1. Resultaten 2011 - Mitros

Jaarverslag Mitros 2011

12.4 Beoordeling van het stelsel van risicobeheersing ......................................................... 4913 Intern toezicht .................................................................................................................. 5113.1 Algemeen ....................................................................................................................... 5113.2 Taken en werkwijze ....................................................................................................... 5113.3 Toezicht ......................................................................................................................... 5413.4 Samenstelling ................................................................................................................ 56Deel VI Het Bedrijf ...................................................................................................................... 6214 Organisatie ....................................................................................................................... 6314.1 Organogram ................................................................................................................... 6314.2 De organisatie ................................................................................................................ 6314.3 Beleid ............................................................................................................................. 6414.4 Personele bezetting ....................................................................................................... 6414.5 Ziekteverzuim en arbozaken ......................................................................................... 6514.6 Ondernemingsraad ........................................................................................................ 6515 Jaarrekening .................................................................................................................... 6715.1 Jaarresultaat 2011 ......................................................................................................... 6715.2 Financiële continuïteit en meerjarenperspectief ............................................................ 68Deel VII Bijlagen .......................................................................................................................... 70Jaarrekening ................................................................................................................................ 71Accountantsverklaring .............................................................................................................. 125Afkortingen ................................................................................................................................. 127Adres ........................................................................................................................................... 128

VoorwoordHet werkveld van corporaties is regelmatig in discussie. Soms is het debat gestimuleerd door dewens de verstopte woningmarkt weer in beweging te krijgen en de corporatiesector op de juistewijze in het domein tussen publiek en privaat te positioneren. Soms komt het debat op gang doorheftige reacties op bepaalde ontwikkelingen of incidenten.Mitros heeft in 2011 scherp naar haar ambities gekeken volgens het principe van focussen envasthouden. Dat wat goed is proberen vol te houden en voort te zetten, daar waar de focusscherper kan, die aanbrengen. Zo hebben we veel initiatieven genomen om de dienstverleningaan klanten te verbeteren en zijn we gestart met een respectabel aantal nieuwe projecten: 686nieuwbouwwoningen en 1.204 renovaties. Ook hebben we onze aanpak in de aandachtswijkenvan meer focus voorzien in omvang en gerichtheid.In 2011 zijn mijn collegabestuurders Marien de Langen en Theo Woertman bij Mitros weggegaan.In diezelfde tijd is het bedrijf in beweging gekomen om een nieuwe topstructuur en eenaangepaste organisatievorm in te richten. Die krijgt zijn beslag in 2012, zodat Mitros blijvendoptimaal kan presteren op de gebieden ‘Mens’, ‘Wijk’ en ‘Stenen’.Rob Rötscheid, bestuursvoorzitter5

Deel IWaardevol Wonen in 20116

1. Resultaten 20111.1 Koers en resultatenIn haar strategisch ondernemingsplan Waardevol Wonen heeft Mitros als visie geformuleerd datzij waardevol wonen wil realiseren door zich hard te maken voor de kansen van mensen inbuurten en wijken in de stedelijke regio Utrecht en deze kansen samen met andere partijen terealiseren. Mitros richt zich daarbij op huurders, woningzoekenden, kopers en anderewoonconsumenten (‘Mens’) die leven in buurten wijken, met name in het stedelijk gebied vanUtrecht en Nieuwegein (‘Wijk’), waarbij investeringen in vastgoed de belangrijkste interventievormen die Mitros kan doen (‘Stenen’). Mitros formuleert en levert haar prestaties in een contextvan maatschappelijk ondernemen (‘Maatschappij’) en een bedrijfsmatige aanpak (‘Bedrijf’). Ronddeze vijf thema’s is ook dit jaarverslag opgebouwd.Eerder, in 2010, heeft Mitros focus aangebracht in haar ambities, mede in het licht van deveranderende omstandigheden op de woningmarkt en de financiële crisis, maar ook vanwege dewensen van de stakeholders. De focus ligt nu veel meer op een verbetering van dedienstverlening aan de klant (en daarmee de verhoging van diens tevredenheid), het beter oporde krijgen van met name de bestaande woningvoorraad, een beheerste voortzetting van dewijkaanpak en het bouwen van een effectieve en efficiënte organisatie met een goedegovernance.1.2 MensDe focus op de ‘mens’ is gebaseerd op drie pijlers: een goede dienstverlening aan de klant, die door die klant ook als zodanig wordtgewaardeerd; het bieden van (goede en betaalbare) huisvesting aan lagere en middeninkomens en mensenmet een zorgvraag of in de maatschappelijke opvang; sociaal beheer in buurten en wijken (zie paragraaf 1.3).DienstverleningMitros heeft een aantal op de klant gerichte werkprocessen in 2011 geoptimaliseerd. Dat geldtook voor het afhandelen van vragen van klanten via telefonie en sociale media door de inzet vantrainingen, het fenomeen van webcare en de inzet van een lokaal telefoonnummer.De klachtafhandeling – ook in 2011 ontving Mitros bijna 500 klachten – is onder andere doorpersoonlijk contact geprofessionaliseerd.Betaalbaar wonenMitros heeft een portefeuille van 30.323 eenheden, waarvan 28.650 woningen. Daarvan is 89%goedkoper dan € 554 per VHE per maand (kernvoorraad), 8% tussen de € 555 en € 653(huursubsidiegrens) en valt 3% in de vrije sector. Daarmee voldoet Mitros ruimschoots aan deprestatieafspraken in Utrecht en Nieuwegein.De huren zijn in 2011 met 1,3% verhoogd. Bij mutatie wil Mitros zoveel mogelijk de hurenoptrekken tot 100% van maximaal redelijk om een betere prijskwaliteitsverhouding te krijgen.Gemiddeld zit Mitros nu op 72%. Het actieve beleid dat Mitros voert op huurachterstanden, werptzijn vruchten af. Het aantal huurachterstanden daalde ten opzichte van 2010 met tien procent ende hoogte van het bedrag met twintig procent. Ondanks een inspanning om het te voorkomenmoest Mitros 51 keer overgaan tot ontruiming vanwege incassoproblemen.7

ToewijzingHet aantal vrijgekomen woning (mutatiegraad) blijft laag (4,6%); de doorstroming op dewoningmarkt is dus laag. Het Rijksbeleid is om woningen met een huur tot € 652,52 voor 90% toete wijzen aan mensen met een inkomen tot € 33.614. Mitros wil woningen vanaf € 450 ooktoewijzen aan mensen tot € 45.000. Hierdoor is Mitros uitgekomen op een percentage van 89%toewijzing aan lage inkomens.Van de woningen is 41% toegewezen aan stadsvernieuwingsurgenten in Utrecht. Aan deVrouwenopvang zijn 16 woningen toegewezen, aan statushouders en mensen die vallen onderhet Generaal Pardon 148, aan mensen met een lichamelijke functiebeperking 50 en aan mensenmet een zorgbegeleidingsvraag 132 woningen. De druk op vrijkomende woningen is dus heelgroot.1.3 WijkMitros maakt zich sterk voor verbetering van wijken, zowel op fysiek als sociaal vlak.Voorzieningen helpen daar ook nadrukkelijk bij. Het beleid voor de wijkaanpak heeft Mitrosgeactualiseerd; zij wil de goede zaken behouden, maar wel focussen. Dat is geconcretiseerd inWijkaanpak 2.0.LeefbaarheidMitros heeft een groot aantal activiteiten gerealiseerd, vaak ook samen met partners, op hetgebied van leefbaarheid, zoals de aanpak van portieken, opleveringsbijeenkomsten,schoonmaakacties, activiteiten in het kader van ontmoeting, inzet van buurtbeheerders,enzovoorts.Overlast bedreigt het woongenot van mensen. In 2011 waren er circa 600 overlastzaken bijMitros in behandeling. Bij eenvoudige, beginnende overlast werkt Buurtbemiddeling (inNieuwegein 11 gevallen doorverwezen). Vaak worden ook de overlastnetwerken ingezet: inUtrecht werden 143 zaken aangemeld en in Nieuwegein 5. Mitros kan overlastgevers ookaanmelden voor het Laatstekansbeleid, waarbij stringente afspraken worden gemaakt.Verder doet Mitros in het kader van de leefbaarheid intensief onderzoek naar onrechtmatigebewoning (246 dossiers) en naar illegale wietteelt (32 meldingen). Ook verhuurt Mitros steedsvaker woningen tijdelijk, in afwachting van bijvoorbeeld sloop of renovatie (497 stuks).Mitros probeert actief huisuitzettingen te voorkomen. In 2011 lukte dat via officiële projecten 71keer. Toch moest Mitros ook 16 keer tot ontruiming overgaan vanwege overlast in de meestbrede zin.VoorzieningenMitros is actief op het gebied van wonen en zorg. Mitros heeft zeer verschillendewoonvoorzieningen voor mensen met uiteenlopende (woon)zorgvragen en ‘plust’ ze daartoe ook‘op’. Daarnaast creëert Mitros voorzieningengebouwen, zoals Multi Functionele Accommodatiesen gezondheidscentra, of activiteitenruimten in gebouwen. De portefeuille aan maatschappelijkvastgoed is 88.000 m 2 groot en bevat ook (voormalige) onderwijspanden enbedrijfsverzamelgebouwen. Slechts zes procent is niet verhuurd.1.4 StenenMitros investeert in woningen en gebouwen door renovatie, onderhoud, sloop en nieuwbouw. Detransformatie van de vastgoedportefeuille is uitgewerkt in het Portefeuilleplan, dat een jaarlijkseupdate kent. In 2011 zijn zowel in Utrecht als Nieuwegein nieuwe prestatieafsprakenovereengekomen met daarin uitgangspunten over de omvang van de betaalbarewoningvoorraad, duurzaamheid en doorstroming.8

Verkoop van bestaande woningen is van groot belang voor Mitros voor het kunnen betalen vande investeringen. In 2011 verkocht Mitros 191 woningen en realiseerde daarmee een bruto-omzetvan bijna € 36 miljoen.Om de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad te verbeteren voert Mitros al jaren een forsonderhoudsbeleid. In 2011 werd € 49 miljoen aan onderhoud gespendeerd, gemiddeld ruim€ 1.600 per eenheid. Mitros gaat het onderhoudsproces intern optimaliseren om de effectiviteit enefficiëntie te verhogen. Ook is Mitros daar waar geen andere ingrepen gepland zijn, begonnenmet duurzaamheidsmaatregelen in combinatie met planmatig onderhoud. Qua duurzaamheidheeft Mitros in 2011 ruim 2.700 energiestappen gezet en is zij 9.800 m 2 aan daken metzonnecellen aan het aanleggen.Ondanks de forse crisis op de woningmarkt had Mitros 1.737 woningen in renovatie (533 zijn er in2011 opgeleverd en 1.204 gestart). De nieuwbouw van 686 woningen en zorgunits is gestart ener zijn er 429 opgeleverd.Bouwprogramma woningen (incl. zorgunits) en maatschappelijk vastgoed (m 2 ) 2011OpgeleverdIn uitvoering genomenRenovatie Utrecht 497 844Renovatie Nieuwegein 36 360Nieuwbouw stad Utrecht 30112.780 m 2 6713.098 m 2Nieuwbouw Leidsche Rijn 106 15Nieuwbouw Nieuwegein/regio 22 0Sloop Utrecht 414 304Sloop Nieuwegein 24 241.5 MaatschappijMitros hanteert als maatschappelijke onderneming een zorgvuldige bedrijfsvoering en ‘goodgovernance’. Kernwoorden zijn goed ondernemingsbestuur en risicomanagement, adequaatintern toezicht en dialoog met de samenleving (c.q. de stakeholders).GovernanceMitros volgt bij de beleidsvoorbereiding, beleidsvorming, beleidsuitvoering enbeleidsverantwoording de regels van good governance en onderschrijft daarmee deGovernancecode Woningcorporaties. Het bestuur is verantwoordelijk voor de realisatie vandoelstellingen, strategie, financiering, beleid, resultaten en continuïteit van het bedrijf en voor debeheersing van risico’s en naleving van wet- en regelgeving.Het bestuur werkt integer en transparant en volgt het bepaalde in de sectorcode voor wat betreftzijn bezoldiging. Het bestuur heeft, in samenspraak met de organisatie, een nieuweintegriteitscode laten ontwikkelen, waarin eigen verantwoordelijkheid maar ook transparantie eengrote rol spelen. Daarnaast zijn er integriteitsprotocollen opgesteld en vindt jaarlijks eenintegriteitsscan plaats. In 2011 waren geen integriteitsschendingen.Mitros heeft zowel een goed werkend risicobeheersingssysteem ten aanzien van projecten, devastgoedportefeuille, verbindingen (nieuw verbindingsstatuut in 2011) en treasury (belegging enfinanciering), alsmede een eveneens adequaat systeem van interne kwaliteits- enmanagementcontrol.9

ToezichtDe Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur en de algemene gang van zakenbinnen Mitros en legt ook verantwoording af over het gehouden toezicht, beide conform deGovernancecode. De Raad kwam in 2011 zesmaal bijeen; daarnaast vergaderden deAuditcommissies Financiën de Volkshuisvesting en de Renumeratiecommissie. De Raad heeftregelmatig contact met de huurdersorganisaties, maar ook met relevante stakeholders in hetgebied, en bezoekt regelmatig bijeenkomsten en brengt zelf werkbezoeken.De Raad boog zich, naast het nemen van een aantal (formele) besluiten, onder andere over devoortgang van de transformatie van de vastgoedportefeuille, over acquisities, over het nieuweintegriteitsbeleid, het terugtrekken van Mitros uit het samenwerkingsverband Jebber en over deinvulling van de topstructuur (zie 1.6).In 2011 werd mevrouw Dijkstra herbenoemd als commissaris. Mevrouw Vogelaar volgde, opvoordracht van de OR van Mitros, de heer De Jong als commissaris op. Mevrouw Vogelaar zal 1juli 2012 als nieuwe voorzitter van de Raad aantreden.DialoogMitros is constant in dialoog met de samenleving. Op het niveau van wijken en buurten, op hetniveau van de stad en op corporate niveau. Conform een samenwerkingsovereenkomst praatMitros over een breed scala van onderwerpen met de huurdersorganisaties Mitropool en VBN,waarbij samen gezocht wordt naar moderne participatievormen zoals het online Mitros Panel inUtrecht, en met bewonerscommissies. Mitros-breed zijn er bijeenkomsten zoals de halfjaarlijkseMitros Podiums, die in 2011 respectievelijk de Wijkaanpak 2.0 en Het Nieuwe Ontwikkelen totonderwerp hadden.1.6 BedrijfOm op een bedrijfsmatige wijze de ambitieuze maatschappelijke doelstellingen te kunnenrealiseren is een optimale inzet en werkwijze van organisatie nodig en een scherp financieelbeleid.OrganisatieIn 2011 vonden geen reorganisaties plaats. Ook waren er geen grote fluctuaties in de personelebezetting (375 fte plus 31 inleners voor vervanging en een aantal omvangrijke trajecten). Welwerd een onderzoek naar de ‘topstructuur’ geïnitieerd door Raad van Bestuur en Raad vanCommissarissen. Mede naar aanleiding van het vertrek van bestuursvoorzitter De Langenontstond er een geëigend moment om nog eens goed te kijken naar de besturingsfilosofie vanMitros en de inrichting van bestuur en directie. De richting die gekozen werd, bestaat uit vierspeerpunten: een betere aansluiting van het bestuur op de operatie door samenvoeging van debestuurs- en directielaag, lokale verankering door het werken in gebiedsteams, een heldererolverdeling tussen woonbedrijven, onderhoudsbedrijf en ontwikkelbedrijf, het streven naar‘operational excellence’ in de organisatie. De nadere uitwerking van dit model zal in 2012plaatsvinden.Eind 2011 heeft bestuurder Woertman ook afscheid genomen van Mitros.Mitros voerde een nieuwe bezwaarprocedure in, een nieuwe werktijdenregeling en een nieuwprotocol omgangsvormen, dat gekoppeld werd aan een onderzoek naar de cultuur vanomgangsvormen. Het ziekteverzuimpercentage, veroorzaakt door met name langdurig verzuim,was in 2011 5,8%.Jaarresultaat en financiële positieHet jaarresultaat was € 14,6 miljoen negatief tegenover een verlies van € 76,7 miljoen in 2010.De bedrijfsopbrengsten stegen licht naar € 168,9 miljoen en waren conform begroting. Debedrijfslasten daalden van € 112 miljoen negatief naar € 119,4 miljoen negatief. Dat werd vooral10

veroorzaakt door het geringe aantal ‘onrendabele toppen’. Mitros beslist bij het fase-3-besluit ineen investeringsproject over go / no-go. In 2011 zijn er minder investeringsbesluiten genomen,mede doordat zij eind 2010 enkele heel grote beslissingen over renovaties nam.De personeels-, huisvestings- en algemene kosten vielen hoger uit dan in 2010 (€ 46 miljoen).Aan netto onderhoudslasten werd € 43,4 miljoen uitgegeven (2010 € 45 miljoen), terwijl de brutoverkoopopbrengsten bestaande en nieuwgebouwde woningen stegen naar € 58,2 miljoen, watnetto minder was dan in 2010 (€ 16,7 miljoen). De rentelasten bleven vrijwel gelijk op € 24,5miljoen.Het balanstotaal bleef vrijwel stabiel op € 2,9 miljard en het eigen vermogen een kleine € 2miljard. Deze veel hogere bedragen dan voorheen komen voort uit de manier waarop Mitrossinds 2010 de waarde van het vastgoed vaststelt, als één van de eerste corporaties vanNederland.11

Deel IIMens12

2. DienstverleningIn haar in 2010 ontwikkelde huurdersvisie beschrijft Mitros hoe ze huurders wil bedienen. Hetdoel is om de klanttevredenheid te verhogen. Dat kan alleen als de verwachtingen tussenhuurders en Mitros over en weer duidelijk zijn. Heldere communicatie, het nemen van eigenverantwoordelijkheid en het nakomen van afspraken zijn hiervoor onontbeerlijk, naast respect,inlevingsvermogen en integriteit. Mitros wil in haar dienstverlening steeds proberen de balans tevinden tussen datgene wat de huurder wenst en wat Mitros kan bieden.2.1 Klantbenadering en dienstverleningDe klant centraalOm de klant beter te kunnen bedienen en de klanttevredenheid te verhogen heeft Mitros in 2011de volgende acties ondernomen: een aantal werkprocessen is beter ingericht, met een focus op de wens van de huurderB afhandeling overlastzaken;B afhandeling van klachten;B opdrachtverstrekking bij onderhoud;B individuele woningverbetering;B zelf aangebrachte voorzieningen. medewerkers hebben trainingen gehad om de huurder daadwerkelijk centraal te stellen; het 0900-nummer van de Klantenservice is omgezet naar een lokaal telefoonnummer naklachten van huurders over extreem hoge tarieven die providers van mobiele telefonieberekenden voor het bellen naar 0900-nummers; het opzetten van een professioneel webcareteam om snel en adequaat te kunnen reagerenop vragen, klachten en opmerkingen van huurders via de sociale media.2.2 Klachtenafhandeling en KlachtencommissieKlachtenmanagementIn 2011 ontving Mitros 495 schriftelijke klachten: 444 in Utrecht en 51 in Nieuwegein. Dit wijkt nietaf van het jaar ervoor. Door het eigenaarschap van een klacht bij één persoon te leggen is hettijdig afhandelen van klachten verbeterd, maar het kan nog beter. De meeste klachten gingenover onderhoud, schadeclaims, burenoverlast en slechte communicatie.Mitros is vorig jaar doorgegaan met het bellen van huurders die een klacht hebben ingediend.Door deze persoonlijke aandacht weet de huurder dat Mitros de klacht serieus neemt. Samenmet de huurder gaat Mitros tijdens zo’n gesprek op zoek naar een passende oplossing. Dezewerkwijze, die in 2010 als pilot startte, is in 2011 in de procedures opgenomen.KlachtencommissieMitros heeft, zoals voorgeschreven door het BBSH, een onafhankelijke klachtencommissie. DeKlachtencommissie voor Mitros heeft een eigen reglement, dat is vastgesteld door dehuurdersorganisaties Mitropool en VBN en door het bestuur van Mitros. Via de Mitros-website,een aparte brochure en de huurdersorganisaties VBN en Mitropool worden huurders op dehoogte gebracht van het bestaan van de Klachtencommissie.De commissie legt jaarlijks in een uitgebreid eigen jaarverslag verantwoording af over haarwerkzaamheden. Dit verslag is te downloaden op www.mitros.nl.13

3. PrijsbeleidDe huur is de belangrijkste inkomstenbron voor Mitros. Niet alleen bij de jaarlijkse huurverhogingper 1 juli, maar ook bij mutatie past Mitros de huren aan. Dat laatste is nodig om meer te kunneninvesteren in de kwaliteit van de woningen. De meeste huurders betalen hun huur netjes op tijd,enkelen dienen een bezwaarschrift in tegen de huur(verhoging), maar helaas blijft voor een kleinegroep de huurbetaling een probleem met betalingsachterstanden of, bij hoge uitzondering, eenontruiming tot gevolg.3.1 HuurbeleidHuuraanpassingenMitros heeft de huren in 2011 met 1,3% verhoogd. Hierop waren slechts enkele uitzonderingen.In onderstaande tabel is voor de afgelopen vijf jaar de uitkomst weergegeven van deonderhandelingen met de huurdersorganisaties over de huurverhoging.Gemiddelde huuraanpassingen per juli (in percentages)2011 2010 2009 2008Utrecht 1,3 1,08 2,30 1,45Nieuwegein 1,3 1,17 2,45 1,59MaatschappelijkVastgoed1,3 0,43 2,50Heel Mitros 1,3 1,07 2,34 1,48De gemiddelde huurprijs van de woningen van Mitros zit op 72 procent van de maximaal redelijkehuurprijs. Mitros verhoogt de huurprijs bij mutatie in principe naar 100 procent van de maximaalredelijke huurprijs. Dit is nodig om meer te kunnen investeren in de kwaliteit van de woningen.Dat het gemiddelde niet op 100 procent zit, komt doordat Mitros – vanwege volkshuisvestelijkeoverwegingen en in verband met betaalbaarheid – in sommige gevallen afwijkt van dezehuurverhoging bij mutatie.Prijsbeleid bedrijfsonroerend goed (BOG)Veel bedrijfspanden van Mitros zijn verhuurd aan huurders die al vele jaren in een pandgevestigd zijn. Soms is het al lang geleden sinds de laatste structurele huurverhoging. Mitros isbezig met een inhaalslag om deze huurprijzen meer te laten aansluiten op de markt.Nieuw te verhuren panden verhuurt Mitros marktconform. In bijzondere gevallen kan hiervanworden afgeweken.De gemiddelde huurprijs per vierkante meter bedraagt € 98,- per jaar.3.2 HuurbetalingVerzoek- en bezwaarschriften HuurcommissieHuurders kunnen bij de Huurcommissie een verzoekschrift indienen tot huurverlaging op grondvan gebreken aan de woning of op grond van de puntentelling. Ook kunnen zij een bezwaarindienen tegen de stook- en servicekosten en tegen huurverhoging na woningverbetering.14

In 2011 zijn 27 bezwaarschriften ingediend, waarvan er 23 door de Huurcommissie zijnafgehandeld en vier door Mitros zelf. In drie van de Huurcommissiezaken heeft de huurder gelijkgekregen. In negen gevallen oordeelde de Huurcommissie in het voordeel van Mitros. Bij deoverige zaken had de Huurcommissie begin 2012 nog geen uitspraak gedaan.2011 2010 2009 2008Aantal ingediende bezwaarschriften 27 60 60 37BetalingsachterstandenMitros voert een actief en succesvol beleid om huurachterstanden te voorkomen. Het aantalhuurachterstanden is in 2011 met tien procent gedaald ten opzichte van eind 2010. De hoogtevan het bedrag dat Mitros niet meer terugbetaald kreeg, en dat dus als oninbaar is afgeboekt, ismet twintig procent gedaald.Voorheen telde Mitros de achterstanden per adres. Sinds 2011 gebeurt dit – door de overstapnaar een nieuw automatiseringssysteem – per huurder. Een huurachterstand van iemand diezowel een huis als een garage huurt, telt nu dus als één huurachterstand en niet als twee. Ookmaakt Mitros geen onderscheid meer tussen huidige en vertrokken huurders. De cijfers van 2011zijn hierdoor niet te vergelijken met die van voorgaande jaren.Betalingsachterstanden 2011Utrecht Nieuwegein MaatschappelijkVastgoedMitrostotaalAantal huishoudens metbetalingsachterstandGemiddeld bedrag achterstandin euro2.347 606 39 2.9921.107 1.209 1.256 1.133Ontruimingen naar aanleiding van incassoproblemenMitros streeft ernaar zoveel mogelijk incassoproblemen te voorkomen of te verhelpen, zodatontruimingen vermeden kunnen worden. Hiervoor zijn alle incassomedewerkers getraind totbudgetcoach. Ondanks hun inspanningen is het aantal huisuitzettingen in 2011 hoger dan in2010.Als huurders de afgesproken betalingsregeling niet naleven, zoekt Mitros opnieuw contact methen. Als zij daarna nog steeds niet betalen, draagt Mitros het dossier over aan eenincassobureau (zie paragraaf 3.2).Ontruimingen incasso 2011 2010 2009 2008Aantal ontruimingen incasso 51 36 51 7315

Bij 19 (17 in Utrecht, 2 in Nieuwegein) van de 51 ontruimingen was er, behalve eenhuurachterstand, ook sprake van overlast of onrechtmatige bewoning. Vaak gaan ontruimingenop het allerlaatst niet door, of omdat de huurder de totale schuld alsnog volledig betaalt, of omdatMitros met de huurder toch nog een betalingsregeling afspreekt.16

4 WoonruimteverdelingEen huurwoning vinden in Utrecht is niet eenvoudig vanwege de gespannen woningmarkt, deEuroparichtlijn, de vele eenpersoonshuishoudens en het grote aantal woningen dat wordttoegewezen aan woningzoekenden met een urgentieverklaring. Desondanks zijn er in 2011 meerwoningen verhuurd dan in 2010. En verhuurt Mitros tweederde van haar woningen aan mensenmet een laag inkomen. Behalve aan de reguliere woningzoekende verhuurt Mitros ook aanspecifieke doelgroepen, zoals statushouders, zorgbehoevenden en vrouwenopvang.4.1 ToewijzingEuroparichtlijnVanwege de Europarichtlijn is de huur/inkomenstabel uit de huisvestingsverordening per 1 januari2011 aangepast. Hiermee is het mogelijk om woningen met een huurprijs tot aan deliberalisatiegrens (vanaf 1 januari 2011 bedraagt deze € 652,52 per maand) te verhuren aanhuishoudens met een inkomen tot € 33.614.De huisvestingsverordening houdt echter de mogelijkheid open om ook huishoudens met eeninkomen tot € 45.000 een woning te mogen toewijzen met een huurprijs tussen de € 450 en€ 652,52 per maand. Daarbij kunnen woningcorporaties tien procent toewijzen aan dezehuishoudens.Mitros is een groot pleitbezorger van deze mogelijkheid. Zonder deze extra mogelijkheid zoudende middeninkomens in de krappe Utrechtse woningmarkt nauwelijks meer woonruimte kunnenvinden. In 2011 heeft Mitros haar huurwoningen met een huurprijs vanaf € 450 dan ookgrotendeels opengesteld voor huishoudens met een inkomen tot € 45.000. Als gevolg hiervan isniet de door Europa opgelegde 90%, maar 88,5% van de Mitros-woningen met een huurprijs tot€ 652,52 toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 33.614.Aantal vrijgekomen woningenIn voorgaande jaren daalde het aantal woningen dat vrijkwam, steeds verder. Vorig jaar zette diedaling zich niet verder voort.Aantal vrijgekomen woningenPercentagevan totalewoningbezit2011 1.396 4,62010 1.257 4,52009 1.791 6,32008 1.918 6,8In de tabel ‘Aantal toewijzingen in 2011’ is te lezen welke huishoudens (naar grootte, leeftijd eninkomen) in de vrijgekomen woningen terecht zijn gekomen. Het gaat hier alleen om woningendie via WoningNet zijn verhuurd.17

Aantal toewijzingen in 20111-persoonshuishoudenJaarinkomenHuur≤ € 361,66Huur€ 361,67 t/m€ 517,64Huur> € 517,64Totaal< 65 < € 21.625 162 182 116 460≥ € 21.625 7 107 122 236≥ 65 jaar < € 20.325 3 17 22 42≥ € 20.325 0 3 15 18Subtotaal 172 309 275 7562-persoonshuishoudenJaarinkomenHuur≤ € 361,66Huur€ 361,67 t/m€ 517,64Huur> € 517,64Totaal< 65 < € 29.350 27 85 80 192≥ € 29.350 3 27 69 99≥ 65 jaar < € 27.750 2 10 13 25≥ € 27.750 0 5 7 12Subtotaal 32 127 169 328≥ 3 persoonshuishoudenJaarinkomenHuur≤ € 361,66Huur€ 361,67 t/m€ 517,64Huur> € 517,64Totaal< 65 < € 29.350 6 103 76 185≥ € 29.350 2 46 58 106≥ 65 jaar < € 27.750 1 8 8 17≥ € 27.750 1 1 2 4Subtotaal 10 158 144 312Totaal 2011 214 594 588 1.396Totaal 2010 374 666 217 1.257Van het totaal aantal door Mitros verhuurde woningen: is tweederde toegewezen aan woningzoekenden met een laag inkomen (vergelijkbaar metvoorgaande jaren). Hierbij gaat het om lage inkomens volgens het BBSH en dus niet om deinkomensgrens van € 33.614 die geldt bij de 90%-regeling volgens de Europarichtlijn; heeft bijna zestig procent een huurprijs tot aan de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag. is het aantal verhuringen in de duurdere huurcategorie toegenomen; is het aantal verhuringen in de laagste huurcategorie juist afgenomen (door met namesloop/nieuwbouw, maar ook door het prijsbeleid); is ruim de helft toegewezen aan een eenpersoonshuishouden; is ruim twintig procent toegewezen aan een drie- of meer persoonshuishouden (vergelijkbaarmet 2010);18

is tien procent toegewezen aan ouderen (iets meer dan in 2010).VerhuurbaarheidHet gemiddeld aantal keren dat een woning van Mitros moet worden aangeboden voordat dezeverhuurd is, was in 2011 hetzelfde als in 2010.AanbiedingsresultaatUtrechtNieuwegein2011 4,6 3,02010 4,6 3,02009 3,6 2,22008 4,3 2,8Gemiddeld aantal reacties per woningUtrechtNieuwegein2011 145 902010 180 120De daling van het aantal reacties per woning heeft vooral plaatsgevonden in de lagere huurklasse(huurprijs minder dan € 555). In de hogere huurklasse (boven € 555) is het gemiddeld aantalreacties toegenomen.Specifieke toewijzingenBuiten het reguliere toewijzingssysteem om heeft Mitros ook te maken met specifieketoewijzingen, bijvoorbeeld: op basis van leefstijlen/woonbeleving (om te bevorderen dat bewoners in betere harmonie metelkaar kunnen samenleven); Wonen met Zorg, gehandicapten, ouderen (zie paragraaf 6.1); Vrouwenopvang (zestien keer in 2011); Statushouders (vluchtelingen die een verblijfsvergunning hebben gekregen en dus rechthebben op huisvesting): Mitros heeft in 2011 in Utrecht 120 statushouders gehuisvest(taakstelling was 113) en vier mensen met een Generaal Pardon. In Nieuwegein hebben 24statushouders een Mitroswoning toegewezen gekregen;Het wordt steeds moeilijker om aan de taakstelling te kunnen voldoen door het grote aantalstadsvernieuwingsurgenties en door het teruglopend aantal huuropzeggingen.UrgentiesNet als in 2010 is ongeveer veertig procent van de woningen van Mitros toegewezen aanurgenten. Dit hoge percentage heeft te maken met het grote aantal mensen met eenstadsvernieuwingsurgentie in de stad Utrecht.19

StadsvernieuwingOverigeurgentieTotaal urgentieTotaal nieturgentUtrecht 268 230 498 43% 647Nieuwegein 5 74 79 33% 160Zeist 0 0 0 0% 12Mitros totaal 2011 273 304 577 41% 819Mitros totaal 2010 175 358 533 42% 7244.2 Leegstand en mutatiegraadLeegstandHet beleid van Mitros is erop gericht om het leegstaan van woningen zoveel mogelijk tebeperken. Voor heel Mitros is de frictieleegstand (het aantal dagen dat een woning leeg staat navertrek van de vorige huurder) stabiel en komt uit op gemiddeld 25,5 dagen.4.3 Verhuur vrije sectorIn het verleden had Mitros in verhouding weinig vrijesectorwoningen. Dit is geleidelijk aan aan hetveranderen. Verhuren van vrijesectorwoningen is op een aantal vlakken anders dan het verhurenvan socialehuurwoningen. Zo vraagt het om andere contracten, worden er andere eisen gesteldaan kandidaten en vragen deze klanten meer tijd van medewerkers. Vanwege de hoge huurverwachten deze huurders bovendien meer van hun woning.Mitros heeft in 2011 de eerste stappen gezet om bij het verhuren van deze woningen beter aan tesluiten bij het product en de klant. Zo zijn de contracten aangepast en de eisen vastgelegd dieaan kandidaten worden gesteld. Hierbij zijn de nieuwe inkomenseisen de grootste verandering.Ook is het aanbiedingsproces commerciëler ingestoken. Omdat het verhuren vanvrijesectorwoningen andere vaardigheden van de medewerkers vereist, is hiervoor eenleerproces in gang gezet.20

Deel IIIWijk21

5. LeefbaarheidMitros maakt zich al jaren sterk voor verbetering van de wijken, zowel op fysiek als op sociaalvlak. Ook met voorzieningen in de wijk wil Mitros een bijdrage leveren aan het woonklimaat.Ondanks de verslechterde economische situatie in het land, blijft Mitros hierin investeren. Welheeft zij in 2011 besloten hierin meer focus aan te brengen. Mitros doet dit niet alleen, maar innauwe samenwerking met haar partners in de wijken.5.1 Gebiedsverantwoordelijkheid en wijkaanpakWijkaanpak 2.0In 2011 heeft Mitros haar beleid voor de wijkaanpak geactualiseerd en vastgesteld in de vormvan Wijkaanpak 2.0. Onder de noemer ‘Focussen en vasthouden’ is de sociale inzet in de wijkenaangescherpt. De prioriteiten liggen op het gebied van: schoon, heel en veilig; sociaal beheer en contact met bewoners en ondernemers; ontwikkeling en ontmoeting van mensen ondersteunen (door middel van vastgoed); lokale verankering ofwel samenwerken in de wijk.Hierbij staan sociaal en fysiek niet los van elkaar maar gaan hand in hand.Mitros zet middelen gedifferentieerd in, daarbij onderscheid makend tussen aandachtswijken,overgangswijken en prachtwijken.Leefbaarheidsprojecten in wijken en complexenMitros heeft ook in 2011 in voornamelijk de aandachtswijken weer geïnvesteerd in heel veelleefbaarheidsprojecten. Zo heeft zij: portieken opgeknapt en hierover per portiek met bewoners afspraken gemaakt die zij zelfbelangrijk vinden. Hierna controleert de buurtbeheerder/huismeester of bewoners deafspraken nakomen. Hierbij hanteert Mitros een streng lik-op-stuk-beleid. Het resultaat na vierjaar is groot. Portieken zien er veel beter uit en bewoners stellen het op prijs dat debuurtbeheerder en de huismeesters vaker rondlopen in de portieken. tuinen op dezelfde wijze aangepakt als de portieken (opknappen, afspraken, handhaven vialik-op-stuk-beleid); samen met bewoners schoonmaakacties georganiseerd (portieken, tuinen, bergingen, enz.)en bewoners gestimuleerd hierin zelf activiteiten te ontplooien; kinderen in portieken opgeleid tot mini-buurtbeheerder, zodat zij zelf verantwoordelijkheidnemen voor het schoon en leefbaar houden van hun portiek. In 2011 hebben bijna twintig‘portiekkids’ hun diploma hiervoor gehaald; met partners in de wijk opleveringsfeestjes georganiseerd om bewoners met elkaar en met deinstanties in de wijk te laten kennismaken; andere acties ondernomen om bewoners met elkaar in contact te brengen (nieuwe bewonerssamen met hun buren vlaaien laten eten, kinderen samen hutten laten bouwen, glühwein ofwarme chocolademelk drinken bij vuurkorven in de straat, enz.); op plekken waar bovengemiddeld wordt ingebroken en waar andere kwesties op het gebiedvan veiligheid spelen, samen met bewoners, gemeente en politie maatregelen getroffen (zoalsachterpadverlichting, terugsnoeien van groen, cameratoezicht); continu aandacht besteed aan het schoonhouden van gemeenschappelijke ruimtes doorschoonmaakbedrijven. Hierbij baseert zij zich op signalen van bewoners enhuismeesters/buurtbeheerders en periodieke controle door een externe deskundige; huismeesters en buurtbeheerders laten opleiden tot bedrijfshulpverleners; woningen beschikbaar gesteld aan bewoners voor verschillende activiteiten onder begeleidingvan opbouwwerkers. Dit heeft geresulteerd in programma’s voor vrouwen en kinderen, vooral22

gericht op opvoedingsondersteuning en ontmoeting, zowel binnen de eigen cultuur als in eenmix van culturen waar vrouwen van elkaar leren. aantallen en soorten klantcontacten van buurtbeheerders geregistreerd; meegedaan aan de landelijke ontwerpwedstrijd ‘Nieuw elan voor buurten uit de jaren ’70 en’80’. Daarbij eindigden maar liefst twee van de drie ontwerpen voor de buurt De Driften inNieuwegein in de top 5. Met de wedstrijd wilden de initiatiefnemers de opgave in complexenen buurten uit deze periode onder de aandacht brengen van de vakwereld en jongeontwerpers ervaring op laten doen.Financiële leefbaarheidsbijdragenOm de leefbaarheid in wijken te bevorderen, draagt Mitros ook in financiële zin bij aan diverseactiviteiten en organisaties. In 2011 ging het om:Organisatie Activiteit Bedragin €JINCHelpt schooluitval jongeren te voorkomendoor hen kennis te laten maken met hetbedrijfsleven14.488Stichting De nieuwe Jutter Buurthuis 6.600STIC sponsoring festival LeidscheRijnFestival 2.500IMC WeekendschoolStudentenroeivereniging ORCAStichting Gein ExpressSchool voor aanvullend onderwijs jongerenvan 10 tot 14 jaar uit sociaal-economischeachterstandswijken.Lidmaatschap Businessclub ORCA, eennetwerk ter ondersteuning van topsportActiviteiten en boodschappenplusbus voorsenioren5.0002.38010.000Dak- en thuislozen Tivoli 500Totaal 41.4685.2 Niet wijkgebonden leefbaarheidsmaatregelenOm de leefbaarheid te bevorderen neemt Mitros ook niet aan een wijk of complex gebondenmaatregelen.OverlastIn totaal waren bij Mitros een kleine zeshonderd overlastzaken in behandeling, waarvan meerdan vijfhonderd in Utrecht.Bij eenvoudige, beginnende overlast verwijst Mitros huurders naar Buurtbemiddeling. InNieuwegein, waar Buurtbemiddeling al enkele jaren bestaat, heeft Mitros vorig jaar elfhuishoudens daar naartoe doorverwezen. Ongeveer tweederde hiervan is positief afgerond. Bijde overige gevallen bleven conflicten bestaan moest Mitros ingrijpen. In de loop van 2011 is ookin Utrecht Buurtbemiddeling gestart.Voor ernstige overlastzaken bestaan in Utrecht het project Woonoverlast en in Nieuwegein –sinds 2011 – het casusoverleg Woonoverlast. Dit zijn samenwerkingsverbanden tussenhulpverlenende instanties, corporaties en politie. Hierbij heeft Mitros in 2011 in Utrecht 143 en inNieuwegein 5 zaken aangemeld.23

LaatstekansbeleidMitros kan huurders die aanhoudend overlast veroorzaken, aanmelden bij Het Vierde Huis voorhet Laatstekansbeleid. Hierbij maken huurder, verhuurder en hulpverleners afspraken voor deduur van twee jaar. Deze liggen vast in contracten. Het Vierde Huis controleert als onafhankelijkepartij of de afspraken worden nageleefd. Houdt de huurder zich hier niet aan, dan raakt hij zijnhuis kwijt. In 2011 volgen elf huurders in Utrecht een Laatstekanstraject, in Nieuwegein vijf.Onderzoek onrechtmatige bewoningIn 2011 hebben enkele medewerkers van Mitros een training gehad op het gebied vanonrechtmatige bewoning. Zij hebben daarna veel woningen onderzocht op onrechtmatigebewoning. In totaal zijn 246 dossiers afgehandeld, wat 41 huuropzeggingen opleverde. Vierwoningen zijn ontruimd.Ter vergelijking: in 2010 zijn evenveel dossiers afgehandeld, is één complex (175 woningen)onderzocht op onrechtmatige bewoning en zijn er geen huuropzeggingen binnengekomen.Tijdelijke verhuurIn afwachting van sloop, renovatie of kadastrale splitsing worden woningen tijdelijk in bewaking ofgebruik gegeven. Dit voorkomt dat de woningen worden gekraakt of dat de woonomgevingonleefbaar wordt. In 2011 is er duidelijke stijging van tijdelijke verhuur zichtbaar. Dit heeft temaken met het toegenomen aantal sloop- en renovatiewoningen.Organisatie 2011 2010SSH 224 138The Wolf* 89 57Anti Kraak 154 82*Eiland8 (leegstaande sloopflats in Kanaleneiland, die tot de sloop worden verhuurd aan startende,creatieve bedrijfjes of studenten)In Nieuwegein heeft Mitros zelf in 2011 in het complex A Cappella 23 woningen tijdelijk verhuurdop basis van de Leegstandswet.Leegstaande kantoorpanden krijgen tijdelijke functie met een maatschappelijke doelstelling,bijvoorbeeld door tijdelijke verhuur aan kleine, startende (creatieve) bedrijfjes.Illegale hennepteeltMitros constateert ieder jaar veel illegale hennepteelt in haar woningen. Door intensievesamenwerking tussen Mitros, energiebedrijven en politie komen deze zaken aan het licht. Deafspraak is dat Mitros de huur beëindigt bij constatering van illegale teelt.In 2011 zijn 32 meldingen van illegale hennepteelt binnengekomen. Daarvan zijn negentiendossiers afgesloten. Van deze negentien dossiers is in tien gevallen de huur door de huurderopgezegd en zijn vijf woningen ontruimd. In Nieuwegein is dit in drie gevallen gebeurd.Voorkomen huisuitzettingMitros neemt in Utrecht deel aan het project Voorkom Huisuitzetting. Huurders met huurschuld,waarbij Mitros al een vonnis tot ontruiming heeft, kunnen onder bepaalde voorwaardendeelnemen. Doel is dat huurder in de woning kan blijven wonen; schulden worden gesaneerd ende huurders ontvangen begeleiding door maatschappelijk werk.Mitros heeft in 2011 59 huurders in dit project geaccepteerd. Dit volume komt overeen met degemaakte afspraken tussen partijen. Bij vijf huishoudens heeft het project niet gewerkt.In Nieuwegein heeft Mitros in 2011 samen met de gemeente uitwerking gegeven aan hetConvenant Schuldhulpverlening. Doel van het convenant is bewoners te ondersteunen bij24

financiële problemen en zo betalingsachterstanden en huisuitzettingen te voorkomen. Medehierdoor zijn in 2011 zeventien ontruimingen voorkomen.Mitros werkt als enige corporatie mee aan een experiment, waarbij zelfstandige ondernemerszonder personeel (ZZP-ers), met een huurschuld én met een levensvatbaar bedrijf (taxichauffeurof glazenwasser), geaccepteerd worden in het project VH. Het ontruimingsvonnis van de ZZP-erwordt bevroren. Bij een aannamegesprek wordt beoordeeld of de huurder sociaal kwetsbaar is ende huurder moet de levensvatbaarheid van het bedrijf laten toetsen bij Bureau Zelfstandigen. Alsdeze toets positief uitvalt, krijgt de ondernemer ondersteuning. Zes dossiers zijn geaccepteerd bijhet project. In 2012 evalueert Mitros dit experiment.OntruimingenIn Utrecht zijn in 2011 zestien ontruimingen uitgevoerd op grond van overlast, illegale hennepteelt(vijf) en/of onrechtmatige bewoning. Een combinatie van de oorzaken komt vaak voor. In 2010ontruimde Mitros acht woningen vanwege diverse oorzaken. De stijging heeft te maken met hetuitgebreide onderzoek naar onrechtmatige bewoning en een toegenomen inzicht in de illegalehennepteelt. In Nieuwegein zijn geen woningen ontruimd alleen op basis van overlast,hennepteelt of onrechtmatige bewoning.Ontruimingen (zonder huurschuld) 2011 2010 2009 2008Totaal 16 12* 10 7* uitzondering: bij enkele hiervan was ook sprake van huurschuldDaarnaast zijn in Utrecht en Nieuwegein samen 51 ontruimingen op basis van huurschulduitgevoerd (zie paragraaf 3.2). Bij 19 hiervan was er sprake van een combinatie van huurschulden/of overlast of onrechtmatige bewoning.25

6. Wonen, welzijn, zorg en maatschappelijk vastgoedOntwikkelingen in de samenleving, veranderingen in de wet- en regelgeving van wonen en zorgen vooral wensen van klanten zorgen voor een behoefte aan kleinschalige woonvormen in dewijk. In de zorg is de trend al enige tijd dat mensen zo lang mogelijk thuis in hun eigen wijk eneigen woning willen blijven wonen.6.1 Wonen, welzijn & zorgMitros is actief in stedelijke en provinciale netwerken op het terrein van wonen, welzijn en zorg enmaakt afspraken met de gemeente en (O)GGZ-instellingen, verenigd in de stichting BeterWonen, om jaarlijks woningen toe te wijzen aan speciale doelgroepen. Zo biedt Mitros viamaatwerk huisvesting aan huishoudens die een aangepaste woning, een aangepaste woonvorm of woonbegeleidingnodig hebben; mensen die uitstromen uit diverse instellingen voor maatschappelijke opvang, zoals mensenmet een verstandelijke handicap, (voormalig) dak- en thuislozen, mensen uit eenpsychiatrische instelling of mensen die onder de reclassering vallen. Deze mensen krijgen viade vereniging Beter Wonen een woning aangeboden en een contract voor woonbegeleiding; mensen die niet zelfstandig kunnen wonen. Hier biedt Mitros huisvesting door verhuur aaninstellingen die begeleiding kunnen bieden. Het gaat om huisvesting van onder anderedementerenden, mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking, mensen met eenpsychiatrische stoornis en voormalig daklozen; aan Vrouwenopvang.In de nieuwe samenwerkingsafspraken, die eind 2011 zijn getekend, is het aandeel woningen datvoor dergelijke groepen beschikbaar wordt gesteld, gelimiteerd vanwege de teruglopendemutatiegraad. Doordat er minder mensen verhuizen en rekening houdend met de somskwetsbare leefbaarheid in complexen en buurten heeft Mitros in 2011 minder mensen uit dezebijzondere doelgroep kunnen huisvesten dan eerdere jaren.Behalve afspraken over het aantal woningen per jaar, besteden partijen aandacht aan hetuitwisselen van kennis en het gezamenlijk werken aan de leefbaarheid rondom complexen. Indeze samenwerkingsafspraken zijn de ontwikkelingen rond het scheiden van wonen en zorgmeegenomen.Bijzondere doelgroepen (uitgezonderdreguliere seniorenwoningen)Aantallen woningen door Mitrosbeschikbaar gesteld in 2011UtrechtNieuwegeinLichamelijke functiebeperking (volledigrolstoeltoegankelijke woningen)17 33Wonen met zorg/begeleiding) 56 76Vrouwenopvang 16 026

VoorbeeldenOp het gebied van wonen, welzijn en zorg heeft Mitros onder andere: complexen met zowel huurappartementen, zorgwoningen en zorgappartementen in eengroepswoning, waarbij bewoners binnen hun complex kunnen verhuizen als de behoefte aanzorg toeneemt; woonzorgvoorzieningen voor dementerenden, soms met bijbehorende zelfstandige woningenvoor mantelzorgers; Multi Functionele Accommodaties (MFA) – gebouwen met diverse voorzieningen – waarinbijvoorbeeld een Centrum voor Jeugd en Gezin, Portes (jongerenwerk), brede scholen,kinderdagopvang; opplusprojecten in Nieuwegein, waarbij bestaande woningen voor senioren toegankelijkworden gemaakt, zodat zij langer zelfstandig kunnen wonen. Dit maakt onderdeel uit van deuitvoering van de beleidsvisie Wonen, Welzijn en Zorg (2010). Aanleiding hiervoor is devoorspelde dubbele vergrijzing in Nieuwegein, waarbij het aantal 75-jarigen in het jaar 2025zal zijn verdubbeld; activiteitenruimte voor senioren, verhuurd aan de Stichting Welzijn Nieuwegein (SWN); diverse gezondheidscentra.6.2 Maatschappelijk vastgoedBegin 2011 had Mitros 85.000 vierkante meter bvo aan maatschappelijk vastgoedvoorzieningenin bezit. Dit is tot eind 2011 licht gegroeid naar 88.000 vierkante meter bvo. Mitros heeftafgelopen jaar veel projecten in ontwikkeling genomen die de komende jaren voor uitbreiding vande voorzieningenportefeuille zorgen.Met het maatschappelijk vastgoed richt Mitros zich op de ketens wonen-welzijn-zorg en wonenleren-werken.De grootste aandacht gaat uit naar die eerste keten, waaraan veel behoefte is inde wijken. Wonen-welzijn-zorgVanwege de komende vergrijzing is er behoefte aan bijzondere woonvormen metbijbehorende zorg- en welzijnsvoorzieningen. Zo kunnen bewoners zo lang mogelijk in de wijkblijven wonen. Wonen-leren-werkenIn een aantal wijken, zoals Overvecht en Utrecht Zuid, zijn onderwijspanden verouderd. Hierligt een grote opgave tot herontwikkeling. Vaak worden nieuwe scholen ontwikkeld tot bredescholen, met veel voor- en naschoolse activiteiten.Daarnaast geeft Mitros aan leegstaande gebouwen een nieuwe (soms tijdelijke) functie om deleefbaarheid in de wijk te vergroten. Een voorbeeld hiervan is De Pionier in Transwijk. Dit is eenvernieuwend werkconcept: voor een periode van tien jaar (totdat het gesloopt wordt enplaatsmaakt voor woningbouw) heeft dit voormalige schoolgebouw een tijdelijke invullinggekregen als bedrijfsverzamelgebouw voor kleinschalige, commerciële (creatieve) enmaatschappelijke bedrijvigheid voor (startende) ondernemers. Mitros heeft het gebouw verbouwden begin 2011 zijn de eerste ondernemers in De Pionier getrokken. Inmiddels is het pand vooreen groot deel verhuurd. Een dergelijk concept draagt bij aan het verlevendigen van een wijk enwaardeontwikkeling van omliggend vastgoed door leegstand en verloedering te voorkomen;Voor elk vrijkomend pand bepaalt Mitros opnieuw wat voor soort nieuwe huurder (bedrijf oforganisatie) het beste past binnen de gewenste ontwikkeling van het gebied. Daarbij let Mitrosop:Aansluiting bij het woonprogramma voor de buurt: bedrijven moeten ondersteunend zijn aanhet woonklimaat, een toegevoegde waarde hebben voor de buurten en/of de wijk. Ookmoeten zij bijdragen aan de waardeontwikkeling van de woningen van Mitros in de buurt.27

De gewenste branche en functiegroep: Mitros bekijkt aan welke functies behoefte is binnenhet gebied en op de betreffende locatie en kijkt dus naar de positieve invloed die eenbepaalde branche op de leefbaarheid in de buurt kan hebben.Eind 2011 is de leegstand ondanks de huidige economische situatie relatief laag. Van de 88.000vierkante meter is op 31 december slechts 5.500 vierkante meter (nog) niet verhuurd.28

Deel IVStenen29

7. VastgoedportefeuilleMitros doet investeringen in woningen door te renoveren, te onderhouden en nieuw te bouwen endoor te werken aan de leefbaarheid in de wijken en buurten. Ook heeft zij maatschappelijkvastgoed in haar portefeuille, waarmee zij een bijdrage wil leveren aan onderwijs, wonen-welzijnzorgen de buurteconomie.7.1 Samenstelling portefeuilleDe transformatie van de woningvoorraad is uitgewerkt in het Portefeuilleplan. Jaarlijks vindt ereen update plaats van het portefeuilleplan. In 2011 heeft Mitros een aantal fysieke projectengewijzigd en financiële parameters geactualiseerd. Ook heeft zij verschillende scenario’sontwikkeld die inzicht bieden in de investeringsruimte. Hierbij houdt Mitros rekening met desituatie op de woningmarkt en de te realiseren huur- en verkoopopbrengsten.Verkoop woningbezitEen deel van het bezit van Mitros is verkoopgelabeld. Dit betekent dat, zodra de huur wordtopgezegd door een huurder, de woning beschikbaar komt voor verkoop. Criteria die bepalend zijnvoor de verkoop van het woningbezit, zijn: volkshuisvestelijke strategie van Mitros; financiële afwegingen; afspraken met de gemeente; de omvang van de voorraad socialehuurwoningen; de verkoopverwachting.Verkoop woningenSoort woning Aantal Gemiddeldeverkoopprijsin €Appartementen 50 155.000Eengezinswoningen 141 190.000Totaal 191In het kader van de wet Bevordering Eigen Woningbezit biedt Mitros in complexen die zij voorverkoop heeft gelabeld, alle huurders de Startersrenteregeling (SRR) aan om het voor henhaalbaarder te maken hun woning te kopen. Mitros verkocht in 2011 23 woningen aan zittendehuurders. Acht hiervan maakten gebruik van de SRR. Om het eigen woningbezit te stimulerenheeft Mitros ook vier woningen verkocht die vielen onder de regeling maatschappelijk gebondeneigendom (MGE).Als meer woningen samen deel uitmaken van één bouwkundig object, bijvoorbeeld eenflatgebouw, kan Mitros deze woningen verkopen onder appartementsrecht en wordt er eenVereniging van Eigenaren (VvE) opgericht. De VvE zorgt voor het behartigen van degemeenschappelijke belangen van de eigenaren. Afgelopen jaar is een groot aantal VvE’sopgericht en in beheer gegeven bij een externe partij.MonumentenMitros heeft het beheer van ongeveer de helft van haar 600 monumenten uitbesteed aanStadsherstel Midden-Nederland. Deze organisatie, in 2009 opgericht door Mitros en collega-30

corporatie de Alliantie, is gespecialiseerd in het beheren en onderhouden van monumentaalvastgoed.Als één van de grootste monumentenbezitters van Nederland, is Mitros hoofdsponsor van deUtrechtse Open Monumentendag. In 2011 deed zij dit voor een bedrag van € 12.000.Maatschappelijk vastgoedHet aantal vierkante meters aan maatschappelijk vastgoed is in 2011 gegroeid van 85.000 tot88.000 vierkante meter bvo. Mitros richt zich hierbij op de ketens wonen-welzijn-zorg en wonenleren-werken(zie paragraaf 6.2).Huidige samenstelling portefeuille*Prijsgrenzenper 31-12-2011Kernvoorraad≤ € 554Duur€ 555 - € 652Vrije sector> € 652OverigTotaalOnzelfstandig 773 3 776Eengezins 7.890 1.462 476 9.828Meergezins zonder lift 9.504 409 154 10.067Meergezins met lift 7.262 512 205 7.979Bedrijfsruimten 326 326Garages 969 969Overig ( inclusief bergingen) 378 378Totaal 25.429 2.383 838 1.673 30.323* exclusief de monumenten die zijn overgedragen aan Stadsherstel Midden-Nederland31

8. AfsprakenZowel in Utrecht als in Nieuwegein heeft Mitros, net als andere corporaties, prestatieafsprakengemaakt met de gemeente over ondermeer de omvang van de sociale voorraad en dekernvoorraad, duurzaamheid, doorstroming, fysieke en sociale investeringen. In beidegemeenten is de kernvoorraad met een gering aantal afgenomen, maar Mitros voldoet nogsteeds aan de afspraken.8.1 PrestatieafsprakenIn de tabel zijn alleen de zelfstandige woningen meegenomen. De onzelfstandige eenheden zijnniet meegeteld.PrestatieafsprakenSocialehuurwoningen Mitros versus prestatieafspraken Utrecht 2011 – 20152011 2010Totale voorraad socialehuurwoningen < € 652 < € 548*Omvang per 31/12 21.147 20.767Gewenst volgens prestatieafspraken 20.000 19.575Kernvoorraad Mitros versus prestatieafspraken Nieuwegein 2011 – 20142011 2010Totale kernvoorraad < € 554 < € 548*Omvang per 31/12 4.481 4.692Gewenst volgens prestatieafspraken** 4.000 4.000* Er is uitgegaan van de nettohuur en niet van de subsidiabele huur.** In Nieuwegein is er geen afspraak gemaakt op individueel corporatieniveau. De aangegeven 4.000woningen zijn een doelstelling uit Waardevol Wonen.Prestatieafspraken UtrechtEind 2011 zijn de nieuwe prestatieafspraken voor de periode 2011-2015, getiteld Bouwen aan deStad, ondertekend door de gemeente Utrecht, Mitros en de andere corporaties binnen deStichting Woningcorporaties Utrecht (STUW). Corporaties en gemeente maken hiermee duidelijkhoe zij fors willen blijven investeren in de stad ondanks de economische tegenwind. Bouwen aande Stad bevat beleidsmatige afspraken op het gebied van bijvoorbeeld duurzaamheid endoorstroming en daaraan gekoppeld zowel fysieke als sociale investeringen doorwoningcorporaties. Het programma Krachtwijken wordt in de jaren 2012-2013 voortgezet.De corporaties garanderen tot en met 2015 een minimaal bezit van 44.000 sociale huurwoningen(woningen met een huur tot maximaal € 652), waarvan 20.000 van Mitros. Partijen blijven deontwikkeling van de kernvoorraad (woningen met een huur t/m € 554) volgen. Als het nodig is,maken zij hierover alsnog aanvullende afspraken.Er is een fors productieprogramma opgesteld met daarin de voorgenomen projecten op hetgebied van nieuwbouw, renovatie, sloop en verkoop. Dit is aangevuld met financiële afsprakentussen gemeente en corporaties die erop gericht zijn om de gewenste productie te stimuleren.32

Prestatieafspraken NieuwegeinOok in Nieuwegein is eind 2011 door de gemeente en de drie Nieuwegeinse corporaties eennieuwe prestatieovereenkomst ondertekend. Deze geldt voor de periode 2011-2014. Deafspraken hebben betrekking op drie thema’s: het verbeteren van het functioneren van deNieuwegeinse woningmarkt, het vergroten van de aantrekkelijkheid van Nieuwegein als woonstaden het bevorderen van ongestoord woongenot.33

9. OnderhoudIn de praktijk onderscheidt Mitros vijf soorten onderhoud, te weten dagelijks onderhoud,mutatieonderhoud, planmatig onderhoud, preventief onderhoud en schadeonderhoud/installatiestoringen. Mitros streeft ernaar door deze soorten onderhoud het woningbezit op peil tebrengen en te houden.9.1 OnderhoudskostenOnderhoud gerealiseerd in 2011WoonbedrijfUtrechtWoonbedrijfNieuwegeinMaatschappelijkVastgoedTotaalBedragen x € 1.000Planmatig onderhoud inclusiefcontractonderhoud en advieskosten21.952 6.185 571 28.708Dagelijks onderhoud 8.857 1.024 544 10.425Mutatieonderhoud 7.773 783 71 8.627Preventief onderhoud 299 615 0 915Schadeonderhoud en installatiestoringen 311 95 19 425Totale uitgaven onderhoud 39.193 8.702 1.205 49.100Onderhoud gerealiseerd in 2011(per VHE)WoonbedrijfUtrechtWoonbedrijfNieuwegeinMaatschappelijkVastgoedTotaalAantal VHE’s 24.287 5.667 369 30.323Bedragen per VHE in €Planmatig onderhoud inclusiefcontractonderhoud en advieskosten904 1.091 1.548 947Dagelijks onderhoud 365 181 1.475 344Mutatieonderhoud 320 138 193 285Preventief onderhoud 12 109 0 30Schadeonderhoud en installatiestoringen 13 17 50 14Totale uitgaven onderhoud 1.614 1.535 3.266 1.61934

Dagelijks onderhoudBegrootx € 1.000Gerealiseerdx € 1.000Aantal VHEmetonderhoudGemiddeldekosten per VHEmet onderhoudWoonbedrijf Utrecht 8.185 8.857 14.176 625Woonbedrijf Nieuwegein 1.661 1.024 4.055 252MaatschappelijkVastgoed470 544 152 3.5819.2 Dagelijks en mutatieonderhoud (DOMO)Voor dagelijks en mutatieonderhoud (DOMO) heeft Mitros, met uitzondering van hetmaatschappelijk vastgoed, per verhuureenheid een onderhoudsbudget gerealiseerd van € 1.561(de begroting ging uit van € 1.580). Dagelijks onderhoud richt zich op verzoeken van huurders omonderhoud aan hun woning te plegen. Mutatieonderhoud is onderhoud in een woning waarvan dehuur is opgezegd. Dit onderhoud is bedoeld om de onderhoudsstaat van de woning opnieuw opniveau brengen voordat de nieuwe huurder erin trekt.Aanpassing onderhoudsprocesHet onderhoudsproces is vorig jaar in zijn geheel tegen het licht gehouden vanwege: hoog aantal onderhoudsklachten met erg hoge kosten; ontevredenheid bij medewerkers over werkwijze; de inrichting van processen sloot niet aan bij het streven van Mitros om te voldoen aan dewens en verwachting van de huurder; geen sturing mogelijk op kosten en kwaliteit.Mitros gaat het onderhoudsproces daarom opnieuw inrichten en hoopt hiermee de tevredenheidvan de huurder te verhogen.Lagere gemiddelde kostenDe gemiddelde kosten per mutatiewoning en per dagelijksonderhoudsverzoek zijn zowel inUtrecht als in Nieuwegein afgenomen. De planmatige interieurprojecten van de afgelopen jarenhebben er in Nieuwegein onder andere toe geleid dat Mitros bij mutatie minder hoeft teinvesteren in de kwaliteit van keuken, badkamer en toilet. Mogelijk zijn ook de eerste effecten vanhet Preventief Onderhoud Interieur (zie paragraaf 9.3) te zien.Het aantal verzoeken om dagelijks onderhoud is wel toegenomen. Mitros heeft nog niet kunnenanalyseren waaraan dit ligt.MutatieonderhoudBegrootx € 1.000Gerealiseerdx € 1.000Aantal VHEmetonderhoudGemiddeldekosten per VHEmet onderhoudWoonbedrijf Utrecht 7.455 7.773 2.011 3.865Woonbedrijf Nieuwegein 971 783 332 2.358MaatschappelijkVastgoed200 71 12 5.93535

9.3 Planmatig onderhoud (PO)Alle planmatigonderhoudsprojecten die gepland stonden voor 2011, zijn uitgevoerd. Ditonderhoud is uitgevoerd conform het PO-proces. Hierdoor was de besluitvorming voor bijna alleprojecten rond het tweede of derde kwartaal van 2011 afgerond. Zowel in 2010 als in 2011 is hetproces geëvalueerd. De leerpunten die hieruit naar voren kwamen, heeft Mitros verwerkt in hetPO voor 2012 en 2013.Preventief Planmatig Onderhoud Interieur (POI)Sinds 2008 bezoekt Mitros haar woningen in Nieuwegein iedere drie jaar voor PreventiefOnderhoud Interieur (POI) en een APK-veiligheidskeuring. Hierbij keurt Mitros niet alleen de gas-,water- en elektrainstallaties, maar voert zij ook meteen kleine onderhoudsklussen uit. Dit moetleiden tot een hogere klanttevredenheid, lagere en beter beheersbare onderhoudskosten, eenhogere, meer constante kwaliteit van de woningvoorraad. Bijkomend voordeel is dat demedewerker van Mitros bij de bewoner thuis eventuele stille problematiek en zorgvragen kansignaleren.In 2011 heeft Mitros de laatste woningen van de eerste cyclus in Nieuwegein bezocht. Uit deaftersales enquête is gebleken dat huurders heel tevreden zijn met deze bezoeken.Sinds 2010 voert Mitros ook in Utrecht POI uit.Pilot duurzaamheidsmaatregelen bij POIn 2011 is voor het eerst een investeringsbudget aangevraagd om duurzaamheidmaatregelen bijhet PO te kunnen uitvoeren. Bij woningen die nog niet minstens een energielabel C hebben,maar waar volgens de PO-lijst de komende zes jaar geen PO gepland stond, bekijkt Mitros demogelijkheid om toch een duurzaamheidsmaatregel uit te voeren. Vorig jaar was hiervoor eenpilotjaar. Bij PO zou Mitros voor iedere (energie)labelsprong € 6 huurverhoging vragen enbekijken of daarmee duurzaamheidsmaatregelen uitgevoerd zouden kunnen worden. Deze pilotis ook meteen vorig jaar geëvalueerd. Het blijkt moeilijk te zijn om draagvlak voor dezemaatregelen te krijgen bij bewoners. Wel is het totale investeringsbudget dat hiervoor wasaangevraagd, ook daadwerkelijk aan duurzaamheidmaatregelen bij PO besteed.InbraakbeveiligingMitros is betrokken bij het gemeentelijk programma ‘Utrecht Veilig’. Hiermee beoogt de gemeenteUtrecht onder meer het hoge aantal woninginbraken in de stad terug te dringen. Onderdeel vande aanpak is dat Mitros bij PO en renovatie specifieke aandacht besteed aan inbraakbeveiliging.De gemeente verstrekt Mitros wekelijks gegevens over waar in het woningbezit is ingebroken.Mitros benadert slachtoffers persoonlijk treft waar noodzakelijk maatregelen.Wettelijke maatregelenNaast het budget voor planmatig onderhoud was er in 2011 ook een budget voor wettelijkemaatregelen. Dit is besteed aan asbestsanering (waar nodig in verband met deplanmatigonderhoudswerkzaamheden), legionellapreventie, brandpreventie en de aanpak envervanging van ijzeren gasleidingen.36

10. InvesteringenMitros heeft haar investeringsprogramma vastgesteld voor de periode van 2011 tot 2030. Debasis hiervoor vormt het Portefeuilleplan Bouwstenen voor 2030. Het gaat om een forse aanpakvan de bestaande woningportefeuille door renovatie, onderhoud en duurzaamheidsmaatregelen,maar ook door sloop en vervangende nieuwbouw. Het doel is meervoudig: kwalitatief beterewoningen, een betere afstemming van de woningportefeuille op de vraag, maar hierdoor ooktevredener klanten en een positieve impuls voor de leefbaarheid.Ondanks het slechte economische tij had Mitros 1.737 woningen in renovatie (533 zijn er in 2011opgeleverd en 1.204 gestart), startte zij met de nieuwbouw van 686 woningen en zorgunits enheeft zij er 429 opgeleverd.10.1 Projecten 2011Opgeleverde projectenIn 2011 heeft Mitros de volgende projecten opgeleverd (aantallen vhe’s):SloopRenovatieNieuwbouwhuurNieuwbouwkoopZorgunitsBedrijfsruimte(m 2 )TotaalNieuwe Chartreuse 19 19Binnenhof fase 1 39 39Binnenhof vrije sectorhuur17 17Sterrenberg 12 10 22Geuzenveste 110 18 28 1.545 156As Kanaleneiland 56 56Groen Zuilen 12 12Koopman 45 45Thorbeckepark 4.605Laan van Chartroise 18 129 18Park Grauwaart 106 106Marnixlaan 2 2Henri Dunantlaan 2 10 12Abrikoosstraat 19 19Grebbeberglaan 6.500Prins Bernhardlaan 16 1 173,5 hoog Overvecht(ISH)230 230Cremerplein (LNR) 46 46UBS 2 (LNR) 63 63Jaffastraat eo (MNR) 42 42J. van Galenstraat(MNR)40 40Wierselaan (LNR) 36 36Schimmelstraat (MNR) 24 24Bataviastraat (LNR) 22 223,5 hoog Overvecht(HNR)30 30Richterslaan 24 24Maria van Hongarijesloop304 30437

SloopRenovatieNieuwbouwhuurNieuwbouwkoopZorgunitsBedrijfsruimte(m 2 )TotaalTotaal 438 533 311 74 44 12.779 1.401Projecten in uitvoeringNaast de oplevering van de hiervoor vermelde projecten zijn de volgende projecten in uitvoeringgenomen in 2011 (aantallen vhe’s):Sloop Renovatie NieuwbouwhuurNieuwbouwkoopZorgunitsBedrijfsruimte(m 2 )TotaalNijpelplantsoen (ISH) 360 360Boerhaavelaan (HNR) 349 349Tussen de Parken 15 15Richterslaan sloop 24 24Maria van Hongarije 304 240 52 596Jan vd Doemstraat(MNR)36 36Irenestraat (ISH) 45 45Kasai-/KlipspringerMNR)174 174Stanley-MarcoPololaan240 240Warande 79 41 572 120Laan van Chartroisedeelgebied 349 49Hart van HoogravenZuid210 2.526 210Totaal 328 1.204 593 52 41 3.098 2.21810.2 Duurzaam MitrosIn 2018 wil Mitros haar woningvoorraad op energetisch vlak met dertig procent hebben verbeterdten opzichte van 2008. Het gaat hierbij om verbetering van de gemiddelde energie-index perwoning. Dit is meer dan de twintig procent die de Woonbond en Aedes landelijk zijnovereengekomen. Een woning met een beter energielabel levert de huurders een verlaging vande energielasten op.Mitros heeft in haar woningvoorraad in het verslagjaar 2.700 energielabelstappen gezet doorrenovaties, onderhoud en nieuwbouw. Grofweg betekent dit een besparing van 1,4%.Verder deed Mitros ervaring op met de toepassing van zonne-energie. Zo stelde Mitros in deUtrechtse Rivierenwijk een dak beschikbaar aan Greenchoice (1.500m 2 zonnepanelen) en is zijin Overvecht begonnen met het aanbrengen van 8.300 m 2 dakbedekking waarin zonnecellen zijnverwerkt.38

Deel VMaatschappij39

11 In gesprekOver heel veel onderwerpen is Mitros regelmatig in gesprek met haar klanten en(maatschappelijke) partners. Het gaat bij dit soort contacten – zowel formeel als informeel – ommeer dan het maken van afspraken of het uitwisselen van informatie. Wat verwachten klanten enpartners van Mitros en hoe doet Mitros het in hun ogen? Deze interactie is bepalend voor hetbeleid en de prestaties van Mitros.11.1 StakeholderspaletIn onderstaande matrix is het stakeholderspalet van Mitros weergegeven. Daarnaast maaktMitros onderdeel uit van een aantal formele overlegorganen, zoals de STUW in Utrecht, het RWUin de regio Utrecht en de landelijke brancheorganisatie Aedes. Mitros maakt daarnaast deel uitvan het Dagelijks Bestuur en Bestuurdersplatform van De Vernieuwde Stad, het platform vangrote en grootstedelijke corporaties, dat overigens een eigen jaarverslag uitbrengt (ziewww.devernieuwdestad.nl).Stakeholderspalet MitrosNiveau Groep Vorm/inhoudKlant Individuele klanten Rechten vanuit huurcontractKlant Klantgroepen Klantpanels over aspectendienstverleningKlant Alle klanten KlanttevredenheidsonderzoekenComplex Bewonerscommissie Overleg over beheer en vernieuwingBuurt of Wijk(bij stedelijke vernieuwing)WijkBewonersorganisatieSamenwerkings- enmaatschappelijke partnersAdvies over aanpak buurt of wijkAfstemmingsoverleg en coalitiesWijkstakeholdersconferentiesStad Maatschappelijke partners AfstemmingsoverlegStad Huurdersorganisaties Advisering beleid en dienstverleningMitros Huurdersorganisaties Bestuurlijk overlegMitros Maatschappelijke partners Stakeholdersconferentie,Stakeholderstevredenheidsonderzoek,Mitros PodiumMitrosOverige en landelijkepartnersOverleg, informeren en formeel toezichtEnkele stakeholders ontvangen van Mitros één keer per jaar een financiële bijdrage terondersteuning van hun werkzaamheden. In 2011 ontving de stichting Atelier Pieter d’Hondt(monument Manenburg) € 1.270,-, de stichting Beter Boek € 269,- en het NederlandsVolksbuurtmuseum € 859,-.40

11.2 Huurdersorganisaties en bewonerscommissiesDe huurders van Mitros hebben zich op twee niveaus georganiseerd: bewonerscommissies enhuurdersorganisaties. De bewonerscommissies zijn vooral op complexniveau en soms opbuurtniveau actief. De huurdersorganisaties behartigen op stedelijk niveau de belangen van dehuurders van Mitros.HuurdersorganisatiesMet beide huurdersorganisaties, Mitropool in Utrecht en VBN in Nieuwegein, heeft Mitros eensamenwerkingsovereenkomst gesloten. De huurdersorganisaties voeren gesprekken met Mitrosover beleid en beheer. Mitros waardeert de inzet en betrokkenheid van de huurdersorganisatieszeer.Ongeveer twee keer per jaar voeren de huurdersorganisaties gezamenlijk overleg met hetbestuur van Mitros, waarvan één maal in aanwezigheid van een afvaardiging van deRaad van Commissarissen. Eén maal per jaar overlegt de hele Raad van Commissarissen, inaanwezigheid van het bestuur en de directie van de woonbedrijven, met de huurdersorganisaties.Tijdens deze gezamenlijke overleggen waren de belangrijkste onderwerpen: de begroting; het jaarverslag; de resultaten van de visitatie; het huurprijsbeleid.MitropoolDe belangrijkste onderwerpen waarover Mitropool met Mitros heeft overlegd in 2011 waren: ontwikkelingen in en de tussenevaluatie van het MitrosPanel; overzicht klachtafhandeling; voorstellen van Mitropool over bewonerscommissies; de prestatieafspraken tussen de Utrechtse woningcorporaties en de gemeente Utrecht; de vernieuwde wijkaanpak; vve-beheer; het huurprijsbeleid (hierover heeft Mitropool schriftelijk advies uitgebracht).VBNAl enige tijd was duidelijk dat de oude participatiestructuur, met een VBN-bestuur dat over heelveel onderwerpen in gesprek is met Mitros, aan vernieuwing toe was. Hoewel de inzet zeergewaardeerd wordt, blijkt in de praktijk dat het besturen op deze manier een (te) zware opgave is.Naast de reguliere overleggen zijn de VBN en Mitros dan ook samen op zoek gegaan naarnieuwe vormen van participeren. Dit heeft ondermeer geleid tot een actieplan voor 2012: AndersParticiperen, met daarin onder andere de volgende afspraken: intensievere samenwerking tussen de VBN en Mitropool bij Mitrosbrede zaken;geen deelname meer van de VBN aan het overleg tussen Mitros en bewonerscommissies;ontwikkeling van vernieuwende vormen van participatie met (groepen) huurders inNieuwegein.Dit laatste punt is in 2011 al opgepakt bijvoorbeeld door een brede themabijeenkomst overduurzaamheid te organiseren. Ook heeft een aantal actieve bewoners in een WerkgroepOnderhoud samengewerkt om Mitros adviezen te geven om het onderhoudsproces te verbeteren.Met de resultaten is Mitros in 2012 verder aan de slag gegaan.41

BewonerscommissiesBewonerscommissies behartigen de belangen van de huurders in hun gebied en overleggendaarvoor regelmatig met medewerkers van Mitros over thema’s als leefbaarheid/veiligheid,klachtenafhandeling, planmatig onderhoud en servicekosten.In Utrecht zijn ongeveer 35 bewonerscommissies actief, in Nieuwegein veertien. Mitros heeft inieder geval twee keer per jaar overleg met hen. Uit een evaluatie en uit enquêtes is gebleken datde samenwerking tussen de commissies en Mitros is verbeterd. Gemiddeld waardeerdenbewonerscommissies het overleg met Mitros met een 7,4 (vorig jaar 6,9).Financiële bijdrageMitros biedt zowel de huurdersorganisaties als de bewonerscommissies financiële ondersteuning.De reguliere jaarlijkse bijdrage voor bewonerscommissies bedroeg in 2011 maximaal € 560,-.Bewonerscommissies in herstructureringsgebieden ontvangen een extra bijdrage in het kadervan de Regeling Ondersteuningsgelden.Financiële bijdrageMitropool (voorschot) € 50.000Mitropool (advisering door Stade) € 60.063VBN € 44.525Bewonerscommissies € 250.929Regionaal HuurdersBeraad(huurdersorganisatie op regionaal niveau)€ 9.97211.3 HuurderspanelsMitros PanelHet Mitros Panel is een huurderspanel opgezet door Mitros en Mitropool, een experiment voor deduur van twee jaar. Doel van het panel is om zowel Mitropool als Mitros inzicht te geven in demeningen van een min of meer representatieve groep huurders. Het MitrosPanel bestaat uitongeveer 500 Utrechtse huurders en wordt regelmatig uitgenodigd zijn mening te geven viainternetvragen en/of in een groepsgesprek.In 2011 zijn aan het Mitros Panel de volgende onderwerpen voorgelegd: Mitroskrant en online filmpjes (2010/2011): dit heeft er mede toe geleid dat de huurderskrantis gehandhaafd. Onderhoud/duurzaamheid: onderzocht is wat huurders op dit gebied belangrijk vinden. Deuitkomsten worden meegenomen bij het toekomstig onderhoud. Evaluatie Mitros Panel: hoe ervaren de leden het Mitros Panel? Hieruit zijn onder anderesuggesties voortgekomen voor toekomstige panelonderwerpen. Zelf aangebrachte voorzieningen: hoe staat men tegenover het beleid en hoe bekend is dit?Hieruit bleek dat Mitros de communicatie hierover moet verbeteren en dat Mitros nog meerzou moeten meedenken met de huurder.42

Na een jaar experimenteren hebben Mitros en Mitropool in het voorjaar van 2011 het projecttussentijds geëvalueerd. Beide partijen ervaren het panel positief. Er ontstaat een beter inzicht inde mening van de huurders. Ook leidt het samen werken aan het MitrosPanel tot een goedeonderlinge verstandhouding. Besloten is het panel niet alleen in te zetten voor adviesaanvragen,maar ook voor beleidsvorming.Klantenpanels NieuwegeinIn Nieuwegein heeft Mitros in 2011 twee klantenpanels georganiseerd. Een daarvan was gerichtop het in kaart brengen van woonwensen van senioren. In Nieuwegein bestaat een duidelijkprobleem met de doorstroming van senioren van eengezinswoningen naar seniorenwoningen.Mitros neemt de resultaten van het panel mee in haar verdere beleidsontwikkeling.Ook participatie is een belangrijk thema waarvoor Mitros een panel organiseerde. Hier is devraag gesteld hoe de huurders in Nieuwegein willen participeren en in welke onderwerpen. Deuitkomsten gebruiken Mitros en de VBN in het traject “anders participeren”.11.4 Debatteren met stakeholdersMitros PodiumOp verschillende momenten in het jaar gaat Mitros op organisatieniveau in gesprek met haarstakeholders, haar maatschappelijke partners. Dit jaar gebeurde dat met name tijdens de tweeMitros Podiums.Met het Mitros Podium organiseert Mitros al sinds 2001 twee keer per jaar informelediscussiebijeenkomsten over het brede gebied van wonen. Hiervoor nodigt Mitros de belangrijkestakeholders uit het werkgebied uit. Tijdens de debatten bespreekt Mitros met haar stakeholdersde beleidsvorming rond een bepaald onderwerp en staat zij open voor gedachtewisselingdaarover. Over het onderwerp brengt Mitros altijd een handzame brochure uit, het Mitros Cahier.In juni ging het debat over de Wijkaanpak 2.0. Nadat er sinds 2007 volop inzet is gepleegd in deaanpak van de (kwetsbare) stadwijken om de veelzijdige problematiek daar te lijf te gaan, washet vier jaar later tijd voor het aanbrengen van focus. Met de Wijkaanpak 2.0 maakt Mitrosduidelijk door te gaan met de wijken, maar beter afgestemd met andere partijen en meertoekomstbestendig.In november debatteerden Mitros en haar stakeholders over de wenselijkheid van Het NieuweOntwikkelen. Iedereen was het erover eens dat kopers en huurders eerder in het ontwikkelprocesbetrokken moeten worden, zodat er een product ontstaat dat meer aansluit bij hun wensen. Maarhoever moeten partijen daar in gaan? En wat vraagt dit van gemeenten, corporaties,ontwikkelaars en consumenten? Alle partijen concludeerden dat het het zeker waard is de kantvan het nieuwe ontwikkelen op te gaan.43

12. Ondernemingsbestuur12.1 Good governanceDefinitieEén van de kerndoelstellingen van Mitros als organisatie is ‘maatschappelijk en openondernemen’. Dat houdt op de eerste plaats in dat er een constante dialoog met de buitenwereldis en in het bijzonder met de stakeholders (hoofdstuk 11). Immers, bij een maatschappelijkeonderneming is de status van stakeholders ten aanzien van het goed presteren van deonderneming anders dan die bij een (structuur)vennootschap, terwijl het belang bij beide erggroot is. Verder impliceert maatschappelijk en open ondernemen dat het ondernemingsbestuurinteger en transparant handelt (hoofdstuk 12) en dat er goed intern toezicht is op dat handelen enhet afleggen van verantwoording daarover (hoofdstuk 13).Good governance is bij Mitros een sleutelbegrip. Mitros volgt bij de beleidsvoorbereiding,beleidsvorming, beleidsuitvoering en beleidsverantwoording de regels van good governance.Daarom onderschrijft zij ook de Governancecode Woningcorporaties. Mitros onderschrijft en volgtdeze code volgens het principe ‘pas toe of leg uit’. Dat betekent dat Mitros de code volgt en waarzij dat niet doet, zij dat uitlegt.Werkwijze en verantwoordelijkheidHet bestuur, gevormd door de statutaire directie, is verantwoordelijk voor de realisatie van dedoelstellingen, de strategie, de financiering, het beleid, de resultaten en de continuïteit vanMitros. De strategie en doelstellingen zijn vastgelegd in het ondernemingsplan WaardevolWonen.Het bestuur is verantwoordelijk voor de beheersing van de risico’s en voor de naleving van wetenregelgeving. Het richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de corporatie.Dat gebeurt vanuit de volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling van de onderneming,waarbij rekening wordt gehouden met de belangen van bij de corporatie betrokkenen.In de statuten en het door de Raad van Commissarissen vastgestelde bestuursstatuut isvastgelegd welke besluiten het bestuur mag nemen met/zonder voorafgaande goedkeuring doorde Raad van Commissarissen. Het bestuur legt verantwoording af aan de Raad vanCommissarissen. Daartoe verschaft het de Raad de benodigde informatie en bespreekt het onderandere de manier waarop de interne controle en beheersing is ingericht.Tegenstrijdige belangenIn de statuten van de corporatie is vastgelegd welke functies strijdig zijn met die van bestuurslid.In 2011 bekleedde het bestuur geen nevenfuncties die strijdig zijn met de statuten. Om iederrisico op belangenverstrengeling te voorkomen is expliciet afgesproken dat het bestuur zijnbesluitvorming over eventuele nevenfuncties ter goedkeuring voorlegt aan de RvC, als er eenvermoeden van belangenverstrengeling is.Ook heeft het bestuur in 2011 geen transacties uitgevoerd waarbij sprake zou kunnen zijn vanbelangenverstrengeling.Beloning van het bestuurDe Raad van Commissarissen stelt de beloning van de bestuursleden vast. Daarbij volgt de Raadhet advies van de Commissie Westerlaken (de Sectorbrede Beloningscode BestuurdersWoningcorporaties). Bij de bepaling van het salaris van de bestuursleden wordt alleen een vastinkomen verschaft en niet een variabel deel op basis van prestaties. Beloning vindt plaatsconform ‘Westerlaken schaal G’. Het bezoldigingsbeleid van het bestuur van Mitros staat op dewebsite.44

De beloning ziet er als volgt uit:Beloning Raad van bestuur MitrosVoorzitter Lid 1 Lid 2Kosten 2011 2010 2011 2010 2011 2010Salaris, vakantiegeld,sociale lasten133.179 169.291 105.023 109.041 176.251 103.277Pensioenen 30.268 39.698 22.723 23.946 39.415 19.909Vervoermiddel 21.905 25.076 6.562 19.985 20.940 12.564Uitkering in verband metbeëindiging dienstverband247.912Totaal 185.352 234.065 382.220 152.972 236.606 135.75012.2 IntegriteitsbeleidNieuw beleidOm het risico te beheersen dat medewerkers het persoonlijke belang laten prevaleren boven hetorganisatiebelang of voor eigen (financieel) gewin activiteiten ontplooien, kent Mitros eenintegriteitcode. Hierin zijn de uitgangspunten voor het zakendoen en de gedragsregels voor hetbestuur en de medewerkers van Mitros vastgesteld.Het integriteitsbeleid van Mitros stamde uit 2005. In 2011 heeft Mitros haar integriteitsbeleidtegen het licht gehouden. In alle werkoverleggen, op management- en directieniveau is over deuitgangspunten gediscussieerd. Dit leverde uiteindelijk eind 2011 een nieuw integriteitsbeleid op,bestaande uit twee basisprincipes en negen gouden regels. De basisprincipes gaan uit van eigenverantwoordelijkheid en openheid en overleg. De gouden regels passen bij negen thema’s dievoor Mitros belangrijk zijn, waaronder omgang met klanten en collega’s, leveranciersselecties,inkoopvoordelen en belangenverstrengeling.Een campagne om het nieuwe integriteitsbeleid bekend te maken in de organisatie, maar ook bijrelaties, vindt plaats in het eerste kwartaal van 2012.ProtocollenDe nieuwe integriteitscode is niet bedoeld als dichtgetimmerd en uitputtend reglement en laatveel ruimte voor eigen verantwoordelijkheid. Sommige onderwerpen zijn echter wel verderuitgewerkt tot protocollen of reglementen. Zo heeft Mitros een protocol voor de selectie vanleveranciers en voor ongewenste omgangsvormen. En een privacyreglement met bijbehorendeprotocollen voor het vastleggen van gegevens van medewerkers, zoals bij mobiele telefonie,internet- en e-mailgebruik, het gebruik van de bedrijfswagens en het opnemen van gesprekken bijde Klantenservice.Het sluitstuk van de integriteitscode is de klokkenluidersregeling, Hierin is geregeld hoe mensenbinnen de Mitros-organisatie om moeten gaan met het vermoeden een misstand, zoalsovertreding van wet- en regelgeving, schending van het integriteitsbeleid of verspilling vanmaatschappelijk geld. De klokkenluidersregeling is onderdeel van een bredere klacht- enberoepsregeling voor medewerkers. Deze regeling voorziet ook in een protocol ongewensteomgangsvormen en het instellen van twee vertrouwenspersonen. De vertrouwenspersonenbrengen een eigen jaarverslag uit.IntegriteitsscanBij het nieuwe integriteitsbeleid hoort ook een jaarlijks uit te voeren integriteitsscan. Zo beoordeeltMitros waar de risico’s liggen en neemt zo nodig maatregelen.45

Bij schending van het integriteitsbeleid kunnen (arbeidsrechtelijke) maatregelen wordengenomen.IntegriteitsincidentenIn 2011 is er één melding geweest van het vermoeden van een overtreding van deintegriteitscode. Deze melding heeft geleid tot een gerechtelijke ontslagprocedure, waarna dearbeidsovereenkomst is ontbonden. Ook is in het verslagjaar één melding ontvangen in het kadervan ongewenste omgangsvormen. Na onderzoek zijn ook hier passende arbeidsrechtelijkemaatregelen genomen.12.3 RisicomanagementRisicobeheersing & managementcontrolsysteemVoor de realisatie van de maatschappelijke opgave zijn een goede financiële gezondheid en debeschikbaarheid van financiële middelen voor zowel de korte als de lange termijn essentieel.Daarom stelt Mitros eisen aan haar vermogenspositie, die is gebaseerd op de risico’s die zijloopt.Naast financiële risico’s loopt Mitros ook niet-financiële risico’s die het realiseren van debedrijfsdoelstellingen in de weg kunnen staan. Mitros streeft ernaar een geïntegreerdebenadering van financiële en niet financiële risico’s toe te passen. Deze vorm van Enterprise RiskManagement (ERM) wordt gezien als een ondernemingsbreed proces om potentiëlegebeurtenissen te signaleren die invloed kunnen hebben op het behalen van deondernemingsdoelstellingen. Kortom, een referentieraamwerk voor het inrichten en beoordelenvan een omvattend en samenhangend risicomanagement- en een intern beheerssysteem.Risico’s op het gebied van bijvoorbeeld projectontwikkeling, treasury, ICT en HRM worden hierbijafhankelijk van elkaar beoordeeld en beheerst.De gekozen systematiek moet ertoe bijdragen dat de: bedrijfsactiviteiten zo doelmatig en efficiënt mogelijk worden uitgevoerd; financiële en operationele informatie volledig en betrouwbaar is; handelingen en beslissingen in overeenstemming zijn met de voor de organisatie geldendewet- en regelgeving; goede informatie beschikbaar is, waarna; de juiste activiteiten worden uitgevoerd.De beheersingsmethodiekOm het behalen van de bedrijfsdoelstellingen te borgen heeft Mitros een systeem ontwikkeld. Ditmodel bestaat uit vier onderdelen: risicomanagement gebaseerd op COSO II; kwaliteitsmanagement gebaseerd op het INK model; prestatiemanagement: via begroting & rapportages conform de P&C cyclus. Daarnaast is hettoetsingskader voor de Raad van Commissarissen herijkt; beoordelingsyclus medewerkers.Mitros vertaalt haar ondernemingsdoelstellingen per jaar in een jaarsnede (beleidsbrief) om dedoelstellingen voor het desbetreffende jaar inzichtelijk te krijgen. Aan deze doelstellingen wordenactiviteiten gekoppeld die nodig zijn om deze doelstellingen te behalen. Om deze set tecompleteren voert Mitros vervolgens op organisatieniveau een risicoanalyse uit om de risico’s inbeeld te krijgen die een bedreiging vormen voor de realisatie van het ondernemingsplan en voertMitros een scenarioanalyse uit, waarin de impact van diverse economische scenario’s op definanciële positie van Mitros wordt gemeten. Op basis van de onderkende risico’s treft Mitrosbeheersmaatregelen om de deze risico’s af te zwakken. Ten slotte wordt het jaarplan van de heleorganisatie volgens dezelfde systematiek over de bedrijfsonderdelen uitgerold, waardoor iedereafdeling een jaarplan met bijbehorende activiteiten heeft dat aansluit bij de doelstellingen van het46

etreffende jaar en ook bij het ondernemingsplan van Mitros. Elk kwartaal meet Mitros, alsonderdeel van de P&C-cyclus, door middel van interne controles de voortgang van de activiteitenen de werking van de beheersmaatregelen. Ze legt deze vervolgens vast in de ERM-applicatieBwise. Uit de scenarioanalyse blijkt bijvoorbeeld dat Mitros gevoelig is voor fluctuaties in debouwindex, lange rente en verkoopopbrengst. Deze fluctuaties worden continu gemonitord enindien noodzakelijk stuurt Mitros actief bij.Onderstaande paragraaf beschrijft de specifieke risico’s op het niveau van de woningportefeuilleen de projecten, van financiering en belegging, en van de organisatie.Portefeuillerisico’sMitros werkt ook de komende decennia aan de vorming van een sterke en toekomstbestendigevastgoedportefeuille. Op welke wijze Mitros hier vorm aan geeft, is te lezen in het portefeuilleplanBouwstenen voor 2030. Hierin is de gewenste samenstelling van de portefeuille, zowel woningenals maatschappelijk vastgoed, van Mitros in 2030 beschreven. Mitros streeft ernaar in 2030 overeen portefeuille te beschikken van voldoende kwaliteit en omvang, toegesneden op de vraag vande klant, en die gegarandeerd betaalbaar is voor de groepen die het nodig hebben (huishoudensmet een inkomen tot € 45.000). Goede maatschappelijke voorzieningen in de wijken waar Mitrosbezit heeft, horen daarbij.De omvang van de herstructureringsopgave om de gewenste portefeuille te bereiken is fors enmaakt projectontwikkeling tot een belangrijke en tevens risicovolle activiteit van Mitros. Jaarlijksbeoordeelt Mitros of het geheel van plannen op het gebied van nieuwbouw en renovatie nogfinancieel haalbaar is en leidt tot de gewenste volkshuisvestelijke transformatie.Projectrisico’sOm de risico’s van investeringsprojecten te kunnen beheersen, splitst Mitros ieder project op ineen vast aantal fasen. Iedere fase sluit ze af met een fasedocument waarin zij de voortgangbeschrijft met betrekking tot planning, kwaliteit en geld. Ook worden risico’s per fase inzichtelijkgemaakt en waar mogelijk gekwantificeerd. Per fase toetst een intern multidisciplinair team of hetproject nog binnen de (financiële) randvoorwaarden van Mitros past.Om de financiële haalbaarheid van investeringsprojecten te waarborgen, stelt Mitrosrendementseisen. Bij het bepalen van de minimale rendementseis maakt Mitros gebruik van deWACC formule (Weighted Average Cost of Capital). Die geeft uitdrukking aan de totale kostendie samenhangen met de financiering van het totale vermogen van Mitros. De WACC wordtberekend door de kosten van het eigen en vreemd vermogen te wegen naar het aandeel dat elkvermogenstype heeft in de bedrijfsfinanciering. Mitros herziet de rendementseisen en deonderliggende aannames jaarlijks gelijktijdig met de begroting en legt deze ter goedkeuring vooraan de RvC.VerbindingenMitros maakt voor de realisatie van haar activiteiten deels gebruik van verbindingen. Eenverbinding is een rechtspersoon, vennootschap of een joint venture. Aan de activiteiten in deverbindingen ligt een samenwerkingovereenkomst met een woningcorporatie, gemeente en/ofeen ontwikkelaar ten grondslag. Mitros hanteert zeer strikte regels voor verbindingen. Zij gaatuitsluitend in uiterste gevallen een verbinding aan. Mede daarom is het aantal verbindingen bijMitros beperkt. Desondanks vindt Mitros het belangrijk om met elkaar de kaders te scheppenomtrent de activiteiten in haar verbindingen. Daarom heeft Mitros in 2011 hard gewerkt aan eenverbindingenstatuut. Dit statuut beschrijft de uitgangspunten bij het oprichten en/of beëindigenvan verbindingen, maar vooral ook de manier waarop Mitros toezicht houdt op de activiteiten inde verbindingen.TreasuryOm de beschikbaarheid van financiële middelen te garanderen is toegang tot de vermogensmarktessentieel. Mitros vindt risicomanagement op dit vlak heel belangrijk, niet alleen vanuit haar47

verantwoordelijkheden, maar ook in het kader van transparantie in haar treasuryactiviteiten,zowel ex- als intern. Hiertoe tracht Mitros haar treasurywerkzaamheden zo in te richten dat zijaltijd verantwoording kan afleggen op een voor iedereen toegankelijke wijze. Daarnaast heeftMitros een treasurycommissie, waaraan ook een extern deskundige deelneemt.Treasurystatuut en treasuryjaarplanHet treasurybeleid van Mitros is vastgelegd in het treasurystatuut. Jaarlijks concretiseert Mitrosde treasuryactiviteiten in het treasuryjaarplan dat het treasurystatuut aanvult. Hierin spreektMitros met de Raad van Commissarissen een kader af op basis van de huidigevermogensstructuur, de te verwachten vraag naar vreemd vermogen voor de komende (vijf)jaren, de laatste rentevisie en de huidige kijk op de wereldwijde economische omgeving.Periodiek beoordelen het bestuur en de financiële auditcommissie van de RvC de risico’s tenaanzien van het financieren van het woningbezit en het eventueel beleggen van (tijdelijk)overtollige geldmiddelen.RenterisicobeleidMitros hanteert een risico-averse houding voor zowel het beleggings- als het financieringsbeleid.Belangrijke risico’s in dit verband zijn het beschikbaarheids-, het tegenpartij- en het renterisico.Voor het beheersen van het renterisico is het belangrijk dat Mitros periodiek de omvang van hetrenterisico bepaalt. Dit vormt de basis voor het voeren van het renterisicobeleid. Mitrosoptimaliseert hiertoe het vervalschema van de leningenportefeuille en richt zich ook op hetverkrijgen van vreemd vermogen tegen de economisch meest voordelige condities. Dit betekentdus zowel het minimaliseren van de rentelasten als het spreiden van het tegenpartijrisicoMitros hanteert voor haar renterisico zowel de norm van het WSW (15%) als een eigen norm(10%). Deze norm betreft het (variabele) renterisico afgezet tegen de leningenportefeuille aan heteind van een kalenderjaar (het WSW) of een bepaalde periode. In 2011 is het renterisico zowelbinnen de externe als de interne maatstaf gebleven.RentederivatenMitros onderkent de mogelijkheden van het toepassen van rentederivaten en vult hetrentemanagement op een actieve wijze in. Zo volgt Stichting Mitros dagelijks derenteontwikkelingen op de voet en kijkt zij minimaal twaalf maanden vooruit om haar toekomstigefinancieringsbehoefte en bijbehorend renterisico in te schatten. Dit proces kent een wekelijksecyclus. Hiernaast heeft Mitros een treasurycommissie die elk kwartaal overlegt over detoekomstige financieringsbehoefte en het bijbehorend renterisico. Hierdoor kan Mitros tijdig actieondernemen om de toekomstige financieringsbehoefte in te vullen en het bijbehorend renterisicoaf te dekken.Om haar investeringen tegen een houdbaar renteniveau te kunnen financieren, maakt Mitrosgebruik van derivaten. Met behulp van deze instrumenten beoogt zij het renteniveau van aan tetrekken leningen zo laag mogelijk houden. Mitros heeft voor het kunnen afsluiten van derivatenstandaardcontracten afgesloten met een aantal banken. In deze contracten zijn de inherenterisico’s zoveel mogelijk beperkt gehouden. Zo heeft Mitros geen CSA’s (Credit Support Annex)afgesloten en hoeft zij dus niet bij te storten op een derivaat. Er is met één bank een ‘breakclause’ afgesproken, met een frequentie van vijf jaar. Dit houdt in dat zowel de bank als Mitros demogelijkheid hebben het derivaat op dat moment te beëindigen.Mitros sluit vooraf een derivaat af voor het indekken van toekomstig renterisico, maar uiteindelijkwordt elke derivaat gekoppeld aan een lening. Hierdoor zijn er geen open posities aanwezig.Verder hanteert Mitros de nodige voorzichtigheid ten aanzien van haar investeringsplannen,zodat er geen situatie kan ontstaan van ‘overhedge’.De kaders omtrent het gebruik van derivaten zijn vastgelegd in het Treasury Statuut. Hierin isaangegeven welke derivaten toegestaan zijn met de bijbehorende uitgangspunten. Zo is hetaantrekken van een derivaat zonder de intentie een bijbehorende lening aan te trekken niettoegestaan en wil Mitros absoluut niet moeten bij te storten (het geven van een onderpand aaneen bank). Hierbij past Mitros alleen een derivaat toe voor het afdekken van een toekomstig48

zekere renterisico. Het speculatief handelen in rentederivaten, bijvoorbeeld door het innemen van‘open posities’ zonder een onderliggende (nog af te sluiten) lening, is niet toegestaan. In devoorstellen voor het afsluiten van rentederivaten moet Mitros de toegevoegde waarde invergelijking met traditionele financiële instrumenten, zoals een uitgestelde storting, wel aantonen.Voor het afsluiten van derivaten heeft Mitros een ISDA-overeenkomst (International Swaps andDerivatives Association) afgesloten met een aantal banken. Deze ISDA overeenkomsten zijnvooraf beoordeeld door een gespecialiseerde jurist.Organisatie- & integriteitrisico’sMitros heeft een procuratie- & mandateringsregeling. Hierin is de interne tekeningsbevoegdheidper activiteit en functie vastgelegd. In het handelsregister is formeel vastgelegd welkefunctionarissen voor welke bedragen en onderwerpen tekeningbevoegd zijn.Mitros beschikt over een stelsel van administratieve organisatie en interne controle, waardoor denoodzakelijke functiescheiding binnen de organisatie gewaarborgd is. Om het risico datmedewerkers het persoonlijke belang laten prevaleren boven het organisatiebelang of voor eigen(financieel) gewin activiteiten ontplooien te beheersen kent Mitros een integriteitcode. Zoalsbeschreven in paragraaf 12.2 is de integriteitscode in 2011 geactualiseerd.12.4 Beoordeling van het stelsel van risicobeheersingMitros heeft een besturingsfilosofie die uitgaat van bestuur en staven op centraal niveau, lokaalverankerde kernbedrijven en dienstverlenende bedrijven ter ondersteuning van de heleorganisatie. Het bestuur zet de lijnen uit, toetst de resultaten van de uitvoering van het beleid enlegt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Voor het interne toezicht adviseert enondersteunt de afdeling Financiën & Control het bestuur. In verband met de integriteit van decontrolfunctie bestaat er ook een directe relatie tussen de concerncontroller en de Raad vanCommissarissen.Internal auditfunctieSinds 2010 is het interne toezicht binnen Mitros versterkt doordat de controlfunctie is uitgebreidmet een separate internal auditfunctie. De controlfunctie heeft binnen Mitros de gedelegeerdeverantwoordelijkheid voor de ontwikkeling van de centrale beheersingskaders. De controlfunctieis hiermee een inrichtende schakel in de managementcyclus. De internal auditfunctie is primairingericht op het toetsen van de beheersbaarheid van de organisatie om zo tot beter inzicht in eneen effectievere werking van de beheersingskaders en -maatregelen te komen. Het heeft tot doelhet management een objectieve spiegel voor te houden over de kwaliteit van de beheersing vande organisatie. Aan de hand van het jaarlijkse auditplan richt de internal auditor zich op hetperiodiek doorlichten van alle relevante processen, aspecten, entiteiten en thema’s binnen deorganisatie en bevordert daarmee een effectievere en efficiëntere beheersing.BeheersmaatregelenHet interne beheersingssysteem is sterk afhankelijk van de risicobereidheid van een organisatie.Hiermee geeft het bestuur aan welke mate van risico hij acceptabel of zelfs wenselijk acht voorhet behalen van zijn doelen. Individuele beheersmaatregelen zijn dus in zekere mate afhankelijkvan het vigerende ondernemingsbeleid. Toch zijn er onafhankelijk van het beleidbeheersmaatregelen nodig in een organisatie die hiervan losstaan. Als kader gelden in iedergeval de huidige wet- en regelgeving en de Governancecode van de Vereniging vanToezichthouders. Toetsing hierop gebeurt vooral door middel van de zogenaamde ‘hard controls’.Geen absolute zekerheidAl deze systemen kunnen echter nooit de absolute zekerheid bieden dat Mitros haardoelstellingen realiseert, of dat de materiële verliezen, fraude en overtreding van de geldendewet- en regelgeving niet zullen optreden. Verder benadrukt het bestuur dat de activiteiten van49

Mitros risico’s met zich meebrengen die buiten de invloedsfeer van het bestuur liggen. Denk aanveranderingen in de politieke context of in wet- en regelgeving. Maar ook (ingrijpende)conjuncturele ontwikkelingen, zoals zich die de laatste tijd voor hebben gedaan, liggen buiten degenoemde invloedssfeer. Hoewel Mitros de bovengenoemde risico’s niet kan beïnvloeden, volgtzij de ontwikkelingen nauwgezet en anticipeert zij hier zoveel mogelijk op.AccountantscontroleJaarlijks beoordeelt de externe accountant in het kader van de controle van de jaarrekening hetgeheel aan beheersingsmaatregelen. De bevindingen staan in de Management Letter en hetaccountantsverslag die met het bestuur, de financiële auditcommissie en de RvC besprokenworden.BestuursverklaringNet als in voorgaande jaren heeft het bestuur in 2011 uit hoofde van zijn verantwoordelijkheidvoortdurend de prestaties, de beheersomgeving en de risico’s van Mitros geanalyseerd enbeoordeeld. Het bestuur houdt rekening met de eerder genoemde beperkingen die inherent zijnaan het systeem van interne beheersing van Mitros en dat op onderdelen nog verbeterd kanworden. Zo is in 2011 het nieuwe primaire automatiseringssysteem in gebruik genomen, zijn debeheersingskaders rondom de verbindingen verbeterd en is het onderhoudsproces grondiggeëvalueerd en zijn verbeteracties benoemd. In 2012 implementeert Mitros deze verbeteractiesen evalueert zij de invoering van het automatiseringssysteem. Toch is het bestuur van oordeeldat de geïmplementeerde interne risicobeheersings- en controlemaatregelen een adequate basisvormen om met redelijke mate van zekerheid te kunnen verklaren dat: het bestuur voldoende inzicht heeft in de mate waarin de operationele, volkshuisvestelijke enfinanciële doelstellingen van Mitros worden gerealiseerd; Mitros zich houdt aan de geldende wet- en regelgeving;de rapportages van Mitros betrouwbaar zijn;er geen risico’s zijn gelopen die in tegenspraak waren met het vooraf gedefinieerde engoedgekeurde beleid.Het bestuur van de Stichting Mitros in Utrecht verklaart verder dat: de Stichting haar middelen uitsluitend voor werkzaamheden op het gebied van devolkshuisvesting bestemt; het integer heeft gehandeld en zich heeft gehouden aan de Integriteitscode van Mitros; de Raad van Commissarissen op 25 april 2012 de jaarstukken, inclusief hetvolkshuisvestingsverslag, heeft goedgekeurd; de accountant met betrekking tot de jaarrekening een goedkeurende verklaring heeftafgegeven.Namens het bestuur van de Stichting Mitros te Utrecht,Rob Rötscheid, voorzitter Raad van Bestuur50

13 Intern toezichtDe Raad van Commissarissen van Mitros heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en opde algemene gang van zaken bij de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen.Ook staat hij het bestuur met raad ter zijde.13.1 AlgemeenDe Raad van Commissarissen (hierna: de raad) houdt onder andere toezicht op: realisatie van de doelstellingen van de corporatie; realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven; strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; opzet en werking van de interne risicobeheersong- en controlesystemen; kwaliteitsbeleid; kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; financieel verslagleggingsproces; naleving van toepasselijke wet- en regelgeving; risicomanagement en de interne beheersing van verbindingen.Dit toezicht strekt zich tevens uit tot de met de corporatie verbonden ondernemingen en bevatonder andere het toezicht op het risicomanagement en de interne beheersing van verbindingen.De RvC van Mitros vervult zijn taken op de wijze zoals deze in de GovernancecodeWoningcorporaties (juli 2011) beschreven staat. Verder zijn de taken, verantwoordelijkheden enbevoegdheden van de raad in artikel 11 van de statuten van de Stichting Mitros omschreven. Eenen ander is verder uitgewerkt in het RvC-reglement van 20 april 2011, dat op de website vanMitros staat.In dit jaarverslag legt de raad, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie,publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop hij invulling heeft gegeven aan de uitvoeringvan zijn taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Als toezichtkader voor het uitoefenen vanzijn taken hanteert de raad: het Burgerlijk Wetboek (of BBSH); de Governancecode Woningcorporaties, juli 2011; het strategisch ondernemingsplan Waardevol Wonen; de prestatieafspraken tussen de gemeente en de woningcorporaties in Utrecht enNieuwegein; de Beleidsbrief 2011; de Begroting 2011; het Toetsingskader.Dit toezichtkader is door de raad in 2011 gebruikt bij het nemen van beslissingen, het beoordelenvan bestuursvoorstellen en de bewaking van de realisatie van de corporatiedoelstellingen.13.2 Taken en werkwijzeOm de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de raad zich regelmatig mondelingen/of schriftelijk door het bestuur laten informeren over de maatschappelijke prestaties en definanciële resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en dewensen en behoeften van belanghebbenden.De raad is in het verslagjaar vijfmaal regulier bijeen geweest in aanwezigheid van het bestuur. Innovember was er een extra RvC-bijeenkomst met het bestuur, geheel gewijd aan de uitkomsten51

van het rapport over de topstructuur van Mitros en de gevolgen daarvan (zie paragraafOnderzoek topstructuur).De voorzitter heeft periodiek overleg met de bestuursvoorzitter en contact op momenten dat daarbehoefte aan is.De leden van de raad zijn op een enkele uitzondering na altijd aanwezig geweest bij devergaderingen.Diverse leden van de raad hebben door middel van fietstochten door de wijken relevanteinformatie opgehaald. In het gezelschap van wijkmanagers en buurtbeheerders van Mitroshebben zij gefietst door de wijken Overvecht, Hoograven en Pijlsweerd, en de ‘bloemkoolwijken’(woonerven) in Nieuwegein.Verder informeert Mitros de raad door een (interne) nieuwsbrief die met enige regelmaatverschijnt. Leden van de RvC halen tot slot, naast bij de genoemde bijeenkomsten en contacten,ook zelf informatie op onder andere bij de VTW en bij Aedes.In het verslagjaar is er een aantal RvC-vergaderingen geweest zonder bestuur. In dezebijeenkomsten is mede naar aanleiding van publicaties bij andere woningcorporaties gesprokenover de kwaliteit van vastgoedtransacties uit het verleden en de verdere verbetering van debeheersing van investeringen en acquisities. Daarnaast zijn diverse remuneratieaangelegenhedenaan de orde gekomen.Contacten met derdenMedio 2011 is de raad aanwezig geweest bij het jaarlijkse overleg tussen het bestuur van Mitrosen de besturen van de huurdersorganisaties. De raad heeft daar een toelichting gegeven opdiverse onderwerpen die bij de raad aan de orde zijn geweest. De huurdersorganisaties hebbeneen toelichting op hunwerkzaamheden gegeven. De raad sprak zijn waardering uit voor hetgeleverde werk. Tevens woonde een delegatie van de raad tweemaal een overleg tussen hetbestuur en de Ondernemingsraad bij.Begin 2011 heeft de raad uitgebreid kennis gemaakt met een afvaardiging van het College vanB&W van Utrecht.De accountant is aanwezig geweest bij de behandeling van de jaarrekening. Daarnaast was deaccountant tweemaal aanwezig bij de auditcommissie Financiën.De manager Financiën & Control woonde twee vergaderingen bij voor onder andere debespreking van het Jaarverslag en de Jaarrekening 2010 en de Begroting 2012 (inclusief hetTreasuryjaarplan 2012 en de Beleidsbrief 2012) en de Meerjarenbegroting.Tot slot participeerde de RvC in de bijeenkomsten die op de stakeholders zijn georiënteerd, zoalshet halfjaarlijkse Mitros Podium en de nieuwjaarsreceptie. Ook waren commissarissen aanwezigbij evenementen als start-bouw-momenten en opleveringen en bij een enkelewijkstakeholdersconferentie.Onderzoek topstructuurDe werkzaamheden van de raad zijn in het jaar 2011 voor een deel bepaald door interneontwikkelingen. Mede naar aanleiding van de gewijzigde koers van Mitros en het vertrek vantwee bestuurders (de heren Woertman en De Langen) heeft de RvC een extern onderzoek latenuitvoeren naar de geëigende topstructuur voor Mitros. Dit onderzoek is uitgevoerd in september2011 en is in overleg met het bestuur geïnitieerd. De wijziging in beleid is gericht op focus op dehuurder (klanttevredenheid verbeteren), de woningen (kwaliteit verbeteren), de vitale wijken ende interne organisatie (effectiever en efficiënter maken).Op basis van de uitkomsten van het onderzoek heeft de raad in november 2011 een besluitgenomen over de inrichting van de topstructuur en het beoogde besturingsmodel (zie ookparagraaf 13.3). Vanuit de verantwoordelijkheid van de RvC om dit besluit binnen de organisatie52

goed toe te lichten, is er meer contact dan gebruikelijk geweest met onder andere deOndernemingsraad en de Directieraad. De leden van de Remuneratiecommissie hebben deadviesaanvraag over het RvC-besluit met betrekking tot de samenstelling van de topstructuur, inzowel een informele als een formele bijeenkomst aan de OR toegelicht (conform WOR, artikel25).De leden van de Remuneratiecommissie hebben de ontwikkelingen rondom het onderzoek naarde topstructuur in een informele bijeenkomst aan de leden van de Directieraad toegelicht. Ookhebben zij het voorgenomen RvC-besluit over de samenstelling van de topstructuur aan ditzelfdegremium toegelicht.Functioneren RvCDe Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn eigen functioneren enevalueert dit daarom jaarlijks. In 2011 is dat gebeurd zonder externe begeleiding. Tervoorbereiding van de zelfevaluatie hebben de voorzitter en de vicevoorzitter van de raadindividuele gesprekken gevoerd met de leden. Ook is vooraf de visie van het bestuur op hetfunctioneren van de RvC gevraagd. Daarnaast betrekt de raad de beoordeling door het CentraalFonds voor de Volkshuisvesting van de kwaliteit van het interne toezicht in de bespreking.In een besloten vergadering buiten de aanwezigheid van het bestuur heeft de raad zowel zijneigen inrichting en functioneren als collectief als de bijdrage van de afzonderlijke ledenbeoordeeld.Naar aanleiding hiervan zijn afspraken gemaakt over hoe het besluitvormingstraject verscherptkan worden. Verder is er een nadere taakverdeling gemaakt onder de verschillende commissiesbinnen de raad. Deze taakverdeling is gemaakt aan de hand van de targets uit de Beleidsbrief2011.Functioneren bestuurDe raad besluit over benoemingen, beoordelingen en beloningen, schorsing en ontslag van debestuurders. De raad heeft daardoor tot taak periodiek het functioneren van het bestuur tebeoordelen.Halverwege het verslagjaar heeft de raad beoordelingsgesprekken gevoerd met de driebestuurders. Als voorbereiding hierop zijn gesprekken gevoerd met enkele eindverantwoordelijkemanagers. Verder heeft de raad onderling – ter voorbereiding van deze gesprekken – hetfunctioneren van het bestuur als collectief en dat van de individuele leden besproken.Als leidraad voor de beoordelingsgesprekken dienden de persoonlijke doelen van debestuursleden en de Beleidsbrief. De Beleidsbrief is de jaarsnede uit hetMeerjarenondernemingsplan in de vorm van concreet geformuleerde speerpunten. Bij debeoordeling zijn ook de rapportages over de voortgang van die speerpunten, de ontwikkeling vande organisatie en de signalen uit de buitenwereld betrokken. Met name deklanttevredenheidsonderzoeken waren onderwerp van gesprek.De heer De Langen verruilde in het najaar van dit verslagjaar Mitros voor collega-corporatieStadgenoot in Amsterdam.In juni 2011 is de heer Woertman teruggetreden als bestuurder van Mitros. Hij was vanwege zijnziekte al geruime tijd als parttime bestuurder werkzaam. Gezien de ontwikkelfase waarin Mitroszich bevindt en de in de toekomst te stellen eisen aan het bestuur, is bij de aankondiging van hetonderzoek naar de topstructuur met de heer Woertman afgesproken dat hij zijn bestuursfunctiezou opgeven. De raad is de heren De Langen en Woertman erkentelijk voor hun bijdrage aan deontwikkeling van Mitros in de afgelopen jaren.Na het vertrek van de heren Woertman en De Langen besloot de raad de heer Rötscheid tijdelijkte benoemen als voorzitter van het bestuur. De raad heeft rondom deze benoeming in een meerinformele setting met de heer Rotscheid gesprekken gevoerd over zijn functioneren, deorganisatieontwikkeling en de nadere uitwerking van zijn benoeming als tijdelijkebestuurvoorzitter.53

De beloning van de bestuursleden wordt één keer per jaar getoetst. Daarvoor hanteert de raadzijn bezoldigingsbeleid, dat ook op de website staat. Voor de salarissystematiek is de CommissieWesterlaken (de Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties) gevolgd.Bij de bepaling van het salaris van de bestuursleden wordt alleen een vast inkomen verschaft enniet een variabel deel op basis van prestaties. De beloning van het bestuur is verantwoord inhoofdstuk 12.13.3 ToezichtDe raad houdt toezicht op het functioneren van Mitros. Daarbij let de raad erop of Mitros haarmaatschappelijke opgave adequaat realiseert. De raad volgt daarbij in hoeverre Mitros erin slaagtde doelstellingen uit haar strategische ondernemingsbeleid te realiseren. Daarbij is benadrukt datMitros focus moet aanbrengen.Een belangrijke uitwerking van het ondernemingsbeleid is de portefeuillestrategie, de wijzewaarop de vastgoedportefeuille zich meerjarig moet ontwikkelen. In diverse RvC-besprekingen isde voortgang van de realisatie van het Portefeuilleplan Bouwstenen voor 2030 aan de ordegeweest. Met het bestuur is afgesproken dat ieder jaar een ‘update’ van het Portefeuilleplan in deraad besproken wordt en dat de wijkplanning hierin een prominentere rol moet spelen. De raad isvan mening dat zij met deze afspraak op een toegankelijke wijze kan bewaken hoe het bestuurop de voortgang van het portefeuilleplan stuurt.In de kwartaalrapportages staan de relevante gegevens over de bedrijfsvoering, deprojectontwikkeling en belangrijke externe ontwikkelingen. Daarbij wordt ook een overzichtgegeven van de lopende projecten. De raad bespreekt dit projectenoverzicht gespiegeld aan deBegroting en de Meerjarenprognose. De rapportages zijn uitgebreid aan de orde geweest tijdensdrie vergaderingen. Op basis van de gegeven informatie constateerde de raad dat Mitros veelprojecten niet realiseert binnen de afgesproken termijn. De conclusie van de raad is dat er binnenMitros sprake is van planningsoptimisme. De raad heeft daarover zijn zorgen meerdere malenuitgesproken. Dit aspect is meegewogen bij de herijking van het besturingsmodel van Mitros.Voorts is het reviewtraject naar het proces van de acquisities van onroerend goed, inclusief deonderliggende projecten afgerond in eerste helft van het verslagjaar. Op grond van dit onderzoekzijn de procedures rond de vastgoedtransacties aangescherpt en de rapportages omtrent deinterne beheersing versterkt. Ook is besloten met bepaalde partijen geen zaken te doen.Het integriteitsbeleid was een belangrijk onderwerp van gesprek tijdens twee vergaderingen. Indeze vergaderingen heeft de raad uitgesproken een verdieping te willen hebben van deinbedding van integriteit in de organisatie en werkwijzen. De raad is van mening dat het beleidvoldoende waarborgen moet bieden voor het voorkomen van niet-integer gedrag.Ook de volgende onderwerpen zijn gedurende het verslagjaar besproken: het Europadossier, denieuwe regelgeving inzake de (her)benoemingen van bestuurders en commissarissen, deherzieningswet Woningwet, het continuïteitsoordeel / solvabiliteitsoordeel CFV, diverseorganisatievraagstukken en het verslag van de bespreking van het jaarverslag van deKlachtencommissie.BesluitenIn de vergadering van april zijn het jaarverslag en de jaarrekening ter bespreking aan de ordegeweest, in aanwezigheid van de accountants. De Jaarrekening 2010 is opgesteld op basis vannieuwe richtlijnen. Het bestuur heeft in deze bijeenkomst uitgelegd wat de reden is om in dezefase de nieuwe waarderingsmethodiek te gebruiken. Het gebruik van deze richtlijnen geeft meermogelijkheden om goed te sturen op de waarde van het vastgoed en het wordt makkelijkerfinanciering aan te trekken voor het niet-staatssteundeel op basis van de werkelijke waarde.Zowel de leden van de AC Financiën als de accountants hebben een positief advies gegeven ophet gebruik van de nieuwe waarderingsgrondslagen. In de junivergadering verleende de raad het54

estuur formeel decharge voor het gevoerde beheer. Ook keurde de raad de Jaarrekening 2010goed, evenals het Jaarverslag 2010 en het Volkshuisvestingsverslag 2010.Naast de goedkeuring van de jaarrapportages nam de raad in 2011 nog een aantal belangrijkebeslissingen. Zo stelde de raad het nieuwe RvC-reglement en het toetsingskader vast, en nam hijeen besluit over de beloning van de RvC. Verder gaf de raad zijn akkoord op het bestuursbesluitom de samenwerking met de SSH inzake Jebber CV te beëindigen. Om diverse redenen heefthet bestuur de samenwerking inzake Jebber heroverwogen en in goede harmonie met de SSHbesloten dat Mitros zich terugtrekt uit Jebber.In december 2011 heeft de raad ingestemd met de Begroting 2012. Van de begroting maken ookde Beleidsbrief 2012, in concept al in september 2011 vastgesteld, het Treasuryjaarplan 2012 ende Meerjarenbegroting 2012 deel uit. In de Beleidsbrief wordt beschreven in hoeverre de ambitiesuit Waardevol Wonen zijn gerealiseerd en – met name – waar Mitros het volgende jaar focusmoet aanbrengen. De RvC benadrukte de noodzaak om de komende jaren scherp te focussen ophet vergroten van de klanttevredenheid en het realiseren van de geplande renovatieopgave.Zoals genoemd in paragraaf ‘Onderzoek topstructuur’ heeft de raad in het najaar in het licht vande veranderde bestuurssituatie een tweetal belangrijke besluiten genomen. In de zomer heeft deRvC een extern bureau geselecteerd om het onderzoek naar de topstructuur van Mitros uit tevoeren. Dit heeft geresulteerd in het advies ‘Nieuwe topstructuur equipeert Mitros voor detoekomst’. Globaal houdt dit advies het volgende in:a. een betere aansluiting van het bestuur op de operatie door het samenvoegen van debestuurs- en directielagen, zodat operational excellence beter bereikt kan worden;b. lokale verankering door het werken met gebiedsteams;c. een heldere verdeling van taken en verantwoordelijkheden tussen de woonbedrijven, hetonderhoudsbedrijf (MOG) en het ontwikkelbedrijf (MPO);d. de organisatie proberen zo lean and mean mogelijk te maken.In september is de raad in hoofdlijnen akkoord gegaan met dit advies. De RvC constateerdeechter op basis van dit onderzoek dat er een belangrijk vraagstuk ligt rond de ‘span of control’van het bestuur, mede in relatie tot de gewenste cultuurverandering en het terugbrengen van hetaantal managementlagen, waardoor de directie dichter op de operatie komt te zitten. Om diereden heeft de RvC het externe bureau verzocht om een aantal bestuursmodellen nader uit tewerken. Op basis van dit vervolgonderzoek heeft de raad in november een voorgenomen besluitgenomen over de inrichting van de topstructuur (zie ook paragraaf 13.2). Belangrijke elementendaarvan zijn een collegiaal bestuur en binnen het bestuur drie functies.OordeelHet oordeel over de prestaties en het functioneren van Mitros in 2011 kent vele gezichten.Waardering heeft de Raad van Commissarissen voor het feit dat de klanttevredenheid in 2011 isgestegen en dat een aanzienlijk aantal nieuwbouw- en renovatieprojecten is gestart,onderhanden is en is opgeleverd in 2011. Elders in dit jaarverslag leest u daar meer over. Hetpositieve effect van door Mitros ontwikkeld maatschappelijk vastgoed wordt steeds meerzichtbaar en tastbaar. De leefbaarheid in diverse wijken ontwikkelt zich positief. Op het gebiedvan duurzaamheid zijn ook in 2011 weer substantiële stappen gezet, waaronder uitbreiding vanhet areaal daken met zonnecellen.Het onverhuurde deel van de portefeuille maatschappelijk vastgoed bleef relatief beperkt. Ookwerd in moeilijke marktomstandigheden een aanzienlijk aantal woningen verkocht, waarmeeinvesteringsmiddelen werden vrijgespeeld. Van andere orde, maar niet minder belangrijk: definancieel-economische besturing en beheersing en het bijpassende risicomanagement werden,mede naar aanleiding van de calamiteiten in de corporatiesector, aanzienlijk aangescherpt.Helaas moest de Raad van Commissarissen samen met het bestuur ook vaststellen dat na jarenvan extra onderhoud en renoveren een te groot deel van het bezit van Mitros nog niet op orde is.Bij nadere analyse bleek een aantal basisprocessen niet ‘in control’. Ook stelde de Raad van55

Commissarissen vast dat de organisatie nog steeds leidt aan ‘planningsoptimisme’: de realisatievan diverse projecten en activiteiten blijft nog te vaak achter bij de voornemens uit hetportefeuilleplan.In de tweede helft van 2011 is Mitros een fase van heroriëntatie gestart om de gesignaleerdeuitdagingen aan te pakken. Het geeft de Raad van Commissarissen veel vertrouwen dat bestuuren medewerkers met groot elan aan die veranderopgave invulling geven.De Raad van Commissarissen prees zich ook in 2011 gelukkig met betrokken en kritischehuurders belangenorganisaties en andere stakeholders. Met hun meedenken en kritiek droegenzij bij aan een beter bestuur en toezicht.Utrecht, april 2012Raad van CommissarissenStichting Mitros13.4 SamenstellingOnafhankelijkheidConform de in de Goverancecode Woningcorporaties aangeduide criteria (bepalingen III 2.2)waakt de raad ervoor dat de meerderheid van zijn leden onafhankelijk is. De raad is zodanigsamengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, het bestuur en welk deelbelang dan ookonafhankelijk en kritisch kunnen functioneren en hun taak naar behoren kunnen vervullen.In de praktijk hebben de leden van de raad geen nevenfuncties die tegenstrijdig zijn aan hetbelang van Mitros. Met andere woorden, er is een waarborg dat de leden van de raad oponafhankelijke wijze tot hun oordeel kunnen komen. Commissarissen melden nieuwe(neven)functies en bespreken die in de raad. De RvC concludeert dat alle leden in het verslagjaaraan deze criteria hebben voldaan en onafhankelijk hun taak hebben uitgeoefend.De RvC heeft de integriteitscode die Mitros hanteert, indertijd goedgekeurd en ook voor de raadvan toepassing verklaard. Alle relevante stukken over de RvC staan op de website van Mitrosvermeld en worden steeds geactualiseerd.ProfielenDe werkwijze en de gewenste samenstelling heeft de raad geregeld in een reglement. Het RvCreglementis april 2011 vastgesteld. In het reglement staan voor alle commissarissen profielen.Deze worden regelmatig geactualiseerd.Het algemeen profiel van de commissarissen bestaat uit: een groepsprofiel: in zijn totaliteit beschikt de raad op bestuurlijk niveau over diversevakinhoudelijke deskundigheden, op academisch niveau en op specifieke gebieden hetbestuur één stap vooruit; een algemeen achtergrondprofiel: breed netwerk en een brede maatschappelijkebelangstelling, naast niveau, kennis en ervaring passend bij het (scherp) kunnen toezichthouden in de corporatiesector en een onberispelijke staat van dienst alsmede geenproblemen rond belangenverstrengeling; een competentieprofiel: zeven competenties rondom onder andere analytisch vermogen,adviesvaardigheid, helikopterview, oordeelsvermogen, omgevingsbewustzijn, doelgerichtesamenwerking en communicatieve vaardigheden.BenoemingenBij elke (her)benoeming volgt de raad de profieleisen (inclusief de procedure) strikt, houdt deprofielen kritisch tegen het licht en actualiseert deze zo nodig. Bovendien stelt hij vast op welkdeskundigheidsgebied een (nieuwe) commissaris nodig is. De werving van nieuwecommissarissen gebeurt openbaar.56

Commissarissen worden doorgaans per 1 juli van een jaar (her)benoemd of treden dan af. Debenoeming is in principe voor één periode van vier jaar; er vindt maximaal één herbenoemingplaats. Drie commissarissen worden op voordracht benoemd; twee op voordracht van degezamenlijke huurdersorganisaties en één op voordracht van de Ondernemingsraad. Dezecommissarissen hebben gedurende het jaar regelmatig contact met de partij die hen heeftvoorgedragen.Per 1 juli 2011 werd mevrouw Dijkstra herbenoemd als lid van de RvC op gezamenlijkevoordracht van de huurdersorganisaties VBN en Mitropool. De procedure van de herbenoemingis gedaan conform de in 2010 vastgestelde ‘Procedure voordracht lid Raad van Commissarissendoor huurdersorganisaties’. Haar deskundigheidsgebied is volkshuisvesting envastgoedontwikkeling.Tevens werd per 1 juli 2011 mevrouw Vogelaar benoemd tot lid van de RvC, op voordracht vande Ondernemingsraad, en wel op basis van de deskundigheidsgebieden volkshuisvesting,organisatieontwikkeling / HRM en governance. De werving is verlopen op basis van devastgestelde ‘Overeenkomst OR/RvC inzake benoeming lid RvC’ van 25 oktober 2010. MevrouwVogelaar maakt deel uit van de auditcomissie Wonen.De heer De Jong trad af als commissaris per 8 juni 2011, omdat zijn zittingstermijn was verlopen.Hij was lid van de raad sinds 2002 en was benoemd op voordracht van de OR. De heer De Jongwerd als vicevoorzitter opgevolgd door de heer Dijkshoorn en als voorzitter van deRemuneratiecommissie door mevrouw Kieft.Vooruitlopend op het reglementair aftreden van de huidige voorzitter van de RvC per 1 juli 2012heeft de raad in de decembervergadering mevrouw Vogelaar benoemd tot voorzitter van de RvCper 1 juli 2012 of zoveel eerder als een nieuwe directievoorzitter in dienst treedt.Overzicht leden Raad van CommissarissenNaamMr.G.J.A.M.van derVossen RC(voorzitter)Drs. M.W.Dijkshoorn(vicevoorzitter)Voordracht(Neven)functies Deskundigheid Benoemd Aftredend- Vennoot Holland Consulting Group Corporate Governance 2004 2012 Lid RvC Stichting Waterweg Wonen Strategieontwikkeling Lid RvT Stichting DOEN, Voorzitteren -implementatie Integrale & FinancieeleconomischebesturingRvT Stichting Triodos-Doen Lid Commissie Musea Raad voor Financiering &CultuurRisicomanagement Lid bestuur Stichting Kunst in het Complexe organisatievraagstukkenStationsgebied (Utrecht)entransacties- Directeur Bente Vooruit BV Directeur MartAnSa BV Lid van de Commissie InternToezicht van het PF PKN Lid RvC PGGM Voorzitter RvC GoudseVerzekeringen Lid RvC MediRisk Lid Bestuur PF Stork Lid RvC Monuta Voorzitter RvA Pensioen Bestuur &Management Lid Bestuur Pharm Access Voorzitter jury Johan de Witt prijsvan het Actuarieel Genootschap Voorzitter RvA AEMAS UvACorporate GovernanceStrategie- enorganisatieontwikkelingFinanciering enRiskmanagementFinancieel-economischezakenPersoneelsbeleid enmedezeggenschapManagement DevelopmentPubliek Private Sector2010 2013*57

Naam Voordracht(Neven)functies Deskundigheid Benoemd AftredendJ. Th. Blok - Directeur Blok&Ko (Toezicht, Bouw- en vastgoedmarkt 2009 2013*advies, coaching) Project-/gebiedsontwikkeling Lid Bestuur Stichting Pierre BayleMonument Rotterdam Stedelijke Vernieuwing Lid Bestuur Arie Kreuk Stichting Strategie en Marketing Lid Bestuur Stichting Museumwerf CoachingVreeswijk Nieuwegein Talentontwikkeling Lid RvC Stichting NijesteeGroningen Lid RvC Moes Holding BV Zwolle Lid RvC Groothandelsgebouwen NVRotterdam Lid Algemeen Bestuur StichtingForum voor Stedelijke VernieuwingMw. M. F.DijkstraHO** Lid RvC woningcorporatie Elkien Lid Bestuur Stichting DeEngelbewaarder Voorzitter Stichting BegeleidingWerk- en WoonorganisatiesVolkshuisvesting/ROVastgoedontwikkelingArchitectuurOrganisatieontwikkelingCoaching2008 2015Mw. M. H.KieftHO** Martje Kieft Interimmanagement Lid voordrachtscommissie bestuurVTWJ. Kiers - Directeur Westmaden Holding BVen haar dochters: Cerise FinancieelManagement BV en CeriseInvestments BV Lid directie Alfa Film Services BV(via Cerise) Lid Raad van Adviesvastgoedmaatschappij Mill Lofts CV Lid van het Bestuur van StichtingPrincehof Vastgoedfondsen Lid RvC woningcorporatie DomestaVolkshuisvesting / ROOrganisatieontwikkelingVeranderprocessenStrategieontwikkelingCommunicatieFinancieel-economischezakenAccountancyInterne organisatie enorganisatieontwikkelingVastgoed engrondexploitatieInformatisering2009 2012*2006 201458

NaamMw. Drs.C.P.VogelaarVoordracht(Neven)functies Deskundigheid Benoemd AftredendOR** Zelfstandig Adviseur/Interimmanager Volkshuisvesting2011 2015* Wijkontwikkeling Voorzitter bestuur LVG (Landelijke Organisatieontwikkeling /Vereniging Georganiseerde eersteHRMlijn) Voorzitter RvC Cition BV Corporate Governance(parkeerbeheer Amsterdam) Strategieontwikkeling Lid RvC Mn Services Publiek-private(pensioenuitvoerder)samenwerking Voorzitter bestuur Nisa for Nisa(vrouwencentrum Amsterdam-Slotervaart) Lid RvT Stichting Resto VanHarte Lid RvA Fourstar Groep (Europeesopererend re-integratiebedrijf) Lid Klachtencommissie Governanceen beloning MBO Lid Adviesraad RAI vereniging Lid Adviesraadkappersbrancheorganisatie ANKO Lid Visitatie Commissie voormaligrijksmusea* = herbenoembaar (commissarissen treden af per 1 juli van een kalenderjaar)**: OR = Ondernemingsraad; HO = HuurdersorganisatiesDe Remuneratiecommissie bestaat uit mevrouw Kieft (sinds 8 juni 2011 voorzitter) en de heerVan der Vossen.De auditcommissie Wonen bestaat uit mevrouw Dijkstra (voorzitter), mevrouw Kieft en de heerBlok. Per 8 juni 2011 verlaat mevrouw Kieft de auditcommissie Wonen en wordt zij agendalid.Mevrouw Vogelaar is per 1 juli 2011 lid van de AC Wonen.De auditcommissie Financiën bestaat uit de heer Kiers (voorzitter) en de heer Dijkshoorn.BeloningDe raad stelt de bezoldiging van de leden van de RvC vast. Deze is niet afhankelijk van deresultaten van de corporatie. De beloning van de commissarissen past binnen dehonoreringscode van de VTW. Daarbij heeft de raad besloten dat elke commissaris in 2011 bruto€ 10.710 ontvangt, de vicevoorzitter een toeslag van 20% daarop en de voorzitter een toeslagvan 40%. Deze bedragen worden jaarlijks geïndexeerd.De leden krijgen geen vaste onkostenvergoeding. Wel kunnen zij kosten in redelijkheid gemaaktin verband met hun functioneren, evenals reis- en verblijfskosten, declareren.Uitgaven t.b.v. Raad van Commissarissen2011 2010Vergoedingen en onkosten (incl. BTW) € 97.209 € 88.594Het verschil in uitgaven ten opzichte van 2010 is te verklaren uit het feit dat er meer reiskosten enonkosten gemaakt zijn in 2011.59

AuditcommissiesDe RvC kan uit zijn midden auditcommissies vaststellen die de besluitvorming van de RvCvoorbereiden en elk een eigen reglement hebben. De RvC van Mitros kent drie auditcommissies:Financiën, Wonen en Remuneratie.De commissies bespreken onder andere de rapportages, de begroting, het jaarverslag, hettoetsingskader, de oordelen van de externe toezichthouders en een veelheid aan onderwerpen.Naast de besluitvoorbereiding richten de commissies, elk vanuit hun eigen deskundigheid, zichook op het adviseren van bestuur en management.De Commissie Wonen kwam vier maal bij elkaar in het verslagjaar. Ze sprak onder andere overhet huurprijsbeleid, de wijkaanpak (inclusief diverse fietsexcursies in de wijken) en dewoonruimteverdeling. Ook kwam het VvE-beheer aan de orde. Er werd aandacht besteed aan debespreking van de kwartaalrapportages. Het Jaarverslag en de Jaarrekening 2010 zijn besprokenin het apriloverleg.De Commissie Financiën kwam vijf maal bij elkaar, waarvan tweemaal in een extra bijeenkomstvoor de bespreking van de nieuw gehanteerde methodiek in de jaarrekening.In de reguliere bijeenkomsten stonden onder andere de volgende onderwerpen op de agenda:Jaarverslag en Jaarrekening 2010, het Verbindingsstatuut, de Treasuryrapportage, hetToetsingskader en het continuïteitsoordeel en solvabiliteitsoordeel CFV en dekwartaalrapportages. Ook zijn het Tax Control Frame Work en het Investeringsstatuutbesproken. De controleopdracht en de evaluatie van het proces jaarrekening zijn in het bijzijn vande externe accountants besproken.In een gecombineerde bijeenkomst van de auditcommissie Wonen en de auditcommissieFinanciën zijn de aanwezige leden ingelicht over het traject om renovaties versneld aan tebesteden en over de stand van zaken van de kantoorhuisvesting van Mitros. De leden hebbenhun zorgen geuit over de haalbaarheid van het genoemde versnellingstraject.In de najaarsbijeenkomsten van zowel de auditcommissie Wonen als de auditcommissieFinanciën is het onderzoek door externe adviseurs over het onderhoudsproces besproken.De Remuneratiecommissie neemt de werkgeversrol richting het bestuur voor zijn rekening enhield zich bezig met het herzien van het eigen reglement en de wervingsprofielen van de nieuwaan te trekken statutaire directie en leden van de RvC.De commissies maken verslagen van hun overleggen. De voltallige raad ontvangt deze verslagenter informatie of ter voorbereiding bij de RvC-vergaderstukken.VerklaringAan de stakeholders van de Stichting Mitros,De Raad van Commissarissen heeft kennisgenomen van het verslag van het bestuur over hetboekjaar 2011 en heeft de jaarrekening over 2011 goedgekeurd.De door het bestuur opgemaakte jaarrekening over 2011 omvat de balans, de resultatenrekeningen de daarbij behorende toelichting. De jaarrekening is door PricewaterhouseCoopersAccountants N.V. gecontroleerd en van een goedkeurende accountantsverklaring voorzien.De Raad van Commissarissen kan zich met deze stukken verenigen en heeft de jaarrekening2011 overeenkomstig vastgesteld, welke vaststelling overeenkomstig de statuten de voorzittervan het bestuur en de Raad van Commissarissen voor het gehouden toezicht tot volledigedecharge zal strekken.60

Met de goedkeuring van de jaarrekening van de stichting Mitros en de in de jaarrekeningvoorgestelde resultaatbestemming bedraagt het jaarresultaat over het verslagjaar 2011 € 14,6miljoen negatief.Utrecht, 25 april 2012De Raad van Commissarissen van Mitros,Mr. G.J.A.M. van der Vossen RC, voorzitterDrs. M.W. Dijkshoorn, vicevoorzitterJ.Th. Blok, lidM.F. Dijkstra, lidM.H. Kieft, lidJ. Kiers, lidDrs. C.P. Vogelaar, lid61

Deel VIHet Bedrijf62

14 Organisatie14.1 OrganogramDe Stichting Mitros kende in 2011 de volgende organisatiestructuur:14.2 De organisatieStrategische ontwikkelingIn juni kondigde de Raad van Bestuur grote veranderingen aan binnen het bestuur van Mitros.Voorzitter, de heer De Langen, verruilde per 1 oktober Mitros voor collega-corporatie Stadgenoot.Op 24 november nam Mitros afscheid van de heer Woertman. Hij is 17,5 jaar bestuurder geweestbij Mitros en haar rechtsvoorgangers. De Raad van Commissarissen (RvC) van Mitros heeft vooreen nieuwe toekomstige topstructuur gekozen (zie paragraaf 13.3).De heer Rötscheid geeft als tijdelijke bestuursvoorzitter leiding aan de overgang van het huidigebestuur naar de nieuw te vormen directie in 2012.Management DevelopmentIn april 2011 heeft de tweede groep operationeel leidinggevenden en medewerkers die vanuit deStrategische Personeelsplanning (SPP) aangemerkt zijn als potentieel management, deManagement Leergang van Mitros afgerond. Hiermee zijn alle operationeel managers opgeleid.Voor het middenkader is gekozen voor de vorm van een ontwikkelprogramma. Samen met henen de directie zijn ontwikkelthema’s geïnventariseerd. In oktober 2011 is hetmiddenkaderprogramma met zestien deelnemers van start gegaan.Onderzoek omgangsvormenBestuur en directie van Mitros streven ernaar dat Mitros een organisatie is met een prettige sfeeren omgangsvormen waarbij medewerkers zich veilig voelen. Om te peilen hoe het hiermee stond,heeft Mitros in het najaar van 2011 een onderzoek laten uitvoeren naar de omgangsvormenonderling, de omgang met de klant en de omgang met intregriteitsvraagstukken. Het onderzoekwerd uitgevoerd door Bezemer & Kuiper. De resultaten zijn begin 2012 bekend.63

14.3 BeleidBezwaar en beroepMedewerkers van Mitros kunnen bezwaar maken tegen een door of namens het bestuurgenomen besluit in het kader van functiewaardering en prestatiemanagement. In 2011 is hetreglement vernieuwd. Daarmee kent Mitros nu een eenduidige en heldere bezwaarprocedurevoor Mitrosmedewerkers.Ongewenste omgangsvormenOmdat de gevolgen van ongewenste omgangsvormen groot kunnen zijn, is zorgvuldigheid eeneerste vereiste. Die zorgvuldigheid denkt Mitros te waarborgen met een in 2011 vernieuwdprotocol Ongewenste omgangsvormen. Met dit protocol en de daarbij behorendeklachtenprocedure wil Mitros volstrekte duidelijkheid bevorderen over haar beleid en de gevolgenvan ongewenste omgangsvormen. Daarbij heeft het slachtoffer recht op bescherming door Mitrosen de beschuldigde recht op een zuivere procedure met hoor en wederhoor. Daarnaast isgekozen om over te stappen van interne vertrouwenspersonen naar een externevertrouwenspersoon. Deze heeft een specifieke taak en deskundigheid op het gebied vanongewenste omgangsvormen.WerktijdenregelingIn 2011 is een nieuwe werktijdenregeling voor Mitros vastgesteld. Door goed gebruik te makenvan de mogelijkheden in de CAO is het nu mogelijk te komen tot vrijere arbeidspatronen.Hierdoor krijgt Mitros de kans de dienstverlening aan de klant te verbeteren en tegelijkertijd meertegemoet te komen aan wensen van medewerkers om arbeidspatronen beter aan te kunnenpassen aan hun persoonlijke situatie. Daarmee wordt Mitros een interessantere speler op dearbeidsmarkt.14.4 Personele bezettingHet totaal aantal medewerkers in loondienst is in vergelijking met het voorgaande jaar vrijwelgelijk gebleven. Dit komt voornamelijk door het vaststellen van de formatie in maart 2011.Hierdoor zijn de bezetting en de formatiebegroting gelijk gebleven. De groei in aantalinleenkrachten valt grotendeels te wijten aan het vervangen van medewerkers bij langdurigeverzuim (ziekte en zwangerschapsverlof) en het inhuren van projectmedewerkers voor deprojecten VIA (verbetering ICT-applicaties) en De Versnelling.Samenstellingbezetting per 31december 2011 2010 2009Aantal fte Aantal fte Aantal fteVast contract 348 322,6 340 314,2 326 292,8Tijdelijk contract 56 52,2 63 58,8 48 52,5Totaal in loondienst 404 374,8 403 373,0 374 345,3Uitzend-/inleenkrachten 31 23 35Totaal 435 426 40964

14.5 Ziekteverzuim en arbozakenZiekteverzuimDe ziekmeldingsfrequentie (het aantal keer dat een medewerker zich over een periode van twaalfmaanden ziek meldt) is iets gedaald. Dat het ziekteverzuimpercentage toch is gestegen, ligt dusaan het aantal gevallen langdurig verzuim. Door de P&O-adviseur aan te wijzen alscaseregisseur, probeert Mitros de periode van langdurig verzuim te verkorten. Daar waarmogelijk zet Mitros medewerkers na een langdurige ziekteperiode in op passende, anderewerkzaamheden.Verzuimpercentage* en meldingsfrequentie* exclusief zwangerschapsverlofAls iemand zich vaak ziek meldt (drie keer per jaar, of twee keer per half jaar), voert deleidinggevende een verzuimgesprek met de medewerker om boven water te krijgen wat hiervande reden is. Het doel is voornamelijk het doorbreken van het verzuimpatroon, maar ook hetgesprek over de toekomst van de medewerker bij Mitros staat hierin centraal. Vitaal doorwerkentot 65, 66 of 67 jaar is een gezamenlijke verantwoordelijkheid.RI&EIn 2011 heeft Mitros op twee van haar vijf locaties een Risico Inventarisatie & Evaluatie (RI&E)laten uitvoeren. De resultaten daarvan zijn verwerkt in het arbo-jaarplan 2012 dat door het arboteamwordt bewaakt.14.6 OndernemingsraadDe ondernemingsraad en het bestuur streven er beide naar dat er open en goed overlegplaatsvindt. De ondernemingsraad wil op een constructieve manier invulling geven aan zijn takenen legt het accent op taken die deel uitmaken van het organisatie- en personeelsbeleid. Om hetoverleg met het bestuur meer inhoud te geven heeft de OR dit jaar daarom een aantal voor deOR belangrijke thema’s benoemd. Deze thema’s zijn goed bediscussieerd in deoverlegvergaderingen en hebben aan de kant van bestuur en OR meer inzicht opgeleverd in deproblemen die er spelen en de mogelijke oplossingen hiervoor.De ondernemingsraad en het bestuur hebben daarnaast het afgelopen jaar een aantalinstemmingsverzoeken behandeld. Zo zijn ondermeer verzoeken tot invoeren van een nieuweregeling bezwaar- en beroep en een nieuwe werktijden- en verlof- en overurenregeling aan deorde gekomen.65

In juni 2011 is het door de OR voorgedragen lid van de Raad van Commissarissen gestopt. DeOR heeft in goed overleg met de RvC een nieuw lid geworven, mevrouw C.P. Vogelaar, die injuni is gestart.Het vertrek van twee bestuurders is aanleiding geweest om de topstructuur van Mitros eerder danverwacht onder de loep te nemen. De OR heeft een eigen mening gevormd over de huidigetopstructuur en de kansen tot verbetering van Mitros. De mening van de OR heeft meegewogenbij de beslissing om te komen tot de eerder genoemde nieuwe bestuursstructuur. De OR neemtdeel in de adviescommissie bij de selectieprocedure van de nieuwe bestuurders.De verandering van de topstructuur heeft tevens een organisatiewijziging tot gevolg. Deondernemingsraad is hier nauw bij betrokken en volgt ontwikkelingen op de voet. Hiertoe voert deOR tweewekelijks overleg met het transitieteam dat de organisatiewijziging trekt. De verdereuitwerking van deze organisatiewijziging staat in 2012 bovenaan de agenda van de OR.66

15 Jaarrekening15.1 Jaarresultaat 2011Jaarrekening2011Begroting2011Jaarrekening2010*Bedragen x € 1.000Bedrijfsopbrengsten 168.864 168.600 167.446Bedrijfslasten -119.381 -117.000 -112.032Exploitatieresultaat 49.483 51.600 53.166Resultaat onroerendgoedportefeuille -36.102 -92.800 -111.143Financieringsresultaat -24.480 -28.600 -24.591Resultaat deelneming -1.619 0 -25Belastingen -1.905 0 3.655Jaarresultaat -14.623 -69.800 -76.691*vanwege een andere manier van presenteren van de jaarcijfers vanaf 2011 wijken de cijfers in deze kolom af van decijfers uit het jaarverslag 2010.ExploitatieresultaatBovenstaande tabel laat zien dat Mitros over 2011 een positief exploitatieresultaat van € 49miljoen heeft. Het exploitatieresultaat heeft betrekking op alle baten en lasten die samenhangenmet de reguliere exploitatie van de woningportefeuille van Mitros, inclusief de bijbehorenderentelasten. Ten opzichte van 2010 is het exploitatieresultaat in 2011 licht verslechterd . Dit komtvoornamelijk doordat Mitros bezig is met een aantal omvangrijke organisatieprojecten, zoals hetverbeteren van de ICT systemen en het labelen van alle woningen met een EPA label.Jaarrekening2011Begroting2011Jaarrekening2010*Bedragen x € 1.000Verkoopopbrengst bestaande bouw 10.990 11.146 12.465Verkoopresultaat koopwoningen 5.725 3.100 7.863Afwaardering onrendabele investeringen -16.111 -136.500 -138.211Mutatie actuele waarde -36.705 29.454 6.739Resultaat onroerendgoedportefeuille -36.102 -92.800 -111.143*vanwege een andere manier van presenteren van de jaarcijfers vanaf 2011 wijken de cijfers in deze kolom af van decijfers uit het jaarverslag 2010.67

Resultaat vastgoedportefeuilleDe waarde van de vastgoedportefeuille eind 2011 is nagenoeg gelijk aan de waarde van devastgoedportefeuille eind 2010. Toch vertoont de ontwikkeling van de vastgoedwaarde in 2011een hoge dynamiek, met elkaar deels compenserende effecten. Zo is de maximaal redelijke huurdoor het toevoegen van de schaarstepunten en punten vanwege energielabels hoger dan vorigjaar. Ook zijn de kosten koper door de verlaging van de overdrachtsbelasting afgenomen van 7%naar 3%. Daar staat tegenover dat het risicoprofiel in de markt, mede gezien de slechtemarktomstandigheden en het uitblijven van het gewenste effect rondom de overdrachtsbelasting,aanzienlijk is toegenomen. Dit uit zich in een stijging van de disconteringsvoet met 50basispunten. Ook is de mutatiegraad voor het derde jaar op rij afgenomen. Beide ontwikkelingenhebben een negatief effect op de vastgoedwaarde.De slechts geringe stijging in de vastgoedwaardering maakt dat Mitros haar investeringen in devorm van renovaties en de oplevering van nieuwbouwwoningen niet terug ziet in de waarde. Bijhet buiten beschouwing laten van deze investeringen bij de totale waardeverandering, blijft er persaldo een negatieve autonome waardeontwikkeling (mutatie actuele waarde) over van € 36miljoen.15.2 Financiële continuïteit en meerjarenperspectiefVoor de financiële continuïteit is het van belang dat Mitros altijd aan haar financiële verplichtingenkan voldoen. Daarnaast is het belangrijk dat Mitros financiering kan aantrekken om haaromvangrijke nieuwbouw- en renovatieprogramma te realiseren. Om de financiële gezondheid tebeoordelen wordt, zowel door Mitros intern als door het WSW, naar twee belangrijke graadmetersgekeken : de ‘interest coverage ratio’ (ICR) en de (normatieve) operationele kasstroom.De ‘interest coverage ratio’ (ICR)De ICR drukt de verhouding uit van de operationele kasstroom (voor de fictieve 2%normaflossing) en de rentelasten. Ofwel kan Mitros de rentelasten betalen uit het saldo van de'gewone' inkomsten en de 'gewone' uitgaven. Een ICR van 1,0 geeft aan dat dit saldo gelijk isaan de (netto) rentelasten. Intern houdt Mitros een minimumeis van 1,4 aan. Hiermee bouwt zijeen marge in, zodat ze bij een neerwaartse tendens nog kan bijsturen. Het WSW hanteert, doorrekening te houden met twee procent aflossingsfictie, ook een ICR van ongeveer 1,4. Door hetgrote investeringsprogramma in nieuwbouw en renovatie stijgen de rentelasten de komendejaren, waardoor de ICR daalt. Echter de ICR-grafiek geeft aan dat Mitros de komende jaren aande interne eis en de eis van het WSW zal voldoen.21,510,502011 2012 2013 2014 2015 2016Rentedekkingsgraad (ICR) *ICR eis(Normatieve) operationele kasstroomHet kasstroomverloop geeft een meer direct inzicht in de financiële slagkracht. Een belangrijkegraadmeter is de operationele kasstroom na normatieve aflossing. Met andere woorden, in welkemate is de kasstroom uit bedrijfsoperaties toereikend om de rente en aflossing van afgesloten68

leningen te kunnen betalen? Voor de aflossing is hierbij, conform de richtlijnen van het WSW,normatief twee procent van de uitstaande (langlopende) schuldrestant gehanteerd.30.00025.00020.00015.00010.0005.000-2011 2012 2013 2014 2015 2016Operationele kasstroom - 2% aflossingsfictie * Operationele kasstroom *Bovenstaande grafiek laat zien dat de genormaliseerde kasstroom de komende jaren afneemt.Dit is het gevolg van het omvangrijke investeringsvolume, waardoor zowel de rentelasten als denormatieve aflossing toenemen. Voor de komende jaren verwacht Mitros een positievegenormaliseerde kasstroom, waarmee Mitros voldoet aan de eisen van het WSW.Financiële continuïteit conform Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV)Op grond van het BBSH beoordeelt het CFV jaarlijks de financiële positie van Mitros. Hetcontinuïteitsoordeel doet een uitspraak in hoeverre de investeringsambitie passend is bij devermogenspositie. Het financiële beleid van Mitros stelt dat Mitros een A-corporatie wil blijven.Over 2011 heeft Mitros van het CFV een A2 oordeel gekregen. Dit betekent dat de voorgenomenactiviteiten van de laatste twee jaar van de vijfjarige prognoseperiode de financiële positie van decorporatie in gevaar kunnen brengen. De begroting 2012 is zodanig opgesteld dat Mitros weereen A1 oordeel verwacht. Dit is echter wel onder voorbehoud van de invoering van dehuurtoeslagheffing. Als deze heffing wordt ingevoerd, moet Mitros haar investeringsprogrammaopnieuw beoordelen.69

Deel VIIBijlagen70

JaarrekeningINHOUDSOPGAVE1. Geconsolideerde balans per 31 december 2011 (na resultaatbestemming) 722. Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2011 743. Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2011 754. Algemene toelichting 765. Grondslagen voor waardering van activa en passiva 816. Grondslagen voor bepaling van het resultaat 897. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling 958. Toelichting op de geconsolideerde balans 979. Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 11010. Overige informatie 11611. Balans per 31 december 2011 (na resultaatbestemming) 11812. Winst- en verliesrekening over 2011 12013. Toelichting op de balans en de winst- en verliesrekening 12114. Overige gegevens 12471

1. Geconsolideerde balans per 31 december 2011 (na resultaatbestemming)Bedragen x € 1.000Vaste activaREF.31-12-2011 31-12-2010€ € € €Materiële vaste activa 8.1.Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 8.757 8.2118.757 8.211Vastgoedbeleggingen 8.2.Commercieel vastgoed in exploitatie 110.719 163.769Sociaal vastgoed in exploitatie gekw alificeerd als vastgoedbelegging 2.576.670 2.492.055Onroerende zaken verkocht onder voorw aarden 16.631 18.251Vastgoed in ontw ikkeling bestemd voor eigen exploitatie 84.256 79.1562.788.276 2.753.231Financiële vaste activa 8.3.Deelnemingen 606 1.579Latente belastingvordering 72 2.104Leningen u/g 1.537 1.435Te vorderen BWS-subsidies 1.318 1.907Overige financiële vaste activa 11.623 6.989Vlottende activa15.156 14.014Voorraden 8.4. 21.457 25.347Onderhanden projecten 8.5. 584 753Vorderingen 8.6.Huurdebiteuren 1.400 1.475Overige vorderingen 8.480 7.958Overlopende activa 1.524 1.91511.404 11.348Liquide middelen 8.7. 27.231 18.975Totaal 2.872.865 2.831.87972

Bedragen x € 1.000REF.31-12-201131-12-2010€ € € €GroepsvermogenEigen vermogen 8.8. 1.981.276 1.995.899Voorzieningen 8.9.Voorziening onrendabele investering 54.340 78.579Voorziening deelnemingen 1.237 59155.577 79.170Langlopende schulden 8.10.Leningen gemeenten 5.272 14.255Leningen kredietinstellingen 693.706 625.899Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkochtonder voorw aarden 16.194 17.364Overige schulden 55 12715.227 657.530Kortlopende schulden 8.11.Schulden aan kredietinstellingen 3.225 0Kortlopend deel langlopende schulden 49.200 38.000Schulden aan leveranciers 28.245 12.961Belastingen en premies sociale verzekeringen 2.118 469Overlopende rente geldleningen 10.983 10.874Onderhanden projecten 1.979 396Overige schulden en overlopende passiva 25.035 36.580120.785 99.280Totaal 2.872.865 2.831.87973

2. Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2011Bedragen x € 1.000REF.20112010€ € € €BedrijfsopbrengstenHuuropbrengsten 9.1. 149.552 147.179Opbrengsten servicecontracten 9.2. 9.393 9.748Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 9.3. 16.715 20.329Geactiveerde productie eigen bedrijf 9.4. 6.262 6.845Overige bedrijfsopbrengsten 9.5. 3.656 3.673Som der bedrijfsopbrengsten 185.578 187.774BedrijfslastenAfschrijvingen materiële vaste activa 8.1. 1.948 1.103Overige w aardeveranderingen vastgoedportefeuille 9.6. 16.111 138.211Erfpacht 4 382Personeelskosten 9.7. 31.183 28.843Huisvestingskosten 9.8. 2.059 1.639Algemene kosten 9.9. 12.755 7.616Onderhoudslasten 9.10. 43.477 45.070Bijzondere w aardeveranderingen van vlottende activa 9.11. 0 62Leefbaarheid 9.12. 3.930 4.600Lasten servicecontracten 9.13. 9.095 9.177Overige bedrijfslasten 9.14. 14.930 13.540Som der bedrijfslasten 135.492 250.243Bedrijfsresultaat 50.086 -62.469Niet-gerealiseerde w aardeveranderingenvastgoedportefeuille9.15. -36.705 6.739Financiële baten en lasten 9.16.Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 5.464 5.110Rentelasten en soortgelijke kosten -29.944 -29.701-24.480 -24.591Resultaat uit gew one bedrijfsuitoefening vóórbelastingen -11.099 -80.321Belastingen 9.17. -1.905 3.655Resultaat deelnemingen 8.3. -1.619 -25Resultaat na belastingen -14.623 -76.69174

3. Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2011Bedragen x € 1.000 2011 2010€ €Kasstroom uit operationele activiteitenBedrijfsresultaat 50.086 -62.469Aanpassingen voor:Afschrijvingen 1.948 1.103Vrijval/dotatie voorzieningen 0 -7.202Verkoopresultaat Koopgarant 219 967Waardemutaties vastgoedportefeuille 16.111 137.138Veranderingen in w erkkapitaal: 68.364 69.537Voorraden 3.890 -19.873Vorderingen -56 15.871Kortlopende schulden (excl. Bankkrediet) 7.079 6.33910.913 2.337Kasstroom uit bedrijfsoperaties 79.277 71.874Ontvangen/betaalde intrest -24.480 -24.591Ontvangen dividend 0 0Ontvangen/betaalde belasting naar de w inst 0 3.655Kasstroom uit operationele activiteten 54.797 50.938Kasstroom uit investeringsactiviteitenInvesteringen in materiele vaste activa -2.494 -3.906Desinvesteringen in materiele vastie activa 0 0Investeringen in vastgoedbeleggingen -133.751 -116.587Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen 21.728 18.682Investeringen in financiële vaste activa -5.610 -6.941Desinvesteringen in financiële vaste activa 1.463 6.953Kasstroom uit investeringsactiviteiten -118.664 -101.799Kasstroom uit financieringsactiviteitenOntvangsten uit langlopende leningen (nieuw e leningen) 122.000 121.000Aflossing langlopende schulden -51.976 -49.959Schulden aan kredietinstellingen 3.225 -9.816Aflossing overige langlopende schulden -1.126 -1.939Kasstroom uit financieringsactiviteiten 72.123 59.286Mutatie geldmiddelen 8.256 8.425Mutatie geldmiddelenSaldo liquide middelen 1 januari 18.975 10.550Netto kasstroom 8.256 8.425Saldo liquide middelen 31 december 27.231 18.97575

4. Algemene toelichting4.1. AlgemeenWoningcorporatie Mitros is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeftspecifieke toelating in alle gemeenten in de provincie Utrecht, (te weten Abcoude, Amersfoort, Baarn, De Bilt,Breukelen, Bunnik, Bunschoten-Spakenburg, Eemnes, Houten, IJsselstein, Leusden, Loenen, Lopik, Maarssen,Montfoort, Nieuwegein, Oudewater, Renswoude, Rhenen, De Ronde Venen, Soest, Woudenberg, Utrecht,Utrechtse Heuvelrug, Veenendaal, Vianen, Wijk bij Duurstede, Woerden en Zeist) in Gelderland (in degemeenten Nijkerk, Barneveld, Ede, Wageningen en Scherpenzeel) en in Noord-Holland (in de gemeentenBlaricum, Bussum, Hilversum, Huizen, Laren, Muiden, Naarden, Weesp en Wijdemeren) en is werkzaam binnende juridische wetgeving van uit de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. Stichting Mitros isgevestigd op de Einsteindreef 133 te Utrecht. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie enontwikkeling van woningen.4.2. Fiscale eenheidMitros vormt per 1 januari 2008 met haar 100% dochtermaatschappijen een fiscale eenheid voor devennootschapsbelasting. Hiervan is Stichting Mitros het groepshoofd. Tevens vormt Mitros met haar 100%dochtermaatschappijen, uitgezonderd ASKA Beheer BV, een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Hiervan isStichting Mitros het groepshoofd.4.3. Grondslagen voor consolidatieIn de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Mitros en haar groepsmaatschappijen. Ditbetreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt.Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleidkan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt.Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld.Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover eenzelfde invloed ophet beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige participanten. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij nietvan belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar nodig gewijzigd om aansluiting tekrijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor Mitros. Daar waar van de gegevens in totaliteit geenbelangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening is van correctie van de grondslagenafgezien.De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn:Volledig geconsolideerd1. Mitros Holding BV te Utrecht (100%);Proportioneel geconsolideerd2. WOM Noordwest Beheer BV te Utrecht (50%);3. WOM Noordwest CV te Utrecht (50%);4. Ontwikkelingscombinatie Kanaleneiland VOF (33 1/3%)5. Stadsherstel Midden Nederland NV (50%)6. Jebber Beheer BV te Utrecht (50%) (verkocht per 27 december 2011)7. Jebber CV te Utrecht (50%) (geliquideerd per 27 december 2011)76

Ad 1: Mitros Holding BV (100%)De vennootschap heeft formeel ten doel het verrichten van werkzaamheden op het gebied van volkshuisvesting,welzijn, zorg en dienstverlening, alsmede het deelnemen in, het op andere wijze een belang nemen in, hetvoeren van beheer over, het samenwerken met, het verlenen van diensten aan en het financieren van andereondernemingen, van welke aard ook, het voor eigen rekening of voor rekening van derden verkrijgen,vervreemden, bezwaren, exploiteren, huren, verhuren, ontwikkelen en te gelde maken van onroerende zaken enandere registergoederen en al hetgeen met het vorenstaande in de ruimste zin verband houdt of daartoebevorderlijk kan zijn.Op dit moment vinden er binnen Mitros Holding BV geen andere activiteiten plaats dan het deelnemen in en hetfinancieren van onderstaande 100% deelnemingen.Mitros Holding BV heeft de volgende 100% deelnemingen: Mitros Projectontwikkeling BV te Utrecht; Mitros Ontwikkeling BV te Utrecht; BV Stichts Vervoercentrum te Utrecht; Mitros ASKA BV te Utrecht; Mitros ASKA Beheer BV te Utrecht.De activiteiten van deze 100% deelnemingen worden hieronder nader toegelicht: In Mitros Projectontwikkeling BV zijn de ontwikkelactiviteiten van Stichting Mitros ondergebracht. Binnen Mitros Ontwikkeling BV vinden geen activiteiten meer plaats. Deze BV zal in 2012 wordengeliquideerd. BV Stichts Vervoercentrum is economisch eigenaar van 40 Bedrijfs Onroerend Goed panden welke juridischin eigendom zijn bij Stichting Mitros. Stichting Mitros beheert de panden. Mitros ASKA BV is eigenaar van 240 woningen in Kanaleneiland. Deze woningen worden cq zijn deelsgesloopt. Mitros ASKA BV neemt deel in de Grondexploitatiemaatschappij Kanaleneiland CV. Mitros ASKA Beheer BV neemt deel in Kanaleneiland Beheer BV. Kanaleneiland Beheer BV is beherendvennoot van Grondexploitatiemaatschappij Kanaleneiland CV.Ad 2: WOM Noordwest Beheer BV (50%)De vennootschap heeft formeel ten doel het optreden als beherend vennoot van de commanditairevennootschap: WOM Noordwest CV; het voor eigen rekening of rekening van derden verkrijgen, vervreemden,bezwaren, ontwikkelen, beheren, verbeteren, exploiteren en verhuren van onroerende zaken en rechtenwaaraan deze zijn onderworpen, en het financieren van anderen en het stellen van zekerheid of het zichverbinden voor schulden van anderen, alsmede al hetgeen met het vorenstaande in de ruimste zin verbandhoudt of daartoe bevorderlijk kan zijn.WOM Noordwest Beheer BV is een samenwerking van Stichting Mitros en de gemeente Utrecht. Zij beheert depanden van de WOM Noordwest CV.Ad 3: WOM Noordwest CV (50%)De vennootschap heeft formeel ten doel het bevorderen van de stedelijke herstructurering in de wijk Noordwestin de gemeente Utrecht met het oog op verbetering van de leefbaarheid en de sociaaleconomische ontwikkelingin die wijk, alsmede het verkrijgen, vervreemden, bezwaren, ontwikkelen, beheren, verbeteren, exploiteren enverhuren van onroerende zaken en rechten waaraan deze zijn onderworpen, en al hetgeen met hetvorenstaande in de ruimste zin verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn.De WOM Noordwest CV is een samenwerking van Stichting Mitros en de gemeente Utrecht. Zij is eigenaar enexploitant van 30 bedrijfspanden / woningen op de Amsterdamsestraatweg te Utrecht.77

Ad 4: Ontwikkelingscombinatie Kanaleneiland VOF (33 1/3%)De vennootschap heeft formeel ten doel het voor gezamenlijke rekening exploiteren van een ontwikkelingsbedrijfen al hetgeen daartoe behoort en daarmee in verband staat of daaraan bevorderlijk kan zijn en meer in hetbijzonder de gezamenlijke ontwikkeling van het Plangebied en het (doen) realiseren en (doen) verkopen van deprojectonderdelen I, III, IV en V bestaande uit woningbouw/appartementen, bedrijfs- en/of maatschappelijkeruimten.De vennootschap is een samenwerking tussen Proper-Stok Groep BV, Portaal Participaties BV en StichtingMitros. In deze vennootschap is de gezamenlijke ontwikkeling van een aantal complexen op de As vanKanaleneiland ondergebracht.Ad 5: Stadsherstel Midden Nederland NV (50%)De vennootschap heeft formeel ten doel het beheren van vermogen en het beleggen van gelden in onroerendezaken, aandelen en obligaties, het kopen en verkopen van onroerende zaken, effecten en andere goederen enhet ontwikkelen van projecten verband houdende met het vorenstaande; het (doen) financieren, ook door middelvan het stellen van zekerheden, van andere ondernemingen, met name van die waarmee de vennootschap ineen groep is verbonden; het deelnemen in-, zich financieel interesseren bij- of de directie voeren over anderevennootschappen of ondernemingen; al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijkkan zijn.De vennootschap is onder meer 100% aandeelhouder van Mitros Monumenten I BV en Mitros Monumenten IIBV, waarin respectievelijk 77 gemeentelijke en 162 rijksmonumenten van Stichting Mitros zijn ondergebracht.Beide Monumenten BV’s beheren en exploiteren deze monumenten. De andere aandeelhouder vanStadsherstel Midden Nederland NV is stichting De Alliantie welke ook (een deel van) haar monumenten heeftondergebracht in BV’s welke ook toebehoren aan deze NV.Ad 6: Jebber Beheer BV (50%)De vennootschap had ten doel het optreden als beherend vennoot van de commanditaire vennootschap: JebberCV; het als beherend vennoot van Jebber CV verwerven, vervreemden, bezwaren, ontwikkelen, verbeteren,exploiteren en verhuren van onroerende goederen en rechten waaraan deze zijn onderworpen; het als beherendvennoot van Jebber CV verkrijgen van financieringen en (doen) financieren, ook door middel van stellen vanzekerheden, van derden; en al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. Deaandelen in Jebber Beheer BV zijn per 27 december 2011 overgedragen aan S.S.H. BV, de andereaandeelhouder.Ad 7: Jebber CV (50%)De vennootschap had ten doel het verkrijgen, vervreemden, bezwaren, ontwikkelen, exploiteren en verhurenvan onroerende goederen in het exploitatiegebied met de doorstroming op de woningmarkt als kerndoelen alhetgeen met het vorenstaande in de ruimste zin verband houdt of daartoe bevorderlijk is. Vanwege deoverdracht van de aandelen van Jebber Beheer BV aan S.S.H. BV is Jebber CV geliquideerd per 27 december2011.Voorts heeft Mitros een belang in de volgende verbindingen (tussen haakjes het belang ultimo 2011): Utrechtse Maatschappij tot Stadsherstel NV (0,01%). De vennootschap is een participatie in monumentalepanden in Utrecht. WijkOntwikkelingsMaatschappij Lombok BV (0,97%). Het doel van de vennootschap is het ondersteunen vande sociaal-economische ontwikkeling in de gemeente Utrecht, met name met het oog op de ontwikkeling van hetbedrijfsleven in achterstandswijken en het optimaal gebruik en beheer van vastgoed aldaar.78

Woningnet NV (6,06%). De vennootschap heeft ten doel het deelnemen in, het financieren van, het voeren vande directie of de administratie van andere ondernemingen, met name ondernemingen die zich bezighouden metde ondersteuning van verhuur - en verkoopactiviteiten van toegelaten instellingen. CV De Witte Vrouwe (7,14%). De activiteiten van de vennootschap bestaan uit het ontwikkelen, financieren en(doen) uitvoeren van woningbouwprojecten. BV Woonwagenexploitatie (49%). De vennootschap heeft ten doel de ondersteuning van toegelateninstellingen, zoals bedoeld in artikel 70, lid 1 van de Woningwet, bij de uitvoering van hun volkshuisvestelijketaken in het bijzonder op het gebied van de verhuur van woonwagens en woonwagenstandplaatsen. Kanaleneiland Beheer BV (25%). Deze vennootschap is de beherend vennoot van de GrondexploitatieMaatschappij Kanaleneiland CV. Grondexploitatie Maatschappij Kanaleneiland CV (24,75%). Mitros heeft een CV/BV constructie opgezet voorde herontwikkeling van het centrumgebied Kanaleneiland. Een samenwerking tussen Stichting Mitros, gemeenteUtrecht, Proper-Stok Groep BV en Stichting Portaal.Deze verbindingen komen niet in aanmerking voor consolidatie daar er geen sprake is van een economischeeenheid, doch slechts sprake is van een duurzame financiële band door middel van een kapitaalstorting of eenverstrekte lening.Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussengroepsmaatschappijen worden geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten degroep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd tenzijer sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in deconsolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als hetgroepsresultaat geëlimineerd voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actiefof passief aan derden buiten Mitros zijn gerealiseerd.4.4. Acquisities en desinvesteringen van groepsmaatschappijenVanaf de oprichtings-/overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwegroepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichtings-/overnamedatum is hetmoment dat overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend in de betreffende maatschappij.De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of equivalent dat is overeengekomen voor de verkrijging van deovergenomen entiteit vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs hoger isdan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva wordt het meerdere alsgoodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa. Indien de verkrijgingsprijs lager is dan het nettobedragvan de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva, dan wordt het verschil (negatieve goodwill) alsoverlopende passiefpost opgenomen.Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht;deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen.4.5. SchattingenBij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Mitroszich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekeningopgenomen bedragen. De marktwaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van hetwaarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen zoals door IPD gedefinieerd.79

Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van dezeoordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op debetreffende jaarrekeningposten.80

5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva5.1. Vergelijking met voorgaand jaarDe gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte vanhet voorgaande jaar. De uitgangspunten en parameters voor de marktwaarde in verhuurde staat van hetvastgoed in exploitatie zijn wel gewijzigd.5.2. RegelgevingDe jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijngeformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt Titel 9 Boek 2 BW voorgeschrevenbehoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2012 is door de Raad voor deJaarverslaggeving de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In dezerichtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijnvoor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. Mitros pastdeze herziene Richtlijn reeds vanaf verslagjaar 2010 toe.De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raadvoor de Jaarverslaggeving.Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of deactuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen deverkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referentiesopgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans,winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.5.3. Verwerking verplichtingenIn de jaarrekening worden naast de juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerktdie kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprakewanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholdersaangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Eenfeitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkelingen herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitef ontwerp faseen afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.5.4. Materiële vaste activa5.4.1. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatieDe onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van verkrijgingsofvervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende deverwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen.Jaarlijks wordt beoordeelt of er sprake is van een bijzondere waardevermindering.81

Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directeopbrengstwaarde.5.5. VastgoedbeleggingenVastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingenof beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatieindien ze beschikbaar zijn voor verhuur.5.5.1. Commercieel vastgoed in exploitatieHet commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven dehuurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciëlevastgoed.Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde. De invulling van deze actuelewaarde, zijnde de marktwaarde in verhuurde staat , wordt onder meer gebaseerd op beschikbaremarktgegevens en samengesteld door externe taxateurs. Jaarlijks laat Mitros 33 1/3% van haar bezit taxerendoor een externe taxateur hetgeen betekent dat elk bezit minimaal eens per drie jaren getaxeerd wordt.5.5.2. Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbeleggingSociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, hetmaatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeenhuurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordtvastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijkeorganisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens isvermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.Het beleid van Mitros is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille continu te verversen. Voor het merendeelvan het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Een deel van de portefeuille isgealloceerd voor verkoop, een deel voor het maximaliseren van de vraaghuur en een deel voor renovatie enherstructurering gericht op waarde ontwikkeling. Daarmee kwalificeert Mitros zich als vastgoed belegger en is demarktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de marktwaarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH de basis voor dewaardering.Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat met inachtnemingvan de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en debepalingen zoals opgenomen in het BBSH. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijngebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige(na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van demarkt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De actuele waarde is gebaseerd op de IPD systematiek. Demarktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, deprocesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen zoals door IPD gedefinieerd. IPD hanteert het waardebegrip van demarktwaarde in verhuurde staat: Het bedrag dat het complex bijcomplexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de bestevoorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaakaanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en82

plichten. Om de uiteindelijke marktwaarde in verhuurde staat te bepalen worden de kopers kosten (genormeerdop 3% overdrachtskosten) in mindering gebracht.Voor het bepalen van de marktwaarde maakt het IPD rekenmodel gebruik van een Netto ContanteWaardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genoemd. Dit betekent dat voor een periodevan 15 jaar zo goed mogelijk de inkomsten en uitgaven worden geschat en dat deze aan de hand van eendisconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald naafloop van de DCF-periode van 15 jaar. Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de handvan twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledigecomplex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Bij uitponden is de veronderstelling dat zo snelmogelijk tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dathet object/complex eerst in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakttussen beide scenario’s.Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. Deeigen in het verleden gerealiseerde kosten worden dus niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnende DCF berekening gestreefd naar opbrengstenmaximalisatie. Eigen voorgenomen huurbeleid wordt dus ookniet ingerekend naar de toekomst. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijkgesteld aan het begrip “marktwaarde”.De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast basisdeel dat bestaat uit een 24 maandsgemiddelde van de 10 jaars EURO IRS (Interest Rate Swap). Op deze basis komt een opslag waarin risico’s totuiting komen die onder andere betrekking hebben op de algemene risico’s voor het investeren in onroerendgoed, locatiespecifieke risico’s en segmentspecifieke risico’s. Voor 2011 bedraagt de basis IRS 3,06% en derisico-opslag 4,44% hetgeen resulteert in een gewogen gemiddelde disconteringsvoet van 7,6%.De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezitheeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Veroudering is grofweg in drie typen te onderscheiden:(1) locatieveroudering;(2)· economische / markttechnische veroudering en(3)· technische veroudering.Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het eindevan de 15-jaars periode wil (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van deexploitatieperiode. Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto Aanvangs Rendement lager ligt dan de exit yield. Hettweede uitgangspunt is gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarigeexploitatieperiode. Hierbij zijn de mate waarin uitponding in het object heeft plaats gevonden, de bouwperiodeen de locatie van invloed. De door Mitros gehanteerde exit yields liggen tussen de 4,4% en 9,4%. Deeindwaarde wordt berekend door de jaarlijkse huuropbrengst te delen door de exit yield.Voor alle gehanteerde aannames en uitgangspunten (incl. de disconteringsvoet) is door een externe taxateureen aannemelijksheidsverklaring met betrekking tot de marktconformiteit afgegeven.83

De overige gehanteerde parameters zijn:2011 2010Prijsinflatie 20-jaars gemiddelde CBS 20-jaars gemiddelde CBSBouwkostenstijging 20-jaars gemiddelde BDB-bouwkostenstijging 20-jaars gemiddelde BDB-bouwkostenstijgingLooninflatie 20-jaars gemiddelde regelingslonen CBS 20-jaars gemiddelde regelingslonen CBSIRS (basis disconteringsvoet) 24-maandsgemiddelde 10 jaars EURO IRS 24-maandsgemiddelde 10 jaars EURO IRSMutatiegraad 7 jaars gemiddelde 7 jaars gemiddeldeOnderhoudsnorm (EGW)/vhe € 819 € 799Onderhoudsnorm (MGW)/vhe € 533 € 520Beheersnorm/vhe € 423 € 413Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de stichtingskosten de realiseerbare waardeduurzaam overschrijdt.Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven.De waardering van het vastgoed in portefeuille bij Stadherstel Midden Nederland hebben betrekking op heteigen ingebrachte deel van Mitros. Voor de WOM Noordwest is de volledige portefeuille gewaardeerd, en komt50 % van dit totaal op de balans van Mitros.5.5.3. Onroerende zaken verkocht onder voorwaardenOnroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop Onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aaneen derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent worden aangemerkt alsfinancieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde demet de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV.Indien de regeling voorziet in een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan derealiseerbare waarde op het terugkoopmoment dan is de verwerking overeenkomstig de terugkoopplicht.Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans eenterugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan debij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden.In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichtingen/of recht die/dat mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economischverkeer. De terugkoopverplichting / recht wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat deterugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.Indien de regeling voorziet in een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan derealiseerbare waarde op het terugkoopmoment dan is de verwerking overeenkomstig de terugkoopplicht.Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans eenterugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan debij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden.De mogelijke per saldo toename van de terugkoopverplichting ten opzichte van de bij overdracht ontstaneverplichting wordt geactiveerd, een per saldo afname wordt als resultaat verantwoord.84

5.5.4. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatieDit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten vanhet werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzonderewaardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Ook wordt de rente tijdens de bouwtoegerekend. De te activeren rente is berekend tegen een percentage van 3,1% (2010: 5%). Indien debijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt deonroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.Ingenomen grondposities worden verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten of tegen lageremarktwaarde. Met betrekking tot gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningenverantwoord onder de post voorraad onderhanden werk, het aandeel huurwoningen wordt verantwoord ondervastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie.5.6. Financiële vaste activa5.6.1. DeelnemingenDeelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan wordenuitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van denettovermogenswaarde. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij eenaandeelhoudersbelang van meer dan 20%.De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voordeelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordtuitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming.Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihilgewaardeerd. Indien en voor zover Mitros in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van dedeelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat testellen wordt een voorziening getroffen.De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbareactiva en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepastdie gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij de eerste waardering.Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegenverkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde.5.6.2. Latente belastingvorderingenLatente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waardevan de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekeninggevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedttegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komendejaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld.Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartseverliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winstbeschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnenworden benut.85

Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingenen joint ventures, tenzij Mitros in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te bepalen en het nietwaarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen.Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingenzijn opgenomen onder de voorzieningen.Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De gehanteerde disconteringsvoet is5,25%.5.6.3. Leningen u/gLeningen u/g worden opgenomen tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid.Hieronder vallen ook leningen in het kader van de Starters Renteregeling.5.6.4. Te vorderen BWS-subsidiesDe vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contantewaarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gesteldebedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststellingvan de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa.5.6.5. Overige financiële vaste activaBinnen het treasurybeleid van Mitros dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente(rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Op grond van het vigerende treasurystatuut is het gebruik van financiëleinstrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogenkan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidtwelke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten.Financiële instrumenten die zijn aangegaan ter dekking van activa en passiva worden gewaardeerd engepresenteerd in samenhang met de desbetreffende activa en passiva (hedge accounting).5.7. Vlottende activa5.7.1. Vastgoed bestemd voor de verkoopDe voorraden halffabricaten en gereed product worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagereopbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging ofvervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat tebrengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productiegerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau,onderhoudsafdeling en interne logistiek.5.7.2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoopDe voorraden onderhanden werk (onverkochte woningen in ontwikkeling) worden gewaardeerd opvervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen metde verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun86

huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aande productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau,onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente.De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij debepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.5.8. Onderhanden projectenOnderhanden projecten in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerdeprojectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst. Zie hiervoor degrondslag in paragraaf 6.1.1). Indien van toepassing, worden de voorziene verliezen en reeds gedeclareerdetermijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan degerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden.Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden.5.9. VorderingenVorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde van de tegenprestatie.5.9.1. HuurdebiteurenEen voorziening voor oninbaarheid wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.5.10. Liquide middelenLiquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden.Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopendeschulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.5.11. Voorzieningen5.11.1. AlgemeenVoorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die opbalansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan dehoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen.Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt alsgevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiëlepositie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. Stichting Mitros participeert voor 33 1/3 % inOntwikkelingscombinatie Kanaleneiland VOF.Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat dezevergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als eenactief in de balans opgenomen.5.11.2. Voorziening onrendabele investeringenVerwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen worden op het moment van besluitvorming alsbijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de87

investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het complexovertreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verbandverstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenenontvangsten.5.12. Langlopende schulden5.12.1. LeningenLanglopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen kostprijs. Schulden worden naeerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdendmet agio of disagio. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordtsamen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijdvan de schulden in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt.De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder dekortlopende schulden.5.12.2. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaardenIn het kader van de verkoop van woningen volgens de MGE regeling en de Koopgarantregeling heeft Mitros eenterugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in heteconomisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat datde terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.5.13. Overige activa en passivaVoor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominalewaarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheidin mindering gebracht.5.14. Operationele leasingLeasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Mitros ligt,worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden,rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst- enverliesrekening over de looptijd van het contract.88

6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat6.1. AlgemeenHet resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kostenen andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijngerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerdewaardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde :- Vastgoedbeleggingen zijnde commercieel vastgoed in exploitatie- Vastgoedbeleggingen zijnde sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd- Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden- Afgeleide financiële instrumenten die niet zijn aangemerkt als afdekkingsinstrument.6.1.1. OpbrengstverantwoordingOpbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s metbetrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering vandiensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan debalansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.6.1.2. Projectopbrengsten en projectkostenVoor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden deprojectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst- en verliesrekening naarrato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoCmethode).De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakteprojectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbarewijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst- enverliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; deprojectkosten worden dan verwerkt in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodrahet resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens dePoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum.Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengstenzijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claimsen vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaarkunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten diein het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project enandere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend.Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan wordende verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in dekostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten.89

6.2. Bedrijfsopbrengsten6.2.1. HuuropbrengstenDe jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2011bedroeg dit maximumpercentage 1,3 % (2010: 1,2%). Voor Mitros bedroeg de gemiddelde huurverhoging 1,21%(2010: 1,07%).6.2.2. Opbrensten servicecontractenDit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakteservicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten wordenverantwoord onder de lasten servicecontracten.6.2.3. OverheidsbijdragenOnder deze post zijn de overige overheidsbijdragen opgenomen. Voor zover de overige overheidsbijdragen nogniet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden metvoorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen.6.2.4. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuilleDe post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaaktedirect toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passerentransportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaarzijn.De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden worden niet verantwoord als verkoopopbrengst daar debelangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerdeterugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post Langlopende schulden, terugkoopverplichting woningenverkocht onder voorwaarden en wordt jaarlijks met inachtname van de contractvoorwaarden gewaardeerd.6.2.5. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijfDe toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronderverantwoord. De rente in het kader van voorfinanciering wordt verantwoord onder de rentebaten.6.3. Bedrijfslasten6.3.1. Afschrijvingen materiële vaste activaDe afschrijvingen op materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van deverkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van degeschatte economische levensduur. Met restwaarde wordt aangesloten bij de fiscale wet- en regelgeving.6.3.2. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuilleDe overige waardeveranderingen hebben o.a. betrekking op het onrendabele deel van investeringen bijnieuwbouw en renovatie. Daarnaast hebben de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille betrekkingop duurzame waardeveranderingen in de overige vastgoedportefeuille.90

6.3.3. ErfpachtJaarlijks wordt door de gemeente voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden erfpacht in rekeninggebracht op basis van canons. De eenmalig afgekochte meerjarige erfpachtscontracten maken onderdeel uitvan de vervaardigingsprijs en zijn daarmee onderdeel van de materiële vaste activa in exploitatie en/of devastgoed beleggingen.6.3.4. Lonen en salarissen en sociale lastenLonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- enverliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.6.3.5. PensioenenVoor de pensioenregelingen betaalt Mitros op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aanpensioenfondsen. Behalve de betaling van premies heeft Mitros geen verdere verplichtingen uit hoofde van dezepensioenregelingen. Mitros heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen vanaanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord alspersoneelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopendeactiva indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen.6.3.6. Lasten onderhoudOnder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Vantoerekenbaarheid is sprake als de verplichting is aangegaan en de werkzaamheden daadwerkelijk in hetbetreffende jaar zijn gestart.Het service- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede dekosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomenbij de salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten doorhet feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.6.3.7. LeefbaarheidDe hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen die deleefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten vanpersoneel die zich specifiek met leefbaarheid bezig houden opgenomen bij de salarissen en sociale lasten.6.3.8. Overige bedrijfslastenDe overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.6.3.9. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuilleDe waardeverandering van de vastgoedportefeuille wordt verwerkt in de winst-en-verliesrekening.6.3.10. BelastingenVanaf 1 januari 2008 is Mitros integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporatieszijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is91

vastgelegd in een Vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen metbetrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming.De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening,rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren(voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde bestanddelen en na bijtelling vanniet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latentebelastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.Deze last is in de geconsolideerde resultatenrekening opgenomen.6.3.11. Rentebaten en rentelastenRentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet vande betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met deverantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.6.3.12. Activeren van rentelastenRentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van eenactief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken.De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardigingopgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van hetactief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.6.3.13. Financiële instrumenten en risicobeheersingBinnen het treasurybeleid van Mitros dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente(rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Op grond van het vigerende treasurystatuut is het gebruik van financiëleinstrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogenkan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidtwelke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Financiële instrumentendie zijn aangegaan ter dekking van activa en passiva worden gewaardeerd en gepresenteerd in samenhang metde desbetreffende activa en passiva (hedge accounting).Valutarisico:Mitros loopt geen valuta risico, alle inkomende en uitgaande kasstromen zijn in euro’s. Ook met betrekking totfinanciele instrumenten loopt Mitros geen valutarisico’s.Renterisico:Mitros loopt renterisico over de rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor schulden metvariabele renteafspraken loopt Mitros risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking totvastrentende schulden loopt Mitros risico’s over de marktwaarde.Kredietrisico:Mitros heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Mitros maakt gebruik van meerdere bankenteneinde over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk worden anderezekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten.92

Liquiditeitsrisico:Mitros maakt gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voorzover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten.De waardering van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) is afhankelijk van het feit of het onderliggendevan het derivaat beursgenoteerd is of niet. Indien het onderliggende beursgenoteerd is, dan wordt het derivaattegen actuele waarde opgenomen. Indien het onderliggende niet-beursgenoteerd is, wordt het derivaat tegengeamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleidefinancieel instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordttoegepast of niet.Mitros past hedge accounting toe op afgeleide financiële instrumenten. Op het moment van aangaan van eenhedge relatie, wordt dit door Mitros gedocumenteerd. De stichting stelt door middel van een test periodiek deeffectiviteit van de hedge relatie vast.Dit kan gebeuren door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van deafgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in actuele waarde van het hedge-instrument en deafgedekte positie.Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in debalans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post.Dit betekent het volgende: Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegenkostprijs gewaardeerd. Zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de balans verwerkt wordt, wordt het hedgeinstrumentniet geherwaardeerd.Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst- en verliesrekening verwerkt onder de postfinanciële baten en lastenMitros past kostprijshedge-accounting toe voor de renteswaps die ervoor zorgen dat bepaalde vastrentendeschulden worden omgezet in variabel rentende leningen. Het ineffectieve deel van de waardeverandering van derenteswaps worden verantwoord in de winst- en verliesrekening onder de post financiële baten en lasten. In hethuidige boekjaar heeft dit niet tot een resultaat geleid.6.3.14. KasstroomoverzichtHet kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaataangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven inhet verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan deontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten.De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. Inhet kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- enfinancieringsactiviteiten.De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in dehoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele93

activiteiten).De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overigeschulden voorkomende verplichtingen.Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomenonder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uitfinancieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder dekasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die inde verworven groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn op de aankoopprijs in mindering gebracht.94

7. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepalingDe jaarrekening wordt overeenkomstig Titel 9 boek 2 BW opgesteld. Het management dient daartoe bepaaldeveronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen,op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen.7.1.1. Materiële vaste activa, marktwaarde in verhuurde staatHet sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat met inachtnemingvan de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en debepalingen zoals opgenomen in het BBSH. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijngebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige(na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van demarkt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De actuele waarde is gebaseerd op de IPD systematiek.De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, deprocesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen zoals door IPD gedefinieerd. IPD hanteert het waardebegrip van demarktwaarde in verhuurde staat: Het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zalopbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeftaangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopendehuurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten.In de waardering zijn een groot aantal schattingselementen opgenomen. Voor alle gehanteerde aannames enuitgangspunten (incl. de disconteringsvoet) is door een externe taxateur eenaannemelijksheidsverklaring mbt tot de marktconformiteit afgegeven.7.1.2. Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructureringIn de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt diekunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprakewanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholdersaangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Eenfeitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkelingen herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp faseen afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bijdaadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan doorbewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomenbouwproductie.7.2. Verwerking fiscaliteitTen aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Stichting Mitros een aantalstandpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2009 tot en met 2011 doorde fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen:Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen;De verwerking van projectontwikkelingsresultaten;Het treffen van een onderhoudsvoorziening;Het vormen van een herbestedingsreserve.95

Dientengevolge kan de fiscale last over 2011 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan enbelastinglatenties een andere waarde kennen.96

8. Toelichting op de geconsolideerde balans8.1. Materiële vaste activaHet mutatieoverzicht is als volgt te specificeren:Bedragen x € 1.000 2011 2010€ €1 januariVerkrijgingsprijzen 22.283 18.376Cumulatieve w aardeveranderingen en afschrijvingen -14.072 -12.969Boekw aarden 8.211 5.407MutatiesInvesteringen 2.494 3.907Afschrijvingen -1.948 -1.103Totaal mutaties 546 2.80431 decemberVerkrijgingsprijzen 24.777 22.283Cumulatieve w aardeveranderingen en afschrijvingen -16.020 -14.072Boekw aarden 8.757 8.211De afschrijvingstermijnen voor de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn 5 jaar voorkantoorinventaris en hardware, 10 jaar voor verbouwingskosten en 30 jaar voor kantoorpanden.97

8.2. Vastgoedbeleggingen8.2.1. Vastgoed in exploitatieHet vastgoed in exploitatie is als volgt te specificeren:Bedragen x € 1.000 2011 2010€ €31 december voorgaand jaarCommercieel vastgoed in exploitatie 163.769 108.644Sociaal vastgoed in exploitatie 2.492.055 822.712Boekw aarde 2.655.824 931.356Stelselw ijziging - 1.781.1141 januariBoekw aarde 2.655.824 2.712.470MutatiesInvesteringen 46.024 39.499Desinvesteringen -21.728 -18.682Mutatie actuele w aarde -35.679 6.287Overboekingen 44.847 13.455Overige mutaties - -8.750Mutatie voorziening -1.899 -88.455Totaal mutaties 31.565 -56.64631 decemberCommercieel vastgoed in exploitatie 110.719 163.769Sociaal vastgoed in exploitatie 2.576.670 2.492.055Boekw aarde 2.687.389 2.655.824De waarde van de vastgoedportefeuille in exploitatie conform dVI (de Verantwoordings Informatie van hetCentraal Fonds) bedraagt € 1.175 miljoen (2010: € 1.233 miljoen).In de waardering van de portefeuille is meegenomen of de woning uitgepond wordt of niet. In 2012 verwachtMitros 201 woningen te verkopen, tegen een opbrengstwaarde van circa € 35,0 miljoen. Gemiddeld bedraagt deopbrengstwaarde € 174.000 per woning. De gemiddelde boekwaarde bedraagt circa € 87.000 per woning,hetgeen een verwachte totale boekwinst van circa € 17 miljoen inhoudt.De waarde van de vastgoedportefeuille eind 2011 is nagenoeg gelijk aan de waarde van de vastgoedportefeuilleeind 2010. Toch vertoont de ontwikkeling van de vastgoedwaarde in 2011 een hoge dynamiek. Dit betreft echterde aanpassing van parameters en uitgangspunten die elkaar deels compenseren. Onderstaande worden deparameters die de meeste invloed hebben op de waardeontwikkeling van de vastgoed portefeuille korttoegelicht: Ontwikkeling (markt)huurprijzen: de maximaal redelijke huur volgens de WW puntensystematiek is door hettoevoegen van de schaarstepunten en de punten vanwege energielabels hoger dan vorig jaar. Als gevolghiervan stijgt de gemiddelde potentiële markthuur per maand per vhe van € 573 naar € 625 euro. De stijgingvan de maximaal redelijke huur en de markthuren hebben een positief effect op de vastgoedwaarde van circa€ 120 miljoen. Door de (tijdelijke) verlaging van de overdrachtsbelasting zijn de kosten koper gedaald van 7% naar 3%. Ditheeft een positief effect op de vastgoedwaardering van circa € 115 miljoen. Daar staat tegenover dat het risicoprofiel in de markt, gezien de slechte marktomstandigheden en hetuitblijven van het gewenste effect rondom de verlaagde overdrachtbelasting, aanzienlijk is toegenomen. Dit98

uit zich in een stijging van de disconteringsvoet met (gewogen) gemiddeld 50 basispunten. De verhoging vande disconteringsvoet leidt tot een negatief effect op de vastgoedwaarde van circa € 120 miljoen. De mutatiegraad is voor het derde jaar op rij afgenomen. Dit leidt tot een waardedaling van ongeveer 1%,circa € 30 miljoen. Verder is door de slechte marktomstandigheden de verwachte verkoopwaardestijging forsnaar beneden bijgesteld. Deze parameter daalt van gemiddeld 2% naar 1,28%. Het negatieve waarde effectbedraagt circa € 45 miljoen.Naast bovengenoemde parameters heeft het investerings- en desinvesteringsprogramma van Mitros invloed opde waardeontwikkeling van het bezit. De vastgoedwaarde is in 2011 gestegen met € 45 miljoen door deoplevering van nieuwbouwwoningen. Daar staat tegenover dat er voor € 22 miljoen aan bestaande woningen isverkocht. Tenslotte heeft Mitros nog voor € 46 miljoen in haar bezit geïnvesteerd in de vorm van renovaties,afkoop van erfpacht, splitsingsmaatregelen en duurzaamheidsingrepen. Als deze investeringen uit de totalewaardeverandering worden geëlimineerd, dan blijft er per saldo een negatieve autonome waardeontwikkeling(mutatie actuele waarde) over van € 36 miljoen.8.2.2. Onroerende zaken verkocht onder voorwaardenHet vastgoed verkocht onder voorwaarden is als volgt te specificeren:Bedragen x € 1.000 2011 2010€ €1 januariActuele w aarde 18.251 19.463Boekw aarde 18.251 19.463MutatiesInvesteringen 587 141Mutatie actuele w aarde -1.401 -1.199Desinvestering (marktw aarde) -806 -154Totaal mutaties -1.620 -1.21231 decemberActuele w aarde 16.631 18.251Boekw aarde 16.631 18.251Gedurende 2011 zijn vijf woningen die verantwoord stond als verkocht onder voorwaarden teruggekocht en vierwoningen zijn verkocht onder voorwaarden.99

8.2.3. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatieHet vastgoed in ontwikkeling is als volgt te specificeren:Bedragen x € 1.000 2011 2010€ €31 december voorgaand jaarCumulatieve verkrijgingsprijs 102.542 79.879Cumulatieve w aardeveranderingen -101.965 -194.204Balansw aarde 577 -114.325Materiele vaste activa in ontw ikkeling 79.156 58.391Voorziening onrendabele investering -78.579 -172.716Balansw aarde 577 -114.325Stelselw ijziging - 99.0161 januariBalansw aarde 577 -15.309MutatiesInvesteringen 90.176 116.543Overboekingen -92.880 -57.508Overige mutaties 7.588 -36.371Mutatie voorziening 24.455 -6.778Totaal mutaties 29.339 15.88631 decemberCumulatieve verkrijgingsprijs 107.426 102.542Cumulatieve w aardeveranderingen -77.510 -101.965Balansw aarde 29.916 577Materiele vaste activa in ontw ikkeling 84.256 79.156Voorziening onrendabele investering -54.340 -78.579Balansw aarde 29.916 577In het boekjaar werd terzake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie een bedrag ad € 4,7miljoen aan bouwrente geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelderentevoet gehanteerd van 3,1% (2010: 5%). De activa zijn verzekerd tegen de herbouwwaarde waarbijonderverzekering is uitgesloten. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voornieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend.Het vastgoed is in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder WSW garantie. Er zijn geenhypothecaire zekerheden afgegeven. De grond in Utrecht is grotendeels uitgegeven in erfpacht en alle gevallenafgekocht, terwijl de grond in Nieuwegein in eigendom is. Onder vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigenexploitatie is voor € 14 miljoen aan grondposities opgenomen.100

8.3. Financiële vaste activa8.3.1. AlgemeenHet mutatieoverzicht is als volgt te specificeren:OverigeLatente belastingvorderingTe vorderen financiëleDeelnemingenLeningen u/g BWS subsidie vaste activa TotaalBedragen x € 1.000 € € € € € €Stand 1 januari 1.579 2.104 1.435 1.907 6.989 14.014mutatiestoevoegingen 0 -2.032 356 0 5.254 3.578verminderingen 0 0 -254 -589 -620 -1.463resultaat deelnemingen -1.619 0 0 0 0 -1.619reclassificatie naar voorzieningen 646 0 0 0 0 646totaal mutaties -973 -2.032 102 -589 4.634 1.142Stand 31 december 606 72 1.537 1.318 11.623 15.1568.3.2. DeelnemingenHet mutatieoverzicht is als volgt te specificeren:Utrechtse mijtot Wijkontw ikkelingsstadsherstel mij Lombok BVWoningnetNVCV WitteVrouw eBVWoonw agen Kanaleneilandexploitatie Beheer BVGEMKanaleneilandCVBelang in deelneming (per 31 december) 0,01% 0,97% 6,06% 7,14% 49,00% 25,00% 24,75%TotaalBedragen x € 1.000 € € € € € € € €Beginstand deelnemingen 1 21 411 146 -591 10 990 988Gepresenteerd onder voorzieningen 591STAND 1 JANUARI 1.579MUTATIES:Aankoop belang 0 0 0 0 0 0 0 0Kapitaalstorting 0 0 0 0 0 0 0 0Verkoop belang 0 0 0 0 0 0 0 0Herrubricering 0 0 0 0 0 0 0 0Liquidatieuitkering 0 0 0 0 0 0 0 0Dividenduitkering 0 0 0 0 0 0 0 0Resultaat boekjaar 0 0 15 2 0 0 -1.636 -1.619SALDO 0 0 15 2 0 0 -1.636 -1.619Eindstand deelnemingen 1 21 426 148 -591 10 -646 -631Gepresenteerd onder voorzieningen 1.237STAND 31 DECEMBER 606101

8.3.3. Latente belastingvorderingDe latente belastingvordering betreft dat deel van het in 2011 bestaande compensabele verlies dat nogverrekend kan worden met toekomstige fiscale winsten. Aangezien op basis van de meerjaren tax planning pasin 2020 een positief fiscaal resultaat wordt behaald, zal het compensabele verlies t/m 2011 naar verwachtingniet via carry forward worden verrekend. De in 2011 bestaande verliezen zullen naar verwachting namelijk in2019 verdampen. De latente belastingvordering is derhalve gewaardeerd op (nagenoeg) nihil. Indien de totalelatentie zou worden gewaardeerd tegen nominale waarde dan bedraagt deze circa € 255 miljoen (2010: circa €275 miljoen), dit betreft met name de waardering van het vastgoed. Naar verwachting zal deze latentie over hetvastgoed niet tot afwikkeling komen binnen een afzienbare termijn.8.3.4. Overige financiële vaste activaOnder de overige financiële vaste activa zijn afgeleide financiële instrumenten (derivaten) opgenomen. Ditbetreffen caps en renteswaps die ultimo 2011 een negatieve marktwaarde hebben van ongeveer € 6 miljoen. Dederivaten dienen voor het afdekken van het renterisico van op balansdatum lopende en nog af te sluitenleningen. De onderliggende waarde van de caps bedraagt totaal € 186 miljoen. Hiervan is € 30 miljoen nog nietgekoppeld aan een lening. De onderliggende waarde van de renteswaps bedraagt totaal € 128 miljoen.Hiervan is € 20 miljoen per balansdatum reeds gestart maar nog niet gekoppeld aan een lening. Verder is € 57miljoen met een startdatum na balansdatum nog niet gekoppeld aan een lening. De looptijden van de derivatenvariëren van 2010 tot 2028.Een gedetailleerd overzicht van de financiële instrumenten is opgenomen onder paragraaf 8.14.8.4. VoorradenDe voorraden zijn als volgt te specificeren:Bedragen x € 1.000 31-12-2011 31-12-2010€ €Bestede kosten projecten (voor verkoop) in ontw ikkeling 20.930 24.937Voorraad MGE w oningen 140 154Voorraad garages 387 25621.457 25.347102

De bestede kosten projecten (voor verkoop) in ontwikkeling zijn als volgt te specificeren:Bedragen x € 1.000 31-12-2011 31-12-2010€ €Talmalaan fase 1 100 1.519Talmalaan fase 2 7.332 6.228Geuzenw ijk deel 1 2.009 4.352Talmalaan 26 VS 1.984 -Laan van Chartroise - 1.181Abrikoosstraat 2.589 1.674Sterrenberg I - 1.895Sterrenberg II 4.557 4.407Overige projecten 2.359 3.681Bestede kosten projecten (voor verkoop) in ontw ikkeling 20.930 24.9378.5. Onderhanden projectenDe onderhanden projecten zijn als volgt te specificeren:Bedragen x € 1.000 31-12-2011 31-12-2010€ €Onderhanden w erk uren projectontw ikkeling 584 753Gerealiseerde projectopbrengsten 29.020 5.322Af: Gefactureerde termijnen -30.999 -5.718Reclassificatie naar kortlopende schulden -1.979 -396584 7538.6. Vorderingen8.6.1. HuurdebiteurenOp de huurdebiteuren is een voorziening voor oninbaarheid getroffen van € 2,0 miljoen (2010: € 2,2 miljoen).Hierbij geldt dat vorderingen op huurdebiteuren welke onder de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen(WSNP) vallen, voor 100% zijn voorzien.103

8.6.2. Overige vorderingenDe overige vorderingen zijn als volgt te specificeren:Bedragen x € 1.000 31-12-2011 31-12-2010€ €Vogelaarbijdrage 2.940 4.031Overige debiteuren 2.601 1.629Voorziening overige debiteuren -297 -188Nog te ontvangen rente leningen u/g 212 124Nog te ontvangen schade uitkeringen 497 990Kortlopend deel te vorderen BWS-subsidies 589 660Overige vorderingen 1.938 712Totaal 8.480 7.958De “Vogelaarbijdrage” betreft de bijzondere projectsteun van het Centraal Fonds Volkshuisvesting.8.6.3. Overlopende activaDe overlopende activa zijn als volgt te specificeren:Bedragen x € 1.000 31-12-2011 31-12-2010€ €Vooruitbetaalde kosten 1.017 1.395Disagio op leningen O/G 507 520Totaal 1.524 1.9158.7. Liquide middelenDe liquide middelen zijn grotendeels direct opeisbaar.8.8. Eigen vermogenDe mutatie in het groepsvermogen is als volgt:Bedragen x € 1.000 31-12-2011 31-12-2010€ €Stand 1 januari 1.995.899 192.189Stelselw ijziging - 1.880.401Resultaat boekjaar -14.623 -76.691Stand 31 december 1.981.276 1.995.899Het cumulatieve bedrag aan ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen bedraagt circa € 1.721miljoen (2010: 1.765 miljoen).104

8.9. VoorzieningenDe mutaties in de voorzieningen zijn in het navolgende schema samengevat:Onrendabeleinvestering deelnemingen TotaalBedragen x € 1.000 € € €Stand 1 januari 78.579 591 79.170MutatiesToevoegingen 4.186 646 4.832Onttrekkingen -28.425 0 -28.425Mutaties -24.239 646 -23.593Stand 31 december 54.340 1.237 55.5778.10. Langlopende schulden8.10.1. Leningen Gemeenten en KredietinstellingenDe mutaties in de leningen Gemeenten en Kredietinstellingen zijn als volgt weer te geven:LeningenGemeentenLeningenKredietinstellingenBedragen x € 1.000 € € €TotaalStand 1 januari 14.255 663.899 678.154MutatiesNieuw e leningen 0 122.000 122.000Klimleningen 0 0 0Aflossingen -8.983 -42.993 -51.976Saldo -8.983 79.007 70.024De per 31 december 2011 door het WSW verstrekte borgstellingen bedragen in totaal € 787 miljoen (2010: €710 miljoen), hiervan is eind 2011 € 730 miljoen (2010: € 678 miljoen) gebruikt. € 18,5 mln is rechtstreeks doorde gemeenten Utrecht en Nieuwegein geborgd.De gemiddelde financieringsrente over 2011 bedraagt 4,0% (2010: 4,5%). Het kortlopende deel van de leningenbedraagt € 49,2 miljoen (2010: 38,0 miljoen).De duration van de leningen is 7,7 jaar.5.272 742.906 748.178presentatie onder kortlopende schulden 0 -49.200 -49.200Stand 31 december 5.272 693.706 698.978105

Het renteprijsrisico is in de navolgende tabel weergegeven.2e t/m 6e t/m 11e t/mBedragen x € 1.000 < 1 jaar 5e jaar 10e jaar 15e jaar na 15 jaar Totaal€ € € € € €0 - 2 % 12.070 0 0 68.200 10.444 90.7142 - 4 % 0 0 148.611 36.800 12.602 198.0134 - 5 % 18.129 66.068 9.816 66.626 269.497 430.1365 - 6 % 12.238 8.337 0 4.639 2.959 28.1736 - 7 % 0 1.058 0 0 0 1.0587 - 8 % 0 84 0 0 0 84Totaal 42.437 75.547 158.427 176.265 295.502 748.1788.10.2. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaardenDe terugkoopverplichting betreft 104 MGE woningen en 15 Koopgarant woningen.Bedragen x € 1.000 31-12-2011 31-12-2010€ €1 januari 17.364 19.298Mutaties uit hoofde van aankoop/verkoop -130 -13Mutatie uit hoofde van w aardedaling / -stijging -1.040 -1.92131 december 16.194 17.3648.11. Kortlopende schulden8.11.1. Belastingen en premies sociale verzekeringenDe specificatie is als volgt:Bedragen x € 1.000 31-12-2011 31-12-2010€ €Omzetbelasting 1.045 -548Loonbelasting 1.073 1.017Totaal 2.118 469106

8.11.2. Overige schulden en overlopende passivaDe specificatie is als volgt:Bedragen x € 1.000 31-12-2011 31-12-2010€ €Vooruitontvangen huur 2.949 2.365Nog te betalen planmatig onderhoud 14.803 20.553Reservering vakantiedagen 580 517Nog af te rekenen Vogelaarbijdrage 1.068 1.053Overige 5.635 12.092Totaal 25.035 36.5808.12. Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen HuurverplichtingenHet jaarlijkse bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerend goed bedraagt in totaal voor2011 € 1.276.000. De huurverplichtingen lopen tot 2015. ObligoWSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk.Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSWdeelnemersover te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. De hoogte van hetobligotarief is vastgesteld op 3,85%. De grondslag waarover het obligotarief wordt berekend is het schuldrestantvan de geborgde leningen. Voor Mitros geldt een obligo verplichting van 3,85% over EUR 787,0 mln, dit is EUR30,3 mln. DIGH-leningStichting Mitros staat garant voor een DIGH-lening aan de stad Leon in Nicaragua. De voorwaardelijkeverplichting op deze borgstelling bedraagt € 468.000. ErfpachtverplichtingenTen aanzien van onroerende zaken zijn er geen erfpachtverplichtingen meer, omdat in het boekjaar alleerfpachtverplichtingen eeuwigdurend zijn afgekocht. LeaseverplichtingHet bedrag van met derden aangegane leasecontracten van roerende zaken bedraagt in totaal€ 2,6 miljoen. De leasecontracten hebben een resterende looptijd tot uiterlijk november 2016. InvesteringsverplichtingEr zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw en aankoop van woningen tot een bedragvan € 166,7 miljoen. OnderhoudsverplichtingEr zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor onderhoud van woningen tot een bedrag van € 1,2miljoen.107

GrondIn het kader van grondaankopen is sprake van voorwaardelijke verplichtingen bij bestemmingswijzigingen. Dezeverplichtingen zijn verwerkt in de taxatie van de gronden. GarantiestellingPer 31 december 2011 heeft de Stichting Mitros bankgaranties afgegeven tot een totaalbedrag van€ 4,9 miljoen. Ontvangen bankgarantiesPer 31 december 2011 is er ten behoeve van Stichting Mitros € 20,0 miljoen aan bankgaranties verstrekt in hetkader van huurbetalingen en het nakomen van bouwverplichtingen. Leningen o/gPer 31 december 2011 zijn er flex-leningen afgesloten waarvan de opnameruimte nog € 89,8 miljoen bedraagt. BelastingschuldenUit hoofde van de fiscale eenheid voor de omzetbelasting en vennootschapsbelasting is Mitros hoofdelijkaansprakelijk voor belastingschulden van de fiscale eenheid.8.13. Verbonden partijenMet de meeste van haar deelnemingen heeft Mitros naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie,waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van de betreffendedeelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractueleafspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.8.14. Financiële instrumentenVolgens het treasurystatuut mag Mitros derivaten toepassen maar uitsluitend in het kader van het afdekken vanrenterisico’s. In dit verband komt een treasury commissie jaarlijks enkele keren bij elkaar en neemt hieroververvolgens een besluit.De toegepaste grondslagen voor het verwerken van derivaten komen volledig overeen met hetgeen algemeenaanvaard is. Hieronder staat nadere informatie over de derivaten die Mitros toepast voor het beheersen vanrenterisico’s, alsook over de omvang en de risico’s van de gebruikte instrumenten.Het renterisicobeleid van Mitros is gericht op jaarlijks niet meer dan 10% herfinanciering en maximaal 10% vande leningenportefeuille met een variabele rente aan te houden. Mitros realiseert dit door het afsluiten van:- leningen met een eindaflossing (‘fixe’ leningen)- en het toepassen van derivaten zoals:o de renteswapo de capEind 2011 vertegenwoordigde de marktwaarde van de lopende derivaten een ongerealiseerd verlies van € 17,6miljoen (2010: € 2,0 miljoen winst). Dit is een gevolg van de gedaalde kapitaalmarktrentes. De marktwaarde vande afgesloten derivaten per balansdatum is € 6 miljoen negatief. Aangezien Stichting Mitros geen contractenheeft afgesloten waarbij in deze situatie onderpand gegeven moet worden, heeft de gedaalde marktwaarde vande derivaten geen directe gevolgen voor de liquiditeitspositie van Mitros, met uitzondering van eventueletermination events.108

De boekwaarde van de caps betreft de geamortiseerde kostprijs. In het boekjaar zijn caps aangekocht voor eentotale premie van € 5,3 miljoen. De onderliggende waarde van deze caps bedraagt € 64,0 miljoen.De onderstaande tabel geeft een overzicht van de marktwaarde en de boekwaarde van de gebruikteinstrumenten per 31 december 2011, inclusief de belangrijkste kenmerken:31-12-2011 31-12-2010Bedragen x € 1.000actuele boek- actuele boekwaarde w aarde w aarde w aarde nominaal startdatum einddatum rente rente fix rente var€ € € €cap 270 368 538 415 15.000 30-12-2010 30-12-2019 3-mnds 5,0000% 1,3870%cap 307 726 1.014 751 10.500 2-5-2011 2-5-2022 3-mnds 5,0000% 1,5910%cap 609 384 525 423 15.500 12-5-2011 13-5-2024 3-mnds 5,0000% 1,4640%cap 250 333 468 372 11.800 6-9-2010 6-9-2020 3-mnds 5,0000% 1,4690%cap 300 367 515 400 9.200 31-12-2010 31-12-2022 3-mnds 5,0000% 1,3870%rentesw ap -1.924 - 493 - 25.000 31-8-2011 31-8-2022 6-mnds 3,1730% 1,7450%rentesw ap -797 - 944 - 10.000 14-3-2011 12-3-2026 6-mnds 3,2650% 1,7320%cap 880 1.836 1.956 2.029 30.000 16-5-2011 16-5-2018 3-mnds 2,5000% 1,4590%cap 1.263 2.433 2.532 2.595 30.000 18-7-2011 18-7-2019 3-mnds 2,5000% 1,5740%rentesw ap -1.009 - - - 8.000 3-10-2011 4-10-2021 3-mnds 3,6050% 1,5500%rentesw ap -568 - - - 4.000 1-12-2011 1-12-2022 3-mnds 3,7300% 1,4770%rentesw ap -583 - - - 4.000 1-12-2011 1-12-2023 3-mnds 3,7850% 1,4770%cap 724 1.280 - - 16.000 3-10-2011 4-10-2021 3-mnds 3,5000% 1,5500%cap 585 1.019 - - 16.000 3-10-2011 4-10-2021 3-mnds 4,0000% 1,5500%cap 881 1.519 - - 16.000 1-12-2011 1-12-2022 3-mnds 3,5000% 1,4770%cap 831 1.356 - - 16.000 1-12-2011 1-12-2023 3-mnds 4,0000% 1,4770%rentesw ap -2.542 - - - 20.000 15-12-2011 15-12-2023 3-mnds 3,5500% 1,4260%rentesw ap -926 - - - 8.000 1-2-2012 1-2-2024 6-mnds 3,6275% -rentesw ap -1.476 - - - 12.000 1-5-2012 1-5-2025 6-mnds 3,7350% -rentesw ap -2.689 - - - 27.000 11-6-2012 11-6-2025 3-mnds 3,3500% -rentesw ap -399 - - - 10.000 2-4-2013 2-4-2028 6-mnds 3,0160% --6.013 11.621 8.985 6.985 314.000De renteswaps geven de te betalen jaarlijkse rente weer. Op beide soorten derivaten ontvangt Mitros een kortetermijn rente (Euribor).109

9. Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening9.1. HuuropbrengstenDe specificatie is als volgt:Bedragen x € 1.000 2011 2010€ €Netto huren 154.093 149.981Af:Huurderving w egens leegstand -4.233 -2.469Huurderving w egens oninbaarheid -308 -333Totaal huuropbrengsten 149.552 147.1799.2. Opbrengsten servicecontractenDe vergoedingen betreffen de aan huurders in rekening gebrachte servicekosten, verminderd met een dervingwegens oninbaarheid van € 0 (2010: € 134.000).9.3. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuilleDe specificatie is als volgt:Bedragen x € 1.000 2011 2010€ €Opbrengsten verkopen bestaand bezit 35.901 32.961Af: boekw aarde verkopen bestaand bezit 21.728 18.682Af: Direct toerekenbare kosten 3.183 1.814Netto verkoopresultaat bestaand bezit 10.990 12.465Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten 22.345 23.622Kosten onderhanden projecten 16.620 15.758verkoopresultaat onderhanden projecten 5.725 7.864Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 16.715 20.329110

De specificatie van het verkoopresultaat onderhanden projecten is als volgt:Bedragen x € 1.000 2011 2010€ €Talmalaan fase 1 3.185 6.497Talmalaan fase 2 3.805 -Kanaleneiland - 7.648Verkoopopbrengst Grond Talmalaan - 2.155Verkoopopbrengst Grond Groen Zuilen - 4.444Laan van Chartroise 1.880 1.046Abrikoosstraat 2.761 -Sterrenberg 1.848 -Geuzenw ijk 4.872 835VTO KW Terw ijde Veste 49 -Talmalan 26 VS w oningen 3.748 -Bunnik 197 -Slot van Terw ijde - 88Kleine w ijk - 909Totaal opbrengst onderhanden projecten 22.345 23.622Talmalaan fase 1 797 6.075Talmalaan fase 2 2.166 -Talmalaan 26 VS w oningen 3.748 -Abrikoosstraat 2.216 -Sterrenberg 1.470 -Kanaleneiland - 7.661Geuzenw ijk 4.875 710Laan van Chartroise 1.152 995Bunnik 196 -Kleine w ijk - 317Totaal kosten onderhanden projecten 16.620 15.758Resultaat uit onderhanden projecten 5.725 7.8649.4. Geactiveerde productie eigen bedrijfDe specificatie is als volgt:Bedragen x € 1.000 2011 2010€ €Geactiveerde kosten w erkapparaat 6.262 6.845Totaal geactiveerde productie eigen bedrijf 6.262 6.8459.5. Overige bedrijfsopbrengstenOnder de overige bedrijfsopbrengsten is in het boekjaar 2011 voor € 3,0 miljoen bijzondere projectsteun van hetCentraal Fonds Volkshuisvesting (“Vogelaarbijdrage”) verwerkt (2010: € 4,0 miljoen). In het in 2010verantwoorde bedrag is tevens het aan de andere corporaties in Utrecht verschuldigde deel van de111

Vogelaarbijdrage 2008 en 2009 ad € 1,0 miljoen verwerkt.9.6. Overige waardeverandering vastgoedportefeuilleIn het boekjaar 2011 is de vastgoedportefeuille afgeboekt met een bedrag van in totaal € 32,4 miljoen. Dit betrefthet onrendabele deel op nieuwbouw en renovatieprojecten waarover in 2011 besluitvorming heeftplaatsgevonden. Daarnaast zijn correcties verwerkt op afboekingen in het verleden van € 16,3 miljoen (bate).Per saldo een last van € 16,1 miljoen.9.7. PersoneelskostenDe specificatie is als volgt:Bedragen x € 1.000 2011 2010€ €Lonen en salarissen 19.213 17.912Pensioenlasten 3.622 3.468Sociale lasten 2.725 2.333Overige personeelskosten 2.237 2.025Subtotaal 27.797 25.738Ingeleend personeel 3.386 3.105Totaal 31.183 28.8439.8. HuisvestingskostenDe specificatie is als volgt:Bedragen x € 1.000 2011 2010€ €Vaste huisvestingskosten 734 729Variabele huisvestingskosten 1.156 773Energiekosten 169 137Totaal 2.059 1.639112

9.9. Algemene kostenDe specificatie is als volgt:Bedragen x € 1.000 2011 2010€ €Kantoorkosten 1.356 1.311Automatiseringskosten 1.775 1.691Kosten auto's 1.280 1.182Kosten public relations 492 499Advieskosten 1.836 1.687Contributies en bijdragen 2.035 1.351Ontw ikkelings- en R&D-kosten 1.255 332Overige kosten 546 542Pro rata btw 0 -2.104Kosten P&O 119 282Organisatieprojecten 2.061 843Totaal 12.755 7.616Het honorarium van de accountant over 2011 bedraagt € 161.000 (2010: € 108.000). Dit is inclusief nietvoorziene extra werkzaamheden over 2010. Daarnaast is € 297.000 (2010: € 16.500) gefactureerd aanwerkzaamheden voor onder meer het onderzoek naar het onderhoudsproces en het onderzoek naar de nieuwetopstructuur.Onder de organisatieprojecten zijn kosten van ingeleend personeel ten behoeve van deze projecten ter groottevan € 1,0 miljoen verwerkt. De overige kosten betreffen advieskosten.9.10. OnderhoudslastenDe specificatie is als volgt:Bedragen x € 1.000 2011 2010€ €Toegerekende personeelskosten 5.623 4.910Directe en indirecte kosten 43.477 45.070Subtotaal 49.100 49.980Intern uitgevoerd -5.623 -4.910Totaal 43.477 45.070Bedragen x € 1.000 2011 2010€ €Service- en mutatieonderhoud 20.802 22.903Planmatig onderhoud 28.298 27.077Totaal 49.100 49.980113

9.11. Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activaIn het boekjaar 2011 hebben zich geen bijzondere waardeverminderingen van vlottende activa voorgedaan.9.12. LeefbaarheidDe specificatie is als volgt:Bedragen x € 1.000 2011 2010€ €Leefbaarheidsprojecten 4.783 5.544Intern uitgevoerd leefbaarheid -853 -944Totaal leefbaarheid 3.930 4.6009.13. Lasten servicecontractenDe specificatie is als volgt:Bedragen x € 1.000 2011 2010€ €Servicekosten 9.379 9.748Intern uitgevoerd servicekosten -284 -571Totaal lasten servicecontracten 9.095 9.1779.14. Overige bedrijfslastenDe specificatie is als volgt:Bedragen x € 1.000 2011 2010€ €Belastingen 11.180 11.022Verzekeringen 648 647Beheerkosten 3.102 1.871Totaal overige bedrijfslasten 14.930 13.5409.15. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuilleDe specificatie is als volgt:Bedragen x € 1.000 2011 2010€ €Mutatie actuele w aarde -37.745 5.033Mutatie terugkoopverplichting verkocht onder voorw aarden 1.040 1.921Overige mutaties 0 -215-36.705 6.739114

9.16. Financiële baten en lastenDe specificatie is als volgt:Bedragen x € 1.000 2011 2010€ €Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 590 903Geactiveerde rente materiële vaste activa 4.732 3.679Opbrengsten deposito’s 78 88Rente leningen u/g 64 440Totaal Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 5.464 5.110Rentelasten langlopende schulden -29.944 -29.701Totaal Rentelasten en soortgelijke kosten -29.944 -29.701Totaal financiële baten en lasten -24.480 -24.5919.17. BelastingenDe specificatie is als volgt:Bedragen x € 1.000 2011 2010€ €Mutatie latente belastingvordering -2.032 0Correctie (latente) belastingvordering voorgaand boekjaar 0 -3.658Vrijval / Vorming latente belastingverplichting verkoopvijver 0 7.228Acute belasting 127 0Diversen 0 85-1.905 3.655Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25,0% op basis van het commerciële resultaat. De lagereeffectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door de waardering van de latente belastingen en de fiscaal nietaftrekbare kosten.115

10. Overige informatie10.1. WerknemersGedurende het jaar 2011 had Mitros gemiddeld 374 werknemers in dienst (2010: 359). Dit aantal is gebaseerdop het aantal fulltime equivalenten.10.2. Bestuurders en commissarissenDe beloning van de bestuurders is in onderstaande tabel weergegeven.Voorzitter Lid 1Lid 22011 2010 2011 2010 2011 2010€ € € € € €BestuurskostenSalaris, vakantiegeld en sociale lasten 133.179 169.291 105.023 109.041 176.251 103.277Pensioenen 30.268 39.698 22.723 23.946 39.415 19.909Vervoermiddel 21.905 25.076 6.562 19.985 20.940 12.564uitkeringen in verband metbeëindiging van het dienstverband - - 247.912 - - -Totaal 185.352 234.065 382.220 152.972 236.606 135.750De bezoldiging van bestuurders omvat periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten,vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden),beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen)uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en winstdelingen en bonusbetalingen.In juni 2011 is lid 1 teruggetreden als bestuurder van Mitros en vervolgens ultimo 2011 uit dienst gegaan. Devoorzitter is ultimo september 2011 uit dienst gegaan. Lid 2 heeft de voorzittersrol vervolgens ad interim op zichgenomen.De bezoldiging van de commissarissen en voormalige commissarissen over 2011 bedraagt € 96.420 (2010: €88.594).Volgens de Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens (WOPT) moeten inkomensdie boven het gemiddelde ministersalaris uitkomen vermeld worden. De beloning volgens de definities van deWOPT is in onderstaande tabel weergegeven:116

Voorzitter Lid 1 Lid 22011 2010 2011 2010 2011 2010€ € € € € €Belastbaar loon 128.756 163.576 100.826 124.724 173.003 102.712Voorzieningen ten behoeve vanbeloningen betaalbaar op termijn 42.728 54.771 32.914 34.125 55.650 32.102uitkeringen in verband metbeëindiging van het dienstverband - - 247.912 - - -Totaal 171.484 218.347 381.652 158.849 228.653 134.814117

11. Balans per 31 december 2011 (na resultaatbestemming)Bedragen x € 1.000REF.31-12-201131-12-2010€ € € €Vaste activaMateriële vaste activaOnroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 8.757 8.2118.757 8.211VastgoedbeleggingenCommercieel vastgoed in exploitatie 105.955 155.914Sociaal vastgoed in exploitatie gekw alificeerd als vastgoedbelegging 2.553.475 2.471.123Onroerende zaken verkocht onder voorw aarden 16.631 18.251Vastgoed in ontw ikkeling bestemd voor eigen exploitatie 79.301 74.2012.755.362 2.719.489Financiële vaste activa 13.2.Deelnemingen in groepsmaatschappijen 33.515 36.177Andere deelnemingen 596 579Latente belastingvordering 0 2.104Leningen u/g 37.284 37.001Te vorderen BWS-subsidies 1.318 1.907Overige financiële vaste activa 11.623 6.990Vlottende activa84.336 84.758VoorradenVastgoed bestemd voor de verkoop 3.304 10.910VorderingenHuurdebiteuren 1.401 1.473Vorderingen op groepsmaatschappijen 20.161 17.954Vennootschapsbelasting 0 0Overige vorderingen 7.788 7.205Overlopende activa 1.520 1.89330.870 28.525Liquide middelen 25.064 12.336Totaal 2.907.693 2.864.229118

Bedragen x € 1.000REF.31-12-201131-12-2010€ € € €VermogenEigen vermogen 13.3. 1.981.276 1.995.899VoorzieningenVoorziening onrendabele investeringen 54.340 78.579Voorziening deelnemingen 591 59154.931 79.170Langlopende schulden 13.4.Leningen gemeenten 5.272 14.255Leningen kredietinstellingen 693.706 625.899Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkochtonder voorw aarden16.194 17.364Overige schulden 55 11715.227 657.529Kortlopende schulden 13.5.Schulden aan kredietinstellingen 3.225 0Kortlopend deel langlopende schulden 49.200 38.000Schulden aan leveranciers 27.813 12.574Schulden aan groepsmaatschappijen 0 0Belastingen en premies sociale verzekeringen 1.787 223Overlopende rente geldleningen 10.904 10.874Onderhanden projecten 1.855 396Overige schulden en overlopende passiva 61.475 69.564156.259 131.631Totaal 2.907.693 2.864.229119

12. Winst- en verliesrekening over 2011Bedragen x € 1.000REF.20112010€ € € €BedrijfsopbrengstenHuuropbrengsten 147.231 145.078Opbrengsten servicecontracten 9.334 9.682Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 14.103 19.407Geactiveerde productie eigen bedrijf 3.328 3.879Overige bedrijfsopbrengsten 3.712 3.726Som der bedrijfsopbrengsten 177.708 181.772BedrijfslastenAfschrijvingen materiële vaste activa 1.948 1.088Overige w aardeveranderingen vastgoedportefeuille 16.111 137.768Erfpacht 4 382Personeelskosten 13.6. 27.544 25.468Huisvestingskosten 1.909 1.796Algemene kosten 11.943 7.032Onderhoudslasten 42.227 44.228Leefbaarheid 3.930 4.599Lasten servicecontracten 9.049 9.111Bijzondere w aardeveranderingen van vlottende activa 0 62Overige bedrijfslasten 14.685 13.462Som der bedrijfslasten 129.350 244.996Bedrijfsresultaat 48.358 -63.224Niet-gerealiseerde w aardeveranderingenvastgoedportefeuille-35.753 5.996Financiële baten en lastenRentebaten en soortgelijke opbrengsten 7.328 6.653Rentelasten en soortgelijke kosten -29.945 -29.251-22.617 -22.598Resultaat uit gew one bedrijfsuitoefening vóórbelastingen -10.012 -79.826Belastingen resultaat uit gew one bedrijfsuitoefening -1.926 3.586Resultaat deelnemingen 13.2. -2.685 -451Resultaat na belastingen -14.623 -76.691120

13. Toelichting op de balans en de winst- en verliesrekening13.1. Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaatDe grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de enkelvoudige jaarrekening en degeconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op denettovermogenswaarde in overeenstemming met paragraaf 4.4. in de geconsolideerde jaarrekening. Voor degrondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezennaar de hoofdstukken 5 en 6.13.2. Financiële vaste activa13.2.1. Deelnemingen in groepsmaatschappijenDe mutaties zijn als volgt te specificeren:MitrosHoldingBVWOM NoordWest JebberOntw ikkelcombinatieKanaleneilandVOFStadsherstelMiddenNederland NVBelang in deelneming (per 31 december 2011) 100% 50% 50% 33,3% 50%TotaalBedragen x € 1.000 € € € € € €Beginstand deelnemingen 1.477 2.408 232 1.847 30.213 36.177Gepresenteerd onder voorzieningenSTAND 1 JANUARI 36.177MUTATIES:Kapitaalstorting 0 0 70 0 0 70Verkoop belang 0 0 -30 0 0 -30Herrubricering 0 0 0 0 0 0Liquidatieuitkering 0 0 0 0 0 0Dividenduitkering 0 0 0 0 0 0Resultaat boekjaar -1.355 -24 -272 0 -1.051 -2.702SALDO -1.355 -24 -232 0 -1.051 -2.662Eindstand deelnemingen 122 2.384 0 1.847 29.162 33.515Gepresenteerd onder voorzieningenSTAND 31 DECEMBER 33.515De deelneming WOM Noord West betreft de entiteiten WOM Noord West Beheer BV en WOM Noord West CV.De deelneming Jebber betreft de entiteiten Jebber Beheer BV en Jebber CV.121

13.2.2. Andere deelnemingenDe mutaties zijn als volgt te specificeren:Utrechtse mij Wijkontw ikkeBVtotstadsherstellingsmijLombok BVWoningnetNVCV WitteVrouw eWoonw agenexploitatieBelang in deelneming (per 31 december 2011) 0,01% 0,97% 6,06% 7,14% 49,00%TotaalBedragen x € 1.000 € € € € € €Beginstand deelnemingen 1 21 411 146 -591 -12Gepresenteerd onder voorzieningen 591STAND 1 JANUARI 579MUTATIES 2010:Aankoop belang 0 0 0 0 0 0Kapitaalstorting 0 0 0 0 0 0Verkoop belang 0 0 0 0 0 0Herrubricering 0 0 0 0 0 0Liquidatieuitkering 0 0 0 0 0 0Dividenduitkering 0 0 0 0 0 0Resultaat boekjaar 0 0 15 2 0 17SALDO 0 0 15 2 0 17Eindstand deelnemingen 1 21 426 148 -591 5Gepresenteerd onder voorzieningen 591STAND 31 DECEMBER 59613.2.3. Leningen u/gDe mutaties zijn als volgt weer te geven:Bedragen x € 1.000 31-12-2011 31-12-2010€ €Stand 1 januari 36.951 56.325Verstrekte leningen 0 2.432Aflossingen -74 -21.806Afboekingen 0 0Stand 31 december 36.877 36.951Vordering Starters Rente Regeling 413 51Voorziening vordering Starters Rente Regeling -6 -1Totaal stand 31 december 37.284 37.001De leningen u/g bestaan voor € 35,5 miljoen (2010: € 35,5 miljoen) uit leningen aan verbonden partijen.122

13.3. Eigen vermogenDe mutatie in het eigen vermogen is als volgt weer te geven:Bedragen x € 1.000 31-12-2011 31-12-2010€ €Stand 1 januari 1.995.899 192.189Stelselw ijziging - 1.880.401Resultaat boekjaar -14.623 -76.691Stand 31 december 1.981.276 1.995.89913.4. Langlopende schuldenVoor een toelichting op de leningen wordt verwezen naar paragraaf 8.10.13.5. Kortlopende schuldenOnder de overige schulden en overlopende passiva zijn ongerealiseerde boekwinsten ad € 37,9 miljoen (2010: €37,9 miljoen) opgenomen betreffende vastgoedtransacties met dochterondernemingen.13.6. PersoneelskostenDe specificatie van de personeelskosten is als volgt:Bedragen x € 1.000 2011 2010€ €Lonen en salarissen 16.675 15.695Sociale lasten 2.475 2.113Pensioenlasten 3.217 3.074Overige personeelskosten 2.064 1.911Subtotaal 24.431 22.793Ingeleend personeel 3.113 2.675Totaal personeelskosten 27.544 25.468Gedurende het jaar 2011 had Stichting Mitros gemiddeld 340 werknemers in dienst (2010: 325). Dit aantal isgebaseerd op het aantal fulltime equivalenten.13.7. Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingenVoor de niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen wordt verwezen naar paragraaf 8.12.Utrecht, 25 april 2012Stichting MitrosRaad van BestuurR. Rötscheid123

14. Overige gegevens14.1. Voorstel resultaatbestemmingHet resultaat ad € 14.623.000 negatief is ten laste van het eigen vermogen gebracht.14.2. Gebeurtenissen na balansdatumEr zijn geen gebeurtenissen na balansdatum welke een materiële invloed hebben op de jaarrekening.14.3. Controleverklaring onafhankelijk accountantDe controleverklaring is afzonderlijk weergegeven op de volgende pagina.124

Accountantsverklaring125

126

AfkortingenACA-drevenBBSHBOGBRUbvoCFVDMODOMODUOERMGHCHNRISHJOSJWZLNRMFAMNRORTP&CPEN-drevenPGIPOROZSDESEVSSHSTUWTHEMA-drevenVBNVH!vheVRTWACCWOPWSWWWSApollo-, Centaurus- en AtlasdreefBesluit Beheer Sociale Huisvestingbedrijfsonroerend goedBestuur Regio Utrechtbruto vloeroppervlakCentraal Fonds voor de VolkshuisvestingDienst Maatschappelijke Ontwikkelingdagelijks- en mutatieonderhoudDe Utrechtse OpgaveEnterprise Risk ManagementgezondheidscentrumhoogniveaurenovatieinstandhoudingsbeurtJongeren Op StraatJutphaas Wijkersloot Zuilensteinlaagniveaurenovatiemultifunctionele accommodatiemiddenniveaurenovatieonrendabele topplanning & controlPeeters-, Elbe- en Neckardreefprestatiegericht interieurplanmatig onderhoudRaad voor Onroerende ZakenStimulering Duurzame EnergieproductieStuurgroep Experimenten VolkshuisvestingStichting Studenten HuisvestingStichting Utrechtse WoningcorporatiesTigris-, Haifa-, St. Eustatius-, St. Maarten- en AnkaradreefVereniging Bewonerscommissies NieuwegeinVoorkom Huisuitzetting!verhuureenhedenvolledig rolstoeltoegankelijkWeighted Average Cost of CapitalwijkontwikkelingsplanWaarborgfonds Sociale Woningbouwwoningwaarderingssysteem127

AdresMitrosEinsteindreef 1333562 GB UtrechtPostbus 82173503 RE UtrechtAlgemeen (030) 880 39 00Klantenservice (030) 880 33 00128