Randvoorwaardennota en welstandsparagraaf ... - Prins Alexander

3. Stedenbouwkundige randvoorwaarden
Om de onderstaande randvoorwaarden te kunnen
illustreren en onderbouwen zijn twee proefverkavelingen
opgesteld. Deze zijn opgenomen in afbeelding 16 en 21.
De proefverkavelingen zijn GEEN blauwdruk, maar dienen
slechts ter inspiratie van betrokkenen. Onderstaande
randvoorwaarden zijn zoveel mogelijk algemeen
geformuleerd; ze zijn niet toegespitst op een bepaalde
proefverkaveling.
3.1 Plangrens
Op afbeelding 14 staan de plangrens, de projectgrens,
zichtlijnen en het bebouwingspercentage van de
locatie aangegeven. Als onderlegger is de bestaande
topografi sche kaart gebruikt.
De plangrens omvat vrijwel het gehele noordelijke gebied
tussen de Siciliëboulevard en het strand. Aan de noordzijde
volgt de plangrens de bestemmingsgrens van de
bestemming jachthaven. Dit gehele gebied zal heringericht
moeten worden om woningbouw en de beoogde inrichting
van de openbare ruimte (water, promenade en plein,
groen, etc.) mogelijk te maken. Een groot deel van het
plangebied bestaat uit een nog te realiseren uitbreiding van
de Zevenhuizerplas.
3.2 Projectgrens
Binnen het plangebied bevindt zich het projectgebied.
Dit is het gebied waar het woningbouwprogramma moet
worden gerealiseerd, inclusief bijbehorende buitenruimten,
parkeerplaatsen, ontsluitingswegen, etc. De projectgrenzen
zijn soms afgeleid van rooilijnen zoals hieronder
omschreven:
● De projectgrens aan de zuidwestzijde sluit aan op de
promenade. De overgang van de (terrassen van de)
woningen naar de promenade moet zorgvuldig worden
ontworpen. Het is niet toegestaan om langs de promenade
een hoge (blinde) muur te plaatsen. Vanuit de (terrassen
van de) woningen is zicht op de Zevenhuizerplas en er
is voldoende privacy. De terrassen van de woningen en
de woningen (of een deel hiervan) zijn daarom zo’n 1.50
meter verhoogd ten opzichte van de promenade.
Randvoorwaardennota en welstandsparagraaf Noorderstrand Nesselande
● De projectgrens aan de zuidoostzijde is geïnspireerd op
de perceelgrens van de tuinen langs de Kretalaan.
● De projectgrens aan de noordoostzijde is afgeleid van de
rooilijn van de bebouwing langs de Brandingdijk. Door deze
rooilijn te respecteren en continueren is vrij zicht op het
water vanaf de bestaande straat zeker gesteld.
● De projectgrens aan de oostzijde loopt taps toe; het
projectgebied is aan de noordzijde breder dan aan de
zuidzijde. Dit principe komt overeen met de vorm van het
water. Hierdoor is er altijd voldoende water rondom de
woningen aanwezig en wordt er toch voldoende ruimte
gegeven om nieuwe bebouwing op te richten. Tevens
garandeert deze projectgrens altijd voldoende afstand ten
opzichte van de reeds bestaande bebouwing langs de
Siciliëboulevard.
● De projectgrens aan de noordwestzijde sluit aan op
de toekomstige gemeentegrens tussen Rotterdam en
Zuidplas.
3.3 Zichtlijnen
Langs en over de locatie lopen verschillende zichtlijnen:
● Vanaf de Kretalaan en de Brandingdijk dient zicht op
het strand en het water mogelijk te zijn. Het is daarom
niet toegestaan om in het verlengde van deze straten
bebouwing op te richten.
● Vanaf het nog te realiseren noordelijk deel van
de promenade dient vrij zicht over het plein op de
Zevenhuizerplas te zijn. Deze zichtlijn begrenst de
bouwlocatie Noorderstrand aan de zuidwestzijde.
● Vanuit de woningen langs de Siciliëboulevard is zicht op
het water en het strand wenselijk. Op de bouwlocatie zijn
daarom drie zichtlijnen aangegeven. Deze drie lijnen geven
de open ruimten aan tussen de bebouwing op de locatie
Noorderstrand. De exacte plek van deze open ruimten is
nader te bepalen.
3.4 Bebouwingspercentage
Het totale oppervlak van het projectgebied bedraagt
20.617 m². Daarnaast is per woningtype (zie 3.5)
17