Tot op de dag van vandaag heb ik - Rooilijn

Rooilijn
Jg. 40 / Nr. 1 / 2007
marktpartijen, bijvoorbeeld door de marktpartijen in
concurrentie een aanbieding te laten doen voor de ontwikkeling
van de locatie. Een gemeente zonder grond
die bijvoorbeeld deelneemt in een publiek-private
samenwerking heeft het veel moeilijker. Deze gemeente
heeft niet alle zeggenschap maar wel een belangrijk deel
van de risico’s. De belangen van de partners kunnen
strijdig zijn met de risicobeheersing van de gemeente.
In het algemeen wordt aangegeven dat het voeren van
een actief grondbeleid risicovol is. Grondverwerving,
planontwikkeling en grondontwikkelingen brengen
kosten met zich mee die later moeten worden terugverdient.
Daar valt tegen in te brengen dat de gemeente als
grondeigenaar alle mogelijkheden heeft zelf te sturen
op risicobeperking. Bovendien heeft de gemeente
als grondeigenaar de vrijheid om marktpartijen te
selecteren op de mate waarin zij bereid zijn risico’s van
de gemeente over te nemen. Bij een passief grondbeleid
heeft de gemeente steeds het grote risico dat zij wordt
geconfronteerd met een marktpartij die zij nooit zelf
op objectieve gronden zou selecteren, met alle gevolgen
van dien.
De wetswijzigingen betekenen vooral een versterking
voor de positie van de gemeente zonder grond. Het kostenverhaal
functioneert, als het goed is, straks goed. De
bovenplanse verevening maakt het gemeenten mogelijk
te profiteren van de opbrengsten van winstgevende
locaties door kosten van verliesgevende locaties daarop
af te wentelen. In theorie wordt het mogelijk zonder
grond ook meer op het tempo van de ontwikkeling te
sturen. In het exploitatieplan dat in het kader van de
grondexploitatiewet wordt opgesteld, kan namelijk een
planning worden opgenomen. Daaraan is een versnelde
onteigeningsprocedure gekoppeld. Daarmee wijzen alle
wijzigingen in de wet één kant op, namelijk naar een
versterking van het passieve grondbeleid.
Dat betekent echter niet dat na de wetswijziging alle
gemeenten ineens zullen kiezen voor een passief
grondbeleid. De wetswijzigingen veranderen niets
aan de voordelen van een actief grondbeleid. Ook na
Van grondbeleid naar ontwikkelbeleid
P. 11
de wetswijziging is het nog steeds makkelijker om een
ontwikkeling te sturen als grondeigenaar. Een groot
voordeel is dat gemeenten hun ontwikkelpartners zelf
in concurrentie kunnen selecteren. Daarbij is het nog
steeds zo dat het tempo met grond beter te bepalen is
dan zonder grond.
Samenwerken met marktpartijen
De kern van een gemeentelijke nota is vaak dat de
gemeente zelf de grond voor een locatie wil verwerven.
Echter, er wordt meestal weinig tot niets gezegd over de
daarop volgende strategie. Ook bij een actief grondbeleid
zal de gemeente immers op enig moment een
marktpartij moeten betrekken bij de ontwikkeling of
in ieder geval bij de uitvoering. De belangrijke keuzes
van een gemeente zijn op welk moment, op welke
manier en voor welke periode die marktpartij wordt
betrokken. Werkt de gemeente eerst het plan zelf uit
om vervolgens een selectie te organiseren, selecteert de
gemeente een marktpartij om gezamenlijk een plan uit
te werken, of vraagt de gemeenten aan marktpartijen in
concurrentie een plan op te stellen? Wordt een marktpartij
geselecteerd voor een meerjarige samenwerking
rond de ontwikkeling van een grootschalige locatie, of
wordt de locatie opgeknipt om selecties voor deelgebieden
te organiseren? Wordt de selectie zo vroeg mogelijk
in het planproces georganiseerd, of zo laat mogelijk?
Dit zijn allemaal mogelijke uitwerkingen van een actief
grondbeleid die principieel sterk verschillen. De keuze
op deze onderwerpen is strategisch van zeer groot
belang. Een meerjarige samenwerking committeert
marktpartijen niet vanzelfsprekend aan de kwaliteit
van een plan. Het is net zo goed mogelijk dat een
meerjarige samenwerking de concurrentie jarenlang
uitschakelt.
Het is opvallend dat een strategische beschouwing over
dergelijke principiële vragen in de gemeentelijke nota’s
ontbreekt. Als er op in wordt gegaan, worden bestaande
samenwerkingsmodellen beschreven, wat de merites
van die samenwerkingsmodellen zijn en waar de voorkeur
naar uitgaat. Het probleem is dat op die manier
het beleid vooral in algemeenheden wordt uitgedrukt.