download dit artikel - Rboi

www.romagazine.nl
juni 2013
ruimtelijke ontwikkeling, infrastructuur en milieu
Veranderend
winkellandschap
Zorgen om luchtkwaliteit
De grote en middelgrote steden
dreigen de normen niet te halen
Nel de Jager
‘Je moet proberen de ziel van de
straat te doorgronden’
Flexibel bestemmingsplan
Vertrouwen als basis voor ontwikkeling
Zandheuvel, Westland

uimtelijke ontwikkeling, infrastructuur en milieu
VERANDEREND WINKELLANDSCHAP
Over achterhaalde en
nieuwe winkelconcepten
De opmars van internet en funshoppen vragen om een andere planologie van het winkelaanbod.
Christaller is achterhaald, net als de klassieke planologische onderzoeken, en met
winkelmeters ontwikkelen om het financiële plaatje rond te krijgen is het helemaal gedaan.
Niet alles kan meer overal. De toekomst is aan de uitgekiende winkelconcepten op basis van
de kwaliteiten op de winkellocatie en toegesneden op de specifieke behoefte van het publiek.
Een analyse en vooruitblik.
Er was eens…
Een wereld waarin detailhandel in Nederland gepland werd
volgens strakke richtlijnen en alle spelers in de markt wisten
waar ze aan toe waren. Het toverwoord was duurzame
ontwrichting van de voorzieningen of winkelstructuur.
Inderdaad een toverwoord: niemand wist precies wat het
was, maar het werkte wel. Winkels waren planbaar en de
overheid plande waar het goed was. Winkeliers verdienden er
aan, de ontwikkelaars verdienden er aan, de beleggers
verdienden er aan en de gemeenten verdienden er aan.
Winkelpanden werden, net als woningen alleen maar meer
waard. Met het toevoegen van winkels konden projecten die
niet haalbaar waren, haalbaar gemaakt worden.
Toen gebeurde er van alles tegelijk
In de uitspraken van de Marne en Sugar City heeft de Raad
van State het geheim van de ontwrichting onthuld. Ontwrichting
heeft te maken met de mogelijkheden van
inwoners van een gebied om op acceptabele afstand van hun
woning hun inkopen te kunnen doen; het consumentenbelang.
Ontwrichting heeft dus niet te maken met de behoefte
aan winkels, met het voorkomen van een te groot aanbod
aan winkels, waardoor bestaande winkels eventueel zullen
verdwijnen door de toegenomen concurrentie; het ondernemersbelang.
Kortom wanneer er door een nieuwe ontwikkeling
andere bestaande winkels verdwijnen, is er geen sprake
van ontwrichting. Het geheim is onthuld, maar de stok
Einde aan de autonome
bestedingsgroei
achter de deur is ook verdwenen, want effectief zal ontwrichting
vrijwel nooit voorkomen.
Wanneer ontwrichting zijn magie heeft verloren, heeft ook
het onderzoek dat moest aantonen dat er geen sprake is van
ontwrichting – het Distributie Planologisch Onderzoek
(DPO) - zijn magie verloren. De uitkomsten van dit DPO
bepaalde jarenlang de maatvoering van ontwikkelingen.
Nieuwe ontwikkelingen mogen nu leiden tot sluiting elders.
èè
juni 2013
17

uimtelijke ontwikkeling, infrastructuur en milieu
Trend
Dit leidt tot een grotere beleidsruimte voor gemeenten, die
het primaat hebben in de winkelplanning. Het leidt er verder
toe dat de concurrentie tussen gemeenten is toegenomen
omdat winkelprojecten met elkaar mogen concurreren.
Het DPO heeft wel jarenlang gewerkt. De eerlijkheid gebiedt
te zeggen dat dit mede het geval was omdat er vaak veel tijd
zat tussen het opstellen van het DPO en de uitvoering. Dat
kwam door de lange procedures. In een periode waarin de
behoefte aan winkelmeters autonoom groeide, door de groei
van de bevolking en de welvaart, was er bij opening vrijwel
altijd weer een tekort aan meters. Een tijdelijke conjunctuurterugval
werd veelal door de groei van de bevolking gecompenseerd.
Trendbreuken
Dat is structureel veranderd. De bevolking groeit in een
groot aantal gebieden niet meer. In steeds meer gebieden in
Nederland zal de bevolking gaan krimpen Er is sprake van
vergrijzing en ontgroening, wat leidt tot een vermindering
van de bestedingen in veel branchegroepen; al is de 70 jarige
van nu anders dan de 70 jarige van 30 jaar geleden. Bovendien
is het koopgedrag structureel aan het veranderen. De
consument besteedt steeds meer online – via internet. Van
de bestedingen aan non-food artikelen gaat in 2012
inmiddels meer dan 10 procent via internet. Dat komt
overeen met 2,3 miljoen winkelmeters in de non-food. Die
verandering vond in een periode van 12 jaar plaats. Er zijn
winkelprojecten van een paar duizend meters die er net zo
lang over doen om gerealiseerd te worden!
Het is de verwachting dat het aandeel bestedingen via
internet de komende jaren nog substantieel zal groeien naar
tussen de 20-25 procent in 2020. Dat zijn 5 miljoen
winkelmeters!
Einde aan de mythe van
de universele toepassing van
Christaller
Deze veranderingen gaan snel. Eigenlijk zijn alle cijfers van
voor 2008, zeker in de non-food niet meer bruikbaar. Er zijn
echter grote verschillen tussen branches. De bestedingen in
supermarkten groeien nog, maar de bestedingen in foodspeciaalzaken
zijn in 4 jaar met 10 procent gedaald. De
bestedingen in warenhuizen, en winkels in de branches spel/
media, bruin en witgoed, doe-het-zelf en wonen zijn in 4 jaar
met meer dan 10 procent gedaald.
Wanneer we deze percentages in ogenschouw nemen, dan
valt de leegstand nog mee. Uit de cijfers blijkt dat er eerst is
ingeteerd. In de branches waar sprake was van een daling
van bestedingen zijn de vloerproductiviteiten substantieel
gedaald. Er zit echter een ondergrens aan het interen op
winstgevendheid. Daardoor zal de daling in bestedingen in
winkels de komende tijd 1 op 1 te zien zijn in de afname van
Door toename internetverkopen neemt het aantal winkelmeters
sterk af.
Beeld Martin de Jong
winkelmeters en de toename van de leegstand, zeker bij
afloop van het huurcontract.
De behoefte aan winkelmeters werd altijd berekend door de
bestedingen te confronteren met de vloerproductiviteit.
Wanneer we dit systeem toepassen voor Nederland op de
periode 2008 – 2011 (4 jaar) dan is er een afname van het
aantal winkelmeters per 1000 inwoners in Nederland in 4
jaar te verwachten van 6 procent. Dat is 15 procent in 10
jaar! Daar kan geen bevolkingsgroei tegenop.
Funshoppen
In de detailhandelsplanning was conform de theorie van
Christaller (uit 1933) altijd uitgangspunt dat de consument
kiest voor de dichtstbijzijnde voorziening die voorziet in hun
behoefte. Heel recent heeft de RABO-bank een onderzoek
gepubliceerd (Fun of functie, mei 2013) dat onderbouwt wat
we wel wisten maar lange tijd niet in de praktijk brachten in
de winkelplanning. Het onderzoek toont aan dat de
ontwikkelingsmogelijkheden van winkelgebieden samenhangen
met hun grootte. Uit cijfers blijkt dat in kleinere kernen
de afgelopen jaren een positieve ontwikkeling plaatsvond,
op basis van het beter binden van hun eigen bevolking.
Dit is boodschappen en aankopen doen op basis van functie.
Het onderzoek toont ook aan dat grote winkelgebieden
(+ 60.000 m 2 wvo) een positieve ontwikkeling laten zien
door een toegenomen toevloeiing. Dit hangt samen met het
winkelen op basis van beleving = fun. Aardig is dat de
RABO-bank laat zien dat er een verband is tussen de hoogte
van de toevloeiing en de ontwikkeling van de omzet en de
het aantal restaurants en cafés.
De middelgrote winkelgebieden, in de meeste Nederlandse
gemeenten dus, vallen tussen wal en schip. Zij zijn te groot
juni 2013
18

voor de functie boodschappengebied, waardoor een
behoorlijke toevloeiing uit andere gebieden noodzakelijk is.
Zij zijn echter te klein en hebben veelal te weinig beleving
om die toevloeiing te genereren. Bovendien zijn veel van
deze gebieden de afgelopen jaren gegroeid vanuit het idee
dat men meer toevloeiing zou genereren. Iets wat de buren
in veel gevallen ook hadden gedacht. In de winkelgebieden
die tussen tafellaken en servet in zitten, zullen de komende
jaren de klappen vallen wat betreft leegstand. Dit geldt naar
verwachting ook voor de perifere winkelgebieden. De
functionele bouwmarkt voor het eigen verzorgingsgebied of
het grote thematische winkelgebied met veel horeca hebben
beperkt last van internet. De perifere winkelgebieden daar
tussenin zullen de teruggang in de detailhandelsbestedingen
in fysieke winkels hard gaan voelen. Deze trend wordt
bevestigd door de eveneens recent verschenen evaluatie van
de binnenstadsmonitor (Emma Retail, mei 2013), die
aangeeft dat voor binnensteden de groep die lang in een
gebied verblijft (+ 2 uur) belangrijker is geworden (van 30
naar 40 procent). Deze groep bezoekt de binnen stad veelal
laagfrequent en woont relatief ver weg.
Omslag
Wanneer we een dagje willen gaan winkelen is afstand steeds
minder de beperkende factor geworden. We besteden minder
tijd aan winkelen, maar wanneer we dan gaan winkelen, dan
kiezen we voor het meest aantrekkelijke gebied om te
verblijven. Dit is steeds vaker een grote stad, of een
specifieke grote winkel met horeca, waarbij men een aantal
kleinere steden voorbij rijdt.
De verhalen na een dagje winkelen gaan ook vaak niet over
de winkels, die zijn op veel plaatsen hetzelfde, maar over de
horeca: het leuke terras of de lekkere lunch. Onderzoek uit
Probleem vooral bij middelgrote
winkelgebieden
de jaren 90, uitgevoerd door RBOI in het plaatsje Sluis gaf al
aan dat Belgen de kwaliteit van de horeca het belangrijkste
element vinden bij de keuze van een plaats om te winkelen.
Wat dat betreft lijken Nederlanders steeds meer op Belgen.
Ontwikkelaars zijn gestopt met het op risico en op basis van
èè
Noord-Beveland: winkels concentreren
In Kamperland - Gemeente Noord-Beveland, 5 dorpen totaal
ca. 7.000 inwoners - komt een nieuw winkelcentrum. Het is
een krimpgebied met een toeristische functie. Er zijn twee
opties: niets doen, waardoor in de dorpen vrijwel alles
verdwijnt of actief winkels concentreren waardoor er in één
plaats een zo compleet mogelijk winkelaanbod is. Gekozen is
voor het laatste. Het winkelcentrum wordt ontwikkeld door
de eigenaar van de C1000-supermarkt. Alle huurders zijn op
voorhand bekend. In een interactief planproces en in
samenwerking tussen gemeente, de eigenaar van de
supermarkt en de architect en RBOI is het idee in 6 maanden
op haalbaarheid getoetst en uitgewerkt tot een bouwplan en
een bestemmingsplan gereed voor de procedure.
Plankaar t en
impressie
winkelgebied
Kamperland.
Beeld RBOI
juni 2013
19

uimtelijke ontwikkeling, infrastructuur en milieu
Trend
tijdelijke functies is een tijdelijke optie. Met name in
middelgrote steden en in middelgrote winkelgebieden in de
periferie zal moeten worden gezocht naar een structurele
andere invulling van winkelpanden of gebieden die hun
functie verliezen. Nog altijd gaat die aanpak uit van de
klassieke winkelfunctie die gebieden hadden. Dat is de ogen
sluiten voor de nieuwe werkelijkheid. Van belang is te
onderkennen welke gebieden het als winkelgebied niet meer
gaan redden en hier nieuw beleid voor op te stellen, gericht
op andere functies.
Voor een deel liggen deze gebieden aan randen van het
Plannen op basis DPO heeft z’n
langste tijd gehad
L eegstand winkelpanden op veel plekken str uctureel;
Amsterdamsestraatweg Utrecht.
Beeld Marcel Bayer
een DPO ontwikkelen van winkelmeters, die vervolgens
moeten worden ingevuld. Zelfs RABO-vastgoed trekt zich
terug uit het ontwikkelen van winkelvastgoed. De winkelprojecten
die nu worden opgestart, zijn projecten in opdracht
van of direct voor de eindgebruiker. Winkelmeters als
productiemiddel voor retailers, een goed centrum wordt een
asset voor woongebieden en toeristengebieden en veel
minder een middel voor ontwikkelaars, beleggers en
gemeenten om (snel) geld te verdienen.
Verdienmodel
In het voorgaande is het woord economische crisis niet
gevallen, hoewel de effecten van de economische crisis wel in
de bestedingscijfers zitten. De beschreven ontwikkelingen en
trends zijn structureel en zullen het winkellandschap dus
structureel veranderen. De tijd van voor 2008 komt in
winkelland niet meer terug.
We waren gewend om investeringen in winkelgebieden te
financieren uit de uitbreiding van het aantal winkelmeters.
Die tijd is in de meeste winkelgebieden voorbij.
Om in te spelen op de veranderingen moet er geïnvesteerd
worden in winkelgebieden terwijl deze in de meeste gevallen
gelijktijdig kleiner worden. Dit vereist een ander verdienmodel,
met een langere termijn. Het gaat daarbij om investeringen
met als doel het op peil houden van de functie van het
winkelgebied om daarmee de huurwaarde/vastgoedwaarde
op peil te houden; onderhoud.
We zullen dus om moeten leren gaan met een structurele
afname van de behoefte aan winkelmeters. Het invullen met
centra. Dit zijn gebieden die van oudsher van kleur veranderen.
Jane Jacobs heeft ons al ruim 50 jaar geleden geleerd
dat het creëren van de goede voorwaarden voor ondernemerschap
en organische verandering hier belangrijk is. Bestemmingsplannen
zijn hier vaak niet op afgestemd. In deze
gebieden is het belangrijk te gaan werken met bestemmingsplannen
die ruimte bieden aan niet verwachte en niet
planbare ontwikkelingen. In deze plannen moeten slechts
die zaken worden uitgesloten die beleidsmatig echt ongewenst
zijn. Dat is wennen.
Multichannel
Detailhandelsplanning wordt weer winkelplanning of nog
liever planning van commerciële voorzieningen en concepten.
Deze planning en het onderzoek hiervoor zal veel
specifieker en marktgerichter moeten zijn. Het zal moeten
gaan over concrete functies en concrete eindgebruikers en
niet meer over abstracte meters. Onderzoek moet zich
Denken in vraaggestuurde
concepten en niet in meters
richten op het onderzoeken van specifieke behoefte en
haalbare commerciële concepten in plaats van het voorkomen
van abstracte ontwrichting. We zullen moeten leren
denken vanuit concepten die aansluiten op de veranderde
consument. Waren we gewend aan steeds grotere supermarkten
om boodschappen te doen, ook voor boodschappen
wordt multichannel de toekomst. Er zullen straks gewone
supermarkten zijn (wel minimaal 1.200 m2 wvo voor een
goed assortiment); hybride supermarkten: een kleinere
supermarkt goed bereikbaar in drukke gebieden met veel
vers in de winkel (wat eten we vandaag?); afhaalmogelijkheden
voor de standaard boodschappen (wat heb ik deze week
nodig?), die op bestelling klaar staan, pick-up points op goed
bereikbare plekken tussen woon- en werkgebieden; en
belevenis supermarkten als uitje en om inspiratie op te doen.
juni 2013
20

ontwikkeling, infrastructuur en milieu
Functie
Visies op de ontwikkeling van winkelgebieden zullen
voortaan primair uit moeten gaan van de functie van een
winkelgebied en de maatregelen die nodig zijn voor een
optimaal vervullen van die functie. Bij boodschappengebieden
is daarom de aanwezigheid van een compleet supermarktaanbod,
met aanvullende winkels in dagelijkse en
frequent benodigde niet-dagelijkse artikelen essentieel, in
combinatie met bereikbaarheid en gratis parkeren. Boodschappengebieden
met gratis parkeren presteren beter dan
gebieden met betaald parkeren. De samenstelling van het
aanbod is belangrijker dan het aantal meters.
Bij het bepalen van de bovenlokale functie zijn realiteitszin
en regionale afstemming cruciale voorwaarden. Het
beantwoorden van de vraag: ‘waarom zou ik mijn beperkte
tijd inzetten om juist daar te gaan winkelen’ moet daarbij
leidend zijn. Uit een analyse van DPO’s voor een aantal losse
projecten in een stad van ca. 80.000 inwoners bleek dat hier
minimaal 120.000 inwoners nodig waren. Ieder project had
de buren naar zich toe gerekend.
Hoewel de markt en de consument bepalend zijn, is sturing
van de winkelplanning noodzakelijk. Gelet op het eigenbelang
van gemeenten en de moeilijke beslissingen die nodig
zullen zijn in een krimpende markt, is regionale afstemming
onontkoombaar.
Regionale afstemming
noodzakelijk
Er liggen kansen voor specifieke concepten die vernieuwend
zijn en uitgaan van de nieuwe consument. Het gaat daarbij
om een totaalconcept waarbij de consument wordt vermaakt,
terwijl hij geld uitgeeft. Dit hoeft geen Disney te
zijn, want kan net zo goed liggen in de branches van boeken,
media, sport of antiek, maar wel met de kwaliteit en
consumentgerichtheid van Disney.
é Koos Seerden
Directeur Rho adviseurs voor leefruimte (voorheen
RBOI + Bureau Vijn)
Jumbo Breda: ‘live’ koken in de winkel
Jumbo Foodmarkt in Breda is een nieuw supermarktconcept
(met 6.000 m2 wvo de grootste supermarkt van Nederland)
op een perifere locatie. Deze supermarkt had ingevuld
kunnen worden als een gewone grotere supermarkt. Door
zijn omvang moet de winkel echter zijn omzet uit een groot
gebied halen. Daarom is nagedacht hoe deze winkel consumenten
kan verleiden om verder te rijden. Consumenten zijn
hiertoe alleen te verleiden wanneer het productaanbod
bijzonder, gezond, lekker en goedkoop is, in combinatie met
fun. Er is daarom gekozen voor een bijzonder groot assortiment
dat hier op inspeelt gecombineerd met horeca inclusief
‘live’ koken in de winkel. Klanten kunnen zelf kiezen of ze
alleen de ingrediënten meenemen en het gerecht zelf thuis
maken, het gerecht kant-en-klaar mee naar huis nemen of
het gerecht ter plaatse opeten in het Foodmarkt Café.
Boodschappen doen wordt zo een belevenis (kopen – inspireren
– proeven).Door de combinatie met goedkope en
goede horeca ontstaat een soort IKEA-model. Hier is de
horeca een essentieel onderdeel van de aantrekkingskracht.
‘Live ’ koken
bi j Jumbo
Foodmarkt,
Breda;
boodschappen
doen als
belevenis
Beeld Jumbo
juni 2013
21
ruimtelijke