Bodemverontreiniging en civielrechtelijke perikelen van ... - Akd

odem nummer 5 | oktober 2011
J U R I D I S C H A C T U E E L
Bodemverontreiniging en
civielrechtelijke perikelen van
Trefwoorden:
verjaring, klachtplicht en
Mr G.A. van der Veen (rechts) is als advocaat verbonden
aan AKD in Rotterdam en Mr J.J. Hoekstra (links) is
werkzaam als advocaat bij Straatman Koster Advocaten
in Rotterdam. Zij zijn onder meer werkzaam op het
gebied van bodemverontreiniging (e-mail:
gvanderveen@akd.nl en j.hoekstra@straatmankoster.nl)
INLEIDING
Kwesties van bodemverontreiniging blijven
de rechtspraak bezig houden. Dat geldt zowel
voor vorderingen gebaseerd op onrechtmatige
daad, als vorderingen op basis
van koop. De rechtspraak toont allereerst
dat in beide gevallen de factor 'tijd' van
belang is. Wie meent dat jegens hem onrechtmatig
is gehandeld, zal rekening
moeten houden met verjaring. De reguliere
termijn bedraagt vijf jaar na ontstaan
van bekendheid met de schade en de daarvoor
aansprakelijke persoon. Wie de verja-
conformiteitsvereiste
Gerrit van der Veen en Joost Hoekstra
ringstermijn laat lopen, vist achter het
net. In kwesties van koop/verkoop blijft de
bekende termijn van de 'klachtplicht' relevant,
waarover wij eerder schreven in
Juridisch Actueel. 1 De termijn van artikel
7:23 BW behelst dat de koper tijdig klaagt,
onder meer om aldus de verkoper tijdig de
mogelijkheid te gunnen, om gebreken in
het gekochte te herstellen. De termijn
waarbinnen moet worden geklaagd is verder
relatief beperkt, omdat van verkoper
niet gevergd kan worden dat hij er tot in
lengte van dagen rekening mee houdt dat
de koper (letterlijk) 'op de zaak terugkomt'.
Naast kwesties van termijnen, komen
in zaken omtrent koop/verkoop ook
meer inhoudelijke vragen aan de orde.
Voldoet het gekochte ondanks bodemverontreiniging
wel aan de overeenkomst?
Wij bespreken in het onderstaande drie
recente civiele uitspraken over de drie genoemde
punten.
VERJARING EN ARTIKEL 3:310 BW
Verjaring van vorderingen uit onrechtmatige
daad was aan de orde in een vonnis
van de Arnhemse Rechtbank van 17 augustus
2011. 2 Eisers in die zaak waren eigenaar
van een woning. Het naastgelegen
perceel was een aantal jaren eigendom geweest
van gedaagde, die het perceel als erfgenaam
onder algemene titel van haar vader
had verkregen. Deze vader had daar
gedurende lange tijd een wasserij geëxploiteerd.
Het bevoegd provinciale gezag (het
college van gedeputeerde staten) had bij
besluit van 15 september 2004 vastgesteld
dat ter plaatse sprake was van een geval
van ernstige bodemverontreiniging (met,
kort gezegd, vluchtige organochloorverbindingen
(VOCl)). Eisers vorderden veroordeling
van gedaagde tot betaling van een
bedrag, in verband met waardevermindering
van hun woning ten gevolge van de
verontreiniging, die volgens hen door de
vader van gedaagde was veroorzaakt.
Gedaagde beriep zich onder meer op verjaring
van de rechtsvordering van eisers.
Eisers zouden gedaagde reeds op 10 september
2003 aansprakelijk hebben gesteld,
waarna zij de draad eerst bij brief van 1
december 2008 weer oppakten. De
Rechtbank aanvaardde dat beroep. Volgens
de Rechtbank kon uit de aansprakelijkstelling
van 10 september 2003 afgeleid worden
dat eisers bekend waren met de verontreiniging
en dus ook met de schade,
ook al was de omvang daarvan toen (wellicht)
nog niet bekend. De brief van 10
september 2003 formuleert het aldus:
'Middels deze brief stellen wij u aansprakelijk
voor alle schade voortvloeiend uit de bodem
en grondwater verontreiniging die is veroorzaakt
door de (bedrijfs)activiteiten van u en
uw vader op [adres] in [plaats]. Op beide
peilpunten in de [adres] inmiddels V.O.C.l.
verontreiniging van het grondwater geconstateerd.
Dit is volgens de [naam gemeente] een
verontreiniging die past bij de voormalige bedrijfsactiviteiten
van uw vader (..).' Volgens
de Rechtbank hadden eisers nagelaten de
lopende vijfjarige verjaring van artikel
3:310 lid 1 BW tijdig te stuiten, zodat hun
vordering op 11 september 2008 was verjaard.
De uitspraak toont aldus weer eens
hoe noodzakelijk het is om verjaringen tijdig
te stuiten, of tijdig een procedure te
starten. Nu was de procedure voorbij, zonder
dat enige inhoudelijke boordeling van
de vordering omtrent waardevermindering
heeft kunnen plaatsvinden.
DE KLACHTPLICHT VAN ARTIKEL
7:23 BW
Wanneer een koper meent, dat het gekochte
goed ondeugdelijk is, dient hij tijdig te
klagen, zo volgt uit artikel 7:23 BW. Op 25
maart 2011 wees de Hoge Raad een belang-
27

ijk arrest over deze klachtplicht. 3 Het arrest
draaide om de vraag of de verkoper
door de koper aansprakelijk kan worden gehouden
voor de schade die de koper had
geleden omdat het verkochte perceel grond
met een tankstation verontreinigd bleek te
zijn. Het arrest is een vervolg op het eerder
in deze zaak gewezen arrest van 23 november
2007. 4 In dat arrest (Ploum/Smeets en
Geelen) herhaalde de Hoge Raad onder
meer de regel uit een eerder arrest van de
Hoge Raad, inhoudende dat de klachtplicht
van artikel 6:89 BW en artikel 7:23 lid 2
BW geldt voor iedere rechtsvordering van
de koper die is gegrond op het niet-beantwoorden
van de afgeleverde zaak aan de
overeenkomst, ook wanneer die stelling
wordt 'verkleed' als een onrechtmatigedaadsvordering.
5
In het begin dit jaar gewezen arrest Ploum/
Smeets en Geelen II zet de Hoge Raad uiteen
dat de onderzoeks- en klachtplicht van
de koper niet los worden gezien van de aard
van de gekochte zaak en de overige omstandigheden.
Dáárvan is namelijk afhankelijk
wat de koper kan en moet doen om een
eventueel gebrek te ontdekken en aan de
verkoper moet mededelen dat hij waarschijnlijk
een tekortkoming heeft ontdekt.
Naarmate de koper op grond van de inhoud
van de koopovereenkomst en de verdere
omstandigheden van het geval sterker
erop mag vertrouwen dat de zaak beantwoordt
aan de overeenkomst, zal van hem
minder snel een (voortvarend) onderzoek
mogen worden verwacht. Dit omdat de koper
in het algemeen mag afgaan op de juistheid
van de hem in dit verband door de
verkoper gedane mededelingen. Zulks geldt
des te sterker als die mededelingen mogen
worden opgevat als 'geruststellende' verklaringen
over de aan- of afwezigheid van bepaalde
eigenschappen van het gekochte.
De vereiste mate van voortvarendheid van
het onderzoek door de koper hangt verder
af van de complexiteit van het onderzoek.
Wanneer de koper op eenvoudige wijze kan
(laten) vaststellen of een vermoedelijk
gebrek ook werkelijk bestaat, mag dat onderzoek
niet lang duren. Wanneer deze
zekerheid alleen op langdurig of kostbaar
onderzoek kan worden gebaseerd, wordt de
koper daarvoor de nodige tijd gegund.
Wanneer de koper voor het verkrijgen van
informatie of voor het verrichten van onderzoek
afhankelijk is van de medewerking
van derden, wordt ook daarmee rekening
gehouden. Het gebrek aan (tijdige) medewerking
van derden komt niet altijd en
zonder meer voor rekening van de koper.
28
J U R I D I S C H A C T U E E L
Daarnaast is ook van groot belang in hoeverre
de belangen van de verkoper al dan
niet zijn geschaad. Wanneer die belangen
door een wat meer tijd innemend onderzoek
niet zijn geschaad, zal er niet zo gauw
reden zijn de koper een gebrek aan voortvarendheid
te verwijten. In dit verband kan de
ernst van de tekortkoming meebrengen dat
een nalatigheid van de koper hem niet kan
worden tegengeworpen. Op basis van het
arrest kan worden geconcludeerd dat de
aanvankelijke zekerheid van een klachtplicht
van een maand of twee, zoals die in
de praktijk en vooral in de lagere rechtspraak
veelal werd gehanteerd, thans ver te
zoeken is. 6 Voor kopers lijkt dat prettig, nu
de termijn ook aanzienlijk langer kan blijken
te zijn. Toch kan wachten dan riskant
zijn, omdat onderzoek van de koper niet te
lang zal mogen duren, wanneer hij op een
eenvoudige wijze kan (laten) vaststellen of
een vermoed gebrek daadwerkelijk bestaat.
Al met al creëert het arrest de ruimte voor
het nodige maatkwerk: specifieke beoordelingen
in concrete gevallen. Met deze ruimte
ontstaat tegelijkertijd ook rechtsonzekerheid
en de kans op foutieve beoordelingen.
Het adagium blijft dan ook 'tijdig klagen',
idealiter binnen circa twee maanden na
ontdekking van het gebrek. Een latere
klacht lijkt echter minder funest dan in het
verleden; de Hoge Raad ziet duidelijk ruimte
voor langere klachttermijnen in de
complexe(re) gevallen.
HET CONFORMITEITSVEREISTE VAN
ARTIKEL 7:17 BW
Het conformiteitsvereiste betekent kort en
goed dat de gekochte zaak dient te voldoen
aan de overeenkomst. De Voorzieningenrechter
van de Rechtbank Rotterdam boog
zich over het conformiteitsvereiste in een
vonnis van 20 juli 2011. 7 Aan de orde was
een geschil over de verkoop van een oud gebouwencomplex
(een voormalig ziekenhuis).
De koper had de koopovereenkomst
buitengerechtelijk ontbonden omdat zich
asbest in het pand bleek te bevinden, waarna
de verkoper in kort geding nakoming
vorderde, meer concreet de afname van het
gekochte en betaling van de overeengekomen
koopsom. De vraag die de
Voorzieningenrechter diende te beantwoorden
was derhalve of de koper de koopovereenkomst
terecht had ontbonden vanwege
non-conformiteit van het gekochte in verband
met dat asbest.
In de overeenkomst stond dat de verkoper
met het oog op de verkoop een zogenaamd
'historisch bodemonderzoek' en een asbestinventarisatie
laten doen. De tekst van
de desbetreffende bepaling luidde verder dat
de betreffende rapportages zich in de verkoopinformatie
bevonden en dat Koper de
milieukundige toestand van 'het
Registergoed' aanvaardde, waaronder in de
overeenkomst de grond, het grondwater en
de eventuele aanwezigheid van asbesthoudende
of andere schadelijke stoffen of (ondergrondse)
tanks werd verstaan. Voorts
stond in de overeenkomst dat koper bij de
akte van levering de eventuele gevolgen van
die milieukundige toestand uitdrukkelijk
zou moeten aanvaarden en zou moeten
vaststellen dat die toestand het gebruik van
het gebouwencomplex overeenkomstig de
bestemming niet in de weg staat. Verder
waren partijen overeengekomen dat in de
akte van levering zou worden bepaald dat -
mocht blijken dat die milieukundige toestand
een andere is dan die partijen voor
ogen staat - zulks nimmer aanleiding zou
zijn om de koopovereenkomst te ontbinden
of enige schadevergoeding te betalen.
Daarnaast was nog er een 'disclaimer' opgenomen:
'Belanghebbende is er mee bekend
dat MCRZ het te verkopen registergoed zal
overdragen 'as it is', zodat de uiteindelijke koper
dat registergoed geheel dient te aanvaarden
in zijn huidige feitelijke staat (...) en zonder
ter zake enige aanspraak op MCRZ te hebben.'
Tot slot werden een asbestinventarisatierapport
van opstallen en een verslag van
een bodemonderzoek bijgevoegd. Op basis
van het voorgaande denkt men dat deze
verkoper zich voldoende heeft 'ingedekt'
tegen problemen op het gebied van verontreiniging
en asbest.
Uiteindelijk bleek echter dat er aanzienlijk
meer asbest aanwezig was in het gebouwencomplex,
ook op niet voorziene plekken, in
het bijzonder in de bodem. De
Voorzieningenrechter boog zich over het
conformiteitsvereiste van artikel 7:17 BW.
Volgens hem mag een koper van een onroerende
zaak er in beginsel van uitgaan dat de
onroerende zaak vrij van asbest is. Hier is
dat anders, omdat de koper op basis van
verkoopinformatie de aanwezigheid van een
bepaalde mate van asbest kon verwachten.
Echter, uit die informatie bleek niet de
aanwezigheid van asbest in de bodem. De
asbestinventarisatie was beperkt tot de opstallen
en bij de zitting bleek dat het bodemonderzoek
zich niet had gericht op asbest
in de bodem. Ook verder had de verkoper
geen mededelingen omtrent asbest in de
bodem gedaan. Dit terwijl er voor de door
de koper beoogde herontwikkeling van het
terrein tot wooneenheden moest worden
gesaneerd. Waarschijnlijk zou dat een sanering
van (tenminste) enkele miljoenen euro’s
worden, nog daargelaten te verwachten
problemen bij verkoop van de wooneenheden
als gevolg van de (extra) 'stigma-werking'
van de veel ingrijpendere (asbest)saneringsnoodzaak.
bodem nummer 5 | oktober 2011

In de kantlijn wees de Voorzieningenrechter
nog op een notitie aan de verkoper, die niet
bij de verkoopdocumentatie zat. Deze
maakte melding van de mogelijkheid om
asbestsanering in kruipruimten uit te voeren
door het aanbrengen van een laag
schuimbeton, met de toevoeging:
'Aansluitend kan een laag schuimbeton in de
betrokken kruipruimte worden aangebracht,
dit dient zo beperkt mogelijk te gebeuren daar
het beton in een later stadium als asbesthoudend
moet worden afgevoerd. Gezien de grote
hoeveelheid puin en dergelijke welke in de
ruimte aanwezig zijn is de verwachting dat dit
toch een aanzienlijke hoeveelheid zal zijn, hetgeen
ook een aanzienlijke verhoging van de
(sloop)kosten met zich mee zal brengen.'
Samengevat was de Voorzieningenrechter
van oordeel dat sprake was van non-conformiteit
in de zin van artikel 7:17 BW en dat
deze tekortkoming de ontbinding van de
koopovereenkomst rechtvaardigt, gelet op
voormelde reëel te verwachten problemen.
Bij de zitting bleek ook nog dat verkoper bij
de totstandkoming van de koopovereenkomst
al wist dat de bodem asbest bevatte,
omdat zij eerder al asbest-saneringen had
laten uitvoeren. Dat leverde een schending
van de op verkoper rustende mededelingsplicht
op. Het vonnis toont allereerst dat
verkopers uitsluitingen van aansprakelijkheid
zo scherp en (tegelijkertijd) ruim mo-
bodem nummer 5 | oktober 2011
J U R I D I S C H A C T U E E L
gelijk moeten formuleren en daarbij in
ieder geval zowel bodem als ondergrond afzonderlijk
moeten benoemen. Ook lijken
uitsluitingen van aansprakelijkheid geen
werking te hebben, als zij strijdig zijn met
geschonden mededelingsplichten. Het vonnis
biedt aldus een waarschuwing voor verkopers
en een aanknopingspunt voor kopers
van verontreinigde zaken, ook wanneer
op het eerste gezicht verontreinigingsproblemen
afdoende door de verkoper 'weggecontracteerd'
lijken.
CONCLUSIE
De eerste en de tweede uitspraak die wij
hebben behandeld illustreren eens te meer
dat kopers van mogelijk verontreinigde percelen
alert moet zijn op verjarings- en
klachttermijnen. Het verdient aanbeveling
om zo spoedig mogelijk nadat een verontreiniging
wordt ontdekt te 'klagen' bij de
veroorzaker (in geval van onrechtmatige
daad) of de verkoper (in geval van koop). 8
De tweede en de derde uitspraak vormen in
zekere zin 'goed nieuws' voor kopers: de
Hoge Raad lijkt in complexe(re) gevallen
lange(re) klachttermijnen te aanvaarden én
de Voorzieningenrechter te Rotterdam
toont aan dat door de verkoper geredigeerde
uitsluitingen van aansprakelijkheden niet
altijd de eindstreep halen. De beoordeling
van zowel de tijdigheid van klachten als de
houdbaarheid van uitsluitingen van aansprakelijkheiden
blijft bovenal maatwerk.
NOTEN
1. Zie Gerrit van der Veen en Joost Hoekstra, ‘Verkoop
van verontreinigde grond: geen procedurele ‘trucs’
toegelaten’ in Bodem, nr. 1, februari 2009, p. 37-38.
2. Rechtbank Arnhem 17 augustus 2011, LJN: BR6827.
3. HR 25 maart 2011, RvdW 2011, 419. Zie ook J.H.M.
Spanjaard, ‘Algemene voorwaarden, klachtplicht en
exoneratie: contractanten, wees duidelijk en volledig!’
in Contracteren, juni 2011, nr. 2, p. 64-68.
4. HR 23 november 2007, NJ 2008, 552 (Ploum/Smeets
en Geelen). Zie ook J.J. Hoekstra en G.A. van der
Veen, ‘Jurisprudentie aansprakelijkheid bodemverontreiniging
2005-2008’, in TO april 2009, nr. 1, p.
27-30.
5. HR 21 april 2006, NJ 2006, 272 (Inno/Sluis).
6. Een duidelijke eerste stap in die richting was al gezet
met het arrest Pouw/Visser, HR 29 juni 2007, NJ
2008, 606.
7. Vz. Rechtbank Rotterdam 20 juli 2011, LJN: BR2443.
8. Nadat de koper bij de verkoper heeft geklaagd,
vangt op basis van art. 7:23 lid 2 BW een verjaringstermijn
aan van twee jaar, die – in tegenstelling tot
de vervaltermijn van de klachtplicht – wél kan worden
gestuit, bijvoorbeeld door middel van een (herhaalde)
aansprakelijkstelling.
29