De Sociale Staat van Vlaanderen 2011 - Vlaanderen.be

SOCIALE STAAT VAN VLAANDEREN 2011
Een tweede verklaring voor de relatief lage afbetalingslast vinden we op de hypotheekmarkt.
De redelijk strenge voorwaarden voor het aangaan van hypothecaire leningen vertalen zich in
België in relatief lage afbetalingslasten en kunnen trouwens mee verklaren waarom de prijzen
in België gunstig zijn. Daarbij moet ook opgemerkt dat met het toenemend aandeel hypothecaire
leningen met variabele rentevoet en de verlenging van de looptijd van de leningen in
Vlaanderen, de stijging van de intrestvoeten tussen 2006 en het einde van 2008 minder grote
gevolgen heeft gehad voor de betaalbaarheid van de leningen.
Verder wordt in de hier gehanteerde definitie van woonquote ook rekening gehouden met subsidies.
Voor eigenaars betekent dit dat het fiscale voordeel mee in rekening wordt gebracht,
waardoor de woonuitgaven lager uitvallen. Omwille van het relatief hoge aandeel eigenaars,
bepaalt ook dit mee het gunstige gemiddelde voor Vlaanderen. Nochtans wordt dit gemiddelde
ook mee bepaald door de situatie van de huurders, waarvoor de betaalbaarheid veel minder gunstig
uitvalt. Voor de huurders zijn het de huurprijzen die de naakte woonuitgaven uitmaken,
eveneens na aftrek van subsidies. Zoals we al aangaven, zijn de huurprijzen op de private markt
in Vlaanderen relatief laag binnen Europa. Echter, private huurders in Vlaanderen ontvangen
nauwelijks subsidies, wat wel het geval is in vele andere landen.
Betaalbaarheid is het resultaat van een verhouding tussen woonuitgaven en inkomen. Om
volledig te zijn, moeten we dus ook het relatief hoge inkomen van Vlamingen mee in rekening
brengen. Met bovenstaande toelichting hebben we de voornaamste verklaringen gegeven voor
de positie inzake betaalbaarheid van de Vlaamse huurders en eigenaars t.o.v. hun collega’s in
andere landen. Een bijkomend element vinden we in de socio-economische verschillen tussen
eigenaars en private huurders. Omdat Vlaanderen een sterke eigendomscultuur en een grote
eigendomssector heeft, zijn het vooral de laagste inkomens die aangewezen zijn op een huurwoning.
Een laag inkomen draagt uiteraard bij tot een hoge quote, zeker wanneer de laagste inkomens
voor een groot deel terecht moeten op de niet-gesubsidieerde private huurmarkt bij
gebrek aan een voldoende grote sociale huurmarkt.
6. Verschillen tussen groepen
Dat eigenaars over het algemeen beter af zijn dan huurders, zowel wat betreft kwaliteit van hun
woningen als de betaalbaarheid, blijkt in Europa een vrij algemeen fenomeen te zijn, waarbij
vooral huurders op de private markt in de minst goede situatie verkeren. In alle Europese landen
geven private huurders een groter aandeel van hun inkomen uit voor wonen dan eigenaars
die nog een lening afbetalen.
Niet alleen de woonuitgaven, ook het vermogensaspect is hier van belang. Een huurder is louter
consument, terwijl een eigenaar-bewoner tevens investeerder is; hij bouwt vermogen op via zijn
woning. Die vermogensopbouw vindt plaats door aflossing van de hypotheek, maar ook door
stijging van de waarde van de woningen. Dit vermogen via de eigen woning kunnen eigenaars
doorgeven aan hun kinderen of vrijmaken door bijvoorbeeld te verhuizen, een optie die niet
beschikbaar is voor huurders. Dus niet alleen qua woonuitgaven, maar ook qua vermogenspositie
zijn eigenaren beter af dan huurders.
Winters & De Decker (2009) stellen vast dat eigen woningbezit in Vlaanderen sterk bepaald is
door inkomen. Ook dit blijkt een internationaal fenomeen te zijn. Ôzdemir & Ward (2009) zien
246