U kunt de analyse HIER downloaden. - Vastgoedjournaal
U kunt de analyse HIER downloaden. - Vastgoedjournaal
U kunt de analyse HIER downloaden. - Vastgoedjournaal
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
ollup 2.pdf 28-04-2008 18:12:00<br />
zijn geregeld in <strong>de</strong> Obligatievoorwaar<strong>de</strong>n. Vergeleken met<br />
aan<strong>de</strong>elhou<strong>de</strong>rs of vennoten in an<strong>de</strong>re vormen van<br />
vastgoedfondsen zijn <strong>de</strong> rechten beperkter. Om dit te<br />
compenseren is een structuur gekozen waarbij <strong>de</strong><br />
obligatiehou<strong>de</strong>r wel <strong>de</strong>elt in het totale fondsresultaat en via een<br />
onafhankelijk stichting ook invloed kan uitoefenen. Het toezicht<br />
op <strong>de</strong> geldstromen, het hou<strong>de</strong>n van een 2e hypotheek en het<br />
vertegenwoordigen van <strong>de</strong> belangen van <strong>de</strong> obligatiehou<strong>de</strong>rs<br />
wordt eveneens gedaan door <strong>de</strong> op te richten onafhankelijke<br />
stichting; <strong>de</strong> Stichting Ned<strong>de</strong>x Winkelfonds Duitsland II. De<br />
verwachte looptijd van het fonds is 7 tot 10 jaar. Dit wordt<br />
bepaald door <strong>de</strong> beheer<strong>de</strong>r en na 10 jaar door <strong>de</strong><br />
obligatiehou<strong>de</strong>rs. Fiscaal is sprake van een Box 3 belegging voor<br />
<strong>de</strong> particuliere belegger. Dat betekent dat alleen <strong>de</strong> waar<strong>de</strong> van<br />
<strong>de</strong> belegging jaarlijks in <strong>de</strong> belastingheffing betrokken wordt<br />
tegen effectief 1,2% belasting.<br />
Afbeelding 1 Structuuroverzicht<br />
Vastgoed<br />
Het fonds belegt, via haar dochtervennootschappen, in drie<br />
Duitse winkelobjecten met in totaal 10 winkels. Totaal betreft het<br />
een koopsom van € 19.881.425, - (vrij op naam) bij een huursom<br />
van € 1.457.327, -. Dit is tegen een factor van 13,64 maal <strong>de</strong> huur<br />
ofwel een Bruto Aanvangs Ren<strong>de</strong>ment (BAR) van 7,33%. De<br />
huur<strong>de</strong>rs zijn voor 94% on<strong>de</strong>r<strong>de</strong>el van lan<strong>de</strong>lijk beken<strong>de</strong><br />
winkelketens en <strong>de</strong> gemid<strong>de</strong>l<strong>de</strong> resteren<strong>de</strong> looptijd van alle<br />
huurcontracten is nog 11,7 jaar. De taxatiewaar<strong>de</strong> van <strong>de</strong><br />
objecten bedraagt volgens <strong>de</strong> onafhankelijk taxateur Roux<br />
Deutschland GmbH (on<strong>de</strong>r<strong>de</strong>el van Troostwijk Taxaties)<br />
€ 20.500.000, - (vrij op naam). Bij dit vastgoed gaat het vooral om<br />
<strong>de</strong> locatie, <strong>de</strong> bestemming en <strong>de</strong> kwaliteit van <strong>de</strong> huur<strong>de</strong>rs. De<br />
locaties zijn goed en <strong>de</strong> bestemming maakt het mogelijk op<br />
lange termijn op <strong>de</strong>ze locaties winkels te vestigen. De objecten<br />
zijn nu langjarig verhuurd aan gerenommeer<strong>de</strong> en lan<strong>de</strong>lijk<br />
beken<strong>de</strong> winkelketens. Bij een verkoop in <strong>de</strong> toekomst is het van<br />
belang dat <strong>de</strong>ze zaken dan nog steeds ongewijzigd zijn. Het<br />
vastgoed is min<strong>de</strong>r geschikt voor an<strong>de</strong>r gebruik.<br />
Afbeelding 2. Overzicht van <strong>de</strong> resteren<strong>de</strong> looptijd van <strong>de</strong><br />
huurcontracten<br />
100,0%<br />
90,0%<br />
80,0%<br />
70,0%<br />
60,0%<br />
50,0%<br />
40,0%<br />
30,0%<br />
20,0%<br />
10,0%<br />
0,0%<br />
tot 1 jaar 1 - 2 jaar 2 - 3 jaar 3 - 4 jaar 4 - 5 jaar 5 - 10 jaar > 10 jaar<br />
BEURSWAAGE<br />
2<br />
F O N D S A N A L I S T E N
Change language