Binnenwerk Cahier 5 Stad&Regio - Mitros

R E G I O
N A L E
S A M E N
W E R K
I N G
•
STAD & REGIO
Cahier
27• 11• 2002
Mitros is een toonaangevende
en ambitieuze woningcorporatie.
Met ruim 32.000 woningen,
garages en bedrijfspanden is zij
de grootste speler op het veld
van de volkshuisvesting in
Utrecht en Nieuwegein. Samenwerking
en keuzevrijheid staan
bij Mitros voorop.
Mitros biedt als voorloper in de
volkshuisvesting een Podium
voor discussie. Op het Mitros
Podium belichten we circa drie
keer per jaar belangrijke of actuele
thema‘s uit de wereld van
wonen, leven en volkshuisvesting.
De Mitros Cahiers zijn
hiervan de schriftelijke afgeleide.

Stad & Regio
2
Mitros Cahier - Regionale samenwerking: Stad & Regio
Het thema van regionaal samenwerken is uiterst actueel
in het stedelijk gebied van Utrecht. Op politiek-bestuurlijk
niveau ligt er de uitdaging om na de opheffing van
het Bestuur Regio Utrecht (BRU), vermoedelijk per
1 januari 2004, een nieuw bestuurlijk samenwerkingsverband
te creëren, waarvan de zwaarte nog niet helder
is gedefinieerd.
Voor woningcorporaties ligt er de uitdaging om tot een
regionaal volkshuisvestingsbeleid te komen, zo mogelijk
geconcretiseerd in regionale prestatieafspraken.
Essentieel daarin is het wegwerken van de onbalans
tussen de stad en de regiogemeenten. Dat is voor beide
van belang: doorstroming in de stad biedt ruimte voor
herstructurering, meer draagvlak voor voorzieningen en
meer huisvestingsmogelijkheden voor eigen bewoners
c.q. starters uit de regio die de stad vaak als beginstadium
voor een carrière nodig hebben.

Een regionaal woningmarktbeleid vraagt om de erkenning
dat de stad deel uitmaakt van de regio, maar er
qua samenstelling van de woningvoorraad niet hetzelfde
hoeft uit te zien als de regiogemeenten. Regionaal
woningmarktbeleid vraagt om beleidskeuzes hoe je de
totale regio in wil richten en om instrumenten om die
beleidskeuzes te realiseren.
Tijdens het Mitros Podium Stad & Regio: samenwerking
in de stedelijke regio Utrecht (27 november 2002) is
deze thematiek onderwerp van discussie geweest,
gevoed door bijdragen vanuit de Rijksoverheid en de
regio Haaglanden en van stedelijke en regionale wethouders
en corporatiedirecteuren.
De gedachten in dit Mitros Cahier vormden een opmaat
voor deze discussie.
3
Mitros Cahier - Regionale samenwerking: Stad & Regio

1 Woningmarkt op slot
4
Afnemende dynamiek
De woningmarkt in de stedelijke regio
Utrecht dreigt langzamerhand verstopt te
raken. Dat is onder andere te zien aan de
oplopende wachttijd voor een sociale
huurwoning en het stijgend aantal reacties
op aangeboden woningen. Het feit
dat er geen sprake is van leegstand –
natuurlijk zijn bepaalde complexen wel
populairder dan andere – wijst daar ook
op. Voorts ziet Mitros het aantal mutaties
dalen: ruim 11% van de woningen van
Mitros veranderde in 1998 van bewoner,
in 2002 zal dat slechts 8,5% zijn.
Tot slot is er al een aantal jaren sprake
van het feit dat meer mensen de stad verlaten
dan zich er vestigen (vertrekoverschot).
De groei van de bevolking wordt
alleen nog veroorzaakt door een ‘geboorteoverschot’
en eenmalig door de samenvoeging
van Utrecht en Vleuten-de Meern
per 2001.
De trend van een steeds lager worden-
Mitros cahier - Regionale samenwerking: Stad & Regio
%
18
17
16
15
15
1990
15,7
1992
15,6
1994
16,9
1996
17,6
1998
16,7
2000
Bron: O+S (Amsterdam)

de dynamiek op de woningmarkt zien we
niet alleen in Utrecht, maar ook in de
andere grote steden. Vanaf 1998 neemt de
dynamiek op de Haagse, Rotterdamse en
Amsterdamse markt net zo veel af als die
op de Utrechtse. De dynamiek wordt uitgedrukt
in een percentage, waarbij het
saldo van in- en uitstroom, vermeerderd
met het (dubbel getelde) aantal verhuizingen
binnen de stad gedeeld wordt door de
gemiddelde omvang van de bevolking in
een jaar.
De Utrechtse dynamiek bleef in de periode
1990-1994 tussen de 15 en 16%, zat in
de periode 1995-1998 tussen de 17 en
17,5%, maar viel vervolgens terug naar
16,7% en zal naar verwachting blijven
dalen.
Effecten op de stedelijke regio
Als de (groot)stedelijke woningmarkt
verstopt raakt, heeft dat een groot aantal
negatieve gevolgen. In de eerste plaats
vindt een selectieve uitstroom plaats;
alleen diegenen die het zich kunnen veroorloven,
zullen zich vestigen in, meestal
suburbane, gebieden. Daarmee valt niet
alleen voor een deel het financieel draagvlak
voor voorzieningen in de stad weg,
maar ontstaat ook een grotere pendel van
mensen die in de stad werken en elders
wonen.
In de tweede plaats ontstaan in de steden
probleemcumulatiegebieden, waar
mensen wonen die gezien hun sociaaleconomische
positie, naast het feit dat er
onvoldoende nieuw aanbod is, niet naar
elders kunnen verhuizen en zo langdurig
komen ‘vast te zitten’. Deze probleemgebieden
worden, door de bovengenoemde
selectieve uitstroom, steeds eenzijdiger
van bevolkingssamenstelling.
Voorts ontstaat er in toenemende mate
illegale bewoning. Immers, woonruimte is
in een verstopte markt een schaars goed.
Woningzoekenden zullen dus op alle
mogelijke manieren trachten om huisvesting
te vinden, terwijl anderen de situatie
zullen uitbuiten en tegen hoge prijzen
woonruimte illegaal zullen (onder)verhuren.
Tot slot stokt wellicht de meest belangrijke
functie van de stad in een stedelijke
regio, namelijk het feit dat de stad een
‘carrière-machine’ is, zowel voor de professionele
carrière als voor de wooncarrière.
Indien de woningmarkt geen ruimte
laat voor de continue aanvoer (en doorstroom)
van studenten, starters en mensen
die vanuit het buitenland tijdelijk naar
Nederland komen, dan gaat de carrièrefunctie
van de stad verloren. Dit zal
nadrukkelijk mede op de regiogemeenten
terugslaan, omdat ook de inwoners van
deze gemeente uitermate veel baat hebben
bij de mogelijkheid om carrière te
maken in de stad. De regiogemeenten
zijn zelf, door de samenstelling van hun
woningvoorraad, veelal niet in staat om
met name aan de starters die mogelijkheid
te bieden.
Vernieuwing van de woningvoorraad in
stad én regio is uitermate belangrijk is.
Het is daarbij ook duidelijk dat de regio
een rol moet (blijven) vervullen voor die
groepen die nu, met name door hun sociaal-economische
omstandigheden, alleen
in de stad terechtkunnen. Wanneer er
geen sprake is van een balans tussen stad
en regio, pakt dat voor stad én regio
slecht uit.
5
Mitros cahier - Regionale samenwerking: Stad & Regio

Mitros cahier - Regionale samenwerking: Stad & Regio
6
Bron: BRU
2 Huidige samenwerking in

de regio
BRU
De gemeenten in de stedelijke regio
Utrecht werken samen binnen het Bestuur
Regio Utrecht (BRU). Het BRU bestaat uit
drie delen (West, Oost en Midden) en
beslaat circa driekwart van de provincie
Utrecht. Het stedelijk gebied, Utrecht en
de regiogemeenten die een duidelijke relatie
met de stad Utrecht hebben, wordt
aangeduid met BRU-Midden.
Het BRU is een tijdelijk samenwerkingsverband
(een zogeheten Kaderwetregio)
voor een aantal projecten in de regio op
het gebied van regionale structuur, ruimtelijke
ordening, volkshuisvesting, verkeer
en vervoer, economische zaken en milieu.
De werkingsduur van het BRU liep in eerste
instantie door tot april 1998, maar
werd verlengd tot (uiterlijk) 1 juli 2003.
Het (demissionaire) kabinet-Balkenende
heeft aangegeven de Kaderwet Bestuur-inverandering
per 1 januari 2004 af te willen
schaffen.
Binnen korte tijd moet er dus helderheid
zijn over de herverdeling van de
Kaderwettaken en over de overdracht van
de rechten en plichten van het BRU over
andere openbare lichamen. Op politiekbestuurlijk
niveau wordt van diverse
zijden aangedrongen op een blijvende
regionale samenwerking tussen gemeenten
op de beleidsterreinen openbaar vervoer,
infrastructuur, woningbouw, locatieontwikkeling,
woonruimtebeleid en ruimtelijke
en sociaal-economische planning.
Bij deze samenwerking zou het alleen
gaan om de gemeenten in de stedelijke
regio Utrecht, dat is: het huidige BRU-
Midden eventueel aangevuld met enkele
bouwende gemeenten die nu in West of
Zuid liggen. De omvang van het samenwerkingsverband
en de intensiteit van
samenwerking moet nog verder worden
bediscussieerd.
RWU
De woningcorporaties in het gebied
Utrecht-Midden hebben zich verenigd in
het Regioplatform Woningcorporaties
Utrecht (RWU). Het RWU vormt de
gesprekspartner voor het BRU bij veel
volkshuisvestelijke onderwerpen, zoals de
huisvestingsverordening, de huurinkomenstabel
en het Regionaal Structuur
Plan. Met de Provincie Utrecht praat zij
over het provinciaal Streekplan en de
uitwerking van het Intentiedocument
Stedelijke Vernieuwing.
Vanuit de constatering dat er sprake is
van een regionale woningmarkt voelen de
RWU-corporaties de noodzaak om te
komen tot een gemeenschappelijk volkshuisvestingsbeleid,
zonder dat dit afbreuk
doet aan de autonomie van de verschillende
corporaties of van de afspraken die tussen
gemeenten en corporaties zijn
gemaakt zoals De Utrechtse Opgave
(DUO).
Het RWU heeft daartoe inzicht ontwikkeld
in de woningvoorraad van de aangesloten
corporaties en in de investeringsplannen.
Anderzijds is er door de gemeenschappelijke
registratie van woningzoekenden
en van de verhuisbewegingen
een goed zicht op de vraag in de markt en
de aantrekkelijkheid van diverse woonmilieus.
Al met al zijn er bouwstenen
genoeg voor een gezamenlijk volkshuisvestingsbeleid
en bij voorkeur ook voor
een set van regionale prestatieafspraken.
Aard en omvang daarvan moeten nog
nader worden bediscussieerd. Daarbij ligt
een duidelijke relatie met de vorm en inzet
van het gemeentelijk samenwerkingsverband.
7
Mitros cahier - Regionale samenwerking: Stad & Regio

3 Bouwen en wonen
De stad Utrecht als economische, culturele en emancipatorische motor van
de regio of, zoals hiervoor zo plastisch werd uitgedrukt, de stad als carrièremachine.
Met de regio als een prettig domein om in te wonen en te recreëren
voor hen die de carrièremachine niet (meer) nodig hebben of er (even)
aan willen ontsnappen. Welke eisen stelt een dergelijk perspectief aan het
beleid en bestuur ten aanzien van bouwen en wonen in stad en regio?
8
Mitros cahier - Regionale samenwerking: Stad & Regio
Verschillende wensen
Dat vraagt allereerst om een nadere
analyse van de wensen van onze klanten
(aspirant-klanten, huurders en kopers).
Die wensen variëren sterk. Velen willen
vooral in de eigen wijk blijven wonen,
want daar vinden zij hun eigen, duurzame,
sociale netwerk. Anderen zijn mobieler
en zoeken in werk en wonen vaker hun
heil elders. Sommigen willen vooral voorzieningen
die zijn toegesneden op
opgroeiende kinderen, anderen op die
van de kosmopoliet Sommigen zoeken
vooral veiligheid en geborgenheid, anderen
liever het avontuur en het vertier van
de grote stad. Velen willen zich koesteren
in anonimiteit, anderen stellen sociale
controle meer op prijs. Sommigen wensen
een langdurig verblijf in hun ‘kasteel’,
anderen zien de huidige woning als tussenstation
in hun wooncarrière.
De belangen van de stad en de regio en
de belangen van ‘onze’ markt, onze klanten,
lopen welbeschouwd niet uiteen. De
markt met zijn woonwensprofielen is
gebaat met de versterking van de kwaliteiten
die de stad en de regio ‘van nature’
hebben: de stad als motor, als schuilplaats,
als cultureel centrum, als werkgever.
De regio als domein om te recreëren,
op te groeien, de hectiek te ontvluchten.
Maar dat betekent natuurlijk niet dat de
stad geen rustige woongebieden mag
kennen of dat de regio geen (stedelijke)
voorzieningen mag bieden. Het betekent
wel accentverschillen.
Woonmilieus en deelmarkten
Het betekent ook dat beleidsmakers en
bestuurders ‘bewuste en bekwame’ keuzen
moeten maken met betrekking tot de
aard en de locatie van de te realiseren
woonmilieus. En dat betekent weer dat

in de regio Utrecht
beleidsmakers en bestuurders verder
moeten kijken dan demografische cijfers
en woningaantallen en andere ‘harde’ cijfers
over de woningmarkt, maar ook oog
moeten hebben voor ‘zachte’ gegevens
over bijvoorbeeld imago, wijkcultuur, leefstijlen.
De stedelijke woonmilieukaart van
Utrecht is een voorbeeld van een dergelijke
manier van kijken, waardoor de stedelijke
programmering van uitbreiding en
herstructurering verbetert, maar ook de
diverse pogingen om de ‘identiteit’ van
wijken te achterhalen zijn, hoe lastig het
ook blijkt te zijn, waardevolle bijdragen.
Gezien de verschillen tussen stad en
regio en tussen groeikernen en landelijke
kernen is er eerder sprake van deelmarkten
die ‘interfereren’ dan van één homogene
regionale markt. Belangrijker is echter
nog het besef dat de woningmarkt een
‘markt’ is, een domein waar vraag en aanbod
tot elkaar komen. In principe moet
die markt optimaal, met een minimum
aan interventies kunnen functioneren. De
genoemde ‘interferentie’ komt pas tot
stand als er voor onze klanten sprake is
van keuzevrijheid als bijvoorbeeld persoonlijke
omstandigheden leiden tot verandering
van woonwensen en, als gevolg
daarvan, een verhuiswens.
Bestuurders en professionals zullen die
marktwerking moeten faciliteren; de
markt vraagt van gemeenten, ontwikkelaars,
beleggers en corporaties klantgestuurde
keuzen, het werkelijk serieus
nemen van klanten.
Daadkracht op uitvoeringsniveau
Stad en regio hebben, zoals hiervoor
duidelijk werd, baat bij meer dynamiek en
doorstroming in de regio, dus bij een optimale
wisselwerking tussen de deelmarkten
in de regio en tussen deze en andere
regio’s. Welke opgave er beleidsmatig ligt,
staat hierboven omschreven; maar welke
opgaven liggen er op uitvoeringsniveau?
De regionale woningmarkt vraagt op drie
terreinen daadkracht: bijbouwen, verbouwen
en herontwerp van instrumenten.
1De eerste actie betreft het bijbouwen:
aanvullende nieuwbouw. Het huidige aanbod
in de regio blijft in omvang nog
steeds sterk achter bij de vraag. Woningbouwproducties
blijven achter. De regio
dient in de eerste plaats te kiezen voor
kwantiteit: toevoegingen aan de voorraad.
2Ten tweede het verbouwen: de herstructurering.
Een toename van de voorraad
alleen leidt nog niet tot de gewenste verbetering
van de marktwerking. In de stad
en regio is ook sprake van een kwalitatief
probleem: vraag en aanbod met betrek-
9
Mitros cahier - Regionale samenwerking: Stad & Regio

10
Mitros cahier - Regionale samenwerking: Stad & Regio
king tot de te onderscheiden woonmilieus
zijn qua omvang, kwaliteit en locatie niet
in evenwicht. Naast aanvullende nieuwbouw
moet de herstructurering van verouderde
wijken hierin voorzien. Uiteraard
vergt het transformatieproces dat nieuwbouw
‘in het weiland’ en herstructurering
wat volgordelijkheid, kwaliteit en omvang
betreft in samenhang worden uitgevoerd.
De derde actie betreft het herontwerp
van instrumenten: juridische, bestuurlijke,
financiële en organisatorische. Vier punten
verdienen met name aandacht.
1
3Ten eerste: de regelgeving dient te worden
aangepast: minder stringente passendheidscriteria
en meer mogelijkheden
voor maatwerk in het kader van herstructurering.
In dit kader liggen weliswaar
intrinsieke tegenstrijdigheden op de loer,
bijvoorbeeld maatwerk bij herstructurering
werkt verdringing en dus beperking
van keuzevrijheid voor andere woningzoekenden
in de hand, maar de algemene
teneur zou er één van liberalisering moeten
zijn.
2
Tweede punt van aandacht betreft de
vertaling van het beleid in meetbare doelen.
Belangrijk voorbeeld is de doelstelling
om voldoende huurwoningen beschikbaar
te hebben voor de lage inkomensgroepen.
Nu wordt nog gestuurd op volume
(omvang kernvoorraad), maar de gewenste
dynamiek in de markt is meer gebaat
bij sturen op slaagkans (voor woningzoekenden).
Het spreekt voor zich dat het sturen
van een samenhangende regionale
woningmarkt ook prestatieafspraken op
regionaal niveau vergt – tussen corporaties
onderling en tussen corporaties en
gemeenten.
3
Een derde aandachtspunt van belang
betreft de allocatie en inzet van financiële
middelen. In ieder geval in de corporatiesector
is het geld vaak niet beschikbaar
waar de noden het grootst zijn en, omgekeerd,
is geld voorhanden waar de opgave
beperkt is. Dat betekent dat de sector antwoord
moet vinden op de vraag naar een
optimale allocatie van middelen. De
woningcorporaties zullen de kans moeten
grijpen om dit zelf te regelen. Een dergelijk
allocatievraagstuk doet zich echter ook bij
de lokale overheden voor.
4
Ten vierde: om de gestelde doelen te
kunnen halen en middelen optimaal te
kunnen aanwenden is samenwerking tussen
partijen onontbeerlijk. Dat geldt onder
meer voor corporaties en gemeenten. De
Utrechtse Opgave is een voorbeeld van
een set onderlinge afspraken die de herstructurering
in de stad vlot kunnen trekken.
Een dergelijk stelsel van afspraken is
ook voor de randgemeenten denkbaar en
nuttig.

Conclusie
Welke eisen stelt een goeddraaiende regio aan de sector ‘bouwen en wonen’?
Teruglezend bestaat de kern van bovenstaand betoog uit de volgende negen punten:
1 De centrale stad als ‘motor’ van de regio dient te worden versterkt. 2 Dat vereist
een versterking van de dynamiek van de regionale woningmarkt, 3 hetgeen, met
behulp van nieuwe marketinginstrumenten, 4 een herontwerp van de lappendeken
van woonmilieus in de hele regio vergt, 5 door middel van uitbreiding en herstructurering
van de woningvoorraad. 6 En het vraagt regionale prestatieafspraken op basis
van slaagkansen, 7 liberalisering van de regelgeving, 8 herallocatie van middelen
9 en zakelijke afspraken tussen de private en publieke sector.
Een dergelijk pakket van doelstellingen heeft consequenties voor de betrokken partijen.
Het doet een beroep op solidariteit tussen gemeenten en tussen corporaties, op het
vermogen tot samenwerken binnen en tussen het private en publieke domein, op het
vermogen tot het aangaan van overeenkomsten, op herschikking van belangen en posities
en op bestuurlijke slagkracht.
11
Mitros cahier - Regionale samenwerking: Stad & Regio

Colofon
Tekst
Mitros (met dank aan O+S, BRU en RWU)
Illustraties
CARTA, Utrecht
Vormgeving
CARTA, Utrecht
Druk
Stolwijk
Uitgever
Mitros
Postbus 8217, 3503 RE Utrecht
© november 2002
Eerder verschenen in de reeks Mitros Cahiers
1 Maatschappelijk Gebonden Eigendom
2 Monumentenbeleid
3 Woningkwaliteit bereikbaar
4 Woonmilieus in beeld
Te bestellen bij
Mitros-Communicatie 030 245 59 36