Tot op de dag van vandaag heb ik - Rooilijn

More documents

Recommendations

Info

Rooilijn dit rapport vermelde executiewaarde. De executiewaarde ligt in ‘mindere’ wijken net als de verkoopprijs, gemiddeld lager dan in ‘betere’ wijken. De courantheid van de wijk is dus al verdisconteerd in de executiewaarde van een woning. Het is daarom opmerkelijk dat wordt gesteld dat een woning in een “niet-courante wijk” ligt als het taxatierapport in orde is. In veel gevallen geven de hypotheekverstrekkers echter niet zwart-op-wit aan dat het om een “niet-courante wijk” gaat, maar zetten ze in de brief iets over problemen met het onderpand of de aanvrager (terwijl deze aan de normen voldoen) en wordt er desgevraagd telefonisch verklaard dat het om de wijk gaat. Het probleem wordt aanmerkelijk groter als het gedrag van de ene bank wordt gekopieerd door de andere. Het is opvallend dat zelfs hypotheken die met NHG kunnen worden gefinancierd soms niet worden afgesloten. De NHG is in het leven geroepen om het risico dat hypotheekverstrekkers lopen bij relatief ‘kleine hypotheeksommen’ weg te nemen. Het WEW neemt immers het afbetalingsrisico over van de verstrekkers doordat het WEW eventueel niet-afbetaalde hypotheekleningen die met NHG zijn verstrekt aan de verstrekkers vergoed. Er zijn tenminste twee redenen te bedenken waarom hypotheekverstrekkers bepaalde hypotheekaanvragen met NHG toch afwijzen. Ten eerste kan er, net als bij drempelwaarden, sprake zijn van variabele opbrengsten die niet tegen de vaste kosten opwegen. Hierdoor worden zelfs hypotheken met NHG als onaantrekkelijk beschouwd. Ten tweede kan er, zowel met behulp van drempelwaarden als met behulp van postcodebeleid, getracht worden hypotheekaanvragen met een (vermeend) potentieel hoog afbetalingsrisico uit te sluiten. Hiermee worden eventuele kosten die met niet-afbetaling en gedwongen verkoop gepaard gaan voorkomen. Er is dan sprake van een transactiekostenprobleem. Het WEW staat weliswaar garant voor de afbetaling van de lening, maar niet voor de personele kosten die gepaard gaan Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 Hypotheeklening moeilijker in gekleurde wijk P. 26 met de extra tijdsinvestering die een nietafbetaalde lening en het regelen van een gedwongen verkoop met zich meebrengen. Belangrijk is dat de hypotheekverstrekkers volgens de respondenten geen aanvragen ‘standaard’ afwijzen in bepaalde wijken: als twee hypotheekaanvragen in dezelfde wijk beide voldoen aan zowel de NHGnormen als de acceptatiecriteria van de verstrekker, kan het zijn dat de eerste aanvraag wél wordt gehonoreerd, maar de tweede niet! De verstrekkers willen volgens de respondenten echter niet aangeven op welke aanvragen ze een afwijzing kunnen verwachten en op welke aanvragen een acceptatie. Dit kan zeer frustrerend werken voor hypotheekbemiddelaars, makelaars en ook voor particulieren die zelf hun hypotheek willen regelen, omdat er in de ontbindende voorwaarden van een voorlopig koopcontract vaak staat dat de financiering in een aantal weken geregeld moet zijn. Doordat mensen met afwijzingen te maken krijgen kan het voorkomen dat ze door de tijdsdruk de financiering niet meer rond krijgen. Hypotheekbemiddelaars geven aan dat ze een aanvraag die aan de NHG-normen voldoet uiteindelijk bijna altijd wel bij een andere hypotheekverstrekker kunnen onderbrengen mits daar tijd voor is of het tijdelijke koopcontract verlengd kan worden. Dit is voor particulieren minder eenvoudig omdat zij weinig ervaring hebben met de acceptatiepraktijken van de verschillende hypotheekverstrekkers en ontmoedigd kunnen worden een aanvraag in te dienen bij een andere hypotheekverstrekker omdat ze denken toch niet aan de acceptatiecriteria te voldoen. Bovendien constateren veel respondenten dat het bij hypotheekaanvragen uit bepaalde wijken langer duurt voordat de hypotheekverstrekker laat weten wel of niet tot financiering te willen overgaan. Sommige respondenten spreken van het ‘onder op de stapel leggen’ van hypotheekaanvragen uit bepaalde buurten.
Rooilijn Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 Hypotheeklening moeilijker in gekleurde wijk P. 27 Gekleurde wijken Welke wijken zien de hypotheekverstrekkers nu eigenlijk als de ‘mindere’ wijken? In Den Haag gaat het om de wijken Schilderswijk, Transvaal en Laakkwartier. Verder wordt soms ook het deel van de Stationsbuurt nabij de Schilderswijk en station Hollands Spoor genoemd. Ten opzichte van eerdere berichten over redlining in Den Haag (Mulder & Yagmur, 2003) valt op dat tegenwoordig ook de wijken Rustenburg-Oostbroek en Zuiderpark geregeld worden genoemd (figuur 1). In Rotterdam gaat het om grote delen van Rotterdam-West en Rotterdam-Zuid en in mindere mate Rotterdam-Noord (figuur 2). De wijken die vaak worden genoemd, zijn grotendeels dezelfde als enkele jaren geleden (Aalbers, 2003): Spangen, Tussendijken, Bospolder, Delfshaven, Nieuwe Westen en Middelland in West en Feijenoord, Afrikaanderwijk, Bloemhof, Hillesluis en Tarwewijk in Zuid. De wijken Strevelswijk, Oud Charlois, Carnisse, Pendrecht en Beverwaard in Zuid en Schiemond, Oude Westen en Oud Mathenesse Noord worden ook geregeld genoemd. De in Rotterdam-Zuid gelegen naoorlogse wijken Pendrecht en Beverwaard zijn nieuwkomers in deze lijst. In beide steden gaat het om ‘gekleurde’ wijken: de wijken met de hoogste percentages etnische minderheden (vergelijk figuur 1 en 2 met figuur 3 en 4). Hiermee is niet gezegd dat het aandeel etnische minderheden de reden is voor een hypotheekverstrekker om geen of minder snel hypotheken te verstrekken. Het is echter wel zo dat etnische minderheden zwaarder worden getroffen door het verscherpte acceptatiebeleid omdat zij verhoudingsgewijs vaker in deze wijken wonen. Toch is er slechts in een aantal uitzonderingsgevallen sprake van afwijzing van hypotheekaanvragen met NHG. Zoals de meeste respondenten aangeven, kan een aanvraag die aan de NHG-normen voldoet bijna altijd wel ergens worden ondergebracht. De impact van hypotheekuitsluiting blijft beperkt, maar is wel voelbaar voor hen die er het slachtoffer van zijn. Het frustreert de verkoop van woningen, waarmee niet alleen de koper, maar ook de verkoper wordt getroffen. Bovendien is indirect onderscheid niet alleen de neerslag van stereotypen en vooroordelen over bepaalde wijken en bepaalde groepen in de samenleving, maar heeft het ook een weerslag doordat zowel de emancipatie van minderheidsgroeperingen als het stedelijke vernieuwings- en ‘mengingsbeleid’ wordt gefrustreerd. Tot slot belemmert onderscheid op de hypotheekmarkt het overheidsbeleid dat eigenwoningbezit – en eigenwoningbezit onder lage inkomensgroepen in het bijzonder – wil bevorderen. De privatisering van de woningmarkt staat hoog op de politieke agenda en leidt tot de verzelfstandiging van woningcorporaties en een toename van het aantal koopwoningen. Hierdoor worden meer mensen afhankelijk van het acceptatiebeleid van hypotheekverstrekkers en neemt het belang van uitsluiting op de hypotheekmarkt toe. Manuel Aalbers (m.b.aalbers@gmail.com) is 20 december 2006 aan de Universiteit van Amsterdam gepromoveerd en is als postdoc verbonden aan de Department of Urban Planning van Columbia University in New York. Hij is tevens redacteur van Rooilijn. Literatuur Aalbers, M. (2003) Redlining in Nederland. Oorzaken en gevolgen van uitsluiting op de hypotheekmarkt, Aksant/ Spinhuis, Amsterdam Aalbers, M.B. (2006a) Who’s afraid of red, yellow and green?: Geographies of redlining and exclusion in the Netherlands and Italy, proefschrift Universiteit van Amsterdam, Amsterdam Aalbers, M.B. (2006b) Direct en indirect onderscheid op de hypotheekmarkt in Arnhem, Den Haag en Rotterdam. Onderzoek in opdracht van de Commissie Gelijke Behandeling naar discriminatie bij risicoselectie door hypotheeknemers, Amsterdam Institute for Metropolitan and International Development Studies (AMIDSt), Universiteit van Amsterdam, Amsterdam Mulder, A. & M. Yagmur (2003) ‘Redlining’ in Den Haag’, Haagsche Courant, 17 juli WEW (2006) Nationale Hypotheek Garantie voorwaarden & normen 2006, Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, Zoetermeer
Page 1 and 2: Rooilijn Rooilijn Tijdschrift voor
Page 3 and 4: Rooilijn Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 Reda
Page 5 and 6: Rooilijn Stelling Jg. 40 / Nr. 1 /
Page 7 and 8: Rooilijn Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 Acht
Page 9 and 10: Rooilijn Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 Van
Page 11 and 12: Rooilijn Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 mark
Page 13 and 14: Rooilijn Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 Van
Page 15 and 16: Rooilijn Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 Amst
Page 23 and 24: Rooilijn Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 Hypo
Page 25: Rooilijn Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 Hypo
Page 29 and 30: Rooilijn Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 Hypo
Page 31 and 32: Rooilijn Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 Naoo
Page 35 and 36: Rooilijn Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 InBe
Page 49 and 50: Rooilijn Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 De i
Page 55 and 56: Rooilijn Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 Vine
Page 61 and 62: Rooilijn Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 Woon
Page 63 and 64: Rooilijn Tussenvormen van huur en k
Page 65 and 66: Rooilijn Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 Woon
Page 67 and 68: Rooilijn Interview Jg. 40 / Nr. 1 /
Page 69 and 70: Rooilijn Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 kunn
Page 71 and 72: Rooilijn Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 Sign
Page 73 and 74: Rooilijn Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 Sign
Page 75 and 76: Rooilijn Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 Adve

Tot op de dag van vandaag heb ik - Rooilijn

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?