Ruimtelijke opgaven in beeld - Planbureau voor de Leefomgeving

twee
Figuur 2.13
Woningprijs per COROP-gebied
Gemiddelde woningprijs per m 2 , 2010 Ontwikkeling woningprijs, 1995 – 2007
Euro
2000 of minder
2000 – 2250
2250 – 2500
2500 – 2750
2750 – 3000
Meer dan 3000
Index (1995 = 100)
235 of lager
235 – 250
250 – 265
Hoger dan 265
Bron: ABF Research o.b.v. Huizenzoeker.nl
De gemiddelde woningprijs per vierkante meter is het hoogst in de Noordvleugel van de Randstad. Ook elders steeg de woningprijs, maar de
Noordvleugel bleef en blijft koploper.
2.3.9 Beter laten functioneren van de
woningmarkt
Ruimtelijk beleid kan slechts beperkt bijdragen aan een
beter functionerende woningmarkt. Naar verwachting is
de invloed van de hypotheekrenteaftrek en het
huurbeleid veel groter.
De woningmarkt is inelastisch; bij stijgende
woningprijzen neemt de bouwproductie nauwelijks toe.
Verschillende partijen bepleiten een soepeler
ruimtelijkeordeningsbeleid (CPB, CSED, OECD). De
redenering van deze partijen is: wanneer er minder
ruimtelijke belemmeringen zijn, zou de vraag naar
woonruimte beter kunnen worden geaccommodeerd.
Hier is een nuancering op haar plaats. In veel regio’s
werden beduidend minder woningen gerealiseerd dan
gepland en blijft ook de prijsontwikkeling achter (Schuur
2010). In de regio Amsterdam wordt de plancapaciteit wel
vrijwel geheel benut en stijgen de prijzen. In de regio’s
Den Haag – Westland – Delft, Zuid-Holland-Oost en
Utrecht-West blijft de toename van de woningvoorraad
achter bij de economische en inkomensgroei en zijn er
hogere schaarstepremies (Renes et al. 2006).
Ruimtelijke restricties zijn daarom maar een deel van het
verhaal en spelen lang niet overal. Eén van de oorzaken
van de slecht functionerende woningmarkt is het residuele
grondbeleid van gemeenten, waarbij de grondprijs op de
verkoopprijs wordt afgestemd, zodat de prikkel om te
bouwen bij corporaties en ontwikkelaars afneemt. Maar
ook is er sprake van marktconcentratie van bouwgrond,
zeker in de Randstad (Buitelaar & Pouls 2009), en zijn er
begin jaren negentig van de vorige eeuw vertragingen
opgetreden omdat gemeenten en ontwikkelaars moesten
wennen aan de nieuwe setting met grote bouwlocaties,
veel dure koopwoningen, andere procedures en lange
voorbereidingstijden (Jókövi et al. 2006).
In combinatie met de lage prijselasticiteit werkt de
hypotheekrenteaftrek prijsopdrijvend. In de jaren
negentig is de hypotheekrente gedaald en zijn de
inkomens flink gestegen. Aflossingsvrije en
beleggingshypotheken werden populair, zodat
huishoudens steeds hogere woningprijzen konden
betalen. De financiële risico’s stegen, evenals de
overheidsuitgaven aan hypotheekrenteaftrek. Hoge
prijzen en nieuwe voorzichtigheid na de kredietcrisis
maken de koopmarkt steeds ontoegankelijker voor
starters en middeninkomensgroepen, zeker in de dure
regio’s.
Ruimtelijke opgaven en beleidsimplicaties | 35