Nota Grondbeleid 2013-2016 Gemeente Moerdijk

Nota Grondbeleid 2013‐2016Gemeente Moerdijk

Zevenbergen, 29 januari 2013Afdeling Ruimtelijke en Maatschappelijke OntwikkelingNiels Morsink & Frank BoomaarsNota Grondbeleid 2013‐2016 1

VOORWOORDGrondbeleid in de brede zin van het woord kan worden gedefinieerd als:‘Het beleid dat zich richt op een efficiënt en rechtvaardig verloop van activiteiten op de grondmarkt, methet oog op het realiseren van (publieke) doelstellingen als bevordering van het maatschappelijk gewenstruimtegebruik, het bevorderen van een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten bij locatieontwikkelingen het verhogen van de kwaliteit van het ruimtegebruik, de inspraakmogelijkheden van de burgeren de marktwerking op de grondmarkt’.De definitie is nauwelijks veranderd, de tijd daarentegen wel.De economische crisis raakt ook de gemeente Moerdijk en de verwachting is dat deze crisis nog wel evenzal voortduren. In de gemeente Moerdijk zijn de belangrijkste effecten van de crisis het vertragen van devastgoedmarkt in zijn algemeenheid en de woningmarkt in het bijzonder.De voorgaande Nota Grondbeleid dateert van 2007. Op basis van deze nota is veelal een actief dan welactief faciliterend grondbeleid gevoerd. Hiermee is zowel publiekrechtelijk als privaatrechtelijk de regiegenomen bij locatieontwikkelingen om de Moerdijkse doelstellingen op het gebied van volkshuisvesting,infrastructuur en werkgelegenheid te kunnen verwezenlijken.De Nota Grondbeleid is geactualiseerd en op nagenoeg alle onderdelen zijn beleidswijzigingen doorgevoerdof wordt nieuw beleid voorgesteld. Zowel de ongewijzigde, de gewijzigde en de nieuwe beleidsregels zijn inieder hoofdstuk omkaderd opgenomen.Nota Grondbeleid 2013‐2016 2

INHOUDSOPGAVEVOORWOORD ......................................................................................................................................... 2INHOUDSOPGAVE ................................................................................................................................... 3HOOFDSTUK 1 ‐ INLEIDING ...................................................................................................................... 51.1. AANLEIDING........................................................................................................................................51.2. PARAPLUNOTA’S..................................................................................................................................51.3. RAADSDOELSTELLINGEN ........................................................................................................................51.4. DOELSTELLING NOTA GRONDBELEID 2013‐2016 ......................................................................................61.5. KOERS ...............................................................................................................................................7HOOFDSTUK 2 ‐ GEMEENTELIJKE ORGANISATIE EN GRONDBELEID ........................................................... 82.1. ALGEMEEN .........................................................................................................................................82.2. TAKEN, ROLLEN EN VERANTWOORDELIJKHEDEN..........................................................................................82.3. ROLLEN GEMEENTERAAD EN COLLEGE.......................................................................................................9HOOFDSTUK 3 ‐ KADERS .........................................................................................................................103.1. BELEIDSKADERS EN AMBITIENIVEAU .......................................................................................................103.2. EUROPA ...........................................................................................................................................103.3. NATIONAAL ......................................................................................................................................103.3.1. Grondexploitatiewet............................................................................................................103.3.2. Huisvestingswet...................................................................................................................103.3.3. Besluit Begroting en Verantwoording .................................................................................103.4. PROVINCIAAL ....................................................................................................................................113.4.1. Verordening Ruimte.............................................................................................................113.5. GEMEENTE MOERDIJK ........................................................................................................................113.5.1. Strategische Visie 2009‐2030 ..............................................................................................113.5.2. Structuurvisie.......................................................................................................................113.5.3. Nota Kostenverhaal.............................................................................................................123.5.4. Woonvisie ............................................................................................................................133.5.5. Lokaal vestigingsbeleid........................................................................................................133.5.6. Financiële Verordening........................................................................................................13HOOFDSTUK 4 ‐ PROCES GEBIEDSONTWIKKELING...................................................................................144.1. INLEIDING.........................................................................................................................................144.2. PROJECTMATIG WERKEN EN HET GEMEENTELIJKE BELANG...........................................................................14HOOFDSTUK 5 ‐ INSTRUMENTARIUM GRONDBELEID ..............................................................................165.1. INLEIDING.........................................................................................................................................16A. INTAKEFASE .......................................................................................................................................16A1. INLEIDING.........................................................................................................................................16A2. AFWEGEN GEMEENTELIJK BELANG .........................................................................................................16A3. ONTWIKKELINGSSTRATEGIEËN ..............................................................................................................17A4. INSTRUMENTARIUM............................................................................................................................17I Rekenen en tekenen......................................................................................................................17II Strategische verwerving................................................................................................................18III Wet voorkeursrecht gemeenten ...................................................................................................18IV Tijdelijk beheer..............................................................................................................................18B. INITIATIEFFASE...................................................................................................................................20B1. INLEIDING.........................................................................................................................................20B2. INSTRUMENTARIUM............................................................................................................................20I Rekenen en tekenen......................................................................................................................20II Staatssteun en aanbesteding........................................................................................................20Nota Grondbeleid 2013‐2016 3

1.4. DOELSTELLING NOTA GRONDBELEID 2013‐2016In zijn algemeenheid gesteld is het doel van grondbeleid te fungeren als sturingsinstrument voor het realiserenvan hoofdzakelijk ruimtelijke doelstellingen en de daarbij behorende niet ruimtelijke spin‐off effecten.Te denken valt aan de thema’s wonen, economie, sociaal maatschappelijke voorzieningen en de inrichtingvan de openbare ruimte. De Nota Grondbeleid geeft hier op overzichtelijke wijze invulling aan.COLLEGEAGENDA 2010‐2014: MEER EN BETER OPTREDEN ALS REGISSEUR EN ONDERNEMER‣ “Onze ondernemende rol willen wij meer invulling geven door middel van het continueren van eenactief grondbeleid”.‣ “Het doen van strategische verwervingen met het oog op het realiseren van onze opgave op (middel)langetermijn is hierbij onontbeerlijk”.‣ “Ook bij het feitelijk realiseren van gewenste ruimtelijke ontwikkelingen, bij voorkeur met onze partners,dienen wij ons meer als ondernemer op te stellen. Onze inzet is dan ook gericht op het zo kostenefficiëntmogelijk ontwikkelen en daar waar mogelijk het genereren van winsten om met nameook de complexere ruimtelijke opgaven te kunnen bekostigen”.‣ “Om sturing, zeggenschap en kostenverhaal bij ontwikkelende partijen in dit kader af te dwingen kanworden beschikt over (optimaal te benutten) diverse instrumenten”.‣ “De inzet is dan ook met name gericht op het innemen van strategische grondposities, waardoor wenaast meer regie, ter realisering van tal van beleidsdoelen, ook winst kunnen realiseren, waarmeewe op termijn ook aan de complexere herontwikkelingsopgaven kunnen voldoen, zonder daarbijonze reservepositie (onnodig) aan te tasten”.‣ “De uitdaging voor de komende jaren is om tot een nieuwe en ondernemende manier van werken tekomen, uitgaande c.q. inspelende op relevante ontwikkelingen (o.a. financiële markt, vastgoedmarkt,bevolking e.d.)”.Uitwerking in het concernplan ‘Dienstverlening, Samenwerken en Vormgeven’. Kerncompetenties hier zijnregisseren, netwerken en ondernemen. Al naar gelang de situatie vraagt, zal invulling worden gegevenaan de meest geschikte rol, faciliterend, spelverdelend, coachend dan wel optredend als scheidsrechter.Voorbeeld: Regisserende rol gemeente moerdijk in centrumplan ZevenbergenNota Grondbeleid 2013‐2016 6

HOOFDSTUK 2 ‐ GEMEENTELIJKE ORGANISATIE EN GRONDBELEID2.1. ALGEMEENIn de Gemeentewet worden de taken en bevoegdheden van de gemeenteraad en het college op hoofdlijnenomschreven. Daarnaast fungeert het Besluit Begroting en Verantwoording als leidraad voor de begroting,meerjarenraming en jaarrekening. In het kader van de vaststelling en uitvoering van het grondbeleidzijn deze hoofdlijnen nader geconcretiseerd en is aangegeven welk orgaan waarvoor verantwoordelijk is.2.2. TAKEN, ROLLEN EN VERANTWOORDELIJKHEDENIn het duale stelsel stelt de gemeenteraad de kaders vast, voert het college uit en controleert degemeenteraad vervolgens de uitvoering door het college. Om de gemeenteraad in staat te stellen effectiefcontrole uit te oefenen op het college, heeft de gemeenteraad instrumenten nodig.. Met het gemeentelijkgrondbeleid geeft de gemeenteraad een kaderstellend en controle instrument op de uitvoering van hetgrondbeleid door het college. De gemeenteraad controleert vervolgens ‘of en hoe’ de uitvoering van hetgrondbeleid door het college binnen de vastgestelde kaders heeft plaatsgevonden. Voor een goedeuitvoering van het grondbeleid is een duidelijk en werkbaar kader, waarbinnen ambtelijk en bestuurlijk kanworden gehandeld en waarover achteraf verantwoording kan worden afgelegd, onmisbaar.Uitgangspunten hierbij zijn:- De gemeente treedt slagvaardig op;- De gemeenteraad geeft op hoofdlijnen sturing aan grondzaken en de ruimtelijke plannen, vanwegehaar kaderstellende en controlerende taak;- De besluitvormingsprocedures zijn helder;- De uitvoering van het grondbeleid is eenduidig, overzichtelijk en transparant;- Verantwoording vindt correct, volledig en tijdig plaats.Nota Grondbeleid 2013‐2016 8

HOOFDSTUK 3 ‐ KADERS3.1. BELEIDSKADERS EN AMBITIENIVEAUDe gemeente Moerdijk is bij het opstellen en het uitvoeren van grondbeleid afhankelijk van en gebondenaan de wet‐ en (beleids)regelgeving van hogere overheden. In dit hoofdstuk zijn de belangrijkste wetten/richtlijnenen kaders opgenomen (het speelveld). Uiteraard is deze opsomming ter indicatie en nietlimitatief.3.2. EUROPAEuropese regelgeving is niet meer weg te denken uit de dagelijkse praktijk van project‐ en gebiedsontwikkeling.In Brussel worden steeds meer richtlijnen vastgesteld, waaraan door de lidstaten moet worden voldaan.Bij de uitvoering van het gemeentelijk grondbeleid moet rekening worden gehouden met deze regelgeving.Dit geldt in het bijzonder voor:- Aanbestedingsrecht;- Staatssteun;- Gronduitgifte voor (grootschalige) gebiedsontwikkeling.3.3. NATIONAAL3.3.1. GRONDEXPLOITATIEWETMet ingang van 1 juli 2008 is de nieuwe Wro in werking getreden. Een voornaam onderdeel hiervan betreftde afdeling Grondexploitatie (hierna te noemen; grondexploitatiewet). Deze wet biedt ruimere mogelijkhedenom kosten te verhalen, kosten te verevenen en locatie‐eisen te stellen.Bij locatie‐eisen gaat het met name om de volgende aspecten; eisen aan woningbouwcategorieën (bijvoorbeeld:sociale koop, sociale huur en particulier opdrachtgeverschap), de inrichtingskwaliteit van het openbaargebied, fasering en koppeling van werkzaamheden. Verder is er een sterker verband aangebracht tussende diverse grondbeleidsinstrumenten en planologie. Uitgangspunt hier is dat de gemeente Moerdijkinzet op het afsluiten van anterieure overeenkomsten. De mogelijkheid van het faciliterende grondbeleid ishierdoor als overheidsinstrument versterkt in juist die gevallen waar er geen sprake is van een gemeentelijkegrondpositie.3.3.2. HUISVESTINGSWETDe Huisvestingswet geeft gemeenten de mogelijkheid om te sturen in hun woonruimteverdeling. Hiermeekan indien noodzakelijk een rechtvaardige verdeling van woonruimte (voor kwetsbare doelgroepen) wordenbereikt. Fundamenteel uitgangspunt van de wet is vrijheid van vestiging. Bij schaarste kunnen gemeentenregels stellen in een huisvestingsverordening. In gemeenten waar geen huisvestingsverordening is, zoalsin de gemeente Moerdijk, wordt door samenwerking met woningcorporaties vorm gegeven aan woonruimteverdeling.Momenteel is de Huisvestingwet onderhevig aan een integrale herziening. Uitgangspunt hierbijblijft de vrijheid van vestiging.3.3.3. BESLUIT BEGROTING EN VERANTWOORDINGHet Besluit Begroting en Verantwoording beoogt met name voor de gemeenteraad transparantie te bewerkstelligenten behoeve van het inzicht in de financiële positie bij de begroting, bestuursrapportages ende jaarrekening. Het gaat hierbij om voorschriften en aanbevelingen. Met name op het gebied van degrondexploitatie erg van belang.Nota Grondbeleid 2013‐2016 10

3.4. PROVINCIAAL3.4.1. VERORDENING RUIMTEDe provincie Noord‐Brabant heeft door middel van het vaststellen van de Verordening Ruimte eisen gesteldaan de Ruimtelijke ontwikkelingen (rode ontwikkelingen) in het landschap. Kort samengevat zijn in onzegemeente diverse regelingen uit de Verordening Ruimte van toepassing. Deze regelingen hebben in hoofdzaaktot doel de kwaliteit van het landschap te verbeteren. De meest in het oogspringende regelingen (engerelateerd aan het kostenverhaal) zijn hieronder weergegeven:Kwaliteitsverbetering in het landschapDe provincie heeft in de Verordening Ruimte eisen gesteld aan kwaliteitsverbetering van het landschap dievan toepassing is voor alle nieuwe ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied én buiten de ecologischehoofdstructuur. Dit is een zogehete rood met groen koppeling waarmee landschapsverbetering wordtbeoogd. Concreet betekent dit dat passende functies, mits ruimtelijk geaccepteerd, kunnen worden ontwikkeldals er ook een prestatie voor het landschap tegenover staat. Daardoor wordt aantasting van debasiskwaliteit (bodem, water) en verlies aan ecologische, cultuurhistorische en landschappelijke waardenvoorkomen. De gemeente Moerdijk heeft met de Nota Kostenverhaal gekozen om de afdrachten uit dezeregeling in een gemeentelijke Reserve Ruimtelijk Ontwikkeling te storten en in eerste instantie nietindividueel te realiseren bij de losse ontwikkelingen, maatwerk daargelaten.Compensatie aantasting ecologische hoofdstructuurWanneer een ontwikkeling de ecologische hoofdstructuur (in)direct aantast, dan dient dit gecompenseerdte worden. De gemeente Moerdijk heeft met de Nota Kostenverhaal gekozen om de afdrachten uit dezeregeling in een gemeentelijke Reserve Ruimtelijk Ontwikkeling te storten en in eerste instantie nietindividueel te realiseren bij de losse ontwikkelingen, maatwerk daargelaten.3.5. GEMEENTE MOERDIJK3.5.1. STRATEGISCHE VISIE 2009‐2030De Strategische Visie bevat een aantal fundamentele keuzes voor de gewenste toekomstrichting van degemeente Moerdijk. Daarnaast bevat het een aantal nieuwe randvoorwaarden op hoofdlijnen voor delangere termijn. De Strategische Visie bevat de missie van de gemeente Moerdijk op weg naar 2030 en eenstrategie om deze te bereiken. Het is een rode draad voor het totale beleid van de gemeente Moerdijk.Belangrijke streefpunten van de gemeente Moerdijk zijn:- Een goed evenwicht tussen woongebied, industrie‐ en bedrijventerreinen en landelijk gebied te bereikenen een schoon en gezond leefmilieu te creëren;- Bestuur en organisatie beweegt in 2030 mee met de maatschappelijk ontwikkelingen en draagt op eenactieve en innovatieve wijze bij aan de realisatie van de verdere ontwikkeling van de gemeente in degewenste richting;- Er wordt actief ingezet op het aantrekken van nieuwe bewoners in de kernen. Het woningaanbod sluitwat diversiteit betreft hier op aan;- De (grondgebonden) agrarische sector blijft de drager van het landelijk gebied is. Er is voor gezorgddat die sector goed kan blijven functioneren door onder andere in voldoende mate, in het landelijkgebied passende, nevenactiviteiten mogelijk te maken en toe te staan;- Bedrijven die niet in de woonomgeving passen, maar wel in zekere mate kerngebonden zijn wordenondergebracht op lokale bedrijventerreinen nabij de kernen;- De gemeente maakt een goede combinatie van kerngericht en gemeentebreed beleid. Zij neemt deleiding, is de verbindende factor en neemt de bevolking als belangrijkste speler daarin mee;- Er zijn goede en veilige auto, fiets‐ en openbaar vervoerverbindingen tussen de kernen die aansluitenop verbindingen met de omgeving.3.5.2. STRUCTUURVISIEOp 9 juni 2011 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie ‘’Moerdijk 2030’’ vastgesteld. De nieuweStructuurvisie is van toepassing op het gehele grondgebied van de gemeente Moerdijk. De visie (het wensbeeld)loopt tot 2030. Hierin staan alle wensen en ambities van de gemeente Moerdijk. Deze wensen enNota Grondbeleid 2013‐2016 11

ambities zijn concreet vertaald in een uitvoeringsprogramma. De Structuurvisie geeft aan welke ruimtelijkeambitie de gemeente Moerdijk heeft en de Nota Kostenverhaal geeft antwoord op de vraag hoe deze voorzieningenkunnen worden bekostigd.3.5.3. NOTA KOSTENVERHAALOp 3 november 2011 heeft de gemeenteraad de uitgangspunten van het kostenverhaal vastgesteld. Onderdeelvan dit besluit was dat het college de opdracht gegeven werd om in een separate notitie tot een nadereuitwerking van het kostenverhaal te komen. Dat betekent dat de keuzes en de wijze van kostenverhaalal waren vastgelegd en de uitwerking vooral operationeel en juridisch zijn vertaald in de NotaKostenverhaal. Op 8 mei 2012 heeft het college de Nota Kostenverhaal vastgesteld. Met het vaststellen vande Nota Kostenverhaal heeft de gemeente nu een kader om kosten te verhalen, kosten te verevenen enlocatie‐eisen te stellen bij ruimtelijke initiatieven.Nota Grondbeleid 2013‐2016 12

3.5.4. WOONVISIEHet grondbeleid is dienstbaar aan diverse gemeentelijke doelstellingen. Het dient te worden ingezet omdoelstellingen van de andere beleidsaspecten binnen de gemeente mede mogelijk te maken, waarondervolkshuisvesting of zoals het tegenwoordig heet, wonen. De beleidsaspecten op het gebied van wonen zijnvastgelegd in het beleidsplan “Wonen 2007‐2011, Een (t)huis voor iedereen". Dit vigerende beleidsplanwordt momenteel geactualiseerd als onderdeel van de paraplunota Maatschappij. Belangrijke onderdelenhiervan zijn het woningbehoefte onderzoek en een evaluatie.3.5.5. LOKAAL VESTIGINGSBELEIDDe ambitie van de gemeente Moerdijk is het streven naar een gezonde economische ontwikkeling, waarbijwerkgelegenheid, leefbaarheid en duurzaamheid hand in hand dienen te gaan. Begrippen als duurzaamheid,intensivering, SER ladder (duurzame verstedelijking), milieucategorisering en revitalisering zijn hierbijde bepalende kaders. Het lokaal vestigingsbeleid heeft gediend als bouwsteen voor de Structuurvisie waarinde ontwikkelingsopgave verder invulling heeft gekregen.3.5.6. FINANCIËLE VERORDENINGDe gemeenteraad stelt door middel van een verordening de uitgangspunten voor het financiële beleid alsmederegels voor het financiële beheer en de inrichting van de financiële organisatie vast. Deze verordeningdient te waarborgen dat aan de eisen van rechtmatigheid, verantwoording en controle wordt voldaan.Nota Grondbeleid 2013‐2016 13

HOOFDSTUK 4 ‐ PROCES GEBIEDSONTWIKKELING4.1. INLEIDINGDe economische crisis zorgt vanaf 2008 voor marktstagnatie, terughoudendheid van banken en het stagnerenin de afzet van woningen. Dit heeft er toe geleid dat steeds meer marktpartijen, ontwikkelaars en dewoningcorporaties niet meer bereid blijken om bepaalde risico’s te nemen. Hierdoor komt uitstel van plannenof moeten plannen opnieuw worden (her)overwogen of worden (her)beoordeeld met de bijkomendefinanciële effecten tot gevolg. De verwachting is dat ook de druk op verzoeken aan de gemeente Moerdijkom te participeren zal toenemen. Hierdoor moet meer dan ooit zorgvuldig worden afgewogen op welkewijze kan of moet worden geparticipeerd in ontwikkelingen en wanneer en op welke wijze, bepaalde instrumentenmoeten worden ingezet. Om dit proces te begeleiden is een richtlijn opgesteld in lijn met hetprojectmatig werken.4.2. PROJECTMATIG WERKEN EN HET GEMEENTELIJKE BELANGHet proces van gebiedsontwikkeling begint bij de vormgevende gemeente waar politieke ambitie en een(ruimtelijke) visie op de gemeente leiden tot onder meer een Structuurvisie en gebiedsplannen. Een ondernemendegemeente speelt daarnaast in op (niet voorziene) actuele kansen en ontwikkelingen. Vooruitlopendop de verdere uitwerking hiervan (het proces van locatieontwikkeling) is het grondbeleidsinstrumentariumin relatie tot het verkrijgen van invloed (bijvoorbeeld via strategische locaties) van belang. Degemeente Moerdijk is mede gelet op haar ligging en kwaliteiten bij uitstek een ontwikkelende gemeente.Dit betekent ook dat dit een continue proces is van regisseren, netwerken, samenwerken en ondernemen…zeker in crisistijd!Om deze dynamiek in goede banen te geleiden is het projectmatig werken ingevoerd. We onderscheidenvijf projectfasen: intake‐, initiatief‐, ontwerp‐, uitvoerings‐ en evaluatiefase. Elke fase wordt door een(go/no go) besluit van college en/of gemeenteraad afgesloten. Nadat een fase is afgesloten, wordt de volgendefase gestart.In onderstaand schema worden de vijf projectfasen, met hieraan gekoppeld de beslismomenten van collegeen gemeenteraad vertaald.INTAKE INITIATIEF ONTWERP UITVOERING EVALUATIEGO/NO GO GO/NO GO GO/NO GONota Grondbeleid 2013‐2016 14

In het projectmatig werken komen met name in de intake‐ en initiatieffase meerdere ‘onderhandelings‐ enafwegingsmomenten’ voor. Momenten die bepalend zijn voor het borgen van de gemeentelijke belangen ineen project. In deze fasen van het project worden de randvoorwaarden van het project vastgelegd in eenstartdocument/‐overeenkomst en uiteindelijk in een anterieure locatieontwikkelingsovereenkomst. Doorvooraf goed na te denken over de gemeentelijke belangen in een project kan uiteindelijk meer resultaatbehaald worden.Om inzicht te verschaffen in de stappen die doorlopen dienen te worden in de intake‐ en initiatief‐ en eenstuk van de ontwerpfase is de ‘richtlijn gemeentelijk belang in projecten’ opgesteld (zie bijlagenboek). Dezerichtlijn wordt ingezet bij het doorlopen van de intakefase (resultaat startdocument/‐overeenkomst) en deinitiatieffase (resultaat anterieure locatieontwikkelingsovereenkomst).Doel is bewustwording ten aanzien van de keuzemogelijkheden in de rol van de gemeente in een project ende ‘knoppen’ waaraan bij onderhandelingen kan worden gedraaid. Ook is het een handreiking voor hetbepalen en eventueel bijstellen van de gemeentelijke rol in een project en het borgen van de gemeentelijkebelangen in projecten.Nota Grondbeleid 2013‐2016 15

HOOFDSTUK 5 ‐ INSTRUMENTARIUM GRONDBELEID5.1. INLEIDINGIn dit hoofdstuk worden de belangrijkste instrumenten belicht. Meer van belang nog dan een goed instrumentariumis de juiste en tijdige positionering en inzet hiervan. In dit hoofdstuk zullen aan de hand van hetprojectmatig werken de meest belangwekkende instrumenten in de juiste volgorde van fasering van ontwikkelingenc.q. projecten de revue passeren. Timing en onderbouwing van de inzet is bepalend voor dekans van slagen.A. INTAKEFASEA1. INLEIDINGExterne of interne initiatieven die in strijd zijn met het geldende (planologisch) kader vragen om beoordeling.Het initiatief wordt op hoofdlijnen beoordeeld op wenselijkheid. Indienen van het initiatief loopt via desystematiek van het ‘Ontwikkelloket’. In deze fase start het ontwikkelingsproces en moet worden nagedachtover de wijze waarop het grondbeleid als instrument kan ondersteunen.Als het college in principe besluit dat een initiatief wenselijk is dan wordt deze betrokken bij de periodiekeprioriteitsstelling van kansrijke initiatieven. Bij deze prioriteitstelling wordt een aantal kansrijke initiatievenbeoordeeld om verder opgepakt te worden, waarna kan worden toegewerkt naar een startdocument/‐overeenkomst. In dit startdocument/‐overeenkomst worden de ontwikkelingsvoorwaarden van een planontwikkelingvastgelegd. Onder ontwikkelingsvoorwaarden vallen onder andere de relevante beleidskaders,het ontwikkelingsprogramma en de ontwikkelingsstrategie.A2. AFWEGEN GEMEENTELIJK BELANGAlvorens het grondbeleidsinstrumentarium kan worden benut zal eerst het gemeentelijk belang in eenproject inzichtelijk moeten worden gemaakt. Het gemeentelijk belang is vervolgens bepalend voor de roldie de gemeente in het project kan en wil gaan nemen. Het instrument om dit belang te kunnen analyserenis opgenomen in de eerder aangehaalde ‘richtlijn gemeentelijk belang in projecten’. In een vroeg stadiumvan een project zal aan de hand van een afwegingstabel een kwalificatie worden gegeven aan principes alsruimtelijke kwaliteit, maatschappelijk draagvlak en financieel effect. Ter illustratie wordt hieronder de afwegingstabelweergegeven.AFWEGINGSTABEL GEMEENTELIJKE BELANGENRuimtelijke kwaliteitAntwoordWat/hoe groot is de noodzaak tot sturing op ruimtelijke kwaliteit?Bijdrage aan doelen college‐ en raadsagenda?Bijdrage aan realisatie Structuurvisie?Maatschappelijk draagvlakAntwoordLigt het initiatief politiek gevoelig?Is het initiatief omgevingsgevoelig?Op welke manier moet de communicatie plaatsvinden? 11 Aan de hand van Richtlijn Regie op Communicatie in Projecten en RO‐dossiers.Nota Grondbeleid 2013‐2016 16

Financieel 2AntwoordWat is de omvang van de gemeentelijke investering?Wat is het risicoprofiel van de investering?Wat is het opbrengst potentieel?Wat is de invloed van de investering op het gemeentelijkweerstandsvermogen?A3. ONTWIKKELINGSSTRATEGIEËNHet belang dat de gemeente toekent aan een project of initiatief is voor een groot deel bepalend voor dewijze waarop de gemeente participeert dan wel het initiatief zelf oppakt. Anders gezegd het belang bepaaltin voorname mate de ontwikkelingsstrategie. Om de ontwikkelingsstrategie te kunnen bepalen moet eerstgoed duidelijk worden gemaakt wat de gevolgen zijn van de verschillende grondstrategieën. Hieronderwordt in een tabel op hoofdlijnen duidelijkheid gegeven over de voor‐ en nadelen van de betreffendegrondsstrategie. De gekozen grondstrategie is vervolgens weer bepalend voor de wijze waarop het grondbeleidsinstrumentariumwordt ingezet.ROL GEMEENTEMATE VANSTURINGRISICO EN RENDEMENTAMBTELIJKECAPACITEITACTIEF GRONDBELEIDGroot(++)- Risico groot maar opbrengstpotentie ook groot- Rendement in grond en opstalexploitatieGroot(++)FACILITEREND GRONDBELEIDGemiddeld(+)- Risico beperkt- Evt. rendement op verkoopgrond- KostenverhaalGemiddeld(+)PASSIEF GRONDBELEIDRelatief gering(‐)- Risico (heel) beperkt- Opbrengst enkel kostenverhaalGering(‐)A4. INSTRUMENTARIUMHet proces van project‐ en gebiedsontwikkeling is dynamisch. Geen enkel project of initiatief laat zich opvoorhand tot in detail voorspellen. Het is met recht een van de meest risicovolle activiteiten binnen hettakenpakket van de gemeente. Om dit risico te kunnen managen is een duidelijk werkproces en kennis vanhet instrumentarium en het momentum van inzet een vereiste. Sommige instrumenten kunnen in meerderefasen van een project worden ingezet echter in deze nota is qua begeleiding uitgegaan van de meestlogische momenten. Verder worden de nieuwe (interne) spelregels per onderwerp weergegeven.IREKENEN EN TEKENENIn de Intakefase wordt een eerste globale financiële analyse opgesteld. Het gaat hierbij alleen om de vraagof de ontwikkeling een plus of een min genereert. Een eerste globale verkenning van de planologischetransformatie waarbij op basis van kengetallen de kosten van verwerving en civiele techniek worden afgezettegen de opbrengstpotentie en risico’s.2 Aan de hand van 3 ontwikkelingsstrategieën uit de ‘richtlijn gemeentelijke belang in projecten’.Nota Grondbeleid 2013‐2016 17

IISTRATEGISCHE VERWERVINGIn de vroege fasen van een project of een ontwikkeling moet gelet op de actief/faciliterende rol die degemeente Moerdijk heeft, een beoordeling plaatsvinden op de opportuniteit van strategische verwerving.Het instrument strategische verwerving kan in een zeer vroeg stadium worden ingezet, zelfs (ver) voor deintakefase, in ieder geval voor het moment dat er sprake is van een vastgestelde projectexploitatie. In deNota Grondbeleid van 2005 is hiertoe een kader gecreëerd welke met de Nota Grondbeleid van 2007‐2011en de spelregels van 2010 verder is uitgewerkt. Zie het bijlagenboek voor de geactualiseerde spelregels.IIIWET VOORKEURSRECHT GEMEENTENDe Wet voorkeursrecht gemeenten verschaft de gemeente de mogelijkheid om als onderdeel van eenvroege grondstrategie bij voorrang de betreffende grond te (kunnen) verwerven. Inmiddels is de wet oponderdelen fundamenteel gewijzigd. Zo zijn met de invoeringswet Wro (2008) de vestigingsgrondslag enveranderd en verruimd en is de voorheen complexe en arbeidsintensieve procedure vereenvoudigd. Vervolgensis in 2010 de aanbiedingsprocedure verder gestroomlijnd en is het Besluit voorkeursrecht gemeentengewijzigd.Beleidsregel“De gemeente Moerdijk hanteert een actief dan wel (actief)faciliterend grondbeleid en zal indien tactischeof strategische aankoop van onroerend goed wenselijk of noodzakelijk is ten behoeve van de realisatie vaneen locatieontwikkeling, bij aanvang van een (beoogde) gebiedsontwikkeling en/of bestemmingsplanwijzigingbesluiten het voorkeursrecht gemeenten te vestigen”.Toetsingskader voor de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht1. Is de gemeente bereid en in staat de locatie zelf te verwerven en te beheren;2. Bestaat de verwachting dat private partijen een positie innemen;3. Is het aannemelijk dat deze inname van posities door private partijen de uitvoerbaarheid van hetproject in gevaar brengen (plan/prijsopdrijving etc.);4. Zijn de zaakspecifieke risico’s van de betreffende locatie op hoofdlijnen in beeld (verontreiniging/bedingenetc.);5. Is er sprake van (onevenredige) relatieschade als gevolg van vestiging van het voorkeursrecht;6. Is het noodzakelijk de gehele locatie te verwerven;7. Is er voldoende krediet/budget om ingeval van aanbiedingen de locatie (en de bijbehorende kosten)in zijn totaliteit te verwerven en het (rente)risico van vertraging te dragen;IV TIJDELIJK BEHEERBij of na (strategische) verwerving maar ook anderszins ingeval van gemeentelijke eigendommen begint eenperiode van beheer van het onroerend goed binnen het project. Deze periode kan variëren in looptijd afhankelijkvan de duur (fasering) van de gebiedsontwikkeling. Het beheer van het onroerend goed kan bestaanuit het tijdelijk beschikbaar stellen, via verhuur, pacht ‐ of bruikleenovereenkomsten. Daarnaast zijner ook vaste kosten zoals verzekeringen, belastingen, onderhoud, vastgoedbescherming en energielasten.De kosten en opbrengsten van het beheer komen ten laste/ten gunste van de grondexploitatie dan welingeval van strategische verwerving ten laste/ten gunste van de reserve strategische verwerving. Beheer iseen gegeven dat voortvloeit uit verwerving of het bezit van onroerend goed. Echter beheer is op zichzelfniet zonder risico’s en kan indien niet goed doordacht een groot financieel risico vormen.Nota Grondbeleid 2013‐2016 18

BeleidsregelIn de verwervingsstrategie wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze, bepaalde beheer(s)maatregelenzullen worden ingezet om het beheer zo concreet mogelijk vorm te gegeven. Hierbij rekening houdend metzaken zoals; flexibiliteit, tegenprestaties, vrijheid van voorwaarden en uitvoerbaarheid.Illustratie van het proces intakefaseSCHEMA: UITWERKING INTAKEFASEPolitiekeafwegingGemeentelijkbelangStrategiebepalenPRODUCTRAADSBESLUIT:STARTDOCUMENT/-OVEREENKOMSTInzetinstrumentariumRekenen enTekenenNota Grondbeleid 2013‐2016 19

B. INITIATIEFFASEB1. INLEIDINGDeze fase start na een positief raadsbesluit ten aanzien van een ‘startdocument/‐overeenkomst’. Een startdocument/‐overeenkomstis het kader voor zowel proces als inhoud van het project en vormt de basis voorhet uitvoeren van een haalbaarheidsstudie. In de initiatieffase staat het onderzoek naar de haalbaarheid(ruimtelijk/kwalitatief, maatschappelijk en financieel) centraal. In de initiatieffase worden de randvoorwaardenuiteindelijk in een anterieure locatieontwikkelingsovereenkomst vastgelegd. Afhankelijk van de roldie de gemeente op zich neemt zal stil gestaan moeten worden bij de consequenties van deze rol. Kortgezegd welke zaken wil de gemeente zonder meer regelen en welke zaken komen afhankelijk van de rol ophet bordje van de gemeente.Deze fase kent op hoofdlijnen een drietal op te leveren producten:- Volledige haalbaarheidsstudie (maatschappelijk, financieel en ruimtelijk);- Projectexploitatie en kredietaanvraag;- Anterieure locatieontwikkelingsovereenkomst met een ontwikkelende partij.B2. INSTRUMENTARIUMIREKENEN EN TEKENENIn de initiatieffase wordt de globale financiële analyse van de intakefase verder uitgewerkt tot een haalbaarheidsonderzoek.Dat betekent de ontwikkeling op basis van de eerder gestelde ontwikkelingsvoorwaardenuit een startdocument/‐overeenkomst financieel (ook fiscaal) en stedenbouwkundige moetenworden doorvertaald naar een haalbaarheidsonderzoek. Daarbij is voor de gemeente relevant welke ruimtelijkekwaliteit, maatschappelijk draagvlak en financiële consequenties gewenst danwel aanvaardbaar zijn.IISTAATSSTEUN EN AANBESTEDINGBij het aangaan van een Publiek Private Samenwerking (PPS) of andere vormen van samenwerking, het verlenenvan financiële bijdragen aan projecten of participatie door overheden in ontwikkelingsmaatschappijen,moeten Europese regels op het gebied van aanbesteding, staatssteun en mededinging in acht wordengenomen.StaatssteunEr is sprake van staatssteun als de begunstigde onderneming een economisch voordeel ontvangt dat zijonder normale marktvoorwaarden niet zou hebben verkregen. Het gaat om een situatie waarin de staateenzijdig (‘om niet’) een voordeel verstrekt. Als de begunstigde onderneming geen directe tegenprestatiehoeft te verlenen die opweegt tegen de prestatie van de overheid, kan er sprake zijn van een dergelijkvoordeel. Ter voorkoming van een rechtstreeks economisch belang van de overheid is van wezenlijk belangdat door marktpartijen een marktconforme grondprijs wordt betaald en dat de ontwikkeling van het vastgoedwerkelijk voor rekening en risico van de marktpartijen plaatsvindt.AanbestedingEuropa gaat ervan uit dat het aanbestedingsrecht van toepassing is op ‘publiekrechtelijke instellingen’ diedaarbij voorgeschreven procedures in acht nemen bij opdrachten boven een bepaald drempelbedrag. Dezedrempelbedragen worden in principe iedere twee jaar herzien. De actuele drempelbedragen zijn te vindenop www.europadecentraal.nl. Een ‘publiekrechtelijke instelling’ kan ook een PPS zijn waarin de gemeenteeen meerderheidsaandeel heeft of een deel financiert c.q. subsidieert, ook wel grondexploitatiemaatschappij(GEM) genoemd.Nota Grondbeleid 2013‐2016 20

BeleidsregelDe gemeente dient bij de uitoefening van haar taken, in het kader van gronduitgifte en gebiedsontwikkeling,altijd een analyse te maken van de risico’s voor staatssteun en aanbesteding. Daarbij dient te wordenuitgegaan van de laatste stand van zaken op het gebied van Europese wet‐ en regelgeving en jurisprudentie.IIIKOSTENVERHAAL GEMEENTE MOERDIJKIn de intakefase is in een startdocument/‐overeenkomst overeengekomen dat het geldende beleidskaderrandvoorwaarde is voor het verder uitwerken van ruimtelijke initiatief. Op het gebied van kostenverhaalbetekent dit dat het initiatief aan de voorwaarden die zijn gesteld in de Nota Kostenverhaal, moet wordenvoldaan.Uitgangspunt van de gemeente Moerdijk is om met initiatiefnemers op vrijwillige basis (anterieure) afsprakente maken over het kostenverhaal en het ruimtelijk programma. Indien de gemeente met de initiatiefnemereen anterieure locatieontwikkelingsovereenkomst heeft gesloten dan is het kostenverhaal gewaarborgden hoeft (mits ook geen sprake is van specifieke locatie‐eisen) geen exploitatieplan opgesteld te worden(zie bijlagenboek).IVLOCATIEONTWIKKELINGSOVEREENKOMSTAfgelopen jaren zijn diverse beleids‐ en wetswijzigingen doorgevoerd die van invloed zijn op de contractafsprakentussen ontwikkelende partijen en de gemeente. Daarnaast komen als gevolg van de crisis contractafsprakensteeds meer onder druk te staan. Het afwentelen van risico’s wordt steeds belangrijker omdatfaillissementen, slechte verkoopbaarheid en dalende woningbouwprijzen ertoe leiden dat de gemeentevaker als (mede)probleemeigenaar wordt gezien van risico’s in planontwikkelingen.Om te kunnen anticiperen op deze ontwikkelingen heeft de gemeente de locatieontwikkelingsovereenkomstengeactualiseerd en waar nodig aangescherpt. Het resultaat hiervan is een anterieure locatieontwikkelingsovereenkomstdie voor iedere ruimtelijke ontwikkeling moet worden afgesloten waarvoor een nieuweplanologische maatregel moet worden genomen.Om zowel voor projecten als voor kleinschalige ruimtelijke initiatieven voldoende maatwerk te kunnenbieden is ervoor gekozen om twee verschillende sjablonen op te stellen.Deze sjablonen worden als volgt genoemd:1. Anterieure locatieontwikkelingsovereenkomst2. Anterieure locatieontwikkelingsovereenkomst voor kleinschalige ruimtelijke initiatievenVBANKGARANTIEEen bankgarantie is een contract waarin een bank onvoorwaardelijk garandeert om een bedrag aan debegunstigde te betalen, indien hij daarop aanspraak maakt. Als twee partijen met elkaar zaken doen en ereen periode zit tussen het betalen van het factuurbedrag en het leveren van de goederen, dan kan de afnemereen bankgarantie verlangen. Het is in feite een zekerheidsstelling tegen financiële risico’s die voorkunnen komen bij een ruimtelijke ontwikkeling. Bij de locatieontwikkelingsovereenkomst wordt het momentwaarop de garantie ingaat overeengekomen.Het gaat hierbij in ieder geval om de meeste voorkomende risico’s zoals:- Afbouw woonrijp maken;- Planschade;- Bouwschade (wegen);- Kwaliteitsgarantie bouwrijp maken;- Afname grond.Afhankelijk van de planontwikkeling zal moeten worden beoordeeld in hoeverre alle bovengenoemde risico’saan de orde zijn. Het bepalen van de hoogte van een bankgarantie is maatwerk.Nota Grondbeleid 2013‐2016 21

BeleidsregelVoor ieder project wordt op basis van de eerder genoemde risicogebieden geïnventariseerd welke risico’sallemaal kunnen optreden in de planontwikkeling. Als duidelijk is geworden welke risico’s allemaal kunnenoptreden in een planontwikkeling dan kunnen de risico’s worden gekwantificeerd en door middel van eenbankgarantie worden afgedekt.VIPROJECTEXPLOITATIEDe projectexploitatie moet voor iedere (anterieure) locatieontwikkelingsovereenkomst onderdeel uitmakenvan de besluitvorming. Hierdoor wordt het voor ieder project inzichtelijk welke kosten de gemeente moetmaken om een planontwikkeling te kunnen aangaan. Daarnaast zullen deze projectexploitaties jaarlijksmoeten worden verantwoord en geactualiseerd waarbij eventuele budgetwijzigingen en of overschrijdingenmoeten worden verklaard. Hierdoor is het mogelijk om vroegtijdig te kunnen bijsturen en op een verantwoordewijze de budgetten te kunnen monitoren. Het sjabloon van het projectexploitatiemodel is opgenomenin het bijlagenboek.Illustratie van het proces InitiatieffaseSCHEMA: UITWERKING INITIATIEFFASEKADER:STARTDOCUMENT/-OVEREENKOMSTStarthaalbaarheidsstudieRisicoManagementJuridischehaalbaarheidFinanciëlehaalbaarheidMaatschappelijkdraagvlakRichtlijngemeentelijkbelang inprojectenPRODUCT/RAADSBESLUIT‐ HAALBAARHEIDSSTUDIE‐ PROJECTEXPLOITATIE‐ UITGANGSPUNTEN LOCATIEONTWIKKELINGSOVEREENKOMSTNota Grondbeleid 2013‐2016 22

C. ONTWERPFASEC1. INLEIDINGOp basis van de locatieontwikkelingsovereenkomst wordt gewerkt aan de voorbereiding van de uitvoering(verwervingen, ontwerp, planologische procedures, vergunningen, bestekken, aanbesteding, uitgifte etc.),zodat het project daadwerkelijk kan worden gerealiseerd. Een strakke kostenbewaking op de vastgesteldeprojectexploitatie is essentieel. Dit is nader is uitgewerkt in hoofdstuk 6. Ruggengraat van de ontwerpfase isde planologische procedure. Afronding vindt plaats door een ‘go/no go’ besluit door de gemeenteraad opbasis van het ‘eindproduct’ van de planologische procedure, veelal het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan.C2. INSTRUMENTARIUMI PLANOLOGIEStrategiePlanologie is een voornaam onderdeel van elke ontwikkeling wanneer het bepalen project niet in het huidige planologischkader past. Door middel van een ruimtelijk plan wordt de ontwikkeling mogelijk gemaakt, maarworden ook kaders c.q. grenzen aan de ontwikkeling gesteld. Zonder een juist ruimtelijk plan/kader kunnener geen vergunningen worden verleend om het project uiteindelijk te realiseren. Met de nieuwe grondexploitatiewet is het planologisch traject gekoppeld aan het exploitatieve traject (zie Exploitatieplan). Planologieis een sturingsinstrument welke een voornaam onderdeel vormt van de te kiezen strategie en dusfeitelijk van belang is in alle fasen van het project. We onderscheiden binnen planologie de volgende elementen:VoorbereidingsbesluitVooruitlopend op een nieuw bestemmingsplan kan voor het projectgebied voor de periode van 1 jaar hetvigerende bestemmingsplan wat bouw‐, sloop‐ of aanlegactiviteiten betreft worden bevroren om zodoendeonwenselijke ontwikkelingen in het projectgebied te voorkomen. Er is dus sprake van een aanhoudingsplichtvoor bouwvergunningen gedurende de gekozen periode. Dit besluit is niet gekoppeld aan het principevan kostenverhaal.Het bestemmingsplanDit is het belangrijkste (sturings‐) instrument in de ruimtelijke ordening om nieuwe ontwikkelingen mogelijkte maken en tevens af te kaderen. Een bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om naar behoefte planologischemogelijkheden globaal, flexibel danwel gedetailleerd vast te leggen. Dit kan zelfs per onderdeelbinnen eenzelfde bestemmingsplan variëren.Hoe globaler een bestemmingsplan, of onderdelen daarvan, is, hoe meer flexibiliteit er bij de uitvoering c.q.invulling van het plan is om in te spelen op actuele en toekomstige ontwikkelingen. Ook bij wijzigingen ingebruik of functie na vaststelling van een bestemmingsplan zijn veranderingen bij een globaler plan eenvoudigerte verwezenlijken.Hoe gedetailleerder een bestemmingsplan is hoe meer duidelijkheid er is over wat het plan toelaat en watniet. Dit heeft vanzelfsprekend tot gevolg dat er bij het wijzigingen van functies eerder dan bij globaal planneneen planherziening nodig is. De nadelen van globaal bestemmen is dat de randvoorwaarden vaakstrenger zijn. Er kan namelijk veel, en als gevolg daarvan moeten alle mogelijke invullingen voldoen aanrelevante wet en regelgeving. Daarnaast zal het planschade risico groter zijn en is ook de rechtszekerheidvoor burgers geringer in het geval van globaler bestemmen. Bij meer gedetailleerd plannen zal hetplanschaderisico afnemen en de rechtszekerheid toenemen.Globaler of juist gedetailleerder plannen hebben beide zowel voor‐ als nadelen, ook wat de relatie metgrondbeleid betreft. Uitgangspunt is om maatwerk te leveren bij het opstellen van bestemmingsplannen.Uitgaande van de gewenste functie, waarbij ook naar de toekomst wordt gekeken, moet de juiste balanstussen globaal en gedetailleerd plannen gevonden worden.Nota Grondbeleid 2013‐2016 23

IIEXPLOITATIEPLANOnder de Wro is er in Nederland een gemengd stelsel (publiek en privaatrechtelijk) van grondexploitatieontstaan. Hierin staan voor de gemeente Moerdijk, net zoals bij veel andere gemeenten, vrijwilligeovereenkomsten (privaatrechtelijk) voorop. De fase voor de vaststelling van het bestemmingsplan wordt deanterieure fase genoemd. Als publiekrechtelijke stok achter de deur kan de gemeente kosten verhalen opgrond van het exploitatieplan. Op basis van het exploitatieplan kan aanvullend een posterieureovereenkomst worden afgesloten binnen de kaders van het exploitatieplan.In het exploitatieplan zijn het ruimtelijk programma en alle te maken (civiele)kosten en grondprijzen doorde gemeente bepaald en vastgelegd. Als een initiatiefnemer zowel geen anterieure als posterieure overeenkomstwil sluiten, dient hij alsnog bij de indiening van zijn omgevingsvergunning te voldoen aan de verplichtingenuit het exploitatieplan.Op grond van artikel 6.12 lid 4 Wro dient het vaststellen van het exploitatieplan gelijktijdig te gebeuren metde vaststelling van het bijbehorende ruimtelijk besluit (bestemmingsplan, omgevingsvergunning planologischstrijdig gebruik, wijzigingsplan of het projectuitvoeringsbesluit). Het is niet toegestaan om vooruitlopendop of na de vaststelling van het ruimtelijk besluit een exploitatieplan vast te stellen.Hoofdlijnen- Het bestemmingsplan en het exploitatieplan bevatten regels voor de inrichting van het plangebied enconcrete regels over bijvoorbeeld woningbouwcategorieën en de financiële weerslag hiervan;- Het bestemmingsplan en het exploitatieplan vormen een toetsingsgrondslag voor bouwvergunningen.- Op basis van de berekening in het exploitatieplan wordt de bijdrage van iedere eigenaar aan de gemeentebepaald. De per eigenaar berekende bijdrage wordt, in het uiterste geval zonder overeenkomst,geïnd bij de af te geven omgevingsvergunning;- Bij een passieve eigenaar kan het onteigeningsinstrument worden toegepast;- Het exploitatieplan dient jaarlijks te worden herzien.BeleidsregelUitgangspunt is dat op anterieure basis wordt gecontracteerd. Als niet op anterieure basis kan wordengecontracteerd zal worden afgewogen of een exploitatieplan moet worden opgesteld.IIIMINNELIJKE VERWERVING VERSUS ONTEIGENINGIndien er geen sprake is van een strategische verwerving kan er sprake zijn van een reguliere minnelijkeaankoopprocedure. Het doen van een (object)aankoop via minnelijke verwerving houdt in dat de gemeenteveelal op eigen initiatief met de eigenaar op vrijwillige basis een koopovereenkomst sluit. Onteigening is pasaan de orde als een uitvoerig minnelijk traject niet slaagt. Hier wordt vaak al in de initiatieffase mee gestart.Het strategische element bij verwerving ten behoeve van een concrete planontwikkeling zit in een juiste entijdige positionering van het instrument onteigening. Ten behoeve van de post verwerving (of onteigening)is een budget geraamd in de betreffende projectexploitatie.Primaire insteek blijft om minnelijk tot overeenstemming te komen over de aankoop van een potentiëleverwervingslocatie. Pas als dit, om wat voor reden dan ook, niet slaagt, staat (publiekrechtelijk) als uiterstemiddel (actieve) onteigening nog open. De gemeente Moerdijk hanteert het instrument van “onteigening”als een beleidsinstrument dat past bij een actief of (actief) faciliterend grondbeleid.BeleidsregelAfhankelijk van de titel waaronder de beoogde ontwikkeling kan worden geschaard, zal in een vroeg stadiumvan de planontwikkeling, aan de hand van een onteigeningsplan door het college of de gemeenteraadeen onteigeningsbesluit moeten worden genomen (principe uitspraak worden gedaan). Dit tenzij denoodzaak hiertoe ontbreekt. Hiervan is sprake ingeval uitzicht op minnelijke overeenstemming bestaat.Nota Grondbeleid 2013‐2016 24

Toetsingskader onteigening1. Is het noodzakelijk om het/de objecten(en) te verwerven;2. Is er voldoende (minnelijk) verwervingsdossier opgebouwd;3. Is er voldoende samenloop met het planologische traject;4. Kan worden voldaan aan de vereisten uit de Onteigeningswet (bijvoorbeeld realisatie binnen 3 jaar);5. Is er sprake van ruil‐ en compensatiegronden;6. Is het noodzakelijk en wenselijk om in locatieontwikkelingsovereenkomsten met private partijen depubliekrechtelijke medewerking tot onteigening vast te leggen;7. Is er sprake van disproportionele relatieschade als gevolg van inzet van het onteigeningsinstrument;8. Is er voldoende budget en capaciteit beschikbaar om de onteigeningsprocedure te voeren en totverwerving over te gaan.IVGRONDUITGIFTEBELEIDInleidingIn de ontwerpfase van een project kunnen concrete voorbereidingen worden getroffen voor de uitgifte vanbouwgrond of woningen. Met de gronduitgifteregeling 2007 is een einde gekomen aan het puntensysteemten behoeve van sociaal‐maatschappelijke bindingseisen. Inmiddels moet worden geconcludeerd, mededoor de markteconomische omstandigheden vanaf 2008, dat de uitgifteregeling na 4 jaar toe is aan verderehervorming.Kader/afwegingenIn de college‐ en raadsagenda is als doelstelling opgenomen om het hoofd te bieden aan demografischeeffecten zoals bevolkingskrimp en vergrijzing door middel van een adequate koppeling van wonen, werkenen recreatie. Deze lijn is doorgezet in de Strategische Visie 2009‐2030 waarin actief wordt ingezet op hetaantrekken van nieuwe bewoners in de kernen waarin het woningaanbod voldoende diversiteit heeft.1. Doelgroepen en voorkeurspositiesGezien de huidige markteconomische omstandigheden is het opleggen van beperkingen door het stellenvan gronduitgifte regels (in de vorm van voorkeursposities, vaste doelgroepensturing en het antispeculatiebeding)niet meer wenselijk. Ontwikkelende partijen hebben momenteel een hoog afzetrisico enzijn niet gebaat bij ‘in beton gegoten uitgiftevoorwaarden’ die de gemeente stelt. De verkooptijd wordthierdoor negatief beïnvloed en geïnteresseerde kopers buiten de gemeente voelen zich achtergestelddoordat ze geen gelijke kansen hebben op het woningaanbod binnen een projectlocatie. Verder is het zodat het opleggen van een voorkeurspositie voor inwoners van de gemeente in de koopsector op basis vannieuwe wetgeving en jurisprudentie op zijn minst twijfelachtig te noemen is. Dit laat onverlet demogelijkheid om in de locatieontwikkelingsovereenkomst afspraken te maken om in specifieke projectenvoor kwetsbare groepen (bijzondere woonmilieus, kleinere op senioren gerichte woningen) bijzondereeisen te stellen. Kortom maatwerk. Bij het toepassen van maatwerk kan en moet continue worden getoetstaan de hogere belangen. In de paraplunota Maatschappij zal bij het onderdeel Wonen aandacht blijvenvoor de doelgroepen (starters en senioren) binnen de gemeente Moerdijk.2. Uitgiftemethodiek: lotingHet beleid (2007‐2012) met betrekking tot de verloting zal worden voortgezet. Loting zal geschieden conformde afspraken zoals vastgelegd in de locatieontwikkelingsovereenkomst en zal plaatsvinden door ofonder toezicht van de notaris. In volgorde van loting kan een keuze worden gemaakt uit de bouwkavels c.q.woningen.3. Bijzondere uitgifte: erfpachtEen bijzondere vorm van uitgifte betreft uitgifte in erfpacht. Van de traditionele voordelen van erfpacht ophet gebied van met name woningbouw is steeds minder sprake en in enkele gemeenten is het instrumentinmiddels ook weer opgeheven. Echter in crisistijd kan het instrument (gemeente)erfpacht ook juist weerkansen bieden, zoals het drukken van de financieringsbehoefte. In de gemeente Moerdijk is erfpacht nagenoegalleen bekend als uitgiftevorm op het Zeehaven‐ en Industrieterrein Moerdijk. Bij moeizame locatieontwikkelingen en indien gewenst kan het instrument erfpacht worden overwogen. Per project (waar ditNota Grondbeleid 2013‐2016 25

zich voor doet) zal moeten worden beoordeeld of‐en‐op welke wijze erfpacht juridisch en financieel verdervorm kan worden gegeven.Beleidsregel1. Met uitzondering van reeds gecontracteerde gevallen wordt voor nieuwe projecten geen doelgroepenbeleid meer in het gronduitgiftebeleid voorgeschreven;2. Woningen en kavels zullen (bij meer gegadigden) door middel van loting door of onder toezicht vande notaris worden toegewezen;3. Het anti‐speculatiebeding wordt ingetrokken;4. De algemene en bijzondere inschrijvingsvoorwaarden blijven intact;5. Het (uitgifte) instrument erfpacht betrekken bij moeizame locatie ontwikkelingen, met inachtnemingvan aspecten zoals staatssteun, fiscaliteit en risicomanagement.VGRONDPRIJZENBELEIDInleidingDe waarde van grond wordt hoofdzakelijk bepaald door de ligging (kern/straat), de wet van vraag en aanboden de bouw‐ en/of gebruiksrechten van de betreffende grond. Daarbij kan er sprake zijn van omstandighedendie kunnen bijdragen aan vermeerdering of vermindering van deze waarde (bijvoorbeeld deswitch van koop naar huur). De dynamiek van de vrije markt (vraag en aanbod), in de breedste zin van hetwoord, is hierin uiteindelijk bepalend. Het grondprijzenbeleid heeft meerdere functies. Maar is in de eersteplaats facilitair aan andere beleidsterreinen. In het huidige economische klimaat meer nog dan deinkomstenbron die het voorheen voornamelijk was.Kader/afwegingenHet grondprijzenbeleid vanaf 2007 tot 2011 beschouwend, kan worden geconcludeerd dat de hoogte vande grondprijs geen negatief effect heeft gehad op de afzet of reeds gemaakte afspraken. Echter inmiddelswordt nu, mede als gevolg van de crisis gespeculeerd op dalende vastgoedprijzen en dientengevolge demogelijke daling van de grondprijs. Dergelijke ontwikkelingen laten zich lastig voorspellen maar vormen weleen risico voor gemeentelijke grondexploitaties. Een juiste grondprijs wordt bepaald door de prijzen zoalsgehanteerd in de omliggende en/of vergelijkbare gemeenten en juridische begrippen als staatssteun enmarktconformiteit. In lijn met de doelstellingen zoals verwoord in de raadsagenda en Strategische Visie kaneen “variabele” goed onderbouwde grondprijssystematiek in tijden van crisis een betere ondersteuningbieden (maatwerk) bij de haalbaarheid van projecten (met name binnenstedelijk) en de uitgifte vangrond/kavels. Het hanteren van waarderingssystemen in plaats van vaste prijzen heeft als voordeel dat ersprake is van maatwerk en echt inzicht in de haalbaarheid van het totale project waarmee de strikte scheidingtussen de grondexploitatie en de opstalexploitatie ofwel de gemeentelijke portemonnee en de privateportemonnee verder wordt opgeheven. Dit ten gunste van de haalbaarheid van het plan. Daarbij is het zodat deze systematiek zich uitstekend verhoudt met de werkwijze zoals opgenomen in de ‘richtlijn gemeentelijkbelang in projecten’ waardoor een goed inzicht in vroege stadia van projectontwikkeling onvermijdelijkis. Een dergelijke wijze van opereren vergroot tevens de kans op de haalbaarheid van het uitgangspuntanterieur contracteren. Hiermee wordt het instrument grondprijzenbeleid daadwerkelijk een instrumentom ruimtelijke ontwikkelingen te sturen en geen doel op zichzelf.Prijsklassen en huurprijzenOmdat het grondprijzenbeleid dienstbaar is aan verschillende andere beleidsterreinen blijft de categoriseringvan woningen in het grondprijzenbeleid in stand. De gemeente kan met deze categorisering sturingaanbrengen in het gewenste ruimtelijk programma dat een ontwikkelaar mag/kan realiseren op een locatie.Daarnaast zijn er ook raakvlakken met bijvoorbeeld het parkeerbeleid van de gemeente Moerdijk.Nota Grondbeleid 2013‐2016 26

PRIJSKLASSEN PRIJS HUURPRIJZEN (prijs peil 2013)GOEDKOOP Tot max. € 175.000,‐‐ Tot € 535,91MIDDEL DUUR Van € 175.000,‐‐ tot € 240.000,‐‐ Van € 535,91 tot € 681,02DUUR Vanaf 240.000,‐‐ Vanaf € 681,02De categorisering van het koopsegment is gekoppeld aan de Provinciale richtlijn. De gestelde prijzen binnendeze categorieën wijken in beperkte mate af. Voor wat betreft het huurprijsbeleid, hiervoor stelt het Rijk demaximale huurverhoging voor het komende jaar vast. Beiden worden jaarlijks geactualiseerd.Grondprijzenbeleid 2013‐2016In het grondprijzenbeleid 2007‐2011 was voor bepaalde doelgroepen (bedrijvigheid/commercieel) de vastegrondprijs al losgelaten en vervangen door een waarderingssystematiek (residueel). Hieronder worden dedrie verschillende berekeningmethodieken weergegeven. Indien gewenst kan de taxatie worden uitgevoerddoor een onafhankelijk taxateur.RESIDUEEL COMPARATIEF KOSTPRIJSDe residuele grondwaardemethodeis een top‐downbenadering, waarbij degronduitgifteprijs het residu is datoverblijft nadat van de brutoopbrengsten (VON prijs) van deonroerende zaken de totaleproductie kosten (bouwkosten, debijkomende kosten en de winst enrisico marge) zijn afgetrokken.Deze methode wordt vooralgehanteerd bij woningbouw‐ enbedrijfsontwikkelings projectenBij de comparatieve berekeningsmethodiekwordt de grondprijsvastgelegd aan de hand van dewaarde van vergelijkbareobjecten. Deze methodiek wordtveelal als aanvulling op anderemethodieken of als toets gebruikt.Belangrijk referenties zijn vaakgepasseerde transacties.Deze methode wordt vooralaanvullend toegepast bij courantonroerend goed, waarin veeltransacties plaatsvinden.Hierbij speelt de vervangingswaardeeen belangrijke rol. Dezewaarde heeft de functie van minimaleuitgifteprijs. Alle (historische)productiekosten en lasten (ookkostenverhaal) worden als hetware omgeslagen over het aantaluit te geven m 2 grond. Hierdoorontstaat een (gemiddelde)kostprijs voor de grond.Deze methode wordt gehanteerdbij incourant onroerend goed,waarbij een waarde in heteconomisch verkeer moeilijk isvast te stellen.Beleidsregel1. Vaste grondprijzenAlleen ten behoeve van losse (bouw)kavels en snippergroen c.q. reststroken wordt met een richtlijn voormarktconforme (vanaf) grondprijzen gehanteerd. Voor de overige grondverkopen binnen projecten zal inde initiatieffase een onderbouwd prijsvoorstel aan de gemeenteraad worden voorgelegd.BouwkavelsRichtprijs: vanaf € 225,‐‐ per m 2 exclusief BTW.Snippergroen/reststroken€ 80,‐‐ per m 2 exclusief BTW.Algemeen- Jaarlijks worden deze vaste grondprijzen op basis van de index uit de kadernota geactualiseerd en terbesluitvorming aangeboden aan het college;- Door middel van raadsbesluit kan worden bepaald dat grond door middel van openbare inschrijving,Nota Grondbeleid 2013‐2016 27

of opbod wordt verkocht;- De mogelijkheid bestaat om onderbouwd van deze prijzen af te wijken, waarbij het uitgangspunt‘marktwaarde’ leidend blijft.2. ProjectprijzenDe gemeente Moerdijk hanteert afhankelijk van de omstandigheden drie verschillende methodieken omde grondprijs ten behoeve van maatschappelijk, commercieel, recreatief, projectmatige woningbouw enoverigen) te bepalen. De comperatieve, residuele en de kostprijs methode. Telkens zal onderbouwd toteen grondprijs worden gekomen waarbij principes als marktconformiteit en haalbaarheid leidend zijn.Overgangsregeling: reeds gecontracteerde afspraken blijven intact waarbij zal worden aangesloten bij degrondprijs zoals gecontracteerd of de grondprijs zoals geldend in 2012.Illustratie van het proces ontwerpfaseSCHEMA: UITWERKING ONTWERPFASEKADERLocatieontwikkelingsovereenkomstenProjectexploitatieStartuitvoeringInzetinstrumentariumPRODUCT- Go/no go besluitgemeenteraad- Vaststellenbestemmingsplan- Voor‐ ennacalculatievastgesteldeprojectexploitatieNota Grondbeleid 2013‐2016 28

HOOFDSTUK 6 ‐ VERANTWOORDING EN RISICOMANAGEMENT6.1. INLEIDINGHet grondbedrijf als ‘gesloten circuit’, bestaat al enige tijd niet meer. Qua activiteiten is het begrip grondbedrijfechter steeds breder geworden. En gedurende de economische crisis zijn de belangen groeiend. Hetgaat niet alleen meer over het begeleiden van het productieproces en de uitgifte van bouwrijpe grond terrealisatie van bestemmingen. De slag wordt gemaakt naar gebiedsontwikkeling. Ook is het niet meer zo datalleen in het geval van gemeentelijke grondeigendommen bij een locatieontwikkeling grondexploitatieopzettenworden opgesteld. Voor een goed overzicht van alle nieuwe en lopende exploitaties, alsmede derecente ontwikkelingen op het gebied van kostenverhaal zal voortaan ten behoeve van alle ontwikkelingenwaar een financieel belang mee gemoeid is, een projectexploitatie worden opgesteld en ter kennisnamedan wel ter vaststelling worden aangeboden aan de gemeenteraad.Zoals in voorgaande hoofdstukken beschreven is de projectexploitatie het product van tal van rekenen &tekenen sessies in de diverse fasen van een locatie ontwikkeling. Hierbij wordt gewerkt van grof (intake)naar fijn (initiatief) en vervolgens naar kostenbewaking/voor‐ en nacalculatie (ontwerp en uitvoeringsfase).Naast de geschetste beslismomenten voor de gemeenteraad kan verantwoording ook separaat of via debudgetcyclus plaatsvinden.6.2. VAN GRONDEXPLOITATIE NAAR PROJECTEXPLOITATIEEen van de meest risicovolle activiteiten van de gemeente Moerdijk is de exploitatie van vastgoedprojecten.Het is van belang dat de grondexploitatie een deugdelijke inschatting c.q. (verwachte) financiële weergavebetreft van de voorgenomen (voorcalculatorisch) en in ontwikkeling (jaarlijkse herzieningen) zijnde plannen.Het resultaat van een exploitatie wordt het sterkst beïnvloed door de uitgangspunten zoals die wordengekozen in de vroege fasen van het planproces. Met behulp van de ‘richtlijn gemeentelijk belang in projecten’wordt een handvat geboden om in deze afwegingen te ondersteunen en (waar mogelijk) te objectiveren.Een projectexploitatie is het financiële kader van de gebiedsontwikkeling. In tegenstelling tot voorgaandejaren, waar alleen in geval van een grondpositie een (grond)exploitatie werd opgesteld zal vanaf heden voorelke ontwikkeling een projectexploitatie worden opgesteld. Dus ook voor de (her)ontwikkelingen waar geensprake is van een gemeentelijke positie danwel een gemeentelijk actieve exploitatieve rol. Mede aanleidinghiervoor zijn de veranderende verhoudingen op de ontwikkelmarkt alsmede het toegenomen belang vankostenverhaal.Daar waar sprake is van een benodigd krediet (initiatieffase) blijft het uitgangspunt vaststelling van de projectexploitatiedoor de gemeenteraad. De bevoegdheid voor het openen en vaststellen van de grondexploitatie(s)ligt bij de gemeenteraad. Het betreft hier een bevoegdheid die voortvloeit uit het budgetrecht vande gemeenteraad om de begroting vast te stellen. Uitgangspunt van de systematiek van projectexploitatiesis, dat kennis van de getallen tot op detailniveau aanwezig is. Echter de verantwoording aan de gemeenteraadvindt plaats op globaal (hoofdposten) niveau. Uit de projectexploitaties worden door de gemeenteraadkredieten beschikbaar gesteld ter uitvoering (financiering en dekking) van deze exploitatie. Op basis vandeze kredieten worden aan uitvoerende afdelingen budgetten toegekend ten behoeve van te verrichtenwerkzaamheden in de betreffende projecten. Het staat de gemeenteraad vrij dit te doen voor het geheel ofper deellocatie indien daarvan sprake is.De projectexploitaties worden minimaal éénmaal per jaar geactualiseerd. Op basis van de actueleuitgangspunten worden de kosten en opbrengsten herzien en boekwaarden en lopende verplichtingenopgenomen. De raming van nog uit te voeren werken wordt geïndexeerd naar het geldende prijspeil en erwordt getoetst of de planning dient te worden aangepast en of de aangenomen parameters (rente, kostenenopbrengstenstijgingen) nog in de pas lopen met de werkelijkheid. Dit resulteert in een bijgesteldeverwachte opbrengst c.q. verlies van de ontwikkeling.Nota Grondbeleid 2013‐2016 29

Beleidsregel1. Ten behoeve van alle projecten zal een projectexploitatie worden opgesteld;2. De gemeenteraad stelt de projectexploitatie op hoofdlijnen vast;3. Minimaal éénmaal per jaar worden de projectexploitaties geactualiseerd;4. Kleine herzieningen van de projectexploitatie lopen mee in de begrotingscyclus (bestuursrapportage);5. Bij forse tussentijdse wijzigingen zal een aangepaste projectexploitatie worden aangeboden. (Hiervanis in ieder geval sprake bij afwijkingen waarbij een (significant) positief resultaat wijzigt in een negatiefresultaat).6.3. BUDGETCYCLUS, PLANNING & CONTROL EN GRONDEXPLOITATIE6.3.1. BEGROTING EN VERANTWOORDING/INFORMATIEVOORZIENINGDe gemeenteraad wordt bij het merendeel van alle projectexploitaties betrokken en kan per individueleexploitatie of een complex aan exploitaties, een afgewogen keuze maken.Bij de begroting en jaarrekening wordt het totaal aan in exploitatie genomen en nog niet in exploitatie genomencomplexen in beeld gebracht. Ook zal een slag worden gemaakt in het centraliseren en vereenvoudigenvan het financieel inzicht in de projectexploitaties, het kostenverhaal en de complexen welke nog nietin exploitatie zijn genomen. Zowel als het gaat om het begrote (begroting) als de verantwoording achteraf(jaarrekening).6.3.2. PARAGRAAF GRONDBELEIDIn het kader van het Besluit Begroting en Verantwoording is de gemeente verplicht om bij de begroting enjaarrekening een paragraaf grondbeleid op te stellen. Deze paragraaf grondbeleid moet de gemeenteraadmeer nog dan voorheen ondersteunen in haar kaderstellende rol. De gemeenteraad stuurt op hoofdlijnen.Daarnaast dient ook de controlerende functie van de gemeenteraad te worden versterkt.6.3.3. BEGROTINGBij de begroting wordt door het gemeentebestuur verwoord wat het te voeren grondbeleid zal zijn om degewenste ruimtelijke ontwikkelingen ook daadwerkelijk te kunnen realiseren.6.3.4. JAARREKENINGBij de jaarrekening wordt vervolgens door het gemeentebestuur verantwoording afgelegd over het gevoerdegrondbeleid, waarbij inzicht gegeven dient te worden in de resultaten en hoe deze resultaten zichverhouden tot het begrote resultaat.De paragraaf grondbeleid bevat in ieder geval- Een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s diezijn opgenomen in de begroting;- Een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert;- Een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie;- Een onderbouwing van de geraamde winstneming;- Reservepositie;- Grondposities en aankoopbeleid (niet in exploitatie genomen complexen);- Kostenverhaal zoals bovenwijks en ruimtelijke ontwikkeling.Nota Grondbeleid 2013‐2016 30

6.3.5. BESTUURSRAPPORTAGESIn de bestuursrapportages wordt verantwoord welke effecten het afgelopen kwartaal zijn bereikt op het gebiedvan grondbeleid. Met name speerpunten zoals de inzet van het grondbeleidsinstrumentarium, strategischverworven objecten en de voortgang (ook een vooruitblik) van anderszins relevante grondbeleiddossiers komen hier terug.6.3.6. DE INTERNE CONTROLEDe financiële verordening schrijft voor dat vanuit het oogpunt van “planning & control” het grondbeleid ende financiële gevolgen daarvan onder meer getoetst worden aan begrippen zoals getrouwheid en rechtmatigheid.Door middel van het jaarlijks op te stellen interne controleplan wordt bepaald op welke wijze deinterne controle vorm moet worden gegeven en waar de speerpunten liggen. Naar aanleiding van deinterne controle en de eventuele aanbevelingen van de accountant wordt periodiek eenverbeterprogramma opgesteld en aan de gemeenteraad voorgelegd.BeleidsregelJaarlijks wordt bij de interne controle (steekproefsgewijs) in ieder geval getoetst op:- Of en de wijze waarop de bestuurlijke informatievoorziening heeft plaatsgevonden;- (Algemene) voorschriften en naleving van risicomanagement;- Aansluiting tussen de uitvoering en administratie;- Navolging van de (financieel waardeerbare) verplichtingen binnen de afzonderlijke projecten;- De risicoparagraaf.Illustratie van de cyclusKADERSTELLENDJUNIVERANTWOORDENVERANTWOORDEN/BIJSTELLENMEIKADERNOTAAUGUSTUS/BIJSTELLENJAARREKENING2 E BERAP1E BERAPGEMEENTERAAD3 E BERAPINTERGRAAL ACTUALISERENPROJECTEXPLOITATIESAPRILOKTOBERVERANTWOORDENBEGROTINGVERANTWOORDEN/BIJSTELLENNOVEMBERKADERSTELLENDNota Grondbeleid 2013‐2016 31

6.4. RISICOBEHEERSING/STURING EN AFDEKKINGRisicomanagement gaat over het op systematische wijze vormgeven van bewustwording van risico’s (risicoidentificatie),sturing en beheersing. Met behulp van het instrument ‘richtlijn gemeentelijk belang in projecten’is een eerste slag gemaakt in de uniformisering van de handelwijze en objectivering van te maken keuzesin alle fasen van het ontwikkelingsproces. Dit, in combinatie met de kennis van het ter beschikkingstaande areaal aan ontwikkelings‐ en beheersingsinstrumenten, ligt aan de basis van het bewustwordingsproces.De eerder genoemde controlecyclus is uiteindelijk de toets of de mechanismen werken dan wel bijsturing ofverbetering behoeven. Het systeem sluit met een goede risicobeheersing. Het voert te ver om alle instrumentente benoemen, daarom zal worden volstaan met de belangrijkste.BeheersinstrumentenEr zijn meerdere instrumenten waarmee ontwikkelingsrisico’s kunnen worden geadministreerd en geborgdc.q. afgedekt. Voorbeelden uit de dagelijkse praktijk zijn:- De ‘richtlijn gemeentelijk belang in projecten’;- De locatieontwikkelingsovereenkomst;- De bankgarantie;- CAR verzekering;- Verplichtingenadministratie (Verseon);- Tussentijdse (her)waardering van de niet in exploitatie genomen complexen;- Risicoparagraaf (Verseon);- Hanteren van verantwoorde economische parameters.6.4.1. WEERSTANDSVERMOGEN GRONDEXPLOITATIES (PROJECTEN)Vanuit provinciaal toezicht is de aanwezigheid van een aparte reserve weerstandsvermogen ten behoevevan grond(project)exploitaties vereist. Dit weerstandsvermogen legt een relatie tussen de financiëlegevolgen van een aantal door de gemeente onderkende risico’s en de financiële mogelijkheden om dezeniet begrote gevolgen op te vangen. Deze reserve dient als een risicobuffer te worden beschouwd op delopende projecten met een actieve projectexploitatie. Dit weerstandsvermogen is niet van toepassing ophet innen van gelden in het kader van kostenverhaal.BeleidsregelInvesteringenHet gaat hierbij om de te verwachten kosten voor bouw‐ en woonrijp maken, voorbereiding‐ en toezichtkostenplus de naar verwachting in uitvoering te nemen of in uitvoering zijnde bovenwijkse voorzieningen.Van het totaal bedrag wordt 25 % per jaar gereserveerd in het Weerstandsvermogen om risico’s af tedekken.OpbrengstenHet gaat hierbij om 15 % risico van de “nog te ontvangen opbrengsten” per jaar bestaande uit bijdragebovenwijkse voorzieningen en verkoopopbrengsten welke gereserveerd wordt binnen het weerstandsvermogen.Eén keer per jaar (bij opmaak van de jaarrekening) wordt het saldo van het weerstandsvermogen tenbehoeve van de exploitaties opnieuw bepaald aan de hand van de op dat moment lopende projecten. Opbasis van een berekening over een periode van 10 jaar wordt een gemiddeld saldo bepaald dat aanwezigbehoort te zijn in het weerstandsvermogen. Onttrekkingen aan het weerstandsvermogen/de algemenereserve vinden plaats door middel van een raadsbesluit, direct nadat het risico zich voordoet en uitsluitendom tegenvallers van benoemde projecten in het weerstandsvermogen af te dekken.Nota Grondbeleid 2013‐2016 32

6.4.2. WEERSTANDSVERMOGEN ALGEMEENIn de algemene reserve is een bedrag opgenomen voor het benodigd weerstandsvermogen. Dit bedragwordt berekend op basis van de risico‐inventarisatie vermenigvuldigd met de door de gemeenteraad vastgesteldeweerstandsratio. Minimaal één keer per jaar worden de belangrijkste gemeentelijke risico’s geïnventariseerd.Daarbij wordt gekeken hoe de risico’s beheerst kunnen worden en of ze financieel al zijn afgedektdoor middel van bijvoorbeeld een verzekering of een specifieke reserve of voorziening. De financiëlerisico’s die niet afgedekt kunnen worden vormen het benodigde weerstandvermogen. De gemeenteraadbepaalt hiervan de omvang. De risico’s met betrekking tot (grote)projecten maar ook strategische aankopenmaken onderdeel uit van de risico‐inventarisatie.6.5. EXPLOITATIERESULTAAT6.5.1. WINSTNEMING (TUSSENTIJDS)Winstneming is het voortijdig onttrekken van gerealiseerde opbrengsten uit een nog lopend project. Doorhet nemen van winsten, blijven middelen niet langer dan noodzakelijk vastzitten in een project. Gelet opopmerkingen van zowel rekenkamer als accountant zal voor het winstnemingsbeleid worden aangeslotenbij de aanbevelingen (voorzichtigheids‐ en realisatiebeginsel) van de commissie BBV.Spelregels winstneming1. De mogelijkheid tot winstneming wordt per exploitatie in overleg met de projectleider beoordeeldmet inachtneming van het voorzichtigheids‐ en realisatiebeginsel.2. Winstneming vindt niet eerder plaats dan nadat 75% van de geraamde opbrengsten zijn gerealiseerden als 50% van de geraamde uitgaven zijn gepleegd.3. Winst kan worden genomen als het projectresultaat op eindwaarde meer dan € 100.000,‐‐ bedraagt.6.5.2. VERLIESNEMINGEr zijn twee situaties denkbaar die tot het nemen van verlies noodzaken. Dit is het geval bij projecten waarvan het begin al duidelijk is dat er sprake is van een tekort en ingeval van projecten met aanvankelijk winstgevendeprognose op de exploitatie die omslaan naar verliesgevende.In beide gevallen moet voor het tekort c.q. ontstane verlies een voorziening worden gevormd.Een voorziening kan op twee manieren worden gevormd. Enerzijds door vanuit het resultaat van het betreffendejaar een toevoeging te plegen aan deze voorziening, anderzijds door een onttrekking aan de algemenereserve.Spelregels verliesneming1. Verlies wordt genomen door een voorziening te treffen ter hoogte van het ontstane tekort;2. Verlies wordt genomen zodra het zich voordoet;3. Ingeval van omslag van een winstgevende exploitatie naar een verliesgevende exploitatie vindt afboekingplaats of wordt een voorziening getroffen (waardecorrectie op de post bouwgrondexploitatie eneen toelichting op de balans).Nota Grondbeleid 2013‐2016 33