G10 advies Conversie Coberco Melkhal te Enschede Beautykamp ...
G10 advies Conversie Coberco Melkhal te Enschede Beautykamp ...
G10 advies Conversie Coberco Melkhal te Enschede Beautykamp ...
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
<strong>G10</strong> <strong>advies</strong><strong>Conversie</strong> <strong>Coberco</strong> <strong>Melkhal</strong> <strong>te</strong> <strong>Enschede</strong><strong>Beautykamp</strong>: S<strong>te</strong>delijke schoonheidSaxion Hogescholen4 e jaars ROP en V&MInleverdatum: 13 januari 2011Versie: 1.0Au<strong>te</strong>urs:Mandy KloosJan Jaap van Len<strong>te</strong>Jeroen van Nis<strong>te</strong>lrooyKarin van WolfswinkelFrank Wol<strong>te</strong>rs1
<strong>G10</strong> <strong>advies</strong><strong>Conversie</strong> <strong>Coberco</strong> <strong>Melkhal</strong> <strong>te</strong> <strong>Enschede</strong><strong>Beautykamp</strong>: s<strong>te</strong>delijke schoonheidSchool: Saxion HogescholenLocatie: Deven<strong>te</strong>r en <strong>Enschede</strong>Opleiding: ROP en V&MKlas: 4 e jaarsInleverdatum: 13 januari 2011Versie: 1.0Au<strong>te</strong>urs:Mandy KloosJan Jaap van Len<strong>te</strong>Jeroen van Nis<strong>te</strong>lrooyKarin van WolfswinkelFrank Wol<strong>te</strong>rs2
Om het concept juridisch haalbaar <strong>te</strong> maken moet het bes<strong>te</strong>mmingsplan worden gewijzigd. Voor de melkhalmoet de bes<strong>te</strong>mming ‘Centrumdoeleinden’ worden opgenomen. De bes<strong>te</strong>mmingsplanwijziging neemt tussende 6 en 24 maanden in beslag. Voorafgaand aan de bes<strong>te</strong>mmingsplanwijziging dienen diverse onderzoeken <strong>te</strong>worden uitgevoerd. De tijd van het de onderzoeken moet worden ingecalculeerd. Daarnaast worden erverschillende vergunningen (onderdelen van de omgevingsvergunning) aangevraagd om het voorliggende planuit <strong>te</strong> voeren. Er zijn drie mogelijke juridische risico’s. Bij de wijziging van het bes<strong>te</strong>mmingsplan en bij deaanvraag van de omgevingsvergunning kunnen bezwaren worden ingediend. Daarnaast is het noodzakelijk datalle aanvraagvereis<strong>te</strong>n worden aangeleverd. Bij het ontwikkelen van de melkhal dient rekening <strong>te</strong> wordengehouden met de eisen van welstand en het bouwbesluit.Het concept is een samenvoeging van wonen, werken, parkeren en met een maatschappelijke functie. Door hetthema beauty is het een uniek concept in Nederland. Na een concurrentieonderzoek is gebleken dat er geensoortgelijk concept in Nederland bestaat of momen<strong>te</strong>el in ontwikkeling is.5
1. SituatieschetsZoals in het voorwoord vermeldt komt dit <strong>advies</strong> voort vanuit de vraag van stichting Pioneering. In ditonderdeel wordt eerst een kor<strong>te</strong> omschrijving van gemeen<strong>te</strong> <strong>Enschede</strong> gegeven. La<strong>te</strong>r wordt dieper ingegaanop de bestaande situatie van de wijk Boddenkamp en van de <strong>Coberco</strong> melkhal. Voor de volledige locatieanalysewordt verwezen naar bijlage 1 van dit rapport.1.1. <strong>Enschede</strong><strong>Enschede</strong> is met 157.076 (1 januari 2010) inwoners de groots<strong>te</strong> stad van Overijssel. De oppervlak<strong>te</strong> van de stadis 141,5 km2. De bevolkingsdichtheid is op dit moment 1091,9 inwoners per km2. Met de nabijheid van gro<strong>te</strong>s<strong>te</strong>den als Hengelo en Almelo zijn voorzieningen op gro<strong>te</strong> schaal aanwezig.1.2. Ligging van het plangebiedHet plangebied ligt in de wijk Boddenkamp. Dezelocatie bevindt zich aan de noordzijde van het NSstation <strong>te</strong> <strong>Enschede</strong> en is omslo<strong>te</strong>n door deHengelosestraat, Boddenkampsingel enDeurningerstraat. Verder ligt het plangebiedaanslui<strong>te</strong>nd aan de wijk ‘Lasonder-Zeggelt’ en dewijk ‘Roombeek’. Hemelsbreed ligt het plangebiedeen kleine kilome<strong>te</strong>r van het centrum van<strong>Enschede</strong>.Boddenkamp is een wijk welke aan de rand vanhet centrum van <strong>Enschede</strong> ligt (zie figuur 1.1). Demeest recen<strong>te</strong> gegevens zijn uit 2008 afkomstig.De woonwijk <strong>te</strong>lde in 2008 490 inwoners. Eengroot deel van dit aantal valt in de groep 25-45jarigen. Opmerkelijk is het gro<strong>te</strong> aantaléénpersoonshuishoudens. Dit zorgt ervoor dat degemiddelde huishoudgroot<strong>te</strong> 1,6 personen bevat.De inkomens zijn in vergelijking met de rest van degemeen<strong>te</strong> relatief hoog doordat er relatief weinigkinderen en senioren in het gebied wonen.Figuur 1.1: Plat<strong>te</strong>grond <strong>Enschede</strong> Bron:www.googlemaps.nl1.3. SpoorzoneDe wijk Boddenkamp valt onder het gebied ‘Spoorzone’. Spoorzone is een gro<strong>te</strong> centrumuitbreiding aan denoordkant van de <strong>Enschede</strong>se binnenstad. De Spoorzone heeft een gunstig effect op de werkgelegenheid envoegt een nieuw en bijzonder woonklimaat toe aan de binnenstad. Er wordt gestreefd naar een vernieuwendaanbod voor s<strong>te</strong>delijk wonen en werken in een zeer duurzaam centrumgebied. Het s<strong>te</strong>denbouwkundig planvoor Boddenkamp biedt volop ruim<strong>te</strong> voor particulier opdrachtgeverschap. Boddenkamp wordt een groeneenclave in de binnenstad door het park langs de HOV-baan maar ook door de invulling van de openbare ruim<strong>te</strong>.1.4. <strong>Coberco</strong> melkhalDe karak<strong>te</strong>ristieke melkhal met zijn unieke vorm en de groot<strong>te</strong> van de binnenruim<strong>te</strong> vormt een spil voor de wijken de stad. De hal wordt momen<strong>te</strong>el gebruikt voor stalling van drie stadsorgels. De bouwkundige staat van demelkhal is slecht. De hal wordt sinds een aantal jaren niet meer gebruikt voor zijn originele functie en zijn deinstallaties niet meer aanwezig. Doordat het gebouw niet meer wordt gebruikt en niet meer wordtonderhouden raakt het s<strong>te</strong>eds meer in verval.Het complex is van een zeer hoge archi<strong>te</strong>ctonische waarde. Ach<strong>te</strong>r de poort zijn sobere fabrieksmuren <strong>te</strong> zien.Binnen bevindt zich ech<strong>te</strong>r een wonder van licht en ruim<strong>te</strong>. De enorme stalen en betonnen overspanningvoeden het aanzicht van het gebouw. Door zijn unieke vorm en de groot<strong>te</strong> van de (in po<strong>te</strong>ntie zeer bijzondere)binnenruim<strong>te</strong>s kan de <strong>Melkhal</strong> een van de identi<strong>te</strong>itsdragers van de vernieuwde Spoorzone worden.8
2. Het conceptVoor het ontwikkelen van een concept is het noodzakelijk eerst diverse onderzoeken uit <strong>te</strong> voeren zoals eenkrach<strong>te</strong>nveldanalyse (zie bijlage 2), een bouw<strong>te</strong>chnische analyse (zie bijlage 3) en een locatieanalyse (zie bijlage1). Dit is noodzakelijk om het concept zo goed mogelijk <strong>te</strong> la<strong>te</strong>n aanslui<strong>te</strong>n en rendabel <strong>te</strong> maken. Navasts<strong>te</strong>lling van het thema voor het concept is er onderzoek gedaan naar mogelijke concurrentie (zie bijlage 4),marketing (zie bijlage 5) en de doelgroep (zie bijlage 6). De uitgevoerde onderzoeken dienen als onderbouwingvoor het onderstaande concept. Alle onderzoeken zijn <strong>te</strong>rug <strong>te</strong> vinden in de bijlage.2.1. IdeeAan de hand van de onderzoeken zijn er diverse ideeën naar voren gekomen voor de conversie van de melkhal.Het gekozen idee heeft als onderwerp beauty. Het hoofddoel van dit concept is om diverse functies samen <strong>te</strong>la<strong>te</strong>n komen in een relatief klein gebied. In de hal worden de volgende functies gecombineerd: wonen, werken,detailhandel (uitslui<strong>te</strong>nd beauty en wellness), horeca en parkeren. Het hoofdthema van de hal is beauty. Naastdeze functie worden er ook maatschappelijke functies gerealiseerd in de vorm van leerbedrijven. De gevestigdebedrijven gaan in samenwerking met diverse opleidingen een programma samens<strong>te</strong>llen voor stagiaires enafstudeerders.Het idee om de melkhal <strong>te</strong> veranderen in een beautyconcept brengt veel veranderingen met zich mee. Demelkhal is op dit moment niet in gebruik en is sinds 3 januari 1995 geslo<strong>te</strong>n. De melkhal heeft op dit momentgeen functie. Het doel van de conversie van de melkhal is om onder andere wonen en werken <strong>te</strong> combineren.Hierbij wordt de functie voor detailhandel en wonen beide in de huidige melkhal geplaatst. Daarnaast gaat erwoningbouw plaatsvinden in de vorm van een woonbrug met appar<strong>te</strong>men<strong>te</strong>n over de bestaande melkhal.2.2.ThemaDe beautykamp is een uniek concept in Nederland, er is op het moment geen vergelijkbaar concept.In eers<strong>te</strong> instantie is er gekeken naar de locatie en de bereikbaarheid. Voor de volledige locatieanalyse word<strong>te</strong>r verwezen naar bijlage 1. De melkhal is centraal gelegen nabij het centrum van <strong>Enschede</strong> en is goedbereikbaar met zowel de auto als het openbaarvervoer. Met dit thema en bijbehorend concept wordt eringespeeld op de behoef<strong>te</strong> naar concentratie van functies. Door deze concentratie wordt de melkhal eenbelangrijke spil in de wijk en stad.2.3. Uitgangspun<strong>te</strong>n.In het concept zijn een aantal aannames gedaan. Hierbij gaat het om het kantoor van de Rabobank en de naastgelegen schuur. Voor het kantoor van de Rabobank wordt aangenomen dat hierin een ho<strong>te</strong>l wordt gevestigd.Deze aanname is gedaan naar aanleiding van de rondleiding in de melkhal onder leiding van de heerKloos<strong>te</strong>rman. Tijdens deze rondleiding is aangegeven dat het kantoor van de Rabobank geschikt is voor defunctie van ho<strong>te</strong>l. Voor de schuur is de functie van een kinderopvang of kinderland aangenomen. Deze functiebiedt een toegevoegde waarde, wanneer conversie van de melkhal gereed is evenals de realisatie van dekantoorstrip aan de Raiffeisenstraat heeft plaats gevonden.2.4. ProgrammaHet programma voor de melkhal bestaat uit de volgende onderdelen: werken, wonen, maatschappelijkefunctie, parkeren en de gebiedsinrichting. Deze onderdelen worden in de volgende paragraven naderverklaard.2.4.1. WerkenIn de melkhal wordt de functie werken geplaatst. Hierbij moet gedacht worden aan bedrijvigheid in debeautybranche, bijvoorbeeld een: kapsalon, nagelstudio, zonnestudio en manicure. Voor een volledig overzichtvan de mogelijk <strong>te</strong> vestigen bedrijvigheid wordt er verwezen naar bijlage 7. Naast deze bedrijvigheid is er ookplaats voor detailhandel en horeca. Beide moe<strong>te</strong>n worden gericht op het beautyconcept (nadere toelichting ziebijlage 7). Werken wordt in de melkhal gecombineerd met wonen. Het wonen wordt in de volgende paragraafworden toegelicht. In paragraaf 2.4.3. wordt de combinatie wonen en werken toegelicht.9
2.4.2. WonenWonen wordt gerealiseerd in de nieuw <strong>te</strong> bouwen woonbrug. De 37 appar<strong>te</strong>men<strong>te</strong>n worden verdeeld over 5verdiepingen. Voor een plat<strong>te</strong>grond en een driedimensionale uitwerking wordt verwezen naar bijlage 8 en 9.De woningen worden gebouwd volgens de eisen en wensen van de middenklasse.2.4.3. CombinatieIn de melkhal worden 13 combinaties van wonen en werken gerealiseerd. In eers<strong>te</strong> instantie worden ercombinaties uitgegeven, wanneer er geen vraag meer is naar deze combinaties is er de mogelijkheid defuncties apart uit <strong>te</strong> geven. De combinaties zijn vrij, er mag vrij gekozen worden voor een plek van de werkuni<strong>te</strong>n een plek van de woning.2.4.4. Maatschappelijke functieBij maatschappelijke functies wordt gedacht aan een samenwerking met diverse opleidingen welke gericht zijnop beauty en wellness. Mogelijke samenwerking kan worden gevormd met het ROC van Twen<strong>te</strong>. Of met hetopleidingsinstituut IMKO, welke een vestiging heeft in Hengelo. Voor een overzicht van de scholen en deopleidingen wordt er verwezen naar bijlage 4. Door samen <strong>te</strong> werken is het mogelijk stage- enafstudeerplaatsen aan <strong>te</strong> bieden.2.4.5. Functie RabobankDe aanname dat de Rabobank de functie van een ho<strong>te</strong>l gaat vervullen heeft een gro<strong>te</strong> toegevoegde waardevoor dit concept. Samenwerking is mogelijk, er kunnen diverse combinatiearrangemen<strong>te</strong>n worden aangebodenwaardoor er profijt ontstaat voor beide partijen. Hierdoor ontstaat synergie tussen beide.2.4.6. ParkerenOp de begane grond en deels op de eers<strong>te</strong> verdieping van de melkhal worden parkeerplaatsen gerealiseerd. Erworden 88 parkeerplaatsen op de begane grond en 26 parkeerplaatsen op de 1 e verdieping gerealiseerd. Dezeparkeerplaatsen worden gebruikt door bewoners, ondernemers en bezoekers. Het parkeren vindt plaats in devorm van betaald parkeren. Voor een de indeling van de parkeergarage wordt er verwezen naar bijlage 8.2.5. Samenhang functiesDe verschillende functies binnen dit concept hebben een positief effect op elkaar. Door wonen en werken <strong>te</strong>combineren is de reisafstand nihil. Er worden ruim voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd voor bezoekers. Ditvers<strong>te</strong>rkt de bereikbaarheid per auto. Naast deze samenhang van functies is er ook de maatschappelijkefunctie, waardoor er op educatief gebied <strong>Enschede</strong> aantrekkelijker wordt.2.6 Gemeenschappelijke ruim<strong>te</strong>De openruim<strong>te</strong> (atrium) die ontstaat in de hal wordt ingevuld als gemeenschappelijke functie. Het atrium vorm<strong>te</strong>en ruim<strong>te</strong> met vele natuurlijke elemen<strong>te</strong>n. Hierbij kan gedacht worden levende elemen<strong>te</strong>n (bomen, plan<strong>te</strong>n,bloemen), meubilair en/of mogelijk wa<strong>te</strong>relemen<strong>te</strong>n.2.7. Uitwerking concept in kaartMet plat<strong>te</strong>gronden en artist impressions wordt de gebiedsinvulling weergegeven evenals de verschillendeelemen<strong>te</strong>n zoals de lift en loopbruggen. Voor het volledige aanbod van de plat<strong>te</strong>gronden en <strong>te</strong>keningen word<strong>te</strong>r verwezen naar bijlage 8.2.7.1. GebiedsinvullingNaast het concept voor de melkhal wordt ook de inrichting van het gebied meegenomen. Het <strong>te</strong> ontwikkelengebied betreft 2,5 hectare. In dit gebied staat de schuur en het kantoor van de Rabobank. De bui<strong>te</strong>nruim<strong>te</strong>moet groen en natuurlijk worden ingericht (zie fig. 2.1.). Voor een globale indeling van de bui<strong>te</strong>nruim<strong>te</strong> wordtverwezen naar bijlage 9.10
Figuur 2.1. Gebiedsinvulling2.7.2. Plat<strong>te</strong>grondenDe plat<strong>te</strong>gronden moe<strong>te</strong>n een duidelijk beeld geven van de indeling van de diverse objec<strong>te</strong>n. Hieronderworden een drietal plat<strong>te</strong>gronden weergegeven, namelijk de begane grond van de melkhal met functieparkeren, de eers<strong>te</strong> verdieping met de functie werken en parkeren en tot slot de nieuw <strong>te</strong> bouwen woonbrug.2.7.2.1. Begane grondIn bijlage 8 (<strong>te</strong>kening begane grond) wordt de nieuwe situatie van de melkhal weergeven. Op de begane grondwordt uitslui<strong>te</strong>nd de functie parkeren gerealiseerd. Er is plaats voor 88 parkeerplaatsen inclusief 2 plaatsenvoor invaliden. De in- en uitgang voor auto’s van de parkeergarage is gelegen aan de Kot<strong>te</strong>ndijk. Hierdoorontstaan er geen verkeersstromen over het openbare gebied rondom de melkhal. Hierdoor kan eveneensverbinding worden gemaakt met 26 parkeerplaatsen op de eers<strong>te</strong> verdieping. Voor de situering van dezeparkeerplaatsen zie de <strong>te</strong>kening van de eers<strong>te</strong> verdieping.2.7.2.2. 1 e verdiepingIn bijlage 8 (<strong>te</strong>kening 1 e verdieping) wordt de nieuwe situatie van de eers<strong>te</strong> verdieping van de melkhalweergegeven. Op deze verdieping worden de functies werken en parkeren gerealiseerd. Naast deze functieswordt de overgebleven ruim<strong>te</strong> ingedeeld als atrium. Op deze verdieping komen 13 bedrijfsunits, 26parkeerplaatsen, 1 woning en een atrium van 1440 m².2.7.2.3. Woonbrug (nieuwbouw)In bijlage 8 (<strong>te</strong>kening 2 e , 3 e , 4 e en 5 e verdieping) worden nieuw <strong>te</strong> realiseren appar<strong>te</strong>men<strong>te</strong>n gevisualiseerd. Deappar<strong>te</strong>men<strong>te</strong>n komen in de vorm van een woonbrug, welke wordt gepositioneerd over de melkhal. Dewoonbrug bevat 36 van de 37 appar<strong>te</strong>men<strong>te</strong>n. De appar<strong>te</strong>men<strong>te</strong>n krijgen een frisse en moderne uitstraling.2.6.3.RoutingBezoekers kunnen op verschillende wijzen de melkhal bereiken. De melkhal is goed bereikbaar per openbaarvervoer (door de nabij gelegen busbaan en station), waardoor bezoekers <strong>te</strong> voet bij de melkhal arriveren. Deentree van de melkhal is gelegen aan de Raiffeisenstraat. De in- en uitrit van de parkeergarage zijn aan deKot<strong>te</strong>ndijk gelegen. De Kot<strong>te</strong>ndijk wordt door de functie van toegangsweg drukker en vervuld een belangrijkefunctie voor de bereikbaarheid per auto van de melkhal.De bezoekers en bewoners (per OV, fiets en/of lopend) komen lopend binnen via de entree aan deRaiffeisenstraat. Vanaf de entree kunnen zij doormiddel van een roltrap naar de eers<strong>te</strong> verdieping, waar dewinkels en bedrijven gevestigd zijn. Het atrium is tijdens openingstijden vrij toegankelijk.Bezoekers met een lichamelijke handicap kunnen gebruik maken van de lift in de parkeergarage, welke ookvanaf de entree bereikbaar is. Bezoekers die met de auto zijn gekomen kunnen vanaf de begane grond(parkeergarage) gebruik maken van de lift, daarnaast is het mogelijk met een van de drie trappen of roltrap debovenliggende verdiepingen <strong>te</strong> bereiken.11
Figuur 2.3. Impressie vanaf het plein.In figuur 2.3. wordt duidelijk hoe de woonbrug zich verbindt met de melkhal. De woonbrug is een zelfstandigobject maar door diverse verbindingen onderdeel van de melkhal.Figuur 2.4. Impressie vanaf Raiffeisenstraat.In figuur 2.4. wordt de entree aan de Raiffeisenstraat van de beautykamp (en appar<strong>te</strong>men<strong>te</strong>n) gevisualiseerd.2.10. VeiligheidIn deze paragraaf wordt ingegaan op de veiligheidsaspec<strong>te</strong>n binnen de melkhal. In de melkhal wordenverschillende functies gecombineerd. Dit heeft tot gevolg dat er relatief veel mensen naar de melkhal komenen daar verblijven. Door de functies wonen en werken <strong>te</strong> combineren zijn er dag en nacht mensen in en rondde melkhal. Hiermee wordt volstaan aan het verzoek van de opdrachtgever om de omgeving van de melkhal 24uur per dag leefbaar <strong>te</strong> houden.2.10.1.VluchtwegenVoor een overzicht van de vluchtwegen wordt verwezen naar bijlage 11. In de woonbrug zijn twee (nood-)trappen aanwezig aan de beide ui<strong>te</strong>inden van het gebouw/de woonbrug. De centraal gelegen lift mag bij brandniet worden gebruikt. Vanuit het atrium is een derde (nood-)trap gerealiseerd. De parkeergarage is voorzienvan nooduitgangen.2.10.2.BrandbestrijdingsmiddelenIn de melkhal worden op verschillende plaatsen brandbestrijdingsmiddelen geïnstalleerd. De melkhal enwoonbrug worden voorzien van brandwerende deuren. Op deze manier is mogelijk brand <strong>te</strong> vertragen en/of <strong>te</strong>beperken tot bepaalde compartimen<strong>te</strong>n.2.10.3. ToegankelijkheidIn de melkhal zijn overdag verschillende winkels en bedrijven actief. De melkhal is dan vrij toegankelijk. Detoegang naar de appar<strong>te</strong>men<strong>te</strong>n is ech<strong>te</strong>r beperkt tot bewoners. De verschillende trappenhuizen zijn vanaf de3 e verdieping alleen beschikbaar voor bewoners. Dit geldt ook voor de lift, met huissleu<strong>te</strong>l is het mogelijk debovengelegen appar<strong>te</strong>men<strong>te</strong>n <strong>te</strong> bereiken. De lift en de trappenhuizen zijn tot en met de eers<strong>te</strong> etage <strong>te</strong>13
gebruiken voor bezoekers die vanuit de parkeergarage naar de beautykamp gaan. Na openingstijden wordt demelkhal afgeslo<strong>te</strong>n. Het atrium is op dat moment niet toegankelijk. De appar<strong>te</strong>men<strong>te</strong>n zijn dag en nacht <strong>te</strong>bereiken voor bewoners.2.11. Innovativi<strong>te</strong>it:De innovativi<strong>te</strong>it van het concept wordt in deze paragraaf besproken.Door verschillende bedrijvigheid binnen dezelfde branche onder één dak <strong>te</strong> combineren ontstaat een uniekconcept. Uit onderzoek blijkt dat er nog geen beautykamp is in Nederland. De beautykamp vervult eveneenseen maatschappelijke functie. De diverse opleidingen kunnen in samenwerking met de gevestigde bedrijven inde melkhal een programma ontwikkelen waarbij er voor beide partijen voordeel <strong>te</strong> halen is en waardoor ergoede stage- en afstudeerplekken ontstaan. Door dit innovatieve idee ontstaat een win-win situatie.14
3. Juridische verantwoordingIn deze paragraaf wordt ingegaan op de juridische verantwoording van het concept. Er wordt ingegaan op hetbes<strong>te</strong>mmingsplan, de aan <strong>te</strong> vragen vergunningen en de risico’s. In deze paragraaf wordt verwezen naar bijlage12 waarin de juridische verantwoording in zijn geheel is opgenomen. In deze bijlage staat <strong>te</strong>vens informatieover het bouwbesluit en de eisen van welstand.3.1.Bes<strong>te</strong>mmingsplanHet voorliggende plan past niet in het vigerende bes<strong>te</strong>mmingsplan ‘Boddenkamp-Schut<strong>te</strong>rsveld 2006’. Hetbes<strong>te</strong>mmingsplan moet worden gewijzigd om de nieuwe functies in de melkhal <strong>te</strong> kunnen vestigen.Geadviseerd wordt om bij realisatie van dit plan <strong>te</strong> kiezen voor de nieuwe bes<strong>te</strong>mming ‘Centrumdoeleinden’.Binnen deze bes<strong>te</strong>mming zijn verschillende centrumfuncties toegestaan. De functies die gerealiseerd worden inde melkhal vallen binnen deze bes<strong>te</strong>mming (zie ook bijlage 12). In de regels van het bes<strong>te</strong>mmingsplan moe<strong>te</strong>ch<strong>te</strong>r wel duidelijk worden verwoord op welke verdiepingen en plaatsen welke functies zijn toegestaan dit omongewens<strong>te</strong> versnippering <strong>te</strong> voorkomen. In de bijlage zijn ook de <strong>te</strong>rmijnen voor het ops<strong>te</strong>llen van hetbes<strong>te</strong>mmingsplan opgenomen.Voorafgaande aan de bes<strong>te</strong>mmingsplanwijziging dienen diverse onderzoeken <strong>te</strong> worden uitgevoerd (naderetoelichting zie bijlage 12).3.2 VergunningenNaast het wijzigen van het bes<strong>te</strong>mmingplan zijn verschillende vergunningen noodzakelijk voor de realisatie vanhet voorliggend plan. Voor het plan zijn verschillende onderdelen van de omgevingsvergunning van belang. Deomgevingsvergunning moet worden aangevraagd wanneer het nieuwe bes<strong>te</strong>mmingsplan onherroepelijk is. Eeninventarisatie van de benodigde vergunningen is opgenomen in bijlage 12.3.3.Risico’sEr zijn bij het ontwikkelen van voorliggend plan drie mogelijke risico’s met betrekking tot juridische aspec<strong>te</strong>n <strong>te</strong>benoemen. Bij de wijziging van het bes<strong>te</strong>mmingsplan (1) en de aanvraag van de omgevingsvergunning (2)kunnen bezwaren worden ingediend. Dit kan eventueel vertraging opleveren. Daarnaast is het noodzakelijk datalle aanvraagvereis<strong>te</strong>n worden aangeleverd (3). Dit is beheersbaar doordat dit goed gecontroleerd kan worden.15
4. FinancieelOm <strong>te</strong> bepalen wat voor het totale plangebied een reële grondprijs is, is er een grondbieding opgezet. Devolledige grondbieding is <strong>te</strong> zien in bijlage 13. In dit hoofdstuk worden de belangrijks<strong>te</strong> zaken met betrekkingtot de grondbieding toegelicht. Dit zijn de kengetallen, fasering en de ui<strong>te</strong>indelijke grondbieding. Voor eenvolledig overzicht van de financiële haalbaarheid wordt verwezen naar bijlage 13.4.1. KengetallenDe grondbieding is gebaseerd op kengetallen. De ui<strong>te</strong>indelijke grondbieding komt voort uit de combinatie vankengetallen en fasering. In dit project zijn de kengetallen op verschillende manieren tot stand gekomennamelijk door: deskresearch uit <strong>te</strong> voeren naar relevan<strong>te</strong> bronnen, berekenen van cijfers aan de hand vanplat<strong>te</strong>gronden en aannames. Wanneer er gebruik is gemaakt van een digitale bron wordt hiervan in de bijlageneen bronvermelding van gemaakt. Kengetallen aan de hand van de plat<strong>te</strong>grond zijn bijvoorbeeld: hetberekenen van het aantal parkeerplaatsen of appar<strong>te</strong>men<strong>te</strong>n.4.2. FaseringHet project wordt mogelijk niet binnen 1 jaar gerealiseerd. Voor dit project is een realisatie periode genomenvan 6 jaar. Dit heeft als consequenties dat zaken als ren<strong>te</strong>percentage, bouwkos<strong>te</strong>nstijging enopbrengs<strong>te</strong>nstijging een gro<strong>te</strong>re invloed krijgen op het eindresultaat. Bijvoorbeeld: kos<strong>te</strong>n voor woonrijpmaken in jaar 2016 liggen hoger dan in jaar 2012 <strong>te</strong>rwijl in beide jaren 20 % van de totale uitgaven alsuitgangspunt wordt genomen. Hetzelfde geldt voor oplevering van het onroerend goed. Zowel in 2013 als in2014 wordt als uitgangspunt 30 % van de totale inkoms<strong>te</strong>n genomen. Het resultaat in 2013 is ech<strong>te</strong>r be<strong>te</strong>rdoordat een opbrengs<strong>te</strong>ndaling ervoor zorgt dat een jaar la<strong>te</strong>r diezelfde 30 % minder waard is.4.3.GrondbiedingZoals met de kengetallen en aannames is gerekend, is de maximale reële grondbieding €389 per m2. Ditbe<strong>te</strong>kend dat wanneer het concept wordt verkocht en het plan wordt uitgevoerd, maximaal €389 voor deverwerving van de grond betaald kan worden. Dit is een globale berekening.16
5. AdviezenDit hoofdstuk is gewijd aan de adviezen met betrekking tot vervolgstappen en de mogelijke samenwerking.Tevens wordt er in dit hoofdstuk ingegaan op een po<strong>te</strong>ntiële eigenaar/afnemer van de melkhal.5.1. Advies met betrekking tot de <strong>te</strong> nemen vervolgstappenIn deze paragraaf wordt er aangegeven welke vervolgstappen er genomen moe<strong>te</strong>n worden om de conversievan de melkhal mogelijk <strong>te</strong> maken. Het gaat hierbij om juridische stappen, het vinden van een afnemendepartij, financiële vervolgstappen, aanwijzen van een archi<strong>te</strong>ct en het maken van een projectplanning.Een projectplanning is van belang voor de fasering van realisatie van het concept. Er bestaat een mogelijkheiddat niet alle onderdelen van het concept gelijktijdig kunnen worden gerealiseerd. Hierdoor is het verstandig omvan <strong>te</strong>voren een projectplanning <strong>te</strong> maken. In de planning kan worden aangegeven in welk jaar de inkoms<strong>te</strong>nen uitgaven van het concept kunnen worden gerealiseerd. De juridische stappen (zie onderbouwing bijlage 12)ui<strong>te</strong>n zich in het wijzigen van het bes<strong>te</strong>mmingsplan, het aanvragen van vergunningen, rekening houden met dewelstandseisen en het bouwbesluit. Voor de financiële stappen is het noodzakelijk een afspraak <strong>te</strong> maken me<strong>te</strong>en geldverstrekker, voor het aanvragen van een lening et ce<strong>te</strong>ra. Tot slot is het noodzakelijk een archi<strong>te</strong>ct aan<strong>te</strong> wijzen voor het uitwerken van het plan.5.2. Advies met betrekking tot de samenwerkingsmogelijkhedenIn deze paragraaf worden de mogelijkheden beschreven met betrekking tot de samenwerkingsmogelijkheden.5.2.1. SamenwerkingsmogelijkhedenOm tot een <strong>advies</strong> met betrekking tot samenwerkingsmogelijkheden <strong>te</strong> komen zijn enkele aannames gedaan.De volgende samenwerkingsmogelijkheden worden hieronder toegelicht, namelijk gezamenlijk inkopen,samenwerken met opleidingen en combinatiearrangemen<strong>te</strong>n met het ho<strong>te</strong>l. Inkopen van diverse bedrijvenen/of winkels kunnen gedaan worden bij dezelfde leverancier, hierdoor is er sprake van minder transport,lagere kos<strong>te</strong>n, kwantumkorting en verkrijgen een s<strong>te</strong>rkere onderhandelingspositie als afnemer.Ook wordt er zoals al eerder genoemd samengewerkt met opleidingen. Het opleidingsinstituut welke hetmeest relevant is, is de IMKO (toelichting zie bijlage 4). IMKO en de beautykamp kunnen samenwerken,hierdoor is het mogelijk leerlingen van beautygerela<strong>te</strong>erde opleidingen de kans <strong>te</strong> geven op een stage of eenafstudeerplek. Ook is het mogelijk de gezamenlijke hal <strong>te</strong> gebruiken voor speciale gelegenheden van de school,zoals presentaties, modeshows, lessen en dergelijke.De beautykamp kan ook samenwerken met het toekomstige ho<strong>te</strong>l (Rabobank kantoor, aanname). Voor beidebedrijven kan hier voordeel uit gehaald worden. Het ho<strong>te</strong>l kan combinatiearrangemen<strong>te</strong>n aanbieden. Zokunnen er andersom ook combinatiearrangemen<strong>te</strong>n worden aangeboden door de beautykamp door eenweekendbehandeling met overnachting. Door dit soort arrangemen<strong>te</strong>n hebben beide partijen hier profijt van.5.2.2. SamenwerkingsverbandOm <strong>te</strong> bepalen welke samenwerkingsvorm geschikt is er uitgegaan van een samenwerking tussen JOIN(Triodos) en Kloos2 1 . Zij inves<strong>te</strong>ren gezamenlijk in het <strong>te</strong>rrein van Rabobank <strong>Enschede</strong>-Haaksbergen. In ditonderdeel wordt een <strong>advies</strong> gegeven voor een geschik<strong>te</strong> samenwerkingsvorm met onders<strong>te</strong>uning van de voorennadelen van deze vorm. Tot slot worden nog de fiscale aspec<strong>te</strong>n weergegeven.De samenwerking die wordt geadviseerd is een Vennootschap onder Firma. Dit is veelgebruik<strong>te</strong>samenwerkingsvorm op het gebied van vastgoedontwikkeling. Een voorbeeld van een eerder gerealiseerdobject met behulp van deze samenwerkingsvorm is de Alphatoren in <strong>Enschede</strong>. Deze is gebouw doorBouwcombinatie De Boulevard V.O.F. 2 .1 http://www.tctubantia.nl/regio/enschede-haaksbergen/7724731/70-miljoen-euro-in-<strong>Coberco</strong><strong>te</strong>rrein.ece2 http://www.archi<strong>te</strong>ctuurgidsenschede.nl/Objec<strong>te</strong>n/Alphatoren/17
De voor- en nadelen van een VOF worden hieronder beknopt weergegeven.Voor- en nadelen V.O.F.Voordelen- Oprichting van een VOF is eenvoudig. Daarnaast iser geen startkapitaal nodig.- Er is een mogelijkheid tussen de venno<strong>te</strong>nonderling.- Het voortbestaan van een VOF is niet afhankelijkvan 1 persoon.- Aantrekken krediet is gemakkelijker doordat ermeer zekerheid is voor de kredietverstrekker.- Het risico wordt door meerdere partijen gedragen.Nadelen- Persoonlijk verantwoordelijk. Ook bij activi<strong>te</strong>i<strong>te</strong>nvan een medevennoot, <strong>te</strong>nzij deze bui<strong>te</strong>n zijnbevoegdheden lagen.- Overleggen met meerdere mensen waardoor er eengro<strong>te</strong>re kans is op een meningsverschil.- Bij overlijden van een vennoot is het mogelijk datde familie hun aandeel komt opeisen. Dit kan wordenvoorkomen door een compagnonverzekering af <strong>te</strong>slui<strong>te</strong>n.Bron: KVK5.2.3. Fiscale aspec<strong>te</strong>n samenwerkingsvormDe vennootschap onder firma (VOF) hoeft over de winst geen belasting <strong>te</strong> betalen voor inkoms<strong>te</strong>nbelasting ofvennootschapsbelasting. De opbrengst van de VOF wordt verdeeld over de venno<strong>te</strong>n. Deze zijn op hun beurtzelf belastingplichtig. Over hun aandeel moe<strong>te</strong>n zij belasting betalen voor de vennootschapsbelasting of deinkoms<strong>te</strong>nbelasting. Deze methode wordt in het fiscale jargon fiscaal transparant genoemd. Iedere vennootmoet een gelijk deel van de winst aangeven wanneer er onderling geen afspraken op dit gebied zijn gemaakt.In <strong>te</strong>gens<strong>te</strong>lling tot de bovenstaande belastingen kan voor de omzetbelasting een VOF wel zelfstandigbelastingplichtig zijn.5.3. EigenaarVoor de beautykamp moet er een belegger gevonden worden die het totale concept wil overnemen. Eenvoorbeeld van een belegger is Cornerstone Real Esta<strong>te</strong> Advisers. Dit bedrijf behartigt de belangen vaninstitutionele beleggers, bijvoorbeeld verzekeringen en pensioenfondsen, die willen inves<strong>te</strong>ren in vastgoed enalleen op stra<strong>te</strong>gisch niveau beslissingen over inves<strong>te</strong>ringen in vastgoed willen nemen. Anderevastgoedpartijen met vastgoedfondsen voor institutionele beleggers en particuliere beleggers zijn ASRvastgoed, Bouwfonds REIM, AEGON VASTGOED, ING Real Esta<strong>te</strong> en SNS Euro Vastgoedfonds.18
<strong>G10</strong> <strong>advies</strong><strong>Conversie</strong> <strong>Coberco</strong> <strong>Melkhal</strong> <strong>te</strong> <strong>Enschede</strong><strong>Beautykamp</strong>: S<strong>te</strong>delijke schoonheidBijlagenAu<strong>te</strong>urs:Mandy KloosJan Jaap van Len<strong>te</strong>Jeroen van Nis<strong>te</strong>lrooyKarin van WolfswinkelFrank Wol<strong>te</strong>rs1
InhoudsopgaveBijlage 1 - Locatieanalyse: SWOT-analyse, Kevin Lynch, Spinnenweb .................................................... 3Bijlage 2- Krach<strong>te</strong>nveldanalyse ................................................................................................................ 8Bijlage 3 - Bouw<strong>te</strong>chnische analyse <strong>Melkhal</strong> <strong>Coberco</strong> ......................................................................... 11Bijlage 4 – Concurrentieonderzoek ....................................................................................................... 12Bijlage 5 - gebiedsmarketing ................................................................................................................. 16Bijlage 6 - Doelgroepanalyse ................................................................................................................ 19Bijlage 7 - Bedrijvigheid Beautyhal ........................................................................................................ 20Bijlage 8 - Plat<strong>te</strong>gronden ....................................................................................................................... 21Bijlage 9 – Artist impressions <strong>Beautykamp</strong> ........................................................................................... 25Bijlage 10 - Referentiebeelden .............................................................................................................. 30Bijlage 11 - Plat<strong>te</strong>gronden vluchtwegen ............................................................................................... 31Bijlage 12 - Juridische verantwoording ................................................................................................. 36Bijlage 13 – Financiële haalbaarheidsanalyse ....................................................................................... 392
Bijlage 1 - Locatieanalyse: SWOT-analyse, Kevin Lynch, Spinnenweb1.1 Locatie analyseIn deze bijlage wordt de locatie geanalyseerd aan de hand van een:Ruim<strong>te</strong>lijke analyse;Functionele analyse;Demografische analyse.In deze analyses worden de belangrijks<strong>te</strong> gegevens behandeld die betrekking hebben op de locatie en omgeving.1.1.1 Ruim<strong>te</strong>lijke analyseIn dit hoofdstuk vindt u een beschrijving van de wijk Boddenkamp. Gekozen is voor de manier van inzoomen op de locatie van stad naarwijk.Ligging van het gebiedHet plangebied ligt in de wijk Boddenkamp. Deze locatie bevindt zich aan de noordzijde van het NS station <strong>te</strong> <strong>Enschede</strong> en is omslo<strong>te</strong>n doorde Hengelosestraat, Boddenkampsingel en Deurningerstraat. Verder ligt het plangebied aanslui<strong>te</strong>nd aan de wijk ‘Lasonder-Zeggelt’ en dewijk ‘Roombeek’. Hemelsbreed ligt het een kleine kilome<strong>te</strong>r van het centrum van <strong>Enschede</strong>.<strong>Enschede</strong><strong>Enschede</strong> is met 157.076 (1 januari 2010) inwoners de groots<strong>te</strong> stad van Overijssel.De oppervlak<strong>te</strong> van de stad is 141,5 km2. De bevolkingsdichtheid is op dit moment 1091,9 inwoners per km2.Met de nabijheid van gro<strong>te</strong> s<strong>te</strong>den als Hengelo en Almelo zijn devoorzieningen op gro<strong>te</strong> schaal aanwezig.<strong>Enschede</strong> is gelegen in de Overijsselse streek Twen<strong>te</strong> en ligt op enkelekilome<strong>te</strong>rs van de Duitse grens. <strong>Enschede</strong> is opgedeeld in vijf stadsdelennamelijk:Stadsdeel CentrumStadsdeel NoordStadsdeel OostStadsdeel WestStadsdeel ZuidVerkeer en vervoer Gemeen<strong>te</strong> <strong>Enschede</strong>Trein: station <strong>Enschede</strong> heeft sinds 2001 een dubbel station. Er is eenrechtstreekse verbinding met de luchthaven Schiphol, Den Haag,Rot<strong>te</strong>rdam en Zwolle en aan de andere kant een rechtstreekse verbindingmet Muns<strong>te</strong>r en Dortmund.Bus: <strong>Enschede</strong> heeft een uitgebreid busnetwerk dat wordt verzorgd doorConnexxion. Er zijn drie busbanen aangelegd van het centrum langs deZuiderval (Zuid), op de Gronausestraat (Oost) en op de voormaligespoorlijn naar Lonneker (Noord). De busbaan naar het wes<strong>te</strong>n op deHengelosestraat wordt momen<strong>te</strong>el aangelegd, <strong>te</strong>zamen met een herinrichting van de Hengelosestraat. Deze busbaan moet tot aanHengelo gaan lopen.Auto: De ringweg van <strong>Enschede</strong> is 8 km lang en dient als hoofdader van de stad, deze wordt de singel genoemd. Daarnaast zijn tal vanandere verkeersaders, welke zorgen voor een goede ontsluiting naar naastgelegen woonplaatsen. Tevens heeft <strong>Enschede</strong> aansluiting ophet rijkswegennet door middel van de A35, N35 en de N18.Tram: <strong>Enschede</strong> heeft vroeger een tramdienst gekend. Denieuw aangelegde busbanen in <strong>Enschede</strong> zijn zo aangelegd da<strong>te</strong>r de mogelijkheid is om weer tramrails aan <strong>te</strong> leggen voor deeventuele <strong>te</strong>rugkeer van de tram in <strong>Enschede</strong>Vliegtuig: Op acht kilome<strong>te</strong>r van de stad ligt <strong>Enschede</strong> AirportTwen<strong>te</strong>. Na sluiting van de militaire basis is de toekomst van deluchthaven zeer onzeker. In afwachting op wat komen zal, wordtde luchthaven op dit moment niet voor lijn- of char<strong>te</strong>rvluch<strong>te</strong>ngebruikt. Eind juni 2008 werd bekend gemaakt dat 26 bedrijvenzich willen vestigen als de luchthaven compact wordt in eengroene omgeving. Veel inwoners en bezoekers van <strong>Enschede</strong> enomgeving maken thans gebruik van Luchthaven Müns<strong>te</strong>r-Osnabrück, die vanuit <strong>Enschede</strong> sneller <strong>te</strong> bereiken is danLuchthaven Schiphol en die <strong>te</strong>vens op Nederlanders isingespeeld.Figuur 1 Stadsdelen <strong>Enschede</strong> (bron:http://www.alifa-welzijn.nl)3Figuur 2 Plat<strong>te</strong>grond Boddenkamp Bron:www.googlemaps.nl
De wijk Boddenkamp 1De Boddenkamp is een voormalig industrieel gebied grenzend aan het centrum van <strong>Enschede</strong>. Het ligt tussen de Hengelosestraat,Boddenkampsingel en Deurningerstraat. Het karak<strong>te</strong>r laat zich niet eenvoudig omschrijven aangezien de buurt ruim<strong>te</strong>lijk absoluut geensamenhangend geheel is. In het noorden ligt een woonwijkje, centraal in de wijk staan de oude en de voormalige garage van Connexxion.In het zuiden ligt opnieuw een woonwijkje. In de hele Boddenkamp is een s<strong>te</strong>rke menging van functies <strong>te</strong> zien. Winkels, woningen,kantoren en bedrijven staan door elkaar. Er is daarnaast ook een gro<strong>te</strong> diversi<strong>te</strong>it in bouwvolumes. De veelal lage woonhuizen wordenoverschaduwd door gebouwen als de Rabobank, de oude Ambachtsschool en het ITC.Archi<strong>te</strong>ctonisch hoog<strong>te</strong>punt van de buurt blijft de Ambachtsschool aan de Boddenkampsingel. (Al deze gebouwen zijn aangegeven op dekaart in de Kevin Lynch methode).Het gebied voor conversie en hergebruik is het <strong>te</strong>rrien van de <strong>Coberco</strong> melkhal, deze is gelegen aan de Raffeisenstraat. Het plangebiedbeslaat ongeveer 2,5 hectare (circa 25.000m2). Op figuur 2 is een luchtfoto afgebeeld van de wijk, de melkhal is aangegeven met de pijl.Hierin is duidelijk <strong>te</strong> zien dat het gebied is omslo<strong>te</strong>n door de ontsluitingswegen eerder genoemd. Het gebied is gelegen in het StadsdeelCentrum.Spoorzone 2Spoorzone is de gro<strong>te</strong> centrumuitbreiding aan de noordkant van de <strong>Enschede</strong>se binnenstad. De samenwerkende partners ProperStok(projectontwikkelaar), Triodos/Kloos2(projectontwikkelaar), de Woonplaats(woningcorporatie) en de gemeen<strong>te</strong> willen de Spoorzonetransformeren tot een duurzame en kwalitatief hoogstaande binnens<strong>te</strong>delijke woon- en werklocatie.De Spoorzone heeft een gunstig effect op de werkgelegenheid en voegt een nieuw en bijzonder woonklimaat toe aan de binnenstad.Alle partijen streven naar een vernieuwend aanbod voor s<strong>te</strong>delijk wonen en werken in een zeer duurzaam centrumgebied.Voor de planonderdelen Middengebied en Boddenkamp zijn de ambities uitgewerkt in een s<strong>te</strong>denbouwkundig plan. Kernwoorden voor hetMiddengebied: kleinschalig, binnens<strong>te</strong>delijk, gevarieerd en tijdloos. De opzet is s<strong>te</strong>delijk compact met doorkijkjes en een gevarieerd straa<strong>te</strong>ngevelbeeld.Het s<strong>te</strong>denbouwkundig plan voor Boddenkamp biedt volop ruim<strong>te</strong> voor particulier opdrachtgeverschap. Boddenkamp wordt een groeneenclave in de binnenstad, door het park langs de HOV-baan, maar ook door de invulling van de openbare ruim<strong>te</strong>.1.1.2 Functionele analyseIn deze analyse komen voorzieningen en functies aan bod in de nabijheid van het plangebied.Zoals al eerder gemeld bevinden zich in de wijk Boddenkamp winkels, kantoren en bedrijven. Een groot aandeel van deze winkels enbedrijven vallen onder de ca<strong>te</strong>gorie e<strong>te</strong>n en drinken, (Lichamelijke) verzorging, Media, Administratief/juridisch en Bouw, inrichting enwonen. Onderstaand zijn alle aanwezige functies uit de wijk verdeeld in ca<strong>te</strong>gorieën weergegeven:OnderwijsLuzac examentraining <strong>Enschede</strong>Locatie Scholingsboulevard BoddenkampsingelE<strong>te</strong>n & DrinkenS<strong>te</strong>akhouse Billy Bob’s BVNew York Pizza <strong>Enschede</strong>Joops BroodjesMulti-vlaai <strong>Enschede</strong> DeurningerstraatJapans Restaurant TAOAli babaLa Petit BoufePulcinella BVBankenRabobank <strong>Enschede</strong>-HaaksbergenAuto en vervoerAuto BleekerKwik-fitSquills transport BVSupermark<strong>te</strong>nAldi MarktVoedingsmiddelenSlij<strong>te</strong>rij Berendsen(Lichamelijke) verzorgingHaarstudio DUET en friends1 http://www.enschede-stad.nl/wijken.php?wijk=Boddenkamp2 http://www.nieuwsbank.nl/inp/2010/11/24/R360.htm4
Tandartspraktijk Craghts BVZonnestudie ZonloungeKapsalon AvenueKapsalon CreativoSalon LeventHerenmode Tiecke en MulderAdministratief/juridischBK van Dijk Financial Services BVDijks Leijssen Advoca<strong>te</strong>nHofs<strong>te</strong>enge en Wesseling NotarissenCountus Consult BVSMK raad VOFDiversenOPV de Overijsselse postzegelveiling BVWelkoop <strong>Enschede</strong> BVThea<strong>te</strong>r MystiekKantoormachinebedrijf Ruvano BVVideotheek EroticalandHardick Agenturen BVHet WerkPalet Detacheringen BVFirma B Timmerman (Fietsen)The Sample Temple (geluid en licht<strong>te</strong>chniek)De Studen<strong>te</strong>nrijschoolMediaChess media service BVQlict (ICT)Digital Herald E-mail marketingDrukkerij en Uitgeverij AlfaArtificial Studio (Product en grafisch design)MakelaardijZwijnenberg MakelaarsPrenger Makelaardij OG en assurantiën BVBouw, inrichting en wonenDe CouponhalMeubeloutlet <strong>Enschede</strong>Schildersbedrijf Jan Siro VOFLansink BV (Glas en schilderwerken)Blaak bouw BVStichting Archi<strong>te</strong>ctuurcentrum Twen<strong>te</strong>Efftink constructie BVBed en BreakfastStichting villa de pilla1.1.3 Demografische analyse 3In deze analyse is een samenvatting gemaakt van alle belangrijke demografische gegevens van de omgeving van het plangebied, degegevens zijn afkomstig uit 2008.Demografische gegevens BoddenkampBoddenkamp <strong>te</strong>lt ongeveer 500 inwoners, aangezien de wijk voor een aanzienlijk deel bestaat uit kantoren en winkelpanden. Inonderstaande tabel enkele gegevens over de wijk <strong>te</strong>n opzich<strong>te</strong> van de gemeen<strong>te</strong> <strong>Enschede</strong>.Boddenkamp<strong>Enschede</strong>Aantal inwoners 490 156.130Man / vrouw 56,3% / 45,8% 50,8% / 49,1%Gem. bes<strong>te</strong>edbaar ink. algemeen € 12.600 € 11.533Aantal inkomenontvangers 400 (83%) 106.300 (68%)Gem. bes<strong>te</strong>edbaar ink. per ontvanger € 17.400 € 16.173Gem. bes<strong>te</strong>edbaar ink. algemeen € 12.600 € 11.533Lage inkomens 46% 47%3 CBS Statline5
EXTERNVOOR DE ORGANISATIEINTERNHoge inkomens 24% 12%Aantal woningen 265 66.275Gemiddelde woningwaarde (WOZ) € 164.000 € 168.000Bevolkingsdichtheid: 1.073 personen per km 2Leeftijd0 tot 15: 8%15 tot 25: 24%25 tot 45: 36%45 tot 65: 20%65 en ouder: 12%Samens<strong>te</strong>lling huishoudensEenpersoonshuishoudens: 65%Huishoudens zonder kinderen: 23%Huishoudens met kinderen: 13%Aantal huishoudens: 300Gemiddelde groot<strong>te</strong>: 1,6 pers.ArbeidWerkzame personen (2005): 67% (van bevolking 15-64 jaar)Bijstandsuitkeringen (2007): 44 per 1000 huishoudens1.2 SWOT-analyseIn onderstaande SWOT-analyse wordt de huidige situatie van de melkhal beschreven. De s<strong>te</strong>rke, zwakke, kansen en bedreigingen wordenkort weergegeven.VOOR HET DOELHULPVOLSCHADELIJKSTERKTESHoog<strong>te</strong> van de melkhal;Karak<strong>te</strong>ristieke dakconstructie;Bouwkundige staat;Ruime opzet van de melkhal.KANSENKomst van de busbaan richting centrum/roombeek;Nabijheid van het centrum;Nabijheid van het station;Ontwikkeling voormalig Rabobank kantoor;Welstandsbeleid;Ontwikkeling Spoorzone <strong>Enschede</strong>.ZWAKTESHinderlijke constructieve delen m.b.t. tot parkeren op debegane grond;Weinig tot geen daglichttoetreding door de geslo<strong>te</strong>nwanden;Gro<strong>te</strong> open ruim<strong>te</strong> van de hal in de exploitatie rond <strong>te</strong>krijgen.BEDREIGINGENOntwikkelingen in het Arke-gebouw;Concurrerende projec<strong>te</strong>n in <strong>Enschede</strong>;Stagnatie op de vastgoedmarkt.6
1.3 Kevin LynchRou<strong>te</strong>’sGebiedenStippellijn Toekomstige busbaanRandenKnooppun<strong>te</strong>nStippellijn Toekomstige busbaanHerkenningspun<strong>te</strong>n2134571. Kerk2. Ambachtschool3. <strong>Melkhal</strong>4. Rabobankgebouw5. Kunstwerk Arkegebouw6. Menzisgebouw7. ITC8. Stadskantoor687
Bijlage 2- Krach<strong>te</strong>nveldanalyseIn deze krach<strong>te</strong>nveldanalyse wordt aangegeven welke verschillende actoren betrokken zijn bij de herontwikkeling van de <strong>Coberco</strong> melkhal. In het onderstaande schema wordt aangegeven welke actoren er bijgebiedsontwikkeling betrokken zijn. Uit het schema blijkt ook welke rol en belangen de verschillende actoren hebben. Daarnaast is een belangrijk punt uit het schema de invloed op het proces en de mogelijkerisico’s.In de <strong>te</strong>kst onder het schema zal worden toegelicht welke actoren belangrijk zijn voor de herontwikkeling van de melkhal. Het doel van de analyse is om in kaart <strong>te</strong> brengen bij welke actoren draagvlak gecreëerdmoet worden.2.1 Schema krach<strong>te</strong>nveldanalyseActor Rol in herontwikkeling Belangen Doel in herontwikkeling Invloed proces Mogelijk risico Activi<strong>te</strong>i<strong>te</strong>nEigenaar RabobankRabo VastgoedGeen Verkoop locatie Geen Bepaald verkoopprijs van de locatie Hoge vraagprijs, waardoorgeen verkoop plaatsvindtGeenProjectontwikkelaarKloos2Ontwikkelaar van hetplangebied en daarmee(financieel) kaders<strong>te</strong>llendKwalitatieveherontwikkeling enfinancieel rendabelplanBehoud enherontwikkeling vangebouw en locatie enfinancieel rendabel planSpil in het web van de herontwikkelingFinanciële haalbaarheidvan het pand/locatie.Plannen passen nietbinnen gemeen<strong>te</strong>lijkeges<strong>te</strong>lde kadersOntwikkelen van eenplan in samenwerkingmet gemeen<strong>te</strong> enmarktpartijenBankenDeel financiering van hetprojectEen zo min mogelijk(financieel) risicovolprojectEx<strong>te</strong>rne financiering vanhet projectWanneer haalbaarheid nietgegarandeerd wordt, geen ex<strong>te</strong>rnefinancieringDoor een <strong>te</strong> lage afname,geen projectfinancieringOverleg metontwikkelaar rondomhaalbaarheid projectEigenaar / beleggerGeen rol <strong>te</strong>nzijtoekomstige belegger engebruiker bekend zijnWaarde enrendementvan hetpand behoudenZo groot mogelijkrendement behalen opgebouwGeen Geen GeenGemeen<strong>te</strong> <strong>Enschede</strong>Voert beleid wat kaders<strong>te</strong>llend is,maarschappelijkeverantwoordelijkKwalitatiefhoogstaandebinnens<strong>te</strong>delijkelocatieVerbe<strong>te</strong>ren leefbaarheidbinnensingelgebiedKaders<strong>te</strong>llend, onders<strong>te</strong>unendTegenstrijdige belangenmet eigenaar /ontwikkelaarAanpassenbes<strong>te</strong>mmingsplanBuurtbewonersMeedenken met deherontwikkeling van delocatieMeerwaarde voor huneigen woning / buurtBelangen naar vorenbrengen en kritischbeoordelen van deherontwikkelingDoor meedenken invloed op hetproces.Invloed kan uitgeoefend worden bij debes<strong>te</strong>mmingsplanprocedure, werktBezwaar en beroepindienen bijbes<strong>te</strong>mmingsplan enbouwprocedureHet volgen van deontwikkelingen enhierbij meedenken8
vertragend.Bedrijven e.d. in deomgevingMeedenken met deherontwikkeling van delocatieKeuze toekomstigeconcurrentie enverbe<strong>te</strong>ring omgevingBelangen naar vorenbrengen en kritischbeoordelen van deherontwikkelingDoor meedenken invloed op hetproces.Invloed kan uitgeoefend worden bij debes<strong>te</strong>mmingsplanprocedure, werktvertragendBezwaar en beroepindienen bijbes<strong>te</strong>mmingsplan enbouwprocedureHet volgen van deontwikkelingen enhierbij meedenkenMakelaarMarktkenner, verkoper enverhuurderGeld verdienen Winst maken Door marktkennis eventueel vaninvloed op de ontwikkelingVraagprijs van het <strong>te</strong>verkopen/verhurenvastgoedOntwikkelingen volgenHet project ‘verkopen’Toekomstige gebruikersHuurder pand naherontwikkelingEen kwalitatief goedpand voor bewoningof bedrijfsvoeringGeschik<strong>te</strong> pand op juis<strong>te</strong>locatie voorbedrijfsvoering, bewoningSamenwerkend, eisen s<strong>te</strong>llend en duseventueel vertragendTegenstrijdigheid plan enuitwerking niet naar wensHerontwikkeling volgenen eventueel sturen alsafgesproken9
2.2 Toelichting krach<strong>te</strong>nveldanalyseProjectontwikkelaar Kloos2De opdrachtgever voor het ontwikkelen van het <strong>Coberco</strong> <strong>te</strong>rrein is projectontwikkelaar Kloos2. Voor het <strong>Coberco</strong> <strong>te</strong>rrein is al gro<strong>te</strong>ndeelsvastges<strong>te</strong>ld wat er met het gebied gaat gebeuren. Deze plannen hebben gediend als programma van eisen voor het voorliggende plan.Verschillende onderdelen uit de bestaande plannen zijn overgenomen (soms in een andere vorm) in het voorliggende plan. Zo zullen erwoningen, parkeergelegenheid en winkels gerealiseerd worden. De woningen zullen geen zorgappar<strong>te</strong>men<strong>te</strong>n worden, maar reguliereappar<strong>te</strong>men<strong>te</strong>n met de mogelijkheid om een woon-werk combinatie <strong>te</strong> realiseren. De parkeergelegenheid zal gelijk zijn aan de plannen vande ontwikkelaar. Daarnaast zullen een aantal winkels gerealiseerd worden in de melkhal, deze zullen ech<strong>te</strong>r gericht zijn op het thema‘beauty’ dat is gekozen voor de melkhal.Bij het ontwikkelen van het voorliggende plan is rekening gehouden met de feedback van de projectontwikkelaar. Hierdoor is er naarverwachting voldoende draagvlak bij de projectontwikkelaar.Banken (financieel)Tijdens de ontwikkeling moe<strong>te</strong>n eerst kos<strong>te</strong>n worden gemaakt, voordat deze kunnen worden omgezet in opbrengs<strong>te</strong>n. Deze kos<strong>te</strong>nworden voor een deel gefinancierd met vreemd vermogen en een deel eigen vermogen. De financiering hangt veelal samen met dehaalbaarheid van de ontwikkeling en het positieve financiële resultaat. Wanneer dit positieve resultaat erg klein is zal het nog lastigerworden om gefinancierd worden met vreemd vermogen. De kredietcrisis heeft ons bewust gemaakt van de risico's die kleven aan hetfinancieren van vastgoed. Ex<strong>te</strong>rne financiering van projec<strong>te</strong>n is sinds de kredietcrisis aanzienlijk moeilijker geworden. Banken verlenen pasgeld als de afname van het groots<strong>te</strong> deel van een project is gegarandeerd, anders lopen zij een verhoogt kredietrisico. Voorheen was veelmeer mogelijk: doordat projec<strong>te</strong>n veelal wel verkocht werden, hierdoor liepen banken weinig risico. Maar als nu een project niet verkoopt,is er leegstand en kan de ontwikkelaar de lening aan het eind mogelijk niet <strong>te</strong>rugbetalen.Gemeen<strong>te</strong> <strong>Enschede</strong> (politiek)De gemeen<strong>te</strong> <strong>Enschede</strong> is bezig met het ontwikkelen van de Spoorzone. Ook de melkhal is gelegen in het gebied van de Spoorzone. Deverschillende samenwerkingspartners willen de Spoorzone transformeren tot een duurzame en kwalitatief hoogstaande binnens<strong>te</strong>delijkewoon- en werklocatie. Het idee van een woon- werklocatie blijft in het voorliggende concept staan. Het draagvlak bij de gemeen<strong>te</strong><strong>Enschede</strong> kan hierdoor voldoende zijn 4 .4 http://www.nieuwsbank.nl/inp/2010/11/24/R360.htm10
Bijlage 3 - Bouw<strong>te</strong>chnische analyse <strong>Melkhal</strong> <strong>Coberco</strong>In deze analyse wordt de bouw<strong>te</strong>chnische staat van de <strong>Coberco</strong> <strong>Melkhal</strong> toegelicht. De analyse is uitgevoerd naar aanleiding van derondleiding door de heer Kloos<strong>te</strong>rman op 19 november 2010 en is uitgevoerd op basis van visuele bevindingen. Voor een volledig enprofessioneel bouw<strong>te</strong>chnisch rapport wordt geadviseerd deze uit <strong>te</strong> la<strong>te</strong>n voeren door een erkend bedrijf. Deze bouw<strong>te</strong>chnische analysekomt voort vanuit het bouwbesluit 5 . Deze analyse geeft bouw<strong>te</strong>chnisch inzicht en de gebruiksmogelijkheden van de volgende aspec<strong>te</strong>n:• Veiligheid• Gezondheid• Bruikbaarheid• EnergiezuinigheidVeiligheidHet bouwwerk dient een bouwconstructie <strong>te</strong> hebben die voldoende bestand dient <strong>te</strong> zijn <strong>te</strong>gen de daarop werkende krach<strong>te</strong>n. Zoals hetgebouw er nu uitziet lijkt het alsof het erg in verval is geraakt. Nader onderzoek is nodig om <strong>te</strong> bepalen of de stalen en betonnenkapconstructie goed genoeg wordt bevonden om deze compleet <strong>te</strong> renoveren.In kader van de brandveiligheid dient de bouwconstructie zo <strong>te</strong> zijn dat het bouwwerk bij brand gedurende een redelijke tijd kan wordenverla<strong>te</strong>n en doorzocht, zonder dat er gevaar voor instorting is. Daarnaast dienen er voldoende maatregelen <strong>te</strong> zijn getroffen <strong>te</strong>gen debrandpreventie, rookontwikkeling en dienen er goed vluchtrou<strong>te</strong>s aanwezig <strong>te</strong> zijn. Doordat het gebouw al jaren niet meer wordt gebruik<strong>te</strong>n in verval is geraakt voldoet het niet meer aan de huidige eisen van de brandveiligheid. Wanneer er nu brand zou uitbreken vormt zicheen probleem met betrekking tot de hiervoor genoemde pun<strong>te</strong>n.Daarnaast worden eisen ges<strong>te</strong>ld aan de inbraakveiligheid. Ook worden eisen ges<strong>te</strong>ld aan elektrici<strong>te</strong>itsvoorziening, wa<strong>te</strong>r en gasvoorziening.Net zoals bij de brandveiligheid is ver<strong>te</strong>ld, voldoet het gebouw ook niet aan deze eisen.GezondheidTen behoeve van een gezond leefklimaat binnen in het gebouw is nodig dat de verschillende ruim<strong>te</strong>s voldoende zijn beschermd <strong>te</strong>gengeluid. Door het in verval raken van het gebouw voldoet het gebouw niet aan het gezonde leefklimaat. Er is sprake van ga<strong>te</strong>n in de kap,ramen en in de wanden. Hierdoor is er sprake van vocht en ongedier<strong>te</strong>. Na verbouwing van het gebouw dient het <strong>te</strong> voldoen aan de eisendie worden ges<strong>te</strong>ld rondom de gezondheid. De voorschrif<strong>te</strong>n die gericht zijn op het beschermen van de gezondheid betreffen vooralvoorschrif<strong>te</strong>n die ervoor moe<strong>te</strong>n zorgen dat vocht wat binnen ontstaat, afgevoerd worden naar bui<strong>te</strong>n. Afvoer van rioolwa<strong>te</strong>r, afvoer vanrook, algehele luchtverversingsmogelijkheden en bescherming <strong>te</strong>gen rat<strong>te</strong>n en muizen zijn ook onderwerpen bij dit onderdeel van hetbouwbesluit. Tenslot<strong>te</strong> betreft het regels voor de aanwezigheid van drinkwa<strong>te</strong>r en van een warmwa<strong>te</strong>rvoorziening.BruikbaarheidTen opzich<strong>te</strong> van de bruikbaarheid worden eisen waaraan het gebouw moet voldoen. Het gaat vooral over afmetingen en hoog<strong>te</strong>s vanverblijfruim<strong>te</strong>s. Aangezien de huidige verblijfsruim<strong>te</strong>s niet geheel duidelijk zijn en in verval zijn geraakt, voldoet het gebouw niet aan deeisen die worden ges<strong>te</strong>ld in het bouwbesluit <strong>te</strong>n aanzien van de bruikbaarheid.EnergiezuinigheidTegenwoordig moe<strong>te</strong>n gebouwen zo worden gebouwd, dat zij een lage EPC waarde hebben. Dit houdt in dat het bouwwerk voldoendeenergiezuinig moet zijn. Daarnaast mag er geen tot weinig warm<strong>te</strong> verlies optreden door overdracht en de warm<strong>te</strong> geleiding moetvoldoende worden beperkt. Ook moet de luchtdoorla<strong>te</strong>ndheid worden beperkt. Ook dient het bouwwerk een zodanigeluchtdoorla<strong>te</strong>ndheid <strong>te</strong> hebben dat het warm<strong>te</strong>verlies als gevolg van tocht wordt beperkt. De hal is niet gebouwd volgens de principes vanenergiezuinigheid. Hier moet dus tijdens de verbouw van de hal rekening meer worden gehouden, zodat deze op de juis<strong>te</strong> EPC waardekomt.Wanneer gekeken wordt naar de melkhal zonder haar bouw<strong>te</strong>chnische staat dan zien we een karak<strong>te</strong>ristieke melkhal met een zeer uniekevorm. De draagconstructie bestaat uit zuilen van op de begane grondvloer (afstand tussen de zuilen zijn 4 of 8 me<strong>te</strong>r). Deze hal is van eenzeer hoge archi<strong>te</strong>ctonische waarde. De binnenruim<strong>te</strong>s zijn groot, en de enorme stalen en betonnen overspanning voert de het aangezichtvan het gebouw. Door deze gro<strong>te</strong> kap is sprake van veel daglichttoetreding.Geconcludeerd kan worden dat de melkhal niet meer voldoet aan het huidige bouwbesluit. De leefbaarheid binnen het gebouw is slecht,en moet volledig worden aangepast om deze weer <strong>te</strong> la<strong>te</strong>n voldoen aan het bouwbesluit. Doordat het gebouw de laats<strong>te</strong> jaren niet meervoor een bepaald doel gebruikt wordt, is deze in verval geraakt en zal er veel kapitaal en arbeid geïnves<strong>te</strong>erd moe<strong>te</strong>n worden om ditgebouw weer tot de blikvanger van de wijk Boddenkamp.5 http://www.bouwbesluitonline.nl11
Bijlage 4 – ConcurrentieonderzoekOm erach<strong>te</strong>r <strong>te</strong> komen in welke ma<strong>te</strong> de beautyhal succes zal hebben is het noodzakelijk om de concurren<strong>te</strong>n <strong>te</strong> analyseren. Hiervoor is hetbelangrijk om <strong>te</strong> bepalen wat het marktgebied van het concept is en welke partijen aangemerkt kunnen worden als concurrent. Hetmarktgebied van de beautyhal omvat de regio Twen<strong>te</strong> en een deel van de Euregio 6 . De partijen die voor concurrentie kunnen vormen zijnkleine, middelgro<strong>te</strong> en gro<strong>te</strong> beautycentra.Eerst wordt er gekeken naar de concurrentie op landelijk niveau. De zelfstandige bedrijvigheid wordt niet onderzocht omdat deze geenconcurrentie zijn voor het concept. De kracht van de beautyhal is juist het bundelen van diverse beautybehoef<strong>te</strong>s.Concurrentie landelijkOmdat de beautyhal een uniek concept is moet er landelijk worden gekeken naar de mogelijke concurrentie. In dit deel van het onderzoekwordt er gezocht naar beauty en wellness waarbij er specifiek gekeken wordt naar centra waar de functies worden geboden die ook in debeautyhal plaats zullen vinden. Enkele van deze functies zijn: kapsalon, nagelstyling, schoonheidsspecialisme, pedicure, manicure,zonnebank, massages etc.In onderstaand figuur worden de middelgro<strong>te</strong> tot gro<strong>te</strong> wellness en beauty centra weergegeven. Op deze kaart is <strong>te</strong> zien dat er vele centraover Nederland verspreid zijn, maar dat er weinig beauty en wellness in de regio Twen<strong>te</strong> <strong>te</strong> vinden is.Concurrentie matrix 2 :6 http://www.euregio.de/cms/publish/con<strong>te</strong>nt/showpage.asp?themeid=352http://www.unizo.be/star<strong>te</strong>rs/viewobj.jsp?id=2644312
Beauty en wellness in Twen<strong>te</strong>Om een duidelijker beeld <strong>te</strong> krijgen van het aanbod op het gebied van beauty en wellness wordt in onderstaande kaart de kleine centra ende zelfstandige bedrijvigheid in Twen<strong>te</strong> aangegeven.Bron: Google MapsBeauty en wellness in <strong>Enschede</strong>In onderstaand figuur worden de functies met beauty aangegeven in <strong>Enschede</strong>, hieronder vallen kleine beauty en wellness centra,schoonheidsspecialis<strong>te</strong>n, spa en schoonheidssalons. In dit overzicht zijn niet aangegeven de kapsalons en de nagelstyling, deze functieszullen in figuur 4 en 5 worden weergeven zodat er een zo volledig mogelijk overzicht gevormd wordt.Beauty en wellness in <strong>Enschede</strong>Bron: Google MapsConcurrentiematrixIn deze concurrentiematrix wordt <strong>Beautykamp</strong> met 3 soortgelijke wellnesscentra. Hierbij zijn een aantal succesfactoren benoemd. Er is eencri<strong>te</strong>ria samenges<strong>te</strong>ld met betrekking tot de beoordeling, deze worden hieronder verklaard.2: uis<strong>te</strong>kend1: voldoende0: matig13
-1: onvoldoende-2: slechtSuccesfactoren <strong>Beautykamp</strong> Beauty & Wellness Bad Boekelo De Zwaluwhoeve Veluwse BronAssortiment 2 2 2 2Parkeren 1 2 2 2Bereikbaarheid 1 1 2 2Ruim<strong>te</strong>lijke functionali<strong>te</strong>it 2 1 1 1Eetgelegenheid 2 2 2 2Winkelgelegenheid 2 -1 -1 -1Openbaar vervoer 2 0 0 0SuccesfactorenIn dit deel van de concurrentiematrix worden de succesfactoren die in bovenstaande tabel zijn verwerkt nader verklaard.Assortiment:Bij het assortiment word er gekeken naar de diverse produc<strong>te</strong>n die de centra bieden. Onder het assortiment kan vallen: massage,gezichtsbehandeling, voetbehandeling, handbehandeling enz. Hoe meer divers het aanbod hoe hoger er gescoord wordt.Parkeren:Bij de factor parkeren wordt er gekeken naar het aantal parkeerplaatsen en de afstand tot aan de parkeerplaatsen.Bereikbaarheid:Met bereikbaarheid wordt gekeken naar de bereikbaarheid per auto, brommer, fiets enz. Het gaat hierbij om dat de locatie is beschrevenen dat het adres en/of rou<strong>te</strong>beschrijving duidelijk is aangegeven op de si<strong>te</strong>.Ruim<strong>te</strong>lijke functionali<strong>te</strong>it:De ruim<strong>te</strong>lijke functionali<strong>te</strong>it van het gebouw heeft betrekking op de uitstraling, indeling en inrichting van het gebouw.Eetgelegenheid:Eetgelegenheid binnen het centrum. Wanneer er eetgelegenheid is zal er een voldoende gescoord worden, wanneer er een gro<strong>te</strong> variatiein produc<strong>te</strong>n/e<strong>te</strong>nswaren kan hiermee een uits<strong>te</strong>kend worden gescoord.Winkelgelegenheid:Hiermee wordt bedoeld de mogelijkheid om wellness en beautygerela<strong>te</strong>erde produc<strong>te</strong>n <strong>te</strong> kunnen kopen. Hoer breder het assortiment hoehoger de score.Openbaar vervoer:In welke ma<strong>te</strong> zijn de centra <strong>te</strong> bereiken met het openbaar vervoer. Hoever is de afstand van de dichtstbijzijnde hal<strong>te</strong> of station. Hoedich<strong>te</strong>rbij en be<strong>te</strong>r bereikbaar hoe hoger de score uit zal vallen.OpleidingenHieronder volgt een onderzoek waarmee in kaart wordt gebracht welke opleidingen er in de regio Twen<strong>te</strong> zijn, die betrekking hebben opBeauty en Wellness. Deze opleidingen zijn van belang omdat hiermee samengewerkt kan worden om de maatschappelijk functie <strong>te</strong>vervullen. Hieronder een overzicht met de mogelijke opleidingsinstitu<strong>te</strong>n waarmee mogelijk de maatschappelijke functie kan wordengerealiseerd.Figuur:Opleiding Ins<strong>te</strong>lling LocatieAllround Schoonheidsspecialist ROC AlmeloPedicure IMKO HengeloAllround schoonheid IMKO HengeloManicure IMKO HengeloParfumerie IMKO HengeloKapper IMKO HengeloAllround schoonheidsspecialist/wellness ROC AlmeloJunior kapper ROC Almelo/<strong>Enschede</strong>Kapper ROC Almelo/<strong>Enschede</strong>ROCROC is een ins<strong>te</strong>lling die landelijk vele vestigingen heeft maar de vestiging in Almelo is uniek betreft de beautyopleidingen. Het ROC inAlmelo was het eers<strong>te</strong> scholenins<strong>te</strong>lling die de opleiding wellness aan hebben geboden. Inmiddels heeft de locatie in Almelo een eigenwellness centrum waar iedereen naartoe kan gaan voor een behandeling door studen<strong>te</strong>n van deze opleiding. Tevens worden er door hetROC in <strong>Enschede</strong> en Almelo de opleiding kapper en junior kapper gegeven. Alle bovenstaande opleidingen zijn van toepassing voor debeautyhal.IMKO opleiding14
IMKO opleidingen is een opleidingsinstituut met uitslui<strong>te</strong>nd opleidingen met betrekking tot beauty, gezondheid en wellness. IMKOopleidingen heeft 10 vestigingen in Nederland waarvan 1 gelegen is in Hengelo (Overijssel).15
Bijlage 5 - gebiedsmarketingIn deze bijlage wordt de gebiedsmarketing weergegeven. De trends en ontwikkelingen worden weergegeven en de gebruikers en deconcurren<strong>te</strong>n worden in kaart gebracht welke van belang zijn bij het thema beauty.5.1 Trends en ontwikkelingenVoor de trends en ontwikkelingen is er onder andere gekeken naar de stad enschede en welke trends en ontwikkelingen zich hier bevindenen/of afspelen.<strong>Enschede</strong> 1Voor de binnenstad van <strong>Enschede</strong> is de detailhandel een gro<strong>te</strong> trekker. De detailhandel staat onder invloed van diverse trends enontwikkelingen die ervoor zorgen dat retail een dynamische sector is en continue in beweging is. Veel van de gemeen<strong>te</strong>n in Nederlandheeft de afgelopen jaren de bezoekersaantallen zien dalen, <strong>Enschede</strong> hierin <strong>te</strong>gen had een stijgend bezoekersaantal in de gemeen<strong>te</strong>.In de vrijetijdsmonitor van <strong>Enschede</strong> is <strong>te</strong> lezen dat het bezoekersaantal op za<strong>te</strong>rdag weer stijgende is, dit is mede <strong>te</strong> danken aan de inzetop diversi<strong>te</strong>it.Aangegeven op deze vrijetijdsmonitor is dat de personen die het centrum bezoeken het liefst met de auto gaan en deze dus ook in dedirec<strong>te</strong> omgeving willen parkeren.5.2 Gebied: Spinnenwebmethode van Berns<strong>te</strong>inOntwikkeling BoddenkampNabij centrumWoontypologie en -differentiatiePrijsniveau105BereikbaarheidAanbod van w inkels envoorzieningenVeiligheid0ParkerenHuidige beeldStreefbeeldFinancieel klimaatArbeidspo<strong>te</strong>ntieelWoningaanbodNabijheid w a<strong>te</strong>r en groenKw ali<strong>te</strong>it openbare ruim<strong>te</strong>OnderbouwingVoor de onderbouwing van de spinnenwebmethode worden de onderdelen met de mees<strong>te</strong> en mins<strong>te</strong> afwijking tussen het huidige- enstreefscenario meegenomen. Uit de analyse blijkt dat bereikbaarheid, arbeidspo<strong>te</strong>ntieel, nabijheid wa<strong>te</strong>r en groen en financieel klimaatgeen priori<strong>te</strong>it hebben om aan <strong>te</strong> passen. Dat wil niet zeggen dat dit in de toekomst niet moet gebeuren, maar in dit project wordt hiergeen rekening meegehouden. Daar staat <strong>te</strong>genover dat kwali<strong>te</strong>it van de openbare ruim<strong>te</strong> en veiligheid onderwerpen zijn die in het projectveel aandacht krijgen.BereikbaarheidOp het gebied van bereikbaarheid worden geen aanpassingen gedaan. De huidige situatie hoeft niet veranderd <strong>te</strong> worden aangezienopenbaar vervoer op loopafstand is en bereikbaarheid voor auto’s goed geregeld is. Vanuit Hengelo is het gebied goed <strong>te</strong> bereiken via deHengelosestraat evenals de rou<strong>te</strong> vanuit Oldenzaal/Duitsland met de verbinding via Oldenzaalsestraat en Lasondersingel.Arbeidspo<strong>te</strong>ntieelHet arbeidspo<strong>te</strong>ntieel heeft niet direct een priori<strong>te</strong>it in het project. De winkelruim<strong>te</strong>s kunnen worden verhuurd aan exploitan<strong>te</strong>n die eenappar<strong>te</strong>ment afnemen. Dit is ech<strong>te</strong>r niet noodzakelijk. Het is natuurlijk absurd om mensen hun huidige woning <strong>te</strong> la<strong>te</strong>n verkopen endaarnaast is dit juridisch gezien niet mogelijk <strong>te</strong> eisen dat mensen die een woning afnemen ook werkruim<strong>te</strong> afnemen.Nabijheid wa<strong>te</strong>r en groen16
Nabijheid van wa<strong>te</strong>r en groen zijn zaken die voor de doelgroep niet van belang zijn. Deze zijn voornamelijk gericht op s<strong>te</strong>delijke oriëntatie.Door geen hoge priori<strong>te</strong>it <strong>te</strong> geven aan dit onderwerp sluit het project goed aan op de doelgroep en worden zaken behandeld die voor henvan hoger belang zijn.Kwali<strong>te</strong>it van de openbare ruim<strong>te</strong>De kwali<strong>te</strong>it van de openbare ruim<strong>te</strong> is in de huidige staat niet voldoende voor de beoogde doelgroep. Deze eist een kwalitatiefhoogwaarde leefomgeving. Door de juis<strong>te</strong> ma<strong>te</strong>rialen <strong>te</strong> gebruiken in de ontwerpfase moet dit project de omgeving meetrekken omBoddenkamp in het geheel een hogere kwali<strong>te</strong>it <strong>te</strong> geven op het gebied van openbare ruim<strong>te</strong>.VeiligheidDe veiligheid van het gebied laat in de huidige situatie <strong>te</strong> wensen over. Vooral het gebied rond de straat Kot<strong>te</strong>ndijk is niet overzich<strong>te</strong>lijkwaardoor er onveilige situaties kunnen ontstaan. Door dit project een open karak<strong>te</strong>r <strong>te</strong> geven en krijgt de wijk een zelfregulerend karak<strong>te</strong>r.Doordat mensen een oogje in het zeil houden wordt het onmogelijk gemaakt om criminele activi<strong>te</strong>i<strong>te</strong>n uit <strong>te</strong> voeren in en rondom hetgebied. Door de ontwikkeling van particulier opdrachtgeverschap in de buurt van het coberco <strong>te</strong>rrein wordt dit in de toekomst verbe<strong>te</strong>rd.5.3 GebruikersWanneer naar de wijk Boddenkamp wordt gekeken zijn er in de demografische analyse (onderdeel van de locatieanalyse) aspec<strong>te</strong>n naarvoren gekomen, waarmee in dit onderdeel de leefstijl kan worden bepaald.Hieronder een aantal aspec<strong>te</strong>n:60 procent van de bewoners van de wijk Boddenkamp heeft een leeftijd tussen 15 en 45 jaar;1.6 personen per huishouden;Woningen nabij centrum gelegen;Wonen in een dynamische omgeving;Aan de hand van bovenstaande aspec<strong>te</strong>n komt naar voren dat de leefstijl voor de bewoners van de wijk Boddenkamp het meest neigt naarde rode wereld. Hieronder een omschrijving van wat de rode leefstijl inhoudt.Figuur…: Bepaling leefstijlen.Bron: workshop marketing 4e jarsDe rode wereld wordt gekenmerkt door: Vrijheid en flexibili<strong>te</strong>it De personen zijn eigenzinnig en zelfbewust. Personen hebben een vrije geest. Genie<strong>te</strong>n is voor deze personen een belangrijk aspect. Actieve manier van leven S<strong>te</strong>delijke orientatie Woningen in de buurt van het centrum en/of dynamische omgeving.5 .4 ConcurrentieVoor een volledig overzicht van de concurrentie met betrekking tot het beautyconcept wordt verwezen naar bijlage….. van dit rapport.5.4.1 De brandcircles3.5.1.Positioneringssta<strong>te</strong>mentDe positioneringsta<strong>te</strong>ment van <strong>Beautykamp</strong> is als volgt geformuleerd: <strong>Beautykamp</strong>, s<strong>te</strong>delijke schoonheid!5.4.2 .MerkpersoonlijkheidDe merkpersoonlijkheid is het vertalen van het gebied in een omschrijving van het gebied alsof het een persoon is. De merkpersoonlijkheidvan beautykamp hieronder kort omschreven.Het gebied is verzorgend, open, creatief, individualistisch en vrij.17
5.4.3.Merkwaarden van het gebied:Hieronder worden de merken weergegeven die relatie hebben met de merkpersoonlijkheid.5.5. Bewijsvoering van de positioneringsrichting<strong>Beautykamp</strong> is een concentratie van diverse beautygerela<strong>te</strong>erde salons, met hierbij passende detailhandel en horeca. Door dezeconcentratie is het voor de bezoeker aantrekkelijker en makkelijker meerder salons en dus behandelingen op 1 dag <strong>te</strong> nuttigen. Doormiddel van een samenwerking met het naastgelegen ho<strong>te</strong>ls is het mogelijk arrangemen<strong>te</strong>n aan <strong>te</strong> bieden waardoor er een volledigverzorgde dag kan worden aangeboden met een overnachting. De beautyhal heeft een vrije en open uitstraling door het gebruik van eenglazen koepel en veel ramen. Het wonen en werken raakt elkaar in de hal. Naast wonen en werken in de hal is er de binnentuin, hierinzullen ontmoetingsplaatsen gecreëerd worden en groene en natuurlijke elemen<strong>te</strong>n geplaatst worden.Het wonen in de beautyhal of de woonbrug zal ervaren worden als comfortabel, dynamisch, karak<strong>te</strong>ristiek en eigentijds. De melkhal zalzoveel mogelijk karak<strong>te</strong>ristieke eigenschappen behouden en waar nieuwbouw zal ontstaan zal hier een karak<strong>te</strong>ristieke elemen<strong>te</strong>n wordenverwerkt, maar zal hiernaast een een frisse en moderne uitstraling krijgen.18
Bijlage 6 - DoelgroepanalyseUit de analyses van CBS/Funda is gebleken dat de huidige generatie bewoners van de Boddenkamp, mensen zijn die vrijheid enonafhankelijkheid erg belangrijk vinden. De leefstijl die daardoor dominant naar voren komt is “De Rode Wereld”.De rode leefstijl zijn mensen die extravert en egogericht zijn. Zij s<strong>te</strong>llen vrijheid, onafhankelijkheid maar ook culturele ontwikkeling zoalsverre reizen zeer op prijs. Qua woningbouw hebben zij een s<strong>te</strong>delijke oriëntatie wat tot uiting komt in een meergezinswoning in de buurtvan een dynamische omgeving.De voordelen van Boddenkamp passen bij goed bij de doelgroep jonge onafhankelijke (20 – 35 jaar). Door de s<strong>te</strong>delijke oriëntatie sluit delocatie perfect aan bij deze doelgroep. Ook de dynamische leefomgeving wordt gecreëerd door de melkhal voor verschillende functies <strong>te</strong>gebruiken. Hierdoor hangt er zowel overdag als ’s avonds altijd een actieve sfeer.Voor deze doelgroep is de locatie ook aantrekkelijk aangezien deze nabij winkels, horeca en openbaar vervoer is gelegen. Horeca enOpenbaar Vervoer binnen 50 me<strong>te</strong>r van het plangebied en voor het bezoeken van winkels is de binnenstad op loopafstand (± 5 min.).Openbare ruim<strong>te</strong> wordt door deze doelgroep als minder belangrijk ervaren. Wel is het belangrijk dat het gebied een actieve en frisseuitstraling heeft. Dit moet de archi<strong>te</strong>ct tijdens het ontwerpproces worden meegenomen in het ma<strong>te</strong>riaalgebruik.Het commercieel onroerend goed bij het project bestaat uit winkelruim<strong>te</strong> en parkeergelegenheid (betaald parkeren).De doelgroep voor de winkelruim<strong>te</strong>s is het midden- en kleinbedrijf. Hierbij wordt gedacht aan bedrijven met een maximum van 10 f<strong>te</strong>.Afnemers van winkelruim<strong>te</strong> die goederen aan consumen<strong>te</strong>n leveren, zoals “De Tuinen” kunnen uitkomen op een hoger aantal. Ook op hetgebied van winkelformules is gevarieerd. Zowel franchise als eenmanszaken zijn welkom in de melkhal. Voor specifieke beautyfunctiesbestaan nog geen franchise formules. Een voorbeeld hiervan is een pedicurepraktijk.De parkeergarage hoort bij de beautyhal en zal worden afgenomen door een belegger. De reden waarom er gekozen is voor een belegger isomdat het financieel aantrekkelijker is wanneer er een parkeergarage bijzit waardoor er inkoms<strong>te</strong>n zijn. Parkeerplaatsen worden s<strong>te</strong>edsschaarser in de binnens<strong>te</strong>den waardoor er met het afnemen van het gehele concept een be<strong>te</strong>r rendement kan worden behaald 7 . Ui<strong>te</strong>raardis het onderhoud voor rekening van de belegger wanneer het gehele concept wordt afgenomen.In het concept is er sprake van maatschappelijk vastgoed. Maatschappelijk vastgoed in de vorm van een kinderopvang/kinderland. Dezefunctie zal gerealiseerd worden in de schuur. De kinderopvang zal een onders<strong>te</strong>unende functie invullen in de wijk, doordat deze functiecentraal gelegen is naast de beautyhal en in het midden van de gro<strong>te</strong> (toekomstige) bedrijven. Hier kunnen de ouders hun kinderengemakkelijk naartoe brengen op weg naar het werk of uitje naar de beautyhal. De maatschappelijke functie is tot stand gekomen middelseen aanname en zal niet verder worden behandeld in dit onderzoek.7 http://www.p1.nl/fileadmin/pdf/P1_dossier5_1apr08.pdf19
Bijlage 7 - Bedrijvigheid BeautyhalIn deze bijlage wordt een opsomming gegeven van de mogelijke bedrijvigheid welke betrekking hebben op beauty. Naast dezebedrijvigheid worden ook een aantal mogelijkheden gegeven voor bedrijvigheid met betrekking tot horeca en detailhandel. Tevens ishierbij het geschat<strong>te</strong> aantal vierkan<strong>te</strong> me<strong>te</strong>rs gegeven, deze op basis van inschatting. Deze circa oppervlak<strong>te</strong>n zijn vermeld om een be<strong>te</strong>rbeeld <strong>te</strong> geven van de indeling.Voor de units die gerealiseerd zijn voor de bedrijvigheid met betrekking tot beauty is het volgende mogelijk:• Nagelstyling (circa 50 m2)• Manicure (circa 50 m2)• Pedicure (circa 50 m2)• Kapsalon (circa 100 m2)• Zonnebank (circa 120 m2)• Diëtis<strong>te</strong> (circa 50 m2)• Natuurwinkel (circa 180 m2)• Drogis<strong>te</strong>rij (circa 180 m2)• Kleurenconsulent (circa 50 m2)• Visagis<strong>te</strong>n (circa 50 m2)Met betrekking tot de horeca welke in de beautyhal gevestigd kan worden, zijn er eisen opges<strong>te</strong>ld. De horeca moet relevant zijn aanbeauty, dit geschiedt door onderstaande, naast standaard ges<strong>te</strong>lde eisen:• Gezonde produc<strong>te</strong>n• Aanbieden van biologische produc<strong>te</strong>n• Aanbieden van vegetarische maaltijden en/of broodjes• Bereiding met verse produc<strong>te</strong>n• Aanbieden van verse sappenTot slot wordt er in de hal ook detailhandel gevestigd. De detailhandel moet <strong>te</strong>vens gerela<strong>te</strong>erd zijn aan het beautyconcept. Mogelijkedetailhandel is:Winkel met natuurproduc<strong>te</strong>n• Winkel met beautyproduc<strong>te</strong>n (shampoo, crèmes e.d.)20
Bijlage 8 - Plat<strong>te</strong>gronden21
Bijlage 9 – Artist impressions <strong>Beautykamp</strong>Impressie DeurningerstraatImpressie DeurningerstraatImpressie entree Raiffeisenstraat25
Impressie Kot<strong>te</strong>ndijkImpressie voorzijde27
Impressie voorzijde28
Impressie voorzijdeImpressie voorzijdeImpressie voorzijde29
Bijlage 10 - Referentiebeelden30
Bijlage 11 - Plat<strong>te</strong>gronden vluchtwegenVluchtwegen begane grond31
Vluchtwegen 1 e verdieping32
Vluchtwegen 2 e verdieping33
Vluchtwegen 3 e verdiepingVluchtwegen 4 e verdieping34
Vluchtwegen 5 e verdieping35
Bijlage 12 - Juridische verantwoordingIn deze bijlage wordt ingegaan op de juridische aspec<strong>te</strong>n van voorliggend plan. Eerst wordt ingegaan op het vigerende bes<strong>te</strong>mmingsplan,waarna aangegeven wordt op welke wijze het bes<strong>te</strong>mmingsplan gewijzigd wordt. Daarna wordt ingegaan op de <strong>te</strong> verkrijgen vergunningen.Tevens wordt er aandacht bes<strong>te</strong>ed aan het bouwbesluit, welstand en de mogelijke risico’s.12.1 Vigerend bes<strong>te</strong>mmingsplan 8Het plangebied (<strong>Coberco</strong>-<strong>te</strong>rrein) valt in de huidige situatie onder het bes<strong>te</strong>mmingsplan ‘Boddenkamp-Schut<strong>te</strong>rsveld 2006’. Inonderstaande afbeelding is de kaart van dit bes<strong>te</strong>mmingsplan weergegeven.Afbeelding 1.1 Kaart bes<strong>te</strong>mmingsplan ‘Boddenkamp-Schut<strong>te</strong>rsveld 2006’In het plangebied komen diverse bes<strong>te</strong>mmingen voor zoals bes<strong>te</strong>mming: ‘bedrijven’, ‘kantoren’, ‘horeca’, ‘wonen’ en ‘detailhandel’. Op het<strong>te</strong> behouden vastgoed (de voormalige melkhal en schuur) lig de bes<strong>te</strong>mming ‘bedrijven’ uit de ca<strong>te</strong>gorieën 1 en 2. In de regels(voorschrif<strong>te</strong>n) staat vermeld welke activi<strong>te</strong>i<strong>te</strong>n per ca<strong>te</strong>gorie mogelijk zijn.Onder de huidige bes<strong>te</strong>mming ‘bedrijven’ (ca<strong>te</strong>gorieën 1 en 2) zijn onder andere de volgende functies/activi<strong>te</strong>i<strong>te</strong>n mogelijk: groothandel ofdetailhandel in verschillende produc<strong>te</strong>n, kappersbedrijven en schoonheidsinstitu<strong>te</strong>n, parkeren badhuizen en saunabaden.Voor de totstandkoming van dit bes<strong>te</strong>mmingsplan is gebruik gemaakt van: ‘Bedrijven en milieuzonering 2001” (In<strong>te</strong>rn. Bes<strong>te</strong>mmingsplanBoddenkamp-Schut<strong>te</strong>rsveld 2006)12.2 Wijziging bes<strong>te</strong>mmingsplanIn de voorliggende plannen komen in de melkhal bedrijven als: schoonheidspecialis<strong>te</strong>s, massagesalons, een kapper, detailhandel, parkerenen wonen. Doordat er veel verschillende nauw verweven (nieuwe) functies worden gerealiseerd in de melkhal is een wijziging van hetbes<strong>te</strong>mmingsplan onvermijdbaar.Geadviseerd wordt om bij realisatie van dit plan <strong>te</strong> kiezen voor de bes<strong>te</strong>mming ‘Centrumdoeleinden’. Binnen deze bes<strong>te</strong>mming zijncentrumfuncties toegestaan die behoren tot de volgende hoofdgroepen van bes<strong>te</strong>mmingen: Bedrijf Maatschappelijk Cultuur en ontspanning Recreatie Detailhandel Sport Groen Verkeer Horeca Wa<strong>te</strong>r Kantoor Wonen8 Bes<strong>te</strong>mmingsplan Boddenkamp-Schut<strong>te</strong>rsveld 2006, http://www.geobrowser.enschede.nl/NBG/ESD_Links/Bes<strong>te</strong>m/29/voorschrif<strong>te</strong>n.htm36
(Bron: SVBP2008) 9Het brede scala aan functies binnen deze bes<strong>te</strong>mming moet gezien worden als een kans maar ook zeker als een bedreiging. Ech<strong>te</strong>r is hetniet op een andere wijze <strong>te</strong> bes<strong>te</strong>mmen. De kans ligt in feit dat functie verandering zondermeer mogelijk is. De bedreiging is eveneens dezefunctieverandering. Zo bestaat er in theorie de mogelijkheid dat in het appar<strong>te</strong>men<strong>te</strong>ncomplex een bedrijf of kantoor zich kan vestigen.Een dergelijke situatie is ech<strong>te</strong>r onwenselijk. Daarom is het noodzaak om in de regels duidelijk <strong>te</strong> beschrijven welke functie waar isgewenst. Hiermee wordt het woongenot alsmede de vrijheid in ondernemerschap gewaarborgd. In het aankomend bes<strong>te</strong>mmingsplan kanvolstaan worden met ca<strong>te</strong>gorie 1 en 2 uit de staat van bedrijfsactivi<strong>te</strong>i<strong>te</strong>n.Voorafgaande aan de bes<strong>te</strong>mmingsplanwijziging dienen diverse onderzoeken <strong>te</strong> worden uitgevoerd namelijk: akoestisch onderzoek,luchtkwali<strong>te</strong>itonderzoek, bodemonderzoek, flora en fauna onderzoek, ex<strong>te</strong>rne veiligheid, MER, wa<strong>te</strong>rtoets en archeologisch onderzoek.Uitkoms<strong>te</strong>n van een archeologisch onderzoek zijn reeds beschikbaar.In de projectplanning moe<strong>te</strong>n rekening worden gehouden met circa 2 maanden voor de uitvoering van deze onderzoeken alsmede debenodigde tijd voor wijziging van het bes<strong>te</strong>mmingsplan. De benodigde tijd voor de wijziging van een bes<strong>te</strong>mmingsplan loopt ui<strong>te</strong>en vanminimaal 6 maanden tot maximaal 24 maanden. Duidelijkheid kan worden verkregen in vooroverleg met de gemeen<strong>te</strong> zij kunnendoorgaans een inschatting maken van welke partijen al dan niet bezwaren zijn <strong>te</strong> verwach<strong>te</strong>n.Juridisch gezien is het in<strong>te</strong>ressant om de melkhal en het <strong>te</strong> bouwen appar<strong>te</strong>men<strong>te</strong>ncomplex <strong>te</strong> la<strong>te</strong>n exploi<strong>te</strong>ren door één partij. Hij/zij kanhet veranderen van functies reguleren en hiermee voorkomen dat functies versnipperen. Ter voorkoming van het aantas<strong>te</strong>n van hetwoongenot.12.3 VergunningenVoor realisatie van het voorliggend plan dient een omgevingsvergunning <strong>te</strong> worden aangevraagd. De aanvraag kan pas worden ingediendna vasts<strong>te</strong>lling van het nieuwe bes<strong>te</strong>mmingsplan. Als uitzondering hierop gelden de bes<strong>te</strong>mmingen welke passen binnen het huidigebes<strong>te</strong>mmingsplan.Voor het voorliggende plan zijn verschillende onderdelen van de omgevingsvergunning noodzakelijk namelijk voor de volgendewerkzaamheden: Bouwwerk brandveilig gebruiken Uitrit aanleggen of veranderen Reclame plaatsen Woning bouwen Slopen en/of asbest verwijderen Nieuw kozijn plaatsen of bestaand kozijn of gevelpaneel veranderen Bijbehorend bouwwerk bouwenEen meldingplicht geld voor de volgende werkzaamheden: Bouwwerk brandveilig gebruikenBij aanvraag van de omgevingsvergunning zijn de volgende documen<strong>te</strong>n noodzakelijk: Berekeningen Kleurenfoto's Bouwveiligheidsplan toegankelijkheid bouwplaats Onderzoeksrapport chemische verontreiniging Constructie<strong>te</strong>kening Ontwerp<strong>te</strong>kening Detail<strong>te</strong>kening Overzichts<strong>te</strong>kening Gevel<strong>te</strong>kening Plat<strong>te</strong>grond Informatie over bouwfysica Plat<strong>te</strong>grond of doorsnede<strong>te</strong>kening Informatie over brandveiligheid Rapportage over bodemges<strong>te</strong>ldheid Informatie over inbraakwerendheid Situatie<strong>te</strong>kening Informatie over installaties Sloopveiligheidsplan Informatie over weren van rat<strong>te</strong>n en muizen Vergunningen of vergunningaanvragen(In<strong>te</strong>rn. Omgevingsloket 2011) 10In de projectplanning moe<strong>te</strong>n rekening worden gehouden met de <strong>te</strong>rmijn van 26 weken. De aanvraag betreft namelijk de uitgebreideprocedure voor toelichting zie bijlage 13.12.4 BouwbesluitIn art. 2 Ww (woningwet) staan vijf aspec<strong>te</strong>n waaraan aandacht bes<strong>te</strong>edt moet worden bij het bouwen van woningen en gebouwen. Dezevijf aspec<strong>te</strong>n zijn: veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu<strong>te</strong>chnische voorschrif<strong>te</strong>n.Deze aspec<strong>te</strong>n maken ook onderdeel uit van het ‘Bouwbesluit’. De volgende aspec<strong>te</strong>n zijn aandachtspun<strong>te</strong>n voor ontwikkelingen van ditplan:9 SVBP2008, Standaard Vergelijkbare Bes<strong>te</strong>mmingsPlannen 200810 https://www.omgevingsloket.nl37
Veiligheid het realiseren van een hellingbaan. In voorliggend plan wordt de entree van het gebouw op de eers<strong>te</strong> etage gesitueerd. Bij deontwikkeling van het plan is het noodzakelijk om hierin een hellingbaan op <strong>te</strong> nemen ingeval van een calami<strong>te</strong>it. Daarnaast moet hetontstaan van een brandgevaarlijke situaties worden beperkt, moe<strong>te</strong>n er vluchtrou<strong>te</strong>s worden aangelegd en moet het gebouw wordenvoorzien van brandbestrijdingsmiddelen (sprinklerinstallaties, blusslangen en brandblussers)Gezondheid verzorgen voor voldoende daglichttoetredingEnergiezuinigheid het streven naar een zo efficiënt mogelijk gebouw.12.5 WelstandVoor ieder bouwplan vindt een welstandstoets plaats. Gemeen<strong>te</strong> <strong>Enschede</strong> heeft de welstandsnota “Welstandsnota <strong>Enschede</strong>: Bouwenaan identi<strong>te</strong>it”. De melkhal ligt in het gebied ‘het nieuwe stadshart’. Hierbij s<strong>te</strong>lt de welstandsnota de volgende cri<strong>te</strong>aria:Archi<strong>te</strong>ctuurstijl, ma<strong>te</strong>riaal en kleur zijn vrij.Gebouwen moe<strong>te</strong>n naar alle zijden die grenzen aan het openbare gebied positief bijdragen aan de levendigheid en de groots<strong>te</strong>edse sfeer.Parkeren, garage-inrit<strong>te</strong>n, laad- en losruim<strong>te</strong>n, <strong>te</strong>chnische installaties en opslag moe<strong>te</strong>n inpandig worden opgelost.Gebouwen moe<strong>te</strong>n op hun onders<strong>te</strong> laag een positieve uitstraling naar de openbare ruim<strong>te</strong> hebben.Gebouwen moe<strong>te</strong>n zich met hun entree duidelijk naar de openbare ruim<strong>te</strong> presen<strong>te</strong>ren.Gebouwen mogen op de onders<strong>te</strong> laag geen blinde gevelwanden naar de openbare ruim<strong>te</strong> hebben.Bij het ontwikkelen van voorliggend plan dient door de archi<strong>te</strong>ct rekening gehouden <strong>te</strong> worden gehouden met deze eisen van welstand.12.6 Risico’sEr zijn drie mogelijke risico’s <strong>te</strong> benoemen. Hiervan is slechts 1 risico volledig beheersbaar. Bij de wijziging van het bes<strong>te</strong>mmingsplanalsmede voor de aanvraag van de omgevingsvergunning kunnen mogelijke bezwaren binnenkomen. Als deze niet op een juis<strong>te</strong> wijzeworden afgehandeld kan dit leiden tot een beroepsprocedure. Dit kan een aanzienlijke vertraging in het proces opleveren.Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning is het essentieel dat alle aanvraagvereis<strong>te</strong>n worden aangeleverd. Belangrijk is dat dit voor deaanvraag nog goed wordt gecontroleerd. Dit maakt dit risico beheersbaar.38
Bijlage 13 – Financiële haalbaarheidsanalyseDe haalbaarheidsanalyse is bedoeld om vast <strong>te</strong> s<strong>te</strong>llen of het project financieel haalbaar zal zijn.Om de maximale grondbieding <strong>te</strong> berekenen van het project, moe<strong>te</strong>n alle kos<strong>te</strong>n en opbrengs<strong>te</strong>n <strong>te</strong>genover elkaar worden gezet. Aan dehand van aannames en kengetallen is een globale financiële haalbaarheidsanalyse gemaakt. uitgegaan is van alleen de grond van demelkhal, de aanname is 5.000m2. De maximale reële grondbieding is €389 per m2. In de financiële haalbaarheid wordt het plan ui<strong>te</strong>engetrokken in de ontwikkeling van appar<strong>te</strong>men<strong>te</strong>n, commerciële ruim<strong>te</strong>s en de parkeergarage.GrondexploitatieOm de totale grondkos<strong>te</strong>n <strong>te</strong> berekenen voor dit project is een grondexploitatie opges<strong>te</strong>ld. Deze grondkos<strong>te</strong>n zijn globaal berekend. Zoalsgebruikelijk hebben we <strong>te</strong> maken met kos<strong>te</strong>n zoals bouw- en woonrijp maken, VTU, fonds bovenwijks en ren<strong>te</strong>kos<strong>te</strong>n. De totale kos<strong>te</strong>nvoor de grondexploitatie bedragen €821.009 nominaal.Appar<strong>te</strong>men<strong>te</strong>nIn de plannen voor het hergebruik van de melkhal zijn ook 37 appar<strong>te</strong>men<strong>te</strong>n ge<strong>te</strong>kend met een totale bruto vloeroppervlak van 2.880 m2.Zonder deze appar<strong>te</strong>men<strong>te</strong>n zal de verbouw van de melkhal financieel niet haalbaar zijn. We hebben <strong>te</strong> maken met verschillende typeappar<strong>te</strong>men<strong>te</strong>n, met de berekening is een gemiddelde kostprijs van €90.000 en een gemiddelde verkoopprijs van €190.000 perappar<strong>te</strong>ment gehan<strong>te</strong>erd. Er is gekozen voor koopappar<strong>te</strong>men<strong>te</strong>n omdat wij verwach<strong>te</strong>n dat de appar<strong>te</strong>men<strong>te</strong>n op deze unieke locatie, inhet centrum van <strong>Enschede</strong> goed zal verkopen. De totale opbrengs<strong>te</strong>n van de appar<strong>te</strong>men<strong>te</strong>n bedragen €7.030.000, de kos<strong>te</strong>n €3.330.000,dit resul<strong>te</strong>ert in een opbrengst van €3.700.000. Dit zijn nominale bedragen.Commerciële ruim<strong>te</strong>sDe commerciële ruim<strong>te</strong>s zit<strong>te</strong>n in de gro<strong>te</strong> melkhal. De hal heeft een open karak<strong>te</strong>r, wat resul<strong>te</strong>ert in minder verhuurbaarvloeroppervlak<strong>te</strong>, dus minder gro<strong>te</strong> huur opbrengs<strong>te</strong>n. De hal heeft een bruto vloeroppervlak van 2.710 m2. Het verhuurbaarvloeroppervlak is 1.180 m2. Door het open karak<strong>te</strong>r van de hal is de vormfactor 0,43 geworden. Van de oude melkhal wordt in dit plan1.200 m2 bvo gesloopt. De sloopkos<strong>te</strong>n bedragen €75 per m2 bvo. De totale sloopkos<strong>te</strong>n bedragen €90.000. Deze aanname is gemaakt,doordat sprake kan zijn van asbest, hierdoor vallen de sloopkos<strong>te</strong>n hoger uit dan gemiddeld. Voor de verbouwkos<strong>te</strong>n hebben we eenaanname gemaakt van €1.200 per m2 bvo, dus de totale verbouwkos<strong>te</strong>n bedragen €3.252.000. Deze aanname is gemaakt, doordat gro<strong>te</strong>aanpassingen nodig zijn om het gebouw de transformeren in een beautykamp. Om de marktwaarde <strong>te</strong> berekenen hebben we een BARgenomen van 8%. De marktwaarde van de melkhal in de nieuwe staat is €1.770.000. Doordat de kos<strong>te</strong>n hoger zijn dan de marktwaardebe<strong>te</strong>kend dit een negatieve residuele waarde van €1.482.000. Wederom geld dat deze bedragen nominaal zijn.ParkeergarageIn het plan was een eis dat de begane grond van de hal een parkeergarage moet worden. Het aantal parkeerplaatsen is inge<strong>te</strong>kend op deplat<strong>te</strong>gronden en dit heeft geresul<strong>te</strong>erd in 114 parkeerplaatsen. De (ver)bouwkos<strong>te</strong>n per parkeerplaats Om de marktwaarde <strong>te</strong> berekenenvan de parkeerplaatsen, is er een inkoms<strong>te</strong>nprijs per parkeerplaats per jaar aagenomen, deze is €1.200. Om de marktwaarde <strong>te</strong> berekenenhebben we een BAR genomen van 6,5%. De marktwaarde aan de hand van de eers<strong>te</strong> jaarhuur en de bar bedraagt €2.104.615. De totaleverbouwkos<strong>te</strong>n van de garage bedragen €1.140.000. De begane grond van het gebouw moet wel drastisch worden aangepast zodat hetgebruikt kan worden als een parkeergarage. Al deze bedragen resul<strong>te</strong>ren in een residuele waarde van €964.615. Wederom geld dat dezebedragen nominaal zijn.FaseringBij alle berekeningen hebben rekening gehouden met de fasering van het project. In verschillende fasen van het project wordtgrondwerken uitgevoerd, gesloopt, gebouwd, verkocht/verhuurd. De fasering is aangegeven met een percentage in het betreffende jaar.39
Financiele haalbaarheidsanalyseGrondexploitatieNominaal 2011 2012 2013 2014 2015 2016Plangebied in m2 5.000 Kos<strong>te</strong>n bouwrijp € -250.000 € -128.750 € -132.613 € 0 € 0 € 0 € 0Ren<strong>te</strong>verlies/-winst 6,5% Kos<strong>te</strong>n woonrijp € -300.000 € 0 € -95.481 € -98.345 € -67.531 € -34.778 € -35.822Kos<strong>te</strong>nstijging 3% VTU € -165.000 € -38.625 € -68.428 € -29.504 € -20.259 € -10.433 € -10.746Opbrengststijging -1,0% Fonds bovenwijks woningbouw € -28.800 € -29.664kos<strong>te</strong>n bouwrijp maken € -50 per m2 expl. Geb. Fonds bovenwijks commercieel € -27.100 € -27.913Kos<strong>te</strong>n woonrijp maken € -60 per m2 expl. Geb. Ren<strong>te</strong> € -50.109 € -14.622 € -19.274 € -8.310 € -5.706 € -2.939 € -3.027kos<strong>te</strong>n civielVTU 30% <strong>te</strong>chn Grondexploitatiekos<strong>te</strong>n totaal € -821.009 € -239.574 € -315.795 € -136.159 € -93.496 € -48.150 € -49.595Fonds bovenwijks € -10 per m2 bvo-won€ -10 per m2 bvo comm OpstalexploitatieAppar<strong>te</strong>men<strong>te</strong>nAppar<strong>te</strong>men<strong>te</strong>n vrije sectorAantal 37 Marktwaarde € 7.030.000 € 0 € 0 € 682.120 € 1.350.598 € 2.005.638 € 2.647.442Gem. Opp / appar<strong>te</strong>ment in m2 bvo 78 Bouwkos<strong>te</strong>n € -3.330.000 € 0 € -353.280 € -727.756 € -1.124.383 € -1.544.153 € 0Opp in m2/bvo 2.880 Residuele waarde € 3.700.000 € 0 € -353.280 € -45.636 € 226.215 € 461.485 € 2.647.442Gem. verkoopprijs € 190.000Gem. bouwkos<strong>te</strong>n all in per appar<strong>te</strong>ment € -90.000 CommercieelMarktwaarde € 1.770.000 € 0 € 0 € 171.743 € 340.051 € 504.976 € 666.568Commercieel Sloopkos<strong>te</strong>n € -90.000 € -46.350 € -47.741 € 0 € 0 € 0 € 0Huur / m2 vvo € 120 Bouwkos<strong>te</strong>n € -3.252.000 € 0 € -345.005 € -710.710 € -1.098.046 € -1.507.984 € 0Vormfactor 0,43 Residuele waarde € -1.482.000 € 0 € -345.005 € -538.967 € -757.995 € -1.003.008 € 666.568Sloop / m2 bvo € -75Totale m2 sloop bvo 1200 Parkeergarage(Ver)bouwkos<strong>te</strong>n all in / m2 bvo € -1.200 Marktwaarde € 2.104.615 € 0 € 0 € 204.211 € 404.337 € 594.436 € 784.656BAR 8% Bouwkos<strong>te</strong>n € -1.140.000 € 0 € -120.943 € -249.142 € -384.924 € -528.629 € 0Opp in m2 bvo 2.710 Residuele waarde € 964.615 € 0 € -120.943 € -44.931 € 19.413 € 65.807 € 784.656Aantal m2 vvo 1.180Grondbieding nominaal € 2.361.607ParkeergarageBouwkos<strong>te</strong>n all in / parkeerplaats € -10.000 Kasstroom € -239.574 € -1.135.022 € -765.693 € -605.864 € -523.866 € 4.049.071Inkoms<strong>te</strong>n / per parkeerplaats € 1.200Aantal parkeerplaatsen 114 Contan<strong>te</strong> waarde kasstromen € -255.146 € -1.287.371 € -924.919 € -779.423 € -717.742 € 5.908.170BAR 6,5%GRONDBIEDING REEEL € 1.943.569
GRONDBIEDINGGRONDBIEDINGPer m2plangebied NOMINAAL € 472Per m2plangebied REEEL € 389Fasering 2011 2012 2013 2014 2015 2016Bouwrijp maken 50% 50% 0% 0% 0% 0%Woonrijp maken 0% 30% 30% 20% 10% 10%Sloop 50% 50% 0% 0% 0% 0%Bouw 0% 10% 20% 30% 40% 0%Oplevering 0% 0% 10% 20% 30% 40%
Change language