De waardering van zelfstandige woningen in box ... - Vastgoed Belang
De waardering van zelfstandige woningen in box ... - Vastgoed Belang
De waardering van zelfstandige woningen in box ... - Vastgoed Belang
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
26<br />
Steengoed | nummer 1 | maart 2011 | 9 e jaargang<br />
drs. B.H.M. Bos<br />
<strong>De</strong> <strong>waarder<strong>in</strong>g</strong> <strong>van</strong><br />
<strong>zelfstandige</strong> <strong>won<strong>in</strong>gen</strong> <strong>in</strong> <strong>box</strong> 3<br />
<strong>van</strong> de Inkomstenbelast<strong>in</strong>g<br />
Er is geen onderwerp, waarover meer vragen zijn b<strong>in</strong>nengekomen bij ons bureau, dan<br />
over de <strong>waarder<strong>in</strong>g</strong> <strong>van</strong> <strong>zelfstandige</strong> woonruimte <strong>in</strong> <strong>box</strong> 3 bij de aangifte<br />
Inkomstenbelast<strong>in</strong>g 2010. <strong>De</strong> vele deelnemers aan de bijeenkomsten over de aangifte<br />
Inkomstenbelast<strong>in</strong>g en vastgoed zijn geïnformeerd. Toch dit artikel om u allen nog<br />
eens uitgebreid te <strong>in</strong>formeren.<br />
Aangifte 2010<br />
Om af te zijn <strong>van</strong> de luim <strong>van</strong> de verschillende <strong>in</strong>specteurs<br />
<strong>van</strong> de Belast<strong>in</strong>gdienst, die <strong>in</strong> het verleden leidde<br />
tot vele discussies met leden <strong>van</strong> <strong>Vastgoed</strong> <strong>Belang</strong>, heeft<br />
een stuurgroep <strong>van</strong> vier taxateurs aanbevel<strong>in</strong>gen gedaan<br />
voor de uniformer<strong>in</strong>g <strong>van</strong> de <strong>waarder<strong>in</strong>g</strong> <strong>van</strong> <strong>zelfstandige</strong><br />
woonruimte <strong>in</strong> <strong>box</strong> 3 <strong>van</strong> de Inkomstenbelast<strong>in</strong>g.<br />
<strong>De</strong> staatssecretaris <strong>van</strong> F<strong>in</strong>anciën heeft (een deel<br />
<strong>van</strong>) die aanbevel<strong>in</strong>gen overgenomen. In het Belast<strong>in</strong>gplan<br />
2010 is daarom opgenomen, dat de WOZ-waarde<br />
als uitgangspunt wordt genomen voor die <strong>waarder<strong>in</strong>g</strong>.<br />
Om tot de waardebepal<strong>in</strong>g <strong>van</strong> de waarde <strong>in</strong> het economisch<br />
verkeer (WEV) te komen, wordt de WOZ-waarde<br />
gecorrigeerd. <strong>De</strong>ze <strong>waarder<strong>in</strong>g</strong>smethodiek geldt slechts<br />
voor <strong>zelfstandige</strong> woonruimten en niet voor bedrijfsruimten<br />
en on<strong>zelfstandige</strong> woonruimten. Voor deze laatste<br />
twee geldt nog immer dat de waarde economisch<br />
verkeer (WEV) dient te worden opgegeven <strong>in</strong> <strong>box</strong> 3.<br />
Leegwaardecorrectie<br />
<strong>De</strong> huuropbrengst is een factor, die mede de WEV bepaalt.<br />
Daartoe is een leegwaardetabel geïntroduceerd.<br />
Leegwaarderatio verhuurde won<strong>in</strong>g (<strong>van</strong>af 2010)<br />
Indien de huur meer is dan<br />
de WOZ-waarde<br />
Maar niet m<strong>in</strong>der is dan<br />
de WOZ-waarde<br />
Afhankelijk <strong>van</strong> de hoogte <strong>van</strong> de jaarhuur als<br />
percentage <strong>van</strong> de WOZ-waarde wordt een correctie<br />
toegepast op de WOZ-waarde. <strong>De</strong> <strong>van</strong> toepass<strong>in</strong>g<br />
zijnde leegwaarderatiotabel v<strong>in</strong>dt u onder aan deze<br />
pag<strong>in</strong>a.<br />
U ziet hoe lager de huur is als percentage <strong>van</strong> de<br />
WOZ-waarde, hoe groter is de correctie.<br />
Voorbeeld<br />
1) WOZ-waarde = € 500.000,-<br />
2) Jaarlijkse huuropbrengst € 10.000,-<br />
Huur t.o.v. WOZ=2,0%<br />
68% <strong>van</strong> € 500.000,- volgens tabel = € 340.000,-<br />
3) Jaarlijkse erfpachtcanon € 1.000,-<br />
17 x jaarlijkse erfpachtcanon = € 17.000,--/-<br />
Waarder<strong>in</strong>g <strong>box</strong> 3 = € 323.000,-<br />
Niet gesplitste panden<br />
Voor de onroerende zaak belast<strong>in</strong>g (OZB) ont<strong>van</strong>gt u<br />
per verdiep<strong>in</strong>g c.q. won<strong>in</strong>g <strong>in</strong> een pand een afzonder-<br />
Bedraagt de leegwaarderatio <strong>van</strong><br />
de WOZ-waarde<br />
0% 1,0% 60%<br />
1,0% 1,5% 64%<br />
1,5% 2,0% 68%<br />
2,0% 2,5% 72%<br />
2,5% 3,0% 75%<br />
3,0% 3,5% 79%<br />
3,5% 4,0% 82%<br />
4,0% - 85%
Steengoed | nummer 1 | maart 2011 | 9 e jaargang<br />
lijke WOZ-beschikk<strong>in</strong>g. Daarbij wordt er<strong>van</strong> uitgegaan,<br />
dat deze afzonderlijk, leeg kan worden verkocht.<br />
Dat kan niet bij (juridisch) niet gesplitste panden.<br />
Daarom is ook hier correctie geboden.<br />
Bij niet gesplitste panden behoeft u slechts 60% <strong>van</strong><br />
de (gezamenlijke) WOZ-waarde op te geven <strong>in</strong> <strong>box</strong> 3<br />
<strong>van</strong> de Inkomstenbelast<strong>in</strong>g.<br />
Correctie erfpachtcanon<br />
Indien het pand belast is met erfpacht, kunt u de<br />
erfpachtcanon 17 keer kapitaliseren en <strong>in</strong> m<strong>in</strong>der<strong>in</strong>g<br />
brengen op de WOZ-waarde. <strong>De</strong> verm<strong>in</strong>der<strong>in</strong>g met de<br />
gekapitaliseerde erfpachtcanon v<strong>in</strong>dt plaats over de<br />
gecorrigeerde WOZ-waarde (60%).<br />
Voorbeeld<br />
1) WOZ-waarde = € 500.000,-<br />
2) Leegwaardecorrectie 40% = € 200.000,--/-<br />
Gecorrigeerde WOZ = € 300.000,-<br />
3) Jaarlijkse erfpachtcanon € 1.000,-<br />
17 x jaarlijkse erfpachtcanon = € 17.000,--/-<br />
Waarder<strong>in</strong>g <strong>box</strong> 3 = € 283.000,-<br />
Aangifte 2011<br />
In 2012 doet u de aangifte over het belast<strong>in</strong>gjaar 2011.<br />
<strong>De</strong> eerder genoemde stuurgroep <strong>van</strong> taxateurs is doorgegaan<br />
met denken en werken.<br />
<strong>De</strong> staatssecretaris en het parlement hebben het Belast<strong>in</strong>gplan<br />
2011 vastgesteld.<br />
<strong>De</strong> <strong>waarder<strong>in</strong>g</strong> <strong>van</strong> <strong>zelfstandige</strong> woonruimte <strong>in</strong> <strong>box</strong> 3<br />
<strong>van</strong> de Inkomstenbelast<strong>in</strong>g is verfi jnd.<br />
Voor het belast<strong>in</strong>gjaar 2011 geldt, dat de WOZ-waarde<br />
eerst wordt gecorrigeerd voor het niet gesplitst zijn<br />
<strong>van</strong> panden en wel met een aftrek <strong>van</strong> € 20.000 per<br />
verdiep<strong>in</strong>g c.q. afzonderlijk WOZ−object.<br />
Daarna mag een extra correctie worden toegepast<br />
voor panden die op erfpachtgrond staan.<br />
Als aftrek voor juridisch gesplitste panden geldt<br />
17 keer de erfpachtcanon. Voor niet gesplitste panden<br />
mag zelfs 20 keer de erfpachtcanon worden<br />
afgetrokken. Na aftrek <strong>van</strong> beide bedragen ontstaat<br />
een gecorrigeerde WOZ-waarde, waarop de<br />
leegwaarderatio tabel wordt toegepast.<br />
We gaan meer belast<strong>in</strong>g betalen<br />
Vele leden hebben gereageerd op onze enquête,<br />
waar<strong>in</strong> werd gevraagd naar de effecten <strong>van</strong> de nieuwe<br />
<strong>waarder<strong>in</strong>g</strong>sregels (<strong>van</strong> 2011). <strong>De</strong> antwoorden op de<br />
enquêtevragen leverden als conclusie, dat onze leden<br />
gemiddeld 45% meer belast<strong>in</strong>g gaan betalen (ten<br />
opzichte <strong>van</strong> het belast<strong>in</strong>gjaar 2009).<br />
Dat was niet de bedoel<strong>in</strong>g. <strong>De</strong> wijzig<strong>in</strong>g <strong>van</strong> de waar-<br />
der<strong>in</strong>g was bedoeld als vereenvoudig<strong>in</strong>g. Dat heeft<br />
de voormalige staatssecretaris (nu m<strong>in</strong>ister <strong>De</strong> Jager)<br />
ook gezegd <strong>in</strong> een gesprek met ons Hoofdbestuur.<br />
Het Hoofdbestuur heeft verzocht om een overleg met<br />
de nieuwe staatssecretaris om dit niet bedoelde effect<br />
te bespreken. We houden u op de hoogte <strong>van</strong> de uitkomst<br />
<strong>van</strong> dit gesprek.<br />
Rendement<br />
Uit de enquête kwam als bijproduct, het <strong>in</strong>zicht <strong>in</strong> het<br />
rendement <strong>van</strong> de respondenten gezamenlijk. Het<br />
totaal <strong>van</strong> de huuropbrengsten als percentage <strong>van</strong> de<br />
WOZ-waarde leverde een bruto rendement <strong>van</strong> 2,7%;<br />
dat is te laag. Het is een illustratie voor ons al jarenlang<br />
gevoerde pleidooi voor betere rendementen <strong>in</strong> de particuliere<br />
sector.<br />
Advies met betrekk<strong>in</strong>g<br />
tot garage<strong>box</strong>en<br />
Ik wil u waarschuwen. Bij de <strong>waarder<strong>in</strong>g</strong> <strong>van</strong> garage<strong>box</strong>en<br />
gaat de <strong>in</strong>specteur uit <strong>van</strong> 100% <strong>van</strong> de<br />
WOZ-waarde. Dat komt, omdat er voor garage<strong>box</strong>en<br />
nagenoeg geen huurbescherm<strong>in</strong>g geldt.<br />
Verhuurders <strong>van</strong> garage<strong>box</strong>en gaan nogal wat meer<br />
belast<strong>in</strong>g betalen. Daarvoor is slechts een<br />
remedie en wel de huren verhogen tot het niveau<br />
<strong>van</strong> de economische huurprijzen, zoals opgenomen<br />
<strong>in</strong> uw WOZ-beschikk<strong>in</strong>g<br />
M<strong>in</strong>ister de Jager,<br />
voormalig staatssecretaris <strong>van</strong> F<strong>in</strong>anciën<br />
27