U kunt de analyse HIER downloaden. - Vastgoedjournaal

ollup 2.pdf 28-04-2008 18:12:00
BEURSWAAGE
F O N D S A N A L I S T E N
F O N D S A N A L I S T E N
Stationsweg 44
6861 EJ Oosterbeek
Postbus 479
6710 BL Ede
T (026) 7440033
F (026) 7440034
info@beurswaage.nl / www.beurswaage.nl
Neddex Winkelfonds Duitsland II N.V.
Inleiding
Deze analyse betreft een onafhankelijk onderzoek naar en weergave van de informatie over Neddex Winkelfonds Duitsland II N.V. zoals
weergegeven in het prospectus en de aan Beurswaage verstrekte aanvullende informatie. Op de belangrijkste onderdelen, welke van
invloed kunnen zijn voor een investeringsbeslissing, wordt in deze analyse nader ingegaan. De belangrijkste positieve en negatieve
aspecten uit deze onderdelen zijn als samenvattende aandachtpunten en conclusies apart weergegeven.
Dit vastgoedfonds emitteert obligaties om te beleggen in winkelvastgoed in Duitsland. Het betreft nieuw vastgoed, verhuurd aan
landelijk bekende winkelketens met langlopende huurcontracten. De obligatiehouders delen mee in de winst en kunnen een verwacht
rendement behalen van circa 9,6% per jaar. De obligaties hebben een looptijd van 7 tot 10 jaar en de minimale deelname is € 50.000, -.
Wegen naar rendement
Aanbieder
Neddex is sinds 2002 actief als aanbieder en beheerder van
vastgoedfondsen met vastgoed in Nederland en vanaf 2007 ook
met vastgoed in Duitsland. Over het trackrecord van Neddex kan
worden gemeld dat in acht vastgoed CV’s, drie obligatiefondsen
en een aandelenfonds een fondsvermogen van € 169 miljoen is
geplaatst. Het gemiddeld jaarrendement varieert van 9,5 tot
14%. Op verzoek heeft Neddex een overzicht per fonds ter
beschikking gesteld waaruit dit kon worden afgeleid. Neddex
Real Estate Management B.V. voert de directie over de beheerder
en dit nieuwe fonds. De bestuurders zijn de volgende drie heren:
mr. Raymond Hoogwegt MRE: afgestudeerd in de rechten
en heeft de postdoctorale opleiding in vastgoedkunde
voltooid. Hij heeft ruim 23 jaar ervaring in de
vastgoedsector. Daarvan was hij voor een belangrijk deel
actief als bankier bij Aareal Bank en als belegger voor Aareal
Property Services.
Marcel Tilro MRE: beëdigd makelaar en heeft eveneens de
postdoctorale opleiding vastgoedkunde voltooid. Ook hij
heeft 23 jaar ervaring in de vastgoedbranche en was met
name als makelaar bij DTZ Zadelhoff actief.
drs. Eduard Koek: afgestudeerd als bedrijfseconoom aan de
Erasmus universiteit en heeft een businessschool opleiding
gevolgd in Frankrijk. Hij heeft 17 jaar relevante ervaring in
meerdere landen, waaronder Duitsland. Daarbij heeft hij
gewerkt als bankier bij Aareal Bank en als belegger bij
Bouwfonds Asset Management.
Alle drie de directieleden zijn in eerdere functies, bij andere
fondsen, getoetst op deskundigheid door de AFM en hebben
een positieve uitslag ontvangen. Het fonds staat niet onder
toezicht van de AFM en het prospectus is niet getoetst door de
AFM omdat gebruik wordt gemaakt van de vrijstellingsregeling
voor het uitgeven van obligaties met een minimale deelname
van ten minste € 50.000, -. Neddex is aangesloten bij de Stichting
Transparantie Vastgoedfondsen (STV). De STV heeft ondermeer
als doel om de transparantie en vergelijkbaarheid van
prospectussen te bevorderen door middel van inhoudelijke
toetsing van prospectussen op basis van door de STV opgestelde
standaarden. Het prospectus is door de STV getoetst en
goedgekeurd.
Juridische structuur
De uitgevende instelling, ofwel het fonds, is Neddex Winkelfonds
Duitsland II N.V. Deze naamloze vennootschap is opgericht op 23
mei 2008 en geregistreerd te Rotterdam. De directie van het
fonds is Neddex Real Estate Management B.V. opgericht in 2007
en eveneens gevestigd te Rotterdam. De bestuurders hiervan zijn
hiervoor beschreven. Het fonds heeft een beheerovereenkomst
met een aparte beheerder, namelijk Neddex Asset Management
N.V. De beheerder voert het beheer over meerdere
vastgoedfondsen. Directie van beheerder is eveneens Neddex
Real Estate Management B.V. Het fonds is de aandeelhouder van
de diverse vastgoedvennootschappen welke het vastgoed in
bezit hebben. Aangezien het drie winkelobjecten betreft zijn er
meerdere dochtervennootschappen die het vastgoed in
eigendom houden (Neddex Leutkirch B.V., Neddex Osnabrück KG
en Neddex Sarstedt KG). Een Duitse KG is een Kommandit
Gesellschaft, te vergelijken met een C.V. in Nederland.
Opgemerkt wordt dat het belang in de KG’s beperkt is tot 94% in
verband met het verkrijgen van het vastgoed zonder
overdrachtsbelasting in Duitsland.
De vastgoedvennootschappen worden gefinancierd met
leningen van het fonds. Het vermogen dat het fonds nodig heeft
voor deze leningen wordt mede gefinancierd door de uitgifte
van de obligaties aan de beleggers. Dit betreft een
schuldbekentenis in de vorm van een waardepapier op naam.
Daarvoor wordt met tussenkomst van een onafhankelijke
stichting een register bijgehouden en een bewijs van deelname
uitgegeven. De obligaties zijn overdraagbaar, maar alleen met
toestemming van het fonds. De rechten van de obligatiehouders
BEURSWAAGE
1
F O N D S A N A L I S T E N

ollup 2.pdf 28-04-2008 18:12:00
zijn geregeld in de Obligatievoorwaarden. Vergeleken met
aandeelhouders of vennoten in andere vormen van
vastgoedfondsen zijn de rechten beperkter. Om dit te
compenseren is een structuur gekozen waarbij de
obligatiehouder wel deelt in het totale fondsresultaat en via een
onafhankelijk stichting ook invloed kan uitoefenen. Het toezicht
op de geldstromen, het houden van een 2e hypotheek en het
vertegenwoordigen van de belangen van de obligatiehouders
wordt eveneens gedaan door de op te richten onafhankelijke
stichting; de Stichting Neddex Winkelfonds Duitsland II. De
verwachte looptijd van het fonds is 7 tot 10 jaar. Dit wordt
bepaald door de beheerder en na 10 jaar door de
obligatiehouders. Fiscaal is sprake van een Box 3 belegging voor
de particuliere belegger. Dat betekent dat alleen de waarde van
de belegging jaarlijks in de belastingheffing betrokken wordt
tegen effectief 1,2% belasting.
Afbeelding 1 Structuuroverzicht
Vastgoed
Het fonds belegt, via haar dochtervennootschappen, in drie
Duitse winkelobjecten met in totaal 10 winkels. Totaal betreft het
een koopsom van € 19.881.425, - (vrij op naam) bij een huursom
van € 1.457.327, -. Dit is tegen een factor van 13,64 maal de huur
ofwel een Bruto Aanvangs Rendement (BAR) van 7,33%. De
huurders zijn voor 94% onderdeel van landelijk bekende
winkelketens en de gemiddelde resterende looptijd van alle
huurcontracten is nog 11,7 jaar. De taxatiewaarde van de
objecten bedraagt volgens de onafhankelijk taxateur Roux
Deutschland GmbH (onderdeel van Troostwijk Taxaties)
€ 20.500.000, - (vrij op naam). Bij dit vastgoed gaat het vooral om
de locatie, de bestemming en de kwaliteit van de huurders. De
locaties zijn goed en de bestemming maakt het mogelijk op
lange termijn op deze locaties winkels te vestigen. De objecten
zijn nu langjarig verhuurd aan gerenommeerde en landelijk
bekende winkelketens. Bij een verkoop in de toekomst is het van
belang dat deze zaken dan nog steeds ongewijzigd zijn. Het
vastgoed is minder geschikt voor ander gebruik.
Afbeelding 2. Overzicht van de resterende looptijd van de
huurcontracten
100,0%
90,0%
80,0%
70,0%
60,0%
50,0%
40,0%
30,0%
20,0%
10,0%
0,0%
tot 1 jaar 1 - 2 jaar 2 - 3 jaar 3 - 4 jaar 4 - 5 jaar 5 - 10 jaar > 10 jaar
BEURSWAAGE
2
F O N D S A N A L I S T E N

ollup 2.pdf 28-04-2008 18:12:00
Het betreft de volgende drie objecten:
Leutkirch: een middelgrote plaats in Baden Württemberg,
gelegen aan de snelweg A96 van München naar Lindau. Het
betreft volgens onafhankelijke bronnen een economisch
sterk gebied met een lage werkloosheid en een stabiele
bevolkingsontwikkeling. Het vastgoed is een Toom
Baumarkt van 8.512 m 2 gelegen aan de doorgaande weg
van het centrum naar de snelweg. De bouwmarkt ligt op
25.303 m 2 eigen grond met goede parkeervoorzieningen
voor 250 auto’s. De bouwmarkt bestaat uit een winkeldeel,
een deel buitenverkoop en een klein deel kantoorruimte.
Een stuk van 64 m 2 is onderverhuurd aan een bakkerij. De
gemiddelde huurprijs is € 72,25 per m 2 en bedraagt in totaal
€ 615.000, -. Het huurcontract loopt nog tot september
2023. De huurder, Toom Baumarkt GmbH is een
dochtermaatschappij van de landelijk opererende
supermarktgroep Rewe. Toom zelf behoort tot de zes
grootste bouwmarkt ketens van Duitsland.
Osnabrück: dit is de derde stad in de deelstaat
Niedersachsen. De stad is gelegen in het noordwesten van
Duitsland bij het kruispunt van de snelweg A1 (Bremen naar
Köln) en de A30 (Hengelo naar Hannover). Voor de stad en
directe omgeving wordt nog een lichte bevolkingsgroei
verwacht. In maart 2008 is het winkelcentrum nieuw
opgeleverd en gelegen op 11.121 m 2 eigen grond bij de
centrumring van de stad. Daarvan wordt 5.291 m 2 verhuurd
als winkels en een klein deel als kantoor voor één van de
huurders. De totale huuropbrengst is € 357.866, -. Er zijn 116
parkeerplaatsen. De huurders zijn Tedox met 4.249 m 2 tot
december 2022 voor € 266.366, -, Zoo 21 voor 904 m 2 tot
februari 2018 voor € 72.900, - en Bäckerei Wilhelm
Middelberg met 138 m 2 tot maart 2014 voor € 18.600, -.
Tedox is een discount woonwinkel met 75 filialen, Zoo 21 is
een regionale diervoeder speciaalzaak met 20 vestigingen
en de bakkerij is een oud familiebedrijf met inmiddels meer
dan 170 vestigingen.
Sarstedt: ligt eveneens in Niedersachsen en is middelgroot
met 18.500 inwoners. Het ligt 20 km onder Hannover en
beschikt over meer dan 700 bedrijven. Het winkelcentrum is
gelegen aan de uitvalsweg in zuidelijke richting in de
directe nabijheid van andere winkels en een Lidl
supermarkt. Het gebouw is gelegen op 14.303 m 2 eigen
grond met 188 parkeerplaatsen. Het wordt gefaseerd
opgeleverd vanaf december 2009, waarvan de laatste fase
maart 2011 zal zijn. Na oplevering zal er nog sprake zijn van
een kleine leegstand van 150 m 2 op het totaal van 4.462 m 2 .
Indien dit niet voor oplevering verhuurd is zal de koopsom
verlaagd worden of zal een huurgarantie worden afgegeven
door verkoper. De huurders zijn Rewe (landelijke
supermarktketen) met 1.897 m 2 tot november 2024 voor
€ 239.976, -, Fressnapf (landelijke dierenspeciaalzaak) met
440 m 2 tot december 2019 voor € 39.600, -, KIK (landelijke
textielketen) met 600 m 2 tot januari 2022 voor € 66.960, -,
Dänisches Bettenlager (Deense meubelketen met 850
vestigingen in Duitsland en 900 vestigingen in andere
landen) met 900 m 2 tot maart 2021 voor € 78.300, - en TEDI
(landelijke discountketen) met 475 m 2 tot maart 2021 voor
€ 47.025, -. De totale huuropbrengst voor dit winkelcentrum
is € 484.461, -.
Afbeelding 3. Huurdersoverzicht
Locatie, huurder(s) Oppervlakte Expiratie
Bruto huuropbrengsten
Branche
Leutkich
Toom Baumarkt 8.512 8-9-2023 615.000 Bouwmarkt
Osnabrück
Tedox 4.249 31-12-2022 266.366 Woonwinkelketen
Zoo 21 904 28-2-2018 72.900 Diervoederspeciaalzaak
Bäckerei Wilhelm Middelberg 138 31-3-2014 18.600 Bakkerijketen
Sarstedt
REWE 1.897 30-11-2024 239.976 Supermarkt
Fressnapf 440 9-12-2019 39.600 Diervoederspeciaalzaak
KIK 600 31-1-2022 66.960 Textielsupermarkt
Dänisches Bettenlager 900 31-3-2021 78.300 Woonwinkelketen
TEDI 475 31-3-2021 47.025 Discountwarenhuis
Huurgarantie 150 31-3-2021 12.600
Totale oppervlakte/bruto huuropbrengsten 18.265 1.457.327
Onverhuurde oppervlakte 150 12.600
BEURSWAAGE
23
F O N D S A N A L I S T E N

ollup 2.pdf 28-04-2008 18:12:00
Afbeelding 4. Overzicht branchering
Bouwmarkt
Supermarkt
17%
8%
Textielsupermarkt
5% 5%
24%
Fondsinvestering en financiering
43%
Woonwinkelketen
Diervoederspeciaalzaken
Overig
De totale fondsinvestering bedraagt € 20.718.924, -(inclusief een
liquiditeitreserve van € 383.748). Daarvan wordt € 19.881.425, -
(vrij op naam) voor het vastgoed betaald. Dit fondsvermogen
wordt als volgt gefinancierd: € 15.762.490, - bankleningen,
€ 87.510, - betaalde aflossingen op bankleningen, € 168.924, -
belangen derden (6% in de KG’s) en € 350.000, - kapitaal dat door
Neddex is ingebracht. Derhalve resteert nog € 4.350.000, - te
plaatsen als obligatieleningen. Dit wordt geplaatst in 174
obligaties van € 25.000, - per stuk, met een minimale afname van
twee stuks. De rente op de vastgoedobligaties bedraagt 7%,
exclusief een winstdelende rente van 75% in het totale resultaat
over de gehele looptijd van het fonds.
De totale banklening bedraagt 76% van de fondsinvestering en
bijna 79 % van de koopsom van het vastgoed (vrij op naam). Dat
is, zeker in de huidige markt, een hoge leverage. Opvallend is dat
de rente op de leningen kortlopend (Euribor) is, vermeerderd
met een opslag. Voor 73% van deze leningen is een rentederivaat
afgesloten waardoor het risico van renteschommelingen beperkt
is tot juni 2015 en de rente tot dat moment 5,65% bedraagt. Voor
het deel waarvoor geen rentederivaten zijn afgesloten is in de
prognoses rekening gehouden met een rente variërend van 2,5%
die in 4 jaar oploopt naar 4,5% inclusief opslag. De looptijden van
de leningen zijn verschillend waarbij de eerste (voor Osnabrück)
in oktober 2015 afloopt. Er zal dan dus een verlenging of
herfinanciering moeten plaatsvinden. Om een gunstige
renteopslag bij de banken te kunnen bedingen heeft het fonds
gekozen voor deze looptijden.De totale uitstaande restschuld
van de huidige bankleningen is ultimo 2015 geprognosticeerd
op € 14.302.869. Dit komt overeen met 69% van de
fondsinvestering. Uitgaande van een marktconforme aflossing
van gemiddeld 2% op jaarbasis kan alsdan op de bankleningen
een kortlopende (Euribor + opslag) rente van ruim 5,2% op
jaarbasis betaald worden. Tevens kan dan de periodieke betaling
van de couponrente aan de obligatiehouders nog steeds worden
voldaan. De aflossingspercentages op de bankleningen zijn
verschillend en bedragen volgens prognose 1,3% in het eerste
jaar tot 3,1% op jaarbasis in het laatste jaar van de 10-
jaarsprognose. Het fonds houdt gedurende de looptijd een
ruime liquiditeitsreserve aan die in aanvang
€ 383.748 bedraagt, -.
Rendement
Op de obligaties wordt een vaste couponrente uitgekeerd van
7% op jaarbasis. De rente wordt twee keer per jaar uitgekeerd.
De aflossing van de obligaties na de looptijd van 7 tot maximaal
10 jaar (behoudens verlenging) zal tegen 100% plaatsvinden, te
verhogen met een winstdelende rente van 75% in het totale
resultaat over de gehele looptijd van het fonds. Dit winstaandeel
voor de beleggers wordt in het realistisch scenario van de
aanbieder ingeschat op 2,6%. Het gemiddeld verwacht
totaalrendement bedraagt daarmee 9,6%. Het prospectus geeft
een gedetailleerde berekening van het rendement en het
kostenoverzicht. Op grond van deze realistische uitgangspunten
is er voldoende rendement om de couponrente te voldoen en
kan tevens het verkoopresultaat gerealiseerd worden. Dit
resultaat kan hoger of lager zijn door de marktomstandigheden
bij verkoop. Deze berekeningen zijn gecontroleerd door de
accountant.
Kosten en vergoedingen
De emissiekosten bedragen, zoals bij veel fondsen, 3%. Bij de
initiële fondskosten van in totaal € 453.751, - en de
vastgoedkosten van € 494.016, - (inclusief overdrachtsbelasting)
is rekening gehouden met notariskosten van 0,5% en
makelaarskosten van 0,6%. Deze kosten zijn veel lager dan in het
algemeen in de Duitse markt verwacht mogen worden (ruim
3%). Ook de overige kosten zijn laag: € 75.000, - marketingkosten
(0,36%) en de vergoedingen voor de vastgoedacquisitie derden
en voor de initiatiefnemer (1,5%). Er worden geen aparte
structureringskosten in rekening gebracht. Per saldo is sprake
van een lage kostenstructuur. Wel geldt nog een
financieringsvergoeding van 7% over het door Neddex zelf
ingebrachte kapitaal, maar dit komt pas bij verkoop van het
vastgoed ten laste van het fonds nadat de obligatiehouders hun
inleg en couponrente hebben ontvangen. Hieruit blijkt een
duidelijk commitment van Neddex.
Naast de rentekosten gelden tevens de jaarlijkse fondskosten en
de vastgoedexploitatiekosten. Van de huur wordt 2,5%
gereserveerd voor onderhoud. De kosten van het
vastgoedbeheer bedragen gemiddeld 1,6% en de kosten voor
het fondsbeheer 2,5% van de huur. De totale jaarlijkse kosten zijn
dan ongeveer € 160.000, - , dat is met ongeveer 11%
marktconform. Er is gegeven de volledige verhuur bij aanvang en
de looptijd van de huurcontracten van gemiddeld 11,7 jaar geen
rekening gehouden met leegstandsrisico.
Bij de verkoopkosten is rekening gehouden met gebruikelijke
kosten. Neddex heeft een winstdeling van 25% op de overwinst
bij verkoop van het vastgoed.
BEURSWAAGE
24
F O N D S A N A L I S T E N

ollup 2.pdf 28-04-2008 18:12:00
Risico’s en zekerheden
Het vastgoed heeft een goede spreiding aan huurders die deel
uitmaken van landelijk bekende winkelketens. De gemiddelde
looptijd van de huurcontracten is langer dan de looptijd van het
fonds. De locaties zijn gelegen in stabiele kernen in het westen
en zuiden van Duitsland. De risico’s in de huursituatie zijn gering
door de goede locaties en de aantrekkende functie van de
hoofdhuurders. Een risico zit wel in de rente van de
bankleningen omdat de rentederivaten tot medio 2015 lopen.
Door de onzekerheid op de financiële markten zou de
kortlopende rente hoger kunnen zijn dan de hiervoor berekende
5,2%. Tevens gaan de eerste leningen aflopen vanaf ultimo 2015
en zullen verlengingen en/of herfinancieringen in 2015 en
volgende jaren moeten plaatsvinden.
De uitgangspunten bij verkoop zijn realistisch. Het risico bestaat
dat bij verkoop in een situatie van aflopende huurcontracten
geprognosticeerde verkoopwaardes niet gehaald worden. Het
fonds is echter niet verplicht op een vaste datum het vastgoed te
verkopen. Alle drie de winkelobjecten zijn gelegen in een gebied
met detailhandelsbestemming waardoor de huidige functie ook
op lange termijn zeker is gesteld. Dit is van belang omdat de aard
van het vastgoed het minder geschikt maakt voor ander gebruik.
Als zekerheid voor de beleggers geldt een recht van tweede
hypotheek op het vastgoed welke via een parallel debt structuur
uitgeoefend kan worden door de onafhankelijke stichting die
optreedt in het belang van de obligatiehouders gezamenlijk.
Overige opmerkingen
De Stichting Neddex Winkelfonds Duitsland II beheert de
geldstromen en behartigt de belangen voor de obligatiehouders
op grond van de overeenkomst van beheer en toezicht. Het
bestuur van deze stichting wordt gevoerd door de heren mr.
F.W.M. Sonsma en mr P.R. Köhler via het trustkantoor Alea
Management B.V., gevestigd te Den Haag. De bestuurder staat
derhalve onder toezicht van De Nederlandsche Bank op grond
van de verkregen vergunning onder toepassing van de Wet
toezicht trustkantoren. De stichting is onafhankelijk van het
fonds.
Aandachtspunten en conclusies
+ ervaren management met goed track record
+ nieuw winkelvastgoed, langlopende huurcontracten met
landelijk bekende winkelketens
+ winstdeling voor obligatiehouders en middellijke
zeggenschap
+ 2e hypotheek en toezicht door onafhankelijke stichting
+ lage fondskosten
+ transparant en door STV goedgekeurd prospectus
- hoge financiering bij aanvang (76% van
fondsinvestering)
- looptijd financiering middellange termijn
De analyse van Neddex Winkelfonds Duitsland II N.V. is in opdracht geschreven voor Neddex Winkelfonds Duitsland II N.V.
copyright © Beurswaage 4 januari 2011
Gelet op de aard van haar activiteiten is Beurswaage B.V. niet vergunningplichtig ingevolge de Wet op het financieel toezicht en staat
Beurswaage B.V. niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten.
De fondsanalyses bevatten geen advies om deel te nemen in de obligatielening. Voor advies wordt u verwezen naar uw beleggingsadviseur.
Alle genoemde kosten en rendementen zijn vastgesteld op basis van prognoses. Aan deze cijfers zijn geen rechten te ontlenen. De waarde
van iedere belegging kan fluctueren, in het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.
BEURSWAAGE
25
F O N D S A N A L I S T E N

BEURSWAAGE
F O N D S A N A L I S T E N
Beurswaage B.V.
Stationsweg 44
6861 EJ Oosterbeek
Postbus 479
6710 BL Ede
T (026) 7440033
F (026) 7440034
info@beurswaage.nl
www.beurswaage.nl
Bankrekeningnummer
49.45.47.642
KvK Midden-Nederland
32111454
Wegen naar rendement