Ruimtelijke opgaven in beeld - Planbureau voor de Leefomgeving

twee
De overdrachtsbelasting fungeert als een
verhuisbelasting en beperkt daarmee een goede match
tussen mensen en huizen (doorstroom) en tussen mensen
en banen (arbeidsmobiliteit).
De huurregulering creëert een kunstmatig tekort aan
huurwoningen en belemmert de doorstroming. Terwijl de
prijs van koopwoningen door diverse oorzaken hoog
blijft, leidt het huurbeleid juist tot lagere prijzen. Daarom
is het gat tussen gereguleerde en markthuren in de
Noordvleugel veel groter dan in de periferie. De
huursector is het domein van woningcorporaties;
commerciële partijen vinden de huursector nauwelijks
aantrekkelijk. Naar verwachting zal het nieuwe kabinet
voor de huursector inzetten op het verbeteren van de
investeringsmogelijkheden van corporaties, maar ook
van private partijen (Donders et al. 2010).
Het Centraal Planbureau (CPB) heeft
hervormingsvarianten van huur en koop doorgerekend.
De volume-effecten variëren van min 0,5 procent tot
ongeveer plus 5 procent. Huren wordt duurder, er komt
vraaguitval maar ook meer aanbod. De voordelen van
kopen nemen af, zodat ook kopers teruggaan naar de
verruimde huursector. Per saldo raamt het CPB een
verschuiving van koop naar huur. Regionaal kunnen de
effecten sterk uiteenlopen, maar helaas is daar geen
compleet kwantitatief beeld van (Donders et al. 2010).
2.3.10 Hervorming woonbeleid en ruimtelijke
effecten
Huurliberalisatie zal vooral in de Randstad aanzienlijke
gevolgen hebben, vooral voor de
middeninkomensgroepen, maar het is niet duidelijk
welke ruimtelijke consequenties dat precies heeft. Het
wegnemen van belemmeringen voor doorstroming
(overdrachtsbelasting, huurbeleid) kan iets verbeteren
aan de mobiliteit van de bevolking, maar de overgrote
meerderheid van de verhuizingen vindt toch plaats
binnen de eigen regio. Aan de andere kant wordt ook
verwacht dat huurliberalisatie en het verbeteren van de
investeringscondities tot meer aanbod in duurdere
huursegment zal gaan leiden.
Veranderingen in de hypotheekrenteaftrek vertalen zich
snel door in dalende grondwaarden. Dat kan een
verschuiving van binnenstedelijke naar uitleglocaties
veroorzaken: binnenstedelijke locaties zijn complex, duur
en afhankelijk van hoge grondprijzen. Gegeven het
Regeerakkoord is dit voorlopig niet aan de orde.
Hoewel de precieze gevolgen van hervorming van het
woonbeleid nog onduidelijk zijn, kunnen veranderingen
in het woonbeleid (het afschaffen van fiscale voordelen
bij koopwoningen, maar vooral ook huurliberalisering)
belangrijke ruimtelijke effecten hebben. Het verdient
daarom aanbeveling om beter zicht te krijgen op deze
ruimtelijke gevolgen, en deze mede een rol te laten
spelen in de verdere besluitvorming over het woonbeleid.
2.3.11 Uitbreiding en herstructurering van
bedrijventerreinen
In 1999 heeft de Sociaal-Economische Raad de SER-ladder
geïntroduceerd als denkmodel voor een meer afgewogen
en zorgvuldig ruimtegebruik. Op deze manier zou de
verrommeling van het landschap door bijvoorbeeld de
bouw van nieuwe bedrijventerreinen, terwijl bestaande
terreinen nog leegstaan, kunnen worden tegengegaan.
Deze SER-ladder bestaat uit drie stappen:
1. gebruik van de ruimte die al beschikbaar is gesteld voor
een bepaalde functie of door herstructurering
beschikbaar gemaakt kan worden;
2. optimaal gebruik van de mogelijkheden om de
ruimteproductiviteit te verhogen, bijvoorbeeld via
multifunctioneel ruimtegebruik;
3. uitbreiding van het ruimtegebruik met afweging van de
verschillende belangen via een gebiedsgerichte aanpak,
een zorgvuldige locatiekeuze en investeringen in de
kwaliteit van de omliggende groene ruimte.
De overheden hebben in het Convenant
Bedrijventerreinen afgesproken de SER-ladder toe te
passen op bedrijventerreinen. Volgens dit convenant mag
de maximale uitgifte van nieuwe bedrijventerreinen tot
2020 op nationaal niveau 11.000 hectare bedragen. Dit
maximum is nogal ruim, gezien het feit dat de uitgifte in
de afgelopen jaren, in een periode van hoogconjunctuur,
onder dit scenario is gebleven, terwijl er bovendien
sprake was van leegstand. Hierbij is het effect van het
beleid van de laatste jaren ter stimulering van het
hergebruik van bestaande bedrijventerreinen nog buiten
beschouwing gebleven.
Omdat de nationale en regionale planningsopgaven
onzeker zijn, zouden aanleg en uitgifte van
bedrijventerreinen door gemeenten gefaseerd en op
grond van marktonderzoek plaats dienen te vinden. Tot
op heden gebeurt dat nauwelijks. Dit vergt een
cultuuromslag bij gemeenten van aanbod- naar
vraaggericht werken (Olden 2010; PBL 2010c). Ook vallen
kantoren, voorzieningen en woningen buiten toepassing
van de SER-ladder. De beperking tot bedrijventerreinen
kan ertoe leiden dat oude bedrijventerreinen die zich heel
goed zouden kunnen lenen voor wonen, toch opnieuw
voor bedrijven moeten worden ingericht (PBL 2010c). Ook
kan een strikte toepassing van de SER-ladder een grotere
menging van wonen en werken in de weg staan.
2.3.12 Langdurige kantorenleegstand
Als gevolg van zowel markt- als overheidsfalen is sprake
van een grote en toenemende structurele leegstand op
de kantorenmarkt. Figuur 2.14 laat zien dat de
kantorenleegstand in Amsterdam (bijna 20 procent) veel
groter is dan in vergelijkbare andere Europese steden.
Onzorgvuldig en inefficiënt ruimtegebruik is het gevolg.
De leegstand zal bij ongewijzigd beleid tot 2020
36 | Ruimtelijke opgaven in beeld. Achtergronden bij de Ex-ante evaluatie Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte