Stedenbouwkundige Randvoorwaarden Common ... - Prins Alexander

Stedenbouwkundige Randvoorwaarden
Common Green, Nesselande
Conceptversie 05 April 2011

Colofon
De Stedenbouwkundige Randvoorwaarden
dS+V, afdeling Stedenbouw
opdrachtgever: Deelgemeente Prins Alexander
STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN

Inhoud
Hoofdstuk 1
Hoofdstuk 2
Hoofdstuk 3
Hoofdstuk 4
Inleiding
Beleidskaders
Stedenbouwkundige
randvoorwaarden
Mogelijke uitwerking
1
COMMON GREEN, NESSELANDE

2
STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN
Ligging Common Green in Nesselande

Hoofdstuk 1
Inleiding
De wijk Nesselande heeft verschillende belangrijke
landschappelijke elementen: de Zevenhuizerplas, het
strand, de boulevard, het Rietveldpark en het Oeverpark.
Deze elementen zorgen voor een hoge woonkwaliteit
van de woningen in Nesselande. Naast het Oeverpark
en het Rietveldpark ligt een gebied dat ‘Common Green‘
wordt genoemd, een grote driehoekige openbare ruimte
die vanaf het metrostation Nesselande uitwigt naar de
plas toe. Het gebied ligt ten zuiden van het centrum van
Nesselande, aan de kop van het Oeverpark, gekoppeld
aan het Rietveldpark en ten noorden van een oude
polderweg de Wollefoppenweg. ‘Common Green’ vormt
het bindend element tussen deze planonderdelen.
Het gebied Common Green wordt door het nieuw
geplande pad ruimtelijk in tweeën gedeeld. Het
noordelijke gedeelte kan gebruikt worden voor tijdelijke
activiteiten, zoals een circus en festivals. Het gebied
ten zuiden van het voetpad, wordt begrensd door
de Wollefoppenweg en Sicilieboulevard en wordt
gereserveerd voor een bebouwde bestemming:
maatschappelijke voorzieningen en/of woningbouw.
Vanwege de centrale ligging in Nesselande, de
omringende open ruimte van de parken en alle
centrumvoorzieningen, de nabijheid van het metrostation,
is deze locatie zeer geschikt voor voortgezet onderwijs
en ouderen woningen.
Siciliëboulevard
Corsicalaan
Laan van Dada
Wollefoppenweg
A3 S
Common Green in relatie tot het Oeverpark, het Centrum en omgeving
3
COMMON GREEN, NESSELANDE

4
STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN

Hoofdstuk 2
Beleidskaders
2.1 Bestemmingsplan
Volgens het Bestemmingsplan Nesselande dat
vastgesteld is op 14 jan.1999, heeft het gebied de
bestemming van Centrumdoeleinde (4.2), een toren van
max. 20 lagen is toegestaan aan het Rietveldpark. De
overige max. bouwhoogte voor dit gebied is 4 lagen.
4.1
4.2
Toelichting Bestemmingsplan Nesselande 15 December 1998
5
COMMON GREEN, NESSELANDE

6
STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN
Plankaart Bestemmingsplan Nesselande 15 December 1998

Voorschriften Bestemmingsplan Nesselande 15 December 1998
7
COMMON GREEN, NESSELANDE

20
40
30
30 30
95
VAN DE PLANKAART MAAKT DEEL UIT:
- Kadastrale- en huisnummerkaart
- Hierbij behoren de "voorschriften nesselande"
BESTEMMINGEN
W
WOONDOELEINDEN
art. 4
uit te werken bestemming
W
WONINGEN
art. 4a
WW
WONEN AAN HET WATER
art. 5
uit te werken bestemming
NR
L
LINTBEBOUWING art. 6
uit te werken bestemming
WW
95
30 30
CD
CV
CENTRUM DOELEINDEN art. 7
CENTRUMVOORZIENINGEN
art. 7a
uit te werken bestemming
GD
GEMENGDE DOELEINDEN art. 8
uit te werken bestemming
vervallen
WA
RD
RECREATIEVE DOELEINDEN art. 9
uit te werken bestemming
RV
RECREATIEVE VOORZIENINGEN I, II
art. 9a
RV II
J
J
WATERSPORT, JACHTHAVEN art. 10
JACHTHAVEN
art. 10a
uit te werken bestemming
30
WW
VO
VOLKSTUINEN art. 11
B
BEDRIJVEN
art. 12
95
WA
WATER art. 13
S
STRAND art. 14
NR
GR
NATUUR EN RECREATIE
GROENAANLEG
art. 15
art. 16
W.a
V
VERKEERSDOELEINDEN art. 17
HOOFD- EN VERZAMELWEG
art. 18
M
METRO
art. 19
HOOGSPANNINGSVERBINDING (bovengronds)
art. 20
95
AARDGASLEIDING
art. 21
WATERKERING
VERKLARING
BESTAANDE BEBOUWING
art. 22
STEDELIJKE PLINT
vervallen
LANGZAAM VERKEERSROUTE
RESERVERING ONTSLUITING
J
WA
CV.5
CV.3
W
GRENS WIJZIGINGSBEVOEGDHEID
PLANGRENS TEVENS GEMEENTEGRENS
PLANGRENS
WA
RV II
GR
RV I
CV.7
W
PLANGRENS TEVENS GRENS WIJZIGINGSBEVOEGDHEID
PLANGRENS, TEVENS GEMEENTEGRENS, TEVENS GRENS WIJZIGINGSBEVOEGDHEID
LPG-STATION MET ZONE vervallen
CV.7
GAS-STATION
RV II
ECOLOGISCHE ZONE
DEELGEBIEDEN
RV I
GR
GRENS VAN DE HERZIENING
BESTEMMINGSGRENS
GRENS VAN DE HERZIENING, TEVENS GRENS WIJZIGINGSBEVOEGDHEID
GRENS VAN DE HERZIENING, TEVENS GEMEENTEGRENS
VEILIGHEIDSZONE NGU LEIDING (MAATVOERING UIT HART LEIDING)
TOETSINGSZONE NGU LEIDING (MAATVOERING UIT HART LEIDING)
GRENS BOUWHOOGTEN
HORECA TOEGESTAAN
HOOGTEACCENT
.a,b
.3
GEBIEDSAANDUIDING
MAX. AANTAL BOUWLAGEN
BEGINPUNT VLIEGROUTE VLEERMUIZEN
4.1 4.2
7
41%
0
0
vervallen
inmiddels primair bestemd
4(20)
125
0
1500
10000
0
1750
1,5ha
300
inmiddels primair bestemd
inmiddels primair bestemd
vervallen
40%
W.b
6.
N.B.
2e partiële herziening Nesselande moet in combinatie gelezen worden met de 1e partiële herziening Nesselande
W95
SCHAAL 1:5000
30
PLANKAART
GEMEENTE ROTTERDAM
ONTWERP BESTEMMINGSPLAN
NESSELANDE
2e PARTIELE HERZIENING
VASTGESTELD DOOR DE GEMEENTERAAD
D.D.
8
STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN
GOEDGEKEURD DOOR GEDEPUTEERDE STATEN
D.D.
W-03-6005 / A.v.Vr. / 28-10-2008
Plankaat Bestemmingsplan Nesselande 2e Partiele Herziening 29 April 2010

Inmiddels is de Nesselande 2e Partiële Herziening
vastgesteld op 29 april 2010, het programma voor het
gebied 4.2 is bijgesteld.
- max aantal bouwlagen: 4 en (20)
- max aantal woningen: 125
- max stapelings-percentage: 100%
- max m2bvo detailhandel: 0
- max. m2 kantoren: 1500
- max m2 bvo maatschappelijke voorziening 10000m2
(waarvan 2650m2 in deelplan 4.1 al gerealiseerd)
- max. m2 bvo horeca : 0
4.1
4.2
9
COMMON GREEN, NESSELANDE

10 Welstandscriteria “Stadsparken”
STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN

2.2 Koepelnota Welstand Rotterdam (2003)
In de Koepelnota Welstand Rotterdam wordt het gebied
Common Green getypeerd als Stadspark. Het belangrijkst
is dat de relatie tussen de gebouwen en het park in
balans blijft en het park en gebouwen die daarin liggen
integraal ontworpen worden.
Kenmerkend is de alzijdigheid van de gebouwen: alle
gevels spelen een rol in het beeld.
Parken zijn niet alleen zelfstandige elementen, maar
geven ook mede structuur aan de omgeving door hun begrenzing.
De essentie is het contrast met de aangrenzende
bebouwing en de wijze waarop ze in het omringende
stedelijke weefsel zijn opgenomen of daarop reageren.
11
COMMON GREEN, NESSELANDE

Stedenbouwkundig Concept
Common Green
12
STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN
Hoogbouw in Common Green in relatie tot de andere hogegebouwen in Nesselande

Hoofdstuk 3
Stedenbouwkundige
randvoorwaarden
Ruimtelijke uitgangspunten
Het projectgebied Common Green is de schakel tussen
verschillende gebieden: het centrum van Nesselande,
het Oeverpark en het oude lint de Wollefoppenweg. De
ontwikkeling van Common Green moet rekening houden
met de verschillende karakters van de gebieden die er
naast liggen. Namelijk: de grootschalige appartementen
gebouwen in het centrum en de kleinschalige bestaande
vrijstaande woningen aan het oude lint. De opgave is:
hoe reageert en integreert de toekomstige bebouwing in
de Common Green qua bouwmassa en bouwstijl met de
omgeving.
De essentie van de stedenbouwkundige opzet in dit
gebied is dat losse objecten (ondergrond mag verbonden
zijn, door bijvoorbeeld een parkeeroplossing) vrij in het
groen liggen, zodat men vanuit het metrostation, vanuit
het centrum en ook vanuit het lint de gebieden die daar
achter liggen goed kan zien. Daarom moet er voldoende
ruimte tussen de objecten zijn zodat er geen lange en
dichte wand ontstaat. Minimaal zullen er twee gebouwen
gemaakt moeten worden.
De gevels van de complexen aan het park en aan het
oude lint zijn cruciaal voor de beeldvorming van het
gebied. Het is belangrijk om afwisseling in de gevels aan
te brengen.
4.50-
±2.75-
4.50-
3.50- 4.50- 4.50-
5.70- 6.50-
3.00
12.30 8.00 8.00
5.40
Doorsnede het projectgebied Common Green
13
COMMON GREEN, NESSELANDE

2
2z
Az
45
42
5.20-
toekomstig pad
1
rooilijn
rijweg
ingang
detail 1
detail 2
Wollefoppenpad
min.
20.00m
max. 40.00m
max. 4 lagen
max. 20 lagen
min.
15.00m
Siciliëboulevard
min. 8.00m
Wollefoppenweg
Laan van Dada
43
1.50
Christian Diorstraat
47B
47A
bss_z
51B
51A
14
STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN
Stedenbouwkundig Randvoorwaardenkaart Common Green

De randvoorwaarden zijn:
- Binnen het projectgebied is bebouwing mogelijk
bestaande uit minimaal twee los van elkaar staande
objecten. Deze objecten mogen via de ondergrond aan
elkaar verbonden zijn, bijvoorbeeld indien dit nodig is
voor de realisatie van een goede parkeeroplossing.
Alle gebouwen moeten binnen de aangegeven
rooilijnen blijven. De rooilijnen zijn geen verplichte
bebouwingslijnen.
• Een slank gebouw van max. 20 lagen met een
oppervlakte van maximaal 550 m2 per laag, ligt aan
de kop van het projectgebied en aan het Rietveldpark,
tegenover het Metrostation, binnen de aangegeven
zone, zie stedenbouwkundige randvoorwaardenkaart
Common Green op pagina 14. Woningen, kantoren en
maatschappelijke voorzieningen zijn toegestaan
• Complex(en) van vier bouwlagen, met een voorkeur
voor voortgezet onderwijs en andere functies zoals
a + b + c + d ≤ ⅔ l
A + B + C + D + E ≤ ⅔ L
a (of b, of c, of d) ≤ ⅓ l
A (of B, of C, of D, of E) ≤ ⅓ L
kantoor, maatschappelijke voorzieningen en woningen
zijn ook mogelijk.
- Alle gebouwen moeten alzijdig ontworpen worden,
zodat de gebouwen als objecten in het park liggen en
als onderdeel van het park kunnen worden beschouwd.
Deze gebouwen moeten aan de eisen van welstand
(Koepelnota) voldoen.
- Maximaal 2/3 van de oppervlakte van het aangegeven
gebied binnen de rooilijnen mag bebouwd worden (max.
4400 m2). De max. lengte van de bebouwingsgevel in
een keer mag niet meer zijn dan 1/3 van de totale lengte
van het kavel.
- De zuidzijde van het projectgebied mag voor maximaal
2/3 van de lengte bebouwd worden, met dien verstande
dat er tevens sprake is van een geleding. Elk onderdeel
van deze geleding is nooit meer dan 1/3 van de totale
lengte of 50m.
- Aan de noordzijde geldt dezelfde bepaling zij het dat
hier sprake is van een totale lengte van 180m. Dus elk
onderdeel van de geleding aan de noordzijde is 1/3 van
de totale lengte of 60m, en maximaal mag 2/3 bebouwd
worden.
Het maximaal oppervlak van deze functies moet binnen
de eisen van het bestemmingsplan vallen:
- max aantal woningen: 125
- max m2 bvo detailhandel: 0
- max. m2 kantoren: 1500
- max m2 bvo maatschappelijke voorziening 7350m2
- max. m2 bvo horeca : 0
Stedenbouwkundig Randvoorwaarden kaart
15
COMMON GREEN, NESSELANDE

16 Relatie Common Green met parken
STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN

Buitenruimte
De groene ruimte, ook wel Common Green genoemd,
ligt ten zuiden van het winkelcentrum en de Kristal met
z’n maatschappelijke functies. Door de centrale ligging
heeft dit gebied een parkachtige uitstraling en is het ook
geschikt voor evenementen.
Aan de noordzijde van het open terrein ligt de
Corsicalaan, de route naar het winkelcentrum en het
strand. De grasvlakte wordt alleen doorkruist met
een pad. Dit pad is de schakel tussen het centrum,
het Oeverpark en de buurt “Haag en Park” met het
metrostation en het Rietveldpark. Aan de zuidzijde van
dit pad komen “gestrooid” bomen met daarachter het
bouwproject.
rekening houden met de andere parken, geen introvert
ontwerp, maar wel een integraal ontwerp dat in het totale
concept van Nesselande past.
De randvoorwaarden zijn:
- 1/3 van het bouwprojectgebied wordt niet bebouwd en
moet groene uitstraling hebben. Geen verhard parkeerterrein
voor parkeren rondom de gebouwen. Parkeren moet uit het
zicht zijn. Indien een (half)verdiepte parkeergarage wordt
gerealiseerd zonder bouwlagen er boven, is het gewenst om
een groen dak daar overheen te maken.
- Bij het ontwerp van de buitenruimte van het projectgebied
moet rekening gehouden worden met de inrichting
van het hele park: losse bomen in het groene veld,
geen totale omkadering van het eigen terrein. Goede
verkeersaansluitingen maken met logische routes.
- Het karakter van het oude lint moet gehandhaafd
blijven, het betekent dat het profiel van de
Huismanskade niet wordt afgegraven hoogstens kan
aan de noordzijde (bouwprojectzijde) veranderen. Zie
profiel tekening op pagina 13.
- Maatvoering en hoogtepeilen zie tekening op
pagina 17.
Aan de zuidzijde ligt nog een deel van de oude
Huismanskade (voormalige dijk) met een peil -3,50 m. en
ook de oude polderweg “Wollefoppenweg” met hierlangs
volgroeide Canadese populieren (eerste grootte bomen).
Tussen het projectgebied en de bestaande watergang is
nog een voetpad gepland.
De oostzijde van het projectgebied sluit aan op het
Rietveldpark met verspreid staande bomen zoals essen,
iepen, esdoorns en lindes in gras. Deze zijde kijkt uit op
het metrostation, maar heeft ook een wijds uitzicht naar
zowel het noorden als het zuiden van het Rietveldpark.
Het kernpunt van de toekomstige buitenruimte van
de Common Green is dat de integraal ontworpen
buitenruimte vloeiend verloopt rondom de gebouwen en
naar het Oeverpark en het Rietveldpark. De buitenruimte
van Common Green is een onderdeel van de Oeverpark
en is ook een belangrijke schakel tussen verschillende
parken en openbare groen. Daarom moet het ontwerp
(de stijl, de bomen en de planten) van de buitenruimte
Hoogtepeilen van de locatie
17
COMMON GREEN, NESSELANDE

18 Verkeersontsluiting in het Oeverpark
STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN

Parkeren & ontsluiting
In principe wordt parkeren ten behoeve van het
bebouwde programma op eigen terrein opgelost.
Parkeren moet uit zicht zijn, bijvoorbeeld: ondergronds
of in een half verdiepte parkeergarage. In ieder geval,
parkeren mag niet ten koste gaan van de groene
uitstraling op het maaiveld, anders zal het karakter van
het groene park verloren gaan. Dit zou opgelost kunnen
worden met een groen dak.
Ook de fietsberging (voor school en het wooncomplex)
moet uit zicht zijn.
- De parkeernorm is conform de stallingsnormen voor
woningen (per 1 augustus 2002, gemeente Rotterdam).
De parkeernormen staan in onderstaande tabel
aangegeven.
Het aantal parkeerplaatsen wordt als volgt berekend:
Middelbare
school,
wetenschap,
onderwijs
Aanvullend
programma
(kantoor)
Aanvullend
maatschappelijk
programma
Subtotaal
Woningen
Parkeernorm
1 pp per 4 klassen
of 1 pp. per 60 m 2
bij wetenschappelijk
onderwijs
1 pp. per 50 m 2
1 pp per 100 m 2 (maar
is afhankelijk van exacte
invulling)
Parkeerplaatsen per
woning:
Huurwoningen:
< 85 m 2 , 0.95 pp
>85m 2 100m 2 , 1.69 pp
Koopwoningen:
< 85 m 2 , 1.47 pp
>85m 2 100m 2 , 1.8 pp
benodigde
parkeerplaatsen
Ontsluiting:
De ontwikkellocatie kan worden ontsloten via de
Siciliëboulevard en via de Corsicalaan. Er kan voor
worden gekozen de locatie op beide wegen aan te
sluiten, wat kan zorgen voor een betere afwikkeling
van het verkeer, daarnaast kan door het scheiden van
verkeer ook het scheiden van verschillende functies
gemakkelijker worden gestuurd. De ontsluiting moet
dusdanig zijn ontworpen dat deze niet door doorgaand
verkeer kan worden gebruikt.
Een goede looproute moet in ieder geval gemaakt
worden voor mensen die met de metro komen. Daarnaast
zal de locatie op het fietsnetwerk aangesloten moeten
worden dat langs de Siciliëboulevard, de Corsicalaan en
de Wollefoppenweg (bromfietspad) ligt.
De invulling van het programma is bepalend voor de
maat en de aard van de ontsluitingen. Een middelbare
school trekt bijvoorbeeld voor een groot deel mensen
aan die op de fiets en met het OV komen. Een duidelijke
looproute met goede oversteekvoorzieningen vanaf het
metrostation is dan van grote waarde. Daarnaast zal voor
het personeel en wellicht een klein deel van de leerlingen
een ontsluiting voor autoverkeer moeten komen op de
openbare weg. Omdat veel mensen met de fiets komen
zal extra aandacht moeten worden besteed aan goede
stallingmogelijkheden die een korte afstand tot het
fietsnetwerk hebben.
Parkeereis
totaal
19
COMMON GREEN, NESSELANDE

Referenties van verschillende parkeeroplossingen
20
STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN

Parkeren verdiept
Parkeren halfverdiept
Parkeren op maaiveld
21
COMMON GREEN, NESSELANDE

22
STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN

Hoofdstuk 4
Mogelijke uitwerking
23
COMMON GREEN, NESSELANDE