Klik hier - Global State

In droge tijden krimpt het wateroppervlak tot circa 5.575 acres.
Tot nu toe is vooral het noordelijke deel van het meer ontwikkeld
voor watersport en zijn er diverse aanlegplaatsen voor boten.
In 1912 is er een dam in het meer aangelegd dat de landerijen aan
de zuid- en westzijden van irrigatiemogelijkheden voorziet. Door de
werkzaamheden bij de aanleg ontstond een kleine nederzetting die
later uitgroeide tot een kleine stad: Mico. Het meer wordt gevoed
door de Medina rivier en diverse kleinere kreken. Het klimaat is er
subtropisch met een gemiddelde temperatuur van 76 graden
Fahrenheit (24,4°C) en zo’n 32 inches (81,3 cm) regen per jaar.
Medina County telt veel veehouderijen en landbouw (mais, graan)
en heeft ook inkomsten uit olie- en gasproductie, vliegtuig- en
andere lichte industrie. Een toenemend aantal forenzen uit
San Antonio strijkt neer in het natuurrijke Medina County.
Grondverkaveling voor landhuizen in de omgeving
van Mico Hills
De lokale partner calculeerde dat de ontwikkelde percelen
van minimaal 2 acres tussen de US$ 75.000 en US$ 82.500 zullen
opbrengen. In dit prospectus is uitgegaan van een gemiddelde
prijs van US$ 74.025. De kosten voor het bouwen van een huis
op deze kavels zullen naar verwachting tussen de US$ 300.000 en
US$ 500.000 bedragen. Alhoewel de bouwkosten voor de landhuizen
buiten dit investeringsvoorstel blijven, is het in het kader
van vergelijkingen in de lokale markt van belang te bezien of
er voldoende absorptie mogelijk is. Het taxatierapport d.d.
9 november 2005 onderbouwt deze aanname in positieve zin.
In het derde kwartaal 2005 heeft Metrostudy vergelijkbare beschikbare
percelen in ogenschouw genomen die in onderstaande tabel
zijn weergegeven. In de eerste tabel zijn acht vergelijkbare projecten
opgenomen in de directe nabijheid van Mico Hills. In de tweede
tabel wordt de absorptie tegen de voorraad aan percelen afgezet in
de markt ten westen van San Antonio. Wanneer de gemiddelde
absorptie van de afgelopen jaren wordt afgezet tegen het aantal
beschikbare percelen is er momenteel een voorraad van twaalf
maanden (1,02 jaar; zie tabel). Wanneer men alleen de absorptiegraad
van de eerste negen maanden van 2005 hanteert dan is de
voorraad van 1.689 percelen gedeeld door de absorptie van 2.280
percelen, slechts 0,74 jaar ofwel 8,9 maanden, wat als een krappe
voorraad wordt beschouwd. Met andere woorden: er is ruimte
voor meer aanbod van kavels in deze markt. De concurrerende acht
projecten vertonen een voorraad van 9,9 maanden en laten een
verkoopsnelheid zien van 14,4 percelen per maand. In dit prospectus
is rekening gehouden met een verkoopsnelheid van 9 percelen
per maand (8,6 in het eerste jaar!).
Locatie Verwachte huizenprijzen Aantal Voorzijde
US$ x 1000 beschikbare percelen kavelbreedte
in de omgeving
in ft.
West Oak Estates 212-363 17 150
Helotes Springs Ranch 290-750 8 150-330
Los Reyes Canyon 400-700 10 200
Retablo Ranch 300-500 3 250-350
Shadow Cayon 350-500 13 150-180
Tamaron 260-440 4 200
Windgate Ranch 200-300 7 100-200
Dancing Bear* 350-700 81** 100-200
Totaal 143***
* Aanpalend terrein aan Mico Hills.
** Sheridan Homes Inc., een bouwonderneming, heeft een contract getekend om 50 percelen van het aanpalende Dancing Bear te kopen. Bron: publicatie sales office
Dancing Bear 1-1-2006.
*** De omloopsnelheid voor deze acht projecten bedroeg in het 3e kwartaal 2005 14,4 percelen per maand met een voorraad van 9,9 maand (143 percelen : 14,4).
Hieruit blijkt dat er onvoldoende voorraad is t.o.v. het totale gebied ten westen van San Antonio. Daarbij dient te worden aangemerkt dat van de voorraad van
143 percelen er al een aantal zijn verkocht maar het bouwen van de woningen nog niet is gestart waardoor deze percelen nog moeten worden gezien als mogelijke
concurrentie in de re-sales markt.
Jaar Absorptie aantal percelen Beschikbare percelen (voorraad)
voor gezinswoningen
West San Antonio markt
2002 1.005
2003 1.348
2004 1.603 954
T/m september 2005 2.280 1.689
Gemiddeld 3,75 jaar 1.663 Voorraad 1.689 : absorptie 1.663 = 1,02 jaar
13