Rapport Van Eesterenmuseum - Deelraad Nieuw-West

STUDIE VAN EESTERENMUSEUM

“Studie Van Eesterenmuseum”
Roterdam 27 januari 2009

INHOUDSOPGAVE
INLEIDING 4
KANSRIJKE MOGELIJKHEDEN VOOR DE DUPLEX 6
KANSRIJKE MOGELIJKHEDEN VOOR DE AIREY 11
KANSRIJKE MOGELIJKHEDEN VOOR DE KAM 17
NAAR EEN AANPAK VAN HET MUSEUM 22
studie Van Eesterenmuseum - 27-01-’09
3

vernieuwing Van Eesterenmuseum
Corporaties en Stadsdeel Geuzenveld-Slotermeer pakken de vernieuwing van Slotermeer
ambitieus aan. Onderdeel van het vernieuwingsgebied Slotermeer-Noord
is het gebied tussen het Gerbrandypark en de Burgermeester Vening Meineszlaan.
Het stadsdeel heeft dit gebied in het bestemmingsplan opgenomen als beschermd
stadsgezicht, inmiddels bekend als het Van Eesterenmuseum. Voor het stadsdeel
betekent dit een wens tot behoud. Voor drie complexen in dit gebied ligt dat wat betreft
de eigenaren, Far West, Eigen Haard, Rochdale en De Alliantie minder voor de
hand. Deze complexen betreffen de duplexwoningen rondom de Professor Oranjestraat,
de Aireywoningen aan de Burgemeester de Vlugtlaan en een aantal portiekblokken
haaks op de Theodorus Dobbestraat. De corporaties zijn op voorhand
niet overtuigd van de toekomstwaarde van dit bezit en hebben daarom bezwaar
aangetekend tegen het voorlopig bestemmingsplan; zij willen sloop en nieuwbouw
niet op voorhand uitsluiten. Tegelijkertijd willen partijen graag tot overeenstemming
komen over de complexen in het Van Eesterenmuseum. Zonder nadere kennis van
de mogelijkheden en de onmogelijkheden kan die overeenstemming niet bereikt
worden. Daarom willen corporaties en stadsdeel weten wat de verschillende opties
zijn voor de drie complexen. Om hier inzicht in te krijgen hebben corporaties en
stadsdeel aan van Van Schagen architekten gevraagd onderzoek te doen naar de
verschillende mogelijkheden.
het Van Eesterenmuseum ligt in Amsterdam-West
nader onderzoek
Voor de drie locaties willen betrokken partijen inzicht in meerdere realistische
opties:
-doorexploiteren;
-behoud door renovatie al dan niet met samenvoegvarianten;
-nieuwbouw in de footprint of in een footprint-plus; voor de locatie van de Aireywoningen
is een derde optie gewenst waarbij meer stedelijkheid van de Burgemeester
de Vlugtlaan uitgangspunt is.
In drie hoofdstukken worden per complex de kansrijke mogelijkheden en de bijbehorend
saldo van kosten en opbrengsten beschreven. Dit is een selectie van een
groter aantal mogelijkheden. De minder kansrijke mogelijkheden zijn in eerdere
besprekingen met betrokkenen afgevallen.
naar een aanpak
De gezamenlijke zoektocht naar opties voor het Van Eesterenmuseum kan bijdragen
aan de vorming van consensus over de aanpak van het gebied. De vraag
aan het eind van die zoektocht is natuurlijk wel waar we wat gaan doen in het Van
Eesterenmuseum. Toetsen van de opties aan een aantal criteria levert ook een
bijdrage aan de consensusvorming:
-Ten eerste natuurlijk de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteiten; de
reden immers waarom dit gebied tot museum is gedoopt.
-Ten tweede de financiën: het saldo van de verschillende opties tussen kosten en
opbrengsten.
-En ten derde het programma: de mate waarin de programmatische wensen
van verschillende partijen gerealiseerd worden en de onderscheiden doelgroepen
bediend worden.
In het slothoofdstuk worden de criteria nader toegelicht en gekruist met de opties
per complex. Dit leidt uiteindelijk tot drie aanpakvarianten waarin de aanpakken
per complex architectonisch-stedenbouwkundig, financieel en programmatisch met
elkaar in samenhang worden gebracht.
de Burgermeester De Vlugtlaan is de centrale as van het Van Eesterenmuseum
Van Schagen architekten 4

INLEIDING
DUPLEX
AIREY
KAM
grenzen Van Eesterenmuseum en de nader te onderzoeken gebouwen
aan de zuidkant grenst het Van Eesterenmuseum aan het Gerbrandypark
studie Van Eesterenmuseum - 27-01-’09 5

KANSRIJKE MOGELIJKHEDEN VOOR DE DUPLEX
De duplexwoningen zijn ondergebracht in blokken van vier panden en tien panden; één blok heeft veertien panden. De beukmaat
is 6,16m. (hart op hart), de woningdiepte is 7,80 (buitenkant gevel tot buitenkant gevel), de oppervlakte is 38 en 40 m2 gbo voor
de beneden- en bovenwoning. Voor de duplexwoningen zijn vier kansrijke mogelijkheden geïdentificeerd.
de duplexwoningen
groen aan de voor- en achterzijde en op de kop
bestaande situatie duplexwoningen
referentie: Jan van Galenstraat Hilversum
ontduplexen tot eengezinswoningen (in uitvoering)
door een uitgekiende verkaveling dringt het groen van de Burgemeester Vening Meineszlaan ver de buurt in
referentie : Pendrecht, Rotterdam
nieuwbouw eengezinswoningen in footprint
de duplexwoningen aan de Wiarda Beckmanstraat, Wolter Brandligtstraat
en Harry Koningsbergerstraat grenzen aan de voorzijde aan
een smalle straat en de koppen van eengezinswoningen
de duplexwoningen aan de Wiarda Beckmanstraat, Wolter Brandligtstraat
en Harry Koningsbergerstraat grenzen aan de achterzijde aan
een slecht zichtbaar en niet toegankelijk collectief groen
referentie’s referentie’s referentie’s referentie’s referentie’s referentie’s referentie’s referentie’s referentie’s referentie’s
Van Schagen architekten 6

DOOREXPLOITEREN
De doorexploiteervariant is berekend op basis van aannames voor huren, onderhoudskosten, levensduur, leegstand en mutatie.
DUPLEX doorexploiteren (10 jaar)
bestaand nieuw verschil
woningen 140 140 100%
aantal m 2 5800 5800 100%
doelgroep jo jo geen
stiko
niet van toepassing
expl.res.
positief
huur p.m. € 280 (68% C)
opm.
incl. 12.2% huurderving
studie Van Eesterenmuseum - 27-01-’09 7

BEHOUD DOOR ONTDUPLEXEN
Voor een kwaliteitsimpuls in de woningen zijn flinke investeringen in kozijnen, isolatie en comfort gewenst. De bestaande grootte
(ca. 40 m2 gbo) en de woonvorm (gemeenschappelijke opgang) maken grote investeringen met behoud van de huidige indeling
niet voor de hand liggend. De afschrijvingstermijn van grote investeringen zal lang zijn (30 tot 50 jaar), wat met een matige woonkwaliteit
niet realistisch is. In de behoudvariant is daarom het ontduplexen uitgangspunt. De ontduplexte woningen zijn ca. 85 m2
gbo en worden voorzien van een compleet nieuw inbouwpakket incl. installaties.
DUPLEX ontduplexen
bestaand nieuw verschil
woningen 140 70 50%
aantal m 2 5800 6100 106%
doelgroep jo jo+ge ge
stiko € 124.000
expl.res.
huur p.m.
winst
positief
€ 555 (74% van max. redelijk)
€ 59.600 (bij verkoop)
Van Schagen architekten 8

NIEUWBOUW VAN EENGEZINSWONINGEN IN DE FOOTPRINT
Voor nieuwbouw in de footprint is bij een diepte van 7,80 m. een woningbreedte van 8,00 vereist voor een oppervlakte van ca. 110
m2 gbo voor een ruime 4-kamerwoning. Een flauw hellende kap zonder stahoogte (conform bestaand), evt. als vliering te gebruiken,
beëindigt het blok. Parkeren kan vanwege de breedte met gemak in de voortuin opgelost worden. Op de koppen (Walraven
van Hallweg) ter plaatse van de huidige voorzieningen komt een afwijkend type in de vorm van een woonwerkwoning.
DUPLEX nieuwbouw footprint
bestaand nieuw verschil
woningen 140 55 39%
aantal m 2 5800 6200 109%
doelgroep jo ge ge
stiko € 194.000
expl.res.
positief
huur p.m. € 825 (98% van max. redelijk)
winst
€ 16.250 (bij verkoop)
studie Van Eesterenmuseum - 27-01-’09 9

NIEUWBOUW VAN EENGEZINSWONINGEN IN FOOTPRINT-PLUS
De huidige breedte van de woning (6,16m.) levert bij een diepte van 10,00 m. een woning op van ca. 110 m2 gbo voor een 4-kamerwoning.
De kap is flauw hellend zonder stahoogte. De berging verhuist naar de achtertuin, waar hij mede dienst kan doen als
erfafscheiding; daar waar de ruimte is kan de tuin dieper worden dan bestaand. Parkeren wordt in de voortuin (ca. 5,00 m. diep)
gesitueerd. Op de koppen wordt een afwijkend type (woonwerkwoning) ontwikkeld.
DUPLEX nieuwbouw footprint-plus
bestaand nieuw verschil
woningen 140 70 50%
aantal m 2 5800 8100 142%
doelgroep jo ge ge
stiko € 188.000
expl.res.
positief
huur p.m. € 795 (95% van max. redelijk)
winst
€ 22.500 (bij verkoop)
Van Schagen architekten 10

KANSRIJKE MOGELIJKHEDEN VOOR DE AIREY
De Airey-woningen zijn portiekflats in drie lagen. De begane grond is een mix van bergingen met toegang aan de voorgevel in
combinatie met een kleine 2-kamerwoning (42 m2 gbo). De standaardwoning op de eerste en tweede verdieping is 61 m2 gbo en
heeft van oorsprong drie slaapkamers. De woningen zijn georganiseerd in twee pootjes van respectievelijk zes en zeven woningen
rondom een groene hof. De kopwoningen van het langere pootje is een afwijkend, iets groter type. Voor de Airey-woningen zijn vijf
kansrijke mogelijkheden op een rij gezet.
aan de De Tourton Bruynstraat is de aansluiting op de laagbouw optimaal
doordat een brede groenstrook de achteruinten verbergt
de naar de De Vlugtlaan taps toe lopende ruimten zijn bestemd voor
de woninentrees en parkeren
referentie: Vissekommen Pendrecht , Rotterdam
monumentwaardig complex, hoogwaardige aanpak van entreegebied en schil. woningen: groot onderhoud t.bv. verkoop
ruimte voor voorzieningen sluiten aan op de koppen bij de laagbouw
de naar de De Vlugtlaan taps toe lopende ruimten zijn bestemd voor
de woninentrees en parkeren
referentie: Verfdozen, Geuzenveld, Amsterdam
uitbouw van plint, galerijen en liften aan achterzijde;
behoud en herstel monumentwaardige gevelbeeld
aan straat en op koppen (in uitvoering)
de Leo Frijdahof is onherstelbaar aangetast door renovatie
de openheid van de verkaveling is vanaf de Burgemeester De Vlugtlaan
goed voelbaar
referentie: DDW, Delft
nieuwbouw verbonden met losstaand lifttrappenhuis, galerijen
referentie’s referentie’s referentie’s referentie’s referentie’s referentie’s referentie’s referentie’s referentie’s referentie’s
studie Van Eesterenmuseum
11

DOOREXPLOITEREN
De doorexploiteervariant is berekend op basis van aannames voor huren, onderhoudskosten, levensduur, leegstand en mutatie.
AIREY doorexploiteren (10 jaar)
bestaand nieuw verschil
woningen 261 261 100%
aantal m 2 14.300 14.300 100%
doelgroep jo jo
stiko
niet van toepassing
expl.res.
positief
huur p.m. € 280 (67% van max. redelijk)
opm.
incl. 12.5% huurderving
Van Schagen architekten 12

BEHOUD DOOR SAMENVOEGING
Voor een kwaliteitsimpuls in de woningen zijn flinke investeringen in kozijnen, isolatie (aan de binnenzijde) en comfort gewenst.
Bij dergelijk grote investeringen ligt handhaven van de kleine begane grondwoning (41 m2 gbo) niet voor de hand (zie ook punt 2
van de duplexen). In de behoudvariant wordt deze daarom samengevoegd met de erboven gelegen woning tot een grondgebonden
woning met eigen voordeur aan de straat van ca. 113 m2 gbo als ruime 4-kamerwoning. Voor de woningen op de derde woonlaag
resteren drie opties: handhaven bestaande grootte (ca. 60 m2 - variant a) of horizontaal samenvoegen van drie naar twee woningen
(ca. 90 m2 - variant b) of van twee naar één woning (ca. 120 m2 - variant c). Handhaven en opknappen (in huidige vorm) van
de kopblokjes (Johannes Poststraat en De Tourton Bruynstraat) is onderdeel van de behoudvariant.
aantal
woningen
AIREY samenvoegen-a samenvoegen b samenvoegen c
bestaand nieuw verschil nieuw verschil nieuw verschil
261 176 67% 150 57% 137 52%
aantal m 2 14.300 14.900 104% 15.100 106% 15.300 107%
doelgroep jo jo+ge ge ge ge ge ge
stiko € 155.000
expl.res.
neutraal
huur p.m. € 690
(100% van maximaal redelijk)
winst € 16.400
(bij verkoop)
studie Van Eesterenmuseum
13

BEHOUD DOOR UITBOUW
Een tweede renovatiemogelijkheid is renovatie in combinatie met een uitbouw aan de achterzijde met ca. 4,00 m. plus buitenruimte.
De portiekontsluiting blijft gehandhaafd wat bij drie woonlagen niet bezwaarlijk hoeft te zijn. De uitbouw is ook over drie
lagen, waarbij de daklijn van de uitbouw net onder de goot blijft van de bestaande bebouwing en pas begint na de eerste woning,
zodat de smalle kop intact blijft. Het aantal woningen blijft gelijk, de grootte neemt toe tot ca. 95 m2 gbo en het grootste deel van
de architectuur (voorgevel, kopgevel en het volume blijft gehandhaafd. De ruimte in de groene hof wordt kleiner en de parkeerdruk
zal toenemen.
AIREY renovatie met uitbreiding
bestaand nieuw verschil
woningen 261 261 100%
aantal m 2 14.300 21.600 151%
doelgroep jo jo
stiko € 145.000
expl.res.
positief
huur p.m. € 645 (93% van max. redelijk)
winst
€ 36.400 (bij verkoop)
Van Schagen architekten 14

NIEUWBOUW VAN APPARTEMENTEN IN DE FOOTPRINT
Nieuwbouw in de footprint voor eengezinswoningen ligt op deze stedelijke locatie nabij voorzieningen en openbaar vervoer minder
voor de hand. In de huidige diepte van de woningen is met in een tweebeukig type (10,00m. totaal) een goed appartement te ontwikkelen.
Galerijen, die ook voorzien in de buitenruimte van de woningen, ontsluiten de woningen vanuit een collectieve groen hof.
De galerijen takken aan op een lift in de collectieve entree ter plaatse van de voorzieningenblokken waar ook een gemeenschappelijke
fietsenberging wordt gesitueerd. De woningen op de begane grond worden direct vanaf de straat (parkeerzijde) ontsloten.
Parkeren gebeurt in de huidige parkeerhof in combinatie met plekken langs de ontsluitingsstraat (Johannes Poststraat en De
Tourton Bruynstraat); vanwege het grote aantal woningen zal het parkeren een aanzienlijk ruimtebeslag vergen.
AIREY nieuwbouw footprint
bestaand nieuw verschil
woningen 261 202 77%
aantal m 2 14.300 17.200 120%
doelgroep jo oud oud
stiko € 152.000
expl.res.
positief
huur p.m. € 655 (92% van max. redelijk)
winst
€ 40.500 (bij verkoop)
studie Van Eesterenmuseum
15

NIEUWBOUW VAN APPARTEMENTEN IN NIEUWE VERKAVELING
De bestaande verkaveling blijkt bij nadere studie een zekere hardnekkigheid te kennen. Het ritme langs de Burg. De Vlugtlaan,
een vorm van ‘open geslotenheid’ en de overgang van de grotere stedelijkheid van de laan naar het laagbouwmilieu er achter zijn
belangrijke kwaliteiten van de bestaande verkaveling. Fundamenteel andere verkavelingen, zoals bijvoorbeeld een wand evenwijdig
aan de De Vlugtlaan al dan niet teruggelegd, doen geen recht aan deze kwaliteiten.
Een kansrijke nieuwe verkaveling blijft daarom dichtbij de bestaande verkaveling, met een aantal correcties die de kwaliteit ten
goede komen. Een eerste correctie is het openen van het groen naar de De Vlugtlaan en een koppeling van de twee blokken om
de parkeerhof in plaats van rond het open groen. Hiermee wordt de beleving van het groen verbeterd, terwijl er toch een vorm van
stevige collectiviteit wordt geïntroduceerd. Parkeren kan ontspannen gerealiseerd worden op maaiveld in deze hoven. Door dit
omkeerprincipe vallen de blokken bij het metrostation en aan weerszijden van de Burg. Fockstraat buiten de nieuwe blokken. Dit
biedt kansen om hier een nieuwe dichtere typologie te realiseren. Het voorstel is bij het metrostation een woonblok van acht lagen
te realiseren en bij de Burg. Fockstraat voorlopig uit te gaan aan blokken in vier lagen aan weerszijden. Uiteraard moet hier de
planontwikkeling samengetrokken worden met de aanpak van de Fockstraat zelf. Op deze manier kan het aantal woningen voor
de gehele locatie op peil blijven, terwijl het vloeroppervlak fors toeneemt.
AIREY nieuwe verkaveling
bestaand nieuw verschil
woningen 261 258 99%
aantal m 2 14.300 21.800 152%
doelgroep jo oud+ge oud+ge
stiko 148.000
expl.res. +
huur p.m. 640 (91% van max. redelijk)
winst
38.000 (bij verkoop)
Van Schagen architekten 16

KANSRIJKE MOGELIJKHEDEN VOOR DE KAM
De Kam-blokken bestaan uit vier woonlagen met een ongebruikte schuine kap op een verdiepingshoge plint waarin bergingen
(voorzijde) en slaapkamers (achterzijde) zijn opgenomen. De ontsluiting verloopt via een portiek. De standaardwoning is 52 m2
gbo en heeft twee slaapkamers. De woning op de eerste woonlaag heeft twee slaapkamers extra op de begane grond. Vanwege
de inpassing in de winkelstrip van de De Vlugtlaan en vanwege de er achter liggende poort voor de Theodorus Dobbestraat zitten
hier een aantal afwijkende woningen. Er zijn vier kansrijke mogelijkheden voor de Kam.
het blok aan de Dirk Bonsstraat grenst aan een brede groenstrook en
de spoorbaan
de koppen van de kam steken over het voetpad heen
referentie: Zuiderdiep, Pendrecht, Rotterdam
verticale samenvoeging van twee portiekflats tot maisonnettes van ca. 110 m2 gbo
de zuidkoppen grenzen aan het Gerbrandypark
de straten zijn bijna even breed als de groene hoven en hebben nog
een redelijk groen karakter ondanks de grote parkeerdruk
referentie: Pendrecht, Rotterdam
nieuwbouw in footprint plus voor senioren.
Koppen aan de Slinge
de Theodorus Dobbestraat verbindt de kam achter de Burgemeester
De Vlugtlaan en gaat via poorten door de gebouwen heen
referentie’s referentie’s referentie’s referentie’s referentie’s referentie’s referentie’s referentie’s referentie’s referentie’s
studie Van Eesterenmuseum - 27-01-’09 17

DOOREXPLOITEREN
De doorexploiteervariant is berekend op basis van aannames voor huren, onderhoudskosten, levensduur, leegstand en mutatie.
KAM doorexploiteren
bestaand nieuw verschil
woningen 189 189 100%
aantal m 2 11.100 11.100 100%
doelgroep jo jo
stiko
niet van toepassing
expl.res.
positief
huur p.m. € 280 (67% van max. redelijk)
opm.
incl. 12.9% huurderving
Van Schagen architekten 18

BEHOUD DOOR VERTICALE SAMENVOEGING
Ook voor de Kamwoningen geldt dat grote investeringen met behoud van de woninggrootte niet voor de hand liggend zijn. De
geringe grootte biedt juist weer kansen voor samenvoegingen. In de behoudvariant is verticale samenvoeging van twee woningen
boven elkaar tot een maisonnette (ca. 105 m2 gbo) uitgangspunt. De onderste maisonnette krijgt een entree direct vanaf de straat
in combinatie met een extra (werk)vertrek (in totaal ca. 130 m2 gbo).
KAM verticaal samenvoegen
bestaand nieuw verschil
woningen 189 105 56%
aantal m 2 11.100 11.200 101%
doelgroep jo ge ge
stiko € 200.125
expl.res.
positief
huur p.m. € 810 (94% van max. redelijk)
winst
€ 35.000 (bij verkoop)
studie Van Eesterenmuseum - 27-01-’09 19

NIEUWBOUW VAN APPARTEMENTEN IN DE FOOTPRINT
In de diepte van het gebouw (9,26m.) kan met
10,00m. breedte een prima appartement (dezelfde
als in de footprint van de Aireywoningen) gerealiseerd
worden (84 m2 gbo). Een galerij aan
de tuinzijde ontsluit de woningen; een balkon
aan de straatzijde biedt buitenruimte. Op de begane
grond en eerste verdieping is een maisonnette
gesitueerd van ca. 1,5 keer de standaard
grootte met eigen entree en een werkvertrek op
de begane grond. Parkeren gebeurt aan de achterzijde
onder het gebouw op maaiveldniveau,
waardoor de inrichting van de straat minder bepaald
zal worden door geparkeerde auto’s. Het
onderscheid tussen straat en binnenterrein wordt
hiermee verminderd.
KAM nieuwbouw footprint
bestaand nieuw verschil
woningen 189 126 67%
aantal m 2 11.100 11.300 102%
doelgroep jo oud oud
stiko € 187.000
expl.res.
huur p.m.
winst
negatief
€ 795 (110% van max. redelijk)
€ 4.400 (bij verkoop)
Van Schagen architekten 20

NIEUWBOUW VAN APPARTEMENTEN IN FOOTPRINT-PLUS
Handhaving van de verkaveling van de Kam ligt
voor de hand, mede omdat diverse delen van
de Kam gehandhaafd blijven, of al gerenoveerd
zijn. Een footprint-plus variant is een diepere
woning, van 12,00m. in paats van de bestaande
diepte van 9,26m. Dit levert extra woningen,
maar dat gaat ten koste van de kwaliteit van de
binnentuin of straat.
KAM nieuwbouw footprint-plus
bestaand nieuw verschil
woningen 189 162 86%
aantal m 2 11.100 15.500 114%
doelgroep jo oud oud
stiko 154.500
expl.res.
positief
huur p.m. 665 (94% van max. redelijk)
winst
32.000 (bij verkoop)
studie Van Eesterenmuseum - 27-01-’09 21

in het plan voor “Tuinstad Slotermeer” uit 1939 wordt de evenwijdige bebouwing aan de Burgemeester
De Vlugtlaan geïntroduceerd en ontstaat een knik in de noordelijke dwarsstraten van deze laan
in de “voorloopige schets met schematische woningverdeeling” uit 1936 is de laagbouwverkaveling
tot aan de Burgemeester De Vlugtlaan doorgetrokken
Van Schagen architekten 22

NAAR EEN AANPAK VAN HET MUSEUM
van mogelijkheden naar aanpak
In het voorgaande zijn per complex verschillende mogelijkheden de revue gepasseerd.
De vraag is nu welke aanpak waar moet worden uitgevoerd. Het ligt voor
de hand deze afweging tenminste op het niveau van het Van Eesterenmuseum te
maken. Op dit niveau kunnen de verschillende ingrepen in onderlinge samenhang
afgewogen worden. Als criteria zijn aangegeven de architectuur en stedenbouw,
financiën en programma. Deze drie criteria worden hieronder nader toegelicht en
uitgewerkt. Daarna worden drie varianten geschetst die op verschillende manieren
scoren op de criteria. Het is aan de betrokken partijen in de criteria prioriteiten te
stellen en op basis daarvan tot een keuze voor de aanpak van het Van Eesterenmusuem
te komen.
architectuur en stedenbouw
Voor het gebied van het Van Eesterenmusuem als geheel zijn er twee argumenten
die pleiten voor behoud en herstel van de oorspronkelijke kwaliteiten: de cultuur-historische
waarde en de architectonisch-stedenbouwkundige kwaliteit in meer
absolute zin. Deze twee argumenten worden ook genoemd in het ontwerpbestemmingsplan
Slotermeer (18-12-07). Over de cultuur-historische waarde zegt de tekst
dat de bebouwing “zowel stedenbouwkundig als architectonisch representatief [is]
voor het experimentele ontwikkelingsstadium van de naoorlogse woonwijk. (..) Het
beoogde beschermd stadsgezicht vormt een onverbrekelijk stedenbouwkundig geheel.
(..) Elke wijziging in het ontwerp zal afbreuk doen aan de historische waarde
van het Van Eesterenmuseum.” Ten tweede wordt de stedenbouwkundige en architectonische
kwaliteit geroemd. “Een gaaf stadsbeeld (..) veronderstelt een eenheid
tussen de verschillende schalen. (..). De grote schaal van het verkavelingsplan, dat
uitsluitend rooilijnen en bebouwingshoogten aangeeft, gaat gaandeweg over in de
detaillering van een bouwwerk. Dat geldt niet alleen voor de grachtengordel maar
ook voor het Van Eesterenmuseum”. Het gave samenhangende beeld is echter door
verschillende renovaties aangetast, zo valt te zien bij een rondgang door de buurt.
De kozijnvervangingen in de diverse blokken zijn daarvan een milde vorm en eventueel
te herstellen. Een ernstige verstoring die ook lastig of niet is te herstellen is de
buitengevelisolatie van twee blokken in de Kam en van twee Aireyblokken.
Het gebied van de duplexwoningen is een uitwerking van het destijds door de Woningdienst
ontwikkeld stempeltje van een lang noord-zuid georiënteerd blok met
dwars daarop drie korte blokjes, ontsloten met een woonpad. De architectuur is traditioneel
met metselwerk muren en zadeldaken die op de koppen afgeschuind zijn. Erg
bijzonder is die architectuur op zichzelf niet te noemen. De kwaliteit zit vooral in de
stedenbouw en dan met name in de relatie met het groen. Dit wordt bevestigd door
de architectonische en stedenbouwkundige waarderingskaart van Geuzenveld-Slotermeer,
waarin dit gebied als stedenbouw top wordt gekarakteriseerd. De architectuur
wordt niet genoemd. Met name de vijf blokken die aansluiten op de koopwoningen
aan de groenzone zijn bijzonder als onderdeel van het “zeer bijzondere” profiel
en “van groot belang voor de historische waarde” van dit gebied, zo valt ook op te
maken uit de tekst van het ontwerp-bestemmingsplan. De inbedding van de duplexwoningen
in ruime openbare groenstroken met volwassen groen, de geknikte aansluiting
op de koopwoningen en het ontbreken van een achterpad als gevolg van de
positionering van de berging aan de voorzijde maken een gave en mooie overgang
van het woonbuurtje naar de groenstrook. Met sloop en nieuwbouw wordt die onherroepelijk
geweld aan gedaan. Dit geldt in mindere mate voor de vier duplexblokken
ten zuiden van de Prof. Oranjestraat. De achterliggende groenstroken zijn afgesloten
en dichtgeslibt en functioneren niet meer als groene ader in de buurt. Karakteristiek
is vooral de herhaling van het stempel. De aanpak van deze vier stempels moet bij
voorkeur gelijk zijn.
De stedenbouw en architectuur van de Aireywoningen is gedurende de planontwikkeling
in de jaren ’30 tot en met ’50 het meest veranderd. Van vier lagen hoge blokken
met voorzieningen in de plint evenwijdig aan de Prof. De Vlugtlaan via lage
voorzieningenblokjes evenwijdig aan de laan naar portiekflats in drie lagen dwars op
de laan zonder voorzieningen. Het ontwerp-bestemmingsplan hierover: “De redenen
hiervoor waren waarschijnlijk zowel van praktische als esthetische aard. De systeembouw
werd door de Rijksoverheid gestimuleerd met extra premies en dat was
natuurlijk aantrekkelijk. Daarnaast kon een verkeerstechnische verbetering doorgevoerd
worden door het aantal kruisingen van woonstraten met de De Vlugtlaan sterk
te beperken. De systeembouw vormde ook een bijzonder esthetisch element in het
straatbeeld. De betonnen gevelelementen, de stalen kozijnen, en de strakke maatvoering
gaven deze woningblokken een uitgesproken zakelijk karakter dat contrasteert
met de meer traditionele vormentaal van de achterliggende laagbouwwijk. Van
Eesteren heeft dit ongetwijfeld beschouwd als een aanwinst.” Met andere woorden,
de kracht van de architectuur van de Aireywoningen zit vooral in het industriële karakter
ervan.
Opvallend is verder dat de schuine positie van de helft van de blokken ertoe bijdraagt
dat de achterliggend buurt beschermd wordt tegen de stedelijkheid van de De
Vlugtlaan. Tegelijkertijd biedt deze situering ook een openheid. Deze schuine lijnen
waren ook al zichtbaar in de eerdere ontwerpen waarin nog laagbouw evenwijdig
aan de laan stond geprojecteerd. De open geslotenheid of de gesloten openheid
karakteriseert de verkaveling van de Airey-woningen. Het is de vraag in hoe verre
de reeks vanaf metrostation tot aan de Burg. Eliasstraat als geheel karakteristiek is,
of dat het gebied toch meer als twee delen wordt ervaren, opgesplitst door de Burg.
Fockstraat.
De aansluiting van de Aireyblokken op het achterliggende gebied is ten westen van
de Burg. Fockstraat beter dan aan de oostzijde doordat het achterliggende straatprofiel
hier ruimer is (door de licht-schuine stand van de eengezinswoningen), de
confrontatie met de achtertuinen minder heftig door een goede groene buffer en dat
voorzieningenruimten op de koppen van de Aireyblokken weerspiegeld worden in de
voorzieningenruimten op de koppen van de duplexblokken. Verder is de westelijke
aansluiting op het groen en de lage bebouwing langs de Burg.Eliasstraat zorgvuldig.
Duidelijk is dat de aansluiting van de Airey-blokken bij de randen bij het metrostation,
maar vooral bij de voorzieningenblokken aan de Burg. Fockstraat moeizaam is. De
Aireyblokken tussen Leo Frijdahof en Badrianhof zijn door buitengevelisolatie onherstelbaar
aangetast. Terugrestaureren is bijna onmogelijk. De hoge waardering voor
zowel stedenbouw als architectuur voor de Aireyblokken blijkt ook uit de architectonische
en stedenbouwkundige waarderingskaart Geuzenveld-Slotermeer, waarin dit
gebied als stedenbouw top + architectuur hoog wordt gekarakteriseerd.
De karakteristiek van de Kam is vooral stedenbouwkundig: de positie dwars op en
half in het lage voorzieningenblok langs de De Vlugtlaan, de smalle koppen en de
herhaling werken zeer sterk. Opvallend is verder dat de maat van het binnenterrein
niet veel groter is dan die van de straat. Dit versterkt het ritmische karakter van de
verkaveling. De onderbreking bij de Burg. Fockstraat is beperkt. De architectuur is
niet bijzonder, maar is daarmee niet per definitie slecht. Opvallend is wel de superstrakke
achtergevel. Toch legt het oostelijk deel van de Kam het architectonisch
af tegen het westelijk deel daarvan. In de architectonische en stedenbouwkundige
waarderingskaart Geuzenveld-Slotermeer wordt dit gebied hetzelfde beoordeeld als
het duplexgebied: stedenbouw top zonder dat de architectuur wordt genoemd.
studie Van Eesterenmuseum - 27-01-’09 23

financiën
Bouwkostenadviesbureau Winket voor de Bouw heeft de te verwachten kosten en
opbrengsten van de kansrijke mogelijkheden bepaald. De uitkomsten daarvan zijn in
de beschrijving van de projecten vermeld. De uitgangspunten zijn daarbij als volgt
geweest:
- Op basis van referentieprojecten zijn per project de bouwkosten bepaald. Om tot
stichtingskosten te komen is een opslag van 25% gehanteerd. Voor de nieuwbouw
is daar nog een bedrag voor sloopkosten (variërend met het terugbouwpercentage)
aan toegevoegd.
- De bedrijfswaarde is een optelsom van het exploitatieresultaat (saldo van kosten
voor onderhoud, beheer en zakelijke lasten en huuropbrengsten) en de restwaarde
van de grond en de opstallen. De bedragen zijn netto contant gemaakt, uitgaande
van een exploitatieperiode voor 30 jaar, zowel voor renovatie als nieuwbouw. Na 30
jaar zal weer een ingreep nodig zijn. Bij doorexploiteren is 10 jaar aangehouden.
- Het exploitatieresultaat is het saldo van de stichtingskosten en de bedrijfwaarde.
- Er is naar een explotatieresultaat toe gewerkt dat overeenkomt met de inbreng van
de grond. De veronderstelling is dat anders wordt ingeteerd op het bedrijfsvermogen.
De grondwaarde is bepaald op 20% (tot vier bouwlagen) en 15% (vanaf vijf bouwlagen)
van de VON-prijs van de betreffende mogelijkheid.
- Resultante van de berekening is de vraaghuur, waarbij als maximum geldt de volgens
het WWS bij benadering maximaal redelijke huur.
- De VON-verkoopwaarde is geschat op basis van waarnemingen op Funda van
vraagprijzen voor vergelijkbare woningen in Amsterdam; deze schattingen zijn van
belang voor de vaststelling van de restwaarde aan het eind van de exploitatieperiode
en voor een vergelijking tussen verkoop- en verhuurresultaten.
De belangrijkste conclusie is dat bijna alle mogelijkheden rendabel te exploiteren zijn
als uitgegaan wordt van ongeveer de maximaal redelijke huur. Op deze conclusie
zijn drie uitzonderingen. Ten eerste blijkt het ontduplexen rendabel te zijn met een
huur van ca. 74% van maximaal redelijk en dus heel voordelig uit te pakken. Ten
tweede blijkt het samenvoegen van de airey’s neutraal te scoren. Dat lijkt vooral door
de lage woningdichtheid van dit model. Een kwaliteit die zich niet terugbetaalt in de
maximaal redelijke huur. Ten derde blijkt nieuwbouw in de footprint voor de Kam niet
rendabel te zijn bij een maximaal redelijke huur. Het gebouwde parkeren lijkt hier in
belangrijke mate debet aan. Footprint-plus pakt, door de andere woningopzet minder
onvoordelig uit, maar scoort nog steeds niet erg positief. Al met al lijkt met eerder
genoemde uitgangspunten de financiën op deze uitzonderingen na geen doorslaggevend
argument op te leveren.
stichtingskosten bedrijfswaarde exploitatie res. huur p.m.
(% van max.redelijk)
winst bij verkoop doelgroepen woningaantalen aantal m 2
DUPLEX
Doorexploiteren nvt 26.000 + 280 (68%) nvt jo 140 5800
Ontduplexen 124.000 170.000 ++ 555 (74%) 59.600 jo+ge 70 (50%) 6100 (106%)
Nieuwbouw in footprint 194.000 247.000 + 825 (98%) 16.250 ge 55 (39%) 6200 (109%)
Nieuwbouw in footprint-plus 188.000 239.000 + 795 (95%) 22.500 ge 70 (50%) 8100 (142%)
AIREY
Doorexploiteren nvt 25.650 + 280 (67%) nvt jo 261 14.300
Samenvoegen 155.000 198.000 +/- 690 (101%) 16.400 jo+ge 176 (67%) 14.900 (104%)
Renovatie met uitbouw 145.000 191.000 + 645 (93%) 36.400 jo 261 (100%) 21.600 (151%)
Nieuwbouw in footprint 152.000 187.000 + 655 (92%) 40.500 oud 202 (77%) 17.200 (120%)
Nieuwe verkaveling 148.000 181.000 + 640 (94%) 38.000 oud 258 (99%) 21.800 (152%)
KAM
Doorexploiteren nvt 24.000 + 280 (67%) nvt jo 189 11.100
Samenvoegen 200.125 241.000 + 810 (94%) 35.000 ge 105 (56%) 11.200 (101%)
Nieuwbouw in footprint 187.000 221.000 -- 795 (110%) 4.400 oud 126 (67%) 11.300 (102%)
Nieuwbouw in footprint-plus 154.500 187.000 + 665 (94%) 32.000 oud 162 (86%) 15.500 (140%)
Van Schagen architekten 24

programma
Van verschillende kanten zijn aanknopingspunten te vinden voor de programmering
van het Van Eesterenmusuem. Voor heel Nieuw West is een ambitieus woningprogramma
neergelegd door Bureau Parkstad. In de concept-Herziening richting parkstad
2015 (september 2006) is sprake van de sloop van ruim 13.000 woningen, een
kwart van de hele voorraad en nieuwbouw van 14 tot 20 duizend woningen, waarvan
9 tot 15 duizend in de vernieuwingsgebieden. Hieruit valt op te maken dat voor een
gebied als het Van Eeterenmuseum gestreefd wordt naar een gelijkblijvend aantal
woningen, maar met een aanzienlijke hogere woonkwaliteit (groter).
Het gewenste leefmilieu voor het gebied van het Van Eesterenmuseum valt in dezelfde
nota uiteen in ‘stedelijk grondgebonden’ ten noorden van de De Vlugtlaan en
‘groen stedelijk’ ten zuiden van deze laan. Stedelijk grondgebonden is laagbouw,
70% parkeren op eigen terrein en groen en spelen gebundeld; groen stedelijk is
gestapeld en grondgebonden, een mix van laagbouw en middelhoogbouw, 70% parkeren
op eigen terrein en een combinatie van parkeerzones, pleintjes en speelplaatsen.
Opvallend is dat in de uitgave van Richting Parkstad 2015 het wensbeeld voor
het gehele gebied nog als ‘Tuinstad-ontspannen’ wordt omschreven:” gevarieerde
opbouw van de wijk, laag en middelhoog. Winkels en kleine bedrijven op de hoeken
van de wijk en blokken. Veel groen, ruime (transparante) verkaveling. “
In de concept-Woonvisie Geuzenveld-Slotermeer Bouwen voor de Buurt (maart
2008) kiest het stadsdeel vooral voor het bieden van woonmogelijkheden voor de
huidige bewoners. “De eerste ambitie in deze woonvisie heeft betrekking op de huidige
bewoners. Het stadsdeel kiest voor extra aandacht voor grote gezinnen, jongeren
en ouderen.“
De corporaties in het Van Eesterenmusuem hebben aangegeven te streven naar een
verdunning in de Kam en een verdichting van het Airey-gebied. Argumenten hiervoor
zijn het leefklimaat in de Kam te verlichten en de mogelijkheid op deze manier goede
herhuisvestingstromen te kunnen organiseren. Verdichting in de ene zone compenseert
ook financieel de verdunning in een ander gebied.
naar een aanpak
Op basis van uitsluitend architectonisch-stedenbouwkundige criteria zou de aanpak
duidelijk zijn: behoud; dit is dan ook variant 1. Financieel lijken de verschillende
mogelijkheden niet ver uiteen te lopen. Variant 1 pakt programmatisch echter slecht
uit. Ten eerste leidt de aanpak tot een aanzienlijke verdunning en ten tweede wordt
de groep ouderen niet bediend, omdat er met behoud geen geschikte woningen voor
ouderen gerealiseerd kunnen worden. Vanuit programmatische perspectief ligt een
mix voor de hand: behoud voor jongeren (renovatie) en ook voor gezinnen (samenvoegingen),
sloop en nieuwbouw voor ouderen en ook om de verdunning tegen te
gaan. De vraag is dan vervolgens waar behoud voor de hand ligt en waar sloop en
nieuwbouw. Hier gaan de varianten 2 en 3 op in.
in de “herziening richting parkstad 2015” zijn de gewenste woonmilieus
voor heel West aangegeven
architectuur en
financiën
programma
stedenbouw
1. volledig behoud ++ + -
2. behoud randen . + +
3. mix van behoud + + +
studie Van Eesterenmuseum - 27-01-’09 25

ont-duplexen
ont-duplexen
nieuwbouw van egw
nieuwbouw van
appartementen
mix van renovatie
en samenvoegen
mix van renovatie
en samenvoegen
1. Behoud gehele museum
renovatie en/of samenvoegen
In de behoudvariant worden de duplexwoningen ontduplext, worden de kamwoningen nieuwbouw verticaal footprint of samengevoegd footprint plus (met uitzondering
van de koppen) en worden van de Airey-woningen de begane grond en de eerste verdieping samengevoegd tot een gezinswoningen
de woningen op de derde woonlaag behouden. Zoals hierboven al gezegd scoort deze aanpak programmatisch slecht.
In andere delen van Slotermeer zal daarom extra verdichting gerealiseerd moeten worden en zal de aandacht vooral ook naar
woningen voor ouderen moeten uitgaan. Een andere manier is natuurlijk het programmatische probleem toch in het Van Eesterenmuseum
trachten op te lossen. Daar gaan de varianten 2 en 3 op in.
2. Behoud randen van het museum
renovatie en/of samenvoegen
In de tweede variant is een mix ontwikkeld waarin behoud van de randen uitgangspunt nieuwbouwis. footprint De ofkam footprinten plus de stroken duplexen aan
het groengebied worden behandeld conform variant 1. De vier duplexblokken van acht panden in het middengebied worden
vervangen door nieuwbouw van eengezinswoningen in de footprint-plus variant. In het hart van het museum worden de Aireywoningen
vervangen door appartementen in drie lagen in de footprint-variant in combinatie met een blok in zeven woonlagen
(op een plint van voorzieningen en bergingen) bij de metro en blokken in vier lagen in combinatie met de aanpak van de blokken
van de Burg. Fockstraat.
Voordeel van deze variant is de ruimte voor verdichting (in vierkante meters) in de Airey-strook en het realiseren van ruime eengezinsrijtjeswoningen
ter plaatse van vier duplexblokken. Nadeel is natuurlijk het verlies van alle Aireywoningen; het verlies van
de vier duplexblokken en de achterliggende groenstrookjes is architectonisch noch stedenbouwkundig een ramp. Voorwaarde
zijn wel een passende architectuur en het behoud van de eenheid van de stempels, wat een architectonisch gelijke aanpak van
alle vier duplex-stempels inhoudt.
variant 1: behoud museum door middel van een mix van renovatie en samenvoegen
variant 2: behoud van de randen van het museum en nieuwbouw in het hart nieuwbouw voor ouderen en de middenklasse gezinnen
Van Schagen architekten 26

ont-duplexen
nieuwbouw van egw
mix van renovatie
en nieuwbouw
mix van renovatie
en nieuwbouw
3. Mix van behoud en vernieuwing
renovatie en/of samenvoegen
Om het nadeel van de totale verdwijning van de Aireywoningen op te heffen kan nieuwbouw ook voor footprint of dit footprint complex plus een mix gerealiseerd
worden. Dit kan op twee manieren: deels sloop, deels renovatie (variant 3a) of door middel van een mix van uitbouw en sloop
nieuwbouw (variant 3b).
3a: Behoud van het westelijk deel van de Aireys ligt voor de hand omdat deze blokken het meest gaaf zijn en een mooie aansluiting
hebben met het achterliggende laagbouwgebied en het groen langs de Burg.Eliasstraat. Vervanging van het oostelijk
deel ligt meer voor de hand, omdat in dit deel ook de verprutste blokken liggen en omdat in dit deel de grootste verdichting is
te realiseren.
3b: Een andere vorm van menging kan de uitbouwvariant van de Airey-woningen zijn: de belangrijkste kwaliteiten van het complex
blijven overeind (rimte, gesloten openheid, architectuur) terwijl het programma beter bediend kan worden door het gelijk
blijven van het aantal woningen en een aanzienlijke verdichting in vierkante meters. Overwogen kan worden het meest oostelijk
blok van de Kam te vervangen te behoeve van woningen voor ouderen.
Deze vergaande mix van behoud van vernieuwing tot op complexniveau doet het meest recht aan het behoud van architectuur
en stedenbouw door dat van alle complexen een deel behouden blijft. Programmatisch scoren deze beide varianten vergelijkbaar
met variant 2.
variant 3a: een mix van behoud en vernieuwing door gedeeltelijke behoud van de Airey-blokken, de Kam en de Duplex.
variant 3b: mix van behoud en vernieuwing tot op blokniveau: woninguitbreiding van de Aireyblokken behoudt in grote lijnen het architectonische karakter
en biedt een goed woningprogramma
studie Van Eesterenmuseum - 27-01-’09 27