KEW ALS SMEEROLIE VOOR WONINGMARKT - CDA

1284 Weekblad fiscaal recht . 6971 . 11 oktober 2012
KEW ALS SMEEROLIE VOOR
WONINGMARKT
R.H.J.M. GRADUS 1
1 Inleiding
In Nederland zijn veel hypotheken aflossingsvrij, maar
kennen een aan de hypotheek gekoppelde spaarvorm
zoals een Kapitaalverzekering Eigen Woning (hierna:
KEW). Door deze constructie kan de maximale hypotheekrenteaftrek
genoten worden, terwijl door middel
van de KEW een vermogen opgebouwd wordt. Het is genoegzaam
bekend dat deze constructie ook belangrijke
risico’s kent, in het bijzonder voor de overheidsfinancien
en de bancaire balansen. De overheidsfinanciën lopen
risico’s vanwege de achtervangpositie bij de Stichting
Waarborgfonds Eigen Woningen en door de
rentegevoeligheid. Ook het risico bij banken door de
funding gap is aanzienlijk. Nederlandse banken an andere
financiële instellingen lenen relatief veel geld uit
– de totale hypotheekschuld bedroeg in 2011 € 639 mld.
– en hebben dus ook een grote financieringsbehoefte.
Er wordt in Nederland circa € 500 mld. gespaard via deposito’s
en € 1000 mld. uitgeleend via hypotheken en
bedrijfsleningen. Door het huidige tumult op de financiele
markten stuit het uitschrijven van obligaties met
een hypotheekschuld als onderpand op steeds meer
grenzen. Een nadeel voor de bank is dat vanwege de
hoge Loan-To-Value-ratio 2 (hierna: LTV-ratio) van veel
hypotheken en het grote aantal aflossingsvrije hypotheken,
de waarde van het onderpand hoog moet zijn ten
opzichte van de waarde van de lening.
Ook voor consumenten is een schuldreductie belangrijk.
Veel recent afgesloten hypotheken kennen een aflossing
op einddatum via de KEW-constructie. In de Gedragscode
Hypothecaire Financieringen van augustus 2011 is immers
de eis opgenomen, dat op de einddatum maximaal de helft
van de marktwaarde afgelost dient te worden. Bij doorstroming
kunnen huisbezitters vaak niet beschikken over dit
spaarpotje, omdat door de wetgever de eis is gesteld dat
ten minste vijftien jaar daarin gespaard moet zijn. In een
recente studie concludeert de ING (2012) 3 dat het aantal
huishoudens met een hypotheek, die boven de marktwaarde
van het huis zit, eind 2013 zal zijn gestegen naar
€ 800.000 en dit de doorstroming belemmert.
In het Belastingpakket 2013 wordt voorgesteld dat vanaf
1 januari 2013 voor nieuwe hypotheken de betaalde
rente alleen aftrekbaar is, als het een lening betreft die
gedurende de looptijd volledig en ten minste annuïtair
wordt afgelost (zie Ministerie van Financiën (2012)). 4
Voorts wordt voorgesteld via het wijzigingsbesluit Financiële
Markten 2013 dat de LTV-ratio in zes gelijke
jaarlijkse stappen wordt verlaagd van 106% naar 100%.
Voor bestaande gevallen bevat het Belastingpakket 2013
de afspraak om de hypotheekrenteaftrek ongewijzigd te
laten. Daarbij vormde de eerbiediging van de bestaande
contracten een belangrijk uitgangspunt. Zij die onlangs
een hypotheek hebben afgesloten, zouden niet geconfronteerd
moeten worden met een forse stijging van
maandlasten. Dit neemt niet weg dat het volledig ontzien
van bestaande gevallen belangrijke nadelen kent.
Het eerste is fiscaal juridisch van aard. Het Lenteakkoord
creëert daarmee twee regimes voor de eigen woning.
Het oude regime (met hoge schulden door aflossingsvrije
hypotheken) zou in principe voor dertig jaar
in stand blijven. Dit lijkt onwenselijk, zowel maatschappelijk
als individueel. Bovendien leidt dit tot een langdurige
ongelijkheid en zal administratief steeds moeilijker
uitvoerbaar (bij scheidingen, enzovoort) zijn. Het is
bovendien weinig geloofwaardig dat het oude systeem
1 Auteur is hoogleraar Vrije Universiteit Amsterdam en daarnaast
Directeur Wetenschappelijk Instituut voor het CDA. Dit
artikel is op persoonlijke titel.
2 LTV-ratio is de verhouding tussen de maximale lening ter
verwerving van de eigen woning en de waarde van de woning
bij aankoop.
3 ING (2012), Kwartaalmonitor Woningmarkt, augustus 2012.
4 Ministerie van Financiën (2012). Belastingplan 2013: Wet
herziening fiscale behandeling woon-werkverkeer, Wet herziening
fiscale behandeling eigen woning, Wet verhuurdersheffing
en Wetsvoorstel en memorie van toelichting.

Weekblad fiscaal recht . 6971 . 11 oktober 2012
1285
voor dertig jaar kan worden vastgelegd bij wet (er is
ook geen wettelijke precedent). Het tweede nadeel is
economisch van aard. Door de extra eisen aan nieuwe
gevallen groeit de kloof tussen insiders en outsiders. Dit
plaatst met name de starters in de woningmarkt in een
nadelige positie, omdat zij extra moeten aflossen en/of
eigen geld moeten inbrengen.
In het Belastingpakket 2013 wordt tevens voorgesteld
dat voor de nieuwe gevallen de KEW komt te vervallen.
Op het moment dat annuïtair wordt afgelost, wordt immers
automatisch een vermogen in de woning opgebouwd.
Een cruciale vraag is wat er met de KEW voor
bestaande gevallen moet gebeuren. In het Belastingpakket
2013 wordt aangekondigd dat er een DNB-onderzoek
komt met ondersteuning van het Verbond van Verzekeraars
om te bezien of het KEW-saldo ook tussentijds kan
worden opgenomen, doch in mijn optiek dienen ook andere
aspecten meegenomen te worden. Ongeconditioneerde
handhaving van de KEW betekent immers dat de
kloof tussen insiders en outsiders verder groeit en dat
insiders niet tot (feitelijk) aflossen worden gestimuleerd.
In dit artikel zal ik vooral ingaan op de vraag hoe
de gespaarde saldi uit KEW een rol kunnen spelen om
de woningmarkt in beweging te krijgen en benut kunnen
worden om af te lossen. Nadat ik de bestaande
KEW-regeling uiteen heb gezet, wordt in dit artikel een
aantal varianten daartoe besproken. Vervolgens zullen
de varianten nader worden gewogen, zal ander aanpalend
beleid worden besproken en tot slot worden enkele
conclusies getrokken.
2 Bestaande KEW-regeling
De KEW is een specifieke vorm van een levensverzekering.
Door middel van een kapitaalverzekering wordt
een vermogen opgebouwd om op de einddatum (een
deel van) de hypotheek af te lossen. Vergelijkbaar met
een KEW zijn een Spaarrekening Eigen Woning (hierna:
SEW) of een Beleggingsrekening Eigen Woning (hierna:
BEW). Evenals bij de verzekeringsvariant dient de uitkering
aangewend te worden om de hypotheek (gedeeltelijk)
af te lossen. De SEW en BEW zijn respectievelijk
een geblokkeerde spaar- en beleggingsrekening bij
meestal dezelfde instelling waar ook de hypotheek
wordt genoten en hierna geldt voor deze vormen mutatis
mutandis hetzelfde als voor de KEW.
De belangrijkste eisen voor een KEW om voor box 1 in
aanmerking te komen zijn:
– de verzekeringnemer heeft een eigen woning met een
eigenwoningschuld;
– volgens de voorwaarden van de verzekering zal er
eenmalig een uitkering ter aflossing van de eigenwoningschuld
zijn en wordt ten minste vijftien jaar achtereen
ingelegd;
– de hoogste inleg zal niet hoger zijn dan tien keer de
laagste inleg.
Zodra niet meer aan de voorwaarden wordt voldaan,
wordt het gedurende de verstreken looptijd behaalde
rendement (de waarde op dat moment verminderd met
de totale premie/inleg) belast in box 1 en verhuist de
KEW naar box 3. Het rendement is niet belast indien de
uitkering beneden de vrijstelling blijft die geldt in het
jaar van uitkering. In 2012 bedroeg de vrijstelling per
persoon € 34.900 indien ten minste vijftien en maximaal
twintig jaar is ingelegd en € 154.000 indien ten
minste twintig jaar is ingelegd. Indien de uitkering de
vrijstelling overschrijdt dan wordt het evenredige deel
van het gedurende de looptijd behaalde rendement belast
in box 1.
3 Varianten voor de KEW
In het licht van de in de inleiding geschetste problematiek
verdient het aanbeveling om de bestaande regels
voor een KEW te wijzigen. Daarbij is een aantal varianten
denkbaar.
1a KEW-saldo aanwendbaar voor tussentijdse aflossing
lening
In plaats van de huidige datum van expiratie van de polis
kan de afspraak gemaakt worden dat het KEW-saldo
te allen tijde benut kan worden voor aflossing. Dit verbetert
de doorstroming, omdat op dit moment de eis is
gesteld dat ten minste vijftien jaar daarin gespaard
moet zijn. Zeker in de huidige dalende markt is deze variant
van belang, omdat een toenemend aantal huishoudens
een hypotheek heeft die boven de marktwaarde
van het huis ligt. Doordat te allen tijde het saldo kan
worden benut, wordt voorkomen dat de restschuld een
argument is om niet tot verkoop over te gaan. Voor degenen
die niet doorstromen (of niet behoeven door te
stromen) bestaan er in deze variant weinig prikkels om
de KEW aan te wenden voor tussentijdse aflossing.
In deze variant zal de overgangsperiode waarbinnen
twee regimes voor de hypotheekrenteaftrek naast elkaar
bestaan dertig jaar zijn. Daardoor biedt deze variant
weinig soelaas voor de afbouw van de schulden, omdat
slechts de echte doorstromers van de aflossingsmogelijkheid
gebruik zullen maken.
1b KEW-saldo aanwendbaar voor tussentijdse aflossing
lening in combinatie met overgang naar annuïtair
berekende stand voor bestaande gevallen
Het verdient daarom overdenking om de mogelijkheid tot
tussentijdse aflossing te combineren met een overgang in
de tijd naar een annuïtair berekende stand voor bestaande
gevallen. In dat geval zal voor iedereen een prikkel
aanwezig zijn om de KEW aan te wenden voor tussentijdse
aflossing. De afspraak voor een overgang naar een annuïtair
berekende stand als basis voor de renteaftrek kan
plaatsvinden door terug te rekenen alsof zes jaar (of
twaalf jaar) na aanvang van de hypotheek de annuïtaire

1286 Weekblad fiscaal recht . 6971 . 11 oktober 2012
3b Voortijdige beëindiging van de KEW waarbij de
afkoopwaarde als aflossing wordt gebruikt in combinatie
met overgang naar annuïtaire berekende stand voor
bestaande gevallen
Om meer tot aflossing te stimuleren kan variant 3a gecombineerd
worden met een overgang in de tijd naar
een annuïtaire berekende stand voor bestaande gevallen.
De afspraak voor een overgang naar een annuïtair
berekende stand kan plaatsvinden door terug te rekenen
alsof zes (of twaalf) jaar na aanvang van de hypotheek
de annuïtaire aflossing is begonnen. Zoals ook in
variant 1b aangegeven, betekent dit wel dat degenen
die een volledig aflossingsvrije hypotheek hebben met
aanzienlijke stijging van maandlasten worden geconfronteerd.
Door een overgangsperiode van zes jaar (of
twaalf jaar) te kiezen, zou men daarop kunnen anticiperen.
Door deze variant wordt de overgangsperiode waarbinnen
twee regimes naast elkaar bestaan beperkt. Ook zal
deze variant de schuldenproblematiek in belangrijke
mate verlichten. Dit betekent wel dat het nieuwe regiaflossing
is begonnen. 5 Voor hen die onlangs een hypotheek
hebben afgesloten, verandert er weinig. Wel is het
logisch dat zij in gesprek gaan met hun financiële instelling
om de afspraak te maken dat de KEW op een gegeven
moment wordt aangewend om af te lossen. Binnen
zes (of twaalf) jaar gaat men immers over op het nieuwe
regime. Voor hen die langer dan zes (of twaalf) jaar een
hypotheek hebben, zal de aftrekbare rente afnemen maar
dat kan in belangrijke mate worden opgevangen door het
KEW-saldo te gebruiken voor aflossing. Degene die een
volledig aflossingsvrije hypotheek hebben, hebben die
mogelijkheid niet. 6 Door voor een overgangsperiode van
zes (of twaalf) jaar te kiezen, kan een aanzienlijk deel
daarvan wel hierop anticiperen.
Door deze variant wordt de overgangsperiode waarbinnen
twee regimes naast elkaar bestaan beperkt. Ook zal
deze variant de schuldenproblematiek in belangrijke
mate verlichten. Bovendien zijn de uitvoeringslasten
van deze variant beperkt. Dit betekent wel dat het
nieuwe regime voor hypotheekrenteaftrek op een gegeven
moment voor iedereen gaat gelden, maar dat zou
ook uitgesteld kunnen worden tot een overgangsperiode
van twaalf jaar. Consequentie hiervan is dat ook de bestaande
hypotheekhouders in eerste instantie niet en
vervolgens slechts beperkt geconfronteerd worden met
hogere maandlasten. Uiteraard is de prikkel om de KEW
te gebruiken dan minder.
2 Verdere aangroei KEW wordt beschouwd als aflossing
Een andere variant is om de verdere aangroei van de
KEW weliswaar vrij te stellen voor box 3 maar deze tegelijk
in mindering te brengen op het bedrag waarover
de aftrek wordt genoten. De KEW in haar huidige vorm
blijft dan bestaan. In principe betekent dit een stijging
van de maandlasten voor de bestaande KEW-houders.
Als dit gecombineerd wordt met de mogelijkheid om de
waarde van de KEW af te kopen en te gebruiken om de
hypotheekschuld te verminderen, ontstaat een prikkel
om af te lossen. In dat geval kunnen de houders van
een KEW een stijging van de maandlasten voorkomen
(of beperken) door af te lossen. Deze variant betekent
evenwel dat hypotheekhouders die een volledig aflossingsvrije
hypotheek hebben of maar zeer beperkt via
een KEW sparen uiteindelijk niet of zeer beperkt (fictief)
zullen aflossen.
5 Vanaf 1 januari 2001 geldt een dertigjaarstermijn voor hypotheken,
zodat de bestaande hypotheken wettelijk niet ouder
zijn dan twaalf jaar.
6 Het blijkt dat meer dan de helft van de uitstaande hypotheekbedragen
aflossingsvrij zijn (zie DNB (2012), p. 19).
In de inleiding is aangegeven dat het aandeel volledig aflossingsvrije
hypotheken onder nieuw afgesloten hypotheken
daalt. DNB (2012), ‘Overzicht Financiële Stabiliteit in Nederland’,
voorjaar 2011, nr. 13.
In deze variant zullen ook bestaande gevallen worden
aangezet tot aflossing en de ongelijkheid tussen bestaande
en nieuwe gevallen wordt (aanzienlijk) beperkt.
Wel blijft hierdoor de overgangsperiode waarbinnen
twee regimes voor de hypotheekrenteaftrek naast elkaar
bestaan dertig jaar. Daardoor zullen de uitvoeringslasten
van deze variant navenant hoger zijn. Ook zullen de
aflossingen beperkter zijn dan subvariant 1b. Nagegaan
moet worden of deze variant uitvoeringstechnisch niet
teveel complicaties geeft.
3a Voortijdige beëindiging van de KEW waarbij de
afkoopwaarde als aflossing wordt gebruikt
De voortijdige beëindiging betekent dat de KEW na een
overgangsperiode in zijn geheel wordt overgebracht
naar box 3. Dit betekent dat de huidige bezitters van
een KEW geconfronteerd kunnen worden met een hogere
belasting in box 3. Als dit gecombineerd wordt met
de mogelijkheid om de waarde van de KEW af te kopen
en te gebruiken om de hypotheekschuld te verminderen,
ontstaat eveneens een prikkel om af te lossen.
Hierdoor kunnen immers de extra lasten worden vermeden.
Uiteraard moet het wel mogelijk gemaakt worden
dat de KEW in zijn geheel zonder sanctie voor aflossing
wordt aangewend. Dit veronderstelt overigens wel dat
het rendement op de KEW na aftrek van de box 3-heffing
lager is dan de nettohypotheekrente, wat niet in
alle gevallen zo zal zijn.
Door deze variant zal de huidige asymmetrie tussen verschillende
spaarvormen worden opgeheven. Consequentie
van deze variant is dat er twee systemen van hypotheekrenteaftrek
gedurende dertig jaar naast elkaar
bestaan en dat hypotheekhouders die een volledig aflossingsvrije
hypotheek hebben of nog maar zeer kort
via een KEW sparen niet of zeer beperkt zullen aflossen.

Weekblad fiscaal recht . 6971 . 11 oktober 2012
1287
me voor hypotheekrenteaftrek op een gegeven moment
voor iedereen gaat gelden, maar dat zou ook uitgesteld
kunnen worden tot een overgangsperiode van tien jaar.
In dat geval zal een aanzienlijk deel van de bestaande
KEW’s reeds zijn afgelost (en wordt het onderscheid tussen
variant 1b en 3b gradueel).
4 Duiding van de diverse varianten
In de onderstaande tabel zijn indicatief de belangrijkste
plus- en minpunten van de varianten weergegeven. Variant
1a grijpt vooral aan bij de problematiek van restschulden
en doet weinig aan het schuldenprobleem.
Daarvoor zijn de overige varianten relevant. Indien het
fiscaal-juridische argument dat het ongewenst zou zijn
om twee regimes lange tijd naast elkaar te laten bestaan
zwaar wordt gewogen, zou de voorkeur uit kunnen
gaan naar variant 1b. Deze variant heeft ook als
voordeel dat het een substantiële bijdrage levert aan de
schuldenproblematiek. Voor degene die niet beschikken
over een KEW, treedt evenwel een aanzienlijke stijging
van maandlasten op en dit zou ten koste kunnen gaan
van de huizenprijzen en daarmee van de doorstroming.
Variant 3b zadelt de uitvoering op met de afwikkeling
van de bestaande polissen en lijkt daarom slechts na
een (forse) overgangsperiode realiseerbaar. Indien echter
het economische argument van de ongelijke behandeling
tussen insiders en outsiders zo snel mogelijk
moet worden verkleind, dan kan de voorkeur uitgaan
naar variant 2. In deze variant wordt immers de nieuwe
aangroei van de KEW als aflossing beschouwd en daarmee
wordt rechtsongelijkheid tussen bestaande en nieuwe
gevallen beperkt zonder dat daar een (forse) stijging
van de maandlasten tegenover staat. Deze variant is wel
uitvoeringstechnisch zeer gecompliceerd ook omdat een
extra regime voor de aftrek wordt toegevoegd. Indien
erg wordt gehecht aan het argument dat de maandlasten
grosso modo gelijk blijven, dan biedt variant 3a
soelaas. Ook deze variant kan ertoe leiden dat de gespaarde
gelden uit de KEW gebruikt gaan worden voor
aflossing en dat het schuldenprobleem (enigszins)
wordt verkleind. Nadeel is wel dat twee regimes voor de
hypotheekrenteaftrek gedurende lange tijd langs elkaar
blijven bestaan en dat de bestaande regels voor de KEW
worden gewijzigd. Uitgaande van een substantiële vermindering
van de schuldenproblematiek en een verbetering
van de doorstroming ligt daarom een gelijkschakeling
van bestaande en nieuwe gevallen in de rede.
5 Mogelijkheden buiten KEW om aflossen
te stimuleren
Uitvoering Vermindering Maandlasten Doorstroming
schulden
Variant 0 0 0 ++
1a
Variant 0/+ 2 ++ --/- 1 +
1b
Variant -- 0/+ - +
2
Variant -/0 2 0/+ 0 0
3a
Variant -/0/+ 2 ++ --/- 1 +
3b
Legenda: + = pluspunt ten opzichte van de huidige situatie;
++ = groot pluspunt enz.
1
Afhankelijk van wanneer de hypotheek is begonnen.
2
Afhankelijk van wanneer het nieuwe KEW-regime
begint.
Tabel 1. Plus- en minpunten van varianten
Op de eerste plaats is nodig om de bijleenregeling te bezien.
Omdat de rente op een hypotheekschuld alleen aftrekbaar
is als men de overwaarde van de verkochte woning
gebruikt bij aankoop, wordt overbelening voorkomen.
Maar deze regeling zorgt er wel voor dat mensen met het
oog op een mogelijke verhuizing hun schuld niet willen
aflossen en kan daarmee contrair werken aan de varianten
uit het vorige onderdeel. Ook vanwege de administratieve
lasten verdient het aanbeveling om te bezien of de bijleenregeling
kan worden afgeschaft of te bezien of de vermindering
van deze beperking bij aflossing (voor de einddatum)
te overwegen. Voorts is het denkbaar om het
eigenwoningforfait te koppelen aan de resterende hypotheekschuld
(een soort Hillen-II). Daarbij moeten we ons
wel realiseren dat de laatste suggestie de uitvoering compliceert
en tot budgettaire derving leidt.
Er zijn eveneens mogelijkheden buiten de IB om de bestaande
hypotheekhouders te bewegen tot aflossing. Zo bevatte
het bijna-akkoord van het Catshuis een voorstel tot een bonus
voor lopende hypotheken die extra aflossen. Concreet
werd voorgesteld om tot 2020 de na aflossing resulterende
fiscale eigenwoningschuld te verhogen met 50% van de omvang
van de extra aflossing (Ministerie van AZ (2012)). 7
Deze bonus leidt volgens onderliggende berekeningen tot
een (beperkte) budgettaire opbrengst voor de overheid. 8
Daarnaast kan de boetevrije aflossingsmogelijkheid van bestaande
hypotheken worden verhoogd van 10% naar 20%
per jaar en de schenkingfaciliteit gericht op schuldaflossing
eigen huis worden uitgebreid. Onder de huidige regeling
mogen ouders hun kinderen tot de leeftijd van veertig jaar
€ 50.000 belastingvrij schenken voor de aankoop van een
woning. In het bijna-akkoord van het Catshuis is voorge-
7 Ministerie van AZ (2012). Toelichting maatregelen,
www.minaz.nl. (Dit betreft dus de toelichting pakket maatregelen
van het Catshuisberaad tussen VVD, CDA en PVV).
8 De budgettaire opbrengst bedraagt € 5 mln. in 2013, € 5
mln. in 2014 en € 4 mln. in 2015.

1288 Weekblad fiscaal recht . 6971 . 11 oktober 2012
steld om de schenkingsfaculteit uit te breiden van € 50.000
naar € 100.000 en de leeftijdsgrens voor de ontvangende
partij te verhogen naar 45 jaar. Voorts is door Schonis
(2012) 9 voorgesteld om de regeling ook voor kleinkinderen
te laten gelden. Schonis (2012) wijst er ook op dat een specifieke
aanwending van de schenkingsfaculteit voor een bepaald
doel (aflossing van een hypothecaire schuld) administratief
complex is en juridisch kwetsbaar kan zijn. Meer in
zijn algemeenheid geldt dat voorstellen om de marginale
belastingtarieven naar beneden te krijgen, zoals een sociale
vlaktaks, de prikkels voor overbelening in het fiscale systeem
wegnemen en daarmee tot aflossen aanzetten. Een
sociale vlaktaks verdient ook vanuit andere overwegingen
aanbeveling (zie Gradus (2009)). 10
Ook kan de positie van starters op de woningmarkt versterkt
worden door aanpalend beleid. Daarbij is het denkbaar
om starters in 35 of 40 jaar hun woning te laten aflossen.
Als de aflossingstermijn op veertig jaar wordt
gesteld betekent dit dat de facto 50% is afgelost na dertig
jaar (zoals ook eerder bepleit door Bovenberg en
Schoenmaker (2012)). 11 In dat geval zal er dus geen verzwaring
van de maandlasten voor nieuwe woningbezitters
optreden. Nadeel is wel dat de budgettaire opbrengst
fors lager zal worden dan in het ingeboekte bedrag uit
het Lenteakkoord. Ook kunnen vergelijkbaar met Duitsland
initiatieven worden genomen om bouwsparen voor
de aanschaf van de woning fiscaal te faciliteren en wordt
ook gewezen op de mogelijkheid om de bestaande regels
voor starters minder strak te interpreteren. 12 Deze startersmaatregelen
grijpen overigens niet aan bij de bestaande
schuldenproblematiek. 13
9 H. Schonis (2012). De schenkbelasting en de komende lastenverzwaring,
fTV 2012, mei 2012, p. 3-4.
10 R. Gradus, ‘De charme van eenvoud: naar een sociale vlaktaks
en een loonbegrip’, WFR 2009/1103, p. 1103-1106.
11 L. Bovenberg en D. Schoenmaker, ‘Een betere woningmarkt
in zes stappen’, www.mejudice.nl, 23 februari 2012.
12 De mogelijkheden voor banken om rekening te houden met
de specifieke situatie van huishoudens (comply or explain)
zijn sinds de invoering van de nieuwe Gedragscode Hypothecaire
Financieringen van augustus 2011 sterk ingeperkt. Afwijken
van de gedragscode is een uitzondering geworden (de
AFM ziet hierop toe). De risico-inschatting van bankiers
heeft plaatsgemaakt voor een juridische inschatting van de
toezichthouder. Het nadeel is echter dat bankiers niet meer
op grond van hun kennis en kunde een inschatting kunnen
maken van het risico. De gehanteerde normen zijn zodoende
strenger dan nodig. Vooral starters kunnen door deze aanscherpingen
veel minder lenen dan in het verleden. Hun lagere
leencapaciteit zet de prijzen aan de onderkant van de
markt onder druk, die doorwerkt naar boven.
13 Voor de doorstroming is ook het dichten van de kloof tussen
kopen en huren van belang (zie R. Gradus en E. van Hijum,
‘Verkiezingen gaan te weinig over problemen op de woningmarkt’,
www.mejudice.nl, 7 september 2012).
6 Conclusies
Het is van groot belang dat de woningmarkt in beweging
komt en er meer afgelost gaat worden op onze hypotheekschulden.
De afspraak om voor nieuwe gevallen de fiscale
aftrek te beperken tot een annuïtair aflossingsschema
grijpt bij het laatste aan maar heeft wel als nadeel dat het
insider-outsiderproblematiek vergroot en daarmee de woningmarkt
onvoldoende in beweging brengt en de schuld
van bestaande gevallen ongemoeid laat.
Een andere behandeling van de KEW biedt mogelijkheden
om de woningmarkt in beweging te brengen. Door het KEWsaldo
aan te wenden voor tussentijdse aflossing van de lening
wordt de doorstroming bevorderd. De niet-doorstromende
hypotheekhouder heeft echter weinig prikkels om de
gespaarde gelden te gebruiken, zodat de schuldenproblematiek
daarmee niet wordt opgelost. Daarvoor bevat dit artikel
vier varianten. Zo is het denkbaar de verdere aangroei van
de KEW als aflossing van de hypotheekschuld te beschouwen.
De stijging van de maandlasten is beperkt, indien de
hoofdsom van de hypotheek wordt verminderd door de aflossing.
Dit betekent wel dat een nieuw regime wordt toegevoegd.
Ook is een uitvoeringstechnisch minder gecompliceerde
variant denkbaar, waarbij de aflossing van de KEW
wordt gecombineerd met een overgang in de tijd naar een
annuïtaire stand. De KEW kan dan gebruikt worden om de
stijging van de maandlasten te beperken. Tevens is een variant
mogelijk waarin de vrijstelling van de KEW vervalt. Indien
de beide regimes voor de aftrek blijven bestaan, dan is
de prikkel tot aflossen beperkt en blijft het insideroutsiderprobleem
bestaan. Gebaseerd op een duiding van
diverse varianten lijkt een gelijkschakeling van bestaande
en nieuwe gevallen met een aanzienlijke overgangsperiode,
zodat reeds een aanzienlijk deel van de bestaande kapitaalverzekeringen
is afgelost, het meest voor de hand te liggen.
Daaraan voorafgaand is het aanbevelingswaardig om tussentijdse
aflossing mogelijk te maken.
Dit beleid om de woningmarkt in beweging te brengen zal
aan kracht winnen, indien het gecombineerd worden met
aanpalend beleid dat het aflossen verder stimuleert en/of
de positie van starters verstevigt. Hierbij verdient het aanbeveling
om de bijleenregeling aan te passen. Meer structureel
is een beleid om overbelening tegen te gaan via een
verlaging van de marginale tarieven of een sociale vlaktaks
aanbevelingswaardig. De budgettaire opbrengst van een
(mogelijke) beperking kan daarvoor gebruikt worden.