Ontwerpbestemmingsplan Dorst-Oost

OntwerpbestemmingsplanDorst-OostGemeente Oosterhout

OntwerpbestemmingsplanDorst-OostGemeente OosterhoutToelichtingRegelsVerbeeldingenSchaal 1:1.000Datum:8 februari 2010Projectgegevens:TOE04-OOS00017-02BREG04-OOS00017-02BTEK04-OOS00017-02BPostbus 435 – 5240 AK RosmalenT (073) 523 39 00 – F (073) 523 39 99E info@croonen.nl – I www.croonenadviseurs.nl

Ontwerpbestemmingsplan Dorst-OostGemeente OosterhoutInhoud1 Inleiding 11.1 Algemeen 11.2 Ligging van het plangebied 11.3 Vigerend bestemmingsplannen 11.4 Leeswijzer 22 Beleidsaspecten 32.1 Provinciaal beleid 32.2 Gemeentelijk beleid 62.3 Het initiatief 103 Bestaande situatie 133.1 Ligging in groter verband 133.2 Huidige situatie plangebied 144 Planbeschrijving 154.1 Ruimtelijke opzet 154.2 Woningbouwtypologie 165 Milieuplanologische aspecten 195.1 Bodem 195.2 Water 205.3 Geluid 245.4 Luchtkwaliteit 265.5 Natuur 265.6 Archeologie 285.7 Externe veiligheid 285.8 Hinderlijke bedrijvigheid 306 Financiële haalbaarheid 317 Plansystematiek en bestemmingen 337.1 Plansystematiek 337.2 Bestemmingen 338 Procedures 378.1 Vooroverleg en inspraak 378.2 Verdere procedure 37Bijlagen:Bijlage 1:Bijlage 2:Commentaarnota vooroverleg voorontwerpbestemmingsplan Dorst-Oost.Eindverslag inspraakprocedure voorontwerpbestemmingsplan Dorst-Oost.Croonen Adviseurs

Ontwerpbestemmingsplan Dorst-OostGemeente Oosterhout1 Inleiding1.1 AlgemeenIn het beleid van de provincie Noord-Brabant is voor de regio Breda-Tilburg een flinkeeconomische en daarmee ook ruimtelijke groei voorzien. Aan de oostzijde van Breda,waaronder ook rond Dorst, ligt een verstedelijkingsopgave, waarbij vooral wordt gedachtaan woningbouw. Het gebied kan een aanvulling betekenen voor een grotereverscheidenheid aan woonmilieus in de stedelijke regio.De verstedelijkingsopgave rond Dorst is verder uitgewerkt in het gemeentelijk Structuurplan‘Dorst en omstreken’. Vanwege de gunstige ligging in het westelijke woningmarktgebieden de mogelijkheden voor verstedelijking is een bouwprogramma met eenomvang van 300 à 400 woningen bedacht. Het structuurplan beschrijft verschillendegebieden waar de verstedelijking plaats kan vinden met elk eigen randvoorwaarden.Woningbouw vindt met name aan oost- en westzijde plaats en in mindere mate aanzuidzijde.Met het voorliggende bestemmingsplan wordt de ontwikkeling van woningbouw aan deoostzijde van Dorst mogelijk gemaakt.1.2 Ligging van het plangebiedHet plangebied van voorliggend bestemmingsplan ligt aan de oostzijde van Dorst. Inhet noorden wordt het plangebied begrensd door de spoorlijn Breda - Tilburg. De oostelijkegrens wordt globaal gevormd door het bosareaal. In het zuiden wordt de plangrensgevormd door de Oude Tilburgsebaan. In het westen grenst het plan aan De Heiningenen aan de woonpercelen aan De Heiningen en de Oude Tilburgsebaan.Het plangebied bestaat hoofdzakelijk uit akkerland, ook is er een enkele moestuin eneen boogkas binnen de plangrens gelegen. Het spoor valt deels binnen het plangebied.Tevens vallen in het westen twee kavels met recent gerealiseerde bosvilla’s binnen degrenzen van het bestemmingsplan.1.3 Vigerend bestemmingsplannenVoor het plangebied vigeren de volgende bestemmingsplannen:— Bestemmingsplan ‘Buitengebied’, vastgesteld door de gemeenteraad op 14 juli2004 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant op 22 februari2005;— Bestemmingsplan ‘Dorst 1973’, vastgesteld door de gemeenteraad op 5 juni 1974en gedeeltelijk goedgekeurd op 25 juni 1975 door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant.Croonen Adviseurs1

Ontwerpbestemmingsplan Dorst-OostGemeente Oosterhout1.4 LeeswijzerIn hoofdstuk 2 wordt aandacht besteed aan het vigerende beleid en wordt aangegevenhoe het initiatief zich verhoudt tot de beleidskaders van provincie en gemeente. Hoofdstuk3 bevat een analyse van de bestaande situatie. In hoofdstuk 4 wordt het initiatiefuiteengezet. Vervolgens komen in hoofdstuk 5 de verschillende milieuaspecten aanbod. In de hoofdstukken 6, 7 en 8 worden respectievelijk de financiële haalbaarheid,de bestemmingen en de procedure toegelicht. De geraadpleegde bronnen zijn tenslottevermeld in hoofdstuk 9.Croonen Adviseurs2

Ontwerpbestemmingsplan Dorst-OostGemeente Oosterhout2 BeleidsaspectenIn dit hoofdstuk wordt ingegaan op de beleidsaspecten die van toepassing zijn op hetplangebied en de beoogde ontwikkeling. Met het vaststellen van het Structuurplan‘Dorst en omstreken’ op 23 januari 2007 heeft de gemeenteraad zich uitgesprokenover de gewenste ontwikkeling van het gebied rond Dorst. Hiermee vormt het Structuurplanhet belangrijkste (beleids)kader voor voorliggend bestemmingsplan. In dithoofdstuk wordt volstaan met een korte toets aan het provinciaal en gemeentelijk beleid.In hoofdstuk 4 wordt nader ingegaan op het verkavelingsplan en de vertaling ervanin het voorliggend bestemmingsplan.2.1 Provinciaal beleid2.1.1 Interimstructuurvisie en ParaplunotaIn het kader van de Wet ruimtelijke ordening zijn per 1 juli 2008 de InterimstructuurvisieNoord-Brabant ‘Brabant in ontwikkeling’ en de Paraplunota ruimtelijke ordening inwerking getreden. De Interimstructuurvisie, vastgesteld door Provinciale Staten, geefteen overzicht van de ruimtelijke belangen en doelen van de provincie Noord-Brabanten de hoofdlijnen van het te voeren ruimtelijk beleid. Dit ruimtelijk beleid is uitgewerktin de Paraplunota. De Paraplunota, vastgesteld door Gedeputeerde Staten, vormt debasis voor het dagelijks handelen van Gedeputeerde Staten en de inzet van de instrumentenuit de Wet ruimtelijke ordening.De Interimstructuurvisie komt inhoudelijk grotendeels overeen met de visie op de ruimtelijkeontwikkeling van Noord-Brabant, zoals uiteengezet in het Streekplan Noord-Brabant 2002 ‘Brabant in balans’. Actualiseringen van beleid zijn meegenomen. Zorgvuldigruimtegebruik is het voornaamste streven. Dit moet worden gerealiseerd door inte zetten op een concentratie van verstedelijking, waarbij het merendeel van de nieuwewoningen en bedrijventerreinen in de stedelijke regio’s terechtkomt.De regio Breda-Tilburg is een van deze stedelijke regio’s. In het door de provincie opgesteldeUitwerkingsplan Breda-Tilburg is de verstedelijkingsopgave voor deze regio naderomschreven. Ook de ruimtelijke consequenties voor Dorst zijn hier in beschreven(zie verder paragraaf 2.1.2).Het hoofdbelang, zorgvuldig ruimtegebruik, is thematisch uitgewerkt in provinciale belangenen doelen. De hoofdlijnen van het te voeren ruimtelijk beleid worden uiteengezetaan de hand van de vijf leidende ruimtelijke principes:— meer aandacht voor de onderste lagen;— zuinig ruimtegebruik;— concentratie van verstedelijking;— zonering van het buitengebied;— grensoverschrijdend denken en handelen.Croonen Adviseurs3

Ontwerpbestemmingsplan Dorst-OostGemeente OosterhoutDe hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid, inclusief de hoofdzonering van hetbuitengebied, zijn weergegeven op de kaart ‘Ruimtelijke Hoofdstructuur’. In de uitvoeringsagendageeft de provincie aan welke instrumenten worden ingezet om de belangenen doelen te realiseren.De Paraplunota bevat de beleidslijnen, die zijn gebaseerd op de vijf leidende principes,zoals vastgesteld in het Streekplan Noord-Brabant 2002 ‘Brabant in balans’. Tevensbevestigt Gedeputeerde Staten in de Paraplunota dat de diverse bestaande beleidsnota’s,waaronder de Uitwerkingsplannen en de Gebieds- en Reconstructieplannen, hetuitgangspunt voor het beleid en handelen blijven. Noodzakelijke aanpassingen in verbandmet nieuwe wetgeving en bestuurlijke besluitvorming zijn meegenomen.2.1.2 Uitwerkingsplan Breda-TilburgIn de Interimstructuurvisie is de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling van de provinciein hoofdlijnen weergegeven. Volgens de Interimstructuurvisie dient de verstedelijking(de toekomstige extra behoefte aan met name woningen en bedrijfsterreinen) vooralplaats te vinden in de stedelijke regio’s. Eén van de in het plan aangewezen stedelijkeregio’s betreft de regio Breda-Tilburg, waartoe ook het grondgebied van de gemeenteOosterhout behoort.Voor de regio Breda-Tilburg is een Uitwerkingsplan vastgesteld. Hieruit kan worden afgeleidwelke verstedelijkingsopgave tot 2015 (met een doorkijk naar 2020) binnen degemeente Oosterhout een plaats zou moeten kunnen krijgen. De ruimtelijke kwaliteitenen karakteristieken van de regio zijn in het Uitwerkingsplan beschreven en vastgelegdin een Duurzaam Ruimtelijk Structuurbeeld (DRS). De lagenbenadering uit het Streekplanis hierbij leidend geweest. Het DRS vormt de basis voor het ruimtelijk ontwerp,waarbij de bestaande infrastructuur dient als drager/kapstok van de ruimtelijke ontwikkeling.In het ruimtelijk ontwerp is een voorstel ontwikkeld voor de stedelijke ontwikkelingvan wonen en werken voor de termijn tot 2020.2.1.3 Strategische gebiedsontwikkeling Dorst en omgevingHet gebied rond de kern Dorst en daarmee ook de bestemmingsplanlocatie, bezit inhet ‘Uitwerkingsplan Breda-Tilburg’ de aanduiding strategische gebiedsontwikkeling.Gezien de ruime potentiële verstedelijkingsmogelijkheden rondom Dorst is namelijkeen ruimtelijke studie voor dit gebied nodig. Hierbij wordt vooral gedacht aan woningbouw.Het gebied kan een aanvulling betekenen voor een grotere verscheidenheid aanwoonmilieus in de stedelijke regio. Belangrijk onderwerp van de gebiedsontwikkelingzal de toekomstige wegenstructuur aan de zuidzijde van Dorst zijn. Hierbij moet ook deverbinding met het knooppunt bij het bedrijventerrein Hoogeind worden meegenomen.Kleinere woningbouwplannen rondom Dorst kunnen tot ontwikkeling worden gebrachtmits die geen belemmering vormen voor de genoemde nieuwe wegverbindingen. Deonderhavige planlocatie is een van deze kleinere woningbouwontwikkelingen. Hetplangebied ligt in het gebied met de aanduiding ‘transformatie afweegbaar’.Croonen Adviseurs4

Ontwerpbestemmingsplan Dorst-OostGemeente OosterhoutHet opnemen van een beperkte uitbreidingsmogelijkheid bij de kern Dorst voorziet ineen verbetering van de ruimtelijke kwaliteit aan de dorpsranden en een verbeterde relatiemet het omliggende gebied. Vanwege de gunstige ligging in het westelijke woningmarktgebieden de mogelijkheden voor verstedelijking is bij Dorst een bouwprogrammamet een omvang van 300 à 400 woningen opgenomen. Ten aanzien van hetprogramma is overwogen dat woningbouw aansluitend aan de kern Dorst mede eenbijdrage levert aan de gewenste differentiatie aan (groene) woonmilieus.De precieze ligging van de beoogde uitbreiding ten opzichte van de kern is in het UitwerkingsplanBreda-Tilburg niet nader bepaald. Dit is verder uitgewerkt in het gemeentelijkeStructuurplan ‘Dorst en omstreken’ dat in paragraaf 2.2.6 wordt beschreven.plangebiedUitsnede Dorst uit Uitwerkingsplan Breda- Tilburg2.1.4 Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-BrabantHet beleid van de provincie Noord-Brabant op het gebied van wonen is vastgelegd in deBevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2008. Uitgangspuntis dat het merendeel van de woningbouw wordt gerealiseerd in de stedelijke regio’s.Voor de landelijke regio’s wordt uitgegaan van ‘bouwen voor migratiesaldo nul’.De provincie hecht veel waarde aan regionale afstemming van de gemeentelijke planningsopgavenen plancapaciteit.Uit de prognose blijkt dat een bouwprogramma nodig is, waarbij het accent moet liggenop strategische nieuwbouw, doorstroming en het (verder) verhogen van de kwaliteit vanhet wonen. Het is hierbij van belang een goede balans te vinden tussen de behoefteaan kwantiteit en de behoefte aan kwaliteit.Croonen Adviseurs5

Ontwerpbestemmingsplan Dorst-OostGemeente OosterhoutHet woningaanbod moet meer worden gericht op de vraag en de veranderende woonwensen.Speerpunten van beleid zijn zuinig ruimtegebruik en wonen met zorg en welzijn.Voor de gemeente Oosterhout is voor de periode 2009-2019 een indicatieve toenamevan de woningvoorraad met 3.175 woningen becijferd (voorlopig).2.2 Gemeentelijk beleid2.2.1 StadsvisiePlusDe StadsvisiePlus geldt als leidraad voor de ontwikkeling van de gemeente Oosterhoutin de periode 2000-2015. De StadsvisiePlus is op 30 januari 2001 vastgesteld door degemeenteraad en geeft een visie op de gewenste ruimtelijke, economische en socialeontwikkelingen van de gemeente Oosterhout tot 2015. Hierbij wordt rekening gehoudenmet de huidige en toekomstige potenties en bedreigingen binnen de gemeenteOosterhout en de regio. Enerzijds wordt de StadsvisiePlus gebruikt ter toetsing van externeen autonome ontwikkelingen, waarbij de vraag centraal staat of en hoe die ontwikkelingenin het beeld van de StadsvisiePlus passen. Anderzijds zal voor die elementenuit de StadsvisiePlus waarvoor het gemeentebestuur eindverantwoordelijk is, eenuitvoeringsprogramma worden opgesteld.Voor de toekomst van gemeente Oosterhout zijn ‘identiteit’, ‘toekomstwaarde’, ‘belevingswaarde’en ‘gebruikswaarde’ van groot belang. Op basis van deze eigenschappenzijn vier thema’s geformuleerd:— het ‘eigen’ Oosterhout: behoud van waardevol karakter, ontwikkeling op basis vanhistorisch patroon en landschap, ontwikkeling (klein-)stedelijk imago in de kernOosterhout complementair met buitengebied en kerkdorpen, zoals Dorst;— kwalitatief hoogwaardig Oosterhout: duurzame ontwikkeling van de gemeente metbehoud en versterking van bestaande gebiedskwaliteiten (onder andere cultuurhistorischeen ecologische structuren);— veilig en leefbaar Oosterhout in stad en buitengebied: vergroting van afwisseling inwijken, functiemenging (verhoging levendigheid, sociale veiligheid en leefbaarheid),beeldkwaliteit, verkeersveiligheid etc.;— Oosterhout Compleet: evenwicht in bevolkingsopbouw en ruimtelijke structuur; vanbelang zijn woningvoorraad, werkmilieus, zorginstellingen, recreatie en ontspanning.Op basis van deze thema’s is een ontwikkelingsvisie tot 2015 opgesteld. Het plangebiedvan voorliggend bestemmingsplan is hierin aangewezen als één van de toekomstigewoningbouwlocaties rond Dorst.2.2.2 Perspectiefnota 2009In de Perspectiefnota 2009 worden de gemeentelijke beleidsuitgangspunten tegen hetlicht gehouden en wordt aangegeven welke kaders worden gesteld door de gemeenteraad.De Perspectiefnota 2009 bouwt voort op het in 2006 door de gemeenteraadvastgestelde Meerjarenbeleidsplan 2006-2010 ‘Investeren in ambitie’.Croonen Adviseurs6

Ontwerpbestemmingsplan Dorst-OostGemeente OosterhoutIn de Perspectiefnota 2009 zijn de belangrijkste ontwikkelingen en keuzes op hoofdlijnenaangegeven. Daarnaast zijn in de Perspectiefnota ook samenhang en verbindingenaangebracht.In de Perspectiefnota zijn de speerpunten voor 2009 per programma uitgewerkt. In totaalzijn 14 programma’s onderscheiden, waaronder woonomgeving, verkeer en mobiliteiten bouwen en wonen. Daarnaast zijn er onder meer programma’s die betrekkinghebben op bestuur, veiligheid, werk en inkomen, cultuur, onderwijs, maatschappelijkezorg en sport. Voor voorliggend bestemmingsplan zijn de volgende speerpunten van belang.WoonomgevingDe algemene doelstelling van dit programma luidt: ‘Het koesteren van de leefbaarheidvan Oosterhout door het streven naar schone, hele en veilige buurten waarin het aantrekkelijkis om te wonen, te werken en te recreëren. Bewoners willen veilig en rustigwonen in een goed verzorgde, groene omgeving. Bedrijven vragen om kwaliteit in winkelcentraen op bedrijfsterreinen. Het bereiken van deze doelstelling is een gezamenlijkeverantwoordelijkheid van gemeente, burgers en ondernemers.’In 2009 zal hiertoe onder meer de uitwerking plaatsvinden van de nieuwe werkwijzevoor buurtbeheer, zal het onderhoudsprogramma voor monumentale bomen wordenaangepast, en wordt gestart met de uitvoering van de nota Buiten spelen, waarbijspeelvoorzieningen worden geplaatst op basis van de in 2008 verschenen spreidingskaart.Verkeer en mobiliteitDe algemene doelstelling van dit programma luidt: ‘Het bereikbaar maken en houdenvan woningen, winkels en bedrijven (voor alle doelgroepen) op een zo efficiënt en veiligmogelijke wijze. Op deze manier de kwaliteiten van ‘Oosterhout Familiestad’ minimaalwaarborgen en waar mogelijk verbeteren.’Speerpunt voor 2009 is onder meer de uitvoering van het mobiliteitsplan, waarbij herkenbareovergangen van verkeersgebieden naar verblijfsgebieden worden aangebracht.In 2009 is daarnaast aandacht voor hoogwaardig openbaar vervoer en voor hetparkeerbeleid.Bouwen en wonenDe algemene doelstelling van dit programma luidt: ‘Via een gevarieerd aanbod van woningenen het creëren van ruimte voor bedrijven, ondersteunen van de ambities van‘Oosterhout Familiestad’. Op die manier wordt ervoor gezorgd dat Oosterhout een aantrekkelijkewoon- en werkgemeente is en blijft voor alle categorieën inwoners.’Voor Dorst is in 2009 de uitbreiding met circa 350 woningen voorzien, welke voor eendeel met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt aan de oostzijde van de kern.Croonen Adviseurs7

Ontwerpbestemmingsplan Dorst-OostGemeente OosterhoutDe nieuwe woningen en eventuele maatschappelijke en sportvoorzieningen dienen deleefbaarheid in Dorst verder te vergroten.2.2.3 Woonvisie 2004-2008Het gemeentelijk beleid op het gebied van wonen is verwoord in de ‘Visie op het wonenin Oosterhout en de kerkdorpen 2004-2008’. De werkingsduur van deze visie is metéén jaar verlengd. In de visie worden zowel kwantitatieve als kwalitatieve aspecten behandeld.De drie doelstellingen van de woonvisie zijn:— een goed woon- en leefklimaat;— zorg voor een ‘ongedeelde stad’;— meer toekomstgericht en vraaggericht (ver)bouwen.De gemeente Oosterhout richt zich in de planperiode met name op de volgende beleidsitems:— woningbouwprogramma: toevoegen van voldoende woningen aan de voorraad. Hetaccent ligt op verdichting en intensief ruimtegebruik;— doelgroepen: met name aandacht voor starters, ouderen, (verstandelijk) gehandicaptenen oudere allochtonen;— betaalbaarheid: zorg voor toevoeging van woningen in diverse typen en prijsklassenen daarnaast extra aandacht voor doelgroepen die niet zelf voor huisvesting kunnenzorgen;— koppeling van vraag en aanbod: gerichte nieuwbouw, die gedifferentieerd en vooralniet eenzijdig is;— woonruimteverdeling en sturing: beperkte rol gemeente;— kerkdorpen: behoud van leefbaarheid.2.2.4 MobiliteitsplanIn het Mobiliteitsplan 2007-2015 is de gemeentelijke visie op mobiliteit en infrastructuurvoor de korte termijn vastgelegd. In het Mobiliteitsplan wordt aandacht besteedaan alle vervoersmodaliteiten: de auto, het openbaar vervoer, de fiets en het (goederen)transport.Uitgangspunt is dat goede bereikbaarheid hand in hand moet gaan metbescherming van de kwaliteit van de leefomgeving (verkeersveiligheid, geluidoverlast,luchtkwaliteit).De kern van het Mobiliteitsplan wordt gevormd door een indeling van het Oosterhoutsewegennet in verkeersgebieden en verblijfsgebieden. De inrichting van de verschillendewegen zal aansluiten bij de status als verkeers- of verblijfsgebied, op basis van DuurzaamVeilig.In Dorst maakt alleen de Rijksweg N282 onderdeel uit van het verkeersgebied. De wegenrond het plangebied, zoals de Baarschotsestraat, behoren tot het verblijfsgebied.In een verblijfsgebied ligt de nadruk van de inrichting van een weg op de verblijfsfunctieen is de automobilist te gast. De verblijfsgebieden zijn zoveel mogelijk ingericht als30 km/u zone. Binnen de verblijfsgebieden zijn geen aparte fietsvoorzieningen en makenauto’s en fietsen gebruik van dezelfde rijbaan.Croonen Adviseurs8

Ontwerpbestemmingsplan Dorst-OostGemeente OosterhoutVoor het openbaar vervoer worden drie vormen onderscheiden: hoogwaardig openbaarvervoer, regulier openbaar vervoer en fijnmazig openbaar vervoer.2.2.5 Beleidsnota Cultuurhistorie, Monumenten en ArcheologieIn de beleidsnota Cultuurhistorie, Monumenten en Archeologie, die is vastgesteld in januari2009, is het gemeentelijk beleid voor de periode 2008 – 2018 op het gebied vancultuurhistorie vastgelegd. Het doel van de Beleidsnota is het betrekken van cultuurhistoriebij planvorming, zodat archeologische vindplaatsen en cultuurhistorisch waardevollestructuren niet langer verloren gaan.Centraal in de Beleidsnota staat, in lijn met de Nota Belvedere, de opvatting dat beschermingvan cultuurhistorisch erfgoed en dynamiek in de ruimtelijke inrichting primasamen kunnen gaan (‘behoud door ontwikkeling’). De nota geeft daarnaast een eersteaanzet om te komen tot een gemeentelijk archeologiebeleid. In de nota is vastgelegdhoe de monumenten, archeologie en cultuurhistorische waarden kunnen worden beschermd,ontwikkeld en zichtbaar gemaakt. Het beleid is gericht op bescherming enontwikkeling van het cultuurhistorisch erfgoed. Cultuurhistorie dient als volwaardig belangte worden meegenomen bij ruimtelijke inrichtingsplannen. Cultuurhistorischewaarden hoeven hierbij niet altijd doorslaggevend te zijn, maar de kansen die cultuurhistoriebiedt, moeten reeds in een vroeg stadium worden meegewogen in de planvorming.Om de aanwezige cultuurhistorische waarden (monumentale gebouwen, archeologischeterreinen, cultuurhistorische landschapselementen en historische stedenbouwkundigestructuren en infrastructuur) in beeld te brengen, wordt een gemeentelijke CultuurhistorischeWaardenkaart/Beleidsadvieskaart vervaardigd, die met name een signalerendefunctie heeft. Hierdoor wordt een integrale afweging mogelijk. Keuzes uit deCultuurhistorische Waardenkaart moeten worden vertaald in bestemmingsplannen zodatwaardevolle elementen van een juridisch-planologische bescherming kunnen wordenvoorzien.2.2.6 Structuurplan ‘Dorst en omstreken’In het Structuurplan ‘Dorst en omstreken’ is voor de transformatiegebieden rond Dorstde uitgangspunten beschreven. Het structuurplan bestaat uit een plankaart (1:10.000)en een beschrijving van de meest gewenste (ruimtelijke) ontwikkeling van het transformatiegebied.De basis van dit structuurplan is gevormd door de Strategische Gebiedsvisie(SVG) Dorst en omstreken, die in juni 2006 door de raad is vastgesteld.Aanleiding voor het SGV en vervolgens het Structuurplan was de projectopdracht voorde gemeente Oosterhout die staat vermeld in het provinciale Uitwerkingsplan Breda-Tilburg. Met het SGV is een visie voor de afronding van de kern Dorst gegeven, hoe oplange termijn dit gebied kan worden ontwikkeld en wat de mogelijkheden zijn voor woningbouwtot 2015. De visie en het structuurplan geven tevens duidelijkheid over degewenste wegenstructuur op de lange termijn. Met het Structuurplan is een meer concreteuitwerking op gebiedsniveau gerealiseerd.Croonen Adviseurs9

Ontwerpbestemmingsplan Dorst-OostGemeente OosterhoutUitsnede Plankaart Structuurplan ‘Dorst en omstreken’In het Structuurplan zijn op basis van de analyse naar de ‘draagkracht’ van het gebieden de bevindingen uit een modellenstudie, enkele locaties aangewezen voor de ontwikkelingvan de gewenste 350 woningen. Het bestemmingsplangebied Dorst-Oost iséén van de genoemde locaties en is op de structuurplankaart aangeduid als ‘nieuwwoongebied fase 1’. Ook is het gebied aangewezen als ‘zoekruimte voor mogelijkeontwikkeling van sportvoorzieningen’, om eventueel ruimte te bieden aan de sportvoorzieningendie op hun huidige locatie ingesloten liggen en geen uitbreidingsruimte hebben.In 2008 is een onderzoek uitgevoerd naar de voorzieningen in Dorst. Op basis vande resultaten van dit onderzoek heeft het college op 2 juni 2008 besloten dat er aande oostzijde van Dorst geen sportvoorzieningen worden gerealiseerd.2.3 Het initiatiefMet onderhavig bestemmingsplan wordt de ontwikkeling van het gebied naar woningbouwmogelijk gemaakt aan de oostzijde van de kern Dorst. De woningbouwontwikkelingpast binnen het provinciaal beleid, waarin is aangegeven dat Dorst gunstig ligt inhet westelijke woningmarktgebied.Croonen Adviseurs10

Ontwerpbestemmingsplan Dorst-OostGemeente OosterhoutIn het provinciaal beleid zijn daarom mogelijkheden gegeven voor extra verstedelijking.Hierbij wordt vooral gedacht aan woningbouw. Het plangebied ligt in een gebied dat isaangewezen als ‘transformatie afweegbaar’.De ontwikkeling van woningbouw past ook binnen het gemeentelijk beleid, dat is gerichtop afronding van de kern Dorst. Met het oog hierop is op 23 januari 2007 hetStructuurplan ‘Dorst en omstreken’ vastgesteld door de gemeenteraad. Het Structuurplangeeft de kaders voor de gewenste ontwikkelingsrichting van het plangebied. Meerspecifiek heeft de gemeente stedenbouwkundige randvoorwaarden en uitgangspuntenopgesteld. Deze randvoorwaarden en uitgangspunten zijn leidend geweest bij de totstandkomingvan het verkavelingsplan, dat in hoofdstuk 4 nader is beschreven.Croonen Adviseurs11

Ontwerpbestemmingsplan Dorst-OostGemeente OosterhoutCroonen Adviseurs12

Ontwerpbestemmingsplan Dorst-OostGemeente Oosterhout3 Bestaande situatie3.1 Ligging in groter verbandDorst maakt deel uit van de gemeente Oosterhout. Het is een dorp in het groen: Dorstbevindt zich op de grens van een overwegend open akkerland en een groot aaneengeslotenbosgebied: boswachterij Dorst. Aan de zuidkant wordt de grens met Breda gevormddoor een beek: de Molenleij. Het golfterrein Toxandria aan de oostzijde ligt ophet grondgebied van de gemeente Gilze-Rijen. Als nederzetting gaat Dorst mogelijk alterug naar de vroege middeleeuwen. Er ligt een aantal gemeentelijke monumenten inDorst, met name aan de Baarschotsestraat en de Wethouder van Dijklaan. De kerk iseen rijksmonument.Kwaliteiten Dorst: groene setting, openheid, karakteristiek hart en fraaie lintenDorst wordt doorsneden door twee bovenlokale infrastructuurlijnen: een drukke provincialeRijksweg (N282) en de spoorlijn Breda-Tilburg. Een groot deel van Dorst ligt in hetzogenaamde grondwaterbeschermingsgebied van de waterzuivering ten noorden vanDorst. Essentieel in de ruimtelijke structuur van Dorst is het wegenpatroon, waarlangsde bebouwing zich in eerste instantie als langgerekte linten kon ontwikkelen.Croonen Adviseurs13

Ontwerpbestemmingsplan Dorst-OostGemeente OosterhoutOp de topografische kaart van 1900 is te zien dat Dorst omstreeks 1900 nog niet meeris dan een aantal bebouwingslinten, dat samenkomt rond de kruising van de Rijkswegmet de Spoorstraat. De parallel aan de Rijksweg gelegen spoorweg Breda-Tilburg is danal aangelegd. De omliggende gronden zijn agrarisch in gebruik met ten noorden van despoorlijn een heide- en bosgebied. Op de cultuurhistorische waardenkaart van de provincieis aan het historische wegenpatroon van Dorst een redelijk hoge tot zeer hogewaarde toegekend.3.2 Huidige situatie plangebiedHet plangebied ligt aan de oostzijde van Dorst en wordt globaal begrensd door despoorlijn Breda-Tilburg in het noorden, het bosgebied in het oosten, de Oude Tilburgsebaanin het zuiden, de nieuwe woonwijk Oude Tilburgsebaan, de agrarische bedrijvenen de weg De Heiningen aan de westzijde. Op de afbeelding hieronder is met rood debegrenzing aangegeven. De Oude Tilburgsebaan is een historische route naar Tilburggeweest. Tegenwoordig gaat de weg over in een onverhard pad dat door het bos loopt.Alleen tegen Dorst aan is bebouwing langs de weg gesitueerd (buiten het plangebied).Spoorlijn Breda-TilburgDe HeiningenKasBosOude TilburgsebaanHoutwalRijksweg N282Luchtfoto plangebiedCroonen Adviseurs14

Ontwerpbestemmingsplan Dorst-OostGemeente Oosterhout4 PlanbeschrijvingIn het plangebied Dorst-Oost worden circa 170 woningen ontwikkeld. Er is een verkavelingsplanopgesteld, waarin het stratenpatroon en de woonpercelen zijn aangegeven. Indit hoofdstuk is de verkaveling beschreven.4.1 Ruimtelijke opzetDe hoofdopzet van de nieuwe woonwijk wordt grotendeels bepaald door de nieuweontsluitingsweg die loopt vanaf de Cypressenstraat in een boog naar de Oude Tilburgsebaan.Het is de bedoeling dat deze weg bij een mogelijk toekomstige ontwikkelingvan het gebied ten zuiden van de Oude Tilburgsebaan wordt doorgetrokken over deOude Tilburgsebaan en met een grote boog aan gaat sluiten op de bestaande straat terhoogte van het Sint Jorisveld.Verkavelinsgopzet Dorst-Oost (bron: Gemeente Oosterhout)De woningen zijn gegroepeerd in enkele kleine buurtjes langs wegen die aantakken opdeze hoofdroute. Zo ontstaat een afgerond en ruim opgezet geheel. De wijk wordt aande noord- oostzijde omringd door een brede groenzone en een bosrand aan de zuidzijdetussen de wijk en de Oude Tilburgsebaan.Croonen Adviseurs15

Ontwerpbestemmingsplan Dorst-OostGemeente OosterhoutDe noordelijke groenzone zorgt voor voldoende afstand tussen de nieuwe woningen ende spoorlijn. Ook zijn er enkele belangrijke zichtlijnen in het plan verwerkt door middelvan enkele open plekken tussen de aaneengebouwde woningen.De verkavelingopzet is op de volgende bladzijde weergegeven en vormt het uitgangspuntvoor de bestemmingsregeling voor het plangebied. De twee recent gerealiseerdebosvilla’s in het westen van het plangebied zijn gerekend als bestaande situatie enmaken geen onderdeel uit van het totale verkavelingsplan voor Dorst-Oost.4.2 WoningbouwtypologieDe typologie van de nieuwe bebouwing is bepaald door de positie van de locatie tenopzichte van de kern en ten opzichte van het landschap. Ook de maat en schaal van debestaande bebouwing is maatgevend. De woningen worden maximaal 11 meter hoog.De nieuwe wijk krijgt een gedifferentieerd woningaanbod, opgebouwd uit vrijstaande,halfvrijstaande woningen en aaneengebouwde woningen, variërend in maat en schaal,en patiowoningen.4.2.1 Verkeer en parkerenDe ontsluiting van de locatie vindt plaats via een aantakking op de Oude Tilburgsebaanen de Cypressenstraat.De nieuwe wegen in het plangebied worden minimaal vijf meter breed, waarbij dehoofdontsluiting 5 meter meet tussen de (trottoir)banden en de overige wegen 5 meterbreed zijn inclusief aan weerszijden 0,40 meter brede molgoten. Indien en waar mogelijkzullen alle wegen worden uitgevoerd in asfalt, voorzien van een grove slijtlaag. Uitgezonderdhiervan zijn het binnenterrein met de carports en het pleintje bij de patiowoningen.In Oosterhout wordt als richtlijn voor de verkeersproductie van woonwijken uitgegaanvan 6 voertuigbewegingen per huishouden. Dit betekent, uitgaande van 170 woningen(huishoudens) in Dorst-Oost, 1.020 voertuigbewegingen per etmaal. Het plangebiedwordt ontsloten via de Oude Tilburgsebaan en de Cypressenstraat. De intensiteit vande Oude Tilburgsebaan is het hoogste en bedraagt momenteel ongeveer 500 mvt/etm.Na realisatie van de totale toekomstige woningbouw tussen de Oude Tilburgsebaan,Rijksweg en Spoorstraat (plan Sint Jorisveld), zal de hoeveelheid verkeer circa1.000 mvt./etm. bedragen. Samen met de realisatie van de 170 woningen in DorstOost, bedraagt de hoeveelheid verkeer in de toekomst maximaal 2.020 mvt/etm, indienalle verkeer via de Oude Tilburgsebaan wordt afgewikkeld. Landelijke richtlijnengaan uit van maximaal circa 5.000 voertuigen per etmaal, afhankelijk van de inrichting.De Oude Tilburgsebaan en de Cypressenstraat kunnen het verkeer dus zonder problemenaan. De Spoorstraat (tussen Spoorbaan en Sparrenlaan) heeft ter vergelijking eenintensiteit van 3.200 voertuigen per etmaal. Ook hier zal een toename te zien zijn alsgevolg van de ontwikkeling in Dorst-Oost.Croonen Adviseurs16

Ontwerpbestemmingsplan Dorst-OostGemeente OosterhoutKruispunt N282/SpoorstraatVoor het referentiejaar 2020 is een capaciteitsberekening uitgevoerd voor het kruispuntN282/Spoorstraat . Hiervoor is gebruik gemaakt van het verkeersmodel van deGGA regio Breda. In dit verkeersmodel zijn de woningbouwontwikkelingen in Dorst(Dorst Oost, Dorst West en de Vliert) opgenomen. Tevens zijn de (woningbouw)ontwikkelingenmeegenomen in de directe omgeving van Dorst (zoals bijvoorbeeldin Breda Oost, Bavel en Teteringen).Op basis van de intensiteitgegevens voor 2020 is geconcludeerd dat de cyclustijd voorde (maatgevende) ochtendspits boven de gestelde norm van maximaal 120 secondenligt. Dit houdt in dat: het verkeer in 2020 niet goed afgewikkeld kan worden op hetkruispunt N282 – Spoorstraat tijdens de ochtendspits. In de avondspits levert de afwikkelingvan het verkeer geen problemen op.Het capaciteitsprobleem dat zich in de toekomst voor zal gaan doen wordt primair veroorzaaktdoor de autonome groei van het doorgaande verkeer op de N282. De groei opafslaande richtingen en zijwegen heeft slechts een beperkt negatief effect op de verkeersafwikkeling.Bij handhaving van het bestaande kruispunt is capaciteitsuitbreidingop de lange termijn wenselijk, uitgaande van de huidige verkeersstructuur in Dorst.Door gemeente en provincie is inmiddels besloten tot een planstudie/MER voor deN282 ter hoogte van Dorst. Dit om te komen tot een toekomstvaste oplossing voor zowelde verkeersafwikkeling op de N282 als de leefbaarheid in Dorst. Deze oplossingdient aan te sluiten bij de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen in Dorst enBreda – Oost.In de planstudie/MER zullen verschillende alternatieven worden onderzocht, variërendvan een zuidelijke omlegging van de N282 tot het treffen van doorstromings- en leefbaarheidsmaatregelenop het bestaande tracé van de N282. Alle alternatieven zullenmoeten voorzien in een oplossing voor het kruispunt van de Spoorstraat en de N282.De resultaten van de planstudie/MER zijn naar verwachting in 2011 beschikbaarGezien de planstudie/MER die wordt uitgevoerd, is een aanpassing van het kruispuntnog niet aan de orde.ParkerenHet parkeren geschiedt in parkeerhoven tussen de woningen, in haaks of langs parkeervakkenonder de bomen aan de weg of op eigen terrein. Gerekend is met een parkeernormvan 1,8 parkeerplaats/woning. De parkeerhoven worden omsloten door hagen.Bij vrijstaande en halfvrijstaande woningen, en indien mogelijk bij hoekwoningendient de oprit op eigen terrein ruimte te bieden aan twee voertuigen.Croonen Adviseurs17

Ontwerpbestemmingsplan Dorst-OostGemeente Oosterhout4.2.2 Groenstructuur en inrichtingKenmerkend voor de nieuwbouwlocatie is dat het groene beeld wordt gefaciliteerd doortuinen en groene erfafscheidingen in de vorm van hagen. Het tuinachtige beeld wordtnog eens versterkt door het verspringen van de voorgevelrooilijn. In het gebied wordteen aantal structurerende elementen aangebracht die het van oudsher gestrekte kavelpatroonversterken door middel van bomenrijen/hagen. Aan deze structuur is eenstelstel van woonpaden, informele paden en groen/speelveldjes gekoppeld en wordtop een ontspannen wijze en gedifferentieerd gewoond. De groene ruimte centraal inhet plan kan worden gebruikt als speelveld, maar er zullen geen speeltoestellen wordengeplaatst.De wijk wordt omzoomd door een brede groenzone aan de noord- en oostzijde en eenbosrand aan de zuidzijde. In de groenzone langs het spoor, aan de oostzijde en aansluitendop het bestaande zandpad Oude Tilburgsebaan komen (half)verharde voetpaden.De aanwezige houtwallen in het plangebied worden gehandhaafd en maken deel uitvan de groenstructuur van de nieuwe wijk.De hoofdontsluiting wordt begeleid door eenzijdig een groenstrook (gras) met laanbeplanting.Achter deze groenstrook ligt een voetpad. De overige straten kennen een watlossere (boom)beplanting, waarbij de meest oostelijke boog aan weerszijden eengroenstrook met een boombeplanting heeft.De openbare verlichting langs de hoofdontsluiting zal aan de noord- en oostzijde vande weg worden geplaatst. De overige straten hebben aan weerszijden verlichtingsmasten.Tussen De Heiningen/Taxusstraat en de nieuwbouw komt een doorsteek naar hetspeelveld aan de Taxusstraat.Croonen Adviseurs18

Ontwerpbestemmingsplan Dorst-OostGemeente Oosterhout5 Milieuplanologische aspecten5.1 Bodem5.1.1 Westelijk deel plangebiedDoor Geofox-Lexmond is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd in het westelijkdeel van het plangebied (rapportage november 2009). Het onderzoek had tot doel omvast te stellen of bodembedreigende activiteiten hebben plaatsgevonden, en zo ja, inhoeverre deze activiteiten hebben geleid tot verontreiniging van de bodem. Tevens isde algehele milieuhygiënische kwaliteit van de bodem (grond en grondwater) vastgesteldom na te gaan of de locatie geschikt is voor het beoogde gebruik.Tijdens het zintuiglijk onderzoek zijn in de bodem geen bodemvreemde materialenwaargenomen. Bij het chemisch onderzoek is geen van de geanalyseerde parametersvan de boven- en ondergrond in een gehalte boven de desbetreffende achtergrondwaardeaangetoond.In het grondwater van één van de peilbuizen (peilbuis 4) zijn concentraties kobalt ennikkel hoger dan de desbetreffende interventiewaarden aangetroffen. Zink, naftaleen,som cis-trans dichloorethenen en tetrachlooretheen zijn aangetroffen in een concentratiehoger dan de desbetreffende streefwaarde. In het grondwater van twee anderepeilbuizen zijn barium, koper en naftaleen licht verhoogd ten opzichte van de streefwaarden.Na herbemonstering van peilbuis 4 bleek het grondwater wederom sterk verontreinigdte zijn met kobalt en nikkel. Naar aanleiding van deze resultaten is, in overlegmet de gemeente Oosterhout, een risicobeoordeling uitgevoerd teneinde de eventuelehumane risico’s vast te stellen. De risicobeoordeling stelt dat er geen humane risico’svoor het modelmatige bodemgebruik ‘wonen met tuin’ aanwezig zijn. Op basisvan eerder onderzoek (BCC, 2007) was reeds vastgesteld dat de horizontale omvangvermoedelijk beperkt is. Zekerheid over de omvang ontbreekt evenwel.De aangetroffen verontreinigingen vormen vooralsnog geen belemmering voor hetvoorgenomen gebruik/functie van het terrein. De hypothese van het onderzoek (onverdacht)dient te worden verworpen op basis van de gemeten sterk verhoogde concentratiein het grondwater. Formeel is conform de Wet bodembescherming nader onderzoeknoodzakelijk. Gezien de resultaten van de risicobeoordeling (Geofox-Lexmond, september2009) en het eerder onderzoek (BCC, 2007) wordt nader onderzoek in onderhaviggeval niet zinvol geacht. Op basis van het verkennend bodemonderzoek bestaan er milieuhygiënischgezien geen bezwaren tegen het verlenen van een bouwvergunning c.q.herinrichting van het gebied.Aanbevolen wordt om het grondwater op de verontreinigde locatie niet op te pompenen te gebruiken voor consumptiedoeleinden, besproeien van voedingsgewassen ofvoor veedrenking.Croonen Adviseurs19

Ontwerpbestemmingsplan Dorst-OostGemeente Oosterhout5.1.2 Oostelijk deel plangebiedDoor Oranjewoud is een verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd in hetoostelijk deel van het plangebied (rapportage oktober 2007). Het onderzoek had totdoel om de bodemkwaliteit vast te leggen en de gebruiksmogelijkheden van het terreinte bepalen. Op basis van het vooronderzoek, de zintuiglijke waarnemingen en analyseresultatenzijn de volgende conclusies getrokken.In de bovengrond is plaatselijk een gehalte aan minerale olie gemeten juist boven destreefwaarde. In de ondergrond is plaatselijk een gehalte aan kwik gemeten juist bovende streefwaarde. Verder zijn geen van de geanalyseerde parameters verhoogd aangetroffen.Visueel zijn op maaiveld en in het opgegraven/opgeboorde materiaal geen asbestverdachtematerialen waargenomen. In het grondwater zijn streefwaardeoverschrijdingengemeten aan koper, chroom, zink en/of nikkel. Verder zijn geen vande geanalyseerde parameters verhoogd aangetroffen.De vooraf opgestelde hypothese 'onverdachte locatie' wordt aanvaard voor de aanwezigheidvan asbest en verworpen voor overige verontreinigingen, vanwege de aangetroffenstreefwaarde-overschrijdingen in de grond en het grondwater. De onderzoeksresultatengeven geen aanleiding tot het uitvoeren van vervolgonderzoek, omdat degemeten concentraties kleiner zijn dan de betreffende tussen- en interventiewaarde.5.2 WaterDoor Geofox-Lexmond is een waterhuishoudkundig plan opgesteld ten behoeve van deontwikkeling van Dorst-Oost (rapportage januari 2010). Het doel van het waterhuishoudkundigplan is te voldoen aan de door de gemeente Oosterhout en waterschapBrabantse Delta gestelde eisen en voorwaarden met betrekking tot de waterhuishouding.Dit betreft feitelijk het beschrijven van de (mogelijke) toekomstige waterhuishoudkundigeinvulling binnen het plangebied, waarbij met name de wijze van verwerkingvan het hemelwater wordt beschouwd.5.2.1 Huidige situatieAlgemeenHet onderzoeksgebied bestaat uit de ontwikkelingslocatie ten oosten van de woonkernDorst, gemeente Oosterhout. De locatie heeft een oppervlakte van circa 8,5 ha. De locatieheeft momenteel een agrarische functie en is geheel onbebouwd en, behoudenseen verharde weg (deel van de Oude Tilburgsebaan), onverhard.RioleringBinnen het plangebied is momenteel geen riolering aanwezig. Door de gemeente Oosterhoutis aangegeven dat het bestaande rioolstelsel in de omgeving reeds overbelastis. Het is derhalve niet wenselijk om hemelwater vanuit het plangebied af te voeren viahet bestaande gemeentelijk rioolstelsel.Croonen Adviseurs20

Ontwerpbestemmingsplan Dorst-OostGemeente OosterhoutOppervlaktewaterAan de westzijde van de locatie (binnen het plangebied) en direct ten oosten van de locatie(buiten het plangebied) is sprake van een kavelsloot. De westelijke kavelsloot zalals gevolg van de ontwikkeling worden verwijderd. Het zuidelijke deel van deze kavelsloot(buiten het plangebied) kan eventueel behouden blijven.GrondwaterbeschermingsgebiedUit de Provinciale Milieuverordening Noord-Brabant (PMV, 2005) blijkt dat de planlocatiegeheel gelegen is binnen de 25-jaarszone van ‘grondwaterbeschermingsgebiedDorst’. Dit betekent dat voor de voorgenomen ontwikkeling een ontheffing dient te wordenaangevraagd bij de provincie Noord-Brabant. Hierbij zal onder meer getoetst wordenof er in het plan voldoende rekening is gehouden met de (milieukundige) kwaliteitvan het grondwater. Indien hemelwater geïnfiltreerd gaat worden dient het kwaliteitsaspectexpliciet meegenomen te worden. In voorliggend bestemmingsplan is voor debestreffende gronden (het gehele plangebied) de aanduiding ‘milieuzone – grondwaterbeschermingsgebied’opgenomen.5.2.2 Geohydrologische kenmerkenBodemopbouwDe bodem bestaat in hoofdlijnen uit een zeer fijn tot matig fijn zandpakket. Dit pakketis overwegend zwak siltig en in de toplaag zwak humeus. Er zijn tot de verkende dieptevan 5,0 m-mv geen waterremmende lagen aangetroffen (leem, klei, veen, uiterst fijnzand).GrondwaterstandDe gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) wordt op basis van de beschikbare informatieverwacht op circa 5,2 à 5,6 m+NAP. De GG en GLG bedragen naar verwachtingrespectievelijk circa 4,9 à 5,3 m+NAP en circa 4,5 à 4,9 m+NAP. Op basis van eenbeschouwing van de maaiveldhoogte van het terrein wordt de GHG verwacht op gemiddeldcirca 2,0 m-mv met een minimum van 1,0 m-mv (lager gelegen zuidoostelijke terreindeel)en een maximum van circa 2,9 m-mv (hoger gelegen noordwestelijk terreindeel).DoorlatendheidDe doorlatendheid van de bodem is vastgesteld op basis van veldonderzoek. De horizontaledoorlatendheid in de onverzadigde zone (meettraject globaal van 1,5 tot 2,0 m-mv) is als goed te classificeren. Een exacte doorlatendheid (k-waarde) is op basis vanhet veldonderzoek niet te geven. Geadviseerd wordt bij de dimensionering van een infiltratievoorzieninguit te gaan van een k-waarde van maximaal 2,5 m/dag (worst-casebenadering).Croonen Adviseurs21

Ontwerpbestemmingsplan Dorst-OostGemeente Oosterhout5.2.3 Toekomstige invulling locatieDe voorgenomen ontwikkeling bestaat uit woningbouw (circa 170 grondgebonden woningen).Aan de noord-, oost- en zuidzijde van het plangebied en centraal in het plangebiedis openbaar groen voorzien.Op basis van het Stedenbouwkundig ontwerp zal het verhard (afwaterend) oppervlak inde toekomstige situatie circa 36.250 m 2 bedragen. Hiervan bestaat circa 13.500 m 2uit verharding in het openbaar gebied (openbare wegen, trottoirs en parkeervoorzieningen)en circa 22.750 m 2 uit verharding op de particuliere percelen (dak- en terreinverharding)1 .5.2.4 Mogelijkheden voor een hydrologisch neutrale ontwikkelingWateropgaveAls gevolg van de ontwikkeling zal het totale verhard oppervlak met circa 36.250 m 2toenemen. Op basis van het beleid van het waterschap betekent dit een totale wateropgavevan circa 2.830 m 3 bij een neerslagsituatie met een herhalingstijd van 100 jaar(T=100). Bij het uiteindelijke ontwerp en dimensionering van een hemelwatervoorzieningmag rekening gehouden worden met het feit dat tijdens een regenbui reeds infiltratieplaatsvindt. Omdat de doorlatendheid van de bodem goed is, kan de uiteindelijkehemelwatervoorziening kleiner zijn dan de vermelde wateropgave.AfwegingOp basis van het uitgevoerde vooronderzoek en het veldonderzoek blijkt dat de bodemgeschikt is voor infiltratie (gunstige doorlatendheid en optredende grondwaterstanden).Gelet op het beleid van waterschap Brabantse Delta (voorkeursvolgorde) is het aanleggenvan een (bergings- en)infiltratievoorziening de meest geschikte optie voor het hydrologischneutraal ontwikkelen van onderhavige locatie.De uiteindelijk te kiezen soort voorziening (of combinatie van voorzieningen) is afhankelijkvan de beschikbare ruimte binnen het plangebied. Daarnaast dienen aspectenals robuustheid en beheer en onderhoud beschouwd te worden. Eventueel kan er voorgekozen worden om per particulier perceel een eigen voorziening aan te leggen (bijvoorbeeldinfiltratiekratten), zodat in het openbaar gebied alleen ruimte gereserveerdhoeft te worden voor een voorziening ten behoeve van hemelwater afkomstig van deopenbare verharding. Dit heeft uiteraard wel consequenties voor het onderhoud en beheer(voorlichting particulieren).Afhankelijk van de definitieve planinvulling en beschikbare ruimte zal de waterhuishoudkundigeinvulling nader worden uitgewerkt. Het aanleggen van (een combinatievan) bergings- en infiltratievoorzieningen is hierbij de principe oplossing.1 De vermelde oppervlaktes vormen een indicatie op basis van het stedenbouwkundig plan. Bij de particulierewoonpercelen is hierbij uitgegaan van circa 50% verharding (dak- en terreinverharding). Deze oppervlakteszijn in het waterhuishoudkundig plan als uitgangspunt genomen. Het werkelijke toekomstig verhardoppervlak dient opnieuw beschouwd te worden zodra het definitief ontwerp is vastgesteld.Croonen Adviseurs22

Ontwerpbestemmingsplan Dorst-OostGemeente Oosterhout5.2.5 Huishoudelijke afvoerDe huishoudelijke afvoer, ook wel vuilwaterafvoer of droogweerafvoer (DWA) van denieuwbouw, dient te worden aangesloten op de gemeentelijke riolering.Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat huishoudelijk water te allen tijde gescheidenvan het hemelwater dient te worden afgevoerd. Als gevolg van de ontwikkeling (uitbreidingsplan)zal een toename aan DWAafvoer ontstaan. Er dient derhalve te worden geverifieerdof het huidige gemeentelijk rioolstelsel over voldoende capaciteit beschiktvoor het verwerken van de DWA-afvoer uit het plangebied.5.2.6 Overige opmerkingen— De bij voorliggend waterhuishoudkundig onderzoek aangenomen wijziging in verhardafwaterend oppervlak is gebaseerd op het stedenbouwkundig plan. De exactetoename aan verhard oppervlak (en hiermee dus de uiteindelijke wateropgave)dient opnieuw beschouwd te worden zodra het definitief ontwerp is vastgesteld. Opdat moment kan een doorvertaling plaatsvinden in systeemkeuze, situering en dimensionering.— Met het oog op het voorkomen van een negatieve beïnvloeding van de milieuhygiënischekwaliteit van het hemelwater dienen voor de daken, goten en leidingen endergelijke uitsluitend niet-uitlogende materialen gebruikt te worden. Hierbij wordtopgemerkt dat het kwaliteitsaspect vanwege de ligging van de locatie in een grondwaterbeschermingsgebiedexpliciet dient te worden beschouwd.— Wateroverlast op belendende percelen dient te allen tijde te worden voorkomen.Het verhard en onverhard oppervlak dient dusdanig te worden aangelegd, dat geenafvloeiing plaatsvindt naar de aangrenzende percelen.— Op basis van de beschikbare gegevens inzake de huidige waterhuishoudkundige situatieen de grondwaterstandfluctuatie zijn er geen belemmeringen ten aanzien vandrooglegging of ontwatering.— Ten behoeve van de demping van de kavelsloot op het westelijke deel van het plangebieddient een keurontheffing te worden aangevraagd. Het verlies aan bergingscapaciteitbinnen het plangebied dient gecompenseerd te worden.— Een gering deel van de locatie is gelegen binnen een (volledig) beschermd gebiedop basis van de Verordening waterhuishouding (provincie Noord-Brabant) en deKeurkaart.— Beschermde gebieden (waterschap Brabantse Delta). Binnen deze gebieden is voorelke vorm van wateraan- en –afvoer, lozing of onttrekking (vanaf 0 m 3 /uur) een vergunningin het kader van de Keur waterschap Brabantse Delta dan wel Waterwetnoodzakelijk. Binnen dit deel van het plangebied is een groenstrook voorzien.Mochten hier activiteiten plaats gaan vinden die een verandering van de huidigewaterhuishouding als gevolg hebben (bijvoorbeeld een infiltratievoorziening en dusde aanvoer van hemelwater), dan dient een vergunning aangevraagd te worden.Croonen Adviseurs23

Ontwerpbestemmingsplan Dorst-OostGemeente Oosterhout5.2.7 Overleg Waterschap Brabantse DeltaHet waterhuishoudkundig plan wordt voor advies aan het waterschap voorgelegd. Hetadvies van het waterschap wordt betrokken bij de vaststelling van het bestemmingsplan.5.3 GeluidAlgemeenIn het kader van de Wet geluidhinder (Wgh) dient een akoestisch onderzoek te wordenverricht indien de bouw van geluidgevoelige objecten binnen de zone van een(spoor)weg mogelijk wordt gemaakt. De locatie Dorst-Oost is gelegen binnen de onderzoekszonevan de N282 (250 meter) en de spoorlijn Breda – Gilze-Rijen (800 meter).Derhalve is een akoestisch onderzoek verricht, dat als separate bijlage bij voorliggendbestemmingsplan is opgenomen.Het onderzoek heeft tot doel de geluidbelasting op de, in de geluidzone van de N282(250 meter) en de spoorlijn Breda – Gilze-Rijen (800 meter) te realiseren woningen tebepalen (artikel 76 en 77 Wgh) en te toetsen aan de grenswaarden die in de Wet geluidhinderzijn opgenomen, namelijk:— de ten hoogste toelaatbare geluidbelasting (artikel 82 Wgh);— de maximale ten hoogste toelaatbare geluidbelasting (artikel 83 Wgh);— de voorwaarden voor het eventueel nemen van een hogere waarde besluit (artikel110a, e.v. Wgh).De overige in de nabijheid van het plangebied gelegen wegen zijn opgenomen in een30 km-zone of hebben een zone die niet tot aan de te projecteren geluidgevoelige bebouwingreikt. Wegen met een 30 km/h-regime zijn niet gezoneerd in het kader van deWet geluidhinder en vallen daarom buiten het regime van deze wet. Conform jurisprudentiekan het echter noodzakelijk zijn om, in het kader van de Wet ruimtelijke ordening,30 km/h wegen toch te beschouwen, om aan te tonen dat er sprake is van eengoed woon- en leefklimaat.De onderzoekszone voor het peiljaar P2007 (v 09/09) van het spoortraject Breda –Gilze-Rijen is 800 meter, conform de kaart behorende bij artikel 3 Besluit geluidhinderspoorwegen, door de Minister vastgesteld en in het akoestisch spoorboekje middelshet programma Aswin opgenomen. Bovengenoemde regeling is in het Besluit geluidhinderkomen te vervallen. Derhalve dienen voor ieder akoestisch onderzoek de meestrecente gegevens bij Prorail te worden opgevraagd. Deze instantie heeft echter besloten,in verband met een andere toekomstige aanpak (geluidplafonds), het leveren vande gegevens te stoppen. Het advies is momenteel om de gegevens (intensiteiten) van2005 t/m 2007 te middelen en bij de berekende resultaten 1,5 dB op te tellen. De resultatenhiervan zijn in de berekeningen opgenomen.De verkeersintensiteiten van de N282 (Rijksweg) zijn afkomstig van de website van deprovincie Noord-Brabant.Croonen Adviseurs24

Ontwerpbestemmingsplan Dorst-OostGemeente OosterhoutDe gegevens bestaan uit tellingen voor het jaar 2007, onderverdeeld in etmaal-, dag-,avond- en nachtuurintensiteiten en onderverdeeld in de verschillende motorvoertuigencategorieën.Deze intensiteiten zijn opgehoogd naar het jaar 2020 met een gemiddeldejaarlijkse groei van 2%. In verband met de realisatie van de woningen, wordt ereen toename verwacht van het aantal verkeersintensiteiten op de Oude Tilburgsebaan.Door de gemeente Oosterhout is een prognose gegeven van de etmaalintensiteit voorhet horizonjaar 2020.Voor de verdeling naar dag-, avond- en nachtuurintensiteiten en naar de verschillendemotorvoertuigcategorieën zijn landelijk gemiddelde percentages aangehouden.WegverkeerslawaaiUit de resultaten van de berekeningen voor wegverkeer blijkt dat, vanwege de N282,alle te projecteren woningen voldoen aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Demaximale geluidbelasting vanwege deze weg bedraagt 45 dB.Vanwege de Oude Tilburgsebaan (30 km/h) blijkt dat één van de te projecteren woningeneen geluidbelasting heeft van 50 dB, waarmee deze niet voldoet aan de (in de Wetgeluidhinder gestelde) voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Deze waarde is aangehoudenom, vanwege deze 30 km-weg, een norm te hanteren voor een goed woon- en leefklimaat.De woning heeft een geluidluwe gevel c.q. buitenruimte. Er is dus sprake van eenacceptabel akoestisch geluidniveau en een goede ruimtelijke ordening in het kader vande Wet ruimtelijke ordening.SpoorweglawaaiVanwege het spoortraject Breda – Gilze-Rijen zijn in een eerder stadium geluidberekeningengemaakt waarin geluidbeperkende maatregelen zijn opgenomen. Het ging hierbijom schermen en raildempers. Na gedegen afwegingen is gekozen voor maatregelendie stedenbouwkundig en financieel acceptabel en haalbaar zijn, hetgeen resulteerdein een uitbreiding van het bestaande scherm in oostelijke richting met een lengte van330 meter en een hoogte van 2,5 meter. Met deze maatregel kan echter op de gevelsvan diverse woningen niet aan de voorkeursgrenswaarde worden voldaan.Vanwege het spoortraject Breda – Gilze-Rijen voldoen de gevels van de woningen in deeerste lijnsbebouwing en verschillende toekomstige woningen in de tweede en derdelijnsbebouwing niet aan de voorkeursgrenswaarde van 55 dB. De maximale geluidbelastingbedraagt 68 dB. De waarneempunten met een waarneemhoogte van 4,5 en 7,5meter zijn representatief voor respectievelijk de eerste en tweede verdieping. Aangezienop deze hoogte de gevel/kap ter plaatse van de drie noordoostelijke gelegen woningenin de eerste lijnsbebouwing (gevel gelegen aan het spoortraject Breda – Gilze-Rijen) wordt uitgevoerd zonder te openen geveldelen, is er sprake van een dove gevel,hetgeen geen gevel is in het kader van de Wet geluidhinder.Voor de woningen die niet voldoen aan de voorkeursgrenswaarde is bij het college vanburgemeester en wethouders een hogere waarde (tot maximaal 68 dB) verzocht.Croonen Adviseurs25

Ontwerpbestemmingsplan Dorst-OostGemeente OosterhoutAangetoond is dat de woningen een geluidluwe gevel c.q. buitenruimte hebben. In hetkader van de aanvraag voor bouwvergunning zal de gemeente erop toezien dat de woningenvoldoen aan de binnenwaarde, conform het Bouwbesluit. De overige geluidgevoeligebebouwing voldoet aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.5.4 LuchtkwaliteitOp 15 november 2007 is de ‘Wet tot wijziging van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen)’in werking getreden. Vanaf dat moment zijn in de Wet milieubeheer luchtkwaliteitseisenopgenomen voor diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide(NO2) en fijn stof (PM10).Nieuw zijn het ‘Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)’ en de‘Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)’. Voor projecten dieniet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging hoeft niet langer teworden getoetst aan de grenswaarden. In de ‘Regeling niet in betekenende mate bijdragen(luchtkwaliteitseisen)’ zijn categorieën van gevallen benoemd die in ieder gevalals ‘niet in betekenende mate’ worden aangemerkt en waarvoor toetsing aan degrenswaarden dus zonder meer achterwege kan blijven. Er is blijkens deze regelinggeen onderzoek nodig voor ‘woningbouwlocaties, indien een dergelijke locatie, in gevalvan één ontsluitingsweg, netto niet meer dan 1.500 nieuwe woningen omvat, dan wel,in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling, netto nietmeer dan 3.000 woningen omvat’.Zoals is beschreven in paragraaf 4.1, is het uitgangspunt de realisatie van circa 170woningen. Hiermee wordt de drempel van 1.500 woningen bij lange na niet gehaald.De ontwikkeling draagt derhalve ‘niet in betekenende mate’ bij aan de verslechteringvan de luchtkwaliteit.5.5 NatuurRuimtelijke plannen dienen te worden beoordeeld op de uitvoerbaarheid in relatie totactuele natuurwetgeving, met name de Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- enfaunawet.Er mogen geen ontwikkelingen plaatsvinden die op onoverkomelijke bezwaren stuitendoor effecten op beschermde natuurgebieden en/of flora en fauna. Vanwege de beoogdeontwikkeling van Dorst-Oost is in november 2008 een natuuronderzoek (quickscan)uitgevoerd. Het onderzoek is als separate bijlage bij dit bestemmingsplan opgenomen.In deze paragraaf worden de resultaten van het natuuronderzoek beknopt beschreven.Het onderzoeksgebied ligt ten oosten van de kern Dorst. Het is gelegen tussen despoorlijn Tilburg – Breda en de Oude Tilburgsebaan. Ten westen van het gebied is dekern Dorst gelegen. In het oosten wordt het gebied begrensd door de boswachterijDorst.Croonen Adviseurs26

Ontwerpbestemmingsplan Dorst-OostGemeente OosterhoutHet bestaat uit naaldbossen met vooral Corsicaanse, en in mindere mate Oostenrijkseden en grove den. In het centrum liggen enkele leemputten te midden van enkeleheischrale graslandjes. Het onderzoeksgebied bestaat uit agrarisch gebied; akkers engrasland. Aan de randen van het gebied staan enkele houtwallen.De houtwallen zijn begroeid met een combinatie van zomereik, grove den, berk, Amerikaanseeik en een ondergroei met ruigte kruiden en struiken. Door de houtwal loopteen zandpad. Binnen het onderzoeksgebied staat geen bebouwing.Beschermde soortenDe ingreep zal naar verwachting leiden tot een beperkt verlies van leefgebied van enkelesoorten van tabel 1 van de Flora- en faunawet. Een ontheffing Flora- en faunawet isderhalve niet noodzakelijk.Met broedvogels kan in het algemeen relatief eenvoudig rekening worden gehoudendoor eventuele kapwerkzaamheden niet uit te voeren in de broedtijd (circa maart tot enmet juli) indien concreet broedgevallen aanwezig zijn. Op deze wijze zijn geen belemmeringenvanuit de Flora- en faunawet aan de orde. De houtwal biedt mogelijk verblijfplaatsenvoor spechten. Deze houtwallen blijven echter gehandhaafd. Derhalve zijn ergeen bezwaren vanuit de Flora- en faunawet.Met eekhoorns kan over het algemeen relatief eenvoudig rekening worden gehoudendoor eventuele kapwerkzaamheden niet uit te voeren in de voortplantingsperiode ofwinter indien concreet nesten aanwezig zijn. Tevens blijft er in de omgeving genoegfoerageergebied voor de eekhoorn over, waardoor eventuele verblijfplaatsen in de omgevingvan het plangebied niet in het geding zijn.De houtwallen in het plangebied worden mogelijkerwijs gebruikt als foerageergebieddoor vleermuizen en als vliegroute. Daar de houtwallen in het gebied gehandhaafd worden,zal voorgestane ontwikkeling naar verwachting geen invloed hebben op het foerageergebieden mogelijke vliegroutes en verblijfplaatsen van vleermuizen in de omgeving.Derhalve zijn er geen belemmeringen vanuit de flora- en faunawet aan de orde.Ecologische Hoofdstructuur, Groene HoofdstructuurIn de nabijheid van het plangebied ligt boswachterij de Dorst. Deze maakt deel uit vande Ecologische hoofdstructuur (EHS). De ligging en de afstand tussen het plangebieden het EHS-gebied en de aard van de voorgestane plannen maken het aannemelijk datenige doorwerking van de ontwikkeling van geen invloed zal zijn op het natuurgebied.ConclusieIn het kader van de uitvoerbaarheid van de voorgestane plannen zijn er geen belemmeringenvanuit de actuele natuurwetgeving te verwachten.Croonen Adviseurs27

Ontwerpbestemmingsplan Dorst-OostGemeente Oosterhout5.6 ArcheologieOp de cultuurhistorische waardenkaart van de provincie is aan het historische wegenpatroonvan Dorst een redelijk hoge tot zeer hoge waarde toegekend. Uit de IndicatieveKaart voor Archeologische Waarden (IKAW) blijkt dat voor het gehele plangebied eenhoge archeologische verwachting geldt.Er is daarom voor onderhavig bestemmingsplan een archeologisch inventariserendveldonderzoek verricht (Becker & Van de Graaf, rapportage september 2009). Het rapportis als separate bijlage opgenomen bij dit bestemmingsplan.Uit het onderzoek is gebleken dat door menselijk ingrijpen in de loop van de tijd de bodemopbouwvan het plangebied verstoord is geraakt. De kans op het aantreffen van(intacte) archeologische resten is hierdoor laag. Er wordt geadviseerd om geen vervolgonderzoekuit te laten voeren.Omdat het oostelijk deel van het plangebied niet is opgenomen in het hiervoor genoemdeonderzoek, is voor deze gronden de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’opgenomen. Ter bescherming van de archeologische waarden zijn een bouwverbod(met ontheffingsmogelijkheid) en een aanlegvergunningenstelsel opgenomen.5.7 Externe veiligheidExterne veiligheid betreft het risico dat aan bepaalde activiteiten verbonden is voor nietbij de activiteit betrokken personen. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op hetvoorkomen en beheersen van risicovolle bedrijfsactiviteiten en van risicovol transport.Het gaat daarbij om de bescherming van individuele burgers en groepen tegen ongevallenmet gevaarlijke stoffen.Risicobronnen kunnen worden onderscheiden in risicovolle inrichtingen (onder anderelpg-tankstations), vervoer van gevaarlijke stoffen en leidingen (onder andere aardgas,vloeibare brandstof en elektriciteit).Om voldoende ruimte te scheppen tussen een risicobronen personen of objecten die risico lopen (kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten)moeten vaak afstanden in acht worden genomen. Ook ontwikkelingsmogelijkhedendie ingrijpen in de personendichtheid kunnen om onderzoek vragen.Door Tauw bv is een onderzoek externe veiligheid uitgevoerd. De rapportage,d.d. 11 juni 2009, is als separate bijlage bijgevoegd. Hierna worden de belangrijkstebevindingen toegelicht.5.7.1 Risicovolle inrichtingenIn het ‘Besluit externe veiligheid inrichtingen’ (Bevi) worden risicovolle inrichtingen(waaronder lpg-tankstations) benoemd. Ook wordt daarin voor bepaalde gevallen aangegevenwelke afstanden (voor het plaatsgebonden risico) moeten worden aangehouden,of in welk gebied (voor het groepsrisico) nader onderzoek moet worden gedaan.Croonen Adviseurs28

Ontwerpbestemmingsplan Dorst-OostGemeente OosterhoutIn de omgeving van planlocatie liggen volgens de Risicokaart een aantal bedrijven meteen externe veiligheidsrisico. Dit betreft boerenbedrijven met een propaanopslagtank.De effectafstanden van de opslagen overlappen echter niet het plangebied. Ze vormendan ook geen relevant risico voor de voorgenomen ontwikkelingen.5.7.2 Vervoer gevaarlijke stoffenVoor het vervoer van gevaarlijke stoffen geldt de ‘Circulaire Risiconormering vervoergevaarlijke stoffen’. De risicoatlassen weg, spoor en hoofdvaarwegen geven een algemeenbeeld van het vervoer van gevaarlijke stoffen in Nederland en de daarbij behorenderisico’s. Deze atlassen zijn begin 2006 geactualiseerd. Momenteel wordt gewerktaan een landelijk Basisnet, waarin de relatie tussen externe veiligheid en ruimtelijkeordening centraal staat.De dichtstbijzijnde relevante vervoersas voor transport van gevaarlijke stoffen is despoorlijn Breda-Tilburg. De risico’s voor het plangebied van het transport over de spoorlijnBreda-Tilburg zijn kwantitatief bepaald met het risicoberekeningsprogrammaRBM II. Het transport van gevaarlijke stoffen over de spoorlijn Breda-Tilburg veroorzaakteen risico voor het plangebied. Binnen de 1×10 -6 contour, de norm voor hetplaatsgebonden risico, zijn geen kwetsbare objecten voorzien in het ontwikkelingsplan.Het plaatsgebonden risico vormt derhalve geen knelpunt voor de gewenste ontwikkeling.Het groepsrisico ligt, met transportcijfers voor 2010, in de huidige situatie net onderde oriënterende waarde. Door de autonome ontwikkeling van het transport ligt hetgroepsrisico in 2020 net boven de oriënterende waarde. De geplande ontwikkelingenzorgen voor een (verdere) toename van het groepsrisico. Zowel in 2010 als 2020 ligthet groepsrisico dan boven de oriënterende waarde.5.7.3 BuisleidingenConform de risicokaart van de provincie loopt er een hogedrukaardgastransportleidingin de buurt van het plangebied. Het plangebied ligt echter buiten de bijbehorende toetsingsafstandvan 30 meter vanaf de leiding. De risico’s van de hogedrukaardgastransportleidingvormen conform de huidige regelgeving geen knelpunt voor de voorgenomenontwikkeling. Met het aankomende beleid is de leiding wel een aandachtspunt enhet precieze risico kan dan enkel berekend worden door de Gasunie.5.7.4 Verantwoording toename groepsrisicoDe toename van het groepsrisico als gevolg van de ligging nabij de spoorlijn dient verantwoordte worden door het bevoegd gezag. De Brandweer Midden en West Brabantheeft per brief, d.d. 10 september 2009, een advies afgegeven dat ingaat op de effectenvan een calamiteit met een trein met gevaarlijke stoffen of de hogedruk gasleiding.De brief is als separate bijlage bij dit bestemmingsplan opgenomen.Croonen Adviseurs29

Ontwerpbestemmingsplan Dorst-OostGemeente OosterhoutDe Brandweer adviseert de volgende nadere eisen in het bestemmingsplan op te nemen:— eventuele ventilatiesystemen in de woningen uitschakelbaar uitvoeren en het niettoestaan van tocht, door hoge eisen te stellen aan luchtdichtheid van gevels, ramenen kozijnen;— in het plangebied de benodigde primaire en secundaire bluswatervoorzieningenaanbrengen;— de aan te leggen wegen laten voldoen aan de genoemde eisen in bereikbaarheidvan het openbare wegennet;— een communicatieplan opstellen met deskundigen op dit gebied.Indien aan de voorwaarden wordt voldaan, is de beschikbare hulpverlening voldoende.5.8 Hinderlijke bedrijvigheid5.8.1 (Agrarische) bedrijvenIn en in de directe omgeving van het plangebied zijn geen (agrarische) bedrijven aanwezigdie een belemmering vormen voor de beoogde woningbouw.5.8.2 Kabels en leidingenIn en rond het plangebied zijn geen kabels en leidingen aanwezig die van betekenis zijnvoor het bestemmingsplan.Croonen Adviseurs30

Ontwerpbestemmingsplan Dorst-OostGemeente Oosterhout6 Financiële haalbaarheidAlgemeenDe realisering van Dorst-Oost wenst de gemeente, daar waar mogelijk, zelf te realiseren.Voor Dorst-Oost is een financiële verkenning opgesteld.— Aan de kostenkant zijn de gebruikelijke posten opgenomen, waaronder verwervingen,gebaseerd op taxaties en overeengekomen aankopen, het bouw- en woonrijpmaken gebaseerd op specifieke berekeningen of op ervaringscijfers,alsmede deverkeersmaatregelen.— Aan de opbrengstenkant zijn opbrengsten opgenomen van woningbouw, gebaseerdop vigerend prijsbeleid en een verdeling conform het vastgesteld collegeakkoord ende woonvisie.Deze financiële verkenning laat een sluitende exploitatie zien. Geconcludeerd kan wordendat de beoogde ontwikkeling van het plan Dorst-Oost daarmee financieeleconomischhaalbaar wordt geacht.Aangezien de gemeente het kostenverhaal voor het exploitatiegebied nog niet heeftveiliggesteld, is zij verplicht om bij het ontwerpbestemmingsplan ook een exploitatieplanvast te stellen. De gemeente wil door middel van actieve grondpolitiek het liefst allegronden binnen het plangebied minnelijk verwerven. Mocht dit niet lukken dan zalgetracht worden via een anterieure overeenkomst tot overeenstemming te komen metde betreffende eigenaar en mocht dit niet lukken dan zullen de kosten verhaald wordenvia een te betalen bijdrage (conform exploitatieplan) bij afgifte van de bouwvergunningof tot mogelijke onteigening worden overgegaan.ExploitatieplanVoor het bestemmingsplangebied Dorst-Oost wordt een exploitatieplan opgesteld.Hiermee wordt invulling gegeven aan de verplichting een exploitatieplan vast te stellenin omstandigheden die zich in dit gebied voordoen. Een exploitatieplan bestaat ondermeer uit:— een kaart met de begrenzing van het exploitatiegebied en het voorgenomen grondgebruik,normatief van karakter;— omschrijving van de werken;— grondexploitatieberekening, fictie gemeente exploiteert gehele gebied, raming kostenen opbrengsten, raming inbrengwaarde van de gronden op onteigeningsbasis.In het exploitatieplan zullen in ieder geval worden opgenomen voorwaarden dan welprocedurevoorschriften ten aanzien van:— de fasering;— het stedenbouwkundig plan;— kwaliteitseisen voor de openbare ruimte, nutsvoorzieningen en het bouwrijp maken;— minimaal aantal woningen per deelgebied en in totaal;— verdeling grondgebonden-gestapelde woningen (voor zover van toepassing);— ligging van wegen en profielen.Croonen Adviseurs31

Ontwerpbestemmingsplan Dorst-OostGemeente OosterhoutIn het exploitatieplan wordt voorts een raming van de kosten en opbrengsten van hetplan opgenomen. Deze kosten worden naar rato van de verwachte opbrengsten verdeeldover de verschillende ontwikkelende partijen. Iedere ontwikkelaar die niet viaeen overeenkomst met de gemeente het kostenverhaal heeft geregeld, is verplicht bijde aanvraag van een bouwvergunning de volgens het exploitatieplan berekende exploitatiebijdragete voldoen.Het exploitatieplan moet worden vastgesteld bij vaststelling van het bestemmingsplan.Na vaststelling van het exploitatieplan moet het plan jaarlijks worden herzien. Op diemanier kan de gemeente veranderingen in de grondexploitatie ook doorberekenennaar de ontwikkelende partijen.Naast een toerekening van de kosten over de verschillende grondeigenaren kan eenexploitatieplan ook aanwijzingen bevatten voor het aantal kavels dat moet worden uitgegevenvoor sociale woningbouw of voor particulier opdrachtgeverschap. Tot op hedenwas dat niet mogelijk; in het bestemmingsplan kon wel worden aangegeven of ergenswoningbouw mocht plaatsvinden, maar eigenschappen als de woningprijs of de opdrachtgevervoor de bouw werden als niet ‘ruimtelijk relevant’ bestempeld en mochtendus niet in een bestemmingsplan worden opgenomen. Met de Grondexploitatiewetworden de sturingsmogelijkheden voor gemeenten ook op dit punt versterkt.Croonen Adviseurs32

Ontwerpbestemmingsplan Dorst-OostGemeente Oosterhout7 Plansystematiek en bestemmingen7.1 PlansystematiekHet onderhavige bestemmingsplan heeft tot doel een juridisch-planologische regelingte scheppen ten behoeve van de ontwikkeling van Dorst-Oost.Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de inde Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten.Daarnaast is aangesloten bij het gemeentelijke Handboek digitale bestemmingsplannen.Hierbij is gestreefd naar uniformering en standaardisering van bestemmingenen regels, zoals aangegeven in de Standaard Vergelijkbare bestemmingsplannen2008 (SVBP2008).De Wet ruimtelijke ordening biedt mogelijkheden voor het opstellen van verschillendebestemmingsplanvormen, van zeer globaal tot gedetailleerd. Het bestemmingsplanbiedt voldoende flexibiliteit om op wijzigende omstandigheden en/of nieuwe maatschappelijkeontwikkelingen te kunnen inspelen. Uitgangspunt van het bestemmingsplanis het bieden van een flexibele juridische regeling, zonder dat hierdoor de rechtszekerheidvoor de burger wordt geschaad.Hierna wordt inhoudelijk ingegaan op de afzonderlijke bestemmingen binnen het onderhavigebestemmingsplan.7.2 Bestemmingen7.2.1 BosDe gronden met de bestemming ‘Bos’ zijn onder andere bestemd voor bos en bebossing,infrastructurele voorzieningen in de vorm van paden, wegen en parkeervoorzieningen,water en extensief recreatief medegebruik.De bebouwingsregels voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn in de planregels bijdeze bestemming opgenomen. Tevens is een aanlegvergunningenstelsel, met betrekkingtot eventuele werkzaamheden die verstorend werken op het behoud dan wel deontwikkeling van het bos, van toepassing.7.2.2 GroenDe gronden met de bestemming ‘Groen’ zijn onder meer bestemd voor groenvoorzieningen,voorzieningen voor langzaam verkeer, parkeervoorzieningen en andere verhardingen,sport en speelvoorzieningen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen.Ter plaatse van de aanduiding ‘pad’ is een pad toegestaan waarvan bestemmingsverkeergebruik mag maken.Croonen Adviseurs33

Ontwerpbestemmingsplan Dorst-OostGemeente OosterhoutDaarnaast zijn onder andere inritten, kunstobjecten, straatmeubilair en schuilgelegenhedentoegestaan. De gronden zijn mede bestemd voor ambulante detailhandel enevenementen.Binnen de bestemming ‘Groen’ mogen geen gebouwen worden gebouwd, met uitzonderingvan kleine schuilgelegenheden. Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijnnadere bouwregels opgenomen.7.2.3 TuinDe gronden binnen deze bestemming betreffen tuinen en groenvoorzieningen bij aangrenzendewoningen en zijn dus ook als zodanig bestemd. Ook inritten en parkeervoorzieningenzijn toegestaan.Op deze gronden mogen onder voorwaarden kleine uitbreidingen aan de woning wordengebouwd en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.7.2.4 VerkeerDe gronden met de bestemming ‘Verkeer’ zijn onder meer bestemd voor voorzieningenvoor verkeer en verblijf, parkeervoorzieningen en groenvoorzieningen. Daarnaast zijnonder andere kunstobjecten, speelvoorzieningen en straatmeubilair toegestaan. Degronden zijn mede bestemd voor ambulante detailhandel en evenementen.Binnen de bestemming ‘Verkeer’ mogen geen gebouwen worden opgericht.7.2.5 Verkeer – RailverkeerDe gronden met de bestemming ‘Verkeer – Railverkeer’ zijn onder meer bestemd voorspoorwegvoorzieningen en voorzieningen voor verkeer en verblijf, met bijbehorenderailtechnische infrastructuur, overwegen, groen, water, waterhuishoudkundige voorzieningenen faciliteiten zoals geluidwerende voorzieningen.Voor gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn nadere bouwregels opgenomen,waarbij voor de bouwhoogte gemeten moet worden ten opzichte van de bovenkantvan de spoorstaaf.7.2.6 WonenDe gronden met de bestemming ‘Wonen’ zijn bestemd voor wonen, parkeervoorzieningen,tuinen, erven en verhardingen en groenvoorzieningen. Onder voorwaarden zijnaan huis verbonden beroepen en aan huis verbonden bedrijven toegestaan.De bouwregeling bestaat uit regelingen voor gebouwen binnen het bouwvlak, gebouwenbuiten het bouwvlak en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. De gebouwen binnenhet bouwvlak mogen grotendeels met een grotere hoogte worden gebouwd dan gebouwenbuiten het bouwvlak.Op de verbeelding zijn de toegestane bebouwingstypologieën (aaneengebouwd dan welgestapeld) en de maximale goot- en bouwhoogte opgenomen.Croonen Adviseurs34

Ontwerpbestemmingsplan Dorst-OostGemeente OosterhoutVoor patiowoningen is een aanduiding opgenomen op de verbeelding waaraan specifiekebebouwingsregels zijn verbonden.7.2.7 Waarde – ArcheologieDe gronden binnen deze bestemming zijn naast de andere bestemmingen mede bestemdvoor de bescherming en instandhouding van de eventueel aanwezige archeologischewaarden. Door middel van een bouwverbod en een ontheffing kan op de grondenniet zomaar worden gebouwd, maar dient eerst een archeologisch rapport te wordenoverhandigd en kunnen er aan de ontheffing nadere voorwaarden worden verbonden.Ter bescherming van de archeologische waarden tegen activiteiten in deze grondenis een aanlegvergunningstelsel opgenomen.Croonen Adviseurs35

Ontwerpbestemmingsplan Dorst-OostGemeente OosterhoutCroonen Adviseurs36

Ontwerpbestemmingsplan Dorst-OostGemeente Oosterhout8 Procedures8.1 Vooroverleg en inspraakHet voorontwerpbestemmingsplan Dorst-Oost is conform artikel 10 van het Besluit opde Ruimtelijke Ordening voor vooroverleg gezonden naar de betreffende personen eninstanties. De ingediende vooroverlegreacties zijn samengevat en van een gemeentelijkstandpunt voorzien in de Commentaarnota vooroverleg voorontwerpbestemmingsplanDorst-Oost. Deze commentaarnota is, samen met de ingediende vooroverlegreacties,als bijlage opgenomen.Daarnaast heeft het voorontwerpbestemmingsplan Dorst-Oost in het kader van de inspraakprocedurevan 18 juni 2009 tot 16 juli 2009 ter inzage gelegen. De ingediendeinspraakreacties zijn samengevat en van een gemeentelijk standpunt voorzien in hetEindverslag inspraakprocedure voorontwerpbestemmingsplan Dorst-Oost. Deze commentaarnotais als bijlage opgenomen.De vooroverleg- en inspraakreacties hebben geleid tot aanpassingen in het ontwerpbestemmingsplan.Daarnaast hebben ambtshalve aanpassingen plaatsgevonden.Eén van de aanpassingen in het ontwerpbestemmingsplan is het verkleinen van hetplangebied tot het deel ten noorden van de Oude Tilburgsebaan, waarbij ook delen vande spoorlijn Breda-Tilburg niet langer in het plangebied zijn opgenomen. Daarbij is tevensde verkaveling voor dit gebied aangepast en zijn 22 woningen extra toegevoegd.In het ontwerpbestemmingsplan is uitgegaan van de nieuwe verkaveling.8.2 Verdere procedureHet ontwerpbestemmingsplan Dorst-Oost zal de procedure van artikel 3.8 en verdervan de Wet ruimtelijke ordening doorlopen. De resultaten van deze procedure zullen tezijner tijd in deze toelichting worden vermeld.Croonen Adviseurs37

Bijlage 1Commentaarnota vooroverlegvoorontwerpbestemmingsplan Dorst-Oost

Versie: 6 oktober 2009Hoofdstuk 2 Vooroverleg ex artikel 10 BROHet voorontwerp van het bestemmingsplannen Dorst-oost en Dorst-west is medio juni 2009 toegestuurdaan de volgende (semi)overheidsinstantiesSecretariaat Provinciale Planologische Commissie provincie Noord BrabantWaterschap Brabantse DeltaVROM-inspectie, regio ZuidBrabant WaterProRailHieronder volgt een weergave van de reacties, welke de gemeente in het kader van het vooroverleg heeftontvangen. Per instantie worden puntsgewijs de gemaakte opmerkingen behandeld. De diversevooroverlegreacties zijn als bijlage bij deze commentaarnota opgenomen.1. Directie Ruimtelijke Ontwikkeling en Handhaving van de provincie Noord –Brabant.Bij brief van 4 september 2009 heeft de directie Ruimtelijke Ontwikkeling en Handhaving van deprovincie Noord-Brabant gereageerd op het plan.Het uitwerkingsplan Breda-Tilburg en hetStructuurplan Dorst en omstreken dienen alsuitgangspunt voor beide voorontwerpbestemmingsplannen.Beide plangebieden wijken insterke mate af van het Structuurplan. Hetplangebied van Dorst-west is een stuk kleiner enhet plangebied van Dorst-oost is een stuk groterdan in het Structuurplan is aangegeven. Hetlaatstgenoemde plangebied valt voor een grootgedeelte buiten het transformatiegebied zoalsaangegeven in het uitwerkingsplan, hiermee zijn deprovinciale belangen in het geding. In devoorontwerp-bestemmingsplannen ontbreekt eennadere ruimtelijke onderbouwing voor deze keuzen.Het Uitwerkingsplan Breda-Tilburg is doorGedeputeerde Staten vastgesteld op 21 december2004. Onder andere de oostzijde van Dorst ishierbij aangeduid als transformatiegebied. HetStructuurplan Dorst en omstreken is op 23 januari2007 vastgesteld door de gemeenteraad vanOosterhout. De oostzijde van Dorst is op destructuurplankaart aangeduid als nieuw woongebieden als zoekruimte voor mogelijke ontwikkeling vansportvoorzieningen. Op blz. 52 van hetStructuurplan wordt gesproken over “Wonen aanhet bos”. Aangegeven wordt dat tussen hetbestaande bos en de kern een open zone blijftgehandhaafd. Bij brief van 31 augustus 2007 heeftde provincie gereageerd op het vastgesteldeStructuurplan. Aangegeven is dat op hoofdlijnenkan worden ingestemd met het Structuurplan. Nietgesteld is dat zou zijn afgeweken van hetuitwerkingsplan. Er is zelfs gesteld dat de in hetplan opgenomen woningbouwlocaties goedaansluiten op de ruimtelijke opbouw van Dorst enhet omringende landschap. In het Structuurplan iseen proefverkaveling opgenomen, op basis waarvan55 woningen gebouwd zouden worden op kavels meteen gemiddelde oppervlakte van 175 m². Zoalsgesteld betreft het een proefverkaveling. Bij deuitwerking van het structuurplan in hetbestemmingsplan is gebleken dat een dergelijk planfinancieel niet haalbaar is. Daarom is deverkaveling opnieuw bezien en heeft ditgeresulteerd in het stedenbouwkundige plan zoalsvertaald in het voorontwerp-bestemmingsplan.Leidend uitgangspunt hierbij is nog steeds denabije aanwezigheid van het bos aan de oostzijdevan het gebied. Zo wordt de verkaveling richting

Versie: 6 oktober 2009In de brief van de provincie van 2 mei 2009 isaangegeven dat voor Dorst-oost een aantalrandvoorwaarden van toepassing is in het kader vande eventuele natuurcompensatieverplichting. Voorhet plangebied ten noorden van de OudeTilburgsebaan wordt aan de provinciale belangenvoldaan. Ten aanzien van het plangebied ten zuidenvan de Oude Tilburgsebaan is nog geeninrichtingsplan opgesteld. Verzocht wordt bij denadere uitwerking van dit plangebied rekening tehouden met de nabijheid van dit EHS-gebied.Eventuele verstoring van de aanwezigenatuurwaarden zal gecompenseerd dienen teworden en vastgelegd moeten worden.De provinciale Cultuurhistorische waardenkaartkent aan het gebied een hoge archeologischewaarde toe. Een archeologisch onderzoek is nogniet uitgevoerd. Derhalve is nog niet duidelijk ofprovinciale belangen in het geding zijn.Inzake de ligging van beide plangebieden binnenhet grondwaterbeschermingsgebied, is hetgewenst dat een duidelijke plankaart in de plannenwordt opgenomen waarop de begrenzing van hetgrondwaterbeschermingsgebied voorkomt. Erwordt dan ook op aangedrongen dat de begrenzingvan het grondwaterbeschermingsgebied integraalwordt opgenomen op de verbeeldingenkaart. Inbepaalde situaties kan verder een ontheffing opgrond van de Provinciale Milieuverordening nodigzijn.Naast bovengenoemde opmerkingen die betrekkinghebben op het provinciaal belang, heeft deprovincie nog een aantal andere opmerkingengemaakt:• Op blz. 11 van de toelichting op het planvoor Dorst-west wordt gesproken over dewaterzuivering: dit moet het pompstationvan Brabant water zijn.• Er moet te allen tijde worden voldaan aande beleidskaders uit het ProvincialeWaterhuishoudingsplan.het bos steeds extensiever en zijn de houtwallenten noorden van de Oude Tilburgsebaan in het planopgenomen. Ook de aanwezigheid van eenbehoorlijke oppervlakte aan plantsoen in hetmidden van het plangebied en een flinkegroenstrook ten zuiden van de spoorlijn maken dathet plan een groen karakter zal krijgen, passend inde nabijheid van het bos. In vergelijking met hetStructuurplan betekent dit dat het woongebied inoostelijke richting wat groter is geworden. In hetStructuurplan is hieraan al aandacht besteed (zieparagraaf 3.2): onder andere wordt hieraangegeven dat financiële motieven en afwegingeneen rol spelen bij het ruimtelijk beeld.Bij de uitwerking van het ten zuiden van de OudeTilburgsebaan gelegen plangebied zal met de nabijeaanwezigheid van het GHS-gebied rekening wordengehouden.Het onderzoek is nagenoeg afgerond en zal deeluitmaken van het ontwerp-bestemmingsplan.Het grondwaterbeschermingsgebied is reeds alsverbeelding B bij beide bestemmingsplannengevoegd. In de toelichting op beide voorontwerpbestemmingsplannen(onder paragraaf 5.2), isaangegeven dat bij de provincie ontheffing dientte worden aangevraagd op grond van de ProvincialeMilieuverordening.Voor zover nodig zal de toelichting van beidebestemmingsplannen hierop worden aangepast.

Versie: 6 oktober 2009• Bij het ontwikkelen van nieuwbouw moethydrologisch neutraal worden gebouwd,dit moet met het waterschap wordenkortgesloten.• Indien door middel vangrondwateronttrekking drooglegging moetworden gerealiseerd wordt hiervoor geengrondwaterwetvergunning verleend.• Toename van het verhard oppervlak magniet leiden tot significante verstoring vanhet aanwezige grondwatersysteem.2. Waterschap Brabantse DeltaBij brief van 21 juli 2009 heeft Waterschap Brabantse Delta gereageerd op het plan.Omdat in de beide voorontwerpbestemmingsplannengeen waterparagraaf isopgenomen is het niet mogelijk een wateradvies tegeven. Verzocht wordt alsnog een waterparagraafop te nemen en het opnieuw ter toetsing toe testuren.Het waterhuishoudkundig onderzoek moet nogworden verricht. De resultaten hiervan zullen nogworden verwerkt in een waterhuishoudkundig plan.3. ProRailBij brief van 23 juni 2009 heeft ProRail gereageerd op het plan.Alle in artikel 6.2.2 genoemde hoogtes dienen teworden bepaald vanaf bovenkant spoorstaaf.In de toelichting (blz. 20, paragraaf 5.3.2) wordtonvoldoende ingegaan op de invloed van hetrailverkeer op het aspect geluid.In het plan dient het aspect externe veiligheidverder te worden uitgewerkt, waarbij moet wordenuitgegaan van de juiste uitgangspunten en de meestrecente cijfers.Dit artikel zal worden aangepast zoals verzocht.Het akoestisch onderzoek zal nog worden verrichten deel uitmaken van beide ontwerpbestemmingsplannen.Het bestemmingsplan moet voldoen aan de eisenten aanzien externe veiligheid. De van belangzijnde aspecten zijn onderzocht en in beeldgebracht. Er wordt met name onderscheiden inrisicovolle activiteiten waarop het Besluit externeveiligheid voor inrichtingen van toepassing is,buisleidingen met gevaarlijke stoffen, transportvan gevaarlijke stoffen via de weg, een spoorwegof een vaarweg. Van het transport van gevaarlijkestoffen is alleen de spoorweg van belang. Hetplangebied is gelegen nabij de spoorweg (Breda –Tilburg) waarover gevaarlijke stoffen kunnenworden vervoerd. Dat kan zowel overdag, in deavond of ’s nachts zijn. De risico’s zijn in hetgenoemde onderzoek conform de geldendecirculaires berekend. Het plaatsgebonden risico isberekend op 12 meter vanaf de spoorweg, zowel inde huidige als de toekomstige situatie. In het planworden geen te beschermen objecten (b.v.woningen) in die gevarenzone geprojecteerd.Er zijn geen risicovolle objecten in de zin van hetBesluit externe veiligheid voor inrichtingen die van

Versie: 6 oktober 2009invloed zijn op het plangebied. In het plangebiedzelf zijn risicovolle objecten niet toegelaten.Aan de noordzijde van de spoorweg is eenbuisleiding voor aardgas onder druk gelegen (40bar, 12 inch). Het plangebied is gelegen buiten detoetsingszone van 30 meter die op grond van dehuidige circulaire van toepassing is. De leiding isdus geen belemmering voor het bestemmingsplan.Door de overheid wordt nieuw onderzoek gedaannaar de risico’s van buisleidingen. Gelet op debuisleiding zal dat geen belemmering opleveren.Wel is er voor aardgasleidingen een nieuwemethode om het groepsrisico te berekenen. Deresultaten daarvan worden binnenkort nogverwacht. In het genoemde onderzoek naar derisico’s vanwege de spoorweg is ook hetgroepsrisico in beeld gebracht. Het groepsrisico ishet gevolg van de kans op een bepaald gevaar, deafstand tot de bron en de personendichtheid inhet te onderzoeken invloedsgebied. Gebleken isdat door de toename van de bevolking en deprognose van het transport in het plangebied hetgroepsrisico iets toeneemt in het prognosejaar.Het groepsrisico is berekend op 1,6 maal deoriënterende waarde. Omdat er geen wettelijkenorm is moet bij het besluit een afweging wordengemaakt of het groepsrisico aanvaardbaar is geletop alle belangen. Van belang is dat in het onderzoeknog is uitgegaan van bont samengesteldegoederentreinen. Dat zijn treinen waarvanrekenkundig wordt aangenomen dat die een hogerrisico met zich meebrengen. Door de nieuweontwikkelingen (Betuweroute, risicobenadering) eninzichten zullen naar verwachting dergelijkesamengestelde treinen niet meer voorkomen. Datheeft gunstige gevolgen voor het groepsrisico.Het is niet mogelijk om verder aan de bronmaatregelen te treffen die daar een gunstigeinvloed op hebben. Het plangebied heeft een openstructuur en is ver genoeg van de spoorweg gelegenom in geval van calamiteiten de hulpdiensteneffectief te kunnen laten optreden(bereikbaarheid, evacuatie, rampenbestrijding). Eris geen sprake van hoogbouw of grotebijeenkomstgebouwen. Voor de verantwoording isonder andere gebruik gemaakt van de Handreikingverantwoordingsplicht groepsrisico (VROM).Geconcludeerd wordt dat gelet op alle belangenhet verantwoord is om het berekende groepsrisicote accepteren dat na realisatie van hetbestemmingsplan kan optreden. Er is nog adviesgevraagd bij het Bestuur van de RegionaleBrandweer van Midden- en West-Brabant. Daar zalin de verdere besluitvorming rekening mee wordengehouden.

Versie: 6 oktober 20094. Brabant WaterBij brief van 20 juli 2009 heeft Brabant Water gereageerd op het plan.Omdat in de beide voorontwerpbestemmingsplannengeen waterparagraaf isopgenomen is het niet mogelijk een wateradvies tegeven. Verzocht wordt alsnog een waterparagraafop te nemen en het opnieuw ter toetsing toe testuren.Het waterhuishoudkundig onderzoek moet nogworden verricht. De resultaten hiervan zullen nogworden verwerkt in een waterhuishoudkundig plan.5. VROM-inspectie, regio ZuidHet plangebied ligt binnen de zogenaamde InnerHorizontal Surface en Conical Surface (IHCS) vanvliegbasis Gilze-Rijen. Dit betekent onder anderedat rondom de gehele vluchthaven een obstakelvrijvlak van 45 meter hoog is gelegen met een straalvan 4 km rond de landingsdrempels. Verzochtwordt de IHCS op de verbeelding weer te geven ende beperkingen ten gevolge hiervan in de regelsvast te leggen.De vliegbasis beschikt over een InstrumentLanding System (ILS). Het ILS is bedoeld voor hetnauwkeurig uitvoeren van naderingen vanvliegverkeer. In het gebied rondom de vluchthavenmogen geen verstoringen optreden in de vorm vanonder meer hoge objecten. Het onderhavigeplangebied is gelegen in het oplopende gebied meteen zonder meer toelaatbare bouwhoogte van 62,6meter boven NAP voor Dorst-west en 82,6 meterboven NAP voor Dorst-oost.Het IHCS zal op de verbeelding en in de regelsworden aangegeven.De hoogste bouwwerken welke zijn toegestaan inbeide plangebied zijn waarschuwings- en/ofcommunicatiemasten, welke (na een te verlenenontheffing) een maximale hoogte mogen hebbenvan 40 meter.

Bijlage 2Eindverslag inspraakprocedurevoorontwerpbestemmingsplan Dorst-Oost

Versie: 6 oktober 2009Hoofdstuk 3. Resultaten inspraakHet voorontwerp van het bestemmingsplan Dorst-Oost heeft in het kader van de inspraakprocedure vanaf18 juni tot 16 juli 2009 ter inzage gelegen. In totaal zijn tegen zowel het bestemmingsplan Dorst-Oost alshet bestemmingsplan Dorst-West 28 inspraakreacties ingediend. Van dit aantal zijn tijdens de genoemdeperiode 16 schriftelijke reacties binnengekomen, die betrekking hebben op het bestemmingsplan Dorst-Oost. De reacties zijn samengevat en ten aanzien hiervan is aangegeven wat het standpunt ter zake vande gemeente is. Tenslotte moet worden opgemerkt dat, hoewel de inspraakreacties samengevat wordenweergegeven, een integrale beoordeling heeft plaatsgevonden.3.1. Lijst indieners inspraakreacties.Naam Adres Datum1 H.G.A. Kuijstermans Lijsterbesstraat 12, 4849 BV 9 juli 2009Dorst3 R.N.A. Vermeulen Baarschotsestraat 61, 4849 BK 9 juli 2009Dorst4 S. Vermeulen Baarschotsestraat 61, 4849 BK 9 juli 2009Dorst7 Y.A.A.M. van Elswijk-Mincerstraat 2. 4849 CA Dorst 10 juli 2009Smulders9 A.E.M. Dekkers Boslaan 35, 4849 PJ Dorst 13 juli 200910 W. van Praat (namens andere De Heiningen 10, 4849 AM Dorst 13 juli 2009bewoners van De Heiningen,de Cypressenstraat en deMeerberg)11 G. Honcoop en J. Boelee De Heiningen 21, 4849 AM Dorst 14 juli 200913 Dorpsraad Dorst Sint Marcoenstraat 8, 4849 CJ 15 juli 2009Dorst17 ARAG Rechtsbijstand Postbus 320, 3830 AE Leusden 14 juli 2009(namens fam. P.C..G. Schuurs,De Heiningen 14)18 Asselbergs & KlinkhamerAdvocaten (namens fam.Verhulst, OudeTilburgsebaan 54 t/m 58)Postbus 301, 4870 AH Etten-Leur 15 juli 200920 W.H. Werumeus Buning enN.M. Werumeus Buning-TveitaOude Tilburgsebaan 77, 4949 PMDorst14 juli 200921 A.J.A. Cloïn De Heiningen 12, 4849 AM Dorst 13 juli 200922 A.A. van Nisepen-van den De Heiningen 6,4849 AM Dorst 13 juli 2009Beemt23 F.J.P. Brokx Spoorstraat 52, 4849 AT Dorst 14 juli 200924 B.X. van der Linden-Kubicki De Heiningen 16, 4849 AM Dorst 14 juli 200925 H.D.C.G.M. Krols Oude Tilburgsebaan 50, 4849 PN 16 juli 2009Dorst28 G.J.M. Peeters Groenestraat 18, 4849 PT Dorst 24 juli 2009Eindverslag voorontwerp-bestemmingsplan Dorst-oost 1

Versie: 6 oktober 20093.2. Samenvatting inspraakreacties en gemeentelijk standpuntBriefnummer Inspraakreactie Reactie gemeenteAlgemeen9 De in 2006 aangegeven grens wordtoverschreden9 Verzocht wordt de grond aan de overzijdeniet te verhogen.10 Als gevolg van de intensieve bebouwing invergelijking met het structuurplan zal dewaardedaling van de woningen in deCypressestraat en De Heiningen noggroter zijn dan verwacht. In dit verbandwordt gepleit voor een vrije ruimte aan DeHeiningen.1022241022De communicatie wordt als slecht ervaren.De eerste bewonersbrief is pas verspreidop 3 juli 2009, terwijl deinspraakprocedure al is gestart op 18 juni2009. Tijdens de inspraakavond op 8 juli2009 werd de impact van de plannen pasduidelijk bij de bewoners. Daarbij komtdat de bewonersbrieven niet op alleadressen zijn verspreid. Tot slot heeftmen vernomen dat makelaar v.d. Waterreeds inwoners van Teteringen zouhebben benaderd met de vraag of meninteresse heeft in een woning in Dorst.In het verleden heeft de gemeentetoegezegd dat er in dit gebied totminstens 2015 geen woningen zoudenworden gebouwd. Tevens is toegezegd datde vrije afstand tot aan het spoor 100Dit betreft geen harde grens, maar eenindicatieve grens. In het bestemmingsplan is hetgebied nader bepaald en op basis van onder anderede gevoerde onderhandelingen met degrondeigenaren is de invulling van het gebiedbepaald.Op basis van de civieltechnische uitwerking moetbepaald worden in hoeverre het nodig is de grondhier te verhogen.Het verlies van uitzicht of privacy is geen“blijvend recht”, men loopt derhalve het risico datdit (deels) verloren gaat. Gepleit wordt voor hetsitueren van een plantsoen tegenover de woningenDe Heiningen 2 t/m 18. Het is echter de bedoelingdat het plantsoen een centrale plaats in de nieuwewijk gaat krijgen. Indien dit wordt gesitueerd aande rand van de wijk, is dit niet meer het geval.Bovendien ligt ten zuiden van de genoemdewoningen (ook aan De Heiningen) reeds eenplantsoen. Indien het verzoek zou wordengehonoreerd, is er geen sprake meer van eenevenwichtige spreiding van open groene plekken indit deel van Dorst.Er heeft 3x een publicatie gestaan in hetWeekblad Oosterhout. Op 10 juni 2009 is eenvooraankondiging geplaatst van de te volgenprocedure, op 17 juni 2009 heeft de formelepublicatie van de inspraakprocedureplaatsgevonden en op 24 juni 2009 is hierin eenpersbericht geplaatst over de inspraakbijeenkomstdie op 8 juli 2009 heeft plaatsgevonden. Daarnaastis in juni 2009 het projectnieuws Dorst verspreidonder alle inwoners van Dorst. Inderdaad isgebleken dat om onduidelijke redenen dit niet bijalle inwoners van Dorst is terecht gekomen.Daarom is bij de woningen die direct tegen deplangebieden Dorst-Oost en Dorst-West zijngelegen, nog een bewonersbrief bezorgd. Voor watbetreft de opmerking dat een makelaar reedsmensen zou benaderen voor de te bouwen woningenin Dorst kan gesteld worden dat de verkoop van dewoningen nog niet is gestart. Dit zal op kortetermijn ook niet gebeuren. De gemeente heeft totslot overigens geen zicht op eventueleverkoopactiviteiten van makelaars.Hiervoor is reeds gesteld dat het verlies vanuitzicht of privacy geen “blijvend recht” is. In hetUitwerkingsplan Breda-Tilburg (een uitwerking vanhet provinciale streekplan) van december 2004 isreeds een bouwprogramma opgenomen van 300 totEindverslag voorontwerp-bestemmingsplan Dorst-oost 2

Versie: 6 oktober 2009meter zou bedragen, terwijl deze nuslechts 35 meter bedraagt. Op basiswaarvan is deze wijziging tot standgekomen? Toen men de woning in 2005kocht, was er nog geen sprake van dezewoningbouwplannen. Het woongenot wordthierdoor teniet gedaan.13 In het bestemmingsplan wordt gesprokenover waarschuwings- en/of communicatiemastenmet een hoogte van 40 meter.Hetzelfde geldt voor kunstwerken.Dergelijke ontheffingen passen nietbinnen dit kleinschalige plan.1724De inspraaktermijn is buitengewoon korten valt bovendien binnen devakantieperiode, gevraagd wordt deze teverlengen tot eind september 2009. Hethad de gemeente gesierd als men decliënten ook persoonlijk in kennis hadgesteld van de plannen.20 Door de geplande woningbouw worden hetuitzicht en de privacy aangetast.400 woningen voor Dorst, waarvan de ligging nogmoest worden bepaald. Vervolgens is in april 2005door de gemeenteraad van Oosterhout ingestemdmet het opstellen van een integrale gebiedsvisievoor Dorst en omstreken. Het concept van dezevisie is begin 2006 ter inzage gelegd en door degemeenteraad vastgesteld in juni 2006. Daarna (inde periode september-oktober 2006) is hetontwerp-structuurplan Dorst en omstreken terinzage gelegd, welk plan op 23 januari 2007 doorde gemeenteraad is vastgesteld. Het is dus alenkele jaren bekend dat er plannen zijn voor debouw van een fors aantal woningen in Dorst. Nietvastgesteld is kunnen worden dat ooit is toegezegddat de vrije afstand tot aan het spoor 100 meterzou bedragen. De afstand van de te bouwenwoningen tot aan de spoorlijn levert in ieder gevalvanuit het oogpunt van de geluidsoverlast van despoorlijn geen problemen op: door de plaatsing vaneen geluidsscherm wordt voldaan aan degeluidsnormen die hieraan worden gesteld.Het beleid ten aanzien van deze masten moet noggeformuleerd worden. In te dienen verzoeken voorde plaatsing van dergelijke masten zullen aan ditbeleid worden getoetst.Het is algemeen gebruikelijk dat eeninspraakperiode 4 weken duurt. Deze is dus nietals buitengewoon kort te beschouwen. Bovendienvalt deze buiten de zomervakantie: in het zuidenbegon de zomervakantie voor de middelbarescholen op 20 juli en die voor de basisscholen op27 juli, terwijl het voorontwerp-bestemmingsplantot 16 juli ter inzage heeft gelegen, derhalve ruimvoor het begin van de vakantieperiode. Tot slotwordt opgemerkt dat de bewoners ook persoonlijkop de hoogte zijn gesteld. Binnen Dorst is hetprojectnieuws Dorst verspreid. Aangezien deverspreiding hiervan niet helemaal goed isverlopen, hebben de bewoners van de woningennabij het plangebied daarna nog een bewonersbriefontvangen.Hierover dient te worden opgemerkt, dataantasting van privacy slechts dan een reden kanzijn voor het onthouden van goedkeuring aanbouwplannen, indien sprake is van een wezenlijkeaantasting van het woongenot en wel zodanig datop grond van een zorgvuldige afweging van alle inhet geding zijnde feiten, omstandigheden enbelangen uitvoering van de bouwplannenachterwege dient te blijven. De gemeente is vanmening dat van een dergelijke aantasting geensprake is. Het is voor degenen die van mening zijndat hiervan wel sprake is mogelijk om een verzoekEindverslag voorontwerp-bestemmingsplan Dorst-oost 3

Versie: 6 oktober 2009Verkeer325410132022241024De ontsluiting vormt een probleem, dezeis nu al problematisch. Door de recentingestelde 30km-gebieden stagneert hetnu al. Zijn de verkeersberekeningen weljuist?De veiligheid in de Cypressenstraat en DeHeiningen zal drastisch verminderen doorde grote toename van het verkeer alsgevolg van de te realiseren woningen. Devraag is of kinderen hier nog op straatkunnen blijven spelen. Men vraagt zich afof de Cypressenstraat niet aangepastmoet worden aan het grotereverkeersaanbod. Een oplossing zou zijnom de wijk aan te sluiten op de N282 enbeide genoemde wegen doodlopend temaken voor autoverkeer. De ontsluitingvan zowel Dorst-oost als Dorst-west viade N282 is een voorwaarde. Nu moetongeveer 1 km. worden omgereden,hetgeen slecht is voor het milieu. Deverkeersdruk zal nog extra toenemen.Hiervan is nu al sprake vanwege degebouwde huizen aan het Sint Jorisveld.Er worden parkeerproblemen voorzien inDe Heiningen, aangezien hier (zeven)rijwoningen zijn gepland.18 Onduidelijk is op welke wijze deverkeersafwikkeling zal plaatsvinden.101324Het plan heeft enorme gevolgen voor dehuidige wegen naar het plan. Dit begintmet het bouwverkeer, dat schade enom vergoeding van planschade in te dienen.Zowel Dorst-Oost als -West worden ontsloten viade Spoorstraat. De huidige intensiteit zal in detoekomst toenemen. De afwikkeling op de kruisingSpoorstraat – Rijksweg voldoet op dit moment. Ofdat in de toekomst met de ontwikkeling in Dorst-Oost en Dorst-West nog steeds het geval is,wordt nog uitgezocht. Mogelijk moeten dankleinschalige aanpassingen aan het kruispuntworden aangebracht.Een rechtstreekse ontsluiting van Dorst Oost opde N282 / Rijksweg is niet aan de orde. De N282is een provinciale weg met een stroomfunctie enhet provinciale beleid is om terughoudend om tegaan met nieuwe aansluitingen. In dit geval is eennieuwe aansluiting ook niet noodzakelijk omdatDorst Oost via de bestaande wegenstructuur op deN282 ontsloten kan worden. Er zal een planstudie/ MER worden uitgevoerd om de mogelijkheden vaneen zuidelijke omlegging van de N282 in beeld tebrengen. De bestaande N282 zou na omlegging eenandere functie gaan vervullen en dan zou het ookmogelijk zijn om Dorst Oost op de voormaligerijksweg te ontsluiten. Uitvoering van deplanstudie / MER is voorzien in 2010 en naarverwachting zal uiterlijk in 2011 duidelijk zijn ofeen omlegging van de N282 haalbaar is.Het plan wordt ingericht volgens de CROWrichtlijnen,waarbij voldoende parkeergelegenheidwordt gerealiseerd. Omdat niet elke straathetzelfde is (qua type woningen,parkeergelegenheid, etc.) wordt nadrukkelijktoegezien op een goede spreiding van deparkeermogelijkheden. Bij de parkeerbalans isrekening gehouden met 1,8 parkeerplaats perwoning. Deze (langs)parkeerplaatsen zijngesitueerd langs De Heiningen, tussen debestaande bomen. Daarnaast zijn langs dedoorgetrokken Cypressenstraat voldoende(haaks)parkeerplaatsen voor bezoekers en/of eentweede auto van de nieuwe bewoners. Vrijstaandewoningen moeten 2 parkeerplaatsen op eigenterrein hebben. Voor de 7 rijenwoningen moetendus in totaal 1,8 x 7 = 13 parkeerplaatsen wordenaangelegd. Deze zullen worden gerealiseerd langsDe Heiningen en de doorgetrokkenCypressenstraat.Het plangebied zal worden ontsloten via de OudeTilburgsebaan en de Cypressenstraat.Het is niet gewenst dat er in Dorst-oost meer dan25 woningen per jaar worden gebouwd. Aangezieneenzelfde aantal ook jaarlijks in Dorst-west zalEindverslag voorontwerp-bestemmingsplan Dorst-oost 4

Versie: 6 oktober 2009overlast zal gaan veroorzaken. Omdat er25 woningen per jaar worden gebouwd, zaler gedurende minimaal 6 jaren sprake zijnvan bouwoverlast. Gepleit wordt dan ookvoor het bouwen van minder woningen, ofeen hogere bouwproductie per jaar en hetniet toestaan van bouwverkeer door deCypressenstraat en De Heiningen. Hoedenkt de gemeente de bouwoverlast zoklein mogelijk te houden?24 Het plan heeft nadelige(verkeerskundige) gevolgen voorkinderopvang Het Kootertje door deveranderingen in de Cypressenstraat. Menhoopt op een passende oplossing hiervoor.28 Op de kadastrale nummers K 869, 1561,2167 en 2168 zijn woningen ingetekend instrijd met het structuurplan. Debetreffende percelen zijn aan degemeente verkocht met de wetenschapdat deze niet bedoeld was voorwoningbouw. Daarnaast heeft degemeenteraad besloten het gebied aan temerken als zoekgebied voor sportvelden.Stedenbouw1017202225In het structuurplan uit 2007 werduitgegaan van “wonen in het bos”, waarbijongeveer 55 woningen aan de noordzijdevan de Oude Tilburgsebaan zouden wordengebouwd en 30 woningen ten zuiden van deOude Tilburgsebaan. Ook zou een vrijgrote groene ruimte aan de Heiningenworden gerealiseerd. De plannen die nuzijn gepresenteerd, zijn hiermee in strijden betekenen een forse verslechteringvan het wooncomfort. Gepleit wordt vooreen meer vrije ruimte tussen deHeiningen/Cypressenstraat. Tevens wordtverzocht het uitgangspunt van hetstructuurplan te handhaven, derhalve omcirca 55 woningen te bouwen in eenbosachtige omgeving.worden gebouwd, zal dit betekenen dat er dan,voor de schaal van Dorst, teveel woningen per jaarworden gebouwd. Voor wat betreft de door hetbouwverkeer te volgen route is het altijd gewenstdat deze zo kort mogelijk is (vanaf dehoofdontsluitingsweg, in dit geval de Rijksweg). DeOude Tilburgsebaan is vanuit de Rijksweg dekortste route, zodat deze in principe als routevoor het bouwverkeer zal moeten gaan fungeren.Verder zal geregeld worden dat ook anderebouwoverlast zo gering mogelijk zal zijn, zo zalbijv. worden voorgeschreven dat busjes van(onder)aannemers op het bouwterrein moetenworden geparkeerd en niet in de aanliggendebestaande straten.Weliswaar zal de verkeersdruk in deCypressenstraat wat toenemen, maar het zalhierbij niet gaan om grote aantallen extra auto’s.Deze straat zal derhalve ook in de toekomstigesituatie het karaker van een woonstraat kunnenblijven behouden.Op de plankaart van het structuurplan zijn dezegronden deels aangemerkt als woongebied (fase 1)en inderdaad deels als zoekruimte voor mogelijkeontwikkeling van sportvoorzieningen. Op basishiervan is de aankoopprijs bepaald. Ten aanzien vande zoekruimte voor de sportvelden is (in het kadervan de eindrapportage m.b.t. hetvoorzieningenonderzoek) besloten om geensportvoorzieningen te realiseren aan de oostzijdevan Dorst maar in overleg met de betrokkenverenigingen te bekijken op welke wijze deruimtebehoefte op de huidige locatie kan wordengerealiseerd.Op blz. 52 van het structuurplan wordt gesprokenover “Wonen aan het bos”. Aangegeven wordt dattussen het bestaande bos en de kern een openzone blijft gehandhaafd. Er is eenproefverkaveling opgenomen, op basis waarvan 55woningen gebouwd zouden worden op kavels meteen gemiddelde oppervlakte van 175 m². Zoalsgesteld betreft het een proefverkaveling. Bij deuitwerking van het structuurplan in hetbestemmingsplan is gebleken dat een dergelijk planfinancieel niet haalbaar is. Daarom is deverkaveling opnieuw bezien en heeft ditgeresulteerd in het stedenbouwkundige plan zoalsvertaald in het voorontwerp-bestemmingsplan.Leidend uitgangspunt hierbij is nog steeds denabije aanwezigheid van het bos aan de oostzijdevan het gebied. Zo wordt de verkaveling richtinghet bos steeds extensiever en zijn de houtwallenten noorden van de Oude Tilburgsebaan in het planopgenomen. Ook de aanwezigheid van eenEindverslag voorontwerp-bestemmingsplan Dorst-oost 5

Versie: 6 oktober 20092511De woning De Heiningen 21 is gebouwd ophet vrije uitzicht. Dit uitzicht gaatverloren nu aan zowel de achter- alslinkerzijde van de woning nieuwbouw gaatplaatsvinden. Verzocht wordt dan ook deplannen aan te passen, zodat de privacygewaarborgd zal blijven. Tevens heeftmen bezwaar tegen de mogelijkheid eenbedrijf te exploiteren in de nieuw tebouwen woningen.18 In het bestemmingsplan OudeTilburgsebaan uit 2006 is rondom dewoningen van cliënten een openlandschapszone aangegeven. In hetvoorheen vigerende plan was de omgevingbestemd tot agrarisch boslandschap. Menis daarom tegen de uitwerkingsplicht voorwoningbouw die voor dit gebied isopgenomen. Er is een alternatieve en veellogischer locatie voor deze woningen opongeveer 100 meter afstand van de kerk.18 Mocht de gemeente toch van mening zijndat hier een uitwerkingsplicht voorwoningbouw moet blijven gelden, dan ismen van mening dat het aantal van 100 tebouwen woningen veel te groot is.Daarnaast zijn de uitwerkingsregels veelte globaal, er moet onder meer een naderte bepalen zone voor groen en bosgebiedworden opgenomen.behoorlijke oppervlakte aan plantsoen in hetmidden van het plangebied en een flinkegroenstrook ten zuiden van de spoorlijn maken dathet plan een groen karakter zal krijgen, passend inde nabijheid van het bos.In algemene zin wordt verwezen naar hetgeenhiervoor is gesteld. Voor de bouw van deze woningis op 2 november 2005 bouwvergunning verleend.Deze vergunning kon worden verleend, nadathiervoor een vrijstellingsprocedure op grond vanartikel 19, lid 1 van de Wet op de RuimtelijkeOrdening was doorlopen. Een uitdrukkelijkeoverweging daarbij was dat (onder andere) dewoning De Heiningen 21 geen belemmering hoefdeop te leveren voor de verdere ontwikkeling van hetwoongebied ten oosten van Dorst. Bij de verleningvan de bouwvergunning was die ontwikkeling dusbekend. De geplande woningen aan zowel de noordalsde oostzijde van het perceel zullen geen ofalthans geen onaanvaardbare aantasting van deprivacy met zich mee brengen. Voor wat betreftde opmerking ten aanzien van de mogelijkheid ombedrijven te exploiteren, wordt gesteld dat ditslechts gaat om aan huis gebonden bedrijven ofberoepen. Dit betreft kleinere activiteiten dieslechts in of bij een woning mogen wordenuitgeoefend. Deze mogen onder andere geennadelige invloed mogen hebben op deverkeersafwikkeling en de parkeerbehoefte.Het gebied rondom de betreffende woningen valtbuiten de plangrenzen van het genoemdebestemmingsplan uit 2006. Als bestaande toestandis de omgeving als open landschap (landschapszone)aangeduid. Zoals hiervoor al gesteld is deplanvoorbereiding voor het structuurplan (alsvoorloper op het onderhavige voorontwerpbestemmingsplan)reeds in 2005 gestart. In 2006was dus al bekend dat in dit gebied op termijnwoningbouw zal gaan plaatsvinden.In het hiervoor genoemde structuurplan uit 2007is onder meer aangegeven dat er niet meer dan350 woningen worden gerealiseerd. In hetstructuurplan zijn daartoe enkele potentiëlelocaties aangegeven, waarvan de locatie ten zuidenvan de Oude Tilburgseebaan er één is. Op blz. 15van de toelichting van het voorontwerpbestemmingsplanworden voor Dorst-oost deaantallen te bouwen woningen aangegeven. Voor hetgebied ten zuiden van de Oude Tilburgsebaanwordt gesproken over 75 woningen. Met de 150woningen aan de noordzijde van de OudeTilburgsebaan en de 125 te bouwen woningen inDorst-west komt het totaal op 350 woningen. Ditbetekent dus dat in de uitwerkingsregels hetEindverslag voorontwerp-bestemmingsplan Dorst-oost 6

Versie: 6 oktober 200923 Verzocht wordt het plangebied inoostelijke richting uit te breiden (op deaanpalende percelen met de kadastralenummers 214, 215, 868, 863 en 1201).Hierdoor ontstaat een hoogwaardigeinvulling van dit gebied en zal de nugeplande woonwijk geen overlastondervinden van het agrarisch gebruik vandeze percelen.24 De groenstrook aan De Heiningen wordtnu gebruikt als hondenuitlaatplaats. Alsdeze bebouwd wordt, bestaat de vreesdat de speelplaats aan de Taxusstraathiervoor gebruikt gaat worden.25 Volgens het structuurplan was het niet debedoeling om meer dan 300 woningen tebouwen. De draagkracht van het gebiedzou hiervoor onvoldoende zijn.Woningbouw171325Men had verwacht dat er meerseniorenwoningen gebouwd zouden worden.Aandacht wordt gevraagd voor modernewoonvoorzieningen (hofjes voor ouderemensen)In de plannen wordt niets vermeld over defasering. Hoe is deze? Volgens hetstructuurplan zou er gefaseerd en in eenkorrelgrootte die past bij Dorst wordenontwikkeld.13 Wat is de relatie met dewoningbouwplannen in De Vliert?13 Er mag niet teveel worden afgeweken vanhet huidige percentage socialeaantal van 100 woningen niet juist is, dit dienenmaximaal 75 woningen te zijn. Het ontwerpbestemmingsplanzal op dit punt worden aangepast.In de uitwerkingsregels is op hoofdlijnen bepaaldwelke voorwaarden voor de toepassing van deuitwerkingsplicht gelden. Verder is aangegeven dathet uit te werken gebied onder andere voorgroenvoorzieningen zal zijn bedoeld.Alhoewel de in het structuurplan aangegevengrenzen geen harde grenzen zijn, geven deze weleen indicatie van de omvang van de nieuwewoongebieden aan beide zijden van Dorst. Indienhet plangebied conform het gedane verzoek zouworden uitgebreid wordt de in het structuurplanaangegeven grens te veel overschreden. Daarnaastis in het structuurplan aangegeven dat in enrondom de kern ruimte voor 350 woningen dient teworden gevonden. Deze ruimte is reeds gevondenin de nu in procedure gebrachte plannen voor zowelde oost- als de westzijde van Dorst. Behoefte aannog meer woningen is er dus niet.Los van het feit dat bewoners zelfverantwoordelijk zijn voor hun eigen gedrag watbetreft het uitlaten van hun hond is het verbodenhonden uit te laten, c.q. los te laten lopen op(kinder)speelplaatsen. De aan te leggen groenzonelangs het spoor is ruim en breed genoeg om hier dehond(en) uit te laten. Deze bosstrook langs hetspoor zal worden voorzien van paden en opengroenplekken.In het structuurplan is aangegeven dat in enrondom de kern ruimte voor 350 woningen dient teworden gevonden. Deze ruimte is gevonden in de nuin procedure gebrachte plannen voor zowel deoost- als de westzijde van Dorst.De te bouwen woningen zullen geschikt zijn voormeerdere doelgroepen, inclusief senioren. Devoorlopige plannen zijn dusdanig flexibel dat er inde uitwerking voldoende mogelijkheden zijn omwoningen te ontwerpen die geschikt zijn voormeerdere doelgroepen.De eerste fase van Dorst-oost heeft betrekkingop de noordzijde van de Oude Tilburgsebaan. Hetplan Dorst-west betreft de noordzijde van deBaarschotsestraat. In zowel Dorst-oost als Dorstwestworden per jaar gemiddeld 25 woningengebouwd, in totaal dus gemiddeld 50 woningen perjaar.Deze plannen zijn ingediend door eenprojectontwikkelaar. In de gesloten overeenkomstzijn geen afspraken gemaakt over de fasering.Deze moet derhalve nog geconcretiseerd worden.Er wordt uitgegaan van de differentiatie in deWoonvisie die is vastgesteld door deEindverslag voorontwerp-bestemmingsplan Dorst-oost 7

Versie: 6 oktober 2009huurwoningen in Dorst.13 Als de vraag naar bepaalde types woningenafneemt, moet tussentijds het aantalwoningen worden aangepast. Welke soortwoningen wordt dan als eerste geschrapt?13 In hoofdstuk 4 wordt gesproken over 150te ontwikkelen woningen ten noorden vande Oude Tilburgsebaan, terwijl elders eenaantal van 100 woningen wordt genoemd.Waarom dit verschil en wat is het juisteaantal?13 In hoofdstuk 8.1 wordt gesproken over derealisatie van het plan in 2 fasen. Hoe langduurt één fase?25 Er moet een buurtgewijze ontwikkelingkomen om de valkuil van destedenbouwkundige ontwikkeling in dejaren zestig en zeventig te voorkomen.Voorzieningen7 Aandacht wordt gevraagd voor eenmoderne school, een nieuwesportaccommodatie en dorpshuis engezellige winkels1025Men maakt zich zorgen over de huidigevoorzieningen in Dorst in relatie tot detotale stijging van het inwonersaantal vangemeenteraad van Oosterhout.Er is nu nog geen sprake van het aanpassen van hetaantal woningen of het schrappen van een bepaaldesoort woningen. Mocht er aanleiding zijn dan kaner te zijner tijd aanpassing van de plannenplaatsvinden. Wel zal dit gebeuren aan de hand vande differentiatie uit de Woonvisie.Het aantal van 150 woningen heeft betrekking ophet noordelijk deel van het plangebied, waarvooreen gedetailleerde bestemming is opgenomen. Hetin artikel 8.2 van de regels genoemde aantal van100 woningen heeft betrekking op het zuidelijkdeel van het plangebied. Hiervoor moet eerst eenuitwerkingsplan worden opgesteld, waarbij het éénvan de voorwaarden is dat er maximaal 75woningen (zie de gemeentelijke reactie hiervoornaar aanleiding van een andere inpraakreactie tenaanzien van dit aantal) in dit gebied mogen wordengebouwd.Het gebied aan de zuidzijde van de OudeTilburgsebaan wordt pas ontwikkeld als denoordzijde van de Oude Tilburgsebaan en Dorstwest(de noordzijde van de Baarschotsestraat)zijn afgerond. Zoals hiervoor aangegeven wordenin zowel Dorst-oost als Dorst-west per jaargemiddeld 25 woningen gebouwd, in totaal dusgemiddeld 50 woningen per jaar. Het gebiedwaarvoor een uitwerkingsplan moet wordenvastgesteld, zal maximaal 75 woningen tellen.Uitgaande van nog steeds 50 woningen per jaarbetekent dit dus dat het gebied ten zuiden van deOude Tilburgsebaan in 2 fasen zal wordengerealiseerd.Met het voorliggende plan wordt juist eenfasegewijze ontwikkeling voorgestaan.In 2008 heeft er een voorzieningenonderzoek voorDorst plaatsgevonden. Hieruit blijkt o.a. dat deschool op termijn (tijdelijk) behoefte heeft aanuitbreiding van het aantal lokalen. Verder wordtgeconcludeerd dat het wenselijk is dat hetdorpshuis wordt gemoderniseerd, dan wel dat eennieuw multifunctioneel centrum wordtgerealiseerd. Beide scenario’s worden naderuitgewerkt in een vervolgrapportage. Eind 2009 zalde gemeenteraad hierover een besluit nemen. Debuitensportvoorzieningen kunnen op de huidigelocatie worden gehandhaafd, eventuele uitbreidingzou plaats kunnen vinden door een efficiëntergebruik van de ruimte.Bij het verrichten van het bovengenoemdeonderzoek is rekening gehouden met de nuvoorziene groei van de kern Dorst.Eindverslag voorontwerp-bestemmingsplan Dorst-oost 8

Versie: 6 oktober 2009Dorst. Het voorzieningenniveau in Dorstvoor dergelijke grote plannen is te laag.18 In het plan ontbrekenwinkelvoorzieningen. Deze dienen alsnogte worden opgenomen.Milieu (lucht en geluid) en veiligheid9 Men wil geen geluidsscherm of –wal voorde woning, het uitzicht wordt hiermeeaangetast. Op de strook die niet bebouwdmag worden, kunnen bomen wordengeplant.18 Onduidelijk is wat de gevolgen zijn voorde luchtkwaliteit.25 De haalbaarheid van woningen nabij hetspoor is qua veiligheid en geluid nietwenselijk.Groen en natuur13 Wat zijn de plannen van Staatsbosbeheerover de groene buffer tussen Breda enTilburg?13 Graag extra aandacht voor groen vanwegede ligging aan de rand van deboswachterij.20 Door de geplande woningbouw wordt denodige leefruimte voor (roof)vogelsverder verkleind.Het gebied is te klein om te voorzien inwinkelvoorzieningen. In het centrum van Dorst (oploopafstand van deze woonwijk gelegen) zijnwinkelvoorzieningen aanwezig.Een geluidsvoorziening ter plaatse is noodzakelijkom aan de geluidsnormen te kunnen voldoen voorde hier te bouwen woningen.In paragraaf 5.4 van de toelichting is aangegevendat onderzoek naar de gevolgen voor deluchtkwaliteit niet nodig is, omdat slechts eenbetrekkelijk gering aantal woningen wordtgebouwd. Er is sprake van een (eventuele)verslechtering van de luchtkwaliteit, als er meerdan 1.500 woningen worden gebouwd. Hiervan is indit geval geen sprake.Het plangebied is gelegen nabij de spoorweg(Breda – Tilburg) waarover gevaarlijke stoffenkunnen worden vervoerd. Dat kan zowel overdag, inde avond of ’s nachts zijn. De risico’s zijn in eenverricht onderzoek conform de geldendecirculaires berekend. Geconcludeerd wordt datgelet op alle belangen het verantwoord is om hetberekende groepsrisico te accepteren dat narealisatie van het bestemmingsplan kan optreden.Er is nog advies gevraagd bij het Bestuur van deRegionale Brandweer van Midden- en West-Brabant. Daar zal in de verdere besluitvormingrekening mee worden gehouden.In algemene zin dient de openheid in het gebiedbehouden te blijven en is er aandacht voor deecologische stapstenen tussen het gebied van deLoonse en Drunense duinen en de Chaamse bossen.Leidend uitgangspunt hierbij is nog steeds denabije aanwezigheid van de boswachterij. Zo wordtde verkaveling richting het bos steeds extensieveren zijn de houtwallen ten noorden van de OudeTilburgsebaan in het plan opgenomen.Van het voorontwerp-bestemmingsplan maakt eenonderzoek naar de flora en fauna in Dorst-oostdeel uit. Hierin wordt onder andere gesteld dathet plangebied geschikt is als foerageergebiedvoor in de omgeving voorkomende uilensoorten. Erwordt echter geconcludeerd dat er voldoendefoerageergebied in de omgeving over blijft,waardoor eventuele verblijfplaatsen in deomgeving van het plangebied niet in het gedingzijn.Eindverslag voorontwerp-bestemmingsplan Dorst-oost 9