Prospectus - Vastgoedvergelijker.nl

10 Verkoop
Algemeen
Uitgangspunt is dat de objecten ongeveer 7 à 1o jaar worden geëxploiteerd. Een eerdere verkoop wordt niet
uitgesloten doch is niet de opzet.
Bij de verkoop worden 3% verkoopkosten in rekening gebracht. Dit betreft enerzijds de Duitse makelaarskosten
en anderzijds de begeleidingskosten van SHF Real Estate B.V..
Het tijdstip van verkoop wordt in belangrijke mate bepaald door de marktomstandigheden. Een voorspelling van
de waarde bij verkoop kan slechts gedaan worden vanuit de huidige situatie en omvat meer dan het afwegen
van specifieke vastgoedeigenschappen. De locatie is daarbij uitermate belangrijk. Voorts moet rekening worden
gehouden met de illiquiditeit van de vastgoedmarkt ten opzichte van de aandelen- en obligatiemarkt.
De waarde ontwikkeling wordt tevens beïnvloed door de plaatselijke economische bedrijvigheid, de rentestand
en de conjuncturele ontwikkeling.
De aflossing van de obligaties, na 7 à 10 jaar, gebeurt door de objecten te verkopen. Als tweede mogelijkheid kan
Schild Duitsland Winkel Vastgoed N.V. als geheel verkopen of herfinancieren.
Ontwikkeling kapitalisatiefactor
De waardeontwikkeling van het vastgoed vertoont in Duitsland door de grote buitenlandse vraag een forse
stijging.
Het gevolg is stijging van de kapitalisatiefactor. Deze factor drukt de waarde van de vastgoedportfolio uit in een
veelvoud van de bruto jaarhuur.
De kapitalisatiefactor bij aankoop van de objecten was gemiddeld 11,98 kosten koper.
De waardegroei van vastgoed in Nederland, conform de ROZ/IPD Index van de Stichting ROZ Vastgoedindex
geeft aan dat vanaf 1995 tot 2006 een gemiddelde stijging van 3,1% per jaar heeft plaatsgevonden
(zie www.rozindex.nl).
Indien de gemiddelde waardestijging in Nederland wordt berekend over de objecten, betekent dit over 10 jaar
een vastgoedwaarde van e 24.745.000 is ontstaan (aankoop 18.800.000 maal gemiddeld index van 3,1%).
De waardegroei van vastgoed in Duitsland, conform de DIX German Index van de Investment Property Databank
IPD geeft aan dat vanaf 1995 tot 2006 een gemiddelde stijging van 5,6% per jaar heeft plaatsgevonden
(zie www.dix.de).
Indien de gemiddelde waardestijging in Duitsland wordt berekend over de objecten betekent dat over 10 jaar een
vastgoedwaarde van e 30.700.000 is ontstaan (aankoop 18.800.000 maal gemiddeld index van 5,6%).
Prognose scenario’s
Historisch onderzoek wijst uit dat de rendementen op vastgoed de laatste jaren in Nederland sterk dalen en
de prijzen fors stijgen. De verkoopprijzen van Nederlandse winkelcomplexen hebben inmiddels een kapitalisatiefactor
van 16 tot 18 bereikt.
Duitsland loopt hierin achter, maar de vraag in de markt is zo groot dat ook onze oosterburen niet aan deze
ontwikkeling ontkomen.
Bij reeds door Schild Holland Fonds N.V. geëmitteerde vastgoedfondsen ontstaat regelmatig vraag uit de markt
om dit recent aangekochte bezit weer te verkopen. Hierbij worden kapitalisatiefactoren genoemd die ten opzichte
van de aankoopfactor 10-20% hoger zijn.
Het is niet reëel aan te nemen dat deze factor in die mate blijft stijgen, doch niet uit te sluiten is dat de in Nederland
gehanteerde kapitalisatiefactor langzaam maar zeker ook in Duitsland bereikt zal worden.
51