marktconsultatie 'retail os Gebrook'. - Gemeente Heerlen

Marktconsultatie retail Òs Gebrook
noVeMber 2012
Marktconsultatie retail Òs Gebrook |

Jtr
industrieweg 13-2
7102 DX Winterswijk
e info@jeroentank.nl
i www.jeroentank.nl
Mkb reva
stationsstraat 80
postbus 10090
7301 Gb apeldoorn
t 055 578 72 51
e info@mkbreva.nl
i www.mkbreva.nl
| Marktconsultatie retail Òs Gebrook
‘‘what’s the city but the people”
William Shakespeare

inHouDsoPGaVe
1 aanleiding 4
2 kader en uitgangspunten 5
3 Werkwijze 8
4 ruimtelijk-economische analyse 9
5 aanpak 15
5.1 Sleutel op Gebrookerplein 15
5.2 Vliegwiel naar andere deelgebieden 17
5.3 Betrokken partijen 19
6 blik op de toekomst 20
blz.
Marktconsultatie retail Òs Gebrook | Mkb reVa + Jtr 3

1 aanleiDinG
Het centrum van Hoensbroek functioneert niet
goed. Het meest in het oog springende symptoom
hiervan is de forse en hardnekkige leegstand. De
combinatie van een aantal factoren maakt dat er
geen eenvoudige oplossing voor de problemen is.
Ten eerste ligt Hoensbroek in een krimpgebied:
minder inwoners betekent in het algemeen minder
vraag naar winkelruimte. Daarnaast is er landelijk
sprake van minder vraag naar winkelruimte; enerzijds
door de economische situatie, maar anderzijds door
de veranderende markt (internetwinkelen). Met
name door het laatste aspect is de kleinere vraag
naar winkelruimte naar verwachting niet tijdelijk
van aard, maar structureel. Een derde aspect van de
problematiek in het centrum van Hoensbroek is dat
een negatieve spiraal is bereikt: door de leegstand
neemt de attractiviteit van het centrum af, waardoor
consumenten uitwijken naar winkelgebieden met
meer kwaliteit en beleving, wat vervolgens weer tot
meer leegstand leidt. Hierdoor mist de gewenste
prikkel voor ondernemers om ‘van buiten naar binnen’
te verplaatsen in het kader van winkelconcentratie.
4 Mkb reVa + Jtr
| Marktconsultatie retail Òs Gebrook
Het centrummanagement Hoensbroek heeft Jtr en Mkb
reva gevraagd om een actieve rol te spelen bij het invullen
van de leegstand en aanpak van andere knelpunten in het
centrum van Hoensbroek. Dit heeft geleid tot een opdracht
van de gemeente Heerlen aan Jtr en Mkb reva om een plan
van aanpak op te stellen voor onderdelen van het centrum
van Hoensbroek, met als primaire aandachtspunten het
Gebrookerplein en de kouvenderstraat.
Jtr en Mkb reva hebben, mede op verzoek van de gemeente
en het centrummanagement, voor de insteek gekozen de
ondernemers aan het woord te laten. Het plan van aanpak
moet gestoeld zijn op draagvlak bij de ondernemers en andere
betrokken partijen (waaronder pandeigenaren). immers, de
kans van slagen van een plan van aanpak is aanzienlijk groter
wanneer het is afgestemd op de ambities en kracht van de
ondernemers en andere marktpartijen.
tegelijkertijd is de gemeente Heerlen een belangrijke partij.
Het beleid van de gemeente schept immers de kaders
waarbinnen de marktpartijen opereren. Zo zijn het Masterplan
Hoensbroek uit 2009 en de stadsdeelvisie Òs Gebrook uit
2012 belangrijk richtinggevende kaders voor de ontwikkeling
van Hoensbroek. in beide is vanzelfsprekend ook de gewenste
richting voor het centrum aangegeven, zij het in grove lijnen
en nog niet op uitvoeringsniveau. een ander relevant stuk is
het schetsontwerp centrumplan Hoensbroek uit november
2011. Dit ontwerp borduurt voort op en geeft invulling aan
het masterplan en de stadsdeelvisie en geeft voorstellen voor
de verbetering van de fysieke ruimte in het centrum van
Hoensbroek.
een ander voor het centrum relevant kader is de
retailstructuurvisie Parkstad limburg uit 2011 die vanuit
detailhandelsperspectief de verzorgingsfunctie van en de
mogelijkheden voor het centrum van Hoensbroek aangeeft.
Het plan van aanpak van Jtr en Mkb reva is gericht op het
geven van een functionele/ ruimtelijk-economische invulling
van de genoemde kaders met aandacht voor welke functies
c.q. branches c.q. winkels waar een plek moeten krijgen om
op deze manier te komen tot een krachtig en levensvatbaar
centrum. Zoals aangegeven staan hierbij de mogelijkheden
voor het Gebrookerplein en de kouvenderstraat voorop.

De afgelopen jaren zijn diverse onderzoeken en visies
verschenen met betrekking tot (het centrum van)
Hoensbroek en/of de detailhandel in Hoensbroek.
Deze vormen, zoals in hoofdstuk één aangegeven
een belangrijk kader voor het voorliggende plan van
aanpak. In dit hoofdstuk worden de meest relevante
stukken kort weergegeven.
Masterplan Hoensbroek
Het Masterplan Hoensbroek uit 2009 is bedoeld als
richtinggevend kader voor het ruimtelijk beleid. Het masterplan
is een belangrijke bouwsteen van de stadsdeelvisie uit 2012
(zie volgende pagina).
ten aanzien van het centrum en de detailhandel en
aanverwante commerciële voorzieningen wordt in het
masterplan ingezet op concentratie. Voor toevoeging van
winkelruimte wordt weinig distributieve ruimte gezien,
waardoor versterking van het centrum moet komen van
verplaatsingen ‘van buiten naar binnen’. Daarbij wordt voor
het centrum een kwaliteitsslag beoogd om de geconstateerde
knelpunten als de weinig attractieve uitstraling en de leegstand
aan te pakken.
kaDer en uitGanGsPunten 2
onderdelen van het centrum zijn in het masterplan specifiek benoemd.
Voor de Markt is aangegeven dat het verblijfskarakter zou moeten
worden versterkt. Dit is inmiddels uitgewerkt in het schetsontwerp
centrumplan Hoensbroek. ook een relocatie van supermarkt lidl is
wenselijk volgens het masterplan.
Voor de Hoofdstraat (tussen Markt en Gebrookerplein) vindt het
masterplan de winkelfunctie essentieel. ook zou de straat
door de consument meer als onderdeel van het centrum moeten worden
ervaren.
Het Gebrookerplein wordt in het masterplan een van de meest markante
en intieme ruimten in het centrum genoemd. Het plein zou weer ‘up to
date’ gemaakt moeten worden door het verwijderen/verplaatsen van
enkele te dominante elementen, de ontwikkeling van centrumbebouwing
aan de noordzijde en een meer wervende en levendige invulling van
de zuidwand. Verder zouden de verblijfs- en culturele functie versterkt
dienen te worden. Versterking van de horeca en de terrasfunctie is
volgens het masterplan de meest reële mogelijkheid.
De kouvenderstraat wordt in het masterplan het sterkste deel van
het winkelgebied genoemd. Wel is aangegeven dat de leegstand snel
ingevuld dient te worden gelet op de negatieve uitstraling. Verder moet
de inrichting gemoderniseerd worden, aldus het masterplan.
Marktconsultatie retail Òs Gebrook | Mkb reVa + Jtr 5

Òs Gebrook: Stadsdeelvisie Hoensbroek 2025
Deze stadsdeelvisie is het integrale kader voor de fysieke,
sociale en economische structuurversterking van Hoensbroek
voor de periode tot 2025. Ze bouwt voort op het masterplan,
maar is breder en neemt ook de sociale, culturele en
economische kanten van Hoensbroek mee.
in de stadsdeelvisie wordt gekozen voor concentratie van
detailhandel, dienstverlening en horeca in het centrum om het
centrum levendig en aantrekkelijk te houden. op basis van een
distributie-planologisch onderzoek (zie onder) wordt gesteld
dat er voor de toekomst nauwelijks uitbreidingsmogelijkheden
zijn, maar dat als gevolg van krimp eerder een overaanbod
kan ontstaan. Daarom wordt ingezet op verplaatsing van
bestaande, buiten het centrum gevestigde ondernemers. Dit
wordt gekoppeld aan een vernieuwing van de openbare ruimte
in het centrum.
Schetsontwerp Centrumplan Hoensbroek
in dit schetsontwerp van Handle with care uit november
2011 worden concrete voorstellen gedaan met betrekking
tot de inrichting van de openbare ruimte. Het vormt hiermee
een concrete invulling van de voornemens in masterplan
6 Mkb reVa + Jtr
| Marktconsultatie retail Òs Gebrook
en stadsdeelvisie om de openbare ruimte in het centrum te
vernieuwen.
aan de basis van het ontwerp ligt een heldere visie op (de
ruimte van/in) het centrum van Hoensbroek. Dit biedt enkele
interessante aanknopingspunten voor het plan van aanpak van
Jtr en Mkb reva.
in het schetsontwerp wordt ingezet op het versterken van
de kwaliteit. Hiervoor wordt onder andere gerefereerd
aan de (rijke) historie van Hoensbroek. Plekken als het
kasteel, het kerkje aan de Markt en het Gebrookerplein zijn
identiteitsdragers en kunnen parels aan een ketting zijn. Dit
kan het centrum van Hoensbroek een eigen karakter en sfeer
geven. Het Gebrookerplein vervult in de ‘parelketting’ en
centrale positie. Het oppoetsen en/of beter zichtbaar maken
van de parels in combinatie met een herinrichting zou, aldus
het schetsontwerp, een aanzuigende werking moeten hebben
(op ondernemers/investeerders en consumenten).
Met het voorliggende plan van aanpak willen Jtr en Mkb
reva in aanvulling op het schetsontwerp vanuit een ruimtelijkeconomische
en functionele hoek een verdere bijdrage leveren
aan de invulling van het masterplan.
Retailstructuurvisie Parkstad Limburg
Doel van deze visie uit 2011 is het inzichtelijk maken van de
toekomstperspectieven voor de detailhandelsstructuur voor en
binnen Parkstad limburg.
Het centrum van Hoensbroek wordt in de visie gepositioneerd
als stadsdeelcentrum primair gericht op de eigen bevolking en
met slechts een beperkte bovenlokale functie. Dergelijke centra
dienen volgens de visie compact en overzichtelijk te zijn met
goede bereikbaarheid en goede parkeerfaciliteiten. ongeveer
30% van het totale winkelaanbod dient uit ‘food’ te bestaan
met een meervoudig en complementair supermarktaanbod
van moderne omvang (discounters van 1.000 m² wvo en full
service supermarkten tot 1.800 m² vvo), aangevuld met een
compleet aanbod versspeciaalzaken en drogisterijaanbod. Het
niet-dagelijkse aanbod dient compleet, breed en gevarieerd te
zijn, voornamelijk in het midden- en laagsegment, met nadruk
op modisch aanbod, huishoudelijk en luxe artikelen, media,
bruin- en witgoed en bloemen en planten. De winkelfunctie
moet volgens de visie aangevuld worden met een volledig
pakket winkelondersteunende en aantrekkelijke horeca.
specifiek voor het centrum van Hoensbroek worden onder
meer als sterke punten het supermarktaanbod, de

ereikbaarheid en de parkeermogelijkheden genoemd. Zwakke
punten zijn onder meer het beperkte aantal trekkers, de zeer
langgerekte winkelstructuur, het ontbreken van levendigheid
rond het Gebrookerplein waardoor het plein niet als schakel
functioneert, het ontbreken van een foodcluster, de leegstand,
de wisselende kwaliteit en de gedateerde inrichting van de
openbare ruimte.
Volgens de visie is indikking van het aanbod in het
kernwinkelgebied nodig en zijn lange uitlopers ongewenst.
Daarom dient gestreefd te worden naar verplaatsingen richting
het kernwinkelgebied.
Kwantitatieve onderbouwing uitbreiding
winkelruimte centrum Hoensbroek
Dit onderzoek van bro uit 2009 kan getypeerd worden als
een distributie-planologisch onderzoek (dpo) en geeft inzicht
in de mogelijkheden voor de Hoensbroekse detailhandel in de
toekomst, zowel kwantitatief als kwalitatief.
in het rapport wordt geconcludeerd dat kwantitatieve
uitbreiding van de detailhandel risicovol is met het oog op
de krimp. als toch ontwikkelingen gewenst zin, zouden deze
idealiter pas in gang gezet dienen te worden indien elders in
Hoensbroek winkelruimte uit de markt wordt gehaald.
op het kwalitatieve vlak wordt gesteld dat structuurversterking
van het bestaande centrum noodzakelijk is. Het verplaatsen
van winkels en het realiseren van een compacter winkelgebied
zijn hierin belangrijke elementen.
Marktconsultatie retail Òs Gebrook | Mkb reVa + Jtr 7

3 WerkWiJze
Op verzoek van de gemeente lag het accent van
de werkzaamheden op het versterken van de
Kouvenderstraat en het opstellen van een plan voor
het Gebrookerplein. De werkzaamheden hebben
zich niet tot deze twee deelgebieden beperkt, maar
eveneens zijn andere (deel)gebieden in het centrum
van Hoensbroek en daarbuiten meegenomen, maar
alleen tegen de achtergrond van het doel om het
centrum als geheel te versterken. Uitgangspunt
tijdens de werkzaamheden was de vraag hoe het
centrum (en in het bijzonder het Gebrookerplein en
de Kouvenderstraat) aantrekkelijker gemaakt kon
worden. Verplaatsing van ondernemers van buiten
naar binnen was geen doel op zich.
8 Mkb reVa + Jtr
| Marktconsultatie retail Òs Gebrook
Betrokkenheid ondernemers
er is gekozen voor een aanpak ‘van onderaf’. Door
ondernemers zelf aan het woord te laten, is een beeld
verkregen van de kansen en mogelijkheden, maar ook de
knelpunten en onmogelijkheden met betrekking tot de
gewenste kwaliteitsslag in het centrum van Hoensbroek. bij
de aanpak was essentieel dat alle ondernemers (detailhandel,
horeca en aanverwante dienstverlening) de kans werd geboden
hun mening te geven en hun wensen kenbaar te maken.
bij de start van het traject in juni is een voorlichtingsavond voor
de ondernemers gehouden. Vervolgens zijn alle ondernemers
in het centrum, maar ook de detaillisten buiten het centrum
middels een schriftelijke mailing benaderd. in totaal zijn 188
brieven verstuurd. in de brief werd het doel van het onderzoek
c.q. plan van aanpak uitgelegd. er was een korte vragenlijst
bijgevoegd waarin de mening van de ondernemers over het
centrum werd gepeild en waarin de eigen plannen konden
worden aangegeven. tot slot werd de mogelijkheden geboden
voor een persoonlijk gesprek en voor deelname aan een
panelgesprek.
in totaal zijn 52 vragenlijsten ingevuld geretourneerd.
Met de ondernemers die daar prijs op stelden, is een
individueel gesprek gevoerd, waarbij het accent lag op de
toekomst(plannen) van de betreffende ondernemer en
eventuele bereidheid mee te werken aan de versterking van
het centrum.
Verder is in samenspraak met de gemeente en het
centrummanagement een aantal ondernemers direct benaderd
voor een individueel gesprek.
in totaal zijn in de maanden juli tot september ca. 40
individuele gesprekken met ondernemers gevoerd. tevens
is gesproken met een aantal eigenaren van panden op
strategische locaties (o.a. het Gebrookerplein), is het
grootwinkelbedrijf benaderd (voor zover ze een aanvulling
op het huidige detailhandelsbestand in Hoensbroek zouden
zijn) en zijn twee panelgesprekken gevoerd met ondernemers.
Deze panelgesprekken, waaraan ruim 20 ondernemers hebben
deelgenomen, hebben het karakter van brainstormsessies
gehad, waarbij is gesproken over de gewenste
ontwikkelingsrichting en invulling van het centrum.
Gedurende het traject is vanzelfsprekend regelmatig contact
geweest met gemeente en centrummanagement en hebben
enkele ‘voortgangsgesprekken’ plaats gevonden.
De informatie uit de persoonlijke gesprekken heeft deels een
vertrouwelijk karakter en wordt derhalve niet één-op-één
overgenomen in dit stuk. Wel zijn veel bevindingen gebaseerd
op de verkregen informatie.

Op basis van de gevoerde (panel)gesprekken en eigen
waarneming en overige ingewonnen informatie
hebben JTR en MKB Reva een ruimtelijk-economische
analyse van het centrum van Hoensbroek gemaakt.
Centraal hierin staat het functioneren van de
detailhandelsstructuur en de mogelijkheden om deze
te versterken. In het onderstaande worden onder
een aantal thema’s de belangrijkste bevindingen
weergegeven.
Winkeloppervlak en leegstand
Het centrum van Hoensbroek telt ca. 13.000 m² wvo
(winkelvloeroppervlak) ingevulde detailhandel. een
exacte omvang is niet te geven, onder meer vanwege de
voortdurende dynamiek in de detailhandel; elk getal is
een momentopname. buiten deze 13.000 m² vallen de
oppervlaktes die worden ingenomen door ambacht (kappers,
hakkenbar, etc.), dienstverlening (o.a. banken, reisbureaus,
uitzendbureaus) en horeca.
De leegstand in het centrum van Hoensbroek is aanzienlijk,
zoals ook in eerdere onderzoeken en visies gesteld, maar
een exact percentage is niet te geven. De belangrijkste reden
hiervoor is dat het totale aanbod in het centrum niet in m² is
uit te drukken. Het meest gangbare databestand (van locatus)
geeft alleen de omvang van winkels en niet van horeca en
dienstverlening. komt een horecapand leeg te staan, dan
wordt deze wel meegeteld in de leegstaande m². De leegstand
wordt daarom bij benadering aangegeven.
uit de inventarisatie van Jtr en Mkb reva blijkt dat in het
centrum van Hoensbroek ca. 5.200 m² leeg staat. Dit getal
is inclusief grotere units als de ‘antiekhal’, de recent gesloten
aldi en het voormalige postkantoor. Het leegstandspercentage
ligt hiermee (bij benadering; gelet op de bovenstaande
opmerkingen) op ruim 20%, wat in lijn is met eerdere
publicaties.
overigens is de leegstand buiten het centrum nog forser.
in Hoensbroek staat buiten het centrum ca. 10.000 m²
winkelruimte leeg, een leegstandspercentage van bijna 30%!
Aanwezige kwaliteit en ambitie
De uitkomsten van de gesprekken hebben Jtr en Mkb reva
positief verrast. Hoensbroek heeft de beschikking over enkele
zeer ambitieuze en krachtige ondernemers die bereid zijn
hun nek uit te steken. naast enkele ‘koplopers’ is er een
ruiMteliJk-econoMiscHe analyse 4
aanzienlijke groep die nu al zegt mee te willen doen als de
plannen daadwerkelijk op gang komen. Voor deze groep is
het een brug te ver om nu al te investeren, maar men heeft
wel het geloof dat investeringen zijn terug te verdienen na/bij
daadwerkelijke structuurversterking.
een dergelijke ambitie is noodzakelijk om de gewenste
kwaliteitsverbetering te bereiken. Wanneer het proces van
kwaliteitsverbetering is ingezet – zo is de ervaring – dan zijn de
andere ondernemers eenvoudiger mee te krijgen.
Gezien de huidige negatieve spiraal is het opvallend dat
de ambitie zo duidelijk uitgesproken is. Wel is door de
ondernemers aangegeven dat het geduld niet meer groot
is. een aantal dreigt het vertrouwen in de toekomst van het
centrum van Hoensbroek te verliezen, wat maakt dat op korte
termijn positieve signalen nodig zijn om vertrouwen te houden
en de ‘vlam niet te laten doven’.
Ontbreken samenhang
Het huidige centrum kent drie ankers, te weten: de Markt,
het Gebrookerplein en het gebied rond albert Heijn in de
kouvenderstraat/Poststraat. De verbindingen tussen deze drie
ankers zijn echter niet goed. Dit heeft zowel te maken met
onaantrekkelijke (verbindings)routes
de beperkte uitstraling van de Markt en het Gebrookerplein,
maar ook met onaantrekkelijke verbindingsroutes (Hoofdstraat,
westelijke deel kouvenderstraat). Door leegstand en beperkte
kwaliteit zijn de verbindingsroutes niet aantrekkelijk.
consumenten worden hierdoor niet ‘verleid’ het centrum
verder te bezoeken. er is dus sprake van een slechte
‘doorbloeding’. ondernemers hebben aangegeven hier veel
last van te hebben. een volledig en aantrekkelijk (kwaliteit!)
ingevulde winkelwand stimuleert en verleidt consumenten
verder te lopen en zorgt voor samenhang in het centrum.
Marktconsultatie retail Òs Gebrook | Mkb reVa + Jtr 9

Maria-Gewandenstraat
Panhuisstraat
Panhuisstraat
Bergplein
Zandkuilenstraat
Voltalaan
Marconistraat
Bergplein
Pastoorskuilenweg
Kastanjelaan
Sleinadastraat
Zandstraat
Hoofdstraat
Zandstraat
Paadweg
Sint Jansstraat
Kastanjelaan
Pastoorskuilenweg
Spoordijkstraat
Markt
Bergstraat
kaart leeGstanD leeGstanD buiten centruM
Marconistraat
Klingstraat
Weijenbergstraat
Voltalaan
Lidl
Paadweg
kerk
Marconistraat
Marconistraat
Hoofdstraat
Paadweg
Zandstraat
Gebrookerplein
Polderstraat
Spoordijkstraat
10 Mkb reVa + Jtr
| Marktconsultatie retail Òs Gebrook
Hoofdstraat
Uitweg
Voltalaan
Voltalaan
Kloosterstraat
Kastanjelaan
Paadweg
Marktstraat
Hekbergstraat
Gebrookerplein
leeGstanD centruM
Kerk
Paadweg
Plus
Hema
Amstenraderweg
Amstenraderweg
Kloosterstraat
Nieuwstraat
Amstenraderweg
Rietrastraat
Voltalaan
Marktstraat
Nieuwstraat
Georg Ohmstraat
Burgemeester Horstmansstraat
Nieuwstraat
Kouvenderstraat
Burgemeester Horstmansstraat
Kastanjelaan
Christiaan Quixstraat
Weustenraedtstraat
Burgemeester Kessenplein
Amperestraat
Spoordijkstraat
Mgr Lebouillestraat
Mgr Nolensstraat
Deken Meys-erf
Christiaan Quixstraat
Deken Meys-erf
Wilhelminastraat
Emmastraat
Weustenraedtstraat
Poststraat
post
Mgr Lebouillestraat
AH
Dr Philipsstraat
politie
Aldenhofstraat
Pastoor Schleidenstraat
Aldenhofstraat
Pastoor Schleidenstraat
Kastanjelaan
Weustenraedtstraat
kerk
Kouvenderstraat
Pastoor Schleidenstraat
Aldenhofstraat
Aldenhofstraat
Pastoor Schleidenstraat
Aldenhofstraat
Wilhelminastraat
Aldenhofstraat
Bakkerstraat
Grubbelaan
Eikenweg
Kouvenderstraat
Kouvenderstraat
Mgr Nolensstraat
Beitelstraat
Terveurdtweg
Pastoor Habetsstraat
Bakkerstraat
Schrijnwerkerstraat
Buttingstraat
Terveurdtweg
Broekstraat
Klinckenberghstraat
Nieuwenhofstraat
Wilhelminastraat
Dr Martin Luther Kinglaan
Kouvenderstraat
Buttingstraat

Te ruim centrumgebied en veel verspreide
bewinkeling
Het winkelgebied kent door de leegstand te veel gaten.
Hierdoor is geen sprake van een aaneengesloten winkelwand,
wat het winkelgebied voor de consument onaantrekkelijk
maakt.
tegelijkertijd is sprake van veel verspreide bewinkeling,
waardoor bezoekersstromen verspreid worden. ook dit komt
het winkelgebied niet ten goede. Goede locaties in een
winkelgebied zijn die locaties waar veel consumenten komen.
bundeling van bezoekersstromen leidt tot aantrekkelijke
locaties; versnippering leidt tot onaantrekkelijke locaties.
Vanuit de inventarisatie komt dan ook duidelijk de wens van
concentratie en invullen van leegstand naar voren.
De vele leegstand en verspreide bewinkeling, zorgen in de
beleving van de consument voor een te ruim centrumgebied.
in de beleving van de consument zijn af te leggen afstanden
langer als ze onaantrekkelijk zijn (bijv. door leegstand).
ingevulde en aantrekkelijke winkelstraten zijn in de beleving
van de consument kort en stimuleren het doorlopen.
verspreide bewinkeling beperkte uitstraling trekkers
Trekkers fungeren te weinig als trekkers
in winkelgebieden als dat van Hoensbroek zijn supermarkten
en grote non-foodbedrijven (warenhuizen) doorgaans
belangrijke trekkers. Het zijn trekkers in die zin dat zij de
consumenten naar het centrum trekken en de grootste
passantenstromen genereren. De omliggende winkels
profiteren van deze passantenstromen die de trekkers weten te
genereren. in het centrum van Hoensbroek fungeert een aantal
trekkers niet als trekkers, onder andere omdat de verbindingen
met de omliggende gebieden niet goed zijn. Wanneer trekkers
te veel als eilandjes functioneren komt de ‘doorbloeding’ van
Marktconsultatie retail Òs Gebrook | Mkb reVa + Jtr 11

het winkelgebied niet op gang. aantrekkelijke looproutes een
goed ingevulde en aansluitende winkelwanden zijn essentieel
voor een goede synergie tussen de trekkers en de overige
winkels.
een vergelijkbare analyse is ook te lezen in de
retailstructuurvisie van Parkstad limburg, die aangeeft dat in
het centrum van Hoensbroek het aantal trekkers te beperkt is.
Dit heeft ongetwijfeld ook te maken met (gewenste) omvang
van de supermarkten, die in Hoensbroek in enkele gevallen
achterblijft (1.000 m² voor een discounter en tot 1.700 m²
voor een full service supermarkt aldus de retailstructuurvisie).
Horeca onvoldoende zichtbaar
Winkelondersteunende en aantrekkelijke horeca is een
essentieel onderdeel van een stadsdeelcentrum, zo geeft
de retailstructuurvisie Parkstad limburg aan. in het gehele
winkelgebied van Hoensbroek is de horeca onvoldoende
zichtbaar. aan de Markt is sprake van een horecaconcentratie,
maar door uitstraling en kwaliteit van de Markt en de zwakke
verbinding van de Hoofdstraat levert deze concentratie te
weinig meerwaarde voor en synergie met het winkelgebied.
ten tweede wordt het Gebrookerplein in diverse stukken
12 Mkb reVa + Jtr
| Marktconsultatie retail Òs Gebrook
horeca beperkt zichtbaar
aangewezen als (gewenst) verblijfsgebied met ruimte voor
horeca. De horeca (die er overigens wel zit) is momenteel
onvoldoende zichtbaar aan het plein. een kale en stenige
uitstraling overheerst, wat ‘bijt’ met de aanwezigheid van
gezellige terrassen.
ook in een winkelgebied als dat van Hoensbroek met
een prominente boodschappenfunctie heeft horeca een
duidelijke toegevoegde waarde, zoals ook aangegeven in de
retailstructuurvisie. in het algemeen geldt dat horeca in een
centrumgebied de verblijfsduur verlengt, wat op zijn beurt
weer positief uitpakt voor de bestedingen (niet alleen in de
horeca, maar ook in de winkels). in de inventarisatie is de wens
voor meer/sterkere horeca aan het Gebrookerplein ook naar
voren gekomen, ook vanuit horecaondernemers.
Aanknopingspunten voor eigen karakter
Zoals ook aangegeven in het schetsontwerp centrumplan
Hoensbroek beschikt Hoensbroek over enkele historische
elementen die als drager voor een eigen identiteit kunnen
fungeren (de parels aan het snoer). een eigen karakter pakt
doorgaans ook positief uit voor een winkelgebied. Jtr en Mkb
reva zijn van mening dat een dergelijk eigenheid/authenticiteit
meer en meer belangrijk wordt bij het aantrekken en
vasthouden van consumenten in het winkelgebied. Hiermee
kan Hoensbroek zich profileren naast in plaats van tegenover
grote winkelgebieden in de omgeving als die in bijv. Heerlen
en sittard-Geleen. Het gaat dus niet om ‘meer van hetzelfde’,
maar om eigenheid.
aanwezigheid authentieke panden

Meerdere ruimtelijke/fysieke mogelijkheden
Hoensbroek heeft voor op diverse andere plaatsen die met hun
winkelgebied aan de slag moeten/willen dat er op meerdere
locaties in het centrum mogelijkheden voor versterking
liggen. Dit beperkt de afhankelijkheid van individuele partijen/
pandeigenaren die het onderste uit de kan willen en de
vernieuwing jarenlang kunnen traineren.
Meerdere mogelijkheden voor herpositionering
trekkers
er bestaat belangstelling van enkele trekkers in zowel food als
non-food voor een verbetering van de huidige of een nieuwe
vestiging in het centrum van Hoensbroek. ook dit beperkt de
afhankelijkheid van één enkele partij.
Vernieuwing openbare ruimte alléén niet genoeg
Het masterplan en de stadsdeelvisie zijn gevolgd door
het schetsontwerp centrumplan Hoensbroek dat op een
aantal essentiële punten tegemoet komt aan de wensen in
het masterplan. Vernieuwing van de openbare ruimte (de
‘horizontale inrichting’) is hard nodig om de kwaliteit in het
centrum te verhogen. Het is echter niet voldoende om de
gewenste kwaliteitsslag te laten plaats vinden. Vernieuwing
van de horizontale inrichting dient in de optiek van Jtr
en Mkb reva hand in hand te gaan met de vernieuwing
van de ‘verticale inrichting’, oftewel een vernieuwing/
verbetering van de panden/gevelkwaliteit/functionele invulling.
Wanneer verbetering van het centrum alleen uit de geplande
herinrichting bestaat, zal dit weinig ondernemers overtuigen
ook te investeren, zo is in verscheidene gesprekken met
ondernemers aangegeven. een herinrichting levert alleen
het gewenste rendement op als ook door ondernemers
geïnvesteerd wordt en andersom halen ondernemers het
beste rendement uit hun investering als er sprake is van een
passende inrichting van de openbare ruimte.
Parkeren en bereikbaarheid
Gelet op het belang van de boodschappenfunctie is een
goede bereikbaarheid en ruime parkeergelegenheid essentieel
voor een attractief centrum van Hoensbroek. Zonder goede
bereikbaarheid en parkeergelegenheid voldoet Hoensbroek
niet aan het profiel van een stadsdeelcentrum zoals
opgenomen in de retailstructuurvisie.
achter de Hoofdstraat en de kouvenderstraat liggen goede
mogelijkheden de parkeercapaciteit te versterken, indien de
parkeercapaciteit op de Markt verminderd wordt en/of de
winkelfunctie in het centrum versterkt wordt.
Door de ondernemers is benadrukt dat vrij parkeren (evt.
middels blauwe zone) noodzakelijk is en betaald parkeren niet
passend is bij de functie van Hoensbroek.
parkeren Markt wordt teruggebracht
Marktconsultatie retail Òs Gebrook | Mkb reVa + Jtr 13

Conclusie: knelpunten, maar ook kansen
Het centrum van Hoensbroek kampt met een aantal
knelpunten die deels met elkaar verweven zijn. er is sprake van
te weinig samenhang: tussen de ‘ankers’, tussen de trekkers
en de overige winkels, tussen de horeca en de winkels en
tussen de diverse deelgebieden. Dit gebrek aan samenhang
wordt veroorzaakt door enerzijds een gebrek aan kwaliteit,
uitstraling en beleving en anderzijds door een zwakke
detailhandelsstructuur (niet het juiste bedrijf op de juiste plek).
uit de inventarisatie is echter gebleken dat er juist nu kansen
liggen de huidige knelpunten aan te pakken. De aanpak
moet zich zowel op de horizontale als de verticale inrichting
richten. De vernieuwing/herinrichting van de openbare ruimte
(de horizontale inrichting) is al in gang gezet. Deze stap zou
nu gecombineerd moeten worden met vernieuwing van de
verticale inrichting (panden/gevels/functies).
een dergelijk vernieuwingsproces start doorgaans bij
herpositionering van één of meer trekkers. Hiervoor bestaan
meerdere mogelijkheden c.q. alternatieven. Dit voorkomt dat
één enkele partij het vernieuwingsproces kan traineren.
uit de inventarisatie is verder gebleken dat ondanks de huidige
negatieve spiraal het centrum van Hoensbroek over een
14 Mkb reVa + Jtr
| Marktconsultatie retail Òs Gebrook
aantal ambitieuze en krachtige ondernemers beschikt en dat
daaronder sprake is van een grotere groep die meer latente
plannen heeft. als de vernieuwing daadwerkelijk op gang
komt, kan hierdoor een vliegwiel van verbeteringen op gang
komen. ondernemers hebben echter aangegeven dat hun
geduld eindig is.
Met ondernemers/ketenbedrijven die in de inventarisatie
hebben aangegeven – bij goede plannen – te willen
verplaatsen naar het centrum of uit te breiden in het centrum,
zou bij benadering 3.500 m² gevuld kunnen worden: 1.700
m² verplaatsen ‘van buiten naar binnen’, 1.000 m² nieuw toe
te voegen en 800 m² uitbreiding bestaande bedrijven in het
centrum.

Aan de basis van het plan van aanpak ligt de
overtuiging dat er iets moet gebeuren in het centrum
van Hoensbroek om de huidige negatieve spiraal te
doorbreken. Alleen de geplande herinrichting van de
openbare ruimte is niet voldoende. Belangrijker is de
(her)invulling van de leegstand en rotte plekken in het
centrum. De herinrichting is weliswaar noodzakelijk,
maar dit betreft niet een dermate grote impuls dat
ondernemers verleid zullen worden te investeren
in het centrum. Bovenop de herinrichting zal iets
moeten gebeuren dat de klanten sterker aan het
centrum van Hoensbroek bindt. In dat geval zal
het – letterlijk gesproken – lonen om te investeren
(hetzij in de vorm van verplaatsen naar het centrum,
hetzij nieuwvestigen in het centrum, hetzij andere
investeringen om de kwaliteit te verbeteren). In de
optiek van JTR en MKB Reva ligt het extra’s dat nodig
is in het versterken van de detailhandelsstructuur.
5.1 sleutel op Gebrookerplein
Dé plek om de versterking van de detailhandelsstructuur op
gang te brengen is het Gebrookerplein. Het Gebrookerplein
dient uit te groeien tot de verbindende schakel in het centrum,
waardoor de samenhang versterkt wordt. Vernieuwing aan
c.q. op het Gebrookerplein moet leiden tot een vliegwieleffect
dat de kouvenderstraat, Hoofdstraat en andere delen van
het centrum meetrekt in de vernieuwing. Het Gebrookerplein
heeft dus prioriteit nummer 1. Vernieuwing en versterking van
andere deelgebieden zijn hier een afgeleide van en zijn pas
mogelijk bij een vitaal en goed functionerend Gebrookerplein.
Dat de sleutel tot vernieuwing ligt op het Gebrookerplein heeft
met een aantal aspecten te maken, die in het onderstaande
worden aangestipt.
centrale ligging. Het Gebrookerplein ligt centraal in het
centrum. De positieve impulsen kunnen letterlijk alle
kanten op en diverse andere deelgebieden in het centrum
meetrekken, waaronder (in eerste instantie) de Hoofdstraat
en kouvenderstraat.
eén van de parels in het snoer. in zowel het masterplan als
het schetsontwerp is het Gebrookerplein aangemerkt als
vanzelfsprekend rustpunt c.q. verblijfsgebied in het centrum
en als plek met een historische, karaktervolle waarde. De
roep om juist het plein een passender uitstraling te geven
en hierin te investeren wordt breed gedragen. Zo wordt in
het masterplan al de wens uitgesproken voor ontwikkeling
van centrumbebouwing aan de noordzijde.
ruimte voor versterking aanwezig. aan de noordzijde
van het Gebrookerplein ligt voldoende ruimte voor de
noodzakelijke versterking.
belangstelling van marktpartijen. Zowel pandeigenaren
als ondernemers zien goede mogelijkheden voor een
functionele versterking aan de noordzijde van het
Gebrookerplein.
Heldere detailhandelsstructuur. een versterking van het
Gebrookerplein kan leiden tot een goed functionerende
detailhandelsstructuur; een kernwinkelgebied met een
tweepolenstructuur met het Gebrookerplein als westelijke
pool en het gebied rond albert Heijn/Poststraat als
oostelijke pool. tussen beide polen kan zich beter dan
in de huidige situatie een aantrekkelijke verbindingsas
ontwikkelen (kouvenderstraat). De Hoofdstraat kan zich
aanPak 5
dan beter profileren als toegankelijke winkelstraat voor
die winkels/voorzieningen die gebaat zijn bij een goede
autobereikbaarheid. Versterking van het Gebrookerplein
kan hierdoor positieve impulsen geven aan zowel de
kouvenderstraat als de Hoofdstraat.
Versterking horeca mogelijk. een beter in de
centrumstructuur ingebed Gebrookerplein verhoogt
de verblijfswaarde op het plein (meer levendigheid en
uitstraling) waar de horeca van kan profiteren. op deze
manier kan de horeca beter zichtbaar gemaakt worden en
een prominentere plek krijgen, een wens die ook in het
masterplan is uitgesproken.
De trekkracht van het gehele cluster aan het Gebrookerplein is
gelegen in een samenhangend geheel van winkels en horeca
die zodanig op elkaar afgestemd zijn (zowel fysiek als wat
betreft de formule/branche) dat zij elkaar versterken en een
vliegwiel zijn voor de verdere verbetering van het centrum.
uit de gevoerde gesprekken is een aantal kansen/
mogelijkheden naar voren gekomen om concreet het
Gebrookerplein te versterken. Deze worden in het
Marktconsultatie retail Òs Gebrook | Mkb reVa + Jtr 15

onderstaande toegelicht.
1. toevoegen trekker
om het Gebrookerplein beter te laten functioneren is een
grotere trekkracht wenselijk. De beide huidige trekkers (Plus
en Hema) kunnen momenteel niet als volwaardige pool van de
polenstructuur functioneren, zoals uitgebreid beschreven in het
voorgaande hoofdstuk. er ligt op zichzelf voldoende fysieke
ruimte voor het toevoegen van een trekker, bij voorkeur een
supermarkt in het discountsegment van voldoende omvang
16 Mkb reVa + Jtr
| Marktconsultatie retail Òs Gebrook
(1.000 m²),
recent gesloten Aldi Hema op Gebrookerplein
zo is van diverse kanten aangegeven tijdens de gesprekken.
Verplaatsing van lidl heeft bij een aantal partijen de voorkeur
omdat hiermee zeer in het oog springend werk wordt
gemaakt van het beleidsvoornemen de winkelvoorzieningen
meer te concentreren. De lidl heeft overigens de voorkeur
uitgesproken te herontwikkelen op zijn huidige locatie. Jtr en
Mkb reva zijn de mening toegedaan dat de relocatie van de
lidl naar het Gebrookerplein een versterking betekent voor
het kernwinkelgebied. andere opties zijn een terugkeer van
aldi naar het centrum en zelfs vestiging van een nieuwe
supermarkt. onder zowel ondernemers als pandeigenaren
is draagvlak te vinden voor een tweede supermarkt aan het
Gebrookerplein.
2. realisatie horecawand
De noordwand van het Gebrookerplein leent zich bij uitstek
voor horeca; enerzijds door de zonligging en anderzijds door
de fysieke ruimte voor terrassen. Met een ‘reshuffeling’ van
winkels/functies en vernieuwing van de gevel kan de horeca
een prominentere plek krijgen; een punt dat al genoemd is
in het masterplan en schetsontwerp. Gelet op de ligging in
het centrum heeft daghoreca (winkelondersteunende horeca)
de voorkeur, bijv. een tearoom, lunchroom en/of grand-café.
De horeca aan het Gebrookerplein krijgt hiermee een eigen
positionering náást de horeca aan de Markt.
3. Herschikking parkeerlocaties, goede bereikbaarheid
er zijn goede mogelijkheden extra parkeerlocaties te creëren
in de directe omgeving van het Gebrookerplein die nodig zijn
vanwege het toevoegen van winkelruimte en als ‘compensatie’
voor de parkeerplaatsen die op de Markt verdwijnen.
Wanneer de nieuwe trekker direct naast de huidige
bebouwing aan het Gebrookerplein wordt gerealiseerd
(deels op de huidige parkeerplaats en deels op de locatie
‘antiekhal’) kunnen aan de achterzijde daarvan nieuwe
parkeermogelijkheden worden gerealiseerd. Daarnaast
is (een deel van) het gebied tussen spoordijkstraat en de
bebouwing aan de Hoofdstraat geschikt om uitstekend
bereikbare parkeerplaatsen te realiseren. Deze zullen ook
aan de (winkel)voorzieningen aan de Hoofdstraat ten goede
komen via de Zandstraat die een directe verbinding tussen
parkeerplaats en winkelstraat vormt. Zonder een dergelijke
parkeergelegenheid kan het centrum van Hoensbroek
niet aan het vereiste voor een stadsdeelcentrum (zoals
beschreven in de retailstructuurvisie) voldoen; goede en ruime
parkeergelegenheid in de directe nabijheid van de winkels.
4. realisatie verscluster
Diverse ‘versondernemers’ (levensmiddelenspeciaalzaken)
hebben belangstelling getoond voor een verscluster/versmarkt
in het centrum. Dit zou een bijdrage kunnen leveren aan
de concentratiegedachte, aangezien diverse van deze
versondernemers nu nog buiten het kernwinkelgebied zijn

Maria-Gewandenstraat
Panhuisstraat
Panhuisstraat
Bergplein
Zandkuilenstraat
Voltalaan
Marconistraat
Pastoorskuilenweg
Bergplein
Kastanjelaan
Sleinadastraat
Klingstraat
Marconistraat
Hoofdstraat
Zandstraat
Voltalaan
Sint Jansstraat
Paadweg
centrumstructuur
Lidl
Kastanjelaan
Pastoorskuilenweg
Spoordijkstraat
kerk
Hoofdstraat
Markt
Kerk
Bergstraat
Paadweg
Gebrookerplein
Zandstraat
Polderstraat
Voltalaan
Plus
Hoofdstraat
Kloosterstraat
Uitweg
Hema
Hekbergstraat
Kastanjelaan
Paadweg
Spoordijkstraat
Gebrookerplein
Amstenraderweg
Amstenraderweg
Marktstraat
Nieuwstraat
Kloosterstraat
Voltalaan
Rietrastraat
Georg Ohmstraat
Nieuwstraat
Weustenraedtstraat
Kouvenderstraat
Burgemeester Horstmansstraat
Burgemeester Kessenplein
Amperestraat
Kastanjelaan
Spoordijkstraat
Christiaan Quixstraat
Mgr Lebouillestraat
Mgr Nolensstraat
Deken Meys-erf
Deken Meys-erf
Emmastraat
Weustenraedtstraat
Poststraat
post
Mgr Lebouillestraat
AH
Dr Philipsstraat
Wilhelminastraat
politie
Aldenhofstraat
Pastoor Schleidenstraat
Kastanjelaan
Weustenraedtstraat
kerk
Kouvenderstraat
Aldenhofstraat
Wilhelminastraat
Kouvenderstraat
Kouvenderstraat
Bakkerstraat
Aldenhofstraat
Eikenweg
Mgr Nolensstraat
Beitelstraat
Markt
Pool kernwinkelgebied
Aantrekkelijke verbindingsas
kernwinkelgebied
Goede bereikbare winkelstraat
Aantrekkelijk verblijfsplein
Terveurdtweg
Buttingstraat
Pastoor Habetsstraat
Schrijnwerkerstraat
Terveurdtweg
Kouvenderstraat
gevestigd. Voorwaarde voor een goed functionerend
verscluster is de nabijheid van een parkeerplaats en van een
supermarkt. een eerste verkenning heeft uitgewezen dat
op het Gebrookerplein op zichzelf voldoende fysieke ruimte
is voor het toevoegen van zowel een supermarkt als een
verscluster. Deze locatie heeft bovendien draagvlak onder de
betrokken ondernemers.
Nieuwenhofstraat
Buttingstraat
5. aanleggen loper richting kouvenderstraat
De huidige plannen voor de herinrichting gaan al uit van het
aanleggen van een aantrekkelijke loper van het Gebrookerplein
naar de kouvenderstraat. Dit kan versterkt worden door een
sterke én herkenbare functionele invulling. een combinatie
van supermarkt(en) en zelfstandige versondernemers heeft
een dermate grote aantrekkingskracht dat de gewenste
passantenstromen op gang komen.
Wilhelminastraat
Broekstraat
5.2 Vliegwiel naar andere deelgebieden
Dr Martin Luther Kinglaan
De vernieuwing en versterking van het centrum van
Hoensbroek moet verder gaan dan alleen het Gebrookerplein.
enerzijds is de verwachting dat de beoogde investeringen
aan het Gebrookerplein in combinatie met de voorgenomen
herinrichting ondernemers in aanpalende gebieden zal
prikkelen ook te investeren (dergelijke plannen leven ook bij
ondernemers, zo is in de gesprekken gebleken). anderzijds kan
met enkele gerichte acties dit vliegwieleffect verder worden
aangewakkerd.
1. Versterking pool kouvenderstraat/Poststraat
een verdere functionele versterking van de pool
kouvenderstraat/Poststraat kan de werking van de
detailhandelsstructuur/polenstructuur nog meer verbeteren.
pool Kouvenderstraat/Poststraat
Marktconsultatie retail Òs Gebrook | Mkb reVa + Jtr 17

Het leegstaande postkantoor biedt hiervoor goede
mogelijkheden. Gedacht wordt aan invulling met een nonfoodtrekker.
alternatieven zijn vestiging van een verscluster of
tweede supermarkt indien deze niet aan het Gebrookerplein
gevestigd kunnen worden. een belangrijke randvoorwaarde is
dat er voldoende parkeercapaciteit komt c.q. blijft bestaan.
2. Heldere positionering kouvenderstraat en Hoofdstraat
in de in dit plan beschreven detailhandelsstructuur hebben de
kouvenderstraat en de Hoofdstraat een duidelijk eigen functie,
wat hun positie in het centrum/winkelgebied als geheel ten
goede komt.
De kouvenderstraat (tussen beide polen) is dé winkelstraat
en als vestigingsplaats geschikt voor winkels die zich richten
op het winkelend publiek. De Hoofdstraat is mede door zijn
bereikbaarheid geschikt voor die winkels/functies die bij uitstek
gebaat zijn bij een goede autobereikbaarheid (denk bijv. aan
een slijterij of een dierenwinkel). een dergelijke positionering
geeft helderheid aan ondernemers/potentiële investeerders wat
positief uitpakt voor investeringsbeslissingen, zo is de ervaring.
18 Mkb reVa + Jtr
| Marktconsultatie retail Òs Gebrook
Herkenbaar profiel Hoofdstraat
Geen versterking winkelfunctie buiten centrum
3. Geen versterking winkelfunctie buiten centrum
Het is al in eerdere stukken (o.a. het masterplan) aangegeven,
maar voor herstel van (het vertrouwen van investeerders in)
het centrum is het van belang dat buiten het centrum de
winkelfunctie niet versterkt wordt. Mkb reva en Jtr willen
deze grens scherp stellen en zijn geen voorstander van
(versterking van) detailhandel in het westelijk deel van de
Hoofdstraat (voorbij de Markt) en het oostelijk deel van de
kouvenderstraat (voorbij de aldenhofstraat).
4. Herontwikkelen in het centrum
Voor het revitaliseren van het centrum is het noodzakelijk
de winkelruimte in het centrum her in te vullen c.q. her te
ontwikkelen; de huidige leegstaande panden in het centrum
bieden namelijk niet de juiste locaties/mogelijkheden om
de gewenste versterking van het centrum te realiseren.
Daarom is herontwikkeling van enkele locaties naar mening
van Jtr en Mkb reva gewenst, met name de noordzijde
van het Gebrookerplein en het voormalige postkantoor.
Herontwikkeling en herinvulling zijn noodzakelijk om het
centrum van de broodnodige impuls te voorzien. Wanneer
door één of twee grote ontwikkelingen het centrum
aantrekkelijker wordt als vestigingspunt zal dit onherroepelijk
betekenen dat vestigingspunten elders in Hoensbroek (buiten
het centrum) minder aantrekkelijk worden en op den duur
toch zullen verdwijnen. De gemeente kan dit proces versnellen
door bestemmingsplanwijziging door te voeren.
Daarbij is de overtuiging dat door herontwikkeling/ herinvulling
op de genoemde locaties de overige leegstaande panden in
het centrum eenvoudiger zijn in te vullen. De toe te voegen
winkelruimte is immers dermate attractief dat het meer
bezoekers naar het centrum trekt, waardoor het centrum als
geheel aantrekkelijker wordt.
Voor de gehele leegstand van ca. 5.200 m² in het centrum van
Hoensbroek is op basis van de inventarisatie nog geen invulling
te verwachten. Jtr en Mkb reva denken dat bij goede plannen
een invulling van ca. 3.500 m² nu al verwacht mag worden,
waarbij door herontwikkeling/herinvulling 2.000 m² op het
Gebrookerplein en 1.000 m² op de locatie postkantoor.De
overige 500 m² kan elders in het centrum worden gerealiseerd.
De ‘overige’ 1.700 m² in te vullen winkelruimte dient voort
te komen uit het verwachte vliegwieleffect. een vliegwiel zal
echter alleen op gang komen als er daadwerkelijk

Maria-Gewandenstraat
Panhuisstraat
Panhuisstraat
Bergplein
Zandkuilenstraat
Voltalaan
Marconistraat
Pastoorskuilenweg
Bergplein
Kastanjelaan
Sleinadastraat
Klingstraat
Marconistraat
Hoofdstraat
Zandstraat
Voltalaan
Sint Jansstraat
Paadweg
werking vliegwieleffect
Lidl
Kastanjelaan
Pastoorskuilenweg
Spoordijkstraat
kerk
Hoofdstraat
Markt
Kerk
Bergstraat
Paadweg
Gebrookerplein
Zandstraat
Polderstraat
Voltalaan
Plus
Hoofdstraat
Kloosterstraat
Uitweg
Hema
Hekbergstraat
Kastanjelaan
Paadweg
Spoordijkstraat
Gebrookerplein
Amstenraderweg
Amstenraderweg
Marktstraat
Nieuwstraat
Kloosterstraat
Voltalaan
Rietrastraat
Georg Ohmstraat
Nieuwstraat
Weustenraedtstraat
Kouvenderstraat
Burgemeester Horstmansstraat
Burgemeester Kessenplein
Amperestraat
Kastanjelaan
Spoordijkstraat
Christiaan Quixstraat
Mgr Lebouillestraat
Mgr Nolensstraat
Deken Meys-erf
Deken Meys-erf
Emmastraat
Weustenraedtstraat
Poststraat
post
Mgr Lebouillestraat
AH
Dr Philipsstraat
Wilhelminastraat
politie
Aldenhofstraat
Pastoor Schleidenstraat
Kastanjelaan
Weustenraedtstraat
kerk
Kouvenderstraat
Aldenhofstraat
Wilhelminastraat
Kouvenderstraat
Kouvenderstraat
Bakkerstraat
Aldenhofstraat
Eikenweg
Mgr Nolensstraat
Beitelstraat
Startpunt vliegwiel
Richting vliegwieleffect
Aanvullend vliegwiel
Herinrichting markt
Terveurdtweg
Buttingstraat
Pastoor Habetsstraat
Schrijnwerkerstraat
Terveurdtweg
Kouvenderstraat
structuurversterkende maatregelen worden genomen, zoals
voorgesteld voor het Gebrookerplein.
op deze manier ontstaat een compact winkelgebied tussen
twee sterke polen. ook in situatie van krimp is dit een
structuur die stevig staat en perspectief biedt.
Buttingstraat
5.3 betrokken partijen
Nieuwenhofstraat
rond het Gebrookerplein is al jaren sprake van een impasse.
er is sprake van een situatie met relatief veel betrokken
partijen met een (financieel) belang. Gezien de veranderde
vastgoedmarkt/winkelmarkt en het niet ongelimiteerd kunnen
toevoegen van winkelruimte en woningen in Hoensbroek lijkt
het onvermijdelijk dat (enkele) betrokken partijen hun verlies
moeten nemen. alternatieven zijn er niet en niets doen is op
termijn veel duurder.
Wilhelminastraat
Broekstraat
om de beoogde ontwikkeling rond het Gebrookerplein
te doen slagen is draagvlak, maar vooral vertrouwen
nodig. Jtr en Mkb reva hebben tijdens de gesprekken (en
vervolggesprekken met bepaalde partijen) de indruk gekregen
dat langzaam draagvlak en bereidheid om te bewegen
Dr Martin Luther Kinglaan
ontstaan.
Het vertrouwen zou verder versterkt kunnen worden door
met betrokken partijen een convenant aan te gaan. Hierin
staat helder het gezamenlijke doel beschreven (een sterk
Gebrookerplein) en de weg hoe het doel te bereiken, waarbij
partijen hun eigen verantwoordelijkheid erkennen en nemen.
Met het oog op het maatschappelijk belang en de constatering
dat de aanpak van het Gebrookerplein essentieel is voor
verbetering van het centrum van Hoensbroek als geheel, zou
de gemeente naar mening van Jtr en Mkb reva het goede
voorbeeld moeten geven en het voortouw moeten nemen.
een gemeente die vanuit een heldere en gedragen visie haar
nek uitsteekt wekt vertrouwen bij marktpartijen en stimuleert
marktpartijen ook hun eigen verantwoordelijkheid te nemen
en ook te investeren.
Gezien de bijzondere situatie en de ontstane impasse rond
het Gebrookerplein lijkt hier een actieve rol van de gemeente
noodzakelijk. Voor de overige ruimtelijk-economische en
functionele verbeteringen, zoals in dit plan voorgesteld, ligt het
initiatief eerder bij de markt en het centrummanagement en is
de gemeente vooral kaderstellend en faciliterend.
Marktconsultatie retail Òs Gebrook | Mkb reVa + Jtr 19

6 blik oP De toekoMst
Met dit plan van aanpak hebben Jtr en Mkb reva een
concrete richting voor versterking van het centrum van
Hoensbroek willen aangeven. Hoensbroek is het waard een
sterk centrum te hebben.
De eerste indruk van het centrum van Hoensbroek is veelal
negatief en somber, zo hebben Jtr en Mkb reva zelf ervaren,
maar ook tijdens diverse gesprekken opgetekend. Dit beeld
doet de werkelijkheid echter ernstig tekort zo hebben Jtr
en Mkb reva de afgelopen maanden ervaren. ‘onder de
oppervlakte’ is veel ambitie aanwezig en zijn voldoende kansen
te zien.
Het weer onder ogen zien, herkennen en benutten van het
verleden en de authenticiteit van bepaalde ‘pareltjes kan
Hoensbroek weer een eigen karakter en gezicht geven. Dit zijn
aspecten waar lokaal (en zeker niet alleen in Hoensbroek) vaak
weinig oog meer voor is, het is ‘gewoon’ geworden. Misschien
zijn juist buitenstaanders nodig om de bijzonderheid hiervan
aan te geven (hierbij wordt ook verwezen naar de visie achter
het schetsontwerp).
Het geloven in kansen en eigen kracht en het benutten van
de bestaande ambities en sterke kanten kunnen helpen de
huidige negatieve spiraal te doorbreken. Jtr en Mkb reva
20 Mkb reVa + Jtr
| Marktconsultatie retail Òs Gebrook
hebben de indruk dat er nu momentum ontstaat bij de diverse
betrokken partijen om echt aan de slag te gaan. Dat moet
benut worden.
Hoensbroek is in de Middeleeuwen ontstaan op
moerasgronden. Het zou zonde zijn als het weer terug het
moeras in zakt.

Marktconsultatie retail Òs Gebrook |

| Marktconsultatie retail Òs Gebrook