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C4 國 際 地 產 2013 年 3 月 15 日 星 期 五 癸 巳 年 二 月 初 四韓 國 有 史 以 來 第 一 位女 總 統 朴 槿 惠 上 台 ,其 中 一 個 焦 點 為 朴 政府 準 備 出 台 的 房 地 產 政 策 。新 上 任 的 國 土 海 洋 部 長 官 、延 世 大 學 教 授 徐 升 煥 (SuhSeung-hwan) 表 示 , 第 一個 全 面 房 屋 政 策 最 早 會 於 本月 底 或 下 月 初 公 佈 。 徐 升 煥認 為 , 首 先 要 改 變 現 時 的 國家 房 屋 政 策 , 增 加 租 房 的 數量 , 並 同 時 根 據 需 求 提 供 大眾 化 的 住 屋 福 利 。韓 國 半 數 人 口 集 中 在 首爾 , 近 年 政 府 也 致 力 發 展首 爾 以 外 的 新 區 。 圖 為 位於 仁 川 的 新 發 展 區 ── 松島 國 際 城 。 松 島 和 仁 川 國際 機 場 以 全 球 第 五 長 的 斜張 橋 相 連 , 城 內 也 擁 有 韓國 最 高 的 大 樓 ── 東 北 亞貿 易 大 樓 (305 米 高 )。這 個 被 稱 為 「 無 所 不 在 都市 」, 整 個 都 市 區 的 主 要資 訊 系 統 ( 諸 如 住 宅 、 醫療 、 商 務 、 政 府 單 位 等 )皆 可 共 通 分 享 數 位 資 料 和電 腦 網 絡 , 並 整 合 在 各 房舍 、 街 道 以 及 辦 公 大 樓內 。( 攝 影 │ 祥 龍 / 大 紀元 )韓 新 房 策 最 早 月 底 出 台新 上 任 的 國 土 海 洋部 長 官 徐 升 煥 , 被認 為 是 親 市 場 的 經濟 學 者 , 一 般 分 析指 他 的 當 選 將 有 助推 動 停 滯 不 前 的 房地 產 市 場 。( 圖 片│English.mltm.go.kr)徐 升 煥 : 讓 房 地 產 正 常 化編 譯 — 吳 雪 兒對 於 備 受 關 注 的 韓 國 房 地 產 及 建 築 業 , 徐 升 煥 指 出 , 韓國 的 房 地 產 市 場 持 續 放 緩 , 並 正 在 影 響 著 經 濟 和 威 脅 民 生 。根 據 國 土 部 調 查 , 韓 國 的 房 地 產 價 格 以 單 月 來 看 , 今 年 1 月平 均 下 降 2.6%, 已 經 是 連 續 第 10 個 月 的 下 降 。 樓 價 持 續 下降 , 令 韓 國 當 地 人 民 對 於 購 買 房 產 卻 步 , 恐 怕 樓 價 會 進 一 步下 跌 。 他 們 偏 向 以 全 貰 方 式 租 樓 , 令 全 貰 成 本 也 下 降 ( 即 越多 全 貰 安 排 , 所 需 的 訂 金 金 額 將 下 降 )。(「 全 貰 」 的 說 明 見另 文 註 一 。)預 料 新 政 策 會 將 房 地 產 市 場 正 常 化 , 不 將 城 市 擴 展 到 更 遠的 郊 區 地 帶 , 而 是 在 市 中 心 提 供 更 多 租 房 來 迎 合 需 要 , 尤 其 針對 大 學 生 及 新 婚 夫 婦 的 住 房 需 求 。 在 傳 統 做 法 上 , 調 低 房 屋 買賣 相 關 費 用 以 鼓 勵 交 易 量 , 並 以 降 低 房 屋 買 賣 相 關 稅 項 及 利 得稅 為 短 期 焦 點 。 預 期 將 會 廢 除 對 擁 有 多 個 物 業 的 業 主 徵 收 的 重稅 。 新 政 策 也 會 包 括 朴 槿 惠 的 承 諾 : 引 進 一 種 不 需 要 大 金 額 的全 貰 系 統 。歷 屆 政 府 , 尤 其 是 盧 武 鉉 總 統 任 內 , 利 用 總 負 債 償 還 比 率(DTI) 和 貸 款 對 資 產 值 比 例 (LTV) 的 規 定 來 冷 卻 房 地 產 市場 。 徐 升 煥 提 到 新 政 策 會 觸 及 樓 房 按 揭 方 面 的 問 題 , 例 DTI 及LTV, 以 刺 激 房 地 產 市 場 。 但 他 個 人 認 為 , 調 整 這 兩 個 比 率 不一 定 能 推 動 房 地 產 。新 當 選 的 徐 升 煥 被 認 為 是 親 市 場 的 經 濟 學 者 , 一 般 分 析 指出 , 他 的 當 選 將 有 助 推 動 停 滯 不 前 的 房 地 產 市 場 。 徐 升 煥 堅 持反 對 政 府 干 預 房 地 產 市 場 , 因 此 , 越 來 越 多 分 析 人 士 認 為 , 過去 在 房 地 產 過 熱 情 況 下 引 進 的 條 例 將 會 獲 得 實 際 性 的 緩 和 。◇江 原 道 房 價 低 迷 蕭 條地 價 漲 勢 迅 猛編 譯 — 李 龍 宰今 年 韓 國 江 原 道 房 地 產 市 場 上 , 住宅 和 土 地 市 場 、 買 賣 和 全 貰 ( 韓 國 全 租 )( 註 一 ) 市 場 的 兩 極 化 非 常 明 顯 。APT( 公 寓 ) 的 情 況 , 隨 著 銷 售 價 格 的 降 低 和房 屋 交 易 量 的 大 幅 減 少 , 顧 客 買 賣 需 求 轉向 全 貰 , 推 動 了 韓 國 全 貰 價 格 的 上 升 , 並增 加 了 市 民 們 的 家 庭 支 出 負 擔 。 與 此 相反 , 土 地 市 場 仍 然 不 能 達 成 實 際 交 易 , 各種 大 型 開 發 商 品 持 續 呈 現 以 高 價 為 主 的 上升 勢 , 地 價 上 升 率 創 下 了 全 國 最 高 水 準 。銷 售 停 滯 不 前 推 高 全 貰 價江 原 道 道 內 房 價 受 2010 年 高 速 公 路 及鐵 路 開 通 和 2011 年 平 昌 冬 季 奧 運 會 申 辦 等影 響 , 雖 然 一 直 持 續 呈 現 上 升 勢 , 但 到 今年 出 現 了 停 滯 現 象 。去 年 上 半 年 , 上 升 率 逐 漸 降 低 的 房價 , 由 於 長 期 的 經 濟 蕭 條 , 下 半 年 步 入 了下 降 趨 勢 。 據 KB 國 民 銀 行 資 料 , 去 年 上半 年 道 內 的 房 價 雖 然 上 升 了 2.3%, 下 半 年卻 降 低 0.5%。 春 川 下 半 年 降 低 1.3%, 原 州降 低 0.3%。 實 際 去 年 江 原 道 內 受 歡 迎 的 公寓 園 區 的 銷 售 價 格 , 雖 然 比 實 際 交 易 基 準價 格 高 出 了 4,000 萬 至 5,000 萬 韓 圜 (10,000韓 圜 約 相 當 於 69.66 港 元 ), 但 從 下 半 年 開始 , 即 使 在 旺 季 價 格 仍 然 在 降 低 , 並 未 達成 實 際 交 易 。江 原 道 內 房 價 在 近 期 如 此 降 低 的 原因 , 是 因 其 間 價 格 的 上 升 增 加 了 需 求 者 的負 擔 , 導 致 他 們 不 進 行 交 易 。房 地 產 銷 售 市 場 的 持 續 蕭 條 , 誘 發 了韓 國 全 貰 價 格 上 升 , 大 大 增 加 了 市 民 們 的家 庭 支 出 負 擔 。江 原 道 內 全 貰 價 格 從 今 年 1 月 份 開 始至 今 , 共 上 升 了 6.0%, 春 川 上 升 幅 居 首 為7.2%, 其 次 是 江 陵 6.1%, 原 州 5.4%。 房 地產 研 究 專 門 公 司 realtoday 的 負 責 人 說 :「 房價 在 短 期 內 的 大 幅 上 漲 , 令 需 求 者 們 感 到了 負 擔 , 目 前 價 格 已 轉 為 下 降 趨 勢 。」平 昌 、 春 川 、 原 州 地 價 暴 漲與 APT( 公 寓 ) 銷 售 價 格 停 滯 不 前 相反 , 直 至 年 末 地 價 依 舊 持 續 保 持 上 升 勢 。去 年 7 月 , 平 昌 被 指 定 為 2018 年 冬季 奧 運 會 主 辦 地 之 後 , 隨 著 大 型 社 會 基 建(Social Overhead Capital) 事 業 接 連 不 斷 的得 到 促 進 , 東 海 岸 地 區 還 被 初 步 指 定 為 經濟 自 由 區 域 後 , 地 價 上 升 率 也 創 下 了 最 高紀 錄 。據 國 土 海 洋 部 統 計 結 果 , 今 年 1 至 11月 江 原 道 內 各 地 區 的 地 價 上 升 率 , 平 昌 為2.368%, 居 首 位 , 春 川 為 2.286%, 原 州 為2.178%, 江 陵 為 2.105%。 但 是 幾 乎 沒 有 達成 實 際 交 易 的 事 例 , 只 是 呈 現 以 高 價 為 主的 上 升 勢 等 , 江 原 道 內 地 價 膨 脹 爭 議 也 在持 續 。地 價 上 升 , 令 賣 方 們 不 涉 足 房 地 產 市場 , 投 資 者 和 實 際 需 求 者 自 然 把 目 光 轉 向了 拍 賣 市 場 , 導 致 一 部 分 拍 賣 商 品 , 創 下了 嶄 新 的 成 交 價 格 紀 錄 。◇註 一 : 全 貰 ( 即 全 付 ) 是 韓 國 特 有的 租 屋 制 度 , 租 客 不 用 每 個 月 繳 交 房 租 ,而 是 在 剛 開 始 簽 契 約 時 , 給 房 東 一 筆 高 額的 「 保 證 金 」。 事 先 跟 房 東 約 定 好 居 住 的年 期 , 在 契 約 結 束 時 房 東 會 全 數 退 還 保 證金 。215 1.510.500.5511■ 江 原 道 為 2018 年 冬 季 奧 運 選 址 , 也 因 此 促 進 當 地 房 地 產價 上 升 。( 攝 影 — 祥 龍 )江 原 道 內 主 要 地 區 公 寓 價 格 在 各 月 的 變 動 趨 勢 (%)1.81.60.3春 川0.71.10.4資 料 來 源 : 韓 國 國 民 銀 行 (Kookmin Bank)江 陵0.40.20.1原 州12 34 56 78 910 1112120.1-0.4-0.20.10.0-0.90.0-0.2