ontwikkelplan De Nieuwe Kol - Heerlijk Holten

ontwikkelplanDe Nieuwe KolHolten19 januari 2011

colofonSAB Arnhem B.V.ontwikkelplanDe Nieuwe Kol - Holtenpostbus 4796800 AL ArnhemT : (026) 357 69 11I: www.sab.nlE: arnhem@sab.nlprojectnummer: 61155.05versie 12, 19 januari 2011opdrachtgever:gemeente Rijssen-HoltenPostbus 2447460 AE Rijssen0548 - 854 8542ontwikkelplan De Nieuwe Kol Holten

Inhoud1 inleiding 5het grotere verband 5doel van dit plan 5plaats in het proces 5indeling 52 vertrekpunt 7plangebied 7samenhang met de omgeving 73 kaders en contouren 9benadering van de ontwerpopgave 9ambities 9randvoorwaarden 114 het ontwerp 13hoofdlijnen 13verkeer en parkeren 13dorpse variatie 135 de openbare ruimte 21straatprofielen 21parkeren 22shared space 23groen en spelen 25speelplek 1 27speelplek 2 29spelen in de hoven 29de schoolomgeving 31waterhuishouding 33nutsvoorzieningen en verlichting 336 de bebouwing 35richtinggevend programma 35de losse woningen 37de blokken 41bergzicht 45erfafscheidingen 537 op weg naar uitvoering 55realisatie in fasen 55kwaliteitssturing 553

Bebouwing op De Kol (2007)4ontwikkelplan De Nieuwe Kol Holten

1 InleidingHet grotere verbandHolten staat aan de vooravond van veranderingen. Degemeente bereidt plannen voor die het dorp niet alleeneen ander aanzien zullen geven, maar ook zullenbijdragen aan een betere leefomgeving. Met diverseplannen wil de gemeente Rijssen-Holten het dorp Holtennieuwe impulsen geven om een aantrekkelijke kernte blijven om in te wonen, werken en recreëren.De transformatie van bedrijventerrein De Kol tot woongebiedis een van deze plannen. Andere belangrijkeplannen zijn de vernieuwing van het centrum en destationsomgeving, en de aanpassing van de verkeerscirculatie.Daarnaast zet de gemeente in op versterkingvan recreatie en toerisme met name door verbeteringvan de relatie tussen het dorpscentrum en de Holterbergc.q. het Nationaal Park De Sallandse Heuvelrugen het ruimte bieden aan vernieuwende concepten. Opde samenhang tussen deze ontwikkelingen wordt naderingegaan in “Holten Hogerop”, een koersdocumentvoor de toekomst van Holten.Doel van dit planDit ontwikkelplan vormt een opstap naar de realisatievan woningbouw op De Kol. Het boek biedt kadersvoor de verder uitwerking van de opstallen en openbareruimte en geeft aan hoe de transformatie van bedrijventerreinnaar woongebied in een aantal stappenop verantwoorde wijze geschiedt. Het is een richtinggevenddocument voor alle partijen die op De Kol bebouwingwillen realiseren.Het ontwikkelplan bevat daartoe richtlijnen voor deverschillende bebouwingstypologieën waarmee het beoogdruimtelijk beeld wordt gestuurd en programmatischeeisen die een goede gebruiks- en toekomstwaardezekerstellen. Voorts zijn richtlijnen opgenomen die deovergang van uitgeefbaar naar openbaar terrein regelenzodat een goede relatie tussen beide ontstaat.Het ontwikkelplan heeft echter ook een belangrijkefunctie als communicatiemiddel om uit te dragen watde gemeente met De Nieuwe Kol voor ogen heeft enhoe de uitvoering ter hand zal worden genomen. Hetis daarom een breed opgezet document dat soms teruggrijptnaar de betekenis van het gebied en eerstegedachten rond het plan, dan weer vooruit kijkt naarhet streefbeeld en de stappen die gezet moeten wordenom dat beeld te bereiken.Plaats in het procesDe planvorming voor De Kol bevindt zich in het stadiumvan het voorlopig ontwerp en dat vormt de basis voordit ontwikkelboek alsmede het bestemmingsplan. Hetvoorlopig ontwerp, bestemmingsplan en matenplanzullen de grondslag vormen voor het architectonischontwerp.IndelingHet ontwikkelplan begint met een toelichting op hetplan voor De Nieuwe Kol en een verwoording van degedachten en ambities die daaraan ten grondslag liggen.Daarbij wordt ook de relatie met ontwikkelingenin het centrum aangestipt.In het vierde hoofdstuk worden de hoofdlijnen van hetontwerp toegelicht. Dit wordt in de hoofdstukken 5 en 6nader uitgewerkt voor achtereenvolgens de openbareruimte en de bebouwing.De wijze waarop de gemeente tot uitvoering van hetplan wil komen komen in hoofdstuk 7 aan de orde.Daar wordt ingegaan op beoogde fasering en kwaliteitssturing.5

Ligging van het plangebied en de omgeving6ontwikkelplan De Nieuwe Kol Holten

2 VertrekpuntPlangebiedBedrijventerrein De Kol is in de tweede helft van devorige eeuw ontstaan en heeft een belangrijke bijdragegeleverd aan de groei van Holten. Voordien was hetdorp vrijwel uitsluitend agrarisch georiënteerd; met dekomst van (met name vleesverwerkende) bedrijvigheidontstond een breder aanbod aan werkgelegenheid.De groei betekende natuurlijk ook een toename vanwoningbouw, voorzieningen en verkeer. Later ook eentweede bedrijventerrein, De Haar, en recentelijk: Vletgaarsmaten.Deze voortgaande ontwikkeling is ook dereden dat De Kol nu niet meer voldoet. Het bedrijventerreinis ingesloten geraakt, waardoor er geen uitbreidingsmogelijkhedenmeer zijn, is verouderd en kwalitatiefniet meer van deze tijd, brengt verkeersoverlast metzich mee en is milieuhygiënisch niet meer up-to-date.Bovendien draagt de uitstraling van De Kol op een verkeerdemanier bij aan het imago van Holten. Dit heefthet gemeentebestuur ertoe doen besluiten een nieuwetoekomst voor De Kol te onderzoeken.De Kol betreft het bedrijventerrein dat wordt begrensddoor de spoorlijn aan de noordzijde; de Lageweg aande oostzijde; de Weverstraat aan de zuidzijde en deIndustriestraat in het westen. Het terrein van Enkco, gelegentussen de Waagweg en de Kerkhofsweg wordtook gerekend tot bedrijventerrein De Kol, maar wordtontwikkeld als apart deelgebied omdat het tijdstip vanverplaatsing van dit bedrijf nog onbekend is.Aan de westkant grenst De Kol vrijwel aan het centrumvan Holten. Aan de noordzijde vormt het (met despoorlijn) de dorpsrand en aan de overige zijden grensthet aan woongebied.Aan het plangebied is ook de locatie van de huidigeHolterenkschool toegevoegd. Het huidige schoolgebouwis verouderd en vraagt om vernieuwing. Eenmogleijkheid hiervoor ligt op De Kol. In het ontwerpis een nieuwe locatie voor de school opgenomen enwordt voor de huidige locatie een invulling met woningbouwvoorgesteld.Samenhang met de omgevingZoals in de inleiding al is beschreven spelen naast detransformatie van De Kol de vernieuwing van het centrumen de stationsomgeving een belangrijke rol voorde ruimtelijke ontwikkelingen van Holten de komendejaren. Omdat deze gebieden in elkaars onmiddellijkenabijheid liggen is in oktober 2006 een samenhangendeontwerpschets gemaakt voor het geheel. De schetsgeeft een richtinggevend beeld van de beoogde ontwikkelingsrichtingvan beide gebieden en vormt de basisvoor verdere uitwerking van de afzonderlijke delen.Voor De Kol is deze uitwerking verder gegaan in devorm van een structuurplan dat door de gemeenteraadin maart 2008 is vastgesteld, en daarop volgend eenbestemmingsplan.Huidige situatie Drostestraat7

Zicht op Holten in 20088ontwikkelplan De Nieuwe Kol Holten

Zicht op Hellendoorn, een voorbeeld hoe het ook kanHet dorpse karakter van Holten (aan de Kolweg)Een indruk van Nationaal Park De Sallandse HeuvelrugDe Kol is nu grotendeels verhard. Met de herstructurering ontstaan kansen hemelwater langer in het gebied vast te houden10ontwikkelplan De Nieuwe Kol Holten

uik en waterhuishouding, maar ook bijvoorbeeld aanwerkvormen aan huis, gebaseerd op moderne informatica-en communicatietechnologie of flexibel indeelbarewoningen die zich mettertijd kunnen aanpassen aan deveranderende behoeften van de bewoners.Mede om aan deze nieuwe woonvormen kansen tebieden wil de gemeente voldoende ruimte bieden voorparticulier initiatief en opdrachtgeverschap.RandvoorwaardenNaast deze ambities wordt het plan geconfronteerd metenkele kaderstellende randvoorwaarden waarmee inhet ontwerp rekening moest worden gehouden.RANDVOORWAARDE 1: FASERING NODIGDe omvorming van De Kol tot woongebied zal om verschillenderedenen vele jaren in beslag nemen. Het verplaatsenvan de verschillende bedrijven kost uiteraardtijd, maar ook het aantal nieuwe woningen dat De Kolzal gaan omvatten kan niet in een keer op de marktworden gebracht. Daarvoor is te weinig vraag.Dit betekent dat de transformatie gefaseerd zal moetenplaatsvinden en er een tijdelijke situatie zal zijn waarinbedrijvigheid en wonen samen in het gebied plaatsvinden.Dit mag niet tot problemen (bijv. ten aanzien vanmilieu of veiligheid) leiden.RANDVOORWAARDE 2: VERBINDING ZILVERZAND-EN WANSINKTRACÉIn de inleiding is vermeld dat het aanpassen van deverkeersstructuur een ontwikkeling is die in Holten alspeelt. De aanleg van het Wansink- en Zilverzandtracéwordt door de gemeente voorbereid. Voor het zinvolfunctioneren van het Zilverzandtracé is het van belangdat deze verbinding in alle fasen aangesloten is c.q.blijft op het Wansinktracé ter hoogte van de Waagweg.In het faseringsplan dient hiermee rekening te wordengehouden. Het ontwerp is daarbij uiteraard leidend.RANDVOORWAARDE 3: SPOORWEGLAWAAIEen groot dilemma in het plan is dat het uitzicht vanuithet plangebied over de Holterenk tevens de richting iswaar het spoorweglawaai vandaan komt. Uit het nodigeonderzoek is gebleken dat aanzienlijke maatregelennoodzakelijk zijn om de geluidbelasting tot eenaanvaardbaar niveau terug te brengen. Dit stelt eisenaan het stedenbouwkundig ontwerp.De spoorlijn langs De Kol: barrière en bron van geluidhinder11

De samenhang tussen dorp en het landschap aan de noordzijde. De Kol en DeKom zijn deelgebieden die daar direct mee te maken hebben.Hoofdlijnen voor De Nieuwe Kol geprojecteerd op de luchtfoto12ontwikkelplan De Nieuwe Kol Holten

4 Het ontwerpHoofdlijnenDe in het vorige hoofdstuk opgesomde ambities enrandvoorwaarden zijn in hun samenhang geïnterpreteerden vervolgens in het ontwerp verwerkt. Gezocht issteeds naar ontwerpmiddelen en oplossingen die metmeerdere ambities of randvoorwaarden in verbandkonden worden gebracht zodat ze een sterkere verankeringin het plan zouden krijgen.Hoewel randvoorwaarden een harder kader vormenvoor het ontwerp zijn juist de ambities hoger geplaatstomdat ze een toekomstgerichte waarde vertegenwoordigenen daarmee een grotere betekenis geven aan detransformatie van De Kol tot woongebied. Met anderewoorden: het was erg belangrijk dat het ontwerp invullingzou geven aan de geformuleerde ambities en derandvoorwaarden daarover niet zouden domineren.In het ontwerp is ervoor gekozen de min of meer noordzuidlopende wegen te handhaven. Deze wegen vormenniet alleen een (visuele) verbinding van het dorpmet de Holterberg, ze zorgen ook voor een bruikbaregeleding van het gebied in verband met de fasering.Daarnaast dragen ze bij aan een natuurlijke aanhechtingvan het gebied aan zijn omgeving omdat ze reedsverankerd zijn in het dorp. Bovendien kan langs dezeroutes het groen vanuit het noorden het gebied “ingetrokken”worden. Daarom wordt in het plan, waar nodigen mogelijk, het groen langs deze wegen versterkt.Dit betekent, met name bij de Pannenbakkerstraat, dathet profiel verandert en er meer ruimte komt voor groenen waterberging.Voor deze noord-zuidlijnen vormt de spoorlijn als hetware de kapstok. Het spoor vormt een scherpe en rechterand van het dorp dat abrupt overgaat in de openHolterenk aan de voet van de berg. Het uitzicht is hiermagnifiek en een bijzondere kwaliteit van deze rand.Oriëntatie van woningen op dit uitzicht is dan ook eenvan de gemaakte ontwerpkeuzes.Er speelt echter meer langs deze rand: het spoor brengteen aanzienlijke geluidbelasting met zich mee en rekeningmoet worden gehouden met in voorbereidingzijnde veranderingen in de verkeersafwikkeling: hetdoortrekken van de Drostestraat langs het spoor richtingstation. Door deze doortrekking ontstaat een bundelingvan infrastructuur en vallen geluidzones (deels)over elkaar heen. Dat werkt ruimtebesparend, maarstelt hoge eisen aan de bebouwing langs het spoor.De kwaliteiten van het uitzicht moeten hier gecombineerdworden met een afscherming tegen spoorwegenverkeerslawaai. Stedenbouwkundig betekent dit datlangs het spoor een zo veel mogelijk gesloten wandmoet worden nagestreefd, terwijl architectonischbouwkundigeen aanvaardbaar geluidsniveau in dewoningen dient te worden verzekerd.Verkeer en parkerenMet uitzondering van de (verlengde) Drostestraat en deIndustriestraat, die een ontsluitende functie hebben, isin het hele gebied sprake van erftoegangswegen (30km/uur). Deze straten spelen een belangrijke rol in debeleving van de kwaliteit van de woonomgeving. Daaromis ervoor gekozen om het parkeren zoveel mogelijkuit deze straten te weren en daarvoor structurele oplossingenin het plan op te nemen. Deze oplossingen zijnin principe gerelateerd aan het woningtype.Vrijstaande en half-vrijstaande woningen zijn karakteristiekedorpse bouwvormen waar parkeren op eigenterrein gebruikelijk is. In het ontwerp voor De Kol wordtdeze traditie voortgezet en aangepast aan de in dezetijd gangbare parkeernormering. Minimaal één parkeerplaatsen bij grotere percelen zelfs twee plaatsenop eigen terrein is hier dan ook de opgave.Bij aaneengebouwde woningen leidt het realiserenvan voldoende parkeerruimte op eigen terrein niet totkwalitatief aanvaardbare (en betaalbare) oplossingen.Daarvoor zijn de kavels te klein. In het ontwerp is erdaarom voor gekozen de aaneengebouwde woningente groeperen in drie clusters met bijpassende parkeergelegenheid.Dit heeft geleid tot de vormgeving vandrie meer gesloten blokken met een groot binnenhofwaar ruimte is voor parkeren en kleine speelplekken.Dorpse variatieDe drie meer gesloten blokken zijn zodanig verspreidover het plangebied dat ze elkaar nergens raken, maaromringd worden door losse woningen en groen. Daarmeeontstaat dorpse variatie op De Kol en kunnenverschillende architectuurstijlen moeiteloos worden gemengd.Sterker nog: in de architectonische uitwerkingis het mengen van verschillende architectuurstijlen zelfseen opgave om de dorpse variatie te ondersteunen.Een juiste balans tussen eenheid en variatie is het algeheleoogmerk. Met name de blokken vormen stedenbouwkundiggezien elementen die meer samenhangaanbrengen in de wijk, terwijl de losse woningen veelvrijheid wordt geboden voor gevarieerde bebouwing.De bouwregels in het bestemmingsplan en richtlijnenin dit ontwikkelboek (zie hoofdstuk 6) zijn erop gerichtdeze dorpse variatie tot stand te brengen.13

Hoofdopzet voor de herinrichting van De Kol14ontwikkelplan De Nieuwe Kol Holten

Ontwerpschets (okt 2006) voor De Kol en De Kom samen waarin de samenhang tussen beide plannen is weergegeven15

Boven: huidige patroon van wegenOnder: toekomstig stratenpatroonVoorlopig ontwerp voor de huidige locatie van de Holterenkschool16ontwikkelplan De Nieuwe Kol Holten

Voorlopig ontwerp De Kol (september 2008)17

Visualisatie van eerdere versie van voorlopig ontwerp (april 2008), gezien vanuit het centrum in noordoostelijke richting18ontwikkelplan De Nieuwe Kol Holten

Boven: visualisatie van het nieuwe aanzicht van Holten vanaf de HolterenkOnder: het plan gezien vanuit het noordoosten richting centrum19

Een aantrekkelijke woonomgeving voor iedereen is een belangrijke ambitie van het plan: de veranderingen ten opzichte van het bestaande (afbeelding boven) zullen groot zijn20ontwikkelplan De Nieuwe Kol Holten

5 De openbare ruimteStraatprofielenIn het plan komt slechts een beperkt aantal principeprofielenvoor. Daarmee wordt gestreefd naar herkenbarestraatbeelden.Het profiel van de (verlengde) Drostestraat en Industriestraatis door de gemeente uitgewerkt in het kadervan het Verkeersstructuurplan Holten vanwege hunontsluitende functie.Het profiel van de Drostestraat wordt aan de zuidzijdebegrensd door de nieuwe bebouwing van De Kol enaan de noordzijde door de spoordijk. Karakteristiek isdat momenteel langs het bestaande deel van de Drostestraateen haag langs de spoorlijn groeit die ook heelgoed past in het toekomstig beeld waarin groen eenbelangrijke waarde is. Bij het verlengen van de Drostestraatrichting station dient daarom ook deze haag teworden verlengd. Ook in de omgeving van het stationzijn momenteel hagen langs het spoor aanwezig. Zoontstaat een hoogwaardig samenhangend beeld.De Lageweg en Pannenbakkerstraat blijven (samen metde Industriestraat) als noord-zuid routes door het planbestaan. Het groene karakter van deze routes zal, waarnodig en mogelijk, in een eigen profiel worden versterkt.Bij de Pannenbakkerstraat gebeurt dit het meestnadrukkelijk door aan weerszijden van de rijbaan eengroenstrook aan te leggen waar ruimte is voor bomenen infiltratie van hemelwater.De overige straten worden beschouwd als “gewone”woonstraten met een erffunctie. Dit betekent dat deauto hier niet de overhand mag krijgen. Het gemakzuchtigparkeren van de auto in de straat moet zo veelmogelijk voorkomen worden omdat in het plan voorhet parkeren structurele oplossingen zijn aangebracht.Een beperkte rijbaanbreedte voor deze straten is hiervanhet gevolg.Voor de voetganger is minimaal aan een zijde van derijbaan een trottoir van voldoende breedte (1,80 m)aanwezig. Rondom de drie blokken is altijd sprakevan een trottoir. Om de voorkomen dat op het trottoirwordt geparkeerd zal een afscheiding tussen rijbaanen trottoir worden aangebracht. Een groenblijvende ofbladhoudende, lage haag wordt hiervoor het meestgeschikt geacht.Bij de losse woningen wordt aan een zijde een rabatstrooktoegepast waar ruimte is voor verschillendefuncties: incidentele bomen, inritten, opstelplaatsenvoor de vuilcontainers en enkele parkeerplaatsen voorbezoekers.Bij smalle straatprofielen is de toegankelijkheid voorde hulpdiensten een aandachtspunt. Hiervoor is eenvrije doorrijdruimte van 3,50 m minimaal noodzakelijk.Bovendien verdient het de voorkeur dat locaties steedsvan twee zijden af benaderbaar zijn.Visualisatie van de toekomstige inrichting van de Pannenbakkerstraat:de noord-zuidlopende straten krijgen een groen profiel21

ParkerenDe mogelijkheden voor het parkeren van auto’s is opbasis van de ambities (zie hoofdstuk 3) voor verschillendewoningtypes op verschillende manieren opgelost.Twee belangrijke vertrekpunten zijn daarbij richtinggevendgeweest: ten eerste mogen geparkeerde auo’s hetstraatbeeld niet gaan bepalen en ten tweede dient hetparkeren van de bewoners zo veel mogelijk op eigenterrein plaats te vinden. Parkeren is daarmee een vormvan ruimtegebruik die slechts in beperkte mate in hetopenbaar gebied plaatsvindt.Principeprofiel woonstraat: trottoir haagje rijbaan rabatstrookIn het plan worden de volgende parkeernormen aangehouden:- Categorie I: vrijstaande en (grotere) twee-ondereenkapwoningen: 2 parkeerplaatsen per woning;- Categorie II: (kleinere) twee-onder-een kap en geschakelde woningen: 1,8 parkeerplaatsen per woning;- Categorie III: rijenwoningen: 1,6 parkeerplaatsenper woning.Uiteraard is hierbij rekening gehouden met parkeergelegenheidvoor bezoekers.Bij de woningen in categorie I is, gezien de omvang vande kavels, het realiseren van de twee parkeerplaatsenop eigen terrein een vereiste. In de bouwvoorschriftenvan het bestemmingsplan zijn hiervoor ook bepalingenopgenomen.Bij de woningen in categorie II, dient minimaal 1 parkeerplaatsop eigen terrein beschikbaar te zijn.In de praktijk blijkt dat garages vaak niet voor het parkerenvan de auto worden gebruikt. Besloten is daaromdat bij het bepalen van de parkeergelegenheid op eigenterrein een garage niet wordt meegeteld.Bij de woningen in categorie III is, gezien de beperktekavelgrootte, het vertrekpunt niet geweest parkerenop eigen terrein, maar parkeren in clusters. Dit heeftgeleid tot de drie blokken met binnenhoven met parkeergelegenheid.De parkeerplaatsen in de hoven zijnbedoeld voor de bewoners.Bij de uitwerking van de bebouwing zal steeds moetenworden aangetoond dat het plan blijft voldoen aan degestelde parkeernormering. De gemeente houdt hiertoeeen parkeerbalans bij.Voorbeelduitwerking van de toepassing van shared space in een van de woonstraatjes. Met een dergelijke inrichting krijgt de straat meer betekenis voor de bewoners enwordt minder gedomineerd door de auto. Shared space biedt mogelijkheden voor meervoudig gebruik van de openbare ruimte en voegt zo kwaliteit toe.22ontwikkelplan De Nieuwe Kol Holten

Shared spaceDe herinrichting van De Kol vraagt ook om een nieuwebenadering van de openbare ruimte. Waar op het bedrijventerreinhet (vracht)verkeer alle ruimte werd gebonden,speelt op De Nieuwe Kol de openbare ruimteeen belangrijke rol voor de beleving en waardering vande woonomgeving. De gemeente zal zich inspannen deinrichting van de openbare ruimte hier zo goed mogelijkop af te stemmen. Het is een uitdaging om deverschillende functies die de openbare ruimte vervultop een goede manier op elkaar af te stemmen en dooreen integraal en afgewogen ontwerp voor de openbareruimte vorm te geven. Op verschillende plaatsen (o.a.in de binnenhoven) dient het shared space-conceptzich als een kansrijke oplossing aan voor deze opgave.Juist waar de wens bestaat verschillende gebruiksfunctiesvan de openbare ruimte met elkaar te combinerenwerken de scheidingen tussen verschillende verkeersvormenbeperkend.Shared space gaat uit van het minimaliseren van scheidingenen het versterken van de mogelijkheden voorgemeenschappelijk gebruik van dezelfde ruimte. Bij dedrie blokken is in de binnenhoven ruimte gereserveerdvoor het parkeren van de bewoners. Deze ruimte wordthiervoor slechts een deel van de tijd gebruikt en zoueen ander deel van de tijd anders kunnen worden gebruikt,bijvoorbeeld als speelterrein, trapveld of fietscircuitvoor kinderen. Ook kan deze ruimte voor buurtactiviteitenworden gebruikt. Verder kan de inrichting deeigen identiteit van het blok versterken.In de uitwerking van de openbare ruimte zullen dezemogelijkheden nader verkend en waar mogelijk toegepastworden. Hierover zal afzonderlijk besluitvormingplaatsvinden. Dit betekent ook dat de hier weergegevenprincipeprofielen nog kunnen wijzigen binnen dekaders van het stedenbouwkundig ontwerp.Voorbeeld van de toepassing van shared space bij een parkeercluster:spelen, groen en parkeren vormen een geheelPrincipeprofiel parkeerhof: haag met bomen parkeervakken rijstrook parkeervakken haag achterpad23

Profiel Drostestraat: trottoir groenstrook met boomgroepen rijbaan met fietsstroken haag spoortalud spoorbaanProfiel Pannenbakkerstraat: trottoir groenstrook met bomen rijbaan groenstrook met bomen trottoir24ontwikkelplan De Nieuwe Kol Holten

Groen en spelenDe groenstructuur wordt in belangrijke mate bepaalddoor drie groene assen die vanaf de spoorlijn door oflangs het plangebied lopen. Het betreft van oost naarwest respectievelijk de Lageweg, de Pannenbakkerstraaten de Industriestraat/Wansinkstraat. Met deze groeneassen wordt de groene ruimte ten noorden van het planverbonden met het dorp en naar binnen gehaald.Langs het spoor worden deze groene assen bovendiengekoppeld door een ruim en groen profiel.speelplek 2Verspreid door het plangebied zijn verschillende groenplekkengesitueerd die tevens een speelfunctie hebben.Eerder is reeds genoemd dat in de binnenhoven van dedrie blokken ruimte is gereserveerd voor speelplekkenvoor de kleinste kinderen. Deze plekken kunnen via deachterpaden van de woningen worden bereikt en wordenafgescheiden van de parkeerruimte.Op drie plaatsen in het gebied zijn speelgelegenhedenvoor grotere kinderen. Deze worden gecombineerdmet buurtgroen. Deze speelplekken bevinden zichbij de blokken (2) en de nieuwe locatie voor de Holterenkschool(1). Op deze laatste locatie is nu reedseen bescheiden speeltuin en een trapveld aanwezig.De speelmogelijkheden zullen hier, in combinatie metde school, voor verschillende leeftijdsgroepen verderworden uitgebreid.De speelplekken bij de blokken zullen in overleg nognader worden uitgewerkt. Ook hier zullen de mogelijkhedenvan shared space worden bekeken. Voorgesteldwordt met de inrichting van de plekken een relatie teleggen met de Holterberg. Op de volgende bladzijdenwordt een indruk gegeven hoe dat zou kunnen.Bij de uitwerking zullen deze ontwerpideeën gecombineerdworden met praktische eisen vanuit bijv. veiligheid,beheer en onderhoud en zo mogelijk ideeën enwensen van bewoners.speelplek 1schoolomgevingGroenstructuur met de drie groene assen en verspreiddegroenplekken met speelvoorzieningen25

2 - 6 JAARspeelthema: sprookjesbosspeeltoestellen die aansluiten bij thema, zoals:heksenhuis met glijbaan,vliegende heks, sprookjeshuis,paddestoelcarousselwipkip eekhoorn, etc6 - 12 JAARspeelthema:speeltoestellen:holterbergbeklimmenglijbaan vanaf heuvelklimtoren op heuvelklauterparcoursspeelpiramidehuttenIdeeën voor speelplek 1: sprookjesbos en holterbergbeklimmen26ontwikkelplan De Nieuwe Kol Holten

Speelplek 1Deze groenvoorziening ligt tussen twee van de blokkenin en is ruim 1500 m 2 groot. De plek is in twee compartimentenopgedeeld. Hierdoor kan aan twee leeftijdsgroepenspeelgelegenheid worden aangeboden.SPROOKJESBOSDe speelplaats voor de kleinste kinderen (2 - 6 jaar) isomzoomd met een half-hoge haag met aan elke zijdein het midden een toegang. Langs de rand staan bomen.Het midden, waar de speelgelegenheden zijn, isopen.De speelattributen staan in het zand. Langs de rand vande speelplek staat een gebogen betonnen wand van ca.80 cm hoog. De wand zorgt voor beschermde speelgelegenheiden tegen de muur aan is op een tweetalplekken een zitbank bevestigd, zodat ouders toezichtkunnen houden op de kleine kinderen. Halverwege isde muur onderbroken.HOLTERBERGBEKLIMMENVoor de kinderen van 6 tot 12 jaar vormt een heuvel debasis van de (tweede) speelplek. Keienlijnen vormenavontuurlijke terrassen waaruit de heuvel opgebouwdis. Bovenop de heuvel staat een klimtoren. Vanaf éénvan de terrassen loopt een glijbaan de heuvel af.Aan de voet van de heuvel staat in het zand een klimenklauterparcours.27

SPEELPLEK KLEINE KINDEREN (2 TOT 6 JAAR)speelthema: spelen in het zandspeeltoestellen; zandspeelcombinatiezandtafel,wipkip haas, etcSPEELPLEK KINDEREN 6 TOT 12 JAARspeelthema;speeltoestellen;avonturenbergspeelbrug van heuvel naar heuvelklimholklauternetklauterparcoursIdeeën voor speelplek 2: spelen in het zand en avonturenberg28ontwikkelplan De Nieuwe Kol Holten

Speelplek 2Deze speekplek ligt aan de zuidzijde van het meest oostelijkeblok en brengt het groen van de Lageweg hetplangebied in. De plek is ongeveer 2000 m 2 groot enook hier is gekozen voor een opdeling in twee stukken.Dit levert twee gescheiden speelplekken op voor kleinereen grotere kinderen.SPELEN IN HET ZANDGeborgen tegen een brede haag met een betonnenmuur ervoor met een tweetal zitplekken ligt de speelplekvoor de kleinere kinderen. De speelttoestellenstaan in het zand. Het spelen met het zand vormt hetbasisspeelthema voor deze speelplek. Daarnaast staateen schommel en een aantal wipkippen in deze speeltuin.AVONTURENBERGTwee heuvels vormen de basis van de speelplek voor 6-12 jarigen. Een speelbrug vormt de verbinding tussende twee heuvels. Bovenop de heuvel staat een klimtoren.Vanaf één van de terrassen loopt een glijbaan deheuvel af.Aan de voet van de heuvel staan een aantal klim- enklautertoestellen.Spelen in de hovenIn de parkeerkoffers achter de woningen liggen dichtbij huis kleine speelplekjes voor de allerkleinste kinderen.De speelplekken zijn omgeven door een haagvoor de veiligheid. Binnen de haag kunnen de kinderenvrij spelen. Bij deze kleine speelplekken worden basisspeeltoestellenaangeboden, zoals een wip, schommelen glijbaan.Kenmerk: geborgen speelplekbasisspeelplekken voor de allerkleinste kinderen dichtbij huis.speeltoestellen: wip, wipkippen, schommel, glijbaantje,speelhuisje etc.29

Voorlopig idee voor de nieuwe locatie van de Holterenkschool. de inrichting van dit gebied wordt nog nader uitgewerkt30ontwikkelplan De Nieuwe Kol Holten

De schoolomgevingDe inpassing van de Holterenkschool op deze locatieis nog onderwerp van nadere studie. De locatie isbepaald, doch de indeling van het terrein wordt nogbekeken. In dit ontwikkelplan is een voorlopig voorstelopgenomen.Het voorstel voor de school gaat uit van een hoofdentreevan de school aan de Slachthuisstraat. Aan dezezijde zullen voorzieningen voor het halen en brengennoodzakelijk zijn. Op het terrein van de school zal voldoendeparkeergelegenheid voor personeel an bezoekersworden gerealiseerd. In het bestelmmingsplan isvastgelegd dat maximaal 1200 m2 van het schoolterreinmag worden bebouwd in maximaal 2 lagen. Deindeling en inrichting van het terrein dient een logischesamenhang met de omgeving te krijgen. Delen van debuitenruimte van de school zouden na schooltijd ookdoor de buurt gebruikt moeten kunnen worden.SPEELTUINEr ligt reeds een speeltuin aan de zuidzijde van deschool. Deze gaat onderdeel uitmaken van een grotergeheel met speelmogelijkheden voor diverse leeftijdenin een groene setting. Om dit speelgebied heen komteen haag van circa 1 m hoog met daarachter een hekmet een hoogte van minimaal 60 cm. De haag heeftals doel de speeltuin naar de omgeving toe groen te“omzomen”.Om de speeltuin voor meerdere doelgroepen toegankelijkte maken en meerdere speelthema’s aan te biedenis de speeltuin in open kamers ingedeeld. De speeltuinkan in drie kamers ingedeeld worden door langgerekteheestereilanden met bomen tussen de kamers. Welstaan de kamers in open verbinding met elkaar. Iederekamer heeft daarnaast zijn eigen entree. De westelijkekamer is ingericht voor kleine kinderen van 2 tot 6 jaar.De middelste kamer is ingericht voor kinderen van ongeveer5 tot 10 jaar. De oostelijke kamer is voor kinderenvan circa 10 jaar en ouder ingericht.WESTELIJKE SPEELKAMERIn de westelijke speelkamer liggen twee speeleilandenmet basisspeelelementen zoals een schommel, een wip,een speelhuis met glijbaan en wipkippen.Deze speelplek is bestemd voor kinderen van circa 2tot 6 jaar.MIDDELSTE SPEELKAMERIn de middelste speelkamer ligt een klim- en klauterheuvelmet verschillende klim- en klauterspeeltoestellenop en rondom de heuvel zoals; klimtoren, glijbaan,klim- en klautercircuit etc.OOSTELIJKE SPEELKAMERDe oostelijke kamer biedt ruimte aan vrij en avontuurlijkspelen, zoals fietscrossen, tikkertje, verstoppertje ,hutten bouwen etc. Door de verspreid liggende heuvelsen heestereilanden biedt deze plek ruimte aan verschillendespeelactiviteiten. Vanaf deze speelkamer is hettrapveld vrij te bereiken. Op de grens staat een verblijfsplekvoor de oudere kinderen.31

32ontwikkelplan De Nieuwe Kol Holten

WaterhuishoudingDoor de transformatie van industrieterrein naar woongebiedkan de hoeveelheid verharding in het gebiedworden teruggebracht en kunnen de mogelijkhedenvoor het langer vasthouden van gebiedseigen water eninfiltratie van hemelwater worden benut.Op De Kol is de grondwaterstand dusdanig laag dat zoweloppervlakkige infiltratiesystemen als ondergrondseinfiltratiesystemen kunnen worden toegepast. Gekozenis voor een ondergronds infiltratiesysteem zodat de bovengrondvoor andere functies kan worden gebruikt.Uit onderzoek is gebleken dat de kwaliteit van de bodemgeen belemmering vormt voor de infiltratie.Niet alleen de bebouwing, maar ook het rioolsysteemvan De Kol zal veranderen. Het huidige gemengde stelselzal vervangen worden door een gescheiden stelselwaarbij het vuile water via ondergrondse riooltransportleidingennaar het hoofdgemaal van Holten zal wordenafgevoerd en van daar naar de zuivering.Voor het hemelwater wordt een nieuw systeem aangelegdwaarbij ernaar gestreefd wordt zo veel mogelijkter plaatse te infiltreren door gebruik te maken van eenondergronds infiltratie-transportstelsel (IT-stelsel), aangevuldmet infiltratiekratten of soortgelijke voorzieningen.Nutsvoorzieningen en verlichtingIn het voorlopig ontwerp is een aantal mogelijke locatiesvoor de wat grotere nutsvoorzieningen, zoalstrafohuisjes, aangegeven. In overleg met de nutsbedrijvenzal nader worden bepaald welke hiervan wordengebruikt.In de straatprofielen in rekening gehouden met eenstrook voor kabels en leidingen.Bij de verdere uitwerking van de openbare ruimte zaleen verlichtingsplan worden opgesteld en zal een keuzeworden gemaakt voor bij het gebied passende armaturen.33

34ontwikkelplan De Nieuwe Kol Holten

6 De bebouwingHet bijzondere van het stedenbouwkundig plan voorDe Kol is dat traditionele verkavelingsvormen wordengecombineerd met specifieke ideeën over de bebouwing.In deze gezamenlijke benadering worden de oplossingenaangebracht voor belangrijke opgaven zoalsuitstraling, parkeren, geluidwering en behoud van hetdorpse karakter.De voorgestelde bebouwing is daarom heel wezenlijkvoor het totale plan. Dit wil niet zeggen dat er geenalternatieven mogelijk zijn, maar die moeten dan welaansluiten bij de achterliggende gedachte.In het plangebied kan voor de bebouwing onderscheidgemaakt worden in drie typologieën:- de vrijstaande en half-vrijstaande woningen:de losse woningen (lichtgeel)- de merendeels aaneengebouwde woningen:de blokken (okergeel)- de woningen langs het spoor:bergzicht (rozerood)Op een plaats in het plangebied is sprake van een dubbeletypologie (oranje blok op de kaart): een blok langsde Drostestraat. De oranje gemarkeerde bebouwingaan de Drostestraat maakt zowel onderdeel uit van eenvan de drie blokken als van de Bergzichtzone. Hieropzijn beide principes van toepassing.Een klein deel van de bebouwing langs de Industriestraatdient om akoestische redenen aaneengebouwdte worden en een geluidluwe zijde dienen tehebben. Daarom gelden voor deze woningen ook deprincipes van de Bergzichtzone.Richtinggevend programmaDe gemeente heeft voor het hele plangebied een richtinggevendprogramma geformuleerd. Indien echtersprake is van wijziging in het gemeentelijk woningbouwprogrammakan de gemeente overgaan tot vaststellingvan een nieuw richtinggevend programma voorhet (resterend) plangebied.Legendade losse woningende blokkenbergzichtblok langs de DrostestraatBoven: de verschillende deelgebieden van De Nieuwe KolOnder: mogelijk gevelbeeld voor een deel van de bergzichtzone: door een deel van de bebouwing achter bomen te verhullen ontstaat meer afwisseling35

Seriematige woningbouwSeriematige woningbouw methoekoplossingOnderbroken serieDorpse variatie36ontwikkelplan De Nieuwe Kol Holten

De losse woningenHet dorpse karakter wordt voor een belangrijk deelgedragen door de losse woningen die, als strooigoed,door het hele plangebied heen voorkomen. Dorpsewoningen zijn veelal afzonderlijk gebouwd en in eengroene setting gesitueerd. Groene erven en afscheidingen,gevarieerde architectuur met een hoofdzakelijklandelijke achtergrond (geen bungalows), is hier derichting. Voorbeelden genoeg in Holten zelf (zie inspiratieblad“Losse woningen”).Voldoende afwisselingDe losse woningen zijn in groepjes bijeengebracht ineen rug-aan-rug verkaveling. De kavels zijn bedoeldvoor woningen in het duurdere en middensegment. Degemiddelde kaveldiepte is 25 meter en de oppervlaktenvariëren gemiddeld tussen de 250 en 400 m 2 .Dit is een courante verkavelmaat die echter niet magleiden tot een seriematige invulling van een vlek wantdaarmee zou het dorpse karakter worden ondermijnd.Voldoende afwisseling is een essentiële eis bij de bouwvan deze woningen.Deze afwisseling dient per straat te bestaan uit: variatiein schakeling, kapvorm en -richting en rooilijn. Denaastgelegen afbeeldingen illustreren de transformatievan seriematige woningbouw naar de dorpse variatie.Dit laatste dient als streefbeeld te worden gehanteerdvoor de losse woningen.Het gewenste beeld kan het beste bereikt worden doorde realisatie van vrijstaande en/of dubbele woningen.Er kunnen zich echter ook omstandigheden voordoen,die pleiten voor de realisatie van meerdere woningenaaneen. Wanneer dit gebeurt met inachtneming vanhet gewenste beeld (afwisseling, variatie, gevelindeling,kapvorm) wordt dit toelaatbaar geacht tot maximaal4 woningen. Vooraf dient de welstandscommissie/hetstedenbouwkundig overleg (“kwaliteitsteam”) tebeoordelen of het afwijkende plan in voldoende matetegemoet komt aan het gewenste beeld.GebouwvormHet dorpse karakter wordt ook bepaald door een bescheidenschaal en maat van de woningen. De bebouwingshoogtebedraagt maximaal 2 lagen met kap.Uitgangspunt zijn rechte kappen (zadeldaken) afgewisseldmet mansardekappen eventueel met wolfseinde.Lessenaars- en puntdaken komen in principe niet voor.Platte daken komen alleen bij bijgebouwen en aan- enuitbouwen voor, niet als dak van de hoofdmassa.De nokrichting van de woningen dient bij te dragen aaneen gevarieerd straatbeeld. Daarom is het vertrekpuntdat de nokrichting van vrijstaande woningen steedsdwars op de weg is, die van twee onder een kap woningenparallel aan de weg. Bij afwijkende bouwvormendient het principe te worden gehanteerd dat de nok parallelloopt met de langste zijde van het gebouw.Hoekwoningen hebben altijd een tweezijdige oriëntatie;aangebouwde garages zijn nooit op de hoek gesitueerd,maar altijd tussen de woningen in. Bijgebouwenkomen slechts aan een zijde van de woning voor.TerreininrichtingBij de inrichting van de kavels is van belang dat de vereistehoeveelheid parkeren op eigen terrein ook daadwerkelijkwordt gerealiseerd. Dit zal bij de bouwplannensteeds worden getoetst.Een tweede belangrijke eis is dat de losse woningenmet hun aan het openbaar gebied grenzende ruimtebijdragen aan het groene beeld van De Nieuwe Kol.Daarom is een groenblijvende of bladhoudende haagals erfafscheiding op de overgang naar openbaar gebiedverplicht. Aan de voorzijde van de woningen dientdit een lage haag te zijn (40 tot max. ca. 80 cm hoog);Ter hoogte van de achtertuin kan dit een hoge haagzijn (ca.180 cm). Op bouwplannen dienen deze erfafscheidingente worden aangegeven. Ook deze makenonderdeel uit van de beoordeling. Eventuele hekwerkenof schuttingen mogen, vanaf de straat gezien, alleenachter de haag worden geplaatst (zie ook pagina52-53).Met betrekking tot de situering van inritten dient afstemmingplaats te vinden met het plan voor de inrichtingvan de openbare ruimte zodat er geen conclictenontstaan met de plaats van bjijvoorbeeld bomen enstraatverlichting.Vrije kavelsDeze typologie is uitermate geschikt voor het uitgevenvan een aantal vrije kavels hetgeen de gemeenteook binnen dit plan ambieert. De vrije kavels dienenbij voorkeur de projectmatige bouw in een straat teonderbreken (dus niet alleen de hoekkavels hiervoorgebruiken).Bestaande “losse woningen” in Holten37

INSPIRATIEKAART38ontwikkelplan De Nieuwe Kol Holten

LOSSE WONINGEN39

1. Industrieel bouwblok 2. gesloten woningbouwblok3. geleed woningbouwblok4. bouwblok met dorpse variatie40ontwikkelplan De Nieuwe Kol Holten

De blokkenHet stedenbouwkundig concept omvat een drietal blokkendie gekenmerkt worden door een wat compacterebouw rondom een binnenhof. Deze blokken zijn bedoeldvoor aaneengebouwde woningen op kleinerekavels. Op deze kavels is onvoldoende ruimte voor parkerenop eigen terrein. Intensief parkeren in de staat iseen ongewenst beeld. Om deze reden is gekozen voorbinnenhoven die meervoudig gebruikt kunnen worden:naast parkeren is er gelegenheid tot spelen, sporten enbijvoorbeeld ontmoeten van buurtbewoners.Dragers van nieuwe architectuurDe blokken zijn in hoofdzaak bedoeld voor de woningtypenwaar parkeren op eigen terrein geen passendeoplossing kan bieden (rijwoningen).Beoogd wordt dat de drie blokken ieder voor zich eensamenhangend geheel vormen, maar onderling duidelijkverschillend zijn. Ze worden gezien als dragers vannieuwe architectuur, van nieuwe kwaliteit voor Holten.Dit betekent dat elk blok een duidelijk eigen, herkenbarearchitectuurstijl dient te krijgen waardoor het blokals een samenhangend geheel wordt ervaren. Het isdaarom belangrijk dat bijvoorbeeld ook erfafscheidingen,in ieder geval aan de voorzijde, en bergingen indezelfde stijl worden meeontworpen.De essentie is dat de bebouwing de binnenhoven minof meer omsluit waardoor een duidelijk verschil tussen“binnen” en “buiten” ontstaat en een beschermd, veiligbinnenmilieu ontstaat. Echter door het volledig geslotenhouden van het bouwblok zou een veel te stedelijkbeeld ontstaan. Daarom moet gezocht worden naarhet juiste evenwicht: het dorpse bouwblok.Dorpse blokkenQua afmetingen is het dorpse bouwblok vergelijkbaarmet de oorspronkelijke industriële bouwblokken, maarqua bebouwing wordt de dorpse schaal opgezocht.Voor de beslotenheid van het binnenhof en de herkenbaarheidvan het blok is het van belang de hoekengesloten te houden. Hiervoor kunnen wel dorpse middelenzoals aan- en uitbouwen van het hoofdgebouwworden ingezet. Echter hoekwoningen dienen zich naarbeide zijden met een voorgevel te presenteren.Ook bij de blokken wordt het wenselijk geacht de rooilijnen kaprichting regelmatig te variëren. Ook (subtiele)verschillen in de goothoogte zijn een belangrijk middelom de benodigde dorpse variatie aan te brengen. Bijde blokken is daarom een variatie in de bouwhoogtemogelijk tussen 1,5 en 2,5 bouwlagen. Accenten in devorm van een derde laag zijn in beperkte mate (ca.10%) mogelijk. De middelen die worden ingezet om dedorpse variatie te bereiken kunnen per blok, afhankelijkvan de gekozen stijl, verschillen. De gemeente wilin dit opzicht ontwerpvrijheid laten aan de architecten,maar daartegenover wel een welstandscommissie/stedenbouwkundigoverleg (“kwaliteitsteam”) plaatsendat moet beoordelen of het ontwerp aan het beoogdebeeld voldoet (zie hoofdstuk 7).Om de gewenste variatie te waarborgen dienen al tegrote bloklengtes voorkomen te worden. Daarom wordteen maximum gesteld aan het aantal aaneengebouwdewoningen: gezien vanaf de voorste bouwgrens mogenmaximaal 5 woningen aaneengesloten gebouwd wordenmet in totaal een maximale lengte van 30 meter.Het meest oostelijke blok maakt tevens deel uit van deBergzichtzone. Voor de bebouwing van dit blok langshet spoor gelden daardoor zowel de regels van DeBlokken als de regels van Bergzicht.Aansluiting op openbaar gebiedBij de drie blokken wordt een herkenbare samenhang(per blok) nagestreefd. De erfafscheidingen naar hetopenbaar gebied dienen hierop aan te sluiten en insamenhang met de bebouwing te worden ontworpen.Aan de straatzijde van een blok is een eenvormigeafscheiding op de overgang naar openbaar gebiedwenselijk. Aan de achterzijde is een eenvormige erfafscheidingverplicht. Op de bouwplannen moetende verplichte erfafscheidingen worden aangegeven.Ze maken onderdeel uit van de beoordeling door dewelstandscommissie/het stedenbouwkundig overleg(“kwaliteitsteam”). Bij de oplevering van de woningendienen ook de erfafscheidingen te zijn gerealiseerd.BinnenhovenDe binnenhoven van de blokken hebben een meervoudigefunctie. Het parkeren van de bewoners dienthier plaats te vinden, maar er is ook ruimte voor spelenen ontmoeten. Het valt te overwegen de toekomstigebewoners te betrekken bij de inrichting van dit gebiedwaardoor ingespeeld wordt op hun behoeften en desociale cohesie wordt bevorderd. Toepassing vanshared space behoort hier tot de mogelijkheden. Eengoede inrichting van deze hoven kan de omliggendewoningen een extra kwaliteit geven.Voor de erfafscheidingen rondom het binnenhof wordtmeegegeven dat ze dienen bij te dragen aan een groenbeeld van het binnenhof. Hiervoor is een begroeid hekwerkvan minimaal 1,80 m hoog zeer geschikt.Van boven naar beneden: blok A, blok B, blok C41

INSPIRATIEKAART42ontwikkelplan De Nieuwe Kol Holten

DE BLOKKEN43

44ontwikkelplan De Nieuwe Kol Holten

BergzichtKansen voor bijzonder woongenotDe bebouwing direct langs het spoor vormt de moeilijksteopgave van het plan. Deze rand van De Nieuwe Kolbepaalt het aangezicht van het dorp, heeft een prachtiguitzicht over de Holterenk, maar wordt ook aanzienlijkbelast door het geluid van de spoorlijn. De mogelijkhedendie stedenbouw, architectuur en bouwfysica hiervoorbieden zijn optimaal ingezet om hier tot een passendeoplossing te komen. Dit heeft ertoe geleid datdoor toepassing van raildempers wordt voorkomen dateen geluidscherm langs het spoor het uitzicht belemmert.Dit betekent wel dat de eerstelijns bebouwing eenafscherming dient te vormen voor de achterliggendewoningen en daarom zo veel mogelijk aaneengeslotendient te zijn.De essentie van de Bergzichtzone is dat hier in akoestischopzicht wordt gestreefd naar een zo veel mogelijkgesloten wand, dat stedenbouwkundig een oriëntatievan de woningen op de Holterenk wordt nagestreefden dat in architectonisch opzicht de gunstige bezonningaan de achterzijde en het uizicht aan de noordzijdekansen biedt voor bijzonder woongenot. Woningenop de rand van twee verschillende kwaliteiten met deunieke kans deze in de plattegrond te verbinden.Historische afleesbaarheidDe Bergzichtzone is circa 450 meter lang en vanuitstedenbouwkundig oogpunt in vieren gedeeld. Dezeopdeling moet een dreigende monotonie doorbrekenen aanknopingspunten bieden voor variatie in de bebouwing.Daarom zijn de vier delen weer onderdeelvan verschillende verkavelingspatronen in combinatiemet de achterliggende bebouwing. Echter ook in dearchitectonische verschijning van de wanden zelf dientvoldoende dorpse variatie te worden aangebracht.Het thema dat hiertoe is geintroduceerd, is historischeafleesbaarheid. Daarmee wordt bedoeld dat in eenstad of dorp vrijwel altijd aan de ouderdom van debebouwing kan worden afgelezen of men het centrumnadert (oudere bebouwing) of richting de rand (nieuweregebouwen) van het dorp gaat. Juist omdat menstraks langs het spoor van oost naar west van de randvan het dorp naar het centrumgebied komt, ontstaat dekans om de afleesbaarheid bij De Nieuwe Kol te herstellen.Dit kan door aan de westzijde klassieke (ouderaandoende) bebouwing te realiseren en in drie stappenaan de oostkant bij moderne, eigentijdse bebouwinguit te komen.Hoge eisen aan beeldkwaliteitBinnen de vier blokken dient eveneens voldoende variatiete worden aangebracht omdat vier wanden van iedercirca 100 meter nog steeds niet het beoogde dorpsebeeld opleveren. Bij twee blokken zijn daarom terugliggendebouwdelen aangegeven waarvoor een viertalbomen in carré staat. Deze situering van de bebouwingheeft tot doel de terugliggende woningen te verhullenachter het groen van de bomen, terwijl de voorste woningennadrukkelijk in het zicht worden gebracht doorhiervoor geen bomen te plaatsen. Op deze manier zalBoven: referentiebeeld dorpsrandMidden: mogelijk gevelbeeld aan Industriestraat bij rotondeOnder: mogelijk gevelbeeld westelijk deel Bergzicht45

Rechte, 2-laagse blokken leiden tot een monotone, onaantrekkelijke wandDoor hoogteverschillen ontstaat enige variatie, maar de gevel blijft één vlakDoor hoogteverschillen te combineren met kleine sprongen in de gevel ontstaanherkenbaar kleinere eenhedenHoogteverschillen, kleine sprongen in de gevel en het afwisselen van de kaprichtingenbrengt een passende variatie tot stand46ontwikkelplan De Nieuwe Kol Holten

Bergzichtde bebouwingswand voor het oog worden onderbrokendoor de boomkwadranten en beter aansluiten bij hetdorpse beeld. Het contrast tussen de vooruitgeschovenen terugliggende woningen dient door materiaal- enkleurgebruik verder versterkt te worden.Voor elk van de vier blokken is het van belang de individuelewoning zo veel mogelijk herkenbaar te houden,ondanks het feit dat de woningen aaneengebouwddienen te worden. Hierbij dienen variaties in hoogte,breedte, gevelindeling en raampartijen in ieder gevalals middel te worden benut. De bouwhoogte varieerthier tussen 2 en 3 lagen met kap tot enkele accenten(max. 10%) van vier lagen, maar dan zonder of metslechts flauwe kap.Hoewel hier aaneengesloten gebouwd dient te worden,moet voorkomen worden dat er teveel aaneengeslotenvoorgevels in elkaars verlengde komen te liggen. Omde genoemde sprongen in de voorgevels te bewerkstelligenmogen - gezien vanaf de bouwgrens - maximaal5 voorgevels in elkaars verlengde liggen met in totaaleen maximale lengte van 30 meter.Symmetrische oplossingen leiden tot schaalvergrotingen moeten voorkomen worden omdat ze niet bijdragenaan de dorpse karakteristieken.Oostelijke bouwstrookDe meest oostelijke bouwstrook van de Bergzichtzonemaakt tevens deel uit van een van de drie blokken waarvanin de vorige paragraaf is aangegeven dat ze iedereen eigen, herkenbare architectuur dienen te hebben.Voor deze wand geldt daardoor een combinatie van eisen:enerzijds dient de wand als onderdeel van het blokeen architectonisch geheel te vormen met een herkenbareeigen stijl; anderzijds maakt de wand deel uit vande Bergzichtzone waar op blokniveau historische afleesbaarheidwordt gevraagd. Voortdat de uitwerking vandit blok ter hand wordt genomen dienen nadere kadersvoor de architectuurstijl te worden vastlegd. Hierbij zalde welstandscommissie/het stedenbouwkundig overleg(“kwaliteitsteam”) worden betrokken.Parkeren en erfgrenzenHet parkeren voor de woningen in de Bergzichtzonewordt aan de achterzijde opgelost door middel vanparkeerclusters. De clusters worden ingericht als omslotenhoven zodat de geparkeerde auto’s niet straatbeeldbepalendkunnen worden.De bouwplannen dienen op de overgangen naar openbaargebied uitspraken te doen over de erfafscheidingen.Bij de toetsing door de welstandscommissie/hetstedenbouwkundig overleg (“kwaliteitsteam”) zal wordengekeken naar de wijze waarop de erfafscheidingenaansluiten bij de omgeving (bebouwing en openbareruimte).De Bergzichtzone vormt een belangrijk visitekaartjevan Holten Daarom worden hier, in vergelijking metde andere deelgebieden, de hoogste eisen aan beeldkwaliteitgesteld. Dit betekent naast bovenstaande datvoldoende aandacht dient te worden besteed aan dearchitectuur, detaillering en de aansluiting op het openbaargebied. De welstandscommissie/het stedenbouwkundigoverleg (“kwaliteitsteam”) zal hier nadrukkelijkop toetsen.Boven: uitsnede uit voorlopig ontwerp van BergzichtzoneOnder: Mogelijk gevelbeeld van een deel van Bergzicht (2e blok van links)47

INSPIRATIEKAART48ontwikkelplan De Nieuwe Kol Holten

UITZICHT49

INSPIRATIEKAART50ontwikkelplan De Nieuwe Kol Holten

BERGZICHT51

lage haaghoge haagerfafscheidingOverzichtskaart erfafscheidingen, richtinggevend voor de toepassing van verschillende oplossingen52ontwikkelplan De Nieuwe Kol Holten

ErfafscheidingenOp de overgang van openbaar gebied naar privéterreindienen erfafscheidingen te worden aangebracht. Vaakworden de erfafscheidingen niet alleen gebruikt omeen terreingrens aan te geven, maar ook om op het privéterreinprivacy te bewerkstelligen. Op plaatsen waarbewoners zelf hun erfafscheidingen aanleggen ontstaatvaak een grote variatie een verschijningsvormen. Daarwaar dit gebeurt op beeldbepalende plaatsen komt ditde ruimtelijke kwaliteit meestal niet ten goede.Op De Nieuwe Kol worden de erfafscheidingen dieop de overgang van openbaar gebied naar privéterreinliggen gebruikt om een bijdrage te leveren aanhet gewenst ruimtelijk beeld. Bij de hiervoor gegevenbeschrijvingen van de verschillende bebouwingstypologieënzijn reeds uitspraken gedaan over de uitvoeringvan de erfafscheidingen. Op de kaart op bladzijde 52is aangegeven welke vorm waar gewenst is.Losse woningen: groen beeldMet de richtlijnen voor de erfafscheidingen wordt hetgroene beeld dat De Nieuwe Kol wil uitstralen versterkten de beleving van de dorpse sfeer ondersteunt. Hetis daarom van belang dat de meest dorpse delen inhet gebied, de losse woningen, omzoomd worden meteen groene erfafscheiding. Deze dient laag te zijn waarhet voorzijden van woningen betreft en mag hoog zijnlangs de achtertuinen. Juist waar bij de losse woningenin de architectuur veel vrijheid wordt gelaten zullen degroene erfafscheidingen voor samenhang zorgdragen.De blokken: herkenbare samenhangDe blokken worden nadrukkelijk als drie afzonderlijke,maar in zichzelf samenhangende blokken beschouwd.Hierbij is het wenselijk dat de erfafscheidingen naaropenbaar gebied een duidelijke samenhang te vertonenen een relatie te hebben met de architectuur vanhet blok zelf. Er wordt gestreefd naar een totaalcompositiewaar de erfafscheidingen als verbindend elementoptreden. Aan de straatzijde kan dit bijvoorbeeld doormaterialen van de bebouwing ook de materialen in deerfafscheidingen te laten terugkomen.De afscheidingen aan de binnenhoven dienen desfeer van een groene, besloten hof op te roepen. Bijhet ontwerp zullen ook de bergingen die op de achtersteperceelsgrens worden geplaatst een rol spelen.Afscheidingen, bergingen en inrichting binnenhof moetenin samenhang te worden uitgewerkt. Als vertrekpuntc.q. basiskwaliteit voor deze afscheiding geldt een metbijvoorbeeld hedera begroeid hekwerk van minimaal1,80 m hoog dat ook als trellis tegen de bergingenwordt gemonteerd (zie onderste foto rechts).Bergzicht: bewuste variatieIn de bergzichtzone speelt voortdurend de vormgevingvan het nieuwe aangezicht van het dorp Holten eenhoofdrol. Daarbij moeten monotonie en te sterke symmetrieen herhaling worden voorkomen. Variatie in deerfafscheidingen draagt hieraan bij.De vier delen waaruit Bergzicht is opgebouwd krijgenieder een eigen stijl die verbonden is aan een bepaaldeperiode, de zogenaamde historische afleesbaarheid(zie ook blz. 45). De erfafscheidingen aan de voorzijdespelen een rol in dit beeld en dienen hierop dus aante sluiten. Ze dienen te worden meeontworpen met dewoningen.Zowel groene als gebouwde erfafscheidingen behorenhier tot de mogelijkheden. Op nevenstaande kaart isdat indicatief aangegeven.De vormgeving van de erfafscheidingen op de overgangvan privé- naar openbaar terrein maakt onderdeeluit van de beoordeling door de welstandscommissie/hetstedenbouwkundig overleg (“kwaliteitsteam”).Voorbeeld van minder geslaagde uitvoering erfafscheidingDrie voorbeelden van toepasbare oplossingen. Boven: voor de losse woningen,midden: voor de blokken, onder: voor binnenhoven.53

54ontwikkelplan De Nieuwe Kol Holten

7 Op weg naar uitvoeringRealisatie in fasenDe omvorming van De Kol naar woongebied zal eengeleidelijk proces zijn dat de nodige jaren in beslagzal nemen. Enkele bedrijven zijn nog actief en kunnenniet zomaar verplaatst worden; andere terreinen staaninmiddels leeg.De fasering wordt enerzijds bepaald door het vrijkomenvan de terreinen en anderzijds door de milieucontourenvan de nog actieve bedrijven. Daarnaast dientrekening te worden gehouden met afschermende bebouwinglangs de spoorlijn in verband met geluid. Opbasis van wat hierover nu bekend is, is een faseringsplangemaakt dat uitgaat van vijf fasen.De eerste fase betreft het gebied waar op dit momental geen bedrijfsactiviteiten meer zijn en geen milieubeperkingenaanwezig zijn. Dit is het gebied in de hoekPannenbakkerstraat-Weverstraat. In principe kan linksvan de Pannenbakkerstraat vanaf de Weverstraat innoordelijke richting worden gebouwd. In de eerste fasezullen ook de raildempers worden aangebracht.De tweede fase betreft een strook van ca. 60 meterlangs de Drostestraat tussen de Pannenbakkerstraaten de Lageweg. Deze strook dient te worden bebouwdvoordat het gebied ten zuiden daarvan kan worden gerealiseerd.Dit in verband met het spoorweglawaaiDe volgorde van de fasen drie, vier en vijf is afhankelijkvan het moment waarop de gronden beschikbaar zijnvoor woningbouw. Hiertoe moeten nog enkele bedrijvenalsmede de brandweerkazerne worden verplaatsten/of milieubelastingen worden opgeheven.KwaliteitssturingZoals reeds op diverse plaatsen in dit ontwikkelplan isaangegeven vormt de herstructurering van De Kol eenbelangrijk onderdeel van de verbetering van de omgevingskwaliteitvan het dorp Holten. Dit is zowel voor debewoners, ondernemers als voor recreanten en toeristenvan grote waarde.De gemeente zet dan ook hoog in als het gaat om hetrealiseren van ruimtelijke kwaliteit. Met dit documentwordt daar richting aan gegeven en is in die zin tezien als een beeldkwaliteitsplan. Echter, het is belangrijkom, gezien de vele aspecten waar rekening meemoet worden gehouden, maatwerk te kunnen leveren.De ruimtelijke kwaliteit zal worden bewaakt door dewelstandscommissie/het stedenbouwkundig overleg(“kwaliteitsteam”).De welstandscommissie/het stedenbouwkundig overleg(“kwaliteitsteam”) zal aan de hand van de in ditdocument gegeven ontwerpgedachten en -richtlijnende ruimtelijke kwaliteitsturen, beoordelen en bewaken.Dit document vervangt daarmee de gebiedspecifiekewelstandscriteria. Een overzicht van de belangrijkstetoetsingscriteria is opgenomen in de bijlagen.In haar begeleiding streeft de welstandscommissie/hetstedenbouwkundig overleg (“kwaliteitsteam”) ernaarom in een vroeg stadium met initiatiefnemers in gesprekte komen en eerste ideeënschetsen te besprekenzodat vroegtijdig afstemming kan worden bereikt overhet kwaliteitsniveau en andere bouwplannen in het gebied.55

56ontwikkelplan De Nieuwe Kol Holten

Bijlage:Overzicht van toetsingscriteria per deelgebiedLosse woningen- Behoud van en aansluiten bij dorpse karakteristiekvan Holten. Dit betekent: voldoende afwisseling doorvariatie in schakeling,hoogte, kapvorm en kaprichting,rooilijn en materiaalgebruik (natuurlijke materialen), enbijdragen aan een groen straatbeeld met groene voortuinenen haagjes.- Vrije kavels dienen te worden verspreid door hetplan.- Hoofdgebouwen hebben een kap. Hoofdzakelijkzadeldaken en mansardekappen (beide met en zonderwolfseind), in ieder geval geen lessenaars- of plattedaken. Als stelregel wordt gehanteerd dat de nok overde lengte van het hoofdgebouw loopt.- geen bijgebouwen, zoals garages op de hoek,maar tussen de woningen (doel: voorkomen van oprittenlangs een erfgrens met openbaar gebied).- Op de erfgrens met openbaar gebied dient eengroenblijvende of bladhoudende haag te worden geplant.Aan de voorzijde ca. 40 - 80 cm hoog; ter hoogtevan de achtertuin ca. 180 cm hoog.De blokken- Bijdragen aan nieuwe kwaliteit in Holten door elkblok op zich te ontwerpen als samenhangend geheel(één compositie), terwijl de drie blokken onderling duidelijkverschillen, bij voorkeur door drie verschillendearchitecten;- De samenhang komt tot uitdrukking door hoofdgebouwen,bijgebouwen en erfafscheidingen naar openbaargebied in één stijl te realiseren.- Ook met de blokken wordt aangesloten bij dedorpse schaal van Holten door variatie in rooilijn, gootennokhoogte, dakvorm en -richting, het aantal aaneengebouwdewoningen en kleurgebruik.- Belangrijk is dat de hoeken gesloten zijn en beidezijden als voorgevel worden behandeld.- De erafscheidingen rondom het binnenhof zijn verplichten dienen voldoende hoog te zijn om privacy inde achtertuinen te waarborgen en dienen bij te dragenaan een groen beeld van het binnenhof.Bergzicht- Bij Bergzicht dienen de kansen voor bijzonderwoongenot te worden benut door in te spelen op hetuitzicht over de Holterenk: het uizicht is afleesbaar opde gevel.- Voor Holten is van belang een (nieuwe) aantrekkelijkedorpsrand te realiseren. Hierbij moet voorkomenworden dat een te stenig beeld ontstaat. Op een aantalplaatsen dient de bebouwing achter bomen schuil tegaan terwijl daartussen bebouwing prominent zichtbaaris.- De bergzichtzone is opgedeeld in vier stukken dieaanleiding moeten geven in variatie in de architectuur.Het thema dat hierbij gehanteerd wordt is historischeafleesbaarheid. Hiermee wordt bedoeld dat bergzichtopgebouwd dient te zijn uit verschillende architectuurstijlendie in de tijd gezien een logische volgorde hebben(vanaf het station gezien van oud naar nieuw).- Ook Bergzicht dient aan te sluiten bij de dorpseschaal. Daarom dienen bijvoorbeeld herhalingen dietot een waarneembare reeks leiden en symmetrischeoplossingen die tot schaalvergroting leiden te wordenvoorkomen.- Variatie in de bebouwing wordt aangebracht doorafwisseling in de rooilijn, variatie in dakvormen, gootennokhoogten, materialen en kleuren en stijl.- Gezien de uitstraling voor het dorp worden aanbergzicht hoge eisen van beeldkwaliteit gesteld. Ditheeft betrekking op het consequent toepassen van degekozen architectuurstijl, de daarbij horende detailleringen materialisering en aansluiting op het openbaargebied.57

58ontwikkelplan De Nieuwe Kol Holten