Deel 1 (pdf - 333 kb) - Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen

AANDACHTSPUNTEN VAN
HET VOORBIJE WERKJAAR
9
1

1
OVERZICHT
VAN DE INVESTERINGEN
IN 2002 VOLGENS AARD
VAN DE FINANCIERING
10
AANDACHTSPUNTEN
VAN HET VOORBIJE WERKJAAR
1.1 INVESTERINGEN VHM IN 2002
Het voorbije jaar investeerden de sociale huisvestingsmaatschappijen,
de sociale kredietvennootschappen
en de VHM samen ruim 556,5 miljoen euro
voor de realisatie van hun maatschappelijke
opdracht. De opsplitsing van die middelen naargelang
de oorsprong vindt u in de tabel hierna. Meer
gedetailleerde informatie over de aard van de activiteiten,
met name de verwervingen van gronden en
panden, de bouwactiviteiten en de sociale leningen
komen in afzonderlijke hoofdstukken aan bod.
Uit het taartdiagram blijkt dat in 2002 de investeringskredieten
met 48 % het grootste aandeel had-
den in de financieringsbronnen. De subsidies van het
Vlaamse Gewest omvatten 20 % van alle financieringskanalen.
In het kader van de doelstelling van de Vlaamse regering
om 15.000 bijkomende sociale huurwoningen te
realiseren noteerde de VHM reeds de goedkeuring
voor de bouw of aankoop van 7.541 bijkomende
sociale huurwoningen in de periode tussen het aantreden
van de Vlaamse regering in juli 1999 tot en
met december 2002. Van die 7.541 bijkomende
huurwoningen werden er 2.174 gerealiseerd in 2002.
Het voormelde cijfer betreft enkel de woningen die
gerealiseerd of aangekocht werden door de sociale
huisvestingsmaatschappijen. Daarnaast werken ook
Oorsprong Bedrag
1. Investeringskredieten
a/ Bouwactiviteiten
Huursector
Eigendomssector
b/ Hypothecaire verrichtingen
SUBTOTAAL INVESTERINGSKREDIETEN
2. Bouwprogramma eigendomssector
Met de eigen middelen SHM’s
Met lening VHM
SUBTOTAAL BOUWPROGRAMMA
3. Subsidies Vlaams Gewest
4. Eigen middelen SHM’s
5. Lening VHM
6. Lening derden
7. Leningen SKV
TOTAAL
179.596.139,02
5.332.199,98
85.459.540,58
270.387.879,58
25.129.427,16
19.360.740,05
44.490.167,21
109.612.928,26
48.659.871,85
45.545.452,75
4.117.064,61
33.686.872,56
556.500.236,82
Investeringskredieten 48%
Subsidies Vlaams Gewest 20%
Bouwprogramma 8%
Eigen middelen SHM’s 9%
Lening VHM 8%
Lening derden 1%
Leningen SKV 6%

het Vlaams Woningfonds, de gemeenten, de intercommunales
en de OCMW’s mee aan de realisatie
van de 15.000 woningen.
Van 25 november tot en met 1 december 2002 liep
via de belangrijkste (regionale) media een periodieke
beleidscampagne over sociale huisvesting, meer in
het bijzonder over de beleidsdoelstelling ‘de realisatie
van 15.000 bijkomende nieuwe sociale huurwoningen’.
Die campagne was een initiatief van de
Vlaamse overheid, waarbij ook de VHM direct en
actief betrokken was. Op de tien regionale televisiezenders
werd een publicitaire spot getoond en in alle
Vlaamse kranten stonden advertenties, waarin
telkens lokale sociale huisvestingsprojecten te zien
waren, op twee na allemaal projecten van sociale
huisvestingsmaatschappijen.
De VHM stond in voor de selectie van de projecten en
is direct betrokken geweest bij de verdere uitwerking
van de campagne. Het betrof allemaal projecten die
in het kader van de bovenvermelde beleidsdoelstelling
– en dus tijdens deze legislatuur - gerealiseerd
werden of nog in uitvoering zijn. De diverse bouwactiviteiten
van de SHM’s, zoals ondermeer reconversie
van oude gebouwen, nieuwbouw, vervangingsbouw,
inbreidingsgerichte projecten, open en gesloten
bebouwing, appartementen, enz. kwamen aan bod.
De VHM hoopte op die manier het beeld van de
sociale woning bij het grote publiek in positieve zin te
beïnvloeden. Ook op haar webstek heeft de VHM
deze mediacampagne actief ondersteund.
1.2 LANGETERMIJNPLANNING
LIQUIDITEIT VAN SHM’S
Op verzoek van het auditcomité en de raad van
bestuur werd in 2002 gestart met de opmaak van
een aantal thesaurieplanningen van SHM’s met een
negatieve rekening-courant. Omdat een dergelijke
vaststelling gebaseerd is op een momentopname op
31 december 2001, werd een simulatie ontwikkeld
van de geraamde inkomsten en uitgaven over een
periode van vijf jaar. Een simulatie over een langere
periode geeft een duidelijker beeld van de globale
financiële situatie van de betrokken SHM’s. Die oefe-
ning resulteerde in een aantal aanbevelingen die op
termijn, binnen het kader van de bestaande reglementering
en procedures, tot een kentering van de
financiële situatie van de SHM‘s zouden moeten
leiden.
Het is vanuit die optiek dat de VHM er naar streeft
het instrument van financiële planning in de loop van
2003 meer algemeen ingang te doen vinden.
Naar verhuursubsidies in 2003
De raad van bestuur van de VHM heeft de financiële
situatie van de SHM’s niet enkel bekeken vanuit het
éénzijdige standpunt dat alle bijsturingen inzake
inkomsten en uitgaven vanuit de SHM’s zelf zouden
moeten gebeuren. Hij had ook aandacht voor de
structurele problemen waarmee specifiek de grootstedelijke
SHM‘s te kampen hebben en waarop de
bestaande huurreglementering op dit ogenblik geen
afdoend antwoord biedt.
Een werkgroep bestaande uit een aantal vertegenwoordigers
van die SHM‘s en ambtenaren van de
VHM heeft in opdracht van de raad de algemene
knelpunten en problemen in kaart gebracht en
gebundeld in een nota ‘Uitdagingen voor het sociaal
wonen in de steden’. Hierbij aansluitend werden een
aantal suggesties en mogelijke oplossingen ten
behoeve van de beleidsverantwoordelijken geformuleerd.
Minister Gabriels heeft aangekondigd op de huisvestingsbegroting
van het jaar 2003 een bedrag van
circa 6,1 miljoen euro te voorzien om verhuursubsidies
aan de SHM’s te kunnen toekennen. De nodige
uitvoeringsmodaliteiten en de preciseringen inzake
de beschikbare enveloppe zullen allicht begin 2003
worden uitgewerkt.
1.3 THESAURIEPROBLEMATIEK EN
AANPASSING VAN DE LENINGS-
VOORWAARDEN VOOR DE SHM’S
Waar de VHM in het begin van het jaar noodgedwongen
moest beslissen om de investeringen
met de eigen middelen van de SHM’s sterk te beperken,
kon de raad van bestuur in mei een ruimere
11
In de Voldersstraat te Tielt
gaan sociaal en begeleid
wonen hand in hand.

Sociale huurwoningen in de
wijk Molenakker te Egem.
12
investeringsbegroting goedkeuren, zij het met een
nog gelimiteerd gebruik van de reserves van de
SHM’s. In september heeft de raad de investeringsbegroting
opnieuw kunnen verruimen tot een
volume dat de reële behoeften op het terrein dekt.
2002 was bijgevolg een moeilijk jaar voor de VHM op
het vlak van het veiligstellen van haar thesauriepositie,
al moet hier onmiddellijk aan toegevoegd worden
dat dit uitsluitend gold voor de nieuwe investeringen;
de uitgaven voor de vroeger genomen verbintenissen
waren op geen enkel ogenblik in gevaar!
Die korte historiek geeft aan dat het liquiditeitsprobleem
van tijdelijke aard was en dat, mede door
de uitdrukkelijke medewerking van de bevoegde
ministers, een oplossing uitgewerkt werd.
In dat verband kan onderstreept worden dat de VHM
voor de aanvullende financiering van de gesubsidieerde
projecten van de huurmaatschappijen (SBR)
niet meer moet putten uit de eigen thesauriemiddelen
maar beroep kan doen op een leningsmachtiging
van 50 miljoen euro, met waarborg van het Vlaamse
Gewest. Die kredietverlening aan de VHM moest
voor de SHM’s en de projecten vertaald worden in
aangepaste, d.w.z. meer op marktconformiteit
gerichte leningsmodaliteiten.
Ook voor de koopsector werd een meer marktconforme
benadering van de leningsmodaliteiten uitgewerkt
voor de financiering van de opbouw van koopwoningen
en de grondoverdrachten van de VHM naar
de SHM’s.
Voor de financiering van de projecten opgenomen op
het jaarlijkse VHM-investeringsprogramma werden
de leningsmodaliteiten in technische zin aangepast,
in het licht van de gewijzigde Ic-formule en de
opname op het programma van ‘de aankopen van
goede woningen’.
Conform de geldende procedure (artikel 47 van de
Vlaamse Wooncode) werden alle leningsmodaliteiten
samengevat in een door de raad van bestuur vastgelegd
reglement dat aan de Vlaamse regering ter
goedkeuring voorgelegd wordt.
1.4 PUBLIEK-PRIVATE SAMENWERKING
(PPS) OF EEN CREATIEVE
BENADERING VAN OVERHEIDS-
OPDRACHTEN (CBO)
Jan Sijnave, manager van het nog jonge Vlaamse
kenniscentrum voor PPS, definieert PPS als volgt: ‘Een
creatief samenwerkingsverband, waarin de publieke
en de private sector, met behoud van hun eigen
identiteit en verantwoordelijkheid, gezamenlijk een
project of initiatief (realisatie en/of exploitatie) realiseren
om meerwaarde te creëren en eventueel synergieën
te realiseren, en dit op basis van een heldere
taak-, risico- en verantwoordelijkheids(her)verdeling’.
Het Domus Flandria-programma beantwoordde 10
jaar geleden reeds aan de voormelde omschrijving en
vormde dus een precedent.
Ter ondersteuning van de door de Vlaamse regering
vooropgestelde 15.000 sociale woningen werd door
de VHM in 2001 een praktisch publiek-privaat
samenwerkingsmodel uitgetekend voor de sociale
huisvestingssector i.s.m. de verschillende actoren.
Andere beweegredenen waren o.a. een acuut gebrek
aan bouwgronden en panden en een zich elk jaareinde
herhalende verhitting van de bouwmarkt, met
verminderde concurrentiemogelijkheden (wegens het
beperkte aantal traditioneel voor de sector werkende
aannemers) tot gevolg. Bijkomende opdracht was
daarom ook een groter aanbod na te streven door
andere segmenten van de bouw- en immobiliënwereld
af te tasten. Het vooropgestelde ‘kleinschalig’
karakter van de beoogde projecten (vandaar ‘kleine
PPS’) was (en blijft) een beperkende factor: maximum
25 sociale woongelegenheden in de woonkernen en
maximum 35 daarbuiten (waarvan bovendien minstens
een derde geschikt moet zijn als koopwoning).
Voor woningen die in een groter gemengd project
geïntegreerd zijn, wordt enkel rekening gehouden
met de door de SHM’s te verwerven woningen.
Anno 2002 ontwikkelde de VHM verder de fase-

gewijze toepassing van een onderhandelingsprocedure
met Europese bekendmaking voor het afsluiten
van meerdere aannemingsovereenkomsten met
private inbreng van grond, ontwerp en gebouwen.
Zoals reeds toegelicht in het jaarverslag 2001 (zie
rubriek 1.2) werden alternatieve financieringswijzen
én de exploitatiefase beter buiten de scope van deze
contractuele PPS gehouden wegens de typische
karakteristieken van de sociale huisvestingssector. Bij
wijze van pilootprocedures was daarbij louter arbitrair
gekozen voor proefprojecten in de provincie Limburg
en in Zuid-West-Vlaanderen. In de tweede procedurefase
werden begin 2002 respectievelijk 12 en 10
projecten ingediend.
Het gunningscriterium ‘architecturale waarde’ werd
door een gemengde technische commissie beoordeeld:
die jury was samengesteld uit mensen die de
belangrijkste actoren bij de ontwikkeling van sociale
huisvestingsprojecten vertegenwoordigen, nl.
Woonbeleid, aGI, aROHM, Orde van Architecten en
VHM. Uiteindelijk werden voor het indienen van uitvoeringsdossiers
na de tweede fase 4 projecten aanvaard
voor Limburg en 6 voor Zuid-West-Vlaanderen.
De projecten vertegenwoordigen telkens een bedrag
dat iets hoger ligt dan het vooropgestelde budget
van (bijna) 7,5 miljoen euro per provincie(gedeelte).
De betrokken SHM’s onderhandelden intussen met
de initiatiefnemers over de uitvoeringsdossiers (eindfase
3 van de procedure).
De voorlopige evaluatie van deze gloednieuwe procedure
is overwegend positief en kan worden samengevat
als volgt:
Positieve punten
• De procedure beantwoordt aan de wetgeving
inzake overheidsopdrachten, waarbij in één procedure
meerdere projecten gegund kunnen worden;
de mededingingsregels, het gelijkheidsbeginsel en
de beginselen van behoorlijk bestuur (transparantie,
proportionaliteit, enz.) werden ten volle gerespecteerd;
• De SHM’s kunnen via deze procedure bijkomende
gronden verwerven aan soms zeer gunstige voorwaarden;
• De doorlooptijd is aanzienlijk korter dan bij de klassieke
procedures;
• Door een flexibeler optreden t.o.v. het normaal
gebruikte bestek B 2001 en de openbare aanbesteding
(bijv. ook systeembouw is toegelaten) wordt
een verbreed aanbod van aannemers verkregen;
• Projectbijsturingen kunnen gebeuren bij overgang
naar de volgende procedurefasen (bijv. bijsturing
van het inbreidingsgerichte karakter);
• Er kunnen gemengde projecten voorgesteld worden
(een surplus voor totstandbrenging van een
maatschappelijk rendement, voor zonder PPS moeilijk
haalbare projecten);
• Naarmate de inschrijver in de procedurefasen vordert
(en dus meer werk heeft aan de bieding), verhoogt
de gunningswaarschijnlijkheid (kostenbeheersing);
• Anders dan bij een verkoop aan particulieren zijn er
geen overhead- of verkoopkosten voor de inschrijver.
13
Het Pesthuis in Gent: sociale
huurwoningen in een historisch
kader.

Sociale huurappartementen
kleuren de hoek van de
Acaciastraat in Hasselt.
14
Negatieve aspecten
• Omdat het een totaal nieuwe procedure betreft
worden van de aannemers belangrijke aanpassingen
gevergd. Wellicht lag daarom de prijs van het
aangebodene soms (te?) hoog;
• De architecturale kwaliteit leek soms zwak en de
oppervlaktenormen werden niet altijd gerespecteerd;
• De samenwerking tussen de verschillende administraties
verliep niet altijd even optimaal.
In globo kan gesteld worden dat voor de beide proefprojecten
de beoogde doelstellingen bereikt werden
en dat meerdere positieve facetten geregistreerd werden.
Zowel de aannemerswereld als de SHM’s
betoonden een grote interesse voor deze creatieve
benadering van overheidsopdrachten (CBO) en vragen
een veralgemening van deze procedure in de
toekomst. De VHM bereidt alvast die veralgemening
voor andere regio’s in Vlaanderen voor: de mogelijke
nieuwe projectgebieden zullen afgebakend worden
overeenkomstig de respons van de SHM’s.
1.5 GEGEVENSUITWISSELING
MET SHM’S
Al enkele jaren was er vanuit een aantal SHM’s de
vraag gerezen om de gegevensuitwisseling tussen de
SHM’s en de VHM in het kader van enerzijds de berekening
van de inkomenscoëfficiënt (Ic) en anderzijds
de subsidieaanvragen in verband met het
Urgentieprogramma (huursubsidies en tegemoetkomingen)
te automatiseren. Vooral in het geval van
de Domus Flandria-woningen is het invullen van de
vereiste subsidieaanvragen tijdrovend. De mededeling
van die gegevens gebeurt nog grotendeels op
papier, maar het is de bedoeling om in de toekomst
die gegevensoverdracht meer en meer elektronisch te
laten verlopen, meer bepaald door het gebruik van
XML-bestanden. Extensible Markup Language of
XML is een flexibele en voor mensen leesbare manier
om zowel data als het formaat van data uit te wisse-
len (in het bijzonder via intra- of extranets). XML is
vergelijkbaar met HTML, de ‘taal’ waarin websites
geschreven worden, maar biedt het voordeel dat men
zelf kan bepalen hoe de data gestructureerd worden.
Het formaat voor de uitwisseling wordt vastgelegd in
een document type definition (DTD) of een XMLschema,
waardoor het mogelijk wordt al validatie aan
de bron van de gegevens te doen (terwijl dat vroeger
pas bij de eindverwerking van de gegevens mogelijk
was).
De maatschappijen bezorgen het XML-bestand door
middel van e-mail (bij voorkeur), diskette of CD-rom
aan de VHM. XML biedt trouwens het voordeel dat
het functioneert onder verschillende besturingssystemen
(Windows, Unix, Linux, enz.).
Hiervoor wordt gestreefd naar een goede samenwerking
met de grootste leveranciers van beheerssoftware
voor sociale huisvestingsmaatschappijen.
Als proefprojecten is de VHM in 2002 gestart met de
jaarlijkse opvragingen van de basishuurprijzen en
inkomenscoëfficiënten. Voor de Domus Flandriawoningen
wordt nu ook jaarlijks een overzicht
gevraagd van alle verhuringen en leegstanden om de
huursubsidie bij het ministerie van de Vlaamse
Gemeenschap te kunnen aanvragen. Alle bij de
SHM’s opgevraagde gegevens worden bij de VHM in
een database gestockeerd met de bedoeling ze op
een eenvoudige manier te kunnen consulteren.
Daardoor is het mogelijk geworden enkele van de
jaarlijks bij de maatschappijen opgevraagde statistische
gegevens af te schaffen.
Het zal daarvoor ook nodig zijn om nog verder
afspraken te maken met de SHM’s inzake gegevensformaten
en standaarden te bepalen, bijv. voor de
verwijzingen naar (huur)woningen en adressen.
De ervaring met de analyse van het bestand van
kandidaat-huurders, waarbij dubbele inschrijvingen
geëlimineerd werden, en met de inzendingen met
gegevens voor de berekening van een correcte
inkomenscoëfficiënt leren dat hier nog wel wat werk
verricht moet worden.
Het belang van de correctheid van de betreffende
gegevens mag niet worden onderschat. Ze vormen
de basis voor de berekening van enerzijds belangrijke
subsidies en anderzijds de aflossingstabellen in het
kader van het nieuwe financieringssysteem.
In de loop van het jaar is ook de toegang tot het
Rijksregister voor de SHM’s geregeld, rechtstreeks
voor individuele opvragingen of via de VHM voor
bulkopvragingen in hetzelfde XML-formaat. De
gegevens mogen maar gebruikt worden voor de
doeleinden zoals die opgesomd zijn in het Koninklijk
Besluit van 22 mei 2001 tot regeling van de toegang
tot het Rijksregister van de natuurlijke personen en
van het gebruik van het identificatienummer wat de
Vlaamse Huisvestingsmaatschappij en de door haar
erkende sociale huisvestingsmaatschappijen betreft:
controle van persoonsgegevens, opsporen van de

hoofdverblijfplaats van de (kandidaat-)huurder, informatie
over de burgerlijke staat, gezinssamenstelling
en leeftijd, informatie die invloed kan hebben op de
huurprijsberekening.
De eisen die gesteld worden aan de beveiliging van
de toegang tot het Rijksregister en de betreffende
gegevens zijn erg hoog. Bovendien moet de VHM
gedurende lange termijn kunnen traceren wie wat en
wanneer opgevraagd heeft. Daarom kunnen enkel
diskettes en CD-rom’s die verstuurd werden onder
gesloten omslag, en beveiligde e-mail aanvaard
worden.
1.6 VERRUIMING VAN DE
WERKGEBIEDEN
De verdere rationalisatie van de werkgebieden en de
activiteiten van de SHM’s hadden, naar aanleiding
van enkele vragen en opdrachten geformuleerd door
de beleidsvoorganger(s) van minister Gabriels, in
2000 het voorwerp uitgemaakt van verschillende
besprekingen op de raad van bestuur. Uiteindelijk
werd het toen niet het geschikte ogenblik geacht om
daarover nieuwe beslissingen te nemen en werd de
behandeling van die problematiek verwezen naar de
besprekingen omtrent de beheersovereenkomsten.
Het uitblijven van zowel die besprekingen als de
beheersovereenkomsten zelf, had tot gevolg dat de
situatie m.b.t. de werkgebieden tot begin 2002
ongewijzigd gebleven was.
Op vraag van de verenigingen van SHM’s, VLEM en
VVH, om besprekingen over het opentrekken van de
activiteiten en de werkgebieden van de SHM’s op te
starten en ondermeer naar aanleiding van enkele
concrete gevallen van blokkering 1 , werd in het voorjaar
van 2002 een gemengde werkgroep opgericht
om de problematiek te behandelen. Omwille van het
fundamentele karakter van de materie werd die
kwestieuze werkgroep samengesteld uit een vertegenwoordiging
van het kabinet Huisvesting, de verenigingen
van SHM’s, de raad van bestuur van de
VHM en de VHM-administratie.
% t.o.v. maximumkostprijs
140%
130%
120%
110%
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
jan-
02
feb-
02
mrt-
02
apr-
02
mei-
02
jun-
02
In een eerste fase, ter voorbereiding van de besprekingen
binnen de voltallige werkgroep, achtte de
VHM het wenselijk enkel met de gedelegeerde leden
van VVH en VLEM tot een eerste gedachtewisseling
te komen. Die gedachtewisseling vond in het najaar
van 2002 plaats en leverde enkele nieuwe afspraken
op. Zo werd ondermeer overeengekomen voor de
verruiming van de werkgebieden dat een gemeente
zou kunnen toetreden tot meer dan één maatschappij,
zonder dat die nieuwe aansluiting een verplichte
terugtrekking uit een andere maatschappij tot gevolg
zou hebben. Voor de verbreding van het activiteitsveld
van een SHM werd een idee uitgewerkt om elke
SHM de mogelijkheid te bieden alle activiteiten (huur,
koop, leningen) te ontwikkelen waardoor een switch
van budgetten tussen de huur- en de koopsector
mogelijk wordt.
De raad van bestuur van de VHM keurde eind 2002
de afspraken m.b.t. de verruiming van de werkgebieden
en de activiteiten goed en besliste ook om, in
overleg met het kabinet Huisvesting, de SHM’s in op
de hoogte te brengen van de nieuwe regeling hieromtrent.
De minister werd per brief in kennis gesteld
van die afspraken. Bij die brief werd een ontwerpbrief
- gericht aan de SHM’s – gevoegd die, mits de goedkeuring
van de minister, naar alle SHM’s gestuurd zou
worden. Begin 2003 liet minister Gabriels de VHM
echter weten dat het voorstel volgens zijn visie niet
ver genoeg reikte en werd een bespreking ten gronde
en de voorstelling van eventuele aanpassingen in het
vooruitzicht gesteld. Die (en andere) besprekingen
zullen plaatsvinden in de loop van 2003.
1.7 D 2001
Met de ontwikkeling van een elektronische applicatie
voor de opvolging van de technische dossiers, de
D 2001, wordt een nieuwe stap gezet naar de inte-
1 Een gemeente die aandeelhouder is van SHM X, kan slechts
aansluiten bij SHM Y, nadat ze uitgetreden is bij SHM X. Enkele
gemeenten wensten aan te sluiten bij een tweede (of derde)
sociale huisvestingsmaatschappij, zonder zich te hoeven terugtrekken
uit de SHM(‘s) waarvan ze aandeelhouder waren.
jul-
02
aug-
02
datum opening biedingen
sep-
02
okt-
02
okt-
02
nov-
02
dec-
02
15
GOEDGEKEURDE
AANBESTEDINGEN 2002 -
RELATIE TOT DE
KOSTPRIJSNORM

OPLEVERING VAN HUUR-
EN KOOPWONINGEN
In de wijk Wilgenhof te
Zwevezele wordt het ongetwijfeld
aangenaam wonen.
16
2000
1800
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
1997 1998 1999 2000 2001 2002 laatste
365d
gratie van gegevens over de onroerende transacties
en over de bouw en het onderhoud van sociale
woningen. Een drietal MsAccess-databases waren in
de loop der jaren organisch uitgegroeid tot handige
hulpmiddelen voor de opvolging van het projectverloop,
voor de controle van de aanbestedingen, voor
de betaling van aannemers en architecten en voor de
registratie van onroerende transacties. De nieuwe
applicatie die in 2002 opgebouwd werd rond een
SQL-Server database moet het werk van alle cellen
van de afdeling Projecten integreren in één systeem,
moet de uitwisseling van gegevens vergemakkelijken
en zal ruimere mogelijkheden bieden tot het uitwisselen
van gegevens en informatie met andere VHMcellen.
Door de ingebruikname van die applicatie wordt het
mogelijk om de volledige levenscyclus van sociale
huur- en koopwoningen te ontsluiten. Eerst worden
alle onroerende transacties ingetekend in een GISsysteem,
een geografisch informatiesysteem dat alle
informatie bevat over de gronden die eigendom zijn
van de SHM’s en van de VHM. Aan die transacties
kunnen dan bouwprojecten worden gekoppeld en
huur
koop
van hieruit wordt ook de link gelegd met de inventaris
van het huurwoningpatrimonium zodat nieuw
gebouwde woningen onmiddellijk in de globale
inventaris opgenomen kunnen worden.
De meeste cijfergegevens uit het hoofdstuk 2 ‘Sociale
woningen bouwen’ zijn afkomstig uit die databank.
Het wordt eenvoudiger om analyses te maken van de
gerealiseerde projecten en om cijfergegevens te verstrekken
over de projecten in ontwerp, ondermeer
over de verhouding van de kostprijs van projecten
(nieuwbouw, vervangingsbouw en grotere renovaties)
tot de maximum kostprijsnorm van de VHM.
Ook de concentratie van aanbestedingen naar het
jaareinde toe loopt duidelijk in de kijker.
Het wordt zo ook zeer gemakkelijk om managementrapporten
op te stellen; de manuele invoer wordt tot
een minimum beperkt. Een overzicht tot op vandaag
van het aantal opgeleverde huur- en koopwoningen
en een vergelijking met de voorbije jaren wordt veel
eenvoudiger.
1.8 VOORSTELLING VADEMECUM
VHM-COMMISSARISSEN
Op 18 november werden alle commissarissen in het
auditorium van de VHM uitgenodigd. Deze bijeenkomst,
die weliswaar in een reeds ver verleden
(13 januari 1994) ook al eens plaatsvond, kwam er
voornamelijk op verzoek van enkele VHM-commissarissen.
Bij hen leefde het gevoel, zoniet de overtuiging,
van een te geringe ondersteuning. De VHM kon
deels die verzuchting tot feedback en begeleiding bijtreden:
de laatste jaren stond het persoonlijke contact
tussen de VHM-commissarissen onderling en tussen
de VHM en de commissarissen inderdaad op een
lager pitje. De aarzeling van de VHM om op dit vlak
nieuwe concrete initiatieven te nemen had echter
alles te maken met de onduidelijke toekomstige positie
van de commissarissen in het licht van de in het
vooruitzicht gestelde aanstelling van de opdrachthouders.
Aangezien de aanstelling van die opdrachthouders
op zich laat wachten achtte de VHM het in 2002 de
hoogste tijd voor de organisatie van een bijeenkomst

om de relatie met de commissarissen te optimaliseren
en om onderling diverse ervaringen te kunnen
uitwisselen. Tijdens die bijeenkomst sprak ook minister
Gabriels de aanwezigen toe; hij legde daarbij
ondermeer de klemtoon op de toekomstige grotere
zelfstandigheid in relatie tot een hogere responsabilisering
op lokaal vlak en oordeelde dat de commissarissen
vanuit hun toezichtstaak het lokale huisvestingsbeleid
mee gestalte moeten helpen geven.
Er werd ook een situatieschets van de sociale huisvestingssector
gegeven, de huidige toezichtfunctie
van de VHM op de SHM’s en de nieuwe mogelijke
oriëntatie op dat vlak werden toegelicht en het geactualiseerde
vademecum VHM-commissarissen werd
voorgesteld en aan de commissarissen overhandigd.
Het initiatief tot de actualisering van het vademecum
kadert ook in een verdere optimalisering van de relatie
tussen de VHM en de commissarissen. Het vademecum
is een handleiding voor de commissarissen
die de werking van de VHM en de SHM’s beschrijft en
allerlei regelgeving en richtlijnen bundelt inzake
ondermeer algemeen beheer, verhuring en verkoop
van sociale woningen.
Het nieuwe vademecum, dat ook voor de SHM’s een
nuttig werkinstrument is, werd eind 2002 eveneens
op Woonnet geplaatst.
1.9 HANDBOEK LOKAAL
WOONBELEID
In de loop van het jaar 2000 werd door de VHM in
samenwerking met de afdeling Woonbeleid van het
ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, de
Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten, het
Vlaams Overleg Bewonersbelangen en de Vlaamse
provincies een Draaiboek Lokaal Woonbeleid gepubliceerd.
Dat boekje was bedoeld als een handreiking
voor plaatselijke woonactoren zoals gemeenten,
SHM’s, OCMW’s en sociale verhuurkantoren. Het
bevatte naast een algemeen overzicht van de huisvestingssituatie
in Vlaanderen ook een theoretische
beschrijving van de methodiek en de randvoorwaarden
om te komen tot een lokaal woonbeleid.
De ambitie om het draaiboek een praktischer karakter
te geven resulteerde in een nieuwe reeks
‘Handleiding lokaal woonbeleid’. Die reeks brochures
van zes thema’s over lokaal woonbeleid wil aan de
hand van praktijkervaringen en tips een praktische
aanvulling vormen op het draaiboek voor de lokale
huisvestingsactoren.
In de reeks verschenen in de loop van het jaar 2002
reeds vier publicaties, over de volgende thema’s:
Woonplan, Klantgerichte dienstverlening, Intergemeentelijke
samenwerking en Wonen en ruimtelijke
ordening.
In 2003 verschijnen er nog twee delen: Wonen en
welzijn en Lokaal woonoverleg.
1.10 WERELD HABITAT DAG
De Wereld Habitat Dag, een organisatie van het
Programma van de Verenigde Naties voor de
Menselijke Nederzettingen, UN-Habitat, vond dit jaar
plaats in Brussel op 7 oktober. Jaarlijks willen de
Verenigde Naties op de eerste maandag van oktober
bijzondere aandacht vragen voor de woonomstandigheden
van de wereldbevolking, met dit jaar
bijzondere aandacht voor de ‘Samenwerking van
Stad tot Stad’.
In het kader van die Wereld Habitat Dag heeft de
Vlaamse Huisvestingsmaatschappij op zondag 6
oktober een ‘Stadswandeling langs enkele markante
projecten van sociale huisvesting in
Leuven’ georganiseerd, i.s.m. de afdeling
Woonbeleid van het MVG, de SHM’s Dijledal en SBK
Leuven en de Stad Leuven.
Onder de bijna vijfhonderd deelnemers bevonden
zich heel wat architecten en ontwerpers, directeurs
van sociale huisvestingsmaatschappijen uit heel
Vlaanderen, verantwoordelijken op het vlak van
sociale huisvesting, lezers van Rondom Wonen en
van de lokale kranten en bezoekers van de webstekken
van de VHM en van de Stad Leuven, alsook
toevallige voorbijgangers.
Aan de hand van een gedetailleerde wandelwijzer
met wegbeschrijving kon elkeen volgens zijn of haar
eigen ritme en voorkeur de wandeling maken.
Bij elk van de beschreven projecten stonden architecten
en ontwerpers klaar die aan de deelnemers deskundige
uitleg gaven over het project dat bezocht
kon worden, en telkens ontvingen de deelnemers
ook een projectfiche met achtergrondinformatie over
het project.
17
Leemstraat te Hoogstraten:
een kleinschalig sociale huisvestingsproject.

Een blikvanger:
sociale koopwoningen
in de wijk Zandvleuge
te Eeklo.
18
De volgende projecten konden onder begeleiding en
met uitvoerige toelichting bezocht worden:
• de wijk ‘Sint-Maartensdal’, een ontwerp van
architect Renaat Braem;
• het woonproject ‘la Vignette’ in de
Penitentienenstraat. Het stadsherwaarderingsproject
‘Penitentienenstraat en omgeving’ kreeg in
2001 de eerste ‘Thuis in de stad’-prijs uitgereikt
door de Vlaamse regering;
• ‘School 4’, de deskundige verbouwing van een
meer dan 100 jaar oude school tot 28 sociale
woningen en een ADL-basis;
• ‘Fabota’, een tot 16 sociale appartementen
omgebouwde kousenfabriek;
• ‘Groefplein’, een fraai totaalproject van 112 huuren
12 koopwoningen, waarbij een binnengebied
vrijgehouden werd en waarbij sculpturen, kleine
zithoekjes en een miniklimmuur de open ruimte
een aangenaam karakter geven. Bij de aanleg werd
ook speciaal aandacht besteed aan de toegankelijkheid
voor gehandicapten.
• de wijk ‘Casablanca’, een woonwijk met 57 woningen
die bijna volledig gerenoveerd werd, en
5 nieuwbouwwoningen.
• ‘Krakauplein en omgeving’, waar 66 appartementen
en 63 woningen – zowel huur- als koopwoningen
– een optimale sociale mix van bewoners
verzekeren.
De deelnemers aan de wandeling kregen een drankje
in het wijkbureau ‘Mannenstraat’ aan het Groefplein,
waar een ontmoetingskans geboden werd voor wandelaars
en vrijwilligers van het wijkbureau.
Voor de Vlaamse minister van Huisvesting, de heer
Jaak Gabriels, alsook voor een aantal beleidsverantwoordelijken
en gezagsdragers uit de bouwsector en
voor de deelnemers aan de Wereld Habitat
Conferentie werd een ontvangst op het Stadhuis van
Leuven georganiseerd.
1.11 DEVELOPMENT CENTERS
De raad van bestuur van de VHM besliste in 2001 tot
de organisatie van development centers voor de
statutaire ambtenaren van niveau A. Een development
center is een vorm van potentieelinschatting,
waarbij de kandidaten onderworpen worden aan
ontwikkelde simulaties, en daarbij gericht geobserveerd
en geëvalueerd worden door verschillende
assessoren, aan de hand van voor iedereen gelijke en
gestandaardiseerde schalen.
Die tests worden aangevuld met psychologische
vragenlijsten en interviews.
Met de inrichting van dit development center wilde
de VHM de persoonlijke ontwikkeling en loopbaanoriëntatie
van haar statutaire ambtenaren van niveau
A stimuleren, en zelf een algemeen beeld van de
beschikbare competenties verkrijgen. De verdere uitbouw
van het competentiemanagement zou hiermee
ook ondersteund worden.
In de periode tussen april en juni 2002 namen
58 personeelsleden deel aan het development center
dat, via Jobpunt Vlaanderen, uitgevoerd werd door
het consultancybureau GITP. Samen met de individuele
personeelsleden werd een persoonlijk ontwikkelingsplan
opgesteld, en aan directie en raad van
bestuur werd gerapporteerd over de globale resultaten.
Het persoonlijke ontwikkelingsplan van de individuele
ambtenaren wordt opgenomen in hun persoonlijke
planning, met het oog op de verdere ontwikkeling
van competenties. Om tegemoet te komen aan

de algemene aandachtspunten die naar voren
kwamen bij de resultaten, zullen intern gerichte
opleidingen worden georganiseerd.
Eind 2002 besliste de directieraad, mits instemming
van de raad van bestuur, tot organisatie van
development centers voor de statutaire personeelsleden
van de andere niveaus, met dezelfde
doelstellingen: een ontwikkelingsgericht traject
met opmaak van een persoonlijk ontwikkelingsplan
en rapportering aan directie en raad van
bestuur over de algemene bevindingen. Die development
centers zullen in 2003 plaatsvinden.
1.12 KLACHTENBEHEER
In het Belgisch Staatsblad van 17 juli 2001 verscheen
het decreet van 1 juni 2001 houdende toekenning
van een klachtrecht ten aanzien van de
bestuursinstellingen. Door dit ‘klachtendecreet’
heeft iedereen het recht om kosteloos een klacht
in te dienen bij een bestuursinstelling over de handelingen
en de werking van die bestuursinstelling.
Naast de behandeling – in de eerste lijn – van
klachten die tegen de VHM zelf gericht zijn, vervult
de VHM ook de rol van een soort ombudsdienst
voor klachten gericht tegen de SHM’s (art.
2, § 4, 5° van het statuut van de VHM). Beide
soorten klachten zullen op verzoek van de
Vlaamse ombudsman op min of meer dezelfde
manier worden behandeld door de klachtenbehandelaars
op de betrokken diensten en door de
klachtenbeheerder die de coördinatie verzorgt. De
directieraad van de VHM heeft per 1 januari 2002
een klachtenbeheerder aangesteld; die zal dus
nagaan of de klachtenbehandeling voldoet aan de bij
decreet opgelegde voorwaarden, en zal instaan voor
de communicatie met de directie en voor de jaarlijkse
rapportering aan de Vlaamse Ombudsdienst. De
klachtenbehandelaars zijn inhoudelijke specialisten
die zo mogelijk onafhankelijk zijn en neutraal staan
tegenover de oorspronkelijke dossierbeheerder.
Alle 171 klachten die in 2002 op de VHM binnenkwamen,
zijn uitsluitend afkomstig van sociale huurders,
kopers of ontleners. De wachttijd voor een
sociale huurwoning, herstellingen en de huurprijs
vormen de vaakst voorkomende onderwerpen.
Belangrijkste nieuwigheid in 2002 was wel het loslaten
van de zachte verplichting die de mensen opgelegd
werd om hun klacht schriftelijk te formuleren:
via de telefoon, via e-mail of zelfs na een persoonlijk
gesprek kan ook. Toch wordt nog vaak gevraagd om
toch even iets op papier te zetten: klachten worden
schriftelijk veel preciezer geformuleerd. Daarom dus
werden 135 klachten nog schriftelijk ingediend,
15 zijn via e-mail binnengekomen, 16 via telefoon, 4
via fax en één klacht werd mondeling geuit. Van de
klachten zijn er 70 rechtstreeks ingediend, 79 via een
ministerieel kabinet en de rest via andere kanalen.
Gemiddeld verstreken er 30 kalenderdagen tussen
het indienen van de klacht en het antwoord aan de
klager. De meeste klachten bleken na onderzoek niet
gegrond te zijn.
19
In de St.-Lambertusstraat te
Kessel zorgen deze sociale
huurwoningen voor een heropleving
van de buurt.

Idee
Voorontwerp
Definitief ontwerp
Gunningsprocedure
Voorstel tot gunning
Opbouw
Contractwijzigingen
Voorlopige oplevering
Eindafrekening
Definitieve oplevering
20
VAN IDEE TOT WONING
In dit stroomdiagram worden enkel de belangrijkste stadia in het bouwproces weergegeven. Er wordt dus
geen rekening gehouden met ingewikkelde onderliggende procedures.
Wanneer een sociale huisvestingsmaatschappij de idee heeft voor een bepaald project, laat ze eerst een
voorlopig bouwplan ontwerpen door een architect: voorontwerp. Het voorontwerp bevat o.a. de plannen
van het toekomstige bouwwerk, een toelichting en een ruwe kostenraming, getoetst aan de VHMsimulatietabel.
Dat alles wordt voorgelegd aan de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij. Na eventuele bespreking en/of wijziging
wordt het voorontwerp goedgekeurd en kan een gedetailleerd uitvoeringsdossier opgemaakt worden:
het definitief ontwerp met bestek, meetstaat en gedetailleerde raming.
Wanneer het dossier technisch en administratief in orde is en er ook een financiering is en de SHM eigenaar
is van de gronden of panden, wordt de SHM gemachtigd een gunningsprocedure te starten conform de
wetgeving op de overheidsopdrachten.
Conform diezelfde wetgeving formuleert de SHM een voorstel tot gunning dat op de VHM onderzocht
wordt. Na bekrachtiging van het gunningsvoorstel door de VHM, waarbij dan ook de financieringen
definitief worden vastgelegd, krijgt de SHM toestemming om de werken te bestellen.
De opbouw start. De SHM met haar ontwerper is verantwoordelijk voor de correcte naleving van het
contract door de aannemer. De VHM verleent hierbij een ondersteunende taak. Desgevallend
noodzakelijke contractwijzigingen worden ter bekrachtiging aan de VHM voorgelegd.
Maandelijks worden betalingsopdrachten i.v.m. de vordering van de werken door de SHM naar de VHM
gezonden. Na controle, en eventuele bijsturing, worden die opdrachten door de VHM uitgevoerd.
De voltooiing van de werken wordt tussen alle partijen bekrachtigd door de voorlopige oplevering. Dit
is de inontvangstneming van het gebouw, waarbij wordt vastgesteld dat de bouwwerken voltooid zijn en
waarbij de eindcontrole gebeurt of het gebouw volgens het contract, de plannen en volgens de regels van
de bouwkunst is opgetrokken.
Vanaf dat moment kunnen de woningen verhuurd of verkocht worden. De eindafrekening van het
project valt samen met de voorlopige oplevering.
Zowel bij de voorlopige oplevering als bij de eindafrekening vervult de VHM een controlerende taak.
De definitieve oplevering vindt 1 jaar na de voorlopige oplevering plaats. Vóór de eindoplevering moet
de aannemer de gebreken herstellen die bij de voorlopige oplevering werden vastgesteld of die nadien
zichtbaar werden.
Fraaie sociale koopwoningen
in de Waterstraat te
Oostkamp.