De Sociale Staat van Vlaanderen 2011 - Vlaanderen.be
De Sociale Staat van Vlaanderen 2011 - Vlaanderen.be
De Sociale Staat van Vlaanderen 2011 - Vlaanderen.be
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
WONEN<br />
koop <strong>van</strong> de hand gedaan, wat de prijsdaling op de markt verder voedde en zorgde voor<br />
bijkomende problemen op de kredietmarkt. Omdat de ‘slechte’ kredieten (‘subprime’-kredieten)<br />
waren doorverkocht aan andere banken, had dit een domino-effect voor de andere financiële<br />
markten (Ball, 2010). In Europa speelde zich hetzelfde af, zij het minder uitgesproken. <strong>De</strong><br />
jaren voor de crisis werden gekenmerkt door een sterke stijging <strong>van</strong> de vastgoedprijzen (zie<br />
verder). Omdat de woningen als onderpand <strong>van</strong> de leningen in waarde bleven stijgen, versoepelden<br />
de banken en projectontwikkelaars hun kredietvoorwaarden, wat dan weer aanleiding<br />
was tot verdere prijsstijgingen en een sterke toename <strong>van</strong> de hypothecaire schulden (European<br />
Commission, 2010).<br />
Naast algemene economische gevolgen als het stilvallen <strong>van</strong> de economische groei en stijging<br />
<strong>van</strong> de werkloosheid, ondervond ook de woningmarkt wereldwijd gevolgen. <strong>De</strong> hypothecaire<br />
kredietverlening werd onderworpen aan strengere criteria, er was een terugval in de nieuwbouw<br />
en zowel de verkoop <strong>van</strong> <strong>be</strong>staande woningen als de vastgoedprijzen kenden een serieuze daling.<br />
Voor eigenaars <strong>van</strong> woningen in Europa <strong>be</strong>tekende dit in de eerste plaats een terugval <strong>van</strong><br />
het eigen vermogen en dus minder mogelijkheden om een volgende stap te zetten op de woonladder.<br />
Voor wie een eerste eigen woning wil verwerven, kunnen de striktere kredietvoorwaarden<br />
een dam opwerpen. Bovendien kunnen de inkomensonzekerheid en de toegenomen werkloosheid<br />
het terug<strong>be</strong>talen <strong>van</strong> de hypothecaire lening en dus ook de woonzekerheid in het<br />
gedrang brengen.<br />
<strong>De</strong> crisis liet zich erg verschillend voelen binnen Europa. <strong>De</strong> landen die het felst getroffen werden,<br />
liggen als een hoefijzer rond Europa, dat start in Ierland, voorbij Spanje komt, dan oostwaarts<br />
keert via de eilanden in de Middellandse Zee en Griekenland, vervolgens noordwaarts<br />
naar Centraal- en Oost-Europa om ten slotte te eindigen in de Baltische staten (Ball, 2010).<br />
Gemeenschappelijk aan deze landen is dat zij gekenmerkt worden door een zwakke economie,<br />
zwakke publieke financiën en krimpende vastgoedmarkten. <strong>De</strong> woningprijzen en de ermee<br />
gepaard gaande schulden namen de jaren voor de crisis sterk toe. Maar daarnaast zijn er ook<br />
meer specifieke factoren, die verschillen tussen landen verklaren, zoals demografie en migratie<br />
aan de vraagzijde. Ook de aanbodkant verschilt: het ene land kent veel zelfbouw terwijl in<br />
andere landen vooral sprake is <strong>van</strong> grootschalige projectontwikkeling. Daarnaast zijn hypotheekverstrekkers<br />
in het ene land soepeler in hun leningvoorwaarden dan in het andere. Ten<br />
slotte maakt ook het <strong>be</strong>leid een verschil. Zo zijn sociale zekerheid, <strong>be</strong>scherming tegen ontslag<br />
en de werkloosheidsverzekering stabiliserende mechanismen voor de woningmarkt wanneer de<br />
economie onder druk komt te staan. <strong>De</strong>ze elementen zijn in voorgenoemde landen in vergelijking<br />
met andere EU-landen minder uitgebouwd. Sommige landen kennen specifieke instrumenten<br />
om eigenaars met een hypotheek financieel te steunen bij plots inkomensverlies (Ball,<br />
2010). Ook in <strong>Vlaanderen</strong> <strong>be</strong>staat dit. <strong>De</strong> Vlaamse overheid <strong>be</strong>taalt de verzekeringspremie voor<br />
de ‘verzekering gewaarborgd wonen’: wanneer af<strong>be</strong>talende eigenaars onvrijwillig werkloos<br />
of ar<strong>be</strong>idsongeschikt worden, kunnen zij een tegemoetkoming in de aflossing <strong>van</strong> de lening<br />
krijgen.<br />
Zoals verder in deze bijdrage nader zal worden toegelicht, deden zich op de Belgische vastgoedmarkt<br />
net als in andere landen sterke prijsstijgingen voor, vooral in de vijf jaren voor de crisis.<br />
<strong>De</strong>sondanks heeft de crisis hier maar <strong>be</strong>perkte gevolgen gehad. Volgens Dol e.a. (2010) is dit<br />
onder andere omdat de economische crisis in België in het algemeen minder heeft toegeslagen<br />
dan elders en omdat de hypotheekmarkt in België zoals hoger <strong>be</strong>schreven redelijk risico-avers<br />
is, mede als gevolg <strong>van</strong> het gevoerde <strong>be</strong>leid. Nog voor de crisis stelden Everaert e.a. (2006) vast<br />
227