De waardering van zelfstandige woningen in box ... - Vastgoed Belang

26
Steengoed | nummer 1 | maart 2011 | 9 e jaargang
drs. B.H.M. Bos
De waardering van
zelfstandige woningen in box 3
van de Inkomstenbelasting
Er is geen onderwerp, waarover meer vragen zijn binnengekomen bij ons bureau, dan
over de waardering van zelfstandige woonruimte in box 3 bij de aangifte
Inkomstenbelasting 2010. De vele deelnemers aan de bijeenkomsten over de aangifte
Inkomstenbelasting en vastgoed zijn geïnformeerd. Toch dit artikel om u allen nog
eens uitgebreid te informeren.
Aangifte 2010
Om af te zijn van de luim van de verschillende inspecteurs
van de Belastingdienst, die in het verleden leidde
tot vele discussies met leden van Vastgoed Belang, heeft
een stuurgroep van vier taxateurs aanbevelingen gedaan
voor de uniformering van de waardering van zelfstandige
woonruimte in box 3 van de Inkomstenbelasting.
De staatssecretaris van Financiën heeft (een deel
van) die aanbevelingen overgenomen. In het Belastingplan
2010 is daarom opgenomen, dat de WOZ-waarde
als uitgangspunt wordt genomen voor die waardering.
Om tot de waardebepaling van de waarde in het economisch
verkeer (WEV) te komen, wordt de WOZ-waarde
gecorrigeerd. Deze waarderingsmethodiek geldt slechts
voor zelfstandige woonruimten en niet voor bedrijfsruimten
en onzelfstandige woonruimten. Voor deze laatste
twee geldt nog immer dat de waarde economisch
verkeer (WEV) dient te worden opgegeven in box 3.
Leegwaardecorrectie
De huuropbrengst is een factor, die mede de WEV bepaalt.
Daartoe is een leegwaardetabel geïntroduceerd.
Leegwaarderatio verhuurde woning (vanaf 2010)
Indien de huur meer is dan
de WOZ-waarde
Maar niet minder is dan
de WOZ-waarde
Afhankelijk van de hoogte van de jaarhuur als
percentage van de WOZ-waarde wordt een correctie
toegepast op de WOZ-waarde. De van toepassing
zijnde leegwaarderatiotabel vindt u onder aan deze
pagina.
U ziet hoe lager de huur is als percentage van de
WOZ-waarde, hoe groter is de correctie.
Voorbeeld
1) WOZ-waarde = € 500.000,-
2) Jaarlijkse huuropbrengst € 10.000,-
Huur t.o.v. WOZ=2,0%
68% van € 500.000,- volgens tabel = € 340.000,-
3) Jaarlijkse erfpachtcanon € 1.000,-
17 x jaarlijkse erfpachtcanon = € 17.000,--/-
Waardering box 3 = € 323.000,-
Niet gesplitste panden
Voor de onroerende zaak belasting (OZB) ontvangt u
per verdieping c.q. woning in een pand een afzonder-
Bedraagt de leegwaarderatio van
de WOZ-waarde
0% 1,0% 60%
1,0% 1,5% 64%
1,5% 2,0% 68%
2,0% 2,5% 72%
2,5% 3,0% 75%
3,0% 3,5% 79%
3,5% 4,0% 82%
4,0% - 85%

Steengoed | nummer 1 | maart 2011 | 9 e jaargang
lijke WOZ-beschikking. Daarbij wordt ervan uitgegaan,
dat deze afzonderlijk, leeg kan worden verkocht.
Dat kan niet bij (juridisch) niet gesplitste panden.
Daarom is ook hier correctie geboden.
Bij niet gesplitste panden behoeft u slechts 60% van
de (gezamenlijke) WOZ-waarde op te geven in box 3
van de Inkomstenbelasting.
Correctie erfpachtcanon
Indien het pand belast is met erfpacht, kunt u de
erfpachtcanon 17 keer kapitaliseren en in mindering
brengen op de WOZ-waarde. De vermindering met de
gekapitaliseerde erfpachtcanon vindt plaats over de
gecorrigeerde WOZ-waarde (60%).
Voorbeeld
1) WOZ-waarde = € 500.000,-
2) Leegwaardecorrectie 40% = € 200.000,--/-
Gecorrigeerde WOZ = € 300.000,-
3) Jaarlijkse erfpachtcanon € 1.000,-
17 x jaarlijkse erfpachtcanon = € 17.000,--/-
Waardering box 3 = € 283.000,-
Aangifte 2011
In 2012 doet u de aangifte over het belastingjaar 2011.
De eerder genoemde stuurgroep van taxateurs is doorgegaan
met denken en werken.
De staatssecretaris en het parlement hebben het Belastingplan
2011 vastgesteld.
De waardering van zelfstandige woonruimte in box 3
van de Inkomstenbelasting is verfi jnd.
Voor het belastingjaar 2011 geldt, dat de WOZ-waarde
eerst wordt gecorrigeerd voor het niet gesplitst zijn
van panden en wel met een aftrek van € 20.000 per
verdieping c.q. afzonderlijk WOZ−object.
Daarna mag een extra correctie worden toegepast
voor panden die op erfpachtgrond staan.
Als aftrek voor juridisch gesplitste panden geldt
17 keer de erfpachtcanon. Voor niet gesplitste panden
mag zelfs 20 keer de erfpachtcanon worden
afgetrokken. Na aftrek van beide bedragen ontstaat
een gecorrigeerde WOZ-waarde, waarop de
leegwaarderatio tabel wordt toegepast.
We gaan meer belasting betalen
Vele leden hebben gereageerd op onze enquête,
waarin werd gevraagd naar de effecten van de nieuwe
waarderingsregels (van 2011). De antwoorden op de
enquêtevragen leverden als conclusie, dat onze leden
gemiddeld 45% meer belasting gaan betalen (ten
opzichte van het belastingjaar 2009).
Dat was niet de bedoeling. De wijziging van de waar-
dering was bedoeld als vereenvoudiging. Dat heeft
de voormalige staatssecretaris (nu minister De Jager)
ook gezegd in een gesprek met ons Hoofdbestuur.
Het Hoofdbestuur heeft verzocht om een overleg met
de nieuwe staatssecretaris om dit niet bedoelde effect
te bespreken. We houden u op de hoogte van de uitkomst
van dit gesprek.
Rendement
Uit de enquête kwam als bijproduct, het inzicht in het
rendement van de respondenten gezamenlijk. Het
totaal van de huuropbrengsten als percentage van de
WOZ-waarde leverde een bruto rendement van 2,7%;
dat is te laag. Het is een illustratie voor ons al jarenlang
gevoerde pleidooi voor betere rendementen in de particuliere
sector.
Advies met betrekking
tot garageboxen
Ik wil u waarschuwen. Bij de waardering van garageboxen
gaat de inspecteur uit van 100% van de
WOZ-waarde. Dat komt, omdat er voor garageboxen
nagenoeg geen huurbescherming geldt.
Verhuurders van garageboxen gaan nogal wat meer
belasting betalen. Daarvoor is slechts een
remedie en wel de huren verhogen tot het niveau
van de economische huurprijzen, zoals opgenomen
in uw WOZ-beschikking
Minister de Jager,
voormalig staatssecretaris van Financiën
27