Anders werken Anders werken - ProFacility.be
Anders werken Anders werken - ProFacility.be Anders werken Anders werken - ProFacility.be
Beheer van het vastgoed van een onderneming, van de inrichting en de ondersteunende diensten BELGIQUE-BELGIE P.P - P.B. 4700 EUPEN 1 BC 30805 Business Interactive Media sprl - Profacility Magazine Nr 21 • Driemaandelijkse publicatie • januari - februari - maart 2009 • Nederlandstalige uitgave • 6,50 EUR • Kantoor: Eupen 1 • P304098 Pro-FM Case study: Bethaniëhuis Zoersel, Laureaat Facility Awards 2008 Pro-Real Estate De situatie van de Belgische immobiliën Pro-Building De taal van ‘open space’ Pro-Services Kampioenen van het onthaal! Anders werken Dossier: werkomgeving
- Page 3 and 4: ® Een publicatie van Business Inte
- Page 5 and 6: Download de referentie - documenten
- Page 7 and 8: ject of the year 5 6 4 1. Voorgevel
- Page 10 and 11: 1 ste Prijs Van Hout Facilities 2 d
- Page 12 and 13: Pro-FM [ Case study] Microsoft: cas
- Page 14 and 15: [ Case study] schoteld en wanneer h
- Page 16 and 17: Pro-FM [ Case study] Creëer een aa
- Page 18 and 19: Pro-FM [Poeple on the move] Carriè
- Page 20: Pro-Real Estate [Vastgoed] Immobel
- Page 23: sterk merk Dalende huurprijzen in h
- Page 26: [ Market] Paniek in het Groothertog
- Page 30 and 31: Do Workplace Innovation Integrated
- Page 32 and 33: De taal van ‘open space’ Geen e
- Page 35 and 36: Dossier Werkomgeving Ergonomie in f
- Page 38: Dossier Werkomgeving Mobiliteit stu
- Page 41 and 42: Dossier Werkomgeving de toekomst? H
- Page 44 and 45: Pro-Building [Inrichtin Energiezuin
- Page 46 and 47: Pro-Services [Leveranciers] Nordine
- Page 49 and 50: Pro-Services [ Vastgoedbescherming]
Beheer van het vastgoed van een onderneming, van de inrichting en de ondersteunende diensten<br />
BELGIQUE-BELGIE<br />
P.P - P.B.<br />
4700 EUPEN 1<br />
BC 30805<br />
Business Interactive Media sprl - Profacility Magazine Nr 21 • Driemaandelijkse publicatie • januari - februari - maart 2009 • Nederlandstalige uitgave • 6,50 EUR • Kantoor: Eupen 1 • P304098<br />
Pro-FM<br />
Case study:<br />
Bethaniëhuis Zoersel,<br />
Laureaat<br />
Facility Awards 2008<br />
Pro-Real Estate<br />
De situatie van de<br />
Belgische immobiliën<br />
Pro-Building<br />
De taal van ‘open space’<br />
Pro-Services<br />
Kampioenen<br />
van het onthaal!<br />
<strong>Anders</strong> <strong>werken</strong><br />
Dossier: werkomgeving
®<br />
Een publicatie van<br />
Business Interactive Media sprl<br />
Louisalaan, 475 -1050 Brussel<br />
Tel.+32(0)2 669 77 65 - Fax +32(0)2 626 37 17<br />
info@bimedia.<strong>be</strong> - www.bimedia.<strong>be</strong><br />
Directeur van de uitgave:<br />
Didier VAN DEN EYNDE<br />
dvandeneynde@profacility.<strong>be</strong><br />
Verspreiding via abonnement en gerichte mailings<br />
9.500 ex (één editie in het Frans + één editie in het<br />
Nederlands)<br />
REDACTIE<br />
Hoofredacteur: Patrick BARTHOLOME<br />
Redacteurs: Eduard CODDÉ, Edward<br />
ADRIAENSENS, Tim HARRUP, Philip WILLAERT,<br />
Michaël VANDAMME, Axelle DEMOULIN<br />
Vertaling: Simone BOGMAN, Michel BUCKINX,<br />
Jan GORIS<br />
Stuur ons uw pers<strong>be</strong>richt via<br />
redaction@profacility.<strong>be</strong> (FR)<br />
redactie@profacility.<strong>be</strong> (NL).<br />
ADVERTENTIE & MARKETING<br />
Key Account Manager: Sigrid NAUWELAERTS<br />
snauwelaerts@profacility.<strong>be</strong><br />
Marketing: Didier VAN DEN EYNDE<br />
dvandeneynde@profacility.<strong>be</strong><br />
Advertentie tarieven <strong>be</strong>schikbaar op<br />
www.profacility.<strong>be</strong>/advertising<br />
PRODUCTIE<br />
MMM Business Media<br />
Productie verantwoordelijke: Sonia COUNET<br />
Layout: Stéphane ANDRY, Laurent GOOR<br />
Druk: Van Der Poorten<br />
ABONNEMENTEN<br />
3 magazine per jaar + de Profacility gids<br />
1 jaar - 42 Eur - 2 jaar 68 Eur<br />
Abonneer u online op www.profacility.<strong>be</strong>/abo<br />
Betaling van uw abonnement via<br />
overschrijving op bankrekening<br />
KBC 734-0259978-27 op naam van<br />
Business Interactive Media sprl<br />
met de vermelding: abo + uw naam.<br />
Uw abonnement start zodra<br />
we uw <strong>be</strong>taling heb<strong>be</strong>n ontvangen.<br />
contact: abo@profacility.<strong>be</strong><br />
Profacility is Media partner van<br />
Verantwoordelijke uitgever:<br />
Didier VAN DEN EYNDE,<br />
Louisalaan, 475 -1050 Brussel<br />
© Overname van artikelen en af<strong>be</strong>eldingen, zelfs gedeeltelijk ge<strong>be</strong>urt<br />
enkel na schriftelijke toestemming van de uitgever.<br />
Ander werk,<br />
andere uitrusting<br />
«<br />
Hoe kunnen we het anders<br />
aanpakken? » Dat is de vraag<br />
die Profacility zichzelf en<br />
haar lezers stelt in het dossier<br />
« werkomgeving ». De technologische<br />
revolutie, de shock van de energiecrisis<br />
en de financiële wervelwind heb<strong>be</strong>n<br />
ervoor gezorgd dat oude referenties<br />
voorgoed tot het verleden <strong>be</strong>horen.<br />
Ons werk moet anders ingedeeld<br />
worden, daar is iedereen het over eens. Klassieke<br />
modellen worden volledig verworpen en men<br />
verkent talrijke innovatieve wegen. En zoals er in<br />
elke revolutie wel eens overdreven wordt, zijn er ook<br />
nu mensen die te ver gaan en het heb<strong>be</strong>n over een<br />
werkruimte die “ a place to work, live and relax ”<br />
moet zijn. Dat is in het <strong>be</strong>ste geval een zoete utopie,<br />
in het ergste geval een complete hypocrisie. Laten<br />
we de werkplek eerst maar eens inrichten voor haar<br />
<strong>be</strong>langrijkste functie, <strong>werken</strong>. Zo comforta<strong>be</strong>l<br />
mogelijk, dat wel, maar laat ons ook de tijd en<br />
ruimte <strong>be</strong>waren voor een tweede leven, één waarin<br />
we ons anders voelen. We kunnen die twee maar<br />
<strong>be</strong>ter gescheiden houden.<br />
Profacility en haar redactioneel en commercieel<br />
team passen zich ook aan: sinds 1 januari is onze<br />
vestiging niet alleen verhuisd maar is het magazine<br />
ook uiteenlopender. Onze redactionele inhoud<br />
overschrijdt de fysieke grenzen van het magazine<br />
dat nu voor u ligt. Zie het in de eerste plaats als de<br />
sleutel naar meer informatie. In het verlengde van<br />
de inhoudstafel bieden wij u voortaan namelijk<br />
een aantal extra’s zoals referentiedocumenten,<br />
supplementaire artikels die alleen online<br />
verschijnen op www.profacility.<strong>be</strong> en een<br />
thematische selectie uit de honderden artikels in<br />
onze digitale bibliotheek. Daarbij stellen we u ook<br />
nog eens 12 ontmoetingen per jaar voor in<br />
verschillende vormen (magazines en newsletters).<br />
Kortom, we moeten <strong>be</strong>schikbare bronnen <strong>be</strong>ter<br />
<strong>be</strong>nutten. Is dat niet de algemene revolutie waartoe<br />
de wereld ons uitnodigt?<br />
Patrick Bartholomé<br />
We verkennen<br />
heel wat nieuwe<br />
en innovatieve<br />
wegen.<br />
Profacility Magazine maart 2009 3
Pro-FM<br />
40<br />
maart 2009<br />
Pro-Real Estate<br />
06 Facility Awards<br />
Bethaniëhuis Zoersel –<br />
Facility Management Project of the Year 2008<br />
11 Facility Awards<br />
Best starters of the year 2008<br />
12 Case study<br />
Microsoft: case study<br />
20 Vastgoed<br />
Nieuws uit de sector<br />
22 Market<br />
European cities monitor – Brussel geboekstaafd<br />
als sterk merk<br />
25 Market<br />
Afwachten en uitkijken naar opportuniteiten<br />
16 Case study<br />
Creëer een aangename werkplek<br />
18 News<br />
People on the move<br />
19 Agenda<br />
Niet te missen voor alle facility managers !<br />
4 Profacility Magazine maart 2009
Download de referentie -<br />
documenten omtrent de<br />
artikels in dit nummer op<br />
www.profacility.<strong>be</strong>/references<br />
Bekijk alle eerder<br />
verschenen artikels op<br />
www.profacility.<strong>be</strong>/bibliotheek<br />
Alle actualiteit vindt u op<br />
06 16<br />
Pro-Building<br />
Pro-Services<br />
29 Dossier<br />
Werkomgeving<br />
Streven naar een efficiëntere werkplek<br />
44 Uitrusting<br />
Het recente nieuws<br />
46 Leveranciers<br />
Nieuws van dienstverleners<br />
47 Soft Services<br />
Eerste contact<br />
49 Veiligheid<br />
Wonen in leegstaande kantoren<br />
Dossier<br />
Streven naar een<br />
efficiëntere werkplek<br />
30 – [Space Management] Workplace Innovation<br />
32 – [Meubilair] De taal van ‘open space’<br />
35 – [Ergonomie] Ergonomie in functie tot de organisatie<br />
38 – [Case studies] Mobiliteit stuurt ICT<br />
40 – [Showroom] Kantoordorpen, wissel op de toekomst?<br />
ON-LINE – [Workplace design] Aanleg en welzijn in de<br />
werkruimte<br />
30-42<br />
Profacility Magazine maart 2009 5
Pro-FM<br />
[ Facility Awards]<br />
Facility management : pro<br />
Medio decem<strong>be</strong>r werd<br />
de Facility Award 2008<br />
toegekend aan de firma<br />
Vanhout uit Geel voor<br />
de omvorming van het<br />
Bethaniënklooster in<br />
Zoersel tot gemeentehuis.<br />
Alle gemeentelijke<br />
diensten werden ruimtelijk<br />
én organisatorisch onder<br />
één dak gebracht.<br />
Michaël Joris van Vanhout<br />
leidt ons met trots door<br />
het gebouw.<br />
Op de plattegrond zijn de<br />
contouren van de oude<br />
kapel en het klooster<br />
nog goed herkenbaar.<br />
De firma Vanhout had een hele<br />
kluif aan de bouw van het<br />
gemeentehuis en de integratie<br />
van de gemeentelijke diensten, inclusief<br />
het OCMW. Daarom werden verschillende<br />
grote partijen bij het project<br />
<strong>be</strong>trokken: het consulting<strong>be</strong>drijf Deloitte,<br />
Cenergie voor het aspect duurzaam bouwen,<br />
Cipal voor de informatica, Bulo<br />
voor het kantoorontwerp, Cegelec voor<br />
technische diensten en Dexia voor de<br />
financiering. De architecten Driesen,<br />
Meersman en Thomaes tekenden de<br />
plannen voor het gebouw. Maar de<br />
<strong>be</strong>langrijkste partner was natuurlijk de<br />
gemeente Zoersel zelf. Het project is zo<br />
bijzonder dat het al verscheidene keren<br />
in de prijzen is gevallen. Vooral de integratie<br />
van het OCMW, gemengde financiering<br />
(PPS), de aandacht voor duurzaamheid<br />
en de toepassing van één<br />
centraal ICT-platform wekken grote<br />
<strong>be</strong>langstelling.<br />
« Op de plattegrond zijn de contouren<br />
van de oude kapel en het klooster nog<br />
goed herkenbaar, » <strong>be</strong>gint Michaël Joris.<br />
Vooraan rechts <strong>be</strong>vindt zich de receptie.<br />
De ruimte vooraan links is opgevat als<br />
wachtruimte met speelhoek. Achteraan<br />
rechts de balie van de <strong>be</strong>volkingsdienst<br />
en achteraan links de balie grondzaken.<br />
Aan deze bureaus worden 90% van alle<br />
zaken afgehandeld. Voor zaken die meer<br />
tijd, specialistische kennis of discretie<br />
vereisen, kan ondersteuning worden<br />
verleend vanuit de rood ingekleurde<br />
kantoren die de patio half omsluiten.<br />
Het OCMW zit in het rode deel rechts,<br />
dit vanuit de overweging dat deze dienst<br />
1<br />
2<br />
3<br />
6 Profacility Magazine maart 2009
ject of the year<br />
5<br />
6<br />
4<br />
1. Voorgevel van het gemeentehuis van Zoersel. De trap rechts leidt naar<br />
de hoofdingang.<br />
2. Een vergaderruimte. Overal in het gebouw staat hetzelfde so<strong>be</strong>re,<br />
witte meubilair. De kleuren van de glasramen en de muren komen<br />
daardoor maximaal tot hun recht.<br />
3. De raadzaal waar ook huwelijken worden gesloten.<br />
De kloosterzusters hadden deze ruimte in twee verdiepingen<br />
opgedeeld. « Na de verwijdering van de tussenvloer heeft deze ruimte<br />
haar statige karakter teruggekregen en werd ze de ideale plaats voor<br />
raadsvergaderingen en trouwpartijen. » De spleten tussen de witte<br />
panelen heb<strong>be</strong>n een akoestische functie en dienen ook voor de<br />
luchtaanvoer.<br />
4. De rondleiding eindigt in de voormalige kapel. Die is ingericht als<br />
multifunctionele ruimte voor congressen, opvoeringen of feesten.<br />
Joris vindt het een geweldige locatie. « De firma Vanhout hield onlangs<br />
in deze zaal zelf een personeelsfeest voor meer dan<br />
300 mensen. » Door middel van speciale stoffen aan het plafond en<br />
langs de wanden kunnen de akoestische eigenschappen van de zaal<br />
worden aangepast. De kapel is voorzien van een aparte toegang en<br />
eigen toiletten. De sacristie achteraan rechts doet dienst als<br />
artiestenruimte en grootkeuken.<br />
5. Portiek tussen de kloostergang en de patio aan de kant<br />
van de raadzaal.<br />
6. De overdekte patio op de plaats van de vroegere kloostertuin vervult<br />
een cruciale functie in het nieuwe gemeentehuis. Michaël Joris<br />
geraakt nauwelijks uitgepraat over deze plek. « Terwijl de kloostertuin<br />
een barrière was tussen de verschillende vleugels van het gebouw,<br />
verbindt de patio alle omliggende ruimten met elkaar. De gekleurde<br />
panelen in het zaagtanddak werpen steeds wisselende vlekken op de<br />
vloer. De panelen zijn uitgevoerd in de karakteristieke kleuren van de<br />
oude glasramen. Ook voor andere kleureffecten is naar die kleuren<br />
teruggegrepen, bijvoor<strong>be</strong>eld met de neonverlichting onder de balies.<br />
De glasramen tussen de oude tuin en de kloostergang zijn gedeeltelijk<br />
verwijderd. De openingen naar de achtergelegen ruimtes creëren een<br />
gevoel van transparantie en <strong>be</strong>vorderen de luchtcirculatie. »<br />
Profacility Magazine maart 2009 7
[ Facility Awards]<br />
Acht genomineerden, één winnaar<br />
Op 17 decem<strong>be</strong>r laatsleden werden in Brussel de jaarlijkse Facility Awards van<br />
IFMA toegekend. De prijs <strong>be</strong>kroont een project dat bijdraagt aan een <strong>be</strong>ter <strong>be</strong>heer<br />
van gebouwen, werkomgevingen en facilitaire dienstverlening. Vanhout Facilities uit<br />
Geel ging met de hoofdprijs aan de haal. De FOD Sociale Zekerheid eindigde op de<br />
tweede plaats met zijn project om het stoffige imago van het ministerie af te werpen<br />
en met een nieuwe werkorganisatie een aantrekkelijke werkgever te worden.<br />
Telenet werd derde met het project voor de bouw van een nieuw hoofdkwartier.<br />
De andere genomineerden waren de FOD Economie, het UZ Leuven,<br />
het OCMW Waregem en het gehandicaptenproject ’t Waskotje van de<br />
Westvlaamse instelling Dominiek Savio. Dat laatste kreeg de publieksprijs.<br />
9<br />
7<br />
8<br />
7. De raadzaal is uitgerust met uitschuifbare <strong>be</strong>eldschermen,<br />
conferentie-apparatuur en een stemsysteem.<br />
8. Traphal in de kloostergang. Waar mogelijk zijn de oorspronkelijke<br />
materialen <strong>be</strong>houden. Niet alleen de glasramen maar ook de<br />
wand- en vloertegels, de granito trappen en leuningen.<br />
Ze herinneren de <strong>be</strong>zoeker aan de geschiedenis van het gebouw.<br />
9. Vooraan in de kapel, onder het doksaal, ligt de foyer met een<br />
minikeuken. Deze ruimte is geschikt voor recepties en kleine<br />
ontvangstplechtigheden. Desgewenst kan de foyer met<br />
schuifpanelen worden afgescheiden van de kapel. Aan de voorzijde<br />
van het gebouw <strong>be</strong>vinden zich voorts nog een aantal kleinere<br />
ruimtes die ter <strong>be</strong>schikking staan van de lokale culturele<br />
verenigingen. De verwarming en deurontgrendeling zijn<br />
geprogrammeerd volgens de afspraken met de gebruikers.<br />
8 Profacility Magazine maart 2009<br />
zich ook met persoonsgebonden zaken<br />
<strong>be</strong>zighoudt. Het gele blok huisvest de<br />
politie. Joris <strong>be</strong>vestigt de indruk dat<br />
deze zone enigszins afgezonderd ligt<br />
van de andere gemeentelijke diensten.<br />
« Dat is wettelijk voorgeschreven »,<br />
licht hij toe. « Toch heb<strong>be</strong>n we daar een<br />
mouw aangepast en kunnen <strong>be</strong>zoekers<br />
tijdens de kantooruren via de centrale<br />
patio ongehinderd doorlopen tot bij de<br />
politie. » De rechthoekige ruimte tussen<br />
de politie en de administratieve<br />
diensten is de raadzaal. Tussen het rode<br />
gedeelte van de kloostergang en de<br />
blauwgroene, publieke ruimte vooraan<br />
zijn hekken geïnstalleerd. Na de kantooruren<br />
gaan die automatische dicht.<br />
Daarmee wordt voorkomen dat on<strong>be</strong>voegden<br />
buiten de kantooruren het<br />
administratieve deel van het gebouw<br />
kunnen <strong>be</strong>treden als het publieke deel<br />
van het gebouw nog open is.<br />
Alle computers van de Zoersele gemeentediensten<br />
<strong>werken</strong> op één enkele server.<br />
Met een glasvezelka<strong>be</strong>l zijn ook<br />
enkele steunpunten en de technische<br />
dienst elders in de gemeente op het netwerk<br />
aangesloten. Elke ambtenaar kan<br />
zich eender waar aanmelden. Ook thuiswerk<br />
is mogelijk. Het persoonlijk profiel<br />
<strong>be</strong>paalt welke <strong>be</strong>standen de ambtenaar<br />
kan raadplegen of <strong>be</strong><strong>werken</strong>. Het telefoonsysteem<br />
is aangepast aan desk sharing.<br />
De ambtenaren nemen hun telefoonnummer<br />
mee van bureau naar<br />
bureau.<br />
Geavanceerd<br />
luchthuishoudingssysteem<br />
Het gemeentehuis van Zoersel is voorts<br />
uitgerust met een zeer geavanceerd<br />
luchthuishoudingssysteem. Uit economische<br />
en gezondheidsoverwegingen<br />
is geen airconditioning toegepast. De<br />
luchthuishouding in het gebouw wordt<br />
geregeld met natuurlijke ventilatie.<br />
Een CO 2 -detector stelt de <strong>be</strong>hoefte aan<br />
verse lucht vast. Lucht wordt aan- en<br />
afgevoerd langs sensorgestuurde ramen<br />
en ventilatieschachten. Bij hittegolven<br />
worden grote hoeveelheden frisse<br />
nachtlucht door het gebouw gejaagd<br />
zodat de dikke muren overdag voldoende<br />
koelte kunnen afgeven. De tochtstromen<br />
overdag zijn zorgvuldig <strong>be</strong>rekend<br />
opdat ze niet als hinderlijk zouden<br />
worden ervaren. Maar, zegt Joris, « zoals<br />
de vakliteratuur aangeeft moet een<br />
klachtenpercentage van 15% als onvermijdelijk<br />
en aanvaardbaar worden<br />
<strong>be</strong>schouwd. Individuele wensen inzake<br />
klimaat kunnen niet worden gehonoreerd<br />
». Het gemeentehuis draagt het<br />
prestigieuze EPB-la<strong>be</strong>l (EnergiePrestaties<br />
Binnenklimaat) en de Vlaamse overheid<br />
heeft het gebouw uitgeroepen tot model<br />
voor andere overheidsgebouwen. Mede<br />
daarom krijgt het gemeentehuis veel<br />
studie<strong>be</strong>zoek over de vloer.<br />
Edward ADRIAENSENS ■
1 ste Prijs<br />
Van Hout Facilities<br />
2 de Prijs<br />
Federale Overheidsdienst<br />
Sociale Zekerheid<br />
3 de Prijs<br />
Telenet<br />
Publieksprijs<br />
Dominiek Savio<br />
Instituut vzw<br />
Plaats uw facilitaire<br />
projecten in de kijker!<br />
Wellicht is er in uw eigen<br />
onderneming of deze van één van<br />
uw klantenrelaties een project in<br />
wording, of reeds<br />
geïmplementeerd dat<br />
onderbouwd is met de principes<br />
van facilitaire dienstverlening,<br />
een uitmuntend gebouwen<strong>be</strong>heer,<br />
spraakmakende<br />
omgevingsfactoren die bij wijze<br />
van voor<strong>be</strong>eld de uitvoering van<br />
de dagtaak en de mobiliteit van<br />
de medewerkers vergemakkelijkt.<br />
In deze gevallen komt dit project<br />
ongetwijfeld in aanmerking voor<br />
de verkiezing van het <strong>be</strong>ste<br />
project van het jaar inzake<br />
Facility Management.<br />
Evenement georganiseerd door<br />
Het vakgebied Facility Management meer <strong>be</strong>kendheid laten verwerven in België<br />
alsook de ‘Best Practises‘ een ruimere erkenning aanbieden, vormen de twee doelstellingen<br />
van de Facility Awards.<br />
In navolging op de <strong>be</strong>kroonde realisaties in 2008 van Vanhout Facilities, de Federale Overheidsdienst<br />
Sociale Zekerheid, Telenet en het Dominiek Savio Instituut zal de 5° uitgave van de Facility Awards de<br />
focus plaatsen op de aller<strong>be</strong>ste projectmatige toepassingen in het Facilitair universum.<br />
De projecten die in aanmerking komen voor de finale worden verkozen door een professionele<br />
vakjury samengesteld uit vertegenwoordigers afkomstig uit alle deelgebieden van Facility<br />
Management. De finalisten worden uitvoerig <strong>be</strong>kend gemaakt in de vakpers aan de hand van een<br />
uitgebreide reportage die zou gepubliceerd worden in het Facility Awards magazine verspreid zowel<br />
via de communicatiekanalen van de professionele vakverenigingen als via de Profacility Media.<br />
Op 25 februari 2010 te Brussel, tijdens een plechtigheid worden aan de drie <strong>be</strong>ste projecten de<br />
Oscar voor Facility Management door de vakjury uitgereikt. Eén van deze projecten zal eveneens<br />
<strong>be</strong>kroond worden met de speciale publieksprijs.<br />
De Facility Awards 2010 informatie ontbijtsessie<br />
zal op dinsdag 28 april 2008 plaats vinden<br />
bij Ernst & Young te Brussel (Diegem)<br />
Schrijf u in online op www.facility-awards.<strong>be</strong>/candidates<br />
of contacteer Annemie VAN GOETHEM, secretary@facility-awards.<strong>be</strong>, Tel 02 424 12 80<br />
IFMA corporate partners<br />
Media Partner
Pro-FM<br />
[ Facility Awards]<br />
Starters of the year<br />
De IFMA en de twee<br />
Belgische FM-opleidingen<br />
heb<strong>be</strong>n Stijn Peeters<br />
en Katrien De Poorter<br />
<strong>be</strong>kroond met het<br />
« Best Starters’ Project<br />
of the Year 2008 ».<br />
Peeters lanceerde het<br />
« property management<br />
dashboard » waarmee<br />
de relatie huurdervastgoed<strong>be</strong>heerder<br />
<strong>be</strong>ter<br />
in kaart wordt gebracht.<br />
De Poorter analyseerde<br />
de evolutie naar desk<br />
sharing bij De Post.<br />
Minder kosten,<br />
meer rendement<br />
Stijn Peeters gelooft dat PMD<br />
de exploïtatiekosten van de<br />
Segro-gebouwen <strong>be</strong>heerbaarder<br />
maakt en de dienstverlening aan<br />
de klanten ten goede komt.<br />
PMD wapent Segro dus tegen<br />
de malaise op de vastgoedmarkt.<br />
De scriptie van Katrien De Poorter<br />
ademt dezelfde geest uit.<br />
De li<strong>be</strong>ralisering van de Europese<br />
postmarkt in 2011 zet De Post ertoe<br />
aan om de werkomgeving van<br />
het personeel te optimaliseren.<br />
Het wel<strong>be</strong>hagen van het personeel,<br />
de motivatie en bijgevolg de<br />
productiviteit zullen ver<strong>be</strong>teren<br />
en de exploïtatiekosten (huur,<br />
verwarming, onderhoud, enz.)<br />
moeten dalen.<br />
Stijn Peeters is manager bij<br />
de klantendienst van Segro.<br />
De snelle expansie van deze<br />
Engelse vastgoedinvesteerder bracht<br />
hem op het idee om het vastgoed<strong>be</strong>heer<br />
op het Europese vasteland te standaardiseren.<br />
Zo ontstond zijn scriptie<br />
« Property Management Dashboard »,<br />
PMD. Peeters’ uitgangspunt was dat<br />
peilingen naar de klanttevredenheid te<br />
Het opgeven van <strong>be</strong>paalde<br />
verworvenheden stuit<br />
op weerstand.<br />
weinig houvast bieden. Met PMD kan<br />
een vastgoed<strong>be</strong>heerder de mening van<br />
de klant objectief toetsen aan de kwaliteit<br />
van de dienstverlening. Alles wordt<br />
in meetbare grootheden uitgedrukt.<br />
De cijfers <strong>be</strong>landen in een wegingsindex<br />
waarin o.a. de kwaliteit van het onderhoud<br />
of de duurzaamheid zijn opgenomen.<br />
De RICS Code of Practice<br />
maakt het mogelijk om verschillende<br />
gebouwen met elkaar te vergelijken.<br />
Een <strong>be</strong>kend ijkpunt is de verhouding<br />
tussen de onderhouds- en herstellingskosten.<br />
In Amerika geldt voor gebouwen<br />
tot 5 jaar oud een norm van 75-25.<br />
Europa neigt naar 70-30. Hoe dan ook,<br />
vastgoed<strong>be</strong>heer met PMD wordt een<br />
constante evenwichtsoefening waarbij<br />
veranderende inzichten de wegingsindex<br />
zullen <strong>be</strong>ïnvloeden. Segro is intussen<br />
<strong>be</strong>gonnen met de invoering van<br />
PMD. Vanaf 2011 moet het op heel het<br />
continent operationeel zijn.<br />
Katrien De Poorter, Hogeschool van de Provincie Luik<br />
en Stijn Peeters, Instituut Kaho St Lieven.<br />
De lange weg naar<br />
een nieuwe werkomgeving<br />
bij De Post<br />
Katrien De Poorter is HR-accountmanager<br />
voor de FM-afdeling van De Post.<br />
Ze verzeilde dieper in het FM-wereldje<br />
toen ze lid werd van de stuurgroep<br />
die de ingrijpende veranderingen in de<br />
werkomgeving van de centrale diensten<br />
moet voor<strong>be</strong>reiden. In haar scriptie<br />
« La Poste, Working Tomorrow »<br />
analyseert ze dat proces. De Post <strong>be</strong>oogt<br />
een doelmatiger gebruik van de ruimte<br />
en een optimalisatie van de werkomgeving.<br />
Het personeel zal daarom zijn<br />
vaste bureaus moeten verruilen voor<br />
desk sharing. Een eerste proefproject<br />
met 151 werknemers van de afdeling<br />
FM leerde dat het opgeven van <strong>be</strong>paalde<br />
verworvenheden op weerstand<br />
stuit. Inspraak in werkgroepen is<br />
een <strong>be</strong>proefd middel om het personeel<br />
in de gewenste richting te leiden.<br />
Zo zijn de medewerkers zelf tot de<br />
onontkoombare conclusie gekomen dat<br />
er bij desk sharing geen persoonlijke<br />
spullen op de bureaus mogen achterblijven.<br />
Maar desk sharing is wellicht<br />
niet het eindpunt in het streven naar<br />
kleinere kantooroppervlakten en een<br />
verhoging van de motivatie van de<br />
medewerkers. Mogelijk wordt telewerk<br />
de volgende stap. Ook dan zal het<br />
samenspel tussen HR en FM nuttige<br />
diensten <strong>be</strong>wijzen.<br />
Edward ADRIAENSENS ■<br />
Profacility Magazine maart 2009 11
Pro-FM<br />
[ Case study]<br />
Microsoft: casestudy<br />
Het Dinner 4 Facility<br />
Management dat IFMA<br />
organiseerde, was de<br />
uitgelezen kans om meer<br />
te weten te komen over<br />
een van de grootste<br />
uitdagingen ooit in de<br />
industrie: het<br />
reorganiseren van het<br />
facility management van<br />
een van de grootste<br />
multinationals ter wereld,<br />
Microsoft. ‘Mike Liddle,<br />
voorzitter-stichter van het<br />
IFMA Europa, lid van de<br />
raad van <strong>be</strong>stuur van het<br />
IFMA Consultants Council<br />
wereldwijd en<br />
medeoprichter van de<br />
Corporate FM Alliance,<br />
vertelde de aanwezige<br />
gasten hoe zijn <strong>be</strong>drijf en<br />
haar partners deze<br />
reusachtige opdracht<br />
heb<strong>be</strong>n aangepakt.<br />
12 Profacility Magazine maart 2009<br />
De "Dinners 4 FM" van IFMA, gelegenheden voor facility managers om elkaar<br />
te ontmoeten in een gezellige en tegelijk leerrijke omgeving.<br />
Het project luidt de derde generatie<br />
facility management in<br />
voor Microsoft, wist Mike<br />
Liddle. De verschillende individuele<br />
entiteiten moesten worden gebundeld in<br />
één volledig pakket. Het werd al snel<br />
duidelijk dat een eensluidende aanpak<br />
voor alle leveranciers in Europa onmogelijk<br />
was voor de Corporate FM<br />
Alliance, omdat geen enkel <strong>be</strong>drijf in<br />
"De RFP <strong>be</strong>paalde wanneer de<br />
potentiële leverancier zijn uitdagingen<br />
kreeg voorgeschoteld en wanneer het<br />
tijd was om vragen te stellen."<br />
staat is om op zijn eentje alle eisen in te<br />
vullen. In een land als het Verenigd<br />
Koninkrijk alleen al palmt Microsoft<br />
maar liefst 60.000 m 2 in, verspreid over<br />
5 gebouwen.<br />
Uitdagingen<br />
Een reeks standaarden uit<strong>werken</strong> zodat<br />
de filialen van Microsoft in alle landen<br />
op één lijn konden worden geplaatst,<br />
was met stip het <strong>be</strong>langrijkste doel van<br />
de operatie. Het aantal facility managementleveranciers<br />
moest dalen, en de<br />
klantentevredenheid moest stijgen.<br />
Dagelijkse ondersteuning van Microsoftfilialen<br />
in elk land was een andere vereiste,<br />
en er werd verwacht dat de operationele<br />
kosten zouden dalen, al was<br />
dat geen prioritair doel op zich. Een<br />
helpdesk, het <strong>be</strong>heren van uit<strong>be</strong>stedingen<br />
en kwalitatief hoogstaande dienstverlening<br />
sloten het rijtje met verwachtingen<br />
af.<br />
Alles outsourcen<br />
"Microsoft groeit jaarlijks met zo'n 12<br />
à 15%", legt Mike Liddle uit. "Het is<br />
dus een hele uitdaging om een dergelijke<br />
evolutie goed te <strong>be</strong>heren.<br />
'Harmoniseren' en 'standaardiseren' wer-
Essentiële elementen<br />
"Je kan van outsourcing heel wat<br />
opsteken. Ten eerste: het <strong>be</strong>lang<br />
van vertrouwen. De cliënt moet<br />
jou vertrouwen. Ten tweede:<br />
ervaring. Ervaring staat garant<br />
voor de <strong>be</strong>st mogelijke kwaliteit.<br />
En vergeet niet aandachtig te<br />
luisteren - we heb<strong>be</strong>n niet<br />
voor niets twee oren en<br />
maar één mond...<br />
Begrijp dat je jouw ideeën niet<br />
kunt opdringen aan anderen.<br />
Spaar geen heilige huisjes,<br />
gooi de regeltjes en<br />
vastgeroeste stramienen<br />
overhoop en durf met een<br />
schone lei te her<strong>be</strong>ginnen.<br />
Kortom: luister, analyseer,<br />
<strong>be</strong>grijp en ontdek wat je cliënt<br />
echt wil. En alles – maar dan<br />
ook alles – wat geen deel<br />
uitmaakt van je core business<br />
wordt <strong>be</strong>st geoutsourced.<br />
Zo <strong>be</strong>n ik bijvoor<strong>be</strong>eld van<br />
mening dat banken <strong>be</strong>ter niet zelf<br />
voor hun <strong>be</strong>veiliging zorgen."<br />
Mike Liddle<br />
Mike Liddle, ex-voorzitter van IFMA Europa gaf toelichting bij de wijze waarop zijn<br />
<strong>be</strong>drijf een gigantische taak op zich heeft genomen.<br />
den sleutelwoorden, en zo veel mogelijk<br />
outsourcen was de boodschap.<br />
Microsoft vroeg ons een allesomvattende<br />
oplossing te <strong>be</strong>denken. Ze stelden<br />
zowat alles wat ze al hadden in vraag,<br />
en we kregen carte blanche voor de hervormingen."<br />
Dit hield in dat een aantal activiteitsdomeinen<br />
onmiddellijk konden worden<br />
geïdentificeerd. Er was in de<br />
eerste plaats een duidelijke opportuniteit<br />
om de situatie met de huidige<br />
groep leveranciers te optimaliseren,<br />
zowel op nationaal als regionaal<br />
vlak. Alle leveranciers kregen uitdagende<br />
doelstellingen voorgeschoteld,<br />
wat ons toeliet de <strong>be</strong>ste lokale leveranciers<br />
op te sporen. Er werd gezorgd voor<br />
professionele outsourcing en een nieuw<br />
verkoopmodel werd in gebruik<br />
genomen. Daarnaast werd ervoor<br />
gezorgd dat de lokale facilityverantwoordelijke<br />
van Microsoft zich volledig<br />
op de strategische kant van de zaak kan<br />
concentreren zonder zich zorgen te hoeven<br />
maken over de tactische kant. Een<br />
hogere klantentevredenheid en lagere<br />
kosten zouden de logische gevolgen<br />
zijn. Het was uiteraard van het allerhoogste<br />
<strong>be</strong>lang dat de noden duidelijk<br />
werden geïdentificeerd zodat marktleveranciers<br />
zich een goed <strong>be</strong>eld zouden<br />
kunnen vormen van de verwachtingen<br />
en er vervolgens zouden kunnen op<br />
inspelen.<br />
Request for<br />
Information and Proposal<br />
"We contacteerden vijf à zes leveranciers<br />
per domein om na te gaan wat ze<br />
te bieden hadden", zegt Mike Liddle.<br />
"We waren op zoek naar een prima<br />
track record, een stabiele financiële<br />
situatie en de operationele capaciteiten<br />
om de vereiste taken te kunnen uitvoeren...<br />
Een andere niet-on<strong>be</strong>langrijke<br />
vraag was of er een culturele match was<br />
met Microsoft. Waren de <strong>be</strong>trokken individuen<br />
wel de geschikte mensen voor<br />
de job?"<br />
"Na de RFI (request for information of<br />
verzoek tot inlichtingen), dienden we<br />
een RFP in (request for proposal of offerteaanvraag).<br />
We onderzochten niet<br />
alleen of ze in staat waren om de specifieke<br />
eisen van Microsoft in te willigen.<br />
We polsten ook naar hun winstmarges,<br />
hoe ze hun omzet realiseren,<br />
welk percentage van het budget ze spenderen<br />
aan opleidingen, welke softwaretools<br />
ze gebruiken, enzovoort.<br />
Microsoft is erg veeleisend", voegde hij<br />
eraan toe.<br />
Het was enorm <strong>be</strong>langrijk voor de RFP<br />
dat de potentiële leverancier alle relevante<br />
informatie kreeg over de huidige<br />
stand van zaken. Hoe gedetailleerder<br />
de informatie was in de verkenningsfase,<br />
hoe minder onderzoek er nodig was<br />
in de onderhandelingsfase. De RFP<br />
<strong>be</strong>paalde wanneer de potentiële leverancier<br />
zijn uitdagingen kreeg voorge-<br />
Profacility Magazine maart 2009 13
[ Case study]<br />
schoteld en wanneer het tijd was om<br />
vragen te stellen. Het leek oneerlijk om<br />
al te veel potentiële leveranciers te laten<br />
deelnemen aan het RFP-proces. Daarom<br />
werden er maximum vier à vijf kandidaten<br />
toegelaten.<br />
Contractuele details<br />
Zodra de leveranciers geselecteerd<br />
waren, verschoof de focus naar de operationele<br />
procedures. Wat het financiële<br />
plaatje <strong>be</strong>treft, werd er overeengekomen<br />
gezamenlijke incentives te <strong>be</strong>palen<br />
voor de leverancier en Microsoft. Er<br />
moest een boete<strong>be</strong>ding worden ingevoerd<br />
voor het niet-<strong>be</strong>reiken van vooropgestelde<br />
doelstellingen, zolang die<br />
doelstellingen haalbaar waren. "We mikten<br />
op 95% van het target, wat goed is<br />
want 100% is onmogelijk in FM," aldus<br />
Mike Liddle. Zowel de cliënt als de<br />
leverancier vult achteraf een scorekaart<br />
in om de geleverde prestaties te <strong>be</strong>oordelen.<br />
Als de scorekaarten nagenoeg<br />
identiek zijn aan het einde van een<br />
<strong>be</strong>paalde periode, kunnen we spreken<br />
van een ideale samenwerking.<br />
Het gekozen financiële model werd in<br />
vier grote delen opgesplitst: directe<br />
ar<strong>be</strong>idskosten en algemene kosten, en<br />
kosten van uit<strong>be</strong>stedingen; alle<strong>be</strong>i vaste<br />
kosten. De laatste twee hoofddelen<br />
waren de bijkomende kosten voor aanvullende<br />
opdrachten bij het contract,<br />
en de marge. De marge <strong>be</strong>vatte een risicoloos<br />
en een risicovol gedeelte, en<br />
werd <strong>be</strong>oordeeld via de scorekaarten.<br />
Relatie<br />
Het was van dag één al duidelijk dat de<br />
relatie tussen Corporate FM Alliance<br />
en Microsoft van doorslaggevend <strong>be</strong>lang<br />
zou zijn voor het welslagen van de<br />
samenwerking. "We moesten ons inleven<br />
in de cultuur van Microsoft en we<br />
werden als een van hen <strong>be</strong>handeld,"<br />
legt Mike Liddle uit. "Ze waren op zoek<br />
naar een partner, niet naar zomaar een<br />
leverancier van facility management.<br />
Ze wilden met plezier kunnen samen<strong>werken</strong>.<br />
'Draag je steentje bij' was het<br />
motto, en wij antwoordden met een gretige<br />
'can do'-houding. Gaandeweg groeide<br />
er tijdens de samenwerking wederzijds<br />
respect tussen de <strong>be</strong>ide partijen en<br />
de dochterondernemingen, en werden<br />
er heel wat ervaringen uitgewisseld".<br />
Elke partij had zijn eigen, vakkundige<br />
inbreng in de partnership. De Corporate<br />
FM Alliance droeg haar internationale<br />
ervaring en netwerkknow-how bij, en de<br />
superieure Microsoft in-house softwaretools<br />
werden in het proces geïntegreerd.<br />
Zij hadden al buitengewoon performante<br />
monitoring tools voorzien.<br />
Verscheidenheid in<br />
de eenheid, en eenheid<br />
in de verscheidenheid<br />
"Toen al snel werd ingezien dat 'one<br />
size fits all' absoluut onmogelijk was<br />
in een reusachtige onderneming als<br />
deze, wisten we dat harmonisatie prioritair<br />
was over standaardisatie. Lokale<br />
managers die de teugels in handen heb<strong>be</strong>n<br />
in elk land zijn van cruciaal <strong>be</strong>lang,<br />
net als meertalig personeel op de juiste<br />
plaatsen. Tot slot is het ook uiterst<br />
<strong>be</strong>langrijk te <strong>be</strong>seffen dat iedereen<br />
anders is. Deze verscheidenheid moest<br />
door alle partijen worden gerespecteerd<br />
en gekoesterd, zodat eenheid in de<br />
samenwerking extra werd versterkt."<br />
Tim HARRUP ■<br />
14 Profacility Magazine maart 2009
Publi-Reportage<br />
[easyFairs ® ]<br />
Direct en efficiënt<br />
Na een succesrijke start<br />
van ‘BUILDINGS OF<br />
BELGIUM’ in 2008, kiest<br />
organisator easyFairs ® dit<br />
jaar voor een vernieuwde<br />
formule, helemaal<br />
afgestemd op de actuele<br />
marktsituatie.<br />
Exact op de doelgroep<br />
afgestemde exposanten,<br />
directe contacten en<br />
maximale efficiëntie voor<br />
de <strong>be</strong>zoeker, staan<br />
centraal in het opzet.<br />
Praktische informatie<br />
Data: 27 & 28/05/2009<br />
Locatie: Tour & Taxis - Havenlaan 86c - 1000 Brussel<br />
Open:<br />
10 – 20.00u op 27 mei<br />
10 – 18.00u op 28 mei<br />
Websites:<br />
BUILDINGS OF BELGIUM: www.easyFairs.com/BOB<br />
FACILITY SERVICES: www.easyFairs.com/FACILITY-BE<br />
Tijd- en kostefficiëntie<br />
Tour & Taxis blijft <strong>be</strong>houden als locatie voor<br />
de <strong>be</strong>urs die dit jaar op 27 & 28 mei plaatsvindt.<br />
Beursorganisator easyFairs ® zweert bij verkoopgerichte vak<strong>be</strong>urzen als<br />
<strong>be</strong>langrijk marketing platform in moeilijk economische tijden. ‘Vraag en<br />
aanbod kostenefficiënt samenbrengen’ luidt het credo. Het gaat om een<br />
all-in formule, i.p.v. de gebruikelijke verhuur van naakte standoppervlakte.<br />
Hierdoor is de prijs van een stand gelijk aan de totale kostprijs voor de<br />
deelname en kan de exposant heel eenvoudig de return on investment<br />
<strong>be</strong>rekenen. Opmerkelijk is ook dat elke deelnemer dezelfde oppervlakte<br />
krijgt toegemeten, zodat het <strong>be</strong>kende opbod van standen wordt uitgesloten.<br />
Dat de formule aanslaat, <strong>be</strong>wijst de groei bij easyFairs ® : gedurende<br />
4 opeenvolgende jaren noteerde men een gemiddelde jaarlijkse groei<br />
van bijna 60%. De <strong>be</strong>ursorganisator zal zelfs nieuwe evenementen<br />
lanceren in het komende jaar.<br />
Het eerste luik richt zich op hard<br />
facility management voor residentieel<br />
en commercieel vastgoed.<br />
Renovatie, ‘maintenance’ en<br />
het <strong>be</strong>heer zijn de pijlers waarop het<br />
‘BUILDINGS OF BELGIUM’-evenement<br />
bouwt. <strong>Anders</strong> dan voor de particuliere<br />
woningbouw blijkt renovatie voor grote<br />
projecten nog een vrij specialistisch gegeven.<br />
We <strong>be</strong>schikken over een groot gebouwenpatrimonium<br />
en daar zit heel wat<br />
potentieel in, ook voor her<strong>be</strong>stemming.<br />
Bij de aanbieders van diensten en <strong>be</strong>heer<br />
ligt het accent op software voor controle,<br />
automatisering en energie<strong>be</strong>sparing.<br />
De exposanten van ‘BUILDINGS OF<br />
BELGIUM’ mikken op Asset Managers,<br />
Property Managers, Syndicussen, Building<br />
Managers, Gemeenten en Overheden,<br />
Architecten, Studiebureaus en<br />
Bouwondernemingen.<br />
Het tweede luik brengt alle spelers in het<br />
domein ‘soft facility services’ samen.<br />
Een 70-tal exposanten zullen er hun diensten<br />
voorstellen aan Facility Managers,<br />
Gebouw<strong>be</strong>heerders, Aankoopmanagers en<br />
Technische directeurs, die uitgenodigd<br />
worden voor een <strong>be</strong>zoek. In KMO’s is het<br />
<strong>be</strong>heer van de gebouwen en de werking<br />
ervan meestal toevertrouwd aan één enkele<br />
persoon. In grotere ondernemingen<br />
zijn <strong>be</strong>ide <strong>be</strong>voegdheden gescheiden.<br />
De <strong>be</strong>slissing om deze scheiding ook in de<br />
<strong>be</strong>urs door te trekken en een volwaardig<br />
platform te bieden aan de ‘soft facility services’,<br />
is het resultaat van onderzoek bij de<br />
<strong>be</strong>zoekers en zal leiden tot een meer geconcentreerde<br />
<strong>be</strong>zoekersstroom.<br />
Vertrouwd en vernieuwend<br />
‘BUILDINGS OF BELGIUM’ en ‘FACILITY<br />
SERVICES’ zijn een kort en krachtig evenement<br />
dat de juiste <strong>be</strong>zoekers aantrekt in<br />
slechts twee dagen. Een <strong>be</strong>zoek van 3 tot<br />
4 uur volstaat voor een perfect overzicht.<br />
Nieuw voor 2009 is naast de opdeling in<br />
twee parallelle <strong>be</strong>urzen het toevoegen van<br />
een nocturne. Tijdens de eerste dag blijven<br />
de deuren geopend tot 20.00u. Deze vernieuwing<br />
vergemakkelijkt ook de combinatie<br />
van het <strong>be</strong>urs<strong>be</strong>zoek met deelname<br />
aan het randprogramma.<br />
Naast de dub<strong>be</strong>le <strong>be</strong>urs ‘BUILDINGS OF<br />
BELGIUM’ en ‘FACILITY SERVICES’ voorziet<br />
easyFairs ® immers in een boeiend<br />
randprogramma, dat ontstaat vanuit de<br />
samenwerking met IFMA, BVA, ORI,<br />
Confederatie Bouw en VIB. Een veel<strong>be</strong>lovend<br />
seminarie-programma wordt verzekerd<br />
door IFMA.<br />
Tour & Taxis blijft <strong>be</strong>houden als locatie<br />
voor de <strong>be</strong>urs die dit jaar op 27 & 28 mei<br />
plaatsvindt.<br />
■
Pro-FM<br />
[ Case study]<br />
Creëer een aangename<br />
Dat zou volgens Billy<br />
Davidson, Global Property<br />
Director bij Vodafone<br />
Europe, de doelstelling<br />
moeten zijn voor elke<br />
Facility Manager. Hij<br />
<strong>be</strong>reikt dat door het<br />
streven naar harmonie<br />
tussen hard en soft<br />
Facility Management en<br />
speelt daarmee een<br />
sleutelrol in het <strong>be</strong>houden<br />
van personeel.<br />
“Wie zich goed voelt<br />
op de werkplek,<br />
presteert ook goed”<br />
16 Profacility Magazine maart 2009<br />
Billy Davidson definieert Facility<br />
Management als de integratie<br />
van processen binnen een onderneming<br />
met als doel de afgesproken<br />
kwaliteitscriteria voor onderhoud en<br />
ontwikkeling van het gebouw te verzekeren<br />
in het <strong>be</strong>lang van de primaire activiteiten.<br />
‘Hard FM’ heeft <strong>be</strong>trekking op<br />
de gebouwen zelf, het onderhoud ervan,<br />
de veiligheid. ‘Soft FM’ is de dienstverlening<br />
aan de gebruikers van het<br />
gebouw met o.a. cleaning en catering.<br />
Het samenspel tussen <strong>be</strong>iden is <strong>be</strong>langrijker<br />
dan algemeen wordt aangenomen.<br />
“Wanneer de koffiemachine leeg is, dan<br />
is er onvrede bij het personeel en dat is<br />
vaak erger dan wanneer er iets aan het<br />
gebouw zelf hapert…” merkt Billy<br />
Davidson op vanuit zijn<br />
ervaring. Hij gebruikt het<br />
<strong>be</strong>grip ‘Intelligent Client<br />
Function’ (ICF) voor de<br />
controle en aansporing<br />
van de leveranciers van<br />
dienstverlening. “De<br />
Facility Manager<br />
moet een gebouw in<br />
zijn totaliteit <strong>be</strong>kijken.<br />
Het is meer dan een<br />
huurprijs en werkingskost;<br />
het is een<br />
essentiële bijdrage tot<br />
de werksfeer”.<br />
Door het personeel<br />
de <strong>be</strong>st mogelijke<br />
werkomgeving te bieden, versterkt niet<br />
alleen de band met de onderneming,<br />
maar zal het ook in staat zijn zich <strong>be</strong>ter<br />
te concentreren op de eigenlijke activiteiten.<br />
Een veilige en efficiënte werkomgeving<br />
creëren voor het personeel<br />
<strong>be</strong>hoort evenzeer tot de verantwoordelijkheid<br />
van het <strong>be</strong>drijf, net als de<br />
samenstelling van een car policy met<br />
minimale milieu<strong>be</strong>lasting. “Wie zich<br />
goed voelt op de werkplek, presteert<br />
ook goed” concludeert Billy Davidson.<br />
Succesvol zijn als Facility Manager uit<br />
zich in een minimaal aantal klachten<br />
vanuit de gebruikers van het gebouw<br />
over zaken die niet naar <strong>be</strong>horen <strong>werken</strong>.<br />
Harmonie tussen<br />
hard en soft FM<br />
Billy Davidson pleit voor partnerships<br />
met toeleveranciers van diensten omdat<br />
dit efficiënter en kosten<strong>be</strong>sparend werkt.<br />
Wie telkens opnieuw toeleveranciers<br />
moet selecteren, briefen en een zekere<br />
inwerkperiode gunnen, verliest heel wat<br />
geld. Het gaat overigens niet enkel om<br />
kosten<strong>be</strong>sparing. Door een partnershiprelatie<br />
met de toeleveranciers stijgt ook<br />
hun kennis van het gebouw waarin ze<br />
<strong>werken</strong>, waardoor ze sneller, efficiënter<br />
en <strong>be</strong>ter de opgelegde taken kunnen uitvoeren.<br />
Het menselijk welzijn van de gebruikers<br />
(het personeel) staat voorop en de
werkplek<br />
Door het personeel de <strong>be</strong>st mogelijke<br />
werkomgeving te bieden, zal het in staat zijn zich<br />
<strong>be</strong>ter te concentreren op de eigenlijke activiteiten.<br />
Billy Davidson, Global Property Director<br />
bij Vodafone Europe<br />
Vodafone <strong>be</strong>gon uit het niets, met geen<br />
enkele klant. Vandaag is het telecom<strong>be</strong>drijf<br />
actief in 52 landen en telt 252 miljoen<br />
klanten. In elk land wordt het <strong>be</strong>heer van de<br />
gebouwen als een lokaal gegeven <strong>be</strong>heerd.<br />
Dat heeft te maken met de sterk<br />
uiteenlopende kosten, die bovendien niet in<br />
rechtstreekse relatie staan tot de omzet of<br />
het klantenpotentieel. Zo is India de<br />
grootste markt voor Vodafone, maar lang<br />
niet de duurste. Duitsland staat als duurste<br />
geboekt; Albanië en Malta zijn de<br />
goedkoopste. Bij Vodafone neemt de facility<br />
cost een aandeel van 15% in de totale<br />
kosten. Dat percentage zou tot ± 20% uitstijgen indien men meer<br />
gebouwen zou <strong>be</strong>zitten, daar waar nu vooral gehuurd wordt. De<br />
huur van de <strong>be</strong>trokken gebouwen vertegenwoordigt 60% van het<br />
totaal.<br />
daaruit voortvloeiende productiviteit<br />
en loyauteit aan de firma vertegenwoordigt<br />
een grotere waarde dan de<br />
haalbare <strong>be</strong>sparing door het onderhandelen<br />
met toeleveranciers van diensten.<br />
Hij maakt ook de <strong>be</strong>denking dat voornamelijk<br />
‘Hard FM’ overwegend in handen<br />
ligt van technici, mensen die te<br />
weinig oog heb<strong>be</strong>n voor de werkomgeving<br />
en geen echte service-ingesteldheid<br />
koesteren.<br />
Dat wil niet zeggen dat hij niet kritisch<br />
zou staan tegenover de toeleveranciers.<br />
Zo kan voor Billy Davidson één enkele<br />
dienstenleverancier nooit alle <strong>be</strong>nodigde<br />
kennis in huis heb<strong>be</strong>n en daarom<br />
zijn een partnership en direct contact<br />
met de diverse leveranciers van groot<br />
<strong>be</strong>lang. Direct contact is noodzakelijk,<br />
daar veel efficiënter dan e-mailverkeer.<br />
Heeft de leverancier wel <strong>be</strong>grepen wat<br />
we van hem verwachten? Bij een face-toface<br />
contact is dat snel duidelijk; via<br />
mail heeft men er het raden naar.<br />
Er is een <strong>be</strong>langrijke taak weggelegd<br />
voor de helpdesk en deze dient ééngemaakt<br />
voor ‘Hard’ en ‘Soft FM’. Slechts<br />
wanneer alle klachten via één helpdesk<br />
lopen, kan men als Facility Manager<br />
zeker zijn van registratie, opvolging en<br />
controle. De helpdesk weet ook precies<br />
welke toeleverancier voor welk onderdeel<br />
verantwoordelijk is en kan zo op de<br />
meest efficiënte wijze reageren en een<br />
waterdicht monitorsysteem <strong>be</strong>heren.<br />
De prestaties van toeleveranciers dienen<br />
gecontroleerd en geëvalueerd om<br />
ervan te leren en de samenwerking bij te<br />
sturen. Een voortdurende ver<strong>be</strong>tering<br />
vanuit de praktijk is een <strong>be</strong>langrijke<br />
doelstelling voor een geslaagde harmonie<br />
tussen hard en soft FM.<br />
Daarnaast pleit Billy Davidson ervoor<br />
om de problemen niet uit te <strong>be</strong>steden<br />
aan een dienstverlener, maar ze eerst<br />
zelf te kennen, ze grondig te analyseren<br />
en oplossingen te zoeken die verder<br />
gaan dan enkel kosten <strong>be</strong>sparen.<br />
Rendement en<br />
kwaliteitscontrole<br />
Heel opmerkelijk is zijn <strong>be</strong>nadering van<br />
sommige dienstverleners, zoals bv. de<br />
nachtwachter. In een klassieke situatie<br />
moet de nachtwacht enkel de afgesproken<br />
ronde lopen, met eventueel opgenomen<br />
controlepunten. Billy Davidson<br />
schakelt de nachtwacht echter in voor<br />
bijkomende taken m.b.t. het ‘Soft FM’.<br />
Zo laat hij de papiervoorraden in de<br />
kopieermachines aanvullen, wat het<br />
personeel overdag ontlast van bijkomstigheden<br />
en voor de nachtwacht zelf<br />
meer variatie brengt in zijn taak. De<br />
aangevulde papiervoorraad in de<br />
kopieermachines is een uitstekend controlemiddel<br />
om na te gaan of de <strong>be</strong>wakingsronde<br />
effectief gelopen werd en<br />
bovenden is het een als aangenaam ervaren<br />
service naar de kantoor<strong>be</strong>dienden.<br />
Een andere mogelijkheid is om de nachtwacht<br />
<strong>be</strong>paalde testen te laten uitvoeren<br />
op installaties en zo preventief onderhoud<br />
te kunnen uitvoeren, zodat werkonderbrekingen<br />
tijdens de kantooruren<br />
vermeden worden.<br />
Besluit<br />
Harmonie tussen hard en soft Facility<br />
Management is een visie uitzetten met<br />
een <strong>be</strong>paald service level agreement<br />
voor ogen, dat dient ingeschreven in<br />
het contract met de dienstverleners. Het<br />
uit<strong>werken</strong> van een duidelijk omschreven<br />
dienstverleningsmodel vormt de basis.<br />
Men dient grondig te analyseren welk<br />
kwaliteitsniveau van dienstverlening er<br />
verwacht wordt voor de verschillende<br />
werkplekken. Het is <strong>be</strong>langrijk om daarin<br />
iedereen maximaal te <strong>be</strong>trekken. Het<br />
harmoniseren van hard en soft FM is<br />
de enige mogelijkheid om tot maximale<br />
kostenefficiëntie te komen, omdat het<br />
synergie tussen diverse taken in de hand<br />
werkt. Bovendien blijft de overhead<br />
voor het <strong>be</strong>heer <strong>be</strong>perkt, daar ontdub<strong>be</strong>len<br />
van taken over <strong>be</strong>ide disciplines<br />
wordt uitgesloten.<br />
Bezoekers en gebruikers van een gebouw<br />
ervaren de totaliteit van hard en soft<br />
Facility Management of – idealiter –<br />
merken daar niets van als alles gesmeerd<br />
loopt.<br />
Eduard CODDÉ ■<br />
Profacility Magazine maart 2009 17
Pro-FM<br />
[Poeple on the move]<br />
Carrières,<br />
<strong>be</strong>wegingen,<br />
promoties…<br />
Deze nieuwe rubriek geeft u nieuws<br />
vanuit het front! Aarzel niet om ons<br />
alle informatie omtrent uw professionele<br />
actualiteit toe te sturen via<br />
redaction@profacility.<strong>be</strong><br />
D&C Services breidt<br />
uit met 2 nieuwe<br />
consultants<br />
Twee nieuwe medewerkers, Lys Van Laere<br />
en Hans Raemdonck, heb<strong>be</strong>n onlangs<br />
het team van D&C Services versterkt.<br />
Het <strong>be</strong>drijf is gespecialiseerd in space-,<br />
project- en movemanagement.<br />
Lys Van Laere (26) is van opleiding<br />
Interieurvormgever en heeft de laatste<br />
jaren gewerkt voor Bulo, fabrikant van<br />
kantoorinrichting. Hans Raemdonck (29)<br />
heeft een opleiding Bachelor Facility<br />
Management aan de KaHo Sint-Niklaas<br />
achter de rug. Ondanks de crisis ervaart<br />
D&C een sterk groeiend klantenpotentieel.<br />
Vandaar deze teamuitbreiding. (MB)<br />
Dirk Vandueren<br />
nieuwe FM manager<br />
voor Provincie<br />
Limburg<br />
Op 5 januari ll. startte Dirk Vandueren in<br />
het Provinciehuis in Hasselt als nieuwe<br />
Facility Manager. Hij maakt deel uit van<br />
het nieuwe managementteam en zal het<br />
facility management leiden door alle<br />
processen van de organisatie heen.<br />
Vandueren heeft al een lange carrière in het<br />
facility management achter de rug.<br />
Zo <strong>be</strong>kleedde hij een aantal leidinggevende<br />
functies bij o.a. Creyf’s, Sa<strong>be</strong>na en<br />
Faceo Belgium en werkte hij als<br />
zelfstandig consulent voor de Universitaire<br />
Ziekenhuizen Leuven.<br />
Vandueren wil tegen de zomer<br />
een plan klaar heb<strong>be</strong>n om de<br />
diensten definitief te organiseren.<br />
Jean Morren is de nieuwe<br />
Sourcing Manager General Expenses van Axa<br />
Eén van de grote projecten waarin Jean Morren een rol heeft gespeeld in zijn loopbaan,<br />
is de afwerking en de operationele start van de nieuwe luchthaven van Zaventem.<br />
Lys Van Laere (26) is Interieurvormgever en<br />
Hans Raemdonck (29) heeft een opleiding<br />
Bachelor Facility Management achter de rug.<br />
Jean Morren oefent zijn nieuwe functie in de afdeling Sourcing Supply & Development uit<br />
sinds 1 februari ll. Hij is voortaan <strong>be</strong>last met de aankopen voor al wat te maken heeft met de<br />
activiteit van bankverzekeraar, o.a. de facilities, de fleet, de gebouwen maar ook de marketing,<br />
de trainingdiensten en de uitrusting van de exploitatiezetels, met uitzondering van de IT,<br />
de consultancy en de verzekerings-, en financiële producten.<br />
Jean Morren is het grootste deel van zijn loopbaan actief geweest in de FM-sector, o.a. bij<br />
Sa<strong>be</strong>na, KPN Orange, FM-verantwoordelijke bij Proximus en als directeur van de groep Bopro.<br />
Jean Morren is gehuwd, vader van een zoon van 24 jaar en geboeid door ballroom dancing,<br />
een sport die hij nu al zeven jaar drie keer per week uitoefent samen met zijn vrouw Sonia.<br />
Jean is eveneens lid van de raad van <strong>be</strong>heer van de IFMA. Zes jaar is hij de verantwoordelijke<br />
geweest van de financiën en sinds kort heeft hij Yves Van Hooland vervangen als secretaris<br />
van de federatie.<br />
18 Profacility Magazine maart 2009
Events<br />
31/3 Congres : “Winning<br />
the energy efficiency battle” -<br />
DatacenterToday Conference & Expo<br />
Business Faculty, Brussel<br />
www.datacentertoday.<strong>be</strong><br />
easyFairs ® Buildings of Belgium 2009 &<br />
easyFairs ® Facility Services 2009 [ 27 & 28/05 ]<br />
easyFairs ® Buildings of Belgium is een evenement dat zich specifiek richt naar renovatie,<br />
management en maintenance van <strong>be</strong>staande residentiële en commerciële gebouwen.<br />
easyFairs ® Facility Services is een nieuw vakevent dat zich specifiek richt naar facilitaire<br />
producten en diensten. In samenwerking met IFMA en de Vereniging voor Inkoop en<br />
Bedrijfslogistiek (VIB).<br />
31/3>2/4 Salon de l'environnement<br />
de travail (SISEG)<br />
Paris Expo, Porte de Versailles<br />
www.sisegexpo.com<br />
5>7/5 Realty 2009 -<br />
Internationaal forum<br />
van het vastgoed.<br />
Tour & Taxis, Brussel<br />
www.realty-brussels.com<br />
www.easyFairs.com<br />
Tours & Taxis,<br />
Brussel<br />
Training<br />
29/4 17 e Facility Night - Informele<br />
seminaries én een ontmoetingsforum<br />
voor de Facility Managers.<br />
Technopolis, Mechelen<br />
www.facilitynights.com<br />
De tweede editie van<br />
Buildings of Belgium<br />
wordt in tweeën<br />
gesplitst met<br />
een onderdeel<br />
“Facility Services”.<br />
DE VOLLEDIGE AGENDA OP
Pro-Real Estate<br />
[Vastgoed]<br />
Immo<strong>be</strong>l vestigt zich<br />
in Regency Office<br />
Het nieuwe gebouw met klassieke aspecten<br />
tegenover het Justitiepaleis op het<br />
Poelaertplein, in de Regentschapsstraat<br />
58, wordt vanaf maart de nieuwe zetel van<br />
Immo<strong>be</strong>l. Het heeft een oppervlakte van<br />
3.925 m² en werd gebouwd door Vizzion<br />
Architects met CFE – Louis De Waele als<br />
algemeen aannemer. De nieuwe constructie<br />
doet denken aan een monumentale poort en<br />
creëert een nieuw perspectief voor de historische<br />
ader die door hartje Brussel loopt.<br />
In de Regentschapsstraat tegenover het<br />
Justitiepaleis maakt Regency Office deel<br />
uit van een uitgebreid rehabilitatieproject<br />
voor de historische inkom van de stad.<br />
(foto: Jean-François De Witte).<br />
MIPIM Awards 2009 gedomineerd<br />
door ecologische criteria<br />
« Les écuries de la chasse royale » in Brussel, ASSAR Architects-<br />
Projectontwikkelaar: Royal Hunt Properties NV. (foto Marc Detiffe)<br />
De jury van de MIPIM Awards, onder leiding van Peter Goodacre, voorzitter van RICS UK, kwam<br />
op 23 januari samen in Parijs om de projecten te selecteren die mogen meedingen naar de<br />
MIPIM Awards 2009. De Awards <strong>be</strong>kronen immobiliënprojecten met een buitengewone architectuur<br />
die daarbij gebruik maken van innovatieve technieken in vijf categorieën: ‘Business centers’,<br />
‘Gerenoveerde kantoorgebouwen’, ‘Woningen’, ‘Hotels en toeristische centra’ en<br />
‘Ecologische constructies’. Het merendeel van de gekozen projecten blinkt uit door de zichtbare<br />
inspanningen van architecten en bouwheren om een efficiënt energie<strong>be</strong>heer en een verlaging<br />
van de verbruikskosten (water, afval) te <strong>be</strong>komen. Onder de 15 genomineerden <strong>be</strong>vindt zich in<br />
de categorie ‘Gerenoveerde kantoorgebouwen’ ook een Belgisch project, « Les écuries de la<br />
chasse royale ». De winnaars van de MIPIM Awards worden gekozen door professionals uit de<br />
immobiliënwereld tijdens de MIPIM in Cannes op 12 maart. Profacility magazine zal dan al ter<br />
perse zijn, maar komt in detail terug op dit project in een volgend nummer.<br />
Passieve constructie voor<br />
opleidingscentrum<br />
DTZ heeft voor zijn klant FBZ-FSE Elektriciens (Fonds<br />
voor <strong>be</strong>staanszekerheid voor de sector van elektriciens)<br />
een wedstrijd georganiseerd voor de constructie van<br />
een vormingscentrum. De winnaar was het project voor<br />
een passieve constructie van architect Sebastian Moreno<br />
Vacca (A2M). De architect maakte al naam door de<br />
constructie van het eerste passieve schoolgebouw in<br />
Wallonië, IPFC in Nijvel en het eerste passieve kantoorgebouw<br />
in Brussel voor CIT Blaton, het CPAS in Vorst, een<br />
lage-energie kantorenpatrimonium, een ecowijk in Bergen<br />
met 20 passieve en 325 lage-energie woningen,…<br />
Hij is ook de eerste architect die van start ging met<br />
een passieve constructie in het Brussels gewest.<br />
De energiekosten voor het toekomstige gebouw van<br />
FBZ-FSE worden geraamd op 2 euro per maand.<br />
Dankzij premies van het Brussels gewest is de prijs per m 2<br />
slechts 1156 euro, ondanks het feit dat het gaat om een<br />
passieve constructie. De bouwaanvraag is al ingediend<br />
bij het gewest. Sebastian Moreno Vacca is één van de<br />
oprichters van PMP asbl (Passiefhuis platform).<br />
HAtric opent architecturaal<br />
gebouw in Hasselt<br />
Het ontwerp steunt op drie pijlers:<br />
emotie, economie en ecologie.<br />
Vorige week werd het<br />
nieuwe gebouw van<br />
HAtric in de Eurostraat<br />
in Hasselt officieel<br />
geopend. Holistic<br />
Architecture 50 / 5 ontwierp<br />
het gebouw dat<br />
‘de plek, de mensen en<br />
de natuur met elkaar<br />
verbindt’ volgens de<br />
holistische filosofie<br />
en Bouwgroep Eijssen<br />
zorgde voor de realisatie.<br />
Het gebouw verbruikt<br />
vier keer minder<br />
energie dan een standaard kantoorgebouw. De luchtwisseling/uur <strong>be</strong>draagt<br />
een tiende van die van <strong>be</strong>staande gebouwen en zowel de muren en vloeren als<br />
het dak zijn optimaal geïsoleerd en zorgen zo voor een minimaal energieverlies.<br />
Zonwerende maatregelen zoals <strong>be</strong>perkte raampartijen aan de zuidkant en<br />
zonwerende folie vermijden oververhitting in de zomer. (SB)<br />
20 Profacility Magazine maart 2009
Pro-Real Estate<br />
[ Market]<br />
Brussel geboekstaafd als<br />
Als toeristische<br />
trekpleister weet<br />
Brussel matig te <strong>be</strong>koren,<br />
daarentegen wel als<br />
zakenstad, althans in de<br />
<strong>be</strong>eldvorming. Volgens<br />
de jaarlijkse Cities Monitor<br />
staan we op de vierde<br />
plaats. Nagezien daarvan<br />
is het alles<strong>be</strong>halve<br />
ju<strong>be</strong>len. Met een dalende<br />
afname van kantoren en<br />
slinkende huurprijzen<br />
sluipt de crisis overal<br />
rond. Van Brussel tot<br />
Londen.<br />
Bij verkoop brengen groene<br />
kantoren 16% meer op dan een<br />
soortgelijk 'grijs' pand.<br />
In zijn European Cities Monitor vraagt<br />
het internationale vastgoedkantoor<br />
Cushman & Wakefield elk jaar<br />
500 Europese <strong>be</strong>drijfsleiders en senior<br />
managers naar hun perceptie van<br />
Europese vestigingssteden. Na een daling<br />
in de afgelopen twee jaar staat Brussel<br />
op de vierde plaats in de rangschikking<br />
van <strong>be</strong>langrijkste Europese zakencentra.<br />
Voornoemd vastgoedbureau ondervroeg<br />
hen naar jaarlijkse gewoonte over de leefbaarheid<br />
van de steden, de <strong>be</strong>schikbare<br />
kantoren, de mobiliteit, de <strong>be</strong>schikbaarheid<br />
van personeel, en zo verder. In de<br />
ranking die daaruit voortvloeit staan<br />
Londen en Parijs al jaren onwrikbaar op<br />
nummer één en twee. Maar voor hoe lang<br />
nog? Nu de pond een duizelingwekkende<br />
vlucht naar <strong>be</strong>neden heeft genomen<br />
zien de zaken voor heel wat Britten er niet<br />
rooskleurig uit. Gordon Brown heeft kopzorgen.<br />
Brussel raakte de laatste twee jaren wat op<br />
de sukkel tot grote ongerustheid van<br />
Charles Piqué. Gebrek aan fiscale en administratieve<br />
uniformiteit vormen obstakels<br />
waar de Brusselse voorman mee zit.<br />
Telkens schoven we een plaatsje achteruit<br />
maar nu staan we weer op de klassieke<br />
vierde plaats na Frankfurt, maar vóór<br />
Amsterdam en Barcelona.<br />
Sterk merk<br />
De sterke punten van Brussel zijn de<br />
talenkennis (derde plaats op 34 steden),<br />
huisvesting voor expats (3), toegankelijkheid<br />
van markten en klanten (van 5<br />
naar 4), het nationaal en internationaal<br />
transportnetwerk (5) en de <strong>be</strong>schikbaarheid<br />
van gekwalificeerd personeel (van 7<br />
naar 6). Brussel is en blijft een zeer sterk<br />
merk. Onze nationale luchtvaartmaatschappij<br />
heet niet voor niets Brussels<br />
Airlines. Brussel is als merk veel sterker<br />
dan België. Spelen we dat wel voldoende<br />
uit?<br />
Weinig kantoorpanden<br />
gerenoveerd<br />
Minder goed scoort Brussel op vlak van<br />
loonkosten, mobiliteit en de kwaliteit<br />
van de kantorenmarkt. Het aantal<br />
<strong>be</strong>schikbare kantoren dat voldoet aan de<br />
internationale standaarden, is te gering.<br />
Ook in levenskwaliteit scoort Brussel<br />
matig. De hoofdstad scoort zwak voor<br />
22 Profacility Magazine maart 2009
sterk merk<br />
Dalende huurprijzen in heel Europa<br />
Volgens een studie van Jones Lang LaSalle’s European Office Clock zal in 2009<br />
de neerwaartse druk op de huurprijzen in de meeste Europese markten verder<br />
toenemen.” Huurprijzen In West-Europa zijn in het vierde kwartaal van 2008<br />
dalende huurprijzen gerapporteerd in het Londense West End (-11,6%), Dublin<br />
(-5,2%), Barcelona (-3,8%), Brussel (-3,5%) en Madrid (-1,8%). Stockholm (-6,8%)<br />
en Milaan (-3,5%) kwamen voor de eerste keer tijdens deze cyclus terecht in het<br />
kwadrant ‘Huren dalen’. De omstandigheden zijn in sommige Centraal- en Oost-<br />
Europese markten drastisch veranderd; zo daalden de tophuren voor<br />
kantoorruimte tijdens het vierde kwartaal in Moskou met 26,3% en in Warschau<br />
met 15,2% alhoewel de huurprijzen in Boedapest en Praag stabiel bleven. In alle<br />
andere Europese markten bleven de tophuren gelijk met uitzondering van Lyon<br />
waar de huren stegen met 2% in deze periode. In het algemeen namen<br />
huurincentives toe, ook in markten waar de primaire nominale huren laag bleven.<br />
Groen kantoor is lucratiever<br />
Brussel scoort met een vierde plaats<br />
goed als het om de toegang tot de<br />
verschillende markten gaat<br />
(bron: European Cities Monitor 2008 Cushman &Wakefield).<br />
Milieuvriendelijke, energiezuinige kantoorgebouwen zijn niet alleen een ethische<br />
<strong>be</strong>legging, maar ze leveren ook een hoger <strong>be</strong>leggingsrendement op.<br />
Dat blijkt uit een uitgebreid marktonderzoek onder Amerikaanse kantoren dat is<br />
uitgevoerd door de Universiteit Maastricht en de Californische universiteit<br />
Berkeley. Groene kantoren leveren gemiddeld een 2% hogere huur per vierkante<br />
meter op en heb<strong>be</strong>n een hogere en stabielere <strong>be</strong>zettingsgraad dan vergelijkbare<br />
reguliere kantoren. Bij verkoop brengen groene kantoren 16% meer op dan een<br />
soortgelijk 'grijs' pand.<br />
personeelskosten (23), pollutie (18), kwaliteit<br />
van de kantoorruimte (17), levenskwaliteit<br />
voor de werknemers (van 18<br />
naar 17), prijs/kwaliteit van de kantoren<br />
(van 17 naar 15) en de <strong>be</strong>schikbare kantoorruimte<br />
(een zware terugval van 15<br />
naar 10). Brussel kampt weliswaar met<br />
een leegstand van kantoren met 10 procent,<br />
maar minder dan een derde van de<br />
1,5 miljoen vierkante meter <strong>be</strong>schikbare<br />
kantoorruimte, is van degelijke kwaliteit.<br />
Als gevolg van de ongewoon lage<br />
huurprijzen worden relatief weinig panden<br />
gerenoveerd.<br />
Regionale steden klimmen<br />
De snelste klimmers zijn zonder uitzondering<br />
regionale steden: Zürich (van de<br />
dertiende naar de tiende plaats),<br />
Düsseldorf (van de zestiende naar de<br />
twaalfde plaats) en Manchester (van de<br />
achttiende naar de veertiende plaats).<br />
Cushman & Wakefield ging in dit verhaal<br />
ook na of <strong>be</strong>drijven geïnteresseerd zijn in<br />
'groene' gebouwen. Slechts vijftien procent<br />
zit al in een energievriendelijk<br />
gebouw, 45 procent wil dat in de toekomst<br />
graag. Niet zozeer om ecologische<br />
redenen, maar om kosten te <strong>be</strong>sparen.<br />
Om diezelfde reden is er ook een tendens<br />
om minder vierkante meters kantoor<br />
op te nemen. Thuiswerk en flexi<strong>be</strong>le<br />
werkplaatsen. De studie geeft aan dat<br />
21 procent van de <strong>be</strong>drijven het voorbije<br />
jaar is verhuisd. 42 procent koos voor<br />
een nieuwe EU-staat in Oost-Europa,<br />
30 procent voor een ander West-Europees<br />
land en 30 trok naar groeimarkt China.<br />
De komende twee jaar, zo geeft het<br />
rapport te kennen, denkt slechts 19 procent<br />
aan verhuizen. Allicht heeft dit te<br />
maken met de zwakke wereldeconomie.<br />
Wanneer het iets minder goed, neemt<br />
men liever geen risico's op on<strong>be</strong>kende<br />
markten.<br />
De <strong>be</strong>drijven werd ook gevraagd hoe ze de<br />
impact van de internationale kredietcrisis<br />
willen opvangen. Het invoeren van<br />
een flexi<strong>be</strong>lere werkstructuur (42%) staat<br />
bovenaan. Die ingreep wordt gevolgd<br />
door het concentreren in een gebouw<br />
(30%), minder ruimte gebruiken (26%) en<br />
verhuizen naar een goedkopere locatie<br />
in de buurt (23%). Verhuizen naar een<br />
andere stad in hetzelfde land (16%) is<br />
uitzonderlijk.<br />
Brussel: geen uitblinker<br />
Even werd er gevreesd dat de communautaire<br />
strub<strong>be</strong>lingen negatief zouden<br />
afstralen op het imago van de hoofdstad.<br />
Het tegendeel lijkt nu waar te zijn.<br />
In het debat is Brussel als economische<br />
groeipool juist extra in de verf gezet,<br />
wat de naams<strong>be</strong>kendheid zeker heeft<br />
doen stijgen, weten ze bij Cushman &<br />
Wakefield. Brussels minister van<br />
Economie Benoît Cerexhe (CDH) stelde<br />
vast dat Brussel gemiddeld goed scoort,<br />
maar dat de stad in geen enkele categorie<br />
echt uitblinkt. "In talenkennis<br />
staan we op drie, onze <strong>be</strong>ste score, maar<br />
wel na Londen en Amsterdam. Hier<br />
moeten we nog extra investeren in<br />
onderwijs." Ook kan volgens dezelfde<br />
minister nog heel wat aan de telecommunicatie<br />
worden gedaan, bijvoor<strong>be</strong>eld<br />
door over de hele stad wifi aan te bieden.<br />
Volgens de minister lopen de resultaten<br />
van Cushman & Wakefield gelijk<br />
met een studie over investeringen in<br />
Brussel. Gaan die in België achteruit<br />
(-5 procent), dan zaten die in 2007 in<br />
Brussel juist in de lift (+27 procent).<br />
Philip WILLAERT ■<br />
Profacility Magazine maart 2009 23
Pro-Real Estate<br />
[ Market]<br />
Afwachten en uitkijken<br />
naar opportuniteiten<br />
Verleden jaar steeg de<br />
verhuurde oppervlakte<br />
met slechts +3% - in 2007<br />
was dat nog +14% - het<br />
laagste groeicijfer sinds<br />
2004. Geen enkele markt<br />
ontsnapte aan de klappen,<br />
maar goede locaties<br />
hielden toch langer stand.<br />
De Brusselse<br />
kantoormarkt gedroeg<br />
zich ondanks alles nog<br />
vrij stabiel in 2008.<br />
Hong Kong<br />
Tokyo<br />
London<br />
Moscow<br />
Dubai<br />
Mumbai<br />
Paris<br />
Damascus<br />
Singapore<br />
New York<br />
Milan<br />
Zurich<br />
Kyiv<br />
Madrid<br />
Dublin<br />
Ho Chi Minh City<br />
Luxembourg City<br />
Shangai<br />
Frankfurt<br />
Stockholm<br />
Warsaw<br />
Athens<br />
Amsterdam<br />
Rio de Janeiro<br />
Oslo<br />
Istanbul<br />
Prague<br />
Seoul<br />
Brussels<br />
Sydney<br />
Vienna<br />
Copenhagen<br />
Beirut<br />
Kuala Lumpur<br />
Budapest<br />
Vancouver<br />
Bucharest<br />
Helsinki<br />
Lisbon<br />
Buenos Aires<br />
Tel Aviv<br />
Bogota<br />
Taipei<br />
Bratislava<br />
Mexico City<br />
Auckland<br />
Belgrade<br />
Zagreb<br />
Sofia<br />
Amman<br />
Riga<br />
Vilnius<br />
Manila<br />
Tallin<br />
Jakarta<br />
Bangkok<br />
Sandton<br />
Op het einde van 2008 <strong>be</strong>droeg<br />
de take-up voor Brussel zowat<br />
500.000m², een ondanks de economische<br />
crisis niet onaardig resultaat.<br />
Dat de Brusselse kantoormarkt zich nog<br />
vrij stabiel gedroeg in 2008, was vooral het<br />
gevolg was van een aanzienlijke take-up<br />
door lokale en internationale overheden.<br />
Samen met de aanverwante activiteiten is<br />
de EU goed voor 20% van de totale kantoorverhuur.<br />
In de <strong>be</strong>drijfswereld zijn het<br />
de banken en ICT-<strong>be</strong>drijven die tekenen<br />
voor het leeuwenaandeel.<br />
De Leopoldwijk moest een terugval met<br />
4% incasseren. Buiten Brussel noteerden<br />
sommige steden een groei, omdat huurders<br />
op zoek gingen naar goedkopere<br />
locaties. Opvallend is zelfs een tekort aan<br />
<strong>be</strong>schikbare ruimte in een provinciestad<br />
als Genk. De ware gevolgen van de crisis<br />
zullen zich echter pas dit jaar laten voelen,<br />
daar de terugslag van de financiële<br />
crisis op de reële economie met enige<br />
vertraging toekomt.<br />
In Brussel wordt met de nodige voorzichtigheid<br />
uitgekeken naar de geplande<br />
kantoorontwikkelingen voor 2009<br />
en 2010. Op een totaal van 749.105m²<br />
is nagenoeg 579.900 m² speculatief.<br />
De huidige ontwikkelingsgolf concentreert<br />
zich hoofdzakelijk op de Brusselse<br />
binnenwijken. Het gaat dan echter veelal<br />
om grote renovatieprojecten van leegstaande<br />
panden. Uitstellen is hier geen<br />
optie.<br />
HongKong en Tokyo verstoten<br />
Londen van zijn leiderspositie als<br />
duurste kantoorlocatie ter wereld.<br />
« Als de financiële druk in 2009<br />
vermindert zal dat sommige<br />
eigenaars aanzetten hun<br />
goederen op de markt te<br />
brengen en zo nieuwe<br />
verwervingsperspectieven<br />
te creëren. »<br />
Olivier Bastin (JLL-Luxembourg)<br />
0 EUR 500 EUR 1000 EUR 1500 EUR 2000 EUR<br />
Profacility Magazine maart 2009 25
[ Market]<br />
Paniek in het Groothertogdom?<br />
Hoewel de economie ook in Luxemburg een opdoffer krijgt, zal ze in 2009<br />
toch nog altijd boven het gemiddelde van de 15 Europese lidstaten<br />
presteren. In de periode 2007 – 2008 zorgden de administraties voor het<br />
uitvlakken van de sterke terugval van de take-up door <strong>be</strong>drijven. Vooral de<br />
banken en financiële instellingen lieten een duidelijke terugval van de takeup<br />
noteren. Vandaag is het aandeel in de verhuring van kantoorruimte aan<br />
<strong>be</strong>drijven/EU- en Luxemburgse administraties in balans. De hoogste<br />
huurprijzen halen tot 500 euro/m²/jaar. In het centrum variëren de<br />
gemiddelde huurprijzen tussen 240 en 400 euro/m²/jaar. Voor Kirch<strong>be</strong>rg<br />
is de bandbreedte smal: 280 tot 330 euro/m²/jaar. De laagste huurprijzen<br />
vinden we in de zuidoostelijke periferie (150 – 160 euro/m²/jaar).<br />
Er is het voorbije jaar geen schommeling van de huurprijzen vastgesteld.<br />
Met dank aan: CB Richard Ellis, Cushman & Wakefield,<br />
DTZ en Jones Lang LaSalle<br />
Olivier Bastin (JLL-Luxembourg).<br />
De federale en regionale administraties in<br />
Brussel moderniseerden hun complete<br />
kantorenarsenaal slechts enkele jaren geleden,<br />
zodat uit die hoek weinig mag verwacht<br />
worden voor 2009 en 2010.<br />
Hetzelfde geldt voor de Europese en internationale<br />
instellingen, die op korte termijn<br />
slechts <strong>be</strong>perkt noden heb<strong>be</strong>n.<br />
De Brusselse leegstandsgraad <strong>be</strong>draagt<br />
momenteel net geen 9%. Verwacht wordt<br />
dat het hoge aantal speculatieve projecten<br />
onvoldoende geabsor<strong>be</strong>erd zal worden<br />
door de vraag naar kantoren. Op het einde<br />
van 2009 lijkt een leegstandsgraad van<br />
10% reëel, met weinig hoop op ver<strong>be</strong>tering<br />
in 2010.<br />
Kwaliteit voor<br />
een scherpe prijs<br />
De ondernemingen lijden onder de economische<br />
crisis en zullen vooral uitkijken<br />
naar een rationalisatie van hun vastgoedkosten.<br />
Vooral bij de financiële instellingen<br />
die in de Brusselse binnenstad<br />
gevestigd zijn is het de vraag hoeveel van<br />
de vandaag gebruikte 750.000m² zij zullen<br />
<strong>be</strong>houden.<br />
Huurders <strong>be</strong>ginnen nu al te onderhandelen,<br />
nog voor het contract afloopt.<br />
Toch wordt vastgesteld dat een lange termijnverbinten<br />
is niet uitgesloten is, voor<br />
zover de huurprijs een <strong>be</strong>hoorlijke duik<br />
maakt.<br />
Gebruikers zullen uitkijken naar mogelijkheden<br />
om hun gehuurde oppervlakte<br />
te herschikken. Dat kan leiden tot het<br />
verhuizen naar nieuwe locaties, waarbij<br />
in één <strong>be</strong>weging gezocht wordt naar kwalitatief<br />
<strong>be</strong>tere gebouwen die nu zonder<br />
prijsverhoging of zelfs tegen lagere prijs<br />
<strong>be</strong>schikbaar komen. Verwacht wordt dat<br />
oudere kantoorgebouwen en ongunstige<br />
locaties helemaal uit de markt zullen<br />
worden geduwd, terwijl de <strong>be</strong>zetting voor<br />
goede panden met aantrekkelijke ligging<br />
26 Profacility Magazine maart 2009<br />
onverminderd op hoog niveau zal blijven.<br />
We krijgen dus een verhuurmarkt<br />
op twee snelheden.<br />
Rekenen naar de toekomst<br />
Voor standaard huurtermijnen op kantoren<br />
stegen de rendementen van 5.5%<br />
naar 6,25% in de laatste 6 maanden. Op<br />
basis van de gestegen rendementen op<br />
vastgoed, zouden de Brusselse kantoren<br />
al minstens 20% aan waarde heb<strong>be</strong>n verloren.<br />
Voor de langere huurtermijnen,<br />
met vaste indexaties over meer dan<br />
9 jaar, stegen de rendementen van 5%<br />
naar 5,75% nu. Sales & Lease Back blijft<br />
volgens DTZ ook in deze moeilijke tijden<br />
een interessante optie, voor zover het<br />
<strong>be</strong>drijf in goede papieren zit. Het rendement<br />
van de onderneming dient hoger<br />
te liggen dan dat voor vastgoed. Sales &<br />
Lease Back is een uitgesproken middel<br />
om vlug liquiditeiten te verwerven voor<br />
een verhoogde concentratie op de eigen<br />
core business. Bovendien laat het toe de<br />
flexibiliteit van de onderneming naar<br />
huisvesting te ver<strong>be</strong>teren.<br />
Iets meer optimisme<br />
bij commercieel vastgoed<br />
Wereldwijd daalden de investeringen in<br />
commercieel vastgoed in 2008 met 59%<br />
tot 335,5 miljard euro in vergelijking met<br />
het recordtotaal van 809,7 miljard euro in<br />
2007. Sinds de zomer van 2008 werden er<br />
nauwelijks nog investeringen in commercieel<br />
vastgoed vastgesteld.<br />
Kleding is het meest conjunctuurgevoelig<br />
onder de verschillende winkelsectoren. In<br />
eigen land blijven winkelketens zoals<br />
Zara en H&M door hun lagere prijzenpolitiek<br />
en naam<strong>be</strong>kendheid voorlopig<br />
uit de wind. Eenzelfde verschijnsel tekent<br />
zich af bij andere prijs<strong>be</strong>wuste kledingsketens<br />
in België. Ze blijven zelfs uitkijken<br />
naar expansiemogelijkheden.<br />
Voor 2009 wordt een verdere vraag naar<br />
vastgoed verwacht uit de hoek van de<br />
discounters en de sterke modemerken.<br />
Sommige retailers hopen erop in de huidige<br />
economische malaise een voorsprong<br />
te nemen op hun concurrentie en blijven<br />
dan ook panden zoeken om hun<br />
dekking van de <strong>be</strong>staande geografische<br />
spreiding te optimaliseren. Bovendien<br />
rekenen ze op enkele opportuniteiten in<br />
de komende maanden.<br />
Een verdere stijging van de Belgische<br />
huurprijzen voor winkelpanden is in het<br />
huidige economische klimaat onwaarschijnlijk.<br />
Voor toplocaties wordt in<br />
2009 een stabilisatie van de huurprijzen<br />
verwacht, terwijl dalingen op secundaire<br />
locaties als realistisch gelden.<br />
De Antwerpse Meir en Brusselse<br />
Nieuwstraat <strong>be</strong>kronen de lijst met duurste<br />
Belgische winkelpanden. Hier gelden<br />
huurprijzen van 1.600 euro/m²/jaar. Bij<br />
de winkelcentra plaatsen het Wijnegem<br />
Shopping Center (Antwerpen) en Woluwe<br />
Shopping Centrum (Brussel) zich bovenaan.<br />
Voor <strong>be</strong>iden wordt 1.200 euro/m²/jaar<br />
huurprijs <strong>be</strong>taald.<br />
Besluit<br />
Bedrijven zullen vooral op zoek gaan<br />
naar het minimaliseren van hun vastgoedkosten.<br />
Een efficiënter gebruik van de<br />
oppervlakte is één streefdoel, maar de<br />
hogere leegstand schept eveneens meer<br />
ruimte tot onderhandelen voor de huurders.<br />
De energiecertificaten die nu verplicht<br />
zijn bij huur en verkoop, zullen<br />
bijkomend de aandacht vestigen op de<br />
energiekosten voor de gebouwen. Veel<br />
investeerders nemen een afwachtende<br />
houding aan in de hoop om binnenkort<br />
aan fors lagere prijzen in te stappen.<br />
Eduard CODDÉ ■
Dossier Werkomgeving<br />
Streven naar een<br />
efficiëntere werkplek<br />
Zoals de samenleving de voorbije jaren<br />
constant in <strong>be</strong>weging was, wijzigde ook<br />
de manier waarop carrières ingekleed<br />
worden. Verschillende factoren dragen<br />
hiertoe bij. Een andere rolverdeling<br />
tussen man en vrouw bijvoor<strong>be</strong>eld. Of<br />
de enorme mogelijkheden op<br />
communicatievlak. De context die zich<br />
aftekende, heeft een vergaande<br />
weerslag gehad op de <strong>be</strong>nadering van<br />
30<br />
Inhoud<br />
[ Space Management ]<br />
Workplace Investigation<br />
de werkvloer in de meest brede<br />
<strong>be</strong>tekenis van het woord. Een fenomeen<br />
als landschapskantoren met gedeelde<br />
bureaus, om slechts één voor<strong>be</strong>eld te<br />
geven, is niet enkel een gevolg van<br />
duurder wordende kantooroppervlakte.<br />
Het is net dankzij verschillende<br />
technologische evoluties - laptops,<br />
mobiele telefonie - dat de inrichting van<br />
dit soort werkplek ü<strong>be</strong>rhaupt mogelijk is<br />
geworden.<br />
Nadenken over de ideale inrichting van<br />
een kantoorruimte is een onont<strong>be</strong>erlijke<br />
oefening geworden. Het is trouwens<br />
een teken van gezond management.<br />
Tegelijkertijd mag de complexiteit ervan<br />
niet onderschat worden. Vele<br />
componenten spelen immers een rol:<br />
van de meer technische vraagstukken,<br />
tot de zuiver esthetische kant, via de<br />
psychologie van de communicatie met<br />
de werknemers.<br />
Met dit dossier willen we tegemoet<br />
komen aan verschillende vragen die ter<br />
zake <strong>be</strong>staan. Graag overlopen we met<br />
u enkele essentiële elementen.<br />
32<br />
[ Meubilair ]<br />
De taal van ‘open space’<br />
35<br />
[ Ergonomie ]<br />
Ergonomie in functie tot de organisatie<br />
38<br />
[ Case studies ]<br />
Mobiliteit stuurt ICT<br />
40<br />
[ Showroom ]<br />
Kantoordorpen,<br />
wissel op de toekomst?<br />
on line<br />
www.profacility.<strong>be</strong> > Bibliotheek<br />
[ Workplace design ]<br />
Aanleg en welzijn in de werkruimte<br />
Raadpleeg onze online BIBLIOTHEEK<br />
voor andere artikels rond dit thema.<br />
De artikels zijn chronologisch gerangschikt.<br />
31/05/2007 Dossier ruimteplanning:<br />
Bezint eer ge <strong>be</strong>gint<br />
13/04/2007 Modulariteit op de werkplaats<br />
15/12/2006 Werkplaats die lijkt op thuis<br />
19/07/2005 Maars Jansen Concepts:<br />
Creatieve oplossingen<br />
10/05/2005 Werkomgeving:<br />
Flexi<strong>be</strong>le oplossingen<br />
Profacility Magazine maart 2009 29
Do<br />
Workplace Innovation<br />
Integrated approach on process and organisation<br />
© PROCOS Group - MÖBIUS<br />
Integrated approach on process and organisation<br />
© PROCOS Group - MÖBIUS<br />
De manier waarop tegen<br />
de inrichting van een<br />
werkplek aangekeken<br />
wordt veranderde fors<br />
in de loop der jaren.<br />
Wanneer een<br />
nieuw werkconcept<br />
geïmplementeerd<br />
wordt moeten dan ook<br />
<strong>be</strong>langrijke<br />
aandachtspunten in<br />
acht genomen worden.<br />
We vroegen twee<br />
specialisten van<br />
respectievelijk PROCOS<br />
en MÖBIUS enkele<br />
essentiële factoren toe<br />
te lichten.<br />
Een werkplek is niet langer een<br />
plaats waar een werknemer louter<br />
'zijn ding' doet. De idee dat het<br />
een instrument is dat medewerkers een<br />
goed gevoel kan <strong>be</strong>zorgen, won de voorbije<br />
jaren terrein. En dit heeft zo zijn<br />
gevolgen op de manier waarop een optimalisering<br />
van de werkplek ge<strong>be</strong>urt.<br />
"Heel <strong>be</strong>langrijk bij de inplanting van<br />
een nieuw werkplekconcept is wat wij<br />
de holistische <strong>be</strong>nadering noemen," legt<br />
Jan Bellaert van MÖBIUS uit. "Er moet<br />
met andere woorden zowel rekening<br />
worden gehouden met de fysieke omgeving<br />
van de medewerker, de mentale<br />
omgeving, maar ook met de zogenaamde<br />
virtuele omgeving, waarmee zaken<br />
als business process, interactie, mobiliteit,<br />
maar ook technologie gerelateerde<br />
aspecten van de werkplek <strong>be</strong>doeld<br />
wordt. Visueel kan je dit het <strong>be</strong>st voorstellen<br />
als drie omgevingen met één centrale<br />
doorsnede waar ze mekaar overlappen.<br />
Precies in die doorsnede moet je<br />
het office concept situeren."<br />
Jan Bellaert (Möbius): "Een goede<br />
communicatie naar de werknemers toe<br />
verhoogt hun <strong>be</strong>trokkenheid bij ingrijpende<br />
veranderingen op de werkvloer."<br />
Autonomie vs. interactie<br />
Dit gezegd zijnde, moet nagegaan worden<br />
voor welk soort job men een ideale werkplek<br />
moet uittekenen. Bij het uitvoeren<br />
van zijn werk <strong>be</strong>schikt iedere medewerker<br />
over een vorm van autonomie en<br />
heeft hij een <strong>be</strong>paalde graad van interactie<br />
met de collega's. Deze twee parameters<br />
<strong>be</strong>palen het type werkplek dat<br />
het meest geschikt is voor de activiteiten.<br />
"Hiervoor hanteren we het schema dat<br />
Francis Duffy meer dan tien jaar geleden<br />
ontwikkelde", licht Jos Duchamps van<br />
PROCOS toe. "Je ziet vier types werkplekomgeving<br />
die elk aan een type<br />
<strong>be</strong>roep kunnen worden gekoppeld."<br />
(SCHEMA “PROCESS”)<br />
Welk resultaat levert zo'n oefening op?<br />
De manier waarop die relatie tussen<br />
autonomie en interactie plaatsvindt,<br />
resulteert in een concrete simulatie van<br />
hoe de ideale werkplek eruit zou moeten<br />
zien. Dat precies deze verhouding een<br />
determinerende rol blijkt te spelen in<br />
het uittekenen van de structuur van een<br />
kantoorruimte staat buiten kijf.<br />
(SCHEMA “SIMULATION”)<br />
Proces van inplanting<br />
"Je mag nog het <strong>be</strong>st mogelijke plan uitgewerkt<br />
heb<strong>be</strong>n, als je bij de inplanting<br />
onvoldoende aandacht <strong>be</strong>steedt<br />
aan enkele vuistregels kan het in dit<br />
stadium nog helemaal fout gaan", <strong>be</strong>nadrukt<br />
Jan Bellaert. Ook hier <strong>be</strong>staat een<br />
30 Profacility Magazine maart 2009
ssier Werkomgeving<br />
Integrated approach on process and organisation<br />
© PROCOS Group - MÖBIUS<br />
grafiek van. Een geslaagde implementatie <strong>be</strong>rust steeds op een<br />
samenspel van zowel een fysieke als mentale component.<br />
"Communicatie naar de werknemers toe is fundamenteel,"<br />
aldus Jan Bellaert. "Hou ze op de hoogte van wat je doet, en<br />
vooral ook: waarom. Op die manier voelen ze zich ook<br />
<strong>be</strong>trokken bij de implementatie van een nieuw werkplekconcept<br />
en kunnen negatieve gevoelens bij <strong>be</strong>paalde maatregelen<br />
vermeden, of op zijn minst sterk afgezwakt worden.<br />
Als we het even concreet <strong>be</strong>kijken: het gevaar <strong>be</strong>staat<br />
- en dat zien we in de praktijk - dat men puike plannen uitwerkt,<br />
maar de werknemers pas op het allerlaatste moment<br />
meedeelt hoe voortaan de vork aan de steel zal zitten.<br />
Dit kan voor een heuse paleisrevolutie zorgen."<br />
In het <strong>be</strong>werkstelligen van deze <strong>be</strong>trokkenheid kan een standaard<br />
vragenlijst dienstig zijn. Concreet krijgen de werknemers<br />
een aantal stellingen voorgeschoteld die ze moeten<br />
quoteren. Enkele voor<strong>be</strong>elden: 'ik ervaar mijn huidige werkplek<br />
als aangenaam', 'ik ontvang voldoende informatie over<br />
de doelstellingen van dit project', of nog: 'ik <strong>be</strong>n ervan overtuigd<br />
dat, eens afgerond, dit project een gunstige weerslag zal<br />
heb<strong>be</strong>n op de manier waarop ik mijn werk uitvoer'. Aan de<br />
hand van de quotering - verschillende gradaties tussen volstrekt<br />
oneens tot volstrekt eens - kan men peilen naar wat leeft<br />
bij de medewerkers. Dergelijke informatie, voor zover men<br />
er daadwerkelijk rekening mee houdt, kan een cruciale rol<br />
spelen in het proces.<br />
En tot slot nog dit: men moet goed <strong>be</strong>seffen dat workplace<br />
innovation niet in het abstracte verloopt. Vaak is het <strong>be</strong>drijf<br />
waarin dergelijke plannen opgezet worden zelf in <strong>be</strong>weging.<br />
Het kan nodig zijn om de <strong>be</strong>schikbare ruimte voor<br />
meer mensen geschikt te maken. Soms ook krimpt het personeels<strong>be</strong>stand,<br />
wordt ruimte van de hand gedaan en moeten<br />
de overblijvers op een kleinere oppervlakte worden<br />
samengebracht. Hoeft het gezegd dat de sentimenten waarmee<br />
dit gepaard gaat ontzettend <strong>be</strong>langrijk zijn bij de inplanting?<br />
(SCHEMA “PEOPLE / PLACE”)<br />
Michaël VANDAMME ■<br />
Profacility Magazine maart 2009 31
De taal van ‘open space’<br />
Geen enkel<br />
kantorenproject wordt<br />
tegenwoordig nog<br />
gerealiseerd zonder een<br />
‘open space’. Hoewel<br />
open space de norm is<br />
geworden is het concept<br />
nog steeds niet perfect<br />
gekend. Meestal wordt<br />
alleen het idee van<br />
‘landscape design’<br />
onthouden, maar open<br />
space gaat veel verder<br />
dan dat. Zonder de<br />
aanwezigheid van<br />
complementaire ruimtes<br />
heeft open space geen<br />
zin. Tijd dus om onze<br />
woordenschat rond<br />
hedendaags workplace<br />
design wat bij te<br />
schroeven…<br />
«Kantoren <strong>be</strong>staan niet meer!”<br />
Dat is de provocerende titel<br />
die trendsetter Erik Veldhoen<br />
(www.veldhoen.nl) al in 1994 gaf aan<br />
zijn boek over de inrichting van werk -<br />
ruimtes. “Door wat moeten we die dan<br />
vervangen?” is de eerste vraag die we<br />
ons dan stellen. Het hedendaagse antwoord,<br />
misschien in afwachting van<br />
andere antwoorden, is ontegensprekelijk<br />
de ‘open space’. Dit concept van<br />
bureau-inrichting, dat overgewaaid zou<br />
zijn uit de Verenigde Staten in de jaren<br />
60, stamt eigenlijk uit de periode na de<br />
oorlog en vindt zijn oorsprong in<br />
de hoofden van de Duitse gebroeders<br />
Schnelle. De broers hadden echter<br />
geen succes en daarom <strong>be</strong>sloten ze hun<br />
onderneming Quickborner Team naar<br />
de Verenigde Staten te verhuizen. Daar<br />
werd het idee meteen op applaus onthaald<br />
en zo stak het dus nog eens de<br />
Oceaan over om als Amerikaanse trend<br />
Europa te veroveren.<br />
Waarom nauwkeurig?<br />
De open space heeft meerdere doelen,<br />
waaronder kosten <strong>be</strong>sparen door het verkleinen<br />
van de gebruikte oppervlakte en<br />
de communicatie ver<strong>be</strong>teren tussen de<br />
mensen die er <strong>werken</strong>. Ook persoonlijk<br />
contact ver<strong>be</strong>teren, teamwerk aanmoedigen<br />
en motivatie en productiviteit verhogen<br />
zijn objectieven van het concept.<br />
Kritische geesten <strong>be</strong>weren dat de open<br />
ruimte in realiteit een negatief effect<br />
heeft: ‘sociale controle’ <strong>be</strong>moeilijkt het<br />
leven in de open space. We kunnen die<br />
nadelen inderdaad niet negeren: het is<br />
niet mogelijk een persoonlijk telefoontje<br />
te plegen, personeelsleden houden<br />
mekaar in de gaten, iedereen ziet de<br />
computerschermen, roddels en praatjes<br />
gaan rond als een lopend vuurtje, men<br />
moet voortdurend zijn doen en laten en<br />
zijn uiterlijk in de gaten houden, lawaai<br />
werkt storend, mensen heb<strong>be</strong>n geen persoonlijke,<br />
eigen plek, …<br />
De Franse antropoloog Alain D’Iribarne<br />
protesteerde al tegen de “ultieme vormen<br />
van open space waar werknemers ‘s morgens<br />
niet eens weten aan welk bureau ze<br />
bij aankomst zullen zitten.”<br />
Slecht <strong>be</strong>grepen?<br />
Slecht toegepast…<br />
Die kritieken houden echter geen rekening<br />
met het feit dat de werknemers in<br />
die kantoren niet noodzakelijk elke morgen<br />
komen. Het hedendaagse openspaceconcept<br />
heeft namelijk nog maar<br />
weinig gemeen met het oorspronkelijke<br />
idee. Het concept is intussen niet meer<br />
los te denken van thuis<strong>werken</strong>, tele<strong>werken</strong>,<br />
flex work, reizend <strong>werken</strong>, clean<br />
desk policy, … Voor al die manieren van<br />
<strong>werken</strong> <strong>be</strong>staat er een aangepaste uitrusting<br />
en om de gerechtvaardigde kritiek<br />
(lawaai, nood aan isolatie, …) te verbloemen<br />
zijn er de inrichtingen en materialen<br />
die we hieronder opnoemen.<br />
Dankzij die aanpassingen is het openspaceconcept<br />
compleet en zien we dat<br />
het niet stopt bij een maximum aantal<br />
<strong>be</strong>dienden in een zo klein mogelijke<br />
ruimte ‘parkeren’ van 9 tot 5.<br />
Een waaier aan<br />
mogelijkheden<br />
Een van de geëvolueerde basisideeën<br />
van open space <strong>be</strong>staat erin de werkplaats<br />
te verhuizen naar een gebouw (in<br />
de onderneming of thuis), een lokaal<br />
(bureau, cockpit, vergaderzaal) of een<br />
inrichting (<strong>be</strong>nch, op<strong>be</strong>rgruimte, lounge)<br />
die aangepast is aan het soort werk dat er<br />
gerealiseerd moet worden. Dat impliceert<br />
dat werkdocumenten zo veel mogelijk<br />
gedematerialiseerd moeten worden<br />
en dat verbindingen (zoals voor telefoon<br />
en net<strong>werken</strong>) flexi<strong>be</strong>l moeten zijn.<br />
Zulke bureau-indeling moet dus voor-<br />
Deze inrichting is prima geschikt voor<br />
een « bibliotheek » ruimte waar<br />
scheidingswanden vervangen worden<br />
door zelfdiscipline. (doc. Ahrend)<br />
De <strong>be</strong>nch is hét instrument voor<br />
groepswerk. Idealiter moet die tafel<br />
ingekort en uitgetrokken kunnen worden<br />
naargelang de <strong>be</strong>hoefte.(doc. Ahrend)<br />
De lounge creëert een huiselijke sfeer,<br />
zowel individueel (doc. SV) als collectief.<br />
32 Profacility Magazine maart 2009
Dossier Werkomgeving<br />
zien zijn van een receptie waar niet<br />
alleen het vaste personeel maar ook de<br />
medewerkers van de buitendienst, tijdelijke<br />
werknemers, freelancers en zelfs<br />
<strong>be</strong>zoekers over een telefoon met eigen<br />
nummer kunnen <strong>be</strong>schikken, waar er<br />
een individueel postvakje is en ruimte<br />
voor persoonlijke spullen, bijvoor<strong>be</strong>eld<br />
in een locker of een verplaatsbare trolley.<br />
Dit zijn de verschillende werkplaatsen:<br />
• Het bureau of werkstation<br />
Dit is de basispost: een tafel met ergonomische<br />
stoel en zonder akoestische<br />
of visuele afbakeningen. Die werkunits<br />
zijn minimum gegroepeerd per 2 maar<br />
meestal per 4, 6 of zelfs meer. Ze <strong>be</strong>vinden<br />
zich in een open ruimte om visuele<br />
en vocale contacten te <strong>be</strong>vorderen.<br />
Omwille van de overmaat in het <strong>be</strong>gin<br />
van open space pro<strong>be</strong>ert men tegenwoordig<br />
om kleinere groepen te vormen:<br />
een maximum van 12 units in een ruimte<br />
die groot genoeg is.<br />
• De <strong>be</strong>nch of projecttafel of gastentafel<br />
Deze lange tafels huisvesten individuele<br />
werkposten en laten genoeg ruimte om<br />
meerdere en grote documenten uit te<br />
stallen. Het is de ideale plaats voor<br />
groepswerk van langere duur en voor<br />
gezamenlijke projecten. Op voorwaarde<br />
dat iedereen pro<strong>be</strong>ert lawaai en andere<br />
storingselementen te <strong>be</strong>perken kan<br />
men aan zo’n <strong>be</strong>nch toch individueel<br />
<strong>werken</strong> of een reizend medewerker of<br />
freelancer ontvangen.<br />
• De ‘cubicle’: meer concentratie<br />
In tegenstelling tot het vorige concept<br />
laat deze inrichting de gebruiker toe zich<br />
<strong>be</strong>ter te concentreren. De werkpost wordt<br />
visueel en akoestisch geïsoleerd door 3<br />
tussenwanden. Oogcontact blijft wel<br />
mogelijk via de rest van de open ruimte.<br />
• De cockpit: maximale isolatie<br />
Deze inrichting gaat nog een stapje verder<br />
bij het isoleren, iets wat soms nodig<br />
is om het vertrouwelijke karakter van<br />
het werk te respecteren. De cockpit is een<br />
glazen ruimte die wel visueel contact<br />
toelaat, maar geen verbaal contact. Een<br />
gesloten deur <strong>be</strong>tekent ‘niet storen’. Zo’n<br />
ruimte is ideaal voor vertrouwelijke conversaties<br />
en lange telefoongesprekken,<br />
dus voor indivueel werk dat een hoge<br />
concentratie vereist.<br />
• De bibliotheek:<br />
geconcentreerd in groep<br />
Geconcentreerd <strong>werken</strong> maar dan in<br />
groep blijft mogelijk. Het volstaat om<br />
onder collega’s duidelijke afspraken de<br />
maken over stilte en rust. Een ‘bibliotheek’<br />
ruimte <strong>be</strong>staat uit werkposten die<br />
gerangschikt zijn op één grote tafel, zonder<br />
duidelijke scheiding. Een telefoontoestel<br />
is uit den boze, net als onderlinge<br />
gesprekken. De inrichting kan<br />
aangevuld worden met rekken voor boeken<br />
en documentatie.<br />
• De vergaderzaal: een teleport<br />
Aan dit domein heeft het concept van<br />
open space weinig toegevoegd. De deur<br />
van de vergaderzaal gaat dicht om de<br />
rest van het personeel niet te storen en de<br />
zaal is standaard uitgerust met een grote<br />
tafel en stoelen. De enige nieuwigheid<br />
zijn de audiovisuele uitrusting, projectors<br />
en installaties voor teleconferenties<br />
die ervoor zorgen dat ook telewerkers<br />
of collega’s in een andere zaal, waar dan<br />
ook ter wereld, deel kunnen nemen aan<br />
de vergadering.<br />
• De « lounge » post: een huiselijke sfeer<br />
Dit is waarschijnlijk de meest innovatieve<br />
manier van <strong>werken</strong>. Deze werkpost<br />
volgt de tendens van Faith Popcorn,<br />
de trendgoeroe, volgens dewelke personen<br />
op kantoor hetzelfde comfort willen<br />
ervaren dat ze thuis heb<strong>be</strong>n. De lounge<br />
is een bankje dat in verschillende vormen<br />
opgesteld en geïnstalleerd kan worden:<br />
in een hoek, alleen, in duo, in groep,<br />
tegenover elkaar, … De ruimte wordt<br />
afgesloten met hoge, halfopen wanden en<br />
creëert zo een cocon van comfort die<br />
gebruikt kan worden voor individueel<br />
werk dat een <strong>be</strong>perkte concentratie vereist,<br />
voor werk in kleinere groepen of<br />
voor vergaderingen.<br />
De bankjes zijn comforta<strong>be</strong>l maar daarom<br />
niet minder ergonomisch: elke zitplaats<br />
moet regelbaar zijn en de hoogte<br />
van het tafeltje instelbaar. Informaticaaansluitingen<br />
zijn uiteraard ook voorzien.<br />
• De coffeecorner:<br />
ruimte voor gezelligheid<br />
Nog informeler is de coffeecorner,<br />
lunchhoek, club of andere naam voor<br />
de ruimte die niet langer gewoon de<br />
‘kantine’ is. Het is een plaats waar men<br />
eventjes niet aan het werk hoeft te denken,<br />
maar die ook gebruikt kan worden<br />
om anders te <strong>werken</strong>: informele gesprekken<br />
of meer ontspannen vergaderingen.<br />
De mens is een kuddedier en zijn communicatie<br />
en efficiëntie gaan gepaard<br />
met zijn nood aan gezelligheid.<br />
In deze ruimtes hoeft het meubilair niet<br />
ergonomisch aanpasbaar te zijn omdat<br />
men er nooit meerdere uren achter<br />
mekaar doorbrengt.<br />
Meer uitrusting, minder vierkante<br />
meters.<br />
Is zo’n open space indeling duur? Niet<br />
noodzakelijk. Volgens een recent onderzoek<br />
van AOS Studley, dat werd gepubliceerd<br />
in de Cost Occupancy Index,<br />
kost een werkplaats in België<br />
12.285 euro. Als je er rekening mee<br />
houdt dat zo’n werkplaats 60% van de<br />
tijd niet gebruikt wordt, blijkt dat het<br />
interessant kan zijn om het aantal werkposten<br />
te verminderen. Het is dus gunstig<br />
om werknemers aan te moedigen te<br />
switchen tussen <strong>be</strong>drijf en woonplaats,<br />
afhankelijk van hun taken, uurrooster<br />
en noden. Voor zo’n type organisatie is<br />
open space het perfecte wapen.<br />
Patrick BARTHOLOMÉ ■<br />
In een drukke ruimte is een<br />
concentratie<strong>be</strong>l zoals de ‘cubicle’<br />
broodnodig om sommige taken<br />
tot een goed einde te brengen.<br />
De « cockpit » zorgt ervoor dat de<br />
gebruiker niet stoort of gestoord<br />
wordt door geluiden, vooral van<br />
de telefoon (doc. Pan All).<br />
Een tegenvoor<strong>be</strong>eld van de<br />
huidige tendens die pro<strong>be</strong>ert<br />
kleinere units (tot 12 personen)<br />
te verzamelen.<br />
De trolley van TDS Acior is een<br />
veilige plaats voor persoonlijke<br />
documenten.<br />
Profacility Magazine maart 2009 33
Dossier Werkomgeving<br />
Ergonomie in functie<br />
tot de organisatie<br />
De tijd van het individuele<br />
kantoor met de daarvoor<br />
typische meubilering<br />
lijkt definitief voorbij.<br />
Vandaag is de<br />
kantoorinrichting<br />
dynamisch in functie<br />
tot de organisatie en<br />
werkstroom. Dat de<br />
aanblik van de kantoren<br />
een <strong>be</strong>langrijke motivatie<br />
insluit voor de<br />
werknemers, is evenmin<br />
on<strong>be</strong>langrijk.<br />
De invoering van een overkoepelend FM was aanleiding voor het opstellen van een standaard<br />
voor kantoormeubilair (Rudy Liekens, verantwoordelijke facilitaire dienst FOD Econonomie).<br />
Een kader scheppen waarbinnen<br />
de medewerkers zich goed voelen<br />
en gemotiveerd aan de slag<br />
gaan, was de uitgangsbasis voor de uitbreiding<br />
van de <strong>be</strong>staande Telenet-site<br />
te Mechelen. De ontwikkeling van een<br />
nieuwe <strong>be</strong>nadering van het <strong>be</strong>grip<br />
‘werkplek’ vormde een opgemerkte<br />
doelstelling. Via een analyse van de<br />
werkwijze, de vereiste mobiliteit en de<br />
<strong>be</strong>nodigde faciliteiten, werden de noden<br />
van de werknemers in kaart gebracht.<br />
De nieuw te creëren werkomgeving<br />
moest werknemers stimuleren en hun<br />
kwaliteiten laten ontplooien. Het vernieuwende<br />
kantoorconcept bundelt<br />
flexibiliteit, privacy en voldoende<br />
ruimte om geconcentreerd te kunnen<br />
<strong>werken</strong>.<br />
Heel veel tijd en middelen werden<br />
uitgetrokken voor het <strong>be</strong>studeren<br />
van een aantal ‘<strong>be</strong>st practices’ bij recente,<br />
hoogstaande kantoorrealisaties.<br />
Medewerkers, vakbonden, directie en<br />
specialisten stuurden het ontwerp van<br />
de nieuwe werkplek, dat vervolgens<br />
het raster <strong>be</strong>paalde voor de kantoorvloer.<br />
De traditionele werkplek werd<br />
bij Telenet omgebogen tot een flexi<strong>be</strong>l<br />
platform met ruimte voor ontspanning.<br />
Joris Walraet, Vice President Purchasing,<br />
Logistics & Facilities bij Telenet: “Het<br />
ganse concept is gestart vanuit de mensen.<br />
Wij heb<strong>be</strong>n hun noden opgevraagd<br />
– zowel naar gebouw als naar facilitaire<br />
diensten – opdat ze goed zouden<br />
kunnen functioneren. Inspraak geven<br />
aan de gebruikers van het gebouw i.p.v.<br />
een werksituatie op te leggen, was een<br />
gedurfde <strong>be</strong>nadering en genereerde een<br />
brede input aan meningen. Zij definieerden<br />
hun ideale werkplek, die we<br />
uniform uitrolden over het gebouw.”<br />
Niemand heeft nog<br />
een eigen vaste werkplek<br />
… en het ‘clean desk’-principe is algemeen<br />
ingevoerd, wat de wisselwerking<br />
en samenwerking stimuleert. Het<br />
aantal werkplaatsen is <strong>be</strong>rekend volgens<br />
de 80% regel - 8 werkplekken /<br />
10 personeelsleden - waardoor een<br />
<strong>be</strong>sparing op meubilair mogelijk werd.<br />
Voor geconcentreerd <strong>werken</strong> zijn er de<br />
‘bubbles’ ingericht. ‘Talkpoints’ zijn<br />
voor<strong>be</strong>stemd voor korte meetings, maar<br />
laten zich evenzeer als werkpost gebruiken.<br />
Groepswerk krijgt de nodige ruimte<br />
aan de ‘<strong>be</strong>nches’. “Werknemers<br />
nemen plaats waar dat <strong>be</strong>st schikt t.o.v.<br />
de te vervullen taak” verduidelijkt Joris<br />
Walraet. “Draadloze netwerktoegang<br />
werkt dat in de hand”.<br />
De cafetaria werd ingericht als vergaderruimte,<br />
zodat minder ruimte werd<br />
opgeofferd aan ‘uitsluitend’ vergaderen.<br />
Ook hier zijn de nodige data-aan-<br />
Profacility Magazine maart 2009 35
Dossier Werkomgeving<br />
Ergonomie ondersteunt<br />
rendement<br />
De gemiddelde kostprijs van een<br />
werkplek steeg in 2007 met 2% en<br />
<strong>be</strong>droeg dan 12.285 euro per jaar.<br />
Een slechte ergonomische indeling<br />
drukt op het rendement van de<br />
gebruiker en leidt tot een verhoogd<br />
absenteïsme. Omdat werkplekken in<br />
de hedendaagse kantoorinrichting<br />
gestandaardiseerd worden en ergonomie<br />
een heel individueel gegeven is,<br />
integreert het Belgische TDS Office<br />
Design een geautomatiseerde<br />
ergonomische instelling van de<br />
werkplek als onderdeel van haar<br />
smartOffice ® immotica-oplossing.<br />
Voor elke medewerker wordt een ideaal<br />
ergonomisch profiel geprogrammeerd<br />
in het immotica-systeem. Wanneer<br />
hij of zij plaatsneemt aan een werkplek<br />
en via de PC inlogt, wordt de werkplek<br />
perfect ingesteld volgens het profiel.<br />
De automatisering kan bovendien<br />
rekening houden met invallend licht,<br />
temperatuur, enz.<br />
De FOD Econonomie hanteert een<br />
<strong>be</strong>slissingsta<strong>be</strong>l die toelaat de meest<br />
functionele indeling van de ruimte te <strong>be</strong>palen.<br />
sluitingen en stroomtoevoer geïntegreerd.<br />
Centraal en uniform<br />
Vóór de invoering van facility management<br />
bij de FOD Economie regelde elke<br />
directeur generaal zelf de inrichting<br />
van de kantoren en de aankoop van<br />
meubilair. Ze plaatsten niet zelf de<br />
<strong>be</strong>stelling maar stelden een volledig<br />
‘gunningsdossier’ op, zodat alleen nog<br />
de <strong>be</strong>stelbon moest getekend worden<br />
en de factuur <strong>be</strong>taald. Iedere algemene<br />
directie had zijn gewoonten bij de<br />
<strong>be</strong>slissingname: de ene directeur generaal<br />
kocht alles bij een ‘vertrouwde’<br />
leverancier, de andere selecteerde volgens<br />
zijn persoonlijke smaak uit de<br />
mooiste brochures. Met de invoering<br />
van een overkoepelend facility management<br />
werden een aantal basisprincipes<br />
goedgekeurd door het directiecomité.<br />
Deze basisprincipes werden vertaald<br />
in een aantal praktische regels en standaarden.<br />
Rudy Liekens, verantwoordelijke<br />
facilitaire dienst FOD Econonomie:<br />
“Zo werd ook een standaard ontwikkeld<br />
voor kantoormeubilair, waarin één<br />
bureaumodel, één stoelmodel en twee<br />
modellen voor de kasten zijn opgenomen.<br />
Daarnaast werd een <strong>be</strong>slissingsta<strong>be</strong>l<br />
opgemaakt die toelaat om op basis<br />
van drie parameters - aard van het werk,<br />
communicatie, mobiliteit - de meest<br />
functionele indeling van de ruimte te<br />
<strong>be</strong>palen”.<br />
36 Profacility Magazine maart 2009<br />
De nieuwe regels worden geïmplementeerd<br />
in het geval van verhuizing, maar<br />
worden niet retro-actief toegepast. Het<br />
vastleggen van deze specifieke normen<br />
voor een werkplek en de inventarisatie<br />
van het ruimtegebruik, maakt dat in de<br />
toekomst optimaal kan omgesprongen<br />
worden met de <strong>be</strong>schikbare ruimte.<br />
Op termijn zal dat een vermindering<br />
van het aantal werkposten met 5% opleveren,<br />
goed voor een <strong>be</strong>sparing van<br />
1,7 miljoen euro / jaar.<br />
<strong>Anders</strong> <strong>werken</strong><br />
als totaalconcept<br />
Bij de Vlaamse Overheid staat ‘<strong>Anders</strong><br />
Werken’ centraal, een totaalconcept,<br />
dat zowel invloed heeft op de eigenlijke<br />
werkplek als de locatie van de gebouwen<br />
t.o.v. openbaar vervoer en waarin<br />
ook thuis<strong>werken</strong> zijn plaats heeft.<br />
Voor alle nieuwe projecten is een ‘open<br />
space’-indeling vanzelfsprekend. Er is<br />
een mix van werk- en vergaderplekken<br />
met ‘teamcockpits’, individuele cockpits,<br />
‘lounge’-werkplekken en ‘<strong>be</strong>nches’.<br />
De combinatie resulteert in een aangenaam<br />
kader om in te <strong>werken</strong>. In de<br />
Ellipse Building, waar een maximale<br />
concentratie van diensten is gehuisvest,<br />
<strong>be</strong>schikt elke werknemer over<br />
23m² bruto oppervlakte en rekent men<br />
met 80% <strong>be</strong>zetting.<br />
“Er is absoluut geen sprake van<br />
eenheidsworst” verzekert Gert<br />
Potoms, Algemeen directeur van het<br />
Beleidsdomein Bestuurszaken,<br />
Agentschap voor Facilitair Management<br />
van de Vlaamse Overheid. “Het is ook<br />
niet mogelijk om overal hetzelfde te<br />
doen voor wat de inrichting <strong>be</strong>treft.<br />
We houden ons wel aan een uniforme<br />
aanpak en zoeken naar consistentie binnen<br />
een gebouw. Door uit te gaan van<br />
een standaard verdeling van de werkplekken,<br />
kan 80% van de <strong>be</strong>hoeften<br />
worden ingevuld. Voor de resterende<br />
invulling zoeken we naar individuele<br />
aanpassingen. Een generiek concept<br />
vergemakkelijkt tevens een eventuele<br />
verhuis”.<br />
Met de verschillende leveranciers voor<br />
kasten, stoelen en ander kantoormeubilair<br />
werden raamcontracten opgesteld.<br />
Het is niet de <strong>be</strong>doeling om altijd en<br />
overal over hetzelfde meubilair te<br />
<strong>be</strong>schikken, maar gezien het hoofdzakelijk<br />
om bij<strong>be</strong>stellen gaat, krijgt men<br />
wel stilaan een stroomlijning van de<br />
inventaris.<br />
Tele<strong>werken</strong> is al een tijd ingevoerd en<br />
krijgt een toenemend <strong>be</strong>lang. Het komt<br />
er vooral op aan dat de leiding leert om<br />
het personeel aan te sturen. Door een<br />
resultaatgericht management blijft de<br />
controle ook bij tele<strong>werken</strong> perfect<br />
mogelijk. Het integreren van tele<strong>werken</strong><br />
bij de leidinggevende functies ligt<br />
nog moeilijk, maar zal zich ook daar<br />
stelselmatig doorzetten.<br />
Eduard CODDÉ ■
Dossier Werkomgeving<br />
Mobiliteit stuurt ICT<br />
Draadloze netwerktoegang in het ganse gebouw vergemakkelijkt de<br />
toepassing van het ‘clean desk’-principe. (foto Telenet)<br />
Nu werknemers steeds<br />
minder over een vaste<br />
werkplek <strong>be</strong>schikken<br />
moet ICT inspelen op<br />
de mobiliteit van het<br />
personeel binnen en/of<br />
buiten de onderneming.<br />
De apparatuur is al langer<br />
licht en verplaatsbaar.<br />
Hoog tijd voor<br />
‘intelligente’ net<strong>werken</strong><br />
die de gebruikers op<br />
de voet volgen en op<br />
hun wenken <strong>be</strong>dienen!<br />
ICT <strong>be</strong>strijdt energieverspilling<br />
Bij de FOD Economie zijn op<br />
dit ogenblik nog geen specifieke<br />
ICT-ingrepen doorgevoerd<br />
die de mobiliteit van het personeel<br />
tussen de werkplekken verhogen.<br />
Oorspronkelijk was voorzien om met<br />
een standaardconfiguratie te <strong>werken</strong><br />
voor de computers, waardoor de medewerkers<br />
zich zouden kunnen inloggen<br />
op om het even welk toestel, gevolgd<br />
door het ophalen van het individueel<br />
gebruikersprofiel vanaf de server.<br />
Technisch bleek dit echter niet mogelijk<br />
voor een aantal softwarepakketten waarmee<br />
gewerkt wordt. Het volledige computerpark<br />
vervangen door notebooks<br />
was budgettair evenmin haalbaar. “Naar<br />
de toekomst evalueren we zeker webtoepassingen<br />
op het Intranet, zodat uiteindelijk<br />
een volledige mobiliteit tussen<br />
de werkplekken mogelijk zal worden,”<br />
<strong>be</strong>vestigt Rudy Liekens, verantwoordelijke<br />
facilitaire dienst FOD Econonomie.<br />
Daarnaast is er de uitbouw van gecentraliseerde<br />
‘service- & printcenters’ per<br />
Energieverspilling vermijden <strong>be</strong>spaart geld en is goed voor<br />
het milieu. ‘Immotica’ levert daarvoor het ideale <strong>be</strong>heertool.<br />
In de privéwoningbouw is ‘domotica’ al een tijdje in opmars.<br />
Dat <strong>be</strong>grip staat voor het automatiseren van elektrische<br />
schakelfuncties voor verlichting, zonnewering, verwarming,<br />
airco, toegangscontrole, <strong>be</strong>veiliging, enz. Het Belgische TDS Office<br />
Design biedt met smartOffice® een immoticaoplossing voor grote<br />
gebouwen waarin dezelfde functionaliteiten vervat zitten. Bovendien<br />
voorziet immotica in controle op afstand van alle technieken,<br />
wat bijdraagt tot goedkopere interventies en preventief onderhoud.<br />
gebouw, waar multifunctionele printers<br />
de afdruk- en kopieertaken centraliseren.<br />
Voorspelbare migratie<br />
naar draadloze net<strong>werken</strong><br />
Gert Potoms, Algemeen directeur van<br />
het Beleidsdomein Bestuurszaken,<br />
Agentschap voor Facilitair Management<br />
van de Vlaamse Overheid: “Er werden<br />
geen speciale aanpassingen doorgevoerd<br />
op het vlak van ICT. Wel loopt er in<br />
één gebouw een proefproject met een<br />
netwerk voor draadloze toegang tot de<br />
IT-infrastructuur. Op termijn zullen<br />
draadloze net<strong>werken</strong> zich ongetwijfeld<br />
doorzetten, maar elke entiteit binnen<br />
de Vlaamse Overheid moet de losten<br />
voor omschakeling zelf dragen. Dit<br />
garandeert een meer verantwoorde<br />
migratie”.<br />
Voor wat telefonie <strong>be</strong>treft verzekert de<br />
draadloze DECT-standaard nog altijd<br />
uitstekende diensten. De nood om over<br />
te schakelen naar VoIP wordt nog niet<br />
gevoeld. “Voor zover VoIP alleen<br />
gebruikt wordt voor gesproken communicatie,<br />
is er geen <strong>be</strong>sparing aan verbonden,”<br />
argumenteert onze gesprekspartner.<br />
“We <strong>be</strong>schikken over een<br />
goed uitgebouwd telefonienetwerk in<br />
Vlaanderen en dat is ook ons werkterrein,<br />
zodat er geen concrete <strong>be</strong>sparingen<br />
mogelijk zijn. Voor internationaal vertakte<br />
<strong>be</strong>drijven ligt dat uiteraard helemaal<br />
anders”.<br />
Eduard CODDÉ ■<br />
38 Profacility Magazine maart 2009
Kantoordorpen, wissel op<br />
Kantoorinrichter Samas<br />
combineert met The<br />
Village Office in het<br />
Nederlandse Houten rust<br />
en werkcomfort binnen<br />
het eigen hoofdkantoor.<br />
In dit frisse concept staat<br />
plezier bij het werk<br />
<strong>be</strong>wust centraal. Het is<br />
wachten op navolging.<br />
Kleur en licht zetten van bij het<br />
binnenkomen een blije toon.<br />
Door de ingrijpende opkomst van<br />
de ICT is het kantoor alles<strong>be</strong>halve<br />
out. Ook al voorspelde<br />
Alvin Toffler aan het einde van de<br />
20 ste eeuw de komst van the electronic<br />
cottage waarbij wonen, <strong>werken</strong> en vrije<br />
tijd in één ruimte zou zijn geïntegreerd.<br />
Tele<strong>werken</strong> mag dan wel een wijdverbreid<br />
fenomeen zijn geworden, kantoren<br />
<strong>be</strong>staan nog steeds. Alleen klinkt de<br />
vraag: welke eisen stelt de ‘nieuwe economie’<br />
aan kantoorgebouwen? Wat is de<br />
A happy worker is a productive<br />
worker.<br />
boodschap die het moderne kantoor<br />
moet uitstralen? Het antwoord van<br />
Samas is The Village Office.<br />
Menselijke architectuur<br />
Naar analogie van de sociale structuren<br />
in een dorp <strong>be</strong>staat The Village Office<br />
uit een groot aantal ontmoetingsplekken<br />
zoals marktpleinen, groene ruimtes, restaurants,<br />
verschillende woonkamers of<br />
fitnesscenters. Elke plek binnen dit concept<br />
is geschikt om te <strong>werken</strong>. Dit alles<br />
volgens het motto a happy worker is a<br />
productive worker.<br />
In architectonisch opzicht worden kantoren<br />
vaak ook vormgegeven als een<br />
campus. Kantoorcomplexen heb<strong>be</strong>n in<br />
dat geval de allure van een nederzetting<br />
en de gebouwen zijn omwille van het<br />
<strong>be</strong>lang van de menselijke contacten uitgerust<br />
met piazza’s en binnenstraten<br />
die samen het sociale hart van de organisatie<br />
vormen. Niet zelden worden de<br />
gebouwen, zoals dat in Houten ook het<br />
geval is, omgeven door waterpartijen<br />
en weelderig groen. De Corporate<br />
Village in Zaventem, maar ook de complexen<br />
van Sanoma Magazines in Evere,<br />
<strong>be</strong>antwoorden volledig aan dit <strong>be</strong>eld.<br />
Veel kantoren hinken achter en zijn bijlange<br />
nog niet innovatief georiënteerd.<br />
Een grote sprong voorwaarts kan worden<br />
<strong>be</strong>reikt middels een andere organisatie<br />
van kantoorwerk, waarin ecologie<br />
en economie goed samengaan.<br />
Kantoorinrichter Samas neemt met<br />
The Village Office alvast het voortouw.<br />
Het <strong>be</strong>drijf toont aan dat het een stuk<br />
40 Profacility Magazine maart 2009
Dossier Werkomgeving<br />
de toekomst?<br />
Het verschil tussen thuis en kantoor wordt almaar kleiner.<br />
effectiever is georganiseerd dan voorheen.<br />
Medewerkers kunnen nu veel<br />
flexi<strong>be</strong>ler <strong>werken</strong>. Daardoor <strong>be</strong>spaart<br />
het <strong>be</strong>drijf aanzienlijk wat ruimte.<br />
Besparing van ruimte<br />
Voordat 'office facilitator' Samas de<br />
meeste van zijn onderdelen verhuisde<br />
naar Houten, <strong>be</strong>vond de holding zich in<br />
Baarn, een kantoor, showroom en<br />
fabriek in Tilburg, een groot kantoor in<br />
Zoetermeer en vier regionale kantoren<br />
door het land heen.<br />
De grote verandering in de overgang<br />
van deze oude situatie naar de nieuwe<br />
situatie was de verplaatsing van personeel<br />
en afstoting van ruimte. In Houten<br />
werden alle 24 medewerkers uit de vestiging<br />
in Baarn opgenomen, waarna<br />
die locatie (600 m 2 ) kon worden opgezegd.<br />
Vanuit Tilburg vertrok het grootste<br />
deel van het personeel, 48 medewerkers,<br />
naar Houten. In Tilburg werd<br />
door deze operatie 300 m2 <strong>be</strong>spaard.<br />
Een groot deel van de ruimte bleef<br />
gehandhaafd voor de fabriek van Samas<br />
en daaraan gelieerde afdelingen.<br />
Ook het grootste deel van het personeel<br />
uit Zoetermeer, 37 medewerkers,<br />
kwam naar Houten. De verkoopadressen<br />
in Eindhoven, Amsterdam, Groningen<br />
en Rotterdam kregen geen eigen telefoniste<br />
meer en de showrooms aldaar<br />
werden ook opgeheven. Uit deze vestigingen<br />
vertrokken 6 mensen naar<br />
Houten. De overblijvende vestigingen<br />
worden sindsdien <strong>be</strong>mand door twee<br />
personen. In totaal werd zo’n 1520 m 2<br />
<strong>be</strong>spaard.<br />
Smart<br />
The Village Office past in een nieuwe<br />
manier van <strong>werken</strong>. De techniek – met<br />
name de informatie- en telecommunicatietechnologie<br />
– vormt al een tijdje<br />
geen <strong>be</strong>lemmering meer om flexi<strong>be</strong>l<br />
te <strong>werken</strong> in tijd en plaats. Medewerkers<br />
heb<strong>be</strong>n een smartphone, waarin de<br />
telefoonfunctie is gecombineerd met<br />
vele desktopfaciliteiten. In The Village<br />
Office kan men met een transponderkaart<br />
het draadloze web en netwerk<br />
op en in het restaurant afrekenen.<br />
De transponderkaart wordt ook gebruikt<br />
voor de entree, identificatie en aanwezigheidssignalering.<br />
Voor gasten zonder<br />
netwerkfaciliteiten zijn er WIFI-<br />
'hotspots' voor internettoegang.<br />
Naar de kappper<br />
The Village Office heeft, naast de diverse<br />
kantoorfuncties, een receptiewinkel<br />
(tevens reisbureau en informatie- en<br />
uitgiftepunt) en winkels van <strong>be</strong>drijven<br />
die onderdelen leveren voor de kantoorinrichtingen<br />
van Samas. En verder<br />
maken ondersteunende <strong>be</strong>drijven integraal<br />
onderdeel uit van The Village<br />
Office. De 'good mood food shop', oftewel<br />
het <strong>be</strong>drijfsrestaurant, wordt door<br />
SAB Catering gerund. The Village Office<br />
heeft ook een bar / grand café op de<br />
eerste etage. Naast alle genoemde 'professionele'<br />
winkels, podia en integraal<br />
opgenomen <strong>be</strong>drijven zullen in The<br />
Village Office, zoals in een echt dorp,<br />
ook 'gewone' winkels (bijv. een kapper)<br />
worden opgenomen.<br />
Het gebouw<br />
Het pand van The Village Office <strong>be</strong>staat<br />
uit twee aan elkaar geschakelde<br />
gebouwdelen van elk twee lagen hoog.<br />
Boven op het zuidoostelijke gebouwdeel<br />
is nog een derde bouwlaag. In het<br />
gebouw geeft een patio met een warmrode<br />
muur licht en lucht aan de binnenruimten.<br />
Profacility Magazine maart 2009 41
Dossier Werkomgeving<br />
In steeds meer <strong>be</strong>drijven vormt het<br />
restaurant een <strong>be</strong>langrijke spil voor<br />
de knowledge exchange.<br />
De Villagers: residenten,<br />
hybriden en nomaden<br />
Samas verdeelt de <strong>be</strong>woners<br />
– Villagers – van The Village Office in<br />
residenten, hybriden en nomaden.<br />
Een resident is een medewerker<br />
met een vast werkpatroon,<br />
die vooral op kantoor zit en daarbij<br />
primair gebruikt maakt van de<br />
The Village Office. Een nomade is<br />
veel onderweg en doet zijn werk<br />
overal: thuis, bij de klant, onderweg<br />
en in The Village Office, waarvan hij<br />
alleen secundair gebruik maakt.<br />
Een hybride hangt tussen de twee<br />
eerdergenoemde <strong>be</strong>woners in:<br />
een <strong>be</strong>woner die wisselend gebruik<br />
maakt van de kantoorfaciliteiten.<br />
Daarnaast zijn er ook gasten<br />
vanwege de internationale<br />
structuur van de kantoorinrichter.<br />
Innovatieve kantoren spiegelen zich aan<br />
de structuur van een nederzetting. Pleinen<br />
vormen de gelegenheid voor cross-overs.<br />
Een uniek aspect van The Village Office<br />
is dat de settings in het gebouw <strong>be</strong>halve<br />
werkplekken ook meteen de<br />
showroom vormen voor wat Samas aan<br />
kantoorinrichting levert. Aan de patio<br />
grenst het hart van The Village Office:<br />
de 'marktplaats'. Rondom de marktplaats<br />
<strong>be</strong>vinden zich verschillende<br />
werkplekken, vergaderruimten en functies<br />
zoals het restaurant en een koffiebar.<br />
Werkplekken<br />
De werkplekken zijn allemaal niet-persoonsgebonden<br />
flexplekken. Iedereen<br />
mag daarom overal zitten, maar de verschillende<br />
'teams' van Samas zijn in<br />
het gebouw wel in 'buurten' gegroepeerd.<br />
Voor werkzaamheden waarbij<br />
verstoring ongewenst is, zijn op verscheidene<br />
plaatsen 'concentratieruimten'<br />
gemaakt, kleine glazen cellen, waar<br />
één persoon kan <strong>werken</strong>. Ook zijn in<br />
The Village Office grotere algemene<br />
ruimten opgenomen, zoals grote vergaderruimten<br />
en een auditorium waarin<br />
voorstellingen, presentaties en bijeenkomsten<br />
worden gehouden.<br />
Pantry<br />
Her en der in het gebouw staan 'service<br />
units', met een pantry (koffie, thee<br />
en gekoeld water), printer/copier en<br />
kluisjes. De kluisjes, die vanwege het<br />
flexi<strong>be</strong>le <strong>werken</strong> handig zijn voor<br />
het op<strong>be</strong>rgen van spullen die niet<br />
mogen achterblijven op de bureaus, zijn<br />
met de transponderkaart elektronisch te<br />
<strong>be</strong>dienen.<br />
Het restaurant <strong>be</strong>vat plekken die zowel<br />
voor eten als <strong>werken</strong> of overleg geschikt<br />
zijn. Grenzend aan het restaurant en<br />
aan de andere zijde van deze eetwerkplekken<br />
is een sfeervolle koffiebar, die<br />
eveneens geschikt is voor <strong>werken</strong> en<br />
overleg. Aan de achterkant van de patio<br />
zijn business lounges en een bar opgenomen.<br />
Beide etages heb<strong>be</strong>n een bibliotheek,<br />
waar medewerkers kunnen studeren<br />
en <strong>werken</strong>. De geboorte van het<br />
ervaringskantoor is daarmee een feit.<br />
Philip WILLAERT ■<br />
42 Profacility Magazine maart 2009
Pro-Building<br />
[Inrichtin<br />
Energiezuiniger<br />
infrastructuur<strong>be</strong>heer dankzij<br />
EnergyWise van Cisco<br />
Cisco lanceert EnergyWise, een nieuwe software voor Catalystswitches<br />
die <strong>be</strong>drijven toelaat hun energieverbruik te rapporteren<br />
en te reduceren. In de eerste fase, ‘Network Control’, <strong>be</strong>heert<br />
EnergyWise het verbruik van telefoons, <strong>be</strong>wakingscamera’s<br />
en antennes. Later dit jaar zal de fase ‘IT Control’ van start gaan<br />
en kunnen klanten ook het verbruik van pc’s, laptops en printers<br />
meten. Begin 2010 zullen <strong>be</strong>drijven dankzij de fase ‘Building<br />
Control’ zelfs hun gebouwen efficiënter kunnen <strong>be</strong>heren, want<br />
dan controleert EnergyWise ook het verbruik van liften, verlichting,<br />
verwarming, airconditioning… (SB)<br />
HDX 2.5 van Polycom verbindt<br />
telepresence met<br />
video-conferentie<br />
Door<br />
eenvoudigweg<br />
te klikken op<br />
de namen in<br />
de lijst van<br />
contactpersonen,<br />
kunnen<br />
gebruikers een<br />
videoconferentie<br />
verzenden.<br />
Met de nieuwe software HDX 2.5 lanceert Polycom de eerste<br />
oplossing voor visuele communicatie met aanwezigheidsstatus<br />
(online, “niet storen”, …). De software verbindt telepresence met<br />
een ultramodern videoconferentiesysteem via een gemeenschappelijk<br />
managementplatform. Door eenvoudigweg te klikken op de namen<br />
in de lijst van contactpersonen, kunnen gebruikers een<br />
videoconferentie verzenden tussen de Polycomsolutions en de<br />
CMA Desktop clients. (AD)<br />
Naar de top met Kone<br />
De constructeur van liften lanceert in 2009 een nieuw gamma<br />
van liften dat toelaat tot 30% energie te <strong>be</strong>sparen. In een volgende<br />
ontwikkelingsfase (2010) kan die <strong>be</strong>sparing zelfs oplopen tot 50%.<br />
Het gaat hier over een nieuwe generatie van hijsinstallaties die<br />
een versterkte energiewinst combineert met een economische<br />
waakmodus. (PB)<br />
44 Profacility Magazine maart 2009
g]<br />
NEC Philips lanceert<br />
spraak en data “polshorloge”<br />
De M155 Messenger kan<br />
tekst<strong>be</strong>richten overbrengen maar is<br />
ook uitgerust met een ingebouwde<br />
microfoon en luidspreker en<br />
fungeert als persoonlijk<br />
alarmsysteem.<br />
Nec Philips Unified Solutions stelt de nieuwe M155 Messenger voor,<br />
een draadloos communicatiemiddel dat draagbaar is als polshorloge.<br />
Het apparaatje laat gebruikers toe continu <strong>be</strong>reikbaar te zijn zonder<br />
daarvoor hun handen te moeten gebruiken. (SB)<br />
Domo Contract Flooring<br />
lanceert duurzame tapijttegels<br />
Met ‘minimum70’ lanceert Domo<br />
Contract Flooring een nieuw<br />
gamma tapijttegels dat ontwikkeld<br />
werd i.s.m. Aquafil, Europees<br />
marktleider in PA6 tapijtgarens.<br />
Uniek aan deze tapijttegels is dat<br />
minstens 70% van het garen uit<br />
gerecycleerde materialen wordt<br />
vervaardigd. (SP)<br />
Deze collectie <strong>be</strong>antwoordt aan de<br />
hoge eisen van hedendaagse<br />
kantoorruimtes, nl. duurzaamheid,<br />
slijtvastheid en vormvaste<br />
snijkanten.<br />
Profacility Magazine maart 2009 45
Pro-Services<br />
[Leveranciers]<br />
Nordined-Prequest<br />
wordt NPQ Solutions<br />
Drie jaar geleden fuseerden Nordined Technische<br />
Automatiseringen en Prequest Nederland. In eerste<br />
instantie werden <strong>be</strong>ide <strong>be</strong>drijfsnamen <strong>be</strong>houden, maar<br />
de firma luidt nu een nieuwe fase in door haar naam te<br />
veranderen in NPQ Solutions. NPQ lanceert een aantal<br />
nieuwe oplossingen voor facility management en<br />
gebouw<strong>be</strong>heer, waaronder FM Insight, een Facility<br />
Management oplossing voor SAP-gebruikers. (SB)<br />
ISS Catering werkt<br />
samen met “de Groentekok”<br />
De gerenommeerde chef-kok Frank Fol, bijgenaamd<br />
« de Groentekok », is sinds 1 februari de exclusieve<br />
culinaire partner van ISS Catering Services. Frank Fol is<br />
de <strong>be</strong>denker van het concept “Denk groenten!”,<br />
dat menu’s opstelt op basis van fruit en groenten. (AD)<br />
Eén van zijn missies is om zijn knowhow<br />
te delen met de koks van ISS Catering.<br />
Hogesnelheidsbaan voor<br />
Confortos tussen Brussel<br />
en Louvain-la-Neuve<br />
Op maandag 2 februari vond de lancering plaats<br />
van de hogesnelheidsbaan voor de TEC bussen<br />
die elke morgen tussen Brussel en<br />
Louvain-la-Neuve rijden. De pechstrook van de<br />
E411 mag vanaf nu dus ook gebruikt worden<br />
door de Confortos over het hele traject. Reizigers<br />
zouden 15 tot 25 minuten <strong>be</strong>sparen. (AD)<br />
G4S verzekert in Brussel<br />
maaltijden in volledige duisternis<br />
Only4Senses organiseert maaltijden in volledige<br />
duisternis. Om de veiligheid te waarborgen, doet<br />
de organisator een <strong>be</strong>roep op G4S, dat een <strong>be</strong>wakingsinstallatie<br />
voorstelt met in<strong>be</strong>grip van een<br />
reeks infrarood camera's en aangepaste infrarood<br />
verlichting. Die uitrusting maakt het mogelijk de<br />
<strong>be</strong>elden te visualiseren in een deel van het lichtspectrum<br />
dat onzichtbaar is voor mensen. (AD)<br />
De <strong>be</strong>elden zijn verbazend helder.<br />
Ze kunnen gevolgd worden op een<br />
scherm en worden geregistreerd.
Pro-Services<br />
[ Soft services]<br />
Eerste contact<br />
De Awards van de<br />
“Receptionist(e) van het<br />
Jaar” heb<strong>be</strong>n onlangs de<br />
onmisbare professionele<br />
kwaliteiten van de<br />
personen die in hun<br />
<strong>be</strong>drijf zorgen voor<br />
het eerste contact met<br />
de buitenwereld, in de<br />
schijnwerpers gezet.<br />
Wij <strong>be</strong>kijken van onze<br />
kant meer de<br />
voorwaarden waarin zij<br />
hun opdracht uitvoeren<br />
en de recente evoluties<br />
van de organisatie van<br />
het onthaal in de<br />
ondernemingen.<br />
De receptionisten van het jaar 2009<br />
Wie in zijn <strong>be</strong>roepsloopbaan<br />
al geconfronteerd is met als<br />
“onthaal” een telefoon op<br />
een tafeltje, naast een lijst met namen en<br />
nummers van de rechtstreekse lijnen,<br />
weet wat het eerste contact met een<br />
<strong>be</strong>drijf <strong>be</strong>tekent. Iedereen weet dat de<br />
eerste inruk de doorslag geeft. Daarom<br />
is het vak van receptioniste niet alleen<br />
professioneler geworden - gedaan dus<br />
met het cliché van het werkje voor<br />
<strong>be</strong>ginnelingen of studenten - maar ook<br />
meer gediversifieerd. De receptionisten<br />
moeten nu ook andere opdrachten<br />
kunnen uitvoeren. Dat kunnen administratieve<br />
taken en organisatie zijn<br />
(reservering van zalen, transportmiddelen,<br />
externe diensten, catering enz.)<br />
of secretariaatstaken. Maar één zaak is<br />
wel zeker: “onthaal” rijmt meer en meer<br />
met “veiligheid” en “toegangscontrole”.<br />
En voeg er gerust de onmisbare<br />
<strong>be</strong>heersing van meerdere talen en psychologische<br />
kwaliteiten bij.<br />
De wedstrijd “Receptionist(e) van het Jaar” omvatte de verkiezing van<br />
een laureaat in de twee grote Gemeenschappen van het land. In Vlaanderen<br />
haalde Bea Uvin het. Zij werkt sinds vijf jaar bij Baker & McKenzie,<br />
een advocatenkantoor met 130 medewerkers in Antwerpen en Brussel.<br />
Bij de Walen was de overwinning voor Magdalena Vermeiren uit<br />
Vilvoorde. Zij is al sinds 1978 receptioniste bij de bouwgroep Besix in<br />
Sint-Lambrechts-Woluwe, één van onze grootste ondernemingen in<br />
de bouwsector (400 medewerkers).<br />
www.receptionistevanhetjaar.<strong>be</strong> - www.receptionnistedelannee.<strong>be</strong><br />
Onthaal met de glimlach<br />
en veel enthousiasme werden<br />
door de promotoren van de<br />
wedstrijd het meest aangehaald<br />
als essentiële kwaliteiten van<br />
het onthaalpersoneel.<br />
Charmante cer<strong>be</strong>russen<br />
G4S heeft bijvoor<strong>be</strong>eld het concept van<br />
“Reception Guards” ontwikkeld, dat<br />
“de voordelen van een elegant onthaal<br />
combineert met de preventie van een<br />
hele reeks risico’s voor de organisatie”.<br />
Die volwaardige “<strong>be</strong>wakingsagenten”<br />
zijn <strong>be</strong>last met de toegangscontrole (met<br />
het recht <strong>be</strong>paalde personen te weigeren),<br />
het gecentraliseerd <strong>be</strong>heer van de<br />
sleutels en de alarmsystemen, de registratie<br />
van de <strong>be</strong>wegingen van de <strong>be</strong>zoekers,<br />
de preventie van de risico’s, de<br />
controle van de voerruiten... En vooral<br />
alle onthaalopdrachten waarover wij<br />
het al hadden.<br />
Selectie en opleiding zijn een onontkoombare<br />
evolutie. Met als gevolg de<br />
tendens van uit<strong>be</strong>steding nog te ver -<br />
sterken. Exselsia, een filiaal van Tempo-<br />
Team, heeft er zijn specialiteit van<br />
gemaakt, met diensten als outsourcing,<br />
contracting, front office, back office en<br />
management support. Het <strong>be</strong>drijf organiseert<br />
ook reeds drie jaar de<br />
“Receptionist(e) van het Jaar” awards.<br />
Het evenement gaat gepaard met een<br />
onderzoek de kwaliteiten van een ideale<br />
receptionist(e) en de voorwaarden<br />
om het vak te mogen uitoefenen. Daaruit<br />
is o.m. gebleken dat het publiek volgens<br />
65% van de ondervraagden van<br />
mening is dat de opstoppingen en de<br />
tijdsdruk de stress vergroot heb<strong>be</strong>n, wat<br />
zij ook voelen aan het onthaal.<br />
Patrick BARTHOLOMÉ ■<br />
Profacility Magazine maart 2009 47
Pro-Services<br />
[ Vastgoed<strong>be</strong>scherming]<br />
Wonen in<br />
leegstaande kantoren<br />
Een opdrachtgever kan door de <strong>be</strong>woonformule tot 90 % <strong>be</strong>sparen op zijn <strong>be</strong>wakingskosten.<br />
Lancelot<br />
Vastgoed<strong>be</strong>scherming,<br />
dochter van het Camelot<br />
Europe, <strong>be</strong>veiligt in ons<br />
land verlaten panden,<br />
kloosters, maar ook<br />
werven in aanbouw en<br />
leegstaande kantoren.<br />
Er wordt niet<br />
gepatrouilleerd,<br />
de <strong>be</strong>waking wordt<br />
gegarandeerd door<br />
<strong>be</strong>woners in het<br />
leegstaand vastgoed<br />
te huisvesten.<br />
Het fenomeen rukt op.<br />
De afgelopen vijftien jaar heeft<br />
Camelot Europe zich ontwikkeld<br />
van het eerste professionele<br />
antikraak<strong>be</strong>drijf van Nederland tot<br />
een internationale, full-service, ISO<br />
gecertificeerde leegstands<strong>be</strong>heerder<br />
actief in half Europa. Het <strong>be</strong>drijf levert<br />
maatwerk en kenmerkt zich door het<br />
ontwikkelen van innovatieve oplossingen<br />
voor alle uitdagingen die bij het<br />
<strong>be</strong>heren van leegstaand vastgoed kunnen<br />
ontstaan. Van kantoor tot kasteel,<br />
van bouwplaats tot woonwijk.<br />
Huisvredebreuk<br />
In het startjaar 1993 was voornoemde<br />
leegstand<strong>be</strong>heerder de eerste die aan<br />
eigenaren van leegstaand vastgoed een<br />
grondige juridische onderbouwing aanbood<br />
voor het toen nog relatief on<strong>be</strong>kende<br />
concept ‘antikraak'. Deze structuur<br />
biedt zowel <strong>be</strong>woners als eigenaren<br />
zekerheid over de gebruiksstatus van<br />
het pand en de eigendomsrechten. In<br />
latere jaren is de rechtsgeldigheid van<br />
de constructie meerdere malen in kort<br />
geding getoetst. In alle gevallen kwam<br />
de rechtbank tot de uitspraak dat er<br />
sprake is van een tijdelijke gebruiksstatus<br />
en dat kraken van een tijdelijk<br />
<strong>be</strong>woond pand door Lancelot huisvredebreuk<br />
is. Dit <strong>be</strong>tekende de definitieve<br />
doorbraak voor het <strong>be</strong>schermen van<br />
lege panden door <strong>be</strong>woning volgens de<br />
Lancelot Aanpak.<br />
Enige aanbieders<br />
“Deze aanpak is in Nederland al goed<br />
ingeburgerd,” verzekert woordvoerder<br />
Bob de Vilder. We zijn in Nederland<br />
met zo’n 40 leegstand<strong>be</strong>heerders waarvan<br />
Camelot – zo heet het <strong>be</strong>drijf buiten<br />
België - de absolute nummer één is.<br />
De concurrentie binnen onze sector is<br />
wel bikkelhard.” De Vilder gooit daarom<br />
niet graag cijfers en andere <strong>be</strong>drijfsgegevens<br />
te grab<strong>be</strong>l. Inmiddels opereert<br />
Camelot Europe in vijf landen:<br />
Nederland, België, Engeland, Ierland<br />
en Frankrijk en staan nieuwe vestigingen<br />
in Duitsland en Schotland voor dit<br />
jaar op de planning.<br />
“In Frankrijk, België en Ierland zijn we<br />
de enige aanbieders. Het is een door en<br />
door Nederlandse uitvinding waarvoor<br />
we in Engeland de NBCC Award for<br />
Excellence (2005) ontvingen, een prijs<br />
voor het meest innovatieve product.”<br />
De Vilder heeft een persoonlijke band<br />
met de ontstaansgeschiedenis van het<br />
Profacility Magazine maart 2009 49
[ Vastgoed<strong>be</strong>scherming]<br />
Wanneer er ’s avonds licht brandt, laten kwaadwillenden een gebouw met rust.<br />
Nederlands ‘Antikraak’ concept nu ook in<br />
nieuwe, Franse wet vastgelegd<br />
Na een lobby van ruim een jaar en diverse <strong>be</strong>zoeken van<br />
Franse <strong>be</strong>stuurders aan Nederlandse en Belgische antikraak<br />
projecten heeft het Franse parlement op 12 februari 2009<br />
unaniem een nieuwe wet aangenomen, die het tijdelijk wonen<br />
in leegstaand vastgoed mogelijk maakt. Deze ‘Camelot’ wet is<br />
gebaseerd op de succesvolle Nederlandse aanpak van het<br />
plaatsen van tijdelijke <strong>be</strong>woners in leegstaande scholen,<br />
kantoren, winkels en andere gebouwen. Joost van Gestel,<br />
CEO Camelot Europe: “Het oorspronkelijk oer-Nederlandse<br />
concept van ‘antikraak’ <strong>be</strong>woning is succesvol vertaald naar<br />
een pakket leegstands<strong>be</strong>heerdiensten voor de Franse markt.<br />
Daarmee kunnen allerlei soorten vastgoed, van leegstaande<br />
kantoren tot voormalige, militaire complexen, eenvoudig,<br />
effectief en efficiënt tegen vandalisme, verval en kraak<br />
<strong>be</strong>schermd worden.”<br />
Strategische <strong>be</strong>woning<br />
Bob de Vilder, marketing Manager<br />
Europe en woordvoerder van Camelot.<br />
Eind jaren negentig neemt Lancelot een voorsprong<br />
op de andere leegstand<strong>be</strong>heerders door als eerste<br />
te komen met een brandveiligheidspakket<br />
voor <strong>be</strong>woners. In overleg met diverse<br />
brandweerkorpsen krijgen alle <strong>be</strong>woners<br />
rookmelders, brandblussers, branddekens en een<br />
instructie hoe veilig en verantwoord te wonen in<br />
leegstaand vastgoed. Veiligheid en gebruiksstatus<br />
van het <strong>be</strong>woonde pand worden elke maand<br />
gerapporteerd. Er wordt steeds geopteerd voor<br />
een strategische <strong>be</strong>woning. Dat wil zeggen dat<br />
samen met de eigenaar wordt gekeken op welke<br />
plaatsen in een pand <strong>be</strong>woning nodig is om tot<br />
een optimale <strong>be</strong>scherming tegen kraak en<br />
vandalisme te komen.<br />
<strong>be</strong>drijf. “In 1993 <strong>be</strong>n ik met Camelot<br />
<strong>be</strong>gonnen. De naam refereert aan een<br />
niet in te nemen vesting. We zaten in<br />
Nederland met de naweeën van de krakers<strong>be</strong>weging.<br />
Ik zocht naar een passend<br />
alternatief voor kraken om wonen<br />
in leegstaand vastgoed toch mogelijk<br />
te maken. Ik vond het niet kunnen dat<br />
mensen een fundamenteel recht als<br />
eigendomsrecht door het kraken straffeloos<br />
konden schenden.”<br />
“Vandaag vinden meer dan tienduizend<br />
mensen in Europa op deze wijze goedkoop<br />
en legaal onderdak”, zo weet<br />
De Vilder.<br />
50 Profacility Magazine maart 2009<br />
Goedkoop en effectief<br />
Leegstaande kantoorgebouwen, panden<br />
en verlaten bouwwerven <strong>werken</strong> als<br />
magneten op krakers, vandalen en dieven.<br />
Lancelot wil in de eerste plaats<br />
een goedkoop alternatief bieden voor<br />
de vaak dure <strong>be</strong>wakingsfirma's. Een<br />
opdrachtgever kan door de <strong>be</strong>woonformule<br />
tot 90 % <strong>be</strong>sparen op zijn <strong>be</strong>wakingskosten.<br />
Aannemers of projectontwikkelaars<br />
kunnen tegen een zeer<br />
schappelijke prijs (vanaf 50 euro per<br />
maand) een wooncabine - mét <strong>be</strong>woners<br />
- laten plaatsen op een bouwwerf.<br />
De aanpak is niet alleen een pak goedkoper,<br />
maar zou volgens de aanbieder<br />
ook een stuk efficiënter zijn. Bewoners<br />
zijn op onverwachte momenten gedurende<br />
de hele dag aanwezig. Dat schrikt<br />
ongewenste <strong>be</strong>zoekers en vandalen af.<br />
Douche- en<br />
keukenfaciliteiten<br />
Het concept staat of valt wel met de<br />
<strong>be</strong>woners die worden uitgekozen.<br />
Daarom wordt er heel veel aandacht<br />
gehecht aan een kennismakingsgesprek.<br />
De <strong>be</strong>woners worden zorgvuldig geselecteerd,<br />
altijd aan de hand van een<br />
<strong>be</strong>zoek op kantoor. Men kijkt daarbij<br />
vooral naar het verantwoordelijkheidsgevoel.<br />
Alle <strong>be</strong>woners zijn verplicht<br />
WA (wettelijk aansprakelijkheid) en<br />
inboedel verzekerd. De voorkeur gaat uit<br />
naar <strong>werken</strong>de jongeren in bijvoor<strong>be</strong>eld<br />
het onderwijs, de zorg en bij de politie.<br />
Momenteel <strong>be</strong>veiligt Lancelot in<br />
Vlaanderen een tiental projecten volgens<br />
dit concept, van kazerne tot een<br />
kasteel in de Ardennen. Daartoe <strong>be</strong>horen<br />
ook vele kantoren. Bob de Vilder:<br />
“We zorgen voor douche- en keukenfaciliteiten<br />
zodat leegstaande kantoren<br />
perfect <strong>be</strong>woonbaar worden. In Den<br />
Haag heb<strong>be</strong>n we heel recent een kantoorgebouw<br />
van de overheid in <strong>be</strong>heer<br />
gekregen. Het gaat maar liefst om<br />
60.000 m². Voor zo’n complex maken<br />
we voor elke verdieping een optimaal<br />
gebruiksplan. Wanneer er overdag en<br />
’s avonds van alle kanten duidelijk<br />
‘leven’ in een gebouw is laten kwaadwillenden<br />
zo’n complex snel links liggen.”<br />
Philip WILLAERT ■