Activiteitenplan 2009 - GroenWest

Activiteitenplan
2009
Woerden, december 2008

Activiteitenplan SWW 2009
Voorwoord
Voor u ligt het activiteitenplan van SWW. Hierin leest u over de prestaties die SWW in 2009 wil
leveren. Het is een bonte verzameling van interne maar vooral ook externe prestaties.
De hoogste prioriteit heeft het bouwen van nieuwe woningen en het verbeteren van het bestaande
bezit. Er is immers nog steeds een groot tekort aan - betaalbare - woonruimte in de gemeenten
Woerden en Montfoort. In 2009 worden 79 appartementen in verschillende categorieën opgeleverd.
Daarnaast verwachten wij in het nieuwe jaar circa 180 woningen in aanbouw te nemen en worden de
voorbereidingen getroffen voor nog eens 290 woningen.
Verbetering van het bestaande bezit is minstens zo belangrijk. Speerpunt daarbij is energiebesparing.
De kosten voor energie nemen jaarlijks met meer dan 10% toe. Veel meer dus dan de jaarlijkse
huurstijging, die de inflatie volgt. Het investeren in energiebesparing heeft daarom de hoogste
prioriteit. Isolatie van muren, daken en vloeren gecombineerd met HR++ glas en een hoogrendement
cv-ketel leveren een bijdrage aan de energiezuinigheid van de woning. Bij al het groot onderhoud dat
in 2009 wordt uitgevoerd, worden energiebesparende ingrepen gedaan. Deze ingrepen leiden niet tot
een huurverhoging. Dé bijdrage van SWW om de woonlastenstijging te beperken.
In 2009 krijgen ook de bijzondere doelgroepen weer aandacht. In Kallahof te Woerden worden 24
woningen gebouwd, speciaal voor starters. Zodra de gemeente grond beschikbaar heeft gesteld, zal
SWW 24 spaceboxen plaatsen, die bij uitstek geschikt zijn voor jongeren. En als alles meezit, zal in
het centrum van Woerden gestart worden met de bouw van het Corporatiehotel. Dit komende jaar
komt de Woongroep voor Ouderen 50+ Woerden echt onder dak in ons Viermerencomplex in
Waterrijk, dat in de eerste helft van 2009 wordt opgeleverd.
In Linschoten gaat de bouw van de zorgboerderij van start en voor de locatie Hofland Oost IV en V in
Montfoort gaan we aan de slag met de ontwikkeling van starterswoningen en woningen voor de
woongroep ouderen.
Een greep uit de brede waaier aan activiteiten dus. Maar gooit de kredietcrisis geen roet in het eten
De leningen die SWW moet aantrekken, worden naar verwachtingen duurder. Aan de andere kant, er
liggen ook kansen. Juist voor een woningcorporatie. Immers, de bouwmarkt wordt minder gespannen.
De verkoop van woningen zal misschien wat lastiger worden, maar mochten wij woningen tijdelijk niet
kunnen verkopen, dan kunnen we daar flexibel mee om gaan door bijvoorbeeld de woningen ‘Te
Woon’ aan te bieden. Op die manier kunnen woningzoekenden zelf beslissen of zij willen kopen of
huren.
Kansen en bedreigingen dus. SWW wil juist de kansen in 2009 optimaal benutten. Dat alles om onze
bestaande klanten van dienst te zijn en onze nieuwe klanten zo snel mogelijk te helpen aan goede
woningen tegen een redelijke prijs. Daar gaan we voor!
Peter Korzelius
directeur-bestuurder
2

Activiteitenplan SWW 2009
Inhoudsopgave
Voorwoord ..............................................................................................................blz. 2
Leeswijzer...............................................................................................................blz. 4
Een dak boven je hoofd..........................................................................................blz. 6
Kwalitatief goede woningen ...................................................................................blz. 10
In gesprek met klanten ..........................................................................................blz. 12
Wijkkracht ...............................................................................................................blz. 14
Verzorgd wonen ....................................................................................................blz. 16
Professionele organisatie ......................................................................................blz. 18
Financiële randvoorwaarden .................................................................................blz. 22
3

Activiteitenplan SWW 2009
Leeswijzer
Het voorwoord geeft beknopt weer welke activiteiten SWW in 2009 zal ondernemen. In de volgende
hoofdstukken leest u hier meer over.
In het hoofdstuk Een dak boven je hoofd wordt ingegaan op de doelgroepen, die in 2009 extra
aandacht krijgen. Ook het maken van wooncarrière en keuzemogelijkheden komen aan bod.
Daarnaast vertellen wij over energieprestatie, een belangrijk speerpunt voor SWW de komende jaren.
Kwalitatief goede woningen beschrijft de verschillende vormen van onderhoud en de activiteiten die
wij in dat kader zullen uitvoeren.
In het hoofdstuk In gesprek met klanten staat het contact met onze klanten centraal. Het gaat niet
alleen om praten met, maar ook luisteren naar de klant. In dat kader is er aandacht voor het
Participatielabel.
Fysieke ingrepen leveren niet altijd het succes op wat ervan verwacht wordt. In het hoofdstuk
Wijkkracht is uitgewerkt wat wij komend jaar doen om een bijdrage te leveren aan de leefbaarheid in
de wijken.
Steeds meer klanten behoren tot de categorie senioren. Verzorgd wonen handelt over alles wat te
maken heeft met wonen, zorg en welzijn en de rol van SWW hierbij.
Tot slot komen in de hoofdstukken Professionele organisatie en Financiële randvoorwaarden de
interne en de financiële uitdagingen aan de orde. Om alle plannen te kunnen waarmaken.
Aan het einde van ieder hoofdstuk worden de resultaten die wij in 2009 willen behalen, weergegeven.
Op die manier willen wij inzichtelijk maken waar onze aandacht op gevestigd is in het nieuwe jaar.
4

5
Activiteitenplan SWW 2009

Activiteitenplan SWW 2009
Een dak boven je hoofd
In Woerden en Montfoort is nog steeds een grote vraag naar woningen, met name voor starters en
senioren. In 2009 besteden wij aan deze doelgroepen extra aandacht. Dit leidt ondermeer tot een
aanpak in de bestaande voorraad. Woningen worden aangepast en geschikt gemaakt voor senioren;
de galerijwoningen in de Iris- en Chrysantstraat zijn hier een goed voorbeeld van. Daarnaast bouwen
wij starters- en seniorenwoningen, zoals bij de sloop- en vervangende nieuwbouw van 27 woningen
aan de Pieter de Hooghstraat in Woerden.
Zoektocht naar nieuwe locaties
Verder is SWW actief op zoek naar nieuwe locaties om woningen te bouwen. Wij zetten ons in om
zoveel mogelijk nieuwe woningen toe te voegen aan de woningvoorraad. Zo heeft SWW diverse
locaties waar eengezinswoningen, zorgwoningen, seniorenwoningen en woningen voor starters in
ontwikkeling zijn. In Montfoort zoeken wij de samenwerking met ondermeer Stichting Betaalbaar
Wonen Montfoort, in Woerden zijn wij in gesprek met de gemeente om op een nog nader te bepalen
locatie spaceboxen voor jongeren te realiseren. Deze spaceboxen, tijdelijke woonunits met één
woon/slaapkamer, zijn gemakkelijk te plaatsen en verplaatsen zodat wij snel kunnen inspelen op de
woonbehoefte van starters.
Wijkgerichte aanpak
Uit gesprekken met onze belanghouders komt naar voren dat zij positief zijn over de voortrekkersrol,
die SWW op zich neemt in de aanpak op wijkniveau en de manier waarop zij dit samen met de
gemeenten vormgeeft. In 2009 zal in samenwerking met de gemeenten de rolverdeling binnen de
wijken verder worden uitgewerkt.
Het succes van de wijkgerichte aanpak in het Schilderskwartier gaan wij doorzetten in het Bloemenen
Bomenkwartier. Voor deze wijk is een wijkgerichte aanpak geformuleerd, die varieert van renovatie
en aanpassing tot sloop en vervangende nieuwbouw van woningen. Ook leefbaarheid en de
voorzieningen in de wijk krijgen volop aandacht. In het komend jaar zal het eerste project uit de
wijkaanpak van start gaan.
Werken aan energieprestatie
Vanaf 1 januari 2009 zijn de corporaties in Nederland verplicht om een Energieprestatiecertificaat aan
nieuwe huurders te geven, ook wel bekend als het energielabel. Dit energielabel geeft inzicht in de
mate van energiezuinigheid van de woning. SWW heeft duurzaamheid hoog in haar vaandel staan,
waarbij energiezuinigheid een van de speerpunten van ons beleid voor de komende jaren is. Wij
hebben inmiddels de energieprestatie van al onze woningen in kaart gebracht en kunnen nu
doelgericht energiebesparende maatregelen treffen. Gelet op de stijgende energieprijzen die een
steeds belangrijker deel van de totale woonlasten vormen, zijn deze maatregelen wenselijk om wonen
betaalbaar te houden voor onze klanten. Immers, SWW staat voor goed en betaalbaar wonen.
In 2009 zullen wij onze doelstelling ten aanzien van energie en duurzaamheid verder uitwerken en
vertalen naar concrete maatregelen. Als ondertekenaar van het Antwoord aan de samenleving streven
wij in ieder geval naar een vermindering van het gasverbruik met 20% over de komende tien jaar.
6

Activiteitenplan SWW 2009
Strategisch voorraadbeleid
In het nieuwe jaar herijken wij het strategisch voorraadbeleid, waarin beschreven staat welke
strategieën er zijn ten aanzien van ons bezit. Door de ontwikkelingen op het gebied van onder andere
woonlasten, energie, duurzaamheid en doelgroepen is een aanpassing van het voorraadbeleid
wenselijk. Omdat complexbeheerplannen afgeleid worden uit het strategisch voorraadbeleid zullen
ook deze plannen worden aangepast.
Betaalbare huurwoningen
Over het huurbeleid in 2009 kunnen wij kort zijn: ingevolge het beleid van het Kabinet zullen de huren,
evenals in 2008, met het inflatiepercentage van het voorafgaande jaar worden verhoogd. Hoewel dit
past in het gematigde huurbeleid van SWW, vinden wij het wel jammer dat de overheid het nodig vindt
om dit aan de corporaties op te leggen. Op deze wijze worden de mogelijkheden om te kunnen
investeren sterk beperkt.
In dat kader houden wij vast aan ons beleid om bij leegkomende woningen de huur gelijk te stellen
aan de streefhuur.
Het voorkomen van huurachterstanden
Ons incassobeleid is erop gericht om huurachterstanden bij huurders vroegtijdig te signaleren en op te
lossen. De klant wordt snel geattendeerd op de huurachterstand en samen wordt er naar een
oplossing gezocht om de achterstand weg te werken. Zowel SWW als de klant is er niet bij gebaat als
de achterstand oploopt. Het blijkt dat een eenmaal ontstane achterstand niet zomaar weggewerkt kan
worden. Ons beleid heeft zijn vruchten afgeworpen en zal in 2009 voortgezet worden.
Wensen van de klant
Bij SWW staat de klant centraal. Om de klantwensen en -tevredenheid in kaart te brengen, doen wij
regelmatig onderzoeken. Hiertoe sturen wij ondermeer enquêtes naar nieuwe huurders, vertrekkende
huurders en huurders van woningen waaraan onderhoud is gepleegd. In 2009 zullen wij onze
enquêtes tegen het licht houden, waarbij de belangrijkste vraag is of de enquêtes ons die informatie
geven die wij eruit willen halen. Ook kijken wij naar de frequentie en het moment waarop de enquêtes
verstuurd worden. Daar waar nodig of gewenst zullen wij aanpassingen doorvoeren. Op deze wijze
kunnen we de informatie die we uit de enquêtes halen nog beter benutten om onze dienstverlening
aan te passen en in te spelen op de wensen van onze klant.
Wooncarrière maken
Wij willen ons woningbezit (nog) beter laten aansluiten op de vraag van onze klanten. Daarbij
stimuleren wij mensen graag om wooncarrière te maken. Dat betekent niet altijd groter en duurder,
maar gewoon meer passend bij de levensfase. Het concept ‘Te Woon’ is hiervoor een uitermate
geschikt middel. Te Woon houdt in dat de kandidaat-bewoner de keuze heeft tussen het huren of
kopen - in diverse varianten - van de woning. Op het moment van accepteren bepaalt de bewoner of
hij de woning wil huren of kopen en welke variant hij dan kiest. Wij gaan ons verder verdiepen in de
vereisten van Te Woon en eventuele overige beschikbare middelen.
Het eerste onderdeel van Te Woon dat bij SWW wordt toegepast om de wooncarrière mogelijk te
maken, is Koopgarant. Het product Koopgarant is een geschikt middel omdat het kopen van een
woning mogelijk wordt gemaakt voor mensen die dat anders niet kunnen. SWW heeft besloten om
Koopgarant in te zetten bij de verkoop van bestaande huurwoningen.
7

Activiteitenplan SWW 2009
Bij Koopgarant worden woningen met korting verkocht. SWW heeft daarbij de plicht om de woning
weer terug te kopen indien de koper de woning wil verkopen. Eventuele winst of verlies wordt verdeeld
op basis van de verstrekte korting.
In 2008 zijn wij gestart met het aanbieden van eengezinswoningen uit de bestaande voorraad. Hoewel
wij ervaring hebben met het verkopen van woningen, is de toepassing van Koopgarant bij verkopen in
de bestaande voorraad nieuw. In de tweede helft van het jaar zijn ook appartementen aangewezen
voor verkoop onder Koopgarant. De eerste resultaten zullen in 2009 worden geëvalueerd.
Behalve de woningen die onder Koopgarant worden verkocht, zijn er ook nog 129 woningen die op de
vrije markt worden verkocht zodra de huidige huurder de woning verlaat.
Resultaten in 2009
• Er zijn 79 nieuwbouwwoningen opgeleverd in Viermeren
• Er zijn 183 nieuwbouwwoningen in uitvoering genomen:
• 8 starterswoningen in Zegveld
• 78 woningen en een kinderdagverblijf in Kallahof in Woerden
• 27 woningen aan de Pieter de Hooghstraat in Woerden
• 46 zorgwoningen en appartementen in een zorgboerderij in Linschoten
• 24 spaceboxen in Woerden
• Er zijn plannen in ontwikkeling voor circa 290 woningen:
• circa 7 woningen aan de Miep Giesstraat in Montfoort
• 22 woningen voor de woongroep voor ouderen in Montfoort
• 31 woningen voor onder andere starters in Montfoort
• circa 24 zorgappartementen op de locatie Golff Supermarkt in Montfoort
• circa 15 woningen particulier opdrachtgeverschap op de locatie Keerkringschool in Woerden
• 122 woningen op de locatie Rubensstraat in Woerden
• circa 20 eenheden in een Corporatiehotel in Woerden
• De rolverdeling tussen SWW en de gemeente bij de wijkaanpak is helder geformuleerd
• Het eerste project van de wijkaanpak Bloemen- en Bomenkwartier is van start gegaan
• SWW heeft een energiebeleid, waarin tenminste de ambitie ten aanzien van energiebesparing in
de bestaande voorraad is geformuleerd
• Het strategisch voorraadbeleid is herijkt
• De complexbeheerplannen zijn herzien
• Er is onderzoek verricht naar de klantwensen en de klanttevredenheid
• Er is een enquêtebeleid geformuleerd en de enquêtes zijn - waar nodig - aangepast
• De eerste resultaten van de verkoop onder Koopgarant zijn geëvalueerd
• Er is onderzoek gedaan naar en beleid ontwikkeld voor ‘Te Woon’
8

9
Activiteitenplan SWW 2009

Activiteitenplan SWW 2009
Kwalitatief goede woningen
Meestal zijn de woningen zo’n 25 jaar nadat ze opgeleverd zijn, toe aan een ‘grote beurt’. Planmatig
onderhoud zoals schilderen is dan niet meer voldoende, maar slopen is ook niet aan de orde. Bij een
grote beurt wordt een woning gerenoveerd of wordt er groot onderhoud uitgevoerd. Het doel is om de
woning kwalitatief te verbeteren, bijvoorbeeld door de plattegrond te wijzigen (grotere badkamer),
HR++ glas te plaatsen en/of de woning te isoleren. Op deze manier kan de woning weer zo’n 25 jaar
mee.
Tussen schilderen en slopen
Ook in 2009 staan er woningen op de lijst voor renovatie of groot onderhoud. Er worden ruim 300
woningen aangepakt. Zo worden de flats aan de Iris- en Chrysantstraat geschikt gemaakt voor
senioren. Ook de woningen zelf worden aangepakt waarbij de bewoners uit een pakket van
maatregelen kunnen kiezen. Daarnaast zullen de woningen aan het Kamilleveld in Woerden en de
Poorterstraat in Montfoort aangepakt worden. In deze complexen worden onder meer de badkamers,
keukens en toiletten waar nodig vervangen. Verder gaat SWW in 2009 de luifels van de winkels aan
de Molenvlietbrink aanpakken.
In 2008 is gestart met het groot onderhoud aan de gevels van de Madeliefweide en het uitbouwen en
afsluiten van de trappenhuizen. Deze werkzaamheden worden in 2009 afgerond.
Periodiek (contract)onderhoud
Bijna al onze woningen in Zegveld en een groot aantal woningen in Molenvliet worden in het komende
jaar geschilderd. Daarnaast wordt in 2.400 woningen de ventilatie geïnspecteerd en - als het nodig is -
wordt er onderhoud uitgevoerd. Verder worden in 240 woningen de cv-ketels vervangen.
Ook voor 2009 heeft SWW contracten afgesloten voor het onderhoud aan liften, hydrofoorinstallaties,
brandbeveiliging, deurautomaten en cv-ketels.
Alledaagse werkzaamheden
Naast het planmatig onderhoud is er natuurlijk ook dagelijks onderhoud nodig aan woningen. Dit
onderhoud omvat het afhandelen van de reparatieverzoeken en het herstellen van gebreken in de
leeggekomen woningen. Aandachtspunten uit het dagelijks onderhoud worden verwerkt in het
planmatig onderhoud.
Komend jaar gaan wij de woningen die leeg komen direct aanpakken en een kwaliteitsimpuls geven.
Zo heeft de klant geen overlast van de werkzaamheden en leveren wij een kwalitatief goede woning af
aan onze nieuwe huurder. De keuken, badkamer en het toilet worden vervangen als de levensduur
volgens ons beleid is verstreken. Daarnaast voeren wij de gebruikelijke herstelwerkzaamheden uit en
laten wij een veiligheidskeuring doen. Bij deze veiligheidskeuring wordt de elektrische installatie
nagelopen en worden de gasleidingen afgeperst en waterleidingen gecontroleerd. De
aandachtspunten uit de keuring worden hersteld. Dit alles vormt het nieuwe mutatiebeleid, dat met
ingang van 1 januari 2009 van toepassing is.
10

Activiteitenplan SWW 2009
Binnenwerk in uitvoering
In 2009 schenken wij extra aandacht aan het binnenonderhoud. In een aantal complexen zijn de
keukens, badkamers en toiletten verouderd. Op dit moment worden die alleen vervangen als ze niet
meer voldoen aan de criteria schoon, heel en veilig. Bij een leegkomende woning worden sowieso de
keuken, de badkamer en het toilet vervangen mits de levensduur verstreken is.
Maar niet alleen leegkomende woningen hebben onze aandacht. Juist huurders die in een woning
wonen met verouderde keuken, badkamer en toilet willen wij de mogelijkheid geven om deze te laten
vervangen, als de levensduur verstreken is. Hoe wij hier invulling aan geven, moet eind 2009 bekend
zijn.
Resultaten in 2009
• De renovatie en het groot onderhoud aan Hobbemastraat, Irisstraat en Chrysantstraat in Woerden
is in uitvoering
• De gevelaanpak bij het Kamilleveld in Woerden en de Poorterstraat in Montfoort is in uitvoering
• De werkzaamheden aan de Madeliefweide in Woerden zijn afgerond
• De luifels aan de Molenvlietbrink in Woerden zijn aangepast
• Bijna alle woningen in Zegveld en een groot deel van de woningen in Molenvliet Woerden zijn
geschilderd
• Bij 2.400 woningen is de ventilatie geïnspecteerd
• Er zijn 240 cv-ketels vervangen
• Er is gewerkt volgens het nieuwe mutatiebeleid
• Er is nieuw beleid ten aanzien van binnenonderhoud geformuleerd
• De aandachtspunten vanuit het dagelijks onderhoud zijn vertaald naar concrete plannen voor het
planmatig onderhoud.
11

Activiteitenplan SWW 2009
In gesprek met klanten
Weten waar de behoefte van je klant ligt. Daar begint het mee. Daarom zijn wij voortdurend in gesprek
met onze huurders. De ene keer zitten wij bij elkaar aan tafel, de andere keer lopen wij door de wijk.
De belangen van huurders vertegenwoordigd
De Huurdersbelangenvereniging (HBV) is het overkoepelende orgaan van de bewonerscommissies en
tevens de gesprekspartner van SWW bij complexoverstijgende zaken. Voor ons is de HBV een
belangrijke partner in de huurdersparticipatie. Daarom zitten wij minimaal vier keer per jaar met elkaar
om de tafel om te praten over beleidsonderwerpen zoals het huurbeleid, de onderhoudsbegroting en
leefbaarheid.
Vanwege de invoering in januari 2009 van de nieuwe Wet op het overleg tussen huurders en
verhuurder zal de samenwerkingsovereenkomst die wij met de HBV hebben, worden herzien.
In overleg met de HBV hebben wij de kwaliteit van participatie tussen SWW en haar klanten laten
onderzoeken. Hiervoor is gebruik gemaakt van het KWH Participatielabel. De uitkomst van het
onderzoek geeft aanleiding voor verbeteracties, die samen met betrokkenen zullen worden opgestart.
Bewoners aan het woord
Inmiddels zijn in veel complexen bewonerscommissies actief. Met deze afvaardiging van de bewoners
praten wij in ieder geval vier keer per jaar over zaken die spelen binnen het complex. In
herstructureringsgebieden ligt dat iets anders, omdat de zaken die spelen ingrijpender zijn. Om de
bewoners nauw te betrekken bij de herstructurering overleggen wij vaker met de betreffende
bewonerscommissie of meedenkgroep. Het doel hiervan is bewoners zoveel mogelijk te betrekken bij
zaken die betrekking hebben op het complex waar zij wonen.
Omdat wij het belangrijk vinden te weten of wij goed bezig zijn, organiseren wij jaarlijks een
zogenaamde wijkschouw. Wij lopen met bewoners door de wijk om te zien hoe de wijk ‘erbij staat’:
zitten wij met bewoners op één lijn wat betreft de onderhoudswerkzaamheden en de aanpak van
leefbaarheid
Door actieve samenwerking tussen SWW en de HBV hopen wij in wijken waar geen
bewonerscommissie aanwezig is nieuwe leden te werven. Wij nemen ons daarom ook voor om in
2009 minimaal twee nieuwe commissies te introduceren.
Vereniging van Eigenaren
In een aantal appartementencomplexen hebben wij niet alleen te maken met huurders, maar ook met
kopers. Hier zijn Verenigingen van Eigenaren (VvE) opgericht, waar SWW als eigenaar van de
huurwoningen in participeert. Voor een aantal VvE’s voeren wij ook de administratie. Doordat wij
hebben besloten om ook in bepaalde appartementencomplexen woningen te verkopen via Koopgarant
zal het aantal VvE’s toenemen en daarmee ook onze activiteiten op dit gebied.
12

Activiteitenplan SWW 2009
Participatie onder de loep
Eind 2007 is in samenwerking met de Huurderbelangenvereniging gestart met het KWH
Participatielabel. In werkgroepverband hebben diverse vergaderingen plaatsgevonden en is begin
2008 alle benodigde informatie aangeleverd aan KWH. In mei 2008 heeft KWH interviews gehouden
met leden van de bewonerscommissies, de Huurdersbelangenvereniging, leden van het management
van SWW en enkele medewerkers. Ook zijn er vragenlijsten naar bewoners gestuurd. In september
2008 is het rapport uitgekomen. Helaas is het resultaat niet voldoende en heeft SWW het label niet
behaald. In 2009 zullen wij in goed overleg met de Huurderbelangenvereniging en de
bewonerscommissies een plan opstellen om dit te verbeteren en zo in 2010 opnieuw proberen het
label te behalen.
Resultaten in 2009
• Minimaal vier keer voert SWW overleg met de Huurdersbelangenvereniging
• De veranderingen in de nieuwe Overlegwet zijn doorgevoerd in de samenwerkingsovereenkomst
tussen SWW en HBV
• Er zijn minimaal twee bewonerscommissies in het leven geroepen
• De activiteiten van SWW ten aanzien van VvE’s zijn verder geprofessionaliseerd
• Er is in samenwerking met betrokkenen een verbeterplan opgesteld naar aanleiding van het
rapport KWH Participatielabel
• De voorbereidingen voor een nieuwe participatiemeting zijn gestart
13

Activiteitenplan SWW 2009
Wijkkracht
Fysieke ingrepen leveren niet altijd het succes op dat er van verwacht wordt. We moeten ons bezit
dus in een bredere context zien. Het gaat niet alleen om stenen maar ook en vooral om de sociale
samenhang in een wijk. Daarbij moet de kracht uit de wijk zelf komen, bewoners spelen daarin een
grote rol. De corporatie kan er sturend in optreden. De kracht van een wijk wordt bepaald door de
bewoners. In plaats van leefbaarheid kunnen wij dan ook beter spreken over wijkkracht.
Kijk eens om je heen
De leefbaarheid in buurten en wijken krijgt een steeds grotere plaats in de activiteiten van
woningcorporaties in het algemeen en SWW in het bijzonder. In 2008 zijn wij gestart met enquêtes
naar de leefbaarheidbeleving van de bewoners en hun ideeën op dit vlak. Gezien het succes zullen wij
hier in 2009 zeker mee doorgaan. Daarnaast zullen wij het in 2008 opgestelde leefbaarheidbeleid
vertalen naar concrete plannen en activiteiten.
Met de uitkomst van de enquêtes gaan wij het gesprek aan met de bewoners en instanties uit de wijk.
Samen worden er plannen gemaakt om het wonen in de wijk te veraangenamen. Zo is in 2008 de
speelgarage aan de Hobbemastraat gerealiseerd. Om dit nog verder te versterken wordt in 2009 per
wijk een visie opgesteld over de rol van SWW met betrekking tot leefbaarheid. Daarbij worden de
sterke en zwakke punten van de wijk benoemd.
In 2009 zal gestart worden met een pilot: twee wijkhuismeesters worden aangesteld in de wijken waar
herstructurering plaatsvindt. In deze wijken komt de leefbaarheid namelijk extra onder druk te staan.
Aandachtspunt in deze pilot is de taakverdeling aangezien er veel overlap is met reeds bestaande
functies zoals de (complex)huismeester en de medewerkers leefbaarheid. In ieder geval zullen de
wijkhuismeesters dagelijks spreekuur houden.
Verder zal SWW samen met de gemeente Woerden ‘buurtbemiddeling’ gaan opstarten. Deze vorm
van bemiddeling wordt ingezet op verzoek van bewoners - bijvoorbeeld bij geluidsoverlast, rommel in
het trappenhuis, overlast van kinderen - op het moment dat zij er onderling niet meer uitkomen. Uit
ervaringen van collega-corporaties blijkt dat dit een positief effect heeft op bewoners doordat er met
(getrainde) vrijwilligers wordt gewerkt die uit de wijk zelf komen.
Tot slot zal ook de dienstverlening van de Klussendienst in 2009 worden voortgezet. Deze uit
medewerkers van De Sluis Groep samengestelde dienst knapt ondermeer portieken op en doet - op
verzoek van oudere bewoners - bijvoorbeeld tuinen en kleine klussen in huis. Voor de medewerkers
van De Sluis Groep is de Klussendienst een opstap naar een reguliere baan.
Een laatste kans
Het laatste kansbeleid zal ook in 2009 voortgezet worden, gezien de positieve resultaten die geboekt
worden. Echter, om te voorkomen dat iemand überhaupt in het laatste kansbeleid terecht komt, is een
werkgroep Zorg en Overlast in het leven geroepen. Deze werkgroep – bestaande uit medewerkers
van diverse organisaties – overlegt in een vroegtijdig stadium over problematische situaties. Dit leidt er
meestal toe dat een oplossing gevonden wordt, zodat het laatste kansbeleid niet ingezet hoeft te
worden. Het streven is om uitzetting zo veel mogelijk te voorkomen.
14

Activiteitenplan SWW 2009
Resultaten in 2009
• Er zijn enquêtes uitgezet over leefbaarheid
• Het leefbaarheidbeleid is vertaald naar concrete plannen en activiteiten
• Er is per wijk een visie op de rol van SWW bij leefbaarheid
• De pilot met twee wijkhuismeesters is gestart
• In samenwerking met de gemeente Woerden is een start gemaakt met de inzet van
buurtbemiddeling
15

Activiteitenplan SWW 2009
Verzorgd wonen
De landelijk gesignaleerde vergrijzing is terug te zien in de gemeenten Woerden en Montfoort en ook
in het huurdersbestand van SWW. Steeds meer van onze klanten behoren tot de categorie senioren.
Duidelijk is dat de gemiddelde senior, net als de gemiddelde Nederlander, niet bestaat. Behalve de
natuurlijke vergrijzing van ons huurdersbestand hebben wij ook te maken met de gevolgen van het
scheiden van wonen en zorg. Mensen die vroeger in verzorgingshuizen en andere instellingen waren
gehuisvest zoals ouderen, mensen met een verstandelijke beperking of mensen met psychische
problemen behoren nu ook tot onze doelgroep. Om ook in de behoefte van deze doelgroepen te
kunnen voorzien werken wij samen met zorg- en welzijnsinstellingen. SWW richt zich daarbij op de
woningaanpassing en waar nodig het realiseren van multifunctionele ruimtes.
Een woonzorgparaplu
De gemeente Woerden heeft in overleg met de zorginstellingen, de welzijnsorganisaties en de
woningcorporaties een paraplu over Woerden gelegd waarin woonzorgzones zijn aangegeven. Het
wijkservicepunt De Plint in het Schilderskwartier is hier een uitwerking van. De Plint vormt het hart van
de woonzorgzone Schilderskwartier. SWW zorgt er, in samenspraak met de verschillende
zorginstellingen, voor dat in de omgeving van De Plint voldoende aanpasbare woningen beschikbaar
zijn. In dat kader zal in 2009 begonnen worden met het voor senioren geschikt maken van een aantal
flats aan de Hobbemastraat.
In de uitvoeringsplannen van de gemeente Woerden en de gemeente Montfoort die naar aanleiding
van de provinciale bestuurlijke overeenkomst zijn opgesteld, is aangegeven hoeveel rollator- en
rolstoeltoegankelijke woningen er per wijk gebouwd moeten worden. Dit om in de behoefte die in 2015
wordt verwacht, te kunnen voorzien. SWW levert een bijdrage om deze aantallen te realiseren.
Met de gemeente Montfoort wordt naar aanleiding hiervan gesproken over een nieuwe woonzorgzone
in Montfoort Zuid en een woonzorgzone in de kern Linschoten.
Samenwerking met zorg- en welzijnsinstellingen
Omdat de behoeften ten aanzien van wonen voor specifieke doelgroepen verder gaan dan alleen de
woning, werken wij samen met diverse zorg- en welzijnsinstellingen. Ons doel is om daarbij
hoofdzakelijk concrete projecten te ontwikkelen. Sommige van deze projecten zijn nog in een pril
stadium, anderen zijn bijna gereed.
In Linschoten werken wij samen met Abrona, Rijnhoven en Kwintes aan de realisatie van een
zorgboerderij. In totaal komen hier 26 plaatsen voor mensen met een verstandelijke beperking,
mensen met psychische problemen en ouderen. Daarnaast maakt ook een dagbesteding deel uit van
het project. In 2008 heeft de uitvoering van dit project vertraging opgelopen door financiële
tegenvallers, maar naar verwachting kan in het tweede kwartaal van 2009 gestart worden met de
bouw.
In Montfoort zijn wij in overleg met Stichting de Rijnhoven om te bepalen of het mogelijk is om op de
locatie van de voormalige Golff Supermarkt een woonvoorziening voor dementerende ouderen te
realiseren. Eind 2008 moet duidelijk zijn of dit haalbaar is op die locatie.
Met Vierstroomzorgring wordt samengewerkt aan de zorgwoningen in het Schilderskwartier. Hierbij
krijgen mensen met een zorgindicatie de mogelijkheid om te reageren op aangepaste zorgwoningen
16

Activiteitenplan SWW 2009
in een aantal complexen van SWW in het Schilderskwartier. Wij zorgen voor de aanpassingen in de
woning. In 2009 zal dit experiment geëvalueerd worden om te bezien of en zo ja, hoe wij hier mee
doorgaan en of dit ook toe te passen is in de andere wijken van Woerden en Montfoort.
Bij het project Toekomst Thuis hebben wij met Vierstroomzorgring gewerkt aan de ontwikkeling van
PAL4. Het biedt mensen de mogelijkheid om vanuit hun woning een beeldverbinding te maken met
Vierstroomzorgring. Daarnaast is het mogelijk om spelletjes te spelen, informatie over de wijk en het
wonen te raadplegen, en contact te leggen met familie en andere deelnemers aan het project.
Met Timpaan projectontwikkeling ontwikkelen wij het Landgoed de Bloklanden. Deze voormalige
varkensfokkerij met in totaal 16 hectare grond is in 2007 door SWW gekocht met de bedoeling om hier
een zorglandgoed te realiseren. De status van landgoed is inmiddels toegekend door het Ministerie
van LNV. In de komende jaren zal dit landgoed plaats gaan bieden aan zorgappartementen en
wellicht ook intramurale zorg. Zuwe is daarbij onze zorgpartner.
Bij de herontwikkeling van een aantal complexen in het Bloemen- en Bomenkwartier wordt samen met
Zuwe gekeken naar de mogelijkheden om een kleinschalige woonzorgvoorziening in deze wijk te
realiseren.
Servicepunt Zegveld
Samen met de Rabobank en C1000 Supermarkt heeft SWW in 2007 een Servicepunt gerealiseerd in
Zegveld. In het Servicepunt is SWW een aantal uren per week aanwezig om vragen te beantwoorden
en informatie te verstrekken aan onze klanten. Tot op heden blijkt dat hier nauwelijks belangstelling
voor is. Uit een onderzoek onder onze huurders in Zegveld dat in 2008 is gehouden blijkt dat inwoners
graag meer diensten in het Servicepunt willen zien. Afgesproken is dan ook om het Servicepunt verder
te ontwikkelen en op zoek te gaan naar partners die willen deelnemen in het Servicepunt.
Corporatiehotel
In 2008 zijn wij begonnen met het bieden van tijdelijke huisvesting aan mensen die door
omstandigheden snel een (tijdelijk) dak boven hun hoofd nodig hebben. Deze mensen kunnen voor
maximaal zes maanden terecht in een gestoffeerd en gemeubileerd appartement in Woerden. Op dit
moment heeft SWW daar zes appartementen voor uitgerust die volop gebruikt worden. Het blijkt in
een behoefte te voorzien. Samen met GroenrandWonen hebben wij grond aangekocht in het centrum
van Woerden om een Corporatiehotel te ontwikkelen waar ongeveer 20 tweekamerappartementen
worden gebouwd voor tijdelijke huisvesting.
Resultaten in 2009
• Er is een start gemaakt met het geschikt maken van de flats aan de Iris- en Chrysantstraat voor
senioren
• De bouw van de zorgboerderij in Linschoten is van start gegaan
• Het aantal complexen waarin SWW zorgwoningen aanbiedt, is uitgebreid
• Er is duidelijkheid over de mogelijkheden voor kleinschalige woonvoorzieningen in het Bloemenen
Bomenkwartier
• Het Servicepunt in Zegveld wordt door meerdere organisaties gebruikt voor het aanbieden van
hun diensten
• Het Corporatiehotel is in ontwikkeling
17

Activiteitenplan SWW 2009
Professionele organisatie
Sinds 2002 werken wij met het zogenaamde Woondienstenmodel, bestaande uit een frontoffice die
alle klantencontacten heeft en een backoffice. De frontoffice is destijds verdeeld in twee beheerteams
op basis van een geografische verdeling van het woningbezit. Twee jaar geleden is de organisatie
aangepast waarbij een laag managers is verdwenen om de lijnen in de organisatie te verkorten. In
2009 wordt bekeken op welke wijze de organisatie verder kan worden geoptimaliseerd.
De backoffice is het afgelopen jaar versterkt met het team Strategie & Beleid. Dit team zal zich met
name bezig houden met het ontwikkeling van beleid en de samenhang daartussen, en de
(markt) ontwikkelingen in onze omgeving. Renovatie en (ver)nieuwbouw worden steeds belangrijker
en omvangrijker en het realiseren van projecten is voor SWW een speerpunt. Daarom zal het deel van
de organisatie dat zich hiermee bezig houdt, versterkt worden.
Om de verschillende organisatiedoelen te bereiken is samenwerking van belang. Zowel interne
samenwerking als samenwerking met andere partijen. Intern gaan wij het projectmatig werken
stimuleren. Om de samenwerking tussen medewerkers te versterken. Extern zoekt SWW ook in 2009
de samenwerking met collega-corporaties, zorg- en welzijnsorganisaties en projectontwikkelaars, waar
dit meerwaarde oplevert.
Ondernemingsraad
Bij een professionele organisatie hoort een Ondernemingsraad. Ook binnen SWW is een
Ondernemingsraad actief. Om de twee maanden vindt er een formeel overleg plaats tussen de
Ondernemingsraad en de directeur-bestuurder. Maar zij spreken elkaar ook op informele wijze. De
directeur-bestuurder schuift maandelijks een keertje aan bij de OR-vergadering.
De Ondernemingsraad zoekt eveneens contacten buiten de muren van het kantoor. Zo spreekt zij in
2009 – net als in voorgaande jaren – ook met corporaties in de omgeving.
Het informeren van medewerkers over de activiteiten van de Ondernemingsraad zal ook in 2009
bijzondere aandacht krijgen, omdat gebleken is dat hier behoefte aan is. Nieuwe medewerkers
ontvangen een jaarverslag, een informatiebrochure en de laatste Nieuwsflits uit handen van een lid
van de Ondernemingsraad. De Nieuwsflits verschijnt minstens vier keer per jaar. In het nieuwe jaar
worden medewerkers in de gelegenheid gesteld om eens een OR-vergadering bij te wonen.
Voorkomen is beter dan genezen
In 2008 is structureel aandacht besteed aan de omgang met agressie. Helaas verwachten wij dat de
agressie richting medewerkers van SWW (bijvoorbeeld via de telefoon, maar ook fysieke
bedreigingen) eerder toe- dan af zal nemen. De activiteiten in dit kader zullen dan ook in 2009 worden
voortgezet. Daarnaast is het afgelopen jaar een preventieteam samengesteld. Dit team richt zich op
inspecties van de werkplekken en de verdere implementatie van het Arbobeleid.
Bezoek bepaalt kwaliteit
Om ons werk goed te doen is het niet alleen noodzakelijk om te weten wat de wensen en
verwachtingen zijn van onze klanten. Ook is het belangrijk om te weten hoe onze dienstverlening
ervaren wordt en op welke punten verbeteringen noodzakelijk zijn. In 2006 heeft SWW het KWH-
Huurlabel behaald: een label dat de kwaliteit van onze dienstverlening bepaalt.
18

Activiteitenplan SWW 2009
Jaarlijks wordt aan de hand van nieuwe metingen bekeken of wij het Huurlabel mogen behouden.
Afhankelijk van de resultaten in 2008 wordt bepaald of wij het KWH-Huurlabel ook in 2009 mogen
voeren.
Wij blijven ons continu inzetten voor een optimale dienstverlening naar onze klanten. In dat kader zal
in 2009 gestart worden met het maken van een Kwaliteitshandboek. Om beleid en sturing van de
organisatie en de processen te verbeteren. In het voorjaar van 2009 staat visitatie, ondermeer
verplicht gesteld in de Aedescode, op het programma. SWW wordt dan een spiegel voorgehouden
over hoe onze organisatie niet alleen functioneert, maar ook presteert.
Het oor te luister leggen
De afgelopen twee jaar heeft SWW in het najaar bijeenkomsten georganiseerd voor haar
belanghouders in Woerden en Montfoort. Naar aanleiding van de evaluatie van de afgelopen
bijeenkomsten gaan wij deze bijeenkomst in het komende jaar op een andere manier vormgeven.
Ieder jaar organiseren wij ook (met onze collega-corporaties GroenrandWonen en Wbs Kamerik) een
bijeenkomst voor de raad en het College van Woerden. Gezien drukke agenda’s van alle deelnemers
is besloten om deze bijeenkomst niet meer jaarlijks te houden. De bijeenkomst voor 2009 zal
gehouden in het eerste kwartaal.
Tegelijkertijd zijn wij ook actief in de gemeente Montfoort en hebben wij eind 2008 met de raad en het
College aan tafel gezeten. In het najaar van 2009 wordt hier een vervolg aan gegeven.
In 2009 zal een bijeenkomst voor bewonerscommissies worden georganiseerd. Wij nodigen van elke
bewonerscommissie een afvaardiging uit. Tijdens deze bijeenkomst worden de conclusies die in het
KWH Participatielabel rapport staan, besproken. Omdat wij de activiteiten van bewonerscommissies
waarderen en willen stimuleren, zullen wij ook hierover met elkaar in gesprek gaan.
De digitale snelweg
In 2009 wordt een start gemaakt met het vernieuwen van de website van SWW. Wij willen komen tot
een website, die gebruiksvriendelijk en toegankelijk is voor onze klanten. Wij willen graag onze klanten
de mogelijkheid bieden om huurderszaken via het internet met ons te regelen. Dit past ook in de
huidige samenleving.
19

Activiteitenplan SWW 2009
Resultaten in 2009
• De organisatiestructuur van SWW zal verder worden geoptimaliseerd
• De projecten krijgen een sterkere positie binnen de organisatie
• Het projectmatig werken zal gestimuleerd worden
• De Ondernemingsraad heeft overleg gevoerd op verschillende niveaus
• Er zijn tenminste vier nieuwsflitsen van de Ondernemingsraad verschenen
• Medewerkers zijn in de gelegenheid gesteld een OR-vergadering bij te wonen
• Het KWH-Huurlabel is behouden
• Processen en procedures zijn aangepast
• In 2009 heeft visitatie plaatsgevonden
• De samenwerking met collega-corporaties, zorg- en welzijnsinstellingen en projectontwikkelaars is
gezocht
• In 2009 zijn bijeenkomsten georganiseerd voor belanghouders, raadsleden en wethouders van
Woerden en Montfoort
• Er is een speciale bijeenkomst georganiseerd voor alle bewonerscommissies van SWW
• Er is een start gemaakt met het vernieuwen van de website van SWW
20

21
Activiteitenplan SWW 2009

Activiteitenplan SWW 2009
Financiële randvoorwaarden
Om alle voorgenomen activiteiten te kunnen uitvoeren moet goed gekeken worden naar de financiële
haalbaarheid van de activiteiten, maar ook naar de financiële impact van alle geplande activiteiten in
totaal. Het mag immers niet zo zijn dat één activiteit alle financiële middelen opslokt, waarna er voor
de andere activiteiten niets meer overblijft. Er zijn inmiddels een aantal tools ontwikkeld waarmee
SWW goed kan monitoren of een activiteit of project ook past binnen de financiële kaders en of de
continuïteit gewaarborgd is.
Financiële eisen
Wij hebben financiële kaders gesteld waarbinnen de activiteiten uitgevoerd kunnen worden. Elke
investering wordt getoetst aan deze kaders. Tevens wordt getoetst of een investering valt binnen de
kaders van het strategisch plan.
Naast de interne financiële kaders heeft SWW te maken met de normen van het Waarborgfonds
Sociale Woningbouw (WSW) en Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Ook binnen deze financiële
kaders moeten en willen wij opereren. Het WSW borgt de leningen van woningbouwcorporaties.
Hierdoor kan een corporatie tegen een lager tarief geld lenen. Het WSW stelt een aantal eisen
waaraan voldaan moet worden om binnen de borging te vallen. Door tegen een lagere rente geld te
lenen kan SWW meer doen.
Het CFV is het controlerend orgaan van het Ministerie van VROM. Zij toetst of een corporatie voldoet
aan een aantal financiële voorwaarden. Hierbij krijgt een corporatie een oordeel of zij voldoende
investeert en of de financiële continuïteit in orde is. Indien dit niet in orde is, zal er gerapporteerd
worden aan de minister.
Op dit moment oordeelt het CFV dat SWW voldoende doet met de middelen die het tot haar
beschikking heeft en dat de financiële continuïteit in orde is. Het spreekt voor zich dat SWW dat
oordeel het komende jaar en de daarop volgende jaren wil handhaven.
Het inkomen van SWW
De huurinkomsten vormen voor SWW de grootste bron van inkomsten. Hiermee worden de
exploitatiekosten en de rentelasten van investeringen gedekt.
Vogelaarwijken
Voormalig minister Vogelaar heeft 40 wijken aangewezen waar woningen een onderhoudsachterstand
hebben, het bezit verpauperd is en een verbetering van leefbaarheid nodig is. In Woerden en
Montfoort zijn geen Vogelaarwijken. Alle corporaties moeten een financiële bijdrage leveren aan de
aanpak van de 40 wijken, zo ook SWW. De bijdrage van SWW is € 300.000 per jaar. Over dit bedrag
kan SWW niet meer beschikken en het kan dus niet ingezet worden in ons eigen werkgebied.
Vijf thema’s krijgen bijzondere aandacht in de 40 wijken, te weten wonen, werken, leren en opgroeien,
integreren en veiligheid. SWW probeert door tijdig te investeren te voorkomen dat in de gemeenten
Woerden of Montfoort een Vogelaarwijk ontstaat.
Belasting betalen
Medio 2007 is er een akkoord getekend over de regels voor de heffing van vennootschapsbelasting
voor woningbouwcorporaties. De regels waren zodanig dat iedere partij daarmee tevreden was. In
augustus 2007 heeft minister Bos besloten dat met ingang van 2008 de woningbouwcorporaties vallen
22

Activiteitenplan SWW 2009
onder de integrale belastingplicht. Dat wil zeggen dat elke corporatie vennootschapsbelastingplichtig
is volgens de algemeen geldende regels.
Door deze maatregel verdwijnt er geld uit de corporatiewereld naar de algemene middelen met als
gevolg dat er minder geld overblijft voor woningbouw en onderhoud. Enkele corporaties komen
hierdoor in financiële moeilijkheden. Tevens is het zo dat door deze maatregel de commerciële
verhuurders een gunstiger belastingklimaat kennen dan de corporaties. Over de invulling van de
regels wordt nog onderhandeld tussen de corporaties en de belastingdienst. Naar verwachting zal
begin 2009 een akkoord bereikt zijn. SWW heeft op dit moment minder last van de VPB heffing, maar
wordt wel enigszins beperkt in de uitvoer van de investeringsopgave.
Blijven investeren
SWW blijft de komende jaren een stevige investeringsopgave houden, maar liefst € 86 miljoen. Naast
de lopende opgave in het Schilderskwartier wordt er vooruitgekeken naar Bloemen- en Bomenkwartier
en Molenvliet. Daarnaast willen wij een bijdrage leveren aan de vermindering van CO 2- uitstoot. In
2009 wordt een start gemaakt met het ontwikkelen van plannen hiervoor.
Financiering
De forse investeringsopgave vereist een nauwgezette financieringsstrategie. Samen met experts op
dit gebied geven wij hier de komende jaren invulling aan. Getracht wordt om tegen zo gunstig
mogelijke condities leningen af te sluiten, waarbij de rentelast zo laag mogelijk is. Door de borging via
het WSW zal SWW makkelijker toegang hebben tot de kapitaalmarkt. Dat is van belang om de
ambities waar te kunnen maken.
Resultaten in 2009
• Investeringen zijn getoetst aan de financiële kaders van SWW
• Leningen van SWW komen in aanmerking voor borging door het WSW
• Het CFV oordeelt positief over de besteding van de middelen en de financiële continuïteit van
SWW
• Er is een start gemaakt met een financieringsstrategie voor de lange termijn
23