Randvoorwaardennota en welstandsparagraaf ... - Prins Alexander

CONCEPT CONCEPT
Stadsontwikkeling
Randvoorwaardennota & Welstandsparagraaf
Noorderstrand
Nesselande

Colofon
Deze randvoorwaardennota & welstandsparagraaf Noorderstrand is opgesteld door
Stadsontwikkeling Rotterdam – afdeling stedenbouw.
De randvoorwaardennota & welstandsparagraaf is vastgesteld door het Dagelijks Bestuur en de Deelraad
van de deelgemeente Prins Alexander op xx-xx-2012.
Inlichtingen: Deelgemeente Prins Alexander
stedenbouwkundigen: Karin Mans, Arjen Knoester en Suzanne Maas
lay-out: Suzanne Maas
datum: 12 december 2012
versie 09
2

Inhoudsopgave
I Inleiding
1.1 Introductie van de locatie en de opgave
1.2 Leeswijzer
1.3 Doel en status van de randvoorwaardennota en de welstandsparagraaf
2 Opgave
2.1 Nesselande
2.2 Bestemmingsplan
2.3 Noorderstrand
2.4 Buitenruimte
3 Stedenbouwkundige randvoorwaarden
3.1 Plangrens
3.2 Uitgiftegrens
3.3 Zichtlijnen
3.4 Bebouwingspercentage
3.5 Programma
3.6 Bouwhoogte
3.7 Massa en vorm
3.8 Oriëntatie en ontsluiting
3.9 Buitenruimten, erfafscheidingen en bergingen
3.10 Parkeren
4 Welstandsparagraaf Noorderstrand
Bijlagen
Proefverkaveling model A 1:500
Proefverkaveling model B 1:500
Randvoorwaardenkaart 1:500
05
05
05
07
09
09
11
13
15
17
17
17
17
17
19
21
21
21
21
21
Randvoorwaardennota en welstandsparagraaf Noorderstrand Nesselande
23
separate bijlage
separate bijlage
separate bijlage
3

4
Afb. 01: Verkaveling Nesselande (december 2010)
Locatie Noorderstrand is gelegen in de zwarte
cirkel.

I. Inleiding
1.1 Introductie van de locatie en de opgave
Dit document bevat stedenbouwkundige randvoorwaarden
en een welstandsparagraaf voor de locatie Noorderstrand
in Nesselande. Nesselande is een vinex-locatie van
Rotterdam, gelegen aan de Zevenhuizerplas ten
noordoosten van het stadcentrum. In de wijk zijn ca. 4800
woningen gepland, waarvan er inmiddels zo’n 4200 zijn
gerealiseerd. De locatie Noorderstrand is gelegen op een
bijzondere plek in de wijk, namelijk direct aan het strand en
deels in het water van de Zevenhuizerplas.
De opgave voor deze locatie is om een aantrekkelijk en
uniek woongebied te ontwikkelen, waarin de bijzondere
kwaliteiten van de locatie optimaal worden benut.
In opdracht van de deelgemeente Prins Alexander zijn
voor de locatie Noorderstrand stedenbouwkundige
randvoorwaarden en een welstandsparagraaf opgesteld,
die dienen als kader voor de ontwikkeling.
Randvoorwaardennota en welstandsparagraaf Noorderstrand Nesselande
1.2 Leeswijzer
In dit document zijn zowel stedenbouwkundige
randvoorwaarden als welstandscriteria voor de locatie
Noorderstrand opgenomen. Er is gekozen om beide kaders
te combineren in 1 document. De gebiedsomschrijving en
omschrijving van de aard van de opgave en het gewenste
karakter van de woningen is immers voor beide producten
gelijk. Om dit een overzichtelijk geheel te laten zijn, is
gekozen voor samenvoeging. Belangrijk is wel voor
ogen te houden dat beide documenten een verschillend
vaststellingstraject kennen en door verschillende instanties
worden gebruikt als toetsingskader. In de onderstaande
tabel zijn deze verschillen weergeven.
● Een algemene gebiedsomschrijving van Nesselande en
de locatie is opgenomen in hoofdstuk 2.
● Hoofdstuk 3 bevat de stedenbouwkundige
randvoorwaarden. Dit hoofdstuk vormt het toetsingskader
voor betrokkenen van het bouwplan vanuit de afdeling
stedenbouw van Stadsontwikkeling Rotterdam.
● Hoofdstuk 4 bevat het welstandsbeleid. De commissie
voor Welstand en Monumenten toetst bouwplannen aan
criteria uit dit hoofdstuk.
5

Afb. 02: Luchtfoto Nesselande (maart 2011)
6

1.3 Doel en status van de randvoorwaardennota en
de welstandsparagraaf
Een randvoorwaardennota regelt een aantal belangrijke
zaken om tot realisatie van bouwplannen te kunnen
komen. In een randvoorwaardennota staan de
stedenbouwkundige regels omschreven waaraan het
plan moet voldoen. Tevens zijn deze randvoorwaarden
de basis voor de noodzakelijke uitwerking van het
bestemmingsplan. De nota wordt vastgesteld door het
Dagelijks Bestuur van de deelgemeente Prins Alexander
en is daarmee het bestuurlijk bekrachtigde kader voor
planontwikkeling. Plannen kunnen afwijken van bepalingen
uit deze nota, mits de afwijkingen passen ‘in de geest van
de ambitie voor de locatie en de wijk’. De deelgemeente
Prins Alexander besluit of afwijkingen acceptabel zijn;
Stadsontwikkeling Rotterdam adviseert de deelgemeente
hierover.
Op 29 april 2004 is door het gemeentebestuur Rotterdam
de Koepelnota Welstand Rotterdam vastgesteld. In
de Koepelnota zijn per gebiedstype welstandscriteria
omschreven waaraan bouwplannen binnen dat gebied
worden getoetst.
De Koepelnota 2004 is inmiddels herzien. Dit gewijzigde
document is vastgesteld door het College van B&W en op
11 oktober 2012 vastgesteld door de Raad.
De locatie Noorderstrand staat in de nieuwe Koepelnota
aangeduid als gebiedstype ‘projecten na 1985’. De criteria
van dit gebiedstype zijn algemeen geformuleerd.
Locatie Noorderstrand valt in het masterplan van
Randvoorwaardennota en welstandsparagraaf Noorderstrand Nesselande
Nesselande in het deelgebied ‘badplaats’. In dit deelgebied
is specifi eke architectuur vereist, die refereert aan een
badplaats. Voor een deel van het deelgebied (locatie
Noorderstrand valt hier buiten) is daarom in 2006
specifi ek welstandsbeleid opgesteld, in de vorm van een
welstandsparagraaf. Een welstandsparagraaf vormt een
nadere invulling van en tevens een aanvulling op de in
de Koepelnota geformuleerde gebiedsgerichte criteria; de
algemene criteria, de loketcriteria en de adviesprocedure
via de Commissie voor Welstand en Monumenten blijven
van kracht.
Op de locatie Noorderstrand is specifi eke architectuur
gewenst. De criteria van het gebiedstype ‘projecten na
1985’ uit de Koepelnota bieden onvoldoende houvast om te
kunnen sturen op de gewenste architectonische uitstraling.
Bovendien valt de locatie buiten de welstandsparagraaf
voor het deelgebied badplaats. Daarom zijn voor de locatie
Noorderstrand specifi eke regels (in de vorm van een
welstandsparagraaf) ten aanzien van de beeldkwaliteit
worden opgesteld. Deze regels zijn in dit document
opgenomen in hoofdstuk 4.
Een welstandsparagraaf wordt vastgesteld door
de Deelraad, nadat het wettelijk voorgeschreven
inspraaktraject is doorlopen. Verplichte onderdelen van de
relatief ‘lichte’ inspraakprocedure zijn: bekendmaking, ter
inzage legging, mogelijkheid tot schriftelijke en mondelinge
reacties en een eindverslag.
7

Afb. 03: Het centrum van Nesselande, gelegen aan het strand van de Zevenhuizerplas
8
Afb. 04: Bebouwing in deelgebied Badplaats
Afb. 05: De Siciliëboulevard

2. Opgave
2.1 Nesselande
Nesselande ligt aan de uiterste oostzijde van Rotterdam,
nabij de kernen van Zevenhuizen en Nieuwerkerk. De
locatie sluit direct aan op een regionaal recreatiegebied, de
Rottewig. De wijk omvat zo’n 4800 woningen van diverse
typen. Naast de woongebieden ligt de Zevenhuizerplas,
die qua omvang is verdubbeld. Voor de ontsluiting is de
bestaande metrolijn Calandlijn verlengd en de bestaande
infrastructuur in de omgeving van de A20 is aangepast. Het
plangebied wordt begrensd en doorsneden door bestaande
lintbebouwing. Deze bebouwing is in het plan opgenomen.
Wonen, recreatie, groen en water
Door de ligging aan de verdubbelde Zevenhuizerplas is
de landschappelijke situering sterk. Het biedt Nesselande
in vergelijking met andere Vinexlocaties een recreatief
karakter. Er ontstaat hierdoor een sterke mix van functies
en de locatie krijgt er een wijkoverstijgend karakter door.
Verder is de ligging aan het Groene Hart benut door
groen, water en natuur diep in de wijk te laten doordringen
middels het Rietveldpark en een uitgebreid waternetwerk.
Ontsluiting
De bereikbaarheid van Nesselande met de metro is
zeer hoogwaardig. De bereikbaarheid met de auto vanaf
rijksweg A20 is indirect. Dit is een beleidsmatige keuze
met als doel het stimuleren van het openbaar vervoer.
Langzaam verkeersroutes verbinden de locatie met alle
relevante bestemmingen in de omgeving en vormen een
netwerk in het gebied zelf.
Deelgebieden
In Nesselande komen vier deelgebieden voor: Waterwijk,
Badplaats, Tuinstad en het Bedrijventerrein. De locatie
Noorderstrand bevindt zich in het deelgebied Badplaats.
● Waterwijk bevindt zich aan de uiterste noordzijde van
de locatie. Het is een gebied van ca. 70 hectare met een
zeer lage dichtheid. In het gebied zijn ca. 520 woningen
gepland, waarvan een groot deel op particuliere kavels.
Alle woningen zijn aan het water gelegen en het water
heeft een directe relatie met de Zevenhuizerplas. Medio
2012 zijn er ca. 220 woningen gebouwd in Waterwijk.
● Badplaats ligt rondom het strand aan de Plas. In het
zuiden van Badplaats ligt het Oeverpark. Dit gebied
heeft een recreatief karakter met diverse voorzieningen:
een natuurgebied, watersportfaciliteiten zoals een
jachthaven en een waterskibaan, en een park met hotel
en familievermaak. Centraal in Badplaats, direct aan de
boulevard en het strand ligt het wijkwinkelcentrum. Het
noordelijk deel van badplaats vormt de duinenbuurt, een
rustige woonbuurt.
De (Sicilië)boulevard langs het strand verbindt de
verschillende delen van Badplaats met elkaar. In het
noorden van Badplaats buigt het strand af van de
Randvoorwaardennota en welstandsparagraaf Noorderstrand Nesselande
boulevard. Hierdoor ontstaat ruimte voor de locatie
Noorderstrand.
● Tuinstad is het grootste deelgebied. Binnen de structuur
van dit wijkdeel vormen elementen uit de tuinstedelijke
traditie, de polder en de waterstructuur aanleidingen
voor afwisseling. Tegelijk is deze hoofdstructuur
samenbindend voor alle verschillende woningtypes. Ze
worden gecombineerd tot een groen, waterrijk, verzorgd
woonmilieu. Kenmerkend voor de tuinstad/dorp gedachte
in Nesselande is de samenhang tussen het ontwerp van de
buitenruimte en de architectuur, die een totaalcompositie
vormen. Een terugkerend thema is de overgang tussen
het openbare en het privé-gebied, welke altijd zorgvuldig is
vormgegeven.
● Het bedrijventerrein vormt de aansluiting op de
Rijksweg A20. De kern ervan wordt gevormd door een
gangbaar locatieaanbod, gecombineerd met aantrekkelijke
hoogwaardige randen.
9
Afb. 06: Deelgebieden van Nesselande

zie Uitwerking 33
zie 2e Part.Herz.
zie 2e Part.Herz.
zie Uitwerking 21
zie 2e Part.Herz.
zie 2e Part.Herz.
4.1
1.1
2
zie 2e Part.Herz.
zie Uitwerking 12
zie 2e Part.Herz.
GR
GR
GR
10
RV II
WW
V.3
NR
WA
30 30
95
W.a
30
95
95
30
WW
Artikel 9a- RECREATIEVE VOORZIENINGEN I, II
Afb. 07: Gedeelten van plankaart bestemmingsplan Nesselande en plankaart 2e herziening, inclusief voorschriften
1. De gronden, aangewezen voor “recreatieve voorzieningen I, II“, zijn bestemd voor terreinen ten behoeve van recreatie en
sport- en speelvelden, tot en met categorie 3.1 van de bijgevoegde Recreatielijst of daarmee naar aard en omvang te vergelijken
recreatieve voorzieningen, met de daarbij behorende:
- parkeervoorzieningen;
- onder- en/of bovengrondse voorzieningen ten behoeve van het
inzamelen van huishoudelijk afval;
- voorzieningen ten behoeve van het openbaar nut;
- groenvoorzieningen, waterpartijen en waterlopen en overige in het kader van de waterhuishouding nodige voorzieningen, zoals
taluds, keerwanden, beschoeiingen, duikers en gemalen;
- ontsluitingswegen -en paden en fi ets- en voetpaden.
(----)
3. De gronden, aangewezen voor “recreatieve voorzieningen II“, zijn tevens bestemd voor overdekte recreatieve voorzieningen,
waaronder bijv. een speelparadijs, sauna, bowlingbaan, sporthal, beautyfarm, alsmede een hotel/congrescentrum, alsmede
hieraan ondersteunende horeca.
4. In aanvulling op het bepaalde in het derde lid zijn ter plaatse van de aanduiding “horeca toegestaan” horeca en/of
maatschappelijke voorzieningen toegestaan, waaronder voorzieningen van culturele en educatieve aard, toegestaan. Het
bebouwde grondoppervlak mag maximaal 300 m² bedragen met een bouwhoogte van maximaal 7 meter.
(---)
6. Op de gronden, aangewezen voor “recreatieve voorzieningen II” mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken
gebouwd worden, te weten:
a. ten behoeve van een overdekte recreatieve voorziening met dien verstande dat:
- het bouwperceel maximaal 10.000 m2 bedraagt;
- de bebouwing op minimaal 20 meter vanaf de aangrenzende bestemming “verkeersdoeleinden” dient te liggen;
- het maximale bebouwingspercentage van het bouwperceel 50% bedraagt;
- de bouwhoogte maximaal 12 meter bedraagt;
- de hoofdentree gesitueerd is aan de aangrenzende bestemming “verkeersdoeleinden”;
b. een gebouw ten behoeve van horeca (“Johannahoeve”), op een bouwperceel van 8.000 m2, waarvan inclusief uitbreiding
maximaal 10% bebouwd mag worden en deze uitbreiding mag bestaan uit één bouwlaag plus kap;
c. een hotel/congrescentrum/welness met dien verstande dat:
1. - het hotel aan de noordwestkant dient te worden gerealiseerd;
- het bouwperceel maximaal 0,8 ha mag bedragen;
- de noord- en zuidkant van de bebouwing op minimaal 12 meter uit de bouwperceelsgrens dient te liggen;
- het maximale bebouwingspercentage van het bouwperceel 75% bedraagt;
- de bouwhoogte maximaal 10 bouwlagen bedraagt;
- de maximale b.v.o. 18.000 m2 bedraagt waarvan ten hoogste 12.000 m2 b.v.o. gerealiseerd mag worden in de onderste 2
bouwlagen met een maximaal grondoppervlak van 6.000 m2, en ten hoogste 6.000 m2 b.v.o. in de overige 8 bouwlagen;
- de maximale b.v.o. 600 m2 mag bedragen voor aan welness gekoppelde medische voorzieningen;
- de hoofdentree gesitueerd is aan het einde van de Koslaan;
- het hotel maximaal 175 kamers bevat;
2. In afwijking van het bepaalde in lid 6, sub c onder 1 is een minimale afstand van 6 meter uit de perceelsgrens toegestaan is,
mits het een deel van de gevel (maximaal 1/3 deel van de gevellengte) betreft en de bouwhoogte maximaal 2 bouwlagen
bedraagt.
3. In afwijking van het bepaalde in lid 6, sub d onder 1, is een maximale bouwhoogte toegestaan van 15 lagen in de vorm van een
toren. Alsdan mag de oppervlakte per verdieping van laag 3 t/m 15 maximaal 450 m² bedragen.
e. containers ten behoeve van het inzamelen van huishoudelijk afval;
f. bouwwerken - geen gebouwen zijnde - van waterbouwkundige aard, als een brug, een duiker, een steiger, een vlonder;

Randvoorwaardennota en welstandsparagraaf Noorderstrand Nesselande
2.2 Bestemmingsplan
De locatie valt binnen de bestemmingsvlek art. 10
Watersport, jachthaven - uit te werken en art. 9a
Recreatieve Voorzieningen I,II.
Het bestemmingsplan geeft voor het Noorderstrand een
ruime hoeveelheid functies weer, ondermeer wonen met
bijbehorende voorzieningen en een maximale bouwhoogte
van 10 lagen. In de tweede herziening van het
bestemmingsplan Nesselande is een verdere verruiming
opgenomen op de kop van de locatie. Ondermeer zou
hier horeca kunnen komen van 300 m² BVO met een
bouwhoogte van 7 meter. De locatie dient nader te worden
uitgewerkt in een uitwerkingsplan. Deze randvoorwaarden
gelden als uitgangspunt voor de uitwerking van het
bestemmingsplan. In deze randvoorwaarden wordt de
functie beperkt tot wonen. De woningen mogen maximaal 4
bouwlagen hoog zijn. Alle overige functies, waaronder die
van horeca komen niet terug in deze randvoorwaarden.
11

Afb. 08: Foto met fi sh-eye van de Zevenhuizerplas
12

2.3 Noorderstrand
De locatie Noorderstrand is een speciale plek in Nesselande. Het gebied is omringd door water en strand. De stevige, over
de plas aankomende wind maakt de ambiance tegengesteld aan die van de rustige, in de luwte gelegen woonbuurten. Het
bijzondere karakter van de locatie kan worden geïllustreerd door drie lijnen langs/over de locatie te omschrijven:
1. Van plas naar mediterrane woonwijk
De Zevenhuizerplas is groot, zo groot dat het er bijna altijd
waait. De aankomende wind landt op het strand van ca. 40
meter breed, afgezet met een granieten keerwand. Langs
het strand loopt de promenade; deze buigt in het noorden
weg van de boulevard. Tussen promenade en boulevard
ligt een grasvlakte in een kom. Deze grasvlakte omvat
de toekomstige bouwlocatie. Aan de oostzijde wordt de
locatie begrensd door de Siciliëboulevard: een levendige
ontsluitingsweg waarlangs mediterrane bebouwing van 4
tot 10 lagen hoog staat.
2. Van levendig centrum naar weidse polder
In het zuiden ligt langs de exclusief ingerichte en
zomers druk bezochte boulevard met promenade het
winkelcentrum met bebouwing van 22 lagen hoog. In
noordelijke richting buigen promenade en boulevard van
elkaar af. De Siciliëboulevard loopt langs de duinenbuurt
in noordelijke richting. Aan het einde van de boulevard
ligt een voetgangers- en fi etsersbrug, die toegang geeft
tot Waterwijk. In het uiterste noorden begrenst een
romantische eilandenreeks Nesselande, waarna het
orthogonale en weidse polderlandschap volgt met de Rotte
en de Rottemeren.
Randvoorwaardennota en welstandsparagraaf Noorderstrand Nesselande
3. Van jachthaven naar plein
In het zuidelijk deel van de buurt Badplaats ligt het
oeverpark. Hier zijn recreatieve functies gepland, zoals
een natuurgebied, evenemententerrein, jachthaven,
waterskibaan en een hotel. Dit recreatieve deel van
Nesselande sluit aan op het centrum middels het strand
en de boulevard met promenade. In noordelijke richting
buigen promenade en boulevard van elkaar af. De
promenade volgt het strand; de toekomstige bouwlocatie
ligt aan de rustige uitloper van de promenade langs het
strand. Op de kop van de promenade ligt de doorgang
tussen de eilanden van Waterwijk en de Zevenhuizerplas
met het recreatieve waterverkeer. De promenade eindigt in
een plein, waar mogelijk een kunstwerk en/of uitkijkpunt zal
worden gerealiseerd.
13

Afb. 09: Topografi sche kaart van de locatie en omgeving (juli 2012)
14
Afb. 10: Doorsnede van plas naar
woonwijk

2.4 Buitenruimte
Afbeelding 09 toont een topografi sche kaart van de huidige
situatie van de locatie Noorderstrand. Het zandstrand van
ca. 40 meter breed en de keerwand langs het strand zijn
al grotendeels aangelegd (afbeelding 11). De Kretalaan
heeft een (tijdelijke) inrichting gekregen met een rijloper
van asfalt, met aan weerszijden haaksparkeerplaatsen
(afbeelding 12). Het water tussen de Kretalaan en de
Sicilieboulevard is grotendeels gegraven.
In samenhang met de ontwikkeling van een bouwplan zal
er een inrichtingsplan voor de (openbare) buitenruimte
op en rond de locatie moeten worden gemaakt. Hierbij
geldt dat de kwaliteit van de openbare ruimte zal moeten
aansluiten bij de kwaliteit van de bebouwing.
Een aantal elementen zal moeten worden opgenomen in
het inrichtingsplan:
Wandelpromenade
Naast het strand met de ca. 60 cm hoge keermuur is een
wandelpromenade gedacht, die aansluit op de bestaande
promenade langs het winkelcentrum en het strand. De
promenade is zo’n 9 meter breed.
Plein
De promenade eindigt aan de noordzijde in een openbaar
plein met verblijfskwaliteit. Vanaf het plein is zicht op de
plas en de eilanden van Waterwijk. Op het plein wordt
een kunstwerk annex uitkijktoren gebouwd. Het plein is
grotendeels omsloten door water. De aansluiting plein -
water dient nader te worden ontworpen.
Kretalaan
De woningen op de locatie Noorderstrand dienen te
worden ontsloten door een straat die aansluit op de
bestaande Kretalaan. Op de locatie ligt een tijdelijke weg
met kabels en leidingen eronder. Indien de positie van de
nieuwe straat afwijkt van de tijdelijke weg, dan dient dit
te worden afgestemd met het ingenieursbureau van de
Gemeente Rotterdam. De toegankelijkheid van het plein is
ook een belangrijk aandachtspunt.
Afb. 11: Ontwerp voor kunstwerk annex uitkijktoren
(Madelon Hooykaas), dat op het publieke plein
aan het eind van de promenade gedacht is.
Het kunstwerk was oorspronkelijk in het water
gepland, maar dit is technisch niet uitvoerbaar
gebleken.
Water en groenzone
Langs de Sicilieboulevard is een groen talud gedacht dat
overgaat in een waterpartij. In of aan het water kunnen
woningen worden gebouwd. Ontwerpopgave vormt
de inrichting van de kade of het talud langs het water,
in combinatie met de aanleg van het vereiste aantal
parkeerplaatsen.
Randvoorwaardennota en welstandsparagraaf Noorderstrand Nesselande
Afb. 12: De keermuur van de promenade en het strand
zijn al grotendeels aangelegd.
Afb. 13: Op de locatie ligt een tijdelijke weg met
parkeerplaatsen (Kretalaan).
Ruimte voor windsurfers
Op dit moment wordt het noordelijk deel van het
strand, waar geen ballenlijn ligt, als basis gebruikt door
windsurfers.
Deze voorziening moet gehandhaafd blijven. Dit betekent
dat er nabij deze plek openbare parkeerruimte moet zijn,
er een open toegang naar het strand moet zijn en dat er
ruimte moet zijn (liefst gras) om planken en zeilen neer te
leggen.
15

Afb. 14: Randvoorwaardenkaart met legenda
16
45% MAXIMALE BEBOUWINGSPERCENTAGE
Oppervlak Bebouwingspercentage
m² maximaal
Projectgebied 20.617 45%
- Strandwo 4.893 70%
- Kade/steigerwo 7.543 45%
- Plaswo 4.579 25%
Afb. 15: Tabel met bebouwingspercentages

3. Stedenbouwkundige randvoorwaarden
Om de onderstaande randvoorwaarden te kunnen
illustreren en onderbouwen zijn twee proefverkavelingen
opgesteld. Deze zijn opgenomen in afbeelding 16 en 21.
De proefverkavelingen zijn GEEN blauwdruk, maar dienen
slechts ter inspiratie van betrokkenen. Onderstaande
randvoorwaarden zijn zoveel mogelijk algemeen
geformuleerd; ze zijn niet toegespitst op een bepaalde
proefverkaveling.
3.1 Plangrens
Op afbeelding 14 staan de plangrens, de projectgrens,
zichtlijnen en het bebouwingspercentage van de
locatie aangegeven. Als onderlegger is de bestaande
topografi sche kaart gebruikt.
De plangrens omvat vrijwel het gehele noordelijke gebied
tussen de Siciliëboulevard en het strand. Aan de noordzijde
volgt de plangrens de bestemmingsgrens van de
bestemming jachthaven. Dit gehele gebied zal heringericht
moeten worden om woningbouw en de beoogde inrichting
van de openbare ruimte (water, promenade en plein,
groen, etc.) mogelijk te maken. Een groot deel van het
plangebied bestaat uit een nog te realiseren uitbreiding van
de Zevenhuizerplas.
3.2 Projectgrens
Binnen het plangebied bevindt zich het projectgebied.
Dit is het gebied waar het woningbouwprogramma moet
worden gerealiseerd, inclusief bijbehorende buitenruimten,
parkeerplaatsen, ontsluitingswegen, etc. De projectgrenzen
zijn soms afgeleid van rooilijnen zoals hieronder
omschreven:
● De projectgrens aan de zuidwestzijde sluit aan op de
promenade. De overgang van de (terrassen van de)
woningen naar de promenade moet zorgvuldig worden
ontworpen. Het is niet toegestaan om langs de promenade
een hoge (blinde) muur te plaatsen. Vanuit de (terrassen
van de) woningen is zicht op de Zevenhuizerplas en er
is voldoende privacy. De terrassen van de woningen en
de woningen (of een deel hiervan) zijn daarom zo’n 1.50
meter verhoogd ten opzichte van de promenade.
Randvoorwaardennota en welstandsparagraaf Noorderstrand Nesselande
● De projectgrens aan de zuidoostzijde is geïnspireerd op
de perceelgrens van de tuinen langs de Kretalaan.
● De projectgrens aan de noordoostzijde is afgeleid van de
rooilijn van de bebouwing langs de Brandingdijk. Door deze
rooilijn te respecteren en continueren is vrij zicht op het
water vanaf de bestaande straat zeker gesteld.
● De projectgrens aan de oostzijde loopt taps toe; het
projectgebied is aan de noordzijde breder dan aan de
zuidzijde. Dit principe komt overeen met de vorm van het
water. Hierdoor is er altijd voldoende water rondom de
woningen aanwezig en wordt er toch voldoende ruimte
gegeven om nieuwe bebouwing op te richten. Tevens
garandeert deze projectgrens altijd voldoende afstand ten
opzichte van de reeds bestaande bebouwing langs de
Siciliëboulevard.
● De projectgrens aan de noordwestzijde sluit aan op
de toekomstige gemeentegrens tussen Rotterdam en
Zuidplas.
3.3 Zichtlijnen
Langs en over de locatie lopen verschillende zichtlijnen:
● Vanaf de Kretalaan en de Brandingdijk dient zicht op
het strand en het water mogelijk te zijn. Het is daarom
niet toegestaan om in het verlengde van deze straten
bebouwing op te richten.
● Vanaf het nog te realiseren noordelijk deel van
de promenade dient vrij zicht over het plein op de
Zevenhuizerplas te zijn. Deze zichtlijn begrenst de
bouwlocatie Noorderstrand aan de zuidwestzijde.
● Vanuit de woningen langs de Siciliëboulevard is zicht op
het water en het strand wenselijk. Op de bouwlocatie zijn
daarom drie zichtlijnen aangegeven. Deze drie lijnen geven
de open ruimten aan tussen de bebouwing op de locatie
Noorderstrand. De exacte plek van deze open ruimten is
nader te bepalen.
3.4 Bebouwingspercentage
Het totale oppervlak van het projectgebied bedraagt
20.617 m². Daarnaast is per woningtype (zie 3.5)
17

Afb. 16: Model 01 - proefverkaveling en doorsnede
18

het oppervlak van het gebied bepaald. In de tabel
in afbeelding 15 kan per woningtype het maximale
bebouwingspercentage worden afgelezen, evenals het
totale maximale bebouwingspercentage. Plannen dienen
aan beide percentages te voldoen. Onder het maximale
bebouwingspercentage wordt verstaan: het maximale
oppervlak uitgedrukt in een percentage van het oppervlak
van het gebied dat mag worden bebouwd. Onder
bebouwing wordt verstaan: de footprint van alle bebouwing
inclusief private en collectieve buitenruimten (tuinen,
terrassen, steigers, overdekte parkeerplaatsen, etc.).
Buiten het bebouwingspercentage vallen: openbaar groen,
straten, stoepen, open parkeerplaatsen, kades, water, etc.
3.5 Programma
Het programma dat op de locatie moet worden
gerealiseerd omvat ca. 38 woningen in het middeldure en
dure segment. Middels een optimalisatie tussen enerzijds
ruimtelijke (woon)kwaliteit, marktkwaliteit en fi nanciele
haalbaarheid moet het defi nitieve woningaantal worden
bepaald.
Er kunnen 3 soorten woningtypen worden onderscheiden,
die zijn afgeleid van de plek binnen het uitgiftegebied. Op
kaart is voor elk woningtype een bouwvlek aangegeven.
Het woningtype moet geheel binnen deze vlek worden
gerealiseerd. Het aantal woningen per type kan naar wens
worden gekozen; er geldt slechts een max. totaal van ca.
38 woningen.
1. Strandwoningen
De deellocatie strandwoningen grenst aan de promenade.
Strandwoningen zijn grondgebonden, geschakelde
eengezinswoningen. Vanuit de woningen is er zicht op het
strand en de plas. De woningen zijn zeer gunstig gelegen
qua bezonning.
2. Kadewoningen of steigerwoningen
Deels of geheel in het water bevinden zich kade- of
steigerwoningen. Deze eengezinswoningen hebben een
directe relatie met het water. Zo is er vanuit de woning zicht
op het water, heeft elke woning een buitenruimte aan het
water en een aanlegplek voor een boot.
3. Plaswoningen
Op de kop van de landtong is ruimte voor geschakelde
of gestapelde woningen. Deze woningen vormen
Afb. 17: Zonering naar woningtypen
de beëindiging van de locatie Noorderstrand. De
woningen kunnen zijn geclusterd in een kleinschalig
appartementengebouw, of het betreft geschakelde
eengezinswoningen. De bebouwing kan aan of op het
water worden geplaatst en/of aan het plein op de kop van
de promenade.
Randvoorwaardennota en welstandsparagraaf Noorderstrand Nesselande
Afb. 18: Referentie strandwoningen
Afb. 19: Referentie steigerwoningen
Afb. 20: Referentie plaswoningen
19

Afb. 21: Model 02 - proefverkaveling en doorsnede
20

3.6 Bouwhoogte
- Het waterpeil van de Zevenhuizerplas varieert tussen
NAP -5.20 en -5.50 meter. Bij uitwerking van het plan
dient tevens rekening te worden gehouden met een
golfoploop.
- De promenade is gelegen op peil NAP -3.55 meter.
- De straat (Kretalaan) die de woningen zal ontsluiten zal
worden aangelegd op het peil NAP -3.45 meter.
De maximale bouwhoogte voor alle woningen op de locatie
Noorderstrand bedraagt maximaal 4 bouwlagen, gemeten
vanaf het peil NAP -3.45 meter. De strandwoningen zijn
aan de zijde van de promenade circa 1.50 meter (t.o.v.
peil -3.45 meter) opgetild om het uitzicht op de plas en
de privacy van de bewoners te bevorderen. De kadeof
steigerwoningen zijn deels of geheel op het water
gebouwd.
3.7 Massa en vorm
Strandwoningen
De strandwoningen zijn geschakeld tot rijen van maximaal
6 woningen. Op minimaal 2 plaatsen zijn de rijen
onderbroken, zodat zicht vanaf de Sicilieboulevard op het
strand en de plas mogelijk is. Deze onderbrekingen zijn
minimaal 8 meter breed.
Kade/steigerwoningen
De kade- of steigerwoningen zijn vrijstaande of 2-onder-1
kapwoningen. De woningen bevinden zich deels of geheel
op het water. Indien de woningen geheel in het water
worden gerealiseerd, dan dient de afstand van woning
en terras tot de kade minimaal 5 meter te zijn. De afstand
tussen de woningen onderling is zodanig, dat het water
tussen de woningen vanaf de kade zichtbaar is en elke
woning voldoende privacy en uitzicht heeft. Een goede
bezonning van de buitenruimten van deze woningen vormt
een belangrijk onderdeel van de ontwerpopgave.
Plaswoningen
De plaswoningen zijn geclusterd tot een kleinschalig
appartementengebouw of geschakelde eengezinswoningen
van maximaal 6 woningen per cluster. De woningen
bevinden zich op het land of (deels) in het water. Ook
hier geldt dat een goede bezonning van de buitenruimten
vereist is.
3.8 Oriëntatie en ontsluiting
Strandwoningen
De strandwoningen zijn qua oriëntatie voornamelijk
gericht op de plas. (Met name) aan deze zijde hebben de
woningen een buitenruimte en grote raampartijen. Het is
mogelijk om de strandwoningen een dubbele entree te
geven: aan de straat en aan de (zijde van de) promenade.
Een extra entree aan de plaszijde heeft tot voordeel
dat het strand en de plas vrijwel direct vanuit de woning
toegankelijk zijn.
Kade/steigerwoningen
De kade- of steigerwoningen zijn zoveel mogelijk alzijdig
georiënteerd op het water. De woningen zijn direct
toegankelijk vanaf de kade of indirect via een (collectieve)
steiger tussen kade en woningen.
Plaswoningen
De plaswoningen zijn gericht op het water en de
Eendrachtspolder en op het plein en de promenade. De
woningen zijn, afhankelijk van de verkaveling, toegankelijk
via een centrale, collectieve entree of via individuele
toegangen.
Oriëntatie op houdt in: deze zijde van de woning heeft
veel en/of grote transparante delen, zodat vanuit de
woning volop zicht naar buiten mogelijk is. Zonwering
en raamverduistering vormt een onderdeel van de
ontwerpopgave. Buitenruimten zijn aan deze zijde
geplaatst.
3.9 Buitenruimten, erfafscheidingen en bergingen
De woningen op de locatie Noorderstrand hebben geen
private achtertuinen. De buitenruimten van de woningen
bestaan uit riante (dak)terrassen, vlonders, balkons, etc.
Deze zijn mee-ontworpen met de woningen. De begrenzing
van de buitenruimten is een belangrijke ontwerpopgave.
De buitenruimten moeten een beschut karakter hebben en
privacy garanderen. De bezonning van de buitenruimten is
eveneens een belangrijk aandachtspunt bij het ontwerp.
Voor de strandwoningen geldt dat ze minimaal een private
buitenruimte hebben (in de vorm van een riant terras) die
direct of indirect (middels bijvoorbeeld een groenzone)
grenst aan de promenade. Deze buitenruimte is ca. 1.50
meter opgetild ten opzichte van de promenade en wordt
Randvoorwaardennota en welstandsparagraaf Noorderstrand Nesselande
afgescheiden door een muurtje van ca. 1 meter hoog.
Voor de kade/steigerwoningen geldt dat ze in ieder geval
een riant privaat terras hebben, dat direct aan het water
grenst. Daarnaast kan bij elke woning een boot worden
aangelegd. Indien de woningen bereikbaar zijn via een
collectieve steiger vanaf de kade, dan geldt dat deze
steiger vrij is van parkeerplaatsen en verblijfskwaliteit moet
hebben voor omwonenden.
Bergingen voor fi etsen zijn geïntegreerd in de
eengezinswoningen. Op terrassen, vlonders en balkons
zijn enkel compacte bergkasten voor meubilair en
tuinspullen toegestaan. Voor gestapelde woningen
(appartementen) geldt dat er ook een collectieve
fi etsenstalling voor bewoners kan worden gebouwd.
3.10 Parkeren
Onlangs heeft Rotterdam nieuwe parkeernormen
vastgesteld. Voor woningen > 120 m² geldt een parkeereis
van 1.8 pp/wo. Parkeerplaatsen dienen zoveel mogelijk op
eigen terrein te worden aangelegd. Indien parkeerplaatsen
op eigen terrein zijn gelegen, dan geldt voor bezoekers
een aanvullende parkeereis van 0.3 pp/woning. Voor de
strandwoningen geldt dat ze minimaal 1 pp op eigen terrein
moeten hebben.
21

22
Afb. 22: De woningen bestaan hoofdzakelijk uit de
volgende materialen: wit stucwerk of wit
gekeimde steen, staal, hout, glas.
Afb. 23 De architectuur kan worden getypeerd als
modern en lichtvoetig

4. Welstandsparagraaf
Relatie met de omgeving
Wonen op de locatie Noorderstrand kan het beste worden getypeerd als ‘exclusief wonen op
een landtong tussen strand en water’. De locatie valt binnen het deelgebied Badplaats; het is
belangrijk dat de bebouwing qua uitstraling en architectuur hierbij past. Tegelijkertijd vraagt de
locatie Noorderstrand vanwege haar unieke ligging en bijzondere woningtypen om een eigen
gezicht. Belangrijk bij het ontwerp van de bebouwing is ook het aangezicht van de woningen
vanaf het water, de Sicilieboulevard, en de particuliere kavels en de polder aan de noordzijde.
Bebouwing
Alle woningen hebben een luxe, chique uitstraling. De architectuur kan worden getypeerd als
‘modern en lichtvoetig’ en appelleert aan strand en water.
Op de locatie Noorderstrand worden drie verschillende woningtypen (strandwoningen, kade/
steigerwoningen, plaswoningen) gerealiseerd, die elk hun eigen specifi eke plaatsgebonden
kwaliteiten hebben. Dat neemt niet weg dat samenhang in architectuur en uitstraling tussen de
verschillende woningtypen gevraagd is, zodat de locatie Noorderstrand als een eenheid wordt
gelezen. Anders gezegd: alle woningen behoren tot dezelfde architectonische familie, maar
hebben wel een eigen gezicht.
Kleur- en materiaalgebruik en detaillering
Het kleur- en materiaalgebruik en de detaillering van de woningen ondersteunen het hierboven
omschreven wensbeeld qua uitstraling en architectuur. Materialen die hier goed bij passen
zijn wit stucwerk of wit gekeimde steen, staal, hout, glas. Donker of zonwerend glas is niet
toegestaan. Zonwering en raamverduistering vormt een onderdeel van het ontwerp.
Erfafscheidingen en (collectieve) buitenruimten zijn mee-ontworpen met de woningen.
Buitenruimten hebben een hoge verblijfskwaliteit.
Randvoorwaardennota en welstandsparagraaf Noorderstrand Nesselande
Welstandscriteria
Welstandsniveau: regulier welstandstoezicht
Relatie met de omgeving
● Bebouwing op de locatie Noorderstrand past qua
architectuur en uitstraling binnen het deelgebied Badplaats
in Nesselande en vormt tegelijkertijd een architectonische
verbijzondering in dit deelgebied.
● Bij het ontwerp van de woningen op locatie Noorderstrand
dient rekening te worden gehouden met het zicht op de
woningen vanaf het water, de Sicilieboulevard en de
particuliere kavels en de polder aan de noordzijde.
Bebouwing
● Samenhang in architectonische uitstraling tussen
strandwoningen, kade/steigerwoningen en plaswoningen is
gevraagd.
● De woningen hebben een luxe, chique uitstraling.
● De architectuur kan worden getypeerd als ‘modern en
lichtvoetig’ en appelleert aan strand en water.
Kleur- en materiaalgebruik en detaillering
● Het kleur- en materiaalgebruik en de detaillering van
de woningen ondersteunen het hierboven omschreven
wensbeeld qua uitstraling en architectuur.
● De gevels van de woningen zijn hoofdzakelijk gemaakt
van wit stucwerk of wit gekeimde steen, staal, hout, glas.
● Donker of zonwerend glas is niet toegestaan. Zonwering
en raamverduistering vormt een onderdeel van het ontwerp.
● Erfafscheidingen en (collectieve) buitenruimten zijn meeontworpen
met de woningen. Buitenruimten hebben een
hoge verblijfskwaliteit.
23