De Sociale Staat van Vlaanderen 2011 - Vlaanderen.be

WONEN
Ook de verschillen tussen inkomensquintielen zijn significant in elk van de gewesten. Zoals
verwacht blijken de betaalbaarheidsproblemen het meest voor te komen in het laagste inkomensquintiel.
Naar leeftijd blijken in de drie gewesten de problemen af te nemen met de leeftijd
tot 65 jaar, maar zijn in het Vlaamse Gewest de verschillen tussen de leeftijdsgroepen niet
zo groot. Opvallend is het grote aandeel betaalbaarheidsproblemen bij de groep met een referentiepersoon
van 65 jaar en ouder. Niettegenstaande het hoge aandeel eigenaars bij de oudere
populatie en het doorgaans afbetaald zijn van de hypothecaire lening, zien we hier toch een
relatief hoog aandeel problemen. De verklaring ligt in het lage inkomen van deze groep, gecombineerd
met hoge bijkomende woonlasten en beperkte subsidies.
5.3. Verklaringen voor de verschillen inzake betaalbaarheid
De internationale vergelijking laat zien dat Vlaanderen onder het gemiddelde van 25 EU-landen
blijft wat betreft de mediaan woonquote en relatief laag scoort op vlak van het aandeel van
de bevolking dat leeft in een gezin waarvoor wonen onbetaalbaar wordt geacht. Verklaringen
voor deze relatief gunstige situatie moeten we zoeken op meerdere vlakken.
In de eerste plaats heeft dit te maken met de hoogte van de bijkomende woonuitgaven, die in
Vlaanderen een pak lager uitvallen dan elders. Gemiddeld voor de Europese landen maken de
bijkomende kosten twee derde uit van de totale woonuitgaven. In het bijzonder in de Oost-
Europese landen lopen de kosten voor brandstoffen en onderhoud erg hoog op. Zo zien we hier
hoge aandelen eigenaars met lage naakte woonkosten, maar toch een minder goede betaalbaarheid
van het wonen (European Commission, 2010). In het Vlaamse Gewest maken de
bijkomende kosten ongeveer een kwart uit van de totale kosten voor huurders en ongeveer een
derde voor eigenaars (Heylen, te verschijnen).
Vervolgens kijken we naar de naakte woonuitgaven, dit is de huur of de afbetaling van de
lening. Een eerste factor is hier dat voor een groot deel van de Vlamingen de woning is afbetaald
en er dus geen naakte woonkosten meer zijn. Maar ook voor wie nog wel afbetaalt, is de
last relatief goed te dragen. Dat heeft te maken met de relatief gunstige woningprijzen. Verklaringen
voor de hoogte van de woningprijzen zijn vooreerst te vinden bij macro-economische
factoren zoals inkomens, inkomensverwachtingen en intrestvoeten. Hoewel in de eurozone de
nominale intrestvoet niet meer de eerste bron is van intrestfluctuaties, wordt aangenomen dat
reële intrestvoeten nog steeds een belangrijke rol spelen. Met een intrestvoet op nieuwe hypotheekleningen
van 4,43% nam België in 2009 binnen Europa een middenpositie in (European
Mortgage Federation, 2010b) 6 . Voorts zijn woningmarkten ook in belangrijke mate regionale of
zelfs lokale markten. Prijzen zijn afhankelijk van onder andere de beschikbaarheid van bouwgrond,
de ruimtelijke ordening, lokale belastingen en andere beleidsfactoren (European Central
Bank, 2003). De hoge woningprijzen in Brussel vinden bijvoorbeeld een belangrijke oorzaak in
de moeilijkheid om de stijgende vraag naar woningen op te vangen met een uitbreiding van het
aanbod, maar ook in de aanwezigheid van vele huishoudens met een hoog inkomen. Verder
wordt in de literatuur vaak gewezen op de prijsverhogende invloed van fiscale voordelen en
andere subsidies voor eigen woningbezit. De fiscale voordelen voor een eigen woning mogen
dan in België al groot zijn, in Nederland zijn ze nog veel omvangrijker, wat mede kan verklaren
waarom de woningprijzen in Nederland een stuk uitstijgen boven de Vlaamse (Heylen &
Haffner, 2011a).
245