Tot op de dag van vandaag heb ik - Rooilijn

Rooilijn
gepaard gaan met het verlenen van een
hypotheeklening. Het is de laatste tien jaar
in de hypotheekmarkt steeds gebruikelijker
geworden dat hypotheekverstrekkers
de verschillende beoordelingsfactoren
in één systeem ‘wegen’ waarbij elke
hypotheekaanvraag een score meekrijgt.
Een score van minimaal 140 staat dan
bijvoorbeeld voor “hypotheekaanvraag
honoreren”, een score van minder dan 120
voor “hypotheekaanvraag afwijzen” en
een score tussen 120 en 140 voor “individuele
beoordeling”. De scores die tussen
“honoreren” en “afwijzen” vallen, worden
in de hypotheekwereld vaak “het grijze
gebied” genoemd.
Een hypotheekverstrekker beperkt het
risico dat hij loopt niet alleen door te kijken
naar inkomen, onderpand, betalingsgedrag
en postcode, maar ook door een deel van
het afbetalingsrisico over te hevelen naar
de Nationale Hypotheek Garantie. Het doel
van de NHG is het bevorderen van eigenwoningbezit
en kwaliteitsverbetering van
woningen. De koper en de hypotheekverstrekker
kunnen de NHG aanvragen bij de
Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen
(WEW). Dit kan tot een aankoopbedrag
van 250.000 euro (in 2006). Als een
aanvraag aan de voorwaarden voldoet,
staat het WEW borg voor de lener. Als de
lener haar/zijn hypotheek niet aflost, kan
een hypotheekverstrekker bij het WEW
aankloppen. Hoewel de NHG en de WEW
door de overheid in het leven zijn geroepen,
is het WEW een private instelling.
Catch-22
De meeste hypotheekverstrekkers willen
in bepaalde wijken in Den Haag en
Rotterdam alleen een hypotheek verstrekken
als deze met NHG kan worden
gefinancierd. Dit betekent dat aanvragen
van mensen die niet in aanmerking
komen voor de NHG, maar die wel
voldoen aan de acceptatiecriteria van de
hypotheekverstrekker, worden afgewezen.
Bovendien hebben hypotheekaanvragen
die in het ‘grijze gebied’ van de credit score
vallen, een aanmerkelijk kleinere kans om
gehonoreerd te worden als deze uit buurten
Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 Hypotheeklening moeilijker in gekleurde wijk
P. 24
komen die slechter staan aangeschreven.
Volgens de normen van de bank en van de
NHG (WEW, 2006) mogen deze klanten
afgewezen worden, maar het is opvallend
dat de mate van flexibiliteit in het ‘grijze
gebied’ sterk verschilt tussen de ‘goede’ en
de ‘mindere’ wijken.
Doordat sommige hypotheekverstrekkers
in bepaalde wijken alleen met NHG een
lening willen verstrekken, betekent dit dat
woningen die duurder zijn dan 250.000
euro en daarmee niet aan de NHG-normen
voldoen, niet gefinancierd kunnen worden.
Hiermee creëren deze hypotheekverstrekkers
een catch-22 situatie: ze stellen NHG
verplicht voor hypotheekaanvragen
waarop niet eens NHG aangevraagd kan
worden! Omdat de meeste woningen in
deze wijken een relatief lage transactieprijs
kennen, zijn er maar weinig woningen
waarop geen NHG kan worden aangevraagd.
In de Haagse Schilderswijk komt
het echter af en toe voor.
Postcodebeleid of prijsbeleid?
De plaatsbepaalde uitsluiting gaat in sommige
gevallen echter nog een stap verder: in
beide steden zijn er wijken waar sommige
hypotheekverstrekkers zelfs op aanvragen
met NHG geen hypotheek willen verstrekken.
De hypotheekverstrekkers Fortis ASR
en de SNS bank worden het meest genoemd
door de respondenten. Het is moeilijk
te zeggen of het bij deze banken om een
prijsbeleid of om een postcodebeleid gaat.
Doordat bepaalde prijsklassen sterk zijn
geconcentreerd in bepaalde wijken, is er
empirisch een sterke overlap. Het lijkt erop
dat SNS een prijsbeleid en Fortis zowel
een prijsbeleid als een postcodebeleid
hanteert. SNS verstrekt geen hypotheken
voor woningen onder een bepaalde
executiewaarde. Fortis wil onder een
bepaalde executiewaarde slechts 90, of bij
uitzondering 100, procent van de executiewaarde
financieren, terwijl 125 procent het
‘standaard’ maximum is. Dit betekent dat
kopers een flinke aanbetaling moeten doen
omdat de verkoopprijs inclusief ‘kostenkoper’
gemiddeld rond de 125 procent
van de executiewaarde ligt. Het probleem