download het artikel (PDF, 302 KB) - Planbureau voor de ...

50
TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 1 FeBRuARI 2012
ACHTeRgRonD
gaan van een exploitatie van vijftig jaar, zonder uitponding. En ook het
doorbelasten van alle bedrijfslasten roept vragen op. Corporaties die hoge
bedrijfslasten hebben als het gevolg van inefficiënt handelen worden bij
een residuele bepaling van de grondprijs beloond door een lagere grondprijs.
Van een selectieve behandeling van corporaties ten opzichte van andere
aanbieders is in één op de vier gevallen sprake. Is dat erg? Ook hier speelt
de fundamentele discussie die verband houdt met de hybriditeit van
corporaties. Enerzijds gelden de Europese staatssteunregels in verband
met de gedachte van een gelijk speelveld. Maar anderzijds vormt het
grondprijsbeleid een van de middelen waarmee gemeenten vanuit hun
kant invulling kunnen geven aan het begrip ‘wederkerigheid’ dat van
belang is voor het komen tot uitvoeringsgerichte prestatieafspraken.
Als je specifieke prestaties van corporaties verlangt, zoals bepaalde leefbaarheidsinvesteringen,
een bijdrage aan de wijkaanpak of aan gecombineerde
complexen voor wonen, zorg en welzijn, dan moet daar vaak wat
tegenover staan, zoals (relatief ) aantrekkelijke grondprijzen. Wel zouden
lage grondprijzen gepaard moeten gaan met de verplichting dat de woningen
ook relatief lang in de sociale (huur) sector blijven. Gemeenten
kunnen er in dat geval voor kiezen om grond uit te geven in erfpacht,
met als zakenrechtelijke beperking dat de grond alleen voor sociale huur
mag worden gebruikt. Als de corporatie besluit de woning gedurende de
exploitatietermijn te verkopen, dan moet er een nieuwe erfpachtovereenkomst
worden gesloten waardoor de grondwaardestijging kan worden
afgeroomd.
Het raakt allemaal aan de discussie over hoe we wensen om te gaan met
maatschappelijk ondernemerschap. Enerzijds willen we een scherpe
scheiding van commerciële en sociale activiteiten, terwijl aan de andere
kant juist de combinatie van beide kan zorgen voor betere maatschappelijke
prestaties.
Met dank aan Niels Klein Lankhorst en Esther Geuting (Stec groep), George de
Kam (RU Nijmegen), Leo Nooteboom (Ministerie van BZK) en Arnoud Vlak en
Bert Teuben (beiden IPD) voor hun commentaar op een eerdere versie van het
artikel.
noten
1 Deze wordt door het kabinet-Rutte per 2012 afgeschaft (zie kabinetsbrief
Wijkenaanpak en Vogelaarheffing, 28 januari 2011).
2 Die steekproef is gestratificeerd aselect getrokken. Dat wil in dit geval zeggen dat
rekening is gehouden met de ruimtelijke spreiding van gemeenten over nederland
(naar Randstad, intermediaire zone en periferie) en met het aandeel sociale huurwoningen
in de totale nieuwbouwproductie. Bij het tweede criterium zijn de 10%
gemeenten met de laagste woningbouwproductie buiten beschouwing gelaten.
3 Of gemeenten die tussen die tussen 2002 en 2007 grond hebben uitgegeven voor
sociale woningbouw.
4 Deze kavelgrootte van 141m² is een gemiddelde, gebaseerd op de antwoorden van
respondenten op de enquête. Bij 75 van de 86 relevante gemeenten waren de grondprijzen
voor grondgebonden sociale huur bekend. Zie voor meer details matthijsse
(2010).
5 Bij 75 van de 86 relevante gemeenten waren de grondprijzen voor grondgebonden
sociale huur bekend.
5 Voor uitgebreide informatie over beide berekeningswijzen wordt verwezen naar de
meest recente taxatie- en waarderingsstandaarden van IPD en de beleidsregels van
het CFV.
6 De exit yield is een bruto rendement en wordt gebruikt om de restwaarde van vastgoed
op het eind van de exploitatie te bepalen.
7 Als er op complexniveau sprake is van juridisch bindende overeenkomsten , dan
worden deze in de bruto open marktwaarde ingerekend. Dat kan bijvoorbeeld gaan
om verplichtingen over het tegen sociale prijzen (blijven) verhuren als tegenprestatie
voor de lagere grondprijs. Bij appartementen kunnen nadere voorwaarden aan verkoop
of het verkrijgen van een splitsingsvergunning worden verbonden.
8 De dekkingsgraad van Aedex/IPD in 2010 bedroeg ca 27% van het totaal aantal corporatiewoningen.
noord-nederland omvat de drie noordelijke provincies plus West-
Friesland en de Kop van noord-Holland. Zuid-nederland zijn de drie zuidelijke provincies
plus Goeree Overflakkee, Oost-nederland is Gelderland, Overijssel en
Flevoland, maar exclusief Almere. Randstad-Zuid zijn de regio’s Leiden, Den Haag,
Delft-Westland, Groot Rijnmond en Oost- en Zuidoost Zuid-Holland. De noordelijke
Randstad omvat de regio’s Alkmaar, IJmond, Zaanstreek, Haarlem, Amsterdam,
Almere en de provincie utrecht. De in dit artikel gepresenteerde grondprijzen zijn
prijspeil 2009, De gegevens van Aedex/IPD zijn over 2010. Gegeven de omvang van
het verschil tussen marktconforme en volkshuisvestelijke exploitatie is het verschil in
prijspeiljaren verwaarloosbaar.
9 Het Centraal Fonds (CFV, 2010, p. 11) rapporteert beduidend hogere bruto stichtingskosten.
Bedacht moet worden dat de grondkosten hier al in zijn meegenomen en dat
dit alle nieuw gebouwde sociale huurwoningen omvat, ook degene op duurdere binnenstedelijke
locaties. uit de rapportage is niet op te maken wat het oppervlakte van
de betreffende woningen is en hoe deze zich verhoudt tot de oppervlakte van de
door ons onderzochte woningen. Tot slot geeft het Centraal Fonds nog een belangrijke
reden voor de snel stijgende bruto stichtingskosten dat corporaties steeds vaker
projecten overnemen van noodlijdende ontwikkelaars of hun eigen koopprojecten
omzetten in huur. naar verwachting gaat dit dus om grotere, betere, luxere woningen
en zullen projecten ook voor meer dan de bouwkosten alleen van ontwikkelaars
worden overgenomen.
10 Het Centraal Fonds komt op een gemiddelde exploitatiewaarde van € 37.900 per
woning. In deze verzameling zijn alle corporatiewoningen opgenomen, ook meergezins-
en woningen van oudere bouwjaren dan in de door ons onderzochte populatie.
Het ligt voor de hand dat voor nieuwere eengezinswoningen de exploitatiewaarde
als gevolg van hogere huren en langere exploitatieduur bijna een kwart hoger ligt.
Literatuur
Buitelaar, E. & G. de Kam (2011), ‘Resultaatgerichtheid van prestatieafspraken met corporaties:
een catch 22 voor gemeenten?’ B&G Magazine, maart/april: 19-51.
Buitelaar, E., B. de Deugd, en E. Geuting (2004), ‘naar een residueel bepaalde grondprijs
voor sociale woningbouw?‘ Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, 6: 56-60.
Buitelaar, E., L. van den Broek & A. Segeren (2009), De nieuwbouwproductie van
woningcorporaties. Het belang van lokale omstandigheden. Den Haag: Planbureau voor
de Leefomgeving.
CFV (2010), Sectorbeeld realisaties woningcorporaties, verslagjaar 2009. naarden: CFV.
Groetelaers, D., m. Haffner, H. van der Heijden, W. Korthals Altes & T. Tasan-Kok (2009),
‘Lage grondprijzen corporatiewoningen en staatssteun’, Tijdschrift voor vastgoedrecht
2: 27-33.
Hof, B. & C. Koopmans (2006), Woningcorporaties in Amsterdam: Marktmacht en subsidies.
SEO-rapport, 875. Amsterdam: SEO Economisch onderzoek.
IPD (2011), Rapportage kosten, waarden en waarderingsparameters, t.b.v. Planbureau
voor de Leefomgeving. Almere: IPD.
Leuvensteijn, m. van en V. Shestalova (2006), Investeringsprikkels voor woningcorporaties.
Den Haag: Centraal Planbureau.
matthijsse, J. (2010), Het gemeentelijk grondprijsbeleid voor sociale woningbouw: een
ongelijk speelveld?, nijmegen: Radboud universiteit nijmegen.
Vlak, A.L.m., P.P.H. Konings, m. Eskinasi & G.H.C. Dirkse (2008), Corporaties & sturen op
kengetallen. Almere: nestas.