Ruimtelijke opgaven in beeld - Planbureau voor de Leefomgeving

More documents

Recommendations

Info

twee De overdrachtsbelasting fungeert als een verhuisbelasting en beperkt daarmee een goede match tussen mensen en huizen (doorstroom) en tussen mensen en banen (arbeidsmobiliteit). De huurregulering creëert een kunstmatig tekort aan huurwoningen en belemmert de doorstroming. Terwijl de prijs van koopwoningen door diverse oorzaken hoog blijft, leidt het huurbeleid juist tot lagere prijzen. Daarom is het gat tussen gereguleerde en markthuren in de Noordvleugel veel groter dan in de periferie. De huursector is het domein van woningcorporaties; commerciële partijen vinden de huursector nauwelijks aantrekkelijk. Naar verwachting zal het nieuwe kabinet voor de huursector inzetten op het verbeteren van de investeringsmogelijkheden van corporaties, maar ook van private partijen (Donders et al. 2010). Het Centraal Planbureau (CPB) heeft hervormingsvarianten van huur en koop doorgerekend. De volume-effecten variëren van min 0,5 procent tot ongeveer plus 5 procent. Huren wordt duurder, er komt vraaguitval maar ook meer aanbod. De voordelen van kopen nemen af, zodat ook kopers teruggaan naar de verruimde huursector. Per saldo raamt het CPB een verschuiving van koop naar huur. Regionaal kunnen de effecten sterk uiteenlopen, maar helaas is daar geen compleet kwantitatief beeld van (Donders et al. 2010). 2.3.10 Hervorming woonbeleid en ruimtelijke effecten Huurliberalisatie zal vooral in de Randstad aanzienlijke gevolgen hebben, vooral voor de middeninkomensgroepen, maar het is niet duidelijk welke ruimtelijke consequenties dat precies heeft. Het wegnemen van belemmeringen voor doorstroming (overdrachtsbelasting, huurbeleid) kan iets verbeteren aan de mobiliteit van de bevolking, maar de overgrote meerderheid van de verhuizingen vindt toch plaats binnen de eigen regio. Aan de andere kant wordt ook verwacht dat huurliberalisatie en het verbeteren van de investeringscondities tot meer aanbod in duurdere huursegment zal gaan leiden. Veranderingen in de hypotheekrenteaftrek vertalen zich snel door in dalende grondwaarden. Dat kan een verschuiving van binnenstedelijke naar uitleglocaties veroorzaken: binnenstedelijke locaties zijn complex, duur en afhankelijk van hoge grondprijzen. Gegeven het Regeerakkoord is dit voorlopig niet aan de orde. Hoewel de precieze gevolgen van hervorming van het woonbeleid nog onduidelijk zijn, kunnen veranderingen in het woonbeleid (het afschaffen van fiscale voordelen bij koopwoningen, maar vooral ook huurliberalisering) belangrijke ruimtelijke effecten hebben. Het verdient daarom aanbeveling om beter zicht te krijgen op deze ruimtelijke gevolgen, en deze mede een rol te laten spelen in de verdere besluitvorming over het woonbeleid. 2.3.11 Uitbreiding en herstructurering van bedrijventerreinen In 1999 heeft de Sociaal-Economische Raad de SER-ladder geïntroduceerd als denkmodel voor een meer afgewogen en zorgvuldig ruimtegebruik. Op deze manier zou de verrommeling van het landschap door bijvoorbeeld de bouw van nieuwe bedrijventerreinen, terwijl bestaande terreinen nog leegstaan, kunnen worden tegengegaan. Deze SER-ladder bestaat uit drie stappen: 1. gebruik van de ruimte die al beschikbaar is gesteld voor een bepaalde functie of door herstructurering beschikbaar gemaakt kan worden; 2. optimaal gebruik van de mogelijkheden om de ruimteproductiviteit te verhogen, bijvoorbeeld via multifunctioneel ruimtegebruik; 3. uitbreiding van het ruimtegebruik met afweging van de verschillende belangen via een gebiedsgerichte aanpak, een zorgvuldige locatiekeuze en investeringen in de kwaliteit van de omliggende groene ruimte. De overheden hebben in het Convenant Bedrijventerreinen afgesproken de SER-ladder toe te passen op bedrijventerreinen. Volgens dit convenant mag de maximale uitgifte van nieuwe bedrijventerreinen tot 2020 op nationaal niveau 11.000 hectare bedragen. Dit maximum is nogal ruim, gezien het feit dat de uitgifte in de afgelopen jaren, in een periode van hoogconjunctuur, onder dit scenario is gebleven, terwijl er bovendien sprake was van leegstand. Hierbij is het effect van het beleid van de laatste jaren ter stimulering van het hergebruik van bestaande bedrijventerreinen nog buiten beschouwing gebleven. Omdat de nationale en regionale planningsopgaven onzeker zijn, zouden aanleg en uitgifte van bedrijventerreinen door gemeenten gefaseerd en op grond van marktonderzoek plaats dienen te vinden. Tot op heden gebeurt dat nauwelijks. Dit vergt een cultuuromslag bij gemeenten van aanbod- naar vraaggericht werken (Olden 2010; PBL 2010c). Ook vallen kantoren, voorzieningen en woningen buiten toepassing van de SER-ladder. De beperking tot bedrijventerreinen kan ertoe leiden dat oude bedrijventerreinen die zich heel goed zouden kunnen lenen voor wonen, toch opnieuw voor bedrijven moeten worden ingericht (PBL 2010c). Ook kan een strikte toepassing van de SER-ladder een grotere menging van wonen en werken in de weg staan. 2.3.12 Langdurige kantorenleegstand Als gevolg van zowel markt- als overheidsfalen is sprake van een grote en toenemende structurele leegstand op de kantorenmarkt. Figuur 2.14 laat zien dat de kantorenleegstand in Amsterdam (bijna 20 procent) veel groter is dan in vergelijkbare andere Europese steden. Onzorgvuldig en inefficiënt ruimtegebruik is het gevolg. De leegstand zal bij ongewijzigd beleid tot 2020 36 | Ruimtelijke opgaven in beeld. Achtergronden bij de Ex-ante evaluatie Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
twee Figuur 2.14 Kantorenleegstand in Europa, 2010 Sofia Amsterdam Boekarest Athene Birmingham Edingburgh Barcelona Frankfurt Den Haag Madrid Glasgow Düsseldorf Brussel Stockholm Bratislava Lissabon Milaan Manchester München Keulen Hamburg Centraal Parijs Centraal Londen Lyon Luxemburg Warschau Berlijn Rome Wenen 0 5 10 15 20 25 % totaal Bron: BNP Paribas Real Estate (2010) De kantorenleegstand in Amsterdam is veel groter dan in vergelijkbare andere Europese steden. bovendien maar weinig teruglopen (Janssen-Jansen 2010). In 2009 werd slechts een zevende deel van de nieuw aangeboden kantoorruimte verhuurd of verkocht. Van de totale voorraad kantoren in Nederland stond ruim 13 procent leeg. Tegelijkertijd is aantrekkelijk vastgoed op goede locaties schaars. Zo zijn kantoren bij openbaarvervoersknopen, met goede parkeergelegenheid en waar op straatniveau werken, wonen en winkelen zijn gemengd, in trek. Daarnaast zijn er gebruikers die de voorkeur geven aan een goede ontsluiting via de snelweg (PBL 2010d). De marktpotentie van kantoren hangt sterk af van de locatie. In de grote steden is de leegstand weliswaar opgelopen, maar is de vraag ten opzichte van andere locaties op een relatief hoog niveau gebleven. Bovendien is op groeilocaties met veel dynamiek een wat hogere frictieleegstand gewenst. Daardoor kan worden ingespeeld op een toekomstige vraag en wordt de kans op het ontstaan van een varkenscyclus verkleind. In de wat meer perifere gebieden is niet alleen de leegstand opgelopen, maar ook de vraag sterk teruggelopen. Het grote aantal relatief nieuwe gebouwen dat leeg staat, is deels te wijten aan deze verschillen in locaties. De kans dat op de perifere locaties voor een nieuw kantoor nog een huurder wordt gevonden, is vele malen kleiner (Zuidema & Van Elp 2010). De kantorenmarkt blijkt niet goed in staat te zijn om het structureel leegstaande vastgoed weer aan nieuwe, functionele bestemmingen te helpen. Er is in dit verband sprake van marktfalen, met ongewenste maatschappelijke effecten als gevolg. Langdurig leegstaande kantoren kunnen namelijk bijdragen aan de verloedering van de omgeving. Daarnaast draagt de voortdurende bouw van nieuwe kantoren bij aan onzorgvuldig en inefficiënt ruimtegebruik. De overheden werken de structurele leegstand eveneens in de hand. In het economische beleid van het Rijk, provincies en gemeenten ligt het accent op het bieden van voldoende mogelijkheden voor de ontwikkeling van kantorenlocaties om de economische groei en de werkgelegenheid te stimuleren. De leegstand is bekend, maar het ontbreekt aan een visie op de kantorencapaciteit en aan beleid om de plancapaciteit met een gezonde kantorenmarkt in balans te brengen. Het grootste probleem is de fiscale wetgeving. Deze wetgeving leidt tot marktverstoring, omdat zij Ruimtelijke opgaven en beleidsimplicaties | 37
Page 1: Ruimtelijke opgaven in beeld Achter
Page 4 and 5: Ruimtelijke opgaven in beeld. Achte
Page 6 and 7: Samenvatting Het Planbureau voo
Page 8 and 9: 8 | Ruimtelijke opgaven in beeld. A
Page 10 and 11: Ruimtelijke opgaven in beeld Ru
Page 12 and 13: woningbehoefte tussen nu en 204
Page 14 and 15: Water zoals dat aan de Europese
Page 16 and 17: lagere overheden onvoldoende in
Page 18 and 19: 18 | Ruimtelijke opgaven in beeld.
Page 20 and 21: een Inleiding Het Planbureau voor d
Page 22 and 23: Ruimtelijke opgaven en beleidsimpli
Page 24 and 25: twee Figuur 2.3 Regio's waarmee de
Page 26 and 27: twee Figuur 2.5 Handelsrelaties Bes
Page 28 and 29: twee Figuur 2.6 Bereikbaarheid van
Page 30 and 31: twee Figuur 2.9 Bereidheid tot reiz
Page 32 and 33: twee Figuur 2.11 (On)zekerheid ontw
Page 34 and 35: twee de (nabije) toekomst toe aan g
Page 38 and 39: twee kantooreigenaren de mogelijkhe
Page 40 and 41: twee Figuur 2.16 Indicatie van inve
Page 42 and 43: twee landbouw. Alleen in het droogs
Page 44 and 45: twee Figuur 2.19 Onderzoeksconcessi
Page 46 and 47: twee Figuur 2.21 Agrarisch natuurbe
Page 48 and 49: twee bestaand natuurgebied, in het
Page 50 and 51: twee Planologische onduidelijkheid
Page 52 and 53: twee Figuur 2.25 Vrijetijdsactivite
Page 54 and 55: twee Figuur 2.28 Landschapskwalitei
Page 56 and 57: twee Figuur 2.30 Verstedelijkingsdr
Page 58 and 59: drie Ruimtelijke gevolgen van belei
Page 60 and 61: drie Figuur 3.1 Beleidsruimte voor
Page 62 and 63: drie Figuur 3.3 Verschilkaart belei
Page 64 and 65: drie Waard, West-Brabant) en in een
Page 66 and 67: drie Figuur 3.6 Ruimteclaims wonen
Page 68 and 69: drie Figuur 3.8 Waarschijnlijkheid
Page 74 and 75: vier Bestuurlijke aspecten In dit h
Page 76 and 77: vier Omdat overstromingsrisico’s
Page 78 and 79: vier 4.3.6 Het principe van twee be
Page 80 and 81: vier ook voor een verkenning van de
Page 82 and 83: vier 4.6.2 Aandacht voor betere bes
Page 84 and 85: Literatuur Adviesgroep ‘Tuinb
Page 86 and 87:
Kuhlman, T. et al. (2010), Gron
Page 88:
Planbureau voor de Leefomgeving Pos
show all

Ruimtelijke opgaven in beeld - Planbureau voor de Leefomgeving

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?