Huurkrant (pdf) - Ymere

uitgave van Ymere | 2013
Huurverhoging 2013
informeert
In deze nieuwsbrief vindt u informatie over de jaarlijkse huurverhoging en leest u meer over
onderwerpen die voor u van belang kunnen zijn. Net als alle andere woningcorporaties bepaalt
Ymere de huurverhoging binnen de regels die minister Blok van het ministerie van
Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties stelt.
Minister Blok (VVD) heeft in de wet laten vastleggen dat
de huren vanaf dit jaar met meer dan het inflatiepercentage
mogen stijgen en dat de huurverhoging
inkomensafhankelijk is. Deze wet is onlangs goedgekeurd
door de Tweede en de Eerste Kamer van het parlement.
Voor de huurders van Ymere komt dit neer op de volgende
huurverhoging:
• Huishoudens met een gezamenlijk huishoudinkomen
van minder dan A 33.614,- krijgen 4% huurverhoging.
• Huishoudens met een gezamenlijk huishoudinkomen
tussen de A 33.614,- en A 43.000,- krijgen 4,5%
huurverhoging.
• Huishoudens met een gezamenlijk huishoudinkomen
boven de A 43.000,- krijgen 6,5% huurverhoging.
• Wordt u woning binnenkort gesloopt of gerenoveerd?
Dan krijgt u 0% huurverhoging.
www.ymere.nl
Belastingdienst
De Belastingdienst heeft voor elk huishouden met een
gezamenlijk inkomen boven A 33.614,- dat huurt bij
Ymere een inkomensverklaring afgegeven. Hiermee kan
Ymere bepalen welke huurverhoging op uw huishouden
van toepassing is. Deze verklaring heeft betrekking op uw
situatie in 2011. Bent u van mening dat de verklaring niet
overeenstemt met uw situatie dan kunt u bezwaar maken.
Voor meer informatie zie pagina 3.
SHY Advies
Net als voorgaande jaren heeft Ymere aan de Samenwerkende
Huurdersorganisaties Ymere (SHY) om advies
gevraagd. De SHY heeft negatief geadviseerd op de
huur verhoging van 4,5% en 6,5%. Het is voor het eerst in
zes jaar dat een negatief advies wordt gegeven. De SHY

verwerpt de inkomensafhankelijke huurverhoging en
maakt zich zorgen over de betaalbaarheid van sociale
huurwoningen. Ymere is eveneens bezorgd over de
betaalbaarheid, maar ziet zich toch genoodzaakt om deze
percentages door te voeren vanwege de op handen zijnde
enorme verhuurdersheffing.
Verhuurdersheffing
De verhuurdersheffing is een heffing van de overheid.
Uiteindelijk moeten de corporaties jaarlijks een bedrag
van 1,7 miljard euro aan de Belastingdienst afdragen.
Voor Ymere komt dit neer op een bedrag van ongeveer
70 miljoen euro per jaar. Dat betekent dat Ymere voor
iedere sociale huurwoning meer dan 900 euro extra
belasting per jaar gaat betalen. Minister Blok vindt dat
corporaties dit geld kunnen vrijmaken door de huren
maximaal te verhogen, te snijden in de kosten en meer
woningen te verkopen.
Ymere verkoopt jaarlijks 850 bestaande huurwoningen
en is bezig met een fors bezuinigingsprogramma. Er
zijn echter grenzen aan die bezuinigingen. Voldoende
Het Puntensysteem
Voor een betere woning moet je meer huur betalen dan voor een
woning die minder goed is. Daar zijn we het allemaal over eens.
Maar hoe bepaal je nu wat een betere woning is? En hoe bepaal je
welke huur daar bij past? Om dat zo eerlijk mogelijk te berekenen,
is het zogenaamde Woning Waarde rings Stelsel ingevoerd. Dit is bij
u waarschijnlijk beter bekend als het puntensysteem.
Het puntensysteem werkt eigenlijk
heel eenvoudig. Het komt erop neer
dat een woning punten krijgt voor
allerlei kenmerken en voorzieningen.
Een eengezinswoning krijgt bijvoorbeeld
meer punten dan een flat. Een
tuin of een balkon leveren ook extra
punten op. Kamers krijgen één punt
per vierkante meter en ook voorzieningen
als douche, dubbel glas en
wastafels worden in punten uit gedrukt.
Verbeteringen of bijzondere
voorzieningen (voor bijvoorbeeld
gehandicapten) kunnen extra punten
opleveren. Evenals de woonomgeving.
Bij het huur verhogingsvoorstel
zit de puntentelling van uw woning
en kunt u zien wat de WOZ waarde is
van de woning die u huurt.
Maximale huurprijs
Met behulp van het puntensysteem
berekenen we de huur die voor een
woning gevraagd mag worden. Alle
punten worden daarvoor bij elkaar
opgeteld. Bij een bepaald puntentotaal
geldt een bepaalde maximale
huur prijs. Ymere rekent echter voor
onder houd en inzet op leefbaarheid en beheer zijn nood -
zakelijk. Daarbij schroeft Ymere haar jaarlijkse investeringen
al terug van 325 miljoen euro naar 100 miljoen euro
per jaar. De SHY en Ymere maken zich dan ook grote
zorgen over de investeringen in de woning voorraad. Er is
in ons werkgebied een grote vraag naar betaalbare huurwoningen
en de woningbouw krijgt door dit kabinetsbeleid
een gevoelige klap.
de meeste woningen een veel lagere
huur dan de maximale huurprijs. We
hebben het dan over de netto (of
kale) huur. Eventuele bijkomende
kosten en servicekosten voor geiser,
water, service-abonnement, glasfonds
enzovoort komen hier nog bij.
Uw huur is hoger dan de
maximale huurprijs. Hoe kan dat?
Soms kan uw huur hoger uitvallen
dan de maximale huurprijs volgens
het puntensysteem. Dat kan in drie
gevallen:
• Als u in een rijksmonument woont,
mag 30% bij de maximale huur
worden opgeteld.
• Als u in een serviceflat woont, mag
het totale puntenaantal met 35%
worden verhoogd.
• Als uw woning 141 punten of meer
heeft (de maximale huur is in dat
geval meer dan A 681,02). De
eigenaar mag dan met de nieuwe
huurder zelf een huur afspreken.
De huurprijs is geliberaliseerd,
zoals dat officieel heet; vrij dus.
De grens van de geliberaliseerde
huurprijs gaat elk jaar per 1 januari
omhoog.

Bezwaar maken tegen uw huurverhoging?
Als u het niet eens bent met uw huurverhoging dan kunt u daar bezwaar tegen maken.
Dit kan alleen schriftelijk. Het bezwaar schrift moet u vóórdat de nieuwe huur ingaat, inleveren
bij uw vestiging van Ymere. Wij zorgen ervoor dat uw bezwaar schrift bij de huurcommissie
terecht komt (dit geldt niet voor woningen die verhuurd zijn met een geliberaliseerde huurprijs).
Deze onafhankelijke commissie bepaalt of u gelijk heeft.
1 Wanneer kunt u bezwaar
maken?
Er zijn verschillende redenen
waarom u bezwaar kunt maken tegen
de huurverhoging:
• Uw netto huur is hoger dan de
netto huur die u volgens het
punten systeem eigenlijk maximaal
zou moeten betalen.
• U heeft ons voorstel voor uw
huur verhoging te laat gekregen.
• Er heeft eerder een huurverlaging
plaatsgevonden op basis van een
onderhoudsprocedure door de
huur commissie, waarbij het onderhoudsgebrek
nog niet is verholpen.
• U krijgt voor de tweede keer binnen
één jaar een huur verhoging.
Let op: De laatste reden geldt niet als
uw woning dat jaar is opgeknapt. Het
geldt ook niet als u een uitgestelde
huurverhoging heeft gehad. In beide
gevallen moet u de huurverhoging
gewoon betalen.
2 Bezwaar maken tegen de
inkomensafhankelijke
huurverhoging
Op pagina 1 heeft u kunnen lezen
over de inkomens afhankelijke huur -
verhoging. Ook daar kunt u bezwaar
tegen maken. Met de SHY heeft
Ymere afgesproken om de bezwaarprocedure
extra zorgvuldig en ruimhartig
toe te passen. Bezwaar maken
kan als:
• Uw gezamenlijk huishoudinkomen
per jaar niet meer is dan A 33.614,-
en u toch een huurverhoging van
4,5 % heeft gekregen.
• Uw gezamenlijk huishoudinkomen
niet meer is dan A 43.000,- en u
toch een huurverhoging van 6,5%
heeft gekregen
• U behoort tot bepaalde groepen
gehandicapten en chronisch zieken
en uw huurverhoging is 4,5 % of
meer.
Let op: dit is nieuw en hiervoor geldt
een andere bezwaarprocedure. Neemt
u contact met ons op via het nummer
088 000 89 00. Wij helpen u dan graag
verder. Op onze website www.ymere.nl
kunt u hier meer over lezen. Daar is
tevens een rekentool te vinden die u
kunt gebruiken om te bepalen of
bezwaar maken zinvol is of niet.
3 Wat doet u bij ernstige
onderhoudsgebreken?
U kunt geen bezwaar maken tegen de
jaarlijkse huur verhoging vanwege
ernstige onderhoudsgebreken.
Daarvoor bestaat een andere procedure.
Als u klachten heeft vanwege
ernstige onderhouds gebreken, dan
kunt u daarvoor het hele jaar bij de
huurcommissie terecht. Vóór de
commissie uw zaak behandelt, moet
u het gebrek eerst schriftelijk melden
bij uw vestiging van Ymere. Ymere
heeft dan zes weken de tijd om het
gebrek te verhelpen.
Is dit na die zes weken niet gebeurd,
dan kunt u bij de huur commissie een
verzoek tot huurverlaging indienen.
Als de huurcommissie vindt dat u
gelijk heeft, kan zij besluiten uw huur
te verlagen. Aan deze procedure zijn
kosten verbonden. Deze zogenaamde
legeskosten bedragen A 25,00. Als u
gelijk krijgt van de huur commissie,
krijgt u de legeskosten terug.
Let op: De legeskosten moeten binnen
vier weken na het inschakelen van de
huurcommissie zijn betaald. Voor
meer info zie: www.huurcommissie.nl
4 U huurt een geliberaliseerde
woning en u wilt bezwaar maken
tegen de huur verhoging?
Als u bezwaar heeft tegen de verhoging
van de huurprijs van een
geliberaliseerde woning moet u zich
wenden tot de kantonrechter.

Huurtoeslag
Huurtoeslag is een toeslag die u als huurder kunt
aanvragen als de huur in verhouding tot uw
inkomen te hoog is.
Het is een financiële tegemoetkoming van de overheid
in de kosten van een huurwoning. Als u op dit moment
geen huurtoeslag ontvangt, dan kunt u op internet bij
www.toeslagen.nl berekenen of u hiervoor in aanmerking
komt. U kunt hierover ook informatie krijgen bij uw
vestiging van Ymere.
Ontvangt u al huurtoeslag?
Als u nu al huurtoeslag ontvangt, hoeft u niets te doen.
De Belastingdienst past het bedrag automatisch aan op
basis van uw nieuwe huur. Als u vragen heeft over uw
huurtoeslag kunt u contact opnemen met de Belastingdienst
via telefoonnummer 0800 0543.
Ymere maakt het u makkelijk
Ymere kan uw huurtoeslag verrekenen met de huur die u
aan ons moet betalen. U betaalt ons dan een lager bedrag
en de Belastingdienst maakt uw huurtoeslag aan ons over.
Veel huurders kiezen voor deze makkelijke regeling.
Wilt u dit ook? Neem dan contact op met uw vestiging van
Ymere. De Belastingdienst kan uw huurtoeslag ook
maandelijks rechtstreeks aan u overmaken. In dat geval
betaalt u ons het volledige huurbedrag.
Let op: in het voorstel huurverhoging is de huurtoeslag niet
meegenomen. Als u uw huurtoeslag via Ymere laat lopen,
wordt uw maandelijkse huurbedrag dus lager dan in het
voorstel dat u heeft gekregen.
Huur betalen
U betaalt uw huur vooruit, dus aan het begin van
de maand. Dat kan op verschillende manieren:
via automatische afschrijving, acceptgiro of op
de vestiging met uw PIN.
Het kan gebeuren dat u een keer vergeet de huur op tijd
te betalen. Dan ontvangt u een herinneringsbrief. Heeft
u problemen met het betalen van uw huur? Neem dan
zo snel mogelijk contact met ons op. We kunnen dan
afspraken maken over het inlopen van de achterstand.
Let op: heeft u een bank of instantie gemachtigd om de
huur over te maken, dan moet u zelf op tijd de nieuwe
huurprijs doorgeven. Houdt u hierbij ook rekening met uw
eventuele huurtoeslag? Wilt u meer weten? Lees dan onze
folder ‘Huur betalen’. Deze kunt u ophalen bij uw vestiging
of downloaden op www.ymere.nl.
www.ymere.nl