Randvoorwaardennota en welstandsparagraaf ... - Prins Alexander
Randvoorwaardennota en welstandsparagraaf ... - Prins Alexander
Randvoorwaardennota en welstandsparagraaf ... - Prins Alexander
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
CONCEPT CONCEPT<br />
Stadsontwikkeling<br />
<strong>Randvoorwaard<strong>en</strong>nota</strong> & Welstandsparagraaf<br />
Noorderstrand<br />
Nesselande
Colofon<br />
Deze randvoorwaard<strong>en</strong>nota & <strong>welstandsparagraaf</strong> Noorderstrand is opgesteld door<br />
Stadsontwikkeling Rotterdam – afdeling sted<strong>en</strong>bouw.<br />
De randvoorwaard<strong>en</strong>nota & <strong>welstandsparagraaf</strong> is vastgesteld door het Dagelijks Bestuur <strong>en</strong> de Deelraad<br />
van de deelgeme<strong>en</strong>te <strong>Prins</strong> <strong>Alexander</strong> op xx-xx-2012.<br />
Inlichting<strong>en</strong>: Deelgeme<strong>en</strong>te <strong>Prins</strong> <strong>Alexander</strong><br />
sted<strong>en</strong>bouwkundig<strong>en</strong>: Karin Mans, Arj<strong>en</strong> Knoester <strong>en</strong> Suzanne Maas<br />
lay-out: Suzanne Maas<br />
datum: 12 december 2012<br />
versie 09<br />
2
Inhoudsopgave<br />
I Inleiding<br />
1.1 Introductie van de locatie <strong>en</strong> de opgave<br />
1.2 Leeswijzer<br />
1.3 Doel <strong>en</strong> status van de randvoorwaard<strong>en</strong>nota <strong>en</strong> de <strong>welstandsparagraaf</strong><br />
2 Opgave<br />
2.1 Nesselande<br />
2.2 Bestemmingsplan<br />
2.3 Noorderstrand<br />
2.4 Buit<strong>en</strong>ruimte<br />
3 Sted<strong>en</strong>bouwkundige randvoorwaard<strong>en</strong><br />
3.1 Plangr<strong>en</strong>s<br />
3.2 Uitgiftegr<strong>en</strong>s<br />
3.3 Zichtlijn<strong>en</strong><br />
3.4 Bebouwingsperc<strong>en</strong>tage<br />
3.5 Programma<br />
3.6 Bouwhoogte<br />
3.7 Massa <strong>en</strong> vorm<br />
3.8 Oriëntatie <strong>en</strong> ontsluiting<br />
3.9 Buit<strong>en</strong>ruimt<strong>en</strong>, erfafscheiding<strong>en</strong> <strong>en</strong> berging<strong>en</strong><br />
3.10 Parker<strong>en</strong><br />
4 Welstandsparagraaf Noorderstrand<br />
Bijlag<strong>en</strong><br />
Proefverkaveling model A 1:500<br />
Proefverkaveling model B 1:500<br />
Randvoorwaard<strong>en</strong>kaart 1:500<br />
05<br />
05<br />
05<br />
07<br />
09<br />
09<br />
11<br />
13<br />
15<br />
17<br />
17<br />
17<br />
17<br />
17<br />
19<br />
21<br />
21<br />
21<br />
21<br />
21<br />
<strong>Randvoorwaard<strong>en</strong>nota</strong> <strong>en</strong> <strong>welstandsparagraaf</strong> Noorderstrand Nesselande<br />
23<br />
separate bijlage<br />
separate bijlage<br />
separate bijlage<br />
3
4<br />
Afb. 01: Verkaveling Nesselande (december 2010)<br />
Locatie Noorderstrand is geleg<strong>en</strong> in de zwarte<br />
cirkel.
I. Inleiding<br />
1.1 Introductie van de locatie <strong>en</strong> de opgave<br />
Dit docum<strong>en</strong>t bevat sted<strong>en</strong>bouwkundige randvoorwaard<strong>en</strong><br />
<strong>en</strong> e<strong>en</strong> <strong>welstandsparagraaf</strong> voor de locatie Noorderstrand<br />
in Nesselande. Nesselande is e<strong>en</strong> vinex-locatie van<br />
Rotterdam, geleg<strong>en</strong> aan de Zev<strong>en</strong>huizerplas t<strong>en</strong><br />
noordoost<strong>en</strong> van het stadc<strong>en</strong>trum. In de wijk zijn ca. 4800<br />
woning<strong>en</strong> gepland, waarvan er inmiddels zo’n 4200 zijn<br />
gerealiseerd. De locatie Noorderstrand is geleg<strong>en</strong> op e<strong>en</strong><br />
bijzondere plek in de wijk, namelijk direct aan het strand <strong>en</strong><br />
deels in het water van de Zev<strong>en</strong>huizerplas.<br />
De opgave voor deze locatie is om e<strong>en</strong> aantrekkelijk <strong>en</strong><br />
uniek woongebied te ontwikkel<strong>en</strong>, waarin de bijzondere<br />
kwaliteit<strong>en</strong> van de locatie optimaal word<strong>en</strong> b<strong>en</strong>ut.<br />
In opdracht van de deelgeme<strong>en</strong>te <strong>Prins</strong> <strong>Alexander</strong> zijn<br />
voor de locatie Noorderstrand sted<strong>en</strong>bouwkundige<br />
randvoorwaard<strong>en</strong> <strong>en</strong> e<strong>en</strong> <strong>welstandsparagraaf</strong> opgesteld,<br />
die di<strong>en</strong><strong>en</strong> als kader voor de ontwikkeling.<br />
<strong>Randvoorwaard<strong>en</strong>nota</strong> <strong>en</strong> <strong>welstandsparagraaf</strong> Noorderstrand Nesselande<br />
1.2 Leeswijzer<br />
In dit docum<strong>en</strong>t zijn zowel sted<strong>en</strong>bouwkundige<br />
randvoorwaard<strong>en</strong> als welstandscriteria voor de locatie<br />
Noorderstrand opg<strong>en</strong>om<strong>en</strong>. Er is gekoz<strong>en</strong> om beide kaders<br />
te combiner<strong>en</strong> in 1 docum<strong>en</strong>t. De gebiedsomschrijving <strong>en</strong><br />
omschrijving van de aard van de opgave <strong>en</strong> het gew<strong>en</strong>ste<br />
karakter van de woning<strong>en</strong> is immers voor beide product<strong>en</strong><br />
gelijk. Om dit e<strong>en</strong> overzichtelijk geheel te lat<strong>en</strong> zijn, is<br />
gekoz<strong>en</strong> voor sam<strong>en</strong>voeging. Belangrijk is wel voor<br />
og<strong>en</strong> te houd<strong>en</strong> dat beide docum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> e<strong>en</strong> verschill<strong>en</strong>d<br />
vaststellingstraject k<strong>en</strong>n<strong>en</strong> <strong>en</strong> door verschill<strong>en</strong>de instanties<br />
word<strong>en</strong> gebruikt als toetsingskader. In de onderstaande<br />
tabel zijn deze verschill<strong>en</strong> weergev<strong>en</strong>.<br />
● E<strong>en</strong> algem<strong>en</strong>e gebiedsomschrijving van Nesselande <strong>en</strong><br />
de locatie is opg<strong>en</strong>om<strong>en</strong> in hoofdstuk 2.<br />
● Hoofdstuk 3 bevat de sted<strong>en</strong>bouwkundige<br />
randvoorwaard<strong>en</strong>. Dit hoofdstuk vormt het toetsingskader<br />
voor betrokk<strong>en</strong><strong>en</strong> van het bouwplan vanuit de afdeling<br />
sted<strong>en</strong>bouw van Stadsontwikkeling Rotterdam.<br />
● Hoofdstuk 4 bevat het welstandsbeleid. De commissie<br />
voor Welstand <strong>en</strong> Monum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> toetst bouwplann<strong>en</strong> aan<br />
criteria uit dit hoofdstuk.<br />
5
Afb. 02: Luchtfoto Nesselande (maart 2011)<br />
6
1.3 Doel <strong>en</strong> status van de randvoorwaard<strong>en</strong>nota <strong>en</strong><br />
de <strong>welstandsparagraaf</strong><br />
E<strong>en</strong> randvoorwaard<strong>en</strong>nota regelt e<strong>en</strong> aantal belangrijke<br />
zak<strong>en</strong> om tot realisatie van bouwplann<strong>en</strong> te kunn<strong>en</strong><br />
kom<strong>en</strong>. In e<strong>en</strong> randvoorwaard<strong>en</strong>nota staan de<br />
sted<strong>en</strong>bouwkundige regels omschrev<strong>en</strong> waaraan het<br />
plan moet voldo<strong>en</strong>. Tev<strong>en</strong>s zijn deze randvoorwaard<strong>en</strong><br />
de basis voor de noodzakelijke uitwerking van het<br />
bestemmingsplan. De nota wordt vastgesteld door het<br />
Dagelijks Bestuur van de deelgeme<strong>en</strong>te <strong>Prins</strong> <strong>Alexander</strong><br />
<strong>en</strong> is daarmee het bestuurlijk bekrachtigde kader voor<br />
planontwikkeling. Plann<strong>en</strong> kunn<strong>en</strong> afwijk<strong>en</strong> van bepaling<strong>en</strong><br />
uit deze nota, mits de afwijking<strong>en</strong> pass<strong>en</strong> ‘in de geest van<br />
de ambitie voor de locatie <strong>en</strong> de wijk’. De deelgeme<strong>en</strong>te<br />
<strong>Prins</strong> <strong>Alexander</strong> besluit of afwijking<strong>en</strong> acceptabel zijn;<br />
Stadsontwikkeling Rotterdam adviseert de deelgeme<strong>en</strong>te<br />
hierover.<br />
Op 29 april 2004 is door het geme<strong>en</strong>tebestuur Rotterdam<br />
de Koepelnota Welstand Rotterdam vastgesteld. In<br />
de Koepelnota zijn per gebiedstype welstandscriteria<br />
omschrev<strong>en</strong> waaraan bouwplann<strong>en</strong> binn<strong>en</strong> dat gebied<br />
word<strong>en</strong> getoetst.<br />
De Koepelnota 2004 is inmiddels herzi<strong>en</strong>. Dit gewijzigde<br />
docum<strong>en</strong>t is vastgesteld door het College van B&W <strong>en</strong> op<br />
11 oktober 2012 vastgesteld door de Raad.<br />
De locatie Noorderstrand staat in de nieuwe Koepelnota<br />
aangeduid als gebiedstype ‘project<strong>en</strong> na 1985’. De criteria<br />
van dit gebiedstype zijn algeme<strong>en</strong> geformuleerd.<br />
Locatie Noorderstrand valt in het masterplan van<br />
<strong>Randvoorwaard<strong>en</strong>nota</strong> <strong>en</strong> <strong>welstandsparagraaf</strong> Noorderstrand Nesselande<br />
Nesselande in het deelgebied ‘badplaats’. In dit deelgebied<br />
is specifi eke architectuur vereist, die refereert aan e<strong>en</strong><br />
badplaats. Voor e<strong>en</strong> deel van het deelgebied (locatie<br />
Noorderstrand valt hier buit<strong>en</strong>) is daarom in 2006<br />
specifi ek welstandsbeleid opgesteld, in de vorm van e<strong>en</strong><br />
<strong>welstandsparagraaf</strong>. E<strong>en</strong> <strong>welstandsparagraaf</strong> vormt e<strong>en</strong><br />
nadere invulling van <strong>en</strong> tev<strong>en</strong>s e<strong>en</strong> aanvulling op de in<br />
de Koepelnota geformuleerde gebiedsgerichte criteria; de<br />
algem<strong>en</strong>e criteria, de loketcriteria <strong>en</strong> de adviesprocedure<br />
via de Commissie voor Welstand <strong>en</strong> Monum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> blijv<strong>en</strong><br />
van kracht.<br />
Op de locatie Noorderstrand is specifi eke architectuur<br />
gew<strong>en</strong>st. De criteria van het gebiedstype ‘project<strong>en</strong> na<br />
1985’ uit de Koepelnota bied<strong>en</strong> onvoldo<strong>en</strong>de houvast om te<br />
kunn<strong>en</strong> stur<strong>en</strong> op de gew<strong>en</strong>ste architectonische uitstraling.<br />
Bov<strong>en</strong>di<strong>en</strong> valt de locatie buit<strong>en</strong> de <strong>welstandsparagraaf</strong><br />
voor het deelgebied badplaats. Daarom zijn voor de locatie<br />
Noorderstrand specifi eke regels (in de vorm van e<strong>en</strong><br />
<strong>welstandsparagraaf</strong>) t<strong>en</strong> aanzi<strong>en</strong> van de beeldkwaliteit<br />
word<strong>en</strong> opgesteld. Deze regels zijn in dit docum<strong>en</strong>t<br />
opg<strong>en</strong>om<strong>en</strong> in hoofdstuk 4.<br />
E<strong>en</strong> <strong>welstandsparagraaf</strong> wordt vastgesteld door<br />
de Deelraad, nadat het wettelijk voorgeschrev<strong>en</strong><br />
inspraaktraject is doorlop<strong>en</strong>. Verplichte onderdel<strong>en</strong> van de<br />
relatief ‘lichte’ inspraakprocedure zijn: bek<strong>en</strong>dmaking, ter<br />
inzage legging, mogelijkheid tot schriftelijke <strong>en</strong> mondelinge<br />
reacties <strong>en</strong> e<strong>en</strong> eindverslag.<br />
7
Afb. 03: Het c<strong>en</strong>trum van Nesselande, geleg<strong>en</strong> aan het strand van de Zev<strong>en</strong>huizerplas<br />
8<br />
Afb. 04: Bebouwing in deelgebied Badplaats<br />
Afb. 05: De Siciliëboulevard
2. Opgave<br />
2.1 Nesselande<br />
Nesselande ligt aan de uiterste oostzijde van Rotterdam,<br />
nabij de kern<strong>en</strong> van Zev<strong>en</strong>huiz<strong>en</strong> <strong>en</strong> Nieuwerkerk. De<br />
locatie sluit direct aan op e<strong>en</strong> regionaal recreatiegebied, de<br />
Rottewig. De wijk omvat zo’n 4800 woning<strong>en</strong> van diverse<br />
typ<strong>en</strong>. Naast de woongebied<strong>en</strong> ligt de Zev<strong>en</strong>huizerplas,<br />
die qua omvang is verdubbeld. Voor de ontsluiting is de<br />
bestaande metrolijn Calandlijn verl<strong>en</strong>gd <strong>en</strong> de bestaande<br />
infrastructuur in de omgeving van de A20 is aangepast. Het<br />
plangebied wordt begr<strong>en</strong>sd <strong>en</strong> doorsned<strong>en</strong> door bestaande<br />
lintbebouwing. Deze bebouwing is in het plan opg<strong>en</strong>om<strong>en</strong>.<br />
Won<strong>en</strong>, recreatie, gro<strong>en</strong> <strong>en</strong> water<br />
Door de ligging aan de verdubbelde Zev<strong>en</strong>huizerplas is<br />
de landschappelijke situering sterk. Het biedt Nesselande<br />
in vergelijking met andere Vinexlocaties e<strong>en</strong> recreatief<br />
karakter. Er ontstaat hierdoor e<strong>en</strong> sterke mix van functies<br />
<strong>en</strong> de locatie krijgt er e<strong>en</strong> wijkoverstijg<strong>en</strong>d karakter door.<br />
Verder is de ligging aan het Gro<strong>en</strong>e Hart b<strong>en</strong>ut door<br />
gro<strong>en</strong>, water <strong>en</strong> natuur diep in de wijk te lat<strong>en</strong> doordring<strong>en</strong><br />
middels het Rietveldpark <strong>en</strong> e<strong>en</strong> uitgebreid waternetwerk.<br />
Ontsluiting<br />
De bereikbaarheid van Nesselande met de metro is<br />
zeer hoogwaardig. De bereikbaarheid met de auto vanaf<br />
rijksweg A20 is indirect. Dit is e<strong>en</strong> beleidsmatige keuze<br />
met als doel het stimuler<strong>en</strong> van het op<strong>en</strong>baar vervoer.<br />
Langzaam verkeersroutes verbind<strong>en</strong> de locatie met alle<br />
relevante bestemming<strong>en</strong> in de omgeving <strong>en</strong> vorm<strong>en</strong> e<strong>en</strong><br />
netwerk in het gebied zelf.<br />
Deelgebied<strong>en</strong><br />
In Nesselande kom<strong>en</strong> vier deelgebied<strong>en</strong> voor: Waterwijk,<br />
Badplaats, Tuinstad <strong>en</strong> het Bedrijv<strong>en</strong>terrein. De locatie<br />
Noorderstrand bevindt zich in het deelgebied Badplaats.<br />
● Waterwijk bevindt zich aan de uiterste noordzijde van<br />
de locatie. Het is e<strong>en</strong> gebied van ca. 70 hectare met e<strong>en</strong><br />
zeer lage dichtheid. In het gebied zijn ca. 520 woning<strong>en</strong><br />
gepland, waarvan e<strong>en</strong> groot deel op particuliere kavels.<br />
Alle woning<strong>en</strong> zijn aan het water geleg<strong>en</strong> <strong>en</strong> het water<br />
heeft e<strong>en</strong> directe relatie met de Zev<strong>en</strong>huizerplas. Medio<br />
2012 zijn er ca. 220 woning<strong>en</strong> gebouwd in Waterwijk.<br />
● Badplaats ligt rondom het strand aan de Plas. In het<br />
zuid<strong>en</strong> van Badplaats ligt het Oeverpark. Dit gebied<br />
heeft e<strong>en</strong> recreatief karakter met diverse voorzi<strong>en</strong>ing<strong>en</strong>:<br />
e<strong>en</strong> natuurgebied, watersportfaciliteit<strong>en</strong> zoals e<strong>en</strong><br />
jachthav<strong>en</strong> <strong>en</strong> e<strong>en</strong> waterskibaan, <strong>en</strong> e<strong>en</strong> park met hotel<br />
<strong>en</strong> familievermaak. C<strong>en</strong>traal in Badplaats, direct aan de<br />
boulevard <strong>en</strong> het strand ligt het wijkwinkelc<strong>en</strong>trum. Het<br />
noordelijk deel van badplaats vormt de duin<strong>en</strong>buurt, e<strong>en</strong><br />
rustige woonbuurt.<br />
De (Sicilië)boulevard langs het strand verbindt de<br />
verschill<strong>en</strong>de del<strong>en</strong> van Badplaats met elkaar. In het<br />
noord<strong>en</strong> van Badplaats buigt het strand af van de<br />
<strong>Randvoorwaard<strong>en</strong>nota</strong> <strong>en</strong> <strong>welstandsparagraaf</strong> Noorderstrand Nesselande<br />
boulevard. Hierdoor ontstaat ruimte voor de locatie<br />
Noorderstrand.<br />
● Tuinstad is het grootste deelgebied. Binn<strong>en</strong> de structuur<br />
van dit wijkdeel vorm<strong>en</strong> elem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> uit de tuinstedelijke<br />
traditie, de polder <strong>en</strong> de waterstructuur aanleiding<strong>en</strong><br />
voor afwisseling. Tegelijk is deze hoofdstructuur<br />
sam<strong>en</strong>bind<strong>en</strong>d voor alle verschill<strong>en</strong>de woningtypes. Ze<br />
word<strong>en</strong> gecombineerd tot e<strong>en</strong> gro<strong>en</strong>, waterrijk, verzorgd<br />
woonmilieu. K<strong>en</strong>merk<strong>en</strong>d voor de tuinstad/dorp gedachte<br />
in Nesselande is de sam<strong>en</strong>hang tuss<strong>en</strong> het ontwerp van de<br />
buit<strong>en</strong>ruimte <strong>en</strong> de architectuur, die e<strong>en</strong> totaalcompositie<br />
vorm<strong>en</strong>. E<strong>en</strong> terugker<strong>en</strong>d thema is de overgang tuss<strong>en</strong><br />
het op<strong>en</strong>bare <strong>en</strong> het privé-gebied, welke altijd zorgvuldig is<br />
vormgegev<strong>en</strong>.<br />
● Het bedrijv<strong>en</strong>terrein vormt de aansluiting op de<br />
Rijksweg A20. De kern ervan wordt gevormd door e<strong>en</strong><br />
gangbaar locatieaanbod, gecombineerd met aantrekkelijke<br />
hoogwaardige rand<strong>en</strong>.<br />
9<br />
Afb. 06: Deelgebied<strong>en</strong> van Nesselande
zie Uitwerking 33<br />
zie 2e Part.Herz.<br />
zie 2e Part.Herz.<br />
zie Uitwerking 21<br />
zie 2e Part.Herz.<br />
zie 2e Part.Herz.<br />
4.1<br />
1.1<br />
2<br />
zie 2e Part.Herz.<br />
zie Uitwerking 12<br />
zie 2e Part.Herz.<br />
GR<br />
GR<br />
GR<br />
10<br />
RV II<br />
WW<br />
V.3<br />
NR<br />
WA<br />
30 30<br />
95<br />
W.a<br />
30<br />
95<br />
95<br />
30<br />
WW<br />
Artikel 9a- RECREATIEVE VOORZIENINGEN I, II<br />
Afb. 07: Gedeelt<strong>en</strong> van plankaart bestemmingsplan Nesselande <strong>en</strong> plankaart 2e herzi<strong>en</strong>ing, inclusief voorschrift<strong>en</strong><br />
1. De grond<strong>en</strong>, aangewez<strong>en</strong> voor “recreatieve voorzi<strong>en</strong>ing<strong>en</strong> I, II“, zijn bestemd voor terrein<strong>en</strong> t<strong>en</strong> behoeve van recreatie <strong>en</strong><br />
sport- <strong>en</strong> speelveld<strong>en</strong>, tot <strong>en</strong> met categorie 3.1 van de bijgevoegde Recreatielijst of daarmee naar aard <strong>en</strong> omvang te vergelijk<strong>en</strong><br />
recreatieve voorzi<strong>en</strong>ing<strong>en</strong>, met de daarbij behor<strong>en</strong>de:<br />
- parkeervoorzi<strong>en</strong>ing<strong>en</strong>;<br />
- onder- <strong>en</strong>/of bov<strong>en</strong>grondse voorzi<strong>en</strong>ing<strong>en</strong> t<strong>en</strong> behoeve van het<br />
inzamel<strong>en</strong> van huishoudelijk afval;<br />
- voorzi<strong>en</strong>ing<strong>en</strong> t<strong>en</strong> behoeve van het op<strong>en</strong>baar nut;<br />
- gro<strong>en</strong>voorzi<strong>en</strong>ing<strong>en</strong>, waterpartij<strong>en</strong> <strong>en</strong> waterlop<strong>en</strong> <strong>en</strong> overige in het kader van de waterhuishouding nodige voorzi<strong>en</strong>ing<strong>en</strong>, zoals<br />
taluds, keerwand<strong>en</strong>, beschoeiing<strong>en</strong>, duikers <strong>en</strong> gemal<strong>en</strong>;<br />
- ontsluitingsweg<strong>en</strong> -<strong>en</strong> pad<strong>en</strong> <strong>en</strong> fi ets- <strong>en</strong> voetpad<strong>en</strong>.<br />
(----)<br />
3. De grond<strong>en</strong>, aangewez<strong>en</strong> voor “recreatieve voorzi<strong>en</strong>ing<strong>en</strong> II“, zijn tev<strong>en</strong>s bestemd voor overdekte recreatieve voorzi<strong>en</strong>ing<strong>en</strong>,<br />
waaronder bijv. e<strong>en</strong> speelparadijs, sauna, bowlingbaan, sporthal, beautyfarm, alsmede e<strong>en</strong> hotel/congresc<strong>en</strong>trum, alsmede<br />
hieraan ondersteun<strong>en</strong>de horeca.<br />
4. In aanvulling op het bepaalde in het derde lid zijn ter plaatse van de aanduiding “horeca toegestaan” horeca <strong>en</strong>/of<br />
maatschappelijke voorzi<strong>en</strong>ing<strong>en</strong> toegestaan, waaronder voorzi<strong>en</strong>ing<strong>en</strong> van culturele <strong>en</strong> educatieve aard, toegestaan. Het<br />
bebouwde grondoppervlak mag maximaal 300 m² bedrag<strong>en</strong> met e<strong>en</strong> bouwhoogte van maximaal 7 meter.<br />
(---)<br />
6. Op de grond<strong>en</strong>, aangewez<strong>en</strong> voor “recreatieve voorzi<strong>en</strong>ing<strong>en</strong> II” mog<strong>en</strong> uitsluit<strong>en</strong>d in de bestemming pass<strong>en</strong>de bouwwerk<strong>en</strong><br />
gebouwd word<strong>en</strong>, te wet<strong>en</strong>:<br />
a. t<strong>en</strong> behoeve van e<strong>en</strong> overdekte recreatieve voorzi<strong>en</strong>ing met di<strong>en</strong> verstande dat:<br />
- het bouwperceel maximaal 10.000 m2 bedraagt;<br />
- de bebouwing op minimaal 20 meter vanaf de aangr<strong>en</strong>z<strong>en</strong>de bestemming “verkeersdoeleind<strong>en</strong>” di<strong>en</strong>t te ligg<strong>en</strong>;<br />
- het maximale bebouwingsperc<strong>en</strong>tage van het bouwperceel 50% bedraagt;<br />
- de bouwhoogte maximaal 12 meter bedraagt;<br />
- de hoofd<strong>en</strong>tree gesitueerd is aan de aangr<strong>en</strong>z<strong>en</strong>de bestemming “verkeersdoeleind<strong>en</strong>”;<br />
b. e<strong>en</strong> gebouw t<strong>en</strong> behoeve van horeca (“Johannahoeve”), op e<strong>en</strong> bouwperceel van 8.000 m2, waarvan inclusief uitbreiding<br />
maximaal 10% bebouwd mag word<strong>en</strong> <strong>en</strong> deze uitbreiding mag bestaan uit één bouwlaag plus kap;<br />
c. e<strong>en</strong> hotel/congresc<strong>en</strong>trum/welness met di<strong>en</strong> verstande dat:<br />
1. - het hotel aan de noordwestkant di<strong>en</strong>t te word<strong>en</strong> gerealiseerd;<br />
- het bouwperceel maximaal 0,8 ha mag bedrag<strong>en</strong>;<br />
- de noord- <strong>en</strong> zuidkant van de bebouwing op minimaal 12 meter uit de bouwperceelsgr<strong>en</strong>s di<strong>en</strong>t te ligg<strong>en</strong>;<br />
- het maximale bebouwingsperc<strong>en</strong>tage van het bouwperceel 75% bedraagt;<br />
- de bouwhoogte maximaal 10 bouwlag<strong>en</strong> bedraagt;<br />
- de maximale b.v.o. 18.000 m2 bedraagt waarvan t<strong>en</strong> hoogste 12.000 m2 b.v.o. gerealiseerd mag word<strong>en</strong> in de onderste 2<br />
bouwlag<strong>en</strong> met e<strong>en</strong> maximaal grondoppervlak van 6.000 m2, <strong>en</strong> t<strong>en</strong> hoogste 6.000 m2 b.v.o. in de overige 8 bouwlag<strong>en</strong>;<br />
- de maximale b.v.o. 600 m2 mag bedrag<strong>en</strong> voor aan welness gekoppelde medische voorzi<strong>en</strong>ing<strong>en</strong>;<br />
- de hoofd<strong>en</strong>tree gesitueerd is aan het einde van de Koslaan;<br />
- het hotel maximaal 175 kamers bevat;<br />
2. In afwijking van het bepaalde in lid 6, sub c onder 1 is e<strong>en</strong> minimale afstand van 6 meter uit de perceelsgr<strong>en</strong>s toegestaan is,<br />
mits het e<strong>en</strong> deel van de gevel (maximaal 1/3 deel van de gevell<strong>en</strong>gte) betreft <strong>en</strong> de bouwhoogte maximaal 2 bouwlag<strong>en</strong><br />
bedraagt.<br />
3. In afwijking van het bepaalde in lid 6, sub d onder 1, is e<strong>en</strong> maximale bouwhoogte toegestaan van 15 lag<strong>en</strong> in de vorm van e<strong>en</strong><br />
tor<strong>en</strong>. Alsdan mag de oppervlakte per verdieping van laag 3 t/m 15 maximaal 450 m² bedrag<strong>en</strong>.<br />
e. containers t<strong>en</strong> behoeve van het inzamel<strong>en</strong> van huishoudelijk afval;<br />
f. bouwwerk<strong>en</strong> - ge<strong>en</strong> gebouw<strong>en</strong> zijnde - van waterbouwkundige aard, als e<strong>en</strong> brug, e<strong>en</strong> duiker, e<strong>en</strong> steiger, e<strong>en</strong> vlonder;
<strong>Randvoorwaard<strong>en</strong>nota</strong> <strong>en</strong> <strong>welstandsparagraaf</strong> Noorderstrand Nesselande<br />
2.2 Bestemmingsplan<br />
De locatie valt binn<strong>en</strong> de bestemmingsvlek art. 10<br />
Watersport, jachthav<strong>en</strong> - uit te werk<strong>en</strong> <strong>en</strong> art. 9a<br />
Recreatieve Voorzi<strong>en</strong>ing<strong>en</strong> I,II.<br />
Het bestemmingsplan geeft voor het Noorderstrand e<strong>en</strong><br />
ruime hoeveelheid functies weer, ondermeer won<strong>en</strong> met<br />
bijbehor<strong>en</strong>de voorzi<strong>en</strong>ing<strong>en</strong> <strong>en</strong> e<strong>en</strong> maximale bouwhoogte<br />
van 10 lag<strong>en</strong>. In de tweede herzi<strong>en</strong>ing van het<br />
bestemmingsplan Nesselande is e<strong>en</strong> verdere verruiming<br />
opg<strong>en</strong>om<strong>en</strong> op de kop van de locatie. Ondermeer zou<br />
hier horeca kunn<strong>en</strong> kom<strong>en</strong> van 300 m² BVO met e<strong>en</strong><br />
bouwhoogte van 7 meter. De locatie di<strong>en</strong>t nader te word<strong>en</strong><br />
uitgewerkt in e<strong>en</strong> uitwerkingsplan. Deze randvoorwaard<strong>en</strong><br />
geld<strong>en</strong> als uitgangspunt voor de uitwerking van het<br />
bestemmingsplan. In deze randvoorwaard<strong>en</strong> wordt de<br />
functie beperkt tot won<strong>en</strong>. De woning<strong>en</strong> mog<strong>en</strong> maximaal 4<br />
bouwlag<strong>en</strong> hoog zijn. Alle overige functies, waaronder die<br />
van horeca kom<strong>en</strong> niet terug in deze randvoorwaard<strong>en</strong>.<br />
11
Afb. 08: Foto met fi sh-eye van de Zev<strong>en</strong>huizerplas<br />
12
2.3 Noorderstrand<br />
De locatie Noorderstrand is e<strong>en</strong> speciale plek in Nesselande. Het gebied is omringd door water <strong>en</strong> strand. De stevige, over<br />
de plas aankom<strong>en</strong>de wind maakt de ambiance teg<strong>en</strong>gesteld aan die van de rustige, in de luwte geleg<strong>en</strong> woonbuurt<strong>en</strong>. Het<br />
bijzondere karakter van de locatie kan word<strong>en</strong> geïllustreerd door drie lijn<strong>en</strong> langs/over de locatie te omschrijv<strong>en</strong>:<br />
1. Van plas naar mediterrane woonwijk<br />
De Zev<strong>en</strong>huizerplas is groot, zo groot dat het er bijna altijd<br />
waait. De aankom<strong>en</strong>de wind landt op het strand van ca. 40<br />
meter breed, afgezet met e<strong>en</strong> graniet<strong>en</strong> keerwand. Langs<br />
het strand loopt de prom<strong>en</strong>ade; deze buigt in het noord<strong>en</strong><br />
weg van de boulevard. Tuss<strong>en</strong> prom<strong>en</strong>ade <strong>en</strong> boulevard<br />
ligt e<strong>en</strong> grasvlakte in e<strong>en</strong> kom. Deze grasvlakte omvat<br />
de toekomstige bouwlocatie. Aan de oostzijde wordt de<br />
locatie begr<strong>en</strong>sd door de Siciliëboulevard: e<strong>en</strong> lev<strong>en</strong>dige<br />
ontsluitingsweg waarlangs mediterrane bebouwing van 4<br />
tot 10 lag<strong>en</strong> hoog staat.<br />
2. Van lev<strong>en</strong>dig c<strong>en</strong>trum naar weidse polder<br />
In het zuid<strong>en</strong> ligt langs de exclusief ingerichte <strong>en</strong><br />
zomers druk bezochte boulevard met prom<strong>en</strong>ade het<br />
winkelc<strong>en</strong>trum met bebouwing van 22 lag<strong>en</strong> hoog. In<br />
noordelijke richting buig<strong>en</strong> prom<strong>en</strong>ade <strong>en</strong> boulevard van<br />
elkaar af. De Siciliëboulevard loopt langs de duin<strong>en</strong>buurt<br />
in noordelijke richting. Aan het einde van de boulevard<br />
ligt e<strong>en</strong> voetgangers- <strong>en</strong> fi etsersbrug, die toegang geeft<br />
tot Waterwijk. In het uiterste noord<strong>en</strong> begr<strong>en</strong>st e<strong>en</strong><br />
romantische eiland<strong>en</strong>reeks Nesselande, waarna het<br />
orthogonale <strong>en</strong> weidse polderlandschap volgt met de Rotte<br />
<strong>en</strong> de Rottemer<strong>en</strong>.<br />
<strong>Randvoorwaard<strong>en</strong>nota</strong> <strong>en</strong> <strong>welstandsparagraaf</strong> Noorderstrand Nesselande<br />
3. Van jachthav<strong>en</strong> naar plein<br />
In het zuidelijk deel van de buurt Badplaats ligt het<br />
oeverpark. Hier zijn recreatieve functies gepland, zoals<br />
e<strong>en</strong> natuurgebied, ev<strong>en</strong>em<strong>en</strong>t<strong>en</strong>terrein, jachthav<strong>en</strong>,<br />
waterskibaan <strong>en</strong> e<strong>en</strong> hotel. Dit recreatieve deel van<br />
Nesselande sluit aan op het c<strong>en</strong>trum middels het strand<br />
<strong>en</strong> de boulevard met prom<strong>en</strong>ade. In noordelijke richting<br />
buig<strong>en</strong> prom<strong>en</strong>ade <strong>en</strong> boulevard van elkaar af. De<br />
prom<strong>en</strong>ade volgt het strand; de toekomstige bouwlocatie<br />
ligt aan de rustige uitloper van de prom<strong>en</strong>ade langs het<br />
strand. Op de kop van de prom<strong>en</strong>ade ligt de doorgang<br />
tuss<strong>en</strong> de eiland<strong>en</strong> van Waterwijk <strong>en</strong> de Zev<strong>en</strong>huizerplas<br />
met het recreatieve waterverkeer. De prom<strong>en</strong>ade eindigt in<br />
e<strong>en</strong> plein, waar mogelijk e<strong>en</strong> kunstwerk <strong>en</strong>/of uitkijkpunt zal<br />
word<strong>en</strong> gerealiseerd.<br />
13
Afb. 09: Topografi sche kaart van de locatie <strong>en</strong> omgeving (juli 2012)<br />
14<br />
Afb. 10: Doorsnede van plas naar<br />
woonwijk
2.4 Buit<strong>en</strong>ruimte<br />
Afbeelding 09 toont e<strong>en</strong> topografi sche kaart van de huidige<br />
situatie van de locatie Noorderstrand. Het zandstrand van<br />
ca. 40 meter breed <strong>en</strong> de keerwand langs het strand zijn<br />
al grot<strong>en</strong>deels aangelegd (afbeelding 11). De Kretalaan<br />
heeft e<strong>en</strong> (tijdelijke) inrichting gekreg<strong>en</strong> met e<strong>en</strong> rijloper<br />
van asfalt, met aan weerszijd<strong>en</strong> haaksparkeerplaats<strong>en</strong><br />
(afbeelding 12). Het water tuss<strong>en</strong> de Kretalaan <strong>en</strong> de<br />
Sicilieboulevard is grot<strong>en</strong>deels gegrav<strong>en</strong>.<br />
In sam<strong>en</strong>hang met de ontwikkeling van e<strong>en</strong> bouwplan zal<br />
er e<strong>en</strong> inrichtingsplan voor de (op<strong>en</strong>bare) buit<strong>en</strong>ruimte<br />
op <strong>en</strong> rond de locatie moet<strong>en</strong> word<strong>en</strong> gemaakt. Hierbij<br />
geldt dat de kwaliteit van de op<strong>en</strong>bare ruimte zal moet<strong>en</strong><br />
aansluit<strong>en</strong> bij de kwaliteit van de bebouwing.<br />
E<strong>en</strong> aantal elem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> zal moet<strong>en</strong> word<strong>en</strong> opg<strong>en</strong>om<strong>en</strong> in<br />
het inrichtingsplan:<br />
Wandelprom<strong>en</strong>ade<br />
Naast het strand met de ca. 60 cm hoge keermuur is e<strong>en</strong><br />
wandelprom<strong>en</strong>ade gedacht, die aansluit op de bestaande<br />
prom<strong>en</strong>ade langs het winkelc<strong>en</strong>trum <strong>en</strong> het strand. De<br />
prom<strong>en</strong>ade is zo’n 9 meter breed.<br />
Plein<br />
De prom<strong>en</strong>ade eindigt aan de noordzijde in e<strong>en</strong> op<strong>en</strong>baar<br />
plein met verblijfskwaliteit. Vanaf het plein is zicht op de<br />
plas <strong>en</strong> de eiland<strong>en</strong> van Waterwijk. Op het plein wordt<br />
e<strong>en</strong> kunstwerk annex uitkijktor<strong>en</strong> gebouwd. Het plein is<br />
grot<strong>en</strong>deels omslot<strong>en</strong> door water. De aansluiting plein -<br />
water di<strong>en</strong>t nader te word<strong>en</strong> ontworp<strong>en</strong>.<br />
Kretalaan<br />
De woning<strong>en</strong> op de locatie Noorderstrand di<strong>en</strong><strong>en</strong> te<br />
word<strong>en</strong> ontslot<strong>en</strong> door e<strong>en</strong> straat die aansluit op de<br />
bestaande Kretalaan. Op de locatie ligt e<strong>en</strong> tijdelijke weg<br />
met kabels <strong>en</strong> leiding<strong>en</strong> eronder. Indi<strong>en</strong> de positie van de<br />
nieuwe straat afwijkt van de tijdelijke weg, dan di<strong>en</strong>t dit<br />
te word<strong>en</strong> afgestemd met het ing<strong>en</strong>ieursbureau van de<br />
Geme<strong>en</strong>te Rotterdam. De toegankelijkheid van het plein is<br />
ook e<strong>en</strong> belangrijk aandachtspunt.<br />
Afb. 11: Ontwerp voor kunstwerk annex uitkijktor<strong>en</strong><br />
(Madelon Hooykaas), dat op het publieke plein<br />
aan het eind van de prom<strong>en</strong>ade gedacht is.<br />
Het kunstwerk was oorspronkelijk in het water<br />
gepland, maar dit is technisch niet uitvoerbaar<br />
geblek<strong>en</strong>.<br />
Water <strong>en</strong> gro<strong>en</strong>zone<br />
Langs de Sicilieboulevard is e<strong>en</strong> gro<strong>en</strong> talud gedacht dat<br />
overgaat in e<strong>en</strong> waterpartij. In of aan het water kunn<strong>en</strong><br />
woning<strong>en</strong> word<strong>en</strong> gebouwd. Ontwerpopgave vormt<br />
de inrichting van de kade of het talud langs het water,<br />
in combinatie met de aanleg van het vereiste aantal<br />
parkeerplaats<strong>en</strong>.<br />
<strong>Randvoorwaard<strong>en</strong>nota</strong> <strong>en</strong> <strong>welstandsparagraaf</strong> Noorderstrand Nesselande<br />
Afb. 12: De keermuur van de prom<strong>en</strong>ade <strong>en</strong> het strand<br />
zijn al grot<strong>en</strong>deels aangelegd.<br />
Afb. 13: Op de locatie ligt e<strong>en</strong> tijdelijke weg met<br />
parkeerplaats<strong>en</strong> (Kretalaan).<br />
Ruimte voor windsurfers<br />
Op dit mom<strong>en</strong>t wordt het noordelijk deel van het<br />
strand, waar ge<strong>en</strong> ball<strong>en</strong>lijn ligt, als basis gebruikt door<br />
windsurfers.<br />
Deze voorzi<strong>en</strong>ing moet gehandhaafd blijv<strong>en</strong>. Dit betek<strong>en</strong>t<br />
dat er nabij deze plek op<strong>en</strong>bare parkeerruimte moet zijn,<br />
er e<strong>en</strong> op<strong>en</strong> toegang naar het strand moet zijn <strong>en</strong> dat er<br />
ruimte moet zijn (liefst gras) om plank<strong>en</strong> <strong>en</strong> zeil<strong>en</strong> neer te<br />
legg<strong>en</strong>.<br />
15
Afb. 14: Randvoorwaard<strong>en</strong>kaart met leg<strong>en</strong>da<br />
16<br />
45% MAXIMALE BEBOUWINGSPERCENTAGE<br />
Oppervlak Bebouwingsperc<strong>en</strong>tage<br />
m² maximaal<br />
Projectgebied 20.617 45%<br />
- Strandwo 4.893 70%<br />
- Kade/steigerwo 7.543 45%<br />
- Plaswo 4.579 25%<br />
Afb. 15: Tabel met bebouwingsperc<strong>en</strong>tages
3. Sted<strong>en</strong>bouwkundige randvoorwaard<strong>en</strong><br />
Om de onderstaande randvoorwaard<strong>en</strong> te kunn<strong>en</strong><br />
illustrer<strong>en</strong> <strong>en</strong> onderbouw<strong>en</strong> zijn twee proefverkaveling<strong>en</strong><br />
opgesteld. Deze zijn opg<strong>en</strong>om<strong>en</strong> in afbeelding 16 <strong>en</strong> 21.<br />
De proefverkaveling<strong>en</strong> zijn GEEN blauwdruk, maar di<strong>en</strong><strong>en</strong><br />
slechts ter inspiratie van betrokk<strong>en</strong><strong>en</strong>. Onderstaande<br />
randvoorwaard<strong>en</strong> zijn zoveel mogelijk algeme<strong>en</strong><br />
geformuleerd; ze zijn niet toegespitst op e<strong>en</strong> bepaalde<br />
proefverkaveling.<br />
3.1 Plangr<strong>en</strong>s<br />
Op afbeelding 14 staan de plangr<strong>en</strong>s, de projectgr<strong>en</strong>s,<br />
zichtlijn<strong>en</strong> <strong>en</strong> het bebouwingsperc<strong>en</strong>tage van de<br />
locatie aangegev<strong>en</strong>. Als onderlegger is de bestaande<br />
topografi sche kaart gebruikt.<br />
De plangr<strong>en</strong>s omvat vrijwel het gehele noordelijke gebied<br />
tuss<strong>en</strong> de Siciliëboulevard <strong>en</strong> het strand. Aan de noordzijde<br />
volgt de plangr<strong>en</strong>s de bestemmingsgr<strong>en</strong>s van de<br />
bestemming jachthav<strong>en</strong>. Dit gehele gebied zal heringericht<br />
moet<strong>en</strong> word<strong>en</strong> om woningbouw <strong>en</strong> de beoogde inrichting<br />
van de op<strong>en</strong>bare ruimte (water, prom<strong>en</strong>ade <strong>en</strong> plein,<br />
gro<strong>en</strong>, etc.) mogelijk te mak<strong>en</strong>. E<strong>en</strong> groot deel van het<br />
plangebied bestaat uit e<strong>en</strong> nog te realiser<strong>en</strong> uitbreiding van<br />
de Zev<strong>en</strong>huizerplas.<br />
3.2 Projectgr<strong>en</strong>s<br />
Binn<strong>en</strong> het plangebied bevindt zich het projectgebied.<br />
Dit is het gebied waar het woningbouwprogramma moet<br />
word<strong>en</strong> gerealiseerd, inclusief bijbehor<strong>en</strong>de buit<strong>en</strong>ruimt<strong>en</strong>,<br />
parkeerplaats<strong>en</strong>, ontsluitingsweg<strong>en</strong>, etc. De projectgr<strong>en</strong>z<strong>en</strong><br />
zijn soms afgeleid van rooilijn<strong>en</strong> zoals hieronder<br />
omschrev<strong>en</strong>:<br />
● De projectgr<strong>en</strong>s aan de zuidwestzijde sluit aan op de<br />
prom<strong>en</strong>ade. De overgang van de (terrass<strong>en</strong> van de)<br />
woning<strong>en</strong> naar de prom<strong>en</strong>ade moet zorgvuldig word<strong>en</strong><br />
ontworp<strong>en</strong>. Het is niet toegestaan om langs de prom<strong>en</strong>ade<br />
e<strong>en</strong> hoge (blinde) muur te plaats<strong>en</strong>. Vanuit de (terrass<strong>en</strong><br />
van de) woning<strong>en</strong> is zicht op de Zev<strong>en</strong>huizerplas <strong>en</strong> er<br />
is voldo<strong>en</strong>de privacy. De terrass<strong>en</strong> van de woning<strong>en</strong> <strong>en</strong><br />
de woning<strong>en</strong> (of e<strong>en</strong> deel hiervan) zijn daarom zo’n 1.50<br />
meter verhoogd t<strong>en</strong> opzichte van de prom<strong>en</strong>ade.<br />
<strong>Randvoorwaard<strong>en</strong>nota</strong> <strong>en</strong> <strong>welstandsparagraaf</strong> Noorderstrand Nesselande<br />
● De projectgr<strong>en</strong>s aan de zuidoostzijde is geïnspireerd op<br />
de perceelgr<strong>en</strong>s van de tuin<strong>en</strong> langs de Kretalaan.<br />
● De projectgr<strong>en</strong>s aan de noordoostzijde is afgeleid van de<br />
rooilijn van de bebouwing langs de Brandingdijk. Door deze<br />
rooilijn te respecter<strong>en</strong> <strong>en</strong> continuer<strong>en</strong> is vrij zicht op het<br />
water vanaf de bestaande straat zeker gesteld.<br />
● De projectgr<strong>en</strong>s aan de oostzijde loopt taps toe; het<br />
projectgebied is aan de noordzijde breder dan aan de<br />
zuidzijde. Dit principe komt overe<strong>en</strong> met de vorm van het<br />
water. Hierdoor is er altijd voldo<strong>en</strong>de water rondom de<br />
woning<strong>en</strong> aanwezig <strong>en</strong> wordt er toch voldo<strong>en</strong>de ruimte<br />
gegev<strong>en</strong> om nieuwe bebouwing op te richt<strong>en</strong>. Tev<strong>en</strong>s<br />
garandeert deze projectgr<strong>en</strong>s altijd voldo<strong>en</strong>de afstand t<strong>en</strong><br />
opzichte van de reeds bestaande bebouwing langs de<br />
Siciliëboulevard.<br />
● De projectgr<strong>en</strong>s aan de noordwestzijde sluit aan op<br />
de toekomstige geme<strong>en</strong>tegr<strong>en</strong>s tuss<strong>en</strong> Rotterdam <strong>en</strong><br />
Zuidplas.<br />
3.3 Zichtlijn<strong>en</strong><br />
Langs <strong>en</strong> over de locatie lop<strong>en</strong> verschill<strong>en</strong>de zichtlijn<strong>en</strong>:<br />
● Vanaf de Kretalaan <strong>en</strong> de Brandingdijk di<strong>en</strong>t zicht op<br />
het strand <strong>en</strong> het water mogelijk te zijn. Het is daarom<br />
niet toegestaan om in het verl<strong>en</strong>gde van deze strat<strong>en</strong><br />
bebouwing op te richt<strong>en</strong>.<br />
● Vanaf het nog te realiser<strong>en</strong> noordelijk deel van<br />
de prom<strong>en</strong>ade di<strong>en</strong>t vrij zicht over het plein op de<br />
Zev<strong>en</strong>huizerplas te zijn. Deze zichtlijn begr<strong>en</strong>st de<br />
bouwlocatie Noorderstrand aan de zuidwestzijde.<br />
● Vanuit de woning<strong>en</strong> langs de Siciliëboulevard is zicht op<br />
het water <strong>en</strong> het strand w<strong>en</strong>selijk. Op de bouwlocatie zijn<br />
daarom drie zichtlijn<strong>en</strong> aangegev<strong>en</strong>. Deze drie lijn<strong>en</strong> gev<strong>en</strong><br />
de op<strong>en</strong> ruimt<strong>en</strong> aan tuss<strong>en</strong> de bebouwing op de locatie<br />
Noorderstrand. De exacte plek van deze op<strong>en</strong> ruimt<strong>en</strong> is<br />
nader te bepal<strong>en</strong>.<br />
3.4 Bebouwingsperc<strong>en</strong>tage<br />
Het totale oppervlak van het projectgebied bedraagt<br />
20.617 m². Daarnaast is per woningtype (zie 3.5)<br />
17
Afb. 16: Model 01 - proefverkaveling <strong>en</strong> doorsnede<br />
18
het oppervlak van het gebied bepaald. In de tabel<br />
in afbeelding 15 kan per woningtype het maximale<br />
bebouwingsperc<strong>en</strong>tage word<strong>en</strong> afgelez<strong>en</strong>, ev<strong>en</strong>als het<br />
totale maximale bebouwingsperc<strong>en</strong>tage. Plann<strong>en</strong> di<strong>en</strong><strong>en</strong><br />
aan beide perc<strong>en</strong>tages te voldo<strong>en</strong>. Onder het maximale<br />
bebouwingsperc<strong>en</strong>tage wordt verstaan: het maximale<br />
oppervlak uitgedrukt in e<strong>en</strong> perc<strong>en</strong>tage van het oppervlak<br />
van het gebied dat mag word<strong>en</strong> bebouwd. Onder<br />
bebouwing wordt verstaan: de footprint van alle bebouwing<br />
inclusief private <strong>en</strong> collectieve buit<strong>en</strong>ruimt<strong>en</strong> (tuin<strong>en</strong>,<br />
terrass<strong>en</strong>, steigers, overdekte parkeerplaats<strong>en</strong>, etc.).<br />
Buit<strong>en</strong> het bebouwingsperc<strong>en</strong>tage vall<strong>en</strong>: op<strong>en</strong>baar gro<strong>en</strong>,<br />
strat<strong>en</strong>, stoep<strong>en</strong>, op<strong>en</strong> parkeerplaats<strong>en</strong>, kades, water, etc.<br />
3.5 Programma<br />
Het programma dat op de locatie moet word<strong>en</strong><br />
gerealiseerd omvat ca. 38 woning<strong>en</strong> in het middeldure <strong>en</strong><br />
dure segm<strong>en</strong>t. Middels e<strong>en</strong> optimalisatie tuss<strong>en</strong> <strong>en</strong>erzijds<br />
ruimtelijke (woon)kwaliteit, marktkwaliteit <strong>en</strong> fi nanciele<br />
haalbaarheid moet het defi nitieve woningaantal word<strong>en</strong><br />
bepaald.<br />
Er kunn<strong>en</strong> 3 soort<strong>en</strong> woningtyp<strong>en</strong> word<strong>en</strong> onderscheid<strong>en</strong>,<br />
die zijn afgeleid van de plek binn<strong>en</strong> het uitgiftegebied. Op<br />
kaart is voor elk woningtype e<strong>en</strong> bouwvlek aangegev<strong>en</strong>.<br />
Het woningtype moet geheel binn<strong>en</strong> deze vlek word<strong>en</strong><br />
gerealiseerd. Het aantal woning<strong>en</strong> per type kan naar w<strong>en</strong>s<br />
word<strong>en</strong> gekoz<strong>en</strong>; er geldt slechts e<strong>en</strong> max. totaal van ca.<br />
38 woning<strong>en</strong>.<br />
1. Strandwoning<strong>en</strong><br />
De deellocatie strandwoning<strong>en</strong> gr<strong>en</strong>st aan de prom<strong>en</strong>ade.<br />
Strandwoning<strong>en</strong> zijn grondgebond<strong>en</strong>, geschakelde<br />
e<strong>en</strong>gezinswoning<strong>en</strong>. Vanuit de woning<strong>en</strong> is er zicht op het<br />
strand <strong>en</strong> de plas. De woning<strong>en</strong> zijn zeer gunstig geleg<strong>en</strong><br />
qua bezonning.<br />
2. Kadewoning<strong>en</strong> of steigerwoning<strong>en</strong><br />
Deels of geheel in het water bevind<strong>en</strong> zich kade- of<br />
steigerwoning<strong>en</strong>. Deze e<strong>en</strong>gezinswoning<strong>en</strong> hebb<strong>en</strong> e<strong>en</strong><br />
directe relatie met het water. Zo is er vanuit de woning zicht<br />
op het water, heeft elke woning e<strong>en</strong> buit<strong>en</strong>ruimte aan het<br />
water <strong>en</strong> e<strong>en</strong> aanlegplek voor e<strong>en</strong> boot.<br />
3. Plaswoning<strong>en</strong><br />
Op de kop van de landtong is ruimte voor geschakelde<br />
of gestapelde woning<strong>en</strong>. Deze woning<strong>en</strong> vorm<strong>en</strong><br />
Afb. 17: Zonering naar woningtyp<strong>en</strong><br />
de beëindiging van de locatie Noorderstrand. De<br />
woning<strong>en</strong> kunn<strong>en</strong> zijn geclusterd in e<strong>en</strong> kleinschalig<br />
appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong>gebouw, of het betreft geschakelde<br />
e<strong>en</strong>gezinswoning<strong>en</strong>. De bebouwing kan aan of op het<br />
water word<strong>en</strong> geplaatst <strong>en</strong>/of aan het plein op de kop van<br />
de prom<strong>en</strong>ade.<br />
<strong>Randvoorwaard<strong>en</strong>nota</strong> <strong>en</strong> <strong>welstandsparagraaf</strong> Noorderstrand Nesselande<br />
Afb. 18: Refer<strong>en</strong>tie strandwoning<strong>en</strong><br />
Afb. 19: Refer<strong>en</strong>tie steigerwoning<strong>en</strong><br />
Afb. 20: Refer<strong>en</strong>tie plaswoning<strong>en</strong><br />
19
Afb. 21: Model 02 - proefverkaveling <strong>en</strong> doorsnede<br />
20
3.6 Bouwhoogte<br />
- Het waterpeil van de Zev<strong>en</strong>huizerplas varieert tuss<strong>en</strong><br />
NAP -5.20 <strong>en</strong> -5.50 meter. Bij uitwerking van het plan<br />
di<strong>en</strong>t tev<strong>en</strong>s rek<strong>en</strong>ing te word<strong>en</strong> gehoud<strong>en</strong> met e<strong>en</strong><br />
golfoploop.<br />
- De prom<strong>en</strong>ade is geleg<strong>en</strong> op peil NAP -3.55 meter.<br />
- De straat (Kretalaan) die de woning<strong>en</strong> zal ontsluit<strong>en</strong> zal<br />
word<strong>en</strong> aangelegd op het peil NAP -3.45 meter.<br />
De maximale bouwhoogte voor alle woning<strong>en</strong> op de locatie<br />
Noorderstrand bedraagt maximaal 4 bouwlag<strong>en</strong>, gemet<strong>en</strong><br />
vanaf het peil NAP -3.45 meter. De strandwoning<strong>en</strong> zijn<br />
aan de zijde van de prom<strong>en</strong>ade circa 1.50 meter (t.o.v.<br />
peil -3.45 meter) opgetild om het uitzicht op de plas <strong>en</strong><br />
de privacy van de bewoners te bevorder<strong>en</strong>. De kadeof<br />
steigerwoning<strong>en</strong> zijn deels of geheel op het water<br />
gebouwd.<br />
3.7 Massa <strong>en</strong> vorm<br />
Strandwoning<strong>en</strong><br />
De strandwoning<strong>en</strong> zijn geschakeld tot rij<strong>en</strong> van maximaal<br />
6 woning<strong>en</strong>. Op minimaal 2 plaats<strong>en</strong> zijn de rij<strong>en</strong><br />
onderbrok<strong>en</strong>, zodat zicht vanaf de Sicilieboulevard op het<br />
strand <strong>en</strong> de plas mogelijk is. Deze onderbreking<strong>en</strong> zijn<br />
minimaal 8 meter breed.<br />
Kade/steigerwoning<strong>en</strong><br />
De kade- of steigerwoning<strong>en</strong> zijn vrijstaande of 2-onder-1<br />
kapwoning<strong>en</strong>. De woning<strong>en</strong> bevind<strong>en</strong> zich deels of geheel<br />
op het water. Indi<strong>en</strong> de woning<strong>en</strong> geheel in het water<br />
word<strong>en</strong> gerealiseerd, dan di<strong>en</strong>t de afstand van woning<br />
<strong>en</strong> terras tot de kade minimaal 5 meter te zijn. De afstand<br />
tuss<strong>en</strong> de woning<strong>en</strong> onderling is zodanig, dat het water<br />
tuss<strong>en</strong> de woning<strong>en</strong> vanaf de kade zichtbaar is <strong>en</strong> elke<br />
woning voldo<strong>en</strong>de privacy <strong>en</strong> uitzicht heeft. E<strong>en</strong> goede<br />
bezonning van de buit<strong>en</strong>ruimt<strong>en</strong> van deze woning<strong>en</strong> vormt<br />
e<strong>en</strong> belangrijk onderdeel van de ontwerpopgave.<br />
Plaswoning<strong>en</strong><br />
De plaswoning<strong>en</strong> zijn geclusterd tot e<strong>en</strong> kleinschalig<br />
appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong>gebouw of geschakelde e<strong>en</strong>gezinswoning<strong>en</strong><br />
van maximaal 6 woning<strong>en</strong> per cluster. De woning<strong>en</strong><br />
bevind<strong>en</strong> zich op het land of (deels) in het water. Ook<br />
hier geldt dat e<strong>en</strong> goede bezonning van de buit<strong>en</strong>ruimt<strong>en</strong><br />
vereist is.<br />
3.8 Oriëntatie <strong>en</strong> ontsluiting<br />
Strandwoning<strong>en</strong><br />
De strandwoning<strong>en</strong> zijn qua oriëntatie voornamelijk<br />
gericht op de plas. (Met name) aan deze zijde hebb<strong>en</strong> de<br />
woning<strong>en</strong> e<strong>en</strong> buit<strong>en</strong>ruimte <strong>en</strong> grote raampartij<strong>en</strong>. Het is<br />
mogelijk om de strandwoning<strong>en</strong> e<strong>en</strong> dubbele <strong>en</strong>tree te<br />
gev<strong>en</strong>: aan de straat <strong>en</strong> aan de (zijde van de) prom<strong>en</strong>ade.<br />
E<strong>en</strong> extra <strong>en</strong>tree aan de plaszijde heeft tot voordeel<br />
dat het strand <strong>en</strong> de plas vrijwel direct vanuit de woning<br />
toegankelijk zijn.<br />
Kade/steigerwoning<strong>en</strong><br />
De kade- of steigerwoning<strong>en</strong> zijn zoveel mogelijk alzijdig<br />
georiënteerd op het water. De woning<strong>en</strong> zijn direct<br />
toegankelijk vanaf de kade of indirect via e<strong>en</strong> (collectieve)<br />
steiger tuss<strong>en</strong> kade <strong>en</strong> woning<strong>en</strong>.<br />
Plaswoning<strong>en</strong><br />
De plaswoning<strong>en</strong> zijn gericht op het water <strong>en</strong> de<br />
E<strong>en</strong>drachtspolder <strong>en</strong> op het plein <strong>en</strong> de prom<strong>en</strong>ade. De<br />
woning<strong>en</strong> zijn, afhankelijk van de verkaveling, toegankelijk<br />
via e<strong>en</strong> c<strong>en</strong>trale, collectieve <strong>en</strong>tree of via individuele<br />
toegang<strong>en</strong>.<br />
Oriëntatie op houdt in: deze zijde van de woning heeft<br />
veel <strong>en</strong>/of grote transparante del<strong>en</strong>, zodat vanuit de<br />
woning volop zicht naar buit<strong>en</strong> mogelijk is. Zonwering<br />
<strong>en</strong> raamverduistering vormt e<strong>en</strong> onderdeel van de<br />
ontwerpopgave. Buit<strong>en</strong>ruimt<strong>en</strong> zijn aan deze zijde<br />
geplaatst.<br />
3.9 Buit<strong>en</strong>ruimt<strong>en</strong>, erfafscheiding<strong>en</strong> <strong>en</strong> berging<strong>en</strong><br />
De woning<strong>en</strong> op de locatie Noorderstrand hebb<strong>en</strong> ge<strong>en</strong><br />
private achtertuin<strong>en</strong>. De buit<strong>en</strong>ruimt<strong>en</strong> van de woning<strong>en</strong><br />
bestaan uit riante (dak)terrass<strong>en</strong>, vlonders, balkons, etc.<br />
Deze zijn mee-ontworp<strong>en</strong> met de woning<strong>en</strong>. De begr<strong>en</strong>zing<br />
van de buit<strong>en</strong>ruimt<strong>en</strong> is e<strong>en</strong> belangrijke ontwerpopgave.<br />
De buit<strong>en</strong>ruimt<strong>en</strong> moet<strong>en</strong> e<strong>en</strong> beschut karakter hebb<strong>en</strong> <strong>en</strong><br />
privacy garander<strong>en</strong>. De bezonning van de buit<strong>en</strong>ruimt<strong>en</strong> is<br />
ev<strong>en</strong>e<strong>en</strong>s e<strong>en</strong> belangrijk aandachtspunt bij het ontwerp.<br />
Voor de strandwoning<strong>en</strong> geldt dat ze minimaal e<strong>en</strong> private<br />
buit<strong>en</strong>ruimte hebb<strong>en</strong> (in de vorm van e<strong>en</strong> riant terras) die<br />
direct of indirect (middels bijvoorbeeld e<strong>en</strong> gro<strong>en</strong>zone)<br />
gr<strong>en</strong>st aan de prom<strong>en</strong>ade. Deze buit<strong>en</strong>ruimte is ca. 1.50<br />
meter opgetild t<strong>en</strong> opzichte van de prom<strong>en</strong>ade <strong>en</strong> wordt<br />
<strong>Randvoorwaard<strong>en</strong>nota</strong> <strong>en</strong> <strong>welstandsparagraaf</strong> Noorderstrand Nesselande<br />
afgescheid<strong>en</strong> door e<strong>en</strong> muurtje van ca. 1 meter hoog.<br />
Voor de kade/steigerwoning<strong>en</strong> geldt dat ze in ieder geval<br />
e<strong>en</strong> riant privaat terras hebb<strong>en</strong>, dat direct aan het water<br />
gr<strong>en</strong>st. Daarnaast kan bij elke woning e<strong>en</strong> boot word<strong>en</strong><br />
aangelegd. Indi<strong>en</strong> de woning<strong>en</strong> bereikbaar zijn via e<strong>en</strong><br />
collectieve steiger vanaf de kade, dan geldt dat deze<br />
steiger vrij is van parkeerplaats<strong>en</strong> <strong>en</strong> verblijfskwaliteit moet<br />
hebb<strong>en</strong> voor omwon<strong>en</strong>d<strong>en</strong>.<br />
Berging<strong>en</strong> voor fi ets<strong>en</strong> zijn geïntegreerd in de<br />
e<strong>en</strong>gezinswoning<strong>en</strong>. Op terrass<strong>en</strong>, vlonders <strong>en</strong> balkons<br />
zijn <strong>en</strong>kel compacte bergkast<strong>en</strong> voor meubilair <strong>en</strong><br />
tuinspull<strong>en</strong> toegestaan. Voor gestapelde woning<strong>en</strong><br />
(appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong>) geldt dat er ook e<strong>en</strong> collectieve<br />
fi ets<strong>en</strong>stalling voor bewoners kan word<strong>en</strong> gebouwd.<br />
3.10 Parker<strong>en</strong><br />
Onlangs heeft Rotterdam nieuwe parkeernorm<strong>en</strong><br />
vastgesteld. Voor woning<strong>en</strong> > 120 m² geldt e<strong>en</strong> parkeereis<br />
van 1.8 pp/wo. Parkeerplaats<strong>en</strong> di<strong>en</strong><strong>en</strong> zoveel mogelijk op<br />
eig<strong>en</strong> terrein te word<strong>en</strong> aangelegd. Indi<strong>en</strong> parkeerplaats<strong>en</strong><br />
op eig<strong>en</strong> terrein zijn geleg<strong>en</strong>, dan geldt voor bezoekers<br />
e<strong>en</strong> aanvull<strong>en</strong>de parkeereis van 0.3 pp/woning. Voor de<br />
strandwoning<strong>en</strong> geldt dat ze minimaal 1 pp op eig<strong>en</strong> terrein<br />
moet<strong>en</strong> hebb<strong>en</strong>.<br />
21
22<br />
Afb. 22: De woning<strong>en</strong> bestaan hoofdzakelijk uit de<br />
volg<strong>en</strong>de material<strong>en</strong>: wit stucwerk of wit<br />
gekeimde ste<strong>en</strong>, staal, hout, glas.<br />
Afb. 23 De architectuur kan word<strong>en</strong> getypeerd als<br />
modern <strong>en</strong> lichtvoetig
4. Welstandsparagraaf<br />
Relatie met de omgeving<br />
Won<strong>en</strong> op de locatie Noorderstrand kan het beste word<strong>en</strong> getypeerd als ‘exclusief won<strong>en</strong> op<br />
e<strong>en</strong> landtong tuss<strong>en</strong> strand <strong>en</strong> water’. De locatie valt binn<strong>en</strong> het deelgebied Badplaats; het is<br />
belangrijk dat de bebouwing qua uitstraling <strong>en</strong> architectuur hierbij past. Tegelijkertijd vraagt de<br />
locatie Noorderstrand vanwege haar unieke ligging <strong>en</strong> bijzondere woningtyp<strong>en</strong> om e<strong>en</strong> eig<strong>en</strong><br />
gezicht. Belangrijk bij het ontwerp van de bebouwing is ook het aangezicht van de woning<strong>en</strong><br />
vanaf het water, de Sicilieboulevard, <strong>en</strong> de particuliere kavels <strong>en</strong> de polder aan de noordzijde.<br />
Bebouwing<br />
Alle woning<strong>en</strong> hebb<strong>en</strong> e<strong>en</strong> luxe, chique uitstraling. De architectuur kan word<strong>en</strong> getypeerd als<br />
‘modern <strong>en</strong> lichtvoetig’ <strong>en</strong> appelleert aan strand <strong>en</strong> water.<br />
Op de locatie Noorderstrand word<strong>en</strong> drie verschill<strong>en</strong>de woningtyp<strong>en</strong> (strandwoning<strong>en</strong>, kade/<br />
steigerwoning<strong>en</strong>, plaswoning<strong>en</strong>) gerealiseerd, die elk hun eig<strong>en</strong> specifi eke plaatsgebond<strong>en</strong><br />
kwaliteit<strong>en</strong> hebb<strong>en</strong>. Dat neemt niet weg dat sam<strong>en</strong>hang in architectuur <strong>en</strong> uitstraling tuss<strong>en</strong> de<br />
verschill<strong>en</strong>de woningtyp<strong>en</strong> gevraagd is, zodat de locatie Noorderstrand als e<strong>en</strong> e<strong>en</strong>heid wordt<br />
gelez<strong>en</strong>. Anders gezegd: alle woning<strong>en</strong> behor<strong>en</strong> tot dezelfde architectonische familie, maar<br />
hebb<strong>en</strong> wel e<strong>en</strong> eig<strong>en</strong> gezicht.<br />
Kleur- <strong>en</strong> materiaalgebruik <strong>en</strong> detaillering<br />
Het kleur- <strong>en</strong> materiaalgebruik <strong>en</strong> de detaillering van de woning<strong>en</strong> ondersteun<strong>en</strong> het hierbov<strong>en</strong><br />
omschrev<strong>en</strong> w<strong>en</strong>sbeeld qua uitstraling <strong>en</strong> architectuur. Material<strong>en</strong> die hier goed bij pass<strong>en</strong><br />
zijn wit stucwerk of wit gekeimde ste<strong>en</strong>, staal, hout, glas. Donker of zonwer<strong>en</strong>d glas is niet<br />
toegestaan. Zonwering <strong>en</strong> raamverduistering vormt e<strong>en</strong> onderdeel van het ontwerp.<br />
Erfafscheiding<strong>en</strong> <strong>en</strong> (collectieve) buit<strong>en</strong>ruimt<strong>en</strong> zijn mee-ontworp<strong>en</strong> met de woning<strong>en</strong>.<br />
Buit<strong>en</strong>ruimt<strong>en</strong> hebb<strong>en</strong> e<strong>en</strong> hoge verblijfskwaliteit.<br />
<strong>Randvoorwaard<strong>en</strong>nota</strong> <strong>en</strong> <strong>welstandsparagraaf</strong> Noorderstrand Nesselande<br />
Welstandscriteria<br />
Welstandsniveau: regulier welstandstoezicht<br />
Relatie met de omgeving<br />
● Bebouwing op de locatie Noorderstrand past qua<br />
architectuur <strong>en</strong> uitstraling binn<strong>en</strong> het deelgebied Badplaats<br />
in Nesselande <strong>en</strong> vormt tegelijkertijd e<strong>en</strong> architectonische<br />
verbijzondering in dit deelgebied.<br />
● Bij het ontwerp van de woning<strong>en</strong> op locatie Noorderstrand<br />
di<strong>en</strong>t rek<strong>en</strong>ing te word<strong>en</strong> gehoud<strong>en</strong> met het zicht op de<br />
woning<strong>en</strong> vanaf het water, de Sicilieboulevard <strong>en</strong> de<br />
particuliere kavels <strong>en</strong> de polder aan de noordzijde.<br />
Bebouwing<br />
● Sam<strong>en</strong>hang in architectonische uitstraling tuss<strong>en</strong><br />
strandwoning<strong>en</strong>, kade/steigerwoning<strong>en</strong> <strong>en</strong> plaswoning<strong>en</strong> is<br />
gevraagd.<br />
● De woning<strong>en</strong> hebb<strong>en</strong> e<strong>en</strong> luxe, chique uitstraling.<br />
● De architectuur kan word<strong>en</strong> getypeerd als ‘modern <strong>en</strong><br />
lichtvoetig’ <strong>en</strong> appelleert aan strand <strong>en</strong> water.<br />
Kleur- <strong>en</strong> materiaalgebruik <strong>en</strong> detaillering<br />
● Het kleur- <strong>en</strong> materiaalgebruik <strong>en</strong> de detaillering van<br />
de woning<strong>en</strong> ondersteun<strong>en</strong> het hierbov<strong>en</strong> omschrev<strong>en</strong><br />
w<strong>en</strong>sbeeld qua uitstraling <strong>en</strong> architectuur.<br />
● De gevels van de woning<strong>en</strong> zijn hoofdzakelijk gemaakt<br />
van wit stucwerk of wit gekeimde ste<strong>en</strong>, staal, hout, glas.<br />
● Donker of zonwer<strong>en</strong>d glas is niet toegestaan. Zonwering<br />
<strong>en</strong> raamverduistering vormt e<strong>en</strong> onderdeel van het ontwerp.<br />
● Erfafscheiding<strong>en</strong> <strong>en</strong> (collectieve) buit<strong>en</strong>ruimt<strong>en</strong> zijn meeontworp<strong>en</strong><br />
met de woning<strong>en</strong>. Buit<strong>en</strong>ruimt<strong>en</strong> hebb<strong>en</strong> e<strong>en</strong><br />
hoge verblijfskwaliteit.<br />
23