Tot op de dag van vandaag heb ik - Rooilijn

Rooilijn
Jg. 40 / Nr. 1 / 2007
wet aangepast en met de invoering van de wet zal ook
sprake zijn van een wijziging in de onteigeningswet.
In theorie is onteigening hierdoor sneller mogelijk. De
praktijk zal moeten uitwijzen of het ook zo werkt.
Een probleem bij het voorkeursrecht is dat partijen die
een optie hebben die nog dateert van voor de wijziging
van de WVG eigenlijk een gratis zelfuitvoeringsrecht
hebben. Een tweede probleem is dat een gemeente
die een voorkeursrecht vestigt juridisch beschouwd
een recht vestigt dat gericht is op het verwerven van
grond. Praktisch willen gemeenten hiermee echter
meestal voorlopig juist geen grond verwerven. Ze
willen de situatie op een locatie bevriezen. Wanneer
eigenaren grond te koop aanbieden aan derden moet
de gemeente haar voorkeursrecht gaan effectueren,
terwijl zij eigenlijk nog niet wilde kopen. Een derde
probleem is de periode waarvoor het voorkeursrecht
kan worden ingezet. Die periode is beperkt terwijl de
ontwikkeling van een grote locatie zeer lang duurt.
Weliswaar kan de periode steeds worden verlengd
wanneer het plan verder wordt gebracht maar zoals
eerder gezegd, kan het strategisch belang van de
gemeente juist zijn om het plan niet verder te brengen.
Strategisch zijn er dan ook verschillende situaties
denkbaar waarin het verstandiger is om helemaal geen
voorkeursrecht te vestigen. De beperkingen van het
instrumentarium van onteigening en voorkeursrecht
leveren niet automatisch argumenten voor een passief
grondbeleid. Wel zullen gemeenten soms noodgedwongen
een passief grondbeleid moeten voeren.
De beperkingen van de wet maken het immers niet
altijd mogelijk voor de gemeenten om de grond ook
daadwerkelijk te verwerven.
Baatafroming
Een belangrijke reden om de voorkeur te geven aan een
actief grondbeleid is dat grondeigendom de mogelijkheid
geeft om mee te delen in de winst op de locatieontwikkeling.
Echter, er ontbreekt een instrument om
een dergelijke baatafroming voor de gemeente zonder
grond te garanderen want het kostenverhaal geeft
alleen de mogelijkheid kosten in rekening te brengen.
Van grondbeleid naar ontwikkelbeleid
P. 10
De nieuwe grondexploitatiewet verandert niets aan dit
principe. Toch krijgen gemeenten in de nieuwe wet wel
de mogelijkheid om zonder grond toch te profiteren
van de winstgevendheid van een plan. Bij de behandeling
van de wet is namelijk een wetsartikel toegevoegd
over bovenplanse verevening. De grondexploitatiewet
biedt daarmee de mogelijkheid kosten die buiten het
plangebied worden gemaakt te verhalen. Het kan dan
bijvoorbeeld gaan om groenontwikkeling naast het
plangebied. De redenering achter deze verevening is
onder andere dat het zonder die regeling nodig zou
zijn om kunstmatig verschillende plannen onder
één grondexploitatie te brengen, omdat dit de enige
mogelijkheid is om te komen tot één kostenverhaal. Het
praktische gevolg is dat het mogelijk wordt gemaakt
kosten die elders, buiten het plangebied, worden
gemaakt, te verhalen. Deze mogelijkheid hangt in de
praktijk veel meer samen met de winstpotentie van het
betreffende plan dan met de kosten van de bovenplanse
investeringen. Voor het eerst wordt op deze manier een
mogelijkheid geschapen om als gemeente te delen in de
baten van een locatie. Het is nog afwachten hoe deze
regel in de praktijk zal uitwerken en welke mogelijkheden
gemeenten hierdoor precies krijgen.
Risico’s, kennis en capaciteit
Belangrijke inhoudelijke argumenten in de afweging
voor een actief of passief grondbeleid zijn de risico’s
van de grondexploitatie en de kennis en capaciteit die
de gemeenten hebben om een grondexploitatie tot een
goed einde te brengen. De redenering is in het algemeen
dat een actief grondbeleid risicovol is en gemeenten
onvoldoende de kennis en capaciteit hebben om zo’n
grondexploitatie tot een goed einde te brengen.
Deze redenering is op zijn minst dubieus te noemen.
Het is altijd lastig als buitenstaander een beeld te
krijgen van de resultaten van grondexploitaties. Mijn
indruk is dat, als er nieuws naar buiten komt over
verliesgevende grondexploitaties op VINEX-locaties,
het vaker gaat over locaties waar gemeenten geen actief
grondbeleid voerden en waar sprake is van een publiekprivate
grondexploitatiemaatschappij. Een gemeente
met grond kan heel goed de risico’s afwentelen op