Eindrapport - Stichting Pioneering

Verbetering van het beheersproces van energetische verbeteringen bij de bestaande woningbouwOnderzoeksrapportVerbetering van het Beheersproces vanEnergetische Verbeteringen bij de BestaandeWoningbouwDit onderzoek is uitgevoerd in de periode van 23 augustus 2011 tot 19 december 2011 in opdracht van StichtingPioneering te Enschede en De Woonplaats woningcorporatie te Enschede, door een vierdejaars studentbouwtechnische bedrijfskunde aan de hogeschool Saxion te Enschede. Alle gegevens in dit verslag zijnvertrouwelijk. Om deze reden mag dit verslag niet zonder toestemming van de auteur of betrokken partijen wordenvermenigvuldigd, gedupliceerd of verspreid worden.1

Verbetering van het beheersproces van energetische verbeteringen bij de bestaande woningbouwColofonTitelOnderzoeksrapport: Verbetering van het Beheersproces vanEnergetische Verbeteringen bij de Bestaande WoningbouwPlaats en datum Enschede, 23-12-2011OmvangOmslagillustratieAuteur37 pagina’sRockwoolR. (Roel) NavisStudentnummer 124538ContactBegeleidingroelnavis@hotmail.com / 124538@student.saxion.nlDhr. Ing. D. (Dik) Roetert SteenbruggenDe Woonplaats woningcorporatieTeam StrategieAdviseur Duurzaamheid en InnovatieDhr. Ing. B. (Bahez) AbdallahStichting Pioneering – Kenniscentrum LeefomgevingWerkplaats Klimaatneutraal RenoverenDocentassistent/OnderzoekerDhr. Ir. B.J.C.M. (Bernhard) WegdamSaxion Hogeschool EnschedeAcademie Bedrijfskunde en OndernemenDocent BouwkundeDe Woonplaats woningcorporatieWethouder Beversstraat 175Postbus 237500 AA Enschedewww.de-woonplaats.nlStichting PioneeringSaxion Hoofdlocatie StadscampusM.H. Tromplaan 28Postbus 70.0007500 KB Enschedewww.pioneering.nlSaxion Hogeschool EnschedeAcademie Bedrijfskunde en OndernemenOpleiding: Bouwtechnische BedrijfskundeM.H. Tromplaan 287500 KB Enschedewww.saxion.nl2

Verbetering van het beheersproces van energetische verbeteringen bij de bestaande woningbouwWoord voorafVoor u ligt het onderzoeksrapport naar de mogelijkheden om het beheersproces van energetischeverbeteringen bij bestaande woningen te verbeteren. Dit rapport is geschreven naar aanleiding van eengezamenlijke vraagstelling van De Woonplaats woningcorporatie en Stichting Pioneering. Persoonlijkhad ik voor aanvang van dit onderzoek weinig kennis over energetische verbeteringen in de bestaandewoningmarkt, maar desondanks beschouwde ik dit onderzoek als mogelijk waardevol en interessant. Ditonderzoek heb ik benaderd als een pre-scriptie, om mij zo goed mogelijk voor te bereiden op mijndaadwerkelijke scriptie, in het tweede deel van mijn laatste leerjaar van de opleiding bouwtechnischebedrijfskunde aan de hogeschool Saxion te Enschede.Graag wil ik mijn dagelijkse begeleiders bedanken van de drie instellingen die verbonden zijn met ditonderzoek: Bahez Abdallah (Stichting Pioneering), Dik Roetert Steenbruggen (De Woonplaatswoningcorporatie) en Bernhard Wegdam (Saxion Hogeschool Enschede). Daarnaast wil ik ook graag allemedewerkers van De Woonplaats woningcorporatie, in het bijzonder het Team Strategie, en StichtingPioneering die geconsulteerd zijn voor dit onderzoek bedanken. Ook aan de externe personen die mijhebben voorzien van belangrijke informatie en ervaringen vanuit hun expertisegebied wil ik langs dezeweg nogmaals mijn dankwoord uitspreken voor de geleverde energie en waardevolle toevoeging aan ditonderzoek.Roel NavisStudent bouwtechnische bedrijfskundeAcademie Bedrijfskunde en OndernemenSaxion Hogeschool Enschede3

Verbetering van het beheersproces van energetische verbeteringen bij de bestaande woningbouwSamenvattingDe Woonplaats woningcorporatie heeft een verbeterambitie uitgesproken aangaande hetbeheersproces van energetische verbeteringen bij de bestaande woningvoorraad op basis vanvernieuwend opdrachtgeverschap. Dit naar aanleiding van de aanhoudende strubbelingen tussenopdrachtgever en opdrachtnemer in de markt de laatste jaren, het achterblijven van kwaliteit van dewoningen, de alsmaar kleiner wordende marges in de bouwbranche en de wet- en regelgeving betreftCO2-reductie en het labelen van de woningvoorraad. Om een compleet beeld te schetsen van dehuidige situatie is er onderzoek uitgevoerd op drie niveaus: markt-, branche- en organisatie niveau. Dit isgedaan met behulp van analyse modellen en interviews met medewerkers van De Woonplaats enpersonen uit de gehele bouwkolom.Onderzoek heeft uitgewezen dat er over het algemeen een gebrek aan kennis over het begrip‘vernieuwend opdrachtgeverschap’ bestaat, zowel intern als extern. Dit heeft als gevolg dat werknemersvan de opdrachtgever kritisch tegenover deze werkwijze staan. Daarnaast is het wederzijds vertrouwentussen opdrachtgever en opdrachtnemer decennia lang niet optimaal geweest. Tegenstrijdige belangenwaren jarenlang oorzaak van conflicten en discussies. Vernieuwend opdrachtgeverschap biedt hier bijeen uitkomst, door in te spelen op kwaliteit door prestatie eisen en de daarbij komendekwaliteitsborging. De kennis van de markt wordt optimaal benut door enkel functionele eisen te stellen,waardoor oplossingen geboden kunnen worden door personen met meer kennis over het onderwerp.Uiteindelijk gaat het voor De Woonplaats om de bewoner. Het gebrek aan beheersing van hetenergetisch verbeterproces kan als gevolg hebben dat de woning niet de energetische prestatie haaltzoals dat vooraf is berekend en belooft aan de bewoner. Hierdoor zullen de maandelijkse lasten, (huurenenergielasten) buiten de verbruikslasten, niet voldoen aan de verwachtingen. Daarnaast is er gevaarvoor de gezondheid door eventuele schimmelvorming, tocht en het daarbij behorend gebrek aan hetbasiscomfort. Uiteindelijk zal de bewoner niet tevreden zijn en zal De Woonplaats hier op aan wordengekeken. Ook zullen de reparatieverzoeken door gebreken in de basis vele malen vaker voorkomen danwanneer er eisen worden gesteld aan de prestatie van de woning en optioneel een onderhoudstermijn.Om deze manier van werken gestructureerd te laten werken is het wenselijk om een processchema teontwikkelen die rekening houdt met de specifieke speerpunten van De Woonplaats en haar organisatie.In dit processchema zal rekening gehouden moeten worden met de verbeterpunten in de huidigesituatie: communicatielijnen, controlemomenten in het proces, bewonersparticipatie en behandeling,evaluaties en dergelijke. Hiervoor is het specifieke processchema opgesteld naar aanleiding van hetonderzoek, en hier liggen de diverse interviews zowel intern en extern aan ten grondslag. Ook dehandleiding die is geschreven door de samenwerkende marktpartijen van het LenteAkkoord zijn eenbasis voor de resultaten van dit onderzoek.Wanneer het processchema gevolgd kan worden tijdens een uit te voeren project, is het mogelijk omhet schema te finetunen. Hierdoor kunnen de kinderziektes als zijnde een proefmodel er uit gefilterdworden, waardoor het schema naar aanleiding van de praktijk definitief kan worden gemaakt. Belangrijkis, met name in de beginfase, het organisatorisch goed neerzetten. Dit kan gedaan worden met behulpvan een onafhankelijke partij. Voordeel van een externe partij is dat zonder belangen kan wordenaangewezen waar de verbeterpunten zitten of welke persoon zich waar mee bezig dient te houden.Door een heldere organisatie zijn gevaren eenvoudiger op te sporen en kunnen er veranderingen eerderworden doorgevoerd.4

Verbetering van het beheersproces van energetische verbeteringen bij de bestaande woningbouwInhoudsopgaveColofon ................................................................................................................................................................................. 2Woord vooraf .................................................................................................................................................................... 3Samenvatting..................................................................................................................................................................... 4Inhoudsopgave ................................................................................................................................................................. 51. Algemene info ......................................................................................................................................................... 71.1. De Woonplaats ............................................................................................................................................ 71.2. Stichting Pioneering .................................................................................................................................. 81.3. Saxion Hogeschool Enschede ............................................................................................................... 92. Situatieschets ........................................................................................................................................................ 103. Vraagstelling, doelstelling en onderzoeksvragen ................................................................................ 113.1. Vraagstelling ............................................................................................................................................... 113.2. Doelstelling ................................................................................................................................................. 113.3. Onderzoeksvragen ................................................................................................................................... 114. Onderzoekstrategie ............................................................................................................................................ 135. Onderzoek .............................................................................................................................................................. 145.1. De markt ...................................................................................................................................................... 145.2. De branche ................................................................................................................................................. 145.3. De organisatie ........................................................................................................................................... 156. Analyse ..................................................................................................................................................................... 166.1. Algemeen ..................................................................................................................................................... 166.2. Sterktes ......................................................................................................................................................... 166.3. Zwaktes ......................................................................................................................................................... 176.4. Kansen ........................................................................................................................................................... 176.5. Bedreigingen .............................................................................................................................................. 187. Resultaat .................................................................................................................................................................. 197.1. Procesomschrijving.................................................................................................................................. 197.1.1. Initiatieffase ........................................................................................................................................... 207.1.2. Definitiefase ........................................................................................................................................... 207.1.3. Ontwerpfase .......................................................................................................................................... 217.1.4. Voorbereidingsfase ............................................................................................................................ 217.1.5. Realisatiefase ......................................................................................................................................... 227.1.6. Nazorgfase ............................................................................................................................................. 227.2. Processchema ............................................................................................................................................ 248. Conclusie ................................................................................................................................................................. 259. Aanbevelingen ...................................................................................................................................................... 269.1. Dooronderzoek ......................................................................................................................................... 269.2. Vervolgacties .............................................................................................................................................. 2610. Bronnen ................................................................................................................................................................... 2710.1. Literatuur............................................................................................................................................................ 275

Verbetering van het beheersproces van energetische verbeteringen bij de bestaande woningbouw10.2. Internet ............................................................................................................................................................... 2810.3. Beeldmateriaal ................................................................................................................................................. 3010.4. Interviews ........................................................................................................................................................... 3111. Verklarende begrippenlijst .............................................................................................................................. 326

Verbetering van het beheersproces van energetische verbeteringen bij de bestaande woningbouw1. Algemene info1.1. De WoonplaatsWoningcorporatie De Woonplaats 1 is een vastgoedonderneming met een maatschappelijke doelstelling.De organisatie bestaat uit ruim 200 medewerkers en het woningbestand is met 20.000 relatief groot. Demeeste woningen zijn gelegen in Enschede en de regio Achterhoek. Oorspronkelijk is De Woonplaatsopgericht in de Achterhoek, maar na diverse fusies is het nu een organisatie met een landelijke licentieen idem dito projecten.De Woonplaats biedt niet alleen woonvoorzieningen maar is er voornamelijk voor de mensen met eenlaag inkomen of een zwakke positie op de woningmarkt. Deze mensen krijgen van De Woonplaatsondersteuning met scholingsmogelijkheden en op den duur kansen om eigenaar te worden van zijn ofhaar huurwoning door koop. Dit wordt bepaald door middel van de Gold-Card Service. Dit principe gaatuit van het gedrag van de bewoner en wordt toegekend wanneer er geen onregelmatighedenvoorkomen in de huurperiode.Verwachtingen van het onderzoekDe Woonplaats heeft dit onderzoek laten uitvoeren naar aanleiding van verbeterambities die zijngeformuleerd na projecten die zijn opgeleverd. Het beheersproces van de energetischeverbetermaatregelen van de bestaande woonomgeving is voor verbetering vatbaar, maar is nieteenvoudig te omschrijven. Tijdens dit onderzoek dient er een processchema en een TVB-Matrix teworden geformuleerd. Dit is het gevolg van een onderzoekstrategie die samen met Stichting Pioneeringis geformuleerd.1 http://www.de-woonplaats.nl/over_ons/7

Verbetering van het beheersproces van energetische verbeteringen bij de bestaande woningbouw1.2. Stichting PioneeringIn de regio Twente is de bouw van groot belang. Landelijk gezien heeft de regio Twente ook een groterebouwindustrie (van 5% naar 8%). In de hele regio heeft 50% van de industrie correlatie met de bouw. Demarktpositie van de Twentse bouw wordt door veel factoren beïnvloed. Denk bijvoorbeeld aan deinstroom van flexibel arbeidspotentieel uit Oost-Europa en nieuwe vormen van aanbesteden encontracteren. Klimaatveranderingen vragen om bewuster gebruik van grondstoffen en het aanboren vanschone energiebronnen. Volgens Stichting Pioneering vraagt deze tijd dan ook om slagvaardigheid enadequaat ondernemerschap. Stichting Pioneering vindt dat de verschillende partijen in de bouw samenmoeten innoveren, vernieuwen en kansen creëren. Doel: de concurrentiepositie van de Twentse bouwversterken en de werkgelegenheid stimuleren.Stichting Pioneering maakt deel uit van het Cluster Bouw van het Innovatieplatform Twente, eeninitiatief dat financieel gedragen wordt door de Provincie Overijssel en de Regio Twente.Innovatieplatform Twente bestaat uit zes clusters en heeft als uitgangspunt dat innovatie leidt totnieuwe bedrijvigheid. De kracht van Pioneering is dat ondernemers, kennisinstellingen, overheid énopdrachtgevers met elkaar samenwerken. De inbreng van opdrachtgevers draagt bij aan het principevan Launching Customership. Meer dan 100 bedrijven en instellingen werken actief samen in tienverschillende projectgroepen, de “werkplaatsen” van Stichting Pioneering. De deelnemende partijendelen hun kennis in verschillende business cases en ontwikkelen samen nieuwe werkwijzen enproducten 2 .Werkplaats Klimaatneutraal renoverenVan de Nederlandse woningen is 70% gebouwd voor 1980. Deze woningen zorgen voor 80% van hettotale woninggasverbruik. De gasprijzen voor huishoudens zijn de afgelopen twintig jaar met 400%gestegen. In woningen met een huurprijs tot 400,- euro kan het energieverbruik gemakkelijk 50% van dehuurkosten bedragen. Voor de werkplaats dus alle aanleiding om kennis en ervaring op te doen die leidttot klimaatneutraal gerenoveerde sociale huurwoningen 3 .Medio 2009 hebben bij Pioneering betrokken woningcorporaties, bouw- en installatiebedrijven,architecten, gemeenten en kennisinstellingen het initiatief genomen voor de werkplaats KlimaatneutraalRenoveren.De belangrijke pijlers van de werkplaats Klimaatneutraal Renoveren zijn:- Het realiseren van CO2-reductie.- Het verminderen van het gebruik van fossiele brandstoffen.- Het voorkomen van stijgende energielasten voor de bewoners.De werkplaats Klimaatneutraal Renoveren van Pioneering ontwikkelt geïntegreerde toepassingen, dieinzicht geven in de bijdrage aan deze drie pijlers, de bijbehorende investering en de terugverdientijd. Dewerkplaats deelt de behaalde resultaten met de regionale bedrijven, woningcorporaties, gemeenten enkennisinstellingen.Verwachtingen van het onderzoekStichting Pioneering heeft de volgende verwachtingen van het onderzoek. In samenwerking met DeWoonplaats zijn deze verbeterpunten geformuleerd. Aangezien Stichting Pioneering ook diverseopleidingsonderdelen aanbiedt aan onderwijsinstellingen, is het zeer interessant om te laten zien hoehet Vernieuwend Ondernemerschap en het beheersproces van energetische kwaliteitsverbeteringenkan worden vastgelegd en waar eisen betreft kwaliteit kunnen worden gecontroleerd. Daarnaast is hetvoor Stichting Pioneering ook van belang dat ze haar deelnemers iets kan overhandigen wat ‘innovatief’en ‘ondernemend’ is.2 http://www.pioneering.nl/organisatie/doelstelling3 http://www.pioneering.nl/werkplaatsen/klimaatneutraal-renoveren8

Verbetering van het beheersproces van energetische verbeteringen bij de bestaande woningbouw1.3. Saxion Hogeschool EnschedeMet vestigingen in Enschede, Deventer en Apeldoorn en 23.000 studenten is Saxion 4 een van degrootste hogescholen van Nederland. Saxion biedt een zeer uitgebreid assortiment opleidingen en eengroot aantal bijzondere afstudeerrichtingen of specialisaties, nationaal en internationaal.Saxion biedt een breed scala aan opleidingen met diverse varianten aan. Het onderwijs kan alshoogwaardig, innovatief en ondernemend gekarakteriseerd worden. Studenten studeren individueel ineen 'persoonlijke leerweg'. Samenwerkingsverbanden met bedrijven, instellingen en overhedenresulteren in onderwijs, dat nauw aansluit op de beroepspraktijk. Daarnaast wordt er momenteel eenbreed programma voor toegepast onderzoek ontwikkeld.Verwachtingen van het onderzoekSaxion Hogescholen Enschede heeft via Stichting Pioneering deze opdracht aangenomen en vervolgensaangeboden aan haar leerlingen die voldoen aan de eisen. Saxion Hogescholen heeft deze stageaangeboden als ‘2e stage’ oftewel verdiepende stage. Dit wil zeggen dat een vierdejaars student dezeopdracht kan gaan uitvoeren voordat deze begint aan zijn of haar afstudeerproject. Gezien deeducatieve status van deze student is het voor Saxion Hogescholen Enschede van belang dat er veelverdieping in de materie zit en de ontwikkelde competenties van de student tot uitdrukking komen.4 http://saxion.nl/over_saxion/welkom9

Verbetering van het beheersproces van energetische verbeteringen bij de bestaande woningbouw2. SituatieschetsDe Woonplaats woningcorporatie (zie bijlage 1.3.) heeft in de afgelopen jaren opgemerkt dat er zich eenverbetermogelijkheid voor doet bij het beheersen van het energetische verbeterproces zoals dattegenwoordig wordt uitgevoerd. Deze verbeterambitie heeft zich uiteindelijk gevormd in een opdrachtwelke bij Stichting Pioneering is neergelegd als zijnde een afstudeeropdracht. Deze afstudeeropdracht isopgepakt door een student bouwtechnische bedrijfskunde van de Saxion Hogeschool te Enschede alseen stageopdracht. Aanleiding van de verbeterambitie is ook het onderzoek van Stefan Maatman naarTotal Cost of Ownership van een project van De Woonplaats (Maatman, 2011), zie literatuurlijst. Uit ditonderzoek kwam naar voren dat de faalkosten in de huidige afgeronde projecten een belangrijke factorwaren voor de totale kosten die voor rekening van De Woonplaats kwamen, waardoor een anderebenadering vanuit de opdrachtgever in de vorm van vernieuwend opdrachtgeverschap wellicht eenoplossing zou kunnen betekenen. Het processchema zoals dat geldt bij vernieuwendopdrachtgeverschap is terug te vinden in de bijlagen.De Woonplaats heeft aangegeven dat het belang van het uitdragen van vernieuwendopdrachtgeverschap een voorwaarde is voor het verbeteren van het beheersproces van energetischeverbeteringen bij bestaande woningbouw. Vernieuwend opdrachtgeverschap wordt in bijlage 10.3.1 oppagina 36 als begrip verklaard. In tegenstelling tot de traditionele manier van werken, wordt er bijvernieuwend opdrachtgeverschap als belangrijkste tegenstelling geen gebruik gemaakt van een besteken tekeningen, maar wordt de markt zelf aan het denken gezet om de functionele eisen van deopdrachtgever te vertalen naar oplossingen voor het object.Intern bij De Woonplaats is gekozen om eerst een pilot project op deze manier van werken aan te gaan,voordat de bedrijfsvoering wordt aangepast aan vernieuwend opdrachtgeverschap. Met dit pilot projectwordt in de vorm van het ‘Sanders Complex’ in de Spoorzone van Enschede voor 2012 begonnen. Na hetproject zal een evaluatie uitwijzen waar veranderingen doorgevoerd moeten worden in de algehelebedrijfsvoering. Doel van dit onderzoek is om een leidraad te schetsen hoe het beheersproces verbeterdkan worden en waar op moet worden gelet bij het aangaan van het project. Deze leidraad zal doormiddel van keuzemogelijkheden in een vroeg stadium, mogelijke problemen in het komende trajecttrachten te elimineren. Hierdoor is het model voor vernieuwend opdrachtgeverschap het traditionelemodel continu een stap voor. Mogelijke problemen zijn beschreven in bijlage 7. op pagina 68 die,wanneer de opdrachtnemer volledig verantwoordelijk is voor zijn werk, sowieso niet op deze manierworden uitgevoerd.Extern in de markt is er grote behoefte voor verandering. De opdrachtgever heeft de macht omveranderingen door te laten voeren, door haar eisenpakket. In de traditionele vorm wordt diteisenpakket vertaald naar een bestek en een aantal tekeningen, waar de uitvoerende markt een prijsvoor mag opgeven. Gevolg hiervan zijn kleine marges, ruimte in het bestek wordt gebruikt om marges tevergroten voor de uitvoerende partijen en een vertrouwensbreuk is ontstaan. De Woonplaats ziet hetals haar taak om door vernieuwend opdrachtgeverschap de markt weer op te laten bloeien en devertrouwensband tussen opdrachtgever en opdrachtnemer te herstellen.Concluderend kan men stellen dat er voor De Woonplaats op dit moment enkel nog eenverbeterambitie ligt. Uiteraard worden er energetische verbeteringen toegepast, maar op basis vanprestatie-eisen staat dit nog in de kinderschoenen. Belangrijk is om draagvlak binnen de organisatie tecreëren door diverse afdelingen die betrokken zijn bij de ontwikkeling van dit proces te betrekken. Ditgaat om afdelingen die bepalen waar de verbeteringen worden uitgevoerd en de afdelingen die deuitvoering begeleiden (afdeling Strategie, afdeling Projecten, afdeling Onderhoud en afdeling Vastgoed).Deze aanpak is gericht op maatwerk en is naar wens aan te vullen door de bewoners tegenover eenhuurverhoging. Aan monitoring en evaluatie wordt op dit moment nog weinig gedaan, of hier isverbetering in mogelijk.10

Verbetering van het beheersproces van energetische verbeteringen bij de bestaande woningbouw3. Vraagstelling, doelstelling en onderzoeksvragenDe vraagstelling, doelstelling en de onderzoeksvragen vormen een belangrijke basis voor het onderzoek.Doel van deze drie gegevens is het afkaderen van het onderzoek en het einddoel vast te stellen. Tevensdienen deze gegevens als basis voor de onderzoeksstrategie.3.1. VraagstellingDe vraagstelling is aan de hand van de doelstelling als volgt te omschrijven:“Hoe is een energetische renovatie procesmatig te beheersen?”Door analyses van het huidige proces is het mogelijk prestatie-indicatoren, en een processchema metverantwoordelijkheden op te stellen. Dit processchema zal waarschijnlijk projectafhankelijk zijn, gezien‘renovatie’ projecten geen van allen gelijk zijn. Niet in aanpak, niet in samenstelling van het bouwteamen niet in werkzaamheden. Voorwaarde is wel dat het onderzoek in de toekomst getoetst kan wordenaan een nieuw project, zodat de kinderziektes er uit kunnen worden gehaald en het systeem klaar is omin werking te treden.De periode die voor dit onderzoek staat is 20 weken, oftewel 100 werkdagen. Na deze periode dient ereen gedegen onderzoek gereed te zijn met conclusies en aanbevelingen, maar het belangrijkste is eenprocesschema met prestatie-indicatoren en verantwoordelijkheden die beschreven zijn. Devoorwaarden voor dit onderzoek vindt u in het Plan van Aanpak.3.2. DoelstellingDe doelstelling is als volgt te omschrijven:“Een procesbeschrijving waarmee een energetische renovatie beheersbaar is en waarin voorafvastgelegde prestatie indicatoren inzake kwaliteit van het gebouw controleerbaar zijn en welke personenverantwoordelijk zijn voor deze controle”.Om dit te bereiken is het noodzakelijk om evaluaties en bestaand materiaal betreft voorgaandeprojecten waar de verbeterambitie uit is voortgekomen te bestuderen. Hier zullen de verbeterpuntenaangestreept en onderzocht worden, zodat ze vervolgens in een opzet volgens het ‘vernieuwdopdrachtgeverschap’ kunnen worden geplaatst.3.3. Onderzoeksvragen1. Hoe ziet het huidige kwaliteitsverbeteringproces van De Woonplaats of een uitvoerende partij eruit?1.1. Welke energetische installaties of bouwkundige maatregelen zijn er op dit moment altoegepast tijdens kwaliteitsverbeteringen door De Woonplaats i.s.m. de uitvoerende partij?1.2. Welke projectteams binnen De Woonplaats zijn direct betrokken bij dit onderzoek?1.3. Op basis waarvan wordt de mate van kwaliteitsverbetering op dit moment toegepast?1.4. Welke partij(en) bepaalt op dit moment de prestatie-eisen tijdens de renovatie vanwoningvoorraad van De Woonplaats (afgezien van de eisen van de overheid) en daarmee deinvesteringsgrootte?1.5. Is er een mogelijkheid voor de bewoner om af te wijken van het advies op eigen kosten, en zoja, wat is dan de procedure?1.6. Wie is verantwoordelijk voor de keuze van kwaliteitsverbetering?1.7. Welke personen zijn verantwoordelijk voor de controle van de vooraf vastgelegde prestatieindicatoren/eisen?11

Verbetering van het beheersproces van energetische verbeteringen bij de bestaande woningbouw2. Wat zijn de resultaten van evaluaties van al afgeronde renovatieprojecten van De Woonplaats?2.1. Hoe zien de verbruikcijfers er uit betreft het energieverbruik per woning per energielabel vande woningvoorraad van De Woonplaats?2.2. In hoeverre is er fotomateriaal / filmmateriaal beschikbaar met betrekking totkwaliteitsverbetering?2.3. Hoe meet men comfort/binnenklimaat?2.4. Hoe zien de renovatieplanningen er uit van voorafgaande projecten?3. Zijn er reeds projecten afgerond die tot stand zijn gekomen door vernieuwendopdrachtgeverschap?3.1. Wie zijn mogelijke partners van De Woonplaats in vernieuwend opdrachtgeverschap?3.2. Wat zijn de criteria waar deze partner aan moet voldoen?3.3. Wat zijn de criteria hoe deze partner met zijn personeel en onderaannemers om gaat?3.4. Hoe is binnen de organisatie draagvlak gecreëerd voor vernieuwend opdrachtgeverschap?4. Wat zijn de gevolgen voor het beleid van De Woonplaats dat is vastgesteld en vastgelegd?5. Op welk toekomstig project kunnen de aanbevelingen uit het onderzoek worden toegespitst?5.1. Hoe is de kwaliteitsborging van het energetische beheersproces te realiseren en vast teleggen?5.2. Hoe is kwaliteit van werkzaamheden tijdens de kwaliteitsverbeteringen te formuleren?12

Verbetering van het beheersproces van energetische verbeteringen bij de bestaande woningbouw4. OnderzoekstrategieDe onderzoekstrategie laat zien hoe het onderzoek dient te verlopen tijdens de stageperiode. Dehoofdpunten van het onderzoek staan hier onder opgesomd. Het is van belang dat deze punten de rodedraad in het onderzoek gaan vormen, want uiteindelijk zorgen deze punten voor het nieuweprocesschema, zoals het resultaat van het onderzoek er uit zal komen te zien.Analyse van het proces (waar gaat het goed / fout).Analyse van fouten en risicomomenten in het proces.Vaststellen van meetbare prestatie-indicatoren (Pi’s).Inplannen van Pi’s in het proces (Wat moet tijdens bouw, bij oplevering of tijdens bewoninggemeten worden?).Vaststellen wie Pi’s meet, controleert en vastlegt (opdrachtnemers, opdrachtgever of externedeskundige).Opstellen van een processchema en TVB-Matrix.Om het onderzoek op te kunnen hangen aan de werkelijkheid is het belangrijk om een referentieprojectte hebben, omdat dit de meest praktische kijk geeft op de werkelijkheid. Een geschikt project hier vooris het project ‘Velve-Lindehof’ 5 , omdat deze kort geleden is afgerond en er evaluatiemateriaalbeschikbaar is. Tijdens dit project zijn verbetermogelijkheden geformuleerd in het beheersproces van deenergetische verbeteringen, wat uiteindelijk mede aanleiding is geweest voor dit onderzoek. ‘Velve-Lindehof’ is een renovatieproject gestart op 27 april 2011 in samenwerking met Vastbouw 6 . Het gaathier om 25 renovatiewoningen.Om te meten wat het onderzoek heeft opgeleverd, is het mogelijk en raadzaam om een toekomstigproject te toetsen aan de bevindingen, conclusies en aanbevelingen van het komende onderzoek. Eengeschikt project hier voor zou het project ‘Stevenfenne’ te Enschede kunnen zijn, omdat dit heteerstvolgende project is dat wordt uitgevoerd in Enschede. Het gaat om 117 eengezinswoningen waargetracht wordt de bewoners renovatiemaatregelen te laten uitvoeren aan de huurwoningen tegen eenhuurverhoging. Einddoel is om de energielabels 7 van de woningen te upgraden van energielabel E naarenergielabel B en op die manier de maandelijkse energielasten te verlagen. Het processchema kan naaraanleiding van dit project worden gefinetuned, zodat de kinderziektes er uit kunnen worden gehaald.Om hier uiteindelijk terecht te komen is het belangrijk om ook de omgeving in kaart te brengen. Demacro-analyse (markt), de meso-analyse (branche) en de micro-analyse (organisatie) zorgen hier voor.Dit onderzoek is weergegeven in hoofdstuk 5. Deze gegevens die geanalyseerd worden zijn belangrijkvoor de keuzes waarvoor De Woonplaats zal komen te staan.Concluderend kan men stellen dat de hoeveelheid evaluatiemateriaal enigszins te wensen over laat.Projecten worden opgepakt en op een goede klantgerichte manier opgepakt, maar na oplevering wordthet daadwerkelijk overgedragen naar de onderhoudsafdeling. De projecten die worden opgepakt zijnvan een vrij hoog ambitieniveau, maar de uitkomst is in veel projecten niet geborgd. De algemene feitenover het woningbestand van De Woonplaats en bijvoorbeeld zaken als het meten van comfort enfotomateriaal, etc. zijn terug te vinden in bijlage 4 en bijlage 7.5 http://www.velve-lindenhof.nl/site/6 http://www.vastbouw.nl/7 http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/energielabel-woning/uitleg-energielabel13

Verbetering van het beheersproces van energetische verbeteringen bij de bestaande woningbouw5. OnderzoekOm een goed beeld te krijgen van de bestaande situatie, is het belangrijk om de externe en interneomgeving van De Woonplaats woningcorporatie in kaart te brengen. Dit onderzoek wordt uitgevoerd opdrie niveaus: Macro- (markt), Meso- (branche) en Micro- (organisatie) niveau. Het uitgebreideonderzoek is terug te vinden in bijlage 2.5.1. De marktAllereerst zal de markt geanalyseerd worden In demarkt spelen een aantal factoren een hoofdrol. Devergrijzing en de individualisatie zijn de belangrijkstedemografische factoren waar rekening mee moetworden gehouden. Het is belangrijk om in te kunnenschatten wat de behoefte van de markt is op dezeniveaus. Deze behoeften zijn samen te vatten alslevensloopbestendige woningen (grondgebonden,aangepast sanitair, drempelloos, etc.) en kleinerewoningen, aangezien het gemiddeld gezin kleinerwordt. Voor een woningcorporatie is dat belangrijkom mee te nemen in haar visie, om beslissingen tekunnen maken betreft renovaties, sloop en eventuelenieuwbouw 8 .Figuur 1: VergrijzingUiteraard is de financiële crises ook een belangrijke beslissingsfactor voor de markt. De crisis verlaagdhet consumentenvertrouwen (-30% - zie bijlage 2.) en financieringsregelingen zijn voor consumentenniet zonder slag of stoot te verkrijgen. Het is met name voor De Woonplaats als maatschappelijkevastgoed ontwikkelaar belangrijk om deze ontwikkeling nauwlettend in de gaten te houden, zodat haarhuurders worden begeleid en ondersteund in woonoplossingen. Naast het consumentenvertrouwen zijnde verwachte stijgingen van de energiekosten een belangrijk punt. De elektriciteitkosten zullen naarverwachting jaarlijks met 8% gaan stijgen, evenals de gasprijzen (+5% per jaar) en de huur die met deinflatie mee stijgt. Deze stijgingen zullen uiteindelijk zorgen voor ondraaglijke maandelijkse woonlasten,waardoor een keuze voor het energetisch verbeteren van de woningen op dit moment een uitgelezenkans is om deze kosten te drukken.Tenslotte floreert de installatiemarkt door zojuist genoemde reden en de normen die worden gesteldvanuit de overheid. Het is zonder installaties niet meer mogelijk om bijvoorbeeld de nieuwbouw EPC eisvan 0,6 te behalen, waardoor elke nieuwbouwwoningen diverse installaties zal herbergen. Daarnaast iser met installaties veel te winnen op het gebied van energiezuinigheid en comfortverbetering.Technologische ontwikkelen zijn hiermee een kans op de huidige markt.5.2. De brancheDe bouwbranche is een branche die de economische ontwikkelingen ‘volgt’. Volgen houdt in dat debranche anticipeert op de ontwikkelingen in de economie. In tegenstelling tot de branches die deeconomie ‘vormen’, heeft de bouwbranche een verlate cyclus. De nieuwbouw loopt terug naarmate deeconomische malaise aanhoudt. De bouwbranche is in Nederland een belangrijke factor voor veelondernemers. Niet alleen de bouwbranche zelf, maar ook transporteurs, leveranciers van materialen engrondstoffen en de algemene dienstverlening ondervinden de gevolgen van de mindere tijden in denieuwbouw.In tegenstelling tot de nieuwbouw wordt er tegenwoordig veel aandacht besteed aan renovaties. Dezeworden doorgevoerd naar aanleiding van het hoofdstuk ‘De markt’. Voor woningcorporaties is er veelaangelegen om te investeren in de toekomstwaarde van haar vastgoed. De klant staat centraal in de8 (Centraal Bureau voor de Statistiek)14

Verbetering van het beheersproces van energetische verbeteringen bij de bestaande woningbouwbesluitvorming en het is ondoenlijk om de huurders op den duur op te zadelen met energielasten die dehuurprijzen overschrijden. Niet alleen de energiekosten zijn hierbij belangrijk, maar ook de verbeteringvan het comfort is een factor die moet worden meegeteld. Uit een onderzoek van het Nationaal FondsVolkshuisvesting van november 2011 (Volkshuisvesting, 2011), blijkt dat 33% meer van de totalewoningvoorraad van woningcorporaties werd in 2010 verbeterd ten opzichte van de verbeteringen in2009. Dit onderzoek laat tevens een stijging zien in 4 jaar van 39% in 2007 van de totalenieuwbouwproductie naar 57% in 2010 waar woningcorporaties als opdrachtgever zijn opgetreden.Dan is er een vernieuwde manier van werken ontstaan. Deze manier van werken is ‘vernieuwendopdrachtgeverschap’, zie de definitie in bijlage 1.1. Vernieuwend opdrachtgeverschap gaat uit van dekennis van de markt en stelt de markt in staat om de functionele eisen uit het programma van eisen vande opdrachtgever naar eigen inzicht in te vullen. Belangrijke randvoorwaarden hierbij zijn transparantie,integraal werken, communicatie en innovativiteit om concurrentievoordeel te behalen op andereaanbieders.5.3. De organisatieIntern is het belangrijk dat er draagvlak wordt gecreëerd. Tijdens diverse interviews metbelanghebbenden van verschillende afdelingen is duidelijk geworden dat het gebrek aan kennis oververnieuwend opdrachtgeverschap een zekere kritische toon opwekt. Door top-down (zie woordenlijst)de informatie over vernieuwend opdrachtgeverschap in de organisatie te laten landen door middel vaneen presentatie over het te voeren beleid, kan deze afwachtendheid bij de werknemers wordenweggenomen.Als opdrachtgever heeft De Woonplaats een behoorlijke macht over haar projecten. Met vernieuwendopdrachtgeverschap heeft De Woonplaats de mogelijkheid om door middel van functionele eisen enbijvoorbeeld een budget genoeg randvoorwaarden te stellen, zodat er een traject kan worden begonnentussen verschillende aanbieders om het beste plan neer te leggen binnen deze kaders. Het vernieuwendopdrachtgeverschap is in de markt nog weinig toegepast en daarom zal er een leerproces moetenworden gestart. Evaluatie is hierin een essentieel middel en bouwcommissioning kan helpen bij hetneerzetten van de juiste organisatie voor de juiste projecten. Op deze manier zijn er voldoende ‘stokkenachter de deur’ om er voor te zorgen dat projecten met de juiste begeleiding en controlemomentenworden aangepakt.Tijdens diverse interviews zoals eerder zijn beschreven is gebleken dat men binnen de organisatie nogveel gevaren ziet met het overgaan op vernieuwend opdrachtgeverschap. Daarbij komen diversenegatieve opvattingen en vooroordelen die door een goede voorlichting en presentatie verholpenkunnen worden. Voorbeelden hiervan zijn de verwachte voorbereidingstijd, het vertrouwen in deuitvoerende markt, het loslaten van de directe invloed op oplossingen voor het project en het niet zienvan de noodzaak om projecten op basis van vernieuwend opdrachtgeverschap aan te pakken. Dit laatsteis kijkend naar de huidige marges in de bouwbranche, de kwaliteit die wordt beschreven bij deaanbesteding en die wordt geleverd, het grote en groeiende percentage faalkosten en de zorgvuldigheidvan werken die anders zal zijn wanneer er verantwoordelijkheid wordt verbonden aan het geleverdeproduct door onderhoudscontracten bijvoorbeeld.Het beste overtuigingsmiddel blijkt echter een succesvol afgerond project op basis van vernieuwendopdrachtgeverschap. Veel respondenten geven aan dat dit doorslaggevend kan zijn in hun opvatting.Daarnaast kan een heldere, transparante en open presentatie veel duidelijkheid verschaffen over deverwachtingen op het gebied van resultaten en prestaties van alle deelnemende partijen.15

Verbetering van het beheersproces van energetische verbeteringen bij de bestaande woningbouw6. Analyse6.1. AlgemeenDe SWOT (Strengths, Weaknesses, Opportunities and Threats) analyse is een weergave van de omgevingvan een organisatie. In dit geval betreft het De Woonplaats en specifiek de renovatiemarkt.Onderstaand Figuur 1 is een schematische weergave van zowel de Macro-analyse, de Meso-analyse alsde Micro-analyse, en daarmee een weergave van gegevens van het CBS, bestaande onderzoeken eninterviews met de werknemers van De Woonplaats en externen. Om de omgeving van De Woonplaats inkaart te brengen kijken we eerst naar de interne kant door zwakten en sterkten te analyseren.Vervolgens wordt de externe kant belicht met daarin de kansen en bedreigingen van uit de markt.Flexibele organisatieKlantbelang voorop1-serieGold-Card-ServiceFinancieel sterke positieKennis van woningbestandInnovatiemogelijkhedenKennis Vernieuwend opdrachtgeverschap– know/how.Draagvlak binnen organisatieEvaluatie is geen standaardCommunicatietoolsSoftware en beloftes die daarbij komenKracht van de markt benuttenSubsidies en ConvenantenVergrijzingUitdunning van gezin samenstellingMaandlastenverlaging (doorfinanciële crisis)Doelstelling 20% CO2 reductiein 2020 - concurrentendreigingTerugval in traditioneel denkenControlemogelijkheden werkCrisis-consumentenvertrouwenZwakke woningmarktBewonersgedrag/EnergiebewustzijnDraagvlak creëren onderaannemers.Figuur 2: SWOT-Analyse met belangrijkste combinaties/confrontatiesHierboven (figuur 1) is een schematische uitwerking van de SWOT-Analyse weergegeven. Wat opvalt, isde balans tussen de positieve en negatieve kanten. In de confrontatiematrix die volgt uit de SWOTanalyse zullen de resultaatgebieden (grijs) met elkaar geconfronteerd worden, zodat belangrijkespeerpunten voor De Woonplaats kunnen worden geformuleerd voor haar beleid gericht opvernieuwend opdrachtgeverschap.6.2. SterktesAls sterkte is als eerste te noemen de flexibiliteit van de organisatie. Complete vrijheid van werkplekzorgen voor een open uitstraling en een prettig werkmilieu. Elke ‘flexplek’ grenst aan een raam,waardoor er voor iedereen voldoende daglichttoetreding is.Aandacht voor de klant is een volgende sterkte van De Woonplaats. Met maatwerk probeert DeWoonplaats er voor te zorgen dat klanten zich langer aan de woningcorporatie willen binden entevreden zijn over de woning. Door wat men binnen De Woonplaats noemt ‘1-Serie’ is het mogelijk om16

Verbetering van het beheersproces van energetische verbeteringen bij de bestaande woningbouwnaast een standaard pakket ook individuele maatregelen op aanvraag aan te brengen. Deze servicewordt door klanten van De Woonplaats als ‘heel prettig ervaren’. Deze service hangt samen met deGold-Card-Service. Deze Gold-Card wordt uitgereikt aan bewoners die zich houden aan afspraken uit hethuurcontract en zorg dragen voor de woning en haar omgeving. Naast de 1-Serie hebben deze bewonersook de mogelijkheid om te studeren of re-integratieopties.De Woonplaats heeft daarnaast ook een financieel sterke positie. Door de jaren heen is de markt er nietbeter op geworden, maar door een solide financieel beleid (gegevens jaarverslag 2010), heeft DeWoonplaats er voor gezorgd dat er nog steeds een gezonde corporatie staat. Met extra zorg in dezetijden voor het huidige woningbestand en wat minder in nieuwbouw blijven er mogelijkheden om devruchten van het beleid over enkele jaren te plukken (bijvoorbeeld verkoop of het behalen vandoelstellingen/regelgeving door de overheid).Ook is er binnen De Woonplaats ruimte voor innovatie. In veel zaken loopt De Woonplaats voorop. Dit isin november 2010 ter uitdrukking gekomen toen de Pioneering Award voor Meest vernieuwendeopdrachtgever in de wacht werd gesleept op het Pioneering Jaarevent in de Grolsch Veste. Eenbevestiging van het zijn van een kartrekker in de regio Twente als het gaat om opdrachtgeverschap.Ten slotte is de kennis van haar woningbestand een sterkte. Bij onderhoudprojecten hebbenbetrokkenen binnen de organisatie kennis van het werk dat gedaan dient te worden en kan hierdoorsnel en effectief maatregelen treffen. Projecten worden bij realisatie en onderhoud uitgebreid in kaartgebracht, waardoor in de toekomst gericht kan worden gewerkt aan verbeterpunten van de woningen.6.3. ZwaktesEen zwakte van de organisatie is de ervaring met Vernieuwend Opdrachtgeverschap. Deze manier vanwerken is nog niet breed toegepast in de markt. De Woonplaats mag zich wel partij noemen die dezemanier van werken vroeg heeft toegepast in haar beleid, maar ervaring is er nog weinig. Is er ‘voldoendekennis’ en ‘know-how’ aanwezig binnen de organisatie om vernieuwend opdrachtgeverschap op eengoede manier toe te passen?Ook aandachtsgebieden bij projecten worden met een zachte hand benaderd. Uit angst om persoonlijkte worden bij evaluaties blijven harde conclusies vaak achterwege. Voor het leerproces van DeWoonplaats is dat niet wenselijk en mag dat kritischer. Problemen worden geformuleerd alsverbeterpunten of aandachtsgebieden, maar aanwijzen waar de pijn zit, wordt vaak niet explicietgenoemd.Daarnaast bestaan er evaluaties van projecten door externe partijen die tekenen van miscommunicatielaat zien van uit De Woonplaats. Dit heeft als oorzaak dat er misverstanden optreden en uiteraard is deverantwoordelijke niet gemakkelijk te vinden. Er moet gezegd worden dat deze rapporten niet metwederzijdse inbreng zijn samengesteld. Maar het is wel een aandachtspunt bij toekomstige evaluaties.Ervaringen worden niet altijd goed vastgelegd in evaluaties, zodat het leermoment en het uiteindelijkdoel van evaluaties gemist wordt.Ook de levensduur van de woningen waarvoor gerenoveerd wordt (exploitatietermijn) is een onduidelijkbegrip. Wat is de restwaarde na de exploitatietermijn van de woningen? Is deze afgeschreven? Wat zegtdit over de investeringsruimte?Tenslotte blijft de software die tegenwoordig gebruikt wordt staan. Voldoet deze? VABI software is tebeïnvloeden, maar wel het enige meetprogramma die er is. De vraag is of deze software voldoende is oplangere termijn. Het berekenen van een potentiële prestatie en het daarbij behorende verbruik blijkt inveel projecten niet gehaald (soms tot wel 50% boven het gestelde streefverbruik). Een nieuwsoftwarepakket (EPG) lijkt in 2012 op de markt te komen, geïnitieerd vanuit de overheid.6.4. KansenHet principe van Vernieuwend Opdrachtgeverschap bestaat uit het gebruik maken van ‘de kracht van demarkt’. Dit wil zeggen dat specifieke kennis vaak niet binnen de organisatie van de opdrachtgeveraanwezig is in zekere mate, dan wel in de organisatie van de opdrachtnemer. Vernieuwend17

Verbetering van het beheersproces van energetische verbeteringen bij de bestaande woningbouwOpdrachtgeverschap maakt daar gebruik van. Zoals de DESTEP-analyse laat zien, is het mogelijk omverschillende expertises te koppelen uit de markt. Partijen met kennis van energie, economisch sterkepartijen, partijen die in beeld hebben wat technologisch allemaal mogelijk is. Wanneer men kanonderkennen dat zelf niet alle kennis in huis is, is het van belang dat die kennis in huis gehaald wordt.Deze kansen liggen er zeker in de markt.Voor energetische verbeteringen zijn door de overheid subsidies (bijvoorbeeld EIA, subsidieduurzaamheid) beschikbaar gesteld. Door hier goed gebruik van te maken kunnen energetischeverbeteringen extra financieel interessant worden. Convenanten die met de overheid zijn samengesteldgeven vaak meer informatie over deze mogelijkheden. Daarnaast kan in samenspraak met bewoners endeskundigen gekozen worden voor diverse aanpassingen aan de huidige woning tegen eenhuurverhoging, maar een woonlasten-(energielasten) verlaging.De financiële crisis kan gezien worden als kans. Bewoners zullen aan het denken moeten worden gezeten kritisch laten kijken naar de maandlasten, gestimuleerd door De Woonplaats. Wanneer er doorenergetische verbeteringen kan worden aangetoond dat maandelijkse energielasten omlaag gaan, kandit interessant zijn voor bewoners (zie bijlage 4). Dit moet goed in kaart worden gebracht en verdientveel aandacht. Volledige individuele benadering is bij De Woonplaats gebleken als meest effectief enook het bewustzijn van bewoners groeit door een individuele benadering.6.5. BedreigingenIn 2020 moet ten opzichte van 2008 20% CO2 uitstootreductie zijn gerealiseerd (NRC, 2008) 9 . Het is vanbelang dat dit gerealiseerd wordt, omdat andere woningbouwcorporaties hier klanten mee kunnenbinden. Dit komt doordat mensen zich steeds meer bewust worden van het milieu en de daarbijkomende maatregelen waar je direct invloed op hebt. Dit bewustzijn kan De Woonplaats stimulerendoor bewoners er actief op te wijzen wat de visie is en hoe ze invulling denken te geven aan de wensenvan de bewoners.Daarnaast is er een mogelijkheid dat opdrachtnemers vervallen in het oude traditioneel denken in plaatsvan het Vernieuwend Opdrachtgeverschap. Dit wil zeggen dat ze Vernieuwend Opdrachtgeverschapalleen maar zien als potentiële nieuwe markt, terwijl ze het gedachtegoed niet delen. Dit kan als gevolghebben dat onderaannemers worden uitgemolken, terwijl dit tegen allen tijde moet worden voorkomendoor deze nieuwe manier van werken. Ook het draagvlak onder de werknemers van een opdrachtnemerzal met veel energie moeten worden vergroot.Een belangrijk onderdeel van Vernieuwend Opdrachtgeverschap is de controle op het geleverde werkdoor de opdrachtnemer. Vooraf worden eisen gesteld die aangeven wat de prestatie van de woningmoet zijn. Wanneer dit niet wordt gehaald is de opdrachtnemer verantwoordelijk. Om dit te controlerendienen niet alleen bij oplevering worden gekeken of dat is gehaald, maar ook tijdens realisatie. Wanneerdit niet wordt gedaan is alleen de manier van gunning van het werk anders, terwijl de rest traditioneelblijft.Ook de financiële crisis is naast een kans een belangrijke bedreiging. Angst om te investeren is aan deorde van de dag, niet alleen bij bewoners, maar ook bij financiële instellingen. Dit is best belangrijk omde energetische verbeteringen mogelijk te maken. Daarnaast is het gedrag onder bewoners ook nog eenflinke taak om te veranderen. Een vernieuwd en verbeterd binnenklimaat vergt een andere aanpak danhet huidige binnenklimaat. Hier hoort ook een toelichting bij voor de installaties waar men zonder uitlegniet mee uit de voeten kan. Wanneer dat niet gebeurt, is dat een gevaar voor het gebruik van dewoning.De woningmarkt is al tijden geleden ingezakt en staat nu stil. Mensen zetten woningen voor een topprijsin de markt, omdat ze denken dat ze niets te verliezen hebben en ze eerst de woning willen verkopenvoordat ze zelf een andere woning kopen. Voor De Woonplaats betekent dit dat het moeilijker wordtom woningen te verkopen als compensatie voor investeringen in nieuwbouw. Om al het voorgaande inkaart te kunnen brengen is een procesomschrijving gewenst, die inzicht geeft in de te volgen stappen.9 http://www.nrc.nl/article1880267.ece/18

Verbetering van het beheersproces van energetische verbeteringen bij de bestaande woningbouw7. ResultaatHet resultaat van het onderzoek is een processchema. Dit processchema staat op de volgende pagina enwordt ondersteund met twee mogelijke organigrammen voor de aanpak van projecten op basis vanvernieuwend opdrachtgeverschap. Daarnaast worden de informatie uitwisselingen, zowel dedocumenten als de verschillende overleggen die gevoerd zullen worden, weergegeven gedurende hetproces. Ook een competentieoverzicht is meegenomen in dit product. Dit overzicht geeft weer aanwelke competenties deelnemers aan deze manier van werken in ieder geval dienen te voldoen om meete kunnen in het project. Deze competenties kunnen tevens na diverse pilotprojecten wordengefinetuned, zodat men goed kan omschrijven welke personen met welke karaktereigenschappen encompetenties passen bij het beeld dat De Woonplaats graag ziet bij haar opdrachtnemers.7.1. ProcesomschrijvingDe procesomschrijving is in feite een begeleidend schrijven bij het schematisch overzicht. Hierin staande onderdelen van het proces beschreven waar aan gekoppeld de personen die verantwoordelijkheiddragen, taken dienen uit te voeren of bevoegd zijn voor het onderdeel.Het beheersproces voor energetische kwaliteitsverbeteringen bij de bestaande woningvoorraad op basisvan vernieuwend opdrachtgeverschap is op te delen in verschillende fasen. Het is belangrijk dat, tenopzichte van de traditionele manier van werken, verschillende factoren eerder in het proces aandachtkrijgen of worden uitgewerkt. De zes fasen die worden onderscheiden zijn achtereenvolgens:1. Initiatieffase2. Ontwerpfase3. Definitiefase4. Voorbereidingsfase5. Realisatiefase6. NazorgfaseDaarnaast worden de fasen weer opgedeeld in beheersaspecten(onder het schema weergegeven). Deze beheersaspecten zijn deGOTIK-onderdelen (Geld, Organisatie, Tijd, Informatie enFiguur 3: KetenKwaliteit), aangevuld met Wet- en Regelgeving en Risico. Hierdoorzijn de fasen eenvoudiger te beheersen, door het per fase onderscheiden van belangrijke speerpunten.Door de beheersaspecten zijn ook accenten aan te brengen in de bedrijfsvoering.Vervolgens is het belangrijk om de uitgangspunten neer te zetten, de kaders. Wanneer de kaders niet opdeze manier worden neergezet in de praktijk, zal het processchema aangepast moeten worden. Ditheeft te maken met controlemaatregelen, communicatielijnen en de aanpak van het project door eenconsortium. Zoals in de eerste alinea is weergegeven is het vernieuwend opdrachtgeverschap eenuitgangspunt. Dit wil zeggen dat er niet meer dan een summier programma van functionele eisen in demarkt wordt gezet en door consortia wordt aanbesteedt. De aanbesteding geschiedt niet alleen op prijs,maar ook op borging van kwaliteit (ook op de lange termijn op basis van RGVO), communicatie naar - enontzorging van - bewoners, duurzaamheidprofiel en scores op bijvoorbeeld GPR, BREEAM of GreenCalc.Voor de kwaliteitsborging kan er gekozen worden om bouwcommissioning (zie bijlage 1.4. voor dedefinitie) mee te nemen vanuit de opdrachtgever. Bouwcommissioning zorgt er voor dat er continucontrole plaatsvindt tussen keuzes die gemaakt worden en het pad dat beschreven is in het programmavan eisen. Daarnaast zorgt bouwcommissioning er voor dat de organisatie op een juiste manier wordtneergezet en dat dit ook zo blijft in het proces en project. De controle tijdens de realisatie van hetbouwwerk dient te worden gedaan door aan de ene kant de opzichter (dagelijks) en aan de andere kantspecialisten voor de specifieke toetsen of testen, zoals een blowerdoor test, luchtkwaliteitsmetingen,ventilatie prestatie kwaliteit meting, etc. Voor praktische handreikingen uit het praktijkboek vanLenteAkkoord (LenteAkkoord, KopStaart Praktijkboek, 2011) zie bijlage 8 op pagina 65.19

Verbetering van het beheersproces van energetische verbeteringen bij de bestaande woningbouw7.1.1. InitiatieffaseNadat de woningcorporatie helder heeft waar de werkzaamheden plaats zullen gaan vinden, zal er eenvoorselectie plaatsvinden op basis van criteria waar partijen in ieder geval aan moet voldoen omüberhaupt geselecteerd te worden als een mogelijk consortium voor het werk (voorbeelden vancompetenties van consortiumdeelnemers in bijlage 5.3). Wanneer deze selectie is gedaan zullen er (bijvoorkeur) twee consortia met elkaar gaan strijden om het project.Vervolgens zullen de bewoners worden ingelicht door middel van een interactief bedoelde brief. Eenvoorbeeld hiervan is dat men een reactie kan geven op een vraag of input in de vorm van eisen enwensen voor het programma van eisen kan geven aan de woningcorporatie. Wanneer de bewoners zijningelicht is het zaak om een wat meer praktische blik op het project te werpen. Voor meerinformatiestromen zie bijlage 5.1. De woningcorporatie als opdrachtgever zal moeten kijken of hetbestemmingsplan geen valkuilen heeft en de bouwvergunning aanvraag procedure zal moeten wordengestart. Daarnaast zal er gekeken moeten worden of er subsidiemogelijkheden zijn voor het project,want deze moet men nimmer onbenut laten. Hetzelfde geldt voor de consortia betreft het maken vaneen risico analyse. Deze analyse bevat diverse risico’s en geeft inzicht in de risicoformule: risico = kans xeffect. Financiële haalbaarheid, stakeholdersanalyse en de wet- en regelgeving dient te wordengetoetst.Na de communicatie met de buurtbewoners is het belangrijk om een klankbordgroep samen te stellen.Deze groep zal bestaan uit in de eerste plaats de belangrijkste belanghebbenden van derenovatiewerkzaamheden en daarnaast bijvoorbeeld buurtbewoners en ervaringsdeskundigen. Ookhebben zij ervaringen, voornamelijk gezien het comfort, die waardevol kunnen zijn voor de afwegingenvoor selectiecriteria. De selectiecriteria kunnen worden opgesteld in samenwerking met dewoningcorporatie. Deze selectiecriteria dienen te worden gecommuniceerd met de consortia, waarnamen naar de volgende fase kan gaan.Een belangrijke toevoeging aan deze fase is de keuze voor een bouwcommissioning adviseur. Dezeadviseur wordt ingehuurd door de opdrachtgever om er voor te zorgen dat de projectorganisatie en dekeuze en formulering van bepaalde eisen op een juiste manier wordt gedaan, zodat de opdrachtnemerten eerste de vrijheid krijgt om naar eigen inzicht de eis in te kunnen vullen. Daarnaast neemt deopdrachtnemer ook verantwoordelijkheid voor de prestatie en het budget, waardoor de gewenstekwaliteit van het project gegarandeerd wordt. Ook zorgt de bouwcommissioning adviseur er voor dat ercontinu controle is op het overeengekomen programma van eisen en de keuzes die worden gemaakttijdens het bouwproces.7.1.2. DefinitiefaseOm te beginnen is het belangrijk om de stakeholdersanalyse verder in te vullen dan alleen debuurtbewoners. De analyse bestaat uit directe en indirecte actoren die allemaal een eigen invloed op ofinput voor het project hebben. Vervolgens kan de opdrachtgever in samenspraak met deklankbordgroep een doelstelling formuleren die de basis vormt voor het programma van eisen. Hierworden gelijk enkele belangrijke wensen van de bewoners die zijn geïnventariseerd in meegenomen.Het programma van eisen kan worden samengesteld door middel van Systems Engineering, waardooralle eisen eenvoudig zijn terug te leiden naar de doelstelling die eerder is gevormd. Een gestructureerdemanier van het verzamelen en ordenen van eisen van verschillende stakeholders is belangrijk, zodat ereen totaalbeeld ontstaat. Dit kan worden gedaan door middel van Systems Engineering.De consortia (organigrammogelijkheden in bijlage 5.2) krijgen na een presentatie van dit programmavan eisen door de opdrachtgever een vastgestelde periode de tijd om tegenover de eisenboom van deopdrachtgever een objectboom te zetten. Deze objectboom is een antwoord op de functionele eisen diegesteld zijn. De keuze van de opdrachtgever is tussen de verschillende voorstellen, waarna de winnaardoor vooraf vastgestelde selectiecriteria (voorbeelden in bijlage 3.2.) wordt gekozen. Niet alleen prijs isde meetfactor. Per opdrachtgever zal het accent op andere factoren kunnen liggen, zoalsenergieprestatie, kwaliteit en kwaliteitsborging, het onderhoudsplan of het communicatieplan. Na deselectie van het consortium hebben alle partijen recht op feedback waarom zij het wel, of juist niet20

Verbetering van het beheersproces van energetische verbeteringen bij de bestaande woningbouwgeworden zijn. Dit geeft mogelijkheden voor een leertraject. Aan het eind van deze fase zal debouwvergunning kunnen worden toegekend.7.1.3. OntwerpfaseDe ontwerpfase begint niet na het einde van de definitiefase. Hetis normaal om tijdens de definitiefase voor de opdrachtgever, alsopdrachtnemer al bezig te zijn met het ontwerpen. Er wordt indeze fase begonnen met het opstellen van een plan van aanpak.Niet alleen tot de aanbesteding, maar ook daarna kan eenplanning worden gemaakt die mee kan helpen om deopdrachtgever te overtuigen van de haalbaarheid van hetgepresenteerde plan. Een eis van de opdrachtgever kan zijn:Building Information Modeling (BIM). Het is dan van belang dat erdirect wordt begonnen in een gemeenschappelijk model of hetuitwisselen van tekeningen.Ook zal er vanuit de opdrachtnemer met regelmaat een bouwvergadering moeten worden belegd om tecontroleren of er overeenstemming is met het programma van eisen en de invulling (overigeinformatiestromen in bijlage 5.1). De manier van controleren met Systems Engineering heet verificatieen validatie. Dit wil zeggen: In hoeverre worden de dingen goed gedaan? En worden de goede dingengedaan? Op deze manier wordt progressief nagedacht over de keuzes die worden gemaakt. Het invullenvan bepaalde eisen vergt enig overleg met de klankbordgroep of bewoners specifiek. Het maken vaneen communicatieplan met aandacht voor elke bewoner is er daar een van. Ook de wet- en regelgevingis belangrijk om goed neer te zetten.Ten slotte verwacht de opdrachtgever garantie. Garantie van prestaties van de woning, het budget, eencorrecte benadering en het liefst 100% score op bewonersdeelname. Deze garantie staat uiteraardtegen over vergoedingen en het schrijven van een gedegen onderhoudsplan kan zorgen voor eenfinanciële tegemoetkoming die zich uitstrekt over meerdere jaren, misschien zelfs meerdere decennia.Zoals blijkt lopen de definitiefase en de ontwerpfase enigszins door elkaar heen, waarbij de definitiefasemeer belang heeft voor de opdrachtgever en de ontwerpfase meer voor de opdrachtnemer. Belangrijk isde communicatie tussen deze partijen en de interpretatie van het programma van eisen. Specialeaandacht voor de bewoners is zeer belangrijk. Niet alleen als eindgebruiker maar ook als klant van dewoningcorporatie.7.1.4. VoorbereidingsfaseNa de keuze voor het winnend consortium zal de voorbereidingsfase beginnen met het beleggen vaneen bewonersbijeenkomst. Kennismaking met de partijen die de werkzaamheden zullen gaan uitvoerenen duidelijkheid geven over de werkzaamheden die gaan dienen te worden. Het consortium zal eenproefwoning gereed maken waarin alle werkzaamheden worden uitgevoerd en de kinderziektes enverrassende bijkomstigheden uit het proces gefilterd kunnen worden. Wanneer de proefwoning naarwens gereed is gekomen zal er een open dag worden georganiseerd waar de buurtbewoners de woningkunnen ervaren. Deze ervaring van met name het binnenklimaat en comfort van de woning kanbijdragen aan de participatie van bewoners aan het renovatieprogramma.Gemeenschappelijke werkzaamheden (vaak wordt de kap van de woning bij voorkeurgemeenschappelijk aangepakt) zullen een deelname percentage van 70% of meer benodigd hebben omdoorgang te vinden. Wanneer dat niet wordt gehaald is het noodzaak om óf dit percentage alsnog tehalen, óf de werkzaamheden te individualiseren. Een inventarisatie per woning moet laten blijken of dewerkzaamheden die uitgevoerd zullen gaan worden voor de bewoners betekend dat ze de woningtijdelijk moeten verlaten, of wat de prestatie zal worden. De bewoners hebben invloed op deze keuzesdoor aan te geven welke woningprestatie gewenst is. De opdrachtnemer zal een bewonerontzorgingsplan op stellen om er voor te zorgen dat de overlast voor de bewoners zo beperkt mogelijkis. Tevens is dit een selectiecriterium voor het consortium tijdens de aanbesteding.21

Verbetering van het beheersproces van energetische verbeteringen bij de bestaande woningbouwNa de voorbereidingsfase is het mogelijk om naar de realisatiefase te gaan. Er van uitgaande dat dewerkzaamheden op een effectieve en efficiënte wijze worden uitgevoerd, is planning heel belangrijk bijde uitvoering. Daarom zullen de diverse deelnemende partijen binnen het consortium in goed overlegde werkzaamheden moeten gaan uitvoeren.7.1.5. RealisatiefaseVoor de realisatiefase is de al gerede proefwoning het uitgangspunt als zijnde een laboratorium waar dewerkzaamheden zijn ontleed en uitgeplozen en een toets van het programma van eisen. Belangrijk is omtussentijds en steekproefsgewijs de woningen te controleren op de uitvoerende werkzaamheden en dekwaliteit van de materialen en processen. De wetenschap van controle en de onzekerheid van mate vande steekproef is voor de werknemers een enorme stok achter de deur. De controles tijdens dewerkzaamheden worden ‘pauze opnames’ genoemd. Er zijn uiteraard verschillende onderdelen waarcontrole op uitgevoerd kan worden wanneer bijvoorbeeld een wand nog niet is afgewerkt, of eenbuitenspouwblad nog niet is dichtgemetseld en de kap op zolder nog niet volledig is vervangen. Denkhierbij aan de kierdichtheid, de akoestische prestatie, de isolatiewaarde, de kwaliteit van het materiaalen de certificering van het personeel.Wanneer de bewoners tijdens de werkzaamheden uit de woning moeten, is het van belang dat deopdrachtnemer vervangende huisvesting heeft geregeld. Ook de opslag van de inventaris encommunicatie naar de bewoners tijdens de werkzaamheden is belangrijk en kan worden meegenomenals selectiecriterium. De opdrachtnemer zorgt er voor dat de verzekeringen voor aanvang van dewerkzaamheden geregeld zijn en de opdrachtgever zal deze verzekeringen ook moeten controleren.Wanneer deze verzekeringen niet goed geregeld zijn, is weliswaar de opdrachtnemer verantwoordelijk,maar de bewoners zullen toch de opdrachtgever aankijken. Ten slotte is het belangrijk dat er zo veel alsmogelijk werkzaamheden tegelijkertijd worden uitgevoerd, dit komt de doorlooptijd ten goede enverminderd daarmee de overlast.De uitgaven uit het bouwdepot zullen worden gedaan aan de opdrachtnemer wanneer de voorafvastgestelde prestatie van de woning daadwerkelijk aangetoond kan worden. De laatste betaling zalworden gedaan na de monitoringperiode, die tussen een jaar en drie jaar zal kunnen gaan duren.Voorafgaand aan het traject zijn clausules besproken bij het niet behalen van de gegarandeerdekwaliteit van de woningen (prestatie, comfort, bewonersontzorging, etc.). Wanneer bij oplevering dewoning naar wens is, zal de nazorgfase van start kunnen gaan. Wanneer de woning bij oplevering nietnaar wens is, zijn er twee mogelijkheden. De uitgevoerde werkzaamheden zullen verbeterd moetenworden, dit kan altijd, maar de vraag is of a. de bewoners dat zien zitten en b. de opdrachtgever zijnbuik al vol heeft van de opleverpunten. Wanneer de uitgevoerde werkzaamheden niet verbeterdworden, of niet op tijd, dan zullen de clausules in werking treden. Het verbeteren van dewerkzaamheden heeft in elk geval de voorkeur, omdat de woning dan de vooraf gewenste prestatie enlabel kan verkrijgen.7.1.6. NazorgfaseDe nazorgfase gaat van start na een positieve oplevering en wanneer alle opleverpunten zijn verholpen.Vanaf dit punt gaat de onderhoudstermijn van start. Voorafgaand aan de werkzaamheden is eenonderhoudstermijn afgesproken. Het is wenselijk voor de opdrachtgever om continuïteit te zien in hetvoorstel van de consortia, waardoor een aparte rechtsvorm (ten opzichte van de voorafgaande fasen)een veel voorkomende oplossing is. De termijnen waarover gesproken wordt bij onderhoudmeerjarenplannen lopen uit een van 10 jaar tot 50 jaar en kunnen gekoppeld zijn aan een budget opjaarbasis per verhuurbare eenheid (VHE) en op basis van resultaat gericht vastgoed onderhoud (RGVO).Het contract hiervoor wordt vooraf getekend, maar wanneer tijdens de uitvoering blijkt dat de partijentotaal ontevreden zijn met elkaar is het mogelijk om clausules in het contract te verwerken. Een optie isook dat onderhoudscontracten per jaar worden verlengd, waardoor het onderhoudsbedrijf zich elk jaardient te bewijzen bij een controle of meetpunt. Dit principe heeft al enkele positieve resultaten in depraktijk weten te bewerkstelligen bij een corporatie in regio Twente..Daarnaast gaat het monitoringtraject van start. Wat belangrijk is, is om de verbruiksgegevens van debewoners te verkrijgen. Dit kan door zogenaamde ‘slimme meters’ te plaatsen, waardoor verbruik van22

Verbetering van het beheersproces van energetische verbeteringen bij de bestaande woningbouwgas, water en elektra gescheiden op meters wordt weergegeven en op elk moment te raadplegen is.Vervolgens is het een vereiste om infrarood foto’s (IR) te maken om woningen te kunnen toetsen aan debouwkundige kwaliteit en de kierdichting. Door deze foto’s zijn veel gebreken alsnog te verhelpen enkan de uitvoerende partij getoetst worden aan zorgvuldigheid van de werkzaamheden. Ook is hetmogelijk om verbruiksgegevens bij de netbeheerder op te vragen, hier heeft men echter eentoestemmingsverklaring van de bewoner voor nodig. Dit kan worden bedwongen bij het huurcontract,maar de bewoner is niets verplicht. Zonder deze verklaring is het niet mogelijk om verbruiksgegevens opwoningniveau op te vragen. Het monitoringtraject is een belangrijke periode voor de opdrachtnemer,omdat wordt gekeken of de laatste betaling aan het consortium kan worden gedaan bij de gewenstebehaalde prestaties.Belangrijk voor de ketensamenwerking is het scoren van het consortium na afloop van het project. Dezescore heeft als doel om ook volgende projecten met hetzelfde consortium op te pakken. Controlepunten(bijlage 7.5) zullen naarmate de samenwerking vordert, steeds minder toegepast dienen te worden.Hierdoor worden goede resultaten beloond en is het niet nodig om het wiel keer op keer opnieuw uit tevinden. De gehele selectieprocedure kan worden overgeslagen, wat de doorlooptijd verkort. Dit is in hetvoordeel van zowel de opdrachtgever als de opdrachtnemer als de bewoner. Resultaat van dezesamenwerking is op den duur een vertrouwensband. Het aantonen van behaalde kwaliteit is op eenmoment reden om bijvoorbeeld een controle minder in hetproces aan te brengen. Hard maar belangrijk is wel, datwanneer er een resultaat niet wordt gehaald en hetvertrouwen wordt geschaad het consortium het krediet directheeft verspeeld en er een ander consortium zal wordengezocht.Ten slotte zal er na elk project standaard geëvalueerd moetenworden. Evalueren met bewoners over de gang van zaken ende behandeling (ook een bijdrage aan de score van hetconsortium) tijdens de werkzaamheden. Evalueren met deklankbordgroep over haar aandeel in de samenstelling van het Figuur 4: integraal samenwerkenprogramma van eisen en het uiteindelijke resultaat. Evaluerenmet het consortium over de afstemming tussen opdrachtgever en opdrachtnemer en de communicatie.En als laatste het intern evalueren over de manier van werken, de communicatie naar buiten toe enintern, het opstellen van eisen en het resultaat.Om ketenintegratie, vernieuwend opdrachtgeverschap en het werken met consortia te stimuleren is hetbelangrijk om vastberaden te zijn. Terugvallen op oude gewoontes en procedures is funest voorvernieuwing in de bouwbranche als geheel. Het processchema kan helpen in het gestructureerdaanpakken van projecten. Dit processchema vindt u op de volgende pagina. Een verdieping van hetprocesschema hiernaast is terug te vinden in bijlage 5.4.Concluderend is het goed om op te merken dat er financieel zaken zullen veranderen. Huurverhogingkomt direct bij energetische verbeteringen tegenwoordig. Om dit inzichtelijk te maken is in bijlage 4.een financieel toekomstperspectief geschetst, afgaande op gegevens uit het jaarverslag en diversewerknemers van De Woonplaats die gegevens hebben overhandigd uit het woningbestand van DeWoonplaats. Dit zijn inzichten in de toekomstige situatie, versterkt met het onderzoek zoals isweergegeven in hoofdstuk 6. Het beleid van De Woonplaats veranderd in die zin, dat een anderdenkpatroon zal moeten worden gehanteerd dan tot nu toe is gedaan. Het aanbesteden op basis vanfunctionele eisen is voor de opdrachtnemende markt een verandering, maar zeker ook voor deopdrachtgever. Hier zal het beleid, maar met name de processen, op moeten worden aangepast. Ditveranderde proces is weergegeven op de volgende pagina.23

Verbetering van het beheersproces van energetische verbeteringen bij de bestaande woningbouw7.2. Processchema24

Verbetering van het beheersproces van energetische verbeteringen bij de bestaande woningbouw8. ConclusieDe conclusie wordt gevormd door de laatste alinea’s van de hoofdstukken, de deelconclusies. Dedeelconclusies zijn een antwoord op de onderzoeksvragen zoals deze in hoofdstuk 3.3. zijnweergegeven.De basis van dit onderzoek is de verbeterambitie zoals deze is uitgesproken door De Woonplaatswoningcorporatie, ondersteund door Stichting Pioneering. Binnen De Woonplaats worden energetischeverbeteringen toegepast, maar op basis van prestatie-eisen is dit nog mondjesmaat. Daar ligt voor DeWoonplaats de verbetering in, het afrekenen van opdrachtnemers op de geleverde prestatie endaarmee de kwaliteit en kwaliteitsborging. Belangrijk hierbij is de betrokkenheid van de afdelingen diehier veel mee te maken krijgen en bepalen hoe de verbeteringen worden uitgevoerd. Dit vergt echtereen verandering in denkwijzen, maar deze zal breed moeten worden gedragen om over te kunnenbrengen op de opdrachtnemers. De organisatie hiervan is op te pakken door middel vanbouwcommissioning, een handvat om deze manier van werken op te pakken. Deze aanpak is gericht opmaatwerk en is naar wens in te vullen door de bewoners tegenover een huurverhoging. Deze flexibiliteitis voor De Woonplaats een uitdaging om steeds op in te springen. Zaak is wel, dat wanneer deze maniervan werken wordt uitgevoerd, monitoring en evaluatie wordt gedaan om de geleverde prestaties tecontroleren.De hoeveelheid evaluatiemateriaal laat enigszins te wensen over. Dit is niet echt een obstakel geweestin het schrijven van een vernieuwd processchema, maar dit zal wel moeten veranderen in de toekomst.Dit processchema is meer ingericht op klantgerichte aanpak en het werken op basis van prestaties. Deprestaties worden op een gestructureerde manier uitgewerkt door de opdrachtgever, mogelijkheid isom dit door Systems Engineering te doen. Deze manier is dusdanig gestructureerd en dusdanig tegebruiken en in te vullen door zowel de opdrachtgever als de opdrachtnemer, dat dit het middel bijuitstek is om gestructureerd te gaan werken. De resultaten van de prestaties zullen breed wordengecommuniceerd om deze manier van werken te laten slagen.Er zullen zaken moeten veranderen in de organisatie van De Woonplaats, daarnaast verandert ook deuitvoering van projecten intern. Financieel gezien zal er een mogelijkheid bestaan om op basis van depuntentelling van labels een hogere huur te vragen van haar huurders, en dus meer inkomsten om dewoningen weer energetisch te verbeteren. Het onderzoek zoals dat is uitgevoerd in de markt, debranche en de organisatie is een beeld van zeer veel mogelijkheden. Deze mogelijkheden moetenworden onderzocht op haar importantie en de mogelijkheid van valkuilen daar in. De belangrijksteverandering zit hem voor De Woonplaats in het feit dat de interne processen zullen gaan veranderen.Het integraal projecten oppakken tussen die afdelingen is van groot belang om de communicatielijnenkorter te maken, een van de redenen voor faalkosten in de bouw. Daarnaast zullen tussentijdsecontrolemomenten moeten worden ingepland om op die manier de borgen en fouten op tijd te kunnenbijsturen.Vernieuwend opdrachtgeverschap is een uitweg in de verbetering van kwaliteitsborging in de bouwen is geïnitieerd door opdrachtgevers voor opdrachtnemers, omdat ze beide een belang hebben.Opdrachtgevers willen een eindproduct met de kwaliteiten zoals deze aan de voorkant zijnafgesproken, opdrachtnemers willen niet meer alleen op basis van prijs concurreren in de markt,omdat de huidige economie geen ruimte laat voor marges. Het vernieuwde aanbesteden geeft daarbijzo veel rust, omdat er ook aandacht besteedt kan worden aan andere zaken dan margevergroting omniet alleen je werknemers aan het werk te houden, maar ook te kunnen verdienen. Uiteindelijk zal deeindgebruiker de grote winnaar zijn, want deze persoon kan leven in een ruimte met een gezondbinnenklimaat, zonder klachten en voor een goede prijs. Er zal een lange weg aan vooraf gaan van hetcreëren van een vertrouwensband en het op een niveau komen van denkwijzen, maar uiteindelijk kanhierdoor het beheersproces van vernieuwend opdrachtgeverschap worden verbeterd.25

Verbetering van het beheersproces van energetische verbeteringen bij de bestaande woningbouw9. Aanbevelingen9.1. DooronderzoekDe markt is nog maar mondjesmaat bezig met vernieuwend opdrachtgeverschap en de insteek vanbouw- en renovatieprojecten op kwaliteit in plaats van de prijs. Is het uit te drukken in geld,klantwaarde, tevredenheid, tijd, etc. dat vernieuwend opdrachtgeverschap aantoonbaar beter is dan detraditionele manier van werken, om zodoende de markt te overtuigen van deze manier van werken?Het processchema zoals dit is ontwikkeld in dit onderzoek is niet getoetst in een project van DeWoonplaats. Zijn er aanpassingen te maken, verbeteringen toe te passen of onderdelen te wijzigen in ditschema naar aanleiding van een uit te voeren project? Kijk in het bijzonder naar bouwcommissioning enSystems Engineering en onderzoek of dit waardevolle toevoegingen aan het beheersproces kunnen zijn.Evaluatie en interviews zouden hier uitkomst in moeten kunnen bieden. Het van dichtbij volgen van hetproject aan de hand van het schema is een voorwaarde.Naar aanleiding hiervan zijn ook de overige overzichten gekoppeld aan het processchema te verbeteren.Hiervoor lijkt een taak weggelegd voor toekomstige stagiaires en de werkgroep vernieuwendopdrachtgeverschap weggelegd. Hier zal onderzocht moeten worden of er voldoende expertiseaanwezig is en dit zal moeten blijken uit evaluaties van uit projecten die zijn uitgevoerd of in uitvoeringzijn.9.2. VervolgactiesVervolgacties geformuleerd op basis van prioriteit. Informatiedag werknemers De Woonplaats, workshops, leertrajecten, etc. Finetunen van processchema door toepassing bij projecten. Finetunen van competentieoverzicht door toepassing bij projecten. Scorelijst van consortia opstellen die hebben meegewerkt aan projecten van De Woonplaats(shortlist). Inlichten van opdrachtnemers in de markt over de veranderde bedrijfsvoering van DeWoonplaats.26

Verbetering van het beheersproces van energetische verbeteringen bij de bestaande woningbouw10. Bronnen10.1. Literatuur27

Verbetering van het beheersproces van energetische verbeteringen bij de bestaande woningbouw10.2. Internet Duurzaam Vastgoed - www.duurzaamvastgoed.com/twentse-corporaties-tekenen-convenantvernieuwd-opdrachtgeverschap-twente De bouw vernieuwt - www.debouwvernieuwt.nl/details/kennis/_files/306/vnb_handreiking.pdf Renda - www.renda.nl/multimedia/video-s/vernieuwend-opdrachtgeverschap.177903.lynkx N.A.W. - www.naw.nl/content/vernieuwend-opdrachtgeverschap-twente Aedes - http://www.aedesnet.nl/content/webwinkel/producten/2010/05/Vernieuwendopdrachtgeverschap.xml Dura Vermeer - http://www.duravermeer.nl/ Bouwcommissioning - http://www.commissioning.nu/ TVVL - http://www.tvvl.nl/cursussen/commissioning Becks - http://www.becks.nl/?vid=67E0CDB0-15C5-F321-5E1BBFB5DEC10D19 Building Commissioning - http://cx.lbl.gov/definition.html Bouwcommissioning NL - http://bcxn.nl/html/dienstverlening.html BNA - http://www.bna.nl/ ONRI - http://www.onri.nl/ Soliver - http://www.soliver.be/architecture/adaptabel.html Carper Kozijnen - http://www.carperkozijnen.nl/kozijnen-obdam/renovatie-kozijnen.php Isover - http://www.isover.nl/producten/renovatie-en-na-isolatie/ Bouwprocesforum -http://desnor.home.xs4all.nl/bouwtechniek/pag.%20metselen/aa.het_bouwproces.htm TNO - TNO bouwprognoses 2010-2015 Bestaande woningbouw - http://www.bestaandewoningbouw.nl/epbd-van-rood-naar-groen/ Agentschap NL - http://www.agentschapnl.nl/nieuws/het-zal-je-verbazen-wat-je-kan-doen-om-tebesparen Passief huis - http://www.woneninpassiefhuizen.nl/paginas/20-aramis-alleewonen-en-passiefhuisrenovatie.html Rockwool - http://www.rockwool.nl/wet-+-c12-+regelgeving/ontwerpaspecten/duurzaam+bouwen Dutch Geen Building Council -http://www.dgbc.nl/mediaroom/actueel/voor_het_eerst_een_excellent_scorend_duurzaam_gebouw_in_nederland Meer met minder - http://www.meermetminder.nl/26/home.html GPR Gebouw - http://www.gprgebouw.nl/website/ Greencalc - http://www.greencalc.com/ MKB - http://www.mkb-certificatie.nl/brl6001.htm KBI - http://www.kbi.nl Platform woninginstallaties - http://www.platform-woninginstallaties.nl/ SenterNovem - http://www.senternovem.nl/epn/handhaving/epcheck_v2.1.asp BWT Info - http://www.bwtinfo.nl/bwti_com/bwti_com_homepage.php Gezonde lucht in gebouwen - http://www.gezondeluchtingebouwen.nl Uneto VNI - http://www.unetovni.nl/index.asp?directory=03%20Publicatieplatform%5C05%20Applicatie%20woninginstallaties NIKI - http://www.niki.nl Mijn huis installatie - http://www.mijnhuisinstallatie.nl TNO -http://www.tno.nl/content.cfm?context=thema&content=innovatiegebied&laag1=896&laag2=916&item_id=916&gclid=CKCc4eb_9qoCFYJN3godpyZEHA Thermodicht - http://www.thermodicht.nl Cradle to cradle - http://www.cradletocradle.nl/home/321_wat-is-cradle-to-cradle.htm BREAAM - http://www.breeam.nl/mediaroom/actueel/breeam-nl_2011_versie_1.0_gelanceerd Mobius Consult -http://www.mobiusconsult.nl/images/categorie/publicaties/2008_Windesheim_Renovatie_naar_passiefhuisniveau.pdf28

Verbetering van het beheersproces van energetische verbeteringen bij de bestaande woningbouw NU - http://www.nu.nl/economie/2605029/gasverbruik-nederland-in-30-jaar-gehalveerd.html Aquatechture -http://www.aquatecture.nl/index.php?option=com_content&view=category&layout=blog&id=1&Itemid=9 Adburdias - http://www.adburdias.nl/kwaliteit.htm Duurzaam thuis - http://www.duurzaamthuis.nl/laag-btw-tarief-voor-isolatie Zonnepanelen Info - http://www.zonnepanelen-info.nl/zonnepanelen/rekenhulp-terugverdientijd/ Wonion - http://www.wonion.nl/mijn_wijk/Soft%20Selection%20Methodology Pioneering - http://www.pioneering.nl/organisatie/doelstelling Saxion - http://saxion.nl/over_saxion/welkom MVO Nederland - http://www.mvonederland.nl/dossier/12/189/dossier_description/2099 NEN - http://www.nen.nl/web/MVO-ISO-26000.htm Coelo - http://www.coelo.nl/rug Bouwfouten - http://www.bouwfouten.com/ BVR Groep - http://www.bvrgroep.nl/ Plegt Vos - http://www.plegt-vos.nl/ Trebbe - http://www.trebbe.nl/home TU Delft - http://www.tudelft.nl/ De Woonplaats - http://www.de-woonplaats.nl/over_ons/ Banimmo -http://www.banimmo.be/01/MyDocuments/101105%20Tussentijdse%20verklaring%20op%2030-09-2010.pdf Aeneas - http://www.aeneas.nl/manifest-renovatievisie-2050.146245.lynkx Velve Lindenhof - http://www.velve-lindenhof.nl/site/ Rijksoverheid - http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/energielabel-woning/uitleg-energielabel Corporatie NL - http://www.corporatienl.nl/het-nieuwe-bouwen/ Energiesprong - http://energiesprong.nl/ VSN - http://www.vsn.nl/weblog/blog.php/Belevenissen/blog/entry.php?entryID=1566 Fons Vernooij - http://www.fons-vernooij.nl/bb-site/index.html Biz strategies - http://www.bizstrategies.biz/swot-analysis.html Slim Renoveren - http://www.slimrenoveren.nl/welkom/ Dybron - http://www.dybron.nl/ Arbouw - http://arbouw.nl/ Algemeen Dagblad -http://www.ad.nl/ad/nl/5597/Economie/article/detail/2425083/2011/04/11/Woning-beter-teverkopen-met-energielabel.dhtml29

Verbetering van het beheersproces van energetische verbeteringen bij de bestaande woningbouw10.3. BeeldmateriaalVan Energielabel F naar A – Halmaherastraat Enschede – De Woonplaatshttp://www.youtube.com/watch?v=PcL1oJ6lHxsNieuwbouwproject Kotmanpark Enschede – Kotmanpark Enschede – Energiespronghttp://www.youtube.com/watch?v=gHjZkcqbcZ8Woningstichting De Woonplaats Zonnepanelen Project – Diverse projecten – Tenten Solarhttp://www.youtube.com/watch?v=Rs7UoxjjOVUDVD CO2 Servicepunt Noord-Holland – Ambities van Noord-Holland – BouwTransparantAfbeeldingen infrarood camera – Willem KoppenAfbeeldingen infrarood camera – Passiv Haus Institut Darmstadt30

Verbetering van het beheersproces van energetische verbeteringen bij de bestaande woningbouw10.4. Interviews10.4.1. InternAnne-Marie Idink De Woonplaats woningcorporatie EnschedeBram Meester De Woonplaats woningcorporatie EnschedeEdwin Hiddink De Woonplaats woningcorporatie EnschedeArno Oldenmenger De Woonplaats woningcorporatie EnschedeJohan Wastenecker De Woonplaats woningcorporatie EnschedeJasper van Zanten De Woonplaats woningcorporatie EnschedeRutger Bruin De Woonplaats woningcorporatie EnschedeEdwin Kruger De Woonplaats woningcorporatie EnschedeHannelie van Asselt De Woonplaats woningcorporatie Enschede10.4.2. ExternJasper van Zanten EnerDeCo EnschedeRutger Bruin EnerDeCo EnschedeGerton Mekkelholt AWS Beter Wonen AlmeloRob Kamp Roosdom Tijhuis RijssenJoop Jansen Roosdom Tijhuis RijssenMarc Mastebroek Roosdom Tijhuis RijssenAndré Vasters Roosdom Tijhuis AlmeloHans van Zanten ZRi Adviseurs en Ingenieurs Den HaagPaul Overakker Overakker EnschedeArno Vonk IGG Bointon De Groot WassenaarHenri Schippers Noordersluis Bouwgroep RijssenFroukje Numan Enexis GroningenJan Kuipers Enexis GroningenJan Cromwijk DWA Bodegraven10.4.3. Seminar DWA BodegravenClaudia BouwensAnne ElsenHarry NiemanJaap NeelemanWillem KoppenJos VerlindenHenk DiepenmaatGert-Harm ten BolscherLenteAkkoord/NEPROMAnne Elsen MilieuadviesNieman ConsultancyCO2 Servicepunt Noord-HollandKoppen VastgoedMetingenMinisterie Binnenlandse Zaken en KoninkrijksrelatiesNyenrode Business UniversiteitDWA31

Verbetering van het beheersproces van energetische verbeteringen bij de bestaande woningbouw11. Verklarende begrippenlijstAedesAgentschap NLBeheersaspectenBREEAM-NLBreak Even PointBTWBZKCBSCol.CommissioningConserverenCPBCV-InstallatieDBMVereniging van woningcorporaties in Nederland.Is onderdeel van het ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie.Het agentschap bestaat uit vijf thematische divisies met een gecentraliseerdebedrijfsvoering en één front-OfficeAspecten Geld, Organisatie, Tijd, Informatie en Kwaliteit die samen eenaspectenarsenaal vormen voor beschrijvingen van beheersing van processen.Milieuwaarderingsysteem voor gebouwen in Nederland.Het punt (tijd of geld) in een financieel overzicht dat wordt aangegeven wanneer deopbrengsten net zo hoog zijn als de kosten.Omzetbelasting of belasting over de toegevoegde waarde.Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.Centraal Bureau voor de Statistiek.Collectief.Het objectief beoordelen van werkzaamheden tijdens fases in het bouwproces ende overeenkomst met het vastgestelde Programma van Eisen.Kwaliteitsverbeteringen bij een woning toepassen met het oog op eenexploitatieperiode van minimaal 15 jaar.Centraal Planbureau.Verwarmingsinstallatie.Design – Built – Maintenance. Een benadering van aanbesteden waarbij deopdrachtnemer verantwoordelijk is voor het ontwerp (Design), het bouwen (Built),en het onderhoud (Maintenance).Duurzaam Bouwen Bij duurzaam bouwen gaat het er om dat activiteiten in de hele levenscyclus vanhet gebouw zodanig opgezet en uitgevoerd worden dat anderen daar nu en in detoekomst geen hinder van ondervinden. (Aedesnet.nl)EnergielabelsEPBDEPCEPNESCoEUFrisse ScholenGAP-analyseGeothermieGPRGreenCalcHr-ketelHT-systeemHRMHR++ GlasInd.INKIST-situatieLEDLT-systeemMCAMeer met minderLabel voor het energieverbruik in bestaande woningen en van apparaten.Europese Richtlijn voor de energieprestatie van gebouwen.Energie Prestatie Coëfficiënt. Berekende ontwerpwaarde voor de energie-efficiencyvan nieuwe gebouwen.Energie Prestatie Normering voor nieuwbouw.Energy Service Companies zijn bedrijven die de aanleg en het onderhoud en beheervan de (klimaat-)installaties van gebouwen overnemen.Europese Unie.Binnenmilieu en energieverbruik verbeteren bij scholen wordt gestimuleerd doorAgentschapNL.Een analyse van het verschil tussen de IST-situatie en de SOLL-situatie.Aardwarmte.Gemeentelijke Praktijk Richtlijn voor Duurzaam Bouwen Gebouw of GPR-Onderhoud. Digitaal instrument om de duurzaamheid van woningen,utiliteitsgebouwen en bedrijfsgebouwen in kaart te brengen.Computerprogramma om gebouw of wijk integraal op duurzaamheid tebeoordelen.Hoog rendement ketel.Hoog (> ca. 50°C) temperatuursysteem voor verwarmingsdoeleinden.Human Resource Management, hoe gaat men met personeel om.Hoog rendement driedubbel glas met Argon of Krypton gas tussen de lagen.Individueel.Instituut Nederlandse Kwaliteit heeft een model ontwikkeld dat organisatieverbeteringen in kaart brengt door er vanuit te gaan dat mensen geen onderdeelzijn van een organisatie, maar de organisatie zijn.Een beschrijving van de huidige situatie.Light Emission Diode. Worden toegepast in energiezuinige LED verlichting.Laag (< ca. 50°C) temperatuursysteem voor verwarmingsdoeleinden.Multi Criteria Analyse, objectieve meetmethode om gefundeerd keuzes te maken.Nationaal Energiebesparingplan, vooral gericht op de bestaande woningbouw.32

Verbetering van het beheersproces van energetische verbeteringen bij de bestaande woningbouwM.I.O.MVMVONENNmaNTANon profitOPLPHPPPilotprojectPrince2ProcesPVPvAPvERc-waardeRenoverenRestwarmteRIVMROISenterNovemSMARTSOLL-situatieStakeholderSWOT-analyseMaatschappelijke InvesteringsOpgave.Mechanische Ventilatie.Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen, (SER-advies): Het bewust richten vande ondernemingsactiviteiten op waardecreatie in drie dimensies – People, Planet,Profit – en daarmee op de bijdrage aan de maatschappelijke welvaart op de langetermijn.Nederland Normalisatie-instituut.Nederlandse Mededingingsautoriteit.Nederlands Technische Afspraak, aftakking van de NEN betreft installaties.Geen winstoogmerk.Heffingen van Openbaar Publiekrechtelijke Lichamen. Hieronder vallen de OZB,riool- en reinigingsheffing en waterschapslasten.Passief Huis ProjecteringsPakket. Softwarepakket om in de ontwerpfaseenergiezuinigheid van gebouwen te bepalen.Een project dat wordt uitgevoerd bij wijze van proef, kleinschalig.Managementtool waarbij de gestelde eisen in een case worden verwerkt en deuitvoering volgens de case dient te verlopen voor het gewenste resultaat.Een samenhangend geheel van activiteiten (of subprocessen) die leiden tot eenbeoogd resultaat.Photovoltaic. Techniek voor zonnepanelen voor elektriciteitsopwekking.Plan van Aanpak.Programma van Eisen.Isolatiewaarde van materialen.Kwaliteitsverbeteringen bij een woningtoepassen met het oog op eenexploitatieperiode van minimaal 30 jaar.Resterende warmte die in een proces verder geen nuttige toepassing heeft en bijafwezigheid van toepassingen wordt weggekoeld.Rijksinstituut voor Volkgsgezondheid en Milieu.Return of Investment, De tijd waarin de investering is terug te verdienen.Agentschap voor duurzaamheid en innovatie van het Ministerie van EconomischeZaken.Acroniem van Specifiek, Meetbaar, Acceptabel, Realistisch en Tijdsgebonden.Een beschrijving van de gewenste situatie.Een partij die een recht heeft in, of belang heeft bij een systeem (belanghebbende).‘Een belang’ wil niet per sé zeggen dat een stakeholder deelneemt aan het procesdat voorafgaat aan het project.Stengths, Weaknesses, Opportunities and Threats analyse. Overzicht van internekrachten en zwakten en externe kansen en bedreigingen voor de organisatie.SystemsEngineering Een interdisciplinaire benadering, die bijdraagt aan het ontwikkelen en realiserenvan succesvolle systemen. Met Systems Engineering willen we niet alleen detechnische, maar ook de bedrijfsdoelen van de klanten (stakeholders) nastreven.Dit met als doel het bieden van een kwaliteitsproduct dat in de gebruikersbehoeftevoorziet (INCOSE in Prorail en Rijkswaterstaat, 2009, p8).TCOTotal Cost of Ownership; Inzicht in het totale kostenpakket dat komt kijken bij eeninvestering.TenneT Eigenaar en beheerder van het Nederlandse hoogspanningsnet. 100%TNOTransformerenTrias EnergeticaTVB-MatrixUAV-GCValidatieVerificatieoverheidsbedrijf.Nederlandse organisatie voor Toegepast Natuurwetenschappelijk Onderzoek.Kwaliteitsverbeteringen bij een woningtoepassen met het oog op eenexploitatieperiode van minimaal 45 jaar.Een driestappenplan (besparen, verduurzamen en resterend fossiel zo efficiëntmogelijk inzetten) bedoeld voor bedrijven, huishoudens, overheden, om stap voorstap klimaatneutraal te worden.Taken-Verantwoordelijkheden-Bevoegdheden matrix. Overzicht van werknemersgekoppeld aan deze drie principes.Uniforme Administratieve Voorwaarden voor geïntegreerde contractvormen.Afvragen of hetgeen dat gedaan wordt, de juiste oplossing is.Afvragen of hetgeen dat gedaan wordt, juist wordt uitgevoerd.33

Verbetering van het beheersproces van energetische verbeteringen bij de bestaande woningbouwVr-KetelVROMVvEV&VWKKWKOWoningbestandWoonkeurWTWVerbeterd Rendement Ketel. Maakt geen gebruik van de warmte die vrij komt bijcondensatie van de rookgassen.Voormalig ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer.Vereniging van Eigenaren.Verificatie en ValidatieWarmtekrachtkoppeling.Warmte Koude Opslag.Het totale woningpakket van een organisatie of de overheid.Woonkeur is een certificaat voor nieuwbouwwoningen als gevolg van eensamenwerking tussen consumentenorganisaties, Aedes, VNG,Projectontwikkelaars, Bond Nederlandse Architecten en Vereniging Eigen Huis engeeft inzicht in woontechnische kwaliteit (gebruikskwaliteit, inbraakwerendheid ensociale veiligheid, toegankelijkheid, flexibiliteit en aanpasbaarheid).Warmteterugwinning.34

Verbetering van het beheersproces van energetische verbeteringen bij de bestaande woningbouw35

Verbetering van het beheersproces van energetische verbeteringen bij de bestaande woningbouw36

Verbetering van het beheersproces van energetische verbeteringen bij de bestaande woningbouw37