Machtigingsaanvraag voor elektronische mededeling van ...
Machtigingsaanvraag voor elektronische mededeling van ...
Machtigingsaanvraag voor elektronische mededeling van ...
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
1/13<br />
Sectoraal comité <strong>voor</strong> de Federale Overheid<br />
Beraadslaging FO nr 07/2010 <strong>van</strong> 25 maart 2010<br />
Betreft: <strong>Machtigingsaanvraag</strong> <strong>voor</strong> <strong>elektronische</strong> <strong>mededeling</strong> <strong>van</strong> kadastrale gegevens aan het<br />
Beroepsinstituut <strong>van</strong> Vastgoedmakelaars(BIV) (AF/MA/08/003).<br />
Het Sectoraal comité <strong>voor</strong> de Federale Overheid;<br />
Gelet op de wet <strong>van</strong> 8 december 1992 tot bescherming <strong>van</strong> de persoonlijke levenssfeer ten opzichte<br />
<strong>van</strong> de verwerking <strong>van</strong> persoonsgegevens (hierna WVP), inzonderheid de artikelen 31bis en 36bis;<br />
Gelet op het koninklijk besluit <strong>van</strong> 17 december 2003 tot vaststelling <strong>van</strong> de nadere regels met<br />
betrekking tot de samenstelling en de werking <strong>van</strong> bepaalde sectorale comités opgericht binnen de<br />
Commissie <strong>voor</strong> de bescherming <strong>van</strong> de persoonlijke levenssfeer, inzonderheid artikel 18;<br />
Gelet op de aanvraag <strong>van</strong> het Beroepsinstituut <strong>van</strong> Vastgoedmakelaars (BIV) ont<strong>van</strong>gen op<br />
26/11/2009;<br />
Gelet op de aanvraag <strong>van</strong> het technisch en juridisch advies gericht aan de Federale Overheidsdienst<br />
Fedict op 08/03/2010;<br />
Gelet op het technisch en juridisch advies ont<strong>van</strong>gen op 25/03/2010;<br />
Gelet op het verslag <strong>van</strong> de Voorzitter;<br />
Beslist op 25 maart 2010, na beraadslaging, als volgt:<br />
.
Beraadslaging FO 07 /2010 - 2/13<br />
I. ONDERWERP VAN DE AANVRAAG<br />
1. Het Beroepsinstituut <strong>van</strong> Vastgoedmakelaars (BIV) wenst een machtiging te verkrijgen om<br />
elektronisch toegang te krijgen tot sommige kadastrale gegevens die verwerkt worden door<br />
de Federale Overheidsdienst Financiën (Algemene Administratie <strong>van</strong> de<br />
Patrimoniumdocumentatie).<br />
2. De aanvraag wil aan de vastgoedmakelaars die lid zijn <strong>van</strong> de BIV de mogelijkheid bieden<br />
om via een web interface toegang te hebben tot sommige gegevens die afkomstig zijn uit de<br />
kadastrale leggers:<br />
a. Voor het luik eigenaar - natuurlijke of rechtspersoon: het gaat om toegang tot de<br />
naam, <strong>voor</strong>naam, burgerlijke staat en adres <strong>van</strong> de eigenaar en zijn echtgenoot.<br />
Voor de rechtspersonen gaat het om toegang tot het ondernemingsnummer,<br />
sleutelwoorden <strong>voor</strong> de opzoeking, de benaming, straat en huisnummer, het<br />
postnummer en de plaats (maatschappelijke zetel);<br />
b. Voor het luik detail <strong>van</strong> het artikel: het gaat om toegang tot de afdeling, het artikel,<br />
het nummer dat werd toegekend aan de eigenaar/totaal aantal eigenaars, aard <strong>van</strong><br />
de inschrijving (bvb. eigen bezit), de rechten (quotiteit en soort rechten), uitdoving<br />
<strong>van</strong> de rechten (datum);<br />
c. Voor het luik detail <strong>van</strong> de percelen: het gaat louter om een toegang tot het nr.<br />
(ordernr.) tot de wijziging (wijziging <strong>van</strong> de kadastrale situatie <strong>van</strong> een perceel en<br />
jaar), de situatie (adres), de aard (vb. tuin, woning), het bedrag <strong>van</strong> het kadastraal<br />
inkomen, het bouwjaar, de details (bijkomende identificatie-elementen <strong>van</strong> de<br />
percelen), de sectie, het perceel (perceelnummer ) en de inhoud.<br />
3. De aanvraag beoogt eveneens een toegang tot het kadastraal percelenplan en tot de<br />
visualisatie <strong>van</strong> de andere eigenaars <strong>van</strong> het betrokken goed.<br />
II.<br />
CONTEXT VAN DE AANVRAAG<br />
4. De Algemene Administratie <strong>van</strong> de Patrimoniumdocumentatie (AAPD) en het<br />
Beroepsinstituut <strong>van</strong> Vastgoedmakelaars hebben, in het raam <strong>van</strong> de modernisering en<br />
administratieve vereenvoudiging <strong>van</strong> beide partijen, op 10 mei 2007 een<br />
samenwerkingsprotocol afgesloten inzake ICT, wetgeving en reglementering.<br />
5. Een <strong>van</strong> de doelstellingen is de vastgoedmakelaars toe te laten om online toegang te krijgen<br />
tot sommige kadastrale gegevens. Het akkoord <strong>voor</strong>ziet ook dat de vastgoedmakelaars op
Beraadslaging FO 07 /2010 - 3/13<br />
termijn aan de AAPD de gegevens zouden doorgeven die noodzakelijk zijn <strong>voor</strong> het<br />
bijwerken <strong>van</strong> de bouw<strong>voor</strong>schriften met vermelding <strong>van</strong> de vastgestelde onjuistheden in de<br />
kadastrale beschrijvingen <strong>van</strong> de goederen. Op dit ogenblik beoogt de aanvraag om toegang<br />
geen enkel fiscaal doeleinde.<br />
III.<br />
ONDERZOEK VAN DE AANVRAAG TEN GRONDE<br />
a. Toepassing <strong>van</strong> de WVP op openbare en semiopenbare registers<br />
6. Zoals reeds werd onderstreept in het advies uit eigen beweging <strong>van</strong> 10 september 2001 <strong>van</strong><br />
de Commissie betreffende de organisatie <strong>van</strong> de openbaarheid <strong>van</strong> het kadaster 1 , “moet de<br />
WVP niet alleen worden toegepast op de semiopenbare registers, maar sedert de omzetting<br />
<strong>van</strong> richtlijn nr. 95/46/EG betreffende de bescherming <strong>van</strong> natuurlijke personen in verband<br />
met de verwerking <strong>van</strong> persoonsgegevens en betreffende het vrije verkeer <strong>van</strong> die<br />
gegevens, ook op de wettelijk openbare registers”. De WVP is dus <strong>van</strong> toepassing op het<br />
kadaster.<br />
b. Legaliteitsbeginsel<br />
7. De in onderhavige aanvraag beoogde <strong>mededeling</strong> <strong>van</strong> kadastrale gegevens aan de door de<br />
BIV erkende vastgoedmakelaars vindt haar juridische grondslag in het Koninklijk besluit <strong>van</strong><br />
20 september 2002 tot vaststelling <strong>van</strong> de vergeldingen en de nadere regels <strong>voor</strong> de afgifte<br />
<strong>van</strong> kadastrale uittreksels en inlichtingen.<br />
8. Het Comité is <strong>van</strong> oordeel dat deze <strong>mededeling</strong> haar juridische grondslag zou kunnen vinden<br />
in de artikelen 13 en 21 <strong>van</strong> dit koninklijk besluit.<br />
9. Artikel 13 stelt: “Het verstrekken <strong>van</strong> kadastrale uittreksels of inlichtingen die niet behoren<br />
bij die uitdrukkelijk bedoeld door dit besluit, kan slechts geschieden met het akkoord <strong>van</strong> de<br />
directeur-generaal <strong>van</strong> de administratie <strong>van</strong> het kadaster, de registratie en de domeinen. Hij<br />
kan daartoe delegatie verlenen aan de auditeur-generaal, dienstchef, belast met het toezicht<br />
op de afgifte <strong>van</strong> kadastrale uittreksels en inlichtingen. De vergelding <strong>voor</strong> dergelijke<br />
uittreksels of inlichtingen wordt op een forfaitaire wijze vastgesteld volgens, onder meer, de<br />
belangrijkheid <strong>van</strong> de <strong>voor</strong> de uitvoering <strong>van</strong> het gevraagd werk te leveren prestaties. Het<br />
bedrag <strong>van</strong> hun vergelding alsook de eventuele <strong>voor</strong>waarden waaraan hun afgifte is<br />
1 Advies <strong>van</strong> de Commissie uit eigen beweging <strong>van</strong> 10 september 2001 betreffende de organisatie <strong>van</strong> de openbaarheid <strong>van</strong><br />
het kadaster, beschikbaar op www.privacycommission.be
Beraadslaging FO 07 /2010 - 4/13<br />
onderworpen, worden medegedeeld aan de aanvrager die ermee moet instemmen alvorens<br />
het werk wordt aangevat”.<br />
10. Artikel 21, dat verwijst naar bijzondere overeenkomsten stelt dat “de overname en de<br />
verwerking, geheel of gedeeltelijk, <strong>van</strong> het kadastraal perceelplan op digitale<br />
informatiedrager mag slechts krachtens een uitdrukkelijke overeenkomst geschieden”.<br />
11. Krachtens deze twee bepalingen beschikt de Directeur-generaal <strong>van</strong> de administratie <strong>van</strong> het<br />
kadaster over de mogelijkheid om een bijzondere overeenkomst af te sluiten met het BIV<br />
<strong>voor</strong> de <strong>elektronische</strong> <strong>mededeling</strong> <strong>van</strong> kadastrale gegevens. Indien het<br />
samenwerkingsprotocol waar<strong>van</strong> sprake in punt 4 <strong>van</strong> deze beraadslaging een dergelijke<br />
overeenkomst vormt, meent het Comité dat deze wettelijke basissen in onderhavig geval<br />
toepasselijk zijn.<br />
12. Het Comité wenst evenwel te onderlijnen dat de bepalingen <strong>van</strong> het Koninklijk besluit <strong>van</strong> 20<br />
september 2002 te onduidelijk zijn en de burger (noch het Comité) toelaten voldoende<br />
informatie te verkrijgen over de werking <strong>van</strong> het kadaster, dat toch een openbare databank<br />
is met daarin hun persoonsgegevens. In de huidige context, waar de eerbiediging <strong>van</strong> de<br />
gegevensbescherming toch al sinds meer dan 15 jaar een fundamenteel bekrachtigd en<br />
geregeld recht is, is het essentieel dat de werkingsregels <strong>van</strong> oude databanken zoals het<br />
kadaster bijgewerkt en duidelijk vastgelegd worden. Het Comité bepleit dat een dergelijke<br />
reglementaire tekst duidelijk de doeleinden <strong>van</strong> het kadaster en de kadastrale openbaarheid<br />
zou bepalen, de gegevens die er worden verwerkt en de geoorloofde <strong>mededeling</strong>en aan<br />
derden (beschrijving <strong>van</strong> de doeleinden, meegedeelde gegevens, categorieën<br />
bestemmelingen, <strong>voor</strong>waarden en modaliteiten <strong>voor</strong> <strong>mededeling</strong>…).<br />
13. Wat het gebruik <strong>van</strong> de kadastrale gegevens door de vastgoedmakelaar betreft, vormt het<br />
schriftelijk mandaat dat deze laatste aan zijn cliënt bindt de wettelijke basis <strong>voor</strong> zijn<br />
verwerkingen.<br />
c. Finaliteitsbeginsel<br />
14. Artikel 4 <strong>van</strong> de WVP stelt dat persoonsgegevens eerlijk en rechtmatig dienen te worden<br />
verwerkt maar ook dat zij <strong>voor</strong> welbepaalde, uitdrukkelijk omschreven en gerechtvaardigde<br />
doeleinden dienen te worden verkregen en niet verder te worden verwerkt op een wijze die,<br />
rekening houdend met alle rele<strong>van</strong>te factoren, met name met de redelijke verwachtingen<br />
<strong>van</strong> de betrokkene en met de toepasselijke wettelijke en reglementaire bepalingen,<br />
onverenigbaar is met die doeleinden.
Beraadslaging FO 07 /2010 - 5/13<br />
15. De <strong>mededeling</strong> aan derden <strong>van</strong> gegevens die zich bevinden in openbare of semiopenbare<br />
repertoria moet een vorm <strong>van</strong> extern gebruik zijn die de verwezenlijking <strong>van</strong> een wettig en<br />
gerechtvaardigd doeleinde beoogt dat de grondslag vormt <strong>van</strong> de verwerking waar<strong>voor</strong> het<br />
openbaar of semiopenbaar register werd opgericht 2 .<br />
16. Het behoort toe aan de wetgevende, of uitvoerende macht om optredend krachtens een<br />
wet, de doeleinden <strong>van</strong> dergelijke bestanden te bepalen.<br />
17. Artikel 504 <strong>van</strong> het Wetboek <strong>van</strong> de Inkomstenbelastingen vormt de wettelijke basis <strong>van</strong> het<br />
kadaster. Het wordt aangevuld door het Koninklijk besluit <strong>van</strong> 20 september 2002 tot<br />
vaststelling <strong>van</strong> de vergeldingen en de nadere regels <strong>voor</strong> de afgifte <strong>van</strong> kadastrale<br />
uittreksels en inlichtingen.<br />
18. Het Comité merkt op dat de wettelijke en reglementaire bepalingen tot regeling <strong>van</strong> het<br />
kadaster in gebreke blijven wat de bepaling <strong>van</strong> de doeleinden betreft <strong>van</strong> de kadastrale<br />
informatie bedoeld in artikel 504 <strong>van</strong> het Wetboek <strong>van</strong> de Inkomstenbelastingen.<br />
19. De rechtsleer heeft aangetoond dat de openbaarheid <strong>van</strong> de kadastrale registers een dubbel<br />
doeleinde heeft:<br />
a. De burgers toelaten inlichtingen in te winnen die zij zouden kunnen nodig hebben<br />
met betrekking tot onroerende goederen, hetzij <strong>voor</strong> administratief of persoonlijk<br />
gebruik, hetzij om te voldoen aan verplichtingen die opgelegd zijn door wetten of<br />
reglementen 3 .<br />
b. Het kadaster vertoont ook een zeker nut inzake bekwaamheid en bevoegdheid bij<br />
betwistingen inzake eigendom of bezit <strong>van</strong> gebouwen, alsook bij de onteigeningen<br />
om reden <strong>van</strong> openbaar nut en gedwongen onteigeningen 4 . Wat dit punt betreft<br />
dient te worden onderstreept dat het Belgisch kadaster geen juridisch karakter heeft<br />
en dus geen bewijskracht, maar een vermoeden vormt <strong>van</strong> eigendom bij wijze <strong>van</strong><br />
inlichting 5 .<br />
2 Zie advies 32/2001 <strong>van</strong> de Commissie, op. cit. Blz. 3<br />
3 R.P.D.B., verbo « Cadastre », Tome II, L. 4, cl. 2*.<br />
4 Ibidem.<br />
5 Cass., 15 mei 1902, Pas., 1902, I, blz. 247
Beraadslaging FO 07 /2010 - 6/13<br />
20. Bij een verkoop zijn de vastgoedmakelaars er door de rechtspraak toe gehouden de<br />
uitvoerbaarheid <strong>van</strong> de zaak na te gaan (bij<strong>voor</strong>beeld, de hoedanigheid <strong>van</strong> eigenaar <strong>van</strong> de<br />
verkoper-opdrachtgever), zo niet begaan zij een beroepsfout 6 .<br />
21. Zonder verplicht te zijn tot het uitvoeren <strong>van</strong> nauwgezette controles zoals deze die ten laste<br />
zijn <strong>van</strong> een notaris die belast wordt met het verlijden <strong>van</strong> een authentieke verkoopsakte,<br />
dienen zij toch bepaalde <strong>voor</strong>zorgen te nemen en zich niet louter te baseren op de<br />
verklaringen <strong>van</strong> hun opdrachtgevers 7 .<br />
22. De rechtspraak verplicht hen om ten minste de eigendomstitels te controleren 8 .<br />
23. De vastgoedmakelaars hebben eveneens een deontologische verplichting tot het controleren<br />
<strong>van</strong> de identiteit, de hoedanigheid en de exacte personalia <strong>van</strong> hun opdrachtgever of zijn<br />
vertegenwoordigers, alsook <strong>van</strong> de overeenstemming <strong>van</strong> de volmachten <strong>van</strong> deze personen<br />
met het onderwerp <strong>van</strong> de opdracht 9 .<br />
24. Er dient te worden onderstreept dat het Belgisch kadaster als eenvoudige bron <strong>van</strong><br />
inlichtingen <strong>voor</strong> wat de eigenaarsrechten betreft, slechts een element vormt <strong>van</strong><br />
vermoeden <strong>van</strong> eigendom.<br />
25. Hoewel de informatie uit het kadaster nuttig kan zijn <strong>voor</strong> de vastgoedmakelaar, kan men<br />
betwijfelen of deze genoegen kan nemen met deze informatie om zich te verzekeren <strong>van</strong> de<br />
haalbaarheid <strong>van</strong> de zaak waarmee hij werd belast. Het akkoord dat gesloten werd tussen<br />
de AAPD en het BIV (zie punt 4 <strong>van</strong> deze beraadslaging) <strong>voor</strong>ziet overigens dat de<br />
vastgoedmakelaars op basis <strong>van</strong> de meegedeelde kadastrale informatie, een vereenvoudigde<br />
aanvraag zullen kunnen indien <strong>voor</strong> het verkrijgen <strong>van</strong> een hypothecair getuigschrift dat hen<br />
schriftelijk zal worden meegedeeld.<br />
26. Volgens de rechtspraak bestaat de enige verplichting <strong>van</strong> de vastgoedmakelaars erin de<br />
eigendomstitels te controleren. Hoewel de kadastrale en hypothecaire informatie nuttig kan<br />
zijn <strong>voor</strong> hen, lijkt momenteel niets hen ertoe te verplichten deze ook effectief te<br />
raadplegen.<br />
6 Civ. Brux., 30 sept. 1994, J.L.M.B., 1997, p. 803; Civ. Nivelles, 10 juin 1981, Res. Jur. Imm., 1982, p. 59;<br />
7 Brux., 28 janv. 1999, J.T., 1999, p. 625; Civ. Brux., 30 sept. 1994, J.L.M.B., 1997, p. 803.<br />
8 Brux., 28 janv. 1999, J.T., 1999, p. 625; Civ. Nivelles, 10 juin 1981, Res. Jur. Imm., 1982, p. 59;<br />
9 Artikel 13 <strong>van</strong> het Reglement <strong>van</strong> Plichtenleer <strong>van</strong> het BIV, verplicht gesteld door het Koninklijk besluit <strong>van</strong> 27 september<br />
2006.
Beraadslaging FO 07 /2010 - 7/13<br />
27. De authentieke bron die toelaat de eigendom <strong>van</strong> goederen te controleren is het<br />
hypotheekregister. De notarissen zullen steeds dit register moeten raadplegen op het<br />
ogenblik <strong>van</strong> de transactie aangezien deze raadpleging dient te gebeuren op een datum die<br />
zo nauw mogelijk aansluit bij de akte. De raadpleging zie eventueel zou uitgevoerd worden<br />
door een vastgoedmakelaar zal normaalgezien de notaris niet vrijstellen <strong>van</strong> dezelfde<br />
raadpleging. Bijgevolg bestaat het gevaar dat de kosten <strong>voor</strong> de raadpleging tweemaal<br />
worden aangerekend aan de burgers.<br />
28. De vastgoedmakelaar treedt overigens op in situaties waarin de notaris niet tussenbeide<br />
komt (bij<strong>voor</strong>beeld de verhuur).<br />
29. Het ontwerp <strong>voor</strong>ziet dat de vastgoedmakelaar de instemming verkrijgt <strong>van</strong> zijn cliënteigenaar.<br />
De instemming zou moeten opgenomen worden in het geschreven mandaat dat<br />
afgesloten wordt tussen de vastgoedmakelaar en zijn cliënt. Aangezien deze raadpleging<br />
niet verplicht is zou hij duidelijk geïnformeerd moeten worden over het nut er<strong>van</strong> (alsook<br />
over de prijs). Bovendien zal het mandaat een vertrouwelijkheidsverbintenis moeten<br />
bevatten in hoofde <strong>van</strong> de vastgoedmakelaar, waarin wordt bepaald dat hij deze gegevens<br />
uitsluitend zal mogen gebruiken in het raam <strong>van</strong> de opdrachten die hem worden<br />
toevertrouwd door zijn cliënt. Het Comité is <strong>van</strong> oordeel dat het beoogde doeleinde in dit<br />
raam gerechtvaardigd is.<br />
30. Het in artikel 4 <strong>van</strong> de WVP opgenomen finaliteitsbeginsel impliceert eveneens dat de<br />
gegevens niet gebruikt worden <strong>voor</strong> andere doeleinden dan deze waar<strong>voor</strong> zij oorspronkelijk<br />
werden meegedeeld.<br />
31. Het is in ieder geval essentieel dat de vastgoedmakelaars de kadastrale informatie enkel<br />
gebruiken in het raam <strong>van</strong> een duidelijk verkoops- of verhuurmandaat dat hen door hun<br />
cliënt werd verleend en dus nooit <strong>voor</strong> commercieel marktonderzoek of prospectie. Naast<br />
de naleving <strong>van</strong> artikel 4 <strong>van</strong> de WVP gaat het eveneens over de naleving <strong>van</strong> artikel 7 <strong>van</strong><br />
het Reglement <strong>van</strong> Plichtenleer <strong>van</strong> het BIV dat stelt “bij consultatie <strong>van</strong> de hem door<br />
tussenkomst <strong>van</strong> het Instituut toegankelijk gemaakte databanken en bij verwerking <strong>van</strong><br />
deze gegevens, mag de vastgoedmakelaar slechts informatie opvragen en verwerken die<br />
rechtstreeks in verband staat met het uitvoeren <strong>van</strong> de opdracht die ter gelegenheid <strong>van</strong> de<br />
consultatie is gevraagd”.<br />
32. Om zich te vergewissen <strong>van</strong> het feit dat de vastgoedmakelaar enkel optreedt in het raam<br />
<strong>van</strong> een bijzondere verkoops- of verhuuropdracht <strong>van</strong> een (of meerdere) opdrachtgever(s),<br />
<strong>voor</strong>ziet het ontwerp thans dat de vastgoedmakelaar een uitdrukkelijk geschreven akkoord
Beraadslaging FO 07 /2010 - 8/13<br />
moet verkrijgen <strong>van</strong> de betrokken cliënt en dat de <strong>elektronische</strong> aanvragen slechts mogelijk<br />
zijn op basis <strong>van</strong> het artikelnummer (nummer <strong>van</strong> de kadastrale legger) en de afdeling.<br />
33. Bovendien is <strong>voor</strong>zien dat de toegang zal plaatsvinden via het BIV. Dit beroepsinstituut dat<br />
belast is met de naleving <strong>van</strong> de plichtenleer en zich moet uitspreken in tuchtzaken ten<br />
opzichte <strong>van</strong> zijn leden, zal bijgevolg een controle moeten uitoefenen over de aanvragen die<br />
ingediend worden door de vastgoedmakelaars. Hiertoe is het noodzakelijk dat het BIV zou<br />
beschikken over een toegang tot het kadaster zodat zijn medewerkers hier<strong>van</strong> gebruik<br />
kunnen maken bij het controleren <strong>van</strong> de gegevensstromen en een logbestand (logging)<br />
bijhouden <strong>van</strong> de toegangen die werden aangevraagd door zijn leden.<br />
34. Een risico op afwijking <strong>van</strong> het doeleinde kan eveneens bestaan in hoofde <strong>van</strong> de AAPD.<br />
Inderdaad, het protocolakkoord dat op 10 mei 2007 werd afgesloten tussen de AAPD en het<br />
BIV <strong>voor</strong>ziet dat de vastgoedmakelaars op termijn aan de AAPD de informatie zullen<br />
bezorgen die noodzakelijk is <strong>voor</strong> het bijwerken <strong>van</strong> de bouw<strong>voor</strong>schriften met vermelding<br />
<strong>van</strong> de vastgestelde onjuistheden in de kadastrale beschrijvingen <strong>van</strong> de goederen.<br />
35. De bijwerking <strong>van</strong> de kadastrale documentatie gebeurt normaliter door de diensten <strong>van</strong> de<br />
administratie via jaarlijkse inspecties door de controleurs, door informatie die afkomstig is<br />
<strong>van</strong> kadastrale mutaties (informatie die onder meer afkomstig is <strong>van</strong> de notarissen), aan<br />
wijzigingen in de nummering <strong>van</strong> de percelen 10 .<br />
36. Het gebruiken <strong>van</strong> de kadastrale openbaarheid met het oog op het bijwerken <strong>van</strong> de<br />
kadastrale databanken door de vastgoedmakelaars is geen erkend doeleinde <strong>van</strong> het<br />
kadaster en valt dus niet onder de redelijke verwachtingen <strong>van</strong> de burgers.<br />
37. Krachtens artikel 4 <strong>van</strong> de WVP zou de uitvoering <strong>van</strong> een dergelijk project slechts mogelijk<br />
zijn indien nieuwe wettelijke bepalingen worden aangenomen die specifiek in deze<br />
mogelijkheid <strong>voor</strong>zien.<br />
d. Proportionaliteitsbeginsel<br />
38. Ingevolge het proportionaliteitsbeginsel moeten de aanwezige belangen tegen elkaar<br />
afgewogen worden en moeten de belangen <strong>van</strong> de vastgoedmakelaars afgewogen worden<br />
tegen het risico op aantasting <strong>van</strong> de privacy <strong>van</strong> de personen <strong>van</strong> wie de gegevens worden<br />
meegedeeld.<br />
10 Zie Cl. Hollanders de Ouderaen, “Le cadastre”, Rép. Not., Tome II, les biens, Livre 4, point 57 en v.
Beraadslaging FO 07 /2010 - 9/13<br />
39. Als maatregel ter bescherming <strong>van</strong> de privacy <strong>van</strong> de burgers is momenteel <strong>voor</strong>zien dat het<br />
niet mogelijk is om via een toegang tot de databank <strong>van</strong> de eigenaars een lijst te verkrijgen<br />
met alle eigendommen <strong>van</strong> een persoon.<br />
40. Het Comité is <strong>van</strong> mening dat het inderdaad niet gerechtvaardigd is dat vastgoedmakelaars<br />
een individuele lijst zouden verkrijgen met alle eigendommen <strong>van</strong> een persoon.<br />
41. Het geplande systeem zou inderdaad enkel aanvragen toelaten op basis <strong>van</strong> het<br />
artikelnummer (nummer <strong>van</strong> de kadastrale legger) en de afdeling.<br />
42. Overigens dienen enkel de noodzakelijke gegevens te worden meegedeeld.<br />
43. De vastgoedmakelaar kan een adviserende rol vervullen <strong>voor</strong> zijn cliënten en heeft een<br />
juridische verplichting om de uitvoerbaarheid <strong>van</strong> de zaak te controleren, wat een zekere<br />
rechtszekerheid biedt aan de geplande vastgoedtransactie.<br />
44. In dit raam is het <strong>voor</strong> hem nuttig dat hij toegang krijgt tot de kadastrale<br />
identificatiegegevens <strong>van</strong> titularissen die werkelijke rechten bezitten over een goed (<strong>voor</strong><br />
particulieren: naam, <strong>voor</strong>naam, burgerlijke staat, adres <strong>van</strong> de eigenaars en hun<br />
echtgenoten 11 /<strong>voor</strong> de rechtspersonen: ondernemingsnummer, benaming, adres <strong>van</strong> de<br />
maatschappelijke zetel 12 ).<br />
45. Het is eveneens nuttig dat hij toegang krijgt tot de kadastrale gegevens betreffende de reële<br />
rechten die het goed bezwaren (aard <strong>van</strong> het recht, quotiteiten, datum <strong>van</strong> uitdoving), tot<br />
de beschrijving <strong>van</strong> het onroerend goed (afdeling, artikel, volgnummer, wijziging, adres,<br />
aard, bouwjaar, sectie, perceel, inhoud) en tot het kadastraal inkomen (dat hem toelaat<br />
inlichtingen te verstrekken over het bedrag <strong>van</strong> de registratierechten).<br />
46. De toegang tot het kadastraal percelenplan zal toelaten het goed geografisch te situeren en<br />
een grafische <strong>voor</strong>stelling te krijgen <strong>van</strong> de kadastrale percelen, hun afbakening en de<br />
bouwwerken die er zich bevinden.<br />
11 Krachtens artikel 215 § 1 <strong>van</strong> het Burgerlijk wetboek, “De ene echtgenoot kan zonder de instemming <strong>van</strong> de andere niet<br />
onder bezwarende titel of om niet onder de levenden beschikken over de rechten die hij bezit op het onroerend goed dat het<br />
gezin tot <strong>voor</strong>naamste woning dient…”.<br />
12 Het Comité onderstreept het feit dat de wetgeving <strong>van</strong> 8 december 1992 tot bescherming <strong>van</strong> de persoonlijke levenssfeer<br />
ten opzichte <strong>van</strong> de verwerking <strong>van</strong> persoonsgegevens uitsluitend de gegevens beschermd betreffende natuurlijke personen<br />
(en niet deze betreffende rechtspersonen).
Beraadslaging FO 07 /2010 - 10/13<br />
47. Hoewel deze informatie nuttig is <strong>voor</strong> de uitoefening <strong>van</strong> hun beroep wordt momenteel<br />
echter niet vereist dat zij deze verkrijgen.<br />
48. Er moet evenwel worden onderstreept dat de rechtszekerheid <strong>van</strong> een vastgoedtransactie<br />
via een correcte informatie <strong>van</strong> de partijen eveneens een doelstelling is die in het belang is<br />
<strong>van</strong> de burgers. In de huidige stand <strong>van</strong> de rechtspraak verzekert het verkrijgen <strong>van</strong> de<br />
eigendomstitel echter reeds <strong>voor</strong> een groot deel de rechtszekerheid <strong>van</strong><br />
vastgoedtransacties.<br />
e. Frequentie <strong>van</strong> de <strong>mededeling</strong>en <strong>van</strong> het kadaster en duur <strong>van</strong> de huidige<br />
machtiging<br />
49. De frequentie <strong>van</strong> de <strong>mededeling</strong>en <strong>van</strong> gegevens kan niet <strong>voor</strong>af bepaald worden<br />
aangezien zij afhankelijk is <strong>van</strong> de opdrachten <strong>van</strong> de vastgoedmakelaars.<br />
50. De <strong>mededeling</strong> <strong>van</strong> de gegevens wordt gevraagd <strong>voor</strong> onbepaalde duur.<br />
f. Bewaringstermijn <strong>van</strong> de gegevens<br />
51. Volgens de aanvraag zullen de vastgoedmakelaars niet over de mogelijkheid beschikken de<br />
gegevens elektronisch te bewaren.<br />
52. Artikel 16 <strong>van</strong> het Reglement <strong>van</strong> plichtenleer <strong>van</strong> het BIV stelt: “De vastgoedmakelaar zal<br />
alle documenten die zijn opdrachtgever hem heeft bezorgd of deze die hij na betaling heeft<br />
verkregen, in het kader <strong>van</strong> zijn opdracht, bewaren, en zal deze onverwijld teruggeven”.<br />
53. Hij zal, indien nodig, een papieren versie mogen bewaren <strong>van</strong> deze informatie <strong>voor</strong> het<br />
beheer <strong>van</strong> zijn burgerlijke beroeps- of deontologische aansprakelijkheid, en dit uitsluitend<br />
gedurende de termijn waarin rechtszaken tegen hem zouden kunnen ingesteld worden.<br />
g. transparantiebeginsel<br />
54. De gegevensverwerking dient eerlijk en dus op een transparante wijze te gebeuren. De<br />
verplichte kennisgeving in de zin <strong>van</strong> artikel 9 <strong>van</strong> de WVP vormt een <strong>van</strong> de hoekstenen<br />
<strong>van</strong> een transparante verwerking.<br />
55. Met het oog op het bijwerken <strong>van</strong> het kadaster verzamelt de AAPD rechtstreeks gegevens bij<br />
de burgers en onrechtstreeks via bij<strong>voor</strong>beeld de notarissen.
Beraadslaging FO 07 /2010 - 11/13<br />
56. De AAPD is wat de rechtstreekse inzameling <strong>van</strong> gegevens betreft in toepassing <strong>van</strong> artikel<br />
9, § 1 onderworpen aan de verplichte kennisgeving aan de burgers. De informatie<br />
betreffende de verantwoordelijke <strong>voor</strong> de verwerking, de doeleinden <strong>van</strong> de verwerking, de<br />
categorieën bestemmelingen (onder andere de vastgoedmakelaars) en het bestaan <strong>van</strong> een<br />
recht op toegang dient uiterlijk aan de burger verstrekt te worden op het ogenblik dat de<br />
gegevens bij hem worden verkregen.<br />
57. In toepassing <strong>van</strong> artikel 9, § 2, tweede lid, b) <strong>van</strong> de WVP, is een vrijstelling <strong>van</strong> de<br />
verplichte kennisgeving mogelijk <strong>voor</strong> onrechtstreekse gegevensinzamelingen indien de<br />
verwerking wordt uitgevoerd krachtens een wet. Deze vrijstelling belet evenwel niet dat het<br />
Comité zich kan vergewissen <strong>van</strong> het bestaan <strong>van</strong> passende waarborgen met betrekking tot<br />
de bescherming <strong>van</strong> de fundamentele rechten <strong>van</strong> de betrokkenen.<br />
58. In dit opzicht meent het Comité dat de informatie die verstrekt wordt in de huidige<br />
reglementering de burgers niet toelaat zich een duidelijk beeld te vormen <strong>van</strong> de<br />
verwerkingen die uitgevoerd worden met de registers <strong>van</strong> het kadaster. Opdat het Comité<br />
zou kunnen besluiten dat de door de AAPD uitgevoerde verwerking transparant is, is het<br />
onontbeerlijk dat de werkingsmodaliteiten <strong>van</strong> het kadaster bijgewerkt en duidelijk bepaald<br />
worden. Een heldere en transparante tekst zou de doeleinden en de openbaarheid <strong>van</strong> het<br />
kadaster moeten verduidelijken, de gegevens die er worden verwerkt en de <strong>mededeling</strong>en<br />
aan derden die geoorloofd zijn. Aangezien momenteel een dergelijk kader ontbreekt meent<br />
het Comité dat de AAPD in het raam <strong>van</strong> deze machtiging aan de burgers ten minste de<br />
nodige informatie zou moeten verstrekken die hen toelaat zich te informeren over deze<br />
<strong>elektronische</strong> toegang die verleend wordt aan het BIV en zijn leden (doeleinde,<br />
meegedeelde gegevens, toegangs<strong>voor</strong>waarden, bestemmelingen).<br />
59. De vastgoedmakelaars zijn wat de gegevensverwerkingen betreft die zij uitvoeren, eveneens<br />
onderworpen aan de verplichte kennisgeving. Zij zouden in het raam <strong>van</strong> hun schriftelijk<br />
mandaat hun cliënten moeten informeren aangaande deze mogelijkheid om het kadaster te<br />
raadplegen (niet-verplicht karakter) en de doeleinden waar<strong>voor</strong> zij de verkregen gegevens<br />
zullen verwerken.<br />
60. Zodra het BIV als tussenpersoon overigens zal verplicht worden een logging-systeem in te<br />
voeren betreffende de toegangen waar<strong>van</strong> gebruik gemaakt wordt door zijn leden, is het<br />
eveneens noodzakelijk dat deze laatsten volkomen geïnformeerd worden over de gegevens<br />
die in het raam <strong>van</strong> de controleopdracht door het BIV zullen verwerkt worden en onder
Beraadslaging FO 07 /2010 - 12/13<br />
andere over het bestaan <strong>van</strong> dit logbestand (logging), de doeleinden <strong>van</strong> deze verwerkingen<br />
en de controlemodaliteiten.<br />
h. Bestemmelingen en/of derden waaraan de gegevens worden meegedeeld<br />
61. De vastgoedmakelaars zullen de verkregen gegevens uitsluitend mogen meedelen aan de<br />
partijen die betrokken zijn bij de vastgoedtransactie. Terwijl de eigenaar natuurlijk alle<br />
verkregen gegevens zal kunnen ont<strong>van</strong>gen zal de andere partij slecht in kennis gesteld<br />
worden <strong>van</strong> de elementen die zij nodig heeft <strong>voor</strong> de lopende vastgoedtransactie.<br />
i. Veiligheidsbeginsel<br />
62. Uit de meegedeelde documenten blijkt dat de AAPD en het BIV beschikken over een<br />
veiligheidsconsulent en over een veiligheidsbeleid.<br />
63. Het Comité neemt hier<strong>van</strong> akte.<br />
64. Het BIV dient er overigens <strong>voor</strong> te zorgen dat zijn leden ook technische en organisatorische<br />
veiligheidsmaatregelen <strong>voor</strong>zien om iedere ongeoorloofde toegang of andere ongeoorloofde<br />
verwerking te <strong>voor</strong>komen.<br />
OM DEZE REDENEN,<br />
Het Comité neemt akte <strong>van</strong> de door de partijen aangegane verbintenissen, namelijk:<br />
<br />
<br />
dat de toegang slechts mogelijk is op basis <strong>van</strong> het artikel- en afdelingsnummer;<br />
dat de makelaars niet over de mogelijkheid beschikken de gegevens elektronisch te<br />
bewaren en dat een papieren versie slechts mag bewaard worden <strong>voor</strong> het beheer <strong>van</strong><br />
hun burgerlijke beroeps- of deontologische aansprakelijkheid, en dit uitsluitend<br />
gedurende de termijn waarin rechtszaken tegen hun zouden kunnen ingesteld worden;<br />
Voor het overige machtigt het Comité het BIV en de vastgoedmakelaars die lid zijn <strong>van</strong> het<br />
BIV om <strong>voor</strong> onbepaalde duur toegang te krijgen tot sommige kadastrale gegevens (beschreven<br />
onder de punten 44, 45 en 46 <strong>van</strong> deze machtiging), en dit onder de in huidige beraadslaging<br />
vastgestelde <strong>voor</strong>waarden, namelijk:<br />
<br />
dat de vastgoedmakelaars de kadastrale gegevens uitsluitend zullen gebruiken in het<br />
raam <strong>van</strong> een welbepaalde verkoops- of verhuuropdracht die hen werd opgedragen
Beraadslaging FO 07 /2010 - 13/13<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
door hun cliënt en nooit <strong>voor</strong> commercieel marktonderzoek of prospectie , noch <strong>voor</strong><br />
bijwerking <strong>van</strong> het kadaster;<br />
dat de toegang zal gebeuren via het BIV en dat dit laatste hierop controle uitoefent en<br />
hiertoe een logbestand (logging) bijhoudt;<br />
dat de AAPD de burgers informeert over deze <strong>elektronische</strong> toegang die verleend wordt<br />
aan het BIV en zijn leden (doeleinde, meegedeelde gegevens, toegangs<strong>voor</strong>waarden,<br />
bestemmelingen);<br />
dat de vastgoedmakelaars hun cliënten inlichten over het niet-verplicht karakter <strong>van</strong><br />
deze raadpleging en over de doeleinden waar<strong>voor</strong> zij de verkregen gegevens zullen<br />
verwerken (zodat zij hun op informatie berustende toestemming kunnen verlenen) en<br />
over de prijs;<br />
dat het BIV zijn leden duidelijk informeert over de verwerkingen die het zal uitvoeren in<br />
het raam <strong>van</strong> zijn controleopdracht <strong>van</strong> de gegevensstromen (verwerkte gegevens,<br />
bestaan <strong>van</strong> een logbestand, doeleinden, controlemodaliteiten);<br />
dat het BIV er<strong>voor</strong> zorgt dat zijn leden ook technische en organisatorische<br />
veiligheidsmaatregelen <strong>voor</strong>zien om iedere ongeoorloofde toegang of andere<br />
ongeoorloofde verwerking te <strong>voor</strong>komen.<br />
Voor de Administrateur m.v.,<br />
De Voorzitter,<br />
(get.) Patrick Van Wouwe<br />
(get.) Willem Debeuckelaere