schutbladen + eerste blad.indd - Vlaanderen.be

Maar hoe (on)betaalbaar is wonen echt Daarvoor moet niet alleen worden gekeken naar
de prijzen, maar vooral naar de relatie tussen prijzen en inkomen.
4.1. Woningprijzen stijgen
De vastgoedprijzen kenden de laatste 20 jaar een steile klim. Waar een gemiddeld woonhuis
in 1987 nog 38.322 euro kostte, was dit in 2007 171.783 euro. De prijs van de appartementen
steeg in die periode van 46.888 euro naar 171.992 euro en de prijs van een
vierkante meter bouwgrond van 18,2 euro naar 81,3 euro (ADSEI). In reële termen (gecorrigeerd
voor inflatie) zijn de prijsstijgingen minder groot. Toch zijn de prijzen voor
gewone woonhuizen en bouwgronden in 2007 bijna 3 keer zo hoog als in 1987, terwijl dit
voor de appartementen 2,4 keer zo hoog is. De stijging van de huurprijzen was in verhouding
minder groot: in 1985 bedroeg de gemiddelde huurprijs zonder bijkomende kosten
297 euro (in prijzen van 2005, basisgegevens uit Pannecoucke e.a. 2003), in 2005 was dit
opgelopen tot 396 euro. Hier kwam dus in reële termen slechts één derde bij (Heylen e.a.,
2007).
In de Woonsurvey 2005 werd aan huishoudens die tijdens de afgelopen 10 jaar (tussen
1995 en 2005) een woning bouwden of kochten, gevraagd hoeveel zij hieraan besteedden.
Gemiddeld was dit 165.263 euro. Voor aankoop van een woning werd gemiddeld 122.736
euro uitgegeven. Wanneer renovatiewerken worden meegerekend, loopt de totale uitgave
op tot gemiddeld 148.612 euro. Huishoudens die hun woning bouwden, gaven gemiddeld
212.163 euro uit. Mensen die bouwen spenderen dus duidelijk een groter budget dan diegenen
die een bestaande woning kopen.
Op de huurmarkt zijn er grote verschillen tussen de private en sociale huur: voor een sociale
woning betaalt de huurder maandelijks gemiddeld 258 euro, voor een woning op de
private huurmarkt 431 euro. Het comfort en de uitwendige bouwfysische kwaliteit hebben
een invloed op de huurprijs, maar in het lagere marktsegment blijkt dit verschil toch
niet zo groot. Gecontroleerd voor andere kenmerken van de woning valt de huurprijs
voor woningen met ‘ontoereikend comfort’ en ‘basiscomfort’ respectievelijk slechts 75
en 43 euro lager uit dan voor woningen met ‘goed comfort’. Huurwoningen met ‘slechte’
uitwendige kwaliteit zijn – ceteris paribus – gemiddeld 87 euro goedkoper dan woningen
met ‘goede’ uitwendige kwaliteit. Deze beperkte prijsverschillen kunnen een indicatie
zijn voor een druk op het lagere marktsegment.
De huurprijzen mogen volgens de wetgeving binnen één contractduur slechts aangepast
worden aan de gezondheidsindex. De resultaten van de Woonsurvey 2005 wijzen erop
dat deze maatregel inderdaad een temperende invloed heeft op de uitgaven van huurders:
voor elk jaar dat de woning vroeger is betrokken, ligt de maandelijkse huurprijs op de private
markt gemiddeld 4,1 euro lager (opnieuw gecontroleerd voor woningkenmerken).
Voor huurders vallen de maandelijkse woonuitgaven (zonder bijkomende kosten) samen
met de huurprijs. Voor eigenaars is dit de aflossing van de lening. Een hogere woningprijs
vertaalt zich daarbij niet noodzakelijk in een hogere aflossing. Naarmate de rente lager
is, de looptijd van de lening langer en de inbreng van eigen middelen hoger, is de afbetalingslast
minder zwaar. Volgens de Woonsurvey heeft 40% van alle huishoudens geen
woonuitgaven meer omdat de eigen woning al is afbetaald. Wie wel nog afbetaalt, lost
maandelijks gemiddeld 564 euro af. Dit is dus heel wat meer dan wat huurders uitgeven,
wat nog niet wil zeggen dat dit meer problemen stelt bij het betalen (zie verder).
Zowel huurders als eigenaars betalen naast de boven vermelde ‘naakte’ woonkosten ook
219 Al ge m e e n - Wo n e n