Projectopdracht - Gemeente Houten

Projectopdracht
Herontwikkeling Stenen Poort Versie: 1.2
Datum: 17-08-2011
Beoogd projectleider: Hans Mieras FCL-nummer: 700285
Aanleiding en probleemstelling
De raad heeft op 19 april 2011 de gebiedsvisie Sport- en Werklandschap Meerpaal goedgekeurd.
Daarmee is de verplaatsing van de sportvelden van de Stenen Poort naar de Meerpaal een belangrijke
stap dichterbij gekomen. Dit maakt het urgent om aan de slag te gaan met de gewenste invulling van dit
gebied nadat de sportvelden zijn uitgeplaatst. Deze projectopdracht schetst op hoofdlijnen hoe we de
herontwikkeling van de Stenen Poort willen organiseren. De afzonderlijke fasen in dit proces zullen in
afzonderlijke plannen van aanpak worden uitgewerkt. Het projectplan voor de eerste fase (opstellen
programma van eisen) vindt u bijgevoegd.
Doelstellingen (wat willen we bereiken)
Wij willen het woonklimaat in de gemeente Houten versterken door het ontwikkelen van een nieuwe
woonwijk die enerzijds past binnen het ruimtelijke concept van Houten, maar daar tegelijkertijd iets aan
toevoegt. De Stenen Poort moet een voorbeeldproject worden voor de aanpak van veranderlocaties
volgens de Kwaliteitsleidraad Veranderlocaties Houten Noord en de bijbehorende cultuurhistorische
quickscan Houten Noord. De participatie van verschillende belanghebbenden wordt op een actieve en
transparante manier georganiseerd. We stellen flinke eisen aan de duurzaamheid van de nieuwe
woonwijk; we zetten in op energieneutrale bouw, de opwekking van duurzame energie en de afkoppeling
van regenwater.
Resultaat (wat gaan we maken?)
Een woonwijk op de locatie de Stenen Poort die voldoet aan de criteria uit de Kwaliteitsleidraad
Veranderlocaties Houten Noord. Een mooie woonwijk die bijdraagt aan de kracht van Houten, door de
kwaliteit van de woningbouw, de goede aansluiting op de unieke Houtense verkeersstructuur, aandacht
voor veiligheid en geluidsbelasting en de kwaliteit en het beheer van de openbare ruimte. We willen
daarbij goed kijken naar de mogelijkheden om te bouwen voor specifieke doelgroepen (ouderen, starters,
sociale huur). Duurzaamheid is een belangrijk thema: waar mogelijk worden bovenwettelijke eisen
gesteld aan de duurzaamheid van de wijk en woningen. In de grondexploitatie moet een positief
planresultaat van € 1½ mln. worden gerealiseerd dat wordt gebruikt als bijdrage aan de bouw-exploitatie
van clubgebouw en sportvelden in sport- en werklandschap de Meerpaal.
Projectafbakening (wat maken we niet?)
De opdracht betreft het ontwikkelen van een woonwijk. Een verkenning van mogelijke andere invullingen
van het gebied (zoals bijvoorbeeld een bedrijventerrein of blijvend gebruik als sportaccommodatie)
vormen geen onderdeel van de projectopdracht.
Het project heeft uitsluitend betrekking op de herontwikkeling van het gebied binnen de plangrenzen.
Bijvoorbeeld: als het niet lukt om een haalbaar concept voor een Ecowijk te ontwikkelen binnen de
plangrenzen van de Stenen Poort, dan valt het zoeken naar een alternatieve locatie voor een Ecowijk
buiten de scope van dit project.
Relevante (beleids)kaders en relatie met andere projecten/activiteiten
De Stenen Poort is één van de zogenaamde ‘veranderlocaties in Houten Noord’. Voor deze
veranderlocaties is een kwaliteitsleidraad opgesteld. Deze leidraad stelt kwaliteitscriteria, waaraan
ruimtelijke wijzigingen op deze locaties kunnen worden getoetst. De criteria zijn onderverdeeld in zeven
typen criteria:
- Procesmatige criteria
- Ruimtelijke criteria
- Functionele criteria

- Milieucriteria
- Verkeerscriteria
- Criteria voor de inrichting van de openbare ruimte
- Financiële criteria
Daarnaast is er nog een aantal uitgangspunten die specifiek voor de Stenen Poort van belang zijn:
1. In het raadsbesluit van 19 april is ook vastgelegd dat de grondexploitatie van de Stenen Poort een
positief resultaat van € 1½ mln. moet opleveren om een deel van de investeringen in de nieuwe
sportvelden te dekken.
2. Aandacht voor erfgoed. Dit geldt boven de grond: het boerderijcomplex (rijksmonument) moet als
uitgangspunt voor het ontwerp worden genomen. Maar ook onder de grond: in de bodem zit
archeologisch erfgoed; een deel van het gebied is zelfs wettelijk beschermd archeologisch
monument. In praktijk betekent dit dat er op een deel van het plangebied geen bebouwing kan
plaatsvinden (de ‘rode wig’ in figuur 2 in de bijlage).
3. Particulier opdrachtgeverschap is een belangrijk thema. Voor de ontwikkeling van de Stenen Poort
kan dit concreet twee zaken betekenen:
a. individueel particulier opdrachtgeverschap: het uitgeven van vrije kavels
b. collectief particulier opdrachtgeverschap
Beide mogelijkheden zullen in het kader van de Stenen Poort worden onderzocht. Een bijzonder
voorbeeld van het collectief particulier opdrachtgeverschap is het initiatief van de Vereniging Ecowijk.
Het college heeft een aantal ontwikkellocaties binnen de gemeente benoemd waar we – samen met
de vereniging Ecowijk – willen verkennen of het ontwikkelen van een Ecowijk-concept haalbaar is. De
Stenen Poort is één van deze locaties. Een eventuele Ecowijk hoeft overigens niet het hele gebied te
beslaan, het kan ook gaan over een deelgebied.
Participatie
Uitgangspunt in het hele ontwikkeltraject is dat de participatie van de belanghebbenden op een actieve
en transparante wijze georganiseerd zal worden. Het bewonersplatform Stenen Poort is hierin een
belangrijke (maar niet de enige) gesprekspartner. De wijze waarop de participatie concreet wordt
ingevuld zal verschillen per projectfase. Het uitgangspunt hierbij is dat de bewoners vooral meeweten en
meedenken. Soms is er sprake van meewerken. Zo heeft het bewonersplatform Steenen Poort een
enquête onder omwonenden georganiseerd die waardevolle input oplevert voor het programma van
eisen. Maar meebeslissen is zeker niet aan de orde, de besluiten worden genomen door het college en
de raad. De manier waarop we participatie in de eerste fase van het project willen vormgeven staat
toegelicht in het projectplan voor de eerste fase.
Duurzaamheid
Naar huidige maatstaven heeft de Stenen poort een hoge duurzaamheidsambitie en heeft een
voorbeeldfunctie voor de nog te ontwikkelen veranderlocaties.
In de Stenen Poort streven we naar woningen die enerzijds energiezuiniger zijn dan het bouwbesluit
2010 en tevens zodanig ontworpen worden dat ze geschikt zijn voor de (toekomstige) opwek van
duurzame energie. Dit binnen de randvoorwaarden die door de archeologie worden gesteld. Bij de
selectie van stedenbouwkundige en architecten is dit een selectiecriterium.
Voor de openbare ruimte streven we naar energiezuinige verlichting en – binnen de mogelijkheden van
de archeologie – naar gebruik van regenwater binnen het gebied.
Een te onderzoeken optie is om een deel van de wijk ook in te richten conform criteria van een
ecologische levensstijl, bijvoorbeeld voor de stichting Ecowijk Houten.
Beheer
Bij het ontwikkelen van het plan wordt onderzocht hoe de extra beheer- en onderhoudskosten voor de
openbare ruimte (nieuw areaal) kunnen worden beperkt en op welke wijze deze kosten kunnen worden
gedekt.
Laatst afgedrukt op 5-12-2011 11:27:00 Pagina 2 van 5

Ambtelijk opdrachtgever en/of bestuurlijk opdrachtgever
Ambtelijk opdrachtgever: Els van Ittersum
Bestuurlijk opdrachtgever: Kees van Dalen
-voorstel toe als bijlage)
Els van Ittersum
Voor akkoord
Ambtelijk opdrachtgever:
Els van Ittersum
Bestuurlijk opdrachtgever:
Kees van Dalen
Projectportefeuillehouder:
Projectleider:
Hans Mieras
Datum: 10 augustus 2011
Datum: 10 augustus 2011
Datum: 10 augustus 2011
Laatst afgedrukt op 5-12-2011 11:27:00 Pagina 3 van 5

BIJLAGE
Figuur 1: Plangrenzen
Laatst afgedrukt op 5-12-2011 11:27:00 Pagina 4 van 5

Figuur 2: Archeologie
Laatst afgedrukt op 5-12-2011 11:27:00 Pagina 5 van 5