1 Bijlage 1: Beleidslijn 'WoonKeur' Voorstel 1 ... - Gemeente Boxtel

Bijlage 1: Beleidslijn ‘WoonKeur’Voorstel1. Besluiten dat de onderzochte alternatieve mogelijkheden a), b) en c) niet uitvoerbaar zijn2. Besluiten dat de onderzochte alternatieve mogelijkheid d) voor wat betreft sociale woningbouwpast binnen het huidige beleid3. Besluiten dat de onderzochte alternatieve mogelijkheid onder d) voor wat betreftbouwwontwikkelingen anders dan sociale woningbouw hun uitwerking krijgt onder het besluitgenoemd onder 4 en 54. Bij nieuwbouwplannen anterieure overeenkomsten af te sluiten o.b.v. het basispakket WoonKeur;5. Bij bouwontwikkelingen met een zorgvraag anterieure overeenkomsten af te sluiten o.b.v. hetbasispakket en de relevante pluspakketten WoonKeur6. Besluiten dat de tarieven van het SKW Certificatie worden doorberekend aan de ontwikkelaar;7. Bij het maken van een stedenbouwkundig ontwerp expliciet rekening houden met en toetsen aande omgevingsaspecten van WoonKeur8. De beoordeling van de omgevingsaspecten op te nemen in de toelichting van hetbestemmingsplanAlternatieve mogelijkhedenDe volgende alternatieve mogelijkheden zijn onderzocht:a) inzet van gelden vanuit de Wmob) inzet van voorwaarden gekoppeld aan de uitgifte van grond: uitsluitend voor partijen die bereid zijnWoonKeur in hun bouwplan toe te passen, waarbij de gemeente dit verder kan stimuleren door degrondprijs te verlagen (is in meerdere gemeenten al toegepast),c) een subsidiebijdrage (of ‘bonus’) voor plannen die het Woonkeur-certifcaat halen,d) prestatie-afspraken met corporaties, projectontwikkelaars en zorg-instellingen waarin Woonkeurcertificeringéén van de heldere afspraken is.Deze alternatieve mogelijkheden worden hieronder nader uitgewerkt.a) Inzet van gelden vanuit de Wmo (want het gaat om levensloopbestendig bouwen, wat in toekomstaanpassingskosten vermindert)Deze alternatieve mogelijkheid past niet in het beleid wat de gemeente Boxtel voert als het gaatover de inzet van gelden vanuit de Wmo.Bij WoonKeur gaat het om levensloopbestendig bouwen. Bij levensloopbestendige woningen zalhet voor de toekomst betekenen dat er minder een beroep zal hoeven te worden gedaan op deWmo-gelden omdat er minder aanpassingskosten gemaakt hoeven worden. Daarnaast krijgen wete maken met steeds kleinere budgetten van het Rijk en een steeds groter wordende doelgroep,dus van een besparing op de Wmo zal geen sprake zijn.Wanneer levensloopbestendig wordt gebouwd voldoen woningen aan een basiskwaliteit. Eenkeurmerk als WoonKeur biedt hierin houvast. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om de volgende zaken:ophogen galerijen, keuken/toilet/douche rollator doorgankelijk, geen drempels, verbreden(voor)deur(en), sanitair, sloten, hang- en sluitwerk, verhoogd toilet, 2 e toilet, inloopdouche zonderdrempel. Dit soort aanpassingen vallen sowieso niet onder de Wmo. Algemeen gebruikelijkevoorzieningen vallen daar ook niet onder: inductie- en keramische kookplaten, een douche(vervangen bad of lavet door douche) op afschot maken. Eenvoudige kleine woonvoorzieningenzonder beugels, slipsafe, verhoogd toilet of toiletbrilverhogen, toilet op begane grond en opslaapverdieping, douchekop met glijstang, thermostatische kranen en een-hendel mengkranenworden ook voor iedereen algemeen gebruikelijk beschouwd en komen niet voor vergoeding ofverstrekking in het kader van de Wmo in aanmerking. Deze lijst is niet limitatief. Wat vandaag de1

dag nog een bijzondere voorziening is, kan binnen afzienbare tijd een gangbaar artikel in dewinkel zijn. En dus een algemeen gebruikelijke voorziening.b) Inzet van voorwaarden gekoppeld aan de uitgifte van grond: uitsluitend voor partijen die bereidzijn WoonKeur in hun bouwplan toe te passen, waarbij de gemeente dit verder kan stimulerendoor de grondprijs te verlagen.c) Een subsidiebijdrage (of ‘bonus’) voor plannen die het Woonkeur-certifcaat halen,De grondexploitatie verkeert op dit moment in ‘zwaar weer’ en derhalve behoren de optiesgenoemd onder b) en c) niet tot de mogelijkheid om te worden ingezet voor WoonKeur. Dereserve grondexploitatie dient als buffer voor de risico’s in de grondexploitatie. Mede vanwege dekredietcrisis zijn er voor een aantal projecten voorzieningen getroffen. Deze voorzieningendrukken het positief resultaat van de reserve dusdanig dat er momenteel niets meer in zit. Dereserve dient weer op peil gebracht te worden. De grondprijs is hiervoor een van de middelen.Deze dient dan ook volledig benut te worden om er toe bij te dragen dat de reserve weer positiefwordt.Er is daarnaast gekeken of het mogelijk is om 2 grondprijzen in een taxatie op te nemen (hettaxeren van bouwgrond waarop met WoonKeur gebouwd wordt en het taxeren van bouwgrondwaarop (een) woning(en) wordt gerealiseerd zonder WoonKeur). Hierover is contact opgenomenmet onze taxateur (Gloudemans). De taxateur geeft aan dat het taxatie-technisch te onderbouwenis om 2 prijzen vast te stellen, een met en een zonder WoonKeur. De taxateur vraagt zich echterwel af of dit praktisch uitvoerbaar is. Voor de bouw strengere normen hanteren dan hetBouwbesluit mogelijk maakt is niet toegestaan. Wat wel kan is na de oplevering een kortinggeven. Je kunt de korting niet standaardiseren maar wel kan per project een korting wordenbepaald. Hierboven is al aangegeven waarom deze keuze niet wordt voorgesteld.Het feit dat het taxatie-technisch mogelijk is 2 grondprijzen af te geven wil niet zeggen datWoonKeur gekoppeld moet worden aan de grondexploitatie. Het beleid om te komen totWoonKeur staat los van de grondexploitatie. Het is beter, als dit gewenst is, om buiten degrondexploitaties een budget te creëren voor realisatie van dit beleidsdoel. Daarmee wordt hetbeleid rondom WoonKeur niet afhankelijk van de resultaten binnen de grondexploitaties. Erkunnen op dit moment echter, op deze wijze, geen middelen worden vrijgemaakt.d) Prestatie-afspraken met corporaties, projectontwikkelaars en zorginstellingen waarin Woonkeurcertificeringéén van de heldere afspraken is.Op dit moment wordt er gewerkt aan het opstellen van nieuwe prestatie-afspraken met decorporaties voor de komende vier jaar (2012 – 2015). In de onderhandelingen hierover geeftwoonstichting St. Joseph aan dat WoonKeur een middel is en geen doel op zich. St. Josephhanteert het handboek WoonKeur zo veel als mogelijk. Dit past binnen de afspraken die gemaaktzijn in de Woonvisie. In de Woonvisie is gesteld dat bij bouwontwikkelingen Woonkeur eenvereiste is waarbij een beperkte uitzondering kan worden gemaakt ten behoeve van socialewoningen. Met alle ontwikkelaars (corporaties, projectontwikkelaars, particulieren enzorginstellingen) kunnen, middels een anterieure overeenkomst, afspraken rondom WoonKeurworden vastgelegd.Omliggende en aangedragen gemeentenEr is tevens contact gezocht met de SKW met de vraag of zij goede voorbeelden kende als het gaatom het opleveren van woningen met het WoonKeur-certificaat. Het SKW heeft ons doorverwezen naarde gemeente Renkum en de gemeente Lochem. Daarnaast is gekeken naar enkele omliggende2

gemeenten die WoonKeur hebben gevoerd/voeren. Hoe gaan zij om met WoonKeur en hoe hebbenzij dit ingebed?Gemeente RenkumDe gemeente Renkum heeft in haar Woonvisie de basis gelegd voor WoonKeur. Daarnaast hebben zijeen programma van eisen opgesteld voor de ontwikkelaar. WoonKeur wordt projectgewijs ingestokenmiddels het afsluiten van anterieure overeenkomsten.Gemeente LochemDe gemeente Lochem heeft WoonKeur wel als beleidsdoel vastgelegd echter niet als eis/verplichting.WoonKeur wordt gestimuleerd door middel van het opstellen van anterieure overeenkomsten als hetgaat om gronden die niet in eigen bezit zijn. Wanneer de gemeente zelf eigenaar is van gronden dieontwikkeld worden dan wordt er een verlaging gegeven op de grondprijs (bonus). Wanneer uiteindelijkhet WoonKeur-certificaat niet getoond kan worden wordt een boete, die eerder is vastgelegd, geïnd.WoonKeur wordt binnen de gemeente Lochem projectgewijs ingestoken, via een anterieureovereenkomst.Gemeente St. OedenrodeBinnen de gemeente St. Oedenrode zijn de eisen van WoonKeur vertaald in ‘eigen’ eisen. Alleen devoorwaarden, die betrekking hebben op de structuur van de woning en het woongebouw zijn verplichtgesteld. Hiermee tracht de gemeente St. Oedenrode ingrijpende verbouwingen en aanmerkelijkeaanspraken op het budget Wmo te voorkomen.Zij zijn op de hoogte van het feit dat deze voorwaarden niet hard juridisch afdwingbaar zijn. Indien degemeente eigenaresse is van de grond worden de voorwaarden opgenomen in eenverkoopovereenkomst. Indien de gemeente geen eigenaresse is worden de voorwaarden opgenomenin een samenwerkingsovereenkomst met de ontwikkelaar. Omdat het juridisch niet afdwingbaar is, ishet een kwestie van ‘onderhandelen’. Over het algemeen gesproken houdt men zich wel aan degemaakte afspraken.Ook heeft de gemeente bij verkopen van bouwgrond voor halfvrijstaande en vrijstaande woningen afen toe de voorwaarde gesteld dat op de begane grond een badkamer en (slaap)kamer gerealiseerddient te worden of op een eenvoudige wijze gerealiseerd kan worden. Op deze wijze wil de gemeentebereiken dat het aantal nutredenwoningen toeneemt.Gemeente SchijndelDe gemeente Schijndel neemt WoonKeur (soms) mee in de realisatie-overeenkomst die wordtafgesloten met ontwikkelaars voordat de planologische procedure in gang wordt gezet.Gemeente Schijndel ziet het belang van WoonKeur om op die manier voldoende geschikte woningenvoor ouderen te realiseren zodat niet, kort na de nieuwbouw, al aanpassingen moeten wordenaangebracht voor toegankelijkheid en daarbij dus inbreuk gedaan wordt op het Wmo-budget.Argumenten1.1. Er zijn hiervoor geen middelen of de middelen zijn niet bedoeld voor de aangegevenalternatieve mogelijkheden onder a), b) en c)Alle alternatieve mogelijkheden zijn onderzocht. Hieruit moet worden geconcludeerd dat dealternatieven a), b) en c) niet uitvoerbaar zijn binnen de gemeente Boxtel (zie hiervoor onderalternatieve mogelijkheden onder a, b en c).3

2.1. In het huidige beleid zijn afspraken gemaakt over wat WoonKeur inhoudt voor socialewoningbouwDe Woonvisie is duidelijk als het gaat om afspraken rondom WoonKeur in relatie tot de socialewoningbouw. De Woonvisie stelt dat bij bouwontwikkelingen Woonkeur een vereiste is. Conform deWoonvisie kan een beperkte uitzondering worden gemaakt ten behoeve van sociale woningen. Dezeuitzondering geldt voor alle ontwikkelaars welke sociale woningbouw realiseren. Onder socialewoningbouw in de huursector wordt verstaan: alle huurwoningen tot aan de maximale grens waarbijhuursubsidie kan worden aangevraagd (prijspeil 2011, deze grens bedraagt € 647,- per maand).Onder sociale woningbouw in de koopsector wordt verstaan: alle koopwoningen zoals de provincie degoedkope koopwoning jaarlijks vaststelt (prijspeil 2011, deze goedkope koopgrens bedraagt maximaal€ 185.000,-).2.2. In het nieuw op te stellen prestatiecontract worden afspraken gemaakt over WoonKeur met decorporatiesOp dit moment wordt er hard gewerkt aan het opstellen van een nieuw prestatiecontract voor dekomende vier jaar. De afspraken die hierin komen te staan voor wat betreft WoonKeur volgen debeleidslijn die al eerder is bekrachtigd in de Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel (zie hiervooronder alternatieve mogelijkheden onder d).4.1. en 5.1. Het uitgangspunt zoals deze is vastgesteld in de Woonvisie is ambitieusIn de Woonvisie is vastgesteld dat nieuwbouwplannen, waar mogelijk, moeten voldoen aan hetbasispakket WoonKeur incl. de drie pluspakketten WoonKeur. In het gesprek wat is gevoerd met deSKW is door de SKW aangegeven dat het opleggen van het basispakket incl. de drie pluspakkettenerg ambitieus en niet haalbaar wordt geacht. Daarom is gekeken of er op een andere manier kanworden omgegaan met de wijze waarop omgegaan wordt met het basispakket en de pluspakketten.4.2. Het basispakket WoonKeur levert levensloopbestendige woningen opIn diverse geraadpleegde gemeenten wordt duidelijk dat het maken van afspraken over WoonKeur totde mogelijkheden behoort. Het basispakket WoonKeur mondt uit tot een levensloopbestendigewoning. Dit is één van de doelstellingen uit de Woonvisie. Door alle nieuwbouwwoningen aan ditpakket te laten voldoen, voldoen we ook aan de voorwaarde dat woningen levensloopbestendigmoeten zijn. Bij het afsluiten van een anterieure overeenkomst met ontwikkelaars (corporaties,ontwikkelaars of particulieren) dienen de afspraken rondom WoonKeur helder te worden vastgelegd.5.2. Het basispakket incl. relevante pluspakketten leveren voldoende waarborg als het gaat omzorgwoningenIn diverse geraadpleegde gemeenten wordt duidelijk dat het maken van afspraken over Woonkeur totde mogelijkheden behoort. Door bij nieuwbouwplannen met een zorgvraag de relevante pluspakkettentoe te voegen is ook hier voldoende WoonKeur geborgd. Hiermee wordt tevens voldaan aan dealternatieve mogelijkheid die onder d) voor wat betreft zorginstellingen wordt aangevoerd. Bij hetafsluiten van een anterieure overeenkomst met zorginstellingen dienen de afspraken rondomWoonKeur helder te worden vastgelegd.6.1. Voor het verkrijgen van het WoonKeur-label worden kosten doorberekendDe prijs van het Inspectiecertificaat WoonKeur wordt bepaald aan de hand van factoren. Deze prijs isdoor SKW Certificatie vastgelegd in een tarieventabel. Deze tabel wordt jaarlijks bijgesteld. Dezekosten moeten worden doorberekend aan de ontwikkelaar van het bouwplan.4

7.1. Tijdens het eerste contact met de ontwikkelaar aangeven dat WoonKeur een vereiste isWanneer in een heel vroeg stadium wordt aangegeven dat aan WoonKeur moet worden voldaan enhierover ook in een vroeg stadium in contact te treden met de SKW is het eenvoudiger wijzigingendoor te voeren. Zie voor de verdere uitwerking hiervoor bijgevoegde bijlage: stappenplan: deGemeente en WoonKeur.8.1. Er bestaat geen onduidelijkheid over de bedoeling van WoonKeur op deze manierWanneer in de toelichting van het bestemmingsplan de beoordeling van de omgevingsaspecten wordtopgenomen kan hierover nooit een misverstand ontstaan wat de bedoeling is van WoonKeur.5