De verhuis- en inrichtingskosten van artikel 7 ... - Boekel De Nerée

De verhuis- en inrichtingskosten
van artikel 7:297 BW
Aanknopingspunten bij de bepaling van de hoogte van de tegemoetkoming
mr. M. Sloot en mr. A. Kemp *
De huurder van 290-bedrijfsruimte, die geconfronteerd
wordt met een opzegging van de huurovereenkomst door
verhuurder, kan aanspraak maken op een tegemoetkoming
in de verhuis- en inrichtingskosten, zo volgt uit art. 7:297
BW. De wettekst geeft geen maatstaven aan de hand
waarvan deze kosten dienen te worden begroot, noch voor
het bepalen van de omvang van de toe te wijzen tegemoetkoming.
In de literatuur lijkt dit onderwerp tot op heden
onderbelicht. De praktijk laat zien dat de meningen van
huurders en verhuurders nogal uiteenlopen. Zo is het niet
uitzonderlijk dat een begroting van een huurder uitkomt
op een bedrag aan verhuis- en inrichtingskosten van (maar
liefst) enkele tonnen terwijl de verhuurder een bedrag van
(slechts) enkele duizenden euro’s bepleit. Dit artikel is
bedoeld om aanknopingspunten te bieden voor de wijze
van begroting van de verhuis- en inrichtingskosten en het
bepalen van de omvang van de toe te wijzen tegemoetkoming
in deze kosten aan de hand van wetsgeschiedenis,
jurisprudentie en literatuur.
1. Artikel 7:297 BW
In art. 7:297 BW is bepaald dat de rechter, wanneer hij een
vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijst,
een bedrag kan vaststellen dat de verhuurder aan de huurder,
of aan degene aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd 1 , moet
voldoen ter tegemoetkoming van diens verhuis- en inrichtingskosten.
Toekenning van een dergelijke tegemoetkoming is
mogelijk, ongeacht op welke grond de beëindigingsvordering
wordt toegewezen. 2 Zelfs wanneer wordt opgezegd op grond
van een slechte bedrijfsvoering, kan een tegemoetkoming
worden toegewezen. 3
Huurder hoeft voor het verkrijgen van een tegemoetkoming
geen reconventionele vordering in te stellen. 4 Om aanspraak
te kunnen maken op een tegemoetkoming dient huurder in
* Marlies Sloot en Anique Kemp zijn beiden advocaat bij Boekel De
Nerée N.V. te Amsterdam.
1. In het oude huurrecht regelden de art. 7A:1628 lid 2 en 1631 a lid 3
(oud) BW de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. De
onderhuurder werd in deze artikelen niet genoemd.
2. In het oude huurrecht was een tegemoetkoming slechts toewijsbaar in
het geval van huurbeëindiging op grond van (al dan niet persoonlijk)
eigen gebruik.
3. Vergelijk MvT, Kamerstukken II 1999/2000, 26 932, nr. 3, p. 7: ‘men
denke aan het geval dat het onbehoorlijk gebruik het gevolg is van een
overmachtssituatie, zoals plotselinge ziekte van de huurder, en voorts
aan de positie van de onderhuurder die wellicht eveneens slachtoffer
van het onbehoorlijk gebruik door de huurder is.’
4. HR 19 oktober 2001, NJ 2002, 144 (WE/Bruil).
138
Tijdschrift voor HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE
de procedure aannemelijk te maken dat hij met verhuis- en
inrichtingskosten wordt geconfronteerd en dat hij daadwerkelijk
gaat verhuizen. Indien de huurder zich niet elders vestigt,
is er geen plaats voor een tegemoetkoming in de verhuisen
inrichtingskosten. 5 Zo zal door een rechter wanneer er
sprake is van liquidatie van de onderneming geen tegemoetkoming
worden vastgesteld. Kantonrechter Delft heeft hierin
een nuance aangebracht. 6 Deze kantonrechter heeft in de
procedures Stadscentrum Zoetermeer/Vishandel Anmaro,
Helvensteijn en De Salon geoordeeld dat ook sprake is van
een verhuizing indien de exploitatie binnen drie jaar nadat
de exploitatie in het gehuurde is gestaakt, in een andere bedrijfsruimte
wordt voortgezet. De kantonrechter overweegt
dat er wel sprake moet zijn van een verhuizing en (her)inrichting
van de ‘oude’ onderneming en niet van het opstarten
van een (geheel) nieuwe onderneming.
Op het tijdstip dat de rechter de tegemoetkoming vaststelt,
zijn de verhuis- en inrichtingskosten doorgaans nog niet gemaakt.
De rechter zal bij het vaststellen van de tegemoetkoming
uitgaan van de begrote – geschatte – kosten. Indien later
mocht blijken dat huurder meer of minder kosten heeft gemaakt,
kan hierop niet worden teruggekomen.
De rechter beslist doorgaans gelijktijdig met de beslissing ten
aanzien van de beëindigingsvordering over het al dan niet
toekennen van een tegemoetkoming. Deze beslissing kan ook
worden aangehouden, bijvoorbeeld in afwachting van een
deskundigenbericht omtrent de hoogte van de kosten. 7
Voordat de rechter definitief vonnis wijst moet hij, ingevolge
lid 2 van art. 7:297 BW, zijn voornemen tot toekenning van
een tegemoetkoming kenbaar maken aan partijen. De rechter
stelt daarbij een termijn waarbinnen de verhuurder zijn vordering
tot beëindiging in kan trekken. De ratio hiervan is dat
de tegemoetkoming wellicht zodanig hoog is, dat de verhuurder
van zijn voornemen om de huurovereenkomst te beëindigen
wil afzien.
De combinatie van bovenbeschreven regels kan leiden tot
een onwenselijke situatie in het geval dat een beslissing tot
beëindiging van de huurovereenkomst uitvoerbaar bij voorraad
wordt verklaard. Immers, een rechter kan, uitvoerbaar
bij voorraad, beslissen dat de huur wordt beëindigd, maar
zijn beslissing omtrent de vast te stellen tegemoetkoming
aanhouden. Huurder wordt alsdan gedwongen tot ontruiming.
Nadat de rechter een tegemoetkoming heeft bepaald
5.
6.
7.
Vergelijk HR 19 oktober 2001, NJ 2002, 144.
Vergelijk o.a. Rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie Delft 31
juli 2008, rolnummer 704549 (Stadscentrum Zoetermeer/Anmaro).
HR 14 december 2007, NJ 2008, 11 (Van der Veer/Beter Wonen).
Nr. 4 - juli-augustus 2009

dient de rechter de verhuurder in de gelegenheid te stellen
haar beëindigingsvordering in te trekken (ingevolge art. 7:297
lid 2 BW). Indien verhuurder van deze bevoegdheid gebruik
maakt, is de tot ontruiming gedwongen huurder alsnog gebonden
aan de huurovereenkomst! Deze ongewenste situatie
vormt een reden te meer, waarom de rechter terughoudendheid
dient te betrachten bij de uitvoerbaar bij voorraad verklaring
van een beëindigingsbeslissing. 8 Het vorenstaande zal
zich overigens vaker voordoen in situaties waarbij vooruitlopend
op beëindiging van de huurovereenkomst, in kort geding
ontruiming van het gehuurde wordt gevorderd. Een ontruimingsbeslissing
in kort geding kan immers eenvoudig(er)
uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
2. Verhuis- en inrichtingskosten
Art. 7:297 BW ziet op een tegemoetkoming van slechts de
‘verhuis- en inrichtingskosten’. De Hoge Raad heeft recentelijk
nog eens bevestigd dat bij een rechtsgeldige beëindiging
van de huurovereenkomst, geen plaats is voor een tegemoetkoming
in andere kosten en/of vergoeding van schade. 9
Daarmee is het belang gegeven bij beantwoording van de
vraag welke kosten als verhuis- en inrichtingskosten kunnen
worden aangemerkt en hoe deze kosten dienen te worden
begroot. 10
Rechtspraak laat zien dat onder ‘verhuiskosten’ niet alleen
worden verstaan de directe verhuiskosten, zoals bijvoorbeeld
de kosten voor huur van een verhuiswagen, maar ook bijvoorbeeld
de kosten van verhuisberichten en de in het kader van
de verhuizing gemaakte advertentiekosten. 11 De directe verhuiskosten
kunnen vrij eenvoudig worden begroot aan de
hand van een offerte van een verhuisbedrijf. Voor de begroting
van de kosten voor verhuisberichten en advertentiekosten
kan onder meer worden gelet op de omvang van het klantenbestand
en de afstand naar de nieuwe locatie. 12
De begroting van de inrichtingskosten is lastiger. Volgens De
Witte 13 moeten de kosten van de nieuwe inrichting worden
vergoed (en niet de restantwaarde van de oude/huidige inrichting)
omdat een huurder met deze kosten wordt geconfronteerd.
Daarbij dient wel rekening te worden gehouden met
de waarde van de bestaande inventaris. De oude inrichting
is immers niet geheel onbruikbaar geworden door de verhuizing.
Denkbaar is dat de restantwaarde in mindering wordt
gebracht op de kosten voor een nieuwe inrichting. 14 Daarnaast
zal dan nog een bedrag in mindering moeten worden gebracht
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
De rechter dient reeds terughoudendheid te betrachten met het uitvoerbaar
bij voorraad verklaren van een beëindigingsbeslissing. Vergelijk
Kamerstukken II 2000/01, 26 932, nr. 5, p. 8.
HR 4 mei 2007, NJ 2007, 273.
Onder verhuis- en inrichtingskosten valt niet de overige schade die een
huurder lijdt ten gevolge van de beëindiging, zoals bijvoorbeeld goodwillverlies
en de kosten gemoeid met het afvloeien van personeel.
Vergelijk HR 20 oktober 2000, NJ 2000, 692 (Coppens/Coppens).
Vergelijk. D.H. de Witte, ‘Schadebegroting: geen ‘natte vinger werk’(1),
TvHB 2004, 1, p. 18. De Witte geeft ook voor het overige mogelijke
wijzen van begroting weer.
Vergelijk D.H. de Witte, ‘Schadebegroting: geen ‘natte vinger werk’(1),
TvHB 2004, 1, p. 18 onder 3.5.
Daarbij wordt opgemerkt dat dubbele kosten worden vergoed op het
moment dat naast de kosten voor een volledig nieuwe inrichting ook
de verhuiskosten worden vergoed. De oude inrichting wordt in dat geval
immers niet verhuisd zodat er geen verhuiskosten zijn.
Nr. 4 - juli-augustus 2009
De verhuis- en inrichtingskosten van artikel 7:297 BW
wegens ‘nieuw voor oud’. 15 De nieuwe inventaris wordt geacht
in betere staat te verkeren dan de oude inventaris waardoor
de huurder voordeel geniet.
Evenals de verhuiskosten kunnen de inrichtingskosten worden
begroot aan de hand van concrete offertes. Het is wederom
aan huurder om deze offertes te presenteren. De praktijk laat
zien dat bij gebreke van offertes aan de zijde van huurder,
sommige verhuurders een beroep doen op de cijfers van Reed
Business Information. Deze uitgeverij publiceert met enige
regelmaat een kosteninschatting van de inrichting van winkels,
per branche en per grootte van de winkel. 16 Tot op heden is
ons geen rechtspraak bekend waarbij een rechter naar aanleiding
van de cijfers van Reed Business Information een tegemoetkoming
heeft vastgesteld. Veelal kiest de rechter voor
de mogelijkheid een deskundige te benoemen.
De ‘inrichtingskosten’ bestaan uit de kosten die gemoeid gaan
met het inrichten van de nieuwe bedrijfsruimte, zoals de
kosten van vloerbedekking en behang maar bijvoorbeeld ook
die van displays, vitrines, toonbanken en kassa’s.
Niet duidelijk is of de kosten gemoeid met bouwkundige
aanpassingen ook tot deze inrichtingskosten behoren. Tot
op heden hebben rechters zich hierover niet expliciet uitgelaten.
Veelal worden er door de huurder naast inrichtingskosten
wel bouwkundige kosten opgeworpen. De rechter stelt vervolgens
een tegemoetkoming vast, maar specificeert niet welke
kostenposten hij daarbij als uitgangspunt heeft genomen. Het
bedrag dat de rechter uiteindelijk toekent komt veelal uit de
lucht vallen (zie voor voorbeelden hierna onder 4). Hierdoor
kan enerzijds bepleit worden dat bouwkundige voorzieningen
wél tot inrichtingskosten behoren, omdat de rechter bij de
toekenning niet overweegt dat de opgevoerde kosten voor
bouwkundige voorzieningen niet onder ‘inrichtingskosten’
vallen. Anderzijds is ook bepleitbaar dat deze kosten niet tot
de verhuis- en inrichtingskosten behoren, uitgaande van de
letterlijke tekst van art. 7:297 BW (slechts ‘verhuis- en inrichtingskosten’
worden vergoed: kosten ten behoeve van bouwkundige
voorzieningen dus niet).
3. Tegemoetkoming
Blijkens art. 7:296 lid 1 BW heeft huurder recht op – slechts
– een tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten. 17
De verhuurder is dus niet gehouden de volledige kosten te
vergoeden. 18 De toewijsbaarheid zal moeten worden beoordeeld
aan de hand van de omstandigheden van het geval. 19
Er is geen harde richtlijn voor het al dan niet toekennen van
een tegemoetkoming of het percentage dat bij toekenning als
tegemoetkoming kan worden toegewezen. Ook in de rechtspraak
kan geen vaste lijn worden ontdekt. De toegewezen
bedragen lopen sterk uiteen, terwijl het toegekende bedrag
15. Vergelijk Rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Nijmegen 29 februari
2008.
16. In de berekeningen van Reed Business is onderscheid gemaakt tussen
een ‘normale’, ‘luxe’ of ‘zeer luxe’ uitvoering van de winkelinrichting.
Deze verschillen in uitvoering zijn terug te voeren tot extra voorzieningen
boven op het standaardpakket van de normale uitvoering.
17. Vergelijk Hof Amsterdam 19 januari 2006 en 23 november 2006, WR
2007, 68.
18. Vergelijk Van Dale, tegemoetkoming: ‘gedeeltelijke vergoeding of
schadeloosstelling’.
19. MvT, Kamerstukken II 1999/2000, 26932, nr. 3 p. 7.
Tijdschrift voor HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE
139

De verhuis- en inrichtingskosten van artikel 7:297 BW
vaak niet of nauwelijks wordt gemotiveerd (zie hierna ook
onder 4). Vergelijk het arrest van Hof Arnhem, waarin het
vonnis van de kantonrechter die 50% van de begrote kosten
toewijst, wordt vernietigd. 20 Het hof is van oordeel dat de
kantonrechter de tegemoetkoming ‘verder heeft gematigd dan
in dit geval gerechtvaardigd is’. In het licht van de opzeggingsgrond,
te weten sloop met vervangende nieuwbouw, oordeelt
het hof een vergoeding van 80% redelijk. Het hof laat echter
na te motiveren waar dit percentage op gebaseerd is. 21 In het
merendeel van de relevante jurisprudentie wordt zelfs niet
eens een percentage benoemd, maar wordt een tegemoetkoming
‘naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid’ 22 , of
‘ex aequo et bono’ 23 vastgesteld.
De rechter dient bij zijn beslissing in ieder geval rekening te
houden met een aantal matigende factoren zoals de staat van
de ‘oude’ inrichting, de vraag of huurder de inrichting zelf
heeft bekostigd en de reeds gedane afschrijvingen. 24 Indien
verhuurder zich reeds vrijwillig heeft verplicht tot betaling
van een tegemoetkoming dient de rechter dit in zijn beslissing
mee te nemen. 25
De rechter kan bij de vaststelling van de hoogte van de tegemoetkoming
voorts rekening houden met de grond waarop
de huurovereenkomst is beëindigd. Is opgezegd vanwege een
onbehoorlijke bedrijfsvoering door huurder dan is een tegemoetkoming
niet uitgesloten, maar ligt dit wel minder voor
de hand. 26 Ook bij een beëindiging vanwege het weigeren
van een redelijk voorstel is de beëindiging aan huurder zelf
te wijten en kan de rechter daarom kiezen voor een lage tegemoetkoming.
Bij een opzegging op grond van dringend eigen
gebruik ligt de grond voor beëindiging geheel buiten de invloedsfeer
van huurder en is een hogere tegemoetkoming op
zijn plaats. 27
Vraag is wat wordt verstaan onder een ‘hoge’ of een ‘lage’ tegemoetkoming.
De Witte geeft in zijn artikel over schadebegroting
een aantal vuistregels. 28 Voor het geval dat de opzeggingsgrond
is gelegen in dringend eigen gebruik of realisering
van het bestemmingsplan, dus een niet aan huurder te verwijten
opzeggingsgrond, stelt De Witte dat, als de overige gezichtspunten
dat toelaten, de tegemoetkoming op ten minste
50% van de begrote kosten moet worden vastgesteld. 29
Een andere omstandigheid die mee zou kunnen spelen is de
duur van de overeenkomst. Huur is een eindig recht. Een
huurder mag dan ook niet verwachten dat hij tot in de lengte
van dagen van het gehuurde gebruik kan blijven maken. In-
20. Vergelijk Hof Arnhem 24 februari 2009, LJN BH7552.
21. Het percentage is mijns inziens in ieder geval erg hoog. Ook omdat
gesproken wordt van een ‘matiging’, komt het mij voor dat het hof –
onterecht – volledige schadeloosstelling als uitgangspunt lijkt te nemen.
22. Ktg. Alkmaar 16 augustus 1995, WR 1995, 102.
23. Ktg. Groningen 21 maart 1996, WR 1996, 77.
24. MvT, Kamerstukken II 1980/81, 16 655, nr. 3, p. 10; MvA Kamerstukken
II 1980/81, 16 655, nr. 6, p. 2 en HR 4 november 1983, NJ 1984,
271.
25. MvT, Kamerstukken I 1978/79, 14249, nr. 113a, p.7.
26. Vergelijk MvT, Kamerstukken II 1999/2000, 26 932, nr. 3, p. 7.
27. Vergelijk Hof Arnhem 24 februari 2009, LJN BH7552.
28. Vergelijk D.H. de Witte, ‘Schadebegroting: geen ‘natte vinger werk’(1),
TvHB 2004, 1, p. 20.
29. Vergelijk D.H. de Witte, ‘Schadebegroting: geen ‘natte vinger werk’(1),
TvHB 2004, 1, p. 20.
140
Tijdschrift voor HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE
dien een huurovereenkomst reeds geruime tijd heeft gelopen,
is een lagere tegemoetkoming dan ook redelijk. Als vuistregel
bij de duur van de overeenkomst stelt De Witte dat bij beëindiging
na 10 jaar maximaal 50% van de begrote kosten wordt
vergoed en na 20 jaar maximaal 25%. Een en ander behoudens
bijzondere omstandigheden. 30
4. Voorbeelden van tegemoetkomingen in de
rechtspraak
Uit jurisprudentie onderzoek blijkt dat de vastgestelde tegemoetkomingen
variëren tussen de € 1.135,- 31 en €
125.000,-. 32 In de rechtspraak wordt het vastgestelde bedrag
doorgaans niet (uitvoerig) onderbouwd en gemotiveerd, zodat
ook hier geen maatstaven aan kunnen worden ontleend. Wat
wel opvalt, is dat de vastgestelde bedragen in de loop der jaren
hoger zijn geworden. Waar 15 jaar geleden het vastgestelde
bedrag doorgaans niet meer dan € 5.000,- bedroeg 33 , is de
laatste jaren een tegemoetkoming van enkele tienduizenden
euro’s geen uitzondering. 34
Om enig inzicht te geven in de wijze waarop een tegemoetkoming
wordt vastgesteld, volgt hier een korte bespreking van
een drietal uitspraken waarin de huurder aanspraak maakt
op een tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten.
De Kantonrechter Alkmaar oordeelt in 1995 dat de vordering
tot beëindiging van een huurovereenkomst wordt toegewezen
op grond van de algemene belangenafweging. 35 Het gehuurde,
een hal in een loods, wordt door huurder gebruikt voor de
opslag en in- en verkoop van tweedehands goederen. Huurder,
die op dat moment 10 jaar van het gehuurde gebruik maakt,
vordert vergoeding van de schade, bestaande uit de kosten
van vertrek uit het gehuurde (€ 35.615,40) en de kosten van
betrekking van een nieuw pand (€ 19.503,40). Het in totaal
gevorderde bedrag komt neer op een veelvoud van de jaarhuur,
welke slechts € 2.722,68 bedraagt. De kantonrechter
overweegt dat aan huurder een tegemoetkoming in de verhuisen
inrichtingskosten behoort te worden toegekend maar dat
daaronder niet wordt begrepen een vergoeding voor goodwill
en verlies van zaken, noch een compensatie voor een hogere
30. Vergelijk D.H. de Witte, ‘Schadebegroting: geen ‘natte vinger werk’(1),
TvHB 2004, 1, p. 20.
31. Ktg. Zaandam 23 februari 1995, WR 1995, 55. Een bedrag van €
1.134,45 werd toegekend als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten.
32. Hof Den Bosch 2 november 2005, LJN BH 9834. Dit bedrag is in
eerste aanleg vastgesteld. Volgens het deskundigenbericht kwamen de
totale kosten neer op € 219.000,-. De kantonrechter heeft dus een tegemoetkoming
van 57% van de totale kosten vastgesteld. In hoger beroep
tracht huurder dit bedrag nog te verhogen. Het eindarrest is, naar mijn
weten, niet gepubliceerd.
33. Vergelijk Ktg. Apeldoorn 25 november 1992 PRG 1993, 3783 (€
4.537,80); Ktg. Zaandam 23 februari 1995, WR 1995, 55 (€1.134,45);
Ktg Alkmaar 16 augustus 1995, WR 1995, 102 (€ 4.537,80); Ktg.
Arnhem 4 december 1995, WR 1996, 58 (€ 4.537,80); Ktg. Groningen
21 maart 1996, WR 1996, 77 (€ 2.268,90).
34. Vergelijk Ktg. Zutphen 14 februari 2006, WR 2006, 112 (€ 27,500,-);
Hof Arnhem 6 juni 2006, LJN AY5217 (€ 60.000,-); Rb. Arnhem 29
februari 2008, WR 2009, 24 (€ 105.000,- en € 40.000 voor de onderhuurder);
Hof Arnhem 24 februari 2009, LJN BH7552 (€ 34.000);
Hof Den Haag 7 april 2009, LJN BI1735 (€ 15.000,- en € 10.000,voor
de onderhuurder).
35. Ktg. Alkmaar 16 augustus 1995, WR 1995, 102.
Nr. 4 - juli-augustus 2009

huurprijs of waarborgsom. De tegemoetkoming wordt, ‘naar
maatstaven van redelijkheid en billijkheid’, vastgesteld op €
4.537,80. Dit is ongeveer 20% van het in totaal gevorderde
bedrag. 36
Vergelijkbare bedragen worden gevorderd door de huurder
die zich in 2005 geconfronteerd ziet met beëindiging van de
huur op grond van dringend eigen gebruik. 37 Huurder exploiteert
in het gehuurde op dat moment ruim 15 jaar een kledingwinkel.
De kantonrechter heeft een bedrag van € 20.000,toegewezen
als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten.
In hoger beroep voert huurder, onder andere, aan dat
dit bedrag te laag is. Zij schat alleen de verhuiskosten al op
€ 17.000,-. De te verwachten inrichtingskosten begroot zij,
aan de hand van een door haar overlegde offerte, op €
43.915,97 excl. BTW. De begrote kosten worden door de
verhuurder uitdrukkelijk betwist. Verhuurder bepleit dat de
winkelvoorraad en inventaris in één keer met één verhuisauto
kunnen worden verhuisd. Daarbij voert verhuurder aan dat
het interieur en de inventaris eenvoudig van aard zijn, al jaren
niet meer vernieuwd zijn en daarom volledig zijn afgeschreven.
Het hof overweegt dat het op de weg van huurder had
gelegen de begrote kosten naar aanleiding van de betwistingen
bij pleidooi nader te onderbouwen. Nu zij dit niet heeft gedaan,
en gelet op het feit dat art. 7:297 BW niet tot een volledige
kostenvergoeding dwingt, komt een tegemoetkoming
van in totaal € 20.000,- het hof billijk voor. Dit bedrag komt
neer op ongeveer 30% van de door huurder begrote kosten. 38
Een veel hoger bedrag wordt gevorderd door de huurder, die
een supermarkt exploiteert en van wie de huurovereenkomst
na een duur van 25 jaar werd beëindigd. De supermarktexploitant
begroot haar verhuis- en inrichtingskosten in totaal
op € 707.092,10. De berekening van verhuurder sluit op een
bedrag van in totaal € 13.750,-. De kantonrechter oordeelt
dat, ‘aan de hand van een en ander’, een bedrag van €
105.000,- als redelijk kan worden beschouwd. 39 Dit bedrag
komt neer op ongeveer 15% van de door huurder begrote
kosten. De kantonrechter heeft rekening gehouden met de
restantwaarde van de bestaande inventaris, het voordeel dat
de exploitant geniet wegens nieuw voor oud en met de duur
van de overeenkomst. De kantonrechter merkt daarbij op dat
de wettelijke regeling geen verplichting van de verhuurder
inhoudt tot volledige vergoeding van de kosten.
5. Gevolg invoering van de artikelen 7:296 lid
1 onder b gecombineerd met 7:297 BW
Bij de invoering van het nieuwe huurrecht in 2003 is het de
verhuurder mogelijk gemaakt een huurovereenkomst op te
zeggen voor de renovatie van bedrijfsruimte die zonder beëindiging
van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Voorheen
36. Daarbij merken wij op dat uit het vonnis niet duidelijk blijkt welk deel
van het gevorderde bedrag daadwerkelijk zag op verhuis- en inrichtingskosten,
zodat dit percentage niet geheel nauwkeurig is.
37. Hof Amsterdam 19 januari en 23 november 2006, WR 2007, 68.
38. Opnieuw geldt dat niet duidelijk is welk deel van het gevorderde bedrag
daadwerkelijk als verhuis- en inrichtingskosten kan worden aangemerkt,
zodat het percentage niet geheel nauwkeurig is. Daarbij is niet duidelijk
in hoeverre het Hof is uitgegaan van een lager bedrag vanwege de betwistingen
door verhuurder.
39. Rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Nijmegen 29 februari 2008,
WR 2009, 24.
Nr. 4 - juli-augustus 2009
viel een dergelijke renovatie niet onder de opzeggingsgrond
‘dringend eigen gebruik’. 40 Indien de verhuurder vóór 2003
over wenste te gaan tot een herontwikkeling waarbij de
huurder het gehuurde zou moeten verlaten, werd de verhuurder
geconfronteerd met buitensporige afkoopsommen. Hier
heeft de wetgever een einde aan willen maken. De stand van
het onroerend goed moest worden verbeterd zodat meer
herontwikkelingsprojecten van de grond moesten komen.
Bij deze wetswijziging heeft de verhuurder art. 7:297 BW
niet aangepast. Dit betekent dat ook bij een opzegging in
verband met een renovatie een huurder slechts recht heeft op
een tegemoetkoming in zijn verhuis- en inrichtingskosten.
Een huurder wordt bij een beëindiging echter geconfronteerd
met veel meer nadelige gevolgen. Naast de directe kosten die
gemoeid zijn met het eindigen van de huur, zoals de verhuisen
inrichtingskosten, lijdt hij doorgaans ook andere schade
zoals bijvoorbeeld verlies aan goodwill en kosten voor de afvloeiing
van personeel.
Huurders hebben bepleit dat een verhuurder in ieder geval
een deel van deze schade dient te vergoeden nu de huurovereenkomst
op zijn initiatief en tegen de wil van huurder in
wordt beëindigd. De huurders hebben ten aanzien van dit
standpunt bakzeil gehaald. Immers, de Hoge Raad heeft in
2007 met deze stelling korte metten gemaakt. 41
De afgelopen maanden hebben een aantal huurders van bijvoorbeeld
de herontwikkelingsprojecten in Hoog Catharijne,
Stadscentrum Zoetermeer en Presikhaaf in de media en bij
minister Van der Laan bepleit dat de opzeggingsgrond ‘dringend
eigen gebruik’ weer moet worden ingeperkt zodat zij
bij een herontwikkeling niet met lege handen staan. 42 Deze
huurders zijn van mening dat de wetswijziging in 2003 een
structurele fout is geweest. Zij menen dat de winkeliers weer
beter moeten worden beschermd: ‘Zomaar lopende huurcontracten
wegens renovatie opzeggen? Dat moet verboden worden.’,
aldus de Detailhandel Nederland die voor de belangen van
de winkeliers opkomt. 43
In het verleden heeft de wetgever overigens ook al eens over
deze materie nagedacht. In Wetsvoorstel 24150 werd het de
verhuurder van 290-bedrijfsruimte mogelijk gemaakt de
huurovereenkomst op te zeggen zonder dat hij hiervoor een
grond nodig zou hebben. De huurder zou alsdan wél recht
hebben op een vergoeding van zijn schade. 44 Deze schadevergoeding
werd wettelijk gemaximeerd op een bedrag gelijk
aan tweemaal de laatst betaalde jaarhuur. Dit wetsvoorstel
vond geen steun bij een Kamermeerderheid en is ingetrokken.
45 De bestaande situatie, waarbij een huurder uitsluitend
40.
41.
42.
43.
44.
45.
De verhuis- en inrichtingskosten van artikel 7:297 BW
Voor de wetswijziging was een beëindiging van de huurovereenkomst
in het kader van een herontwikkeling hooguit mogelijk op grond van
de algemene belangenafweging.
HR 4 mei 2007, NJ 2007, 273.
Zie ‘Ik word gewoon op straat gegooid’ door M. van der Werf in het Algemeen
Dagblad van 23 juli 2009.
Zie noot 42.
MvT Kamerstukken II 1994/95, 24150, nr. 3, p. 29.
Het wetsvoorstel hield overigens veel wijzigingen in van het destijds
geldende recht op gebied van meer onderwerpen dan alleen de verhuisen
inrichtingskosten, zodat het verwerpen van het voorstel niet alleen
kan worden toegeschreven aan de voorgestelde wijziging omtrent de
verhuis- en inrichtingskosten.
Tijdschrift voor HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE
141

De verhuis- en inrichtingskosten van artikel 7:297 BW
aanspraak kan maken op een tegemoetkoming in de verhuisen
inrichtingskosten, is uitdrukkelijk gehandhaafd.
Het lijkt er dan ook op dat de wetgever uitdrukkelijk voor
de huidige stand van zaken heeft gekozen. Of desalniettemin
aan de klachten van huurder gehoor zal worden gegeven zal
de toekomst uitwijzen.
6. Conclusie
Nu de wetgever in 2003 het mogelijk heeft geacht een huurovereenkomst
te beëindigen indien er sprake is van een renovatie
en art. 7:297 BW is gehandhaafd (wederom is gekozen
voor een tegemoetkoming en niet een volledige schadeloosstelling)
lijkt het vooralsnog tegen de bedoeling van de wetgever
in te gaan wanneer de tegemoetkoming op een dermate
hoog percentage van de daadwerkelijke kosten wordt vastgesteld,
dat in feite alsnog sprake is van een volledige vergoeding.
Opvallend is dat de bedragen die rechters aan verhuis- en
inrichtingskosten vaststellen in het kader van een herontwikkeling
de laatste jaren juist stijgen. Wellicht dat deze ontwikkeling
is ingegeven door de verruiming van de opzeggingsgrond
‘dringend eigen gebruik’ in 2003. De rechter lijkt de
huurder met de hogere bedragen ‘tegemoet’ te willen ‘komen’.
Daarbij merken wij op dat wij, bij gebrek aan motivering
door de rechter, naar zijn bedoeling slechts kunnen gissen.
Geconcludeerd kan in ieder geval worden dat noch de wettekst,
noch de jurisprudentie op dit moment duidelijke
maatstaven biedt aan de hand waarvan de omvang van de
tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten dient te
worden vastgesteld. Wij hebben wel aanknopingspunten gevonden
aan de hand waarvan een tegemoetkoming kan worden
bepaald. Het wachten is nu nog op een duidelijk, gemotiveerd
vonnis waaruit rechtsregels kunnen worden gedestilleerd.
142
Tijdschrift voor HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE
Nr. 4 - juli-augustus 2009