Tot op de dag van vandaag heb ik - Rooilijn

More documents

Recommendations

Info

Rooilijn gepaard gaan met het verlenen van een hypotheeklening. Het is de laatste tien jaar in de hypotheekmarkt steeds gebruikelijker geworden dat hypotheekverstrekkers de verschillende beoordelingsfactoren in één systeem ‘wegen’ waarbij elke hypotheekaanvraag een score meekrijgt. Een score van minimaal 140 staat dan bijvoorbeeld voor “hypotheekaanvraag honoreren”, een score van minder dan 120 voor “hypotheekaanvraag afwijzen” en een score tussen 120 en 140 voor “individuele beoordeling”. De scores die tussen “honoreren” en “afwijzen” vallen, worden in de hypotheekwereld vaak “het grijze gebied” genoemd. Een hypotheekverstrekker beperkt het risico dat hij loopt niet alleen door te kijken naar inkomen, onderpand, betalingsgedrag en postcode, maar ook door een deel van het afbetalingsrisico over te hevelen naar de Nationale Hypotheek Garantie. Het doel van de NHG is het bevorderen van eigenwoningbezit en kwaliteitsverbetering van woningen. De koper en de hypotheekverstrekker kunnen de NHG aanvragen bij de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW). Dit kan tot een aankoopbedrag van 250.000 euro (in 2006). Als een aanvraag aan de voorwaarden voldoet, staat het WEW borg voor de lener. Als de lener haar/zijn hypotheek niet aflost, kan een hypotheekverstrekker bij het WEW aankloppen. Hoewel de NHG en de WEW door de overheid in het leven zijn geroepen, is het WEW een private instelling. Catch-22 De meeste hypotheekverstrekkers willen in bepaalde wijken in Den Haag en Rotterdam alleen een hypotheek verstrekken als deze met NHG kan worden gefinancierd. Dit betekent dat aanvragen van mensen die niet in aanmerking komen voor de NHG, maar die wel voldoen aan de acceptatiecriteria van de hypotheekverstrekker, worden afgewezen. Bovendien hebben hypotheekaanvragen die in het ‘grijze gebied’ van de credit score vallen, een aanmerkelijk kleinere kans om gehonoreerd te worden als deze uit buurten Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 Hypotheeklening moeilijker in gekleurde wijk P. 24 komen die slechter staan aangeschreven. Volgens de normen van de bank en van de NHG (WEW, 2006) mogen deze klanten afgewezen worden, maar het is opvallend dat de mate van flexibiliteit in het ‘grijze gebied’ sterk verschilt tussen de ‘goede’ en de ‘mindere’ wijken. Doordat sommige hypotheekverstrekkers in bepaalde wijken alleen met NHG een lening willen verstrekken, betekent dit dat woningen die duurder zijn dan 250.000 euro en daarmee niet aan de NHG-normen voldoen, niet gefinancierd kunnen worden. Hiermee creëren deze hypotheekverstrekkers een catch-22 situatie: ze stellen NHG verplicht voor hypotheekaanvragen waarop niet eens NHG aangevraagd kan worden! Omdat de meeste woningen in deze wijken een relatief lage transactieprijs kennen, zijn er maar weinig woningen waarop geen NHG kan worden aangevraagd. In de Haagse Schilderswijk komt het echter af en toe voor. Postcodebeleid of prijsbeleid? De plaatsbepaalde uitsluiting gaat in sommige gevallen echter nog een stap verder: in beide steden zijn er wijken waar sommige hypotheekverstrekkers zelfs op aanvragen met NHG geen hypotheek willen verstrekken. De hypotheekverstrekkers Fortis ASR en de SNS bank worden het meest genoemd door de respondenten. Het is moeilijk te zeggen of het bij deze banken om een prijsbeleid of om een postcodebeleid gaat. Doordat bepaalde prijsklassen sterk zijn geconcentreerd in bepaalde wijken, is er empirisch een sterke overlap. Het lijkt erop dat SNS een prijsbeleid en Fortis zowel een prijsbeleid als een postcodebeleid hanteert. SNS verstrekt geen hypotheken voor woningen onder een bepaalde executiewaarde. Fortis wil onder een bepaalde executiewaarde slechts 90, of bij uitzondering 100, procent van de executiewaarde financieren, terwijl 125 procent het ‘standaard’ maximum is. Dit betekent dat kopers een flinke aanbetaling moeten doen omdat de verkoopprijs inclusief ‘kostenkoper’ gemiddeld rond de 125 procent van de executiewaarde ligt. Het probleem
Rooilijn Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 Hypotheeklening moeilijker in gekleurde wijk P. 25 Onder een bepaalde executiewaarde wordt geen hypotheek verstrekt is echter dat mensen die in de laagste prijsklassen een woning kopen zelden veel eigen vermogen hebben. Ook de Bank of Scotland hanteert een minimale executiewaarde waaronder zij geen hypotheekleningen verstrekt. Deze Britse bank hanteert in de provincies Noord- en Zuid-Holland een hogere minimale executiewaarde dan elders in het land. Het hanteren van een drempelwaarde waaronder een hypotheekverstrekker geen hypotheken wil verstrekken, kan voor verstrekkers niet alleen als alternatief dienen voor wijken waar een verstrekker liever geen hypotheken verstrekt, maar kan ook een direct gevolg zijn van het (vermeend) hoge risico dat gepaard gaat met de lagere prijsklassen, bijvoorbeeld als meer hypotheekleningen onder de drempelwaarde dan boven de drempelwaarde niet op tijd worden afbetaald. Een andere optie is dat de goedkopere segmenten door sommige hypotheekverstrekkers als niet interessant worden gezien omdat de overhead op kleine hypotheekleningen relatief hoog is. Dit komt omdat een verstrekker vaste kosten heeft die gepaard gaan met het verstrekken en volgen van een hypotheeklening, terwijl de opbrengsten die daar tegenover staan voornamelijk variabel zijn. Zelfs niet met NHG Fortis, maar ook de ABN-AMRO, ING, Fortis-dochter Direktbank, SNS-dochter BLG Hypotheken en wellicht ook andere verstrekkers zoals de Postbank, Rabobank en SNS verstrekken soms geen hypotheken op aanvragen die zowel aan de eigen, formele acceptatiecriteria als aan de NHG-normen voldoen. Slechts een enkele keer vermeldt de hypotheekverstrekker op papier dat de wijk of de postcode oorzaak is. Als dit het geval is, staat er vaak dat de aanvraag niet gehonoreerd kan worden omdat de woning in een “niet-courante wijk” staat. Courantheid betekent verkoopbaarheid. De verkoopbaarheid van een woning wordt bepaald door het taxatierapport en in het bijzonder de in
Page 1 and 2: Rooilijn Rooilijn Tijdschrift voor
Page 3 and 4: Rooilijn Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 Reda
Page 5 and 6: Rooilijn Stelling Jg. 40 / Nr. 1 /
Page 7 and 8: Rooilijn Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 Acht
Page 9 and 10: Rooilijn Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 Van
Page 11 and 12: Rooilijn Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 mark
Page 13 and 14: Rooilijn Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 Van
Page 15 and 16: Rooilijn Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 Amst
Page 23: Rooilijn Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 Hypo
Page 27 and 28: Rooilijn Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 Hypo
Page 29 and 30: Rooilijn Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 Hypo
Page 31 and 32: Rooilijn Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 Naoo
Page 35 and 36: Rooilijn Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 InBe
Page 49 and 50: Rooilijn Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 De i
Page 55 and 56: Rooilijn Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 Vine
Page 61 and 62: Rooilijn Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 Woon
Page 63 and 64: Rooilijn Tussenvormen van huur en k
Page 65 and 66: Rooilijn Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 Woon
Page 67 and 68: Rooilijn Interview Jg. 40 / Nr. 1 /
Page 69 and 70: Rooilijn Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 kunn
Page 71 and 72: Rooilijn Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 Sign
Page 73 and 74: Rooilijn Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 Sign
Page 75 and 76:
Rooilijn Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 Adve
show all

Tot op de dag van vandaag heb ik - Rooilijn

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?