download dit artikel - Rboi
download dit artikel - Rboi
download dit artikel - Rboi
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
www.romagazine.nl<br />
<br />
juni 2013<br />
ruimtelijke ontwikkeling, infrastructuur en milieu<br />
Veranderend<br />
winkellandschap<br />
Zorgen om luchtkwaliteit<br />
De grote en middelgrote steden<br />
dreigen de normen niet te halen<br />
Nel de Jager<br />
‘Je moet proberen de ziel van de<br />
straat te doorgronden’<br />
Flexibel bestemmingsplan<br />
Vertrouwen als basis voor ontwikkeling<br />
Zandheuvel, Westland
uimtelijke ontwikkeling, infrastructuur en milieu<br />
VERANDEREND WINKELLANDSCHAP<br />
Over achterhaalde en<br />
nieuwe winkelconcepten<br />
De opmars van internet en funshoppen vragen om een andere planologie van het winkelaanbod.<br />
Christaller is achterhaald, net als de klassieke planologische onderzoeken, en met<br />
winkelmeters ontwikkelen om het financiële plaatje rond te krijgen is het helemaal gedaan.<br />
Niet alles kan meer overal. De toekomst is aan de uitgekiende winkelconcepten op basis van<br />
de kwaliteiten op de winkellocatie en toegesneden op de specifieke behoefte van het publiek.<br />
Een analyse en vooruitblik.<br />
Er was eens…<br />
Een wereld waarin detailhandel in Nederland gepland werd<br />
volgens strakke richtlijnen en alle spelers in de markt wisten<br />
waar ze aan toe waren. Het toverwoord was duurzame<br />
ontwrichting van de voorzieningen of winkelstructuur.<br />
Inderdaad een toverwoord: niemand wist precies wat het<br />
was, maar het werkte wel. Winkels waren planbaar en de<br />
overheid plande waar het goed was. Winkeliers verdienden er<br />
aan, de ontwikkelaars verdienden er aan, de beleggers<br />
verdienden er aan en de gemeenten verdienden er aan.<br />
Winkelpanden werden, net als woningen alleen maar meer<br />
waard. Met het toevoegen van winkels konden projecten die<br />
niet haalbaar waren, haalbaar gemaakt worden.<br />
Toen gebeurde er van alles tegelijk<br />
In de uitspraken van de Marne en Sugar City heeft de Raad<br />
van State het geheim van de ontwrichting onthuld. Ontwrichting<br />
heeft te maken met de mogelijkheden van<br />
inwoners van een gebied om op acceptabele afstand van hun<br />
woning hun inkopen te kunnen doen; het consumentenbelang.<br />
Ontwrichting heeft dus niet te maken met de behoefte<br />
aan winkels, met het voorkomen van een te groot aanbod<br />
aan winkels, waardoor bestaande winkels eventueel zullen<br />
verdwijnen door de toegenomen concurrentie; het ondernemersbelang.<br />
Kortom wanneer er door een nieuwe ontwikkeling<br />
andere bestaande winkels verdwijnen, is er geen sprake<br />
van ontwrichting. Het geheim is onthuld, maar de stok<br />
Einde aan de autonome<br />
bestedingsgroei<br />
achter de deur is ook verdwenen, want effectief zal ontwrichting<br />
vrijwel nooit voorkomen.<br />
Wanneer ontwrichting zijn magie heeft verloren, heeft ook<br />
het onderzoek dat moest aantonen dat er geen sprake is van<br />
ontwrichting – het Distributie Planologisch Onderzoek<br />
(DPO) - zijn magie verloren. De uitkomsten van <strong>dit</strong> DPO<br />
bepaalde jarenlang de maatvoering van ontwikkelingen.<br />
Nieuwe ontwikkelingen mogen nu leiden tot sluiting elders.<br />
èè<br />
juni 2013<br />
17
uimtelijke ontwikkeling, infrastructuur en milieu<br />
Trend<br />
Dit leidt tot een grotere beleidsruimte voor gemeenten, die<br />
het primaat hebben in de winkelplanning. Het leidt er verder<br />
toe dat de concurrentie tussen gemeenten is toegenomen<br />
omdat winkelprojecten met elkaar mogen concurreren.<br />
Het DPO heeft wel jarenlang gewerkt. De eerlijkheid gebiedt<br />
te zeggen dat <strong>dit</strong> mede het geval was omdat er vaak veel tijd<br />
zat tussen het opstellen van het DPO en de uitvoering. Dat<br />
kwam door de lange procedures. In een periode waarin de<br />
behoefte aan winkelmeters autonoom groeide, door de groei<br />
van de bevolking en de welvaart, was er bij opening vrijwel<br />
altijd weer een tekort aan meters. Een tijdelijke conjunctuurterugval<br />
werd veelal door de groei van de bevolking gecompenseerd.<br />
Trendbreuken<br />
Dat is structureel veranderd. De bevolking groeit in een<br />
groot aantal gebieden niet meer. In steeds meer gebieden in<br />
Nederland zal de bevolking gaan krimpen Er is sprake van<br />
vergrijzing en ontgroening, wat leidt tot een vermindering<br />
van de bestedingen in veel branchegroepen; al is de 70 jarige<br />
van nu anders dan de 70 jarige van 30 jaar geleden. Bovendien<br />
is het koopgedrag structureel aan het veranderen. De<br />
consument besteedt steeds meer online – via internet. Van<br />
de bestedingen aan non-food <strong>artikel</strong>en gaat in 2012<br />
inmiddels meer dan 10 procent via internet. Dat komt<br />
overeen met 2,3 miljoen winkelmeters in de non-food. Die<br />
verandering vond in een periode van 12 jaar plaats. Er zijn<br />
winkelprojecten van een paar duizend meters die er net zo<br />
lang over doen om gerealiseerd te worden!<br />
Het is de verwachting dat het aandeel bestedingen via<br />
internet de komende jaren nog substantieel zal groeien naar<br />
tussen de 20-25 procent in 2020. Dat zijn 5 miljoen<br />
winkelmeters!<br />
Einde aan de mythe van<br />
de universele toepassing van<br />
Christaller<br />
Deze veranderingen gaan snel. Eigenlijk zijn alle cijfers van<br />
voor 2008, zeker in de non-food niet meer bruikbaar. Er zijn<br />
echter grote verschillen tussen branches. De bestedingen in<br />
supermarkten groeien nog, maar de bestedingen in foodspeciaalzaken<br />
zijn in 4 jaar met 10 procent gedaald. De<br />
bestedingen in warenhuizen, en winkels in de branches spel/<br />
media, bruin en witgoed, doe-het-zelf en wonen zijn in 4 jaar<br />
met meer dan 10 procent gedaald.<br />
Wanneer we deze percentages in ogenschouw nemen, dan<br />
valt de leegstand nog mee. Uit de cijfers blijkt dat er eerst is<br />
ingeteerd. In de branches waar sprake was van een daling<br />
van bestedingen zijn de vloerproductiviteiten substantieel<br />
gedaald. Er zit echter een ondergrens aan het interen op<br />
winstgevendheid. Daardoor zal de daling in bestedingen in<br />
winkels de komende tijd 1 op 1 te zien zijn in de afname van<br />
Door toename internetverkopen neemt het aantal winkelmeters<br />
sterk af.<br />
Beeld Martin de Jong<br />
winkelmeters en de toename van de leegstand, zeker bij<br />
afloop van het huurcontract.<br />
De behoefte aan winkelmeters werd altijd berekend door de<br />
bestedingen te confronteren met de vloerproductiviteit.<br />
Wanneer we <strong>dit</strong> systeem toepassen voor Nederland op de<br />
periode 2008 – 2011 (4 jaar) dan is er een afname van het<br />
aantal winkelmeters per 1000 inwoners in Nederland in 4<br />
jaar te verwachten van 6 procent. Dat is 15 procent in 10<br />
jaar! Daar kan geen bevolkingsgroei tegenop.<br />
Funshoppen<br />
In de detailhandelsplanning was conform de theorie van<br />
Christaller (uit 1933) altijd uitgangspunt dat de consument<br />
kiest voor de dichtstbijzijnde voorziening die voorziet in hun<br />
behoefte. Heel recent heeft de RABO-bank een onderzoek<br />
gepubliceerd (Fun of functie, mei 2013) dat onderbouwt wat<br />
we wel wisten maar lange tijd niet in de praktijk brachten in<br />
de winkelplanning. Het onderzoek toont aan dat de<br />
ontwikkelingsmogelijkheden van winkelgebieden samenhangen<br />
met hun grootte. Uit cijfers blijkt dat in kleinere kernen<br />
de afgelopen jaren een positieve ontwikkeling plaatsvond,<br />
op basis van het beter binden van hun eigen bevolking.<br />
Dit is boodschappen en aankopen doen op basis van functie.<br />
Het onderzoek toont ook aan dat grote winkelgebieden<br />
(+ 60.000 m 2 wvo) een positieve ontwikkeling laten zien<br />
door een toegenomen toevloeiing. Dit hangt samen met het<br />
winkelen op basis van beleving = fun. Aardig is dat de<br />
RABO-bank laat zien dat er een verband is tussen de hoogte<br />
van de toevloeiing en de ontwikkeling van de omzet en de<br />
het aantal restaurants en cafés.<br />
De middelgrote winkelgebieden, in de meeste Nederlandse<br />
gemeenten dus, vallen tussen wal en schip. Zij zijn te groot<br />
juni 2013<br />
18
voor de functie boodschappengebied, waardoor een<br />
behoorlijke toevloeiing uit andere gebieden noodzakelijk is.<br />
Zij zijn echter te klein en hebben veelal te weinig beleving<br />
om die toevloeiing te genereren. Bovendien zijn veel van<br />
deze gebieden de afgelopen jaren gegroeid vanuit het idee<br />
dat men meer toevloeiing zou genereren. Iets wat de buren<br />
in veel gevallen ook hadden gedacht. In de winkelgebieden<br />
die tussen tafellaken en servet in zitten, zullen de komende<br />
jaren de klappen vallen wat betreft leegstand. Dit geldt naar<br />
verwachting ook voor de perifere winkelgebieden. De<br />
functionele bouwmarkt voor het eigen verzorgingsgebied of<br />
het grote thematische winkelgebied met veel horeca hebben<br />
beperkt last van internet. De perifere winkelgebieden daar<br />
tussenin zullen de teruggang in de detailhandelsbestedingen<br />
in fysieke winkels hard gaan voelen. Deze trend wordt<br />
bevestigd door de eveneens recent verschenen evaluatie van<br />
de binnenstadsmonitor (Emma Retail, mei 2013), die<br />
aangeeft dat voor binnensteden de groep die lang in een<br />
gebied verblijft (+ 2 uur) belangrijker is geworden (van 30<br />
naar 40 procent). Deze groep bezoekt de binnen stad veelal<br />
laagfrequent en woont relatief ver weg.<br />
Omslag<br />
Wanneer we een dagje willen gaan winkelen is afstand steeds<br />
minder de beperkende factor geworden. We besteden minder<br />
tijd aan winkelen, maar wanneer we dan gaan winkelen, dan<br />
kiezen we voor het meest aantrekkelijke gebied om te<br />
verblijven. Dit is steeds vaker een grote stad, of een<br />
specifieke grote winkel met horeca, waarbij men een aantal<br />
kleinere steden voorbij rijdt.<br />
De verhalen na een dagje winkelen gaan ook vaak niet over<br />
de winkels, die zijn op veel plaatsen hetzelfde, maar over de<br />
horeca: het leuke terras of de lekkere lunch. Onderzoek uit<br />
Probleem vooral bij middelgrote<br />
winkelgebieden<br />
de jaren 90, uitgevoerd door RBOI in het plaatsje Sluis gaf al<br />
aan dat Belgen de kwaliteit van de horeca het belangrijkste<br />
element vinden bij de keuze van een plaats om te winkelen.<br />
Wat dat betreft lijken Nederlanders steeds meer op Belgen.<br />
Ontwikkelaars zijn gestopt met het op risico en op basis van<br />
èè<br />
Noord-Beveland: winkels concentreren<br />
In Kamperland - Gemeente Noord-Beveland, 5 dorpen totaal<br />
ca. 7.000 inwoners - komt een nieuw winkelcentrum. Het is<br />
een krimpgebied met een toeristische functie. Er zijn twee<br />
opties: niets doen, waardoor in de dorpen vrijwel alles<br />
verdwijnt of actief winkels concentreren waardoor er in één<br />
plaats een zo compleet mogelijk winkelaanbod is. Gekozen is<br />
voor het laatste. Het winkelcentrum wordt ontwikkeld door<br />
de eigenaar van de C1000-supermarkt. Alle huurders zijn op<br />
voorhand bekend. In een interactief planproces en in<br />
samenwerking tussen gemeente, de eigenaar van de<br />
supermarkt en de architect en RBOI is het idee in 6 maanden<br />
op haalbaarheid getoetst en uitgewerkt tot een bouwplan en<br />
een bestemmingsplan gereed voor de procedure.<br />
Plankaar t en<br />
impressie<br />
winkelgebied<br />
Kamperland.<br />
Beeld RBOI<br />
juni 2013<br />
19
uimtelijke ontwikkeling, infrastructuur en milieu<br />
Trend<br />
tijdelijke functies is een tijdelijke optie. Met name in<br />
middelgrote steden en in middelgrote winkelgebieden in de<br />
periferie zal moeten worden gezocht naar een structurele<br />
andere invulling van winkelpanden of gebieden die hun<br />
functie verliezen. Nog altijd gaat die aanpak uit van de<br />
klassieke winkelfunctie die gebieden hadden. Dat is de ogen<br />
sluiten voor de nieuwe werkelijkheid. Van belang is te<br />
onderkennen welke gebieden het als winkelgebied niet meer<br />
gaan redden en hier nieuw beleid voor op te stellen, gericht<br />
op andere functies.<br />
Voor een deel liggen deze gebieden aan randen van het<br />
Plannen op basis DPO heeft z’n<br />
langste tijd gehad<br />
L eegstand winkelpanden op veel plekken str uctureel;<br />
Amsterdamsestraatweg Utrecht.<br />
Beeld Marcel Bayer<br />
een DPO ontwikkelen van winkelmeters, die vervolgens<br />
moeten worden ingevuld. Zelfs RABO-vastgoed trekt zich<br />
terug uit het ontwikkelen van winkelvastgoed. De winkelprojecten<br />
die nu worden opgestart, zijn projecten in opdracht<br />
van of direct voor de eindgebruiker. Winkelmeters als<br />
productiemiddel voor retailers, een goed centrum wordt een<br />
asset voor woongebieden en toeristengebieden en veel<br />
minder een middel voor ontwikkelaars, beleggers en<br />
gemeenten om (snel) geld te verdienen.<br />
Verdienmodel<br />
In het voorgaande is het woord economische crisis niet<br />
gevallen, hoewel de effecten van de economische crisis wel in<br />
de bestedingscijfers zitten. De beschreven ontwikkelingen en<br />
trends zijn structureel en zullen het winkellandschap dus<br />
structureel veranderen. De tijd van voor 2008 komt in<br />
winkelland niet meer terug.<br />
We waren gewend om investeringen in winkelgebieden te<br />
financieren uit de uitbreiding van het aantal winkelmeters.<br />
Die tijd is in de meeste winkelgebieden voorbij.<br />
Om in te spelen op de veranderingen moet er geïnvesteerd<br />
worden in winkelgebieden terwijl deze in de meeste gevallen<br />
gelijktijdig kleiner worden. Dit vereist een ander verdienmodel,<br />
met een langere termijn. Het gaat daarbij om investeringen<br />
met als doel het op peil houden van de functie van het<br />
winkelgebied om daarmee de huurwaarde/vastgoedwaarde<br />
op peil te houden; onderhoud.<br />
We zullen dus om moeten leren gaan met een structurele<br />
afname van de behoefte aan winkelmeters. Het invullen met<br />
centra. Dit zijn gebieden die van oudsher van kleur veranderen.<br />
Jane Jacobs heeft ons al ruim 50 jaar geleden geleerd<br />
dat het creëren van de goede voorwaarden voor ondernemerschap<br />
en organische verandering hier belangrijk is. Bestemmingsplannen<br />
zijn hier vaak niet op afgestemd. In deze<br />
gebieden is het belangrijk te gaan werken met bestemmingsplannen<br />
die ruimte bieden aan niet verwachte en niet<br />
planbare ontwikkelingen. In deze plannen moeten slechts<br />
die zaken worden uitgesloten die beleidsmatig echt ongewenst<br />
zijn. Dat is wennen.<br />
Multichannel<br />
Detailhandelsplanning wordt weer winkelplanning of nog<br />
liever planning van commerciële voorzieningen en concepten.<br />
Deze planning en het onderzoek hiervoor zal veel<br />
specifieker en marktgerichter moeten zijn. Het zal moeten<br />
gaan over concrete functies en concrete eindgebruikers en<br />
niet meer over abstracte meters. Onderzoek moet zich<br />
Denken in vraaggestuurde<br />
concepten en niet in meters<br />
richten op het onderzoeken van specifieke behoefte en<br />
haalbare commerciële concepten in plaats van het voorkomen<br />
van abstracte ontwrichting. We zullen moeten leren<br />
denken vanuit concepten die aansluiten op de veranderde<br />
consument. Waren we gewend aan steeds grotere supermarkten<br />
om boodschappen te doen, ook voor boodschappen<br />
wordt multichannel de toekomst. Er zullen straks gewone<br />
supermarkten zijn (wel minimaal 1.200 m2 wvo voor een<br />
goed assortiment); hybride supermarkten: een kleinere<br />
supermarkt goed bereikbaar in drukke gebieden met veel<br />
vers in de winkel (wat eten we vandaag?); afhaalmogelijkheden<br />
voor de standaard boodschappen (wat heb ik deze week<br />
nodig?), die op bestelling klaar staan, pick-up points op goed<br />
bereikbare plekken tussen woon- en werkgebieden; en<br />
belevenis supermarkten als uitje en om inspiratie op te doen.<br />
juni 2013<br />
20
ontwikkeling, infrastructuur en milieu<br />
Functie<br />
Visies op de ontwikkeling van winkelgebieden zullen<br />
voortaan primair uit moeten gaan van de functie van een<br />
winkelgebied en de maatregelen die nodig zijn voor een<br />
optimaal vervullen van die functie. Bij boodschappengebieden<br />
is daarom de aanwezigheid van een compleet supermarktaanbod,<br />
met aanvullende winkels in dagelijkse en<br />
frequent benodigde niet-dagelijkse <strong>artikel</strong>en essentieel, in<br />
combinatie met bereikbaarheid en gratis parkeren. Boodschappengebieden<br />
met gratis parkeren presteren beter dan<br />
gebieden met betaald parkeren. De samenstelling van het<br />
aanbod is belangrijker dan het aantal meters.<br />
Bij het bepalen van de bovenlokale functie zijn realiteitszin<br />
en regionale afstemming cruciale voorwaarden. Het<br />
beantwoorden van de vraag: ‘waarom zou ik mijn beperkte<br />
tijd inzetten om juist daar te gaan winkelen’ moet daarbij<br />
leidend zijn. Uit een analyse van DPO’s voor een aantal losse<br />
projecten in een stad van ca. 80.000 inwoners bleek dat hier<br />
minimaal 120.000 inwoners nodig waren. Ieder project had<br />
de buren naar zich toe gerekend.<br />
Hoewel de markt en de consument bepalend zijn, is sturing<br />
van de winkelplanning noodzakelijk. Gelet op het eigenbelang<br />
van gemeenten en de moeilijke beslissingen die nodig<br />
zullen zijn in een krimpende markt, is regionale afstemming<br />
onontkoombaar.<br />
Regionale afstemming<br />
noodzakelijk<br />
Er liggen kansen voor specifieke concepten die vernieuwend<br />
zijn en uitgaan van de nieuwe consument. Het gaat daarbij<br />
om een totaalconcept waarbij de consument wordt vermaakt,<br />
terwijl hij geld uitgeeft. Dit hoeft geen Disney te<br />
zijn, want kan net zo goed liggen in de branches van boeken,<br />
media, sport of antiek, maar wel met de kwaliteit en<br />
consumentgerichtheid van Disney.<br />
é Koos Seerden<br />
Directeur Rho adviseurs voor leefruimte (voorheen<br />
RBOI + Bureau Vijn)<br />
Jumbo Breda: ‘live’ koken in de winkel<br />
Jumbo Foodmarkt in Breda is een nieuw supermarktconcept<br />
(met 6.000 m2 wvo de grootste supermarkt van Nederland)<br />
op een perifere locatie. Deze supermarkt had ingevuld<br />
kunnen worden als een gewone grotere supermarkt. Door<br />
zijn omvang moet de winkel echter zijn omzet uit een groot<br />
gebied halen. Daarom is nagedacht hoe deze winkel consumenten<br />
kan verleiden om verder te rijden. Consumenten zijn<br />
hiertoe alleen te verleiden wanneer het productaanbod<br />
bijzonder, gezond, lekker en goedkoop is, in combinatie met<br />
fun. Er is daarom gekozen voor een bijzonder groot assortiment<br />
dat hier op inspeelt gecombineerd met horeca inclusief<br />
‘live’ koken in de winkel. Klanten kunnen zelf kiezen of ze<br />
alleen de ingrediënten meenemen en het gerecht zelf thuis<br />
maken, het gerecht kant-en-klaar mee naar huis nemen of<br />
het gerecht ter plaatse opeten in het Foodmarkt Café.<br />
Boodschappen doen wordt zo een belevenis (kopen – inspireren<br />
– proeven).Door de combinatie met goedkope en<br />
goede horeca ontstaat een soort IKEA-model. Hier is de<br />
horeca een essentieel onderdeel van de aantrekkingskracht.<br />
‘Live ’ koken<br />
bi j Jumbo<br />
Foodmarkt,<br />
Breda;<br />
boodschappen<br />
doen als<br />
belevenis<br />
Beeld Jumbo<br />
juni 2013<br />
21<br />
ruimtelijke