterdoor de huurder in de weg staan;11 uitgeprocedeerde geschillen kunnen leiden tot een aanpassing van het ASP.ALGEMEEN SOCIAAL PLAN104

Leidraad draagvlakmetingInleidingVeelvuldige vragen van bewoners en -commissies over de wijze van het meten van draagvlakwaren aanleiding om onduidelijkheden hierover én over het informatieproces daaromheen tebespreken en voorstellen voor verduidelijking te doen. Een werkgroep van drie partijen: DeBundeling, woningcorporaties en de gemeente Utrecht aangevuld met een vertegenwoordigervan Het vierde huis, stelde onderstaande leidraad op. Deze leidraad is in het zogenaamde‘driepartijenoverleg’ van 01-10-2007 vastgesteld.AanbevelingenMet twee kernachtige uitspraken vat de werkgroep de conclusies samen: ‘het gaat om maatwerk’en ‘draagvlak begint met communicatie’. Iedere wijk is anders, ieder project is anders en iederebewoner is anders. Dat maakt het onmogelijk om een vaste methodiek af te spreken voor dedraagvlakmeting en de weg ernaar toe. Tegelijkertijd zijn er de ervaringen van woningcorporatiesmet succesvolle werkwijzen. Er zit een lijn in die successen waar we van kunnen leren. Zowelop het gebied van vorm, methodiek als ook voor de wijze van communiceren. Hieronder staande aanbevelingen van de werkgroep. Uitgangspunt voor de werkgroep was 60% draagvlak opprojectniveau.Wijze van draagvlak metenUniformering van de methodiek van draagvlak meten is nodig en mogelijk op de volgendepunten:1 Eenduidige terminologieNaast de draagvlakmetingen worden in de oriëntatiefase verschillende onderzoekenuitgevoerd om inzicht te krijgen in de woonwensen van bewoners, hun achtergrond eneventuele problemen waarop hulp ingezet kan worden. De termen draagvlakmeting,woonwensenonderzoek, bewonersonderzoek, haalbaarheidsstudie etc. worden door elkaargebruikt. Om verwarring te voorkomen wat nu precies onderzocht wordt én om aan te gevenwaarin de verschillende soorten onderzoeken zich van elkaar onderscheiden, zijn de volgendedefinities overeengekomen. De volgorde is chronologisch:Woonbelevingsonderzoek (15 á 20 vragen)Dit onderzoek geeft informatie over wat de bewoner vindt van zijn woning en woonomgeving:wat zijn de sterke en minder sterke punten van beide? De uitkomsten leveren ook informatie opover de richting waarin het proces kan gaan en geeft een eerste aanzet tot bewonersparticipatie.Bewonersonderzoek (25 á 35 vragen)Dit onderzoek geeft informatie over de samenstelling van de bevolkingspopulatie van hetbetreffende complex. Tevens biedt het inzicht in de behoeften en wensen van de bewonersten aanzien van zaken als nieuwbouw, woningtypen en terugkeer maar ook het eventueelinschakelen van hulp. De gegevens uit dit onderzoek zijn nuttig voor de projectplanning enhet in kaart brengen van kansen en knelpunten in de herhuisvesting. Het bewonersonderzoekbestaat uit drie onderdelen. In het eerste deel wordt o.a. gevraagd naar de grootte van het105ALGEMEEN SOCIAAL PLAN

huishouden, de gezinssamenstelling, leeftijden en inkomenscategorieën. In het tweede deelwordt de mening van bewoners gevraagd over mogelijke plannen met het complex. Gevraagdwordt welke richting de herstructureringsingreep op zou moeten gaan (nieuwbouw na sloop,renovatie, combinaties daarvan of geen ingreep). Het derde onderdeel van dit onderzoek bestaatuit het in kaart brengen van sociale, medische en/of financiële problemen die bewoners ervaren.Deze problemen zouden een rol kunnen spelen bij de mogelijke herhuisvesting. Ook kan op basisvan die informatie een indicatie worden gegeven over de hoeveelheid in te huren hulpverleningtijdens de herhuisvesting.Draagvlakmeting (2 á 3 vragen)Bij dit onderzoek wordt het draagvlak onder de bewoners gemeten voor de door dewoningcorporatie gepresenteerde plannen. Gevraagd wordt of men op de hoogte is vande plannen die de corporatie heeft en of men het er mee eens of oneens is. Onder degepresenteerde plannen hoort tevens het Algemeen Sociaal Plan (ASP) waarin de rechten enplichten van bewoners neergelegd zijn en waar mogelijk projectspecifieke kenmerken aan zijntoegevoegd. Bij het gebruik van termen is verder opgemerkt dat ‘peiling, meting, studie enonderzoek’ nu door elkaar worden gebruikt. Om verwarring bij bewoners te voorkomen, stellenwe voor om het woord ‘meting’ alleen te gebruiken in het kader van de draagvlakmeting en determ onderzoek in alle overige gevallen.ALGEMEEN SOCIAAL PLAN1062 Richtlijnen met betrekking tot de vorm van draagvlakmetingen• Een draagvlakmeting bevat niet meer dan een korte samenvatting van de plannen en devragen of men hiermee wel of niet instemt of geen mening heeft;• het is niet wenselijk de draagvlakmeting te combineren met een ander onderzoek;• een draagvlakmeting kan alleen uitgevoerd worden wanneer een concreet plan is uitgewerkt;• tijdelijke huurders doen niet mee aan de draagvlakmeting;• ‘geen mening’ telt niet mee in de uitslag van de draagvlakmeting. Bij het tellen van hetresponspercentage telt ‘geen mening’ wel mee;• alleen de rechtmatige huurder mag deelnemen aan de draagvlakmeting. De huurder moetzich kunnen legitimeren. Tegelijkertijd moet de anonimiteit van de bewoners gewaarborgdworden. Het onderzoeksbureau dat de meting uitvoert moet duidelijk aangeven dat degegevens vernietigd worden;• om alle schijn van partijdigheid te voorkomen voert een onafhankelijke partij (bijvoorbeeldHet Vierde Huis) de draagvlakmetingen uit. Na overleg met de huurderscommissie bepaalt dewoningcorporatie wie de draagvlakmeting uitvoert;• bij onvoldoende draagvlak worden de plannen eerst bijgesteld alvorens de draagvlakmetingopnieuw wordt uitgevoerd. Dit om het vertrouwen in de meting te waarborgen.3 Het informatie- en communicatieprocesEen gedegen informatie- en communicatieproces draagt bij aan het verkrijgen van draagvlakonder de bewoners. De trefwoorden ‘helder, zorgvuldig en eerlijk’ moeten leidend zijn voor watbetreft inhoud en toon. Met dit als uitgangspunt zijn de volgende aanbevelingen geformuleerd:• Start het informatie- en communicatietraject in een vroeg stadium. Begin met het informerenen betrekken van bewoners ruim voordat de plannen voor de toekomst van het complexvastliggen. Betrek bewoners bijvoorbeeld in de analysefase door een woonbelevings- of een

ewonersonderzoek uit te voeren. Dit levert waardevolle input op voor de verdere inrichtingvan de plannen en het proces doordat het zicht op de individuele belangen van bewonersverbeterd is;• bepaal aan de hand van de Utrechtse Participatiestandaard hoe het informatie- encommunicatietraject voor een project eruit ziet en wie welke verantwoordelijkheden hierinheeft. Bespreek dit traject met de huurderscommissie en leg een en ander vast in eencommunicatieplan;• het communicatietraject dient te worden ingebed in het hele planproces;• wees helder over de uitkomst van de haalbaarheidsstudie waaruit blijkt of er geslooptzal moeten worden of dat ook renovatie tot de mogelijkheden behoort. Ook moet danaangegeven worden hoe het vervolgproces eruit ziet en welke rol en/of beïnvloedingsruimtevoor bewoners is weggelegd. Zo wordt voorkomen dat bewoners zich voor een voldongenfeit gesteld voelen en er wantrouwen ontstaat over het vervolgproces;• geef duidelijkheid over de fases in het herstructureringsproces, de besluitvorming (wanneerwordt waarover besloten) en de rol van bewoners hierin. Geef ook helder aan waaropde bewoners aanspraak kunnen maken tijdens het proces, bijv. het consulteren vancasemanagers of individuele hulp bij eventuele schuldenproblematiek;• schets het perspectief, wat levert het bewoners op en wanneer gaat dat spelen? Denk aanterugkeergarantie, voorrangsmogelijkheden, wooncarrière, de eventuele huurverhoging. Maarook: hoe lang zitten bewoners in de rommel, hoe lang duurt het nog minimaal voordat ietsgaat gebeuren, worden mankementen aan de te slopen woning nog opgelost, wat gebeurt ermet woningen die eerder leeg staan? Wees reëel in het schetsen van hun perspectief;• beperk je communicatie niet alleen tot de huurderscommissie. De woningcorporatiedient direct alle individuele bewoners te informeren maar wel in overleg met dehuurderscommissie (of een vertegenwoordiging hiervan). In veel gevallen zal ook met debuurt gecommuniceerd moeten worden. Ook het wijkbureau dient hierbij betrokken teworden;• beperk je niet alleen tot schriftelijke informatie of informatieavonden maar benaderindividuele bewoners ook persoonlijk;• gebruik beeldmateriaal zoals maquettes en modelwoningen. Het zijn prima instrumentenom bewoners gevoel te laten krijgen bij de gestelde randvoorwaarden en het mogelijke,uiteindelijke resultaat;• laat geen radiostiltes vallen. Gedurende het proces moeten bewoners op regelmatigebasis geïnformeerd worden. Vertel wat er ‘achter de schermen’ plaatsvindt, ook als er geenvolgende stap gezet wordt. Leg dan uit waarom dat niet gebeurt;• doe geen toezeggingen die je niet kunt nakomen;• maak in de communicatie indien mogelijk gebruik van het wijknetwerk, de zogenaamdesleutelfiguren in de wijk;• als er meer woningcorporaties actief zijn in een bepaald gebied moet de communicatietussen die corporaties op elkaar afgestemd zijn.107ALGEMEEN SOCIAAL PLAN

NOTES108

NOTES

NOTES110

NOTES

NOTES112

NOTES

NOTES114

NOTES

NOTES116

NOTES

NOTES118

NOTES

NOTES120

NOTES

NOTES122

NOTES

nieuwbouwproject ‘Loevenhout’

ColofonDit is een uitgave van Mitros, Portaal, Bo-Ex, GroenrandWonen, SSH en de gemeente Utrecht.Samengesteld in opdracht van de Stuurgroep Utrecht Vernieuwt/Krachtwijken, december 2011.Fotografie: Willem Mes, Ellen Schepers (foto pag. 43)Vormgeving: Smaak OntwerpersDruk: ZuidamUithof DrukkerijenAfwerking: Boekbinderij Patist119