Randvoorwaardennota en welstandsparagraaf ... - Prins Alexander

3.6 Bouwhoogte
- Het waterpeil van de Zevenhuizerplas varieert tussen
NAP -5.20 en -5.50 meter. Bij uitwerking van het plan
dient tevens rekening te worden gehouden met een
golfoploop.
- De promenade is gelegen op peil NAP -3.55 meter.
- De straat (Kretalaan) die de woningen zal ontsluiten zal
worden aangelegd op het peil NAP -3.45 meter.
De maximale bouwhoogte voor alle woningen op de locatie
Noorderstrand bedraagt maximaal 4 bouwlagen, gemeten
vanaf het peil NAP -3.45 meter. De strandwoningen zijn
aan de zijde van de promenade circa 1.50 meter (t.o.v.
peil -3.45 meter) opgetild om het uitzicht op de plas en
de privacy van de bewoners te bevorderen. De kadeof
steigerwoningen zijn deels of geheel op het water
gebouwd.
3.7 Massa en vorm
Strandwoningen
De strandwoningen zijn geschakeld tot rijen van maximaal
6 woningen. Op minimaal 2 plaatsen zijn de rijen
onderbroken, zodat zicht vanaf de Sicilieboulevard op het
strand en de plas mogelijk is. Deze onderbrekingen zijn
minimaal 8 meter breed.
Kade/steigerwoningen
De kade- of steigerwoningen zijn vrijstaande of 2-onder-1
kapwoningen. De woningen bevinden zich deels of geheel
op het water. Indien de woningen geheel in het water
worden gerealiseerd, dan dient de afstand van woning
en terras tot de kade minimaal 5 meter te zijn. De afstand
tussen de woningen onderling is zodanig, dat het water
tussen de woningen vanaf de kade zichtbaar is en elke
woning voldoende privacy en uitzicht heeft. Een goede
bezonning van de buitenruimten van deze woningen vormt
een belangrijk onderdeel van de ontwerpopgave.
Plaswoningen
De plaswoningen zijn geclusterd tot een kleinschalig
appartementengebouw of geschakelde eengezinswoningen
van maximaal 6 woningen per cluster. De woningen
bevinden zich op het land of (deels) in het water. Ook
hier geldt dat een goede bezonning van de buitenruimten
vereist is.
3.8 Oriëntatie en ontsluiting
Strandwoningen
De strandwoningen zijn qua oriëntatie voornamelijk
gericht op de plas. (Met name) aan deze zijde hebben de
woningen een buitenruimte en grote raampartijen. Het is
mogelijk om de strandwoningen een dubbele entree te
geven: aan de straat en aan de (zijde van de) promenade.
Een extra entree aan de plaszijde heeft tot voordeel
dat het strand en de plas vrijwel direct vanuit de woning
toegankelijk zijn.
Kade/steigerwoningen
De kade- of steigerwoningen zijn zoveel mogelijk alzijdig
georiënteerd op het water. De woningen zijn direct
toegankelijk vanaf de kade of indirect via een (collectieve)
steiger tussen kade en woningen.
Plaswoningen
De plaswoningen zijn gericht op het water en de
Eendrachtspolder en op het plein en de promenade. De
woningen zijn, afhankelijk van de verkaveling, toegankelijk
via een centrale, collectieve entree of via individuele
toegangen.
Oriëntatie op houdt in: deze zijde van de woning heeft
veel en/of grote transparante delen, zodat vanuit de
woning volop zicht naar buiten mogelijk is. Zonwering
en raamverduistering vormt een onderdeel van de
ontwerpopgave. Buitenruimten zijn aan deze zijde
geplaatst.
3.9 Buitenruimten, erfafscheidingen en bergingen
De woningen op de locatie Noorderstrand hebben geen
private achtertuinen. De buitenruimten van de woningen
bestaan uit riante (dak)terrassen, vlonders, balkons, etc.
Deze zijn mee-ontworpen met de woningen. De begrenzing
van de buitenruimten is een belangrijke ontwerpopgave.
De buitenruimten moeten een beschut karakter hebben en
privacy garanderen. De bezonning van de buitenruimten is
eveneens een belangrijk aandachtspunt bij het ontwerp.
Voor de strandwoningen geldt dat ze minimaal een private
buitenruimte hebben (in de vorm van een riant terras) die
direct of indirect (middels bijvoorbeeld een groenzone)
grenst aan de promenade. Deze buitenruimte is ca. 1.50
meter opgetild ten opzichte van de promenade en wordt
Randvoorwaardennota en welstandsparagraaf Noorderstrand Nesselande
afgescheiden door een muurtje van ca. 1 meter hoog.
Voor de kade/steigerwoningen geldt dat ze in ieder geval
een riant privaat terras hebben, dat direct aan het water
grenst. Daarnaast kan bij elke woning een boot worden
aangelegd. Indien de woningen bereikbaar zijn via een
collectieve steiger vanaf de kade, dan geldt dat deze
steiger vrij is van parkeerplaatsen en verblijfskwaliteit moet
hebben voor omwonenden.
Bergingen voor fi etsen zijn geïntegreerd in de
eengezinswoningen. Op terrassen, vlonders en balkons
zijn enkel compacte bergkasten voor meubilair en
tuinspullen toegestaan. Voor gestapelde woningen
(appartementen) geldt dat er ook een collectieve
fi etsenstalling voor bewoners kan worden gebouwd.
3.10 Parkeren
Onlangs heeft Rotterdam nieuwe parkeernormen
vastgesteld. Voor woningen > 120 m² geldt een parkeereis
van 1.8 pp/wo. Parkeerplaatsen dienen zoveel mogelijk op
eigen terrein te worden aangelegd. Indien parkeerplaatsen
op eigen terrein zijn gelegen, dan geldt voor bezoekers
een aanvullende parkeereis van 0.3 pp/woning. Voor de
strandwoningen geldt dat ze minimaal 1 pp op eigen terrein
moeten hebben.
21