CH-Profiel nr. 48, december 2012 - Cauberg-Huygen Raadgevende ...

-Profiel
CH-Profiel is een uitgave van Cauberg-Huygen Nummer 48 - December 2012
‘Luxe’ studentenwoningen
dankzij slim ontwerp
Duwo is in Nederland de onbetwiste marktleider op het gebied van studentenhuisvesting. De corporatie werkt
voortdurend aan uitbreiding van haar woningvoorraad, waarbij de woonwensen van studenten centraal staan.
Duwo heeft die wensen vertaald in een aantal standaard woningtypes voor alle nieuwbouwprojecten.
‘Duwo is een corporatie die zich exclusief op studenten richt’,
vertelt directeur Vastgoed Arne Dolle. ‘Dat doen we vanuit
onze missie om studenten betaalbare en kwalitatief goede
woningen aan te bieden. Duwo werkt met campuscontracten:
alleen studenten die ingeschreven zijn bij een onderwijsinstelling,
kunnen bij ons huren en dan alleen voor de periode van
hun inschrijving. We hebben daardoor weinig scheefhuurders
en kunnen onze woningen expliciet aan de doelgroep verhuren.’
Eisenpakket
In de loop der jaren is Duwo erin geslaagd om haar product
te optimaliseren: een woning die aan alle eisen en behoeften
voldoet en dat voor een zo laag mogelijke prijs. Dat is bijvoorbeeld
zichtbaar op de Amstelveense campus Uilenstede, waar
onlangs een studentencomplex met 450 zelfstandige woningen
werd gebouwd. Dolle: ‘Met dit project tonen we aan dat
studentenhuisvesting er luxe kan uitzien en toch betaalbaar
zijn, zowel voor de student als voor Duwo.’ Het geheim zit er
volgens Dolle in dat Duwo scherp nadenkt over de vraag: wat
heeft een student nodig, wat zijn de wettelijke eisen; en daarna:
hoe voldoe je daar het voordeligst aan? Uit haar beheersorganisatie
haalt Duwo veel input om het eisenpakket voortdurend te
optimaliseren. Studenten blijken bijvoorbeeld minder ruimteverwarming
te gebruiken, maar wel vaker te douchen. Daar kun je
je voordeel mee doen in het ontwerp van je warmwaterinstallatie.
Een integraal technisch advies is een cruciaal onderdeel van
een efficiënt ontwerp.
‘Geluid, energie en installatie zijn nauwelijks van elkaar los te
zien bij een gebouw als Uilenstede, dat onder een aanvliegroute
van Schiphol ligt’, zegt adviseur Jan Hardlooper, die het project
vanuit Cauberg-Huygen begeleidde. Na het nodige gepuzzel
van Duwo, Rochdale projectontwikkeling, Cauberg-Huygen,
architectenbureau HVDN en bouwbedrijf Van Wijnen, staat
inmiddels de eerste fase van het nieuwe Uilenstede. Een simpele
betonconstructie, eenvoudige installaties en één liftschacht met
twee liften die 450 studenten binnen de wettelijke normen
ontsluiten. Maar ook: aangename entrees en algemene ruimtes.
De eerste signalen van studenten en uit Duwo’s beheersorganisatie
zijn meer dan positief. Reden voor tevredenheid dus,
maar volgens Dolle kan het altijd beter: ‘Mijn droom is dat we
studentenwoningen ooit in 25 jaar kunnen afschrijven in plaats
van 50. Want het kan volgens mij nog veel slimmer.’
In hoeverre het daarvan gaat komen, hangt af van het kabinet.
De huidige plannen pakken zo desastreus uit dat Duwo moest
aankondigen alle projecten stil te zetten. Dolle: ‘Hopelijk zullen
de definitieve plannen werkbaarder zijn. Als die in het voorjaar
bekend worden, kunnen wij zien in hoeverre we onze ambities
nog kunnen realiseren. In afwachting daarvan lopen de voorbereidingen
van een aantal cruciale projecten overigens door.’
Meer informatie
Meer weten over het ontwikkelen van studentenhuisvesting?
Ir. Liselotte Apon en ing. Jan Hardlooper vertellen u er graag
meer over, e-mail: L.Apon@chri.nl of J.Hardlooper@chri.nl.
De bewoner: Linda Wesselman
Sinds vlak na de oplevering in februari van dit jaar woont Linda Wesselman, zesdejaars neuropsychologie
aan de Vrije Universiteit, in het nieuwe Uilenstede. Ze is een van de studenten die uit het oude naar het
nieuwe gedeelte verhuisde.
De ruimte was voor haar de belangrijkste reden om zich voor verhuizing op te geven: ‘Mijn oude kamer was achttien vierkante
meter, inclusief een kleine badkamer. De keuken deelde ik met anderen. Hier heb ik dertig vierkante meter en heb ik een eigen
keuken.’ Om voor verhuizing in aanmerking te komen, moeten studenten in de loop van hun studie genoeg punten verzameld
hebben. Bijgevolg is de studentenpopulatie in het nieuwe Uilenstede ouder. Wesselman: ‘Dat vind ik ook aantrekkelijk.’
De investering in de installaties en geluidswering was haar niet bewust opgevallen. ‘Maar het klopt wel dat ik mijn buren hier
zelden hoor, terwijl mijn buurman zware basspeakers heeft staan. In mijn oude kamer hoorde ik de boven- en benedenburen
vaak’, aldus Wesselman, die in het laatste jaar van haar studie zit en dus tegen de zomer haar kamer alweer zal moeten verlaten.
Voor een gezonde, veilige en duurzame leefomgeving | 1

‘Luxe’ studentenwoning
dankzij slim ontwerp
De bewoner:
Linda Wesselman
1
Brandveiligheid in zorg
legt de lat hoger
Colofon
Jury met bewoners
beslist over renovatie
Goedkope renovatie
vereist slimme aanpak
Column
Alphonse Hanlo: van
rapporteren naar adviseren
Natuurbeschermingstoets
‘Kijk niet naar de norm,
maar naar het natuureffect’
En Profiel
Maak kennis met ...
Peter-Paul Smoor
2
3
4
Amsterdam en ’s-Hertogenbosch verhuizen
Colofon
CH-Profiel is een uitgave van
Cauberg-Huygen.
CH-Profiel zenden we gratis aan onze relaties.
Ook CH-Profiel ontvangen? Stuur een e-mail
met uw gegevens naar profiel@chri.nl.
Vragen over het over nemen van tekst
en beeld kunt u stellen aan onze afdeling
Communicatie op kantoor Amsterdam.
Hoewel we de grootst mogelijke zorg
besteden aan de inhoud kunnen er geen
rechten aan worden ontleend. De uitgever
aanvaardt geen aansprakelijkheid voor
eventuele onjuistheden.
Brandveiligheid in zorg
legt de lat hoger
Stichting Mariënhoven te Vught beheert drie verzorgingstehuizen van respectievelijk ongeveer vijftig,
vijfentwintig en vier jaar oud. Daarnaast beheert de stichting ook 157 aanleunwoningen nabij twee
van de tehuizen. Logischerwijs liep de brandveiligheid in de drie panden en de aanleunwoningen sterk
uiteen, toen de stichting besloot de oudste twee te renoveren.
Eigenlijk was de opening van de nieuwbouw de aanleiding voor de
renovatie van de twee oudere tehuizen, vertelt directeur Vastgoed
Frank de Haas: ‘Ons nieuwe pand voldeed uiteraard aan alle moderne
eisen. Op zo’n moment denk je toch: als zich een calamiteit in een
van de oudere huizen of aanleunwoningen voordoet, zullen mensen
terecht vragen waarom de brandveiligheid daar op een lager niveau
stond. Dus hebben we ons onderhoudsprogramma voor 76 aanleunwoningen
uit 2016 naar voren gehaald.’
Brandveiligheid in verzorgingstehuizen is momenteel een veelbesproken
onderwerp, niet alleen omdat de vraag naar tehuizen door de
vergrijzing toeneemt, maar ook omdat de kwetsbare doelgroep noopt
tot strenge eisen aan de voorzieningen. Achteraf is het bijvoorbeeld
curieus dat de normen van twintig jaar geleden zware branddeuren
voorschreven die veel van de bewoners niet zelfstandig open zouden
kunnen krijgen.
Vertrouwen
De twee renovaties van Mariënhoven laten mooi het spectrum zien
van mogelijkheden om een oud pand brandveilig te maken, vertelt
Ingrid Naus, die de stichting vanuit Cauberg-Huygen adviseerde over
de aanpak: ‘Het ene pand moest naar nieuwbouwniveau getild worden
met bouwkundige ingrepen. Het andere zou voor tijdelijke huisvesting
gebruikt worden en hebben we naar het minimale niveau getild. Dat
stelt dan wel hoge eisen aan de bedrijfshulpverlening, want daarmee
moet je de beperkingen van het gebouw compenseren.’
‘Het rapport dat Ingrid Naus gemaakt heeft, is voor ons leidend
geweest bij de verbouwing’, vertelt De Haas, die aangeeft dat een
vertrouwensbasis cruciaal is in dit soort projecten. De finesses van
een advies kun je als opdrachtgever met een totaal andere core
business immers niet altijd doorgronden. De Haas is blij dat dit vertrouwen
een overtuigend project heeft opgeleverd. De brandweer
van Vught gebruikt zijn gebouwen nu zelfs om oefeningen te houden.
Zo raakt ze bovendien goed op de hoogte van de situatie.
Meer informatie
Meer weten over het brandveilig maken van uw zorggebouwen?
Ir. Ingrid Naus neemt graag de stappen met u door,
e-mail: I.Naus@chri.nl.
Jury met bewoners beslist over renovatie
Eindredactie en productie
Cauberg-Huygen, Amsterdam
Redactie
Christian Jongeneel, Rotterdam
Fotografie
Jos de Vos Fotografie, Broek in Waterland
Grafisch ontwerp en druk
Coers & Roest, Arnhem
Amsterdam
’s-Hertogenbosch
Maastricht
Rotterdam
Zwolle*
* akoestisch en bouwfysisch laboratorium
Corporatie QuaWonen uit Krimpen aan de IJssel besteedde
op bijzondere wijze een groot renovatieproject aan. Het
consortium waar Cauberg-Huygen deel van uitmaakte, bleek
het best in staat op deze innovatie in te spelen.
In de Krimpense wijk Kortland staan 240 eengezinswoningen, die zijn
ontworpen door architect Willem Wissing. In heel Nederland zijn er
zo’n 12.000 van dit type gebouwd, vooral in de jaren zestig. Ze zijn
inmiddels aan renovatie toe. Omdat QuaWonen zich ten doel gesteld
heeft in 2030 een energieneutrale woonvoorraad te hebben, moet op
dat vlak bij renovatie een forse slag gemaakt worden.
Dick de Bruin, manager vastgoed van QuaWonen: ‘Om zo’n ambitie
te realiseren heb je partners nodig. Je moet niet achter je bureau,
met hulp van enkele adviseurs, een plan maken en dat dan in de markt
zetten. In plaats daarvan moet je ook je kennis uit de markt halen.’
Speeddaten
Die inzet leidde tot een bijzonder experiment. QuaWonen stelde,
samen met de bewoners van de buurt, een aantal randvoorwaarden
vast waaraan de renovatie zou moeten voldoen. Vervolgens plaatste
de corporatie een advertentie, waar vijftig reacties op kwamen.
Na een selectieprocedure werden drie consortia uitgenodigd voor
de openbare presentatie, waarna een jury tot een beslissing kwam.
In het hele traject werden bewoners volop betrokken. Zij mochten
niet alleen hun mening kenbaar maken, maar ook daadwerkelijk
meebeslissen. ‘We zijn gewend in een kamertje rustig de alternatieven
tegen elkaar af te wegen, dus dit was voor ons ook nieuw’, vertelt
De Bruin, die ook in de jury zat. ‘Aanvankelijk kijk je vooral of een
concept goed aanvoelt, maar uiteindelijk komen ook harde factoren
als financiële, energetische, bouw- en woontechnische aspecten om
de hoek kijken.’
De combinatie van energieambitie en duurzaam wooncomfort gaf
voor de jury de doorslag bij de keuze voor het winnende concept
van SCoop (Hemubo, Rudy Uytenhaak architecten, KCP, Cauberg-
Huygen). Dit bezorgt de woningen het A++ label, het hoogst haalbare
niveau van energiezuinigheid voor bestaande woningen, tegen kosten
die binnen het budget blijven.
Meer informatie
Ir. Peter-Paul Smoor was namens Cauberg-Huygen betrokken bij
deze bijzondere aanbesteding en vertelt u er graag meer over,
e-mail: P.Smoor@chri.nl.
2 |
www.chri.nl

Van rapporteren
naar adviseren
Goedkope renovatie
vereist een slimme aanpak
Om woningen snel te kunnen renoveren, moet je het systematisch aanpakken. Cauberg-Huygen bracht zijn
kennis in bij BAM Woningbouw voor de ontwikkeling van een standaard aanpak voor vijf veel voorkomende
woningtypen. Zo kan BAM snel een goede inschatting maken van de kosten en opbrengsten van een
project.
W&R Renovatie is een door BAM ontwikkeld concept. Voor vijf veel
voorkomende woningtypen werd een standaard plan van aanpak
ontwikkeld, waarbij ook Cauberg-Huygen zijn kennis inbracht.
Die stelt BAM in staat om op projectniveau snel een goede inschatting
te maken van kosten en opbrengsten.
Jasper Sluimer, adjunct directeur bij BAM Woningbouw, legt het uit:
‘We hoeven per project niet steeds het wiel uit te vinden, maar alleen
de afwijkingen van de standaard te inventariseren. Omdat we met
vaste leveranciers werken, kunnen we snel de kosten berekenen
én een prijsgarantie geven. We weten immers beter waar we aan
beginnen. Ook voor de woningcorporaties, onze opdrachtgevers,
is het belangrijk vooraf de kosten en baten te kennen. En voor hun
huurders ook, natuurlijk.’
Galerijflats
BAM en Cauberg-Huygen werken al lang samen, geeft Sluimer aan.
‘Wij zoeken naar partners waarmee we een strategische alliantie
kunnen aangaan, omdat ze de theoretische aanvulling op onze
praktijkkennis bieden. De zekerheid van kwaliteit is voor ons
waardevoller dan de goedkoopste offerte.’ Als voorbeeld geeft
Sluimer de renovatie van 250 galerijflats in Nieuw-Vennep.
De uit voerder van BAM ging samen met een ver tegenwoordiger
van de corporatie alle huurders langs om uit te leggen wat er ging
gebeuren. Draagvlak onder huurders, die een huurverhoging krijgen
maar minder energie gaan gebruiken, is immers belangrijk.
De kennis van Cauberg-Huygen is ook onontbeerlijk bij de verdere
verfijning van de standaard aanpak. Daar is grote behoefte aan, zegt
Sluimer: ‘Van de zeven miljoen woningen in Nederland moet naar
schatting nog zo’n tachtig procent geïsoleerd worden. Er is dus veel
te doen.’
Meer informatie
Ook weten wat Cauberg-Huygen kan betekenen bij het systematisch
aanpakken van woningrenovatie? Ir. Marieke Koek informeert u er
graag verder over, e-mail: M.Koek@chri.nl.
Ooit mocht ik een offerte uitbrengen aan een
bedrijf waarvan de directeur een persoonlijke
vriend was. Zo kon ik informeel vragen wat hij
van onze offerte vond. Zijn antwoord luidde:
‘Alphonse, het ziet er heel knap uit. Als ik een
koudebrug nodig heb, zorgt de architect er maar
voor dat die erin komt, en als ik hem juist niet
nodig heb, moeten jullie zorgen dat hij wegblijft.
Maar wat doen jullie nu eigenlijk precies voor
ons?’ Ik antwoordde: ‘Wij zorgen ervoor dat
jullie medewerkers straks een veilige, gezonde
en comfortabele werkplek krijgen.’ Daarop zei hij:
’Schrijf dat dan op, dan begrijp ik het en krijg je
morgen opdracht’. Aldus geschiedde.
Die anekdote heb ik steeds in het achterhoofd
gehouden, terwijl we ons de afgelopen tijd bezonnen
op de strategie van het bedrijf. Cauberg-
Huygen heeft altijd solide rapporten afgeleverd,
maar de adviezen waren voor onze klanten niet
altijd meteen herkenbaar, omdat ze teveel onze
eigen, technische taal spraken.
Wij als ingenieurs hebben de neiging het rapport
te zien als een eindproduct. De klant vraagt
echter niet om bijvoorbeeld een brandveiligheidsrapport,
maar om een oplossing om zijn gebouw
brandveilig te kunnen gebruiken. Dat daar een
rapport voor nodig is, is voor hem bijzaak.
Het gaat dus om het hele traject van luisteren
naar de klant tot het begeleiden van de oplossing.
Dit inzicht vraagt van ons een denkomslag: de
klant dient centraal te staan, niet zijn technische
probleem. We zullen eerder met de klant om tafel
zitten, om te luisteren en zo achter diens ambitie
te komen. En we zullen ook langer met hem
om tafel blijven zitten, om hem te helpen bij
de realisatie van zijn droom/ambitie.
Dat die kennis onze kerncompetentie blijft, staat
buiten kijf. Bijdragen aan een duurzame, veilige
en gezonde leefomgeving is onderdeel van onze
missie. Onze klanten mogen erop rekenen dat we
die in de praktijk brengen op een manier die past
in deze tijd.
Alphonse Hanlo
algemeen directeur
a.hanlo@chri.nl
Voor een gezonde, veilige en duurzame leefomgeving | 3

Natuurbeschermingswet
Maak kennis met ...
‘Kijk niet naar de norm, maar naar
het natuureffect’
Peter-Paul Smoor
Vestiging Amsterdam
Functie senior projectleider
Leeftijd 35 jaar
Datum in dienst oktober 2009
Wat is je achtergrond?
Na mijn studie bouwkunde aan de TU Delft ben
ik aan de slag gegaan in de projectontwikkeling.
Daarin heb ik van alles gedaan: van renovatie
tot nieuwbouw, vooral woningen, maar ook
herontwikkeling van kantoren. Duurzaamheid
had daarbij steeds mijn speciale belangstelling.
Een bijzonder project dat ik begeleid heb, is de
verbouwing van een kantoorgebouw naar een
hotel. Dat brengt veel met zich mee. Zo moet
het ontwerp niet alleen economisch optimaal
zijn, maar ook tegemoetkomen aan de eisen
van omwonenden en passen bij de eisen van
de toekomstige gebruiker.
Wat is je functie?
Nu werk ik als senior projectleider vooral aan
duurzame projecten, met een focus op energiegebruik.
We hebben veel kennis op dit vlak in huis,
die ik help vertalen naar een business case voor
onze klanten – dus zowel de technische, als de
financiële aspecten van een project. Momenteel
ben ik bezig voor een corporatie te onderzoeken
hoe ze woningen duurzaam kunnen renoveren
met een levensduurverlenging van vijftig jaar.
Daarbij zoeken we een optimum tussen de total
cost of ownership van de corporatie en de totale
woonlasten van de huurders. Daarnaast ben ik
BREEAM-expert. BREEAM is een internationaal
duurzaamheidslabel, vooral interessant voor
winkelcentra, kantoren en publieke gebouwen.
Wat is je uitdaging?
Ik wil graag dat mijn werk onderscheidend is.
Dat wil zeggen dat ik niet gewoon een rapport
aflever, maar aan tafel de klant adviseer. Zo komt
er een advies dat meer is dan alleen een antwoord
op de initiële vraag. Door vanuit de klant
en de eindgebruiker te redeneren vergroot je de
kans dat een project wordt gerealiseerd dat ook
echt duurzaam is – en dat is voor mij toch de
ultieme motivatie.
Waarom Cauberg-Huygen?
Toen het slechter ging in de projectontwikkeling,
ben ik op zoek gegaan naar een werkgever die
aansloot bij mijn belangstelling voor kennis op het
gebied van duurzaamheid. Duurzaamheid is een
markt waar nog vele kansen liggen. Ik vind het
leuk dat ik namens Cauberg-Huygen die markt
kan verkennen en de ruimte krijg om kansen
te benutten. Uiteindelijk zal immers alles wat
gebouwd wordt, duurzaam moeten zijn.
De Natuurbeschermingswet is momenteel inzet van menig juridisch steekspel. De provincie Noord-Brabant besloot
onlangs zelfs te stoppen met handhaving van de wet, omdat die onuitvoerbaar zou zijn. Strategisch adviseur
Franci Vanweert legt uit waar de controverse om draait.
De inzet van de Natuurbeschermingswet is nobel: het beschermen
van natuurgebieden en kwetsbare flora en fauna tegen onder meer
een overdaad aan bemesting en verzuring door de neerslag van
stikstof, als gevolg van menselijke activiteit. Sommige planten en
dieren zijn gevoelig voor stikstofgehaltes, dus de normen zijn streng.
Waar de praktijk wringt, laat zich het best uitleggen met een voorbeeld,
zegt Franci Vanweert, die namens Cauberg-Huygen meerdere
cliënten op dit vlak adviseert. ‘Stel, je hebt een natuurgebied waar
een zeldzame plantensoort groeit. In de omgeving wordt een activiteit
ontwikkeld die tot toename van de stikstofdepositie leidt, bijvoorbeeld
de aanleg van een weg of de bouw van een stal. Hierdoor
neemt de stikstofdepositie toe met bijvoorbeeld 0,10 mol ofwel
1,4 gram stikstof per hectare per jaar. Dat is veel meer dan de
0,05 mol die menig vergunningverlener als grens hanteert. Dus moet
de initiatiefnemer uitgebreide onderzoeken uitvoeren, tijdrovende
procedures volgen en soms dure maatregelen treffen tegen de
uitstoot. Maar voor het beheer van dat natuurgebied wordt het gras
gemaaid en het maaisel afgevoerd. Dat is jaarlijks al vlug 40 kilo
afgevoerde stikstof per hectare. Die 1,4 gram stikstofdepositie valt
daarbij in het niet. Het werkelijke nadelig effect van het initiatief op
de natuur is verwaarloosbaar.’
Amsterdam en ’s-Hertogenbosch
verhuizen
In januari verhuizen de vestigingen ’s-Hertogenbosch en
Amsterdam. Deze verhuizingen passen binnen het duurzaamheidsbeleid
van Cauberg-Huygen.
De nieuwe lokaties bieden prima faciliteiten om onze klanten te
ontvangen en comfortabele werkplekken voor onze medewerkers.
Daarnaast hebben de gebouwen een beduidend betere energieprestatie
en zijn beide panden uitstekend bereikbaar met het openbaar
vervoer. Deze voorwaarden passen binnen de ‘CO 2 -bewust’
doelstellingen* van Cauberg Huygen.
Nieuwe adresgegevens
Voor beide vestigingen geldt dat behalve het bezoekadres de overige
contactgegevens ongewijzigd zijn gebleven. Huygen Installatie Advies
verhuist in beide gevallen uiteraard mee.
’s-Hertogenbosch
Europalaan 18-18A
5232 BC ’s-Hertogenbosch
Postbus 638
5201 AP’s-Hertogenbosch
T: 073 - 751 79 00
E: denbosch@chri.nl
Ingangsdatum: 1 januari 2012
Amsterdam
Sarphati Plaza
Rhijnspoorplein 14
1018 TX Amsterdam
Postbus 94204
1090 GE Amsterdam
T: 020 - 696 71 81
E: amsterdam@chri.nl
Ingangsdatum: 21 januari 2012
Maatwerk
Om de Natuurbeschermingswet uitvoerbaar te houden, ligt het
volgens Vanweert voor de hand om niet de kale depositie centraal
te stellen bij de besluitvorming, maar de werkelijke invloed van een
ontwikkeling op de natuur. Maatwerk dus. ‘Daarvoor moet je de
situatie ter plekke met berekeningen in kaart brengen’, legt Vanweert
uit. ‘En het belangrijkste: in samenwerking met ecologen bepalen wat
de werkelijke impact is op de natuur.’
Op dit moment staat niet vast welke kant het met de regelgeving
uitgaat, maar Vanweert ziet al wel een trend: ‘Ik zie een gelijkenis met
de regelgeving rond luchtkwaliteit, die in de eerste drie, vier jaar ook
vaak gewijzigd is om haar bij de praktijk te laten aansluiten. Ik zie
tekenen dat het met Natuurbeschermingswet dezelfde kant uitgaat.’
Meer informatie
Heeft u ontwikkelplannen en wilt u weten wat de invloed van de
Natuurbeschermingswet hierop is? Dr. Franci Vanweert neemt graag
de stappen met u door, e-mail: F.Vanweert@chri.nl.
Amsterdam
’s-Hertogenbosch
* In mei 2012 klom Cauberg-Huygen samen met Huygen Installatie
Advies van CO 2 -bewust certificaat niveau 3 naar niveau 4 op de
CO 2 -Prestatieladder.
4 |
www.chri.nl