Gemeentelijk RUP Centrum Glabbeek lokaal bedrijventerrein ...
Gemeentelijk RUP Centrum Glabbeek lokaal bedrijventerrein ...
Gemeentelijk RUP Centrum Glabbeek lokaal bedrijventerrein ...
- No tags were found...
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
Provincie<br />
Gemeente<br />
Vlaams-Brabant<br />
<strong>Glabbeek</strong><br />
Dossiernr: 09295/12<br />
maart 2012<br />
Ruimtelijk uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’<br />
definitieve vaststelling<br />
Libost-Groep nv. Ontwerp- en adviesbureau afdeling ruimtelijke planning<br />
Vestiging Hasselt Vestiging Vlaams Brabant<br />
Herckenrodesingel 101 3500 Hasselt Domeinstraat 11A 3010 Kessel-Lo<br />
tel: 011/26.08.70 fax: 011/26.08.80 tel: 016/89.34.40 - fax: 016/89.57.83<br />
email: infra@libost-groep.com email: vlaamsbrabant@libost-groep.com
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
Revisie<br />
A<br />
B<br />
C<br />
D<br />
E<br />
Opmerking<br />
Concept toelichtingsnota<br />
Opmaak voor plenair overleg<br />
Indiening plenair overleg<br />
Voorlopige vaststelling door de gemeenteraad<br />
Definitieve vaststelling door de gemeenteraad<br />
naam paraf datum<br />
Opgemaakt: Ruimtelijke planner Peter van der Poort - Lut Gijsenbergs 01 03 2012<br />
Geverifieerd: projectleider Peter van der Poort<br />
01 03 2012<br />
Vrijgegeven: afdelingshoofd Peter Govaerts<br />
01 03 2012<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 2/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
Inhoud<br />
TITEL I: TOELICHTINGSNOTA 8<br />
1 INLEIDING 8<br />
1.1 IN UITVOERING VAN HET GEMEENTELIJK RUIMTELIJK<br />
STRUCTUURPLAN GLABBEEK 8<br />
1.1.1 RICHTINGGEVENDE BEPALINGEN 8<br />
1.1.2 BINDENDE BEPALINGEN 11<br />
1.2 RUIMTELIJKE SITUERING 12<br />
2 BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND 13<br />
3 BESTAANDE FEITELIJKE TOESTAND 22<br />
4 RECENTE STUDIES EN ONTWIKKELINGEN IN DE<br />
OMGEVING 25<br />
4.1 ONTWIKKELINGSVISIE UITBREIDING BELGISCHE FRUITVEILING 25<br />
4.2 AANLEG AFVALWATERCOLLECTOR LANGS DE MEENSELBEEKVALLEI<br />
25<br />
4.3 AANVRAAG BIO- EN MESTVERWERKINGSINSTALLATIE 26<br />
4.4 RELEVANTE ELEMENTEN UIT HET PROVINCIAAL STRUCTUURPLAN 26<br />
4.4.1 KNELPUNTEN VAN DE LANDELIJKE KAMER OOST 27<br />
4.4.2 POTENTIES VAN DE LANDELIJKE KAMER OOST 28<br />
4.4.3 RUIMTELIJKE PRINCIPES 29<br />
5 KNELPUNTEN EN POTENTIES 31<br />
5.1 RUIMTELIJKE KNELPUNTEN – BEDREIGINGEN 31<br />
5.2 POTENTIES – KANSEN 31<br />
6 RUIMTELIJK ONDERZOEK 32<br />
6.1 ONDERZOEKSVRAGEN 32<br />
6.1.1 HOE KAN DE VERKEERSVEILIGHEID EN DE VERKEERSAFWIKKELING<br />
GEOPTIMALISEERD WORDEN 32<br />
6.1.2 WELKE TYPE VAN BEDRIJVEN IS WENSELIJK 32<br />
6.1.3 HOE MOET DE LANDSCHAPPELIJKE INPASSING OPGEVAT WORDEN 32<br />
6.2 ONTWERPEND ONDERZOEK 33<br />
6.2.1 WEGBREEDTE EN ONTSLUITING 33<br />
6.2.2 KORRELGROOTTE EN INRICHTING 34<br />
6.3 RICHTLIJNEN VOOR HET UITVOERINGSPLAN 39<br />
7 VISIE VOOR DE GEWENSTE ONTWIKKELING 43<br />
7.1 RUIMTELIJKE VISIE 43<br />
7.2 RUIMTELIJKE DOELSTELLINGEN 44<br />
7.2.1 RUIMTE VOOR LOKALE BEDRIJVEN CREËREN 44<br />
7.2.2 HOGE BEELDKWALITEIT VERZEKEREN 44<br />
7.2.3 VEILIGE VERKEERSAFWIKKELING GARANDEREN 44<br />
7.2.4 DUURZAAMHEID IMPLEMENTEREN 44<br />
7.3 CONCEPTEN VOOR EEN HOOGWAARDIGE OMGEVING 45<br />
7.3.1 CONCEPTEN ALS STAPSTEEN NAAR DE GEWENSTE RUIMTELIJKE<br />
ONTWIKKELING 45<br />
7.4 INRICHTINGSCHETS 48<br />
8 PLANOLOGISCHE AANDACHTSPUNTEN 50<br />
8.1 WATERTOETS 50<br />
8.2 RUIMTELIJKE VEILIGHEIDSRAPPORTAGE 53<br />
8.3 MER ONTHEFFING 53<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 3/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
8.4 COMPENSATIE HERBEVESTIGD AGRARISCH GEBIED 54<br />
8.4.1 BELEIDSKADER 54<br />
8.4.2 ONDERZOEK NAAR DE IMPACT OP DE RUIMTELIJK-FUNCTIONELE<br />
SAMENHANG VAN DE AGRARISCHE STRUCTUUR 56<br />
8.4.3 ONDERZOEK NAAR DE MOGELIJKE FLANKERENDE MAATREGELEN<br />
VOOR LANDBOUW 57<br />
8.4.4 ONDERZOEK NAAR MOGELIJKE ALTERNATIEVE LOCATIES 57<br />
8.5 VERANTWOORDING VOOR HET ONTEIGENINGSPLAN 58<br />
8.5.1 VERANTWOORDING VAN HET ALGEMEEN NUT 58<br />
8.5.2 VERANTWOORDING VAN DE HOOGDRINGENDHEID 58<br />
8.6 VOORSTEL VAN MOGELIJKE INRICHTING EN GRAFISCH PLAN 59<br />
8.7 RUIMTEBALANS 62<br />
8.8 REGISTER VAN PERCELEN WAAROP EEN BESTEMMINGSWIJZIGING<br />
GEBEURT DIE KAN AANLEIDING GEVEN TOT PLANSCHADE, PLANBATEN,<br />
KAPITAALSCHADE OF GEBRUIKERSCHADE 63<br />
8.9 OP TE HEFFEN STEDENBOUWKUNDIGE BEPALINGEN 65<br />
ARTIKEL 2. : LANDSCHAPSBUFFER 76<br />
ARTIKEL 3. : ZONE VOOR LOKALE WEG 77<br />
ARTIKEL 4. : LINIAIRE KLEINE LANDSCHAPSELEMENTEN 78<br />
ARTIKEL 5. : ZONE NON-AEDIFICANDI 79<br />
TITEL II: STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN 68<br />
1 ARTIKEL 1: ALGEMENE BEPALINGEN 68<br />
1.1 BEGRENZING VAN HET PLANGEBIED 68<br />
1.2 WIJZE VAN METEN 68<br />
1.3 GEHANTEERDE BEGRIPPEN 68<br />
1.4 WATERBEHEER 70<br />
1.5 BEPALINGEN VOOR HET BEHOUD VAN WAARDEVOLLE BOMEN EN<br />
KLEINE LANDSCHAPSELEMENTEN 70<br />
1.6 BEPALINGEN VOOR HET ARCHEOLOGISCH ERFGOED 70<br />
2 ARTIKEL 2: SPECIFIEKE BEPALINGEN VOOR DE<br />
VERSCHILLENDE BESTEMMINGSZONES 71<br />
ARTIKEL 1. : LOKAAL BEDRIJVENTERREIN 72<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 4/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
Lijst van figuren<br />
Figuur 1: Gewenste ruimtelijke structuur gemeente <strong>Glabbeek</strong>...................................... 8<br />
Figuur 2: Gewenste ruimtelijke structuur kern <strong>Glabbeek</strong>............................................... 9<br />
Figuur 3: Strategisch project <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroek ...................................... 10<br />
Figuur 4: Situering van het plangebied........................................................................ 12<br />
Figuur 5: Situering van het plangebied op de orthofoto............................................... 12<br />
Figuur 6: Openbare wegen in de omgeving van het plangebied ................................. 16<br />
Figuur 7: Orthofoto plangebied en omgeving .............................................................. 22<br />
Figuur 8: Bestaande ruimtelijke structuur plangebied en omgeving (meso) ................ 24<br />
Figuur 9: Bestaande ruimtelijk structuur plangebied (micro) ....................................... 24<br />
Figuur 10: Zone voor de inplanting van het mestverwerkingsinstallatie ...................... 26<br />
Figuur 11: Landschapsentiteiten in Vlaams-Brabant................................................... 27<br />
Figuur 12: Ontwikkelingsperspectief landelijke kamer oost ......................................... 28<br />
Figuur 13: Ontwikkelingsperspectief landelijke kamer oost (uittreksel) ....................... 30<br />
Figuur 14: Doorsnede van een uitgeruste weg met bedrijvigheid met minimale breedte<br />
............................................................................................................................. 33<br />
Figuur 15: Orthofoto <strong>lokaal</strong> bedrijf Denruyter .............................................................. 34<br />
Figuur 16: Orthofoto <strong>lokaal</strong> bedrijf Dorpsstraat............................................................ 35<br />
Figuur 17: Orhofoto <strong>lokaal</strong> bedrijf Lambrechts ............................................................ 35<br />
Figuur 18: Orthofoto <strong>lokaal</strong> bedrijf autoherstelplaats Pamelenstraat........................... 36<br />
Figuur 19: Orthofoto <strong>lokaal</strong> bedrijf schrijnwerkerij Butschovestraat............................. 36<br />
Figuur 20: Orthofoto <strong>lokaal</strong> bedrijf Vandepoel ............................................................. 37<br />
Figuur 21: Orthofoto <strong>lokaal</strong> bedrijf Ladang .................................................................. 37<br />
Figuur 22: Orthofoto <strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Kolmen ................................................... 38<br />
Figuur 23: Een efficiënt grondverzet nastreven........................................................... 39<br />
Figuur 24: Creëren van een verkeerspoort.................................................................. 40<br />
Figuur 25: Mogelijke heraanleg van de Craenenbroekstraat (breedte 12m) ............... 41<br />
Figuur 26: Ruimtebehoefte van de veiling ................................................................... 42<br />
Figuur 27: Watertoetskaart.......................................................................................... 50<br />
Figuur 28: Beslissingsschema ruimtelijke veiligheidsrapportage................................. 54<br />
Figuur 29: Kaart met aanduiding van het HAG (gearceerde gebieden) ...................... 57<br />
Figuur 30: Voorstel van mogelijke inrichting................................................................ 59<br />
Figuur 31: Voorstel grafisch plan................................................................................. 60<br />
Figuur 32: Voorontwerp onteigeningsplan................................................................... 61<br />
Figuur 33: Kaart met aanduiding van percelen die mogelijk in aanmerking komen voor<br />
planbaten of planschade ...................................................................................... 64<br />
Lijst van kaarten<br />
Kaart 1: Bestaande juridische toestand: gewestplan ...................................................13<br />
Kaart 2: Bestaande juridische toestand: kadastrale percelen ......................................13<br />
Kaart 3: Bestaande juridische toestand: overige bepalingen .......................................13<br />
Kaart 4: Bestaande feitelijke toestand: topografische kaart .........................................22<br />
Kaart 5: Bestaande feitelijke toestand: orthofoto .........................................................22<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 5/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
<strong>Gemeentelijk</strong> ruimtelijk uitvoeringsplan<br />
‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’<br />
Gezien en voorlopig vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 8 september 2011<br />
Secretaris, Burgemeester,<br />
Paul Cloots Jean Vanschoubroek<br />
Het college van burgemeester en schepenen bevestigt dat onderhavig plan ter inzage van<br />
het publiek op het gemeentehuis van <strong>Glabbeek</strong> werd neergelegd van 13 oktober 2011 tot<br />
13 december 2011<br />
Secretaris, Burgemeester,<br />
Paul Cloots Jean Vanschoubroek<br />
Gezien en definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van …………2012<br />
Secretaris, Burgemeester,<br />
Paul Cloots Jean Vanschoubroek<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 6/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 7/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
TITEL I: Toelichtingsnota<br />
Figuur 1: Gewenste ruimtelijke structuur gemeente <strong>Glabbeek</strong><br />
1 INLEIDING<br />
1.1 IN UITVOERING VAN HET GEMEENTELIJK RUIMTELIJK<br />
STRUCTUURPLAN GLABBEEK<br />
1.1.1 Richtinggevende bepalingen<br />
Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan 1 duidt aan dat er geen ruimte meer is voor de<br />
vestiging van lokale bedrijven. 2 Na ontwerpend ruimtelijk onderzoek van verschillende<br />
mogelijke locaties werd de locatie aan de Craenenbroekstraat aangeduid als de meest<br />
haalbare.<br />
“Bijkomende ruimte voor lokale bedrijvigheid wordt gezocht in aansluiting op het<br />
‘hoofddorp’. Deze ruimte moet … ruimte creëren voor de ontwikkeling van nieuwe<br />
lokale bedrijven … . Het is belangrijk dat de schaal van de te creëren bedrijfsruimte de<br />
schaal van de kern niet overschrijdt. Vanuit deze optiek wordt veeleer gekozen voor<br />
een scenario met twee kleinere bedrijvenzones op maat van de gemeente dan wel<br />
voor de ontwikkeling van één grote bedrijvenzone. ….. Voor de realisatie van de<br />
behoefte op korte termijn wordt de locatie geselecteerd in aansluiting op de bestaande<br />
ruimte voor bedrijvigheid in de Craenenbroekstraat …..de groeimogelijkheden worden<br />
beperkt door de landschappelijke begrenzing van de vallei van de Meenselbeek.<br />
1<br />
De gemeenteraad heeft in zitting van 13 juli 2006 het ontwerp van gemeentelijk ruimtelijk structuurplan<br />
definitief vastgesteld. Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan werd in vergadering van 7 september 2006 door<br />
de Bestendige Deputatie goedgekeurd.<br />
2 “De gemeente wenst een beperkt aanbodbeleid te voeren om de herlocalisatie van kleine startende bedrijven<br />
te kunnen opvangen en een beperkte groei van de lokale bedrijvigheid mogelijk te maken …. De gemeente<br />
wenst met dit aanbodbeleid in de toekomst te voorkomen dat kleine ambachtelijke bedrijven omwille van<br />
ruimtegebrek uit de kernen <strong>Glabbeek</strong> en Bunsbeek, waar verweving wordt nagestreefd, blijven wegtrekken en<br />
een ruimtelijk geïsoleerde en minder goed ontsloten bouwgrond opkopen om tot bedrijfslocatie uit te bouwen.<br />
De te creëren bijkomende ruimte voor bedrijvigheid is geraamd op basis van de concrete behoefte van<br />
bestaande bedrijven en anderzijds in functie van het voeren van een beperkt aanbodbeleid en het behoud van<br />
een lokale dynamiek. Te creëren bijkomende ruimte voor bedrijvigheid is vastgesteld op 2ha.” <strong>Gemeentelijk</strong><br />
ruimtelijk structuurplan <strong>Glabbeek</strong>, informatief deel, p. 55-56<br />
Bron: GRS <strong>Glabbeek</strong><br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 8/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
Deze locatie wordt als eerste aan te snijden locatie vooropgesteld omwille van<br />
volgende motieven:<br />
- Het compacte karakter van de kern <strong>Glabbeek</strong> … zoveel mogelijk<br />
handhaven;<br />
- De locatie sluit aan op een bestaande bedrijvenzone;<br />
- De locatie is gelegen langs een uitgeruste weg, de investeringskost is<br />
kleiner en een realisatie op korte termijn is mogelijk.<br />
- Door het positioneren van bijkomende ruimte voor kleinschalige<br />
bedrijvigheid in de nabijheid van N29, kan N29 functioneren als gewenste<br />
hoofdontsluiting voor de bedrijvigheid in <strong>Glabbeek</strong>. …..” 3<br />
Figuur 2: Gewenste ruimtelijke structuur kern <strong>Glabbeek</strong><br />
Het richtinggevend deel duidt ook aan dat de ontwikkelingsmogelijkheden voor de<br />
Veiling gevrijwaard moeten worden. “De ontwikkelingsmogelijkheden van de veiling op<br />
de huidige locatie zijn nagenoeg onbestaande. De beschikbare ruimte is volledig benut<br />
en een verdere herstructurering op het huidige terrein is niet meer mogelijk. Omdat de<br />
veiling een belangrijk bedrijf is voor de gemeente <strong>Glabbeek</strong> en de ganse regio wenst<br />
de gemeente de ontwikkelingsmogelijkheden voor de veiling op langere termijn te<br />
vrijwaren. Om zoveel mogelijk overlast te vermijden wordt deze ontwikkeling bij<br />
voorkeur gekoppeld aan de bestaande veilingsite. Dit betekent dat dit aan de overzijde<br />
van de Craenenbroekstraat dient te gebeuren. Om de ontwikkeling van het <strong>lokaal</strong><br />
<strong>bedrijventerrein</strong> niet in gedrang te brengen worden deze ontwikkelingen in tweede<br />
bouworde voorzien. Hiermee wordt tevens voorkomen dat beschikbare ruimte langs<br />
een uitgeruste weg wordt verspild. Bij de ontwikkeling dient voldoende rekening<br />
gehouden te worden met het valleigebied van de Meenselbeek, de bebouwing in de<br />
onmiddellijke omgeving, het landbouwbedrijf en de integratie in het landschap. De<br />
nodige visuele buffers dienen hiervoor gerealiseerd te worden. Omdat de<br />
ontwikkelingsplannen van de veiling nog niet concreet zijn en omdat de veiling een<br />
boven<strong>lokaal</strong> bedrijf is zal de gemeente zelf geen initiatief nemen om een <strong>RUP</strong> op te<br />
maken. De gemeente wenst in haar GRS enkel een locatie aan te duiden waar deze<br />
uitbreidingen kunnen gerealiseerd worden. De concrete uitbreidingsbehoeften zullen<br />
via planologisch attest onderbouwd worden. 4<br />
Bron: GRS <strong>Glabbeek</strong><br />
3<br />
<strong>Gemeentelijk</strong> ruimtelijk structuurplan <strong>Glabbeek</strong>, richtinggevend deel, p. 87<br />
4<br />
<strong>Gemeentelijk</strong> ruimtelijk structuurplan <strong>Glabbeek</strong>, richtinggevend deel, p. 87-88<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 9/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
Figuur 3: Strategisch project <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroek<br />
Bron: GRS <strong>Glabbeek</strong><br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 10/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
In de beschrijving van het strategisch project <strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong><br />
Craenenbroekstraat’ wordt deze visie gedetailleerd : "Randvoorwaarden in functie van<br />
een kwalitatieve ontwikkeling<br />
- Verder zetten van de bebouwingsstrook: de ruimte voor lokale<br />
bedrijvigheid komt in het verlengde van de woonbebouwing, de diepte<br />
wordt beperkt om het <strong>lokaal</strong> karakter te bewaren en een uitbreiding van<br />
de veiling mogelijk te maken in tweede bouworde;<br />
- Vrijwaren van de ontwikkelingsmogelijkheden voor de veiling. Eventuele<br />
uitbreidingen voor de veiling kunnen plaatsvinden in tweede bouworde.<br />
Hiervoor dient een doorgang van minimaal 20 meter gevrijwaard te<br />
blijven aansluitend bij de bestaande woningen in de Craenenbroekstraat;<br />
- Aandacht voor de vallei van de Meenselbeek. Bij een eventuele<br />
uitbreiding van de veiling dient voldoende rekening gehouden te worden<br />
met de nabijheid van de Meenselbeek. De opmaak van een <strong>RUP</strong> voor de<br />
uitbreiding van de veiling dient gepaard te gaan met voldoende<br />
beschermde maatregelen voor het valleigebied.<br />
- Aandacht voor het omliggende landschap. De veiling is een vrij<br />
grootschalige structuur. Bij de inplanting dient voldoende rekening<br />
gehouden te worden met het omliggend landschap en dienen de nodige<br />
visuele buffers aangeplant te worden;<br />
- Definiëren van een ‘venster’ op de open ruimte: de ruimte voor<br />
bedrijvigheid mag niet worden doorgetrokken tot aan N29; het contact<br />
met het landschap, het zicht op de vallei en hoeve moet worden<br />
gevrijwaard, de activiteiten van het landbouwbedrijf mogen niet in het<br />
gedrang komen;<br />
- Flexibiliteit door modulair systeem: voor de perceelstructuur moet worden<br />
gezocht naar een flexibel systeem zodat naargelang de nodige<br />
oppervlakte van het bedrijf enkele modules kunnen worden<br />
samengenomen, zonder het lokale karakter van het <strong>bedrijventerrein</strong> te<br />
overschrijden;<br />
- Werken met kleine percelen om het lokale karakter van de<br />
bedrijvenzones te ondersteunen. Percelen van gemiddeld 1.000m² met<br />
een maximum van 2.500m². Het gemiddelde is gebaseerd op de omvang<br />
van de bestaande bedrijvigheid in de gemeente.” 5<br />
De Meenselbeekvallei is aangeduid als een belangrijke drager van de natuurlijke<br />
structuur. “Binnen de gemeente vormen de Velpevallei en de daarmee<br />
samenhangende valleien van de Meenselbeek, de Oudebeek en de Broekbeek, de<br />
ruggengraat van de natuurlijke structuur. Tegelijk vormen ze de drager van het<br />
boven<strong>lokaal</strong> en <strong>lokaal</strong> ecologisch netwerk. De valleigebieden moeten worden<br />
beschermd als ‘groene dragers’ van de open ruimte. Het is belangrijk dat er een<br />
ruimtelijke dialoog ontstaat tussen landbouw, natuur en landschap. De valleigebieden<br />
worden benoemd tot ‘groen natuurlandschap’. Dit veronderstelt het vrijwaren van<br />
verdere bebouwing, het ondersteunen van de verbindingsfunctie en extra aandacht<br />
voor natuurontwikkeling.” 6<br />
De Craenenbroekstraat is aangeduid als erfontsluitingsweg (lokale weg type 3). Ter<br />
hoogte van de kruising met de N29 is een verkeerspoort op de N29 ingetekend.<br />
1.1.2 Bindende bepalingen<br />
De bindende bepalingen duiden aan dat er een<br />
<strong>RUP</strong> voor het <strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong><br />
Craenenbroek opgesteld moet worden. 7<br />
5<br />
<strong>Gemeentelijk</strong> ruimtelijk structuurplan <strong>Glabbeek</strong>, richtinggevend deel, p. 93<br />
6 <strong>Gemeentelijk</strong> ruimtelijk structuurplan <strong>Glabbeek</strong>, richtinggevend deel, p. 66<br />
7<br />
<strong>Gemeentelijk</strong> ruimtelijk structuurplan <strong>Glabbeek</strong>, bindend deel, p. 120<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 11/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
1.2 RUIMTELIJKE SITUERING<br />
Het plangebied is gesitueerd in de onmiddellijke omgeving van het centrum van<br />
<strong>Glabbeek</strong>. Het gebied is gelegen langs de Craenenbroekstraat. Dit gebied is<br />
momenteel in gebruik als akker. Deze akkers worden in het zuiden begrensd door de<br />
Meenselbeekvallei. De bebouwing ten noorden van de Craenenbroekstraat wordt<br />
gekenmerkt door de aanwezigheid van verschillende kleine bedrijven, de vestiging<br />
van de Belgische Fruitveiling en een middelgroot bedrijf (Stas, fruitsorteermachines).<br />
Ten noorden van het plangebied start het woonlint van de Craenenbroekstraat. Dit<br />
mondt uit in de centrumbebouwing. Ten zuidoosten is een landbouwbedrijf gelegen.<br />
De N29 (secundair 1) bevindt zich in de onmiddellijke omgeving.<br />
Figuur 4: Situering van het plangebied<br />
Figuur 5: Situering van het plangebied op de orthofoto<br />
Bron: AGI Vlaanderen<br />
Bron: AGI Vlaanderen<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 12/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
Plan<br />
Relevante beleidselementen<br />
2 BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND<br />
Onderstaande tabel reikt de elementen van de bestaande juridische toestand voor het<br />
plangebied en de omgeving aan. De rechtstoestand van de verschillende gebieden is<br />
bovendien aangeduid op de kaart:<br />
Kaart 1: Bestaande juridische toestand: gewestplan<br />
Kaart 2: Bestaande juridische toestand: kadastrale percelen<br />
Kaart 3: Bestaande juridische toestand: overige bepalingen<br />
Plan<br />
Relevante beleidselementen<br />
Beschermde monumenten,<br />
landschappen en dorpsgezichten<br />
In de onmiddellijke omgeving van het<br />
plangebied zijn geen beschermde<br />
monumenten, stads- of dorpsgezichten<br />
of beschermde landschappen<br />
gesitueerd. De Vallei van de Velpe<br />
tussen Dalemse molen en Kortenaken is<br />
aangeduid als ankerplaats. De<br />
dorpskern van Zuurbemde met<br />
kasteelpark is aangeduid als Beschermd<br />
Dorpsgezicht.<br />
Bron:AGIV<br />
Bron: gemeente <strong>Glabbeek</strong><br />
Gewestplan<br />
Gewestplan Tienen-Landen (nummer<br />
24):<br />
goedgekeurd K.B. 24-03-1978<br />
Het plangebied is gesitueerd in agrarisch<br />
gebied. De noordzijde van de<br />
Craenenbroekstraat is aangeduid als<br />
zone voor ambachtelijke bedrijven en<br />
K.M.O.’s.<br />
Ten noorden start het woonlint van de<br />
Craenenbroekstraat welk uitmondt in de<br />
dorpskern van <strong>Glabbeek</strong>. Delen van de<br />
Meenselbeek- en Velpevallei zijn<br />
aangeduid als natuur- of bosgebied.<br />
Plannen van Aanleg (BPA – <strong>RUP</strong>)<br />
In de onmiddellijke omgeving van het<br />
plangebied zijn geen Bijzondere Plannen<br />
van Aanleg gesitueerd.<br />
In de dorpskern van <strong>Glabbeek</strong> werd op<br />
31 07 2008 het <strong>RUP</strong> centrum en<br />
woonproject Melkroos goedgekeurd<br />
Habitat- en Vogelrichtlijngebieden<br />
Het Habitatrichtlijngebied ‘Bossen en<br />
kalkgraslanden van Haspengouw is<br />
gesitueerd ten oosten van het<br />
plangebied.<br />
Gebiedscode: BE 2200038<br />
Oppervlakte 2.604 ha<br />
De afstand tot dit gebied bedraagt ca.<br />
1.100 meter.<br />
Het Habitatrichtlijngebied herbergt<br />
volgende habitats:<br />
Gebieden waar zeldzame orchideeën<br />
groeien (Festuco-Brometalia);<br />
Voedselrijke ruigten;<br />
Laaggelegen, schraal hooiland<br />
(Alopecurus pratensis, Sanguisorba<br />
officinalis);<br />
Kalktufbronnen met tufsteenformatie<br />
(Cratoneurion);<br />
Beukenbossen van het type Asperulo-<br />
Fagetum;<br />
Eikenbossen van het type Stellario-<br />
Carpinetum;<br />
Overblijvende of relictbossen op alluviale<br />
grond (Alnion glutinoso-incanae);<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 13/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
Plan<br />
Relevante beleidselementen<br />
Plan<br />
Relevante beleidselementen<br />
VEN gebieden<br />
Verkavelingvergunningen<br />
Ten oosten van het plangebied is de<br />
Grote Eenheid Natuur ‘De Zuurbemde’<br />
gesitueerd.<br />
In het plangebied werden geen<br />
stedenbouwkundige noch verkavelingsvergunningen<br />
verleend.<br />
Nummer van het VEN gebied: 536<br />
Datum invoege treding: 31 10 2003<br />
Bodemdecreet<br />
Bron:AGIV<br />
Inbreuken tegen de<br />
stedenbouwkundige regelgeving<br />
Er zijn geen verontreinigingen vastgesteld<br />
ter hoogte van het plangebied. In het<br />
plangebied en omgeving is er geen<br />
bodemonderzoek uitgevoerd.<br />
Milieuvergunningen<br />
In het plangebied zijn geen inbreuken<br />
tegen de stedenbouwkundige<br />
regelgeving ambtelijk vastgesteld<br />
Voorkooprecht<br />
In het plangebied geldt geen publiek<br />
voorkooprecht.<br />
Nabij het plangebied is recent een<br />
milieuvergunning klasse 1 verleend aan<br />
bvba Craenenbroekhof gelegen<br />
Craenenbroekstraat 53 voor het<br />
veranderen van een varkenshouderij met<br />
een vergistingsinstallatie, , bij besluit van<br />
de bestendige deputatie d.d. 28 oktober<br />
2010<br />
In het GEN gebied heeft de VLM<br />
voorkooprecht<br />
Begunstigde: VLM<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 14/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
Plan<br />
Relevante beleidselementen<br />
Plan<br />
Relevante beleidselementen<br />
Openbare wegen<br />
Herbevestigde agrarische gebieden<br />
Craenenbroekstraat<br />
Voetweg 64, 70 en 71 (omgeving)<br />
Weg 36 is afgeschaft volgens de digitale<br />
atlas der buurtwegen<br />
BVR 12 december 2008<br />
Beleidsmatige herbevestiging van de<br />
bestaande gewestplannen voor agrarische<br />
gebieden.<br />
Het plangebied is opgenomen als<br />
herbevestigd agrarisch gebied.<br />
Watertoets<br />
Het plangebied is niet gelegen in<br />
effectief of mogelijk<br />
overstromingsgevoelige gebieden.<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 15/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
Figuur 6: Openbare wegen in de omgeving van het plangebied<br />
Bron: gemeente <strong>Glabbeek</strong><br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 16/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 17/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 18/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 19/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 20/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 21/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
3 BESTAANDE FEITELIJKE TOESTAND<br />
Kaart 4: Bestaande feitelijke toestand: topografische kaart<br />
Kaart 5: Bestaande feitelijke toestand: orthofoto<br />
Het plangebied is gelegen aan de zuidwestzijde van de Craenenbroekstraat, tussen de<br />
weg en de vallei van de Meenselbeek. De noordoostzijde van de Craenenbroekstraat<br />
wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van kleine en middelgrote bedrijven. Meer<br />
naar het noorden is een vestiging van de Belgische Fruitveiling gesitueerd. Het<br />
gespecialiseerde bedrijf Stas grenst aan de zuidzijde van de veiling. Nabij de<br />
Meenselbeek is een landbouwzetel geïsoleerd ingeplant. Ten noorden van deze zetel<br />
zijn bosrelicten en aangeplante bossen van het plangebied gesitueerd. Het woonlint<br />
van de Craenenbroekstraat start ter hoogte van de vestiging van de fruitveiling.<br />
Het plangebied wordt gebruikt als akker. De perceelsgrenzen van de akkers zijn dwars<br />
op de Craenenbroekstraat gesitueerd. De omgeving wordt bepaald door de nabijheid<br />
van de N29, de Meenselbeekvallei, de bestaande (lokale) bedrijven, de vestiging van<br />
de fruitveiling en het dorpscentrum.<br />
N29<br />
Waardevolle landschappen<br />
Figuur 7: Orthofoto plangebied en omgeving<br />
Woonlint<br />
Fruitveiling<br />
Bron: AGI Vlaanderen<br />
Craenenbroekstraat ter hoogte van bedrijf Stas<br />
Kleinschalige lokale bedrijven<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 22/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
De bestaande feitelijke toestand is deel van een herkenbare ruimtelijke structuur:<br />
Geomorfologische structuur<br />
De Meenselbeek is gesitueerd in een duidelijk dal dat de bebouwing van het centrum<br />
afbakent. Het reliëfverschil met de Craenenbroekstraat bedraagt meer dan 10 meter.<br />
Lijninfrastructuur<br />
De N29 is een secundaire weg type I. De weg verbindt de kleinstedelijke gebieden<br />
Tienen en Diest en de E40 met de E313 (verkeerswisselaar Bekkevoort)<br />
Natuurlijke structuur<br />
De Meenselbeek verbindt de beboste heuvelrug met de Velpevallei. In de vallei zijn<br />
een aantal bosrelicten en aangeplante bossen gesitueerd.<br />
Bebouwingstructuur<br />
De noordzijde van de Craenenbroekstraat wordt gekenmerkt door de aanwezigheid<br />
van kleine en middelgrote bedrijven. De vestiging van de Belgische Fruitveiling is<br />
dominant.<br />
Het bedrijf Stas is functioneel verbonden met de fruitveiling en is van omvang en<br />
werking een boven<strong>lokaal</strong> bedrijf. Het woonlint van de Craenenbroekstraat start ter<br />
hoogte van de vestiging van de fruitveiling en loopt uit in het centrum van <strong>Glabbeek</strong><br />
(Dries).<br />
In de vallei is een landbouwzetel gevestigd. Ter hoogte van het kruispunt met de N29<br />
zijn twee nieuwe handelszaken gesitueerd.<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 23/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
Figuur 8: Bestaande ruimtelijke structuur plangebied en omgeving (meso)<br />
Figuur 9: Bestaande ruimtelijk structuur plangebied (micro)<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 24/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
4 RECENTE STUDIES EN ONTWIKKELINGEN IN DE OMGEVING<br />
4.1 ONTWIKKELINGSVISIE UITBREIDING BELGISCHE FRUITVEILING<br />
Status<br />
Ontwerp planologisch attest: januari 2009<br />
Deze ontwikkelingsvisie is opgesteld in<br />
uitvoering van het planologisch attest. Er werd<br />
evenwel geen planologisch attest afgeleverd.<br />
Het plan pleit voor een vestiging tussen het<br />
<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> en de<br />
Meenselbeekvallei.<br />
De BFV wil de opslag- en<br />
verwerkingscapaciteit, de koelcellen,<br />
sorteerruimtes en laadkaaien uitbreiden aan de<br />
overkant van de Craenenbroekstraat. De uitbreiding van de veilinginfrastructuur in<br />
<strong>Glabbeek</strong> vereist de opmaak van een gewestelijk uitvoeringsplan.<br />
4.2 AANLEG AFVALWATERCOLLECTOR LANGS DE MEENSELBEEKVALLEI<br />
Status<br />
Ontwerpfase 1 van het plan ingediend op 1 december 2008<br />
Omwille van de noodzakelijke aanleg van de riolering en het verbinden van het<br />
dorpscentrum naar het geplande zuiveringstation aan de N29 wordt een collector<br />
gepland. Een eerste ontwerp is ingediend maar niet goed bevonden door het<br />
Agentschap voor Natuur en Bos. Het ontwerp zal na besprekingen en overleg<br />
aangepast worden. De precieze ligging van de collector en de ruimte welke deze zal<br />
innemen kan dus nog niet bepaald worden.<br />
Het Agentschap voor Natuur en Bos. pleit voor de aanleg langs de<br />
Craenenbroekstraat. In voorkomend geval kan de heraanleg van de weg, het<br />
aanleggen van een gescheiden systeem 8 en de aanleg van de nieuwe collector<br />
geïntegreerd worden.<br />
Belangrijke aandachtspunten in dit ontwerp zijn:<br />
<br />
<br />
<br />
De relatie tussen de twee vestigingen;<br />
De bereikbaarheid;<br />
De landschappelijke inpassing;<br />
Het schepencollege heeft in zitting van 13 januari 2009 een gunstig advies verleend<br />
nopens het G<strong>RUP</strong> op voorwaarde dat de ontwikkeling van het <strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong><br />
niet in het gedrang komt en dat de uitbreiding wordt voorzien in tweede bouworde<br />
overeenkomstig de bepalingen vervat in het GRS.<br />
Vervolgens hebben enkele overlegvergaderingen plaats gehad met alle betrokken<br />
partijen, op initiatief van het Agentschap Lokaal Ondernemen, teneinde een aantal<br />
ontwikkelingsscenario’s te bespreken. Er werd echter geen consensus bereikt over de<br />
locatie voor uitbreiding van de BFV.<br />
8 Deze weken staan ingeschreven op de (half)lange termijnplanning van Riobra.<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 25/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
4.3 AANVRAAG BIO- EN MESTVERWERKINGSINSTALLATIE<br />
Status<br />
Stedenbouwkundige aanvraag ingediend dd.22 04 2009<br />
De landbouwzetel (varkenshouderij in de Craenenbroekstraat 53) wil een bio- en<br />
mestverwerkingsinstallatie naast het bedrijf bouwen. De stedenbouwkundige<br />
vergunning werd verleend door het schepencollege op 19 januari 2010. De<br />
milieuvergunning klasse 1 werd verleend bij besluit van de bestendige deputatie van<br />
Vlaams-Brabant d.d. 28 oktober 2010.<br />
Omwille van de milieuwetgeving en de vereiste afstandsregels kan het samen<br />
voorkomen van een mestverwerkinginstallatie de bewaarloodsen van fruit mogelijk<br />
leiden tot conflicten.<br />
Figuur 10: Zone voor de inplanting van het mestverwerkingsinstallatie<br />
4.4 RELEVANTE ELEMENTEN UIT HET PROVINCIAAL STRUCTUURPLAN<br />
Status:<br />
Definitieve vaststelling door de provincieraad: 11 mei 2004<br />
Goedkeuring Vlaamse regering: 7 oktober 2004<br />
Publicatie besluit in het Belgisch staatsblad: 16 november 2004<br />
In werking sedert 1 december 2004<br />
Een beperkt aantal aspecten uit het provinciaal structuurplan zijn relevant voor het<br />
bepalen van de ontwikkelingperspectieven van het <strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> en<br />
omgeving.<br />
Het plangebied is deel<br />
van de deelruimte<br />
‘landelijke kamer<br />
oost.” 9<br />
Bron: gemeente <strong>Glabbeek</strong><br />
9 Ruimtelijk Structuurplan Provincie Vlaams-Brabant, richtinggevend gedeelte, pag. 227<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 26/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
4.4.1 Knelpunten van de landelijke kamer oost<br />
Open ruimte<br />
De natuur- en landbouwfuncties worden bedreigd door verlinting en verrastering<br />
wat leidt tot een versnippering van de open ruimte;<br />
De open ruimte en de natuur is sterk versnipperd;<br />
De invloed van infrastructuren en bereikbaarheid op het nederzettingspatroon is<br />
duidelijk herkenbaar.<br />
De vallei van de Velpe kent een relatief hoge grondwaterkwetsbaarheid.<br />
Bebouwde ruimte<br />
Lijninfrastructuur<br />
<br />
<br />
<br />
De lage bevolkingsdichtheid verhindert de uitbouw van een efficiënt openbaar<br />
vervoer systeem;<br />
De regio kent geen belangrijke economische polen en is daarom sterk gericht op<br />
Leuven en Brussel;<br />
Door de gebrekkige openbaar vervoer ontsluiting is de woon-werk pendel in en<br />
vanuit de Landelijke Kamer Oost sterk autogericht.<br />
Toerisme en recreatie<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
Tienen fungeert onvoldoende als centrale aantrekkingspool binnen de regio en<br />
kampt met een achtergesteld en verouderd industrieel imago;<br />
Verlinting treedt op;<br />
De gemeenten van de Landelijke Kamer Oost scoren slecht op het gebied van<br />
tewerkstellingsplaatsen. Hoge pendelcijfers leiden tot een evolutie naar<br />
‘slaapdorpen of - gemeenten’;<br />
De ontsluiting van de veilingen te Zoutleeuw en <strong>Glabbeek</strong> is niet optimaal.<br />
<br />
Het toeristisch–recreatief aanbod is in Landelijke Kamer Oost duidelijk zwakker<br />
dan het aanbod in Limburgs Haspengouw.<br />
Figuur 11: Landschapsentiteiten in Vlaams-Brabant<br />
Bron: Provinciaal Structuurplan Vlaams-Brabant<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 27/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
4.4.2 Potenties van de landelijke kamer oost<br />
Open ruimte<br />
Toerisme en recreatie<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
Landbouw vormt samen met natuur de belangrijkste openruimte gebruikers;<br />
De natuurfunctie is in de Landelijke Kamer Oost sterk vertegenwoordigd door<br />
restanten van het eertijds uitgestrekte Hagelandse bosbestand, biologisch<br />
waardevolle, noordzuidgerichte rivier- en beekvalleien...<br />
De cultuurhistorische relicten en de nog sterk aanwezige natuurwaarden in het<br />
landschap verschaffen potenties naar het aantrekken van recreatie en toerisme;<br />
Het Hagelandse landschap, gekenmerkt door parallelle beekvalleien en<br />
heuvelruggen, waarlangs straatdorpen zijn aaneengeregen, en bosvlekken …<br />
bepalen in sterke mate de identiteit van de streek. Deze wordt versterkt door<br />
talrijke historische nederzettingsvormen.<br />
<br />
De concentratie van toeristische, recreatieve en culturele elementen in het<br />
zuidoostelijk deel van de Landelijke Kamer Oost biedt potenties voor de uitbouw<br />
van een samenhangend en complementair toeristisch-recreatief aanbod: een<br />
netwerk.<br />
Figuur 12: Ontwikkelingsperspectief landelijke kamer oost<br />
Bebouwde ruimte<br />
Economische vestigingen en kleinhandel zijn sterk geconcentreerd binnen de<br />
regio op een aantal goed ontsloten punten;<br />
Oude nederzettingsvormen en historische stadslandschappen, zoals de<br />
historische kernen van Zoutleeuw, Tienen en Hoegaarden, verschaffen potenties<br />
naar het aantrekken van toerisme en recreatie.<br />
Mobiliteit<br />
<br />
<br />
Tienen als motor van economische ontwikkeling biedt kansen voor het creëren<br />
van bijkomende tewerkstelling en een bijkomend voorzieningenniveau;<br />
In kader van de basismobiliteit en de uitbouw van de sneldienst Diest-Tienen,<br />
worden alternatieven gecreëerd voor de sterke autogerichtheid het gebied.<br />
Bron: Provinciaal Structuurplan Vlaams-Brabant<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 28/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
4.4.3 Ruimtelijke principes<br />
Blijven nastreven van het landelijk karakter<br />
De ‘Landelijke Kamer Oost’ is een landelijke kamer. Dit wil zeggen dat de ruimte<br />
minder versnipperd is dan in andere delen van de provincie. Grote openruimte gehelen<br />
zijn er prominent aanwezig en het landschap wordt sterk bepaald door het fysisch<br />
systeem.<br />
De landbouw in een landelijke kamer is nadrukkelijk aanwezig. De voor de landbouw<br />
minder waardevolle gebieden worden stap voor stap ingepast in de natuurlijke<br />
structuur. Vooral de vochtige valleigebieden zijn ideale locaties voor een stil<br />
veranderingsproces naar biologisch waardevolle gebieden.<br />
De provincie wenst de natuurlijke structuur zoveel mogelijk te vrijwaren, in het<br />
bijzonder de valleien.<br />
De nederzettingen zijn nog als duidelijk aparte entiteiten in het zeer open landschap<br />
herkenbaar. Het betreft over het algemeen vrij compacte en kleine kernen en<br />
gehuchten met een nog duidelijk afleesbaar historisch patroon. De provincie wenst<br />
deze karakteristieken naar de toekomst toe te behouden, te versterken en waar nodig<br />
te verbeteren. Een specifiek probleem vormen de vele leegstaande militaire domeinen<br />
waarvoor de provincie het initiatief kan nemen om samen met de betrokken<br />
gemeenten en de militaire overheid de nabestemming te onderzoeken.<br />
De open ruimte in de landelijke kamer dient prioritair gereserveerd te worden voor<br />
landbouw, natuur en water. Deze openruimtefuncties dienen evenwichtig ten opzichte<br />
van elkaar en met respect voor de eigenheid van het gebied ontwikkeld te worden. De<br />
kwaliteit van de open ruimte is bovendien een belangrijke troef voor het ontplooien en<br />
promoten van een toeristisch-recreatief (mede)gebruik van de ruimte.<br />
Op basis van de bestaande ruimtelijke structuur kunnen 3 landschappelijke eenheden<br />
onderscheiden worden:<br />
<br />
<br />
<br />
Veelkleurig lappendeken, een versplinterd landschap tussen Leuven, de N2, de<br />
N223 en de N3;<br />
Glooiend sliertenlandschap, vanaf de N 223 tot aan de grens met Limburg;<br />
Haspengouws sproetenlandschap, ten zuiden van de N3 en aansluitend bij het<br />
open landbouwgebied in Waals-Brabant en Luik;<br />
Elk van deze landschappelijke eenheden heeft een eigen identiteit die in deze regio<br />
zeer sterk bepaald wordt door de openruimtefuncties.<br />
Het glooiend sliertenlandschap is een gebied dat essentieel voor de<br />
productielandbouw. Agrarische verbreding is aangewezen. Tuinbouw onder glas of<br />
plastiek kan niet op grote schaal uitgebouwd worden. Bestaande concentraties blijven<br />
behouden. Bij de ruimtelijke afweging is de landschappelijke toets doorslaggevend.<br />
Structurele verbreding ter ondersteuning van de toeristisch-recreatieve potenties is<br />
mogelijk.<br />
Algemeen is het aangewezen om de ruimtelijke ontwikkelingen in deze regio vooral te<br />
sturen op landschappelijke veranderingen naar een groen en aantrekkelijk landschap.<br />
De natuurlijke gehelen dienen versterkt en verder uitgebouwd te worden. Grote delen<br />
van de landschappelijke eenheid zijn opgenomen als natuurverbindingsgebieden.<br />
Zichtassen door de bebouwing naar het open landschap zijn essentieel.<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 29/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
Synthese van de relevante elementen uit het provinciaal plan<br />
<br />
De ontsluiting van de veilingen te Zoutleeuw en <strong>Glabbeek</strong> is niet optimaal;<br />
Figuur 13: Ontwikkelingsperspectief landelijke kamer oost (uittreksel)<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
De open ruimte in de landelijke kamer moet prioritair gereserveerd worden voor<br />
landbouw, natuur en water. Deze openruimtefuncties moeten evenwichtig ten<br />
opzichte van elkaar en met respect voor de eigenheid van het gebied ontwikkeld<br />
te worden.<br />
De natuurlijke structuur moet zoveel mogelijk gevrijwaard worden, in het bijzonder<br />
de valleien;<br />
De Meenselbeek is aangeduid als natte natuurverbinding (6c);<br />
De voor de landbouw minder waardevolle gebieden worden stap voor stap<br />
ingepast in de natuurlijke structuur. Vooral de vochtige valleigebieden zijn ideale<br />
locaties voor een stil veranderingsproces naar biologisch waardevolle gebieden;<br />
De kwaliteit van de open ruimte is een belangrijke troef voor het ontplooien en<br />
promoten van een toeristisch-recreatief (mede)gebruik van de ruimte;<br />
De karakteristieken van de nederzettingen moeten behouden, te versterkt en waar<br />
nodig verbeterd worden.;<br />
Mogelijkheden voor de nabestemming van de leegstaande militaire domeinen<br />
moet onderzicht worden;<br />
Het glooiend sliertenlandschap is een gebied dat essentieel voor de<br />
productielandbouw;<br />
Ruimtelijke ontwikkelingen en landschappelijke veranderingen moeten leiden tot<br />
een groen en aantrekkelijk landschap. De natuurlijke gehelen moeten versterkt en<br />
verder uitgebouwd worden;<br />
Grote delen van de landschappelijke eenheid zijn opgenomen als<br />
natuurverbindingsgebieden;<br />
Zichtassen door de bebouwing naar het open landschap zijn essentieel;<br />
Deze elementen zullen met bijzondere aandacht onderzocht worden bij de verdere<br />
gebiedgerichte benadering van de ontwikkeling van het <strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong>.<br />
Bron: Provinciaal Structuurplan Vlaams-Brabant<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 30/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
5 KNELPUNTEN EN POTENTIES<br />
5.1 RUIMTELIJKE KNELPUNTEN – BEDREIGINGEN<br />
<br />
<br />
Het kruispunt Craenenbroekstraat - N29 is onvoldoende verkeersveilig;<br />
De verkeersafwikkeling in de Craenenbroekstraat is niet gescheiden, er zijn geen<br />
gescheiden fiets- en voetpaden en het bedrijfsverkeer en woonverkeer worden<br />
vermengd;<br />
De beeldkwaliteit van de nieuwe bedrijfsgebouwen kan het beeld van de<br />
omgevingskwaliteit negatief bepalen;<br />
Het toenemend verkeer kan de woonkwaliteit in het noordelijk deel van de<br />
Craenenbroekstraat beperken;<br />
<br />
<br />
<br />
Een geïntensifieerd gebruik van het openbaar domein van de Craenenbroekstraat<br />
voor bedrijfsactiviteiten (vooral door de veiling wanneer de voorziene uitbreiding<br />
gerealiseerd wordt);<br />
De visuele relatie tussen dorpsrand en Meenselbeekvallei kan verdwijnen;<br />
Wanneer de bedrijven ook kleinhandel drijven kan dit een negatieve ontwikkeling<br />
uitoefenen op de gewenste ontwikkeling van het (handels)centrum;<br />
5.2 POTENTIES – KANSEN<br />
De ontwikkeling biedt ruimte voor de vestiging van nieuwe lokale bedrijven;<br />
De Craenenbroekstraat kan heringericht worden met gescheiden<br />
verkeersafwikkeling in het zuidelijk deel;<br />
Een verkeerspoort kan beide functies van de Craenenbroekstraat duidelijk<br />
scheiden: woonstraat en omgeving met bedrijvigheid;<br />
De ontwikkeling van het <strong>bedrijventerrein</strong> kan aanleiding zijn om het kruispunt met<br />
de N29 te wijzigen;<br />
Door het gebruik maken van het reliëf kan de visuele impact van de nieuwe<br />
bedrijven beperkt worden;<br />
Door het koppelen van bebouwing kan een visuele relatie met de<br />
Meenselbeekvallei behouden worden;<br />
Door het gebruik maken van een zone langs de Meenselbeek als retentiebekken,<br />
kan de natuurverbindingsfunctie van de Meenselbeekvallei in overeenstemming<br />
met de provinciale aandachtspunten versterkt worden; 10<br />
Verdwijnen van de visuele relatie met de<br />
Meenselbeekvallei<br />
Geen gescheiden voet- en fietspaden in de<br />
Craenenbroekstraat<br />
Kruispunt met N29 aanpassen<br />
Een verkeerspoort creëren<br />
10<br />
Wanneer de buffer- en infiltratiebekkens langs de Meenselbeek gerealiseerd worden, wordt een<br />
bredere groene strook in de vallei gecreëerd. Deze strook heeft naast een landschappelijke en<br />
ecologische waarde dan ook een functionele betekenis voor het bergen van water. Dit<br />
waterbeheer versterkt de ecologische en landschappelijke waarde. De bufferbekkens worden<br />
immers in een strook langs de beek aangelegd. De beekvallei wordt daardoor breder. Daar de<br />
landbouwgronden nabij de beek minder waardevol zijn dat op de helling, wordt er tevens minder<br />
waardevolle landbouwgrond ingenomen.<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 31/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
6 RUIMTELIJK ONDERZOEK<br />
6.1 ONDERZOEKSVRAGEN<br />
6.1.1 Hoe kan de verkeersveiligheid en de verkeersafwikkeling<br />
geoptimaliseerd worden<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
Op welke wijze kan de Craenenbroekstraat heringericht worden<br />
Wat is de vereiste wegbreedte van de weg Het weggedeelte in het zuiden moet<br />
opgevat worden met gescheiden verkeersafwikkeling. Dit leidt tot een vereiste<br />
breedte van het openbaar domein van minimum 12 meter zonder parkeerstrook.<br />
Wat is de bestaande breedte van het openbaar domein Waar liggen de<br />
leidingen<br />
In het zuiden is nog ruimte voor het verbreden van het openbaar domein. In<br />
het woongedeelte kan het fietsverkeer op de weg gesitueerd worden.<br />
Kan er een duidelijk onderscheid en grens gesteld worden aan de twee delen van<br />
de Craenenbroekstraat Het noordelijk deel als woonstraat, het zuidelijk deel als<br />
‘bedrijvenstraat’<br />
Is er bijkomende ruimte vereist of wenselijk voor het ‘overnachten’ van<br />
vrachtwagens Zijn langsparkeerplaatsen wenselijk<br />
Hoe wordt de mogelijke relatie tussen de beide BFV campussen vorm gegeven<br />
Is het wenselijk dat beide toegangen tegenover elkaar geplaatst worden Wordt<br />
dit opgevat als een kruispunt Wat is de verkeersrelatie tussen beide campussen<br />
6.1.2 Welke type van bedrijven is wenselijk<br />
Welke activiteiten zijn wenselijk<br />
Wat is de omvang de bedrijven<br />
Is er vraag naar dergelijke <strong>bedrijventerrein</strong>en<br />
Kunnen bedrijfswoningen in de bedrijven geïntegreerd worden<br />
In welke mate kan kleinhandel deel zijn van de bedrijfsactiviteit<br />
Wie kan/zal het <strong>bedrijventerrein</strong> ontwikkelen<br />
6.1.3 Hoe moet de landschappelijke inpassing opgevat worden<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
Wat is de omvang en hoogte van de bedrijfsgebouwen<br />
Op welke wijze kan het reliëf intelligent gebruikt worden<br />
Wat zijn de grenzen die gesteld worden aan publiciteit (met inbegrip van het zicht<br />
naar de N29)<br />
Is individuele of gekoppelde bebouwing wenselijk<br />
Is de aanleg van een gemeenschappelijk bufferbekken mogelijk<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 32/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
6.2 ONTWERPEND ONDERZOEK<br />
Figuur 14: Doorsnede van een uitgeruste weg met bedrijvigheid met minimale breedte<br />
Het ontwerpend onderzoek interpreteert de bestaande en gewenste ruimtelijke<br />
ontwikkelingen en dient een antwoord te bieden op de geformuleerde<br />
onderzoeksvragen.<br />
6.2.1 Wegbreedte en ontsluiting<br />
Een weg in een bedrijvenzone of een weg die bedrijven ontsluit heeft bij voorkeur een<br />
minimum breedte van 12 meter. Een groot deel van deze breedte wordt ingenomen<br />
door de beide wegvakken (vaak tweemaal 3 meter) met inbegrip van de kantstroken<br />
(boordsteen en goot telkens 0.5 meter). De rest is noodzakelijk voor de aanleg van<br />
gescheiden voet- en fietspaden en de aanleg van nutsleidingen (gas, water, telefoon,<br />
elektriciteit, glasvezelkabel,…<br />
Een enkel richtingsfietspad meet tenminste 1,75 meter, een dubbel richtingsfietspad<br />
2,50 meter. De breedte van en voetpad meet 1,5 meter. Er is geen vaste maat voor de<br />
aanleg van een gecombineerd fiets- voetpad. Er wordt gesteld dat de breedte<br />
tenminste even breed is als dat van een enkel richtingsfietspad.<br />
De breedte van de beplantingsstrook tussen rijweg en fietspad kan variëren. Wanneer<br />
hagen aangeplant worden is deze tenminste 0,50 meter breed, wanneer<br />
hoogstammige bomen aangeplant worden is er minimum een breedte van 1,75 meter<br />
vereist.<br />
De breedte van de onverharde berm varieert voor nutsleidingen van project tot project.<br />
Een minimumbreedte van 1 meter lijkt wenselijk. Een aanleg met nutsleidingen onder<br />
de fietspaden is ook steeds een optie.<br />
Gelet op de gewenste kwalitatieve inpassing zijn beplantingsstroken wenselijk. Het<br />
fietspad wordt dan visueel en fysiek gescheiden door een haag en laan. Op deze wijze<br />
wordt het het perspectief vanuit het kruispunt met de N29 versterkt. Bij de beplanting<br />
dient steeds rekening gehouden te worden met de maximale zichtbaarheid van fietsers<br />
zeker in geval van een fietspad in twee richtingen.<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 33/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
6.2.2 Korrelgrootte en inrichting<br />
Het <strong>bedrijventerrein</strong> wordt gecreëerd voor de vestiging van nieuwe of het<br />
herlokaliseren van bestaande lokale bedrijven. De omvang van deze lokale bedrijven<br />
in <strong>Glabbeek</strong> is beperkt. Opvallend is dat de bedrijven steeds verbonden zijn met een<br />
bedrijfswoning. Op basis van de inventarisatie uit het gemeentelijk ruimtelijk<br />
structuurplan zijn een aantal bestaande lokale bedrijven geïnventariseerd. Onderzoek<br />
geeft een beeld van de aard en de omvang van de bedrijven, de omvang van het<br />
perceel, de bebouwing (morfologie en oppervlakte) en de verharding. Deze gegevens<br />
kunnen als referentie gehanteerd worden bij het bepalen van de gewenste vormgeving<br />
van het nieuw te ontwerpen lokale <strong>bedrijventerrein</strong>.<br />
6.2.2.1 Bedrijf Denruyter<br />
Figuur 15: Orthofoto <strong>lokaal</strong> bedrijf Denruyter<br />
Locatie: Tiensesteenweg in <strong>Glabbeek</strong><br />
Ruimtelijke kenmerken<br />
m² %<br />
Aard van de activiteit<br />
Produceren en plaatsen van ramen en deuren<br />
Oppervlakte perceel 2.200<br />
Oppervlakte bedrijfsgebouwen 756 34,4<br />
Oppervlakte bedrijfswoning 216 9,8<br />
De bedrijfswoning is gesitueerd in een vrijstaand gebouw voor de werkplaats.<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 34/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
6.2.2.2 Autoherstelwerken Dorpsstraat<br />
Figuur 16: Orthofoto <strong>lokaal</strong> bedrijf Dorpsstraat<br />
6.2.2.3 Dakwerken Lambrechts<br />
Figuur 17: Orhofoto <strong>lokaal</strong> bedrijf Lambrechts<br />
Locatie: Dorpsstraat in Kapellen<br />
Ruimtelijke kenmerken<br />
m² %<br />
Aard van de activiteit<br />
Herstel koetswerk en verkoop van wagens<br />
Oppervlakte perceel 3.040<br />
Oppervlakte bedrijfsgebouwen 536 17,6<br />
Oppervlakte bedrijfswoning 216 9,8<br />
De bedrijfswoning is niet geïntegreerd in de bedrijfsruimte. De activiteit heeft een<br />
ruimtebehoefte aan opslag (auto’s) in open lucht.<br />
Locatie: Zuurbemde in Zuurbemde<br />
Ruimtelijke kenmerken<br />
m² %<br />
Aard van de activiteit<br />
Dakwerken en houthandel<br />
Oppervlakte perceel 2.223<br />
Oppervlakte bedrijfsgebouwen 985 44,3<br />
Oppervlakte bedrijfswoning 175 7,9<br />
De bedrijfswoning is gesitueerd in een vrijstaand gebouw voor de werkplaats. De<br />
activiteit heeft behoefte aan laad- los en circulatieruimten.<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 35/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
6.2.2.4 Autoherstelplaats Pamelenstraat<br />
Figuur 18: Orthofoto <strong>lokaal</strong> bedrijf autoherstelplaats Pamelenstraat<br />
6.2.2.5 Schrijnwerkerij Butschovestraat<br />
Figuur 19: Orthofoto <strong>lokaal</strong> bedrijf schrijnwerkerij Butschovestraat<br />
Locatie: Pamelestraat in Bunsbeek<br />
Ruimtelijke kenmerken<br />
m² %<br />
Aard van de activiteit<br />
Herstellen van auto’s<br />
Oppervlakte perceel 1.918<br />
Oppervlakte bedrijfsgebouwen 352 18,4<br />
Oppervlakte bedrijfswoning 216 9,8<br />
De bedrijfswoning is gesitueerd in een vrijstaand gebouw voor de garage. De activiteit<br />
heeft een grote ruimtebehoefte aan opslag (auto’s) in open lucht.<br />
Locatie: Butschovestraat in Wever<br />
Ruimtelijke kenmerken<br />
m² %<br />
Aard van de activiteit<br />
Produceren en plaatsen van ramen en deuren<br />
Oppervlakte perceel 1.307<br />
Oppervlakte bedrijfsgebouwen 526 40,2<br />
Oppervlakte bedrijfswoning 216 9,8<br />
De bedrijfswoning is gesitueerd in een vrijstaand gebouw naast de werkplaats.<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 36/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
6.2.2.6 Bedrijf Vandepoel<br />
Figuur 20: Orthofoto <strong>lokaal</strong> bedrijf Vandepoel<br />
6.2.2.7 Bedrijf Ladang<br />
Figuur 21: Orthofoto <strong>lokaal</strong> bedrijf Ladang<br />
Locatie: Craenenbroekstraat in <strong>Glabbeek</strong><br />
Ruimtelijke kenmerken<br />
m² %<br />
Aard van de activiteit<br />
Reparatie en onderhoud landbouwvoertuigen<br />
Oppervlakte perceel 3.158<br />
Oppervlakte bedrijfsgebouwen 513 16,2<br />
Oppervlakte bedrijfswoning - -<br />
De bedrijfswoning is geïntegreerd in het bedrijfsgebouw.<br />
Locatie: Craenenbroekstraat in <strong>Glabbeek</strong><br />
Ruimtelijke kenmerken<br />
m² %<br />
Aard van de activiteit<br />
Plaatsen van binneninterieur<br />
Oppervlakte perceel 2.332<br />
Oppervlakte bedrijfsgebouwen 480 20,6<br />
Oppervlakte bedrijfswoning - -<br />
De bedrijfswoning is geïntegreerd in het bedrijfsgebouw.<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 37/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
6.2.2.8 Bedrijfspercelen op een gepland <strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong><br />
Figuur 22: Orthofoto <strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Kolmen<br />
De percelen van lokale bedrijven hebben een beperkte omvang<br />
Oppervlakte perceel m² % bedrijfsgebouwen<br />
Denruyter Tiensesteenweg 2.200 34,4<br />
Autoherstel Dorpsstraat 3.040 17,6<br />
Dakwerken Lambrechts 2.223 44,3<br />
Autoherstel Pamelenstraat 1.918 18,4<br />
Schrijnwerkerij Butschovestraat 1.307 40,2<br />
Bedrijf Vandepoel 3.158 16,2<br />
Bedrijf Nico Ladang 2.332 20,6<br />
gemiddelde 2.311 27,39<br />
Het perceel voor spontaan gegroeide lokale bedrijven heeft een gemiddelde<br />
oppervlakte van 2.311m². Gemiddeld is slechts een vierde van het perceel bebouwd.<br />
Opvallend is dat verschillende bedrijfspercelen een rechthoekige vorm hebben.<br />
Deze spontane groei is vergeleken met een geplande groei van een <strong>bedrijventerrein</strong><br />
dat aangelegd is in de jaren 80 (<strong>bedrijventerrein</strong> Kolmen in Alken). Naast regionale<br />
bedrijven werd ruimte gecreëerd voor lokale bedrijven. De percelen hebben een<br />
omvang die duidelijk kleiner is dan diegene in <strong>Glabbeek</strong> onderzocht zijn. De<br />
bebouwingsgraad is vergelijkbaar. Reden hiervoor is dat ook in Kolmen<br />
bedrijfswoningen op het perceel gesitueerd zijn en dat er gekozen werd voor open<br />
bebouwing. De percelen zijn rechthoekig en hebben een gemiddelde breedte van. 20<br />
meter en een gemiddelde diepte van 50 meter.<br />
Oppervlakte perceel m² % bedrijfsgebouwen<br />
Perceel Kolmenstraat 1 1.054 38,1<br />
Perceel Kolmenstraat 2 932 36,1<br />
Perceel Kolmenstraat 3 900 18,9<br />
Perceel Kolmenstraat 4 722 43,1<br />
Perceel Kolmenstraat 5 1.408 21,9<br />
gemiddelde 1.003,2 27,6<br />
6.2.2.9 Conclusie<br />
Een perceelsgrootte van 1.000m²-2.000m² volstaat voor de vestiging en werking van<br />
lokale bedrijven. Om een zuinig ruimtegebruik aan te moedigen kan er geopteerd<br />
worden voor halfopen bebouwing. Conform de hogere regelgeving mag de<br />
perceelsoppervlakte nooit meer bedragen dan 5.000m².<br />
De percelen hebben bij voorkeur een rechthoekige vorm waarbij de diepte ongeveer<br />
tweemaal groter is dan de breedte.<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 38/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
6.3 RICHTLIJNEN VOOR HET UITVOERINGSPLAN<br />
Kleinschaligheid respecteren<br />
De omvang van de percelen<br />
en de bedrijfsgebouwen<br />
worden beperkt. De percelen<br />
hebben een diepte van ca. 40<br />
tot 50 meter een breedte van<br />
ca. 20 tot 25 meter.<br />
De voorgevels van de lokale<br />
bedrijven worden gericht naar<br />
de Craenenbroekstraat<br />
waardoor laad- en loskade<br />
aan de zijde of achtergevel<br />
geplaatst worden.<br />
Grondverzet beperken<br />
Om het grondverzet te beperken en een vlotte toegankelijkheid van de bedrijfshal te<br />
realiseren wordt er voor geopteerd om het vloerniveau van het bedrijf niet te richten op<br />
het niveau van de Craenenbroekstraat. Gelet op het reliëfverschil zou dit immers<br />
leiden tot een sterk ophogen van het perceel aan de zijde van de Meenselbeek. Dit is<br />
landschappelijk niet wenselijk en beperkt ook de toegankelijkheid van de niet<br />
bebouwde ruimte achter de bedrijfshal.<br />
Figuur 23: Een efficiënt grondverzet nastreven<br />
De bedrijven worden in<br />
halfopen bebouwing opgericht<br />
waardoor het ruimteverlies<br />
beperkt wordt.<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 39/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
Veilige ontsluiting garanderen<br />
Figuur 24: Creëren van een verkeerspoort<br />
Het <strong>bedrijventerrein</strong> wordt ontsloten<br />
langs de N29. Het kruispunt van de<br />
N29-Craenenbroekstraat wordt daartoe<br />
heraangelegd. De haakse aantakking<br />
beperkt de verkeersveiligheid. Het<br />
nieuwe kruispunt kan tevens opgevat<br />
worden als een poort op de N29 die de<br />
doortocht van de N29 door het centrum<br />
van <strong>Glabbeek</strong> afbakent.<br />
De toegang tot de bestaande BFV<br />
vestiging wordt bij voorkeur naar het<br />
zuiden verplaatst. Net ten noorden van<br />
de nieuwe toegang scheidt een<br />
verkeerspoort de functie van<br />
woonstraat en bedrijvenweg. Het<br />
bestaande woonlint wordt daardoor<br />
beschermd. Verkeer in de richting van<br />
het noorden moet voorrang verlenen<br />
en remt daardoor af.<br />
Bedrijfsverkeer wordt geweerd in het<br />
noordelijk deel van de<br />
Craenenbroekstraat<br />
Wanneer de breedte van het openbaar<br />
domein in de Craenenbroekstraat<br />
beperkt wordt, is er geen ruimte voor<br />
langsparkeerstroken. Dit houdt in dat<br />
alle bedrijven de parkeerbehoefte<br />
moeten voorzien op eigen terrein<br />
(laden en lossen, personeel en<br />
bezoekers,…).<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 40/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
Figuur 25: Mogelijke heraanleg van de Craenenbroekstraat (breedte 12m)<br />
Deze schetsen zijn louter suggestief<br />
Inrichtingsprincipes:<br />
Inrichtingsprincipes:<br />
Wegbreedte (6 meter);<br />
Fysiek gescheiden fietspaden aan weerzijden van de weg (1,75 m);<br />
Strook voor haag (0,4 m);<br />
Nutsleidingen (0,70 m)<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
Wegbreedte (6 meter);<br />
Fysiek gescheiden fietspad aan één zijde van de weg (2,5 m);<br />
Berm voor hoogstammige bomen (2 meter);<br />
Strook voor nutsleidingen (0,5m).<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 41/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
Landschappelijke inkleding verzekeren<br />
Omwille van de belangrijke natuurlijke en landschappelijke functie van de<br />
Meenselbeekvallei, wordt er een ruime strook langs de beek gevrijwaard van<br />
bebouwing en verharding.<br />
Het lokale <strong>bedrijventerrein</strong> wordt<br />
gericht naar de Craenenbroekstraat.<br />
De openbare weg wordt ingericht op<br />
bedrijfsverkeer. Een laanbeplanting<br />
versterkt het perspectief naar de<br />
bestaande vestiging van de veiling<br />
en duidt het einde van de<br />
bedrijvenstrip aan.<br />
Ruimte voor de veiling vrijwaren<br />
Wanneer de diepte van het lokale <strong>bedrijventerrein</strong> beperkt wordt tot ca. 50 meter, blijft<br />
er tussen de vallei van de Meenselbeek en de achterzijde van het lokale<br />
<strong>bedrijventerrein</strong> in principe ruimte over voor een eventuele uitbreiding van de veiling.<br />
De ruimtebehoefte van de BFV moet evenwel ook afgestemd worden op de nog<br />
beschikbare ruimte na de voorziene uitbreiding van bvba Craenenbroekhof (mest-en<br />
bioinstallatie).<br />
Figuur 26: Ruimtebehoefte van de veiling<br />
De voortuinen kunnen geïntegreerd<br />
worden in het beeld van de<br />
openbare weg. Hierdoor wordt een<br />
kwalitatief beeld gecreëerd en<br />
worden onteigeningen beperkt. De<br />
zuidelijke bufferstrook kan opgevat<br />
worden als een laanbeplanting naar<br />
de boerderij.<br />
Het perspectief op de<br />
Meenselbeekvallei<br />
wordt<br />
gevrijwaard ten zuiden en ten<br />
noorden van de strook voor lokale<br />
bedrijven.<br />
Bron: ASVV, CROW<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 42/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
7 VISIE VOOR DE GEWENSTE ONTWIKKELING<br />
7.1 RUIMTELIJKE VISIE<br />
Het <strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> wordt ontwikkeld met respect voor landschap en omgeving<br />
en creëert een hefboom voor de gewenste aanpassingen aan de Craenenbroekstraat.<br />
De ontwikkeling wordt opgevat op een wijze dat de woonkwaliteit niet aangetast wordt.<br />
Dit houdt in dat er voldoende buffers gecreëerd worden en dat de verkeersdruk in het<br />
noordelijk deel van de Craenenbroekstraat beperkt en afgebouwd wordt. In het<br />
zuidelijk deel van de Craenenbroekstraat wordt de verschillende modi gescheiden en<br />
wordt het kruispunt met de N29 nieuw vorm gegeven. Dit kruispunt kan tevens als<br />
‘poort’ functioneren voor het centrum van <strong>Glabbeek</strong> dat langs de N29 gesitueerd is.<br />
Door het beperken van omvang en aard van de bedrijven en de focus op halfopen<br />
bebouwing wordt de zichtrelatie met de Meenselbeekvallei ook tussen de gebouwen<br />
gevrijwaard.<br />
Het overtollige regenwater kan afgeleid worden naar een buffer- en infiltratiebekken<br />
langs de Meenselbeek (mits toestemming van de waterbeheerder) waardoor daar<br />
ruimte gecreëerd wordt voor landschaps- en natuurontwikkeling.<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 43/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
7.2 RUIMTELIJKE DOELSTELLINGEN<br />
7.2.1 Ruimte voor lokale bedrijven creëren<br />
De omgeving biedt ruimte voor in omvang beperkte lokale bedrijven. Door het<br />
beperken van de aard van de activiteiten wordt de hinder op de (woon)omgeving<br />
beperkt. Woningen kunnen in de gebouwen geïntegreerd worden. Enkel nietmilieubelastende<br />
activiteiten zijn toegestaan. Het beeld van <strong>Glabbeek</strong> als<br />
plattelandsgemeente waar het goed om wonen is kan zo behouden worden.<br />
Een beperkte kleinhandelsactiviteit kan met de hoofdactiviteit verweven worden. De<br />
ontwikkeling mag echter niet leiden tot het verschuiven het commercieel centrum.<br />
7.2.3 Veilige verkeersafwikkeling garanderen<br />
De ontwikkeling vormt de hefboom tot het aanpassen van de Craenenbroekstraat<br />
waardoor de verkeerssituatie geoptimaliseerd wordt. Het woongedeelte van de straat<br />
wordt duidelijk gescheiden van de bedrijfsomgeving door het aanleggen van een<br />
verkeerspoort. Bedrijfsverkeer wordt geweerd in de woonstraat. In het zuidelijk deel<br />
worden de verschillende verkeersfuncties fysiek gescheiden. Het kruispunt met de N29<br />
wordt aangepast.<br />
7.2.2 hoge beeldkwaliteit verzekeren<br />
Het <strong>bedrijventerrein</strong> wordt gerealiseerd met oog op het garanderen van een hoge<br />
beeldkwaliteit. Zowel voor de gebouwen als de omgevingsaanleg worden<br />
inrichtingseisen opgesteld die nageleefd moeten worden. Belangrijke aandachtspunten<br />
om deze doelstelling te realiseren zijn:<br />
1. het gebruik van kwalitatieve bouwmaterialen;<br />
2. het integreren en verbinden van groenvoorzieningen;<br />
3. het aanleggen van parkeerterreinen;<br />
4. het ordenen van opslag in open lucht;<br />
5. het handhaven van een bouwlijn;<br />
6. het beperken van publiciteit.<br />
7.2.4 Duurzaamheid implementeren<br />
De nieuwe ontwikkeling streeft een hoog ambitieniveau na inzake duurzaamheid. De<br />
duurzaamheid van het <strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> wordt gerealiseerd door:<br />
1. de aard en het gebruik van materialen (duurzaam bouwen);<br />
2. het aanbieden van een voldoende flexibiliteit voor nieuwe ontwikkelingen;<br />
3. het beklemtonen van relatie met de Meenselbeekvallei;<br />
4. het aanreiken van kansen tot sociale controle door het integreren van<br />
bedrijfswoningen;<br />
5. het nastreven van een zuinig ruimtegebruik;<br />
6. het gemeenschappelijk bufferen van hemelwater;<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 44/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
7.3 CONCEPTEN VOOR EEN HOOGWAARDIGE OMGEVING<br />
Het opgestelde concept uit het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan wordt behouden<br />
als leidraad bij het uitwerken van het <strong>RUP</strong>. De aangereikte inrichtingschets is<br />
stapsgewijs gedetailleerd waardoor de gewenste ruimtelijke invulling nauwkeurig werd<br />
voorgesteld. Dit ruimtelijk streefbeeld vormt de basis voor het opbouwen en<br />
verantwoorden van de stedenbouwkundige voorschriften en het afwegingskader voor<br />
het op te stellen beheersplan.<br />
7.3.1 Concepten als stapsteen naar de gewenste ruimtelijke<br />
ontwikkeling<br />
Ontsluiten en afwikkelen<br />
Het <strong>bedrijventerrein</strong> wordt ontsloten langs de N29. De bereikbaarheid vanuit het<br />
noorden wordt beperkt. Het noordelijk deel van de Craenenbroekstraat wordt ingericht<br />
als woonstraat. Beide delen van de straat worden gescheiden door een sterk<br />
herkenbare verkeerspoort. In het zuiden wordt ruimte behouden voor het aanpassen<br />
van het kruispunt met de N29<br />
De toegangen tot de beide campussen van de BFV (in geval van de geplande<br />
uitbreiding ten zuiden van de Craenenbroekstraat) worden tegenover elkaar<br />
gesitueerd waardoor het bedrijfsverkeer van de BFV op het openbaar domein tot een<br />
minimum beperkt wordt.<br />
Parkeervoorzieningen worden zoveel geïntegreerd op de bedrijfskavels waardoor de<br />
parkeerdruk op het openbaar domein beperkt wordt.<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 45/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
Identiteit en woonkwaliteit vrijwaren<br />
De nieuwe bedrijven passen zich in het landelijke weefsel van <strong>Glabbeek</strong> in. Door het<br />
beperken van omvang en aard van de activiteiten en het voorzien van een brede<br />
bufferstrook tussen het <strong>bedrijventerrein</strong> en de aanpalende woningen wordt de impact<br />
van de nieuwe bedrijvigheid beperkt.<br />
Door het aanpassen van de weginrichting en het beperken van het bedrijfsverkeer in<br />
het woongedeelte van de straat worden zowel de woonkwaliteit als de<br />
verkeersleefbaarheid verbeterd. Het integreren van een bedrijfswoning accentueert<br />
de kleinschaligheid van de ontwikkeling.<br />
Oog voor relaties en oriëntaties<br />
De omgeving wordt bepaald door de relatie met de Meenselbeekvallei, de<br />
heraangelegde Craenenbroekstraat. Zichtlijnen en perspectieven accentueren de<br />
relaties en versterken de oriëntatie.<br />
Vanuit het nieuwe kruispunt met de N29 wordt het perspectief gericht op het eindpunt<br />
van het bedrijfsgedeelte van de Craenenbroekstraat. Dit wordt vorm gegeven als<br />
verkeerspoort. Na deze poort start de woonstraat. Zichtlijnen lopen ook tussen<br />
bedrijfsgebouwen door waardoor ook tussen de bedrijven een relatie met het<br />
achterliggende valleigebied behouden wordt.<br />
De ontwikkeling onderscheidt zich daarmee van stedelijke ontwikkelingen en<br />
beklemtoont het landelijke karakter.<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 46/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
Geslaagde integratie in het landschap realiseren<br />
Het nieuwe <strong>bedrijventerrein</strong> integreert zich in het natuurlijke en ‘versteende’ landschap.<br />
Aan de beide zijden van het <strong>bedrijventerrein</strong> worden brede groenstroken ingeplant<br />
waardoor de zichtbaarheid van de zijgevels beperkt wordt. Deze groene stroken<br />
functioneren tevens als visuele geleider naar de Meenselbeekvallei.<br />
De zuidelijke strook kan mogelijk geïntegreerd worden in een laanbeplanting die de<br />
toegang tot de landbouwzetel accentueert.<br />
Aan de Meenselbeek kan ruimte voorzien worden voor de integratie van hemelwater<br />
mits toestemming van de waterbeheerder. Hierdoor wordt de de aanleg van<br />
ruimtebehoevende individuele bekkens op de verschillende percelen van het<br />
<strong>bedrijventerrein</strong> vermeden. Hoe dan ook moet steeds voldaan worden aan de<br />
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater.<br />
De relatie met de Craenenbroekstraat wordt bepaald door omvang, hoogte en<br />
plaatsing van de gebouwen. Er wordt geopteerd voor het aanhouden van een bouwlijn.<br />
Vóór deze bouwlijn kunnen parkeervoorzieningen aangelegd worden. Omvang en<br />
hoogte van de gebouwen worden gericht op de bestaande lokale bedrijven aan de<br />
overzijde van de weg. Mogelijk kan het bouwpeil van het vloerniveau gesitueerd<br />
worden onder het peil van de boordsteen van de Craenenbroekstraat. 11<br />
Bedrijven worden in halfopen bebouwing opgetrokken. Bedrijven met een grotere<br />
ruimtebehoefte kunnen echter in open bebouwing gerealiseerd worden.<br />
11<br />
Het peil van de riolering is hierin een belangrijk aandachtspunt<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 47/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
7.4 INRICHTINGSCHETS<br />
De inrichtingschets reikt een indicatief eindbeeld aan van een mogelijke ontwikkeling.<br />
De schets biedt een beeld van mogelijke aanleg en inrichting van het <strong>lokaal</strong><br />
<strong>bedrijventerrein</strong> en omgeving en wordt de drager van de gewenste ruimtelijke<br />
herontwikkeling van het projectgebied. De opbouw van percelen, gebouwen,<br />
gemeenschappelijke ruimten en groenvoorzieningen bieden een nieuw beeld aan de<br />
zuidelijk rand van het centrum van <strong>Glabbeek</strong>.<br />
De gebouwen zijn weinig opzichtig en sterk geïntegreerd in het landschap. De lineaire<br />
toegangsweg tot het <strong>bedrijventerrein</strong> is duidelijk herkenbaar. De groenvoorzieningen<br />
worden zoveel mogelijk gebundeld en gemeenschappelijk beheerd.<br />
De inrichtingschets concept bundelt de uitgangspunten en doelstellingen.<br />
1. De ontwikkeling biedt ruimte voor kleine lokale bedrijven;<br />
2. De verkeersafwikkeling en de verkeersleefbaarheid in de<br />
Craenenbroekstraat wordt sterk verbeterd;<br />
3. De nieuwe lineaire as accentueert het ‘bedrijfsgedeelte’ van de<br />
Craenenbroekstraat;;<br />
4. De parkeervoorzieningen worden op de bedrijfspercelen geïntegreerd;<br />
5. Langs de Meenselbeek wordt ruimte gecreëerd voor buffer- en<br />
infiltratiegebieden;<br />
6. De buffers en groenaanplantingen garanderen een geslaagde<br />
landschappelijke inpassing;<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 48/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
Inrichtingsschets<br />
Deze inrichtingsschets is louter suggestief<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 49/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
8 PLANOLOGISCHE AANDACHTSPUNTEN<br />
8.1 WATERTOETS<br />
Het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid legt in hoofdstuk III,<br />
afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets worden genoemd. Hierin<br />
wordt gesteld dat er geen schadelijk effect mag ontstaan of zoveel mogelijk wordt<br />
beperkt en, indien dit niet mogelijk is, dat het schadelijk effect wordt hersteld of, in de<br />
gevallen van de vermindering van de infiltratie van hemelwater of de vermindering van<br />
ruimte voor het watersysteem, gecompenseerd.<br />
Figuur 27: Watertoetskaart<br />
Een schadelijk effect wordt gedefinieerd als: "ieder betekenisvol nadelig effect op het<br />
milieu dat voortvloeit uit een verandering van de toestand van watersystemen of<br />
bestanddelen ervan die wordt teweeggebracht door een menselijke activiteit; die<br />
effecten omvatten mede effecten op de gezondheid van de mens en de veiligheid van<br />
de vergunde of vergund geachte woningen en bedrijfsgebouwen, gelegen buiten<br />
overstromingsgebieden, op het duurzaam gebruik van water door de mens, op de<br />
fauna, de flora, de bodem, de lucht, het water, het klimaat, het landschap en het<br />
onroerend erfgoed, alsmede de samenhang tussen een of meer van deze<br />
elementen". 12<br />
De watertoets geeft uitvoering aan het principe van de integratie van integraal<br />
waterbeleid bij de vergunningverlening. Overeenkomstig het Decreet Integraal<br />
Waterbeleid dienen overheden bij het verlenen van een vergunning telkens te<br />
onderzoeken of de betrokken activiteit een schadelijk effect op het watersysteem kan<br />
doen ontstaan dat vermijdbaar is. Gedetailleerde regels aan de hand waarvan wordt<br />
vastgesteld of handelingen of activiteiten een schadelijk effect veroorzaken, zijn nog<br />
niet voorhanden. De uitvoering van deze watertoets gebeurde dan ook op basis van de<br />
bestaande voorschriften en codes van goede praktijk.<br />
Bron: www.agiv.be<br />
De uitvoering van de watertoets gebeurt op basis van de projectgegevens zoals deze<br />
tot op heden beschikbaar zijn. De beoordeling gebeurt op basis van ingreepgroepen<br />
(en ermee samenhangende effectgroepen) die in functie van de aard van de<br />
projectingreep als een mogelijk knelpunt worden beschouwd. De kaart duidt aan dat<br />
het plangebied niet gelegen is in overstromingsgevoelig gebied.<br />
12<br />
Decreet van 18 juli 2003<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 50/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
Erosiegevoelige<br />
gebieden<br />
Infiltratiegevoelige<br />
bodems<br />
Het plangebied is erosiegevoelig<br />
Het terrein is deels gesitueerd in infiltratiegevoelige<br />
bodems<br />
Grondwaterstromingsgevoelige<br />
gebieden<br />
Het plangebied is deels gelegen in grondwaterstromingsgevoelige gebieden<br />
Hellingenkaart<br />
Aan de randen zijn bermen gesitueerd (Craenenbroekstraat en Meenselbeekvallei)<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 51/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
In het terrein bevinden zich geen winterbeddingen van waterlopen<br />
Winterbedding van<br />
waterlopen<br />
Het terrein is niet gelegen in risicozones voor<br />
overstromingen<br />
Bron:www.agiv.be<br />
Risicozones voor<br />
overstroming (versie<br />
2006)<br />
Gelet op de ligging nabij de Velpe en de Meenselbeek is het aangewezen om de<br />
aanbevelingen van de provinciale dienst Waterlopen zoveel mogelijk te<br />
implementeren. Het betreft:<br />
• Maximale opvangen van regenwater van de nieuwe gebouwen;<br />
• Na de opvang maximale infiltratie in de bodem, geen lozing van<br />
regenwater in de riolering;<br />
• Berekening van de dimensionering van de infiltratiebekkens;<br />
Van nature<br />
overstroombare<br />
gebieden<br />
Het terrein is niet gelegen in van nature overstroombare gebieden<br />
De stedenbouwkundige voorschriften nemen deze aanbevelingen op:<br />
1 verhardingen worden zoveel mogelijk voorzien in waterdoorlatende materialen;<br />
2 een gescheiden rioleringsstelsel wordt aangelegd met de vernieuwing van de<br />
straten;<br />
3 er worden voldoende waterbuffer- en infiltratiebekkens in het plangebied<br />
voorzien;<br />
4 het hergebruik van regenwater wordt opgelegd;<br />
Door de opname van deze aandachtspunten in de voorschriften veroorzaken de<br />
beoogde projectdoelstellingen geen schadelijke effecten op de waterhuishouding.<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 52/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
8.2 RUIMTELIJKE VEILIGHEIDSRAPPORTAGE<br />
Op 29 juni werd het besluit houdende nadere regels inzake de ruimtelijke<br />
veiligheidsrapportage van kracht (BS 19/06/2007). Dit besluit legt in de vorm van een<br />
schema de criteria vast die de dienst Veiligheidsrapportering hanteert om te beslissen<br />
of bij een gemeentelijk, een provinciaal of een gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan<br />
(<strong>RUP</strong>) al dan niet een ruimtelijk veiligheidsrapport moet worden opgemaakt.<br />
Tegelijkertijd traden ook de bepalingen in het decreet Ruimtelijke Ordening met<br />
betrekking tot de procedure voor adviesvraag voor het opstellen van een ruimtelijk<br />
veiligheidsrapport bij een ruimtelijk uitvoeringsplan, in werking. Concreet betekent dit<br />
dat alle voorontwerpen van ruimtelijke plannen sindsdien ter advies aan de dienst<br />
Veiligheidsrapportering dienen voorgelegd te worden, en dit ten laatste 21 dagen voor<br />
de plenaire vergadering.<br />
Wanneer een ruimtelijk uitvoeringsplan een bestemmingswijziging beoogt, ziet de<br />
ruimtelijke veiligheidsrapportage erop toe dat door de nieuwe bestemming de<br />
preventie of de beperking van de gevolgen van zware ongevallen niet in het gedrang<br />
komt. Het ruimtelijk veiligheidsrapport (RVR) onderzoekt, wanneer nodig de risico’s.<br />
In het decreet Ruimtelijke Ordening werden bepalingen ingevoegd die de ruimtelijke<br />
planner verplicht om rekening te houden met de aspecten van risico’s van zware<br />
ongevallen van Seveso inrichtingen. Het Besluit RVR-criteria bevat de criteria om te<br />
beslissen of bij een ruimtelijk uitvoeringsplan effectief een ruimtelijk veiligheidsrapport<br />
vereist is. Om erop toe te zien dat bij ruimtelijke ontwikkelingen het risico van zware<br />
ongevallen niet vergroot of de gevolgen van zware ongevallen niet ernstiger kunnen<br />
worden, definieerde de Vlaamse overheid zogenaamde aandachtsgebieden. Dit zijn<br />
gebieden die bij het opmaken van ruimtelijke uitvoeringsplannen bijzondere aandacht<br />
vragen:<br />
ofwel vanwege de aanwezigheid van grote groepen van personen: woongebieden,<br />
druk bezochte gebouwen, belangrijke transportassen,…. Dit zijn<br />
aandachtsgebieden omdat ze de gevolgen van een zwaar ongeval ernstiger<br />
<br />
kunnen maken door een hoger aantal menselijke slachtoffers;<br />
ofwel vanwege hun milieu- en/of natuurwaarde: waardevolle of bijzonder<br />
kwetsbare natuurgebieden,…. Dit zijn aandachtsgebieden omdat ze de<br />
milieuschade mogelijk verhogen;<br />
ofwel vanwege de intrinsieke mogelijkheid om zware ongevallen te veroorzaken:<br />
externe gevarenbronnen. Dit zijn aandachtsgebieden omdat ze de kans op een<br />
zwaar ongeval, en aldus ook het risico van een zwaar ongeval, vergroten.<br />
De Vlaamse overheid ontwikkelde een procedure die de wisselwerking tussen<br />
bestaande en/of geplande Seveso-inrichtingen enerzijds en bestaande en/of geplande<br />
aandachtsgebieden anderzijds moet bestuderen teneinde mogelijke<br />
onverenigbaarheden reeds tijdens de planningsfase op te sporen en er op gepaste<br />
wijze op te reageren. Het moet voorkomen dat in de toekomst aandachtsgebieden te<br />
dicht bij Seveso-inrichtingen ingeplant worden (maar ook omgekeerd) waardoor mens<br />
of milieu aan te hoge risico's van zware ongevallen zouden blootgesteld worden. De<br />
ruimtelijke veiligheidsrapportage verbindt aldus het beleid ruimtelijke ordening met het<br />
industriële veiligheidsbeleid inzake risico's van zware ongevallen waarbij gevaarlijke<br />
stoffen betrokken zijn. In het ruimtelijke planningsproces moet rekening gehouden<br />
worden met de resultaten van het ruimtelijk veiligheidsrapport. Hierbij is het mogelijk<br />
dat (ontwerpen van) ruimtelijke uitvoeringsplannen moeten bijgestuurd of aangepast<br />
worden.<br />
Het <strong>RUP</strong> voorziet niet dat Seveso inrichtingen zich in het plangebied kunnen vestigen.<br />
Er zijn geen Seveso-inrichtingen en op minder dan 2 kilometer van het<br />
aandachtsgebied gepland. De opmaak van een RVR is bijgevolg niet noodzakelijk.<br />
De dienst RVR heeft met schrijven van 07 maart 2011 bevestigd dat er geen RVR<br />
opgesteld moet worden.<br />
8.3 MER ONTHEFFING<br />
In het kader van het onderzoek tot de milieueffectrapportage werd een screeningsnota<br />
opgesteld met doel te onderzoeken of een ontheffing tot de opmaak van een planMER<br />
verleend kan worden.<br />
De dienst m.e.r. heeft met schrijven van 24 maart 2010 bevestigd dat er geen plan<br />
m.e.r. opgesteld moet worden.<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 53/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
Figuur 28: Beslissingsschema ruimtelijke veiligheidsrapportage<br />
8.4 COMPENSATIE HERBEVESTIGD AGRARISCH GEBIED<br />
8.4.1 Beleidskader<br />
Stap 2:<br />
Aandachtsgebied in<br />
<strong>RUP</strong><br />
Stap 4: Seveso-inrichting<br />
op minder dan 2 km van<br />
het aandachtsgebied<br />
nee<br />
nee<br />
Geen RVR nodig<br />
nee<br />
Stap 2<br />
Stap 4<br />
ja<br />
nee<br />
RVR nodig<br />
ja<br />
ja<br />
Stap 1<br />
Stap 3<br />
Stap 5<br />
ja<br />
Geen RVR<br />
of RVR<br />
of voorschriften<br />
Stap 1: Seveso-inrichting<br />
aanwezig of mogelijk in<br />
<strong>RUP</strong><br />
nee<br />
Geen RVR nodig<br />
Stap 3: aandachtsgebied<br />
op minder dan 2 km van<br />
de Seveso-inrichting<br />
Stap 5: Risico’s gekend bij<br />
de dienst RVR<br />
Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) stelt dat het Vlaams Gewest de<br />
gebieden van de natuurlijke en agrarische structuur afbakent in gewestplannen of<br />
gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen. Het decreet betreffende het natuurbehoud<br />
en het natuurlijk milieu van 21 oktober 1997 stelt dat de Vlaamse Regering 5 jaar na<br />
inwerkingtreding van het decreet 125.000 ha als Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN)<br />
afbakent, bestaande uit grote eenheden natuur en grote eenheden natuur in<br />
ontwikkeling.<br />
De Vlaamse Regering besliste op 7 december 2001 de afbakening van de gebieden<br />
van de natuurlijke en agrarische structuur uit te voeren in twee fasen. In een eerste<br />
fase werd gewerkt op twee sporen:<br />
• Binnen het eerste spoor werd een afbakening van grote eenheden natuur en<br />
grote eenheden natuur in ontwikkeling gemaakt volgens de procedure<br />
voorzien in het decreet natuurbehoud. Het gaat om gebieden binnen de<br />
gewenste natuur- en bosstructuur, die niet gevraagd worden in de gewenste<br />
agrarische structuur (zgn. ‘consensusgebieden’ op basis van ambtelijke<br />
werkkaarten). Deze zijn gelegen binnen een ‘groene’ of een daarmee<br />
vergelijkbare bestemming op de gewestplannen. Op 18 juli 2003 werd binnen<br />
dit spoor een afbakening van ca. 85.000 ha Vlaams Ecologisch Netwerk<br />
(VEN) goedgekeurd.<br />
• Het tweede spoor volgde de procedure van het decreet ruimtelijke ordening.<br />
Binnen dit tweede spoor werden een beperkt aantal gewestelijke ruimtelijke<br />
uitvoeringsplannen opgemaakt voor bestemmingswijzigingen van agrarisch<br />
gebied naar natuurgebied of omgekeerd, binnen de consensusgebieden.<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 54/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
Op 17 oktober 2003 besliste de Vlaamse Regering geen nieuwe procedures voor<br />
ruimtelijke uitvoeringsplannen meer op te starten volgens de werkwijze van de eerste<br />
fase, maar te starten met de tweede fase van het planningsproces, waarbij er een<br />
gebiedsgerichte en geïntegreerde ruimtelijke visie op de natuurlijke én agrarische<br />
structuur wordt uitgewerkt in overleg met gemeenten en provincies. De inhoudelijke<br />
elementen voor de tweede fase van het afbakeningsproces voor de gebieden van de<br />
natuurlijke en agrarische structuur zijn:<br />
• Vormen van een ruimtelijke visie op de structuurbepalende elementen van<br />
het buitengebied van Vlaams niveau voor een ruimtelijk begrensd deelgebied.<br />
Voor ieder deelgebied wordt een administratieoverschrijdend projectteam<br />
samengesteld dat verantwoordelijk is voor de opmaak van de ruimtelijke visie;<br />
• Overleggen met gemeenten, provincies en belangenorganisaties om een<br />
maatschappelijk draagvlak te creëren voor de ruimtelijke visie. De lokale<br />
besturen en belangenorganisaties kunnen vanuit de eigen terreinkennis,<br />
ruimtelijke inzichten en beleidsdocumenten voorstellen formuleren tot<br />
bijsturing of verfijning van de ruimtelijke visie;<br />
• Selecteren van actiegebieden waar via gewestelijke ruimtelijke<br />
uitvoeringsplannen uitvoering gegeven wordt aan deze ruimtelijke visie door<br />
het afbakenen van de grote eenheden natuur, de grote eenheden natuur in<br />
ontwikkeling, de natuurverwevingsgebieden, de bosuitbreidingsgebieden en<br />
de gebieden van de agrarische structuur.<br />
Het planningsproces in de regio Hageland startte in begin 2005. Een<br />
verkenningsronde leverde een verkenningsnota op waarin een eerste aanzet tot<br />
beleidsdoelstellingen en ruimtelijke concepten voor de open ruimte in het Hageland<br />
werden geformuleerd aan de hand van een bundeling, confrontatie en eerste afweging<br />
van standpunten en visie-elementen vanuit de betrokken gemeenten, provincies,<br />
Vlaamse administraties (bevoegdheden landbouw, natuur, bos, water, erfgoed en<br />
ruimtelijke ordening) en een aantal sleutelfiguren van rechtstreeks betrokken<br />
belangengroepen (landbouw, natuur en bos, water) en actoren (regiowerkingen). Deze<br />
verkenningsnota werd in december 2005 in bespreking gebracht met alle actoren.<br />
Op basis van de reacties van gemeenten, provincies, belangengroepen en andere<br />
Vlaamse administraties (natuurlijke rijkdommen, toerisme, openbare werken…) op de<br />
verkenningsnota en gesprekken in de inter-kabinetten werkgroep werd een<br />
eindvoorstel van de gewenste ruimtelijke structuur voor landbouw, natuur en bos in<br />
juni 2006 en een uitvoeringsprogramma opgesteld.<br />
De omzendbrief RO/2005/01 betreffende de beleidsmatige herbevestiging van de<br />
gewestplannen in het kader van de afbakening van de gebieden van de natuurlijke en<br />
agrarische structuur in uitvoering van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen<br />
verduidelijkt de beleidsdoelstellingen van het planinitiatief. Deze omzendbrief is<br />
vervangen door de omzendbrief RO/2010/01 van 7 mei 2010.<br />
In omzendbrief RO/2010/01 geeft de Vlaamse Regering haar beleidsvisie weer over de<br />
gemeentelijke, provinciale en gewestelijke planningsinitiatieven die in de<br />
herbevestigde agrarische gebieden mogelijk zijn. De Vlaamse Regering stelt dat<br />
binnen deze gebieden gemeentelijke en provinciale planningsinitiatieven geen<br />
betekenisvolle afbreuk mogen doen aan de ruimtelijk-functionele samenhang van de<br />
agrarische macrostructuur.<br />
Bij de beoordeling van de aanvragen voor stedenbouwkundige vergunningen voor nietagrarische<br />
functies in deze gebieden moet bij de advisering en besluitvorming echter<br />
wél voldoende terughoudend opgetreden worden, teneinde een aantasting van de<br />
ruimtelijk-functionele samenhang van de agrarische structuur te vermijden. De<br />
Vlaamse overheid zal gemeentelijke en provinciale initiatieven die een planologische<br />
aanpassing van de beleidsmatig herbevestigde agrarische gebieden inhouden<br />
voldoende terughoudend beoordelen. Gelet op de stand van zaken van de uitvoering<br />
van het RSV zal bij een planologische aanpassing van het herbevestigd agrarisch<br />
gebied waar mogelijk het planologisch evenwicht hersteld worden en een degelijk<br />
onderbouwde motivering en verantwoording gehanteerd worden.<br />
“Als algemeen uitgangspunt geldt dat de overheid die een planningsinitiatief neemt om<br />
de bestemming van een herbevestigd agrarisch gebied te wijzigen in de mate van het<br />
mogelijke en bij voorkeur binnen hetzelfde planningsinitiatief, de nodige acties<br />
opneemt om het planologisch evenwicht te herstellen. Prioriteit gaat daarbij naar acties<br />
om zonevreemde landbouw zone-eigen te maken (waarbij niet-agrarische<br />
bestemmingen in landbouwgebruik herbestemd worden naar agrarisch gebied), verder<br />
‘planologische ruil’ genoemd. Afwijken van dat algemeen uitgangspunt kan enkel mits<br />
uitdrukkelijke en grondige motivatie door de initiatiefnemer (bv. omdat het praktisch<br />
onmogelijk is een geschikt ruilgebied voor te stellen, omdat mogelijke ruilgronden<br />
reeds belast zijn met uitbatingsbeperkingen tengevolge maatregelen inzake<br />
natuurbeheer of omdat het om een plan gaat dat enkel gericht is op het zone-eigen<br />
maken van een bestaande vergunde zonevreemde toestand...).”<br />
Op basis van de gewenste ruimtelijke structuur is een beleidskaart en een operationeel<br />
uitvoeringsprogramma opgesteld. De beleidskaart duidt onder meer aan welke<br />
agrarische gebieden herbevestigd worden. De ruimte ten zuiden van de<br />
Craenenbroekstraat is aangeduid als herbevestigd agrarisch gebied.<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 55/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
<strong>Gemeentelijk</strong>e of provinciale opties zullen steeds getoetst worden aan de ruimtelijke<br />
doelstellingen voor de op Vlaams niveau herbevestigde agrarische gebieden. Een<br />
degelijk onderbouwde verantwoording of motivering in die zin zal bijgevolg steeds een<br />
wezenlijk deel uit moeten maken van de (toelichting bij) deze gemeentelijke en<br />
provinciale plannen. In haar advisering zullen de betrokken Vlaamse administraties<br />
beoordelen in hoeverre de verantwoording die betrokken gemeente of provincie geeft<br />
afdoende is. Elementen die in deze verantwoording minstens aan bod moeten komen<br />
zijn:<br />
• Onderzoek naar de alternatieve locaties, buiten herbevestigd agrarisch<br />
gebied en een verantwoording waarom de alternatieven buiten herbevestigd<br />
agrarisch gebied niet weerhouden worden. Het is aan te bevelen om een<br />
dergelijk alternatievenonderzoek, in voorkomend geval, op te nemen in de<br />
planmilieueffectenrapportage.<br />
• Onderzoek naar de impact op de ruimtelijk-functionele samenhang van de<br />
agrarische structuur. De ruimtelijke kenmerken (ligging en configuratie van<br />
percelen en bedrijfszetels, fysische kenmerken van de bodem,<br />
landschappelijke waarde van een gebied...), het huidige effectieve<br />
landgebruik en de impact op individuele landbouwbedrijven etc. zijn<br />
elementen die in een dergelijke beoordeling aan bod moeten komen. Het<br />
gegeven of de intentie van een plan het zone-eigen maken is van een<br />
bestaande vergunde zonevreemde toestand dan wel het aansnijden van een<br />
agrarisch gebied in landbouwgebruik voor andere ontwikkelingen kan een<br />
element in deze beoordeling zijn.<br />
• Onderzoek naar de mogelijke flankerende maatregelen voor landbouw.<br />
Voorstellen voor planologische ruil of het ter beschikking stellen van bruikbare<br />
ruilgrond voor de getroffen landbouwers kunnen deel uitmaken van dergelijke<br />
flankerende maatregelen.<br />
8.4.2 Onderzoek naar de impact op de ruimtelijk-functionele<br />
samenhang van de agrarische structuur<br />
De herbestemming van de terreinen langs de Craenenbroekstraat heeft vooral een<br />
kwantitatieve impact. De terreininname leidt tot een areaalverlies van 2 ha. Het betreft<br />
matig droge zandleembodems met textuur B horizont. Deze zijn zeer geschikt voor<br />
akkerbouw.<br />
De zone tussen de Meenselbeek en de Craenenbroekstraat heeft, op schaal van de<br />
agrarische structuur van de gemeente <strong>Glabbeek</strong>, een ruime oppervlakte. De<br />
versnippering is relatief beperkt. Een groot deel van de gronden is eigendom van of<br />
wordt bewerkt door de aanpalende landbouwzetel.<br />
Het landbouwbedrijf heeft recent een aanvraag ingediend voor het bouwen van een<br />
mestverwerkingsinstallatie. Deze wordt ingeplant tussen het projectgebied, de<br />
landbouwzetel en de Meenselbeek. Door deze initiatieven raakt het open<br />
akkerlandschap versnipperd. De resterende akkergebieden blijven echter in gebruik<br />
door de landbouwzetel.<br />
Door het behoud van de ruimte langs de beek wordt de samenhang binnen de<br />
agrarische structuur behouden. Ook de toegang naar en de ruimte rond de<br />
landbouwzetel blijven behouden.<br />
De impact op de ruimtelijk-functionele samenhang van de agrarische structuur is<br />
daardoor beperkt.<br />
De impact van de ontwikkeling van het lokale <strong>bedrijventerrein</strong> op landbouw en de<br />
impact op het landbouwbedrijf is beperkt: Het landbouwbedrijf is een erg groot bedrijf<br />
akker en varkensbedrijf waarvan slechts 2 ha. akker van bestemming wijzigt. Een deel<br />
van de bewerkte akker is eigendom, een ander deel is eigendom van derden.<br />
Het achterliggend gebied blijft door het aanduiden van de zone non-aedificandi steeds<br />
bereikbaar.<br />
De aanleg van het <strong>bedrijventerrein</strong> remt de ontwikkeling van de<br />
mestverwerkingsinstallatie of een uitbreiding van de veiling niet af. Beide initiatieven<br />
kunnen uitgevoerd worden.<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 56/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
8.4.3 Onderzoek naar de mogelijke flankerende maatregelen voor<br />
landbouw<br />
Een deel van de activiteiten binnen het <strong>bedrijventerrein</strong> zullen gericht zijn op<br />
landbouw. Het betreft onder meer toeleveringsbedrijven en bedrijven gespecialiseerd<br />
in herstel en onderhoud. Hier zal ook de landbouwsector baat bij hebben.<br />
De aanleg van het <strong>bedrijventerrein</strong> kan landschappelijk gecombineerd worden met de<br />
landschappelijke inpassing van de geplande mestverwerkingsinstallatie en de<br />
mogelijke aanleg van gemeenschappelijke buffer- en retentiebekkens.<br />
Figuur 29: Kaart met aanduiding van het HAG (gearceerde gebieden)<br />
8.4.4 Onderzoek naar mogelijke alternatieve locaties<br />
Het te ontwikkelen lokale <strong>bedrijventerrein</strong> is gelegen in een herbevestigd agrarisch<br />
gebied. De omzendbrief RO/2010/01 bepaalt het ruimtelijk beleid binnen deze<br />
agrarische gebieden. Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan werd goedgekeurd door<br />
de bestendige deputatie in zitting van 13 juli 2006. In het GRS werd de inplanting van<br />
‘het <strong>lokaal</strong> bedrijven terrein Craenenbroekstraat’ als bindende bepaling opgenomen.<br />
Bij het onderzoek naar een geschikt terrein voor de uitbreiding van de ambachtelijke<br />
zone dat in het kader van het ruimtelijk structuurplan uitgevoerd werd, is geopteerd om<br />
het <strong>bedrijventerrein</strong> maximaal te laten aansluiten bij de bestaande ambachtelijke zones<br />
in de gemeente. De keuze is hier zeer beperkt:<br />
• Uitbreiding van de KMO zone in Zuurbemde: deze zone is gelegen in een<br />
dorpskern, in buitengebied en is bovendien beschermd dorpsgezicht. Er is<br />
slechts één bedrijf gelocaliseerd en dit op een oppervlakte van 33,56 are. Een<br />
uitbreiding van de KMO zone in Zuurbemde is onmogelijk;<br />
• Uitbreiding van de KMO zone in Kapellen: deze zone is gelokaliseerd in een<br />
dorpskern in het buitengebied. Er zijn drie bedrijfszetels gevestigd. De totale<br />
oppervlakte bedraagt ongeveer 1 ha 25 are. Een uitbreiding van de zone is<br />
omwille van de ruimtelijke draagkracht en de ligging in het centrum van de<br />
woonkern niet gewenst.<br />
• De KMO zone in <strong>Glabbeek</strong> is gelegen aan de rand van de kern van<br />
<strong>Glabbeek</strong>, sluit aan bij bestaande activiteiten en biedt een optimale ontsluiting<br />
via de N29 naar de E40 en de E314<br />
Tevens is er een bijkomend alternatieven onderzoek gevoerd door Arcadis in opdracht<br />
van het Agentschap Ondernemen. Ook in dit onderzoek is de voorgestelde locatie<br />
aangeduid als de meest wenselijke voor het vestigen van lokale bedrijven.<br />
Een planologische ruil kan niet gerealiseerd worden omdat er in de omgeving of in de<br />
gemeente nauwelijks zonevreemde landbouw is die zone-eigen gemaakt kan worden<br />
(niet-agrarische bestemmingen in landbouwgebruik herbestemmen naar agrarisch<br />
gebied). Het is daardoor praktisch onmogelijk om een geschikt ruilgebied voor te<br />
stellen.<br />
Bron: agiv.be<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 57/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
8.5 VERANTWOORDING VOOR HET ONTEIGENINGSPLAN<br />
Voor de realisatie van de bestemmingen vastgelegd in ruimtelijke uitvoeringsplannen<br />
wordt de wettelijke basis voor onteigeningen aangereikt door het artikel 2.4.3 van de<br />
Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Dergelijke onteigeningen worden gewoonlijk en<br />
bij voorkeur van bij de start van de procedure gekoppeld aan het bestemmingsplan. Zo<br />
wordt er over beide aspecten slechts één openbaar onderzoek gehouden en wordt<br />
veelal tegelijk in één besluit de goedkeuring gegeven van het bestemmingsplan en de<br />
machtiging tot onteigening om het plan te realiseren.<br />
De onteigening van dit plan is vereist voor de realisatie van de bestemming. Daar het<br />
plangebied particulier eigendom is en samengesteld is uit verschillende percelen is het<br />
niet zeker dat er overeenstemming bereikt kan worden tot aankoop en verkoop. Gelet<br />
op de vereiste investeringen en de know-how is het erg onzeker of de bestaande<br />
eigenaars bereid zijn en in staat zijn om de gewenste bestemming te realiseren.<br />
Vooraleer er vergunningen verleend kunnen worden, moeten er geïnvesteerd worden<br />
in de aanleg van infrastructuur. De onteigening is gericht om deze aanleg te<br />
verzekeren. De onteigening is noodzakelijk ten behoeve van het algemeen nut want<br />
noodzakelijk voor het realiseren van de gewenste ontwikkeling.<br />
Het onteigeningsplan wordt beperkt tot de delen van de percelen die opgenomen zijn<br />
in het bestemmingsplan.<br />
8.5.1 Verantwoording van het algemeen nut<br />
Het onteigeningsplan wordt opgemaakt ter realisatie van het <strong>RUP</strong> zoals vermeld in de<br />
bindende bepalingen van het goedgekeurde gemeentelijk ruimtelijk structuurplan.<br />
Het <strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> moet op korte termijn ontwikkeld worden ter uitvoering van<br />
dit plan. De ontwikkeling als <strong>bedrijventerrein</strong> is in het algemeen belang van alle<br />
inwoners van de gemeente. De ontwikkeling zal de economische ontwikkeling in de<br />
gemeente <strong>Glabbeek</strong> versterken. De onteigening garandeert de realiseerbaarheid van<br />
de ontwikkeling.<br />
De aanleg van de infrastructuur wordt bovendien gekaderd in een bredere<br />
omgevingsaanleg waarbij het integraal waterbeheer, de aanleg van trage wegen en<br />
het behoud van kleine landschapselementen centraal staan. De uitvoering van deze<br />
werken kan niet verzekerd worden omdat de huidige percelen verdeeld zijn over<br />
verschillende eigenaars. De mogelijke weigering van één van de eigenaars mag de<br />
noodzakelijke ontwikkeling niet hypothekeren. De opmaak van een onteigeningsplan is<br />
noodzakelijk gezien de infrastructuurwerken gerealiseerd moeten worden op particulier<br />
terrein. Bovendien is de aanleg, de inrichting en het beheer van publieke wegen een<br />
opdracht van het gemeentebestuur.<br />
8.5.2 Verantwoording van de hoogdringendheid<br />
Na de goedkeuring van het <strong>RUP</strong> en het onteigeningsplan wenst de gemeente de<br />
bestemming van het <strong>RUP</strong> zo snel mogelijk te realiseren. Wanneer de eigenaars niet<br />
tot overeenstemming komen moeten de in het onteigeningsplan opgenomen percelen<br />
zo snel mogelijk door de gemeente verworven worden. Het gebied kan immers niet op<br />
een andere wijze ontwikkeld worden.<br />
De aanleg van de infrastructuur is cruciaal om de ontwikkeling en een kwalitatieve<br />
inrichting te kunnen realiseren. Indien deze aanleg niet op korte termijn verzekerd kan<br />
worden, moet de realisatie uitgesteld worden tot de gewone onteigeningsprocedure<br />
volledig is afgerond. Hierdoor kan de noodzakelijke ontwikkeling niet op korte termijn<br />
worden gerealiseerd. De economische ontwikkeling en het aanbod aan<br />
bedrijfspercelen lopen dan ernstige achterstand op. Dit moet vermeden worden.<br />
Wanneer bovendien één van de particuliere eigenaars van de betrokken percelen<br />
beslist om geen toestemming meer te verlenen voor het gebruik van zijn perceel is de<br />
ontwikkeling voor lange tijd utgesteld.<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 58/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
8.6 VOORSTEL VAN MOGELIJKE INRICHTING EN GRAFISCH PLAN<br />
Figuur 30: Voorstel van mogelijke inrichting<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 59/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
Figuur 31: Voorstel grafisch plan<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 60/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
Figuur 32: Voorontwerp onteigeningsplan<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 61/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
8.7 RUIMTEBALANS<br />
Deze bestemmingswijzigingen leiden tot volgende ruimtebalans:<br />
Juridisch plan Bestaande bestemming Oppervlakte m² Nieuwe bestemming Oppervlakte m²<br />
Gewestplan Woongebied 578<br />
Agrarisch gebied 20 123<br />
Lokaal <strong>bedrijventerrein</strong> 17 508<br />
Lokale weg 3193<br />
Landschapsbuffer (overdruk) 5577<br />
Zone non aedificandi (overdruk) 1000<br />
totaal 20 701m² 20 701m²<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 62/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
8.8 REGISTER VAN PERCELEN WAAROP EEN BESTEMMINGSWIJZIGING<br />
GEBEURT DIE KAN AANLEIDING GEVEN TOT PLANSCHADE,<br />
PLANBATEN, KAPITAALSCHADE OF GEBRUIKERSCHADE<br />
Met het planningbeleid zijn een aantal vergoedingsregelingen verbonden. Een<br />
regeling met betrekking tot planschade werd reeds in de stedenbouwwet van 1962<br />
ingeschreven. In 1999 voerde de decreetgever een planbatenregeling. Op grond van<br />
de decretale wijzigingen wordt de planbatenregeling vanaf 1 september 2009<br />
geïmplementeerd. Met het decreet grond- en pandenbeleid wordt ook nog de regeling<br />
van de kapitaalschade ingevoerd, en met het decreet van 27 maart 2009 houdende<br />
vaststelling van een kader voor de gebruikerscompensatie bij bestemmingswijzigingen,<br />
overdrukken en erfdienstbaarheden tot openbaar nut wordt de gebruikerschade<br />
ingevoerd. De twee laatste vergoedingsregelingen hebben betrekking op<br />
bestemmingswijzigingen waarbij gronden, bestemd voor agrarisch gebruik, een groene<br />
bestemming (bijv. bos, natuur) krijgen of een overdruk die bepaalde beperkingen<br />
oplegt aan het agrarisch gebruik.<br />
De decreetgever heeft geoordeeld dat de (potentiële) toepassing van de<br />
vergoedingsregelingen voldoende kenbaar moet zijn, zowel tijdens de planvorming als<br />
na definitieve vaststelling. Daarom is in artikel 2.2.2, §1, eerste lid, 7° van de Vlaamse<br />
Codex Ruimtelijke Ordening de verplichting opgenomen om in ruimtelijke<br />
uitvoeringsplannen een register op te nemen van percelen waarop een<br />
bestemmingswijziging gebeurt die kan aanleiding geven tot planschade, planbaten,<br />
kapitaalschade of gebruikersschade.<br />
Het grafisch register vergelijkt de bestemmingen vóór inwerkingtreding van het <strong>RUP</strong><br />
met de bestemmingen die worden gegeven in het <strong>RUP</strong>. De kaart visualiseert de<br />
bestemmingswijzigingen die aanleiding kunnen geven tot toepassing van de<br />
vergoedingsregelingen. De soorten bestemmingswijzigingen die potentieel aanleiding<br />
geven tot vergoeding, zoals bijvoorbeeld de wijziging van woongebied naar agrarisch<br />
gebied (planschade), wijziging van <strong>bedrijventerrein</strong> naar woongebied (planbaten),<br />
wijziging van agrarisch gebied naar bosgebied (kapitaalschade en gebruikerschade),<br />
… worden geselecteerd.<br />
voor planschade moeten alle bestemmingswijzigingen opgenomen worden waarbij<br />
bebouwbare gronden omgezet worden in onbebouwbare 13 ;<br />
<br />
voor planbaten is de lijst bestemmingswijzigingen decretaal vastgelegd 14;<br />
13<br />
Art. 2.6.1, §2 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening<br />
14<br />
Art. 2.6.4 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening<br />
kapitaalschade en gebruikerschade handelt om de bestemmingswijzigingen<br />
waarbij agrarisch gebied omgezet wordt in natuur-, bos- of groengebied of waarbij<br />
een overdruk op agrarisch gebied wordt gelegd waarvan de Vlaamse Regering<br />
oordeelt dat ze tot vergoeding aanleiding geeft (art. 6.2.1 en 6.3.1 van het decreet<br />
grond- en pandenbeleid en art. 4 en 5 van het decreet van 27 maart 2009<br />
houdende vaststelling van een kader voor de gebruikerscompensatie bij<br />
bestemmingswijzigingen, overdrukken en erfdienstbaarheden tot openbaar nut).<br />
Alle genoemde vergoedingsregelingen hebben specifieke toepassingsvoorwaarden en<br />
uitzonderingsgronden. Zo is er bijvoorbeeld. slechts een planschadevergoeding<br />
verschuldigd voor gronden binnen de eerste 50 meter vanuit een voldoende uitgeruste<br />
weg. Het is bovendien de rechtbank van eerste aanleg, en niet het bestuur, die<br />
oordeelt of er wel degelijk planschade verschuldigd is of niet. Voor planbaten gelden<br />
dan weer uitzonderingen voor bijvoorbeeld percelen waarop zich zonevreemde<br />
woningen bevinden.<br />
Het register geeft daarom enkel een beeld van de percelen waarop een<br />
bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanleiding kan geven tot een<br />
planbatenheffing, een planschadevergoeding, een bestemmingswijzigingscompensatie<br />
of een compensatie ingevolge beschermingsvoorschriften. Deze regeling is puur<br />
planologisch van aard : zij betreft enkel de aanwijzing van percelen waarop een<br />
bestemmingswijziging of een overdruk wordt aangebracht die in beginsel kan leiden tot<br />
een planbatenheffing of één van de genoemde vergoedingen.<br />
Kortom, het register bevat de percelen waarop een bestemmingswijziging gebeurt die<br />
kan aanleiding geven tot toepassing van de vergoedingsregelingen; een filtering op<br />
grond van uitzonderingen en vrijstellingen is bij de opmaak van het register niet<br />
uitgevoerd. Het register duidt percelen aan waarop mogelijks een vergoedingsregeling<br />
van toepassing is.<br />
• Bij planschade moet de eigenaar die meent er aanspraak op te maken, een<br />
vordering indienen bij de rechtbank van eerste aanleg;<br />
• De Vlaamse Belastingsdienst is verantwoordelijk voor de inning van de<br />
planbaten;<br />
• De Vlaamse Landmaatschappij voor het behandelen van aanvragen voor<br />
kapitaalschade en gebruikerschade.<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 63/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
Figuur 33: Kaart met aanduiding van percelen die mogelijk in aanmerking komen voor planbaten of planschade<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 64/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
Tabel 1: Tabel met aanduiding van percelen die mogelijk in aanmerking komen voor planbaten of planschade<br />
PLANBATEN<br />
perceelsnummer oppervlakte bestaande bestemming nieuwe bestemming<br />
252g3 20a 73ca agrarisch gebied <strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong><br />
252e3 26a 28ca agrarisch gebied <strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong><br />
252h3 16a 98ca agrarisch gebied <strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong><br />
252k3 16a 87ca agrarisch gebied <strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong><br />
252f3 27a 58ca agrarisch gebied <strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong><br />
252l 27a 73ca agrarisch gebied <strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong><br />
113t 33a 78ca agrarisch gebied <strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong><br />
totaal<br />
1ha 69a 95ca<br />
PLANSCHADE<br />
perceelsnummer oppervlakte bestaande bestemming nieuwe bestemming<br />
252g3 4a 44ca woongebied <strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong><br />
totaal<br />
4a 44ca<br />
8.9 OP TE HEFFEN STEDENBOUWKUNDIGE BEPALINGEN<br />
De voorschriften opgenomen in het Koninklijk Besluit van 28.12.1972 betreffende de inrichting van de ontwerp gewestplannen en gewestplannen voor het gewestplan Tienen-Landen,<br />
K.B. 24-03-1978, worden volledig opgeheven (agrarisch gebied en woongebied) en integraal vervangen door het van kracht geworden <strong>RUP</strong> “<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong><br />
Craenenbroekstraat”.<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 65/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 66/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
<strong>Gemeentelijk</strong> ruimtelijk uitvoeringsplan<br />
‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’<br />
Gezien en voorlopig vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 8 september 2011<br />
Secretaris, Burgemeester,<br />
Paul Cloots Jean Vanschoubroek<br />
Het college van burgemeester en schepenen bevestigt dat onderhavig plan ter inzage van<br />
het publiek op het gemeentehuis van <strong>Glabbeek</strong> werd neergelegd van 13 oktober 2011 tot<br />
13 december 2011<br />
Secretaris, Burgemeester,<br />
Paul Cloots Jean Vanschoubroek<br />
Gezien en definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van …………2012<br />
Secretaris, Burgemeester,<br />
Paul Cloots Jean Vanschoubroek<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 67/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
TITEL II: Stedenbouwkundige voorschriften<br />
1 ARTIKEL 1: ALGEMENE BEPALINGEN<br />
1.1 BEGRENZING VAN HET PLANGEBIED<br />
1.3 GEHANTEERDE BEGRIPPEN<br />
De begrenzing van de verschillende deelgebieden is aangeduid op de grafische<br />
plannen.<br />
1.2 WIJZE VAN METEN<br />
Bouwhoogte:<br />
Bouwvlak:<br />
Bruto vloeroppervlakte (BVO):<br />
Maaiveld:<br />
Vloeroppervlakte:<br />
De hoogte van het gebouw wordt gemeten vanaf<br />
het peil grondpeil, het bestaande maaiveld of de<br />
stoep tot aan de bovenkant van de geveldakrand<br />
(deksteen, kroonlijst of dergelijke).<br />
Een op plan aangeduid vlak waarin gebouwen<br />
opgetrokken kunnen worden.<br />
Het oppervlak gemeten op vloerniveau langs de<br />
buitenomtrek van de opgaande<br />
scheidingswanden, die de desbetreffende ruimte<br />
of groep van ruimtes omhullen. Een<br />
meetresultaat BVO levert een groter oppervlak<br />
op dan een meetresultaat GBO<br />
(gebruiksoppervlakte) van dezelfde ruimte<br />
Het gemiddelde peil van de stoep, het voetpad of<br />
het bestaande grondpeil gelegen aan de<br />
voorzijde van het perceel.<br />
De vloeroppervlakte is de som van al de<br />
bouwlagen – gemeten tussen de binnenzijde van<br />
de gevels- boven het maaiveld, terrassen niet<br />
inbegrepen.<br />
Appartement:<br />
Bedrijfswoning:<br />
Bedrijven:<br />
Bouwlaag:<br />
Bouwlijn:<br />
Flat:<br />
Een woning in een complex van gelijke woningen<br />
opgedeeld in bouwlagen, waarbij alle vertrekken<br />
op één verdieping liggen.<br />
Een woning in een gebouw slechts bedoeld voor<br />
(het huishouden van) een persoon wiens<br />
huisvesting daar gelet op de bestemming of het<br />
toegelaten gebruik van het gebouw of terrein,<br />
noodzakelijk is;<br />
Materiële uiting zijn van een economische<br />
activiteit. Een bedrijf is het gebouw of de<br />
‘inrichting’ waarin een bepaalde economische<br />
activiteit wordt uitgeoefend. De bedrijven zijn<br />
gevestigd in een specifieke inrichtingen en<br />
kunnen gerangschikt worden in verschillende<br />
categorieën: regionale bedrijven zijn bedrijven die<br />
omwille van de schaal en het werkingsgebied het<br />
lokale niveau overstijgen; Lokale bedrijven<br />
hebben een verzorgend karakter ten aanzien van<br />
de omgeving en sluiten qua schaal aan bij de<br />
omgeving.<br />
Een bouwlaag is het gedeelte van een bouwwerk<br />
tussen twee vloeren in, met uitzondering van het<br />
souterrain en de zolder. Bij het bouwen is de<br />
bouwlaag de verdieping waarmee een bouwwerk<br />
wordt verhoogd.<br />
Lijn waarop een gevel van een gebouw opgericht<br />
moet worden.<br />
zie appartement.<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 68/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
Gemeenschapsvoorzieningen:<br />
Hoofdgebouw:<br />
Kleinhandel:<br />
Leefruimte:<br />
Plan:<br />
Publiciteit:<br />
Rooilijn:<br />
Dit zijn dienstverleningen met een openbaar<br />
karakter: het betreft onder meer alle vormen van<br />
onderwijs (van kleuter, lager tot hoger, van dag<br />
tot avondonderwijs, …), cultuur en erediensten<br />
(museum, cultureel centrum, tentoonstellings- en<br />
congresruimten, bibliotheek, ...),<br />
overheidsdiensten (politie, administratie, opslag,<br />
bescherming, ...), verzorging (poliklinieken,<br />
materniteiten, ziekenhuizen en bijbehorende<br />
diensten, bejaardentehuizen, bungalows voor<br />
bejaarden, …), voorzieningen (recreatieve- en<br />
sportinfrastructuur, nutsvoorzieningen, ...).<br />
Het hoofdgebouw is het gebouw dat zowel<br />
morfologisch, naar ligging en gebruik als het<br />
belangrijkste gebouw kan worden aangeduid.<br />
Veelal is dit het gebouw met het hoogste volume,<br />
dat de hoofdbestemming herbergt en zich aan de<br />
bouwlijn bevindt.<br />
Kleinhandel is een economische functie die<br />
verwijst naar kleinhandelsbedrijvigheid of<br />
kleinhandelsactiviteiten.<br />
Kleinhandelsbedrijvigheid wordt beschouwd als<br />
‘het wederverkopen van goederen aan<br />
verbruikers en kleine gebruikers, zonder dat deze<br />
goederen behandelingen te doen ondergaan dan<br />
die dewelke in de handel gebruikelijk zijn’.<br />
Kleinhandelsvestigingen hebben minimaal een<br />
bebouwde grondoppervlakte van 600m² en een<br />
netto verkoopsoppervlakte van minimaal 400m².<br />
Dit zijn delen van de woning die bedoeld zijn om<br />
in te leven. Ruimten zoals bergruimten,<br />
slaapkamers en sanitaire ruimten zijn geen<br />
leefruimten.<br />
Het grafisch plan van het plangebied.<br />
Publiciteit heeft betrekking op het kenbaar maken<br />
van het verhandelen van merkproducten.<br />
Lijn die de grens vormt tussen de openbare weg<br />
en de aanpalende eigendommen hetzij<br />
overeenkomstig de actuele bezitstoestand, hetzij<br />
overeenkomstig hetgeen door de administratieve<br />
overheid is aangeduid als te realiseren in de<br />
toekomst.<br />
Uithangborden:<br />
Uithangborden maken melding van een activiteit<br />
of inrichting.<br />
Verantwoord groenbeheer: Het beheer van groenelementen van diverse<br />
aard op een dusdanige wijze dat deze elementen<br />
een maximale bijdrage kunnen leveren aan de<br />
ecologische waarde van het gebied waarin zij<br />
zich bevinden.<br />
Verbouwingen: Wanneer een bestaande constructie wordt<br />
aangepast, uitgebreid of gewijzigd (met<br />
uitzondering van onderhoudswerken) met het<br />
doel een aangepast, beter of ander functioneel<br />
gebruik of zicht te realiseren, valt dit onder de<br />
Verharding:<br />
term verbouwingen.<br />
Behandelingen waarbij de bodem aangepast<br />
wordt aan een niet natuurlijk gebruik (weg, pad,<br />
terras, parking) en de waterdoorlaatbaarheid<br />
beperken en dit karakter garanderen onder alle<br />
omstandigheden. Veelvuldig gebruikte<br />
verhardingen zijn betonklinkers, kasseien, beton,<br />
steenslag, asfalt en dolomiet.<br />
Wadi: Systeem van open grachten waarnaar<br />
hemelwater geleid wordt en daar langzaam in de<br />
bodem kan infiltreren. Wadi is een letterwoord<br />
dat staat voor: waterafvoer door infiltratie.<br />
Waterdoorlatende verharding: alle soorten verhardingsmaterialen die door een<br />
bepaalde porositeit van het materiaal een<br />
waterdoorlatend vermogen hebben.<br />
Woningen:<br />
Woonlaag:<br />
Zone:<br />
Woon- of verblijfplaatsen van een of meerdere<br />
personen. Conciërgewoningen zijn woningen die<br />
verbonden zijn aan een functie of activiteit en die<br />
bewoond worden door een beheerder of<br />
bewaker.<br />
Een woonlaag wordt in dit document begrepen<br />
als woonruimten welke niet tussen vloeren<br />
gelegen zijn. Het betreft woonruimten onder het<br />
dak of in het dakvolume geïntegreerd zijn.<br />
Een op plan aangegeven vlak met éénzelfde<br />
bestemming.<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 69/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
1.4 WATERBEHEER<br />
Stedenbouwkundige vergunningen kunnen enkel verleend worden wanneer uit de<br />
vergunningsaanvraag onvoorwaardelijk blijkt dat er geen negatieve impact bestaat<br />
voor het waterbeheer. Dit houdt in dat regenwaterafvoer zoveel mogelijk beperkt wordt<br />
door opvang en hergebruik en dat er voldoende mogelijkheden aangewend zijn om het<br />
water in de grond te laten filtreren vooraleer het naar de openbare watering af te<br />
leiden. Dit kan gescheiden door de aanleg van een poel, een retentiebekken of wadi’s.<br />
De ruimte die voor water gecreëerd wordt onder de vorm van open<br />
waterbergingszones moet binnen elk van de voorgestelde zoneringen in dit <strong>RUP</strong> waar<br />
verharding wordt aangelegd ingepast worden. Van deze verplichting kan ontheffing<br />
verkregen worden wanneer de beheerder van de waterloop instemt met het aanleggen<br />
van een buffer en retentiebekken langs de waterloop. Bij het uitvoeren van infiltratie of<br />
buffermaatregelen moet voor nieuwe structuren steeds gekozen worden voor open<br />
waterstructuren zoals wadi’s of grachten.<br />
Er moeten infiltratieproeven uitgevoerd worden op de locaties waar men regenwater<br />
wenst op te vangen, om de infiltratiecapaciteit van de bodem en afgeleid daarvan de<br />
dimensionering van het infiltratiebekken(s) te kunnen bepalen. Hierbij moet uitgegaan<br />
worden van een terugkeerperiode van de overloop van minimaal 10 jaar.<br />
In het kader van het integraal waterlopenbeheer worden onbevaarbare waterlopen<br />
open en bereikbaar gehouden. De bestaande wetgeving omtrent waterlopen moet<br />
steeds in acht genomen worden.<br />
1.5 BEPALINGEN VOOR HET BEHOUD VAN WAARDEVOLLE BOMEN EN<br />
KLEINE LANDSCHAPSELEMENTEN<br />
Bomen en kleine landschapselementen (hagen, houtkanten, houtwallen,…) die<br />
beeldbepalend of structuurondersteunend zijn voor de omgeving, genieten een<br />
bescherming als waardevolle boom of landschapselement.<br />
Vergunningsplichtige handelingen (omgevingswerken, graafwerken) in de omgeving<br />
van deze bomen mogen het verder leven van deze bomen niet bedreigen of de<br />
aanwezige beeldkwaliteit aantasten.<br />
Wanneer beeldbepalende of structuurondersteunende bomen en kleine<br />
landschapselementen in het kader van vergunde werken verwijderd worden, moeten<br />
deze in het volgende plantseizoen op een gelijkwaardige wijze gecompenseerd<br />
worden.<br />
1.6 BEPALINGEN VOOR HET ARCHEOLOGISCH ERFGOED<br />
Voorafgaand aan een aanvraag tot het bekomen van een bouwvergunning moet een<br />
archeologische prospectie met ingreep in de bodem uitgevoerd worden. Dit onderzoek<br />
moet uitgevoerd worden door een erkend archeoloog in overleg met de<br />
intergemeentelijke Archeologische Dienst Portiva en/of de cel archeologie van het<br />
Agentschap Ruimte en Erfgoed. Op basis van dit onderzoek kan bepaald worden of<br />
een archeologische opgraving noodzakelijk is.<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 70/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
2 ARTIKEL 2: SPECIFIEKE BEPALINGEN VOOR DE VERSCHILLENDE BESTEMMINGSZONES<br />
Dit deel beschrijft de stedenbouwkundige voorschriften voor de verschillende bestemmingszones van het plangebied. Elk bestemming heeft een herkenbare bladschikking, ingedeeld<br />
in drie kolommen. Kolom één bevat een inhoudelijke toelichting, in kolom twee worden de essentiële aspecten aangeduid. Beide kolommen bieden informatie en toelichting. De<br />
derde kolom bevat de juridische verordende bepalingen, deze teksten zijn afgedrukt tegen een grijze achtergrond.<br />
voor de realisatie<br />
Informatieve bepalingen<br />
Toelichting bij de gewenste ordening<br />
Essentiële aspecten<br />
Verordenende bepalingen<br />
Stedenbouwkundige voorschriften<br />
Kolom 3:<br />
Juridisch bindende<br />
voorschriften<br />
Kolom 2:<br />
Randvoorwaarden<br />
voor de realisatie<br />
Kolom 1:<br />
Toelichting en<br />
verantwoording<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 71/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
Richtinggevende bepalingen<br />
Verordenende bepalingen<br />
Toelichting bij de gewenste ordening Essentiële aspecten Stedenbouwkundige voorschriften<br />
§ 2.1.1 Algemene bepalingen<br />
Dit gebied is aangeduid voor de vestiging en werking van lokale<br />
bedrijven. De bedrijvigheid kan slaan op productie, verwerking, … met<br />
een relatief hoog aandeel aan tewerkstelling. Activiteiten met een lage<br />
tewerkstellingsgraad zoals vervoersbedrijven, opslag,<br />
voorraadbeheer,… zijn niet wenselijk. Ook activiteiten met welke een<br />
milieuhinder veroorzaken of leiden tot een daling van de woonkwaliteit<br />
zijn niet wenselijk. Het betreft onder meer het produceren, opslaan of<br />
verwerken van geurende stoffen, luidruchtige bedrijfsprocessen,<br />
nachtelijke activiteiten,…<br />
Grondverwerkingsbedrijven en andere grootschalige en<br />
milieubelastende bedrijven worden, gelet op het <strong>lokaal</strong> en kleinschalig<br />
karakter van het <strong>bedrijventerrein</strong> niet toegelaten.<br />
Bedrijvigheid gericht op landbouw in de brede zin zoals onder meer<br />
toeleveringsbedrijven en bedrijven gespecialiseerd in herstel en<br />
onderhoud van landbouwwerktuigen zijn uitdrukkelijk toegelaten.<br />
De aanleg van het <strong>bedrijventerrein</strong> kan landschappelijk gecombineerd<br />
worden met de landschappelijke inpassing van de geplande<br />
mestverwerkingsinstallatie en de mogelijke aanleg van<br />
gemeenschappelijke buffer- en retentiebekkens.<br />
Om de kleinschaligheid te beklemtonen, de complementariteit met de<br />
woonomgeving te accentueren en het lokale karakter te verzekeren is<br />
het wenselijk dat de bedrijfsgebouwen een woning herbergen. Deze<br />
kan enkel gelet op de bepalingen van de omzendbrief 08 07 1997 door<br />
de bedrijfsleider, een kaderlid of een conciërge betrokken worden. Het<br />
realiseren van een zelfstandig appartement of flat is niet toegestaan.<br />
De vestiging van in omvang beperkte private commerciële (met een<br />
handelsfunctie) en dienstverlenende bedrijven (zoals bijvoorbeeld een<br />
bank of een verzekeringskantoor) is niet wenselijk. Dit zou immers<br />
leiden tot een concurrentie met de geplande ontwikkelingen in het<br />
centrum van <strong>Glabbeek</strong>.<br />
- kleinschalige<br />
productieverwerkende<br />
bedrijven<br />
en<br />
- beperkingen voor de<br />
bedrijven<br />
- bedrijfswoning<br />
- complementaire<br />
activiteiten beperkt<br />
toestaan<br />
Artikel 1.<br />
1.1 Bestemming<br />
: Lokaal <strong>bedrijventerrein</strong><br />
Dit gebied is bestemd voor de ontwikkeling van een <strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong>.<br />
Enkel kleinschalige productie- en verwerkende bedrijven zijn toegestaan.<br />
Bedrijvigheid gericht op landbouw in de brede zin zijn uitdrukkelijk toegelaten<br />
Volgende bedrijven en activiteiten zijn niet toegelaten:<br />
• Bedrijven die omwille van de schaal niet geïntegreerd kunnen worden in de<br />
het <strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong>;<br />
• Bedrijven die door bodem- of luchtvervuiling, geluids-, geur- of trillingen hinder<br />
veroorzaken voor de omgeving;<br />
• Industriële productie en verwerking van goederen;<br />
• Bedrijvigheid met betrekking tot de bewerking en verwerking van grondstoffen;<br />
• Bedrijvigheid met betrekking tot op- en overslag en fysieke distributie;<br />
• Industriële productie en verwerking van goederen;<br />
• Afvalverwerking en recyclage;<br />
• Grondverwerkingsbedrijven;<br />
• Dienstverlenende en commerciële bedrijven;<br />
Milieubelastende activiteiten die niet door maatregelen binnen het perceel<br />
gebufferd kunnen worden, zijn niet toegelaten.<br />
Per bedrijf kan één bedrijfswoning gerealiseerd worden. Deze woning kan enkel<br />
vergund worden wanneer er een duidelijk ruimtelijk verband is tussen het<br />
verzekeren van de goede werking, het onderhouden en het bewaken van het<br />
bedrijf en de bedrijfswoning. Huisvesting kan enkel toegestaan worden voor de<br />
eigenaar of de uitbater, bewakingspersoneel of een lid van het kaderpersoneel.<br />
Het realiseren van een zelfstandig appartement of flat is niet toegestaan.”<br />
Complementaire activiteiten (kantoren, toonzaal, kleinhandel,…) kunnen enkel<br />
toegelaten worden wanneer deze functioneel deel zijn van hoofdactiviteit<br />
(kleinschalige productie- en verwerkende bedrijvigheid.<br />
Dit gebied wordt gecategoriseerd onder de gebiedsaanduiding ‘bedrijvigheid’.<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 72/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
Richtinggevende bepalingen<br />
Verordenende bepalingen<br />
Toelichting bij de gewenste ordening Essentiële aspecten Stedenbouwkundige voorschriften<br />
§ 2.1.2. Inrichting en bebouwing<br />
Vergunningen kunnen enkel verleend worden wanneer de<br />
Craenenbroekstraat verbreed en heringericht is. De gebouwen moeten<br />
ingeplant worden op een bouwlijn en worden ingericht als halfopen<br />
bebouwing. In functie van een zuinig ruimtegebruik moet de bebouwing<br />
van de eerste bouwfase tenminste 50% van het bouwvlak beslaan.<br />
Omwille van de lokale gebondenheid en de sociale veiligheid kan een<br />
woning in het gebouw geïntegreerd worden. Deze woning moet<br />
gerealiseerd worden op de eerste verdieping. De toegang wordt<br />
geïntegreerd in de voorgevel (gelijkvloers). De woning moet ook<br />
afzonderlijk van de bedrijfsruimten toegankelijk zijn.<br />
Er kan een beperkte oppervlakte aan toonzaalruimte toegestaan<br />
worden zodat bijvoorbeeld een lokale schrijnwerker een kleine ruimte<br />
ter beschikking heeft om zijn werk te laten zien aan zijn klanten. Deze<br />
ruimten mogen echter geen afbreuk doen aan de bestemming en<br />
worden daarom beperkt. De ruimte voor toonzalen, kleinhandel en<br />
kantoren mogen samen met de woning nooit meer dan 30% van de<br />
bruto-vloeroppervlakte beslaan.<br />
Omwille van het reliëfverschil van de berm tussen de openbare weg en<br />
het bouwvlak, de landschappelijke inpassing en het beperken van het<br />
grondverzet moet het vloerpeil van de gebouwen minimum 1 meter<br />
onder het peil van de straat geplaatst worden.<br />
Afsluitingen voor de bouwlijn, andere dan natuurlijke hagen, zijn niet<br />
toegelaten. Gelet op het beperkte gebruik van reclame en<br />
uithangborden van de bestaande bedrijven, wordt dit ook beperkt voor<br />
het nieuwe <strong>bedrijventerrein</strong>. De voortuinzone kan steeds aangewend<br />
worden voor het aanleggen van een ondergrondse collector voor de<br />
openbare riolering.<br />
De stroken tussen de gebouwen worden bij voorkeur aangelegd en<br />
ingericht op en wijze dat het zicht naar het achterliggend landschap<br />
bewaard blijft.<br />
- Inrichtingseisen<br />
- Eisen aan de<br />
bedrijfswoning<br />
- Eisen aan de<br />
voortuinen<br />
- Beperkingen aan de<br />
afsluitingen<br />
- Beperkingen aan de<br />
publiciteit<br />
1.2 Inrichting en bebouwing<br />
Stedenbouwkundige vergunningen kunnen enkel verleend worden wanneer:<br />
• De Craenenbroekstraat verbreed en heringericht is;<br />
• de bedrijfspercelen niet groter zijn dan 2.000m²;. Percelen samenvoegen met<br />
doel percelen te creëren van meer dan 2.000m² is niet toegestaan;<br />
• het bedrijfsgebouw ingeplant wordt op de bouwlijn - 8 meter van de rooilijn;<br />
• het bedrijfsgebouw opgevat wordt als één bouwvolume;<br />
• de bedrijfsgebouwen opgetrokken worden in halfopen bebouwing;<br />
• de totale bouwhoogte beperkt is tot maximum 8 meter;<br />
• de bebouwing bij de eerste vergunningsaanvraag tenminste 50% van het<br />
bouwvlak van het bedrijfsperceel beslaat;<br />
• de bedrijfsruimten minimum 70% van de gerealiseerde bvo beslaan;<br />
• met de eerste vergunningsaanvraag een bedrijfswoning gerealiseerd wordt;<br />
• het peil van het gelijkvloers van het bedrijfsgebouw minimum 1 meter lager<br />
gesitueerd is dan het peil van de openbare weg;<br />
• de niet-bebouwde en niet-verharde ruimte tussen bouwlijn- en rooilijn<br />
aangelegd wordt als representatieve voortuin.<br />
Bepalingen in verband met de bedrijfswoning:<br />
• de bedrijfswoning kan enkel op de eerste verdieping gerealiseerd worden;<br />
• de oppervlakte van de bedrijfswoning bedraagt minimum 75m²;<br />
• de voordeur van de woning is gelegen op het maaiveld aan de zijde van de<br />
Craenenbroekstraat;<br />
• de woning heeft een dakterras van minimum 25m²;<br />
Bepalingen met betrekking tot de zone voor representatieve voortuinen:<br />
• maximum 40% van de voortuin mag verhard worden;<br />
• in deze zone kan een openbare afvalwatercollector aangelegd worden;<br />
Bepalingen met betrekking tot afsluitingen<br />
• afsluitingen mogen nooit voor de bouwlijn geplaatste worden;<br />
• afsluitingen bestaan uit hagen, draad- of hekwerk met max. hoogte van 2m.;<br />
Bepalingen met betrekking tot publiciteit<br />
• reclame en uithangborden mogen niet voor de bouwlijn aangebracht worden;<br />
• reclameopschriften en uithangborden mogen enkel op de voorgevel<br />
aangebracht worden;<br />
• de oppervlakte van reclameopschriften is beperkt tot max. 1m², de<br />
oppervlakte van uithangborden tot max. 2m².<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 73/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
Richtinggevende bepalingen<br />
Verordenende bepalingen<br />
Toelichting bij de gewenste ordening Essentiële aspecten Stedenbouwkundige voorschriften<br />
§ 2.1.4 Bepalingen met betrekking tot de ruimtelijke kwaliteit<br />
De voorgevels moeten opgevat worden als kwalitatieve gevels welke<br />
een relatie aangaan met de bestaande bedrijven en woningen in de<br />
omgeving. De toegang tot woning en de bezoekerstoegang tot het<br />
bedrijf worden daarom in de voorgevel gecreëerd. Ramen bieden een<br />
beeld op de activiteit (werkhal), toonzaal, of administratieve ruimten,….<br />
De voorgevels worden opgevat als representatieve gevels met ramen<br />
en deuren. Functionele toegangen tot de bedrijfshallen (poorten) zijn<br />
niet wenselijk langs de voorgevels. De voortuinen (in het bijzonder de<br />
lineaire beplanting moet aansluiten bij deze van het openbaar domein).<br />
De voortuinstrook moet voor tenminste 60% aangelegd worden als een<br />
onverharde tuin, eventuele parkeerstroken worden aangelegd in<br />
waterdoorlaatbare verharding.<br />
- Eisen aan de gevels<br />
- Afwegen van de<br />
kwaliteit<br />
1.3 Bepalingen met betrekking tot de ruimtelijke kwaliteit<br />
Bepalingen met betrekking tot de gevels:<br />
De gevel van de bedrijven die gericht is naar de Craenenbroekstraat:<br />
• moet voorzien zijn van een toegang voor bezoekers;<br />
• moet voorzien zijn van een toegang tot de bedrijfswoning;<br />
• moet voor tenminste 1/5 van de totale oppervlakte bestaan uit raam- en of<br />
deuropeningen;<br />
• moet tenminste bestaan uit twee verschillende bouwmaterialen waardoor de<br />
functie-indeling beklemtoond wordt (bedrijf, toonzaal, kantoor, woning,…);<br />
• mag niet opgetrokken worden uit industriële bouwmaterialen<br />
(sandwichpanelen, prefab panelen,…);<br />
• de functionele toegang (poort, schuifwand,… ) tot de bedrijfshal mag niet<br />
voorzien worden aan de voorgevel;<br />
Elke nieuwbouw of verbouwing moet op een contextuele wijze gerealiseerd<br />
worden. Dit houdt in dat de kroonlijsthoogte, de gevelopbouw (hoogte,<br />
materiaalgebruik en geleding), de dakvorm en -helling (hoogte, dakvensters, hoek,<br />
materialen), de uitsprongen en het materiaalgebruik op een doordachte,<br />
samenhangende en kwaliteitsvolle wijze opgebouwd moeten worden. Dit<br />
contextuele inpassen duidt niet op het kopiëren van een bestaande typologie.<br />
Het onderzoek van de geslaagdheid van de contextuele inpassing wordt onder<br />
meer gebaseerd op:<br />
• de stedenbouwkundige inpassing van het voorgestelde project,<br />
• de ruimtelijke draagkracht,<br />
• de relatie tussen de oude en de nieuwe architectuur en het bestaande<br />
weefsel (kopiërend of vernieuwend, losstaand of anticiperend.<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 74/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
§ 11.3 Bepalingen met betrekking tot het beheer<br />
Opslag in open lucht is niet wenselijk. Dit moet op een voldoende en<br />
kwaliteitsvolle wijze afgeschermd worden zodat de opslag niet<br />
zichtbaar is van op de openbare weg.<br />
Elk bedrijf moet voorzien in voldoende buffercapaciteit voor het<br />
hemelwater. Het waterbeheer wordt opgevat volgens het principe van<br />
eerst maximaal opslaan en herbruiken vervolgens infiltreren en<br />
tenslotte bufferen. De infiltratie van de buffercapaciteit kan zowel<br />
individueel als gebundeld opgevat worden. Dit kan gepland worden in<br />
het plangebied of langs de Meenselbeek. Wanneer dit langs de<br />
Meenselbeek uitgevoerd wordt kunnen principes van<br />
landschapsinrichting, waterbeheer en zuinig ruimtegebruik<br />
gecombineerd worden. Hiervoor is echter een machtiging van de<br />
beheerder van de waterloop vereist. Zonder die machtiging moet de<br />
buffer- en infiltratiecapaciteit binnen elk van de voorgestelde<br />
zoneringen in dit <strong>RUP</strong> waar verharding wordt aangelegd, ingepast<br />
worden.<br />
Parkeerterreinen voor bezoekers worden aangelegd in de zone tussen<br />
bouwlijn en rooilijn. Deze terreinen worden op een gelijkaardige wijze<br />
aangelegd en op een wijze dat een gecombineerd gebruik mogelijk is.<br />
- Opslag beperken<br />
- Buffercapaciteit<br />
garanderen<br />
1.4 Bepalingen met betrekking tot het beheer<br />
Opslag in open lucht mag nooit:<br />
- zichtbaar zijn van op de openbare weg;<br />
- hoger gestapeld worden dan 6 meter;<br />
Bepalingen met betrekking het waterbeheer:<br />
- vergunningen kunnen enkel verleend worden wanneer elk bedrijf aantoont dat<br />
het over een voldoende buffer en opslagcapaciteit voor het hemelwater<br />
beschikt;<br />
- het waterbeheer wordt toegepast volgens het principe van eerst maximaal<br />
opslaan om te herbruiken (regenwaterreservoir), vervolgens infiltreren en<br />
tenslotte bufferen;<br />
- de buffer- en infiltratiecapaciteit kan ook gemeenschappelijk toegepast<br />
worden;<br />
- de buffer- en infiltratiecapaciteit kan zowel binnen als buiten het plangebied<br />
opgevat worden;<br />
- de eerste vergunningsaanvraag moet aanduiden op welke wijze het<br />
waterbeheer opgevat en gegarandeerd wordt.<br />
Bepalingen met betrekking tot de aanleg van parkeerterreinen:<br />
- Parkeerterreinen voor bezoekers worden aangelegd in de zone tussen<br />
bouwlijn en rooilijn;<br />
- Deze terreinen worden op een gelijkaardige wijze aangelegd waardoor een<br />
eenvormig ruimtelijk beeld gerealiseerd wordt;<br />
- Deze terreinen worden aangelegd op een wijze dat een gecombineerd gebruik<br />
mogelijk is.<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 75/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
Richtinggevende bepalingen<br />
Verordenende bepalingen<br />
Toelichting bij de gewenste ordening Essentiële aspecten Stedenbouwkundige voorschriften<br />
Artikel 2.<br />
: Landschapsbuffer<br />
§ 11.1 Algemene bepalingen<br />
De landschapsbuffer moet de landschappelijke impact van het <strong>lokaal</strong><br />
<strong>bedrijventerrein</strong> op de omgeving beperken.<br />
§ 11.2 Bepalingen met betrekking tot de inrichting<br />
Het aanleggen de landschapsbuffer is verplicht. De wijze waarop dit<br />
gerealiseerd kan worden kan door de ontwerper bepaald worden.<br />
Mogelijk kan de aanleg van een houtwal gecombineerd worden met de<br />
aanleg van een rij hoogstammige fruitbomen (okkernoot,…) die de<br />
toegang naar de boerderij accenturen. Belangrijke voorwaarden<br />
waaraan buffer moet voldoen zijn:<br />
▪ het <strong>bedrijventerrein</strong> moet visueel voldoende afgeschermd worden;<br />
▪ de buffer moet bestaan uit gebiedseigen beplanting;<br />
▪ de buffer moet beeldbepalend zijn;<br />
De buffer wordt aangelegd en beheerd op basis van een<br />
landschapsinrichtingsplan dat het verhogen van de landschapswaarden<br />
beoogd. Alle werken, handelingen, functiewijzigingen, inrichtingen en<br />
voorzieningen die nodig of nuttig zijn voor het in stand houden, het<br />
beschermen het herstellen en het ontwikkelen van de<br />
landschapswaarden moet mogelijk zijn. Werken en handelingen in<br />
functie van het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke<br />
overstromingsgebieden zijn mogelijk. Wanneer de aanpalende zone in<br />
een ander later op te stellen <strong>RUP</strong>, eveneens aangeduid wordt als<br />
<strong>bedrijventerrein</strong>, kan deze zone door dit nieuwe <strong>RUP</strong> opgeheven<br />
worden.<br />
§ 11.3 Bepalingen met betrekking tot het beheer<br />
Om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen is het wenselijk dat het<br />
beheer van de landschapsbuffer afgestemd wordt op dat aanpalende<br />
natuur- of bosgebieden.<br />
- Aanleg van<br />
landschapsbuffer<br />
- Geen bebouwing of<br />
verharding toelaten<br />
- Enkel activiteiten<br />
voor de inrichting en<br />
het beheer toelaten<br />
- Beheer op elkaar<br />
afstemmen<br />
2.1 Bestemming<br />
Dit gebied is bestemd voor de aanleg en het beheer van een landschapsbuffer.<br />
Deze landschapsbuffer wordt opgeheven wanneer er aanpalend een<br />
<strong>bedrijventerrein</strong> ontwikkeld wordt.<br />
2.2 Inrichting<br />
Volgende werken, handelingen, voorzieningen, inrichtingen en functiewijzigingen –<br />
waarvoor een stedenbouwkundige vergunning vereist is – zijn vergunbaar:<br />
1. werken, handelingen, voorzieningen, inrichtingen en functiewijzigingen die<br />
nodig of nuttig zijn voor het creëren of beschermen van landschapswaarden;<br />
2. werken, handelingen, voorzieningen, inrichtingen en functiewijzigingen die<br />
nodig of nuttig zijn voor natuurontwikkeling en landschapszorg;<br />
3. werken, handelingen, voorzieningen, inrichtingen en functiewijzigingen die<br />
nodig zijn voor het beheersen van periodieke overstromingen of het<br />
voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden<br />
voor zover deze worden uitgevoerd volgens de technieken van<br />
natuurtechnische milieubouw en passen binnen een integraal waterbeheer;.<br />
De genoemde werken, handelingen, voorzieningen en inrichtingen en wijzigingen<br />
zijn slechts toegelaten voor zover de uitvoering ervan geen betekenisvolle<br />
aantasting kan veroorzaken van de landschappelijke kenmerken van het gebied.<br />
De landschapsbuffer moet aangelegd worden met streekeigen heesters en<br />
hoogstammige bomen. Er mogen geen afsluitingen of hekwerk geplaatst worden<br />
tussen het agrarisch gebied en de landschapsbuffer.<br />
2.3 Bepalingen met betrekking tot het beheer<br />
Het beheer moet uitgevoerd worden in overeenstemming met de principes van een<br />
verantwoord groenbeheer.<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 76/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
Richtinggevende bepalingen<br />
Verordenende bepalingen<br />
Toelichting bij de gewenste ordening Essentiële aspecten Stedenbouwkundige voorschriften<br />
§ 11.1 Algemene bepalingen<br />
- Lokale weg<br />
Artikel 3.<br />
3.1 Bestemming<br />
: Zone voor lokale weg<br />
Deze zone is bestemd voor de aanleg, het beheer en de exploitatie van een lokale<br />
weg.<br />
Dit gebied wordt gecategoriseerd onder de gebiedsaanduiding ‘lijninfrastructuur’.<br />
§ 11.2 Bepalingen met betrekking tot de inrichting<br />
Bij de aanleg van nieuwe wegen wordt de afwatering van de verharde<br />
oppervlakten van het openbaar domein bij voorkeur geleid worden naar<br />
open grachten die in de niet-verharde berm langs de wegen aangelegd<br />
worden.<br />
De beplanting versterkt het perspectief vanuit de N29 en beklemtoont<br />
de ruimtelijke afbakening van het centrum van <strong>Glabbeek</strong>.<br />
- Inrichting volgens de<br />
wegencategorisering<br />
als lokale weg<br />
- Beplanting in zachte<br />
berm<br />
3.2 Inrichting en bebouwing<br />
De functie en het gebruik van de weg moet herkenbaar zijn in de aanleg en de<br />
inrichting van de weg.<br />
Alle handelingen, werken en constructies voor de aanleg en het functioneren van<br />
deze weg zijn toegelaten. Naast de weginfrastructuur betreft het onder meer<br />
nutsvoorzieningen en maatregelen met betrekking tot de ruimtelijke inpassing van<br />
de bedrijvenzone toegelaten.<br />
Tenminste aan één zijde van de rijweg wordt een beplanting als geleiding van de<br />
rijweg voorzien. Deze beplanting kan bestaan uit hoogstammige bomen of hagen<br />
met streek eigen soorten. De beplanting moet oordeelkundig gebeuren zodat er<br />
een maximale zichtbaarheid en veiligheid voor de zwakke weggebruiker ontstaat.<br />
§ 11.2 Bepalingen met betrekking tot het beheer<br />
Het beheer wordt uitgevoerd door de gemeente op basis van verkeersen<br />
ruimtelijke doelstellingen.<br />
3.3 Bepalingen met betrekking tot het beheer<br />
De inrichting en het beheer van de bermen van de openbare wegen zijn gericht op<br />
het creëren van een kwaliteitsvol en eenvormig beeld en een veilige<br />
verkeersafwikkeling.<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 77/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
Artikel 4.<br />
: Liniaire kleine landschapselementen<br />
§ 11.1 Algemene bepalingen<br />
Het is wenselijk dat op en langs het openbaar domein en aan de<br />
zuidwestelijke zijde van het plangebied een lineaire beplanting<br />
aangelegd wordt welke het <strong>bedrijventerrein</strong> op een natuurlijke en<br />
gebiedseigen wijze integreert in het landschap.<br />
- Realisatie van een<br />
lineair landschapselement<br />
4.1 Bestemming<br />
De grafische aanduiding duidt indicatief aan waar lineaire kleine<br />
landschapselementen aangelegd en beheerd moeten worden.<br />
§ 11.2 Bepalingen met betrekking tot de inrichting<br />
Het aanleggen van een lineair landschapselement is verplicht.<br />
Belangrijke voorwaarden waaraan de lineaire landschapselementen<br />
moeten voldoen zijn:<br />
▪<br />
▪<br />
zij bestaan uit gebiedseigen beplanting;<br />
zij zijn beeldbepalend;<br />
Het plantvak (plantspiegel) waarbinnen de lineaire kleine<br />
landschapselementen ontwikkeld worden, dient van die aard te zijn<br />
dat een duurzame levensgroei van desbetreffende beplanting<br />
gegarandeerd wordt.<br />
- Aanleg verplicht<br />
- Beschermende<br />
maatregelen<br />
4.2 Inrichting en bebouwing<br />
De grafische aanduiding is indicatief duidt aan dat in de directe omgeving (6<br />
meter) een lineair landschapselement aangelegd en beheerd moet worden.<br />
Vergunningsplichtige handelingen (omgevingswerken, graafwerken) in de<br />
omgeving van deze lineaire kleine landschapselementen mogen het verder leven<br />
van desbetreffend landschappelijke lineair element niet bedreigen of de<br />
aanwezige beeldkwaliteit aantasten. Alle nodige voorzorgsmaatregelen zijn<br />
verplicht en kunnen omstandig omschreven worden in de stedenbouwkundige<br />
vergunning.<br />
§ 11.2 Bepalingen met betrekking tot het beheer<br />
Het beheer moet uitgevoerd worden in overeenstemming met het<br />
beheer van de houtwallen zoals beschreven in de het vademecum<br />
duurzaam en ecologisch landschapsbeheer.<br />
▪ bij eventuele beschadiging van de landschapelementen moet de<br />
wonde glad gesneden en ingestreken worden met<br />
beschermende en ontsmettende middelen;<br />
▪ binnen de horizontale kruinprojectie mogen geen ophogingen of<br />
afgravingen gebeuren;<br />
▪ ondoordachte snoeiingen mogen niet uitgevoerd worden.<br />
- Verantwoord beheer<br />
en heraanplant<br />
wanneer vereist<br />
4.3 Bepalingen met betrekking tot het beheer<br />
Het beheer moet uitgevoerd worden volgens de principes van een verantwoord<br />
groenbeheer. Afgestorven bomen moeten uiterlijk in het volgende plantseizoen<br />
vervangen worden.<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 78/79
Gemeente <strong>Glabbeek</strong>: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘<strong>lokaal</strong> <strong>bedrijventerrein</strong> Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling<br />
Artikel 5.<br />
: Zone non-aedificandi<br />
§ 11.1 Algemene bepalingen<br />
De bouwvrije strook kan aangewend worden voor de ontsluiting van<br />
het achtergelegen gebied.<br />
- Bouwvrije zone<br />
5.1 Bestemming<br />
De grafische aanduiding duidt een zone aan die niet voor bebouwing in<br />
aanmerking komt.<br />
§ 11.2 Bepalingen met betrekking tot de inrichting<br />
Verharding kan beperkt toegestaan worden op voorwaarde dat deze<br />
ingreep gepaard gaar met initiatieven die leiden tot het behouden<br />
van de woonkwaliteit van de aanpalende woning.<br />
- Verharding beperkt<br />
toegestaan<br />
4.2 Inrichting en bebouwing<br />
Maximum 50% van deze zone kan verhard worden.<br />
Vergunningsplichtige handelingen moeten opgevat worden op een wijze dat<br />
activiteiten voldoende gebufferd worden ten aanzien van de aanpalende<br />
woonomgeving.<br />
§ 11.2 Bepalingen met betrekking tot het beheer<br />
Het beheer moet uitgevoerd worden in overeenstemming met het<br />
beheer van zoals beschreven in de het vademecum duurzaam en<br />
ecologisch landschapsbeheer.<br />
- Verantwoord beheer<br />
en heraanplant<br />
wanneer vereist<br />
4.3 Bepalingen met betrekking tot het beheer<br />
Het beheer moet uitgevoerd worden volgens de principes van een verantwoord<br />
groenbeheer. Afgestorven bomen en struiken moeten uiterlijk in het volgende<br />
plantseizoen vervangen worden.<br />
Libost-Groep nv. ontwerp- en adviesbureau<br />
NOT01E-09295 maart 2012 pag. 79/79